Классификация офисной недвижимости: Особенности классификации офисной недвижимости

Содержание

Обновлена классификация офисной недвижимости — CRE

Новый перечень состоит из 26 пунктов.

Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.

Напомним, что Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 г.

Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» — соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED.

Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий.

Значительные изменения затронули пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в городе, аналитики пяти ведущих международных компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром:

— Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80;

— Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60;

— За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.

 В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения:

-наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)

-наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)

-период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)

-минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)

-глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)

-коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)

-наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)

Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:

— наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,

-современная система пожарной безопасности,

-наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,

-наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,

-использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,

-наличие организованной охраняемой парковки,

-организованное управление зданием,

-наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.

 

 

Стандартная классификация офисов

Говоря о классификации офисов на российском рынке недвижимости, мы часто сталкиваемся с различными приближениями, допусками и натяжками. К сожалению, у нас, в отличие от западных коллег, нет организации, устанавливающей жесткие критерии деления офисов на классы и жесткие требования к каждому классу.

В России действует лишь классификация Московского исследовательского форума (МИФ, Moscow Research Forum), куда вошли крупнейшие компании-консультанты по недвижимости. Данная классификация, сформулированная 11 апреля 2003 г., делит все офисы на категории A, B+, B- и C. Классификацией МИФ установлены 20 требований к качеству зданий, выступающие как критерии их деления на классы по качеству.

Офис, соответствующий 16 из 20 критериев, относится, к классу «A». Соответствие хотя бы 10-ти критериям обеспечивает зданию класс «B». А соответствие менее, чем 8-ми критериям гарантирует отнесение к классу «C» — низшему в классификации МИФ.

Офисы класса «А» – самые престижные. Они располагаются в удобно расположенных современных офисных центрах. Такие здания класса «A» отличаются качественной отделкой с обязательным наличием подвесных потолков, продуманными инженерными системами. Наличие климат-контроля в них обязательно, как и предоставление арендаторам для нужд электроснабжения и освещения не менее 70 Вт на м2. Первоклассное здание также должно обладать автоматизированной системой управления зданием (СУЗ, Building Management System). Здание класса «A» должно находиться под управлением профессиональной управляющей компании, имеет собственную подземную парковку и современные системы безопасности.

Офисы класса «В» приближены по характеристикам к предыдущему классу помещений. С той лишь разницей, что в них может не быть центральной системы кондиционирования, парковка в них располагается на открытом воздухе. В таких зданиях не требуется наличие профессиональной управляющей компании, а системы безопасности значительно проще, хотя они и присутствуют.

Здания класса «B» очень популярны благодаря балансу цены и качества.

Офисы класса «С» – это помещения офисного типа, которые изначально офисами не являлись. Зачастую они расположены в приватизированных учебных, аминистративных или производственных зданиях, кое-как переоборудованных под офисные центры, поскольку реконструция или серьезный капитальный ремонт собственнику не по карману. Сюда же можно отнести многие офисные помещения на первых этажах жилых домов, выведенные в нежилой фонд. Перед въездом в такое помещение часто требуется косметический ремонт офиса. Основными арендаторами таких офисов являются некрупные фирмы. Арендодатель обеспечивает лишь минимальный набор услуг: отопление, электроснабжение, возможность подключения к телефонной линии и интернету.

На московском рынке можно иногда услышать выражение «офис класса D» как выражение крайней нищеты и дискомфорта для арендатора. Однако такие офисы в столице мало востребованы арендаторами и поэтому не входят в наш обзор. Искренне надеемся, что со временем они уйдут в прошлое.

Также отметим, что в регионах, где требования и платежеспособность арендаторов значительно ниже, нередко используется более сложная классификация зданий с делением их на пять и даже шесть категорий. В условиях низких арендных ставок провинциальные арендодатели часто не можгут позволить себе вложить большие средства в качественное инженерное оснащение своих зданий. Поэтому они склонны «восставать» против классификации МИФ, требуя отдельной системы классификации офисной недвижимости для каждого конкретного региона.

Статьи по теме

1.3 Классификация офисной недвижимости. Оценка недвижимости на примере офисного здания

Похожие главы из других работ:

Анализ ассортимента и качества офисной мебели

1.2 Классификация офисной мебели

Мебель разнообразна по наименованию, назначению, конструкции и другим признакам. Она может быть классифицирована по эксплутационным, функциональным признакам, комплектности, виду исходного материала, характеру и способу производства…

Анализ рынка офисной недвижимости г. Казань

1.2 Структура рынка офисной недвижимости (класс B, C) г. Казань

На рынке офисов сформировалось три основных сектора: Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая…

Анализ рынка офисной недвижимости г. Казань

2. спрос на рынке офисной недвижимости.

3. дать описание застройщиков, работающих в сегменте строительства бизнес-центров. 4. инвестиционная привлекательность строительства офисных помещений в Казани. Объект исследования: Офисная недвижимость (класс B, C) представленная в Казни…

Анализ рынка офисной недвижимости г. Казань

2.СПРОС НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Спрос на качественные офисные помещения устойчивый. Запросы на помещения от 1 000 — до 5 000 кв.м. удовлетворяются в основном за счет аренды или покупки помещений в отдельно стоящих особняках, административных зданиях…

Классификация недвижимости

3. КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок). Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса…

Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

Глава 1. Теоретические основы рынка офисной недвижимости на примере подхода 4Р

Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

Глава 2. Анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Несмотря на бушующий в мире кризис ликвидности, офисный рынок Санкт-Петербурга продолжает свое развитие. Участники рынка не отрицают, что привлекать средства под проекты стало сложнее…

Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

Глава 3. Предложения по развитию рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

3.1 Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости

рынок офисная недвижимость кризис Сегодня мы находимся на самом начале полновесного глобального экономического кризиса, связанного во многом с системной недооценкой рисков в определенных отраслях и экономике в целом. Подобные риски…

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ «Вега»

2.4.2 Обзор рынка офисной недвижимости

Сегмент офисной недвижимости Череповца представлен помещениями классов В и С, причем класс С превалирует (59% общего предложения). Общий объем предложения составляет около 25 тыс. кв. м…

Оценка недвижимости на примере офисного здания

1.2 Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости

Для определения объема требующейся информации для оценки офисного здания необходимо: 1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ). 2. Провести интервью с заказчиком и собственником. 3…

Оценка недвижимости на примере офисного здания

Глава 2. Анализ применимых подходов к оценке офисной недвижимости

Оценка недвижимости на примере офисного здания

2.1 Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости

С развитием рынка недвижимости и расширением инфраструктуры городов выросло и количество факторов, которые влияют на стоимость офисных помещений. Если всего несколько лет назад, факторов, способных повлиять на стоимость офисных помещений…

Оценка недвижимости на примере офисного здания

2.2 Основные методы оценки офисной недвижимости

Для определения стоимости офисной недвижимости используют три подхода: ООО КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА» СТАТЬИ И МАТЕРИАЛЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ [Электронный ресурс], www. ocenka-co.ru, 2004. · Сравнительный подход — это совокупность методов оценки стоимости. ..

Рынок недвижимости в Молдове

1.1 Сущность понятия недвижимости. Классификация недвижимости

рынок недвижимость цена участок Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами…

Офисы в России будут классифицировать по новой системе

Комитет по офисной недвижимости РГУД опубликовал новую систему классификации офисных помещений. С 2022 года требования к техническим и инженерным характеристикам зданий повысились, а класс «С» упразднен.

Базовая классификация офисной недвижимости РГУД — система критериев оценки коммерческого объекта по 6 ключевым разделам: основные инженерные характеристики, конструктивные особенности здания, местоположение и доступность, парковка, управление зданием и услуги для арендаторов, дополнительные параметры.

Присвоение класса происходит с учетом соответствия требованиям и суммы набранных баллов по всем характеристикам, с корректировкой на мнение экспертов. Чем выше присвоенный класс, тем выше капитализация объекта.

Для проведения классификации в каждом городе создается отдельная сертификационная комиссия, в состав которой входят эксперты РГУД и компетентные представители местного профессионального сообщества.

Базовая классификация офисной недвижимости РГУД действует на всей территории России. Подать заявку на классификацию объекта может собственник или представитель собственника через сайт РГУД. Все процессы подачи заявки автоматизированы.

Основная задача классификации — повышение качественного развития всего российского рынка офисной недвижимости. С момента принятия первой редакции в 2009 году РГУД непрерывно совершенствует свою систему оценки. За последние 7 лет классификацию РГУД прошли более 1 тыс. объектов по всей России.

обратите внимание!

Главные отличия Классификации-2021:

1. Исключение из списка класса «С» и прекращение выдачи сертификатов соответствия объектам этого уровня;

2. Обязательное наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем, для объектов класса B+;

3. Повышение требований к приточно-вытяжной вентиляции, кондиционированию, дополнение рекомендацией по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS с 2023 года для объектов класса А;

4. Обязательные условия использования энергоэффективных технологий и материалов для помещений класса А: высота потолков должна быть не менее 3,3 метров в чистоте, шаг колонн — минимум 6х6, нагрузка на перекрытия минимум 400 кг, наличие фальшпола;

5. Соответствие стандартам «зеленой» сертификации с 2024 года.


Классификация офисной недвижимости в Москве получила обновление

Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.

Ранее существующая классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 году.

«Внимание! Не нужно путать классификацию жилой и офисной недвижимости. Единая классификация жилой недвижимости была впервые утверждена только в январе 2013 года Российской гильдией риэлторов (РГР)»
Горбачев П.А.

Обновленная классификация офисной недвижимости состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» — соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий. (подробнее о перспективах развития «зеленого» строительства в России — «Экодевелопмент, экологические требования к объектам недвижимости».

В новой классификации офисной недвижимости обязательными для исполнения стали 7 новых критериев:

  1. Наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)
  2. Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)
  3. Период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)
  4. Минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)
  5. Глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)
  6. Коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)
  7. Наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)

Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер.

Для классификации здания как объекта класса B- должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:

  1. наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,
  2. современная система пожарной безопасности,
  3. наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,
  4. наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,
  5. использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,
  6. наличие организованной охраняемой парковки,
  7. организованное управление зданием,
  8. наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.

Примечание:

Московский Исследовательский Форум (Moscow Research Forum) функционирует с 2003 года и в настоящее время объединяет аналитические подразделения пяти ведущих международных консалтинговых компаний: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Knight Frank.

Офисный рынок — он классный! Насколько — каждый решает сам

Опубликована новая система классификации офисных помещений, которую будут применять с 2022 года. Она имеет пять отличий от предыдущей версии. Какие преимущества и недочеты новой системы?

Фото: depositphotos.com

Недавно комитет по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) опубликовал новую систему* классификации офисных помещений, которая будет применяться организацией с 2022 года. По мнению экспертов РГУД, развитие рынка давно привело к необходимости актуализировать стандарты в соответствии с современными технологиями и повысившимися требованиями к техническим и инженерным характеристикам зданий.

«В 2009 году, когда была принята первая версия классификации, рынок находился на этапе формирования. Сегодня мы находимся на этапе его качественного развития. После длительной работы мы готовы представить классификацию версии 2021, которая должна стать основой качественного развития рынка офисов не только в Москве и Петербурге, но и в регионах, — считает председатель комитета по офисной недвижимости РГУД Гайк Папоян. — Основной целью проделанной работы стал акцент на качестве объектов: инженерная инфраструктура должна соответствовать современным технологиям, управление — быть профессиональным, а процессы — автоматизированы. Обновленная классификация носит прикладной характер: она показывает девелоперам, в каком направлении будет меняться рынок в ближайшие годы».

Базовая классификация офисной недвижимости РГУД — система критериев оценки объекта по шести ключевым разделам: основные инженерные характеристики, конструктивные особенности здания, местоположение и доступность, парковка, управление зданием и услуги для арендаторов, а также дополнительные параметры. Присвоение класса происходит с учетом соответствия требованиям и суммы набранных баллов по всем характеристикам, с корректировкой на мнение экспертов. Как отмечают в РГУД, за последние семь лет классификацию гильдии прошли более тысячи объектов по всей России.

Новая версия классификации имеет пять основных отличий от предыдущей: исключение из списка класса С и прекращение выдачи сертификатов соответствия объектам этого уровня; обязательное наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем для объектов класса B+; повышение требований к приточно-вытяжной вентиляции, кондиционированию, дополнение рекомендацией по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS с 2023 года для объектов класса А; обязательные условия использования энергоэффективных технологий и материалов для помещений класса А: высота потолков должна быть не менее 3,3 метра в чистоте, шаг колонн — минимум 6х6, нагрузка на перекрытия минимум 400 килограммов, наличие фальшпола; соответствие стандартам «зеленой» сертификации с 2024 года.

«Безопасный объект с энергоэффективными технологиями будет заполнен арендаторами быстрее плохо оборудованного здания в центре. И с этой точки зрения главная цель обновленной классификации заключается в обеспечении качественных бизнес-центров высоким индексом заполняемости. А основная задача нововведений — стимулировать развитие рынка офисной недвижимости и появление новых современных проектов, соответствующих международным стандартам качества, проектов с комфортной для ведения трудовой деятельности средой», — уверен сопредседатель комитета по офисной недвижимости РГУД Иван Починщиков.

По мнению управляющего партнера компании RRG, председателя экспертного совета при РГУД Дениса Колокольникова, изменение классификации — правильное решение, поскольку сам рынок действительно меняется кардинально и старые нормативы уже не вписываются в его структуру. Впрочем, вопросы все-таки остаются.

Денис Колокольников управляющий партнер компании RRG, председатель экспертного совета при РГУД

Но в целом, по словам Дениса Колокольникова, классификация верная, понятная и, ко всему прочему, позволяющая участникам рынка разговаривать на одном языке. В идеале так оно, наверное, и есть. К тому же, объект, высоко оцененный по всеми принятым критериям, современнее, технологичнее, с высокой капитализацией — словом, со всех точек зрения лучше, поэтому привлекательнее для арендатора, выгоднее для владельца и вообще интереснее для рынка. Вот только серьезное «но» как раз и заключается в отсутствии на российском рынке единства, хотя бы отчасти присущего зарубежному офисному сегменту. Там, конечно, тоже подход, разработанный BOMA (Building Owners and Managers Association), — часто используемый, но далеко не единственный. Однако все существующие системы не особо противоречат друг другу, скорее дополняют и потому уживаются довольно мирно.

У нас же идет давнее, тщательно скрываемое от глаз непосвященных, но отлично известное всем профессионалам бодание между авторами различных классификаций, каждая из которых негласно считает себя самой правильной и вообще единственно возможной. Все классификации, как и за рубежом, по сути, похожи и отличаются друг от друга деталями, и все-таки РГУД непримиримо использует свою методу, «большая пятерка» консалтеров свою и так далее. Так что офисным владельцам и арендаторам порой крайне сложно разобраться, к чьему мнению стоит больше прислушиваться и чей «сертификационный аттестат» будет повесомее.

«Так, например, в классификации офисных зданий, утвержденной в 2013 году Московским исследовательским форумом — представителями пяти международных консалтинговых компаний, высота потолка «в чистоте» составляет минимум 2,7 метра (для класса А и В+), в то время как в новой версии классификации РГУД данный параметр для класса А уже составляет не менее 3,3 метра», — приводит пример аналитик департамента офисной недвижимости компании Accent Capital Игорь Кузьмин. Между тем, как подчеркивает эксперт, без четкого отнесения здания к тому или иному классу сложно выполнить целый ряд задач.

Игорь Кузьмин аналитик департамента офисной недвижимости компании Accent Capital

Кроме того, правильно установленная классификация крайне важна для определения стоимости бизнес-центра: как подчеркивает генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко, это весомый, опорный документ при получении кредита или обосновании цены продажи актива. Хотя и тут есть свои «но».

Андрей Степаненко генеральный директор Российского аукционного дома

Конечно, на классификацию часто ориентируются арендаторы, особенно международные или иногородние. При выборе объекта на незнакомом рынке они используют принятые во всем мире характеристики, напоминает Андрей Степаненко. И вот тут, пожалуй, очень важен поворот, который придает обсуждению партнер, руководитель департамента исследований и аналитики компании Cushman & Wakefield Денис Соколов.

Денис Соколов партнер, руководитель департамента исследований и аналитики компании Cushman & Wakefield

Так что те самые иногородние и международные арендаторы, о которых говорит Андрей Степаненко, выходя на незнакомые (новые, региональные, активизировавшиеся) рынки, имеют пусть не бесспорную, пусть не общепризнанную, но все-таки систему координат, позволяющую начать движение в правильном направлении. Что же касается Москвы, тут Денис Соколов и Андрей Степаненко солидарны: в столице любая классификация в принципе менее актуальна, так как местный рынок требует учета большего числа параметров и в целом более гибкого подхода к оценке зданий.

*Есть в распоряжении Business FM

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Классификация офисной недвижимости

Класс

Эксплуатационный Возраст здания

Конструктивные решения

Паркинг

Инженерия и инфраструктура

А+

Новое строительство (или возраст менее 3 лет), либо полностью реконструированное здание постройки 7-10 летней давности.

Периметр здания сложной, либо прямоугольной формы с выступающими деталями. Здание монолитно-каркасное или металло-каркасное с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра, построенное по индивидуальному или дизайн проекту, возможно с архитектурными деталями фасадных частей (портики, колонны, эркеры, баллюстрады и др.) и оригинальной отделкой наружных стен (роспись, мозаика, лепные украшения и др.).

Нагрузка на межэтажные перекрытия — 400-450 на 1 кв. м.

Просторные зоны общего пользования.

Открытые планировки (open space), позволяющие менять конфигурацию расположения офисов в соответствии с требованиями и пожеланиями арендаторов.

Современные высокоскоростные лифты зарубежных производителей, в том числе панорамные.

Многоуровневый подземный и/или наземный (минимум 1 место на 100 кв. м арендуемой площади) с лифтом или специальным входом в здание.

Первая категория надежности электроснабжения, наличие источника бесперебойного питания.

Система центрального кондиционирования и вентиляции с 4-х трубными фэнкойлами, система климат-контроля, система дымоудаления.

Современные системы пожаротушения.

Круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

Smart системы управления зданием.

Услуги центральной рецепции на 1 этаже

Организованные зоны бытового обслуживания, питания и отдыха высокого класса.

А
(незначительно уступает зданиям класса А+ по второстепенным параметрам)

Возраст от 3 до 5 лет

А-
(незначительно уступает зданиям класса А по второстепенным параметрам)

Возраст от 5 до 7 лет, либо реконструированное здание постройки середины или конца 90-х годов прошлого века.

Высота этажей – от 3,3 метров

Развитая инфраструктура, улучшенные инженерные и телеком-системы, организованные зоны бытового обслуживания, питания и отдыха

В+

Особняки в центре Москвы после полной реконструкции и ремонта, офисные здания класса «А» после 5-7 лет эксплуатации.

Высота этажей — от 3,2 метров, просторные зоны общего пользования, допускается коридорная планировка

Наземный, либо подземный

В

Особняки в центре Москвы со сроком эксплуатации после реконструкции 3-5 лет, офисные здания класса «А» после 8-10 лет эксплуатации,

Офисные здания постройки середины или конца 90-х годов прошлого века

Высота этажей — от 3,0 метров, возможна коридорная планировка

Наземный, либо подземный, организованный охраняемый

Наличие инфраструктуры, улучшенные инженерные и телеком-системы, выделенные зоны питания и отдыха

В-

Особняки в центре Москвы со сроком эксплуатации после реконструкции 5-7 лет, офисные здания класса «А» после 10 лет эксплуатации,

новостройки последних 10-15 лет и реконструированные административные и промышленные здания советского времени.

Высота этажей — от 2,9 метров, возможна, коридорная планировка

Организованный

Наличие инфраструктуры, инженерные и телеком-системы, системы среднего уровня, наличие зоны питания

С

Здания советского времени постройки, либо здания старой постройки без реконструкции, но с ремонтом

Высота этажей — от 2,7 метров, коридорная система

Ограниченный без охраны, либо стихийный

Неразвитая инфраструктура, инженерные системы среднего уровня, наличие столовой

D

Устаревшие или запущенные здания

Высота этажей — от 2,7 метров, коридорная система

Стихийная парковка без охраны

Отсутствие инфраструктуры, инженерные системы устаревшие

Как отличить здания класса A, класса B и класса C (издание 2020 г.

)

Знание различий между офисными зданиями класса A, класса B и класса C поможет вам сузить круг поиска новых офисных помещений. Хотя определение классификации зданий не является точной наукой, класс здания обычно обозначает общее состояние коммерческой недвижимости и указывает на качество расположения и удобств. Обычно, чем лучше «оценка» или классификация, тем более желательно свойство, но, как мы увидим, потребности вашего бизнеса в основном определяют желательность.

По сути, если вы ищете лучшее, что может предложить коммерческая недвижимость, вы обратите внимание на здания класса А. Если у вас более низкий бюджет и вы просто хотите, чтобы функциональное пространство работало, вы пойдете к объектам класса C. Если вы можете позволить себе средние арендные ставки и хотите что-то немного лучше, чем класс C, вам следует рассмотреть здания класса B.

Конечно, это еще не все. Давайте рассмотрим основы.

Здания класса А: лучшие из лучших

Не зная в полной мере, что такое здания класса А, вы можете быстро убедиться, что они являются лучшими в своем классе коммерческими зданиями. Как правило, здания класса А — это самые новые, самые современные высотные здания на рынке, с «высококачественной стандартной отделкой, современными системами, исключительной доступностью и определенным присутствием на рынке», по данным Международной ассоциации владельцев и управляющих зданиями. (БОМА).

Что такое офисное здание класса А?

Иногда офисные здания «Класса А» вместо этого называют офисными зданиями «Класса А». В городских районах здания класса А, как правило, предлагают большие коммерческие площади в наиболее привлекательных районах.Это означает, что они также устанавливают самые высокие арендные ставки.

В результате, коммерческие арендаторы, борющиеся за помещения класса А, как правило, являются хорошо зарекомендовавшими себя лидерами категории в своей отрасли. Крупные финансовые учреждения, рекламные агентства, юридические фирмы и технологические гиганты обычно конкурируют за помещения класса А. Вот почему. Помимо эстетически привлекательного интерьера и экстерьера, здания класса А имеют:

  • Управление зданием и безопасность на территории
  • Обслуживаемые вестибюли
  • Модные системы вентиляции и кондиционирования
  • Быстрый и надежный Wi-Fi
  • Парковочные места
  • Другие премиум-класса в здании

Одним из примеров здания класса А является 1500 Broadway на Таймс-сквер в Нью-Йорке. С 1985 года здесь проводится программа Good Morning America от ABC Studios, а также предоставляются офисные помещения для известных арендаторов, таких как Disney, Starbucks, NASDAQ и IIG Capital. Он может похвастаться 13 этажами, а также вестибюлем, оптоволоконным Интернетом и грузовым лифтом. Хотя ему более 40 лет, что необычно для здания класса А, оно имеет превосходное расположение и считается туристической достопримечательностью.

Таким образом, отель класса А создан, чтобы впечатлять. Если вы являетесь лидером отрасли или иным образом работаете в бизнесе, где престиж является ценной валютой, аренда офисных помещений в здании класса А станет отличным заявлением.

Здания класса B: удобное, элегантное пространство

Не позволяйте классу обмануть вас: некоторые здания класса B в период своего расцвета пользовались статусом класса A — сейчас они просто немного старше, с видимыми признаками старения. Если вы ищете элегантное, функциональное пространство без фактора «вау» или высокой цены недвижимости класса А, здания класса В — разумный вариант.

Что включает в себя здание класса B?

«Большинство зданий класса B имеют высоту менее четырех этажей и часто находятся в пригородах или на окраинах крупных финансовых районов», — сообщает The Balance Small Business.То, что здание класса B может пожертвовать удобствами, такими как круглосуточная охрана или ряд лифтов, компенсируется ценой без необходимости жертвовать местоположением, доступностью и общей функциональностью. Недвижимость класса B с устоявшейся историей арендаторов также имеет широкие возможности для улучшения пространства арендаторами.

75 Maiden Lane, офисное здание, расположенное в Финансовом районе Нью-Йорка, хорошо соответствует своему статусу класса B. 75 Maiden Lane удобно расположен рядом с остановками общественного транспорта и множеством кафе и ресторанов, но самому зданию почти 100 лет.Хотя он немного старше большинства зданий класса А, он по-прежнему привлекает респектабельных арендаторов, в основном технологические и консалтинговые фирмы.

Подводя итог, можно сказать, что здания класса B подходят большинству предприятий, которые ищут привлекательное, функциональное пространство, которое производит впечатление на клиентов и новобранцев, не нарушая бюджета.

Здания класса C: функциональные, без излишеств. личный кабинет.Если вам не обязательно иметь свой собственный офис и вы предпочитаете более приятные раскопки за счет конфиденциальности, решения для совместного использования пространства, такие как PivotDesk, могут позволить вам арендовать более приятное пространство в рамках вашего бюджета.

Что включает в себя здание класса C?

Здания класса C предлагают функциональное пространство со старой или грубой отделкой и некоторыми основными удобствами по цене, составляющей часть стоимости класса A или класса B. Они предлагают самые низкие коммерческие варианты аренды. Но вы определенно получаете то, за что платите — например, кусок коридора вместо «холла» или ледяной медленный лифт. Они также могут быть расположены в нежелательных районах.

Дизайнерский лайфхак тут или там может превратить помещение класса C в совершенно функциональный, причудливый офис. Фото предоставлено Джонатаном Ченом через Flickr.

Если вы представляете малый бизнес и ищете достаточно места для нескольких столов и кофейника, вы можете без стеснения найти доступное офисное помещение в здании класса C. И вы часто можете вносить улучшения арендатора, чтобы обновить пространство.

Если у вас есть вопросы о различиях между зданиями класса A, класса B и класса C в вашем городе, свяжитесь с одним из наших опытных брокеров, которые будут рады помочь вам найти ваше следующее офисное помещение.

Учебник: Различие офисных помещений классов A, B и C

Офисные здания обычно классифицируются по одной из трех категорий: класс A, класс B или класс C. Стандарты различаются в зависимости от рынка, и каждая категория определяется в зависимости от ее аналоги. Классификация зданий позволяет пользователю различать здания и рационализировать рыночные данные — при этом классификация — это искусство, а не наука. Хотя окончательной формулы для каждого класса не существует, общие характеристики следующие:

Класс A
Эти здания представляют собой самые новые и высококачественные здания на своем рынке.Как правило, это самые красивые здания с лучшей конструкцией и высококачественной строительной инфраструктурой. Здания класса А также удачно расположены, имеют хороший доступ и управляются профессионалами. В результате они привлекают самых качественных арендаторов, а также получают самую высокую арендную плату.

Класс B
Это следующая ступенька вниз. Здания класса B, как правило, немного старше, но все еще имеют хорошее качество управления и арендаторов. Часто инвесторы с добавленной стоимостью выбирают эти здания в качестве инвестиций, поскольку хорошо расположенным зданиям класса B можно вернуть их славу класса A посредством реконструкции, такой как улучшение фасада и мест общего пользования. Здания класса B, как правило, не должны быть функционально устаревшими и должны содержаться в хорошем состоянии.

Класс C
Самая низкая классификация офисных зданий и помещений — класс C. Это старые здания, расположенные в менее привлекательных районах и часто нуждающиеся в капитальном ремонте. С архитектурной точки зрения эти здания наименее желательны, а строительная инфраструктура и технологии устарели. В результате здания класса C имеют самые низкие арендные ставки, сдаются в аренду дольше всего и часто используются в качестве возможностей для реконструкции.

Вышеизложенное является лишь общим руководством по классификации зданий. Формального стандарта для классификации зданий не существует. Здания следует рассматривать в контексте их субрынка; т. е. здание класса А в одном районе может не быть зданием класса А в другом.

Здания классов A, B и C в коммерческой недвижимости — Кредиты на коммерческую недвижимость

Какие классы зданий в коммерческой недвижимости?

В сфере коммерческой недвижимости офисные здания обычно относятся к одной из трех категорий: класс A, класс B или класс C. Каждая категория очерчивает различный уровень цены, качества и удобств. Однако, поскольку качество недвижимости сильно различается от места к месту, классификации A, B и C носят субъективный характер. В результате они основаны на том, что доступно в конкретной локальной области. Например, здание класса А в городе среднего размера или пригороде может быть зданием класса В на более крупном городском рынке.

Офисные здания класса А  

Офисные помещения класса А включают в себя новейшие и самые современные офисные здания в этом районе.Например, большинство новых высотных зданий в финансовом районе любого города считаются недвижимостью класса А. Эти здания обычно имеют высококачественную конструкцию, удобное расположение, первоклассное управление и большую визуальную привлекательность, большое количество парковочных мест, современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, новейшие системы безопасности и связи, а также лучшие в своем классе удобства ( таких как кафе, красивые вестибюли, услуги парковщика и т. д.).

Здания класса А также обычно довольно энергоэффективны. Эти здания занимают самый высокий ценовой диапазон в этом районе и часто заняты престижными клиентами, такими как известные юридические фирмы и банки.Из-за этого здания класса А являются самыми дорогими и часто предлагают арендную плату значительно выше средней по рынку в этом районе.

Офисные здания класса B  

Офисные здания класса B, часто немного старше (обычно 10–20 лет), имеют визуальную привлекательность от удовлетворительной до хорошей, довольно удачно расположены, имеют достаточное количество парковочных мест на территории, функционирующие системы вентиляции и кондиционирования и достойное управление качеством. Многие здания класса B имеют четыре этажа или меньше, но они могут сильно различаться по размеру.Во многих случаях здания класса B часто могут быть возвращены в класс A после ремонта. Здания класса B часто заняты клиентами среднего размера, такими как небольшие местные предприятия. Эти здания занимают средний ценовой диапазон для района.

Офисные здания класса C  

Здания класса C часто намного старше (часто 20+ лет), нуждаются в существенной реконструкции или улучшении, могут практически не иметь парковки, обычно не имеют лифтов или центрального кондиционера, и часто расположенные дальше от желаемых мест.Здание класса C иногда может быть отремонтировано, чтобы стать зданием класса B, но вряд ли оно когда-либо станет собственностью класса A из-за его меньшего размера и менее желательного местоположения.

Здания класса C, скорее всего, будут заняты небольшими семейными предприятиями или новыми компаниями, которые не могут позволить себе помещения более высокого качества. Поскольку дома класса С занимают самую низкую цену в этом районе, арендная плата за них обычно ниже рыночной.

Что еще нужно знать инвесторам о классах недвижимости

Хотя классификации A, B и C чаще всего применяются к офисным зданиям, они также могут применяться к другим видам коммерческой и многоквартирной недвижимости, таким как многоквартирные дома и объекты торговой недвижимости . Независимо от типа собственности, здания классов B и C обычно продаются по более высоким предельным ставкам , чтобы компенсировать тот факт, что они потребуют больших затрат на ремонт и техническое обслуживание (R&M), чтобы оставаться на рынке.

Что такое классы офисного здания?

Курсы

по офисным зданиям помогают инвесторам, арендаторам и брокерам коммерческой недвижимости сравнивать недвижимость на одном и том же рынке, что помогает обосновать запрашиваемую арендную плату и цены на активы.

Офисные здания могут быть отнесены к классу A, классу B или классу C.Кроме того, инвестиционные, институциональные и спекулятивные – это три обозначения, используемые при сравнении офисных зданий на нескольких столичных рынках.

В отличие от финансовых показателей, таких как ставки капитализации и рентабельность инвестиций, классификация офисного здания довольно субъективна и является скорее искусством, чем наука. Хотя пошагового руководства по классификации офисных зданий не существует, существуют общепринятые рекомендации.

Классы офисных зданий

Класс, к которому относится офисное здание, варьируется от рынка к рынку, и даже от субрынков и районов в пределах тот же район метро.

Хотя классы офисных зданий имеют свои ограничения, обозначения полезны при правильном применении. Международная ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA) уже более 100 лет устанавливает стандарты измерения зданий. BOMA предлагает три городских базовых определения для офисных зданий:

.
Класс А

Это престижные здания, недавно построенные или отремонтирован. У них арендная плата выше среднего по рынку для лучших офисных пользователей.Они имеют высококачественную отделку, современные системы, легкодоступные места. Они также, вероятно, хорошо известны на соответствующем субрынке или рынок.

здания класса А+, иногда называемые «трофеями», здания, которые часто определяют горизонт своих городов. Этот классификация зарезервирована для самых знаковых зданий на рынке.

Особенности, которые отличают офисные здания классов A и A+ от остальные включают значительный размер для площади, лучших арендаторов с высокой заполняемость и выдающиеся удобства на территории, такие как услуги консьержа, зеленая зона и рестораны.

Класс В

Эти здания довольно хороши со средней рыночной арендной платой. для области. Стандартная отделка от средней до выше средней, а системы ухоженный и адекватный. Однако офисные здания класса B не выдерживают конкуренции. класса А по той же цене.

Офисные здания класса B обычно имеют возраст от 10 до 20 лет и иметь системы и отделку, которые находятся в надлежащем состоянии, но могут быть устаревшими или неоптимальный. Эти объекты привлекают широкий круг арендаторов и предлагают справедливая стоимость для рынка.

Класс С

Эти здания предлагают арендаторам функциональные площади по арендной ставке, ниже средних по рынку. Офисные здания класса С, как правило, малоэтажные. им больше 20 лет, и часто им не хватает современных удобств, таких как вестибюль или центральное ОВК.

Кроме того, свойства класса C часто менее желательны. места и могут плохо поддерживаться из-за устаревших планов этажей. Эти свойства могут быть хорошим выбором для арендатора без излишеств, ищущего экономичный офисное помещение в аренду.

Как классифицировать офисную недвижимость

Одна из самых больших проблем офисного здания классификации заключается в том, что не существует установленного стандарта. Например, класс А. недвижимость на таком рынке, как Нэшвилл, может считаться классом B на Манхэттене.

Кроме того, поскольку занятия по офисному строительству могут быть субъективны и варьируются от места к месту, BOMA не рекомендует публиковать классификацию Рейтинги отдельных объектов. Однако брокеры по коммерческой недвижимости все еще нужен способ сравнить офисные здания друг с другом.

Некоторые специфические характеристики здания офисные маклеры и использование инвесторами может включать:

  • Расположение на определенных офисных субрынках
  • Городские и пригородные рынки
  • Доступ к автомагистралям и общественному транспорту
  • Удобства на территории и поблизости, такие как рестораны, банки и оздоровительные клубы
  • Парковка на территории или за ее пределами
  • Первоначальная дата строительства
  • Размер собственности
  • Дата любых крупных улучшений или обновлений
  • Сертификация LEED
  • Удобства в вестибюле и местах общего пользования, например Почта коллекторы, детские сады и фуд-корты
  • Инфраструктура охраны и безопасности
  • Резервное электроснабжение
  • Лифтовые системы, включая количество лифты и их вместимость
  • Центральные или независимые системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
  • Высота потолков
  • Коэффициент нагрузки, который сравнивает количество полезной площади в сдаваемую в аренду площадь

Международная классификация зданий

В дополнение к строительному классу BOMA также предлагает три международные базовые определения. Они могут быть использованы инвесторами и коммерческими брокеров по недвижимости (CRE) при сравнении объектов недвижимости среди нескольких столичных рынки.

Инвестиции

Инвестиционная недвижимость расположена на престижных городских рынках с ультрасовременным строительством и оборудованием, а также с качественными арендаторами и управлением зданиями. Они также предлагают арендаторам широкий спектр удобств высокого уровня. Офисные здания инвестиционного класса часто называют в честь одного ведущего арендатора или конкретного места, например, One World Trade Center или MetLife Building.

Институциональный

Институциональные классификации применяются к крупным объектам недвижимости с хороший дизайн и строительство и стабильная база арендаторов. Они могут располагаться в обоих городских и пригородных районах, и иметь достаточный размер и рост, что делает офисное здание, привлекательное для крупных национальных или международных инвесторов.

Спекулятивный

Спекулятивные здания, как правило, большие, хотя требования к размеру могут быть ниже на ведущих офисных рынках.Кроме того, они обычно заняты несколькими арендаторами и соответствуют популярным правилам проектирования во время строительства с упором на функциональность, а не на эстетику или имидж конкретного арендатора.

Субъективность: название игры

Поскольку общеотраслевых стандартов для классов офисных зданий не существует, важно использовать классификации только для сравнения зданий в одном районе или на одном рынке. Например, возраст, местоположение, инфраструктура, удобства и качество арендаторов являются одними из основных критериев, используемых в классах офисных зданий.

Следующая статья

В четырех калифорнийских городах самая высокая доля арендаторов старше 60 лет в 30 крупнейших городах США

Краудфандинг и инвестирование в недвижимость

Что такое недвижимость класса A, класса B или класса C?

Обычный вопрос, который мы получаем от наших инвесторов, заключается в том, что означает недвижимость, продаваемая как класс A, класс B и класс C, и почему это имеет значение? Для начала инвесторы, кредиторы и брокеры разработали классификации недвижимости, чтобы упростить и быстро обсудить между собой качество и рейтинг недвижимости. Для инвесторов класс недвижимости является важным фактором, который следует учитывать, поскольку каждый класс представляет собой различный уровень риска и доходности. Инвесторы могут использовать эти различия в типах классов собственности, чтобы рассмотреть, как каждое имущество вписывается в их стратегию инвестирования, например, цели возврата и размер риска, который они готовы принять для получения этих доходов.

Каждая классификация недвижимости отражает разные риски и доходность, поскольку недвижимость классифицируется в соответствии с комбинацией географических и физических характеристик.Эти буквенные оценки присваиваются недвижимости после рассмотрения комбинации таких факторов, как возраст собственности, местоположение собственности, уровень дохода арендатора, перспективы роста, оценка, удобства и доход от аренды. Точной формулы, по которой свойства распределяются по классам, не существует, но вот разбивка наиболее распространенных классов, A, B и C:

.

Класс А

Эти объекты представляют собой здания самого высокого качества на своем рынке и в своем районе. Как правило, это более новая недвижимость, построенная за последние 15 лет, с первоклассными удобствами, арендаторами с высоким доходом и низким уровнем вакантных площадей.Здания класса А хорошо расположены на рынке и, как правило, управляются профессионалами. Кроме того, они, как правило, требуют самую высокую арендную плату с минимальными проблемами отложенного обслуживания или без них.

Класс Б

Эти объекты недвижимости находятся на одну ступень ниже класса А и, как правило, старше, имеют арендаторов с более низким доходом и могут управляться или не управляться профессионалами. Доход от аренды обычно ниже, чем у класса А, и могут возникнуть некоторые проблемы с отложенным обслуживанием. В основном эти здания находятся в хорошем состоянии, и многие инвесторы рассматривают их как возможность для инвестиций с «добавленной стоимостью», поскольку свойства могут быть повышены до класса B+ или класса A за счет ремонта и улучшения мест общего пользования.Покупатели, как правило, могут приобретать эти объекты по более высокой ставке CAP, чем аналогичные объекты класса A, поскольку такие объекты считаются более рискованными, чем объекты класса A.

Класс С

Имуществу

класса C обычно более 20 лет, и оно расположено в нежелательных местах. Эти свойства, как правило, нуждаются в ремонте, например, обновлении инфраструктуры здания, чтобы привести ее в соответствие с современными требованиями. В результате здания класса C, как правило, имеют самые низкие арендные ставки на рынке с другими объектами класса A или класса B.Некоторым объектам класса C требуется значительный репост, чтобы получить стабильные денежные потоки для инвесторов.

Что это значит для инвесторов?

Инвесторам важно понимать, что каждый класс собственности представляет разный уровень риска и вознаграждения. Класс A предоставляет инвесторам большую безопасность, зная, что они инвестируют в недвижимость высшего уровня, с небольшими или вообще без нерешенных вопросов, требующих дальнейших капитальных затрат. Однако, несмотря на лучшие условия собственности, класс А может быть чувствительным во время рецессии, если люди с высоким доходом страдают от роста безработицы.

Недвижимость класса B и C, как правило, покупается и продается по более высоким ставкам CAP, чем класс A, поскольку инвесторам платят за дополнительный риск инвестирования в старую недвижимость с арендаторами с более низким доходом или недвижимость в районе с низким доходом. .

Выбор инвесторами класса недвижимости может иметь большое влияние на стабильность инвестиций с течением времени, а также на их рост. Для инвесторов, стремящихся сохранить капитал, класс А может быть правильным вложением.Для инвесторов, стремящихся к приросту капитала, классы B и C могут быть лучшими инвестициями для этого конкретного профиля риска.

Понимание 8 типов коммерческой недвижимости

Reonomy определяет коммерческую недвижимость как нечто большее, чем дом на одну семью.

Итак, что угодно, от дуплекса до самого большого здания в стране.

Хотя официальные классификации могут варьироваться от округа к округу, в целом коммерческую недвижимость можно разделить на восемь основных категорий.

Ниже мы рассмотрим восемь различных типов коммерческой недвижимости, рассматривая каждый из следующих:

Мы рассмотрим различные типы зданий, типы собственности и землепользования, а также пробежимся по некоторым примерам каждого класса активов.

Нажмите здесь, если хотите узнать о различных уровнях классов собственности в CRE.

1. Многоквартирный

Многоквартирные дома являются промежуточным звеном между жилой и коммерческой недвижимостью.

Несмотря на то, что они  могут служить в первую очередь в качестве жилья, основная цель этого типа недвижимости – инвестиции (занимаемые владельцем или нет).

Класс многоквартирных домов включает в себя все, от дуплекса до многоквартирного многоквартирного дома.

Дуплекс/Триплекс/Четверка

Дуплексы — это сдаваемые в аренду двухквартирные дома, триплексы — трехквартирные дома, а квадруплексы — четырехквартирные дома. Довольно просто.

Типы недвижимости с суффиксом «plex» встречаются практически на каждом рынке, но больше подходят для начинающих инвесторов и тех, кто хотел бы получать прибыль от собственного жилья (путем сдачи в аренду других единиц).

Многоквартирные дома, с другой стороны, обычно делятся на низкие, средние или высокие в зависимости от количества этажей.

Гарден Квартиры

Квартиры в пригородных садах начали появляться в 1960-х и 1970-х годах, когда молодые люди переезжали из городских центров в пригороды.

Квартиры с садом, как правило, 3-4 этажа, 50-400 квартир, без лифта и с наземной парковкой.

По сути, это совокупность малоэтажных многоквартирных домов на одном участке земли, из которых может быть общий двор или другое земельное пространство.

Квартиры средней этажности

Обычно это 5-12-этажные дома с количеством квартир от 30 до 110 и лифтом. Их часто строят в городских застройках.

Многоквартирные дома

Квартиры в высотных домах находятся на крупных рынках, обычно имеют более 100 квартир и управляются профессионалами.

Количество этажей менее явно для высотных зданий, но, как правило, как только вы превысите 10-12 этажей, большинство рынков будут рассматривать здание как высотное.

Когда высотное здание превышает 40 этажей и достигает определенной высоты, оно обычно считается небоскребом.

2. Офис

Как и многоквартирные дома, офисные здания также подразделяются на низкие, средние и высокие в зависимости от их размера.

Офисные здания классов A, B и C

Офисные здания обычно условно группируются в одну из трех категорий: Класс A , Класс B или Класс C .

Все эти классификации относительны и во многом зависят от контекста, т.е. расположение здания и состояние окружающего его рынка.

Здания класса А считаются лучшими из лучших с точки зрения конструкции и расположения.

Объекты класса B могут иметь высококачественную конструкцию, но менее желательное расположение.

Класс C — это те, которые могут быть довольно ветхими и в неблагоприятном месте.

Центральный деловой район (CBD)

Офисные здания, расположенные в центральном деловом районе (CBD), — это те, которые находятся в центре города.

В крупных городах, таких как Чикаго или Нью-Йорк, а также в некоторых городах среднего размера, таких как Орландо или Джексонвилл, эти здания будут включать высотные здания, расположенные в центре города.

Пригородные офисные здания

Эта классификация пригородных офисных помещений обычно включает здания средней этажности площадью 80 000–400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города.

Города также часто имеют пригородные офисные парки, которые объединяют несколько различных зданий средней этажности в кампусе.

3. Промышленный

Промышленные объекты также могут сильно различаться по размеру в зависимости от конкретных вариантов их использования.

Тяжелое производство

Эта категория промышленной собственности на самом деле является категорией специального использования, под которую попадает большинство крупных производителей.

Недвижимость такого типа сильно адаптирована под нужды конечного пользователя с помощью оборудования и обычно требует капитального ремонта для перепрофилирования под другого арендатора.

Светильник в сборе

Эти конструкции намного проще, чем тяжелые производственные свойства, и обычно их можно легко изменить.

Типичные области применения включают хранение, сборку продукции и офисные помещения.

Гибкий склад

Flex space — это промышленная недвижимость, которая может быть легко преобразована и обычно включает в себя как промышленные, так и офисные помещения.

Гибкое пространство

также можно рассматривать как многофункциональное, что мы обсудим более подробно ниже.

Склад сыпучих материалов

Эти объекты очень большие, обычно в диапазоне от 50 000 до 1 000 000 квадратных футов.

Часто эти объекты используются для регионального распространения продукции и требуют легкого доступа для грузовиков, въезжающих и выезжающих из системы автомагистралей.

4. Розничная торговля

Стрип / Торговый центр

Стриптиз-центры — это небольшие объекты розничной торговли, которые могут содержать или не содержать якорных арендаторов.

Якорный арендатор — это просто более крупный розничный арендатор, который обычно служит для привлечения клиентов в собственность.

Примерами якорных арендаторов являются Wal-Mart , Publix или Home Depot .

Типичные стриптиз-центры

состоят из небольших розничных магазинов, таких как китайских ресторанов , химчисток , маникюрных салонов и так далее.

Общественный торговый центр

Общественные торговые центры обычно имеют площадь от 150 000 до 350 000 квадратных футов.

Несколько ведущих занимают общественные центры, такие как продуктовые магазины и аптеки. Кроме того, обычно один или несколько ресторанов расположены в общественном торговом центре.

Блок питания

Центр питания обычно имеет несколько небольших встроенных розничных магазинов, но отличается наличием нескольких крупных розничных продавцов коробок, таких как Wal-Mart , Lowes , Staples , Best Buy и т. д.

Каждый крупный розничный продавец обычно занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов, и эти торговые центры обычно содержат несколько участков (см. ниже).

Региональный торговый центр

Торговые центры

варьируются от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов и, как правило, имеют несколько якорных арендаторов, таких как универмаги или крупные розничные магазины, такие как Barnes & Noble или Best Buy .

Отправленная посылка

Большинство крупных торговых центров содержат один или несколько участков земли, которые представляют собой земельные участки, отведенные для индивидуальных арендаторов, таких как рестораны быстрого питания или банки.

5. Гостиницы

Отели с полным спектром услуг

Отели с полным спектром услуг обычно расположены в центральных деловых районах или туристических зонах и включают такие известные флаги, как Four Seasons , Marriott или Ritz Carlton .

Отели с ограниченным обслуживанием

Отели с ограниченным набором услуг обычно представляют собой бутик-отели.

Эти отели меньше по размеру и обычно не предоставляют такие удобства, как обслуживание номеров, рестораны на территории или конференц-залы.

Отели длительного пребывания

В этих отелях большие комнаты, маленькие кухни, и они рассчитаны на людей, проживающих в них неделю и более.

6. Смешанное использование

Недвижимость смешанного использования, хотя и имеет свои особенности, может быть комбинацией любого из вышеупомянутых типов коммерческой недвижимости.

Наиболее распространенной формой многофункциональной недвижимости, особенно в городах, является торговая недвижимость/ресторан с офисами или жилыми помещениями наверху.

Подумайте о своем высотном здании в центре города, и есть большая вероятность, что актив считается многофункциональным.

Как правило, недвижимость смешанного назначения представляет собой комбинацию офисных, жилых/многоквартирных, торговых и/или промышленных объектов.

7. Земля

Новые поля / сельскохозяйственные угодья

Земля с нуля относится к незастроенным землям, таким как фермы или пастбища.

Внутри этого ведра также будут различные типы сельскохозяйственных угодий, такие как фруктовые сады, животноводческие фермы, ранчо и многое другое.

Насыпная земля

Засыпная земля расположена в городе, который уже был застроен , но сейчас пустует. Заполнение строго связано с развитием недвижимости в городских районах.

Земля Браунфилд

Браунфилды — это земельные участки, ранее использовавшиеся в промышленных или коммерческих целях, но теперь доступные для повторного использования.

Эти свойства, как правило, наносят ущерб окружающей среде или, по крайней мере, подозреваются в этом из-за предыдущего коммерческого использования.

8. Специальные

Вышеуказанные категории недвижимости охватывают основные виды коммерческой недвижимости.

Однако существует множество других типов недвижимости, которые можно было бы считать коммерческими, которые инвесторы строят и владеют.

Вот где в игру вступает идея собственности «специального назначения».Это более или менее разных классификаций CRE.

К объектам специального назначения относятся парки развлечений, боулинг, автостоянки, стадионы, театры, зоопарки и многое другое.

Несмотря на то, что профессионалам CRE необходимо многому научиться в отношении каждого типа активов с течением времени, иметь общее представление о различных типах коммерческой недвижимости — отличное место для начала.

Разница между классом A, классом B и классом C

Объекты коммерческой недвижимости (CRE) бывают всех форм, размеров, состояний и местоположений. Хотя это большое преимущество для инвесторов, ищущих разнообразные варианты, может быть сложно описать их с помощью общей методологии, позволяющей каждому человеку сравнивать одно имущество с другим. Для решения этой проблемы была разработана общая классификационная таксономия, которую можно использовать в качестве краткого описания состояния, местоположения и риска, связанного с данным объектом: типы объектов и классы зданий.

В FNRP мы ищем объекты розничной торговли класса B или класса C, чтобы использовать подход «добавочной стоимости».Если вы являетесь аккредитованным инвестором, желающим диверсифицировать свой инвестиционный портфель, нажмите здесь, чтобы узнать о наших сделках с коммерческой недвижимостью.

Типы недвижимости

Первое, что потенциальные инвесторы должны запомнить, это тип недвижимости. В целом существует четыре типа коммерческой недвижимости: офисная, промышленная, торговая и многоквартирная.

Офис 

Офисное пространство спроектировано с учетом уникальных потребностей ведения бизнеса.Здание может представлять собой высотное здание из стекла и стали, расположенное в «центральном деловом районе» большого города, такого как Нью-Йорк, или низкое или среднеэтажное здание, расположенное в пригородном офисном парке. Кроме того, пространство может быть общим, предназначенным для таких компаний, как бухгалтерские и юридические фирмы. Или он может быть разработан для удовлетворения уникальных потребностей арендаторов специализированного типа, таких как кабинет врача.

Инвесторы в офисные помещения получают выгоду от долгосрочной аренды и, как правило, низкой текучести арендаторов, поскольку переводить бизнес сложно и/или дорого.Но те же самые договоры аренды могут сопровождаться нечастым повышением арендной платы и дорогостоящими улучшениями для арендаторов, чтобы побудить компанию переехать.

Промышленная

Промышленная недвижимость характеризуется объектами «промышленного» назначения и может включать отдельные склады, логистические объекты или «гибкие» помещения.

Промышленные инвесторы получают выгоду от предсказуемого денежного потока, более низких операционных рисков, низких требований к капитальным затратам и в целом благоприятных характеристик спроса/предложения.Но промышленные помещения могут быть особенно уязвимы для экономических потрясений и могут иметь высокие первоначальные затраты из-за их больших физических площадей.

Торговая недвижимость 

Торговая недвижимость предназначена для арендаторов, которые работают непосредственно с потребительскими предприятиями, такими как магазины одежды или электроники. Классическими примерами торговой недвижимости являются торговые центры, торговые центры и отдельные банковские отделения.

Розничные инвесторы получают выгоду от высокой видимости и долгосрочной аренды.Но на финансовую устойчивость арендаторов может повлиять изменение рыночных вкусов, а интерьер торговой недвижимости часто строится для конкретной цели, что затрудняет и / или удорожает повторную аренду собственности без капитального ремонта.

Многоквартирный дом

Коммерческий многоквартирный дом — это дом, состоящий из пяти и более квартир.

Инвесторы в многоквартирные дома выигрывают от относительной стабильности во времена экономического кризиса, но они могут столкнуться с проблемами, связанными с высокой текучестью арендаторов, краткосрочной арендой и увеличением расходов на взыскание долгов.

Итак, первый способ категоризировать коммерческую недвижимость — это определить «тип», а также связанные с ней риски и выгоды. Следующим шагом является определение «класса».

Класс А 

Здания класса А – новейшие и самого высокого качества. Им, как правило, меньше десяти лет, и они обычно расположены в центральных деловых районах или рядом с ними и / или в наиболее привлекательных местах крупных городов (например, Нью-Йорк). Их расположение хорошо видно и имеет большое количество трафика как для транспортных средств, так и для пешеходов.

Недвижимость класса А отличается самой роскошной отделкой, новейшими технологиями и лучшим набором удобств.Например, офисное здание класса А может иметь мраморные полы, высокоскоростной доступ в Интернет и открытые террасы с фантастическим видом. Кроме того, он может быть очень энергоэффективным, о чем свидетельствует сертификат LEED.

Недвижимость класса А, как правило, находится в новом или близком к новому состоянии и не требует капитального ремонта. В результате они требуют самой высокой арендной платы и, как правило, доступны только для самых прибыльных компаний или лиц с самым высоким доходом.

При расчете за единицу или за квадратный фут они также имеют самые высокие цены реализации со ставками максимальной ставки, как правило, в диапазоне от 4% до 5%.

Недвижимость класса А считается объектом с наименьшим риском для инвестиций благодаря своему физическому состоянию и стабильному денежному потоку, поддерживаемому их высокодоходной базой арендаторов. Но они также имеют ограниченный потенциал роста и, как правило, привлекают инвесторов с «денежным потоком», которые отдают предпочтение стабильному доходу, а не росту цен.

Класс B

Здания класса B находятся в хорошем состоянии, но могут быть немного устаревшими и нуждаются в небольшом ремонте. Им обычно от 10 до 20 лет, и обычно они расположены на хороших, но не на лучших рынках.

Недвижимость класса B имеет среднюю отделку, которая может быть немного устаревшей. Например, в многоквартирном доме класса В могут быть плиточные полы, ламинированные столешницы, ковры в спальнях. и немного устаревший фитнес-центр.

Объекты класса B, как правило, находятся в хорошем состоянии с полностью функционирующими механическими системами и системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, но могут нуждаться в небольшом ремонте или модернизации. Здания класса B имеют более низкую арендную плату, чем класс A, и обычно находятся в пределах досягаемости для малого и среднего бизнеса и лиц со средним доходом.

В расчете на единицу или квадратный фут цены продажи ниже, чем у объектов класса А, а прибыль состоит из повышения цены и дохода.

Класс C

Здания класса C являются старыми, устаревшими и нуждаются в умеренном или значительном ремонте. Им от 20 до 30 лет, и они, как правило, расположены в менее привлекательных районах, вдали от крупных автомагистралей, торговых районов, центров занятости и общественного транспорта.

Объекты класса C имеют устаревшую отделку, которую, вероятно, необходимо заменить, поскольку она либо устарела, либо не функционирует. Они находятся в удовлетворительном состоянии и, вероятно, требуют ремонта или модернизации механических систем, таких как крыши, парковки, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или сантехника. Здания класса C имеют более низкую арендную плату, чем класс B, и, как правило, находятся в пределах досягаемости для небольших компаний и почасовых рабочих.

В пересчете на квадратный фут или за единицу здания класса C дешевле, чем класса B, но они сопряжены с повышенным уровнем риска из-за требуемых капитальных вложений и уязвимости источников дохода арендаторов.Тем не менее, они часто представляют привлекательную возможность для инвесторов с повышенной устойчивостью к риску и операционным опытом для реализации программы модернизации.

Почему классификация имеет значение

Просто тип недвижимости и класс здания имеют значение, потому что они могут быстро предоставить потенциальному инвестору значительный объем информации и способ оценить соотношение риска и доходности. Хотя классификации могут быть несколько субъективными, они общепонятны в отрасли и широко используются.

Кроме того, тип собственности и буквенная классификация могут предоставить инвесторам ценный инструмент для фильтрации потенциальных возможностей. Например, инвестор может сказать брокеру, что он хочет видеть только промышленные объекты класса B. Эта информация о классе здания позволяет брокеру выполнять целевой поиск от имени своего клиента и сужать варианты до тех, которые наиболее точно соответствуют критериям инвесторов.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих в стране компаний, занимающихся частными инвестициями в коммерческую недвижимость. Сосредоточившись на поиске мультиарендных активов мирового класса, стоимость которых значительно ниже внутренней стоимости, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, одновременно создавая сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.

In В наших инвестиционных программах мы склонны использовать подход «добавочной стоимости», что означает, что мы обычно ищем объекты розничной торговли класса B или класса C, которые мы можем приобрести по хорошей цене. После покупки мы реализуем программу модернизации, которая включает ремонт фасада, свежую краску, новые парковки и инсорсинг всей деятельности по управлению недвижимостью.

Если вы только начинаете или ищете способы диверсифицировать свой портфель, мы здесь, чтобы помочь. Если вы хотите узнать больше о наших возможностях для инвестиций в розничную торговлю на среднем рынке, свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или по электронной почте [email protected]

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.