Как сдать квартиру и не платить налоги: Налог на сдачу квартиры: полная инструкция по оплате

Содержание

Необходимо ли платить налог с дохода от сдачи недвижимости в Турции в аренду?

Собственники недвижимости в Турции, которые сдают свои объекты в аренду, обязаны платить налоги с полученного дохода в соответствии с турецким законодательством. Налоговая сумма может быть уплачена равными частями дважды в год через банк или Налоговую палату.

При этом законодательством определён минимальный доход от сдачи объекта в аренду, который не облагается налогом:

  • Для жилой недвижимости – 6 600 турецких лир в год;
  • Для коммерческой недвижимости – 49 000 турецких лир в год.

Если сумма дохода превышает указанные размеры, то ставка определяется в зависимости от размера прибыли за вычетом минимальной необлагаемой суммы дохода:

  • Доход до 22 000 лир – 15%;
  • До 49 000 лир – за 22 000 лир налог в размере 3 300 лир, остальная сумма облагается налогом в размере 20%;
  • До 120 000 лир – за 49 000 лир налог в размере 8 700 лир, остальная сумма – 27%;
  • До 600 000 лир – за 120 000 лир налог в размере 27 870 лир, остальная сумма – 35%;
  • Свыше 600 000 лир – за 600 000 лир налог в размере 195 870 лир, остальная сумма – 40%.

Для юридических лиц действует фиксированная ставка в 20%.

Для уплаты налога необходимо пройти регистрацию в налоговом органе по месту жительства и заполнить декларацию о доходах в период с 1 по 25 марта. Отправить документ можно по электронной почте, обычной почтой или с курьером.

Налоги на недвижимость в Турции

Также в Турции действуют некоторые правила, позволяющие скорректировать налоговую ответственность:

  • Размер дохода может быть уменьшен на усреднённую или реальную сумму расходов при наличии документального подтверждения трат за 5 лет;
  • Доход от аренды квартиры может быть уменьшен на 5% от стоимости объекта в течение 5 лет после её покупки;
  • Собственник имеет возможность получить вычет, равный сумме, выплаченной по кредиту, если недвижимость была куплена в ипотеку;
  • Если вы не получаете дохода от аренды или его размер слишком мал, то вы имеете право заплатить вменённую арендную плату, размер которой рассчитывается по аналогии с налогом за аренду объекта и не может составлять менее 5% от кадастровой стоимости жилья.
  • При расчёте суммы налога во внимание могут быть приняты страховые взносы, расходы на лечение и образование, пожертвования и пр.

10 правил аренды жилья в Турции

Поделитесь

Читайте также

Налоги на доходы от сдачи недвижимости в аренду

Вадим Осадчий

Наши клиенты часто получают доходы от сдачи недвижимости в аренду. В этой статье  поговорим о том, что влияет на налоги; когда аренда недвижимости становится бизнесом; когда и какие налоги можно не платить; какие расходы, связанные со сдачей недвижимости в аренду, можно и нужно списать. 

Коммерческая недвижимость

Начнем с того, что при сдаче в аренду офисного помещения или других типов коммерческой недвижимости (складов, торговых точек и т. п.) на льготы рассчитывать не приходится, налог придется платить в полном объеме. Но расчет этого “обычного”налога тоже бывает разным. Допустим, если этот доход классифицируется как активный, то он будет считаться по стандартным ступеням прогрессивной шкалы одинаковой и для предпринимателей и для наемных работников. Если же этот доход классифицируется как пассивный (ниже поговорим о том, какими критериями руководствуется налоговая служба Израиля при определении типа дохода от сдачи недвижимости внаем) и владельцу имущества менее 60 лет, то налог будет считаться по той же шкале, но начинаться со ступени 30%. 

Критерии определения активного дохода

Существуют набор критериев для определения активного дохода. Это, в частности, активное участие владельца в управлении активами, личное ведение этого бизнеса, профессионализм, внешнее финансирование, количество клиентов/арендаторов, частота сделок/длительность договоров и т.д. Скажем, если человек владеет площадью 300 квадратных метров, разделил ее на 10 офисов по 30 метров каждый и часть сдает долгосрочно (плюс-минус на год), часть —  краткосрочно (дни-недели-месяцы), часть сдает врачам на полдня, часть — по часам как переговорные комнаты, то понятно, что это — бизнес.

А если владелец сдает эти 300 квадратных метров одному арендатору на длительный срок, то понятно, что для владельца это пассивный доход. 

Сдача квартиры: для проживания и не только

Во-первых, нужно помнить, что квартира может сдаваться для бизнес-целей: в ней может быть офис, а если это квартира на первом этаже, то там может быть магазин. Эти ситуации с налоговой точки зрения ничем не отличаются от сдачи в аренду коммерческой недвижимости (см. выше). Отличия заключаются в том, что требуются дополнительные согласования с соседями — владельцами других квартир, а также с муниципалитетом и/или поставщиками услуг, в частности электричества, воды, газа.

Но сегодня чаще всего квартиры все-таки сдают для проживания. Есть два основных варианта сдачи жилья внаем: долгосрочная и краткосрочная аренда. 

При долгосрочной аренде объект сдается одному арендатору на срок плюс-минус год. Обычно это “год+”, но если срок 11 месяцев, то это тоже долгосрочная аренда. В такой ситуации владелец квартиры может выбрать любой из нескольких методов налогообложения.

Нужно заметить, что можно каждый год менять метод налогообложения в соответствии с обстоятельствами.

Вариант №1 — воспользоваться освобождением от налогов 

Но у такого освобождения есть верхний предел — 5090 шекелей, и если вы его превысите, то этот потолок снижается на сумму превышения. Например, если речь идет о месячной арендной плате в размере 5590 шекелей, то “потолок” освобождения от налогов будет 4590 шекелей. Разница 1000 шекелей облагается по “обычной” шкале. Если же арендная плата составляет 10200 шекелей, то никакого освобождения от налога нет и для налогообложения выбирается второй или третий вариант. Естественно, что даже если арендная плата соответствует условиям освобождения от налогов, всегда можно выбрать варианты 2 и 3.

Вариант №2 —  налоговая ставка 10%

Налог составляет десять процентов на доходы от аренды квартиры, но в этом случае нельзя списать никакие расходы. И главное условие — доход должен быть пассивным, без ведения бизнеса.

Вариант №3 — “простой налог”

Налогоплательщик, владелец квартиры выбирает отчитаться о своих доходах от сдачи жилья внаем как о простом доходе без всяких льгот, но параллельно с этим списать расходы. 

Какие расходы он может списать? Все, которые были непосредственно затрачены для извлечения доходов от сдачи квартиры в аренду. Например:

  • услуги адвоката, 

  • комиссия квартирного маклера,

  • гонорар аудитора, который подавал годовой отчет,

  • текущие ремонты,

  • можно также списать местный налог (арнону), расходы на ремонт, электричество, воду, свет, газ и т.д.

  • еще один расход, который можно списать и на который часто не обращают внимания — это амортизация квартиры. Здесь тоже есть несколько ситуаций, которые стоит рассмотреть.

Амортизация квартиры

Начнем с вопроса о проценте амортизации. Есть аудиторы — и я в том числе, — которые придерживаются мнения, что правильная амортизация — это 4% в год. Но налоговая инспекция в большинстве случаев считает, что адекватная амортизация это 2% в год. Кто тут прав — однозначного ответа нет, зависит, в основном, от здания. Но все согласны с тем, что на составляющую земли амортизация не распространяется. Таким образом, если мы говорим про квартиру на периферии, то составляющая земли редко бывает больше 25% от стоимости объекта. Поэтому если мы соглашаемся с позицией налоговой (напомню, что в Израиле с налоговой службой можно спорить в том числе в суде — и выигрывать) и берем амортизацию 2%, учитываем стоимость земли и получаем 1,5% от стоимости объекта. Если речь идет о квартире в Тель-Авиве, то сотрудники налоговой инспекции обычно говорят, что составляющая земли — как минимум 40%, а может быть и до 50%. И они правы. Поэтому если мы будем рассчитывать амортизацию на такую квартиру, то нам возможно придется взять только половину, то есть 1% от стоимости объекта. 

Дополнительная опция для расчета амортизации — воспользоваться нормативом, который говорит о том, что можно взять 2% от рыночной стоимости квартиры и учесть это как расход на амортизацию. Мало кто знает про этот норматив прошлого века, но он работает до сих пор. И это, на мой взгляд, самый простой и верный путь, который решает практически все споры с налоговой инспекцией, особенно по отношению к недвижимости, купленной в последнее десятилетие.

Что же выбрать?

Какой из этих трех вариантов налогообложения выгоднее? Универсального ответа на этот вопрос нет, нужно проверять в каждом конкретном случае. По всей видимости, в ситуации, когда можно получить освобождение от налога, этим надо воспользоваться. Взять 10% или отчитаться в полном объеме со списанием расходов? Интуиция часто подводит, выручает только математика: нужно сделать расчеты и принимать решение на основании конкретных цифр. Допустим, мы выбрали вариант — полный отчет и списание расходов. Наши налоги зависят от того, какой вид дохода мы получаем: пассивный или активный. Если это доход пассивный, что обычно и бывает при долгосрочной аренде, то налог будет 30% и выше, при условии, что владелец квартиры младше 60 лет.

Если старше — то начиная с первых ступеней прогрессивной шкалы. 

Если это доход активный, то расчет идет по прогрессивной шкале, начиная с минимума, вне зависимости от возраста налогоплательщика. Как при долгосрочной аренде может быть активный доход? Очень просто! Когда речь идет о большом количестве квартир (5 квартир и больше), то налоговая инспекция проверяет данную ситуацию и во многих случаях приходит к выводу, что речь идет о ведении бизнеса. Есть внутренние положения этой службы, которые последнее время менялись, но на практике сотрудники налоговой инспекции считают, что если в собственности более 10 квартир, которые сдаются в аренду, то это однозначно бизнес; если меньше пяти — это, вероятно, пассивный доход. Между пятью и десятью —  скорее всего бизнес, но решение будет выноситься индивидуально. Помните про 10%? Если у вас больше пяти квартир, то этот вариант скорее всего не пройдет.

Ничего личного, только бизнес

Если вас признали бизнесом, то кроме подоходного налога нужно не забыть про Налог на Добавленную Стоимость и отчисления в Институт национального страхования (Битуах Леуми). Это тоже надо принимать в расчет. 

Hotels, Booking и Airbnb

Вы спросите: а что происходит, когда квартира сдается в краткосрочную аренду через различные сайты-агрегаторы: Hotels, Booking и Airbnb и т.п.? Первое, что нужно помнить — это однозначно не попадает под льготное налогообложение. Никаких 10% и, тем более, освобождения от налогов. Только обычная налоговая ставка, с расчетом всех доходов и расходов. Пассивность или активность дохода в этом случае тоже играет роль. Поскольку в одном случае начальная ставка будет 10%, а во втором —  30%. Момент этот особо критичен для не-израильтян (налоговых резидентов). Потому что у израильтян есть льготные налоговые единицы, которые, по существу, перекрывают этот налог на нижних ступеньках или же наоборот — у них есть другие доходы, которые так или иначе “занимают” эти нижние ступени.

Три веселых буквы: НДС

Следующий параметр, который нужно принять в расчет, когда речь идет о краткосрочной аренде, это НДС. Если мы говорим про сдачу для проживания на долгий срок, то этот доход освобожден от НДС. А краткосрочная аренда предполагает выплату налога на добавленную стоимость. И нет никакой разницы между квартирой в Бат-Яме и в Тель-Авиве или циммером в Верхней Галилее. 

С НДС есть тоже несколько вариантов. 

Ваш годовой оборот от сдачи квартиры не превышает 100000 шекелей 

Вы попадаете под определение “осек патур”, и освобождены от НДС. 

Ваш оборот превышает 100000 шекелей 

Тут важно выяснить:  кому вы сдаете эту квартиру. Дело в том, что проживание иностранца в гостинице освобождено от НДС. Поэтому если ваша квартира сдается иностранцам, не израильтянам, в первом приближении вы можете быть освобождены от НДС. 

Неопределенность возникает потому что в этом случае ваша квартира должна соответствовать определению гостиницы. Определение гостиницы можно найти в различных документах, в частности — в нормативах министерства труда, министерства туризма… Но нас интересует определение Закона об НДС и его нормативы, которые определяют гостиницу как место, в котором ночуют обычно больше 4 человек, и на каждого из ночующих приходится определенное количество метров. И они получают набор минимальных гостиничных услуг: то есть если вашу квартиру вы сдаете в основном иностранцам, туда приезжают больше 4 человек, и она соответствует нужному метражу, если вы предоставляете постельное белье, чай, кофе, сахар, то ваша квартира будет соответствовать определению гостиницы при расчете НДС. На практике на сегодняшний день режим щадящий — налоговая служба не слишком обращает внимание на эти детали. Также есть соответствующее внутреннее распоряжение о “щадящих” правилах регистрации в НДС в этих случаях. Но нужно понимать, что это временное явление, и налоговая с какого-то времени будет заставлять открывать папку в НДС и вести полный учет.

Заключение       

В заключение этой “оптимистической трагедии” — немного рекламы. Интуиция не лучший советчик при выборе схемы налогообложения. Лучше обратиться к специалистам. Но если все-таки решили действовать самостоятельно, вот три практических совета:

  • Если вы сдаете объекты недвижимости в долгосрочную аренду, не стоит подписываться под 10%. Потому что вариант “обычного налога” может привести к неожиданно лучшим финансовым результатам, вплоть до полного отсутствия налога. Вариант освобождения от налогов — единственный, на который можно соглашаться спокойно. Но нужно проверить, есть ли у вас такая опция. 

  • Если у вас много квартир, и вы сдаете их на длительный срок, то стоит заранее определиться с типом доходов, чтобы избежать ненужных споров с налоговой инспекцией.

  • Ну и в случае сдачи недвижимости в краткосрочную аренду — не  пытайтесь заплатить 10% — это не работает.. 


Получить инфографику по материалам статьи



Желаю вам прибыльных вложений!

20.06.2020

вернуться ко всем статьям

Первые шаги арендодателя недвижимости | Valsts ieņēmumu dienests

В период с 1 января по 30 июня 2021 года

если ежемесячный доход превышает 500 евро, вносит обязательные взносы государственного социального страхования + взносы на пенсионное страхование 5% от разницы между объектом свободно выбранных обязательных взносов и фактическим доходом;

если ежемесячный доход менее 500 евро, вносит обязательные взносы в пенсионное страхование 5% от фактического дохода;

если доход с начала года меньше 50 евро, обязательные взносы не производятся;

 

С 1 июля 2021 года

если ежемесячный доход превышает 500 евро, вносит обязательные взносы государственного социального страхования + взносы на пенсионное страхование 10% от разницы между объектом свободно выбранных обязательных взносов и фактическим доходом;

если ежемесячный доход менее 500 евро, вносит обязательные взносы в пенсионное страхование 10% от фактического дохода

Начиная с 1 июля 2021 года введены минимальные обязательные взносы.

Если объект обязательных взносов меньше, чем минимальный объект обязательных взносов, за период с 1 июля 2021 года до 31 декабря 2021 года самозанятое лицо платит минимальные обязательные взносы на пенсионное страхование в размере 10 процентов от разницы до минимального объекта обязательных взносов.

Государственное агентство социального страхования в течение трех месяцев после окончания квартала рассчитывает минимальные обязательные взносы, которые должно внести самозанятое лицо и сообщает об этих взносах в Службу государственных доходов до 20 числа третьего месяца.

Служба государственных доходов в течение одного рабочего дня сообщает самозанятому лицу в системе электронного декларирования о минимальных обязательных взносах, рассчитанных Государственным агентством социального страхования.

Если самозанятое лицо, не являющееся одновременно работником, прогнозирует, что его доход от экономической деятельности не достигнет 1500 евро в квартал, он должен представить в Службу государственных доходов подтверждение планируемого дохода в следующем квартале:

1) до15 июля 2021 года – за третий квартал 2021 года;

2) до 15 октября 2021 года – за четвертый квартал 2021 года.

Служба государственных доходов передает подтверждение в ГАСС, и оно с учетом прогнозов самостоятельно занятого лица обязательные взносы за конкретный квартал не рассчитывает.

Удостоверение подается в свободной форме в СЭД, с использованием раздела СЭД Переписка с СГД.

Как сдать свой дом в аренду без уплаты налогов

Сдача вашего дома в аренду позволяет обеспечить дополнительный поток дохода, который вы можете использовать для выплаты ипотечного кредита или содержания этого имущества. Но в большинстве случаев, когда вы зарабатываете деньги, IRS имеет право на их часть.

Обычно то же самое происходит, когда вы сдаете свой дом в аренду. Как правило, вы обязаны сообщать о доходах от аренды по своим налогам, и если вы этого не сделаете, вы рискуете получить серьезные штрафы, если IRS узнает об этом.

Но есть и хорошие новости: если вы готовы сдавать свой дом в аренду только на ограниченный период времени, вы можете избежать уплаты налогов на доход от аренды. Вот как это осуществить:

Правило 14 дней

Некоторые люди, сдающие свои дома в аренду, делают это на постоянной основе. Например, если у вас есть готовый подвал в вашем доме, вы можете найти долгосрочного арендатора, который ежемесячно будет платить вам арендную плату.

С другой стороны, если вы хотите быть (очень) арендодателем неполный рабочий день, вы можете избежать уплаты налогов на доход от аренды, если будете сдавать свою недвижимость в аренду на 14 или меньше дней в году. Эти 14 дней не обязательно должны идти подряд; вам просто нужно придерживаться этого 14-дневного лимита, чтобы не платить налоги с дохода, который вы получаете.

Есть и второе требование: вы должны пользоваться домом самостоятельно не менее 14 дней в году или не менее 10% времени, когда вы сдаете его в аренду другим людям.

Неважно, сдаете ли вы одну комнату в своем доме или весь дом. Каждый день, когда вы получаете доход от сдачи в аренду, считается одним из 14 дней, на которые вы имеете право до уплаты налогов.

Преимущества краткосрочной аренды вашего дома

Некоторым владельцам недвижимости нужен стабильный постоянный доход. Если вы один из них, 14 дней аренды будет недостаточно.Но если вы не отчаянно нуждаетесь в стабильном доходе от сдачи в аренду, найм краткосрочных арендаторов может оказаться в вашу пользу.

Во-первых, если вы хотите сдать свой дом в аренду на 14 или менее дней, вы можете сдать его в лучшие выходные, когда вы можете получить максимальную прибыль. Например, если вы живете рядом с пляжем, вы можете выставить свой дом на определенные выходные в июле и августе, когда арендаторы, скорее всего, будут платить за него больше. Точно так же, если вы живете недалеко от горнолыжного курорта, вы можете сдавать свой дом в аренду на праздничные выходные и получать больше прибыли.

Краткосрочная аренда вашего дома также означает, что , а не , вы должны быть домовладельцем на постоянной основе. Это полезно, если у вас нет времени или терпения для решения текущих проблем с арендаторами.

Лучше всего то, что в наши дни найти арендаторов на короткий срок довольно легко благодаря таким сайтам, как Airbnb, HomeAway и Vrbo. Просто имейте в виду, что если вы разместите свой дом на этих сайтах, они заберут часть вашей прибыли. Но они, вероятно, ваш лучший выбор для привлечения арендаторов выходного дня.

Обычно трудно не платить налоги.Но если вы сдаете свой дом в аренду только на 14 дней в течение года, вам не придется отдавать IRS ни цента из полученных денег.

Помните о правиле 14 дней, если вы вы ищете только дополнительный доход, и вы не хотите утруждать себя отчетами о доходах от аренды, когда придет время подавать налоговую декларацию.

Все о налогах на доход от аренды

Если вы владеете инвестиционной недвижимостью и получаете арендную плату со своих арендаторов, важно декларировать этот доход от аренды в своих налогах.Однако вы можете вычесть расходы, понесенные вами на содержание арендуемого имущества. Другими словами, если вы впервые станете арендодателем, вам будет сложнее подавать налоговую декларацию. Заблаговременное планирование этих налогов может иметь много преимуществ. Если вам нужна помощь с налогами, финансовый консультант может помочь вам разработать налоговую стратегию.

Налоги на доход от аренды: что декларировать

Доход от аренды, который вы декларируете в качестве подоходного налога, будет зависеть от вашего метода учета.Большинство людей используют «кассовый метод». Этот метод требует, чтобы вы сообщали о доходах по мере их получения и о расходах по мере их выплаты. Но некоторые предприятия используют метод учета «нарастающим итогом». Это учитывает доход, когда он заработан, а не когда он получен.

Если вы просто частное лицо, сдающее недвижимость в аренду, вы, вероятно, будете использовать кассовый метод. Это означает, что вы будете считать арендную плату, которую вы получаете, доходом в соответствующем налоговом году. IRS также говорит, что вы также можете включить авансовую арендную плату, которую агентство определяет как любую сумму, которую вы получаете от арендатора до периода, который он покрывает, при использовании этого метода.Таким образом, если вы подписываете договор аренды на два года с арендатором и получаете арендную плату за первый год с некоторыми платежами за следующий год, то вы должны указать все эти платежи как доход от аренды в том налоговом году, в котором вы их получили.

Вы также можете подсчитать залог, который вносит ваш арендатор. Вы можете сделать это, если используете залог в качестве окончательного платежа за аренду или берете его полностью или частично в качестве компенсации за ущерб, причиненный арендаторами. Но если вы берете гарантийный залог с намерением вернуть этот залог при выезде жильца, не учитывайте залог как доход.

Когда арендатор производит оплату натурой, вы также можете указать доход в соответствии с количеством месяцев, которые он покрывает. Например, допустим, вы договариваетесь с арендатором принять от него товар или услугу в обмен на арендную плату за один месяц. В глазах IRS вы все еще получили месячную арендную плату. Это означает, что вам нужно указать арендную плату за этот месяц как доход при подаче налоговой декларации.

Есть и другие формы дохода от аренды, о которых должны сообщать арендодатели. Например, если арендатор платит вам за расторжение договора аренды, этот платеж считается доходом от аренды для целей налогообложения.Вам нужно будет сообщить об этом платеже в том году, когда вы его получили, независимо от вашего метода учета. Если ваш арендатор оплачивает какие-либо расходы на строительство, не предусмотренные условиями аренды, эти платежи считаются для вас доходом. Он также будет считаться доходом, если арендатор оплачивает ремонт или коммунальные услуги, не предусмотренные договором аренды, а затем вычитает этот платеж из своей арендной платы.

Что можно вычесть из налогов на доход от аренды

Может показаться, что быть арендодателем и собирать арендную плату — большая головная боль с налогами. Но помните, что вы также можете вычесть расходы, чтобы уменьшить свои налоговые обязательства. Вы можете вычесть такие расходы, как проценты по ипотеке на сдаваемое в аренду имущество, налоги на имущество, эксплуатационные расходы, ремонт и амортизацию.

IRS использует стандарт «обычных и необходимых расходов», чтобы определить, что вы можете вычесть. Обычные расходы не представляют никакой сложности, расходы, которые обычно связаны с владением арендованной недвижимостью. Сюда входят платежи, которые вы делаете управляющей компании или суперинтенданту. Необходимые расходы могут включать такие расходы, как реклама вакансий или покрытие расходов на содержание, коммунальные услуги и страховку.Вы также можете вычесть стоимость материалов, расходных материалов и ремонта, сделанных для обслуживания вашего здания.

Однако вы не можете вычесть деньги, которые вы тратите на улучшение, ремонт или реконструкцию вашей собственности. В то время как обычное техническое обслуживание считается, если вы решите, что хотите сделать свою арендуемую недвижимость более привлекательной или превратить квартиру с одной спальней в квартиру с двумя спальнями, вы не можете вычесть такие дискреционные расходы.

Вы можете вычесть амортизацию вашего имущества и его функций, таких как бытовая техника.Если вы сделаете улучшения, вы сможете компенсировать часть денег, которые вы потратите, когда будете подавать новые документы на амортизацию. Для этого вы будете использовать форму IRS 4562.

Как сообщить о налогах на доход от аренды

Чтобы зарегистрировать свой доход от аренды, вы должны будете использовать форму 1040 и приложить Приложение E: Дополнительный доход и убытки. В Приложении E вы перечислите свой общий доход, расходы и амортизацию по каждому арендованному имуществу. Расходы включают в себя рекламу, авто и путешествия, страхование, ремонт, налоги и многое другое.Опять же, вам понадобится форма 4562, чтобы правильно указать сумму амортизации в строке 18 «Амортизационные отчисления или истощение».

Одна форма Schedule E позволяет вам сообщать о трех свойствах. Если у вас их более трех, вы можете заполнить дополнительные формы Графика E, чтобы перечислить другие ваши объекты недвижимости в Строках 1 и 2. Однако вы заполните столбец «Итого» только в одной форме Графика E. Эти итоги будут объединены итогами всех файлов Schedules E.

Чтобы убедиться, что вы предоставляете IRS правильную информацию, вам необходимо вести записи об управлении вашей собственностью.Это включает в себя арендные чеки, финансовые отчеты, квитанции, вычитаемые расходы и многое другое. Если вы не можете предоставить правильные документы и информацию, возможно, вы не сможете вычесть столько, сколько хотели бы. Хуже того, вы можете столкнуться с дополнительными налогами и штрафами.

Итог

Владение инвестиционной собственностью может стать отличным способом повысить свою финансовую безопасность и добиться финансовой независимости. Однако это связано с обязанностями, от найма суперинтенданта до проведения необходимого ремонта.Вам также придется платить налоги за сдаваемую в аренду недвижимость. Со всеми формами и документами может быть хорошей идеей нанять специалиста по составлению налогов, особенно если это ваш первый налоговый сезон в качестве арендодателя.

Советы по подаче налоговой декларации
  • Финансовый консультант поможет решить вопросы, связанные с доходом от аренды и другими налоговыми вопросами. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов в вашем районе, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам.Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
  • Подача налоговых деклараций может оказаться непростой задачей. Если вы окажетесь в замешательстве или перегружены, как это может быть в случае, если вы арендодатель, вы можете воспользоваться помощью налогового программного обеспечения. Это поможет вам без хлопот привести свои расчеты и налоги в порядок.
  • Если вы обнаружите, что постоянно получаете большой возврат налога, есть способ получить эти деньги в течение года, а не одним чеком. Вы можете сделать это, изменив сумму, удерживаемую из каждой зарплаты.

Фото: ©iStock.com/Weekend Images Inc., ©iStock.com/TanawatPontchour, ©iStock.com/loops7

Амелия Джозефсон Амелия Джозефсон — писательница, увлеченно освещающая темы финансовой грамотности. Ее области знаний включают выход на пенсию и покупку жилья. Работы Амелии появились в Интернете, в том числе на AOL, CBS News и The Simple Dollar.Она имеет ученые степени Колумбийского и Оксфордского университетов. Родом из Аляски, Амелия теперь называет Бруклин своим домом.

Как избежать уплаты подоходного налога с доходов от аренды

 

Немногие домовладельцы осведомлены о налоговых льготах и ​​рисках, связанных с арендой дома на короткий период, известной как «краткосрочная аренда».

Освобождение от налога на краткосрочную аренду личного жилья

 

 Вы можете воспользоваться освобождением от налогов, сдав в аренду свой дом или загородный дом на короткий период при условии, что вы не выходите за рамки определенных параметров.

 

Что определяет личное жилище

 Во-первых, вам необходимо убедиться, что ваш дом или загородный дом подпадает под действие исключения, а это означает, что он должен квалифицироваться как личное жилье, а не как сдаваемый в аренду бизнес, которым вы владеете в первую очередь для целей получения дохода.

 Вычет дохода от краткосрочной аренды личного жилья раньше был гораздо более значительным, но в 1976 году Конгресс принял раздел 280A Налогового кодекса, ограничивающий сумму этого дохода, которая может быть вычтена из ваших налогов.

 Будь то ваше основное место жительства или дом для отдыха, личное жилище определяется в соответствии с законом как любое имущество, в котором вы, владелец, проводите не менее 14 дней в году или не менее 10% от количества дней, в течение которых вы арендуете помещение в года, в зависимости от того, что больше. Другими словами, если вы арендуете помещение десять месяцев в году, вы должны прожить в нем не менее месяца и дня, чтобы оно считалось личным жильем, а не арендным бизнесом.

 При этом не весь этот доход не облагается налогом.

Что такое освобождение?

 Поскольку вы проживаете в помещении более двух недель и, следовательно, можете арендовать помещение за более высокую цену, освобождение от налога на доход от краткосрочной аренды вашего жилья ограничивается любым доходом, полученным за две недели или меньше. из тех арендных плат. Аренда вашего дома или загородного дома менее чем на 15 дней избавляет вас от необходимости платить налоги ни на один цент дохода, который вы получили от краткосрочной аренды, но арендуя свой дом всего на 15 дней или более, вы будете платить подоходный налог со всей суммы, включая первые 14 дней.

 Более того, в зависимости от округа, в котором находится недвижимость, если вы арендуете помещение более чем на 14 дней в году, вам, возможно, придется собирать и платить налог на аренду помещения, который представляет собой процент от ваших ежемесячных валовых поступлений от аренды. любой комнате в этом пространстве.

 Согласно IRS: «Существует особое правило, если вы используете жилое помещение в качестве места жительства и арендуете его менее чем на 15 дней. В этом случае не сообщайте о доходах от аренды и не вычитайте какие-либо расходы как расходы на аренду.» (Источник: irs.gov/taxtopics/tc415)

 Это означает, что независимо от того, сколько денег вы заработаете за эти 14 дней аренды, вам не нужно сообщать о доходах в IRS и, следовательно, не придется платить подоходный налог.

 

Не для «Аренда недвижимости».

 Поскольку для целей налогообложения ваш дом и загородный дом считаются личным жильем, вы не можете вычесть операционные расходы или вычесть амортизацию, как если бы недвижимость была доходной или сдаваемой в аренду собственностью.Вы также не можете компенсировать свой доход из других источников расходами на аренду, которые превышают ваш доход от аренды, как вы могли бы, если бы ваша собственность была фактически доходом или сдаваемой в аренду недвижимостью. Однако, несмотря на это, вы все равно можете вычесть некоторые расходы, в том числе:

  • Потери от несчастных случаев
  • Проценты по ипотеке
  • Налоги на недвижимость

 Поэтому, чтобы воспользоваться этой льготой, вы должны лично использовать данное жилье в течение 15 или более дней в течение одного года.Если вы превратили недвижимость в доход или сдачу в аренду по тому же принципу, вы получите возможность вычитать операционные расходы, но потеряете освобождение от налога в течение 14 или менее дней с момента получения дохода.

Об аренде личного жилого помещения на срок более 14 суток

 Если вы сдаете свое жилье или загородный дом в аренду всего на 15 дней в данном году вместо 14 или меньше, вы в конечном итоге будете платить подоходный налог со всего дохода, который вы получили от сдачи в аренду в этом году, включая первые 14 дней аренды.

 Зная это, если вы правильно спланируете и сдадите свой дом или загородный дом в аренду всего на 14 дней в году и не более, вы можете обеспечить себе источник необлагаемого налогом дохода, чтобы помочь с семейным бюджетом.

 

Краткосрочная аренда личного жилья для бизнеса

 Если у вас есть бизнес, налоговые преимущества краткосрочной аренды вашего жилья или загородного дома еще больше, так как вы можете получить налоговые вычеты на деловые расходы, связанные с арендой вашего дома.

 Например, если вы проводите деловые встречи для собственного бизнеса в своем доме или загородном доме один раз в месяц, это будет равняться 12 дням аренды в год. Поскольку это меньше максимума 14, когда ваш бизнес платит вам за аренду помещения, этот доход не только не облагается налогом, но вы также можете получить налоговый вычет на бизнес-расходы, связанные с этой арендой.

 

Краткосрочная аренда в Шарлотте

 В настоящее время в Шарлотте нет правил, регулирующих порядок краткосрочной аренды.Тем не менее, возникли и будут возникать неизбежные вопросы о том, понадобятся ли Шарлотте какие-либо такие правила, поскольку различные постановления города о зонировании и развитии продолжают преобразовываться в единое, унифицированное постановление.

 Вы и ваш налоговый консультант должны рассчитать, какие варианты краткосрочной аренды лучше всего подходят для ваших финансовых целей и потребностей, учитывая ваши намерения в отношении того, сколько времени вы собираетесь проживать в собственности, а не арендовать ее.

Скотт Бояр, дипломированный бухгалтер из Саутенда, является одним из таких налоговых бухгалтеров и консультантов, знающих и умеющих помогать жителям Северной Каролины пользоваться всеми налоговыми льготами, доступными для домовладельцев, при этом ограничивая налоговые обязательства и полностью избегая штрафов.Если вы живете в Шарлотте или в окрестностях Северной Каролины и ищете налогового консультанта или CPA для малого бизнеса, не ищите ничего, кроме Скотта Бояра, CPA, по телефону 704-527-2725 или sboyarcpa.com.

 

Жилье и жилье, предоставляемые работодателем I AccuPay Systems

Налог на жилье и жилье, предоставляемое работодателем

Руководство для работодателей, предоставляющих своим сотрудникам БЕСПЛАТНОЕ (или субсидируемое) жилье или денежное пособие во время командировок

Некоторые работодатели предлагают своим работникам бесплатное жилье или жилье со скидкой. Служба внутренних доходов облагает налогом жилье, предоставляемое работодателем. Это связано с тем, что жилье, предоставляемое работодателем, считается дополнительной льготой, и его стоимость обычно облагается налогом. Однако Федеральное налоговое законодательство предусматривает определенные исключения. Облагается ли налогом стоимость жилья, предоставленного работодателем, и определение того, какая сумма подлежит налогообложению, зависит от конкретных обстоятельств.

Основы и определение дополнительных льгот

Что такое дополнительные льготы?

Дополнительные льготы — это дополнительные льготы, дополняющие заработную плату работника, например, служебный автомобиль, субсидирование питания, медицинская страховка и т. д.

Согласно федеральному налоговому законодательству, большинство дополнительных льгот, которые получают работники, облагаются налогом как доход. Таким образом, как работодатель вы указываете налогооблагаемую стоимость дополнительных льгот в форме работника W-2. Впоследствии сотрудник будет использовать информацию в форме W-2 для заполнения своей годовой налоговой декларации. Правила IRS требуют, чтобы работодатель определял налогооблагаемую стоимость путем вычитания любой суммы, уплаченной работником за льготу, из справедливой рыночной стоимости дополнительной льготы.

Дополнительные пособия также облагаются налогами на социальное обеспечение, Medicare и федеральными налогами на безработицу.Чтобы определить налогооблагаемую стоимость жилья, предоставленного работодателем, вычтите арендную плату, уплачиваемую работником, из справедливой рыночной стоимости имущества.

Статус налога на жилье, предоставляемое работодателем

Как работодатель, вы можете предоставлять жилье работникам по различным причинам. Такие причины, в том числе некоммерческие организации, которые содержат высшие учебные заведения, исторические места, жилые дома и другие помещения, для которых требуется персонал на месте.

Таким образом, как и другие дополнительные льготы, бесплатное или льготное жилье, предоставляемое работодателем, обычно облагается подоходным налогом и другими налогами. Чтобы определить справедливую рыночную стоимость жилья, предоставленного вашему сотруднику, вы можете проверить списки сдаваемой в аренду недвижимости в местной газете. Вы также можете запросить у местного риэлтора оценку стоимости аренды недвижимости.

Вы указываете чистую стоимость дополнительного пособия на проживание работника в графе 1 формы W-2 работника.Впоследствии ваш сотрудник также должен указать эту сумму в качестве дохода в строке 7 формы IRS 1040.

Например, предположим, что ваш сотрудник платит вам 300 долларов в месяц за жилье, а справедливая рыночная арендная ставка составляет 700 долларов в месяц. Вы должны добавить 4800 долларов США (400 x 12) к налогооблагаемому доходу, указанному в форме W-2 сотрудника.

Предоставленное работодателем жилье и жилье, не подлежащее налогообложению

Если не применяется исключение, полная стоимость жилья рассматривается как дополнительная налогооблагаемая компенсация работнику. Полные или частичные исключения применяются, если жилье:

  • Предоставляется для удобства работодателя
  • Временное место работы
  • Жилье, предоставленное учебным заведением

1. Удобство работодателя

3 В качестве работодателя , вы можете исключить стоимость жилья, которое вы предоставляете работнице, из ее налогооблагаемого дохода, если жилье соответствует следующим трем условиям:

a. Работодатель должен предоставить жилье в своих служебных помещениях.

Коммерческие помещения обычно определяются как место работы. К сожалению, вашего простого владения помещением недостаточно. Суды постановили, что жилье должно быть жилым помещением, составляющим неотъемлемую часть вашей деловой собственности.

Пример

Предоставляемое работодателем жилье должно быть географически интегрировано в пределах кампуса. Кроме того, это также может быть над местонахождением организации, занимающейся благотворительной деятельностью. Кроме того, он также может находиться в помещении, где работодатель ведет значительную часть своего бизнеса, например, в доме, находящемся за пределами основного офиса, но в котором ведется значительная благотворительная деятельность.Специальное положение налогового кодекса также квалифицирует определенное жилье, предоставленное в лагере в иностранном государстве работодателем или от его имени, как освобожденное от налога жилье.

б. Жилье должно быть оборудовано для удобства работодателя.

Для того чтобы предоставляемое работодателем жилье и жилые помещения были освобождены от налогообложения, у работодателя должна быть действительная деловая цель предоставления жилья помимо предоставления работнику дополнительной компенсации.

Пример

Если место работы работодателя находится на значительном расстоянии от других вариантов жилья, налоговая служба, скорее всего, сделает вывод, что работодатель предоставляет жилье для удобства работника. К сожалению, письменного заявления в трудовом договоре недостаточно, чтобы соответствовать этому критерию. Таким образом, чтобы жилье соответствовало требованиям, должна существовать прямая связь между предоставленным жильем и деловыми интересами работодателя.

г. Работник должен принять жилье для надлежащего выполнения трудовых обязанностей.

Он или она не может принимать наличные вместо жилья. Таким образом, жилье, предоставляемое работодателем, освобождается от налогообложения только в том случае, если у работника нет возможности принять или отказаться от жилья.

Примеры включают меблированное жилье, поскольку сотрудник должен быть готов к работе в любое время. Или потому, что сотрудник не смог бы выполнять услугу без жилья.

Пример

Джуди работает в Медицинском центре Хоуп. Хоуп, работодатель дает Джуди выбор: жить в больнице бесплатно или жить в другом месте и получать денежное пособие. Это денежное пособие является дополнением к ее обычной зарплате. Если Джуди решит жить в больнице, больница не может исключить стоимость жилья из ее заработной платы.

Почему?

Потому что она не обязана жить в больнице, чтобы должным образом выполнять свои должностные обязанности.

Если какое-либо из этих условий не выполняется, работодатель должен указать чистую стоимость жилья в форме W-2 работника. Впоследствии работник должен указать эту сумму в качестве дохода в своей налоговой декларации.

2. Места временной работы

В некоторых случаях организация оплачивает расходы на жилье для работника в связи с временным назначением или проектом за пределами его или ее обычной рабочей зоны.Чтобы жилье, предоставляемое работодателем, было освобождено от налогообложения, в игру вступают следующие 2 фактора:

  • 1

    Работник должен уезжать из своего налогового дома. Налоговый дом — это постоянное место работы человека, независимо от того, где он или она содержит семейный дом. Это включает в себя весь город или общую территорию, в которой расположен бизнес или работа.
  • 2

    Назначение должно быть временным (один год или менее). Если назначение является бессрочным или предполагается, что оно продлится более одного года, налоговый дом работника меняется на новое место.Расходы на проживание, оплачиваемые работодателем, будут облагаться налогом, если не будет соблюдено другое исключение.

Налоговый дом

Если у работника более одного места работы, «основное место» или «налоговый дом» можно определить на основе:

  • Отработанных часов
  • Уровень деятельности
  • 9 Источник дохода для каждого вида деятельности

Пример 1

Допустим, Александра живет в Темекуле, штат Калифорния, и имеет сезонную работу в течение восьми месяцев в году, зарабатывая 60 000 долларов.Остальные четыре месяца она работает в Майами, также на сезонной работе, и зарабатывает 40 000 долларов. Поэтому основное место работы, являющееся ее налоговым домом, — это Темекула по проверке часов и доходов.

Пример 2

На основании этих правил предположим, что Джон, житель Далласа, штат Техас, нанят на неопределенный срок в Сиэтле, штат Вашингтон. Джон решает оставить свою семейную резиденцию в Далласе до конца учебного года. Его проживание в Сиэтле оплачивает работодатель.

Эта сумма, как правило, , а не не подлежит налогообложению.

Однако, если Джон нанят для конкретного проекта, может доказать, что его или ее налоговый дом остается в первоначальном городе Даллас, и ожидается, что проект продлится менее одного года, жилье может иметь право на не облагаемое налогом возмещение в соответствии с отчетный план организации.

См. публикацию IRS 463 для получения дополнительной информации и примеров временных мест работы и командировочных расходов.

3.

Жилье, предоставляемое учебными заведениями

Жилье и жилье, предоставляемые работодателем, также распространены в учебных заведениях или академических медицинских центрах.Они предоставляют бесплатную или льготную аренду. Налоговый кодекс допускает освобождение от стоимости квалифицированного жилья в кампусе для сумм, превышающих наименьшее из:

  1. Пять процентов от оценочной стоимости квалифицированного жилья в кампусе или
  2. Средняя арендная плата, уплачиваемая физическими лицами за жилье, предоставленное учреждение. Это арендная плата, уплачиваемая обычными жителями, а НЕ сотрудниками или студентами в течение года за сопоставимое жилье. Другими словами, справедливая рыночная стоимость сдаваемой в аренду жилой площади.

Пример

Предположим, что Стэнфордский университет владеет сдаваемой в аренду жилой недвижимостью на территории кампуса и рядом с ним. Предоставляется льготная арендная ставка для сотрудников вуза. Арендаторы, не являющиеся сотрудниками университетов, платят полную рыночную стоимость. Управляющие недвижимостью университета определяют, что сдаваемая в аренду единица площадью 1800 квадратных футов будет арендоваться по рыночной стоимости за 4000 долларов в месяц (48 000 долларов в год).

Предполагая, что оценочная стоимость дома на 1 июля составляет 700 000 долларов США, 5 процентов от оценочной стоимости в этом сценарии составят 42 000 долларов США.Меньшая из этих двух сумм составляет 42 000 долларов США в год, поэтому, если преподаватель платит колледжу 3 000 долларов США в месяц в качестве арендной платы за недвижимость (36 000 долларов США в год), дополнительная неденежная компенсация для этого преподавателя составит 12 000 долларов США в год. 48 000 долларов минус 36 000 долларов).

Дополнительные 6 000 долларов США стоимости (48 000 долларов США при полной рыночной ставке аренды за вычетом 42 000 долларов США, что составляет 5 процентов от оценочной стоимости) являются необлагаемой налогом выгодой, которая исключается из налогооблагаемого дохода.

Налог на жилье и жилье, предоставляемые работодателем, в штатах

Калифорния , похоже, является единственным штатом, который облагает налогом жилье и жилье, предоставляемое работодателем.Если есть другие штаты, пожалуйста, сообщите нам.

Какие налоги применяются к предоставленному работодателем жилью и жилью в Калифорнии?

Предоставление жилья для удобства работодателя, на территории работодателя и в качестве условия трудоустройства подлежит SUI, ETT и SDI. SUI — это государственное страхование по безработице, ETT — это налог на профессиональное обучение, а SDI — это государственное страхование по нетрудоспособности. Подоходный налог штата (SIT) не применяется к жилью, предоставленному работодателем в Калифорнии.

Метод расчета:

Калифорния не облагает налогом 100% справедливой рыночной стоимости жилья, предоставленного работодателем. Вместо этого налог применяется только к двум третям (2/3) справедливой рыночной стоимости имущества, в котором проживает работник, бесплатно или по сниженной ставке.

Пример

Дженис работает менеджером в Stay Cool Beach Homes. От нее требуется проживать в собственности, которой она управляет, и она отвечает всем трем условиям удобства работодателя, нахождения в помещениях работодателя и в качестве условия трудоустройства. Квартира, в которой она живет, имеет справедливую рыночную стоимость 2400 долларов в месяц, и она живет там на 100% БЕСПЛАТНО.Она также получает небольшую зарплату в размере 2000 долларов в месяц.

Работодатель Дженис должен указать 1800 долларов США для целей SUI, ETT и SDI через платежную ведомость. Это в дополнение к ее обычной зарплате в размере 2000 долларов в месяц. Таким образом, сумма SUI, ETT и SDI Дженис в месяц составляет 3800 долларов США. На это распространяется предел заработной платы в размере 7000 долларов США для SUI и ETT и 114 967 долларов США для SDI (в 2018 году).

Как сообщить о предоставленном работодателем жилье и жилье в форме W-2

2/3 суммы, подлежащей SUI, ETT и SDI, указывается в графе 14 формы W-2 как пособие на жилье.Это поле предназначено только для информации и, следовательно, не имеет налоговых последствий для подоходного налога получателя, будь то федеральный налог или налог штата.

Как сообщить о жилье, предоставленном работодателем, в штатах Калифорния DE9 и DE9C

2/3 справедливой рыночной стоимости жилья, предоставленного работодателем, должны быть указаны в DE9 и DE9C как часть обычной заработной платы, подлежащей SUI, ETT и налоги SDI. В DE9C суммы включаются в поле «Общая заработная плата субъекта», но исключаются из заработной платы PIT.Это связано с тем, что они не облагаются PIT (государственным подоходным налогом).

Установка кода оплаты только для налогов SUI, ETT и SDI может быть сложной задачей. Но если вы хорошо знаете свое программное обеспечение для расчета заработной платы, если оно предлагает такие функции, это должно быть легко. Проблема в том, что эта сумма не подлежит отчетности для федеральных целей, но требуется для Калифорнии.

Компенсация работникам Отчетность о жилье, предоставленном работодателем

Для целей компенсации работникам необходимо указать полную справедливую рыночную стоимость.Да! Звучит безумно, но это правда. Вы должны конвертировать 2/3 в полную 100% справедливую рыночную стоимость, прежде чем сообщать о своей заработной плате в компанию по компенсации работникам. Другими словами, вы должны указать полную справедливую рыночную стоимость для целей компенсации работникам, независимо от того, какая часть облагалась налогом.

Как IRS узнает, есть ли у вас доход от аренды?

Налоговое мошенничество обходится США в 1 триллион долларов в год, по данным комиссара Налоговой службы (IRS), что более чем вдвое превышает предполагаемую сумму в 2011–2013 годах.Это много несобранных налогов, и IRS стремится максимально сократить налоговый разрыв за счет большего финансирования для усиления надзора за налоговыми декларациями.

Распространенный вопрос, который задают некоторые инвесторы в недвижимость, заключается в том, как IRS узнает, есть ли у вас доход от аренды. В этой статье мы расскажем о различных способах, с помощью которых IRS может узнать о доходах от аренды, а также о возможных последствиях неуплаты налога на доход от сдаваемой в аренду недвижимости.


Еда на вынос

  • Способы, с помощью которых IRS может узнать о доходах от аренды, включают налоговые проверки, оформление документов на недвижимость и публичные записи, а также информацию от осведомителей.
  • Инвесторы, которые не сообщают о доходах от аренды, могут быть подвергнуты штрафам за точность данных, штрафам за гражданское мошенничество и возможным уголовным обвинениям.
  • В большинстве случаев доход от аренды облагается налогом как пассивный доход, а не как заработанный доход, требующий удержания налога с заработной платы.

 

Что IRS считает доходом от аренды?

Согласно этому информационному бюллетеню Налогового управления США, существует четыре основных типа дохода от аренды, о которых инвестору может потребоваться сообщать:

  • Обычные арендные платежи.
  • Авансовые арендные платежи.
  • Платежи за расторжение договора аренды.
  • Расходы, оплачиваемые арендатором.

Обычные арендные платежи могут включать в себя обычную ежемесячную арендную плату, штрафы за просрочку платежа и пропорциональную арендную плату, если арендатор въезжает в дом в середине месяца.

Некоторые арендодатели взимают арендную плату за первый и последний месяц в качестве аванса вместо залогового депозита или в дополнение к нему. Если последний месяц арендной платы приходится на другой календарный год, арендодатель все равно будет сообщать общую сумму, полученную в качестве дохода от аренды, в том налоговом году, в котором была получена арендная плата.

Расходы арендодателя, оплачиваемые арендатором, учитываются как доход от аренды, даже если денежные средства не получены. Например, арендодатель может согласиться позволить арендатору покрасить имущество в обмен на некоторую бесплатную арендную плату или позаботиться об озеленении. С точки зрения IRS, арендодатель, получающий неденежную компенсацию от арендатора, все равно должен указывать стоимость работы в качестве дохода от аренды.

Что касается гарантийного депозита, IRS отмечает, что доход от аренды обычно не включает возвращаемый гарантийный депозит, который должен быть возвращен арендатору в конце срока аренды.Однако, если часть или весь гарантийный депозит используется для покрытия невыплаченной арендной платы или возмещения ущерба, причиненного арендатором, сумма удержанного гарантийного депозита отражается как доход от аренды в этом налоговом году.

 

Как IRS может узнать о доходе от аренды

Инвестор, думающий о том, чтобы не сообщать о доходах от аренды, может подумать дважды, потому что существует несколько способов, которыми IRS в конечном итоге может узнать о доходе от аренды.

Плановая налоговая проверка

Одна из основных причин, по которой люди инвестируют в недвижимость, — это получение денег. К сожалению, уровень аудита IRS также увеличивается по мере роста доходов. Хотя шансы пройти проверку со стороны IRS составляют менее 1%, налогоплательщики с более высокими доходами сталкиваются с большей вероятностью проверки.

Согласно недавней статье Kiplinger, существует 21 красный флаг аудита IRS, который может увеличить шансы быть выбранным для аудита. Некоторые из наиболее распространенных способов привлечения нежелательного внимания со стороны IRS включают в себя:

  • Непредставление всей налогооблагаемой прибыли.
  • Делать много денег.
  • Получение вычетов, убытков или кредитов выше среднего.
  • Заявление о крупных убытках, связанных с арендой недвижимости.
  • Осуществление кассовых операций.
  • Заявление о 100% коммерческом использовании транспортного средства.

Конечно, зарабатывание больших денег на недвижимости, сбор наличной арендной платы с арендатора и случайные убытки — это законные вещи, которые могут случиться практически с любым инвестором в недвижимость.

Если инвестор выбран для аудита, использование бесплатного программного обеспечения для управления финансами сдаваемого в аренду имущества от Stessa для автоматизации отслеживания доходов и расходов может создать важный документальный след.

Автоматизированная программа Underreporter IRS

Automated Underreporter (AUR) — это специальное подразделение IRS, которое используется для проверки налоговых деклараций с целью поиска несоответствующей информации. AUR ищет несоответствия между доходом, который сообщает налогоплательщик, и доходом, сообщаемым IRS банками или другими плательщиками. Таким образом, даже если инвестор пренебрегает отчетом о доходах от аренды, IRS все равно может узнать об этом через третью сторону.

Оформление документов и публичных записей

По инвестиционной собственности создается много документов и записей, большинство из которых может быть использовано IRS для инициирования аудита незарегистрированного дохода от аренды:

  • В некоторых штатах инвесторам требуются лицензии для сбора арендного налога с арендатора и перевода платежа в город и штат, аналогично налогу с продаж. Если IRS узнает, что у инвестора есть лицензия, они могут проверить, указывается ли доход от аренды в налоговой декларации инвестора.
  • Форма 1098 представляет собой отчет о процентах по ипотечным кредитам, получаемый каждый год и используемый для сообщения о выплате процентов инвестором. Аудит может быть проведен, если проценты по ипотечным кредитам не указаны в налоговой декларации инвестора на конец года.
  • Можно просмотреть записи о налоге на недвижимость, чтобы узнать, кто владеет сдаваемой в аренду недвижимостью, а затем провести перекрестную проверку, чтобы выяснить, сообщает ли инвестор о доходах от сдачи в аренду.
  • Новые заявки на ссуду или рефинансирование можно сравнить с существующей информацией в налоговой базе данных IRS, чтобы узнать, используется ли доход для получения ссуды, но не указывается в налоговой декларации инвестора.

Служба информирования IRS

Представьте себе, что арендодатель небрежно упоминает кому-то еще, сколько дополнительных денег он зарабатывает, не сообщая о доходах от аренды в IRS.

Тот же арендодатель вскоре может получить уведомление о проверке от IRS.

Управление по информированию о нарушениях Налогового управления США выплачивает денежное вознаграждение в размере 15–30% от выручки, полученной от информации, полученной от осведомителей. Чтобы претендовать на вознаграждение за разоблачение, выручка от спора должна превышать 2 миллиона долларов, а доход налогоплательщика, о котором сообщается, должен превышать 200 000 долларов. Однако, если эти критерии не соблюдены, IRS по-прежнему может рассмотреть претензию информатора по своему усмотрению.

 

Что произойдет, если вы не сообщите о доходах от аренды?

Существует множество штрафов (и процентов по штрафам), которые IRS может взимать с инвестора за занижение или непредставление дохода от аренды.Согласно этой статье на FindLaw штрафы и последствия налоговой проверки могут включать:

  • Штраф в размере 20% от заниженной суммы, связанный с неточностью, включая игнорирование правил и положений IRS и занижение причитающихся налогов.
  • Штраф за гражданское мошенничество в размере 75% от любого федерального налога, который не был уплачен из-за мошенничества, например, если инвестор знает, что налоги причитаются, и умышленно не платит их.
  • Уголовные обвинения выдвигаются менее чем по 2% проверок IRS, но могут быть предъявлены, если налогоплательщик подает ложную декларацию, совершает уклонение от уплаты налогов и намеренно не уплачивает расчетные налоги или не ведет учет.

Эти потенциальные штрафы добавляются к сумме налога, которую инвестор должен был заплатить в первую очередь.

 

Как облагается налогом доход от аренды

Инвестирование в недвижимость предполагает баланс между риском и потенциальным вознаграждением. Справедливо будет сказать, что непредставление сведений о доходах от аренды сопряжено с гораздо большим риском, чем вознаграждением, особенно с учетом того, как доход от аренды облагается налогом.

В большинстве случаев доход от аренды облагается налогом как пассивный доход, точно так же, как облагаются налогом дивиденды по акциям и распределения инвестиционного фонда недвижимости (REIT). Вместо того, чтобы удерживать и платить налоги на заработную плату в соответствии с Федеральным законом о страховых взносах (FICA), налог на чистый доход от аренды основывается на налоговой категории инвестора.

Для иллюстрации предположим, что инвестор владеет сдаваемым в аренду домом на одну семью, доход от аренды которого составляет 18 000 долларов в год. Операционные расходы составляют 6 200 долларов США в год, вычитаемые проценты по ипотечным кредитам составляют 4 500 долларов США, а амортизация составляет 5 000 долларов США. После вычитания этих вычетов из собранной арендной платы чистый налогооблагаемый доход от аренды составит 2300 долларов США, исходя из этого примера.

Если инвестор находится в категории 24% налога, задолженность по федеральному подоходному налогу составит 552 доллара. Большинство инвесторов, вероятно, согласятся, что это небольшая сумма налога по сравнению с суммой штрафов, которые IRS может наложить за неуведомление о доходах от аренды.

 

Куда сообщать доход от аренды Форма

E (форма 1040) используется для ежегодного отчета о доходах и убытках от аренды имущества в IRS.

Большинство инвесторов используют кассовый метод учета, что означает, что доход от аренды регистрируется при его получении, а расходы вычитаются при оплате счетов.

Финансовое программное обеспечение для аренды имущества, такое как Stessa, использует план счетов, созданный по образцу Графика E, чтобы помочь более точно отслеживать доходы и расходы.

Каждый раз, когда поступает доход от аренды или оплачиваются счета, Stessa автоматически записывает каждую транзакцию в правильный счет и обновляет балансы расчетных и сберегательных счетов. Это помогает инвесторам гарантировать, что доходы и расходы от аренды должным образом классифицированы и отражены в отчетности, а также заявлены все возможные вычеты.

Когда наступит конец года, программное обеспечение Stessa может экспортировать готовые к налогообложению финансовые данные, чтобы сделать налоговый сезон более управляемым.

 

Вы можете получить большие налоговые льготы, просто сдав комнату в своем доме или квартире

Коттедж для молодоженов

Источник: airbnb. com

Если вы вообще следите за налоговыми новостями, вы, вероятно, слышали о новой 20-процентной льготе для «сквозных» предприятий.

Возможно, вы задавались вопросом: как я могу войти?

Однако открытие бизнеса — да, даже если это просто «подработка» — может показаться трудоемким и сложным делом.

Но есть относительно безболезненный способ: Сдать свободную комнату в доме или квартире. На этот вычет могли претендовать арендодатели всех мастей.

У нас резко выросло количество хозяев Airbnb, которые стали ООО.

Miguel Centeno

Партнер Shared Economy CPA

«Если у вас есть жилье, вы пользуетесь активами, которые у вас уже есть, чтобы заняться бизнесом», — сказал Марк Ласкомб, главный аналитик по федеральным налогам в Wolters Kluwer Tax. & Бухгалтерский учет.

Сквозные предприятия — это предприятия, которые не платят налог на прибыль. Вместо этого прибыль передается владельцу бизнеса, который сообщает об этом доходе в своих индивидуальных доходах.

Люди уже осознают эту возможность, сказал Мигель Сентено из Shared Economy CPA, фирмы, которая специализируется на налогоплательщиках, являющихся независимыми подрядчиками.

«Здесь выбивают наши двери», сказал Сентено. «У нас резко выросло количество хозяев Airbnb, которые стали ООО.

(ООО, или компания с ограниченной ответственностью, представляет собой бизнес-структуру, в которой владелец облагается налогом по ставке своего индивидуального дохода, но при этом на него распространяется ограниченная ответственность корпорации).

Однако вам не нужно включить, чтобы претендовать на сквозной вычет — хотя Сентено сказал, что это дает некоторые дополнительные преимущества.

«Если кто-то поскользнется и упадет, худший сценарий — они пойдут за вашим домом», — сказал он. «ООО — это завеса. между бизнесом и вашим активом.»

Все, что вам нужно сделать, чтобы соответствовать требованиям, — это сообщить обо всех доходах и расходах вашего арендного бизнеса в Приложении C или Приложении E ваших налоговых форм (следите за указаниями IRS относительно того, какой из них). IRS также должен выпустить новую форму транзита где-то в этом году. 10 000 долларов США), а также проценты по ипотеке (750 000 долларов США за дома, приобретенные после декабря 2019 года).15, 2017).

«Наличие Airbnb может помочь вам сохранить некоторые из этих отчислений, перенеся их на бизнес», — сказал Ласкомб, — потому что на бизнес не распространяются ограничения.

Хозяева Airbnb также в среднем зарабатывают больше, чем пользователи других платформ, по данным технологической финансовой компании Earnest.

А теперь может стать еще лучше.

«Это сквозное изменение является революционным», — сказал Стивен Фишман, автор «Руководства по налогообложению краткосрочной аренды».»

Вот несколько советов от экспертов по управлению арендным бизнесом.

1) Отслеживайте свои расходы

Hero Images | Getty Images

Вам следует отделить финансы арендного бизнеса от личных, сказал Фишман.

» Очень хорошо иметь банковский счет для всех деловых расходов», — сказал он.

Фишман также рекомендует использовать специальное программное обеспечение для арендодателей, такое как Quicken или бесплатное приложение Hurdlr, чтобы помочь вам управлять всеми вашими арендными бизнес-транзакциями.

«Если вы что-то покупаете, вы можете просто использовать функцию ведения учета, чтобы классифицировать это в Интернете», — сказал он. «Поэтому, когда вы платите налоги, все в порядке».

Если вы используете Airbnb, вы можете получить доступ к истории транзакций, чтобы узнать о своих доходах. Вы можете экспортировать этот отчет в электронную таблицу для еще более четкого отчета.

2) Знайте что подлежит вычету 

Список расходов, которые вы можете вычесть, будучи арендодателем, очень длинный.

Некоторые из наиболее простых включают любые сборы, которые Airbnb взимает с вас, страховку дома или арендодателя, рекламу вашей собственности и подарки для гостей, такие как вино или цветы.

Другие вычеты более сложны. Например, если вы арендатор, вы не можете вычесть амортизацию имущества (когда вы списываете стоимость, которую актив потерял с течением времени).

Однако вы можете вычесть арендную плату или ее часть. Допустим, арендная плата за вашу квартиру составляет 2000 долларов в месяц. Если вы сдаете все помещение на 2 недели, вы можете вычесть 1000 долларов. Если вы сдаете в аренду только комнату, вам придется вычислить квадратные метры.

Как уже упоминалось, вы также можете вычесть часть налогов на недвижимость и проценты по ипотечным кредитам, также используя уравнение, чтобы выяснить, какая часть вашей собственности была использована для бизнеса.На этой диаграмме из книги Фишмана показан пример такой разбивки.

3) Получите подходящую страховку

Вы должны уточнить у своей страховой компании о любых дополнительных мерах предосторожности, которые могут потребоваться вам в качестве арендодателя. В некоторых случаях требуется специальное одобрение. Хозяева также могут захотеть изучить страховку арендодателя.

Airbnb предлагает «Гарантию для хозяев» на сумму до 1 000 000 долларов США в качестве компенсации ущерба (ну, определенного ущерба).

4) Правила и рекомендации

Hill Street Studios | Смешать изображения | Getty Images

Если вы сами снимаете жилье, получите разрешение от своего арендодателя на субаренду вашего дома или квартиры.

Вам также следует ознакомиться с правилами вашего города или округа в отношении краткосрочной аренды.

В Чикаго есть «список запрещённого жилья» зданий, ограничивающий аренду Airbnb. В Сан-Франциско вы можете сдавать в аренду всю свою недвижимость не более 90 дней в году.

Эти запреты в значительной степени связаны с тем, что жители и защитники жилья стали свидетелями роста стоимости жилья через Airbnb. Отчет, опубликованный в конце января, показал, что Airbnb повысила среднюю арендную плату примерно на 300 долларов и ликвидировала до 13 500 квартир, сдаваемых на длительный срок в Нью-Йорке.

Помимо изучения правил, Крейг Смит, заведующий кафедрой этики и социальной ответственности в бизнес-школе Insead, сказал, что хозяева должны стараться быть хорошими соседями.

Напомните гостям быть внимательными, сказал он, попросив их выключить телевизор или музыку к определенному времени. Он также порекомендовал хозяевам заранее организовать интервью со своими гостями, чтобы выявить потенциальные проблемы.

«Они должны быть осторожны», сказал Смит. «Но не настолько тщательно, чтобы отсеивать людей, у которых другая идентичность или сексуальные предпочтения.»

Еще из личных финансов:

Доход от аренды в Ирландии

Обзор

Доход от сдачи имущества в аренду или из другого источника, который квалифицируется как доход от сдачи в аренду, подлежит налогообложению. Вы должны объявить этот доход в налоговой службе в соответствующей категории, используя либо:

    • Декларация о подоходном налоге (форма 11) для налогоплательщиков, самостоятельно начисляющих налог
    • Декларация о подоходном налоге (форма 12) для сотрудников PAYE.

Примечание

Чистый доход от аренды добавляется к вашему прочему доходу. Ставка налога, которую вы платите, зависит от вашего общего дохода и личных обстоятельств.

Доход от аренды включает:

  • сдача в аренду дома, квартиры, квартиры, офиса или приусадебного участка
  • выплаты, которые вы получаете за разрешение на установку рекламных вывесок или передатчиков связи на вашей территории
  • платежи, которые вы получаете за предоставление права прохода через вашу собственность
  • платежи, которые вы получаете за предоставление прав на занятие спортом, например на рыбалку или стрельбу, на вашей территории
  • Платежи
  • , которые вы получаете от арендатора для покрытия стоимости работ в арендуемой вами собственности.Ваш арендатор не должен платить за эту работу в соответствии с договором аренды
  • .
  • определенные арендные премии, а также условные и обратные премии
  • conacre аренда
  • платежей, полученных по страховым полисам, покрывающим неуплату арендной платы.

Доход от сдачи в аренду иностранного имущества

Если вы получаете доход от аренды иностранной собственности, см. дополнительную информацию в разделе «Доход от аренды за границей».

Доход от краткосрочного размещения гостей

Вы можете получать доход от предоставления жилья случайным посетителям на короткие периоды времени.Например, вы можете предоставить жилье через сайт онлайн-бронирования жилья.

Этот доход не считается доходом от аренды. Это связано с тем, что посетители используют жилье как гости, а не как арендаторы.

Доход от краткосрочного размещения гостей облагается налогом:

  • прочие доходы (случай IV), если доход носит случайный характер
  • Доход от торговли
  • (вариант 1), если вы торгуете как действующий бизнес, например проживание с завтраком или гостевой дом.

Далее: Какие расходы разрешены?

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.