Налог на сдачу квартиры в аренду на 2019 год: Налог на сдачу квартиры: полная инструкция по оплате

Содержание

СМИ: россиян, сдающих квартиры туристам, обяжут платить налоги

Владельцев туристической недвижимости поставят на учёт и обяжут платить налоги. ФАС поддержала создание единого федерального реестра туристского жилья и введение для его собственников уникального идентификационного номера. Об этом сообщила газета «Известия» со ссылкой на письмо ведомства в «Опору России», попросившую рассмотреть соответствующий законопроект. 

Законопроект депутата Госдумы Вячеслава Фетисова о легализации туристского жилья, то есть квартир, апартаментов, домов и иных средств размещения, которые сдаются путешественникам на короткий срок, был разработан ещё в 2019 году. Согласно документу, собственники жилья получат на муниципальном уровне индивидуальный регистрационный номер, который будет занесён в единый федеральный реестр и в обязательном порядке начнёт фигурировать во всех объявлениях о сдаче в аренду. Одновременно владельцев такой недвижимости зарегистрируют как операторов туристического сбора и они будут платить налог в размере 4%.

 По словам депутата, документ может быть принят уже в весеннюю сессию.

ФАС концептуально поддерживает идею об установлении понятия «туристского жилья» (ответ ФАС есть в распоряжении «Известий»), а также урегулирования правил и условий его предоставления, которые лежат в основе законопроекта, говорится в письме службы в «Опору России», пишет газета. При этом целесообразно учесть следующие моменты:

— определение «туристского жилья» должно быть прописано таким образом, чтобы под него не попала недвижимость, которая сдаётся в долгосрочную аренду;

— правила формирования и ведения единого федерального реестра туристского жилья (а именно, объём и состав вносимых сведений, условия включения и исключения данных) должны быть определены заранее;

— при дальнейшей доработке законопроекта целесообразно установить так называемый переходный период, в течение которого собственники туристского жилья будут вправе осуществлять деятельность без включения в реестр, так как он ещё не создан и не введён в эксплуатацию.

Читайте также:

• Штрафы за сдачу квартир в обход налогов могут увести рынок аренды в тень • Минстрой предлагает всем сдающим жилье регистрироваться на едином портале

Ранее законопроект получил поддержку Роспотребнадзора, пишет газета. В письме к «Опоре России» (есть в распоряжении «Известий») глава службы Анна Попова заявила, что концептуально согласна с идеей документа и предложила добавить в КоАП новый состав административного правонарушения, предполагающий предоставление туристического жилья без идентификационного номера.

Позитивно оценили законопроект и в Ростуризме, отмечают «Известия». Глава агентства Зарина Догузова в отзыве, направленном в «Опору России» (также есть у «Известий») сообщила, что Ростуризм поддерживает документ, но с замечаниями. В частности, надо доработать законопроект таким образом, чтобы он не давал возможность обойти действующий запрет на гостиничный бизнес в многоквартирных домах.

О том, что концептуально поддерживают документ, бизнес-объединению заявляли и в Минэкономразвития.

как платить, как не платить

Налог при сдаче квартиры в 2019 году обязаны выплачивать все арендодатели. Такая же ситуация будет сохраняться и в 2020 году. Уклонение от уплаты налогов на доходы — противозаконно. При выявлении факта сокрытия полученной прибыли дело может дойти до уголовной ответственности. Бробанк выяснил, какой налог за сдачу квартиры в аренду 2019-2020 гг. предусмотрен в РФ и как его правильно внести.

Как оформить сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

Заключение договора

Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

  1. Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
  2. Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
  3. Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
  4. Дата и место подписания документа.
  5. Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
  6. Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.

Дополнительные нюансы

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Способ Описание
Платежи наличными Оформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны.
В безналичном виде на расчетный счет При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение.

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

Какие налоги в РФ за аренду жилья

Сдача недвижимости в аренду считается источником пассивного дохода. При этом не имеет значения, арендодатель — физическое или юридическое лицо. По Налоговому Кодексу РФ арендодатели обязаны выплачивать налоги.

Если квартиру сдает в аренду юридическая компания, то возможны несколько исходов:

  • по общей системе расчета налогов платежи определяют как ежемесячный доход, который увеличивает налогооблагаемую базу;
  • по упрощенной системе арендную плату расценивают как официальный доход, но оплата налогов происходит в зависимости от налоговой базы.

Если жилплощадь в аренду передает ее собственник — частное лицо, то он обязан выплачивать подоходный налог в размере 13%. Когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%.

В апреле 2019 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2019 года.

Последствия для физических лиц

Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

Как правильно платить налоги

Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года. Доход за 2019 год декларируют до указанной даты 2020 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме. Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:

  1. Ксерокопия соглашения об аренде.
  2. Декларация 3-НДФЛ.
  3. Гражданство РФ или другой страны.
  4. Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
  5. Подтверждение от банка о выплате средств квартиросъемщиком. Если оплата производится наличными, предоставляется расписка.

Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.

Как не платить за аренду недвижимости

У арендодателя есть возможность передавать собственность внаем квартиросъемщику и не платить с дохода налог. Такой способ интересен тем, кто не заключает соглашение и не регистрирует заработную плату. Но при таком способе можно навлечь на себя большие проблемы. Уклонение от уплаты налогов — серьезное правонарушение. Таких лиц привлекают даже к уголовной ответственности.

Существует несколько вариантов относительно «легального» освобождения от выплат подоходного налога:

  1. Соглашение о безвозмездном использовании жилья. То есть в договоре указывают, что арендатор будет пользоваться квартирой бесплатно. Но по факту квартиросъемщики платят собственнику в обход законодательства.
  2. Уничтожение старого договора и заключение нового в период с января по апрель, когда приходит период подавать декларацию.
  3. Подписание договора об аренде на срок, который не превышает 11 месяцев. Если в договоре указывают более длительный период, то платить налоги все же придется.
  4. Отсутствие соглашения. При таком варианте возрастают риски, но его до сих пор используют собственники жилья.

Оптимальный вариант освобождения от оплаты подоходного налога — заключение договора на 11 месяцев. В таком случае сдача в аренду считается правомерной. Но во избежание рисков, лучше оформить сдачу жилья официально.

3.5 / 5 ( 4 голоса )

Об авторе

Клавдия Трескова – эксперт в области финансовой грамотности и инвестиций. Образование высшее экономическое. Опыт работы в банке – более 15 лет. Регулярно повышает квалификацию и проходит курсы по финансам и инвестициям, что подтверждено сертификатами Банка России, Ассоциации Развития Финансовой Грамотности, Нетологии и других образовательных платформ. Сотрудничает со Сравни.ру, Тинькофф Инвестиции, ГПБ Инвестиции и другими финансовыми изданиями. [email protected]

Эта статья полезная?

ДаНет

Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам на почту [email protected]

Комментарии: 8

Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил предпринимателю налог по УСН, поскольку счел, что им при сдаче жилых помещений в аренду неправомерно в качестве налогооблагаемого дохода не была учтена сумма компенсации стоимости коммунальных услуг, полученная от арендатора. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что во взаимоотношениях между ресурсоснабжающей организацией и арендатором он выступает в качестве посредника, указав, что имеющееся в договоре между налогоплательщиком и арендатором условие о возможности арендатора самому заключить договор с ресурсоснабжающей организацией само по себе не свидетельствует об осуществлении налогоплательщиком деятельности во взаимоотношениях с данной организацией в качестве посредника или агента. Квалифицируя оплату стоимости коммунальных услуг в качестве переменной части арендной платы, суд указал, что исходя из анализа подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества не входит в перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по УСН.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как облагаются НДФЛ доходы от сдачи жилья (квартиры) внаем (в аренду)?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022)В правоприменительной практике существует подход, согласно которому физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и не зарегистрированные в качестве ИП, при определении налоговой базы по НДФЛ имеют право на профессиональный налоговый вычет в виде фактический понесенных при сдаче жилья в аренду расходов. Он применяется, в частности, при доначислении налоговым органом НДФЛ физическому лицу, не представившему декларацию по доходам от сдачи жилья в аренду и не уплатившему налог самостоятельно (п. 7 Обзора, направленного Письмом ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/[email protected]). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как физическому лицу исчислить и уплатить НДФЛ с доходов по договору найма (аренды) имущества?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022)В правоприменительной практике существует подход, согласно которому физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и не зарегистрированные в качестве ИП, при определении налоговой базы по НДФЛ имеют право на профессиональный налоговый вычет в виде фактических понесенных при сдаче жилья в аренду расходов. Он применяется, в частности, при доначислении налоговым органом НДФЛ физическому лицу, не представившему декларацию по доходам от сдачи жилья в аренду и не уплатившему налог самостоятельно (п. 7 Обзора, направленного Письмом ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/[email protected]).

Нормативные акты: Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги

НТД объясняет: как правильно платить налоги с арендной платы за квартиру?

Поскольку скоро начнется период подачи деклараций о доходах, то при помощи примеров мы объясним, каким образом следует декларировать доход от аренды и платить с него налоги.

Прежде всего, в любом случае следует декларировать доход от аренды в декларации о доходах физического лица и указывать полученную за аренду сумму за весь год. В состав дохода от аренды не входят затраты арендатора, связанные с благоустройством квартиры или дома, например, если арендатор оплачивает уборку снега. Также в состав дохода от аренды не входят платежи по кредиту, взятому для приобретения сдаваемой в аренду недвижимости, или налог на землю. Даже если арендатор платит платежи по кредиту или налог на землю за владельца квартиры, они не входят в состав дохода от аренды.  

Важно, что для покрытия расходов, связанных с арендой недвижимости, владелец недвижимости может списывать с дохода от аренды жилого помещения 20 процентов. Для этого не нужно отдельно предъявлять расходные документы, отчисление в размере 20 процентов осуществляется автоматически в момент декларирования дохода от аренды.

Если частное лицо оказывает услугу размещения через AirBnb или booking.com не в качестве предпринимателя, следует отображать полученный доход в декларации о доходах физического лица, и расходы, в т.ч. плату за услуги, списывать нельзя.

Если выяснится, что лицо не задекларировало доход, Налогово-таможенный департамент попросит исправить декларацию о доходах физического лица или при необходимости в решении о налогах будет назначена подлежащая выплате сумма налога. Помимо суммы налога, лицо также должно будет заплатить процент по налогу, и налоговый управляющий имеет право наказать налогоплательщика штрафом в размере до 1200 евро.

Также следует учитывать тот факт, что НТД может в течение трех лет задним числом требовать исправления декларации или своим решением назначить уплату налога в течение пяти лет. Если сумму налога невозможно сразу же заплатить в полном объеме, ее можно рассрочить и выплачивать на основании платежного графика. Ходатайствовать о рассрочке очень просто – это можно сделать в онлайн-среде e-maksuamet.

Ниже приводим несколько примеров различных случаев, с которыми сталкивался Налогово-таможенный департамент.

Пример 1:

3 года назад Тоомас получил в наследство квартиру. Налоговый управляющий обратился к Тоомасу, чтобы выяснить как он использовал квартиру. Тоомас объяснил, что квартира стоит пустой, т.к. он еще не решил, что с ней сделать. В качестве подтверждения Тоомас предъявил коммунальные счета и счета за электричество, в которых отсутствовало потребление воды и электричества. Это стало подтверждением того факта, что Тоомас не получает доход от аренды и соответсвенно доход от аренды не подлежит декларированию в декларации о доходах физического лица.

Пример 2:

Помимо непосредственно места жительства, у Пирет есть еще две квартиры. Она не декларировала доход от аренды в декларации о доходах физического лица. Налоговый управляющий обратился к Пирет и попросил ее объяснить, каким образом она использует квартиры. Также из предоставленной Пирет выписки с банковских счетов было видно, что начиная с 2018 года она сдавала квартиры в аренду. Следовательно, она должна была внести исправления в декларацию о доходах за 2018 и 2019 гг. Также Пирет придется заплатить процент, т.к. срок подачи деклараций о доходах за 2018 и 2019 гг. истек.

Пример 3:

Мати живет в Таллинне, однако в целях инвестирования он приобрел две квартиры в Тарту. Поскольку дочь Мати учится в Тартуском Университете, она использует одну квартиру во время учебы, а вторая квартира продается, и в ней никто не живет.  Мати предоставил налоговому управляющему счета за коммунальные услуги за первую квартиру, документы, подтверждающие оплату, и договор об услугах связи, на основании чего стало ясно, что квартирой пользуется дочь Мати. Относительно второй квартиры Мати предоставил объявление о продаже и счета за коммунальные услуги, в которых потребление воды и электричества практически отсутствовало. Таким образом, Мати повел себя правильно, и ему не нужно декларировать доход от аренды.

Пример 4:

Помимо непосредственно места жительства, у Тийны есть еще четыре квартиры. Тийна объяснила налоговому управляющему, что в двух квартирах живут ее совершеннолетние дети, в третьей квартире живет ее мать, а в четвертой квартире, которая находится на Сааремаа, она проводит время с семьей. Тийна представила выписку со своего банковского счета за целый год, в которой были отображены суммы, выплаченные по коммунальным счетам за квартиру на Сааремаа и квартиру, которой пользуется ее мать. Мать Тийны и ее совершеннолетние дети, согласно регистру народонаселения, прописаны в квартирах, которые принадлежат Тийне.  Из выписки с банковского счета видно, что Тийна не получала доход от аренды. Таким образом, Тийне не нужно декларировать доход от аренды.

Пример 5:

Помимо непосредственно места жительства, Таави принадлежит еще шесть квартир. Сначала Таави заверил налогового управляющего, что он не получал дохода от аренды и предоставил выписку с банковского счета за год. На счет осуществлялись взносы наличными в крупных размерах, в то же время у Таави не было места работы и отсутствовал доход. Налоговой управляющий побеседовал с Таави, и Таави признался в том, что действительно получает доход от аренды за сдачу в аренду шести квартир, и это и есть его доход. Таави необходимо предоставить декларации о доходах физического лица задним числом и задекларировать доход от аренды. Помимо дохода от аренды, также необходимо заплатить проценты.

Если Вы продали недвижимость или сдавали ее в аренду, и Вы не уверены в том, нужно ли декларировать полученный доход, то Вы можете получить необходимую информацию на нашей домашней странице или связаться с нами по телефону и мы отдельно обсудим Ваш случай.

Делаем ВМЕСТЕ! — Кто должен платить 10-процентный налог на наем и аренду?

Информация о материале
Категория: Законы
Опубликовано: 16.11.2019, 08:12

В 2013 году налоги заплатили 3225 жителей Латвии, сдающих жилье, в этом году о себе заявили уже более  38000

Очень непросто мотивировать владельцев домов и квартир платить налоги с доходов, полученных от сдачи недвижимости в наем. С целью облегчить уплату в Латвии введен облегченный подоходный налог на такую хозяйственную деятельность в размере 10%. Уплатить налог просто, но до сих пор не все жители разобрались в нюансах его начисления. Специалисты Службы госдоходов (СГД) выступили на портале lvportals.lv и ответили на самые частые вопросы.

Хозяйственная деятельность, не подлежащая регистрации

Если владелец собственности, получая доходы от аренды или найма, не несет связанных с хозяйственной деятельностью убытков или же эти убытки несущественны, то он (физическое лицо) имеет право не регистрировать хозяйственную деятельность. Однако он в течение пяти дней обязан сообщить СГД о заключении договора с арендаторами и подать в службу копию этого договора. На основании договора СГД регистрирует доход владельца жилья на основании двенадцатой части 11 статьи Закона о подоходном налоге с населения.

К доходу, который хозяин получает от нанимателей, применяется подоходный налог по ставке 10%. К доходу от такой хозяйственной деятельности не применяют необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы.

В 2013 году, по сведениям lvportals.lv, о намерении платить такой налог без регистрации хозяйственной деятельности заявили 3225 физических лиц. Через шесть с половиной лет, по состоянию на 15 октября, были зарегистрированы уже почти 40 тысяч таких владельцев недвижимости. Об этом сообщила представитель СГД Кристина Аугсткалне-Яунберзиня. Получается, что количество плательщиков такого налога за шесть с половиной лет выросло в 12 раз.

Что такое аренда, а что такое наем?

Владельцу недвижимости важно понимать терминологию, которая используется СГД. Специалисты ведомства поясняют, что определение аренды и найма можно найти в Гражданском законе. Наем или аренда – это договор, согласно которому одна сторона присваивает или обещает второй право пользоваться какой-нибудь вещью за плату. Нанимателями могут быть частные лица, а арендаторами – юридические. От того, с кем заключен договор – с физическим или юридическим лицом – зависит и порядок оплаты налога. Сдавая собственность физическому лицу, налог оплачивает сам собственник – его подсчитывают сразу за календарный год при подаче декларации о доходах. Подсчитанный налог нужно уплатить в бюджет в порядке, определенном законом. В свою очередь, при сдаче собственности в аренду юридическому лицу налог в бюджет должен вносить сам арендатор.

В каких случаях нельзя выбрать 10-процентную ставку?

Вы не сможете платить налог по 10-процентной ставке со сдачи одного объекта в наем, если вам принадлежат несколько объектов и налог со сдачи какого-нибудь другого объекта вы оплачиваете по другому налоговому режиму.

С какой суммы надо платить 10-процентный налог?

Закон определяет, что налогоплательщик (то есть получатель дохода) должен знать только две вещи:

10-процентный необходимо оплачивать с дохода (платы за наем)ю Если наймодатель сам оплачивает налог на недвижимость (ННН), то сумму налога на недвижимость он может отнять от дохода, облагаемого подоходным 10-процентным налогом.

Но как быть, если ННН оплачивает наниматель? Как поясняют в СГД, подоходный налог по 10-процентной ставке оплачивается со всех доходов, которые наймодатель получает от нанимателя за сдачу жилья в наем. Если ННН оплачивает сам наниматель, то наймодатель не может отнять сумму ННН от дохода, облагаемого 10-процентным подоходным налогом.

Пример. Физическое лицо сдает квартиру за 250 евро в месяц, то есть в год получает 3000 евро. Владелец сам платит налог на недвижимость – 70 евро в год. В таком случае он должен заплатить государству только 293 евро подоходного налога (3000 – 70 x 10%).

Облагаются ли налогом коммунальные платежи?

В договоре найма можно предусмотреть, положение по которому наниматель будет самостоятельно оплачивать счета за коммунальные услуги и обслуживание. Если наниматель расплачивается сам, то эта плата не считается доходом наймодателя.

В свою очередь, если наймодатель получает от нанимателя и плату за наем, и плату за коммунальные услуги и обслуживание, то все эти деньги считаются его доходом и облагаются 10-процентным налогом.

Как информировать СГД о договоре найма или аренды?

Сообщить СГД о незарегистрированной хозяйственной деятельности можно в системе электронного декларирования https://eds.vid.gov.lv. В разделе Dokumenti необходимо выбрать подраздел No veidlapas, затем Nodokļu maksātāja pamatdarbības veida un reģistrācijas datu izmaiņu veidlapas, затем Nodokļu maksātāja (Fiziskas personas) reģistrācija и заполнить раздел Paziņotā saimnieciskā darbība. Также придется приложить заключенные договора найма или аренды.

Нужно ли каждый год сообщать о договоре найма?

Договор найма может быть заключен на определенный срок, а может быть и бессрочным. Предположим, что договор заключен в 2017 году на один год и подан в СГД. В этом году хозяин квартиры уже заплатил налоги за 2018 год. Но в договоре сказано, что он автоматически продлевается до тех пор, пока одна из сторон его не отзовет или не предложит пересмотреть. Так что же делать собственнику квартиры, должен ли он снова сообщать СГД, если наниматель уже платит ему за наем жилища в 2019 году без заключения нового договора, в рамках автоматического продления старого соглашения?

Специалисты СГД отвечают: если при регистрации хозяйственной деятельности в системе электронного декларирования не указали окончания ее срока, то подавать договор заново нет нужды.

Нужно регистрировать и краткосрочные договора с туристами

В правилах № 537 «Правила о регистрации налогоплательщиков в СГД» говорится, что лица, которые в соответствии с нормативными актами о подоходном налоге с населения могут не регистрироваться в СГД в качестве плательщиков этого налога и которые сообщили СГД о своей хозяйственной деятельности, обязаны подавать службе копию каждого договора о найме или аренде объекта недвижимости.

Таким образом, каждый житель Латвии, который использовал свои права не регистрировать хозяйственную деятельности при сдаче своей недвижимости в наем, обязан сообщать СГД даже о краткосрочных договорах найма (например, если вы сдаете дом или квартиру посуточно).

Влияет ли доход от найма или аренды недвижимости на дифференцированный минимум доходов?

Да, при определении размера диференцированного минимума доходов для каждого налогоплательщика СГД принимает во внимание все годовые доходы такого человека, в том числе доходы, которые облагаются налогом по пониженной 10-процентной ставке.

Засчитывают ли доходы от найма или аренды недвижимости в годовой доход, к которому применяется прогрессивная ставка подоходного налога?

Физические лица, которые используют право не регистрировать хозяйственную деятельность при сдаче недвижимости в наем, должны знать: годовой доход, к которому применяется 10-процентная ставка налога, не засчитывается в годовые доходы, к которым применяется прогрессивная налоговая ставка в размере 20, 30 и 31,4%.

Какие документы необходимы, если наниматель платит на квартиру наличными?

Получая плату за сделку наличными, наймодатель по требованию нанимателя должен подтвердить сделку при помощи квитанции, зарегистрированной в СГД. Такой порядок предусмотрен правилами Кабинета министров №96.

В свою очередь, если наниматель не требует чека, то и наймодателю об этом не нужно беспокоиться.

Как и кому нужно платить 10-процентный налог

Если вы сдаете квартиру юридическому лицу или физическому лицу, которое ведет зарегистрированную хозяйственную деятельность, то сам наниматель и должен удерживать подоходный налог с платы и перечислять его в бюджет. В таком случае хозяин квартиры не должен заполнять декларацию, ведь налог уже уплачен.

Но предположим, что наймодатель сам заплатил налог на недвижимость и теперь хочет снизить размер облагаемого дохода. В таком случае он должен подать годовую декларацию о доходах, к которой присоединяет документы, подтверждающие оплату налога на недвижимость. Если после проверки декларации сумма начисленного подоходного налога окажется меньше, чем налог, уплаченный авансом, то СГД в течение трех месяцев со дня подачи декларации вернет вам переплату.

Если квартиру снимает физическое лицо, которое не ведет хозяйственной деятельности, то налог должен платить наймодатель. Для этого придется подать декларацию о доходах за прошлый год. Если ваши доходы не превышают 62 800 евро, то декларацию нужно подать с 1 марта по 1 июня. Подоходный налог за прошлый год должен быть уплачен до 16 июня. Если подоходный налог превышает 640 евро, его можно оплатить в три приема – до 16 июня, 16 июля и 16 августа.

Когда и кто должен платить НДС?

Услуги, предоставляемые за плату в рамках хозяйственной деятельности, являются сделкой, которая облагается налогом на добавленную стоимость (НДС).

Применение НДС к услугам зависит от того, сдаете вы недвижимость в наем или в аренду. В стоимость услуги при этом будут включены все

Лицо, которое сдает квартиру в аренду, должно регистрироваться в регистре плательщиков НДС, если его доход от этой деятельности в течение 12 месяцев превысил 40000 евро.

Если лицо сдает квартиру в наем, то сделка не облагается НДС даже в том случае, если доход нанимателя от этого вида деятельности за последние 12 месяцев превысил 40000 евро.

Жертвы соседского доноса. Когда прикроют нелегальную аренду жилья

МОСКВА, 14 янв – ПРАЙМ, Валерия Княгинина. Планируемое властями усиление контроля над рынком аренды жилья вряд ли выведет съемные «квадраты» из тени. До тех пор, пока не появится эффективных способов отслеживать доходы тех, кто сдает жилье неофициально, пополнения казны не произойдет, уверены опрошенные «Прайм» эксперты. 

В России хотят ужесточить контроль за арендой квартир

БЕСПОЛЕЗНОСТЬ ДЕЯНИЯ

Минстрой готовит законопроект, который позволит создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. По плану документ должны внести в Госдуму до конца года. Он подразумевает создание цифровой системы учета договоров о найме жилья, которую впоследствии свяжут с системами федеральной налоговой службы.  

Как пояснил замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин, это позволит упростить процесс начисления и уплаты налогов для собственника и поможет вывести арендное жилье из «серой зоны», что даст рост налоговых поступлений.

Однако взять под контроль рынок аренды жилья, который работал без регулирования более 30 лет, одномоментно не получится. Даже если Минстрой каким-то образом продвинет свою законодательную инициативу, ведомства не смогут отслеживать ее исполнение, поясняет генеральный директор юридической компании Urvista Алексей Петропольский.

Юристы рассказали, кому нельзя сдавать квартиру в аренду

«С учетом того, что по закону обычные граждане не обязаны декларировать свои доходы, они могут написать все, что угодно — дарение, отдача долга и тому подобное», — отмечает эксперт. За сокрытие правды в данном случае никакой ответственности не будет. 

КТО ЗДЕСЬ ЖИВЕТ?

К тому же, совершенно непонятно, как конкретно будет проверяться факт сдачи квартиры в аренду. Предположим, у человека в собственности три квартиры. Он может жить одновременно в одной или двух из них – возможно, вторая ближе к работе. Скажет ли он, что сдает третью, рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.  

«Сегодня самый эффективный способ проверки серого жилья – это жалоба соседей участковому. А участковый уже по факту проверки, банального выхода на квартиру с вопросом «Кто здесь живет?» выявляет тех, кто сдает квартиры», — говорит Петропольский.

Однако такой ручной способ проверки позволяет выявить не более 10% тех, кто сдает квартиру незаконно, добавляет он. Учитывая объёмы арендного жилья, которые сегодня находится в тени, это ничтожно мало.

НЕ ВРЕМЯ НАКАЗЫВАТЬ 

Сегодня рынок съемного жилья регулируется договорными отношениями между арендатором и наймодателем в рамках ГК и УК РФ. Подавляющее большинство высокобюджетных сделок по аренде жилья регистрируются в Росреестре, особенно когда речь идет о сдаче жилья юрлицу или иностранцам – это их обязательное требование. А рантье постепенно регистрируются как налогоплательщики и платят 4% с доходов от сдачи недвижимости в аренду, и это уже неплохой результат, поясняет Кричевский. 

80-90% рынка съёмного жилья продолжает оставаться в тени. И объем налогов от аренды, проходящих мимо казны, действительно велик. Только в одной Москве сдается около миллиона квартир. И большинство наймододателей даже после введения новых правил сохранят инкогнито. Время для подобных инициатив выбрано неподходящее, считают эксперты. 

«Дело в том, что каждый шестой гражданин страны находится за чертой бедности, безработица – на уровне 10-12%, реальные доходы упали минимум на 10% относительно 2019 года. У ряда наймодателей доход от аренды – это все, что осталось после потери работы. Будут ли они платить 13% НДФЛ? Вряд ли», — рассуждает Кричевский. 

Штрафы, налоги, выплаты. Какие финансовые сюрпризы ждут нас с 1 января

Петропольский не исключает, что в законопроект также могут включить пункт об ужесточении наказания за сдачу квартир в серую, например, повысить штрафы. И в этом случае наймодатели могут начать поднимать ставку аренды. 

«Причем будут поднимать не на 13%, а на 15, а то 20%, и все равно не будут выплачивать НДФЛ либо уйдут в самозанятость», — добавляет Кричевский.  

Куда полезнее для прозрачности этого рынка были бы преференции по оплате ЖКУ или налогу на имущество, заключил эксперт.

Право на применение ИП УСН при сдаче имущества в аренду

Фото: freepik.com/rawpixel

МНС ответил на часто задаваемые вопросы в отношении возможности применения ИП УСН при сдаче в аренду квартиры, не принадлежащей ИП на праве собственности и сдаче в аренду коммерческой недвижимости, принадлежащей ИП на праве собственности.

Описание ситуации.

ИП в 2016-2021 г.г. осуществлял деятельность:

– по предоставлению мест для краткосрочного проживания с использованием квартиры, не принадлежащей ему на праве собственности, с уплатой единого налога;

– по сдаче в аренду юридическому лицу коммерческой недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности.

Иная деятельность индивидуальным предпринимателем в 2016-2021 г.г. не осуществлялась.

 

Вопрос.

Возможно ли применение ИП УСН в описанной ситуации?

Ответ.

2016-2018 (по НК в редакции, действующей до 2019 г.)

ИП вправе был применять УСН в части деятельности по сдаче в аренду юридическому лицу коммерческой недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности.

 

ИП не вправе применять УСН (подп. 5.1.2.-3 и 5.4 п. 5 ст. 286 НК):

при предоставлении в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, если иное не установлено подп.   5.1.2.-3 п. 5 ст. 286 НК;

в части деятельности, по которой уплачивается единый налог.

При предоставлении мест для краткосрочного проживания уплачивался единый налог и ИП не вправе были применять иной порядок налогообложения в отношении этого вида деятельности (подп. 1.38 п. 1 и п. 2 ст. 296 НК).

Запрет на применение УСН был установлен в части деятельности, по которой уплачивается единый налог. При этом в отношении всей иной деятельности ИП не вправе был применять УСН только в случае, если он относится к ИП, указанным в подп. 5.1 п. 5 ст. 286 НК, что корреспондирует с положениями п. 6-1 ст. 286 НК.

 

2019-2021 (по НК в редакции, действующей с 2019 г.)

С 2019 г. ИП не вправе применять УСН по всей предпринимательской деятельности, поскольку предоставляет в возмездное пользование квартиру, не находящуюся у него на праве собственности.

 

С 2019 года ИП, осуществляющие виды деятельности, являющиеся объектом налогообложения единым налогом, вправе в отношении таких видов деятельности применять иной порядок налогообложения, предусмотренный НК, если иное не установлено п. 2 ст. 337 Н (п. 5 ст. 336 НК).

Одновременно, в соответствии с подпунктом 2.1.5 пункта 2 статьи 324 НК в редакции, действующей с 2019 года,

Не вправе применять УСН ИП, сдающие в аренду (передающие в финансовую аренду (лизинг)), предоставляющие в иное возмездное пользование капитальные строения (здания, сооружения), их части, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, если иное не установлено подп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК.

При этом ст. 324 НК не устанавливает запрет на применение ИП УСН в части деятельности, по которой уплачивается единый налог.

Следовательно, в отношении всей предпринимательской деятельности ИП не вправе применять УСН, если он относится к ИП, указанным в подп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК.

 

Справочно: для целей УСН с 2019 г. к капитальным строениям (зданиям, сооружениям) относится, в т.ч. жилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме.

 

***

С полным текстом ответа можно ознакомиться на официальном сайте МНС в разделе Налогообложение индивидуальных предпринимателей/ Ответы на типовые вопросы.

Тема № 414 Доходы и расходы от аренды

Денежные средства или справедливая рыночная стоимость имущества или услуг, которые вы получаете за использование недвижимости или личного имущества, облагаются налогом как доход от аренды. Как правило, вы можете вычесть расходы на аренду недвижимости из дохода от аренды.

Аренда недвижимости

 

 

Аренда личного имущества

 

 

Доход от аренды

Большинство людей работают на кассовой основе, что означает, что они учитывают свой доход от аренды как доход, когда они фактически или конструктивно получают его, и вычитают свои расходы, когда они их оплачивают. Доход от аренды включает:

  • Суммы, уплаченные за расторжение договора аренды – Если арендатор платит вам за расторжение договора аренды, эти деньги также являются доходом от аренды и отражаются в отчете в том году, когда вы их получили.
  • Авансовый платеж по аренде – Как правило, вы включаете любой авансовый платеж по арендной плате в доход в том году, когда вы его получили, независимо от охватываемого периода или используемого вами метода учета.
  • Расходы, оплачиваемые арендатором – Если ваш арендатор оплачивает какие-либо ваши расходы, эти платежи являются доходом от аренды.Вы также можете вычесть расходы, если они считаются вычитаемыми расходами.
  • Гарантийный депозит – Не включайте обеспечительный депозит в свой доход, если от вас могут потребовать вернуть его арендатору в конце срока аренды. Если вы сохраняете часть или весь гарантийный депозит, потому что арендатор нарушил договор аренды, досрочно освободив помещение, включите сумму, которую вы удержали, в свой доход за этот год. Если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит, потому что арендатор повредил имущество, и вы должны сделать ремонт, включите сумму, которую вы удерживаете в этом году, если ваша практика заключается в вычете стоимости ремонта в качестве расходов.В той степени, в которой гарантийный депозит возмещает эти расходы, не включайте сумму в доход, если ваша практика не предполагает вычета стоимости ремонта в качестве расходов. Если сумма залога должна использоваться в качестве арендной платы арендатора за последний месяц, это авансовая арендная плата, которую вы включаете в доход при ее получении, а не при ее применении к арендной плате за последний месяц.

 

Расходы на аренду

Примеры расходов, которые вы можете вычесть из общего дохода от аренды, включают:

  • Амортизация – Резервы на истощение, износ (включая устаревание) имущества.Вы начинаете амортизировать арендуемое имущество, когда сдаете его в эксплуатацию. Вы можете частично или полностью возместить первоначальную стоимость приобретения и стоимость улучшений, используя форму 4562 «Износ и амортизация» (для отчетности об амортизации), начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые введена в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы производите улучшения. или добавить мебель.
  • Расходы на ремонт – Расходы на содержание вашего имущества в хорошем рабочем состоянии, но не увеличивающие стоимость имущества.
  • Операционные расходы – Прочие расходы, необходимые для эксплуатации сдаваемого в аренду имущества, такие как заработная плата работников или вознаграждение, взимаемое независимыми подрядчиками (садовниками, бухгалтерами, бухгалтерами, адвокатами и т. д.) за предоставленные услуги.

Примечание : В дополнение к вашим квалифицированным расходам на аренду вы можете иметь право на вычет дополнительных 20% вашего квалифицированного коммерческого дохода (QBI), если вы соответствуете всем требованиям безопасной гавани; см. Положение о доходах 2019-38 PDF и Закон о сокращении налогов и занятости, положение 11011, раздел 199A – часто задаваемые вопросы о вычете из дохода предприятия.

Если вы являетесь налогоплательщиком на кассовой основе, вы не можете вычесть неполученную арендную плату как расход, поскольку вы не включили эту арендную плату в доход. Расходы на ремонт, такие как материалы, обычно подлежат вычету. Для получения информации о ремонте и усовершенствовании, а также об амортизации большей части сдаваемого в аренду имущества см. Публикацию 527 «Сдаваемое в аренду жилое имущество (включая сдачу в аренду домов для отдыха»). Дополнительную информацию об амортизации см. в Публикации 946 «Как амортизировать недвижимость».

Личное использование

Существуют особые правила, касающиеся сдачи в аренду недвижимого имущества, которое вы также используете в качестве основного жилья или дома для отдыха.Информацию о доходах от такой аренды или от аренды по цене ниже справедливой рыночной стоимости см. в Теме № 415.

Ограничения

Если вы не используете сдаваемое в аренду имущество в качестве жилья и сдаете его в аренду для получения прибыли, ваши вычитаемые расходы на аренду могут превышать ваш валовой доход от аренды с учетом определенных ограничений. Информацию об этих ограничениях см. в Публикации 925 «Пассивные действия и правила риска» и в теме № 425.

Налог на чистый доход от инвестиций

Если у вас есть прибыль от аренды, вы можете облагаться налогом на чистый доход от инвестиций (NIIT).Для получения дополнительной информации см. Тему № 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации см. Публикацию 527 и Облагается ли налогом мой доход от аренды жилья и/или подлежат ли вычету мои расходы?

5 Большие налоговые вычеты на сдаваемое в аренду имущество

Владение сдаваемым в аренду имуществом может приносить некоторый дополнительный доход, но также может приводить к значительным налоговым вычетам. Вот пять важных вопросов, которые, по мнению налоговых специалистов, должны быть на вашем радаре, если вы думаете о покупке недвижимости для сдачи в аренду.

1. Проценты по ипотеке

«Проценты по ипотеке не облагаются налогом для сдаваемой в аренду недвижимости, потому что это коммерческие расходы», — говорит Томас Кастелли, дипломированный бухгалтер фирмы The Real Estate CPA в Роли, Северная Каролина.

Где-то в январе или начале февраля вы должны получить форму 1098 от вашего ипотечного кредитора с указанием процентов, которые вы заплатили за год. Когда вы подаете налоговую декларацию, в большинстве случаев вы берете вычет по Приложению E IRS, которое предназначено для владельцев жилой недвижимости, сдаваемой внаем.

2. Амортизация

Многие люди думают о своих домах как об инвестициях, которые со временем становятся все более ценными, но думают об арендованной собственности как о бизнес-активах, подобных письменному столу или вилочному погрузчику.

Многие деловые активы амортизируются, то есть с каждым годом их стоимость становится все меньше и меньше, пока не истечет срок их полезного использования. Для сдаваемой в аренду недвижимости это обычно (но не всегда) 27,5 лет.

Если вы арендуете жилье, вы, вероятно, сможете ежегодно вычитать эту амортизацию из налоговой декларации.Однако математика не совсем проста. Существуют разные способы расчета амортизации сдаваемого в аренду имущества, поэтому рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному налоговому специалисту, если вы являетесь арендодателем. Существуют также специальные правила для кооперативов и кондоминиумов. Обычно вы можете начать амортизировать сдаваемое в аренду имущество, когда оно готово и доступно для аренды.

3. Налоги на имущество

Обычно вы можете вычесть налоги на имущество, сдаваемое в аренду, — вам просто нужно помнить об этом, — говорит Кастелли.Он отмечает, что арендаторы часто пренебрегают вычетом. Хотя существует новый предел вычета налога на имущество (10 000 долларов США или 5 000 долларов США, если супруги подают документы отдельно, для налога на имущество и либо государственного и местного подоходного налога, либо налога с продаж вместе взятых), этот предел не распространяется на коммерческую деятельность.

Узнайте больше о том, как заработать на своем доме

4. Ремонт

Вообще говоря, стоимость таких вещей, как починка сломанных мусоросборников, замена лампочек или латание дыр в стене, обычно не облагается налогом. в том году, когда вы понесете расходы.

Иногда стоимость не подлежит вычету. Вместо этого он капитализируется и может стать частью вашей базы (как правило, это то, что вы заплатили за дом).

Например, если вы покупаете квартиру за 300 000 долларов и тратите 25 000 долларов на добавление четвертой спальни, вы не сможете вычесть 25 000 долларов в этом году. Это потому, что в глазах IRS теперь все равно, что вы заплатили за дом 325 000 долларов вместо 300 000 долларов. Это может означать большее списание амортизации.

Люди постоянно неправильно классифицируют расходы на ремонт в налоговых декларациях, говорит Кастелли.Он предупреждает, что часто они ошибочно вычитают капитальные улучшения, что может быть тревожным сигналом для IRS. «Если они увидят, что в ваших налоговых декларациях действительно много ремонтов и обслуживания, но у вас есть небольшая собственность, возможно, некоторые из них действительно должны быть капитализированы», — говорит он.

Вот несколько крупных примеров того, что, по словам IRS, обычно должно быть капитализировано. Вы можете увидеть больше в Публикации IRS 527.

  • Ландшафтные и спринклерные системы

5.Прочие расходы

Эти расходы также могут подлежать вычету:

  • Транспортные расходы, связанные со сбором арендной платы, управлением арендой или ее обслуживанием.

Как правило, вы не можете вычесть следующие вещи:

  • Поездки между вашим домом и арендуемой недвижимостью (Налоговое управление США считает, что поездки на работу и обратно, если ваш дом не является вашим основным местом работы).

  • Неполученная арендная плата (но это зависит от метода учета, который вы используете для дохода от аренды).

  • Упущенный доход из-за того, что ваша аренда была вакантной.

  • Федеральный: от 24,95 до 64,95 долларов. Бесплатная версия доступна только для простых возвратов.

  • Все податели документов получают бесплатный доступ к Xpert Assist до 7 апреля.

  • Федеральный: от 39 до 119 долларов.Бесплатная версия доступна только для простых возвратов.

  • Пакеты TurboTax Live предлагают обзор с экспертом по налогам.

Акция: пользователи NerdWallet могут сэкономить до 15 долларов на TurboTax.

  • Федеральный: от 29,99 до 84,99 долларов. Бесплатная версия доступна только для простых возвратов.

  • Надстройка Online Assist предоставляет вам налоговую помощь по запросу.

Должен ли я покупать арендуемое имущество только для налоговых вычетов?

Вероятно, нет.Важно убедиться, что вы на самом деле приносите больше денег, чем тратите каждый год, предупреждает Роберт Малкахи, вице-президент по специальным кредитам в Angel Oak Prime Bridge в Атланте.

«Что произойдет, если этот жилец решит съехать? Что произойдет, если арендатор потеряет работу? Выгода от амортизации будет значительно потеряна, когда вы теперь несете дополнительные расходы, которые на самом деле не приносят вам никаких денег», — говорит он.

Налог на аренду коммерческой недвижимости — CRT

Начиная с 1 июня 2018 года налогоплательщики могут претендовать на налоговый кредит для малого бизнеса.

Кредит фактически освобождает арендаторов с «общим доходом» в размере 5 000 000 долларов США или менее И «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 500 000 долларов США от налога на коммерческую аренду.

Налогоплательщики с «общим доходом» более 5 000 000 долларов США, но менее 10 000 000 долларов США и «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» более 500 000 долларов США, но менее 550 000 долларов США получают налоговый кредит по скользящей шкале.

Налогоплательщики с «общим доходом», равным или превышающим 10 000 000 долларов США, или с «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 250 000 долларов США или равной или превышающей 550 000 долларов США, не имеют права на получение этого кредита.

Налогоплательщики с несколькими помещениями и «общим доходом» менее 10 000 000 долларов США могут иметь право на получение этого кредита в отношении некоторых из их помещений, но не имеют права в отношении других.

Базовая арендная плата за налоговый кредит для малого бизнеса


«Базовая арендная плата за налоговый кредит для малого бизнеса» — это базовая арендная плата до снижения арендной платы на 35% (сумма на странице 2, строка 7 годовой декларации по налогу на коммерческую аренду в г. Нью-Йорке), разрешенная в соответствии с разделом 11-704 Административного кодекса. (ч)(2).Примечание. Не используйте «Годовая базовая арендная плата до снижения арендной платы (стр. 2, строка 12 NYC Form CR-A)».

Общий доход


«Общий доход» определяется в разделе 11-704.4 Административного кодекса как сумма, сообщаемая налоговой службе для целей федерального подоходного налога (т. налоговый год, непосредственно предшествующий периоду, за который арендатор подает заявку на получение этого кредита, который равен валовым поступлениям или продажам физического лица, траста, имущества, товарищества, ассоциации, компании или корпорации за вычетом доходов и надбавок за вычетом стоимости товаров. продано плюс сумма любых дивидендов, процентов, валовой арендной платы, валовых роялти, чистой прибыли от прироста капитала, чистой прибыли или убытка от продажи коммерческой собственности, чистой прибыли или убытка фермы, обычного дохода или убытка от других товариществ, поместий или трастов или другой доход или убыток. «Общий доход» — это доход, указанный в вашей федеральной налоговой декларации, независимо от того, как вы подаете налоговую декларацию города Нью-Йорка.

Расчет базовой арендной платы

 Арендная плата, уплачиваемая арендатором за каждое помещение
 – Арендная плата, полученная или причитающаяся от субарендатора
 = Базовая арендная плата*

*Если базовая арендная плата составляет менее одного года (или менее трех месяцев при ежеквартальном отчете), вы должны пересчитать ее в годовом исчислении в течение всего периода возврата. Годовая базовая арендная плата используется для определения соответствующей налоговой ставки.

21 Налоговые вычеты для арендодателей в 2022 году

11. Страхование арендованного имущества и страхование от невыплаты арендной платы

Как и страховка домовладельца для вашего основного места жительства, ваша страховая премия арендодателя для каждой собственности также не облагается налогом.

Вы также можете вычесть стоимость страховых полисов аренды по умолчанию для каждой собственности. Не знакомы со страхованием от невыплаты арендной платы? Если арендатор прекращает платить арендную плату, страховая компания платит ее до тех пор, пока вы не пройдете процедуру выселения и не подпишете договор аренды с новым арендатором.Это защищает вас от неуплаты арендаторами арендной платы, поэтому вы никогда не останетесь без денежных средств от аренды.

Они тоже не очень дорогие, обычно в пределах 300-450 долларов в год. Попробуйте Steady, мы проверили их как авторитетную страховую компанию, с которой легко работать.

 

12. Проценты по ипотеке

Все проценты, которые вы платите своему ипотечному кредитору по кредитам на аренду недвижимости, не облагаются налогом. Как упоминалось выше, это вычет «над чертой», который просто снимается с вашего налогооблагаемого дохода от сдачи в аренду недвижимости.

Но для вашего основного места жительства IRS ограничивает вычет процентов по ипотеке только до 750 000 долларов долга по ипотечному кредиту за 2021 налоговый год.

 

13. Ипотечное страхование (PMI/MIP)

Никто не любит ипотечное страхование (кроме банков). Но, по крайней мере, вы можете вычесть стоимость из вашего налогооблагаемого дохода от аренды недвижимости.

Обратите внимание, что ипотечное страхование применяется только к обычным кредитам и кредитам FHA, а не к частным портфельным кредитам. Если вы взяли кредит на аренду недвижимости через частного портфельного кредитора, такого как Kiavi или LendingOne, вам не нужно беспокоиться об ипотечном страховании.

Пока вы это делаете, проверьте, не упал ли какой-либо из ваших ипотечных остатков ниже 80% от их соответствующей стоимости собственности. Если это так, вы можете подать заявку на удаление PMI из кредита и потенциально сэкономить сотни долларов в месяц.

То же самое касается вашего дома, а не только сдаваемой в аренду недвижимости!

 

14. Бухгалтерские, юридические и другие профессиональные сборы

Все профессиональные гонорары, связанные с вашей арендуемой недвижимостью, не облагаются налогом.Бухгалтерия, бухгалтерский учет, адвокат, агент по недвижимости и любые другие сборы, которые вы платите за профессиональные услуги, могут быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода. Не забывайте о стоимости любого программного обеспечения для бухгалтерского учета или арендодателя (кхм!), которое вы используете.

Одно из недостатков, внесенных TCJA, заключается в том, что личные расходы на подготовку налоговой декларации больше не подлежат вычету с 2018 года. Но бухгалтерский учет — например, для вашей недвижимости LLC или S-corp — по-прежнему вычитается как расходы на арендный бизнес для арендодателей. Поговорите со своим бухгалтером о том, чтобы перенести как можно больше ваших расходов на подготовку налогов на деловую сторону бухгалтерского учета!

 

15. Проверка арендаторов

Если вы заплатили за отчеты о кредитоспособности жильца, проверку криминального прошлого, проверку личности, отчеты о выселении, подтверждение занятости и дохода или проверку жилищной истории, эти сборы подлежат вычету.

Еще лучше, если заявитель сам оплачивает отчет о проверке жильцов. Что, я мог бы добавить, наше программное обеспечение арендодателя позволяет вам делать!

 

16.Правовые формы

Купили договор аренды в этом году? Уведомления о выселении? Контракты на управление недвижимостью? Стоимость юридических форм также вычитается.

Хотя я должен добавить, что мы предлагаем бесплатные письма арендаторам и уведомления о выселении по конкретному штату, поэтому вам вообще не нужно платить за них.

 

17. Налоги на недвижимость

В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости домовладельцы по-прежнему могут вычитать налоги на аренду имущества в качестве расходов.

Но для домовладельцев все немного сложнее, и хотя это список налоговых вычетов арендодателей, давайте рассмотрим изменения для домовладельцев, не так ли?

В 2021 налоговом году вы больше не можете вычитать государственные и местные налоги, превышающие 10 000 долларов США.Эти государственные налоги включают в себя такие вещи, как: государственный и местный подоходный налог, налоги с продаж, налог на личное имущество и… налоги на недвижимость домовладельцев.

Что это означает для штатов с высокими налогами, таких как Нью-Йорк, Нью-Джерси или Коннектикут? Что ж, это может означать, что больше людей может переехать в штаты с более низкими налогами, такие как Флорида, и может даже привести к снижению стоимости недвижимости в таких штатах, как Нью-Джерси. Время покажет.

 

18. Телефоны, планшеты, компьютеры, телефонная связь, Интернет

Купили новый телефон в этом году? Может быть, новый ноутбук или планшет? Если вы используете его для работы, вы, вероятно, сможете убедить своего бухгалтера (и IRS), что расходы должны быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода. Или, что более вероятно, обесценились, поскольку срок службы большинства этих устройств оценивается IRS в несколько лет.

Аналогичным образом, для счетов за интернет, оплаты телефонных услуг и т. д., с оговоркой, что вы должны быть в состоянии документально подтвердить, что это было сделано для деловых целей. тонер для принтеров, компьютерная бумага, ручки и тому подобное; сохранить эти квитанции.

 

19. Плата за лицензирование и регистрацию арендуемой недвижимости

Лицензионные и регистрационные сборы иногда являются местным требованием для аренды недвижимости.Например, в городе Филадельфия требуется плата за лицензию на аренду наряду с осмотром имущества.

Таким образом, если вам пришлось приобрести или продлить лицензию арендодателя или лицензию на аренду недвижимости, эта стоимость подлежит вычету.

Кроме того, в некоторых населенных пунктах потребуется лицензия на аренду на время отпуска для краткосрочной аренды, такой как сезонная аренда, AirBnB и тому подобное. Эти расходы на лицензирование также подлежат вычету.

 

20. Налог на проживание

Есть штаты, которые начисляют налог на аренду с собранных арендных платежей, сравнимый с уплатой налога с продаж.Вы видите это чаще в штатах, где краткосрочная аренда является обычным явлением. Флорида, Аризона и Нью-Джерси являются примерами штатов, взимающих налог на проживание или туристический налог.

Если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью в районе, где взимается налог, аналогичный налогу на проживание, эта сумма не подлежит налогообложению. Помните, однако, что налог будет отличаться не только от штата к штату, но и от местных юрисдикций, таких как города и округа.

 

21. Переносные вычеты для юридических лиц

TCJA внес существенные изменения в то, как юридические лица (например,грамм. ООО) и проходные трактуются. Индивидуальные предприниматели, товарищества и корпоративные организации теперь имеют право на «сквозной» вычет, если деятельность по аренде соответствует требованиям для целей налогообложения бизнеса.

Краткая версия заключается в том, что арендодатели могут вычесть 20% своего дохода от арендного бизнеса из суммы налогооблагаемого дохода от бизнеса. Например, если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, которая в прошлом году принесла вам 10 000 долларов, сквозной вычет уменьшает ваш налогооблагаемый доход от сдачи в аренду с 10 000 до 8 000 долларов.Довольно мило, а?

Конечно, есть ограничения. Вычет постепенно прекращается для плательщиков единого налога с скорректированным валовым доходом более 163 300 долларов США и состоящих в браке налогоплательщиков, зарабатывающих более 326 600 долларов США. Хотя при некоторых условиях арендодатели с более высоким доходом все же могут воспользоваться сквозным вычетом — обязательно обсудите это со своим бухгалтером.

Еще одна причина, помимо защиты активов, владеть сдаваемой недвижимостью в собственности юридического лица!

Мы говорили это раньше и повторим еще раз: поговорите с бухгалтером, прежде чем принимать этот вычет. Это быстро усложняется, и вы не хотите оказаться в кипящей воде с IRS.

Калькулятор подоходного налога с имущества, сдаваемого в аренду

Финансирование:

Это сумма денег, предоставленная вам банком, выраженная в процентах от первоначальной стоимости вашего имущества. Оставшаяся сумма является вашим первоначальным взносом.

Амортизация: (Количество лет):

Это когда вы делите кредит на ряд регулярных, последовательных платежей.Однако состав платежа со временем меняется, поскольку часть идет на проценты, а другая часть идет на основную сумму. Если вы составите таблицу амортизации, вы сможете увидеть, насколько больше основного долга и процентов вам осталось выплатить с течением времени, что может быть полезно для принятия решений, начиная от составления бюджета и заканчивая рефинансированием.

Процентная ставка:

Процентная ставка — это комиссия, которую банк взимает с вас за ссуду. Это процент от основного долга, который вы платите каждый месяц.Основной является сумма, которую банк дает вам.

Финансовый доход (ROI):

Ваш расчет ROI представляет собой отношение убытка или прибыли к размеру ваших инвестиций. Обычно выражается в процентах.

Выплата основного долга:

Выплата основного долга — это когда вы делаете платежи только в счет основного долга. По мере того, как вы платите больше основной суммы, вы в конечном итоге платите меньше процентов, поскольку чем меньше времени вам потребуется для выплаты основной суммы, тем меньше процентов вы платите, поскольку проценты представляют собой процент от вашей основной суммы.

Чистый денежный поток:

Это сумма дохода, который действующий бизнес получает за определенный период времени.

Денежный поток от инвестиций в недвижимость представляет собой расчет суммы денег, которая выходит и поступает от собственности. Владельцу арендуемой недвижимости важно отслеживать эту информацию по двум причинам. Во-первых, это определит, является ли собственность денежной удачей или неудачей. Во-вторых, он определит, когда недвижимость возместит свои первоначальные инвестиции.

Чистый денежный поток рассчитывается путем вычитания чистого операционного дохода из изменения чистого операционного баланса, как показано ниже:

Чистый денежный поток = денежные поступления — денежные выплаты ‍ Это показатель вашего валового дохода от аренды по отношению к вашим платежам по ипотеке за конкретный год.

Ваша эффективная налоговая ставка:

Это сумма налогов, которую вы платите с вашего налогооблагаемого дохода.Это среднее значение всех налоговых групп, которым облагается ваш доход, в сочетании с вычетами и кредитами, которые уменьшают ваш потенциально налогооблагаемый доход. Ваша эффективная налоговая ставка применяется только к вашим федеральным подоходным налогам, поэтому она не включает, например, государственные и местные налоги. Альтернативой вашей эффективной налоговой ставке является предельная налоговая ставка, которая является самой высокой ставкой, по которой ваш доход облагается налогом. Эффективная налоговая ставка рассчитывается путем деления общего дохода на общий налогооблагаемый доход.Результат выражается в процентах.

Стоимость земли в % от покупной цены:

Эту цифру важно знать по нескольким причинам. Земля, например, исключается из амортизации, поэтому вам придется вычесть стоимость вашей земли при расчете годового амортизационного вычета. Есть много разных способов подсчитать долю вашей покупной цены, приходящейся на землю, но быстрый и грубый расчет заключается в том, что стоимость вашей земли составляет 20% от вашей покупной цены

Чистый операционный доход (NOI):

Доход — это все деньги, которые вы зарабатываете на своей собственности после вычета всех разумных необходимых операционных расходов.Ваш NOI является цифрой до налогообложения. Некоторые примеры операционных расходов включают страховку, судебные издержки, расходы на ремонт и т. д. Ваш доход может включать не только ежемесячную арендную плату. Парковка, торговые автоматы и прачечная — другие примеры того, как ваша собственность может приносить вам деньги.

Ставка капитализации:

Ставка капитализации равна вашему NOI, деленному на текущую рыночную стоимость вашей инвестиционной собственности. Он показывает рентабельность инвестиций в процентах в течение одного года (ипотечные кредиты не учитываются).Хотя эта цифра полезна, ее не следует использовать независимо от других показателей оценки, потому что она недостаточно надежна, чтобы дать полную картину стоимости вашей собственности. Например, год, который вы использовали для расчета, мог быть особенно удачным для вас и, как следствие, давать неполную картину стоимости вашего актива. Таким образом, может быть полезно построить график ставки капитализации с течением времени.
Узнайте больше об основных условиях управления недвижимостью и инвестициях в аренду, которые вы должны знать как инвестор в недвижимость.

Сколько налогов вы заплатите при продаже сдаваемого в аренду имущества в 2022 году

Продажа сдаваемого в аренду имущества может привести к гораздо большему налоговому обязательству, чем продажа вашего основного места жительства. Это связано с тем, что IRS рассматривает вашу сдаваемую в аренду недвижимость как бизнес-инвестицию и попытается вернуть некоторые преимущества, которые вы получили в то время, когда вы владели доходной недвижимостью.

К счастью, есть несколько способов минимизировать и даже избежать уплаты налога при продаже сдаваемого в аренду имущества.


Налоги, которые инвесторы должны платить за аренду недвижимости

Когда вы продаете сдаваемое в аренду имущество, вы должны платить налог на полученную прибыль (или прибыль). IRS облагает налогом прибыль, которую вы получили от продажи сдаваемой в аренду недвижимости, двумя разными способами:

  • Ставка налога на прирост капитала 0%, 15% или 20% в зависимости от статуса подачи и налогооблагаемого дохода
  • Ставка налога на возврат амортизации в размере 25%

Чтобы рассчитать свою прибыль, вычтите скорректированную базу вашей собственности на момент продажи из продажной цены, по которой было продано ваше арендованное имущество, включая расходы на продажу, такие как судебные издержки и уплаченные комиссионные. Затем отделите прибыль, полученную в результате возврата амортизации, от прироста капитала, чтобы определить общую сумму причитающегося налога.

 


Как изменить базу аренды имущества

Корректировка базы аренды вашего имущества уменьшает сумму налога, причитающегося при продаже.

Исходной базой является цена, которую вы заплатили за инвестиционную недвижимость плюс любые улучшения. Но база также может увеличиваться или уменьшаться в течение времени владения недвижимостью.Вот некоторые из наиболее распространенных способов корректировки базы сдаваемой в аренду недвижимости:

1. Увеличение базы

Увеличение базы сдаваемой в аренду недвижимости снижает сумму налогооблагаемого прироста капитала. Вообще говоря, все, что повышает ценность вашей собственности (и что не может рассматриваться как текущий ремонт или техническое обслуживание), может быть добавлено к базе:

  • Добавить дополнение или улучшение, например новую крышу, пристройку комнаты или добавление новой комнаты
  • Деньги, потраченные на восстановление жилого состояния после стихийного бедствия, такого как наводнение или ураган
  • Стоимость добавления или расширения коммунальных услуг на объекте, например, продление основного водопровода до сдаваемого в аренду помещения или установка новой септической системы, если объект находится в сельской местности
  • Сборы, взимаемые городом за улучшения, такие как установка бордюра или мощение улицы перед арендуемой недвижимостью
  • Юридические расходы, такие как подготовка договора купли-продажи, подготовка акта или совершенствование права собственности путем снятия скрытого залога во время покупки арендуемого имущества
  • Сборы за условное депонирование и расходы на закрытие сделки, включая сборы за поиск и регистрацию правового титула, страхование правового титула владельца сдаваемого в аренду имущества и налоги на передачу прав собственности

 

2. База уменьшения

Существуют также элементы, которые могут уменьшить базу сдаваемой вами недвижимости и потенциально увеличить сумму налога на прирост капитала:

  • Амортизация, вычтенная из вашего чистого дохода от аренды в течение того времени, когда вы владели сдаваемым в аренду имуществом, также должна быть вычтена из базы, таким образом IRS «возвращает» амортизацию
  • Деньги, которые вы получили за предоставление сервитута на вашу собственность, например, разрешение коммунальной компании предоставлять услуги вашему соседу
  • Страховая выплата, полученная в качестве возмещения за кражу или ущерб в результате несчастного случая на вашем имуществе, например, наземного ОВКВ, украденного с вашего заднего двора
  • Вычет по разделу 179, используемый для вычета личного имущества, используемого в арендуемой вами недвижимости, такой как бытовая техника, полы и оконные покрытия

 


 

Пример корректировки базы аренды имущества

Теперь давайте рассмотрим пример того, как можно увеличить и уменьшить базу арендной собственности. Скорее всего, вы никогда не столкнетесь со всеми этими ситуациями в своем бизнесе с недвижимостью, но приятно видеть, как части для корректировки базиса могут сочетаться друг с другом:

  1. На момент покупки : Арендное имущество, приобретенное за 100 000 долларов США + судебные издержки на условное депонирование в размере 3 000 долларов США + немедленный капитальный ремонт в размере 10 000 долларов США
  2. В течение 10-летнего периода владения : Городские власти заменили водопровод на сумму 4000 долларов + сервитут, предоставленный ближайшему соседу за строительство забора на вашей стороне границы участка 1000 долларов + общие амортизационные отчисления в размере 41 090 долларов
  3. На момент продажи : Сдаваемое в аренду имущество продано за 134 400 долларов США, включая расходы на продажу

Когда вы приобрели недвижимость, ваша базовая стоимость составляла 113 000 долларов США (цена покупки + плата за условное депонирование + улучшения). В течение 10 лет, когда вы владели недвижимостью, городская оценка увеличила вашу базу для сдачи в аренду, в то время как предоставленный вами сервитут и амортизационные отчисления уменьшили базу:

  • Исходная база = 113 000 долларов США
  • Прибавка к базису = 4000 долларов США для оценки города для новых водопроводов, которые увеличили стоимость вашей собственности
  • Уменьшение до базиса = 1000 долл. США за сервитут соседу + 41 090 долл. США общей суммы амортизационных отчислений за 10 лет
  • Скорректированная база = 113 000 долл. США + 4 000 долл. США – 1 000 долл. США – 41 090 долл. США = 74 910 долл. США
  • Цена продажи недвижимости (включая расходы) = 134 400 долларов США

Чтобы рассчитать обязательство по налогу на прирост капитала и налог на прирост капитала, вычтите скорректированную базу из продажной цены имущества, а затем умножьте на применимую ставку налога на долгосрочный прирост капитала:

  • Прирост капитала = 134 400 долларов продажной цены — 74 910 долларов скорректированной базы = 59 490 долларов прибыли, подлежащей налогообложению

Женатые люди, подающие совместную декларацию, обычно платят налог на прирост капитала по ставке 15% (или 20% в верхней налоговой категории), в то время как возврат амортизации облагается налогом по ставке 25%:

  • 41 090 долл. США возврат амортизации x 25% = 10 272 долл. США.50
  • $18 400 оставшегося прироста капитала x 15% = $2 760
  • Общая сумма налоговых обязательств = 13 032,50 долл. США

Это более 13 000 долларов, которые вы должны будете отдать правительству, и в эту сумму даже не входят дополнительные налоги, которые может взимать ваш штат.

 

Как минимизировать налоги на инвестиционную недвижимость при продаже

Владение приносящей доход недвижимостью имеет множество преимуществ, в том числе регулярный денежный поток, долгосрочное повышение рыночной стоимости и уменьшение налогооблагаемого чистого дохода за счет отчислений от собственности, бизнеса и амортизации.

Однако, как мы видели из вышеприведенного примера, когда придет время продать сдаваемое в аренду имущество, вы можете столкнуться с неожиданно большим налоговым счетом. Как знают опытные инвесторы в недвижимость, то, что дает IRS, они в конечном итоге попытаются забрать.

К счастью, есть четыре способа уменьшить сумму налогов, которую вы должны уплатить при продаже сдаваемой в аренду недвижимости:

1. Сбор налоговых убытков

Зачет прибыли от одной операции убытками от другой известен как сбор налоговых убытков.Эта стратегия снижения налогов часто используется инвесторами фондового рынка, но вы также можете использовать ее в отношении сдаваемой в аренду недвижимости.

Например, если вы получили налогооблагаемую прибыль в размере 60 000 долларов США от продажи сдаваемого в аренду имущества, но можете продать убыточные акции с убытком в размере 50 000 долларов США, вы можете уменьшить свою налогооблагаемую прибыль всего до 10 000 долларов США. Если у вас больше убытков, чем прибылей, вы можете ежегодно переносить 3000 долларов, чтобы компенсировать ваш обычный доход по федеральному подоходному налогу.

 

2. Продажа в рассрочку

Если вы владеете недвижимостью бесплатно (без какой-либо ипотеки), вы также можете использовать продажу в рассрочку, чтобы уменьшить сумму налога, причитающегося при продаже арендуемой недвижимости. При этой стратегии вы по-прежнему платите налоги, но платежи распределяются на более длительный период времени.

Продажа в рассрочку, также известная как возвратный платеж продавца или ссуда, финансируемая продавцом, позволяет вам платить налоги только с части прибыли, связанной с каждым платежом, который вы получаете от своего покупателя. Любые проценты, которые вы получаете от покупателя, рассматриваются как доход.

В зависимости от покупной цены и того, как организована ваша продажа в рассрочку, прибыль от продажи сдаваемого в аренду имущества может более чем компенсировать сумму прироста капитала от каждого платежа в рассрочку.

 

3. 1031 Обмен с отсрочкой уплаты налогов

Конечно, не каждый инвестор в недвижимость имеет значительные убытки на фондовом рынке или хочет рискнуть, совершая продажу в рассрочку, только для того, чтобы забрать недвижимость обратно в случае невыполнения обязательств покупателем.

Аналоговый обмен с отсрочкой уплаты налогов в соответствии с разделом 1031 IRS — идеальный инструмент для отсрочки уплаты налогов на прирост капитала. Правила обмена 1031 позволяют вам продать или отказаться от одного (или нескольких) доходных объектов и заменить его другим, при этом полностью отсрочив уплату любого полученного налога на прирост капитала:

  • Выброшенная или замененная недвижимость должна использоваться в деловых или инвестиционных целях.
  • Недвижимость должна быть однородной, но может относиться к другому классу активов, например, при обмене коммерческой недвижимости на жилую.
  • Замещающее имущество должно иметь равную или большую стоимость, чем отчуждаемое имущество.
  • Вся выручка от продаж должна быть реинвестирована, чтобы избежать получения облагаемого налогом «прироста».
  • Имя в заголовке замещающего имущества должно совпадать с именем в заголовке отчуждаемого имущества.
  • Имущество на замену должно быть идентифицировано в течение 45 дней с момента продажи брошенного имущества.
  • Имущество взамен должно быть приобретено в течение 180 дней после продажи брошенного имущества.

 

4. Преобразование сдаваемого в аренду имущества в основное место жительства

IRS не разрешает вам использовать ваше основное место жительства в обмене 1031.

Однако есть способ превратить сдаваемую в аренду недвижимость в основное место жительства и получить прибыль от исключения налога на прирост капитала в отношении основного места жительства, предлагаемого в соответствии с налоговым законодательством:

  • Сдаваемая в аренду недвижимость должна фактически быть вашим основным местом жительства для целей налогообложения, а не вторым домом или недвижимостью для отдыха.
  • Сдаваемое в аренду имущество не должно быть приобретено посредством обмена 1031 в течение предшествующих пяти лет.
  • Сдаваемое в аренду имущество должно находиться в вашей собственности не менее двух лет.

Раздел 121 IRS позволяет вам исключить до 250 000 долларов США из прибыли от продажи вашего основного места жительства, если вы используете единый статус регистрации, и до 500 000 долларов США из прибыли, если вы состоите в браке и подаете совместную регистрацию.

Если вы используете эту стратегию для уменьшения суммы налога от продажи арендуемой недвижимости, обязательно поговорите со своим финансовым консультантом, поскольку сумма вычета зависит от того, как долго недвижимость использовалась для сдачи в аренду, а не от вашего основного места жительства. .

 

Ставки налога на недвижимость на Нью-Гавайях, 2019 г.

ОБНОВЛЕНИЕ 20.06.2020: Новый Ставки налога на недвижимость на Гавайях 2020-2021

— Мы предвидели это, городской совет Гонолулу скорректировал ставки налога на недвижимость для острова Оаху с 1 июля st, 2019 по 30 июня th, 2020.

Ставки налога на имущество округа Мауи

изменились еще более резко. Ставки налога на имущество округа Гавайи (Большой остров Гавайи) и округа Кауаи не изменились.Любые изменения ставок по сравнению с предыдущим годом выделены ниже:

. Новые ставки налога на недвижимость на Гавайях на 2019–2020 годы

Три больших пересадки для округа Гонолулу / острова Оаху:

Обновление от 15. 12.2019: CO 19-32 был подписан мэром Колдуэллом. Это новое городское постановление устанавливает, что все новые B&B, получившие разрешения в соответствии с CO 19-18, будут помещены в новую категорию налога на имущество «B&B Home». Ставка налога будет установлена ​​до вступления в силу 01.07.2020.Этот закон , а не изменяет налоговую категорию существующих 793 свойств NUC (B&Bs и TVU).

Первые два изменения касаются увеличения ставок налога на имущество.

См. соответствующую статью: Справочник по налогам на недвижимость в Гонолулу

1) Жилой Тариф A:

Для жилой недвижимости, отличной от вашего основного места жительства (без исключения для дома, это либо дом 2 nd , либо сдаваемое в аренду имущество) с оценочной стоимостью в 1 миллион долларов или выше, оценочная стоимость выше 1 миллиона долларов теперь будет облагаться налогом по ставке . 10 долларов.50 за 1000 долларов оценочной стоимости (1,05%).

Ставка налога на недвижимость штата Оаху Жилая категория «А» применяется к следующим свойствам с налоговой оценочной стоимостью в 1 миллион долларов или выше:

–        Кондоминиум квартир без освобождения дома.

–        Жилые участки , зонированные Р-3,5, Р-5, Р-7,5, Р-10, Р-20, с одним или двумя домами на одну семью, без права на жилье.

–        Жилые пустыри зонированные Р-3.5, Р-5, Р-7,5, Р-10 и Р-20.

Как это повлияет на вас?

— Если вы владеете жилой недвижимостью на острове Оаху , кроме основного места жительства (без исключения для жилья – либо дом 2 nd , либо сдаваемое в аренду имущество) с налоговой оценочной стоимостью ниже $1 млн, вашей собственности налоговая ставка останется прежней и составит $3,50. — Жилой «А» вступает в силу только в том случае, если налоговая стоимость вашей собственности составляет 1 миллион долларов или выше.

Тариф двухуровневый Жилой «А» работает следующим образом:

— Если вы владеете жилой недвижимостью на острове Оаху , отличной от , кроме вашего основного места жительства (без освобождения дома — либо дом 2 и , либо сдаваемая в аренду недвижимость) с налоговой оценочной стоимостью выше 1 млн долларов, ваш смешанный ставка налога на имущество составляет 4 доллара.50 за оценочную стоимость до 1 миллиона долларов плюс 10,50 долларов за любую часть оценочной стоимости выше 1 миллиона долларов.

Пример: Жилая недвижимость без Home Exemption и чистая оценочная стоимость 2 миллиона долларов облагаются налогом в размере 15 000 долларов в год (4,5 тысячи долларов на 1 st 1 миллион долларов плюс 10,5 тысяч долларов). на дополнительную стоимость сверх $1млн) действует 01.07.2019.

Это увеличение на 1500 долл. США в год по сравнению с предыдущий год.

Налоговые счета будут отправлены владельцам собственности по почте 20 июля 2019 года, а оплата – до 20 августа 2019 года.

Что вы можете с этим поделать?

Если вы имеете право, как владелец, проживающий , вы можете подать заявку на освобождение от уплаты налога на жилье до 30 сентября 2019 года,  , но только в том случае, если недвижимость является вашим основным местом жительства . Освобождение от налога на недвижимость снижает ставку налога на недвижимость до низкой ставки в размере 3,50 долларов США за 1000 долларов США (0,35%), начиная с 1 июля st, 2020.

См. статью по теме: Два совета, как снизить налог на недвижимость в Гонолулу

2) Ставка гостиничного/курортного налога:

Недвижимость под названием «гостиница/курорт» теперь будет облагается налогом 13. 90 за 1000 долларов оценочной стоимости (1,39%).

Городской совет Гонолулу в своем стремлении обеспечить дополнительный доход решил, что зонированная собственность отеля/курорта является низко висящим фруктом. Они думают, что это дар, который продолжает дарить.

Получение дополнительных доходов от юридических краткосрочных арендовать недвижимость на время отпуска было намного проще, чем из примерно 6000 до 8000 незаконных объектов краткосрочной аренды, разбросанных по жилым окрестности.

Вступают в силу новые правила краткосрочной аренды для отпуска CO 19-18.Это может увеличить сбор налогов для штата, а также ужесточить соблюдение правил зонирования. Владельцам нелегальной аренды на время отпуска нужно быть готовыми к возможным штрафам.

См. статью по теме: Риски краткосрочной аренды для отпуска

Как это повлияет на вас?

Если вы владеете кондоминиумом, относящимся к категории «отель/курорт» (что позволяет сдавать его в краткосрочную аренду на время отпуска), то ваша ставка налога на недвижимость увеличивается на 1 доллар за каждые 1000 долларов оценочной стоимости.

Пример: Кондотель, зонированный как «отель/курорт» с сетью оценочная стоимость в 1 миллион долларов облагается налогом в размере 13 900 долларов в год с 1 июля 2019 года.

Это увеличение на 1000 долл. США в год по сравнению с предыдущий год.

Налоговые счета будут отправлены владельцам собственности по почте 20 июля 2019 года, оплата должна быть произведена до 20 августа 2019 года.

Что вы можете с этим поделать?

Вы можете выделить свой зонированный кондотель «отель/курорт» для проживания. Это уменьшит вашу ставку налога на недвижимость до более низкой ставки для жилого дома (3.5%), если ваша недвижимость оценивается менее чем в 1 миллион долларов США, или по жилой ставке «А» (4,5%/10,5%), если ваша недвижимость оценивается в 1 миллион долларов США или выше.

Выделение вашего зонированного кондотеля «отель/курорт» для проживания снизит ставку налога на недвижимость с 1 июля st, 2020. Однако вы больше не сможете сдавать свою квартиру в краткосрочную аренду на время отпуска (аренда срок менее 30 дней на одного арендатора). Нарушение «предназначения для использования в жилых помещениях» влечет за собой штрафы.

— Мы рекомендуем соблюдать закон, когда речь идет о краткосрочной аренде недвижимости. Вы можете арендовать свою недвижимость только на срок менее 30 дней на одного арендатора, если применимы все три условия:

  1. Базовый зонирование «Hotel / Resort» , и 0
  2. и Устройство не было

    1 Устройство не было и

  3. Правила строительного дома DO не запретить краткосрочную аренду на время отпуска.

В случае, если основным зонированием является , а не «гостиница/курорт», то есть три исключения , которые разрешают краткосрочную аренду для отпуска:

1) Индивидуальная квартира имеет действительный NUC (сертификат использования без подтверждения), или . .

2) в многоквартирном доме постоянно работает гостиница и недвижимость освобождается от требований владельцев иметь действительный NUC, согласно неофициальному списку от 1990 года Департамента планирования и разрешений, или ..

3) имущество имеет легальную кровать и завтрак лицензия (для частных домов).

См. статью по теме: Путеводитель по многоквартирным домам и кондоминиумам для краткосрочной аренды

3) Повышение налога на недвижимость на 20 000 долларов США Освобождение жилья :

Стандартная сумма освобождения дома, на которую может претендовать владелец основного места жительства, увеличена на 20 000 долларов США.

Это давно назрело, и это небольшое облегчение, особенно для владельцев недвижимости, которые имеют фиксированный доход и борются со своими постоянно растущими счетами по налогу на имущество, основанными на увеличивающихся налоговых оценках.

См. статью по теме: Заявление об освобождении от уплаты налога на жилье в Гонолулу

Вот скобки для новых домов:

  • Сумма освобождения от налога на жилье по стандарту в настоящее время составляет: 100 000 долларов США (ранее 80 000 долларов США) подано).

При условии достижения необходимого возраста до 30 июня, предшествующего налоговому году, в котором подается освобождение, доступны следующие льготы на жилье:

  • Возраст от 80 до 84 лет: 160 000 долларов США
  • Возраст от 85 до 89 лет: 180 000 долларов США
  • Возраст 90 лет и старше: 200 000 долларов США

при условии а) повторного применения каждые 5 лет (!), и б) при соблюдении лимитов «малодоходных» в соответствии с разделом 8-1 0.20(а). «Низкий доход» означает, что годовой доход домохозяйства не может превышать 80% среднего дохода округа, установленного и ежегодно обновляемого Департаментом HUD США.

Это новое городское постановление CO-19-7 и некоторые другие в последнее время имеют тенденцию включать некоторые ловушки для автоматического возврата к более благоприятной настройке налоговых поступлений по умолчанию.

Это немного подло, если подумать. Как вы думаете, сколько малообеспеченных жителей в возрасте 80 лет и старше не забудут повторно подавать заявку каждые 5 лет на получение следующей группы льгот для дома.В противном случае они автоматически опустятся обратно в нижнюю планку освобождения от налога на жилье стоимостью 140 000 долларов. — Будьте в курсе и отметьте в календаре, чтобы повторно подать заявку через 5 лет.

Вот дополнительные подробности.

Новые уведомления о налоговой оценке за 2020 финансовый год (начало 1 июля 2020 г.) будут отправлены до 15 декабря 2019 года. Вы можете обжаловать новую начисленную стоимость только в период с 15 декабря 2019 года по 15 января 2020 года.

См. статью по теме: Как обжаловать начисление налога на имущество

———————

Дайте нам знать ваши мысли.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.