Форма ренты постоянной ренты: ГК РФ Статья 590. Форма и размер постоянной ренты / КонсультантПлюс

Содержание

Составление договора ренты

Понятие договора ренты содержится в ст. 583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Законом установлены два вида ренты: постоянная рента и пожизненная рента. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением.

Предметом договора являются действия сторон по обмену имущества, принадлежащего получателю ренты, на предоставление ему рентных платежей, выплачиваемых плательщиком ренты. Поскольку договор ренты предусматривает передачу одной стороной другой стороне имущества в собственность, данный договор является одной из разновидностей отчуждения имущества. На практике под выплату ренты чаще всего передается недвижимое имущество (квартира).

Предметом отчуждения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество. Отчуждение имущества в собственность плательщика ренты под выплату ренты может быть произведено получателем ренты за плату или бесплатно. В качестве формы платежей по договору ренты в первую очередь законом определены денежные суммы, размер которых определяется участниками договора. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Пожизненная рента выплачивается исключительно деньгами. Договор пожизненного содержания с иждивением, в качестве рентных платежей должен включать обеспечение потребностей их получателя в жилище, питании и одежде, в уходе за ним.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Плательщиками обоих видов ренты могут являться любые физические и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие).

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации (общественные организации, религиозные организации, различные благотворительные, культурные, образовательные и иные фонды и т.п.). Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, только если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Не могут выступать в качестве получателей постоянной ренты субъекты, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо праве оперативного управления. Получателями пожизненной ренты (в том числе и по договору пожизненного содержания с иждивением) могут быть только граждане. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если они не определены договором. Договором могут быть установлены и разные размеры долей нескольких получателей пожизненной ренты в праве на ее получение.

Договор ренты согласно ст. 584 ГК подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Несоблюдение требований о форме договора, а в отношении недвижимого имущества — и о его государственной регистрации влечет за собой ничтожность сделки. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в соответствии со ст. 587 ГК приобретает право залога на это недвижимое имущество. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по обеспечению выплаты ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. При пожизненной ренте права получателя ренты к другим физическим лицам не переходят. Со смертью получателя пожизненной ренты договор прекращается. Если получателей пожизненной ренты несколько, то в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное (п. 2 ст. 596 ГК).

Исходя из этого можно предусмотреть в договоре пожизненной ренты, что в случае смерти одного из ее получателей договор в части выплаты ренты этому получателю прекращается. В случае же смерти последнего получателя ренты договор прекращается. Аналогичный порядок наследования прав получателя ренты установлен и по договору пожизненного содержания с иждивением. В случае смерти плательщика ренты договор ренты не прекращается. Имущество, ставшее после заключения договора ренты собственностью плательщика ренты, включается после его смерти в наследственную массу и переходит в собственность наследников плательщика ренты. В результате этого наследники умершего плательщика ренты сами становятся ее плательщиками, обязанными выплачивать ренту на условиях, определенных договором ренты. В договоре ренты возможно указать последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

К такому договору применяется большинство норм о пожизненной ренте, если иное не установлено особыми нормами, регулирующими только договор пожизненного содержания с иждивением. В отличие от пожизненной ренты имущество, которое может быть передано на условиях пожизненного содержания с иждивением, ограничено: это может быть только недвижимое имущество. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена также оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК). В практике достаточно часто включается в договор условие об обеспечении получателя ренты медикаментами, необходимой помощью по хозяйству, о выполнении каких-либо работ в его интересах и др. В договоре можно конкретизировать также виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг, например: приготовление пищи — ежедневно; стирка белья — 2 раза в месяц; уборка жилого помещения — 2 раза в неделю и т.
п. Должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, это необходимое условие договора пожизненного содержания с иждивением, без согласования которого договор не может считаться заключенным. При этом стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. При определении общего объема содержания с иждивением должны не только учитываться фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оцениваться оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т.п. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. В отличие от требований к договору пожизненной ренты данное положение прямо и непосредственно закреплено в законе (ст. 604 ГК). На пожизненное содержание с иждивением распространяются также общие правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении получателю ренты права залога на это имущество, возникающего в силу закона.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В случае смерти плательщика ренты договор не прекращается. Поскольку недвижимое имущество, ставшее собственностью плательщика ренты, в случае его смерти будет включено в наследственную массу и перейдет в собственность наследников умершего, тем самым они становятся плательщиками ренты и к ним должны перейти обязанности по содержанию получателя ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом в отношении выкупа ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

  • Правоустанавливающие документы: -договор передачи и свидетельство о собственности на жилище; -договор мены; -договор купли-продажи; -договор дарения; -свидетельство о праве на наследство; -свидетельство о государственной регистрации права, иные соглашения .
  • Акт передачи квартиры по договору (для договоров, удостоверенных позже 01 марта 1996 года).
  • Справка об оценочной стоимости квартиры — справка БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт.
  • Выписка из домовой книги −2 экз.
  • Письменное согласие супруга (нотариально удостоверенное).
  • При наличии несовершеннолетних детей необходимо разрешение из органов опеки и попечительства.
  • Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре. (паспорт должен быть не просрочен, соответствующая замена паспорта в 20 лет, 45 лет произведена).

Для получения льгот по оплате: — инвалидам 1 и 2 гр. (справка втэк), — для родственников (свидетельства подтверждающие родство)

ДОГОВОР РЕНТЫ — нотариальная контора

Нотариальные действия:

Лицензия нотариуса №000686 от 10. 05.1995 Приказ № 111-ч от 20.05.1998

Договор ренты — договор, на основании которого одна сторона передает другой стороне имущество в собственность, а другая сторона дает обязательство в обмен на полученное имущество выплачивать ренту. Сторона, передающая имущество, является получателем ренты, а сторона, обязующаяся периодически выплачивать ренту, — плательщиком ренты. Рента может выплачиваться в виде определенной денежной суммы, либо предоставляться в иной форме. Общие положения, правила и порядок совершения договора ренты и договора пожизненного содержания регулируются ГК РФ.

В зависимости от срока ренты различают:
— договор постоянной ренты, по которому устанавливается обязанность бессрочно выплачивать ренту;
— договор пожизненной ренты, по которому устанавливается обязанность выплачивать ренту в течение срока жизни получателя ренты. На условиях пожизненной ренты может быть заключен договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты совершается в письменной форме и удостоверяется нотариусом, а договор отчуждения недвижимости под выплату ренты подлежит обязательной государственной регистрации.

Получатель ренты может передать отчуждаемое по договору ренты имущество плательщику ренты за плату или безвозмездно. Если в содержании договора ренты указано, что передача имущества осуществляется за определенную плату, то стороны должны соблюдать правила о купле- продаже, предусмотренные главой 30 ГК РФ, а если имущество передается плательщику ренты бесплатно, то сторонами соблюдаются правила дарения, предусмотренные главой 32 ГК РФ. Положения ГК РФ о купле продаже и дарении применяются, если иное не предусмотрено законом и не противоречит существу самой ренты.

Рентой может быть обременено движимое и недвижимое имущество. При передаче недвижимого имущества по договору ренты получатель ренты приобретает право залога на данную недвижимость в обеспечение исполнения обязательств плательщиком ренты. Существенным условием, которое необходимо включить в содержание договора ренты при передаче денежных сумм и движимого имущества, признается условие, которое устанавливает для плательщика ренты обязанность по предоставлению обеспечения исполнения обязательств (ст. 329 ГК РФ). При невыполнении данной обязанности плательщиком ренты, либо при утрате обеспечения исполнения обязательств или ухудшении его условий не по вине получателя ренты, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков.

При просрочке выплат по договору ренты плательщик ренты должен уплатить получателю ренты проценты, установленные договором, либо Гражданским кодексом РФ.

Договор постоянной ренты
Получателями постоянной ренты являются граждане и некоммерческие организации (если это соответствует целям деятельности и не противоречит закону).

По договору постоянной ренты право получателя постоянной ренты передается вышеперечисленным лицам:
— по наследству;
— путем уступки требования;
— в порядке правопреемства.


Выплаты по договору постоянной ренты производятся в денежной сумме, установленной в договоре. В содержании договора постоянной ренты могут быть предусмотрены иные способы выплат, соответствующие денежной сумме: оказание услуг, выполнение работ, предоставление вещей. Если иное не указано в договоре, выплаты по договору постоянной ренты производятся по окончанию каждого квартала. В соответствии с законом размер постоянной ренты изменяется пропорционально МРОТ. Плательщик постоянной ренты имеет право на выкуп ренты в порядке, предусмотренном ГК РФ. Получатель постоянной ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты в случаях, указанных в ГК РФ.

Договор пожизненной ренты
Договор пожизненной ренты заключается на период жизни передающего имущество гражданина, либо указанного им другого гражданина. Пожизненная рента может устанавливаться в пользу одного или нескольких лиц, доли которых в праве на получение пожизненной ренты являются равными (если иные условия не установлены договором пожизненной ренты). Если получателей пожизненной ренты несколько, то в случае смерти одного из них его доля переходит к пережившим его получателям пожизненной ренты, если договором не предусмотрено иное.

Выплаты по договору пожизненной ренты прекращаются со смертью последнего получателя. Договор пожизненной ренты, заключенный в пользу лица, умершего к моменту совершения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется как денежные суммы, в течение жизни периодически выплачиваемые получателю пожизненной ренты. Размер ренты в месяц, указанный в договоре пожизненной ренты, не может быть ниже установленного законом МРОТ, а в некоторых случаях, предусмотренных ГК РФ, должен быть увеличен. Если иной срок выплат не предусмотрен договором пожизненной ренты, то выплаты производятся по окончанию каждого месяца.

При нарушении плательщиком пожизненной ренты условий договора получатель пожизненной ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты, либо расторжения договора пожизненной ренты и возмещения понесенных убытков.

В случае бесплатного отчуждения имущества (квартиры, жилого дома) получатель пожизненной ренты при нарушении условий договора плательщиком пожизненной ренты вправе потребовать возврата своего имущества с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты пожизненного содержания с иждивением получатель ренты отчуждает  принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика, обязующегося обеспечивать пожизненное содержание с иждивением получателю ренты или указанному им третьему лицу.

Обязанности плательщика ренты по договору пожизненного содержания  с иждивением заключаются в обеспечении жизненных потребностей получателя в жилище, одежде, питании, а при плохом состоянии здоровья — в уходе. Договор ренты пожизненного содержания с иждивением может предусматривать оплату ритуальных услуг.

Существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является стоимость всего объема содержания. Стоимость содержания в месяц не может быть ниже двух МРОТ.

Замена содержания с иждивением периодическими выплатами в денежной сумме возможна, если данное условие предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением.

Все действия, связанные с отчуждением, залогом и иными способами обременения недвижимости, переданной плательщику в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, он обязан согласовывать с получателем ренты.

При нарушении плательщиком условий договора, получатель пожизненного содержания вправе требовать возврата переданного недвижимого имущества, либо выплаты выкупной цены в порядке, установленном ГК РФ. При этом компенсацию расходов на содержание плательщик ренты потребовать не вправе.

Обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением прекращаются со смертью гражданина, являющегося  получателем пожизненного содержания.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ООО

 

ОБРАЩЕНИЕ К  НОТАРИУСУ

НОТАРИУС В ОФИС
НОТАРИУС НА ДОМ

«Договор ренты» — правовое бюро Трибун

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Договор ренты представляет собой соглашение, по которому получатель ренты передает плательщику в собственность имущество, а плательщик в обмен на это имущество обязан производить выплату ренты в виде периодических платежей либо предоставлять средства на содержание получателя ренты в иной форме.

Законодатель различает два самостоятельных вид ренты:

  • постоянная рента (бессрочная),
  • пожизненная рента (на срок жизни получателя ренты).

Договор ренты считается реальным, поскольку обязательство по выплате ренты возникает при передаче имущества. Кроме того,обязанность возникает лишь у одной стороны – плательщика ренты. Отличительная черта договора ренты – его возмездность, поскольку при отчуждении имущества предполагается выплата ренты как встречное предоставление. Стоит заметить, что возмездность договора определяется непосредственно наличием обязанности по выплате ренты, а не платы за передаваемое плательщику ренты имущество. Такая плата может быть предусмотрена договором или совсем отсутствовать. Проще говоря, отчуждаемое имущество передается получателем ренты плательщику в собственность за определенную плату или бесплатно.

Договор ренты является одним из договоров, о посредующих передачу имущества в собственность. Право собственности на переданное получателем ренты имущество, возникает у плательщика с момента передачи вещи или с момента государственной регистрации перехода права (если это прямо предусмотрено законом).

От иных гражданско-правовых договоров договор ренты отличает один специфический признак – его алеаторный (рисковый) характер. Это объясняется тем, что стороны в момент заключения договора не знают, какой окажется общий размер суммы ренты, который получит получатель. Так как выплата осуществляется пожизненно или бессрочно, то ее размер может оказаться меньше или больше реальной стоимости переданного имущества.  В наибольшей мере риск присутствует в договоре пожизненной ренты, поскольку невозможно предугадать продолжительность жизни получателя ренты. Для договора постоянной ренты предусмотрено право плательщика ренты выкупить данное имущество, что позволяет ему заранее предположить общий размер суммы ренты, которую он обязан выплатить.

Договор ренты должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если данное правило не будет соблюдено, то договор будет признан ничтожным. А если предметом отчуждения является недвижимое имущество, то также требуется государственная регистрация перехода права собственности на него.

Существенное условие договора ренты – это его предмет, то есть то имущество, которое передается в собственность плательщика ренты в обмен на выплату ренты. Предметом ренты может быть любое имущество, которое не изъято и не ограниченно в обороте. Под рентой понимается выплата определенной денежной суммы или предоставление средств на содержание в иной форме (например, обеспечение питанием, жильем, оказание услуг и т.п.).  

Законодатель установил гарантии соблюдения прав получателя ренты, который заинтересован в надлежащем исполнении договора. Во-первых,если передается земельный участок, здание или иное недвижимое имущество, то такое имущество считается обремененным рентой. Права получателя ренты наделяются свойством следования за вещью, которые сохраняются, не смотря на то,кто является собственником вещи в данный момент. Если плательщик ренты отчуждает обремененное имущество, то обязательства по договору переходят к приобретателю вещи. Лицо, которое стало собственником обремененной вещи, одновременно становится плательщиком ренты, даже если заранее не было об этом предупреждено.Во-вторых, плательщик ренты при передаче обремененной вещи другому лицу несет субсидиарную ответственность вместе с приобретателем вещи по требованиям получателя ренты, которые возникли из-за нарушения договора. В-третьих,имущество, переданное под выплату ренты, считается обремененным не только правом на получение ренты, но и правом залога, которое получатель ренты приобретает в обеспечение обязательства плательщика ренты.

Как уже отмечалось, рента может быть постоянной или пожизненной.

Особенности постоянной ренты заключается в субъектом составе. Получателями постоянной ренты могут быть не только физические, но и некоммерческие юридические лица. Плательщиком ренты может выступать любой субъект гражданского права.

Как отмечает законодатель, право получателя ренты может быть передано в порядке правопреемства по следующих случаях: в порядке цессии, наследования или реорганизации. Данный перечень является исчерпывающим.

Как правило, рента предоставляется в денежной форме.Размер ренты должен быть предусмотрен в договоре. Законодательством не предусмотрен какой-либо минимальный размер рентных платежей. Но в тоже время,договор может предусматривать выплату ренты путем предоставления каких-либо вещей, оказания услуг или выполнение работ. Как правило, выплата ренты производится по окончании каждого квартала(квартал равен трем месяцам). Но это норма не является императивной, в связи с чем стороны могут договориться об ином периоде осуществления выплат.

Кроме того, постоянная рента носит бессрочный характер. Договор имеет юридическую силу не только на период жизни получателя ренты, но и после его смерти, когда права получателя ренты переходят к иным лицам в порядке правопреемства.

Однако правоотношения не могут длиться бесконечно.Законодателем предусмотрены возможности досрочного одностороннего отказа от исполнения договора. К ним относится выкуп ренты. Это влечет за собой прекращение соответствующего обязательства. Плательщик может выкупить ренту по своей инициативе. Это возможно совершить в любое время после заключения договора. Стоит помнить, что отказ от дальнейшей выплаты ренты будет действителен только тогда, когда он был заявлен плательщиком не позднее, чем затри месяца до окончания выплаты ренты или за иной срок, предусмотренный договором. Отказ может быть совершен в простой письменной форме.

Кроме того, право выкупа ренты плательщиком предусмотрено законом. Поэтому условие плательщика об отказе от выкупа ничтожно.Обязательство по выплате рентных платежей завершается после получения получателем всей суммы ренты. Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в следующих случаях: если плательщик просрочил выплату более чем на год либо нарушил обязательства по обеспечению выплаты ренты либо признан неплатежеспособным; переданное под выплату недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Выкуп ренты производится по цене, которая указанна в договоре. Если такое условие в договоре отсутствует, то выкуп может быть осуществлен по цене, которая равна годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Кроме того, риск случайной гибели или повреждения имущества, которое было передано под выплату ренты, несет плательщик ренты.

Договор пожизненной ренты ограничен периодом жизни получателя ренты. В договоре пожизненной ренты получателем может выступать только физическое лицо. На стороне получателя, также, могут быть несколько физических лиц (например, супруги). Смерть одного из получателей является основанием для прекращения договора. Прекращается договор смертью последнего получателя.Плательщиком ренты может быть любой субъект гражданского права.

Если в договоре установлена пожизненная рента в пользу лица, который уже умер к моменту заключения договора, то такой договор признается ничтожным.

Если договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то именно с этого момента возникают права и обязанности сторон по договору. Если условие о государственной регистрации не было соблюдено, то договор не порождает никаких юридических последствий.

Пожизненная рента должна быть определена исключительно в денежной форме. Кроме того сумма ренты является существенным условием, которое обязательно должно быть прописано в договоре. Законодателем установлен минимальный размер пожизненной ренты – не меньше величины прожиточного минимума на душу населения в данном субъекте РФ по месту нахождения имущества, которое является предметом договора. Также законодательством определена периодичность выплаты рентных платежей. Так,установлено, что рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Однако это норма не является императивной и может быть изменена по соглашению сторон.

В договоре пожизненной ренты, в отличии от постоянной ренты, требовать выкуп ренты имеет право лишь получатель. Причем сделать он это может только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора ренты плательщиком. Кроме выкупа получатель ренты имеет право требовать от плательщика расторгнуть договор и возместить убытки.

Случайное повреждение или гибель вещи, переданной под выплату ренты, не освобождает плательщика от обязанности выплачивать за него ренту.

Таким образом, договор ренты, независимо от вида, имеет очень много тонкостей и особенностей, несоблюдение которых может повлечь неблагоприятные последствия.Поэтому, если вы не желаете, наступления плачевных ситуаций, то необходимо обратиться к грамотному специалисту, который поможет составить качественный и правильный договор ренты.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Усенко Д.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей

Нотариальная контора Ивантеевки Пушкинского района — Нотариус Самородова В.В.

Что такое рента?

Рента это когда одно лицо (получатель ренты) передает другому лицу (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученной имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определённый денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в ином форме.

Общие положения по ренте

  • Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.
  • Рента обременяет:
    • земельный участок
    • предприятие
    • здание
    • сооружение
    • другое недвижимое имущество, переданное под её выплату
  • В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по выплату ренты переходят на приобретателя ренты

Какие бывают договоры ренты?

  • Договор постоянной ренты:
    • Рента при которой выплата рентных платежей не ограничена никаким сроком
    • Получателем постоянной ренты могут быть:
      • граждане (собственники имущества) независимо от их возраста и трудоспособности. Право на получение ренты может передаваться по наследству, а также может быть передано другим лицам путём уступки требования
      • некоммерческие организации, если это не противоречит закону, и соответствует целям их деятельности
    • Плательщиками постоянной ренты могут быть граждане, юридические лица.
    • Рентные платежи производятся:
      • в виде предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты
      • в виде выплаты денежных сумм и предоставления содержания в натуре
    • Обязательства по выплате постоянной ренты прекращаются:
      • по соглашению сторон
      • получатель ренты может в любой момент отказаться от получения ренты прощением долга
      • плательщик ренты освобождается от своих обязанностей, оставаясь собственником имущества, если права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может выступать её получателем
      • в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, если имущество должно быть передано под выплату за плату, и плательщик требует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты
    • Выкуп постоянной ренты:
      • Требовать выкупа постоянной ренты может как плательщик ренты, так и ее получатель
      • Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре
  • Договор пожизненной ренты:
    • пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица
    • получателем пожизненной ренты могут быть только граждане
    • плательщиками пожизненной ренты могут быть:
      • граждане
      • юридические лица
      • особые требования к плательщикам ренты не предъявляются
    • предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество
    • выплата пожизненной ренты производится только в виде выплат в денежной форме
    • рентные платежи оговариваются сторонами в договоре, но не могут быть меньше минимального размера оплаты
    • обязательства по выплате пожизненной ренты прекращаются после смерти получателя ренты (объявления его умершим)
    • требовать выкупа пожизненной ренты может только получатель ренты
  • Договор пожизненного содержания с иждивением
    • пожизненное содержание с иждивением это заключение договора о том, что получатель ренты — гражданин передаёт принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)
    • получателем пожизненной ренты могут быть только граждане
    • плательщиком пожизненной ренты могут быть граждане и юридические лица
    • пожизненная рента предоставляется в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты:
      • обеспечение потребности в жилище
      • питании
      • одежде
      • уходе
      • оплате ритуальных услуг и т. п.
    • стоимость общего объёма содержания в месяц не может быть менее 2 МРОТ
    • обязательства по пожизненному содержанию с иждивением прекращаются:
      • в связи со смертью иждивенца
      • по соглашению сторон, прощение долга и т.д.

Рентные преимущества – Деньги – Коммерсантъ

        Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением по своей природе схожи и являются, по сути, способом обеспечить достойные условия существования тем людям, которые по каким-либо причинам не могут или не хотят работать (например, пенсионерам, людям с ограниченными возможностями и т. п.). С теорией и практикой такого рода правоотношений знакомит Наталья Потапова, руководитель департамента юридической компании ЛЕГГЕ.

Заключение договора

       По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).
       Договор пожизненного содержания с иждивением был предусмотрен еще ст. 253 и 254 ГК РСФСР 1964 года в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В новом ГК 1996 года он сформулирован значительно шире, изменены предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий. Наиболее интересны пожизненная рента, предметом которой являются объекты недвижимости, и пожизненное содержание с иждивением.
       Срок договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого, указанного им гражданина. Получателями пожизненной ренты могут быть граждане, при этом в отличие от норм ГК РСФСР 1964 года не имеют значения возраст, трудоспособность, состояние здоровья получателя ренты. Обязанностью получателя ренты по договору является передача принадлежащего ему объекта недвижимого имущества в собственность плательщику ренты. В связи с тем, что право на получение пожизненной ренты связано с личностью ее получателя, последний, в отличие от получателя постоянной ренты, не вправе передать право на ее получение путем уступки права требования. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям ренты, если иное не установлено договором.
       Плательщиками ренты могут быть и граждане, и юридические лица. Обязанностью плательщика ренты является оплата полученного имущества (если имущество передается за плату) и выплата ренты, размер которой по договору пожизненной ренты не может быть менее одного минимального размера оплаты труда — МРОТ (п. 2 ст. 597 ГК РФ). По договору пожизненного содержания с иждивением в обязанности плательщика ренты входит обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним, в договор может быть включено условие об оплате ритуальных услуг. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением определяется договором и не может быть менее 2 МРОТ.
       Форма договора ренты определена ст. 584 ГК РФ. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
       Предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество.
       В соответствии с п. 2 ст. 585 «в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно,— правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты». В связи с изложенным следует отметить необходимость соблюдения требований ст. 556 ГК РФ о передаче имущества при заключении договора ренты с оплатой передаваемого имущества. Нормами, регулирующими договор дарения, составление документа о передаче имущества не предусмотрено.
       В правоприменительной практике нередко встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное практическое значение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что рентополучатель, как и даритель, вправе отменить передачу имущества в ренту в случае, если он переживет плательщика ренты (как одаряемого)? По мнению методического совета Московской областной нотариальной палаты, бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. П. 2 ст. 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмене самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения. Соглашаясь с изложенной позицией, хочу отметить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК РФ («Отмена дарения») в целом неприменима к договорам ренты.
       Как уже указывалось, форма договора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Исходя из перечисленных норм, ВС РФ в обзоре законодательства и судебной практики за третий квартал 2001 года делает следующий вывод. Так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.
       

Изменение и расторжение договора

       Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторжения, предусмотренный ст. 599 ГК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что «в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора ренты и возмещения убытков». В соответствии с п. 2 этой же статьи «если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены».
       Интересны примеры судебной практики, когда получатель ренты обращается в суд с иском о расторжении договора.
       Например, вот случай из практики Верховного суда (дело Рихтер М. Н. против Долгополовой О. В.). В июне 1996 года Рихтер М. Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд Москвы с иском к Долгополовой О. В. о признании договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии. В апреле 1997 года она изменила предмет иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.
       11 июля 1997 года Рихтер М. Н. умерла. Решением Преображенского межмуниципального суда Москвы от 27 января 1999 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 года, договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 года между Рихтер М. Н. и Долгополовой О. В., расторгнут. Решение суда обжаловалось в кассационном и надзорном порядке, но безрезультатно. Президиум Верховного суда РФ, рассмотрев протест заместителя генерального прокурора РФ, не нашел оснований для его удовлетворения. Верховный суд указал, что, хотя в соответствии с ч. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты, право требовать возврата имущества в связи с расторжением договора из-за существенного нарушения его условий плательщиком ренты (ч. 2 ст. 605 ГК РФ) переходит к наследникам.
       Еще один пример судебной практики по тому же вопросу. 30 января 1996 года между гражданами Ф. и Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Квартира принадлежала Ф. 4 декабря 1997 года Ф. обратился в суд с иском о расторжении договора ренты, в котором просил расторгнуть заключенный договор в связи с существенным нарушением Ю. условий договора. 1 апреля 1999 года Ф. умер. По завещанию от 12 ноября 1997 года, Ф. завещал все свое имущество своей сестре гражданке М., которая приняла наследство и вступила в процесс по истечении установленного законом срока. М. поддержала ранее заявленные исковые требования, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца и, кроме того, просила включить квартиру в состав наследственного имущества. Решением Н-ского межмуниципального суда Москвы от 23 октября 2001 года исковые требования истицы удовлетворены.
       Как видно, М., вступив в процесс, просила суд включить квартиру в состав наследственного имущества, хотя сам Ф. при жизни не заявлял требования о возврате квартиры. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ГПК РСФСР, действовавшего на момент вынесения решения, «для правопреемника все действия, совершенные в процессе до его вступления, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое он заменил». Удовлетворяя исковые требования М., суд исходил из того, что, по мнению суда, расторжение указанного договора автоматически влекло возврат квартиры.
       Из приведенных примеров следует сделать вывод, что иск о расторжении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты при жизни. Наследники плательщика ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.
       В практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательств — в частности, прекращении обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Применительно к договору пожизненной ренты или договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются и заменяются на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.
       И в заключение остановимся на самом существенном вопросе, волнующем потенциальных получателей ренты: можно ли отменить передачу имущества по договору, если плательщик ренты совершил в отношении получателя ренты какие-либо противоправные действия? Напомним, что в случае с дарением в соответствии с п. 1 ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Думаю, что совершение противоправных действий в отношении получателя ренты, не связанных с лишением последнего жизни, может рассматриваться как существенное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора. Так как ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих рассмотренную ситуацию, то, считаю, возможно применение ст. 599 ГК РФ («Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты») или п. 2 ст. 605 ГК РФ («Прекращение пожизненного содержания с иждивением») с применением аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
       Еще более проблематичным является вопрос о последствиях умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты. В данном случае наследники погибшего от руки плательщика ренты рентополучателя вправе ставить вопрос о применении аналогии права (п. 2 ст. 6 ГК РФ), когда при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости. Однако следует отметить, что постановка вопроса об истребовании имущества, полученного по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением, возможна лишь после вступления в силу обвинительного приговора суда в отношении плательщика ренты.
       Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями «Денег». E-mail: [email protected]
       

Руководство по стандартным формам заявок на аренду

Последнее обновление: 13 июня 2021 г.

Отказ от ответственности: Эта статья не является юридической консультацией. Любая юридическая информация — это не то же самое, что юридическая консультация, когда адвокат применяет закон к вашим конкретным обстоятельствам, поэтому вам следует проконсультироваться с адвокатом, если вы хотите получить совет относительно вашей интерпретации этой информации или ее точности. Вы не можете полагаться на эту статью как на юридическую консультацию или как на подтверждение какого-либо конкретного юридического понимания.

Несмотря на важность тщательного заполнения заявления на аренду для каждого заявителя, вся эта информация бесполезна, если вы не умеете ее читать и интерпретировать.

Многие агенты по недвижимости, арендодатели и управляющие недвижимостью выбирают легкий путь, просто взглянув на перечисленные доходы, а затем вытащив кредитный отчет. Поиск подходящего арендатора требует чрезвычайно тщательного изучения.

Ниже вы найдете отличный ресурс, который вы можете использовать, чтобы понять все части заявки на аренду и то, как вы можете использовать их, чтобы получить полное представление о каждом заявителе.

Вот список предметов, которые вы найдете в заявлении на аренду:

  1. Личная информация
  2. Сведения о свойствах
  3. История проживания
  4. Информация о занятости и доходах
  5. Домашние животные и транспортные средства
  6. Разное

1.

Личная информация

Первая информация, которую вы получите в стандартной заявке на аренду, обычно представляет собой личную информацию заявителя.Это, как правило, наиболее конфиденциальная информация о заявителе, поскольку она включает личную информацию или PII. Этот раздел в основном посвящен проверке личности человека, подающего заявку на недвижимость, и получению представления о том, кто подает заявку. Это также поможет вам собрать некоторую ключевую информацию, которую вы захотите сохранить в файле на случай, если вы захотите связаться с заявителем или подать заявление о незаконном задержании.

Вот личная информация, собираемая в большинстве стандартных приложений для аренды, а также то, как вы можете использовать эту информацию и на что вам следует обратить внимание.

Имя

Кандидаты должны указать свое имя, отчество и фамилию. Эту, казалось бы, простую информацию нельзя упускать из виду, и она может быть использована для следующих целей:

  1. Предотвращение мошенничества. Важно использовать имя, чтобы предотвратить мошенничество с кандидатами. Некоторые заявители, которые знают, что у них плохая история аренды, могут попытаться выдать себя за кого-то другого, у кого лучший послужной список. Убедитесь, что имя в заявлении об аренде совпадает с именем, указанным в любом полученном вами удостоверении личности государственного образца.RentSpree обеспечивает автоматическую проверку личности для каждого отчета о проверке, поэтому вы можете быть уверены в том, кому арендуете.
  2. Получение отчетов о проверке. Убедитесь, что указанное имя является официальным именем заявителя. При извлечении отчетов о проверке имя является одним из основных факторов, используемых для сопоставления и доступа к правильным отчетам о проверке (наряду с номером социального страхования). Наличие правильного юридического имени гарантирует, что вы получите правильные отчеты о проверке позже.
  3. Хранить в файле. Сохранение правильных имен для всех арендаторов может помочь вам держать арендаторов подотчетными в случае возникновения каких-либо проблем позже, требующих выселения или взыскания.
Номер социального страхования

Номер социального страхования — еще одна важная часть процесса проверки жильцов. Его можно получить по стандартной заявке на аренду. Тем не менее, есть некоторые вещи, о которых вы должны знать в первую очередь:

  1. Подумайте дважды, прежде чем требовать номер социального страхования в заявлении об аренде. Многие агенты, арендодатели и управляющие недвижимостью могут потребовать SSN или даже полностью отклонить заявки, которые не предоставляют его. Будьте осторожны, если вы решите заниматься подобной практикой, потому что это может означать, что вы дискриминируете заявителей на основании их национального происхождения, которое является классом, охраняемым государством. Такое поведение влечет за собой крупный штраф. Узнайте больше о законах о справедливом жилищном обеспечении в главе 6.
  2. Вам не нужен SSN для запуска отчетов о проверке арендаторов. Учитывая риски дискриминации, вам может быть безопаснее запросить SSN, но не требовать его. Многие агенты, владельцы и менеджеры хотят, чтобы в заявлении об аренде был SSN, потому что они считают, что это необходимо для создания кредитных отчетов, но это уже не так. RentSpree использует передовые технологии для предоставления полных отчетов о проверке арендаторов без необходимости сбора или ввода информации SSN заявителя.
  3. Найдите подходящее время, чтобы собрать его. Если вы считаете, что у вас должен быть номер SSN для хранения в файле для арендаторов, вам следует рассмотреть возможность получения SSN во время процесса подписания аренды, а не во время процесса подачи заявки на аренду.Как мы уже упоминали, вам не нужен SSN для запуска отчетов о проверке кандидата.

Суть в том, что, несмотря на то, что во многих стандартных заявлениях об аренде есть поле для номера социального страхования, вы не должны автоматически отказывать заявителю, если он не предоставил его. Кроме того, вам следует серьезно подумать о том, чтобы собирать SSN только от заявителей, которым вы сдаете жилье, если вообще собираете.

Избавьтесь от догадок при проверке биографических данных и аренде приложений
Используйте RentSpree и получите результаты за считанные минуты >>

Другие жильцы

Кандидаты всегда должны перечислять других лиц, которые будут занимать квартиру.Важно, чтобы вы точно знали, кто там будет жить. Вот почему:

Пример 1. Супружеская пара проявляет интерес к вашей двухкомнатной квартире. Если вы не соберете другую информацию о жильцах, вы не сможете узнать, сколько людей на самом деле будет там проживать. Вот где вступает в игру раздел «другие жильцы». Если вы соберете эту информацию в своем стандартном заявлении об аренде, вы узнаете, что у пары также есть пятеро детей, которые будут жить с ними.Вы можете учесть эту информацию при принятии решения и определить, будет ли общая группа жильцов подходящей для объекта.

В разделе «Другие обитатели» вы соберете информацию о других обитателях. Что приводит нас к другой распространенной ситуации:

Пример 2. Мужчина проявляет интерес к вашей аренде. Он приходит осмотреть недвижимость один и получает от вас стандартное заявление об аренде для заполнения. В разделе «Другие жильцы» он перечисляет женщину, с которой вы раньше не встречались.Ей больше 18 лет. Имея эту информацию, вы теперь знаете, что вам потребуется отдельное заявление и отчеты о проверке для женщины, прежде чем вы сможете полностью рассмотреть заполненный пакет приложений от двух человек. Затем вы можете отправить электронное письмо второму заявителю напрямую, чтобы отправить ей стандартную заявку на аренду.

Вы несете ответственность за защиту имущества, просмотрев раздел о других обитателях. Имея эту информацию, вы можете 1) определить, подходит ли вечеринка для данной собственности, и 2) убедиться, что вы собираете полную информацию обо всех взрослых жильцах.

Номера телефонов

Сбор телефонных номеров соискателей важен, но это не самая важная часть информации в стандартной заявке на аренду. Их очень удобно иметь на тот случай, если вам нужно будет задать какие-либо дополнительные вопросы в процессе проверки. Кроме того, было бы неплохо сохранить эти номера в файле для арендаторов, чтобы вы могли связаться с ними в случае необходимости. Вы также будете рады, что у вас есть эти номера телефонов на случай, если вам потребуется принять дисциплинарные меры или помочь вам отследить тех, кто не заплатил арендную плату.

Дата рождения

Дата рождения — чрезвычайно распространенный вопрос, который можно найти в большинстве стандартных заявок на аренду. Это может показаться достаточно безобидной информацией, но есть несколько моментов, о которых следует помнить при сборе и использовании дат рождения в заявке на аренду.

  1. Хорошо. Дата рождения — полезная информация о кандидатах. Вы можете использовать его, чтобы помочь вам подтвердить его или ее личность. В частности, вы хотите убедиться, что дата рождения совпадает с любой идентификацией, предоставленной заявителем. В некоторых отчетах о проверке также может быть указана дата рождения заявителя, и в этом случае вы можете сопоставить информацию, чтобы убедиться, что все совпадает. Он также позволяет узнать, нужно ли жильцу заполнять заявку. Например, вы не можете привлечь несовершеннолетних к ответственности за аренду, чтобы не проверять их.
  2. Плохо. Возраст является защищенным классом во многих юрисдикциях, что означает, что вы не можете использовать возраст в качестве основания для юридического отказа заявителю. Хотя вы можете не планировать отклонять кандидата по возрасту, запрос даты рождения может дать недовольному кандидату возможность утверждать, что возраст был основанием для любых неблагоприятных действий.Но пока вы разработали и применяете критерии отбора в равной степени для всех заявителей, вы проделаете долгий путь к защите себя, даже если вы укажете дату рождения в своем стандартном заявлении об аренде.
Удостоверение личности государственного образца

В большинстве заявлений об аренде также есть место, где заявитель может заполнить информацию для удостоверения личности государственного образца. Обычно вы видите тип идентификатора, номер идентификатора, правительство, выдавшее его, и дату истечения срока действия.Получение этой информации имеет решающее значение, когда вы собираете копии документов, удостоверяющие личность, от заявителей. Вы можете убедиться, что вся информация совпадает, чтобы ваш заявитель не пытался представить себя в ложном свете.

Как они узнали об аренде

Эта последняя часть информации не имеет решающего значения для процесса проверки. В основном вы можете узнать немного больше о соискателе и увидеть, какие из ваших маркетинговых мероприятий оказались наиболее успешными.

2. Сведения об имуществе

Некоторая информация о свободно сдаваемой в аренду недвижимости обычно также включается в стандартное заявление об аренде.Это ключ к тому, чтобы убедиться, что вы находитесь на одной странице с заявителем, и чтобы вы могли систематизировать заявки на случай, если вы работаете с несколькими вакансиями и несколькими кандидатами одновременно.

Адрес объекта указан в заявлении об аренде, поэтому и вы, и заявитель можете иметь полную информацию о рассматриваемом имуществе. Опять же, это также может помочь вам оставаться в курсе событий, если у вас много вакансий и много претендентов.

Обычно также включаются арендная плата и залог.Это служит для того, чтобы заявитель знал, о чем вы просите. Размещение этой информации может сэкономить время каждого, если суммы превышают бюджет заявителя. Разумные заявители не будут продвигаться вперед, чтобы заполнить заявку и процесс проверки арендаторов, если заявитель знает, что арендная плата в любом случае слишком высока.

3. История проживания

После того, как вы перейдете к личной информации и сведениям об имуществе, указанным в заявлении об аренде, вы перейдете к истории проживания.Просмотр истории проживания заявителя имеет решающее значение для решения, которое вы примете в отношении каждого заявителя.

У многих людей есть расхожая поговорка, что «прошлые результаты не являются показателем будущих результатов». Но что касается проверки арендаторов, история проживания заявителя в прошлом является одним из лучших показателей того, что вы можете ожидать от заявителя, который арендует ваше жилье.

В этом разделе мы собираемся углубиться в типы информации о месте жительства, которую вы получите от заявителя, и на что обращать внимание при просмотре всей информации.

Текущее место жительства

Текущее место жительства заявителя — это первый шаг в вашем путешествии по истории проживания. Здесь мы изложим информацию, которую вы получите в стандартной заявке на аренду, а затем точно расскажем, что это значит и как вы можете использовать ее, чтобы найти хорошего арендатора.

  1. Тип проживания. . Заявитель может указать, проживает ли он или она в настоящее время в 1) съемной квартире или 2) в квартире, занимаемой владельцем. В зависимости от ответа вы можете перейти к экрану соответственно.Большинство заявителей на аренду, как правило, в настоящее время проживают в съемной квартире и не владеют недвижимостью. Если заявитель в настоящее время проживает в съемной квартире, вы можете связаться с арендодателем и подтвердить даты въезда/выезда. Тем не менее, для заявителей, которые проживают в собственности, занимаемой владельцем, ваша проверка более ограничена, и вы должны убедиться, что вы услышали причину, по которой заявитель хочет переехать в арендуемую недвижимость.
  2. Текущий адрес. Текущий адрес заявителя понадобится вам в дальнейшем, когда вы захотите проверить историю аренды.Используя текущий адрес, вы также можете использовать трюк, чтобы убедиться, что вы разговариваете с настоящим домовладельцем, когда придет время звонить. Отчеты о проверке обычно также содержат историю адресов, поэтому вы можете проверить, совпадает ли адрес в заявлении об аренде с проверкой рекомендаций арендодателя и историей адресов в отчетах о проверке. Использование этого «трехстороннего сопоставления» может устранить множество красных флажков в стандартной заявке на аренду.
  3. Даты въезда/выезда. Вы можете снова использовать даты въезда и выезда для перекрестных ссылок при обращении к арендодателю. Что еще более важно, вы также можете использовать эту информацию для поиска пробелов в месте жительства. Большой необъяснимый разрыв в месте жительства может означать, что заявитель пытается скрыть неудачный опыт аренды с предыдущим арендодателем. Вы должны сделать все возможное, чтобы убедиться, что история проживания заявителя учтена.
  4. Имя арендодателя и контактная информация. Это всегда прекрасная возможность связаться с арендодателем, чтобы узнать больше о заявителе и проверить историю аренды.На начальном этапе не должно быть никаких причин, по которым заявитель не предоставил контактную информацию арендодателя. Если эта информация отсутствует и заявитель не хочет ее предоставлять, это огромный красный флаг.

    Более подробная информация о том, как связаться с предыдущими арендодателями, содержится в отдельной статье. Тем не менее, есть одна общая проблема, на которую следует обратить внимание: «Как я узнаю, что разговариваю с настоящим домовладельцем?». Другими словами, что мешает заявителю указать друга или члена семьи в качестве своего арендодателя? Ответ — ничего.Ничто не мешает заявителю указать друга вместо фактического арендодателя. Один хороший трюк, который вы можете использовать, когда звоните арендодателю, — это не предоставлять арендодателю какую-либо информацию, о которой вы спрашиваете. Оставьте это на усмотрение арендодателя, чтобы заполнить подробную информацию об адресе собственности, сумме арендной платы и датах въезда. Фактический арендодатель сможет предоставить вам эту информацию, чтобы вы могли легко определить, происходит ли что-то смешное.

  5. Причина выезда. Последняя часть информации о месте жительства, которую можно найти в большинстве стандартных заявлений об аренде, позволяет узнать мотивы переезда. То, что вы хотите увидеть, — это причины, по которым заявитель переезжает на работу или ищет место побольше. Вы не хотите видеть пустой ответ и не хотите видеть, что заявителя выселили (хотя заявители редко такое напишут).

    Вы также можете подтвердить причину переезда, связавшись с рекомендациями. Например, если заявитель указывает, что он переезжает на новую работу, вы должны иметь возможность связаться с текущим и предыдущим работодателями, чтобы подтвердить эту информацию.

Быстро проверяйте арендаторов с помощью нашего процесса подачи заявки на аренду.
RentSpree вам поможет >>

Предыдущее место жительства

Информация о предыдущем месте жительства включает всю информацию, указанную выше для раздела текущего места жительства. Большинство стандартных заявок на аренду оставляют место как минимум для одного предыдущего места жительства. Некоторые позволяют заявителям указать два или более предыдущих места жительства, чтобы вы могли получить более полную историю аренды для заявителя

Когда вы связываетесь с текущим и предыдущим арендодателями для проверки информации, вы всегда должны быть уверены, что можете связаться с предыдущим арендодателем.Нынешний арендодатель вряд ли расскажет всю правду о плохом арендаторе, потому что он или она может просто захотеть избавиться от арендатора. Предыдущие арендодатели не имеют причин ограничивать информацию, которую они предоставляют.

Всегда находите время, чтобы связаться с предыдущими арендодателями, чтобы получить информацию о заявителе.

4. Информация о занятости и доходах

Работа и доход заявителя на самом деле сводятся к двум вещам:

  1. Зарабатывает ли заявитель достаточно ежемесячного дохода, чтобы реально покрыть арендную плату?
  2. Источник дохода стабилен и маловероятен?
    Ответы на оба эти вопроса должны быть даны в разделе занятости стандартного заявления об аренде.

Это также восходит к тому времени, когда вы устанавливали критерии проверки арендаторов и устанавливали минимальное соотношение арендной платы к доходу, которое вас устраивает (обычное соотношение арендной платы к доходу составляет 30%).

В этом разделе показано, насколько велика вероятность того, что заявитель будет соответствовать финансовым требованиям по ежемесячной оплате арендной платы. Вот разбивка информации и что все это значит:

  1. Информация о работодателе. См. имя работодателя, адрес, имя руководителя/менеджера по персоналу.Обладая этой информацией, вы знаете, к кому вам нужно обратиться, чтобы выполнить проверку занятости. Вы можете удвоить верификацию, собрав подтверждение дохода от заявителя (оплачиваемые квитанции, W-2) и убедившись, что информация о работодателе совпадает. Когда вы связываетесь с работодателем, обязательно попросите его проверить всю информацию, предоставленную соискателем. Вы должны выявить любые расхождения между работодателем и заявлением об аренде и полностью их расследовать.
  2. Доход и информация о должности. Убедитесь, что вы принимаете во внимание все формы дохода при оценке кандидата. По закону вы не можете дискриминировать тип дохода. Давайте рассмотрим простой пример. Заявителю необходимо 6000 долларов дохода в месяц, чтобы соответствовать критериям минимального дохода. Заявитель зарабатывает 5000 долларов в месяц за счет полной занятости и 1000 долларов в месяц за счет чека социального обеспечения. Вам было бы лучше принять во внимание все формы дохода и не отказывать соискателю на лету, потому что его или ее занятость сама по себе не покрывает ваш минимальный доход.

5. Домашние животные и транспорт

Информация о домашнем животном и транспортном средстве полезна, чтобы убедиться, что заявитель хорошо сочетается с вашей политикой. Например, если у вас есть только два свободных парковочных места для арендуемой вами квартиры, полезно знать, сколько автомобилей планирует привезти заявитель. Если вы видите три транспортных средства, указанные в стандартной заявке на аренду, вы можете связаться с заявителем, чтобы убедиться, что вы можете что-то решить, прежде чем двигаться дальше в этом процессе.

Домашние животные — аналогичная ситуация. В зависимости от вашей политики в отношении домашних животных вы можете увидеть, подходит ли заявитель для вашей политики. Кроме того, этот раздел приложения для аренды может служить справочным материалом в случае, если у вас возникнут проблемы с домашними животными. Например, если заявитель указывает в своем заявлении одну собаку, но позже вы узнаете, что у арендатора есть шесть домашних животных, вы будете рады, что у вас есть стандартная форма заявления об аренде, на которую можно ссылаться для любых действий, которые вам могут понадобиться.

Имейте в виду, что у некоторых заявителей может быть служебное животное или животное для эмоциональной поддержки.В некоторых случаях отклонение кандидатов из-за того, что у них есть служебное животное или животное для эмоциональной поддержки, может рассматриваться как дискриминация. Это действует, даже если у вас есть политика «без домашних животных». Мы более подробно расскажем об услугах и поддержке животных в разделе «Закон о справедливом жилищном обеспечении» следующей электронной книги этой серии. Но вам следует проконсультироваться с адвокатом, чтобы убедиться, что ваша политика проверки и домашних животных правильно обрабатывает заявителей с животными.

6. Разная информация

И последнее, но не менее важное в стандартном заявлении об аренде есть раздел «Разное». Вопросы здесь могут сильно различаться в зависимости от того, какое приложение вы используете. Однако в этом разделе обычно задаются такие вопросы, как:

.
  1. Вы когда-нибудь объявляли себя банкротом?
  2. Вас когда-нибудь выселяли или просили переехать?
  3. Планируете ли вы использовать мебель, наполненную жидкостью?
  4. Были ли вы когда-либо осуждены или отказывались от участия в уголовном преступлении?

Эти вопросы также могут быть основой для предварительной проверки кандидатов, прежде чем двигаться дальше.Или вы, скорее всего, сможете проверить данные ответы, запустив различные отчеты о проверке арендаторов заявителя.

На этом мы заканчиваем руководство по чтению стандартной заявки на аренду.

Заявка на аренду PDF (бумажная)

Щелкните ниже, чтобы просмотреть/распечатать бесплатную заявку на аренду в формате PDF.

Скачать бесплатную форму заявки на аренду

3 общих вопроса о стандартной заявке на аренду

1.
Какова цель заявки на аренду?

Заявление об аренде представляет собой документ, собирающий информацию, и требуемые данные должны отражать способность заявителя сдавать землю в аренду.Поэтому крайне важно, чтобы запрашиваемая информация была законной и конкретной. Стандартная заявка на аренду состоит из пяти ключевых частей: личная информация, история проживания, занятость/доход, рекомендации и прочее. Порядок и вопросы могут отличаться в зависимости от программы. Однако основная концепция та же; вы хотите узнать о заявителе как можно больше (по закону).

2. Является ли ложь в заявлениях об аренде незаконной?

Возможно, это не является незаконным, но вы должны знать, что большинство договоров аренды и аренды часто содержат положения, определяющие, что ваша аренда может быть прекращена, если какие-либо данные, указанные вами в вашем заявлении, окажутся ложными.В своих поданных заявках вы должны быть искренними и честными, и если вы считаете, что вам нужно что-то объяснить, сделайте это. Никто, особенно в бизнесе, не любит, когда ему лгут. Арендодатели хотят знать, кому они сдают квартиру, и арендаторы всегда расстраиваются, когда арендодатель также забывает сообщить им об арендованной квартире. Откровенность — всегда правильная политика с обеих сторон.

3. Какова средняя стоимость заявки на аренду?

Стоимость большинства регистрационных сборов на одного заявителя составляет от 30 до 50 долларов США.Плата за скрининг, которую вы можете взимать, обычно состоит из двух категорий:

  • «Наличные» расходы, связанные с приобретением отчетов о проверке и доступом к ним. Это наиболее распространенное объяснение, почему агенты и арендодатели платят комиссию. Например, ваш провайдер проверки арендаторов берет 30 долларов США за просмотр отчетов проверки для вас.
  • Расходы, связанные с работой по сбору, анализу и проверке комплекта для проверки арендаторов заявителя. Агенты и арендодатели не берут за это часть платы за проверку, потому что это может быть сложно рассчитать. Например, вы тратите два часа на сбор заполненного комплекта приложений, составление отчетов о проверке и просмотр рекомендаций кандидатов. Этот компонент может быть немного более расплывчатым, поскольку некоторые правила штата Калифорния по сбору за аренду жилья предъявляют к заявителям особые условия.

Перейдите к Главе 3: Идентификация красных флажков или перейдите к другой статье.

  1. Процесс подачи заявки на аренду 101
  2. Чтение стандартных форм заявок на аренду
  3. Выявление красных флажков арендатора в заявках на аренду
  4. 5 Распространенные проблемы с требованиями к заявке на аренду
  5. Форма заявки на бесплатную аренду
  6. Письмо об отказе в аренде
  7. Закон о справедливом жилищном обеспечении

Формы арендодателя — Программа аренды города Аламеда

ХОДАТАЙСТВО О ПОВЫШЕНИИ АРЕНДНОЙ АРЕНДЫ:  Арендодатель может использовать эти формы, чтобы запросить слушание о корректировке арендной платы в сторону повышения сверх годовой общей корректировки или оспорить Максимально допустимую арендную плату.


УВЕДОМЛЕНИЕ О ЗАВЕРШЕНИИ ЗАЕЗДА ВЛАДЕЛЬЦЕМ, СНОСЕ, ПЛАНЕ КАПИТАЛЬНОГО МОНТАЖА ИЛИ В СООТВЕТСТВИИ С ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА : Арендодатель должен подать эту форму после вручения арендатору уведомления о прекращении аренды на этих основаниях.


УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРЕКРАЩЕНИИ О СНЯТИИ С РЫНКА АРЕНДЫ:   Арендодатель может использовать эти формы, чтобы приступить к расторжению договора аренды, чтобы навсегда вывести недвижимость с рынка аренды.


 

БАНКОВСКОЕ ПРИЛОЖЕНИЕ:  Арендодатель должен использовать эту форму, если вручает уведомление о повышении арендной платы, которое включает годовую общую корректировку (AGA), хранимую в банке.

 

ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ВручЕНИЯ:   Арендодатель может использовать эту форму для подтверждения того, что арендатору были вручены все документы, требуемые Постановлением об аренде.


ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ВЫКУПКЕ: Арендодатель должен использовать эту форму, чтобы вручить арендатору предложение о выкупе.


УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОПЛАТЕ ПОСТОЯННОГО ПЕРЕЕЗДА:   Арендодатель может приложить этот документ к уведомлению о окончательном прекращении аренды в связи с вселением владельца, сносом, уходом с рынка аренды, Планом капитального ремонта или соблюдением постановления правительства.

 

 


ВРЕМЕННОЕ ПЕРЕМЕЩЕНИЕ:   Арендодатель должен использовать это уведомление в следующих ситуациях: 1) Когда арендодатель предпринимает действия по временному расторжению договора аренды; 2) Когда арендатор временно освободил арендуемое помещение (А) в соответствии с приказом государственного органа об освобождении; (B) из-за условий здоровья или безопасности, как определено; (C) в рамках утвержденного Плана капитального ремонта.


ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ НОВЫХ АРЕНДАТОРОВ:   Арендодатель может использовать эту форму, чтобы предоставить арендатору уведомление и материалы о Программе аренды города Аламеда.


УВЕДОМЛЕНИЕ О ПОВЫШЕНИИ АРЕНДНОЙ АРЕНДЫ ПРИ ПЕРЕЕЗДЕ:   Арендодатель должен использовать эту форму при обслуживании арендатора с «Повышением арендной платы за переезд».


ДЕКЛАРАЦИЯ О СООТВЕТСТВИИ СОГЛАШЕНИЮ ПОСЛЕ РАСПРОСТРАНЕНИЯ БЕЗ ПРИЧИНЫ:   Арендодатель должен использовать эту форму, чтобы убедиться, что арендодатель соблюдает ограничение по арендной плате после расторжения договора аренды без причины, которое было подано до 5 июля. , 2019.


ДЕКЛАРАЦИЯ О СООТВЕТСТВИИ ПОСЛЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ ВСЕХ ВЛАДЕЛЬЦА:   Арендодатель должен использовать эту форму, чтобы убедиться, что арендодатель соблюдает ограничения на квартиру после прекращения аренды для вселения владельца.


ДЕКЛАРАЦИЯ О СООТВЕТСТВИИ ПОСЛЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ С РЫНКА АРЕНДЫ:   Арендодатель должен использовать эту форму, чтобы убедиться, что арендодатель соблюдает ограничения на помещение после прекращения аренды для выхода с рынка аренды.


ПЛАН КАПИТАЛЬНОГО УЛУЧШЕНИЯ:   Арендодатель может использовать это заявление, чтобы потребовать увеличения арендной платы или прекращения аренды на основании капитальных улучшений.


РАЗУМНОЕ РАЗМЕЩЕНИЕ:  Эту форму могут использовать клиенты или заявители, чтобы запросить разумное приспособление, чтобы человек с ограниченными возможностями мог иметь равные возможности для использования и участия в любой из программ, проводимых Программой аренды.

Нажмите для получения дополнительной информации.


РЕГИСТРАЦИЯ И ОПЛАТА ВЗНОСА:  Онлайн-реестр арендной платы позволяет владельцам и управляющим недвижимостью предоставлять информацию об арендованной недвижимости для выполнения требований регистрации арендной платы и оплаты ежегодного взноса за программу.

Нажмите для получения дополнительной информации .

 

 

 

 

Бесплатный образец еженедельного (еженедельного) договора аренды — PDF

Обновлено 21 февраля 2022 г.

Соглашение о понедельной аренде предназначено для арендатора и арендодателя, которые обязуются арендовать жилье на семь (7) дней.После того, как этот тип договоренности был создан, он может быть отменен только путем уведомления, которое прописано в соглашении или установлено законодательством штата, в котором находится имущество. Арендодателю всегда рекомендуется запрашивать заявление об аренде, прежде чем принимать любого нового арендатора.

Что включать
  • Помещения (расположение и описание имущества)
  • Срок (дата начала и окончания)
  • Аренда
  • Гарантийный депозит
  • Коммунальные услуги (напр. электричество, интернет, кабельное ТВ и др.)
  • Количество жильцов (включая имена)
  • Домашние животные (если разрешено)

Еженедельная аренда — это договор аренды между арендодателем и арендатором, который может быть расторгнут с уведомлением за 7 дней. Он охватывает ваши обязанности и ответственность, а также обязанности и ответственность ваших гостей. В нем будет подробно описано все, от стоимости аренды до количества гостей, которым разрешено оставаться на ночь.

Самое главное, хороший договор аренды на неделю объяснит последствия, если ваши арендаторы не выполнят свою часть сделки.Договор аренды на неделю может дать вам законное право расторгнуть бронирование и возместить расходы на ремонт. Без еженедельного соглашения об аренде вы можете застрять с плохими арендаторами в вашей собственности на протяжении всего срока бронирования или даже платить им, когда вы выгоняете их досрочно.

Еженедельное соглашение об аренде — лучший способ предоставить вам гибкость, необходимую для справедливой сдачи в аренду вашей недвижимости для краткосрочных бронирований, а также возможность защитить ваши инвестиции в вашу собственность.

Всякий раз, когда вы сдаете свою собственность в аренду кому-либо, у вас должен быть письменный договор. Если вы сдаете недвижимость в аренду на несколько дней, вам понадобится договор аренды на время отпуска. Если вы арендуете свою недвижимость на постоянной основе, вам понадобится ежемесячный договор аренды жилья.

Но, если вы сдаете свою собственность в неделю или две за один раз , вам понадобится недельный договор аренды. Это позволяет вам продлевать бронирование на неделю за раз, но также позволяет завершить бронирование в любое время, если ваши арендаторы решат нарушить условия соглашения.Еженедельные договоры аренды следует использовать, даже если вы используете сторонний веб-сайт, такой как Airbnb или HomeAway, для помощи в поиске бронирований. Большинство из этих сайтов предлагают вам заключить собственное еженедельное соглашение об аренде и дают вам возможность заставить гостей подписать ваше соглашение в рамках процесса бронирования.

Также следует использовать недельный договор аренды, даже если вы знаете своих гостей. Может показаться неудобным, когда друзья или семья подписывают соглашение, но изложение ожиданий в письменном виде — это хороший способ избежать недоразумений.

Разница между арендой и договором аренды

Как арендодатель, вы часто должны знать все, независимо от того, управляете ли вы недвижимостью и арендой на полный рабочий день или сдаете в аренду одну недвижимость в качестве дополнительного дохода. В любом случае, у многих часто возникает одна путаница: в чем разница между договором аренды и договором аренды?

Часто термины «договор аренды» и «договор аренды» используются взаимозаменяемо и означают одно и то же.Но термины могут относиться к двум различным типам соглашений. Как договоры аренды, так и договоры аренды являются договорами, имеющими юридическую силу. Но каждый служит совсем другой цели. Ниже мы рассмотрим основные различия между договором аренды и договором аренды.

Что такое договор аренды?

Прежде чем въехать в сдаваемое в аренду имущество, многие арендодатели требуют от своих арендаторов подписать договоры аренды. Аренда — это договор между арендатором и арендодателем, который дает арендатору право жить в собственности в течение фиксированного периода времени, обычно охватывающего 6- или 12-месячный период аренды.Договор между арендодателем и арендатором связывает стороны аренды.

Аренда жилых помещений — это договоры с арендаторами, в которых четко и подробно определяются ожидания между арендодателем и арендатором, включая арендную плату, правила в отношении домашних животных и срок действия соглашения. Прочный, хорошо продуманный и хорошо сформулированный договор аренды может помочь обеспечить защиту интересов обеих сторон, поскольку ни одна из сторон не может изменить соглашение без письменного согласия другой стороны.

Что такое договор аренды?

Договоры аренды очень похожи на договоры аренды. Самая большая разница между договорами аренды и договорами аренды заключается в продолжительности договора.

В отличие от долгосрочного договора аренды, договор аренды предусматривает аренду на более короткий период времени — обычно 30 дней.

В большинстве случаев договоры аренды считаются «ежемесячными» и автоматически продлеваются в конце каждого срока действия (месяца), если иное не указано арендатором или арендодателем. При заключении договора аренды арендодатель и арендатор могут свободно изменять условия соглашения в конце каждого месячного периода (при условии соблюдения соответствующих процедур уведомления).

Типовые позиции договоров аренды и аренды

Договоры аренды и аренды могут различаться по структуре и гибкости. Например, некоторые контракты могут включать в себя политику аренды домашних животных, в то время как другие могут включать дополнительное приложение, касающееся правил или положений, таких как чрезмерный шум.

Тем не менее, договоры аренды обычно содержат стандартное количество предметов. Вот несколько типичных положений, изложенных NOLO.com:

Этот список указывает на многие обычные предметы, но ни в коем случае не является исчерпывающим.

В зависимости от штата арендодатели могут быть обязаны включать в свои договоры аренды определенные сведения, такие как информация об асбесте, плесени и зарегистрированных сексуальных преступниках. При составлении договора об аренде или аренде обязательно соблюдайте законы штата и федеральные законы.

Договор аренды и договор аренды: плюсы и минусы

Плюсы и минусы каждого конкретного контракта делятся на несколько разных категорий и зависят от отношений между арендодателем и арендатором, которые вы ищете.

Начнем с плюсов и минусов аренды:

Плюсы аренды:

Если стабильность является вашим главным приоритетом, аренда может быть правильным вариантом. Многие арендодатели предпочитают договоры аренды договорам аренды, потому что они рассчитаны на стабильное и долгосрочное проживание. Размещение арендатора в собственности как минимум на год может обеспечить более предсказуемый поток доходов от аренды и сократить расходы на оборот.

Минусы аренды:

Тем не менее, после подписания договора аренды стоимость аренды устанавливается до конца срока действия договора.В многообещающем районе с постоянно растущей стоимостью недвижимости 12 месяцев фиксированной арендной платы могут означать, что вы упустите существенный дополнительный доход от роста рынка. По данным Института покупки жилья, средняя цена на жилье в США выросла на 8,1% за последний год, и прогнозируется, что цены вырастут на 6,5% в следующие 12 месяцев. Этот прогноз был выпущен в июле 2018 года и действует до лета 2019 года.

Итоги по аренде: Аренда — отличный вариант для арендодателей, стремящихся получать стабильный доход, но может отрицательно сказаться на прибыльности, если стоимость недвижимости вырастет в течение этого года.

Теперь давайте рассмотрим плюсы и минусы договора аренды:

Плюсы договора аренды:

Благодаря краткосрочному договору аренды они обеспечивают большую гибкость при повышении арендной платы. С технической точки зрения арендная плата может пересматриваться каждый месяц в соответствии с соглашением об аренде, чтобы оставаться в соответствии с текущей справедливой рыночной арендной платой, при условии, что повышение арендной платы соответствует местному законодательству и положениям об уведомлении, регулирующим помесячную арендную плату.

Использование такого инструмента, как Rentometer, полезно для поиска сравнения цен на аренду в вашем районе.Важно, чтобы ваш арендатор понимал, что с договором аренды арендодатель имеет возможность увеличивать арендную ставку из месяца в месяц.

Договор аренды идеально подходит для арендатора, который не может взять на себя обязательства по 12-месячному сроку аренды. Это может открыть двери для многих квалифицированных арендаторов, ищущих краткосрочную аренду, которая может пользоваться большим спросом рядом с кампусами колледжей или крупными больницами.


Минусы договора аренды:

Арендатора, ищущего долгосрочную аренду, может отпугнуть гибкость помесячной аренды, из-за которой он может подвергаться частым повышениям арендной платы или неопределенным срокам аренды. Арендодатели также должны учитывать расходы на более частую смену арендаторов, включая расходы на рекламу, проверку и уборку. Кроме того, если сдаваемое вами жилье находится в районе с низкой заполняемостью, у вас могут возникнуть проблемы с арендой помещения в течение длительного периода времени.

Практический результат по договорам аренды:

Соглашение об аренде может быть хорошим вариантом для арендодателей, стремящихся к гибкости, особенно в районах с быстрой текучестью арендаторов, например, в студенческих городках.

Заключение

Независимо от того, предлагаете ли вы договор аренды или договор аренды, жизненно важно, чтобы вы знали, кто является вашим арендатором. Тщательная проверка ваших кандидатов на аренду может помочь вам быть уверенными в том, что вы размещаете нужного человека в своей арендуемой недвижимости.

С помощью TransUnion SmartMove вы можете увеличить свои шансы найти финансово и лично ответственных арендаторов. Арендодатели получают кредитный отчет об аренде, отчет о преступлении, отчет о выселении, отчет Income Insights и ResidentScore, чтобы помочь им принять взвешенное решение об аренде — долгосрочной или краткосрочной.

Плюсы и минусы долгосрочной аренды для арендаторов и арендодателей

Большинство людей, арендующих жилье, подписывают краткосрочный договор аренды на 12 месяцев. Но что, если вместо этого ваш арендодатель предложит вам долгосрочную аренду? У более длительного договора аренды есть свои преимущества и недостатки как с точки зрения арендатора, так и с точки зрения арендодателя, поэтому вот что вам нужно знать.

Должны ли вы подписывать долгосрочный договор аренды в качестве арендатора?

Когда вы хотите подписать новый договор аренды дома, вам может быть предложено подписать соглашение на один год или на несколько лет.Последний вариант не всегда будет актуален, но если это так, следует помнить о нескольких отличиях:

  • Долгосрочная аренда обеспечивает большую стабильность; краткосрочная аренда предлагает меньше.
  • Долгосрочная аренда позволяет зафиксировать арендную ставку более чем на год; краткосрочная аренда гарантирует только текущую арендную ставку на год.
  • Некоторые долгосрочные договоры аренды предлагают арендную плату со скидкой при заключении договора на более длительный срок.
  • Краткосрочная аренда обеспечивает большую гибкость; долгосрочная аренда предлагает меньше.

Имея это в виду, давайте определим, лучше ли вам выбрать долгосрочную аренду или нет.

Преимущества подписания долгосрочного договора аренды

Подписание договора долгосрочной аренды обеспечивает более долгосрочную стабильность. Это важно иметь, когда вы надеетесь остаться в одном и том же месте на несколько лет или дольше или когда вы переезжаете с семьей.

Когда вы подписываете краткосрочный договор аренды, ваш арендодатель может заставить вас покинуть дом через год, даже если вы заинтересованы в продлении договора аренды и даже если вы были хорошим арендатором.При долгосрочной аренде вы покупаете себе возможность оставаться на месте в течение нескольких лет. Результат? Вам не нужно беспокоиться о том, чтобы сразу же забрать своих детей из определенного школьного округа, или нести расходы по перемещению ваших вещей из одной арендованной квартиры в другую.

Еще одним преимуществом заключения долгосрочного договора аренды является фиксирование одного и того же ежемесячного платежа в течение нескольких лет. Обычно арендная плата увеличивается из года в год, даже если вы остаетесь в одном и том же доме. Но если вы подпишете договор аренды на несколько лет, вам не придется беспокоиться о том, что арендная плата вырастет и нанесет ущерб вашему бюджету.

Кроме того, некоторые арендодатели предлагают арендаторам скидку на ежемесячную арендную плату в обмен на подписание долгосрочного договора аренды. Таким образом, им гарантируется стабильный поток арендных платежей в течение более длительного времени, а вы получаете выгоду от сниженной ставки.

Недостатки подписания долгосрочного договора аренды

Хотя есть много веских причин для подписания долгосрочного договора аренды, если ваша карьера и жизнь в целом меняются, это может быть большой ошибкой. Одним из основных недостатков подписания договора аренды на несколько лет является то, что вы берете на себя обязательство оставаться на одном месте в течение относительно длительного периода времени. Но что, если вы найдёте новую работу через 18 месяцев после окончания срока аренды или у вас родится ребёнок, и вы обнаружите, что вам нужно больше жилой площади? Внезапно вы застряли в своей аренде дольше, чем вам хотелось бы.

Еще одна обратная сторона подписания долгосрочного договора аренды? Вы удаляете возможность сократить расходы на жилье в течение срока его действия.

Представьте, что вы переезжаете в новый город и подписываете годовой договор аренды квартиры, только на полпути понимаете, что платите слишком много за аренду за комфорт. В этот момент вы можете временно сократить другие расходы, чтобы переждать срок аренды, а затем найти более дешевый дом после истечения срока аренды.Когда вы подписываете долгосрочный договор аренды, вы теряете эту возможность и, таким образом, рискуете застрять в том, чтобы платить более высокую арендную плату, чем вы можете себе позволить.

Кроме того, хотя вы и можете получить скидку на арендную плату, подписав договор о долгосрочной аренде, это не всегда будет иметь место, так что это может быть не таким уж большим финансовым преимуществом.

Помните также, что, когда вы подписываете долгосрочный договор аренды, это может означать, что вы застрянете с очень плохими соседями на долгие годы. Представьте, что вы снимаете квартиру и живете по соседству с парой, которая днем ​​и ночью слушает музыку.Если вы подписываете многолетний договор аренды, и они делают то же самое, знаете что? Вы застряли с ними в течение очень долгого времени. Конечно, риск плохих соседей существует каждый раз, когда вы арендуете многоквартирное здание, но при краткосрочной аренде легче избежать плохой ситуации. При долгосрочной аренде вы часто попадаете в ловушку.

Стоит ли предлагать арендаторам долгосрочную аренду?

Как арендодатель, вы можете ограничить арендаторов годовой арендой или предложить долгосрочную аренду. И есть плюсы и минусы в любом пути.Вот несколько отличий, о которых следует помнить:

  • Долгосрочная аренда обеспечивает более стабильный доход; краткосрочная аренда предлагает меньше.
  • Долгосрочная аренда предлагает меньше административных хлопот; краткосрочная аренда предлагает больше.
  • Краткосрочная аренда дает больше свободы для повышения арендной платы; долгосрочная аренда предлагает меньше.
  • Краткосрочная аренда обеспечивает большую гибкость; долгосрочная аренда предлагает меньше.

Преимущества долгосрочной аренды

Одна веская причина предложить долгосрочную аренду вашим арендаторам? Вы получите постоянство дохода.Как арендодатель, вы, несомненно, прекрасно понимаете, что вакансии наносят удар по вашему доходу. При долгосрочной аренде вы получаете гарантию получения ежемесячной арендной платы в течение более длительного периода времени.

Таким образом, долгосрочная аренда может доставить меньше административных хлопот, чем краткосрочная, особенно если вам поручено найти арендаторов, проверить их и настроить. Если вы выдаете краткосрочную аренду, вам, возможно, придется повторять этот процесс каждый год, но если ваши арендаторы подписывают долгосрочные договоры аренды, вы не будете делать это так часто.

Недостатки долгосрочной аренды

В то время как долгосрочная аренда дает вам гарантированный поток дохода на более длительный срок, обратной стороной является то, что вы теряете возможность повышать арендную плату из года в год. Представьте себе, что на полпути к долгосрочной аренде прямо за углом от вашей собственности открывается череда новых ресторанов, что внезапно делает ее намного более привлекательной. К сожалению, вы застряли в сборе одной и той же арендной платы, потому что вы связаны долгосрочным контрактом.

Долгосрочная аренда также дает вам как арендодателю меньше гибкости.Если по какой-либо причине вы хотите вернуть свою арендную плату, будь то продать ее или отдать взрослому ребенку или родственнику для проживания, вам нужно будет дождаться истечения срока аренды, чтобы сделать это. В случае продажи это может означать упущенную возможность получить максимальную прибыль за свой дом.

Наконец, предложение долгосрочной аренды означает, что вы можете застрять с плохими арендаторами на долгое время. Если у вас есть арендатор, который часто опаздывает с арендной платой или много жалуется, вам потребуется гораздо больше времени, чтобы избавиться от этого арендатора.

Итоги долгосрочной аренды

Долгосрочная аренда может быть выгодна как арендаторам, так и арендодателям. Независимо от того, на какой стороне этого соглашения вы находитесь, не забудьте тщательно взвесить все за и против, прежде чем принимать решение.

Как создать и обеспечить соблюдение правил для гостей

Как владелец собственности вы несете ответственность за людей, которые называют вашу собственность домом. Вот почему вы тщательно проверяете каждого потенциального арендатора, а затем составляете договор аренды, четко определяя жильцов.Но когда гость переходит территорию из временного посетителя в постоянного обитателя, что вы делаете, чтобы распознать ситуацию и сохранить контроль?

Разница между арендатором и гостем

В самых общих чертах арендатор — это человек (или люди), которые платят арендную плату за проживание в вашей собственности. Это то, кому вы сдаете аренду, указываете в договоре аренды и обязуетесь выполнять обязательства по договору аренды (например, своевременная уплата арендной платы, соблюдение законов, надлежащий уход за имуществом и т.  д.).). В основном, любой взрослый старше 18 лет, проживающий в квартире. Однако, даже если имя не указано в договоре аренды и они платят арендную плату, они могут считаться арендаторами.

Гость — это человек, который приходит время от времени и, возможно, ночует несколько раз за определенный период времени. Гость не указан в договоре аренды и не несет ответственности за оплату аренды или выполнение других обязательств по договору аренды.

Если ваша собственность какое-то время пустовала, вы также можете столкнуться с риском появления других нежелательных гостей: скваттеров.Регулярно проверяйте свою собственность, особенно если вы являетесь отсутствующим арендодателем, чтобы убедиться, что незамеченный гость не поселился в вашей собственности.

Распознавание того, что гость поселился

Серая зона является домом для тех постоянных гостей, которые переехали в вашу аренду без вашего разрешения. Вот несколько способов обнаружить этих негодяев:

  • Гости платят арендную плату: Если гость заключил с вами устное соглашение и предложил оплатить часть арендной платы или оплатить часть коммунальных услуг, это делает гость арендатор. Когда деньги переходят из рук в руки, вы и жилец заключаете неофициальное соглашение между арендодателем и арендатором.
  • Гости получают почту по адресу: Если гость получает письма и посылки в отеле, это признак того, что кто-то вселился. Даже если этот человек проводит время в другом месте, но получает почту в вашем доме. собственности, это доказательство, которое вы можете представить.
  • Гостей, которые ночуют каждую ночь: Тот, кто регулярно ночует у вас, больше не является гостем.Способ определить это — использовать камеры видеонаблюдения или посмотреть, оставляет ли гость свою машину припаркованной в резиденции на ночь. Если парковка включена в договор аренды, вы знаете, какие транспортные средства и номерные знаки разрешены на вашей территории. Однако частые дневные посетители считаются гостями.
  • Гости, переезжающие с мебелью: Этот человек открыл магазин. Хранение значительного количества личных вещей, мебели и даже домашних животных при аренде указывает на место жительства.
  • Гости, у которых есть ключ: Однако этот гость получил ключ, независимо от того, дали ли ему запасной или легально (или нелегально) продублировал ключ, и проводит ночи, что делает его скорее арендатором, чем гостем.

Если вы заметили такое поведение в жилой квартире, скорее всего, у вас есть давний гость, который превратился в арендатора. Однако ниже приведены примеры одних и тех же типов людей в разных ситуациях, когда одного можно считать гостем, а другого арендатором.

Гости

  • Студенты колледжа, посещающие школу на выходные или весенние/зимние каникулы, но всегда возвращающиеся в школу.
  • Парень или девушка, или просто друг, который останавливается на несколько ночей в месяц или часто навещает в дневное время.
  • Родители, посещающие школу, чтобы позаботиться о новом ребенке или остаться на несколько недель после получения медицинской помощи.
  • Няня или наемная прислуга, которая работает в течение дня и иногда может остаться на ночь.

Арендаторы

  • Студенты колледжа уезжают на лето.Студенты колледжа, которые бросили школу и не вернулись после перерыва. Недавние выпускники возвращаются домой на неопределенное время, чтобы встать на ноги.
  • Парень или девушка, которые проводят большую часть ночи в квартире, часто неделями. Друг, которому негде жить и который уже месяц ищет квартиру.
  • Родители, которые переезжают, потому что больше не могут сами о себе позаботиться.
  • Помощь с проживанием, например, помощница по хозяйству.

Если вы заметили такое же поведение, как описано выше, в свободной квартире, возможно, у вас в руках скваттер.Важно, чтобы вы немедленно приняли меры как для постоянных гостей, так и для потенциальных скваттеров, чтобы предотвратить более серьезные юридические проблемы в будущем. А профилактика еще лучше.

Внесение политики в отношении гостей арендатора в договор аренды

При написании политики в отношении гостей в договор аренды следует учитывать следующие моменты, касающиеся посетителей:

  • Максимальное количество жителей, проживающих в помещении
  • Какие гости вам нужны разрешить (напримеруказав, что только друзья или родственники существующих арендаторов могут занимать помещение без вашего согласия, то есть посторонние лица (подписьма или гости с Airbnb — запрещены)
  • Сколько гостей вы позволите находиться в помещении одновременно
  • Сколько ночей гость может оставаться в собственности в течение определенного периода
  • Сколько ночей подряд человек может провести
  • Как вы хотите обращаться с гостями, которые остаются дольше отведенного времени (например, выселение арендаторов, которые нарушают эту часть договора аренды, или добавление -срочные гости при аренде в качестве арендаторов)

Как владелец недвижимости вы также можете определить максимальную вместимость квартиры. Сколько людей вы чувствуете себя комфортно, живя в космосе? Если есть пять спален, но вы бы предпочли, чтобы в помещении было только четыре человека, это вполне приемлемо. Если есть две спальни, но вы согласны с тем, что жильцы живут в одной комнате, вы можете указать максимальное количество жильцов как три. Примечание. В большинстве муниципалитетов действуют законы о занятости, в которых указывается, сколько человек может проживать в помещении на основе квадратных метров. Однако это включает в себя общую площадь квартиры, включая гостиную, кухню, ванные комнаты и т. д., поэтому, если вы не подозреваете, что кучка людей регулярно ночует на диване в арендуемой вами квартире, маловероятно, что они нарушают законы о размещении.

Вы также можете определить, в какой момент гость задерживается. Большинство арендодателей разрешают гостям оставаться не более 10-14 дней в течение шести месяцев. Оттуда вы можете решить, дает ли гость, проживающий 15 дней или более, вам основание для выселения жильцов за нарушение договора аренды, или вы хотите внести изменения в договор аренды, и увеличится ли в результате арендная плата.

Например, вы можете настроить язык ниже, чтобы начать с:

Гости могут оставаться в отеле не более 14 дней в течение шести месяцев или 7 ночей подряд. Любой гость, проживающий в отеле более 14 дней в течение шести месяцев или проводящий более 7 ночей подряд, будет считаться арендатором. Это лицо должно быть добавлено в договор аренды. Арендодатель может увеличить арендную плату каждый раз, когда к договору аренды добавляется новый арендатор.

Тем не менее, мы рекомендуем настроить договор аренды таким образом, чтобы защитить вашу собственность, а не попасть в ловушку использования стандартного договора аренды.Проконсультируйтесь с вашим адвокатом, чтобы вы могли предотвратить любые проблемы, прежде чем они начнутся.

При привлечении новых арендаторов важно установить хорошие отношения между арендодателем и арендатором с самого начала аренды. Таким образом, вы сможете четко определить правила своей собственности и объяснить последствия их нарушения, а также открыть каналы для общения.

Поговорите с арендатором, чтобы пересмотреть договор аренды

Если вы обнаружите, что гость нарушил часть вашего договора аренды, необходимо противостоять арендатору и принять меры как можно скорее.Вы можете предложить вариант изменения договора аренды, как указано в вашей гостевой политике, и получить возможность продлить договор аренды по более высокой ставке и на более длительный срок. Когда дело доходит до увеличения арендной платы, помните о законах вашей местной юрисдикции, регулирующих этот вопрос. Если вы успешно установили позитивные отношения между арендодателем и арендатором, вы сможете свободно обсудить это.

Для арендодателя важно иметь в аренде взрослых жильцов. Это делается для того, чтобы вы могли гарантировать их обязательства по соблюдению условий аренды, а также знать, кто проживает в вашей собственности.Это защитит вас юридически, если они нарушат часть договора аренды.

Если вы решите не вносить изменения в договор аренды, вы можете приказать гостю уходить или оставаться реже, чтобы соблюдать договор аренды. В противном случае ваш вариант — вручить арендатору уведомление о нарушении и пригрозить расторжением договора выселением. Если вы выберете этот вариант, вы также должны направить арендатору(ам) письменное уведомление об их выселении со сроками, установленными государством, а также пригласить адвоката.

Почему не следует принимать арендную плату с гостей

Как упоминалось ранее, вы можете столкнуться с проблемой, если начнете брать арендную плату с не арендатора. Это вводит вас в соглашение между арендодателем и арендатором, даже если они не указаны в договоре аренды. Арендная плата, как правило, представляет собой деньги, но также может представлять собой оказываемую услугу, например, ремонтные работы. Принимая деньги (или эквивалент услуги), гость может получить те же права, что и арендатор по аренде, и его будет сложнее удалить.Важно отметить, что даже если деньги еще не перешли из рук в руки, но вы согласились принять деньги, вы все равно заключаете это соглашение.

В этой ситуации у вас есть законный арендатор, но нет подтверждающих его документов. Поэтому, если вы попытаетесь выселить гостя или арендаторов, которые привели гостя, вы в конечном итоге столкнетесь с тяжелой судебной тяжбой, связанной с законом арендодателя-арендатора из-за прав, которые они получили, заплатив вам. В нашем ресурсе о выселении жильцов есть три основные причины, по которым вы можете выселить жильца:

  • Если жилец не платит арендную плату
  • Если жилец представляет риск для здоровья или безопасности имущества и/или других арендаторов в помещении
  • Если арендатор нарушает условия договора об аренде жилья

Это рискованно, потому что вы фактически лишились своих возможностей.Вы не можете доказать, что гость-ушел-квартиросъемщик не платит арендную плату, если вы никогда не вносили поправки в договор аренды, чтобы включить их. Если их размещение там не представляет угрозы для здоровья или безопасности, у вас также нет законных оснований для выселения. Опять же, не внося изменений в договор аренды, вы не требуете, чтобы гость ушел, чтобы арендатор завершил проверку биографических данных, поэтому вы не знаете, какие риски они могут представлять для аренды или сообщества. Наконец, арендаторы, проживающие в квартире с уехавшим гостем, больше не нарушают условия договора аренды, потому что вы приняли оплату.

Предотвратить проблему до того, как она возникнет

Лучший способ справиться с неприятными ситуациями, когда гости задерживаются, — проявлять инициативу. Четко определите свою гостевую политику в договоре аренды и создайте открытое общение со своими арендаторами. К вам могут прийти жильцы и попросить разрешения на временное проживание постоянного гостя. Если это то, с чем вы согласны, обязательно создайте и попросите их подписать долгосрочное гостевое соглашение. Если что-то пойдет не так, закон о арендодателях и арендаторах очень сложен и сильно различается в зависимости от штата, поэтому вы должны убедиться, что вы (или ваш адвокат) хорошо разбираетесь в руководящих принципах, регулирующих гостей, уведомления об увольнении, арендные платежи. и определения арендаторов.

Также периодически проверяйте свое имущество. Используйте камеры видеонаблюдения, чтобы следить за тем, кто входит и уходит. Большинство юрисдикций разрешают владельцу недвижимости входить в квартиру после письменного уведомления жителей минимум за 24 часа. Если арендная плата свободна, посещайте недвижимость раз в год или, если можете, каждые несколько месяцев, чтобы бороться с въезжающими скваттерами. Чтобы скваттер мог завладеть недвижимостью, он должен проживать в ней непрерывное количество лет. назначенные вашей юрисдикцией.

Выселение — Центр ресурсов арендаторов

Примечание. Был ли подписан договор аренды или ваша проблема возникла до 18.04.18? Если это так, см. внизу этой страницы изменения в законодательстве, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткий обзор многих изменений в законодательстве см. на нашей странице «Изменения в законодательстве».


ПРИМЕЧАНИЕ. Правила некоторых договоров аренды противоречат законам штата Висконсин о выселении. 704. Эти правила не подлежат исполнению, если это не аренда на срок более года.Висконсин Стат. 704.17(5)(a) и (b), , Закон штата Висконсин, 2015 г., 176, разделы 26 и 27, Закон штата Висконсин, 2015 г., 176, раздел 44, подраздел 1, эф. 02.03.16

Кроме того: независимо от того, какой это договор аренды, некоторые из этих правил никогда не подлежат исполнению и могут даже позволить арендатору разорвать договор без каких-либо последствий. Более подробная информация приведена ниже в разделе «Правила аренды о выселении».

Что такое выселение?

Выселение — это процесс, который арендодатели могут начать, когда они считают, что арендатор нарушил договор аренды, и они хотят, чтобы арендатор устранил проблему или покинул квартиру.Процесс обычно начинается с уведомления, дающего арендатору не менее 5 дней на решение проблемы, и в конечном итоге может закончиться в суде мелких тяжб. Там судья решит, должен ли арендатор выехать (выселение) или он останется (увольнение), или дело будет закрыто по взаимному согласию (соглашение), обычно в отношении плана платежей или даты выезда. .

Важно помнить, что в штате Висконсин арендатора можно заставить покинуть квартиру только после того, как у него назначена дата суда, и только если судья вынесет решение в пользу домовладельца.Затем приказ судьи должен быть передан шерифу, который затем выселит жильца из квартиры. Арендодатель не может менять замки, выбрасывать вещи арендатора или предпринимать какие-либо другие действия без этого постановления суда, а шериф — единственный человек, который может физически удалить арендатора.  

Однако до того, как арендодатель подаст в суд, арендатор может провести переговоры и прийти к взаимопониманию с арендодателем, чтобы избежать создания постоянного судебного протокола. После подачи заявления о выселении в суд мелких тяжб, , потребуется 20 лет (от 2 до 10 лет), чтобы удалить это из CCAP,  – общедоступного веб-сайта, на котором любой может легко получить доступ ко всем судебным записям в Висконсине.(Для получения дополнительной информации щелкните здесь. ) Записи CCAP, касающиеся жилья, могут затруднить получение квартиры. Висконсин Стат. 758.20(2)(a) и (b), 2017 Wis. Act 317, Sec. 46, Эфф. 18.04.2018.

Как начинается процесс?

Во-первых, арендатор должен нарушить правило существующего договора аренды, например, не платить арендную плату или иметь домашнее животное, которого ему не разрешено иметь. Арендаторы могут делать много нежелательных вещей, но если нет нарушения договора аренды, арендодатель не может их за это выселить.

Юридический процесс выселения начинается, когда арендодатель вручает арендатору письменное уведомление в соответствии с Законом штата Висконсин. 704.17 с указанием того, как арендатор нарушил договор аренды. Это может быть уведомление за 5, 14 или 30 дней. Это не судебный документ, и на данный момент он не входит в судебные протоколы, а только в файлы арендодателя. Это предупреждение о том, что арендодатель может подать на арендатора в суд, если он не выедет или не сделает то, что от него требуется в уведомлении.

Какие у меня варианты в начале?

Многие арендаторы ошибочно полагают, что арендодатель может выселить их по истечении срока действия уведомления о выселении.Это неправда! Единственное, что может сделать арендодатель, это подать в суд на слушание дела о выселении, где арендатор имеет возможность оспорить выселение и/или попытаться договориться с арендодателем. Тот факт, что вы обратились в суд, теперь будет в открытом доступе для обоих людей, как и результаты дела (выселение, увольнение или обусловленное увольнение). Получив уведомление о выселении, жильцы могут выехать, чтобы не обращаться в суд, но часто у них есть шанс решить проблему и остаться, даже не обращаясь в суд.

Типы уведомлений

Согласно статистике штата Висконсин. 704.17 и 704.21, все уведомления о выселении должны:

  • В письменной форме
  • Укажите количество дней, в течение которых арендатор должен принять меры (это сложно — дополнительная информация о подсчете дней находится здесь. )
  • Укажите, имеет ли арендатор право устранить (исправить) проблему
  • Укажите, может ли арендатор решить проблему и остаться, или ему просто нужно уйти, и
  • Укажите, причитается ли арендная плата (должна быть указана сумма) и/или пункт об аренде, который, по мнению арендодателя, был нарушен.

Существует несколько типов уведомлений о выселении. Какой из них может вручить арендодатель, зависит от вашего договора аренды, нарушения и (иногда) того, сколько уведомлений арендатор получил за последние 12 месяцев.

Нужна помощь, чтобы выяснить, какой у вас договор аренды / какие уведомления применимы? Кликните сюда!

  1. Уведомление об оплате или выходе за 5 дней с правом на исправление является предупреждением об уплате просроченной арендной платы или неустойки. Висконсин Стат. 704.17(1g), 2017 г., Висконсин, Закон 317, ст.44, эфф. 18.04.18. Арендодатель может направить это уведомление только в случае просрочки арендной платы, или причитающихся штрафов за просрочку платежа. Арендатору не нужно выезжать в течение 5 дней, и это уведомление можно вылечить (исправить)! У арендатора есть возможность решить проблему и остаться в квартире. По закону арендодатель должен предоставить арендаторам не менее 5 дней для уплаты просроченной арендной платы и штрафов за просрочку платежа (не считая дня подачи платежа согласно Статистике штата Висконсин 704.17(1)(a) и (2)( а), & 990.001(4). Подробнее о подсчете дней здесь).

    Арендаторы с низким доходом: Ваш округ, общественная организация или местные религиозные группы могут помочь вам оплатить арендную плату, если вы не в состоянии. (Нажмите здесь, чтобы просмотреть список программ предотвращения выселения округа Дейн или список агентств WISCAP по всему штату.) Арендаторы, подающие заявки на субсидии EA после того, как дело передано в суд, также могут получить больше времени. Нажмите сюда, для получения дополнительной информации.

    Чтобы избежать обращения в суд, арендатор должен либо: полностью выплатить арендную плату и/или штраф за просрочку платежа , либо согласовать с арендодателем план платежей, либо съехать. Обязательно изложите все в письменной форме и сохраните копии! Арендаторы должны попросить арендодателя подтвердить в письменной форме , что они устранили уведомление, либо с квитанцией, либо с полным согласием на то, что они устранили проблему, либо с подтверждением того, что они уехали. Если арендодатель отказывается брать деньги с арендатора, он также должен задокументировать это, по возможности со свидетелями.

    Если арендатор не согласен с суммой, которую, по словам арендодателя, он должен, он может попытаться оспорить уведомление в письме арендодателю, но в конечном итоге может оспорить его в суде.Они по-прежнему должны заплатить (или предложить план платежей) любую сумму, которую они согласны с тем, что они должны. Новые законы уточняют, что если в уведомлении указана неправильная сумма арендной платы или причитающихся пени, уведомление остается в силе (арендодатель не должен начинать процесс сначала), за исключением случаев, когда:

Если вы составляете план платежей, арендатору особенно важно получить письменное обещание, что его не выселят. По состоянию на 31 марта 2012 года, после истечения срока действия уведомления арендодатель все еще может выселить арендатора, даже если он полностью уплатит арендную плату (Висконсин.Стат. 799,40 (1 м), 2011 г., Висконсин, Закон 143, сек. 37), а по состоянию на 01.03.14 это может быть любая задолженность, кроме арендной платы (расходы на ремонт, коммунальные услуги и т. д.). В Законе 76 штата Висконсин от 2013 г. также говорится, что после того, как арендодатель подаст в суд, даже если арендатор полностью заплатит, он все равно может его выселить. Висконсин Стат. 799,40 (1 м), 2013 Wis. Act 76, Sec. 36 Эфф. для выселений, поданных после 01.03.14.

ПРИМЕЧАНИЕ. Арендаторы по-прежнему имеют права в соответствии со штатом Висконсин. 704.17, в частности, право исправить уведомление за 5 или 30 дней.Арендаторы должны иметь возможность избежать суда, если они заплатят до истечения срока уведомления. Многие арендодатели заключают соглашение об оплате, поэтому всегда полезно поговорить с ними. Часто арендодатель хочет избежать суда так же, как и арендатор.

  1. Уведомление за 5 дней о нарушении арендной платы с правом на исправление — это предупреждение о том, что арендатор нарушил пункт или правило договора аренды, за исключением неуплаты арендной платы или неустойки. Висконсин Стат. 704.17(1g), 2017 г., Висконсин, Закон 317, ст.44, эфф. 18.04.18.  Арендодатель должен предоставить им не менее 5 дней (не считая дня подачи) для принятия «разумных мер» по устранению проблемы или сделать «разумное предложение» заплатить арендодателю в случае нанесения ущерба Единица. Висконсин Стат. 704.17(2)(b) В течение 5 дней арендаторы должны написать арендодателю и либо отрицать какое-либо нарушение, либо объяснять, какие разумные меры они предприняли, чтобы исправить (или устранить) его (например, выключить стереосистему или уменьшить шум). Помните, что для выселения арендатора арендодатель должен доказать судье, что он нарушил договор аренды. Часто трудно доказать постоянные нарушения, не связанные с арендной платой.

  2. Уведомление за 14 дней без права на исправление приказывает арендатору переехать даже , если они решат проблему, и это должно дать им не менее 14 дней на переезд. Сюда не входит день подачи (Стат. штат Висконсин, 990.001(4)(a)). Единственным гарантированным способом избежать суда является выселение арендатора до истечения срока его действия или заключение другого соглашения (в письменной форме) с арендодателем. Арендаторы с договорами аренды на срок до одного года могут получить это уведомление только в том случае, если они уже получили исправимое 5-дневное уведомление о том же типе нарушения (арендная плата или штраф за просрочку платежа, или что-либо другое, кроме арендной платы /плата за просрочку платежа ) в течение предыдущих 12 месяцев.   Арендодатели могут за 14 дней уведомить понедельных и месячных арендаторов в любое время, когда они просрочат арендную плату или штрафы за просрочку платежа , без предварительного уведомления за 5 дней. Висконсин Статистика. 704.17(1)(a) & (b) & (2)(b), 704.17(1g), 2017 Wis. Act 317, Secs. 44, эфф. 18.04.18.

  3. 30-дневное уведомление об оплате или выходе с правом на исправление  только для арендаторов с договором аренды на срок более года, и это единственное уведомление, которое они могут вручить (кроме 5-дневного без права на исправление в соответствии с Закон о безопасном жилье или за наркотики).Это дает им по крайней мере 30 дней, чтобы заплатить просроченную арендную плату или принять «разумные меры», чтобы прекратить нарушать договор аренды. Висконсин Стат. 704.17(3)(а)

  4. Уведомление за 5 дней без права на исправление встречается редко. Его можно дать только в двух трех обстоятельствах:

    • Свойство «Наркотики (или банды)». Если правоохранительные органы (полиция, шериф, Управление по борьбе с наркотиками и т.  д.) уведомляют арендодателя о том, что его собственность является «наркотической помехой» (производство, доставка или продажа наркотиков осуществляется арендатором или в квартире арендатора) или «банда неприятностей».» Иногда у арендодателей возникают проблемы в здании, и они выселяют всех, в том числе людей, которые не создают проблем. Арендатор может оспорить это расторжение (сделайте это в письменной форме арендодателю и сохраните копию), и тогда арендодатель должен позволить арендатору остаться или подать в суд и доказать судье «наркотики (или групповые) неприятности». Статистика штата Висконсин 704.17 (1) (c), (2) (c) и (3) (b)
    • В соответствии с Законом о безопасном жилье.   Жертвы насилия защищены от выселения. Должна быть заверенная документация, описанная в Wis.Стат. 704.16(3)(b) что арендатор представляет непосредственную угрозу причинения серьезного физического вреда другому арендатору (или их ребенку/детям) в той же жилой единице, многоквартирном доме, многоквартирном комплексе, сборном доме, или передвижном доме в то же сообщество мобильных домов. Висконсин Статистика. 704.16(3)(a) и (b), 710.15(5t), 2013 Wis. Act 76, Sec. 19 Эфф. 01.03.14. Если нет заверенной документации, арендодатель все равно может направить уведомление за 5 дней с правом на исправление нарушения, не связанного с арендной платой, если арендодатель сможет доказать, что арендатор-нарушитель нарушил закон.
    • Предполагаемая преступная деятельность или преступная деятельность, связанная с наркотиками. Арендодатели могут вручить 5-дневное уведомление о выселении без лечения, если кто-либо из домохозяйства арендатора или любой из их гостей или приглашенных участвует в:
      • Преступная деятельность, которая угрожает здоровью или безопасности других арендаторов, людей, проживающих в «непосредственной близости» от помещения, или арендодателя, его агента или сотрудника;
      • Преступная деятельность, которая угрожает праву на мирное пользование другими арендаторами или людьми, проживающими в «непосредственной близости» от помещения; или
      • «Преступная деятельность, связанная с наркотиками» на территории или вблизи нее. Висконсин Стат. 704.17(3m)(b), Закон штата Висконсин, 2015 г., 176, раздел 25
        • «Преступная деятельность, связанная с наркотиками»: Производство или распространение контролируемого вещества, не прописанного врачом для медицинского применения инвалидом. Инвалид может производить, использовать или владеть этим контролируемым веществом, и оно может находиться во владении его опекуна или работника.  Висконсин, стат. 704.17(3м)(а)1. & 2.,  2015 Висконсин, Закон 176, раздел 25, эфф.02.03.16.

ПРИМЕЧАНИЕ. Лицо, участвовавшее в предполагаемой преступной деятельности или «преступной деятельности, связанной с наркотиками», , а не , должно быть оштрафовано, арестовано или осуждено за эту деятельность, чтобы арендодатель мог выдать 5-дневный уведомление о неисцелении от преступления. Висконсин Стат. 704.17(3m)(b)2.,   Закон штата Висконсин 2015 года 176, раздел 25.

Если арендатор оспаривает выселение и дело доходит до суда, домовладелец должен доказать, что он совершил предполагаемое преступление, «преобладанием достоверных доказательств».Бремя доказывания сильно отличается от бремени доказывания по сравнению с уголовным судом, где эти обвинения обычно рассматриваются. Думайте об этом как о том, что на 1% «более» прав, чем другой человек в споре 50/50 или «Он сказал/Она сказала». . Закон штата Висконсин 704.17(3m)(b)1.,   Закон штата Висконсин 2015 года 176, раздел 25 . Арендаторы и арендодатели могут обратиться к нашему Справочному списку адвокатов, так как это очень новая область законодательства.

ПРИМЕЧАНИЕ. Этот процесс не может быть использован против лица, ставшего жертвой преступления.Висконсин Стат. 704.17(3m)(c), Закон штата Висконсин, 2015 г., Закон 176, раздел 25

В дополнение к письменному оформлению и вручению в соответствии со Стат. штатом Висконсин. 704.21, 5-дневное уведомление об отсутствии лечения в связи с преступной деятельностью или преступной деятельностью, связанной с наркотиками:

      • требовать от арендатора выехать не позднее чем через 5 дней после подачи уведомления,
      • указать причину выселения,
      • указать, что арендатор имеет право оспорить утверждения, содержащиеся в уведомлении, перед судебным уполномоченным или судьей, если подано заявление о выселении,
      • сообщает арендатору, что он может обратиться за помощью к юристу, в волонтерскую юридическую клинику или в «центр ресурсов для арендаторов», включая:

Правила незаконной аренды о выселении

Договоры аренды, содержащие следующие положения, по-прежнему являются «недействительными и не имеющими исковой силы.» Для арендодателя это никогда не является законным, и если они прописали это в договоре аренды, арендатор мог выехать без каких-либо последствий (например, задолженность по будущей арендной плате).

  • Позволяет арендодателю выселить арендатора, потому что он вызывает правоохранительные органы или службы экстренной помощи/здравоохранения за помощью, такие как полиция или скорая помощь. Висконсин Стат. 704.44(1)
    • ПРИМЕЧАНИЕ.  Жители Висконсина также защищены законами о «добром самаритянине». Если вы получаете помощь для кого-то, у кого передозировка наркотиков, вы не можете быть привлечены к ответственности за хранение каких-либо запрещенных наркотиков или принадлежностей , которые могут быть у вас в то время.Висконсин Стат. 961,443
  • Позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды с арендатором исключительно на основании совершения преступления в арендуемом имуществе или в отношении него даже если арендатор не мог разумно предотвратить преступление  если арендатор или лицо, проживающее с ним на законных основаниях арендатор, является жертвой, как определено в s. 950.02 (4), этого преступления. Висконсин Стат. 704.44(9) , 2011 г., Висконсин, Закон 143, раздел , Eff. 31 марта 2012 г.,  2014 Висконсин.Закон 76, Раздел 25, Эфф. 01.03.14  и ATCP 134.08(9), CR 14-038, Раздел 11, Эфф. 01.11.15.
  • Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении сдаваемого в аренду имущества, и договор аренды не включает Уведомление о защите от домашнего насилия, требуемое в соответствии со Стат. штатом Висконсин. 704.14, штат Висконсин. 704.44(10), 2014 г., Висконсин, Закон 76, раздел 26, эф. 01.03.14 и ATCP 134.08(10), CR 14-038, Раздел 11, Эфф. 01.11.15.
  • Позволяет арендодателю выселить арендатора без судебного разбирательства. Висконсин Стат. 704.44 (2 м), 2011 г., Висконсин, Закон 143, сек. 26, Эфф. 01.03.14 и ATCP 134. 08(2), CR 14-038, Раздел 11, Эфф. 01.11.15.

Могут ли арендодатели подать уведомление за 5 дней по форме

или за 14 дней?

Если у арендатора есть договор аренды на год или меньше, арендодатель должен вручить арендатору исправимое 5-дневное уведомление о первом нарушении условий аренды.Если арендатор устранит (устранит) эту проблему, а затем совершит еще одно нарушение той же категории в течение 12 месяцев, арендодатель может направить либо устранимое 5-дневное, либо неустранимое 14-дневное уведомление о втором нарушении. Две категории:

  1. Неуплата арендной платы или штраф за просрочку платежа  Wis. Stats. 704.17(2)(a), Wis. Stat. 704.17(1g), 2017 г., Висконсин, Закон 317, ст. 44, эфф. 18.04.18.
  2. Другие существенные нарушения договора аренды Штат Висконсин. 704.17(2)(б)

ПРИМЕЧАНИЕ: Если арендатор не исправит уведомление за 5 дней, арендодатель может подать в суд по истечении срока действия уведомления. (Помните, что вы не считаете день подачи, а дополнительную информацию о подсчете дней можно найти здесь). Арендодателю не нужно вручать последующее 14-дневное уведомление перед подачей заявления в суд. Это требуется только в том случае, если арендатор решит первую проблему, а затем в течение 12 месяцев нарушит еще один пункт аренды той же категории. Висконсин Статистика. 704.17(2), 801.15(1)(б) и 990.001(4).

Если арендатор имеет ежемесячный (или другой периодический) договор аренды, арендодатель может уведомить за 5 или 14 дней в случае первого нарушения арендной платы или за 14 дней в случае неуплаты арендной платы /поздние сборы нарушение.Висконсин Стат. 704.17(1),  , штат Висконсин. 704.17(1g), 2017 г., Висконсин, Закон 317, ст. 44, эфф. 18.04.18.

Больше не требуется, чтобы арендодатели уведомляли периодических арендаторов о неисправлении за 14 дней при первом нарушении арендной платы. Висконсин Стат. 704.17(1)(b)1., 2015 Висконсин, Закон 176, раздел 23, действ. 02.03.16. При аренде на один год или меньше и при годовой аренде процесс остается таким же, за исключением того, что в случае второго нарушения договора аренды, не связанного с арендной платой, в течение одного года арендодатель может в любое время направить уведомление за 14 дней.От них больше не требуется уведомлять «до того, как арендатор устранит потери или нарушения». Висконсин Стат. 704.17(2)(b), 2015 г., Висконсин, Закон 176, раздел 24

Доставка уведомления

ПРИМЕЧАНИЕ: Уведомление о выселении — это не то же самое, что повестка и жалоба в суд мелких тяжб, которые должны быть официально вручены лицом, не участвующим в деле.

Арендодатель должен попытаться направить уведомление арендатору или кому-либо из членов семьи арендатора старше 14 лет.Если арендодатель попытался это сделать, он может разместить копию уведомления на видном месте в арендуемом помещении и по почте на последний известный адрес арендатора или отправить его заказным письмом. Однако, если арендатор признает, что он действительно получил уведомление, не имеет значения, какой метод обслуживания использовал арендодатель. Висконсин Статистика. 704.21(1) и (5)  Если арендодатель вручает уведомление заказным письмом, это является доказательством того, что уведомление было доставлено должным образом. Если дело дойдет до суда, от арендодателя нельзя требовать предоставления аффидевита о вручении.Висконсин Стат. 799.40 (1g), 2017 г., Висконсин, Закон 317, сек. 50, Эфф. 18.04.18.

Ответ на уведомление

Арендаторы никогда не должны игнорировать уведомление о выселении! (Если это не обман по электронной почте.) После получения уведомления за 5, 14 или 30 дней у жильцов есть три варианта:

.
1. Устраните проблему и оставайтесь в квартире, если это применимо.

Если они получили уведомление с правом на исправление, они имеют право остаться, если они выплатят полную сумму, причитающуюся (или сумму, которую они считают правильной) , или если они предпримут «разумные шаги» для исправления другого типа нарушение в установленный срок (день отбытия не засчитывается, подробнее о подсчете дней в уведомлении читайте здесь). Висконсин Статистика. 990.001(4), 704.17(4m)(b) , 2017 Wis. Act 317, Sec. 45, эфф. 18.04.18.  Арендодатель не может выгнать их, обратиться в суд или отказать арендатору в выплате арендной платы в течение этого времени. Документация очень важна! Арендаторы должны написать арендодателю письмо с датой, в котором сообщается, что проблема решена, и сохранять все копии, включая отчеты об оплате.

ПРИМЕЧАНИЕ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ: Если вы платите денежным переводом, убедитесь, что вы платите арендодателю (например, чеком) и сохраните копию.В противном случае будет сложно доказать, что вы платили. Получите также квитанцию ​​от арендодателя (если возможно). Если вы платите наличными, арендодатель должен выдать вам квитанцию. ATCP 134.03(2)(b) Если вы должны заплатить наличными, а вам не дадут квитанцию, приведите свидетеля, задокументируйте уплаченную сумму с указанием даты и времени и рассмотрите возможность подачи жалобы в Министерство сельского хозяйства, торговли и защита прав потребителей. Получите соглашение в письменной форме, чтобы они не могли выселить вас после того, как забрали ваши деньги.

Если жильцы получат уведомление без права на исправление, но все же устранят проблему, им придется вести переговоры с арендодателем, чтобы остаться.Арендаторы должны документировать любые попытки исправить это и получить письменное согласие.

При уведомлении за 14 дней или после истечения срока уведомления за 5 дней с правом на исправление арендодатель может отказаться брать арендную плату и вместо этого подать заявление о выселении. По состоянию на 01.03.12, после истечения срока действия уведомления арендодатель может выселить арендатора даже если он вносит арендную плату в полном объеме Штат штата Висконсин. 799,40 (1 м), 2011 г., Висконсин, Закон 143, сек. 37). По состоянию на 01.03.14 это может быть любая сумма, которую они должны (расходы на ремонт, коммунальные услуги и т. д.).). В Законе 76 штата Висконсин от 2013 г. также говорится, что после того, как арендодатель подаст в суд, даже если арендатор полностью заплатит, он все равно может его выселить. Висконсин Стат. 799,40 (1 м), Закон штата Висконсин, 2013 г., Закон 76, сек. 36, Эфф. для выселений, поданных после 01.03.14.

ПРИМЕЧАНИЕ. Арендаторы по-прежнему имеют права в соответствии со штатом Висконсин. 704.17, в частности, право исправить уведомление за 5 или 30 дней. Арендаторы должны иметь возможность избежать суда, если они заплатят до истечения срока уведомления. Многие арендодатели заключают соглашение об оплате, поэтому всегда полезно поговорить с ними.Часто арендодатель хочет избежать суда так же, как и арендатор.

2. Оспорить нарушение и остаться.

Арендатор может решить остаться, если считает, что у арендодателя нет законных оснований для выселения. Помните, арендаторы имеют право на судебное разбирательство. Арендодатель должен будет заплатить регистрационный сбор и дождаться слушания, а затем доказать, что арендатор нарушил договор аренды и что он направил надлежащие уведомления. Часто арендодатели и арендаторы достигают соглашения во внесудебном порядке. Иногда уведомления о выселении или заявления не имеют оснований.Некоторые выселения отклоняются (выбрасываются) или арендаторы выигрывают встречные иски из-за законов против дискриминации и мести арендодателей. Судьи могут даже позволить арендаторам снизить процент арендной платы, чтобы компенсировать серьезные нарушения здоровья и безопасности. Свяжитесь с Tenant Resource Center для получения дополнительной информации или обратитесь к адвокату по жилищным вопросам за юридической консультацией.

ПРИМЕЧАНИЕ: После того, как арендодатель подаст жалобу, даже если дело будет закрыто и суд решит, что жилец может остаться, жалоба становится общедоступной в CCAP.Будущие арендодатели могут отказать заявителю даже в отказе в выселении. Новые законы позволяют арендаторам получить разрешение на выселение от CCAP через 2-10 лет (раньше это было практически невозможно), но по возможности лучше избегать подачи жалобы или быть готовым объяснить это потенциальным арендодателям. Висконсин Стат. 758.20(2)(a), Висконсин, 2017 г. Закон 317, сек. 46, эфф. 18.04.18.  (Нажмите здесь, чтобы получить информацию о CCAP.)

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ: Один из рисков пребывания заключается в том, что арендодатель может выиграть дело о выселении, а суд может решить, что арендатор должен по крайней мере двойную пропорциональную арендную плату за каждый день проживания после истечения срока уведомления за 5 или 14 дней. . 2011 г. Висконсин. Закон 143 усиливает формулировку для арендодателей о возмещении убытков в двойном размере «по своему усмотрению», поэтому, если арендодатель потребует двойную дневную арендную плату, вполне вероятно, что суд присудит ее. Этот закон в первую очередь применяется к искам о возмещении ущерба (денежным искам), включая иски о выселении, которые происходят после 31.03.12 . Висконсин Стат. 704.27, 2011 г., Висконсин. Закон 143, сек. 21 Эфф. 31.03.12. Иногда самый безопасный вариант для арендатора — договориться с арендодателем. Любое достигнутое соглашение должно быть оформлено в письменной форме с копиями для обоих лиц. Арендаторы и арендодатели в округе Дейн также могут использовать Службу жилищного посредничества для переговоров по соглашению.

3. Съехать, пока дело не дошло до суда.

Это всегда возможность избежать суда, независимо от того, какое уведомление вы получите. В любом случае это не всегда помешает арендодателю подать заявление о выселении, поэтому лучше четко заявить арендодателю, что если вы выедете, он не будет подавать заявление. Это может быть вариантом только в том случае, если вам есть куда пойти. Однако выселение не прекращает вашей ответственности по договору аренды.Даже если вы уедете, вы, вероятно, все еще будете должны арендную плату и расходы на повторную аренду до тех пор, пока не въедет новый арендатор или пока не истечет срок аренды, в зависимости от того, что наступит раньше. Важно подумать о вакантности в вашем районе, о том, будет ли ваша квартира сдаваться легко или нет, и сможете ли вы найти, куда переехать. По данным штата Висконсин, арендодатель обязан приложить все разумные усилия для повторной сдачи квартиры в аренду. 704.29. Кроме того, даже если вы уедете, арендодатель все равно может подать в суд на взыскание причитающихся денег или подать в суд на ваше выселение, просто чтобы убедиться, что вы не въедете обратно.Избегайте этого, уведомив арендодателя в письменной форме о дате вашего выезда и сохранив копию для своего архива. Дополнительные сведения о выезде и возможной задолженности по аренде см. в разделе «Смягчение последствий».

Часто задаваемые вопросы арендаторам: что, если я не съеду?

ПРИМЕЧАНИЕ: Только судья может решить, что вы должны уйти, и только шериф может вас физически удалить. Домовладельцы не могут менять ваши замки, забирать ваше имущество, выгонять вас, выключать коммунальные услуги, выбрасывать вещи на улицу или осуществлять любое выселение «самостоятельно» без решения суда.Это незаконное выселение, и вы можете подать в суд на арендодателя за двойной ущерб, а также судебные издержки и разумные гонорары адвоката. АЦП 134.09(7)

Если вас незаконно выселили, задокументируйте, что происходит и какие расходы вы понесли в связи с незаконным выселением. Позвоните в офис шерифа, чтобы получить немедленную помощь, чтобы вернуться в вашу квартиру, в Службу защиты прав потребителей по телефону (800) 422-7128, чтобы подать жалобу, и/или в суд штата Висконсин или к частному адвокату, чтобы подать иск о возмещении двойного ущерба. ATCP 134.09(7) Иногда достаточно просто пригрозить всем этим (в письменной форме!), чтобы ваш арендодатель согласился работать с вами.Если вы просто хотите получить свою собственность, иногда правоохранительные органы помогут вам ее получить.

Во-первых, арендодатель подает заявление о выселении в суд мелких тяжб. Они должны оплатить регистрационный сбор (94,50 доллара США), который вам, возможно, придется заплатить, если они выиграют дело, или в рамках мирового соглашения. На этом этапе у вас будет дело о выселении.

Далее вы должны получить Повестку и Жалобу от заместителя шерифа или сервера гражданского процесса не менее чем за 5 дней до даты суда. Слушание перед судом также известно как «совместная конференция», «первоначальное слушание» или «дата возвращения». В соответствии с Законом штата Висконсин от 2013 г. 76 секретарь окружного суда может разрешить оказание этой услуги по почте. В этом случае копия должна быть отправлена ​​каждому ответчику заказным письмом. Висконсин Статистика. 799.12(2) и (3), 2013 г., Висконсин, Закон 76, ст. 31 и 32 Эфф. для выселений, поданных после 01.03.14.  Все совершеннолетние арендаторы должны быть лично уведомлены о дате суда.Если сервер не может обслуживать вас лично, в соответствии с требованиями должной осмотрительности он должен обслуживать взрослого члена вашей семьи или члена семьи старше 14 лет, и он должен сообщить им содержание уведомления. Если ни один из этих способов не работает, повестку и жалобу можно опубликовать в газете и отправить по почте. Висконсин Стат. 801.11  Повестку и жалобу больше не нужно нотариально заверять Штат штата Висконсин. 799.06(3)(b), 2017 г., штат Висконсин, Закон 317, сек. 48, эфф. 18.04.18.

В этот день вы должны явиться в суд, иначе вас выселят. Если арендодатель пообещал закрыть дело, арендатор должен позвонить секретарю суда и убедиться, что это отмечено в материалах дела и что слушания не будет. Если нет, арендатор должен обратиться в суд и убедиться, что арендодатель выполняет свое обещание!

Нажмите здесь, чтобы ознакомиться с советами по делам мелких тяжб.

Что происходит в суде и сколько времени это занимает?

2013 г. Закон штата Висконсин 76 требует, чтобы суд назначил первоначальное слушание («совместное совещание») в течение 25 дней с момента подачи арендодателем Повестки и Жалобы.Полное судебное разбирательство должно быть завершено в течение 30 дней после первоначального слушания. Висконсин Статистика.   799.05(3)(b) и 799.206(3), 2013 г., Висконсин, Закон 76, ст. 29 и 34 Эфф. для выселений, поданных после 01.03.14.

Представитель или сотрудник арендодателя может представлять их интересы в суде мелких тяжб, и этому лицу не обязательно быть юристом. Висконсин Статистика. 799.06(2), 799.40(1), Висконсин, 2013 г. Закон 76, ст. 30 и 35 Эфф. о выселении, поданном после 01.03.14 .Ни одна из сторон не обязана иметь адвоката, даже если дело дойдет до суда, но вам может понадобиться адвокат. Ознакомьтесь с нашим рекомендательным списком адвокатов , который включает бесплатных и недорогих юристов. Юристы, которые помогают составлять состязательные бумаги, ходатайства или документы для лиц, представляющих себя, теперь должны указывать свое имя и номер адвоката штата на любых таких документах и ​​отмечать, что они были подготовлены с помощью юриста. Адвокаты не обязаны подписывать документ. Висконсин Стат. 802.05 (2 м), 2017 г., Висконсин, Закон 317, сек. 53, эфф.18.04.18.

Целью первого слушания является выяснить, будет ли урегулирование (например, письменный план платежей или дата выезда) или будет ли судебное разбирательство. Если жилец хочет бороться с выселением, он должен прийти со списком законов, которые, по его мнению, применимы, поскольку суд назначит полное судебное разбирательство с участием судьи только в том случае, если жилец представит «веские законные основания». Им не нужно доказывать свою правоту на первоначальном слушании, но они могут захотеть привести любые доказательства, которые у них есть.Висконсин Стат. 799(206(3), 2017 Висконсин. Закон 317, раздел 49, вступ. 18.04.18.

Если арендодатель согласен урегулировать вопрос, оба человека могут подписать соглашение, называемое «условным увольнением». Пока арендатор следует ему, его не выселят. Очень важно, чтобы арендаторы подписывали соглашение только в том случае, если они могут ему следовать! Если арендатор пропустит платеж или не выедет вовремя, его могут выселить без обращения в суд.  Жильцы должны убедиться, что то, на что они соглашаются, разумно! Если они нарушат соглашение, домовладелец должен только подать аффидевит (заявление под присягой), и суд примет решение о выселении без повторного слушания.Следующим шагом будет появление шерифа для выселения арендатора и/или арендодателя, удаляющего вашу собственность  Штат штата Висконсин. 799.45, 2013 г., Висконсин, Закон 76, сек. 40-57 Эфф. 01.03.14. См. Имущество арендатора/Оставленное имущество и Советы суда мелких тяжб.

Если вы не можете прийти к соглашению или суд собирается вынести решение в пользу другого лица, любое лицо может  запросить судебное разбирательство с судьей в другую дату , и получить судебное разбирательство с судьей в другой день.   Висконсин Стат. 799(206(3), 2017 Wis. Act 317, Sec. 49, Eff. 18.04.18. Если вам назначено судебное разбирательство, вы также можете потребовать, чтобы оно было судом присяжных.

ПРИМЕЧАНИЕ: «Эстоппель» сам по себе больше не является действенной защитой. Если арендатор и арендодатель начали регулярно делать что-то , противоречащее их договору аренды, арендодатель все равно может выселить арендатора за несоблюдение фактического письменного договора аренды. Например, если арендодатель принимает арендную плату 3-го числа месяца в течение 5 лет, хотя в договоре аренды указано, что она должна быть выплачена 1-го числа, арендодатель может внезапно выдать арендатору уведомление о выселении за неуплату 1-го числа месяца.Тот факт, что арендатор всегда платил 3-го числа, больше не является защитой от выселения. Висконсин Стат. 799.40(1s), 2017 Wis. Act 317, Sec. 51 , Эфф. 18.04.18.

Получение большего количества времени для суда при подаче заявки на экстренную помощь

Арендаторы с низким доходом могут подать заявку на получение гранта Emergency Assistance (EA), чтобы помочь погасить арендную плату и избежать выселения. Если дело уже передано в суд, но приказ о реституции (приказ о выселении) не принят, арендатору может быть предоставлена ​​«отсрочка» до 10 дней, когда дело приостанавливается.Висконсин Стат. 799.40(4)(a), Висконсин, 2017 г. Закон 317, сек. 52, эфф. 18.04.18. (До этого нового разъяснения арендаторы могли подать заявку после выдачи судебного приказа, и не было ограничений на количество дней для процесса подачи заявки на грант EA.)

Нажмите здесь, чтобы просмотреть список программ предотвращения выселения округа Дейн или список агентств WISCAP по всему штату.

Другая помощь в процессе выселения

Обратитесь к секретарю суда вашего округа, чтобы узнать о конкретной процедуре, принятой в вашем округе.Нажмите здесь, чтобы ознакомиться с базовым руководством по работе с судами мелких тяжб или здесь, чтобы получить дополнительные советы по работе с судами мелких тяжб в нашем блоге. Щелкните здесь, чтобы просмотреть список рекомендаций адвокатов.

Что делать, если меня выселят?

Если вы проиграете дело, судья выдаст письменный приказ, который называется «приказ о реституции». Таким образом, арендодателю возвращается право собственности на сдаваемое в аренду имущество. В соответствии с Законом 76 штата Висконсин от 2013 г. суд должен выдать судебный приказ «немедленно». Висконсин Статистика. 799.44(1) и (2), 2013 г., Висконсин. Закон 76, ст. 38 и 39, Эфф.для выселений, поданных после 01.03.14.

Что происходит с имуществом арендатора?

Для выселений, поданных 01.03.14 или позже , если арендодатель указал в договоре аренды, что он не будет перемещать и хранить оставленное имущество, он может делать все, что захочет, с имуществом арендатора во время выселения, без с участием шерифа (за исключением уведомления шерифа о том, что они разбираются сами). Шериф все еще должен быть там, чтобы выселить арендатора из собственности. Если в договоре об аренде ничего не сказано об оставленном имуществе, арендодатель должен следовать перечисленным ниже правилам в отношении выселений, поданных до 01.03.14. Если в договоре аренды сказано что-то еще об обращении с имуществом, арендодатель должен следовать правилам договора аренды. Арендодатель не имеет права изменять это правило в середине договора аренды без разрешения арендатора. Висконсин Стат. 799,45 (3 м), 2013 г., Висконсин, Закон 76, сек. 40-57, Эфф. 01.03.14.

Для выселений, поданных до 01.03.14, или если арендодатель ничего не указал в договоре аренды о запрете перемещения и хранения оставленного имущества:  Арендодатель должен договориться с шерифом о перемещении и хранении любого оставленного имущества.Только шериф имеет право решать, является ли что-то мусором, который следует выбросить. Шериф должен сообщить арендатору в течение 10 дней, где хранится его имущество и сколько стоит вернуть его. Они обязаны уведомить об этом за 30 дней, прежде чем выбросить его. Только шериф имел право выселить арендатора или его имущество. В округе Милуоки домовладелец должен нанять подневольных грузчиков. В других округах арендодатели могут приобрести собственную страховку. Висконсин Статистика. 799.45(2) и (3)

ПРИМЕЧАНИЕ. Изменены важные правила о выселении людей, не являющихся арендаторами, за «преступное вторжение» вместе с их имуществом. Это не связано с процессом выселения, но может повлиять на вас. Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с нашей обновленной информацией об имуществе арендатора и оставленном имуществе.

Поиск приюта/жилья

После выселения найти жилье может быть очень сложно. Если вас выселили, вы можете связаться с:

Эти агентства могут предоставлять срочную аренду, жилье и другую помощь.

Задолженность по будущей аренде и другим убыткам

После выселения арендатора арендодатель может назначить «слушание по аренде и возмещению ущерба», на котором суд решит, сколько денег должен арендатор. Это может произойти через несколько месяцев, и арендатор будет уведомлен по почте, поэтому он должен убедиться, что у суда есть новый адрес, или что он пересылает свою почту. Многие арендаторы обращаются в Tenant Resource Center с большими суммами денег в своих кредитных отчетах (часто из-за денег, которые, как они считают, они не должны!), потому что они не знали о слушаниях по арендной плате и возмещению убытков и не были там, чтобы защитить себя.На слушании по арендной плате и возмещению ущерба судебный комиссар или судья определит сумму денег, которую арендатор должен. Для арендаторов важно присутствовать, чтобы они могли оспорить деньги, которые они не считают справедливыми, и уменьшить сумму, которую они должны, или даже предъявить встречный иск арендодателю на деньги, которые, по их мнению, арендодатель должен им . Арендатор может иметь задолженность по арендной плате до тех пор, пока не въедет новый арендатор, но арендодатели не могут взимать плату за время, потраченное на повторную аренду, или за обработку повторной аренды. Подробнее см. в разделе смягчение последствий.Висконсин Стат. 704.29 Для получения дополнительной информации обратитесь в Ресурсный центр для арендаторов. За юридической консультацией обращайтесь к жилищному юристу.

Повторное подключение коммунальных услуг после выселения

Коммунальное предприятие, отключившее услугу за неуплату (квартиросъемщиком), больше не может требовать от собственника предоставления доказательства выселения или доказательства выселения жильца до повторного подключения услуги, если услуга предоставляется исключительно в имя владельца. Висконсин Стат. 196.643(4), Висконсин, 2017 г. Закон 317, сек.35, эфф. 18.04.18.

Что, если арендодатель нарушит законы о выселении?

Если в процедуре была допущена ошибка и жилец не знал о дате своего суда или не получил надлежащего уведомления, он может повторно открыть судебное дело. Если шериф появляется у вашей двери с уведомлением о том, что они должны уйти, и это первое уведомление, которое вы получаете о дате суда, жилец должен немедленно пойти в здание суда и попросить подать петицию о повторном открытии за ненадлежащее обслуживание. .

Выселение по принципу «самопомощи» является незаконным в соответствии с ATCP 134.09(7). Это означает, что арендодатель пытается выселить арендатора, самостоятельно меняя замки, выбрасывая вещи арендатора, отключая электричество и т. д. без решения суда. Если это произойдет, арендаторы могут подать иск в суд мелких тяжб на двойную сумму своих расходов (гостиничные номера и т. д.) плюс судебные издержки и разумных адвокатов в соответствии с ATCP 134. Иногда такой угрозы (в письменной форме!) достаточно, чтобы арендодатель остановился. совершение незаконного выселения.

За нарушения процедуры , такие как предоставление неправильных уведомлений о выселении, d двойной ущерб  больше не доступен. D двойной ущерб за нарушения Висконсин Stat. 704 были разрешены только с 31.03.12 по 28.02.14 . Висконсин Стат. 704.95, Висконсин. Закон 76, сек. 27.

Важные телефонные номера

Чтобы узнать о суде мелких тяжб в вашем округе, нажмите здесь.Если вы собираетесь обращаться в суд мелких тяжб, вам следует прочитать это руководство и ознакомиться с этими советами. Каждый округ немного отличается, но это дает хорошую базовую информацию.

Первый звонок о помощи или ресурсы 2-1-1 доступны здесь.

Словарь

Лечение: Исправить или позаботиться о нарушении условий аренды.

Совместная конференция: Досудебное слушание по делу о выселении, на котором арендодатель и арендатор решают, будут ли они урегулировать спор или предстанут перед судом.Также называется «датой возвращения» или «первоначальным слушанием».

Уменьшение убытков: Юридическая обязанность арендодателя свести к минимуму потерю арендной платы и другие расходы на повторную аренду путем активного поиска нового арендатора после выселения арендатора.

Слушание по аренде и возмещению ущерба: Слушание, проводимое после выселения, чтобы определить, сколько денег выселенный арендатор должен арендодателю за невыплаченную арендную плату и другие убытки, понесенные арендодателем.

Возмездие: Когда арендодатель принимает меры против арендатора, потому что арендатор осуществлял или пытался реализовать свои права арендатора в соответствии с законом.Это незаконно.

Serve: Чтобы официально передать лицу судебные документы, информирующие его о предъявлении иска. Это должно быть сделано лицом старше 18 лет, которое не является стороной судебного процесса.

Мировое соглашение: Соглашение между сторонами о прекращении судебного процесса.

Суд мелких тяжб: Суд, в который подаются все дела о выселении.

Предусмотренное увольнение: Соглашение, такое как план платежей или дата выезда, выполнение которого ответчиком (квартиросъемщиком) приводит к прекращению дела. Обе стороны должны согласиться с условиями этого урегулирования.

Положение: Судебное соглашение, согласованное обеими сторонами.

Повестки и жалобы: Официальные судебные документы, которые предписывают человеку явиться в суд и рассказать ему, о чем идет речь.

Судебное разбирательство: Официальное судебное разбирательство, в ходе которого арендодатель и арендатор(ы) представляют доказательства и свидетелей судье или судебному уполномоченному, который затем принимает решение о том, кто должен выиграть судебный процесс.

Приказ о реституции: Постановление судьи о выселении арендатора и передаче арендуемого имущества арендодателю.

 


Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применимы к вашей ситуации, в том числе когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда произошло выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить язык закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к аренде и событиям по состоянию на 21.12.11 (Закон Висконсина 2011 г. 108) Резюме

Оранжевый текст применяется к аренде и событиям по состоянию на 31 марта 2012 г.

Зеленый текст применяется к аренде и событиям с 01.03.14

Синий текст применяется к аренде и событиям по состоянию на 01.11.15 (CR 14-038) Резюме

Текст темно-бордового цвета применяется к аренде и событиям по состоянию на 02.03.16 (2015 Wis.Действовать. 176) Резюме

Коричневый текст применяется к аренде и событиям по состоянию на 18 апреля 2018 г.

Более подробная информация об изменениях в законодательстве доступна здесь.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.