Безвозмездное пользование земельным участком земельное право: ЗК РФ Статья 24. Безвозмездное пользование земельными участками / КонсультантПлюс

Содержание

ЗК РФ Статья 24. Безвозмездное пользование земельными участками / КонсультантПлюс

ЗК РФ Статья 24. Безвозмездное пользование земельными участками

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 настоящего Кодекса, в том числе в виде служебного надела;

2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1.1. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2. Земельные участки, в том числе из состава земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий, являющиеся служебными наделами, предоставляются в безвозмездное пользование в соответствии с настоящей статьей.

Категории работников организаций транспорта, лесного комплекса, охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, и других сфер деятельности, имеющих право на получение служебных наделов, устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 02.07.2021 N 302-ФЗ)

Служебные наделы предоставляются указанным работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии с правилами пункта 1 статьи 41 и абзацев второго — четвертого, седьмого — девятого статьи 42 настоящего Кодекса.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 206-ФЗ)

Открыть полный текст документа

ЗК РФ Статья 39.

10. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование / КонсультантПлюс

ЗК РФ Статья 39.10. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.10 ЗК РФ

1. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом, а в случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 настоящей статьи, с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

2. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

1) лицам, указанным в пункте 2 статьи 39. 9 настоящего Кодекса, на срок до одного года;

2) в виде служебных наделов работникам организаций в случаях, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Кодекса, на срок трудового договора, заключенного между работником и организацией;

3) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет;

4) религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;

5) лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд») заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на срок исполнения этих договоров;

6) гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

(в ред. Федерального закона от 01.05.2016 N 119-ФЗ)

7) для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

8) гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;

9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;

10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;

11) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам на срок не более чем пять лет;

(пп. 11 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

13) лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, на срок не более чем десять лет;

(в ред. Федерального закона от 27.06.2018 N 164-ФЗ)

14) лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2012 года N 275-ФЗ «О государственном оборонном заказе», Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, если для выполнения этих работ и оказания этих услуг необходимо предоставление земельного участка, на срок исполнения указанного контракта;

15) некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации и созданным субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства;

16) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

17) лицу в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

(пп. 17 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 48-ФЗ; в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

С 1 января 2035 года Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ подпункт 18 пункта 2 статьи 39.10 признается утратившим силу.

18) гражданину в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 18 в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 226-ФЗ)

19) Московскому фонду реновации жилой застройки, созданному субъектом Российской Федерации — городом федерального значения Москвой в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», в отношении земельного участка, который находится в собственности субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или государственная собственность на который не разграничена, в случае, если на таком земельном участке не планируется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 19 введен Федеральным законом от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

20) акционерному обществу «Почта России» в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия «Почта России», основах деятельности акционерного общества «Почта России» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

(пп. 20 введен Федеральным законом от 29.06.2018 N 171-ФЗ)

21) публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» для обеспечения выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, включенных в программу деятельности указанной публично-правовой компании на текущий год и плановый период в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 21 введен Федеральным законом от 22.12.2020 N 435-ФЗ)

22) публично-правовой компании «Фонд развития территорий» для осуществления функций и полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если завершение строительства объектов незавершенного строительства (строительство объектов капитального строительства) на земельном участке, переданном (который может быть передан) указанной публично-правовой компании по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», невозможно в связи с наличием ограничений, установленных земельным и иным законодательством Российской Федерации, при подтверждении наличия таких ограничений федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

(пп. 22 введен Федеральным законом от 01.07.2021 N 273-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

23) публично-правовой компании «Роскадастр» в отношении земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования федеральным государственным учреждениям, реорганизация которых осуществлена в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании «Роскадастр».

(пп. 23 введен Федеральным законом от 30.12.2021 N 449-ФЗ)

3. Срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

3.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, договор безвозмездного пользования таким земельным участком должен предусматривать обязательство лица, с которым заключается договор безвозмездного пользования таким земельным участком, за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство указанного лица осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет. В этом случае срок договора безвозмездного пользования земельным участком устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

4. Договор безвозмездного пользования земельным участком, заключаемый с садоводческим некоммерческим товариществом, должен предусматривать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

5. Договор безвозмездного пользования земельным участком, заключаемый с огородническим некоммерческим товариществом, должен предусматривать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

6. Предельный размер земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являющегося предметом договора безвозмездного пользования, заключаемого с садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом, не может превышать площадь, рассчитанную как сумма площади земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и площади земельных участков общего назначения.

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

7. В целях определения предельного размера земельного участка, указанного в пункте 6 настоящей статьи, площадь земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, определяется как произведение количества членов такого товарищества и установленного предельного максимального размера указанных земельных участков. Площадь земельных участков общего назначения определяется в размере от двадцати до двадцати пяти процентов площади земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, определенной по правилам, предусмотренным настоящим пунктом.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

8. В случае, если после заключения договора безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор безвозмездного пользования осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

(п. 8 введен Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, без проведения торгов В избранное

Обжалование решений и (или) действий (бездействия) Росимущества или территориального органа Росимущества, федеральных государственных гражданских служащих при предоставлении государственной услуги, рассмотрение соответствующих жалоб и принятие решений по ним осуществляются в порядке, установленном административным регламентом.

Заявитель вправе обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:

  • нарушение срока регистрации заявления (обращения, запроса) заявителя о предоставлении государственной услуги;
  • арушение срока предоставления услуги;
  • требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, для предоставления государственной услуги;
  • отказ в приеме документов у заявителя, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации для предоставления государственной услуги;
  • отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации;
  • требование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации;
  • отказ Росимущества или территориального органа Росимущества, специалиста Росимущества или территориального органа Росимущества в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

Органы государственной власти и уполномоченные на рассмотрение жалобы специалисты, которым может быть направлена жалоба

Жалоба на решения, действия (бездействие) должностного лица территориального органа Росимущества может быть подана на имя руководителя территориального органа Росимущества.

Жалоба на решения, действия (бездействие) руководителя территориального органа Росимущества может быть подана в Росимущество.

Жалоба рассматривается Росимуществом и его территориальным органом в соответствии с Правилами подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации, государственных корпораций, наделенных в соответствии с федеральными законами полномочиями по предоставлению государственных услуг в установленной сфере деятельности, и их должностных лиц, организаций, предусмотренных частью 1. 1 статьи 16 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», и их работников, а также многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и их работников, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.08.2012 №840 (постановление Правительства Российской Федерации №840).

Информацию о порядке подачи и рассмотрения жалобы заявители и их представители могут получить на информационных стендах в местах предоставления государственных услуг, на официальных сайтах и на Портале.

Жалобы рассматриваются в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации №840.

Нормативные правовые акты, регулирующие порядок досудебного (внесудебного) обжалования решений и действий (бездействия) территориального органа Росимущества, предоставляющего государственную услугу, а также его должностных лиц:

Перечень нормативных правовых актов, указанных в настоящем пункте административного регламента, регулирующих порядок досудебного (внесудебного) обжалования решений и действий (бездействия) органа, предоставляющего государственную услугу, а также его должностных лиц, размещается на Сайте, в Федеральном реестре и на Портале.

Росимущество обеспечивает в установленном порядке размещение и актуализацию сведений в соответствующем разделе Федерального реестра.


Безвозмездное пользование земельными участками | Студент-Сервис

С 1 марта 2015 года титул поменял название.
Согласно ст. 24 ЗК РФ в безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

  1. Из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности юридическим лицам (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и м/с, центрам исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий) сроком не более чем на 1 год.
  2. Из земель организаций гражданам в виде служебных наделов.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками.
Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.
Согласно п. 3 ст. 47 ЗК РФ право на служебный надел сохраняется за работником при переходе работника на пенсию по старости или по инвалидности.
П. 4 ст. 47 ЗК устанавливает: что право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:

  • работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;
  • работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;
  • работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.
Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.
Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания с/х работ.
С 1 марта 2015 года данный титул называться безвозмездное пользование и регулируется ст. 39.10 ЗК РФ.
Статья 39. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование.
Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом, а в случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 настоящей статьи, с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

  • лицам, указанным в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса, на срок до одного года;
  • в виде служебных наделов работникам организаций в случаях, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Кодекса, на срок трудового договора, заключенного между работником и организацией;
  • религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет;
  • религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;
  • гражданину для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
  • гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;
  • гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;
  • гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;
  • некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;
  • некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;
  • лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, на срок не более чем десять лет;
  • лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2012 года № 275-ФЗ «О государственном оборонном заказе», Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, если для выполнения этих работ и оказания этих услуг необходимо предоставление земельногом участка, на срок исполнения указанного контракта;
  • некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации и созданным субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства;
  • лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок.

Срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор безвозмездного пользования земельным участком для ведения садоводства, заключаемый с некоммерческой организацией, созданной гражданами, должен предусматривать обязанность этой некоммерческой организации обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Договор безвозмездного пользования земельным участком для ведения огородничества, заключаемый с некоммерческой организацией, созданной гражданами, должен предусматривать обязанность этой некоммерческой организации обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Кришнаиты не смогли убедить КС в незаконности норм Земельного кодекса | Российское агентство правовой и судебной информации

Контекст

МОСКВА, 13 апр — РАПСИ. «Московское общество сознания Кришны» не смогло убедить Конституционный суд (КС) РФ в незаконности норм Земельного и Гражданского кодексов, которые касаются права властей забрать земельные участки, выданные в безвозмездное пользование, говорится в определении, опубликованном на официальном сайте суда.

КС указал, что в городах-мегаполисах, принимая во внимание значительное число жителей и наличие объективных логистических и инфраструктурных проблем, особое значение приобретают вопросы комплексного, планового и оперативного освоения земельных участков. Поэтому законодатель дал властям право забирать землю, которая долгое время не используется по назначению.

Суть спора

В своей жалобе религиозная организация оспаривала конституционность положения пункта 1 статьи 47 Земельного кодекса, устанавливающего, что право безвозмездного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен.

Заявители указали, что им выделили землю для проектирования и строительства храма Московского общества сознания Кришны. Однако впоследствии власти участок забрали, при этом кришнаитам не выплатили за его потерю никакой компенсации.

Арбитражный суд Москвы счёл действия московских властей законными и обоснованными. Он установил, что истец ненадлежаще исполнял обязательства по договору: в указанный срок земельный участок не освоил и по целевому назначению его не использовал, строительство храма Московского общества сознания Кришны не осуществил.

Заявитель же считает, что наличие у органа публичной власти права в любое время отказаться от договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного с религиозной организацией, не соответствует Конституции.

Главному закону страны, по мнению организации, не соответствуют и положения статей 15, 1064 и 1069 ГК РФ, поскольку по смыслу, придаваемому судебной практикой, они не допускают возмещения религиозной организации расходов на освоение земельного участка при отказе от договора безвозмездного срочного пользования землей.

Комфортная среда и оперативность

КС напомнил, что гарантированные Конституцией права и свободы одной группы людей, не должны нарушать аналогичные привилегии другой группы. Это правило распространяется и на собственников земли, указывает суд.

Он отмечает, что правовое регулирование отношений по использованию земельных участков тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере, в частности, при осуществлении ими полномочий по комплексному социально-экономическому развитию территорий.

Данные отношения, говорится в определении, в конечном счете имеют целью обеспечение прав граждан на благоприятные условия жизни, на транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных организаций и т.п.

И хотя эти права непосредственно в Конституции не названы, но они предопределены такими закрепленными в ней правами, как право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, право на охрану здоровья и медицинскую помощь, на благоприятную окружающую среду и ряд других, поясняет суд.

«В городах-мегаполисах, принимая во внимание значительное число жителей и наличие объективных логистических и инфраструктурных проблем, особое значение приобретают вопросы комплексного, планового и оперативного освоения земельных участков, включая согласование сроков и этапов строительства вновь возводимых и реконструируемых объектов недвижимого имущества, чтобы в процессе развития территории была сохранена комфортная среда для проживания граждан и деятельности юридических лиц, а возможные неудобства, связанные с осуществлением строительства, были ограничены минимальными временными пределами», — подчеркивает КС.

Он напоминает, что регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания.

Это корреспондирует и действующему земельному законодательству, которое регулирует отношения по использованию и охране земли как основы жизни и деятельности народов, как важнейшей и неотъемлемой части природы, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности.

Этим обусловливается необходимость установления специальных правил в отношении правового режима земли, таких как обязанность собственников земельных участков соблюдать при их использовании требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, поясняет КС.

Вместе с тем Конституция исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

Принцип свободы договора

Согласно Гражданскому кодексу РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421), что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении договора безвозмездного пользования, напоминает КС.

«При этом принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения», — указывает он.

Суд напоминает, что безвозмездное пользование природными ресурсами, в том числе земельными участками, с точки зрения правового регулирования имеет свою специфику: земельный кодекс устанавливает ограничения по субъектам и объектам таких отношений. Например, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет (подпункт 3 пункта 2).

Право безвозмездного пользования земельным участком прекращается как по решению лица его предоставившего, по соглашению сторон, по истечении срока или при отказе землепользователя от принадлежащего ему права, так и принудительно — при использовании участка с нарушением требований закона, в том числе использование не по целевому назначению или не использованию в течение трех лет, напоминает КС.

Таким образом, считает суд, положения Земельного кодекса и ГК направлены на создание условий, обеспечивающих реализацию прав и законных интересов сторон договора безвозмездного пользования земельным участком, способствуя соблюдению баланса конституционно защищаемых интересов — публичных и частных, и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права.

В связи с этими аргументами суд отказался принять к рассмотрению жалобу религиозной организации «Московское общество сознания Кришны», признав ее недопустимой.

что это, стороны договора и его сроки

Безвозмездное срочное пользование земельными участками допускается на основании договора, заключаемого между владельцем и будущим пользователем. Договоры такого типа требуют обязательной регистрации в Росреестре. Поскольку землю собственник уступает пользователю на конечный отрезок времени, то перехода права собственности не происходит, недвижимость остается на балансе правообладателя.

Оформление земли в безвозмездное срочное пользование бывает:

  1. Государство является собственником земли и передает ее в пользование муниципалитету, госучреждениям, государственным органам власти, а все прочие лица могут договориться только об арендной сделке.
  2. Частный собственник заключает договор с другим частным лицом (физическим или юридическим).

Договор безвозмездного пользования

Основные правила составления договоров безвозмездного пользования землей содержатся в ст. 689-701 ГК РФ.  Суть договоров такого типа состоит в том, что владелец земли передает безвозмездно ее пользователю (физическому или юридическому лицу) на конкретный срок, по истечении которого пользователь возвращает участок в том же состоянии, в каком он был на дату подписания договора.

Обязанности пользователя по договору состоят в следующем:

  1. Использовать землю только так, как разрешает ее категория, вид разрешенного использования.
  2. Оберегать от повреждений специальные знаки (межевые и геодезические).
  3. Заботиться об охране окружающей среды.
  4. Соблюдать требования пожаробезопасности.
  5. Если стороны указали сроки освоения земель, обеспечить их соблюдение.
  6. Соблюдать градостроительные и санитарно-гигиенические нормативы.
  7. Не допускать ухудшения плодородности, загрязнения земли.
  8. Соблюдать законодательство, относящееся к землепользованию.

Важнейшие характеристики договора – его срочность и безвозмездность. Помимо этого, к существенным сведениям, которые обязательно вносятся в договор, относятся:

  • Кадастровый номер участка.
  • Категория землепользования.
  • Вид разрешенного использования (код по Классификатору ВРИ).
  • Площадь участка.
  • Точный почтовый адрес участка.

Если какого-либо из перечисленных пунктов нет в договоре, его очень легко опротестовать в суде ввиду отсутствия достаточного согласования.

Какие документы нужны для подписания договора?

Чтобы зарегистрировать договор срочного безвозмездного пользования землей в Росреестре, дополнительно потребуется собрать следующий пакет документов:

  1. Паспорта сторон, либо доверенности на имя представителей.
  2. Кадастровый паспорт участка.
  3. При участии юридических лиц предоставляются копии учредительных документов с дополнениями.
  4. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора.

Не регистрируются в обязательном порядке только те договора, срок действия которых составляет менее 12 месяцев.

Расторжение договора

Если стороны не захотели указывать в договоре срок его действия, то это дает право любой из сторон в любой момент отказаться от него. Для этого нужно известить вторую сторону и договориться о сроках прекращения договорных обязательств.

Среди причин досрочного расторжения договоров безвозмездного пользования земельными участками по инициативе владельца можно назвать следующие:

  • Ненадлежащее исполнение обязательства по охране плодородия земель.
  • Вид разрешенного использования земли не соответствует фактическому использованию.
  • Земля передана третьей стороне без надлежащего согласования с собственником.

Пользователь участка может отказаться от сделки, если:

  1. Имеют место некие форс-мажорные события, не зависящие от пользователя.
  2. Выявлены скрытые недостатки участка, вследствие которых его нельзя использовать так, как пользователь намеревался.
  3. Земля не была вовремя передана пользователю, либо собственник нарушил иные существенные условия договора.
  4. В договоре не учтены законные интересы третьих лиц, имеющих отношение к этой земле.

Смерть любой из сторон, равно как и ликвидация юридического лица – это достаточное основание для досрочного прекращения договора. Если умер собственник участка, то наследники принимают на себя обязанности по договору. Если же ликвидируемое лицо имеет правопреемника, то обязанности по договору переходят к нему.

Порядок передачи земли

Территория, указываемая в договоре, может являться государственной или частной собственностью. Ст. 24 ЗК РФ перечисляет все ситуации, при которых заключаются договора безвозмездного срочного пользования:

  1. Частные собственники отдают в пользование свои земли другим гражданам или организациям.
  2. Государственная собственность уступается муниципальным органам не для целей строительства на срок до 12 месяцев.
  3. Земля из собственности промышленных предприятий, лесничеств, охотхозяйств, транспортной отрасли.
  4. Муниципальные или государственные органы передают землю компаниям, подписавшим госконтракт на строительство, финансируемое из местного или федерального бюджета.
  5. Государственные или муниципальные земли передаются жилищно-строительным кооперативам.
  6. Государственные или муниципальные земли оформляются под застройку религиозным и благотворительным организациям.
  7. Государственные или муниципальные лесные участки передаются частным лицам.

Каждый из перечисленных случаев имеет свои особенности, которые отражаются в условиях договора.

Отличия безвозмездного пользования от аренды

Между этими двумя категориями договоров много общего. И в первом, и во втором случаях пользователь получает участок, о котором обязан заботиться, а по истечении договора вернуть собственнику в прежнем состоянии. И в том и в другом случае пользователь должен использовать землю, так ее неиспользование является достаточным условием для расторжения договорных отношений.

Помимо главного отличия – возмездности, договоры отличаются еще и тем, что арендатор получает землю во владение на правах аренды, тогда как при безвозмездном пользовании речь о владении не идет.

Как получить землю в безвозмездное пользование?

Каждый из нас вправе получить участок в безвозмездное срочное пользование для:

  • Строительства жилья для своей семьи.
  • Ведения подсобного хозяйства.
  • Занятия фермерством.

Земля предоставляется муниципальными или государственными органами на срок до 6 лет. Получить участок возможно только в тех субъектах федерации, в которых принят соответствующий закон. Узнать о том, имеется ли в отношении данного населенного пункта данный закон, можно через запрос в региональное правительство. Срок получения официального ответа составляет 30 дней.

Участок, в отношении которого пользователь в течение 5 лет исполнял добросовестно все условия договора, может быть передан пользователю в собственность бесплатно при своевременной подаче соответствующего заявления. Здесь многое зависит от оперативности действий заявителя, а также от желания собственника заключить сделку такого рода. Стоит заручиться поддержкой квалифицированного юриста, который поможет максимально сократить время оформления, чтобы уложиться в отведенный законом год.

Прощай, договоры, здравствуй, бесплатное пользование землей | Смит Андерсон

Апелляционный суд Северной Каролины недавно вынес знаменательное заключение в отношении Закона Северной Каролины о праве собственности на недвижимое имущество («Закон»). Дело C Investments 2, LLC против Auger et al ., 2021-NCCOA-209 (« C Investments »), и почти наверняка оно направляется в Верховный суд Северной Каролины.

Закон действует уже почти 50 лет. В общих чертах, он предусматривает, что, когда лицо единолично или вместе с предыдущими владельцами владеет недвижимостью в течение 30 лет, определенные интересы, созданные более 30 лет назад, аннулируются, что дает владельцу рыночное право собственности, свободное от этих аннулированных прав.Однако до того, как это произойдет, бенефициары таких интересов могут защитить себя и продлить срок действия интересов, следуя процедурам Закона и повторно зарегистрировав интересы в реестре сделок. Такие интересы включают широко используемые ограничительные соглашения, которые ограничивают использование собственником своей недвижимости. Эти типы ограничительных соглашений часто встречаются в районах и включают ограничения, такие как ограничение собственности определенными видами использования, запрет определенных действий, таких как сельское хозяйство, наложение требований о невыполнении обязательств или даже такие мелочи, как ограничение того, какой тип крыльца может быть построен на собственности.

Однако в Законе есть исключения, которые позволяют некоторым интересам сохраняться дольше 30 лет. Важное значение в C Инвестиции имеет исключение из Закона для «[c] условий, применимых к общей или единой схеме застройки, которые ограничивают собственность только жилым использованием, при условии, что указанные условия подлежат исполнению в ином случае. для многоквартирных или односемейных жилых домов или просто для жилых помещений…». Имущество, рассматриваемое в деле C Investments , подпадало под действие ряда ограничительных условий, включая соглашение, ограничивающее использование имущества только для проживания.

Вопрос, поставленный перед Судом, заключался в том, сохранился ли только договор о жилом использовании или все другие договоры остались в силе, потому что они были частью общей или единой схемы развития. Интересно, что в 2017 году Смит Андерсон оспаривал тот же вопрос в Апелляционном суде; однако суд отказался рассматривать этот вопрос и вместо этого вынес решение в пользу наших клиентов по другим основаниям. Апелляционный суд, наконец, рассмотрел этот вопрос в деле C Investments и постановил, что сохранилось только соглашение, ограничивающее использование имущества жилыми помещениями.Соответственно, все остальные заветы были аннулированы. Условия, которые не сохранились, включали ограничения на количество жилых помещений на конкретном участке, требования отсрочки и требования к площади в квадратных футах.

Решение суда, если оно не будет отменено Верховным судом, может оказать существенное влияние на недвижимость в Северной Каролине. Использование ограничительных соглашений и других нарушений в отношении недвижимого имущества очень распространено. По нашему опыту, ограничительные соглашения редко продлеваются путем повторной регистрации в реестре сделок.Таким образом, значительное количество ограничительных соглашений, срок действия которых превышает 30 лет, скорее всего, аннулировано. Хотя это, безусловно, достигает заявленной Генеральной Ассамблеей цели отдавать предпочтение свободному и реализуемому праву собственности, это может коренным образом изменить ожидания людей в отношении использования жилой недвижимости. Если C Investments будет дополнительно обжаловано, Верховный суд не может принять окончательное решение по этому вопросу до 2023 года.

Соглашения, условия и ограничения | Фонд гарантирования титула адвокатов, Inc.

 

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Кимберли М. Рид, старший юрисконсульт ATG

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ (CCR) — это правила, установленные сторонами в частном порядке в отношении использования и улучшения недвижимого имущества. Завет — это формулировка в рамках передачи или другого контракта, свидетельствующая о соглашении совершить или воздержаться от совершения определенного действия. Соглашения либо личные, ограничивающие только ту сторону, которая подписывает соглашение, либо они «исполняются вместе с землей», перекладывая бремя на последующих владельцев собственности.Ограничение — это просто ограничение на использование земли. Условием передачи, с другой стороны, является квалификация конкретного предоставленного имущества. Он служит требованием передачи и может быть условием, предшествующим или последующим конкретным актом. Условия, ограничивающие свободное пользование имуществом, не приветствуются законом. Поэтому язык сторон должен четко указывать на желание его создать. Можно использовать практически любые ограничения, не являющиеся незаконными, например, расовые ограничения, или оскорбительные для государственной политики.Любые сомнения или неясности всегда разрешаются в пользу свободного и неограниченного использования имущества. Каждая CCR включает в себя бремя и выгоду. Земля, ограниченная особым образом, есть обремененный участок. Любой другой земельный участок, затронутый ограничением, в основном пожинает плоды CCR.

Создание CCR

CCR появляются в различных местах. Чаще всего они прямо прописываются в актах, договорах аренды и других документах о передаче.CCR также может быть создан вне транспортного средства. Стороны могут быть связаны контрактом или соглашением, которое не предполагает какой-либо передачи интересов или имущества. Наконец, CCR могут быть созданы косвенным образом, например, когда необходимо реализовать намерение сторон сделки или какого-либо другого документа. Закон не поддерживает подразумеваемые соглашения или условия; следовательно, формулировка, предположительно послужившая основанием для ограничения, должна ясно подразумевать ограничение. Обычно, если существует явно выраженный завет в отношении того же предмета предполагаемого подразумеваемого завета, прямо выраженный завет имеет преимущество, и импликации не допускаются.Наиболее распространенный вид творения по смыслу — с общим планом. В этой ситуации единый план принимается для всего земельного участка и должен применяться по мере разделения участков. Например:

Застройщик делит участок земли на участки и передает участки отдельным покупателям с соблюдением определенных ограничительных условий. В акте А прямо не упоминаются ограничительные условия. А начинает улучшать свою собственность, которые не соответствуют ограничениям, прямо связывающим его соседей. Соседи, скорее всего, преуспеют в том, чтобы запретить А завершить его несоответствующее улучшение на основе подразумеваемого ограничительного соглашения.

Krueger v Oberto , 309 Ill App 3d 358, 724 NE2d 21, 243 Ill Dec 712 (2nd D 1999). Некоторые суды рассматривают их как сервитуты или интересы в отношении земли, а не как контракты.

Поскольку CCR включает право собственности на землю, он подпадает под действие Закона о мошенничестве и, как правило, должен быть оформлен в письменной форме, чтобы иметь законную силу.Кроме того, чтобы наложить обязательства на владельца собственности, он или она должны иметь уведомление или некоторое знание CCR. Кроме того, для создания договора, условия или ограничения не требуется никакой специальной формулировки, если используемая формулировка ясно свидетельствует об ограничении, которое стороны намерены создать.

Условия

Для создания условной недвижимости часто используются слова «при условии», «при условии, что» или «при прямом условии, что». Если этих фраз нет в передаче, язык должен демонстрировать явное намерение передать имущество, ограниченное условием и последующим средством правовой защиты.

«Предварительное условие» — это условие, которое должно быть выполнено до того, как договорное обязательство станет обязательным для сторон. Если условие не выполнено, договор недействителен и все обязательства по договору прекращаются. Примером предварительного условия является договор купли — продажи , в котором O передает Blueacre A при условии успешной покупки A Redacre у B . Если покупка Redacre не завершена, передача Blueacre не произойдет.Закон не поддерживает отлагательных условий, и намерение сторон создать его на момент составления проекта должно быть ясным и недвусмысленным.

«Последующее условие» является ограничением, которое должно соблюдаться после передачи. Если условие нарушается, владелец собственности потенциально теряет свою долю в земле через право повторного въезда. Например:

O передал земельный участок A . В акте конкретно ограничивается использование A для проживания одной семьи только в течение 39 лет; на участке будет построен только один жилой дом; и все налоги на недвижимость должны быть уплачены своевременно.В акте говорилось, что если какое-либо из этих условий не будет выполнено, O или его преемники могут вернуть себе собственность.

Дрейсон против Вольфа , 277 Ill App 3d 975, 661 NE2d 486, 214 Ill Dec 632 (1st D 1996). Суд истолковал акт как действительную передачу с последующим условием, для которого лицо, предоставляющее право, сохраняло право повторного въезда в собственность, если условие было нарушено.

А хочет купить землю у О для строительства железной дороги. O передает Blackacre корпорации A «для того, чтобы указанная компания построила указанную дорогу.

Penn Central Corp против Commonwealth Edison Co , 159 Ill App 3d 419, 512 NE2d 118, 111 Ill Dec 214 (3rd D 1987). , суд ошибется в сторону безвозмездного отчуждения имущества.Здесь суд пришел к выводу, что формулировка была просто выражением мотивации лица, предоставившего право, совершить передачу, а не фактическое ограничение на наследство.Передача была признана плата простой абсолютный.

Заветы

Заветы обычно бывают двух видов: личные заветы и заветы, связанные с землей. Соглашения, действующие с землей, также называемые «настоящими соглашениями», связывают должника, а также его или ее наследников, завещателей, правопреемников, грантополучателей и последующих грантополучателей. Использование специального языка в передаче, такой как «наследники и правопреемники», часто используется, но не обязательно. Достаточно простого соглашения между сторонами при соблюдении определенных условий.Завет действует с землей при следующих условиях:

  • стороны намеревались заключить договор с землей во время передачи;
  • завет «касается и касается» земли; и
  • между лицом, претендующим на благо, и лицом, на котором лежит бремя, существует тайна. Идентификатор.

Чтобы «тронуть и потрогать», не требуется физического контакта с землей. Скорее, завет должен касаться использования, стоимости, пользования или владения землей.Почти всегда считается, что ограничительные соглашения касаются земли. Бремя положительного завета может или не может считаться таковым в зависимости от наличия других факторов.

A и B примыкали к землевладельцам, и их владения были разделены забором. A и B заключили соглашение о разделении обслуживания забора: A будет удалять кусты и поддерживать северную половину в хорошем состоянии, а B будет аналогичным образом поддерживать южную половину.Прошло время, имущество перешло из рук в руки, и забор пришел в негодность. Вскоре возник спор о том, распространяется ли соглашение о сохранении забора на землю.

Имущество Уоллиса , 276 Ill App 3d 1053, 659 NE2d 423, 213 Ill Dec 507 (4 D 1995). Суд постановил, что соглашение о сохранении забора не распространяется на землю, поскольку стороны никогда не заявляли о намерении, чтобы соглашение распространялось на землю. Между двумя сторонами никогда не существовало права собственности, равно как и не было лиц, предоставивших право/получатель пособий, арендодателя/арендатора, или подобных отношений, которые могли бы создать право собственности между сторонами.

Отсутствие одного из этих элементов или письменного требования не может нарушать законность. Соглашение может по-прежнему иметь принудительную силу в отношении последующего владельца обремененного имущества, если справедливость требует такого исхода или если последующий владелец уведомлен о соглашении.

Если завет не касается земли, занятия ею и пользования ею, он считается личным заветом. Эти ограничения связывают только договаривающиеся стороны, а не правопреемников.Приведенный выше пример соглашения о совместном обслуживании забора вдоль общей границы является примером личного соглашения. Настоящее соглашение не подлежит принудительному исполнению в отношении правопреемников.

Ограничения

Ограничение – это ограничение на использование земельного участка. Как правило, термины «ограничительный договор» и «ограничение» используются взаимозаменяемо. Пример ограничения: «Все участки и жилые помещения на участке должны использоваться только для проживания одной семьи.«Застройщики используют ограничения при разделе земли, стремясь обеспечить единообразие в отношении характера, размера, использования и типа улучшений, которые будут построены на каждом отдельном участке. подразделения, в акте застройщика покупателю участка или в декларации

ГПЗ и генеральные планы

Часто возникает вопрос, существует ли вообще генплан в подразделении.В штате Иллинойс, чтобы принять такое решение, суд рассмотрит, верны ли следующие утверждения: (1) ограничения включены во все сделки с подразделением; (2) ограничения ранее нарушались; (3) налагаемые бремена, как правило, равны и служат взаимной выгоде и выгоде всех владельцев участков; и (4) уведомление об ограничениях дается в регистрационной табличке подразделения. Крюгер против Оберто . Ограничения, являющиеся частью общего плана, не будут применяться к владельцу, который не несет ответственности за фактическое или конструктивное уведомление об этих ограничениях.

В Индиане генеральный план или общая схема улучшения праводателем часто считается негативным сервитутом по праву справедливости на каждый участок. Продажа некоторых участков без этих ограничений была сочтена не для того, чтобы уничтожить доказательства существования общего плана, однако намерение создать общий план и то, были ли участки проданы без этих ограничений, являются решающими факторами при определении того, был ли он создан. Макинтайр против Бейкера , 660 NE2d 348 (Ind Ct App 1996).

В Висконсине тест заключается в том, поместил ли лицо, предоставляющее право на общие участки, ограничительный договор в дело «с целью выполнения общего плана развития, который должен был действовать в интересах других получателей прав.» Bubolz v Dane County , 464 NW2d 67, 71 (Wis App Ct 1990).

Продолжительность

Продолжительность личного ограничительного соглашения должна быть разумной в отношении предполагаемого использования земли. документ или транспортное средство должны предусматривать срок действия соглашения, и если срок не установлен, суд будет подразумевать разумное ограничение Суд также может отказать в исполнении соглашения, если срок не указан

которые идут вместе с землей, бремя потенциально длится неопределенно долго через последующих владельцев процентов.Как правило, по прошествии времени стороны договариваются об ином, или обстоятельства, связанные с имуществом, делают ненужным или невозможным выполнение условия. Отказ или молчаливое согласие с предыдущими нарушениями со стороны лица, предоставляющего право, также может фактически положить конец ограничению.

Что касается условий, то закон штата обычно определяет период времени, в течение которого может быть реализовано право на повторный въезд или возможность возврата. В Иллинойсе Закон о правах на въезд и повторный въезд ограничивает исполнение условий после 40 лет.765 ИЛКС 330/4. Это ограничение применяется задним числом к ​​любому последующему условию, даже к тем, которые содержат формулировки, претендующие на более длительный срок. Точно так же закон Индианы ограничивает продолжительность до 30 лет, несмотря на формулировку большей продолжительности или наличие нарушения. ИЦ 32-1-21-2. (Действовал до июня 2001 г. Этот закон был отменен и заменен IC 32-17-10-2, вступившим в силу 1 июля 2002 г.)

Положение штата Индиана, вступившее в последующее условие не может быть начато после 30 июня 1994 г., если нарушение произошло до 1 июля 1993 г. или право взыскания было создано до 1 июля 1963 г.IC 32-17-10-3 (действует с 1 июля 2002 г.). Возможность возврата или право повторного въезда является будущим интересом. В Висконсине будущие интересы недействительны, если они приостанавливают свободное отчуждение собственности на срок, превышающий допустимый срок «жизни в бытии» плюс 30 лет. Wi St 700.16(1)(а).

Исполнение

Стороны могут иметь намерение в пользу не работать с землей. Это означает, что сторона, получающая выгоду, которая фактически заключает договор с должником, является единственной, кто может обеспечить выполнение бремени.Последующие владельцы не могут обеспечить его соблюдение, хотя оно может быть применено к последующим получателям прав обремененной стороны. Как правило, и выгода, и бремя связаны с землей, поэтому это не частая проблема. Помимо дольщиков, соседи в подразделении могут заставить другого соседа следовать CCR, потому что все они разделяют бремя и выгоду.

Средства правовой защиты, доступные в случае причинения вреда в результате нарушения, значительно различаются в зависимости от нарушения договора или условия.Что касается договора, потерпевшие стороны — например, соседи по квартире, на которых распространяются аналогичные ограничения, — могут добиваться судебного запрета на прекращение нарушения или подать иск о возмещении денежного ущерба. Ограничительное соглашение также может быть специально применено по справедливости, или потерпевшие стороны могут потребовать декларативного судебного решения. Размер убытков ограничивается возмещением фактических убытков, понесенных в результате нарушения. Сюда могут входить проценты, судебные издержки, судебные издержки и гонорары адвокатов.

Нарушение условия может привести к возврату или конфискации титула. Формулировка условия определяет, какое конкретное средство правовой защиты применяется: либо возможность возврата, либо право повторного въезда. Например:

O документы Greenacre на A «только для школьных целей; в противном случае вернуться к Grantors».

Mahrenholz v County Bd школьных попечителей округа Лоуренс , 93 Ill App 3d 366, 417 NE2d 138, 48 Ill Dec 736 (5th D 1981).Это условие наряду с средством правовой защиты от нарушения было сочтено, чтобы создать возможность возврата. Формулировки «до тех пор, пока» или «при условии, однако» явно создают это «просто определимое платное» имущество с его возможностью возврата. Как только земля больше не используется для школьных целей, поместье A немедленно и автоматически прекращается, и право собственности возвращается обратно к O .

O документы Greenacre на A при условии, что имущество будет использоваться только для школьных целей.

Это условие впоследствии дает право на повторный вход. Если A решит закрыть школу и открыть салун, титул не автоматически возвращается праводателю. Скорее, O или его наследники должны физически действовать, чтобы завладеть имуществом. Он может действовать неофициально или добиваться насильственного проникновения и задержания.

Возражения, которые может предложить предполагаемый правонарушитель, обычно основываются на утверждении, что CCR больше не действует. Если это не удается, часто используются следующие средства защиты: согласие на нарушение завета; эстоппель; отказ или предварительное освобождение от завета; бар по сроку исковой давности; или защелки . Справедливая защита laches , отказ или изменение характера соседства, как правило, недоступны для нарушившей стороны, которая решила действовать, несмотря на знание завета. Ограничительные условия не заменяют и не уменьшают требования постановления о зонировании. То ограничение, которое является более строгим, будет иметь преимущественную силу. Роджерс против города Джерсивилль , 196 Ill App 3d 136, 552 NE2d 1314, 142 Ill Dec 573 (4th D 1990). Как правило, ограничительное соглашение не будет применяться, если характер района изменился настолько существенно, что противоречит цели соглашения. Идентификатор .

Освобождение и расторжение

Типичными причинами расторжения ограничительного соглашения являются прекращение действия ограничения, изменение характера района, слияние обремененной и привилегированной собственности или какая-либо форма действий правительства такие как выдающийся домен.

Либо стороны соглашения, либо правопреемники, если ограничения связаны с землей, могут представить доказательства, пытаясь показать, что существуют основания для прекращения или неисполнимости ограничения. Однако он не может быть прекращен односторонним актом. В момент заключения соглашения праводатель может оставить за собой право отказаться от ограничений или отменить их.

Заключение

CCR стали очень распространенным методом ограничения использования и улучшения недвижимого имущества. Поскольку закон поощряет свободное использование и отчуждение собственности, любые ограничения или условия должны быть четко оговорены, чтобы иметь силу. Тип созданного ограничения диктует типы средств правовой защиты, доступных для нарушения.Кроме того, когда соседям кажется, что невозможно или несправедливо продолжать применять ограничение, справедливость часто вмешивается и освобождает землевладельца от его бремени. Наконец, договаривающиеся стороны всегда имеют право передумать. Они могут принять решение о снятии ограничений, если местный закон, отказ от прав или изменение обстоятельств еще не сделали этого.

© ATG atgc0208vol26

 

SEC.

gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов.Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки допустимой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы ознакомиться с рекомендациями по эффективной загрузке информации с SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите сайт sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте в программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected] gov.

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.67fd733e.1646418102.1b95ab56

Дополнительная информация

Политика безопасности Интернета

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности.В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см. S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (адресов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC. gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Ответственность землевладельца и доступ к местам отдыха

Ответственность землевладельца: обзор

Источник: Национальный центр сельскохозяйственного права, Арканзасский университет,
.

Владение землей является частью американской этики, которая приносит много преимуществ и множество потенциальных обязательств. Ответственность владельцев сельскохозяйственных земель может усугубляться урбанизацией, поскольку сельскохозяйственные операции окружаются городскими районами, а горожане все чаще проводят активный отдых на свежем воздухе.В этом обзоре основное внимание уделяется основным областям потенциальной ответственности землевладельцев, вытекающей из простого владения сельскохозяйственными землями. Тем не менее, законы штатов по-разному трактуют ответственность землевладельцев, и необходимо тщательно изучить законы каждой юрисдикции, чтобы избежать ловушек. Для более полного обсуждения правовых вопросов, связанных с освоением сельскохозяйственных земель, посетите читальный зал «Городские посягательства».


Ответственность лиц на земле

Халатность

Ответственность землевладельца перед другими за его имущество традиционно заключается в действиях по небрежности с обязанностью соблюдать осторожность, которая зависит от классификации участника.Классификация людей, въезжающих на землю, основана на той пользе, которую они приносят землевладельцу. Как правило, землевладельцы обязаны заботиться о людях, которые приносят им наибольшую пользу. Некоторые юрисдикции в настоящее время перешли от системы классификации к более общей обязанности проявлять осторожность, которую должен нести землевладелец. Оба типа возложения ответственности основаны на небрежности и требуют, чтобы пострадавшая сторона доказала, что землевладелец был обязан перед пострадавшей стороной и нарушил эту обязанность, и что ущерб возник в результате этого действия или бездействия.


Нарушители

Самая низкая обязанность по уходу ложится на совершеннолетних нарушителей, которые находятся на земле без разрешения и не приносят никакой пользы землевладельцу. Как правило, заботиться не нужно, но землевладельцы не могут умышленно причинять вред нарушителям. Если землевладельцу известно о присутствии частых нарушителей, обязанность проявлять осторожность может быть несколько повышена, а нарушителей следует предупреждать о любых опасностях, особенно о тех, которые они вряд ли обнаружат сами, которые могут привести к серьезным травмам или смерти.

В некоторых случаях землевладельцы обязаны проявлять большую осторожность в отношении детей, нарушивших границы, из-за отсутствия у детей зрелого суждения и их неспособности оценивать риски. «Привлекательная досадная доктрина» повышает требуемый уровень заботы о детях-нарушителях, требуя, чтобы землевладельцы принимали разумные меры для защиты маленьких детей от травм, если в районе существуют искусственные условия, созданные или поддерживаемые землевладельцем, которые могут заманить детей в опасность. Природные опасности, присущие земле, такие как склоны или водоемы, обычно не требуют особого внимания.Обращение с фермерскими прудами зависит от юрисдикции и обстоятельств, но обычно они не считаются привлекательными. Однако улучшения, связанные с прудом, такие как качели, веревки, причалы или лодки, могут считаться привлекательной помехой.


Лицензиаты

Лицензиаты — это люди, проживающие на территории землевладельца с разрешения владельца, которые не приносят выгоды землевладельцу. Землевладельцы обязаны проявлять большую заботу о лицензиатах, чем о нарушителях, и должны уведомлять лицензиата о скрытых опасностях и не действовать таким образом, чтобы причинить вред лицензиату.В некоторых юрисдикциях может потребоваться устранение опасных условий в интересах лицензиатов.

Социальные гости часто относятся к категории лицензиатов, но с несколько более высоким уровнем ухода из-за социальных пособий, получаемых землевладельцем. Хотя это и не экономическая выгода, суды предполагают, что этого достаточно, чтобы оправдать большую осторожность. Небрежный уход за имуществом может повлечь за собой ответственность землевладельца за причинение вреда светскому гостю. В некоторых юрисдикциях социальные гости повышены до стандарта заботы о приглашенных.


Приглашенные

Приглашенные находятся на земле с разрешения землевладельца и в интересах землевладельца, часто для взаимной выгоды или деловой ситуации, такой как взимание платы за допуск охотников на землю, и должны соблюдать самые высокие стандарты заботы любой категории. Землевладельцы обязаны сделать землю достаточно безопасной и предупредить приглашенных о потенциальных опасностях.


Система общего назначения

В юрисдикциях, которые отказались от возложения обязанности проявлять осторожность на землевладельца на основе системы классификации, теперь используется система, основанная на общей обязанности проявлять разумную осмотрительность в отношении предсказуемых рисков.Землевладельцы обязаны проявлять разумную осмотрительность при любых обстоятельствах. Для определения ответственности суды используют такие факторы, как предсказуемость присутствия посетителя, риск получения травмы, преимущества состояния и бремя сохранения состояния.


Строгая ответственность

Землевладельцы, которые создают чрезвычайно опасную ситуацию, могут быть привлечены к ответственности, даже если они проявят всю возможную осторожность. Само по себе создание опасной ситуации влечет за собой ответственность землевладельца.Такая ситуация часто возникает в сельскохозяйственном контексте с животными, которые часто кусаются или иным образом считаются опасными, а также при хранении химикатов или взрывчатых веществ.


Законы об использовании в рекреационных целях

Из-за ограничений на количество государственных земель, открытых для населения для отдыха на природе, и растущего спроса на отдых на природе каждый штат принял свой собственный закон об использовании для отдыха, чтобы защитить землевладельцев от ответственности. Эти законы обычно защищают правомочных землевладельцев от лиц, пострадавших в результате халатности землевладельца, которому был предоставлен свободный доступ к земле для рекреационного использования.Законы большинства штатов основаны на одном из двух типовых актов: Типовом законе 1965 года, предложенном Советом правительств штатов, или Типовом законе 1979 года, предложенном несколькими открытыми группами, но статут каждого штата и последующие толкования и применения судов сильно различаются.

Эти законы защищают землевладельцев и других лиц, имеющих законные интересы в отношении земли. Чтобы быть защищенной, земля должна быть открыта для публики. Обычно земля не обязательно должна быть открыта постоянно, и землевладелец все же может ограничить доступ, но чем больше ограничений накладывает землевладелец на доступ, тем больше вероятность того, что суд сочтет пострадавшую сторону приглашенным гостем, на которого не распространяется рекреационное право. использовать устав.

Законодательство охраняет только рекреационное использование. В некоторых законах перечислены только разрешенные развлекательные мероприятия, в то время как в других перечислены виды деятельности, но оставлено место для судебного толкования других разрешенных видов деятельности. Типичный список занятий включает в себя охоту, рыбалку, плавание, катание на лодках, кемпинг, пикники, походы, вождение для удовольствия, изучение природы, катание на водных лыжах, водные виды спорта, а также просмотр и наслаждение историческими, археологическими, живописными или научными объектами. Помимо ограниченного использования, зачастую единственными землями, подпадающими под действие законов о рекреационном использовании, являются сельскохозяйственные или сельские земли.

Несмотря на другие положения, землевладельцы могут лишиться защиты закона в результате своих действий. Если землевладелец преднамеренно или по неосторожности нанесет вред рекреационным пользователям, законная защита будет утрачена. Принятие или требование денег или другого ценного вознаграждения за использование земли может приостановить защиту землевладельца в соответствии с законами о рекреационном использовании.


Закон об ответственности за деятельность лошадей

Многие штаты приняли законодательные акты, специально ограничивающие ответственность, с которой сталкивается коневодческая отрасль, в целях стимулирования коневодческой деятельности и ресурсов.Землевладельцы, которые спонсируют конные соревнования, могут быть защищены этими законами. Устав предотвращает ответственность за неотъемлемые опасности, связанные с лошадьми и конным спортом. Существуют некоторые исключения, такие как предоставление неисправного оборудования или неверная оценка способности участника управлять животным, а в некоторых случаях требуются отказы и разрешения.


Ответственность за деятельность на земле

Неприятности

Ответственность за причинение вреда основана на идее о том, что деятельность на землевладельческой собственности не может необоснованно мешать пользованию и пользованию чужой собственностью.Неприятность может быть как частной, так и публичной. В случае частной неприятности дискретным образом наносится ущерб только небольшому числу владельцев собственности. При нарушении общественного порядка права сообщества в целом нарушаются в более общем виде. Суды часто используют анализ затрат и выгод, основанный на многих факторах, чтобы определить, было ли предполагаемое вмешательство в права собственности необоснованным. Землевладельцы, ведущие производственную сельскохозяйственную деятельность, могут стать объектами досаждающих действий, если последствия такой деятельности чрезмерно нарушают права владельцев соседней собственности, особенно если регион становится все более урбанизированным.Законы о праве на ведение фермерского хозяйства могут предоставлять некоторую защиту фермерам, но исход таких дел часто неясен, даже если сельскохозяйственная деятельность ведется на законных основаниях и в соответствии с приемлемыми методами управления. Если истцы выиграют дело, фермеры могут быть вынуждены возместить ущерб или даже прекратить свою деятельность.


Посягательство

Землевладельцы потенциально могут нести ответственность за посягательство на свою землю. Посягательство происходит, когда происходит несанкционированное физическое вторжение на чужую землю, что нарушает их права собственности.Посягательства могут возникать на сельскохозяйственных угодьях в виде загрязнения грунтовых вод, запахов, пыли или заблудшего скота.


Экологический регламент

Землевладельцы потенциально несут ответственность за действия, нарушающие экологические нормы. Эти законы и постановления могут быть федеральными, государственными или местными и включать такие положения, как Закон о чистой воде, Закон о чистом воздухе, Закон об исчезающих видах, Федеральный закон об инсектицидах, фунгицидах и родентицидах, а также Комплексный экологический ответ, компенсацию, и Закон об ответственности.

В дополнение к установленной законом экологической ответственности потенциальная ответственность землевладельца за причинение вреда окружающей среде может возникнуть в ситуациях, когда культуры, выращенные с использованием разных методов производства, находятся в непосредственной близости друг от друга, а методы производства одного землевладельца наносят ущерб соседу. Это может произойти из-за того, что пестициды перемещаются с полей неорганических культур на поля органических культур, вызывая ущерб от потери органической сертификации и соответствующей потери ценности урожая.Это также может произойти, когда генетически модифицированная пыльца попадает из генетически модифицированной культуры в негенетически модифицированную культуру, что приводит к генной контаминации и снижению стоимости урожая.

Для получения информации, касающейся законов об окружающей среде и их связи с сельским хозяйством, посетите читальные залы по биотехнологиям, Закону о чистой воде, Закону об окружающей среде и Пестицидам.


Прочие потенциальные обязательства

Землевладельцы несут потенциальную ответственность при самых разных обстоятельствах.В этом обзоре описаны основные области ответственности землевладельцев, но существуют и другие потенциальные области ответственности, включая потенциальные налоговые обязательства и ответственность, связанную с арендаторами.

Землевладение требует уплаты налогов. В каждом штате землевладельцам предоставляется определенный особый режим. Некоторые из этих законов, устанавливающих преференциальный режим для сельскохозяйственных земель, направлены на сохранение сельского характера земли и, как следствие, также содержат положения об отмене.Эти положения предназначены для возмещения части потерянных налоговых поступлений, если сельскохозяйственные земли используются для несельскохозяйственных целей.

Как правило, землевладельцы не несут ответственности за действия своих арендаторов. Существуют некоторые исключения, например, когда землевладельцы скрывают опасные условия или если домовладелец соглашается отремонтировать землю, но не делает этого должным образом. Кроме того, некоторые законодательные акты, такие как CERCLA или положения Закона о фермерских хозяйствах, которые устанавливают программы платежей или экологические требования, могут при определенных обстоятельствах налагать ответственность на участвующих землевладельцев, если они знали и санкционировали нарушения арендатором уставов.

Eminent Domain: Права частной собственности против экономического развития

* «Разве это не Америка, родина бесплатных маленьких розовых домиков для вас и меня». что вызвало разногласия после постановления Верховного суда США от 23 июня 2005 г. о том, что местные органы власти могут использовать выдающиеся полномочия домена для изъятия частной собственности для экономического развития.

«Разве это не Америка, родина бесплатных розовых домиков для нас с тобой.

Настроения Джона (Кугара) Мелленкампа в его хите 1984 года « розовых дома » могут быть именно тем, что вызвало споры после постановления Верховного суда США от 23 июня 2005 года о том, что местные органы власти могут использовать выдающиеся полномочия домена, чтобы использовать частную собственность для экономического развития. .

Как правило, выдающееся достояние, также называемое «осуждением», представляет собой изъятие частной собственности местным правительством, правительством штата или федеральным правительством для «общественного использования» или «общественных целей».

В постановлении пяти против четырех Высокий суд вынес решение по делу Kelo v. City of New London , 125 S. Ct. 2655 (2005 г.), что Нью-Лондон, штат Коннектикут, может должным образом осуществлять выдающуюся власть домена в соответствии с планом экономического развития. Речь шла о сфере действия Пятой поправки к Конституции США, которая позволяет правительствам получать частную собственность через выдающееся владение, если земля предназначена для
«общественного пользования».

Нью-Лондон, штат Коннектикут, переживал тяжелые экономические времена.Город оказался в тяжелом экономическом положении после того, как его последний крупный работодатель, Центр подводных боевых действий ВМС США, закрылся в 1996 году. Его налоговая база и население постоянно сокращались, и городские власти отчаянно нуждались в какой-либо форме экономического развития. В 1998 году фармацевтический гигант Pfizer начал строительство крупного исследовательского центра на окраине района Форт-Трамбулл в Нью-Лондоне. Увидев возможность, город активировал New London Development Corporation, частную организацию, находящуюся под контролем правительства города, для рассмотрения планов реконструкции района и поощрения новых видов экономической деятельности, которые мог бы начать завод Pfizer.Корпорация развития разработала план развития, который включал курортный прибрежный отель и конференц-центр (Нью-Лондон расположен как на реке Темзе, так и на проливе Лонг-Айленд), новый государственный парк, новые жилые дома, а также различные исследовательские, офисные и торговые помещения.

В 2000 году Нью-Лондон утвердил план развития, который должен был создать множество рабочих мест, увеличить налоги и другие доходы и оживить экономически неблагополучный город, в том числе его центральную часть и прибрежные районы.Работая над сбором земли, необходимой для проекта, городской агент по развитию провел переговоры и приобрел недвижимость у желающих продавцов, а также использовал силу выдающихся владений, чтобы приобрести оставшуюся часть собственности у нежелающих владельцев в обмен на справедливую компенсацию.

Сюзетт Кело и восемь ее соседей, которые не желали продавать свои 15 объектов недвижимости, подали иск, утверждая, что конфискация их собственности посредством судебного разбирательства нарушила ограничение «общественного использования» в пункте о конфискации Пятой поправки.Г-жа Кело, главный истец, владела небольшим домом на реке Темзе. Хотя суд первой инстанции вынес постоянный запретительный судебный приказ, запрещающий изъятие определенного имущества, Верховный суд Коннектикута, опираясь на такие дела Верховного суда США, как Hawaii Housing Authority v. Midkiff , 467 US 229 (1984) и Berman v. Parker , 348 US 26 (1954), поддержал предложенные выводы.

Верховный суд США уполномочил certiorari рассмотреть вопрос о том, «квалифицируется ли предложенное [городом] распоряжение этим имуществом как «общественное пользование» по смыслу пункта о изъятии пятой поправки к Конституции.Это дело потребовало от Верховного суда пересмотра своего 51-летнего прецедента в Бермане, и это было первое крупное дело, рассмотренное Верховным судом после Мидкиффа в 1984 году.

Выдающееся достояние, также называемое «осуждением», представляет собой изъятие частной собственности местными, государственными или федеральными властями для «общественного использования» или «общественных целей».

Эволюция закона о выдающихся доменах

Исторически выдающиеся поместья использовались для отчуждения частной собственности на дороги и другие общественные работы.Но в 1954 году в знаменательном деле Berman Верховный суд расширил определение «общественного пользования», предоставив местным органам власти широкие полномочия по осуждению «пришедших в упадок районов» с целью их улучшения. Постановление Berman расчистило путь для проектов обновления городов в 1960-х и 1970-х годах, поскольку определение «общественного использования» постепенно расширялось и включало цели экономического развития.

На протяжении многих лет правительства штатов и местные органы власти постепенно расширяли использование выдающихся владений, часто в целях экономического развития. 1 Например, в 1981 году суды Мичигана подтвердили право города Детройта осудить и снести район Поултаун, чтобы расчистить территорию для завода General Motors. 2 На протяжении 1990-х годов крупные розничные торговцы, такие как Home Depot и Costco, расширялись в города с помощью полномочий местных органов власти по расчистке земель для застройки.

Но назревала реакция. В 2004 году Верховный суд Мичигана отменил решение Poletown и заблокировал осуждение малых предприятий, окружающих окружной аэропорт. 3 В деле Kelo Сюзетт Кело и ее созаявители аналогичным образом призвали Верховный суд восстановить термин «общественное использование» в его первоначальном значении и признать, что частное экономическое развитие не представляет собой общественное использование.

Таким образом, дело Kelo стало предметом оживленных дискуссий и споров сторонников с обеих сторон. По делу было подано около 40 сводок amicus curiae, в том числе 25 от имени заявителей различными некоммерческими, общественно-политическими и правозащитными организациями, включая NAACP и AARP.

Дело Kelo было рассмотрено в Верховном суде 22 февраля 2005 г. Интересно, что аргумент был выслушан только семью членами суда. Помощник судьи Сандра Дэй О’Коннор председательствовала, потому что главный судья Уильям Ренквист выздоравливал дома после лечения. Помощник судьи Джон Пол Стивенс был задержан по возвращении в Вашингтон, округ Колумбия, из Флориды. Хотя они и не участвовали в устных прениях, председатель Верховного суда Ренквист и судья Стивенс прочитали сводки и стенограммы устных прений и участвовали в принятии решения.

Верховный суд в принятом решении оставил в силе решение Верховного суда Коннектикута, постановив, что, поскольку предложенное Нью-Лондоном распоряжение рассматриваемой собственностью действительно квалифицируется как общественное пользование, это было законным изъятием. Судья Стивенс, написавший от имени большинства, отметил, что «[город] тщательно сформулировал план экономического развития, который, по его мнению, принесет заметные выгоды обществу, включая, но не ограничиваясь этим, новые рабочие места и увеличение налоговых поступлений. «Мнение большинства также отметило, что, если бы город забрал собственность просто для того, чтобы предоставить личную выгоду конкретному лицу или корпорации, это не прошло бы конституционную проверку.

Хотя городские власти не планировали полностью открывать осужденную землю для использования населением, большинство отметило, что суд «давно отклонил любое буквальное требование о передаче осужденной собственности в пользование для . . . общественность». Скорее, большинство считало, что Суд «принял более широкое и естественное толкование публичного использования как «общественной цели».«Суд дал широкое определение «концепции [общественной цели], отражающей его давнюю политику уважения к решениям законодательных органов» в отношении того, какие общественные нужды оправдывают использование права конфискации. Таким образом, большинство сочло, что решение города о том, что данный район находится в достаточно бедственном положении, чтобы оправдать программу экономического омоложения, заслуживает уважения.

По мнению большинства, план города, несомненно, служил общественным целям и, следовательно, удовлетворял требованиям Пятой поправки.Таким образом, согласно постановлению суда, если экономический проект создает новые рабочие места, увеличивает налоги и другие доходы и оживляет депрессивную (даже если не пришедшую в упадок) городскую территорию, он квалифицируется как общественное использование.

Решение большинства предвосхитило критику по поводу того, что постановление может быть использовано в личных целях, отметив, что «гипотетические дела, изложенные заявителями, могут быть рассмотрены, если и когда они возникнут. Они не гарантируют создания искусственных ограничений концепции общественного пользования.Судья Стивенс также подчеркнул важность судебной сдержанности, заявив, что Суд признал, что осуждение собственности может повлечь за собой лишения и что отдельные штаты вольны налагать ограничения на использование этой власти местными властями.

Судьи Кеннеди, Саутер, Гинзбург и Брейер присоединились к мнению большинства. Судья Кеннеди также представил отдельное совпадающее мнение.

Судья О’Коннор, однако, высказал сильное особое мнение, утверждая, что местные органы власти не должны иметь неограниченных выдающихся полномочий для перемещения семей, даже если они получают компенсацию, просто для размещения частных застройщиков.Судья О’Коннор пришел к выводу, что «[любое] имущество теперь может быть конфисковано в пользу другого частного лица, но последствия решения [большинства] не будут случайными. Выгодоприобретателями, скорее всего, будут те граждане, которые обладают непропорциональным влиянием и властью в политическом процессе, в том числе крупные корпорации и девелоперские фирмы». Она полагала, что это решение устраняет «любое различие между частным и общественным использованием собственности — и тем самым эффективно [удаляет] слова «для общественного пользования» из пункта о изъятиях Пятой поправки.Главный судья Ренквист и судьи Скалиа и Томас присоединились к мнению меньшинства.

Судья Томас также подал отдельное особое мнение, в котором он утверждал, что прецеденты, на которых основывалось решение Суда, были ошибочными и что «что-то пошло серьезно не так с толкованием Конституции этим Судом». Судья Томас обвинил большинство в замене пункта Пятой поправки об «общественном использовании» совершенно другим критерием «общественной цели»: Заявленная цель — расплывчатое обещание новых рабочих мест и увеличения налоговых поступлений, но что также подозрительно приемлемо для корпорации Pfizer, предназначено для «общественного использования».Судья Томас также утверждал, что «[l]потери несоразмерно лягут на бедные общины. Эти общины не только систематически менее склонны использовать свои земли для наивысшего и наилучшего социального использования, но также являются наименее политически влиятельными».

Идея правительства о справедливой компенсации не принимает во внимание субъективную стоимость дома собственника.

Судья Томас также писал, что «[т]е последствия решения [большинства] предсказать несложно, и они обещают быть пагубными.По словам Томаса, «так называемые программы «обновления городов» предусматривают некоторую компенсацию за собственность, которую они забирают, но никакая компенсация невозможна за субъективную ценность этих земель для перемещенных лиц и унижение, причиненное их изгнанием из их домов». Хотя Пятая поправка требует «справедливой компенсации» за имущество, изъятое для общественного пользования, компенсация часто далеко не справедлива. Например, при установлении цены правительство не учитывает то самое, что якобы оправдывает осуждение: более выгодное использование имущества частным застройщиком.Вместо этого местные органы власти обычно нанимают оценщиков, которые устанавливают низкую стоимость имущества на основе текущего использования имущества, а затем угрожают использованием выдающихся владений, чтобы запугать владельцев собственности и продать их по ценам ниже рыночных. Местные органы власти также избегают оплаты расходов на переезд для предприятий и домовладельцев и игнорируют ценность «доброй воли» и других нематериальных ценностей, присущих репутации или местонахождению бизнеса. Точно так же, как отметил судья Томас, идея правительства о справедливой компенсации не принимает во внимание субъективную стоимость дома владельца собственности.Например, вид на набережную г-жи Кело и любовь созаемщиков Вильгельмины и Чарльза Дери к дому, где г-жа Дери родилась в 1918 году и где они прожили вместе более полувека, значат для них больше, чем оценка города. рыночная стоимость.

Мнения как большинства, так и меньшинства проанализировали Пятую поправку, которая предусматривает, что частная собственность не может «использоваться для общественного пользования без справедливой компенсации».

Несмотря на предупреждение судьи О’Коннора о «последствиях» мнения большинства и предупреждение судьи Томаса о том, что решение большинства «обещает быть вредным», еще неизвестно, расчистит ли решение по делу Кело путь для беспрепятственного частного развития. проекты за счет использования именитого домена.Например, решение Kelo мало повлияет на девять штатов — Арканзас, Флориду, Иллинойс, Кентукки, Мэн, Мичиган, Монтану, Южную Каролину и Вашингтон, — которые уже конкретно запрещают использование выдающихся владений в целях экономического развития, за исключением устранить гниль. Другие штаты, такие как Алабама, Делавэр, Невада, Техас и Юта, быстро запретили изъятия, подобные разрешенным в Kelo . Кроме того, такие штаты, как Алабама, Калифорния, Флорида, Джорджия, Мичиган, Нью-Джерси и Техас, рассматривают возможность дополнительной защиты конституционных поправок с той же целью. Ожидается, что домен Eminent станет главной темой предстоящих политических выборов и сессий законодательных органов штата и федерального правительства. Действительно, наблюдается широкая поддержка домовладельцев и прав собственности, а политики и законодательные органы действуют быстро, чтобы обуздать выдающуюся власть домена.

Ответ Конгресса

На следующий день после объявления решения Kelo сенатор Джонни Исаксон (от штата Джорджия) выпустил пресс-релиз, в котором говорится, что это решение «вызывает глубокую тревогу и создает очень опасный прецедент.Это открывает правительству возможность использовать власть выдающихся владений сверх того, что, как я считаю, было намерением наших отцов-основателей». 27 июня 2005 г. сенатор Джон Корнин (республиканец от штата Техас) внес в Сенат США закон «Закон о защите домов, малого бизнеса и частной собственности от 2005 г.» (SB 1313), ограничивающий использование выдающихся доменов. для экономического развития. Действующая формулировка запрещает федеральному правительству осуществлять полномочия выдающихся владений, если единственным оправданием «общественного использования» является экономическое развитие, и налагает такое же ограничение на использование правительствами штатов и местных органов власти выдающихся владений «посредством использования федеральных фондов».Соучредители S.B. 1313 включают сенатора Исаксона. Конгрессмены Фил Гингри (республиканец от Джорджии) и Деннис Реберг (республиканец от штата Миссури) представили сопутствующие законопроекты (HR 3087 и HR 3083 соответственно) в Палату представителей США. Другие подобные законопроекты впоследствии были внесены в Палату Джеймсом Сенсенбреннером (республиканец, штат Висконсин), Джоном Коньерсом (штат Мичиган) и другими. Кроме того, 30 июня 2005 года Палата подавляющим большинством голосов приняла резолюцию 340 Палаты представителей, представленную конгрессменом Филом Гингри (от штата Джорджия) и выражающую «серьезное неодобрение» решения Kelo . Кроме того, резко отвергнув Кело, Палата представителей одобрила законопроект (HR 4128) от 3 ноября 2005 г., который запрещает использование выдающихся владений для экономического развития любым правительством штата или местным правительством, получающим федеральные средства экономического развития в финансовом году, в котором власть осуществляется. Законопроект также запрещает федеральному правительству использовать право выдающихся владений для экономического развития, которое определяется как изъятие частной собственности без согласия владельца и передача или сдача ее в аренду частному лицу или организации для коммерческого предприятия с целью получения прибыли или увеличения налога. доход, занятость или общее экономическое здоровье.

Eminent Domain в Грузии

После решения Kelo губернатор Джорджии Сонни Пердью создал комитет для изучения выдающихся владений и выработки рекомендаций о том, как защитить владельцев частной собственности в Джорджии.

В настоящее время уезды, города и органы жилищного строительства в Грузии могут осуществлять полномочия по перепланировке в соответствии с полномочиями Генеральной Ассамблеи, включая право продавать или иным образом распоряжаться имуществом, приобретенным именитым владением, в пользу частного предприятия для частного использования. 4 Конституция Джорджии предусматривает, что «развитие торговли, коммерции, промышленности и возможностей трудоустройства является «общественной целью, жизненно важной для благосостояния народа этого штата», и органы по развитию уполномочены содействовать достижению этой цели». 5

Генеральная ассамблея Джорджии уполномочила округа и города конфисковывать имущество для частного использования в соответствии с четырьмя различными законами: (1) Законом о перепланировке, O.C.G.A. § 8-4-1, и далее. ; (2) Закон о благоустройстве города, О.C.G.A. § 36-61-1, и след. ; (3) Закон о полномочиях на перепланировку, O. C.G.A. § 36-44-1, и след. ; и (4) Закон об органах городского развития, O.C.G.A. § 36-42-1, и далее .

После принятия решения Kelo в Генеральную Ассамблею Джорджии было внесено несколько законопроектов и резолюций, касающихся вопроса выдающихся владений. Сенатский законопроект 86, автором которого является сенатор штата Брансуик Джефф Чепмен, в соответствующей части предусматривает, что «общественная цель ни при каких обстоятельствах не может толковаться как включающая использование выдающихся владений исключительно или главным образом в целях увеличения налоговых поступлений или налоговой базы или Цель экономического развития.Сенатский законопроект 86 был принят Сенатом Джорджии 10 марта 2005 года и в настоящее время находится на рассмотрении в Палате представителей Джорджии.

Исследовательский комитет Сената Джорджии по выдающимся владениям и экономическому развитию под председательством сенатора Чепмена проводит слушания по вопросу выдающихся владений. В результате сенатор Чепмен также подал законопроект о моратории на использование выдающихся владений в целях городского развития (SB 391) и резолюцию о внесении поправок в Конституцию Джорджии, чтобы ограничить право использовать частную собственность через выдающиеся владения для экономического развития. цели (С.Р. 652).

Законопроект Палаты представителей 943, спонсируемый представителем Джорджии Томом Ноксом, среди прочего указывает, что власть выдающегося домена не должна использоваться для экономического развития или реконструкции. Аналогичным образом, Резолюции 1036 и 1037 Палаты представителей Джорджии, инициированные представителями Тимом Берденом и Томом Ноксом, соответственно, предлагают поправки к Конституции Джорджии, которые фактически запрещают использование выдающихся владений исключительно или главным образом в целях увеличения налоговых поступлений или в целях экономического разработка.В феврале 2006 года губернатор Пердью предложил комплексный закон, ужесточающий законы, регулирующие использование выдающихся владений. Предлагаемый закон позволяет правительству изымать «пришедший в упадок» земельный участок и продавать его частным застройщикам для перепланировки. Однако только выборные должностные лица могут осуждать собственность, а определение «порчи» является узким.

В настоящее время уездные, городские и жилищные органы в Грузии могут осуществлять полномочия по перепланировке, включая право продавать или иным образом распоряжаться имуществом, приобретенным выдающимся владением, в пользу частного предприятия для личного пользования.

Решение Kelo является одним из самых противоречивых решений, вынесенных Верховным судом за последнее время. Поскольку решение ясно дает понять, что законодательные собрания штатов могут ограничивать выдающиеся полномочия домена, вопрос о том, следует ли это делать и как это сделать, является одним из самых острых, стоящих перед законодателями в настоящее время. Как показано выше, уже произошел всплеск законодательства, пытающегося справиться с постановлением Kelo . В редком проявлении единодушия, выходящего за рамки политических партий, законодатели практически в каждом штате выдвигают законопроекты и поправки к конституции, ограничивающие использование выдающихся владений для изъятия собственности в целях экономического развития.

Как выясняется, согласно пресс-релизу, выпущенному адвокатами Сюзетт Кело в Институте юстиции, «маленький розовый дом в Нью-Лондоне, штат Коннектикут, который положил начало общенациональному восстанию за права собственности, все еще стоит год спустя после того, как Верховный суд США заслушал аргументы а затем в конце концов постановил, что его можно снести для частной застройки». Сюзетт Кело и ее соседи все еще остаются в своих домах. Вскоре после решения Kelo законодательный орган штата и губернатор Коннектикута установили мораторий на все сборы на цели экономического развития, в то время как законодательный орган пересматривал закон.В феврале 2006 года городской совет единогласно проголосовал за поиск способа спасти дома. Сюзетт Кело заявляет, что не планирует переезжать из своего маленького розового домика.

Примечания

Юрист по недвижимости разъясняет вопросы зонирования и отцовства

Может ли ваш город, поселок или поселок сообщить вам, как использовать вашу землю в соответствии с Постановлением о зонировании или другим нормативным актом?

Ответ НЕТ! Но все немного сложнее.

Прежде всего вы должны понимать, что любое регулирование использования или застройки недвижимости является ограничением. Например, ваш город решает принять новое Постановление о зонировании, которое регулирует наличие вашей лодки на территории. Потому что город решает, что наличие лодок на территории неприглядно и приведет к снижению стоимости недвижимости для района в целом. Но ваша лодка стояла там последние 5 лет. Вы защищены.

Правила зонирования предназначены для постепенного устранения несоответствующих видов использования в пределах зонированной территории. Итак, идея состоит в том, что со временем городские власти могут устранить поведение (которым в данном случае является ваша лодка) из обесценивания района. Другими словами, правила землепользования применяются к новым или измененным видам использования земли, но не имеют обратной силы. Это означает, что если вы хотите начать производственный бизнес в районе, который не зонирован, и вы делаете это, соблюдая все требования и правила для города, а через 10 лет они решают, что они хотят, чтобы ваш район был зонирован жилым . Вы защищены.

Эту защиту обычно называют «дедушкой» или «законным несоответствующим использованием» собственности. Таким образом, если ваше местное правительство внесло изменения в то, как вы можете использовать свою землю, то вы можете быть защищены Законом о несоответствующем законном использовании земли. Пересмотренный Кодекс штата Огайо 713.15 позволяет продолжать законное использование, существовавшее на момент принятия постановления о зонировании или поправки, если только несоответствующее использование не будет прекращено добровольно. Это означает, что вы можете отказаться от своего статуса несоответствующего использования/унаследованного статуса, если вы прекратите использовать свойство несоответствующим образом.

Существует одно исключение, которое заключается в том, что если ограничение землепользования создает неудобства, влияющие на общественное здоровье, безопасность, мораль или общее благополучие, то оно может запрещать использование задним числом.

Если ваш местный город, поселок, деревня или муниципалитет пытаются заставить вас изменить то, как вы используете свою землю, не стесняйтесь позвонить нам, чтобы запланировать бесплатную телефонную сессию по стратегии по телефону 740.346.2899.

 

Правила землепользования

Американцы имеют давнюю традицию считать владение собственностью и пользование ею свободными от государственного вмешательства, но что происходит, когда выбор и действия одного владельца собственности влияют на стоимость собственности другого человека или на то, как другой человек может пользоваться своей собственностью? собственности или способности местных органов власти привлекать новый бизнес?

С 1920-х годов суды по всей территории Соединенных Штатов признали, что правительства могут устанавливать разумные правила использования земли, находящейся в частной собственности. В то время как некоторые люди все еще недовольны этим представлением, большинство людей признают, что, когда человек создает неприглядный упадок, на который другие должны смотреть, или использует свою собственность таким образом, который создает необоснованный шум, запахи, освещение или создает угрозу безопасности других, разумно, чтобы местные органы власти вмешались и прекратили нежелательное поведение.

Местные органы власти уделяют большое внимание пересмотру планов нового развития, чтобы предотвратить проблемы и конфликты до того, как они материализуются.Правила землепользования защищают общий вид сообщества, защищают природные особенности, которые ценят жители, и помогают минимизировать стоимость услуг местных органов власти.

Органы местного самоуправления осуществляют полномочия по землепользованию посредством местного планирования и зонирования.

Генеральный план определяет общее направление наиболее подходящего землепользования с учетом местных и региональных активов, потребностей и возможностей, а также моделей развития, обусловленных рыночными силами и улучшениями инфраструктуры.

Постановление о зонировании — это закон поселка, учреждающий районы застройки и регулирующий застройку. В пригородных и сельских районах, где основной целью зонирования является защита ценности и использования частных жилых домов, зонирование часто фокусируется на разделении несовместимых видов землепользования. Эта цель также распространена в других, более густонаселенных сообществах, но в последние годы эксперты по планированию отошли от сосредоточения внимания в первую очередь на разделении землепользования и вместо этого вернулись к практикам землепользования, которые были популярны в 19 веке, таким как смешивание жилых и коммерческое использование земли для продвижения более пешеходных сообществ и содействия большему социальному взаимодействию.«Новый урбанизм» делает упор на общие открытые пространства, дома, построенные ближе к тротуарам с переулками и небольшими дворами, и строящиеся многоквартирные дома над витринами. Коды, основанные на форме, также становятся все более популярными, они больше сосредоточены на внешнем виде и расположении конструкций, а не на деятельности внутри здания в более плотных сообществах.

Размещение объектов — это еще один новый набор мероприятий, основанных на существующих активах в сельских и городских сообществах для создания более экономически конкурентоспособных и устойчивых сообществ.Это делается путем сосредоточения внимания на общественных и частных улучшениях, которые делают район более привлекательным для новых жителей, талантливых работников и новых предприятий. Сельские и городские сообщества, которые вместе работают над региональными проектами по благоустройству территорий, могут сделать всю территорию более конкурентоспособной для получения рабочих мест в глобальной Новой Экономике.

Институт земельной политики Мичиганского государственного университета и MSU Extension предлагают занятия для людей, которые хотят больше узнать о принципах и практике принятия решений о землепользовании, особенно для членов комиссии по планированию местного самоуправления.Нажмите сюда, для получения дополнительной информации.

 

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.