Что нужно знать покупая квартиру: 8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Что нужно знать о собственниках перед покупкой квартиры?

Риск 1: частая смена собственников

Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.

Обманутый когда-то истинный владелец скорее всего докажет через суд, что лишился квартиры нечестным способом, а доверчивому покупателю придется искать способ вернуть свои деньги.

Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.

Риск 2: дети-сособственники и маткапитал

Наличие детей у собственников недвижимости — принципиальный момент, его надо проверять как по прямым, так и по косвенным признакам, объясняет эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

«Дело в том, что сейчас при замене паспорта детей могут не вписывать в соответствующую страницу. Если смотреть только на паспорт, этот момент легко упустить из виду. При этом нужно понимать, был ли использован материнский капитал при покупке этой квартиры или погашении ипотеки за нее».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Как рассказывает собеседник Циан.Журнала, ранее его коллеги дважды сталкивались с тем, что продавец хотел продать квартиру, при покупке которой использовался маткапитал, но извещать об этом он никого не планировал. К сожалению, нет инструкции, которая помогает понять, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет. Может случиться и такое, что маткапитал использовали, а доли для детей не выделили, и в Росреестре указано, что эта квартира без обременения.

«В таком случае мои клиенты получили бы потом проблемы с выросшими детьми, чьи права были нарушены при продаже этой квартиры», — подчеркивает Сергей Вишняков.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог. Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.

Риск 4: «скрытые» квартиранты

По выписке из домовой книги вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире помимо тех, кого вам перечислил продавец. Проблема в том, что собственник мог назвать не всех, а зарегистрированные, будучи «проданными» в качестве бонуса, впоследствии способны организовать ненужные проблемы. Выписывать посторонних из квартиры придется через суд — на это уйдут время и нервы.

Хотя сама по себе прописка не дает прав собственности и не наделяет никого сверхспособностями, есть риск столкнуться с попыткой оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

В момент совершения сделки эти третьи лица могут как просто отсутствовать, так и проживать в местах не столь отдаленных (например, отбывать тюремный срок).

Риск 5: обременения

Все ли собственники и члены семьи (особенно супруги, для которых квартира часто оказывается совместно нажитым имуществом) согласны на сделку? Не проходит ли сейчас активный бракоразводный процесс, который сопровождается скандальным разделом имущества?

Помните: иногда отстаивают свои права на приглянувшийся вам объект не только бывшие супруги продавца, но и, скажем, кредитная организация. Такие ситуации реальны, если квартира оказалась в залоге у банка из-за взятой собственниками ипотеки. Наконец, случается, что квартиру арестовывают за долги хозяев. Во всех этих случаях собственник не имеет права распоряжаться жилплощадью — сделка в конечном счете окажется недействительной.

Еще один вариант, по которому с купленной жилплощадью возникают «спорные» проблемы, — его текущая сдача в аренду. Во-первых, просмотры требуют появления в квартире посторонних, что, естественно, не нравится жильцам. В итоге они попытаются затребовать у арендодателя-собственника скидку на проживание «за моральный ущерб», а тот в свою очередь вряд ли будет рад такой просьбе.

По словам экспертов, некоторые недальновидные собственники пытаются скрыть от своих жильцов планы о продаже, но те, разумеется, довольно быстро понимают, что происходит.

Во-вторых, не исключено, что живущие в квартире арендаторы будут всячески мешать совершению сделки — от срыва показов (по факту объектом распоряжаются именно они, так что найдут массу причин) и до отказа съезжать (особенно если на их стороне договор).

В-третьих, если договор аренды зарегистрирован в Росимуществе, в договоре купли-продажи надо будет обязательно указать наличие арендаторов.

Риск 6: поддельные и недействительные документы

Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.

Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.

Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту. Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт. Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

советы экспертов

При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.

  • Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.
  • Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.
  • Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.
  • Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.
  • Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

история, виды сделок, нюансы проверки

Это именно тот случай, когда нездоровая подозрительность бережет кошелек! Как не «пролететь» с самой главной сделкой в жизни? Покупка квартиры – задача очень непростая, особенно при отсутствии опыта и профессиональной поддержки. Если действовать хаотично и быть неразборчивым в условиях при виде понравившегося жилья, можно упустить важные нюансы и затем столкнуться с проблемами. С другой стороны, чрезмерная осторожность и подозрительность приводят к тому, что жилье выбирается месяцами, а то и годами.


Мы постарались собрать полезную информацию о том, что стоит учитывать при покупке квартиры, чтобы свести риски к минимуму и как можно быстрее стать собственником нового жилья.


Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление. Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».


Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру. Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы.

Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.

Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.

Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки. Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.


Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности

«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит

. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества. Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.

Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.


Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?

Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.

Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.

Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся.

Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.


Стоимость, сроки и прочие нюансы сделки стоит подробно обсудить и тщательно зафиксировать в договоре. Лучше, если договор будет подписан в присутствии нотариуса и заверен государственным представителем. Важно помнить, что полноценное право собственности покупатель получает только после завершения регистрационной процедуры.

Передача денег: ответственный момент

Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку.

Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений. Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.

Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.


Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

  • сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
  • периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
  • сроками сбора недостающих документов.

Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой. Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Виды сделок при покупке квартиры

Хорошо, если сделка является «прямой» или «свободной», то есть — продавец получает деньги, и сразу оформляется переход права собственности. Когда нынешний владелец недвижимости, реализуя квартиру, тут же приобретает жилье для себя, речь идет уже об альтернативной продаже. Во многих случаях приходится иметь дело с достаточно длинными «цепочками», и тогда заинтересованных сторон становится больше. Если у одной из них возникают непредвиденные сложности, процесс покупки/продажи может существенно затянуться.


Таким образом, альтернативная сделка требует грамотной организации, и лучше, если этим займется профессионал, который правильно составит схему и учтет все нюансы. Но в любом случае, регистрация права собственности может оказаться не такой быстрой, как предполагалось. Надо заметить, безальтернативные варианты можно считать большой удачей, поскольку квартир, находящихся в чистой продаже, на рынке несравнимо мало. Нередко, указывая в объявлении, что продажа является свободной, продавцы либо сами заблуждаются, либо просто таким нехитрым способом привлекают покупателей.

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в построенном новом доме риски в плане истории отсутствуют, зато присутствуют риски иного рода – связанные с застройщиком и, собственно, объектом строительства

. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и поинтересоваться нюансами регистрационной процедуры. Чаще такое жилье приобретается на разных этапах строительства. В таком случае, важно не только найти подходящую новостройку, но и поинтересоваться репутацией девелопера. Стоит изучить отзывы, и еще до посещения офиса изучить всю информацию на сайте застройщика.

В настоящее время закон обязывает компании обнародовать на сайте абсолютно всю информацию, включая разрешительные документы, подробные проекты и даже финансовую отчетность.


Подписывая договор, стоит обратить внимание на название документа — речь в нем должна идти именно о долевом участии без всяких определений вроде «предварительный». Лишь в этом случае права дольщика будут защищены законодательно, и в ситуации форс-мажора государство окажет поддержку частному инвестору.

Важно внимательно относиться к этапу приемки квартиры, даже если завершение строительства ожидалось с огромным нетерпением. Если сразу не призвать застройщика к устранению изъянов, после регистрации права собственности сделать это намного сложнее.

Заключение

Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки. Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.

Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Игорь Василенко

10 подводных камней, которые нужно знать при покупке квартиры

Покупка квартиры – всегда волнительное и долгожданное мероприятие. Собрав нужную сумму, хочется поскорее обзавестись собственной жилплощадью. Особенно, если попалось выгодное предложение или владелец снизил цену. Но после эйфории от быстрого заключения сделки, новых владельцев может ждать неприятный сюрприз: квартира находится в зоне риска и ее можно потерять. Чтобы уберечь себя от подобных ситуаций, нужно знать, на что обращать внимание при покупке квартиры.

 

«Подводные камни», возникающие при заключении сделок о покупке квартиры

Риски наступают как при связи с мошенниками, так и при продаже недвижимости не добросовестным владельцем, умышленно или нет скрывающем всю информацию о жилье. Риелторы агентства недвижимости «Метраж» рассказали о самых популярных ситуациях мошенничества, с которыми они сталкивались в своей практике.

1. Заманчивая цена. «Бесплатный сыр только в мышеловке», — гласит народная мудрость. На то она и мудрость, что проверенная много раз. Если вам предлагают купить недвижимость в Шевченковском районе по цене 500$ за квадратный метр – что-то тут не чисто, так как в этом районе она в среднем стоит в два раза больше. Насторожить должна цена, ниже рыночной даже на 20%. Обычно стоимость снижают недобросовестные продавцы, если нужно побыстрее избавиться от «не чистой» недвижимости.

2. Количество продаж. Квартира с длительной историей должна заставить задуматься: почему ее так часто покупают-продают? В такой ситуации необходимо тщательно изучить все документы, пообщаться с соседями. Риски возрастают, когда с даты последней продажи не прошло трех лет. Специалисты считают, что предыдущая сделка купли-продажи может быть более опасной, нежели текущая. Продавец мог узнать неприятные факты о недвижимости и пытается ее побыстрее перепродать, чтобы избавиться от хлопот или не потерять деньги. Луче отказаться от жилья, которое за несколько последних лет не один раз переходило из рук в руки.

3. Продажа по доверенности. Кто является собственником – это первое, что нужно знать при покупке квартиры, особенно на вторичном рынке Украины. «Почему его личность скрывается?» — вопрос, ответ на который обязательно стоит выяснить.

4. Прописанные лица. Первое, что нужно выяснить о недвижимости – это информацию о собственнике и всех лицах, прописанных на данной жилплощади. Важно уточнить следующие моменты:

 

  • не признан ли собственник недееспособным;
  • не является ли хозяин или другие прописанные лица алко- или наркозависимыми;
  • имеет ли кто-то из владельцев судимость или справку о психическом нездоровье;
  • когда продавец стал собственником квартиры недавно (бывают случаи, когда недвижимость предается в распоряжение новому владельцу людьми пожилого возраста или лицами со слабым здоровьем).

 

На последний пункт хотелось бы обратить внимание. Дело в том, что суд может аннулировать передачу права собственности, если прежние хозяева подадут соответствующий иск. Надо знать, как правильно купить и оформить квартиру у таких лиц, чтобы ее потом не отобрали.

5. Занижена стоимость в документах. Это одна из популярных схем мошенников, которые хотят уйти от полноценной уплаты налогов. С одной стороны, если сделка пройдет успешно, действительно, налоги будут уплачены в меньшем размере. Но если по какой-то причине договор будет расторгнут или признан судом недействительным – вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре, а не реально заплаченную.

6. Семья. Важно проверять всех членов семьи собственника. Например, если недвижимость куплена в браке, собственниками считаются и жена, и муж. Даже если пара развелась, вторая половинка имеет права собственности. При продаже необходимо затребовать документ, подтверждающий, что второй супруг согласен на продажу.

7. Несовершеннолетние дети. Следующее, что нужно обязательно знать при покупке квартиры в Украине – это были ли в ней прописаны несовершеннолетние дети, и где они сейчас. Бывает, что детей выписывают временно, пока они проживают в интернатах или детских домах. Об этом умалчивается при продаже, а позже, новым владельцам приходит распоряжение суда о признании сделки недействительной, так как по закону нашей страны, нельзя продавать жилую недвижимость, если в ней числятся несовершеннолетние. Для этого нужно получить специальное разрешение.

8. БТИ. Сегодня модно менять планировку: убирать стены, соединять кухню с коридором или комнатой. Это обязательно нужно узаконить на уровне БТИ. Поэтому сравнивайте планировку недвижимости, которая значится в документах, с реальной. Это важно, так как узаконивание перепланировки – далеко не бесплатная процедура. Бывают и такие перепланировки, особенно не совсем законные, когда их оформление будет стоить десятки тысяч долларов. Квартира обойдется «золотой».

9. Предмет спора. Еще один момент, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры: не является ли она предметом спора между заинтересованными лицами? Чтобы уточнить данную информацию, можно подать запрос в суд по расположению недвижимости.

10. Наследство. Если недвижимость была получена по наследству, важно установить, это было завещание или вступление в наследство по закону в соответствии с очередью. Если это так, нужно знать, имеются ли другие наследники, которые также смогут претендовать на свою часть. Поэтому при покупке подобной недвижимости обязательно нужно подписать с продавцом соглашение, в котором говорится, что при появлении других наследников, он обязуется передать им часть денег, пропорциональных их доли, полученных от покупателя.

 

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

На основании информации, указанной выше, возникает естественный вопрос: как же безопасно купить квартиру на вторичном рынке? Здесь два варианта. Первый – тщательно проверить информацию о недвижимости, запросить данные о всех прописанных лицах, составе семьи, плана в БТИ и пр. Потребуется собрать много документов, составить не один запрос и не понятно сколько времени ждать ответы от компетентных инстанций.

Второй вариант – довериться агентству недвижимости, специалисты которого знают все подводные камни сделок с недвижимостью, владеют более достоверной информацией об объектах и имеют доступ к важным банкам данных.

Информация о том, что нужно знать при покупке квартиры, будет полезной всем участником сделок о купле-продаже. Будьте бдительны, обязательно обращайте внимание на детали и комплексно подходите к вопросу приобретения новой недвижимости.

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Если вы собираетесь приобрести жилплощадь в новостройке, возведение которой еще не завершено, стоит внимательно подойти к переговорам при покупке квартиры от застройщика. Иначе есть риск оказаться в неприятной ситуации, став владельцем жилья в долгострое.

Перед тем как встретиться с продавцом, важно узнать как можно больше информации о компании, выполняющей строительство. В первую очередь следует уточнить такие нюансы:

  • срок работы в сфере жилой застройки;
  • отзывы жильцов о реализованных проектах;
  • наличие скандальных ситуаций, связанных с проектами застройщика: судебные разбирательства, факты аварий на объектах.

Также можно лично посетить другие здания, созданные компанией, для оценки качества строительства, если есть такая возможность. К самой встрече стоит подготовить ряд вопросов, главными среди которых являются следующие…

Вопрос № 1: Каковы документальные основания застройки?

У добросовестного застройщика, предлагающего жилье для покупки, должны быть в наличии следующие документы:

  • Подтверждение права пользования земельным участком.
    Это может быть договор на аренду/субаренду или передачу прав собственности. При этом стоит обратить внимание на назначение участка, которое должно совпадать с действиями застройщика.
  • Разрешение на ведение строительных работ.
    Необходимо проверить даты и наименование организации, указанные в документе. Если разрешение не оформлено, просрочено или оформлено неверно, здание не может быть сдано в эксплуатацию и привлечь застройщика к ответственности будет сложно.
  • Договора с поставщиками ресурсов.
    Еще на этапе строительства должны быть заключены акты о поставке ресурсов и договора с компаниями, которые осуществят подведение коммуникаций. Предоставление этих документов является гарантией, что в квартире покупателя будет свет, вода и другие удобства.

Если строительство здания уже завершено, застройщик также должен предоставить акт о вводе объекта в эксплуатацию. Его наличие говорит о том, что дом прошел приемку государственной комиссией, которая может занимать от 3 до 6 месяцев.

Вопрос № 2: Как финансируется строительный проект?

Нередко покупатели задаются вопросом, как проверить застройщика при покупке квартиры на финансовую состоятельность. Прежде всего, стоит аккуратно расспросить об этом представителя компании, уточнив:

  • источники инвестиций;
  • наличие банковских займов;
  • тип залогового имущества.

Помимо этого, необходимо выяснить, имеются ли на данный момент у застройщика другие проекты строительства в реализации. Если земля используется по инвестиционному договору, можно направить запрос в государственные органы для определения наличия задолженности.

Чем больше обязательств у организации, тем неустойчивее ее положение на рынке в случае кризисной ситуации.

Вопрос № 3: По какой технологии возводится здание?

От технологии строительства будет зависеть не только долговечность многоквартирного дома, но и комфорт проживания в нем. Сегодня обычно применяется одна из трех методик:

  1. Кирпичное строительство

    Такие здания отличаются высокой надежностью и долговечностью, а также хорошей шумоизоляцией. Кирпич применяется чаще всего при возведении элитного многоквартирного жилья и домов малой этажности, поскольку стоимость материала высока.
  2. Панельное строительство

    Наиболее бюджетная технология, которая также способствует быстрому возведению домов. Панельные постройки хорошо держат тепло, однако их звукоизоляционные характеристики хуже, чем у кирпичных объектов.
  3. Каркасно-монолитное строительство

    Такие многоквартирные здания по многим показателям являются оптимальными: теплые, с хорошей шумоизоляцией, средние по цене. Главным их достоинством является легкость перепланировки: сносу подлежит любая стена, поскольку несущая нагрузка приходится на каркас. Однако эта методика еще недостаточно широко распространена.

Вопрос № 4: Каковы технические особенности квартир?

Тщательное рассмотрение этого аспекта поможет понять, какую жилплощадь вы получите в итоге и какие потребуются расходы для полноценного заселения. Обычно застройщики определяют состояние квартир краткими описаниями проведенных отделочных работ. Расшифровываются они следующим образом:

  • без отделки: черновой пол и потолок, стены без выравнивания, подведенные провода, электросчетчик, бюджетная дверь (а иногда и ее отсутствие) и одинарное остекление;
  • черновая отделка: наличие цементной стяжки на полу, базовое выравнивание стен, установка выключателей и розеток, двухкамерные стеклопакеты с подоконниками;
  • полная отделка: чистовая отделка стен, пола и потолка, наличие базового набора сантехники (унитаз, раковины, ванна/душевая кабина), наличие надежной двери и т. д.

По техническому оснащению квартир также стоит уточнить возможность подведения газа, поскольку в некоторых домах доступна только электрификация.

Дополнительная информация, которую необходимо получить:

  • количество квартир на площадке;
  • вид из окон и естественная освещенность;
  • возможности перепланировки.

Вопрос № 5: Какой будет инфраструктура объекта?

Прежде всего, важно рассмотреть домовую и придомовую территорию. Среди внутренних технических объектов для современных людей наиболее значимы лифты и мусоропроводы. Их наличие способно существенно облегчить жизнь.

Среди внешних объектов стоит уделить внимание парковке:

  • наличие;
  • количество мест;
  • покрытие (земляное или асфальтированное).

Также важно расспросить застройщика о создании детских и спортивных площадок, мест для посадок, для отдыха и об озеленении территории. Не стоит забывать и про оснащение подъезда: козырьках, пандусах, лавочках, урнах.

Далее обязательно уточните условия района застройки: удаленность от трасс и шоссе, производственных предприятий, свалок и кладбищ.

Если предусмотрена покупка квартиры от застройщика в полностью новом районе, важно выяснить, планируется ли создание на территории детских садов, школ, больниц, торговых центров и других объектов инфраструктуры, а также сроки их создания.

Юридические вопросы

Это не менее важные аспекты при приобретении жилплощади в новостройке. Однако их обсуждение лучше всего проводить в присутствии юриста или с последующей консультацией с ним.

К таким вопросам относятся:

  • условия оплаты и возможность изменения ее размеров во время строительства;
  • размер неустойки за задержку сроков возведения и сдачи в эксплуатацию объекта;
  • условия расторжения договора и возможности переуступки жилплощади;
  • наличие дополнительных платежей: пени, оплата домофона, переобмера квартир и т. д.

Текст договора также стоит предоставить юристу для полноценного изучения перед подписанием.

Несколько слов необходимо сказать о наиболее удачном моменте для покупки жилья в новостройке. Оптимально приобретать квартиры в домах, законченных на 60-70 %. Такие объекты имеют меньше риска оказаться долгостроями, при этом цены на жилплощадь в них еще не так высоки, как после полного завершения строительства.

ООО «Корпорация ВИТ» готова предложить новостройки от застройщика. При сотрудничестве с компанией каждый покупатель получит профессиональные ответы на все интересующие вопросы и индивидуальный подход. Мы работаем в строительной сфере свыше 20 лет, реализуя проекты, не вызывающие нареканий у их владельцев.

Компанией реализовано более 10 крупных объектов, которые сегодня успешно функционируют. ООО «Корпорация ВИТ» продолжает создавать комфортабельные жилые дома, на территории которых вы обязательно сможете найти подходящую квартиру для себя!

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке

К процессу покупки новостройки нужно подходить обстоятельно и серьёзно. При этом у покупателей возникает ряд вопросов. Вот некоторые из них с комментариями специалистов.

— Какие формы участия в строительстве существуют на сегодняшний день? И на что стоит обратить внимание при заключении договора?

В Беларуси существует всего две формы участия в строительстве квартиры – посредством заключения договора создания объекта долевого строительства и договора размещения жилищных облигаций. Если Вам предлагают любую другую схему, кроме указанных выше, стоит насторожиться. Такой договор лучше не подписывать.

Обратите внимание на то, что у застройщика должны быть такие разрешительные документы, как свидетельство о регистрации, разрешение на строительно-монтажные работы, решение о выделении земельного участка, краткая информация об эмиссии облигаций либо проектная декларация.

— Я купил квартиру по жилищным облигациям в строящемся доме. Могу ли я их продать до окончания строительства?

— Если Вы захотите  выйти из процесса строительства, то свои облигации Вы сможете продать. В данном случае сделка совершается с участием депозитария. Обязательно  внимательно перечитайте договор с застройщиком — иногда  для продажи облигаций  необходимо согласование с ним.

— Как  перечисляются деньги за квартиру и в какой  валюте?

— Все расчеты с застройщиком происходят путем безналичного перечисления денег на его счет. В соответствии с законодательством РБ переводы осуществляются исключительно в белорусских рублях и исключительно через банк, вне зависимости от того, Ваши это денежные средства либо Вы пользуетесь кредитом и деньги на счет застройщика банк перечислит самостоятельно.

— В квартире, которую я планирую купить, очень большой балкон. Мне нужно будет оплачивать его по той же цене, что и всю квартиру?

— При расчете стоимости балконов и лоджий используются специальные понижающие коэффициенты. Их величина зависит от типа — балкон, лоджия или терраса, — и наличия остекления. Для остекленного балкона коэффициент составляет 0,7 , для неостекленного – 0,3, для лоджий коэффициенты составляют соответственно 0,7 и 0,5.

— Могут ли иностранные граждане заключить договор с застройщиком?

На данный момент законодательством не установлено никаких ограничений для иностранных граждан. В данном случае для оформления договора нужен переведенный на русский язык и заверенный в соответствии с белорусским законодательством паспорт.

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами 

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры 

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено. 

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть 

Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.

Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего. 

В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.

Если продают одну квартиру, чтобы купить другую 

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. 

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег. 

Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.

Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.

Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки. Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.  

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки. 

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так,  для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика. 

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую. Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку. Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям. Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.  

Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками 

Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка

Такая ситуация способна обернуться отменой сделки.  

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно. 

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным.  

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье. 

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке. Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка. Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру

Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.

При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем. 

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры. 

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли. 

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

  1. Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
  2. Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки. 
  3. Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли. 
  4. Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
  5. Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю. 
  6. Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.

Что нужно учитывать при покупке жилья

Покупка жилья – это не только эмоциональное событие, но и очень ответственный шаг, поэтому помимо «нравится» и «не нравится» необходимо учитывать ряд других рациональных и практичных факторов, которые помогут.

Ведь каждая квартира имеет свои плюсы и минусы.

Руководитель Отдела по обслуживанию строительных компаний и предприятий по недвижимости Swedbank Ина Лигере подчеркивает, что при совершении столь серьезного шага как покупка недвижимости нельзя руководствоваться исключительно эмоциональными факторами, хотя, безусловно, каждый человек в своем доме в первую очередь должен чувствовать себя хорошо. Принимая решение о покупке жилья, вы, прежде всего, приобретаете комфортную домашнюю атмосферу, которая будет вас радовать долгие годы, поэтому этот шаг должен быть обдуманным и обоснованным.

Небольшие квартиры – для студентов и молодых пар

В течение жизни потребности человека и его требования к жилью меняются. В молодости, как правило, предпочтение отдается небольшим квартирам с низкими коммунальными платежами. Нередко основным препятствием на пути к покупке собственного жилья является отсутствие первого взноса, поэтому квартиры чаще всего арендуются. Этим пользуются инвесторы, которые покупают собственность в довоенных домах, разбивают ее на несколько маленьких квартир площадью от 18 кв. м и сдают их студентам или молодым людям, которые еще не успели обзавестись семьей. В краткосрочной перспективе это хорошее вложение, потому что начальная цена такой недвижимости, как правило, невелика. Но нужно считаться с тем, что краткосрочная аренда способствует преждевременному обветшанию жилья, а спрос на такие квартиры со временем может уменьшиться, так как вузы и девелоперы все чаще задумываются о строительстве специального жилья для студентов, да и демографические тенденции ни для кого не секрет.

Квартиру можно приобрести и с мыслью о том, что в ней какое-то время будете жить вы или ваши дети, когда они повзрослеют или захотят жить отдельно. Тут важно понять, как долго вам будет хватать этой квартиры, что вы будете делать, если семья станет больше или придется работать из дома и вам понадобится отдельная комната для этого. Несомненно, какое-то время вы сможете жить в другом месте и сдавать эту квартиру в аренду, но этот вариант будет требовать дополнительных средств и нужно хорошо взвесить, стоит ли это того.

Квартиры эконом-класса в новых проектах

Одними их самых востребованных на рынке сегодня являются квартиры эконом-класса в новых проектах. Если до кризиса застройщики зачастую строили большие квартиры с непродуманной планировкой, то сейчас жилье стало значительно практичнее. В новых проектах, как правило, предлагаются квартиры площадью от 50 до 60 квадратных метров, имеющие несколько комнат, чтобы у каждого члена семьи было свое пространство. Купить такую квартиру можно по цене до 100 тысяч евро.

Преимущество новостройки заключается в том, что какое-то время вам не придется вкладывать деньги в ремонт, а квартира будет высоко цениться еще как минимум несколько лет. Решив приобрести жилье в новом проекте, проконсультируйтесь со специалистом и выясните, насколько качественно произведены строительные работы и не потребуется ли в ближайшие годы что-то менять. Оцените также окружающую инфраструктуру, возможности паркинга и другие нюансы, создающие условия для комфортной жизни. Узнайте также, каков юридический статус дома, например, кому принадлежит земля под домом.   

Сегодня строить дома на принадлежащей третьим лицам земле нельзя, хотя совсем недавно это еще было разрешено. Поэтому возможна ситуация, что земля принадлежит некоему господину Х, с которым вам придется заключать договор. Еще один нюанс – чем больше дом, тем сложнее договориться с соседями о его содержании и обслуживании. Все вопросы проще решать в доме, в котором расположено несколько десятков, а не пару сотен квартир.

Эксклюзивные квартиры – капиталовложение

Эксклюзивная недвижимость – это, как правило, большие и элитные квартиры в центре города. Решив купить такую собственность, вы должны учитывать, что ее будет нелегко продать или выгодно сдать в аренду. Цена квадратного метра в этом сегменте жилья составляет от 3000 евро и выше. Такие квартиры в большинстве случаев расположены в эффективно построенных или восстановленных домах, поэтому расходы на отопление будут сравнительно невысокими, тем менее вам, скорее всего, придется платить за массу сопутствующих сервисных услуг – консьержа, охрану, сменные коврики и другие. Кроме того, такая недвижимость облагается большим налогом. Покупку эксклюзивной квартиры можно считать стабильным капиталовложением и, если вы можете себе такую позволить, то вас, скорее всего, не испугают и дополнительные расходы.  

Советское наследие по-прежнему живо

Самыми популярными по-прежнему остаются многоквартирные дома советской постройки – 75% всех сделок на рынке недвижимости совершаются именно с квартирами в таких домах. Цены на серийные квартиры в большинстве случаев невысоки, хотя спрос на них по-прежнему остается большим, соответственно цены на такое жилье, особенно в близких к центру районах, имеют тенденцию к росту. Впрочем, покупая квартиру в доме советской постройки, в будущем вам, скорее всего, придется раскошелиться, так как такие дома, как правило, давно не ремонтировались, не утеплены и имеют изношенную инфраструктуру. Все эти расходы лягут на плечи собственников квартир, а для этого жители сначала должны договориться между собой. Учитывая, что в рижских микрорайонах живут представители самых разных социальных групп, сделать это будет нелегко. А до этого вам придется платить за отопление не только своей квартиры, но и окружающей среды, к тому же в любой момент может произойти авария водопровода или других инженерно-технических сетей, поэтому перед покупкой серийного жилья рекомендуем тщательно взвесить все его плюсы и минусы.

Какое жилье выбрать – это личное дело каждого. Наш совет – перед покупкой соберите максимум информации о выбранной недвижимости и оцените ее не только с эмоциональной, но и с прагматической точки зрения. Покупка жилья – это, по сути, долгосрочная инвестиция ваших средств, поэтому решение должно быть взвешенным и рациональным.

Контрольный список для покупки квартиры — Ваше полное руководство

Квартиры могут стать идеальным первым домом или инвестицией в недвижимость, но никто не должен выбирать роскошную жизнь, не приняв во внимание эти важные факторы.

Квартиры намного дешевле домов и являются отличной альтернативой для тех, кто хочет жить недалеко от города. Но они различаются по размеру и оборудованию, а в некоторых предусмотрены скрытые расходы.

Таким образом, взыскательные покупатели должны смотреть дальше ценника и действительно вникать в плюсы и минусы каждой собственности, прежде чем ставить подпись на пунктирной линии.

Вот контрольный список, который поможет вам купить квартиру, которая подходит именно вам.

Квартиры обычно находятся в собственности по схеме страт, что означает, что владельцы должны платить сборы. Фото: realestate.com.au/buy


1. Спросите о стратах

Покупка квартиры, как правило, означает покупку по схеме страт, которая представляет собой систему собственности, в которой люди полностью владеют своими квартирами или «участками» и делят право собственности на общее имущество здания со своими соседями.

Схемы

Strata взимают со своих участников ежегодные взносы или «сборы» для покрытия расходов на ремонт и обслуживание общих помещений многоквартирного дома. Эти сборы зависят от размера комплекса зданий и объектов, которые они включают.

В результате в современных многоквартирных домах с лифтами, бассейнами и тренажерными залами взимается довольно высокая плата, а с отдельных владельцев обычно взимается сумма, пропорциональная размеру принадлежащей им квартиры. И поэтому стоит выяснить многое из этого, прежде чем решить, покупать ли недвижимость.

Капитальные улучшения — еще одна потенциальная скрытая стоимость.

Скорее всего, ваша квартира будет частью корпорации собственников — комитета собственников, который отвечает за содержание мест общего пользования в здании — что означает, что вам, возможно, придется платить за ремонт, если большинство ваших соседей проголосует для улучшения общего имущества.

Добавьте к этому необходимость ежегодно раскошелиться на страхование здания, и ваши когда-то привлекательные инвестиции могут внезапно показаться намного менее привлекательными.

Ключевые вопросы о финансах:

  • каковы ежегодные сборы корпорации владельцев?
  • есть ли у корпорации владельцев фонд обслуживания?
  • корпорация владельцев в долгах?
  • какова ежегодная стоимость страхования зданий?

2. Изучите корпорацию владельцев

Если вы решите купить недвижимость на стратовом титуле, вы, скорее всего, станете членом корпорации владельцев.

Эти юридические лица имеют право вводить строгие правила в отношении шума, владения домашними животными и использования мест общего пользования, поэтому важно провести домашнюю работу с корпорацией владельцев, чтобы убедиться, что их правила соответствуют вашему образу жизни.

Некоторые корпорации владельцев также требуют, чтобы члены регулярно посещали собрания, в то время как другие гораздо более расслаблены.

Подробную информацию о корпорации владельцев см. в договоре купли-продажи, спросите у агента, на что они похожи, и, если можете, просмотрите протоколы недавних собраний для получения дополнительной информации.

Перед тем, как купить квартиру в многоквартирном доме, следует узнать о корпорации собственников. Фото: realestate.com.au/buy


3. Проверьте близлежащие объекты

В большинстве случаев проживание в квартире означает меньшую площадь, поэтому перед покупкой важно рассмотреть близлежащие удобства.

Например, если у вас есть собака, вам понадобится парк или выход на открытую площадку. И тогда вы, возможно, захотите подумать, есть ли в квартире хороший доступ к супермаркетам и тренажерному залу.

Квартирное проживание тоже может быть довольно душным, поэтому стоит покупать где-нибудь рядом с барами, кафе и ресторанами.

При инвестировании эти близлежащие достопримечательности также сделают вашу недвижимость более привлекательной для арендаторов.

4. Найдите парковочное место

Автостоянок часто не хватает вокруг высотных зданий, особенно рядом с центральным деловым районом.

Вот почему лучше всего искать единицу, у которой есть специальное место для автомобиля в названии — если дополнительное удобство не добавляет слишком много к цене.

Если у вас нет автомобиля, проверьте, какой общественный транспорт доступен, и ознакомьтесь с ситуацией с парковкой, чтобы вы могли направить посетителей в правильном направлении, когда они приезжают на ночлег.


5. Рассмотрите возможность хранения

Владельцы квартир должны уметь рационально использовать пространство.

Многие крупные комплексы предлагают доступ к клеткам для хранения на автостоянке, но если у вас нет дополнительного места на вашем титуле, обязательно исследуйте близлежащие складские помещения.

Кроме того, вы можете проявить творческий подход, применив несколько простых приемов хранения или очистить свои вещи перед тем, как въехать.

6. Разузнай соседей

Часто вы не можете контролировать своих соседей по многоквартирному дому, но важно помнить, что они могут оказать большое влияние на ваш образ жизни.

Спросите агента о других арендаторах в здании и настройте как можно больше пошаговых инструкций перед подписанием договора. Таким образом, у вас будет гораздо больше шансов выяснить, как образ жизни ваших соседей может повлиять на ваш.

В конце концов, если вы мечтаете о спокойной жизни, то переезд в студенческую высотку рядом с университетом может вам не подойти.

Перед тем, как делать предложение, следует ознакомиться с окрестностями. Картина: недвижимость.com.au/купить


Перед покупкой учтите:

  • Шум – слышно ли людей в других квартирах?
  • Запахи – вы чувствуете запах животных, сырости или мусора?
  • Свет – будет ли у вас доступ к окну или балкону с естественным солнечным светом?
  • Воздух – достаточно ли в вашей квартире окон и свободного воздуха?

7. Узнайте об утилизации отходов

Процедуры утилизации и переработки отходов различаются в зависимости от многоквартирного дома. Некоторые используют мусоропроводы; другие, старомодные мусорные баки на колесах.

Кроме того, некоторые из них более экологичны, чем другие. Вот почему рекомендуется изучить, какая система установлена ​​в вашем потенциальном новом доме.

8. Свободные места и краткосрочное проживание

Если вы покупаете квартиру для проживания, важно выяснить, сколько квартир в здании свободны и используются ли какие-либо единицы для краткосрочной аренды.

Это связано с тем, что пустующие квартиры могут повлиять на атмосферу комплекса, а краткосрочная аренда часто создает проблемы с шумом и безопасностью.

Найти квартиру с планировкой, которая соответствует вашим потребностям, очень важно, так как ремонт квартиры часто является дорогостоящим процессом. Фото: realestate.com.au/buy


9. Оценка безопасности

В квартиры

приходит и уходит больше людей, чем в домах, поэтому важно учитывать, какие функции безопасности есть в каждом комплексе.

Новые и более крупные комплексы обычно имеют карты доступа, камеры слежения, коды доступа и иногда охрану. Они обеспечивают большую часть ума, но также немного увеличивают ваши ежегодные сборы.

Между тем в устаревших многоквартирных домах иногда вообще нет охраны.

10. Структура и компоновка

Структурная целостность здания и планировка квартиры должны быть ключевыми факторами для любого покупателя.

При осмотре блока ищите признаки опасности, такие как трещины, плесень или сломанные герметики. Проверьте, есть ли в квартире ковры и из чего сделаны стены, чтобы иметь представление о том, как блок будет изолировать шум.

Получить одобрение на ремонт квартиры сложно, особенно если вы делаете большие изменения, поэтому, если вас не устраивает дизайн, то лучше поискать в другом месте.

советов для начинающих покупателей — The New York Times

CO-OP VS. CONDO

Квартиры в Нью-Йорке представлены в основном в двух формах — кооператив и многоквартирный дом. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право аренды здания.

Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая собственный капитал, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы.Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.

«Они собираются раздеть вас, и вы должны показать себя по-настоящему», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс покупателям, впервые покупающим жилье. «Это входная плата и обряд посвящения в кооператив на Манхэттене». Кооператив может отказать в продаже по любой причине, которая ему нравится, если это не дискриминирует незаконно.

Финансовые требования кооператива могут оказаться сложными для покупателей-новичков. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют от покупателей показать, что у них в банке есть ипотечный кредит и плата за обслуживание за год.

«Кто, правда, может это сделать, как нормальный человек, заплатив за аренду?» — сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В итоге выбрал квартиру.

«Я пытался купить дом с 2012 года», — сказал он, отметив, что покупатели, у которых было больше денег, трижды перебивали его ставку.Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Соболя, продавца Compass, г-н Шолли купил студию за 670 000 долларов в кондоминиуме в районе Адской кухни. «Это было немного дороже, чем я надеялся», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «в целом это был более гладкий процесс».

ВЫШЛИ НА УЛИЦЫ

Полезно посетить ряд открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, как вы запыхались на третьем рейсе шестого этажа, и что подразумевается под мансардой, железнодорожной квартирой, младшей четверкой и так далее. Соседи могут располагать информацией об отдельных зданиях и о том, что происходит в районе.

Все, что вам нужно знать о покупке квартиры — Новости

Проживание в квартире становится все более привлекательным вариантом для покупателей недвижимости. Независимо от того, ищете ли вы удобство, расположение, доступность, роскошь или хорошие инвестиции, есть множество причин, по которым высотный образ жизни может подойти вам. Однако, прежде чем начать поиск, важно помнить, что процесс будет отличаться от покупки отдельного дома.Это может включать в себя посещение старых старых квартир и открытых домов, но вы также погрузитесь в захватывающий мир новой постройки. Покупатели узнают, как откупиться от плана, посетят демонстрационные комплексы и узнают, как создать устройство своей мечты с нуля. Таким образом, это подробное руководство поможет вам ориентироваться на каждом этапе процесса, чтобы найти подходящую квартиру для вас, независимо от того, будет ли это первый дом, идеальная инвестиция или удобная квартира для уменьшения размера квартиры.

С чего начать

Это может показаться очевидным, но лучше всего начать путь к покупке квартиры, чтобы убедиться, что она подходит вам и вашему стилю жизни.Это означает, что вы должны подумать, как долго вы будете там жить и подходит ли это сейчас и в будущем. Планируете ли вы семью? Вы хотите жить недалеко от города? увеличить долю в вашей собственности? Вы не возражаете против того, чтобы жить рядом с вашими соседями, и насколько важен задний двор? Это все вопросы, на которые вы должны ответить, прежде чем броситься в процесс.

Поговорите с семьей об их образе жизни и о том, как этот выбор повлиял на их потребности в собственности.Спросите друзей, которые живут в многоквартирных домах, каково это на самом деле, и, конечно же, зайдите в Интернет, чтобы узнать, что предлагается. Как только вы примете решение жить в квартире, вы сможете уверенно принимать решения, необходимые для воплощения вашей мечты о высотном доме в реальность. реальность.

Сколько вы можете себе позволить?

Подобно любым крупным инвестициям, финансы – это первый важный шаг. У большинства из нас нет сотен тысяч долларов в банке, поэтому, как правило, вам нужно взять кредит. Это означает, что вам нужно учитывать, сколько вы сэкономили, что вы можете себе позволить и сколько кредиторы готовы одолжить вам.

Какой залог нужен для покупки квартиры?

Чтобы получить кредит на недвижимость в Австралии, вам нужно будет внести некоторую сумму денег в качестве депозита. Как минимум, некоторые кредиторы потребуют 5% от покупной цены, что соответствует примерно 25 000 долларов США за недвижимость стоимостью 500 000 долларов США. кредиторы требуют 20% от покупной цены, за исключением средств, необходимых для дополнительных транзакционных издержек, что составляет около 100 000 долларов США. Если у вас есть сбережения на 10–20 %, некоторые кредиторы могут с радостью предоставить вам кредит, но будут взимать с кредиторов ипотечное страхование (LMI). Это страховка, которая защищает кредитора в случае невыплаты кредита.

Премия выплачивается единовременно и добавляется к вашему кредиту. Это означает, что вы можете купить дом своей мечты раньше, не тратя больше времени на накопление. С другой стороны, LMI может добавить тысячи долларов к вашему долгу, который вы будет выплачивать проценты. В некоторых случаях застройщик может принять частичный депозитный платеж в размере менее 5%, а оставшаяся часть будет начислена во время строительства и оплачена к определенному сроку.

Какова ваша кредитная способность?

В банках действуют чрезвычайно строгие правила и нормы, когда дело доходит до выяснения суммы, которую они могут предоставить взаймы. Это означает, что они будут смотреть не только на ваш депозит, но и на то, сколько вы зарабатываете, ваши расходы и сколько у вас осталось, чтобы погасить кредит. кредит. Чем больше у вас свободных наличных, тем больше они будут готовы одолжить вам. Калькулятор кредитоспособности realestate.com.au можно использовать в качестве общего руководства для определения суммы кредита. Однако важно не полагайтесь исключительно на них, поскольку они не учитывают все ваши личные обстоятельства.Всегда обращайтесь за профессиональным финансовым советом.

Получение предварительного одобрения

В большинстве случаев, если вы хотите сделать предложение о покупке квартиры или зарегистрироваться для покупки на аукционе, агенты захотят знать, что у вас есть предварительное одобрение – также известное как условное одобрение. -одобрение предполагает, что покупатель обращается к своему предпочтительному кредитору и оценивает свои расходы и доходы. Затем кредитор сможет определить, сколько он готов предоставить взаймы и есть ли у него какие-либо условия. Это предварительное одобрение не является гарантией, поскольку окончательная заявка на получение кредита будет учитывать несколько других факторов.Но это кредитор, говорящий вам, что на первый взгляд ваша заявка является жизнеспособной. Получив ее, вы можете с большей уверенностью делать ставки на аукционе или делать предложение, но оно должно обновляться каждые 90 дней.

Где купить

Это простой факт, что местоположение имеет значение в сфере недвижимости. Преимущество квартир в том, что они обычно предлагают способ войти в дверь в областях, которые могут быть вне вашего ценового диапазона при поиске. дом. При блокировке области поиска важно убедиться, что это место, где вы хотите жить, но также спросите себя: есть ли доступ к транспорту, каковы демографические данные в этом районе, есть ли поблизости хорошие школы, какие типы квартиры выставлены на продажу и есть ли поблизости парки или открытые площадки и кафе?

Если вы покупаете квартиру в качестве долгосрочной инвестиции, вы также должны учитывать, пользуется ли этот район высоким спросом среди арендаторов и поможет ли местоположение вашей покупке сохранить свою стоимость в течение долгого времени.Также стоит рассмотреть близлежащие пригороды. Часто менее известные места предлагают более низкие цены и дают покупателям больше отдачи от затраченных средств.

Покупка новой квартиры по сравнению со старой

Покупка квартиры может быть отличной долгосрочной инвестицией, но вопрос о том, покупать ли старую или новую, часто вызывает жаркие споры среди наблюдателей за недвижимостью и покупателей. интерес среди арендаторов, если вы надеетесь сдать его в аренду. В новых застройках также обычно есть модные бассейны и тренажерные залы, доступ к парковке и предоставляется экономия на гербовом сборе или гранты на первого дома.

С другой стороны, старые квартиры могут быть более просторными, более доступными и иметь больше характера. Существует также возможность отремонтировать и увеличить стоимость капитала. Они могут иметь более низкие корпоративные сборы владельца из-за меньшего количества удобств, но могут быть дополнительные расходы на техническое обслуживание, связанные со старым зданием. На самом деле оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, поэтому все сводится исключительно к личным предпочтениям покупателя.

Исследования

Исследования, исследования, исследования — это золотое правило покупки недвижимости, особенно важное, когда речь идет о квартирах.На самом деле, это, вероятно, более важно, поскольку нужно учитывать больше переменных. Исследование может быть таким же базовым, как знание местоположения, стоимости недвижимости, средней арендной платы и ставок занятости квартир. Но, безусловно, есть более подробная информация, которую вы должны искать для.

Если вы покупаете новый, рекомендуется обратиться к застройщику и строителю, чтобы убедиться, что их предыдущие работы известны своим качеством или наличием некачественной записи. Проверьте, есть ли какие-либо подзаконные акты, которые владельцы и арендаторы должны соблюдать. соблюдать, включая ограничения на домашних животных и посетителей, запреты на краткосрочную аренду и то, как корпорация владельца разрешает споры. Наконец, свяжитесь с вашим местным советом и получите информацию о любых запланированных или потенциальных застройках в вашем районе. Это означает, что вы будете заранее знать, находится ли в процессе планирования еще один многоквартирный дом, который испортит ваш обзор или вашу конфиденциальность.

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ для получения дополнительной информации

Четыре вещи, которые следует учитывать при покупке многоквартирного дома

Как карьерный брокер многоквартирных домов, я заметил, что новые инвесторы часто зацикливаются на неправильных или менее важных элементах инвестиционной собственности — в основном потому, что у них еще нет опыта работы с квартирами.Четыре основных фактора, которые следует учитывать при анализе недвижимости для инвестиций, — это анализ NOI, налогов, физического состояния и местоположения. Эти четыре критерия должны определить, подходят ли вам инвестиции в квартиру.

Анализ чистого операционного дохода (NOI)

Многоквартирный дом является хорошей или плохой инвестицией в зависимости от того, сколько денег он приносит по сравнению с тем, сколько вы заплатили, включая наличные, которые вы использовали. Для продаваемой недвижимости большинство брокеров составят заключение о доходах и расходах и составят NOI.Причина, по которой я говорю «мнение», заключается в том, что оно редко совпадает с фактическими утверждениями владельца. Это не трюк для брокеров — оценщики используют ту же методологию, чтобы предсказать, как «средний» владелец будет управлять зданием. В конце концов, никакие NOI двух владельцев никогда не совпадут полностью. Вы должны смотреть на все доходы и расходы для того, как вы планируете управлять зданием.

Например, где вы будете устанавливать арендную плату, чтобы поддерживать порог заполняемости? Некоторым инвесторам нравится, чтобы их здания всегда были заняты на 100%, и при этом они теряют часть арендной платы, в то время как другие инвесторы управляют своими зданиями при 90%-й загрузке, чтобы максимизировать арендную плату.Планируете ли вы вносить улучшения в здание, и если да, то куда это повлияет на арендную плату? Каковы другие источники дохода (от аренды домашних животных до платы за въезд и парковки)? Вы сами будете управлять зданием или наймете стороннего управляющего? Будете ли вы делать мелкий ремонт или вам нужен подрядчик, чтобы все исправить? Кто будет красить квартиру при выезде арендатора?

Все эти статьи влияют либо на доход, либо на расход, то есть на NOI. Только после определения NOI на основе того, как вы будете управлять зданием, вы можете оценить это число как рентабельность ваших инвестиций (также известную как предельная ставка), чтобы определить, сколько вы должны платить за здание.

Налоги на имущество

Налоги обычно являются самой крупной статьей расходов и заслуживают отдельного разговора. В каждом городе, округе и штате есть своя методология расчета налога на недвижимость, многие из которых основаны на покупной цене. Другие основаны на оценочных оценках, которые периодически рассчитываются. Тем не менее, другие совершенно случайны, как бы нелепо это ни звучало (да, я говорю о моем месте, округе Кук, штат Иллинойс). Независимо от того, являетесь ли вы новым или опытным инвестором, всегда консультируйтесь со специалистом по налогам на недвижимость, обычно с адвокатом, который хорошо знает местный рынок о том, как рассчитываются налоги и как продажа влияет на них.Значительное изменение налогов на недвижимость может быстро свести на нет весь потенциал, который вы планировали вложить в инвестиции.

Физическое состояние

Вас не должны волновать незначительные вещи, которые может выявить домашний инспектор, такие как полярность электрических розеток или наличие небольшой протечки из крана. Все эти типы предметов требуют регулярного обслуживания и ремонта недвижимости. Вместо этого вы должны смотреть на основные системы здания, такие как крыша, системы отопления и охлаждения, электропроводка и водопровод, окна, экстерьер и т. д.Вы можете найти местных подрядчиков, которые специализируются в каждой категории, чтобы изучить каждую систему и дать вам свое мнение в течение периода должной осмотрительности. Эта обратная связь поможет вам определить, достаточна ли система и нуждается ли она в краткосрочном или долгосрочном внимании.

Если идентифицированные предметы относятся к обычному или долгосрочному ремонту, убедитесь, что у вас есть достаточные расходы в вашей категории обслуживания и ремонта для удовлетворения потребностей. Что касается краткосрочных потребностей (имеется в виду что-либо в течение пяти лет), вам нужно будет заложить их в бюджет как единовременные расходы, а также другие важные статьи, которые вы не можете предвидеть. Это капитальные, а не эксплуатационные расходы, поэтому полную сумму не следует включать в качестве ежегодных расходов в NOI. Вместо этого статьей операционных расходов должны быть резервы, которые представляют собой оценку всех основных краткосрочных потребностей здания, распределенных по времени и предусмотренных в бюджете на годовой основе. Легко предсказуемые расходы связаны с заменой системы — котла, крыши, окон, электрики, сантехники и т. д. Вы должны оценить, когда, по вашему мнению, системы необходимо будет заменить, и их стоимость, а также проанализировать срок их службы после установки.Затем вы можете оценить, сколько денег вам нужно отложить на эти предметы. Сложнее предвидеть проблемы, когда арендатор ломает квартиру и съезжает посреди ночи со всей бытовой техникой, а вам приходится все ремонтировать и заменять.

Местоположение

Это кажется очевидным, не так ли? В конце концов, основным фактором стоимости любой недвижимости является местоположение. Но помните, что для квартир то, что делает их хорошим местом, может сильно отличаться от других видов инвестиций в недвижимость, особенно если ваша точка зрения основана на вашем личном месте жительства.Всегда помните, что вы не тот, кто живет там.

Хорошие места для квартир определяются транспортной доступностью, близостью к основным местам работы и удобством для ежедневных покупок. Иногда местоположение более ценно, если в этом районе не так много других квартир или муниципалитет принял меры, которые сокращают или исключают строительство новых многоквартирных домов, и вы случайно нашли существующий, доступный для покупки.

Подумайте, сколько стоит арендная плата и почему тому, кто готов платить такую ​​сумму, понравится это место.Если вы не можете придумать три веские причины, вам, вероятно, следует отказаться от местоположения.

Пусть эти факторы помогут вам начать инвестировать в квартиру. Из всех типов коммерческих активов квартиры, как класс активов, обычно имеют стабильную и предсказуемую доходность. Это также самый простой для понимания новый инвестор в коммерческую недвижимость, потому что каждому нужно место для жизни, и у всех нас есть определенный опыт в этом. Удачи!

Как отказаться от аренды навсегда

Покупка квартиры может иметь большой смысл с финансовой и иной точек зрения, если вы снимали жилье.Тем не менее, азы покупки квартиры поначалу могут показаться сложными. Не бойтесь — просто ознакомьтесь с этими шагами, чтобы начать.

Проверьте свое положение в арендной плате по сравнению с собственным уравнением

Прежде всего: выгоднее ли покупать или арендовать жилье, зависит от рыночных условий в том месте, где вы живете, и от того, как долго вы там пробудете. Один из способов вычислить все эти цифры сразу — воспользоваться нашим калькулятором аренды и покупки, где вы можете ввести свой почтовый индекс или город и/или сумму, которую вы ожидаете заплатить за владение или аренду в вашем районе.

Допустим, вы платите за аренду 1000 долларов, а покупка квартиры обойдется в 200 000 долларов. Заранее, конечно, покупка будет казаться дороже, потому что вам придется выложить до 48 000 долларов на первоначальный взнос и расходы на закрытие. Но пока вы остаетесь на месте в течение как минимум пяти лет, баланс склоняется, делая покупку более дешевым вариантом.

Причина: через пять лет вы вложили капитал в свой дом, а не выбрасываете деньги на арендную плату. Поэтому обязательно сравните цены в вашем регионе и посмотрите, что имеет смысл для вас.

Выясните, доступна ли покупка квартиры

Еще один расчет, который вам нужно сделать, это сколько вы можете позволить себе заплатить за квартиру. Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности жилья, где вы можете указать свой доход, долги и сбережения на первоначальный взнос.

Предположим, например, что ваш годовой доход составляет 70 000 долларов США, вы платите 250 долларов США в месяц по кредитным картам и другим долгам и имеете 40 000 долларов США на первый взнос. Это означает, что вы можете позволить себе квартиру стоимостью около 263 000 долларов, за которую вы будете платить 1575 долларов в месяц. Знать эти цифры важно, потому что они помогут вам сузить поиск квартиры до желаемого ценового диапазона.

Узнайте больше о кооперативах и квартирах

Если вы планируете купить квартиру, вы, скорее всего, столкнетесь как с квартирами, так и с кооперативами. Так в чем разница?

«Кондоминиум похож на покупку дома, где вы фактически получаете документ на квартиру, и, как правило, если вы когда-нибудь захотите сдать свою квартиру в аренду, вы сможете сделать это без каких-либо условий, за исключением, конечно, того, что новая арендатор должен пройти квалификацию через совет кондоминиумов», — говорит агент по недвижимости Лила Неджад Дугласа Эллимана.

«Кооператив покупает долю в здании, в котором вы владеете помещением, но существует больше требований совета директоров для получения права на покупку, и вероятность того, что неграждане США попадут в большинство этих зданий, гораздо меньше. Политика субаренды также, как правило, гораздо более строгая, часто с ограничениями только на два года или вообще без аренды третьим лицом».

Определите, что вам нужно

Начав охоту за квартирой своей мечты, важно, так сказать, сузить игровое поле.

«Хотя мы все хотим большого пространства, встроенных шкафов и лучшего расположения, я всегда спрашиваю своих покупателей, которые впервые покупают, что им нравится в том месте, где они сейчас живут, и что им нужно для новой квартиры, — говорит Real. агент по недвижимости Елена Саркисян Дугласа Эллимана. «Например, двойные туалетные столики в главной ванной, окна от пола до потолка, более высокие потолки, стиральная машина с сушкой или утренний свет могут быть необходимы для некоторых покупателей».

Это также время подумать о том, где бы вы хотели жить в идеале (т.т. е., какая часть города соответствует вашему стилю жизни) и как далеко вы готовы добираться до работы. Чем более конкретными вы сможете быть заранее, тем легче будет изолировать потенциальные списки.

Найдите подходящего агента по недвижимости

Купить дом сложно, но купить квартиру может быть еще сложнее. Конкуренция жесткая в густонаселенных районах, где собираются жильцы квартир, поэтому как никогда важно, чтобы на вашей стороне боролся доверенный агент покупателя.

«Сегодня покупателю квартиры нужен агент по недвижимости, который имеет рыночную смекалку и опыт, чтобы защищать покупателя и правильно позиционировать его или ее в этих сценариях множественных предложений, с которыми мы сталкиваемся сегодня», — говорит Саркисян.

Знающий агент может не только помочь вам найти подходящую квартиру, но и помочь вам заключить сделку и провести вас через весь процесс. Хороший агент также будет знать, какие вопросы нужно задавать, например, о домашних животных и правилах субаренды, чтобы вы не были ошарашены позже. Так что не берите первого попавшегося агента; свяжитесь с несколькими и задайте им вопросы (например, как долго они занимаются бизнесом и в каких районах они специализируются), чтобы узнать, являются ли они подходящим агентом , чтобы провести вас через этот сложный процесс.

На что обратить внимание при покупке квартиры.

1270 просмотров

Вот наши 10 лучших советов для тех, кто хочет купить квартиру в Дубае .

Знайте, почему вы покупаете.

Покупка незавершенной недвижимости будет отличаться от покупки в инвестиционных целях, перепродажи или сдачи в аренду в Дубае. Четкое понимание причины вашей покупки определит тип и местоположение недвижимости, на которую вам следует обратить внимание.

Каков ваш бюджет?

Какие у вас есть варианты финансирования? Учитывайте общую стоимость покупки, включая судебные издержки, депозиты, платежи по ипотеке и эксплуатационные расходы, помимо стоимости имущества.

Иметь хорошую кредитную историю.

Не делайте крупных покупок за три-шесть месяцев до покупки квартиры, так как это выставит вас ненадежным кредитором и уменьшит ваши шансы на получение наилучшего кредита.

Будьте в курсе процесса покупки.

Первым шагом при покупке квартиры в Дубае является устное предложение продавцу. После того, как это принято, составляется договор, вносится депозит, покупатель получает финансирование, продавец обеспечивает выполнение условий, производится окончательный платеж или, в случае ипотеки, план платежей дорабатывается и документ передается.Процесс может отличаться, если вы покупаете недвижимость вне плана или перепродажу у частного продавца.

Знай свои права.

Приняты многочисленные законы для регулирования рынка, регулирующие пределы ипотечных кредитов, планы покупки внеплановой недвижимости, а также сборы за передачу и транзакции.

Выберите нужную область.

Если вы ищете хорошую окупаемость инвестиций, рассмотрите возможность покупки в известных районах, таких как Дубай Марина. С другой стороны, если вы ищете признания, то такие районы, как Дубайленд, будут хорошим вариантом.

Выбирайте надежного застройщика.

Есть ли у разработчика счет условного депонирования? Каков послужной список разработчика в Дубае? Были ли проекты реализованы вовремя и в рамках бюджета?

Работа с профессиональным брокером.

Убедитесь, что брокерская компания зарегистрирована в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA). Все наши агенты зарегистрированы в RERA и имеют многолетний опыт работы. Ознакомьтесь с недвижимостью Better Homes для продажи.

Какие скрытые дополнения?

Не игнорируйте сборы, такие как плата за обслуживание, которая покрывает обслуживание общественных территорий, таких как парки, бассейны и другие объекты общего пользования.Они могут варьироваться в зависимости от размера собственности и местоположения.

Знай окрестности.

Проезжайте мимо дома в любое время дня, чтобы посмотреть, что происходит в районе. Добирайтесь до работы из дома, чтобы убедиться, что это удобно.


Быстро продать свой многоквартирный дом

Если вы в настоящее время владеете жилым комплексом и по какой-либо причине хотите его продать, вы обратились по адресу. Если вы унаследовали многоквартирный дом, у вас трудные арендаторы, слишком много ремонтов, вам грозит потеря права выкупа, или вы просто больше не хотите быть домовладельцем и хотели бы обналичить деньги, AMI может помочь.

Как быстро и без проблем продать свой жилой комплекс

Мы являемся профессиональными покупателями недвижимости и покупаем жилые комплексы – в любом ценовом диапазоне и в любом состоянии. Мы можем сделать вам предложение наличными без каких-либо обязательств в течение нескольких дней, что сделает весь процесс для вас быстрым и простым. Вы можете уйти с наличными в руках, не сталкиваясь с какими-либо проблемами, которые обычно возникают при продаже многоквартирного дома.

Преимущества продажи вашего жилого комплекса с рынка

Если бы вы выбрали традиционный путь выставления вашего многоквартирного дома на рынок недвижимости, вам пришлось бы потратить на это уйму времени и много денег.Эти нагрузки включают:

  • Ремонт, реконструкция и усовершенствование, чтобы сделать его более привлекательным для потенциальных покупателей
  • Выплата риэлтору тысяч долларов комиссионных за список имущества
  • Десятки незнакомцев просматривают ваши квартиры
  • Возможность долгого пребывания на рынке без покупателя

Работа с AMI устраняет все проблемы и расходы, перечисленные выше. Если вы примете наше предложение наличными, вы сможете уйти быстро и с большим количеством денег в кармане.Никаких риэлторов, никаких показов, никакого ремонта не нужно. Просмотрите наши часто задаваемые вопросы ниже, чтобы узнать больше.

Вы действительно можете купить мой многоквартирный дом за наличные?

Да, можем. У нас есть частные кредиторы, которые одалживают нам деньги на покупку и ремонт здания и квартир. Так как это не традиционные банки, мы можем закрыть их очень быстро. Наши кредиторы уверены в том, что мы знаем, что делаем. Поэтому нет необходимости в оценках, проверках и т., что позволяет нам быстро закрыться. Они дают нам наличные, и мы платим цену продажи здания наличными титульной компании, занимающейся закрытием, и они переводят эти деньги вам.

Имеет ли значение, в каком состоянии находится мой многоквартирный дом?

Нет, мы покупаем многоквартирные дома как есть, в любом состоянии, даже если они в плохом состоянии и требуют дорогостоящего ремонта. Вам не нужно платить или делать какой-либо ремонт самостоятельно. Мы умеем оценивать стоимость вашего комплекса и затраты, связанные с любым ремонтом, который необходимо сделать.Кроме того, наше предложение о покупке вашего многоквартирного дома не зависит от прохождения им каких-либо проверок.

Придется ли мне платить какие-либо комиссии или сборы?

Нет, вам не придется платить никаких комиссий или сборов. Работа с нами обходится вам без каких-либо затрат.

Как быстро вы можете закрыть?

Мы можем закрыть в течение 30 дней. Если вы столкнулись со срочной продажей из-за надвигающейся потери права выкупа или по другой причине, мы можем ускорить процесс и закрыть раньше, если это необходимо.

Кто оплачивает расходы на закрытие?

Мы оплачиваем все расходы по закрытию сделки, что является еще одним преимуществом продажи вашего многоквартирного дома компании AMI.

Купите ли вы мой многоквартирный дом, если в нем живут арендаторы?

Да, мы обязательно выкупим ваш многоквартирный дом с арендаторами, проживающими в нем на правах аренды. Для нас не имеет значения, заняты ли ваши квартиры или нет.

Имеет ли значение моя заполняемость?

Ваша заполняемость, соотношение сдаваемых квартир к общему количеству единиц квартир, для нас не имеет значения.

У вас есть минимальное или максимальное количество требуемых квартир?

Нет, у нас нет требований по размеру или количеству квартир. Мы покупаем все виды аренды недвижимости, в том числе односемейные, дуплексы, небольшие многоквартирные дома и большие многоквартирные дома. Если это недвижимость и вы хотите ее продать, мы можем ее купить.

Имеет ли значение, к какому классу относится мой многоквартирный дом?

Нет, не важно. Мы знаем, что многоквартирные дома бывают самых разных форм, и нас интересуют все многоквартирные дома, независимо от их классовой принадлежности.К ним относятся:

  • Многоквартирные дома класса «А»: Новые роскошные сдаваемые в аренду дома, представляющие собой садовые, среднеэтажные или высотные здания с первоклассными удобствами.
  • Многоквартирные дома класса «В»: комплексы возрастом до 20 лет с небольшим количеством удобств, если таковые имеются.
  • Многоквартирные дома класса «С»: Комплексы возрастом до 30 лет, нуждающиеся в реконструкции и ремонте.
  • Многоквартирные дома класса «D»: комплексы старше 30 лет, расположенные в более низком социально-экономическом районе и нуждающиеся в реконструкции и ремонте.

В каких районах вы покупаете жилые комплексы?

Мы покупаем жилые комплексы по всей территории Соединенных Штатов. Нас особенно интересуют Кэти и Хьюстон, штат Техас, включая, помимо прочего: Кэти, Хьюстон, Брукшир, Ричмонд, Сайпресс, Фулшир, Шугар Лэнд и другие.

Какая информация вам понадобится от меня, чтобы сделать предложение?

Нам нужно знать валовую арендную плату и расходы на содержание здания, чтобы рассчитать NOI (чистый операционный доход) комплекса.NOI равен всем доходам от собственности за вычетом необходимых операционных расходов. Это показатель до налогообложения, который не включает кредиты, капитальные затраты, износ или амортизацию.

Нам также необходимо знать ваши ставки арендной платы, количество квартир и уровень вакантных площадей. Отчеты о прибылях и убытках также полезны. Если вы не знакомы с этими элементами, не беспокойтесь. Просто позвоните нам, и мы объясним, что это за предметы и как их найти.

Сколько времени нужно, чтобы получить предложение наличными?

Мы предоставляем вам письменное предложение наличными в течение 48 часов после просмотра вашего комплекса.

Мы обязаны принять ваше предложение?

Абсолютно нет.

Мне нравится ваше предложение. Что будет дальше?

Мы предоставим вам контракт на покупку комплекса для подписания. Закрытие будет через две недели с даты вступления в силу контракта или любую дату, наиболее удобную для вас. Мы внесем задаток, указанный в титульной компании, в течение 72 часов. Затем мы начинаем собирать всех наших уток подряд, чтобы начать реабилитацию после закрытия.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.