Налог за дачу: Это нужно знать каждому дачнику: гайд по налогам и льготам 2020 года :: Деньги :: РБК Недвижимость

Содержание

Уплати за дачку: полный гид по налогам на загородный дом

https://realty.ria.ru/20190326/1552117042.html

Уплати за дачку: полный гид по налогам на загородный дом

Уплати за дачку: полный гид по налогам на загородный дом — Недвижимость РИА Новости, 26.03.2019

Уплати за дачку: полный гид по налогам на загородный дом

С тех пор, как налоги стали существенной статьей расходов, собственники загородных домов пытаются разобраться, что и за что они должны платить, можно ли платить Недвижимость РИА Новости, 26.03.2019

2019-03-26T14:25

2019-03-26T14:25

2019-03-26T14:25

f.a.q. – риа недвижимость

загородная недвижимость

налоги

снт

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/40856/60/408566062_0:318:3076:2048_1920x0_80_0_0_7c8f19d067c3c50a32936b3de9643c36.jpg

С тех пор, как налоги стали существенной статьей расходов, собственники загородных домов пытаются разобраться, что и за что они должны платить, можно ли платить меньше и как не попасть на огромные штрафы и суды. Сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов ответить на самые распространенные вопросы о налогообложении загородной недвижимости. Материал подготовлен при участии старшего партнера, адвоката АК «Бородин и Партнеры» Алексея Пауля, партнёра, руководителя налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерины Болдиновой, руководителя практики «Налоги» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Сергея Колесникова и генерального директора “Лазарчук и Партнеры” Виталия Лазарчука.

https://realty.ria.ru/20190304/1551525381.html

https://realty.ria.ru/20160927/407994666.html

https://realty.ria.ru/20170502/408558883.html

https://realty.ria.ru/20170727/408788236.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/40856/60/408566062_345:0:3076:2048_1920x0_80_0_0_4e32232834aaf8f38a43e3cd91f8f858.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – риа недвижимость, загородная недвижимость, налоги, снт

Как платить налоги на дачу или на загородный дом

Важнейшая обязанность человека перед государством – своевременное и полное внесение в бюджет налоговых платежей. Налоговые выплаты во всём мире считаются краеугольным камнем демократического общества. Однако россияне ещё не привыкли безоговорочно доверять власти и расставаться с деньгами, особенно в тех случаях, когда налоговое бремя по какой-то причине возрастает.

Впрочем, радости по поводу платежей в госбюджет не испытывают ни в одной стране мира, зато везде ценится знание нюансов налогового законодательства, позволяющее на законных основаниях сократить причитающиеся выплаты. Итак, рассмотрим, как можно минимизировать налоги на дачный участок или иное загородное жильё.


Налоги на частный дом: за что государство берёт деньги

Если в собственности имеется недвижимость за городом, это означает, что в списке обязательных платежей присутствует два налога:

  • на загородный дом, т.е. на недвижимое имущество физического лица;
  • на участок земли, на котором этот дом построен.
Какую сумму нужно платить за землю
Сумму земельного налога на участок, используемый для ИЖС, садоводства или в качестве личного подсобного хозяйства, рассчитывают, взяв за основу его кадастровую стоимость. В некоторых регионах налоги, которыми облагаются садовые участки и земля для ИЖС, различаются по процентной ставке, в других – дачники и сельские жители платят за участки одинаковые суммы. Федеральное законодательство разрешает региональным властям самостоятельно определять, сколько граждане должны платить за землю, если начисляемые суммы не превышают установленную ставку. 

Внимание! В Федеральном налоговом кодексе зафиксирована предельная ставка налога на землю, который не должен превышать 0,3% от кадастровой оценки участка.

Если Вам неизвестна кадастровая стоимость участка, лучший способ выяснить это – зайти на официальный сайт Росреестра или посетить его местное отделение. Эту информацию госслужащие обязаны предоставить бесплатно. Сумму налога не придётся рассчитывать вручную, так как можно воспользоваться специальным калькулятором на сайте налоговой службы.


Налог на постройки на участке

Важный нюанс налогообложения заключается в том, что при вычислении размера налога принимаются во внимание все капитальные постройки на участке, а не только жилой дом. Этот момент не всегда понимают хозяева. Тех, кто хочет ознакомиться с текстом закона, отсылаем к пункту 1 статьи 401 Налогового кодекса. 

К сожалению, дачники часто совершают две противоположные ошибки при вычислении суммы налога:

  • не принимают во внимание другие капитальные строения;
  • при вычислении площади недвижимости включают в итоговый результат площадь временных строений без фундамента.

В первом случае сумма налога оказывается меньше, чем следует, и это опасно накоплением налоговых недоимок и, как следствие – штрафом. Во втором случае собственник переплачивает, ежегодно теряя определённую денежную сумму, вернуть которую будет крайне затруднительно.


Лазейка в законодательстве

Некоторые собственники могут легально уменьшить сумму налога, уплачиваемого с загородной недвижимости, в том случае, если постройки не зарегистрированы в ЕГРН. Налоговое законодательство не предусматривает никакого наказания для собственников, не регистрирующих капитальную постройку. Де юре, её на участке попросту не существует, поэтому платить налог за неё не нужно.

Более того, налоговая служба не правомочна самостоятельно зарегистрировать постройки в ЕГРН – это может сделать только собственник участка. Единственное, на что налоговики имеют право – порекомендовать собственнику регистрацию построек и последующую уплату причитающегося налога. Однако рекомендация ни к чему не обязывает, поэтому собственник волен проигнорировать её и не платить за строения. Если Вам пришло налоговое уведомление или требование уплатить за незарегистрированные объекты, нужно обратиться в суд, который отменит незаконное требование.


Размер налога на жилой дом

Базовая ставка налога на недвижимое имущество составляет 0,1% от стоимости дома, указанной в кадастре. Однако по закону 50 м² дома не подлежат налогообложению. Если площадь дачного домика равна или меньше 50 м², то платить вообще ничего не нужно. В том случае, когда площадь дома превышает 50 м², то из кадастровой стоимости следует вычесть стоимость этой необлагаемой части.  

Внимание! Налогом на недвижимость облагается не только жилой дом, но и другие постройки, которые возведены на фундаменте, т.е. капитальные строения. 


Чтобы рассчитать сумму, причитающуюся государству с Вашего дома, нужно выполнять такие вычисления.

1. Вычислите суммарную площадь всех капитальных построек, зарегистрированных на Вашем участке, сложив площадь дома и площади всех капитальных построек.

2. Разделите кадастровую стоимость на суммарную площадь – у Вас получится стоимость 1 м² строений.

3. Вычтите из суммарной площади строений 50 м², чтобы узнать размер налогооблагаемой площади.

4. Умножьте налогооблагаемую площадь строений на стоимость 1 м², которую Вы рассчитали в пункте 2.

5. Получившуюся сумму умножьте на 0,001, т.е. найдите 0,1% от стоимости налогооблагаемой площади.


Будет ли наказан собственник, не построивший на участке дом или не зарегистрировавший новостройку

Закон не предусматривает специального штрафа для собственников земли под ИЖС, которые не воспользовались участком для строительства. Ни одно ведомство не может наложить за это прямой штраф. Однако налоговое законодательство делает невыгодным владение землёй без её использования. Так, если вы получили или купили землю под ИЖС, но за десять лет ничего не смогли построить, с одиннадцатого года придётся платить земельный налог в двойном размере. Повышающий коэффициент будет отменён после постройки и официальной регистрации жилого дома.

В течение довольно длительного времени некоторым хозяевам удавалось избегать уплаты налога на дом, не регистрируя недвижимость в течение нескольких лет после постройки. Однако в настоящее время налоговая служба использует по отношению к таким собственникам повышенный вариант дачного налога.


Увеличивается ли размер налога на дачу из-за появления пристройки

Сумма налога на дом зависит от кадастровой стоимости строения, поэтому напрямую увеличение площади на неё не влияет. Однако собственник обязан согласовывать перепланировку и возведение пристройки по строительному законодательству, а после окончания работ регистрировать изменения в ЕГРН. Если в результате перепланировки площадь строений на участке увеличится и превысит 50 м², уплаты налога не избежать. В то же время пристройка временной деревянной веранды без фундамента никак не повлияет на налогооблагаемую площадь дома.


Налоговые льготы для дачников и владельцев загородных домов

Как и во многих других случаях, наше государство предусмотрело льготы по налогам для некоторых категорий граждан, в том числе для инвалидов, военнослужащих и их семей, «чернобыльцев», инвалидов, пенсионеров и др. С полным перечнем льготников можно ознакомиться, изучив 407-ю статью Налогового кодекса. Следует сказать, что льготных категорий в нём немало.

Государство определило для каждой из перечисленных в НК категорий граждан отдельный размер льготы, однако есть и общие правила предоставления. Так, льготник может выбрать только один объект недвижимости, за который будет начисляться льготный налог. Если Вам принадлежит два дома, то сниженный налог будет взиматься лишь с одного, а за второй придётся платить полностью. Но при наличии в собственности дома и квартиры налог снижается на оба вида недвижимости.

Если Вы не напишете заявление в налоговую службу для предоставления льготы, сотрудники сами установят недвижимость, с которой будет взиматься сниженный налог. Впрочем, нередки случаи, когда льгота вообще не предоставляется, если владелец дома не заявил о своём праве на уплату пониженного налога.


Как начисляют налог на участок размером шесть соток

Размер большинства дачных участков составляет шесть соток, и для них в налоговом законодательстве предусмотрена льгота: налоги за эту землю не платятся вообще. Однако в льготную категорию входят только:

  • инвалиды первой и второй групп;
  • пенсионеры и люди, собирающиеся выйти на пенсию;
  • родители, воспитывающие больше двух детей.

Собственники, принадлежащие к одной из перечисленных категорий, за участок размером шесть соток могут не платить вообще. Льготники, владеющие более крупными наделами, платят только за площадь, превышающую размер стандартного участка.


Оплата налога на имущество в СНТ

Существует два варианта оформления собственности для садовых некоммерческих товариществ (СНТ):

  • собственность, т.е. административные и служебные постройки, дороги и другое имущество, числится за товариществом;
  • имущество СНТ – долевая собственность его членов.

В первом случае СНТ собирает взносы с владельцев участков за пользование недвижимостью и из собранной суммы оплачивает налог. Во втором случае налог распределяется на всех членов товарищества, и каждый платит налог на свою долю самостоятельно.

Внимание! Без согласия всех членов товарищество не может передать собственность в долевое владение. Любой из владельцев участка может отказаться от доли общей собственности. 

Кроме того, участники садового товарищества могут на общем собрании передать имущество СНТ (например, дороги, линию электропередачи и т.д.) в муниципальную или государственную собственность. В этом случае налог на имущество платить не придётся, но и управлять им товарищество уже не сможет.


Вывод

У многих из нас есть возможность уменьшить сумму налогов и на землю, и на загородный дом:

  • Можно не регистрировать право собственности на построенный дом. Хотя и рискованно: никто не знает, как государство отнесется к такому решению в будущем. 
  • 50 м2 капитальных построек не облагается налогом. Если у дома есть пристройка без фундамента за нее так же не нужно платить. 
  • Многие льготные категории граждан не обязаны платить налог за 6 соток своей земли. 
  • Кроме того, многим категориям граждан полагаются льготы по налогам. Если в семье есть пенсионер, родители у которых двое детей (и больше) или инвалид, оформление участка на него позволит сократить сумму налоговых выплат.

А вот не использование земли по назначению увеличит Ваши расходы в бюджет.

Налог на недвижимое имущество | Valsts ieņēmumu dienests

! В 2021 году вступили в силу несколько существенных изменений в области налогообложения, поэтому информация на русском языке в данный момент постепенно пополняется. Актуальная информация доступна на сайте на латышском языке.

Извиняемся за причинённые неудобства.


Порядок уплаты налога


Налог на недвижимое имущество рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества по состоянию на 1 января таксационного года. Если объект налога на недвижимое имущество регистрируется в Информационной системе государственного кадастра недвижимого имущества в течение таксационного года, налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта на момент регистрации (закон «О налоге на недвижимое имущество», статья 3, часть 3).

В целях обеспечения соразмерного увеличения налоговой нагрузки, для земельных единиц (их частей), которые расположены на административных территориях за пределами городов и площадь которых превышает 3 гектара, и как минимум одна из установленных целей использования входит в группу целей использования «Сельскохозяйственная земля», «Лесохозяйственная земля и особо охраняемые природные территории, хозяйственная деятельность на которых запрещена нормативным актом» или «Земля водных объектов» (далее — сельская земля), налог на недвижимость до 2025-го таксационного года рассчитывается из специальной стоимости, установленной непосредственно для расчета налога.

Специальная стоимость по состоянию на 1 января таксационного года устанавливается путем сравнения специальной стоимости предтаксационного года и кадастровой стоимости, установленной 1 января таксационного года. Специальная стоимость равняется кадастровой стоимости, если прирост кадастровой стоимости, установленной 1 января таксационного года, не превышает 10 процентов от специальной стоимости предтаксационного года. Специальная стоимость равняется специальной стоимости предтаксационного года, помноженной на коэффициент 1,1, если прирост кадастровой стоимости, установленной 1 января таксационного года, превышает 10 процентов от специальной стоимости предтаксационного года (закон «О налоге на недвижимое имущество», статья 3, часть 14).

Самоуправления сообщают плательщику или управляющему многоквартирным домом размер налога на недвижимое имущество в очередном таксационном (календарном) году до 15 февраля того же года, направляя уведомление ему или его управляющему по указанному адресу. Срок отправки извещения об уплате налога за необрабатываемую землю, используемую в сельском хозяйстве – 15 февраля следующего года таксации (закон «О налоге на недвижимое имущество», статья 6, часть 1).

Налог на недвижимое имущество уплачивается один раз в квартал не позднее 31 марта, 15 мая, 15 августа и 15 ноября в размере одной четверти от начисленной годовой суммы налога. Налог также можно платить один раз в год в виде аванса (закон «О налоге на недвижимое имущество», статья 6, часть 3).

Новый налог на дачу: как ругается народ

Для дачников могут ввести патентную систему налогообложения. Законопроект уже внесен в Госдуму.

Сейчас дачники с проданного урожая налог платить не должны. 

Но все может измениться. Захотите продать зеленюшку на ближайшем рынке — будьте добры зарегистрироваться как ИП и купить патент.

Вот видео-обзор про это.

Дача для нашего человека — это святое.

Народ недоволен. Просмотрели твиты:

Ну шо вы тут, готовы платить налог на редиску с дачи?

— Дмитрий Югов (@dimon20020) 22 октября 2018 г.

Пишут, налог на дачи, деревянные сортиры и собачьи будки пустят на поддержку сильно пострадавших от санкций российских олигархов

— СинхроФразоДрон (@Negotov) 6 апреля 2018 г.

А еще нужно купить семена, удобрения, заплатить налог за дачу, оплатить воду, оплачивать проезд на дачу каждый день.
Я помню мама рассказывала, как пришли налог считать на деревья и посчитали маленькую яблоньку, так дед взял топор и не стало яблоньки

— Elen (@elen_hobbi) 24 октября 2018 г.

налог на тучи/дождь/солнце/не урожай какао https://t. co/I9gda5ynpV

— Лэнд-лорд Бендер (@Sir_Snoopy1) 1 февраля 2018 г.

Наша власть старается для всех поколений- пенсионерам поднять пенсионный возраст, среднему поколению — налоги на урожай, рыбалку и т.п. и цены на бензин, молодежи — пошлины на товары с алиэкспресс. Ждём новых законов, чтоб улучшить жизнь олигархам, а то они приуныли от санкций.

— Steve Jones (@SteveEKB) 19 июля 2018 г.

Да, вы абсолютно правы! Слова «патент на дачу» и «огороды», действительно совершенно разные. Дача — это ведь цветы, газон, качели, бассейн… Ну кто же сажает картошку на даче? У нас на Марсе — точно никто.

— Лалобушка (@vgF3UOkHf9h7GnP) 29 октября 2018 г.

Нет!Потому что на 6 сотках огурцов излишек может быть от погодных условий.С одной площади в два разных сезона-будет разный урожай,и продажа лишних трех-10 кг огурцов,да даже 40 кг,ни как не тянет на 50 тысячный патент-они копейки стоят

— Савощев Александр (@44Chelovek) 26 октября 2018 г.

Вот не люблю я наших законотворцев! Но?! В данном случае речь идёт о ИП — предпринимательской деятельности в сельском хозяйстве. Если для себя выращивать -патент не нужен. Если на продажу — нужен. Не надо вырвать из контекста. Обиднее за пенсионеров, что продают урожай на прожить

— Вячеслав Воронков (@Vicont_vic) 20 октября 2018 г.

Если вы планируете купить, продать или арендовать коттедж этим летом, вам следует знать о налоговых последствиях.

В первые месяцы 2020 года пандемия COVID-19 привела к радикальным изменениям в образе жизни и работы канадцев. Из-за повсеместной изоляции и закрытия офисов многим людям пришлось быстро перейти из офиса на работу из дома. Это, в сочетании с ограничениями на поездки, привело к притоку людей, рассматривающих коттеджную недвижимость как возможность жить и работать в более спокойной обстановке.В результате резко вырос рынок как аренды коттеджей, так и коттеджной недвижимости, а с сохраняющейся неопределенностью ограничений на поездки, которые могут сохраниться еще летом, вполне вероятно, что спрос будет продолжать расти.

На этом раскаленном рынке коттеджей владельцы коттеджей и те, кто хочет приобрести коттеджную недвижимость, могут столкнуться с более насущными проблемами, чем в предыдущие сезоны. В это время года владельцы коттеджей, которые обычно больше озабочены септическими системами, обслуживанием доков и мошками, вместо этого могут столкнуться с более сложными вопросами, которые могут иметь значительные последствия для налога на прибыль в будущем.

Если вы являетесь резидентом Канады и владеете или планируете приобрести коттедж или недвижимость для отдыха в Канаде, вот несколько часто задаваемых вопросов о налогах:

В связи с повышенным спросом на аренду коттеджей во время COVID-19 мы рассматриваем возможность сдачи нашего коттеджа в аренду. Имеются ли какие-либо последствия для налога на прибыль?

Да. Когда вы начинаете арендовать личное имущество, за исключением случаев, когда вы случайно или от случая к случаю, считается, что вы изменили способ использования этого имущества для целей подоходного налога.

Это означает, что, когда вы переводите свой коттедж в сдаваемое в аренду имущество, считается, что вы продали свой коттедж по справедливой рыночной стоимости (FMV), и налог должен быть рассчитан на разницу между FMV коттеджа на момент сдачи в аренду. изменение в использовании и его скорректированная базовая стоимость (ACB). Любой полученный в результате прирост капитала может быть уменьшен или устранен с помощью освобождения от основного места жительства.

Однако вы можете принять решение об отсрочке предполагаемого решения об изменении использования на более поздний год.Сделав этот выбор, также можно будет продолжать определять недвижимость в качестве подходящего основного места жительства на срок до четырех лет или даже дольше в соответствующих обстоятельствах. Существуют особые правила проведения таких выборов, и необходимо соблюдать осторожность, чтобы не отменить их по неосторожности.

Если мы сдаем наш коттедж в аренду, можем ли мы требовать возмещения расходов в счет полученного дохода?

Да. Хотя доходы, полученные от сдачи в аренду вашего коттеджа, будут облагаться налогом, вы сможете потребовать соответствующие расходы, чтобы компенсировать этот доход.Расходы могут включать в себя разумную часть эксплуатационных расходов на коттедж, а также расходы, непосредственно связанные с арендой имущества (например, уборка, реклама, комиссионные или сборы, выплачиваемые агентам по аренде, а также сборы за управление имуществом). Вы также можете иметь право требовать амортизацию, именуемую резервом капитальных затрат (CCA) для целей подоходного налога, в отношении дохода от аренды.

Есть несколько моментов, о которых следует помнить, если вы решите подать заявку на CCA на сдаваемое в аренду имущество: 

  1. Вы не можете требовать CCA, если это приведет к возникновению или увеличению убытков от аренды. Вы можете претендовать только на CCA, достаточный для того, чтобы свести ваш чистый доход от аренды к нулю.
  2. Если вы подаете заявление о компенсации CCA в течение тех лет, когда вы сдавали свою недвижимость в аренду, вы можете включить доход для целей налогообложения в том году, когда недвижимость была продана. Эта сумма, именуемая «возвращением CCA», будет добавлена ​​к любому приросту капитала, полученному при продаже имущества.
  3. Если вы решите отложить условное распоряжение об изменении использования (см. выше), вы не сможете требовать CCA. Это приведет к отмене выборов и применению правил условного распоряжения в том налоговом году, в котором заявлен CCA.


Если расходы, которые вы можете вычесть (помимо CCA), превышают полученный доход, вы можете оказаться в положении убытков. Ваша способность использовать эти потери от аренды для защиты других источников дохода будет зависеть от конкретных фактов. Вообще говоря, возможность требовать возмещения убытков от аренды зависит от объема личного использования и от того, осуществляется ли аренда имущества в коммерческих целях.Это означает, что Канадское агентство по доходам (CRA) будет рассматривать случайную аренду вашего коттеджа как существенно отличающуюся от покупки коттеджа в качестве инвестиции с намерением сдать его в аренду.

Мне сказали, что когда мы решим продать наш коттедж, никаких налогов платить не придется. Это правда?


Продажа вашего коттеджа приведет к реализации прироста капитала, если стоимость вашего коттеджа увеличилась, пока вы им владели. Тем не менее, освобождение от основного места жительства может быть доступно для уменьшения или отмены полученной вами прибыли.

Коттедж может быть определен в качестве основного места жительства (даже если вы не используете его в качестве основного места жительства), если в какой-то момент в течение года он «обычно заселен». Обычно обитаемый включает в себя проживание в коттедже только в течение короткого периода времени, если основная причина владения им не связана с получением дохода. CRA не считает случайную или случайную аренду собственности достаточной, чтобы помешать ей квалифицироваться как основное место жительства.

Как упоминалось выше, если вы решили регулярно сдавать свой коттедж в аренду, годы, в течение которых вы сдаете свой коттедж, могут считаться квалификационными годами для целей освобождения от основного места жительства, если вы решили отложить изменение использования, когда вы начали сдавать свой коттедж. и если вы соответствуете некоторым другим тестам.

В результате, в зависимости от того, доступно ли освобождение от основного места жительства для защиты прибыли, которую вы получите от возможной продажи вашего коттеджа, и в какой степени оно доступно, вы можете распоряжаться своим коттеджем без уплаты налогов.

В этом году мы с супругом продали наш коттедж, и у нас также есть дом. Мы хотим получить освобождение от основного места жительства. как нам это сделать?

Если вы намерены использовать освобождение от основного места жительства, обязательно сделайте это правильно, чтобы не поставить под угрозу свое заявление.В вашем случае есть несколько моментов, о которых нужно знать, чтобы получить максимальную пользу от этого исключения: 

.
  • Вы и ваш супруг можете указать только одно из ваших жилых помещений в качестве основного места жительства за каждый год, в течение которого вы владели несколькими жилыми объектами. До 1982 года каждый из супругов мог владеть недвижимостью и определять ее в качестве своего основного места жительства, что позволяло безналоговым распоряжением более чем одним жильем на пару. К сожалению, для недвижимости, купленной после 1981 года, это уже невозможно, и при продаже первой собственности необходимо будет сделать выбор в отношении того, какая из квартир будет определяться в качестве основного места жительства на каждый год.Для недвижимости, купленной до 1982 г., возможность обозначить отдельное основное место жительства между вами и вашим супругом по-прежнему применяется, но только в отношении лет владения до 1982 г. и только в том случае, если недвижимость полностью принадлежит вам или вашему супругу в то время. диспозиции. Принятие решения о том, как лучше всего использовать освобождение от права на основное место жительства, когда вы владеете несколькими жилыми объектами, редко бывает простым делом и часто требует рассмотрения множества факторов, включая прогнозы относительно того, будет ли стоимость оставшегося жилья увеличиваться или уменьшаться в будущем.В зависимости от обстоятельств могут возникнуть ситуации, когда претендовать на основное место жительства в отношении вашего коттеджа может не иметь смысла.

 

  • Вы и ваш супруг (супруга) должны указать в налоговой декларации информацию о распоряжении недвижимостью в качестве основного места жительства. Начиная с 2016 налогового года, вы должны сообщать основную информацию (дата приобретения, выручка от продажи и описание имущества) в Приложении 3 вашего подоходного налога и налоговой декларации, когда вы продаете свое основное место жительства, чтобы требовать полного освобождение.Для распоряжения имуществом в 2017 и последующих годах, в дополнение к сообщению о продаже и указанию вашего основного места жительства в Приложении 3, вы также должны заполнить форму T2091 (IND) «Назначение имущества в качестве основного места жительства физическим лицом (кроме личного Доверять). Обратите внимание, что если вы продали свое основное место жительства в 2016 году или в более позднем налоговом году, CRA отклонит требование, если вы не сообщите о расположении и назначении вашего основного места жительства в своей налоговой декларации. Если вы забудете сделать это назначение в год вынесения решения, CRA может принять более позднее назначение при определенных обстоятельствах.Однако может применяться штраф.

 

Наш семейный коттедж расположен на участке в несколько акров. Агент по недвижимости сказал нам, что если мы продадим часть нашей собственности, прибыль не будет облагаться налогом. Она права?

Коттеджи часто могут быть расположены на значительном участке земли, поэтому владелец коттеджа нередко рассматривает возможность разделения собственности для продажи части земли в качестве средства реализации некоторой стоимости. Продажа земли может создать прирост капитала.Однако, если прирост капитала возникает при отчуждении пустующего участка земли, который был присоединен к собственности, может быть возможно защитить этот прирост, используя освобождение от основного места жительства.

По сути, основное место жительства определяется как фактическое здание плюс любые окружающие земли, которые можно разумно рассматривать как «способствующие использованию и получению удовольствия» от проживания. Как правило, считается, что прилегающая земля площадью более полугектара (примерно 1,24 акра) не считается частью основного места жительства, если только налогоплательщик не может доказать, что ее использование необходимо для дальнейшего использования и пользования местом жительства.

Возможно, возможность налогоплательщика требовать освобождения от основного места жительства при продаже избыточной земли может быть поддержана в случаях, когда можно доказать, что эта земля необходима для дальнейшего использования и владения имуществом до момента его раздела. Отвечает ли участок земли этим критериям, будет зависеть от фактов, но CRA прямо заявил, что земля, которая подпадала под действие конкретных законов о зонировании, запрещающих ее разделение, будет квалифицироваться как часть основного места жительства в течение соответствующего периода времени.

Обратите внимание, что определение того, соответствует ли прилегающая земля критериям основного места жительства, должно применяться на ежегодной основе, причем только те годы, в которые может быть доказано, что земля необходима для использования и пользования недвижимостью право на определение объекта в качестве основного места жительства.

Мы сделали капитальный ремонт в нашем коттедже, включая новую крышу и террасу. Должны ли мы отслеживать эти расходы для целей налогообложения прибыли?

Важно отслеживать все эти расходы.То, что вы тратите на свой коттедж, может повлиять на то, что вы в конечном итоге заплатите в виде налога, когда будете его продавать или избавляться от него.

Когда вы в конечном итоге избавляетесь от своего коттеджа — либо при жизни, либо после смерти — и стоимость имущества повышается, в этот момент возникает прибыль на разницу между выручкой от продажи (или FMV коттеджа если имущество передается некоммерческой стороне за меньшую сумму, чем его FMV), и общая сумма его ACB, а также любые расходы на продажу.ACB относится к совокупности как первоначальной покупной цены имущества, так и любых дополнительных квалифицирующих капитальных затрат, сделанных за годы, когда вы им владели. Обратите внимание, что если вы унаследовали свой коттедж от кого-либо, кроме супруга/супруги, первоначальная стоимость будет равна FMV коттеджа на момент его наследования. Есть также дополнительные соображения, если вы или ваш супруг владели своим коттеджем до 1972 года или если вы или ваш супруг сделали выбор в 1994 году, чтобы увеличить ACB вашего коттеджа, используя освобождение от прироста капитала в размере 100 000 долларов США, доступное в то время.

Превышение выручки от отчуждения, предполагаемой или реализованной, над ACB (и любыми затратами на продажу), как правило, является приростом капитала для целей налогообложения прибыли. Как обсуждалось ранее, полученная прибыль может быть уменьшена или исключена при условии наличия освобождения от основного места жительства. Если освобождение от основного места жительства недоступно или недостаточно для покрытия всего прироста, половина прироста капитала включается в ваш налогооблагаемый доход. Следовательно, может быть полезно искать способы минимизировать любую выгоду, гарантируя, что документально подтвержденная стоимость имущества будет как можно более полной.

Определение того, какие виды затрат являются капитальными затратами и, таким образом, добавляются к ACB собственности, может привести к путанице. Прилагаемый контрольный список можно использовать для определения ключевых элементов, которые следует учитывать при определении ACB вашего коттеджа, и типа документации, которую вы должны сохранить для подтверждения этих сумм.
 

Вкратце  

Лето — отличное время, чтобы сбежать от городской суеты и уединиться на даче, особенно во время глобальной пандемии.В связи со стремительным ростом спроса на аренду коттеджей и недвижимость многие канадцы теперь хотят купить коттедж либо для личного пользования, либо в качестве инвестиции. При правильном планировании недвижимость для отпуска не должна стоить вам больше, чем вы рассчитывали. Подобно нанесению солнцезащитного крема, рассмотрение возможных последствий для подоходного налога при покупке, аренде или продаже коттеджа может помочь вам свести к минимуму дополнительные расходы и защитить вас от ожогов.
 

Ведение точного учета стоимости вашего коттеджа имеет решающее значение, если CRA когда-либо потребует поддержки для ACB собственности. Надлежащие записи включают исходную документацию о покупке, которую вы получили при покупке коттеджа, а также любые счета или квитанции, подтверждающие последующие ремонтные работы или улучшения: 

Первоначальное приобретение собственности

Элементы договора купли-продажи и другие расходы (подтвержденные счетами-фактурами, выписками и подтверждением оплаты) включают: 

  • Покупная цена коттеджа, если он был приобретен после 1971 г.31 года 1971 года или если вы провели выборы в 1994 году для увеличения ACB) 
  • Если унаследовано или получено в качестве подарка, подтверждение стоимости на момент дарения или наследования, например, оценка 
  • Налоги на передачу земли при приобретении 
  • Стоимость подключения к коммунальным услугам
  • Комиссионные за недвижимость
  • Осмотр недвижимости 
  • Судебные издержки 
  • Стоимость обследования или страховки титула
  • Другие выплаты по договору купли-продажи, кроме возмещения бывшему владельцу ежегодных затрат, таких как налоги на имущество и коммунальные услуги, которые были уплачены до закрытия сделки 
  • Ремонт и техническое обслуживание имущества, приобретенного в аварийном состоянии. Вообще говоря, может оказаться возможным включить затраты, которые обычно не учитываются во вступительном ACB, например, затраты, связанные с заменой крыши, покупкой новой арматуры, сантехникой, заменой пола и т. д. Суть в том, что состояние аварийности было учитываются в цене покупки (т.е. цена была бы выше, если бы коттедж был в лучшем состоянии и эти расходы были понесены по этой причине) 

 

Улучшения, не связанные непосредственно со зданием 

Убедитесь, что вы включили все улучшения земли, которые не связаны с поддержанием текущих элементов.Затраты могут включать новую септическую систему, новый колодец, систему водоснабжения и т. д. Кроме того, убедитесь, что вы включили любые улучшения на земле, такие как устранение проблем с дренажем, строительство подъездной дороги или полосы отвода, дорожек или стационарных палуб и доков. Подвижные предметы, как правило, не подходят (хотя определение подвижного следует тщательно рассмотреть с практической точки зрения). Необходимая документация включает счета-фактуры и подтверждение оплаты.

Ремонт 

Любое изменение структуры коттеджа, создающее нечто, чего раньше не было, обычно считается дополнением к ACB.Документация будет включать счета-фактуры (включая сведения о характере работы как улучшения) и подтверждение оплаты. Примеры: 

  • Добавление новых комнат или отделка подвала 
  • Создание новой колоды или замена старой колоды на более крупную
  • Перемещение стен или перегородок внутри строения
  • Создание новой ванной комнаты, включая стоимость сантехники 

Текущее техническое обслуживание по сравнению с улучшением здания 

Вероятно, самой сложной задачей является решение вопроса о том, являются ли затраты на ремонт и техническое обслуживание дополнением к ACB или просто текущими расходами, которые не могут быть включены в ACB.Как правило, тест заключается в том, была ли конструкция улучшена или просто возвращена в предыдущее состояние ремонта в течение периода владения.

Хорошим примером является новая крыша. Если крыша коттеджа была в хорошем состоянии, когда вы приобрели коттедж, то есть веский аргумент в пользу того, что простая замена черепицы — это постоянные расходы. Однако, если вы замените крышу другим и более качественным типом кровли, эта стоимость может быть добавлена ​​​​к ACB. Ключевым элементом, который следует учитывать, помимо наличия документации, аналогичной описанной до сих пор, будет то, подчеркивает ли документация, почему было сделано улучшение.Другие примеры возможных улучшений: 

.
  • Новые окна и двери
  • Новые полы и панели
  • Замена сантехники в ванной или на кухне

И последнее замечание для дачников, занимающихся самодеятельностью (DIY): вы не можете капитализировать условно исчисленную стоимость собственного труда для улучшения своими руками, но вы можете капитализировать стоимость материалов, которые вы использовали для улучшения.

Если у вас есть коттедж или загородная недвижимость в Канаде, обратитесь в BDO, чтобы обсудить налоговые последствия.

Рэйчел Жерве, партнер, руководитель направления налоговой службы GTA
Грег Лондон, партнер, руководитель налоговой службы Восточной Канады, канадское налоговое управление
Брюс Спраг, партнер, руководитель налоговой службы Западной Канады


Информация в этой публикации актуальна по состоянию на 3 мая 2021 г. 

Эта публикация была тщательно подготовлена, но написана в общих чертах и ​​должна рассматриваться только как общее руководство. На публикацию нельзя полагаться применительно к конкретным ситуациям, и вам не следует действовать или воздерживаться от действий на основании содержащейся в ней информации без получения конкретной профессиональной консультации.Пожалуйста, свяжитесь с BDO Canada LLP, чтобы обсудить эти вопросы в контексте ваших конкретных обстоятельств. BDO Canada LLP, ее партнеры, сотрудники и агенты не берут на себя и не берут на себя никакой ответственности или обязанности проявлять осторожность в отношении любых убытков, возникающих в результате каких-либо действий, предпринятых или не предпринятых кем-либо на основании информации, содержащейся в этой публикации, или любого решения, основанного на ней,

Аренда коттеджей и ограничения на вычеты по федеральному подоходному налогу

Многие владельцы коттеджей сталкиваются с дилеммой: вы хотите подзаработать, находясь вдали от своего коттеджа, но вас беспокоят проблемы, связанные с владением арендованной недвижимостью. Общеизвестно, что сдача коттеджа в аренду не лишена недостатков. Принимая решение об аренде коттеджа, вы должны проанализировать множество вопросов, в том числе хотите ли вы открыть свое личное пространство для гостей, влияет ли аренда на страховку вашего коттеджа и действительно ли ваш коттедж в сдаваемом состоянии. В дополнение к этим общим опасениям вы также можете быть обеспокоены тем, что соглашение создаст сложные налоговые последствия. К счастью, при тщательном налоговом планировании и анализе вы сможете арендовать свой коттедж без налоговой головной боли.

Одним из самых запутанных аспектов аренды коттеджа является определение того, как арендные вычеты учитываются для целей федерального подоходного налога. Различные налоговые правила применяются в зависимости от разбивки личного и арендного использования коттеджа. Таким образом, проще говоря, количество времени, которое вы проводите в своем коттедже, определяет степень, в которой ваши расходы на коттедж подлежат вычету.

Смешанное личное использование и сдача коттеджа в аренду
1. Преимущественно сдача в аренду:
Когда владелец коттеджа использует коттедж в личных целях менее 14 дней или 10% времени аренды коттеджа в зависимости от того, что больше. , то коттедж рассматривается как сдаваемое в аренду имущество для целей налогообложения.Коттедж не будет рассматриваться как личное место жительства, и поэтому владелец коттеджа обычно может вычесть многие расходы на аренду, связанные с коттеджем. Общие расходы на аренду включают следующее:

  • Проценты по ипотеке
  • Баллы
  • Плата за управление недвижимостью
  • Арендные платежи
  • Ремонт
  • Налоги
  • Коммунальные услуги
  • Реклама
  • Автомобильные и дорожные расходы
  • Уборка и техническое обслуживание
  • Комиссионные
  • Амортизация
  • Страхование
  • Проценты
  • Юридические и другие профессиональные расходы
  • Местные транспортные расходы
  • Что касается пределов вычета этих расходов, то те расходы на аренду, которые относятся исключительно к деятельности по аренде, такие как расходы на рекламу и расходы, полностью подлежат вычету.

    В качестве альтернативы, те расходы, которые связаны с общим содержанием коттеджа и владением им, такие как налоги на имущество, амортизацию и коммунальные услуги, будут разделены на личные расходы и вычитаемые расходы на аренду пропорционально использованию коттеджа в аренду. Распределение этих расходов осуществляется на основе доли от общей суммы, числитель которой — количество дней, в течение которых дом сдается по справедливой арендной плате, а знаменатель — общее количество дней, в течение которых дом используется для любых целей.Например, если владелец коттеджа проводит 50 дней в своем коттедже на озере Мичиган летом, но сдает коттедж в аренду в общей сложности на 75 дней в течение остальной части года, то владелец коттеджа должен иметь возможность вычесть 60%. расходов на аренду коттеджа, распределенных как торговые или деловые расходы.

    К сожалению, порцион — не единственный шаг на пути к определению общей суммы отчислений, на которые вы имеете право при аренде коттеджа. В соответствии с так называемыми «правилами риска» вы можете вычесть убытки, связанные с арендой коттеджа, только в пределах суммы, которой вы «подвергаетесь риску», то есть суммы денег, которую вы фактически можете потерять при аренде коттеджа.Если ваша способность вычитать убытки ограничена из-за правил риска, эти убытки могут быть перенесены на будущие налоговые годы.

    Наконец, IRS считает деятельность по аренде «пассивной деятельностью», что означает, что будут применяться правила ограничения пассивной деятельности Налогового кодекса. Как правило, убытки от аренды подлежат вычету только в той мере, в какой вы получаете арендную плату или другой пассивный доход. Любые убытки, которые не были вычтены в текущем году из-за этого ограничения, переносятся на следующий год.Существует ограниченное исключение из этого правила для некоторых владельцев коттеджей, которые более активны в управлении своей деятельностью по аренде коттеджей.

    2. Смешанное личное и арендное использование:
    Если владелец коттеджа арендует коттедж более 14 дней в году, но также использует его в личных целях не менее 15 дней в году или 10% от общего времени. коттедж сдан в аренду, то доход от аренды коттеджа будет налогооблагаемым доходом, который необходимо отразить в налоговой декларации владельца.

    Что касается налоговых вычетов, то применяются не только ранее обсуждавшиеся правила распределения, но и владельцу коттеджа также разрешается брать арендные вычеты только в той мере, в какой он или она фактически получает доход от сдачи коттеджа в аренду. С положительной стороны, поскольку ваш коттедж квалифицируется как личное жилье, вы все равно можете вычесть проценты по ипотеке за коттедж, если вы относитесь к коттеджу как к своему второму дому.

    3. В основном для личного пользования:
    Это один из немногих «бесплатных пропусков» в Налоговом кодексе.Если владелец коттеджа использует коттедж в качестве личного жилья и сдает его в аренду только на 14 или менее дней в году, то владельцу не нужно сообщать о доходах от аренды, полученных в эти дни, в качестве налогооблагаемого дохода в налоговой декларации. Единственным недостатком этого лечения является то, что расходы, связанные с арендой коттеджа, как правило, не подлежат вычету. Это исключение более подробно объясняется в предыдущей записи блога: Не облагаемый налогом доход от аренды личного жилья на срок до 14 дней.

    Альтернативный минимальный налог
    Владельцы арендованных коттеджей также должны учитывать влияние владения коттеджем на их обязательства по альтернативному минимальному налогу (AMT). Вообще говоря, АМТ рассчитывается (1) путем расчета обычного подоходного налога лица, (2) путем обратного расчета для увеличения регулярного налогооблагаемого дохода лица путем запрещения определенных вычетов и добавления ранее исключенных статей дохода и (3) путем применения Ставки налога АМТ к вновь исчисленной сумме налогооблагаемого дохода.Если налоговые обязательства владельца коттеджа в соответствии с системой AMT выше его или ее обычных налоговых обязательств, владелец коттеджа должен заплатить более высокую сумму. Поскольку владение арендованным коттеджем может привести к тому, что налогоплательщик получит дополнительные вычеты по федеральному подоходному налогу в отношении налогов на недвижимость, амортизации и пассивной деятельности, может применяться AMT, который может отменить эти дополнительные вычеты.

    Эта информация предназначена только для ознакомления с некоторыми налоговыми вопросами, с которыми сталкиваются владельцы коттеджей, сдающие свою недвижимость в аренду.Поскольку эти правила очень сложны, и вопрос одного дня может повлиять на ваши налоговые обязательства, существуют значительные возможности для планирования. Пожалуйста, не стесняйтесь обращаться в Varnum, если вы хотите определить, будете ли вы подвержены каким-либо налоговым последствиям в связи с владением арендованным коттеджем.

    Предлагаемый налог

    может повлиять на американцев, владеющих коттеджами в Онтарио

    БУФФАЛО, Нью-Йорк. Правительство Канады предлагает ввести ежегодный налог в размере 1 % на стоимость жилой недвижимости, принадлежащей нерезидентам, неканадцам, которая считается свободной или недостаточно используемой.

    Иммиграционный адвокат Розанна Берарди заявила, что концепция заключалась в том, чтобы сделать высококонкурентный рынок в крупных городских районах более доступным для канадцев.

    «Люди покупали недвижимость в пригородах, в GTA, Торонто и Ванкувере. Многие из них покупали с глаз долой, никогда ими не пользовались, но вкладывать деньги было безопасно. многие из этих видов инвестиций привели к тому, что цена продолжала расти, расти, расти и расти», — сказал Берарди.

    В ответ на обеспокоенность заинтересованных сторон правительство сделало исключение для недвижимости для отдыха в сельской местности.

    «Проблема с Форт-Эри и Южным Онтарио в том, что они попадают в GTA, большую часть Торонто, поэтому не похоже, что это исключение из правил будет применяться», — сказал Берарди.

    Она сказала, что многие жители Западного Нью-Йорка, владеющие коттеджами за границей, все еще могут платить дополнительные налоги. Берарди назвал это «дополнительным ударом под дых» для многих, кто даже не мог пользоваться этой собственностью последние два лета из-за ограничений, связанных с COVID-19.

    «Теперь хочу сказать, ладно, хорошо, вы можете прийти сюда и посмотреть свою недвижимость, но вам нужен ПЦР-тест, который стоит дорого, и мы собираемся снова связаться с вами по поводу налогов, только не сообщение, которое действительно теплое и нечеткое от нашего предполагаемого соседа и лучшего торгового партнера», — сказала она.

    По данным Министерства финансов, правительство предлагает ввести налог на недоиспользуемое жилье в 2022 календарном году, но Берарди сказал, что это предложение плохо написано, запутанно и неясно.

    «Телефоны определенно звонят. Это еще не окончательный вариант, так что это предлагаемое постановление. Оно еще не было представлено федеральному кабинету, который является высшим уровнем правительства в Канаде, поэтому мы просим людей сидеть смирно. .»

    Мэр Форт-Эри Уэйн Редекоп сказал, что американцам следует пока следить за этим предложением, но считает, что оно еще далеко от того, чтобы стать законом. Он сказал, что примерно 15% жилой недвижимости в городе принадлежит американцам, и призвал людей не начинать продажу этих домов и коттеджей.

    Берарди сказала, что уже видит, как клиенты начинают продавать. Она сказала, что сейчас это связано с обременительным характером получения тестов для пересечения границы и общей неуверенностью в отношении будущих канадских ограничений COVID-19.

    Между тем, член палаты представителей США Брайан Хиггинс заявил, что считает это не только «несправедливым штрафом», но и нарушением Соглашения между США, Мексикой и Канадой (USMCA).

    «Мы общаемся с администрацией Байдена, чтобы выступать от имени американцев и призываем Канаду отклонить это предложение», — говорится в заявлении.

    Хиггинс, который является сопредседателем Совета по северной границе, сказал, что он продолжает переговоры с Управлением торгового представителя США и Министерством финансов относительно этого предложения.

    Уклонение от уплаты налога на прирост капитала за коттедж — RISMedia

    Вы много работали, чтобы купить этот семейный коттедж, и, вероятно, хотите оставить его в семье на долгое время. Финансы являются большой частью этого, поэтому важно знать законы о налоге на прирост капитала.

    Это налоговая ситуация. Пятьдесят процентов любой оцененной стоимости вашего коттеджа облагаются налогом. Есть способы обойти это, если вы соответствуете требованиям. Например, ваш коттедж может считаться вашим основным местом жительства, даже если вы время от времени сдаете его в аренду, и в этом случае он будет освобожден от налога на прирост капитала.

    Если вам нужно платить прирост капитала, есть способы уменьшить эти налоги. Одним из способов сделать это является ведение записей о любых затратах на содержание или ремонт.Обязательно сохраняйте все квитанции за любую работу, выполненную на даче. Например, если вы делаете что-либо со свойством, которое может увеличить его стоимость, например, добавляете док-станцию, отметьте это должным образом. Все, что вы делаете, чтобы увеличить базовую стоимость вашей собственности, поможет уменьшить прирост капитала.

    Планируйте заранее. У жизни есть способ бросать мячи по круче, и они могут быть сильными и быстрыми. Лучше всего иметь документы по планировке участка в порядке, и они должны включать ваш коттедж.Если вы планируете передать право собственности на коттедж своим детям после смерти, налоговые обязательства ограничены, и любой доход от прироста капитала становится их ответственностью.

    Вы могли бы подумать о том, чтобы передать право собственности на коттедж, пока вы еще живы, и таким образом вы можете ограничить свои налоговые обязательства. Если вы получаете вексель на недвижимость, а платеж не превышает одной пятой в год, вы можете распределить прирост капитала на пять лет. Это означает, что ежегодно необходимо сообщать только о 20 процентах.

    Преимущества. Поскольку вы будете сообщать только о 20-процентной прибыли в год, если вы получите этот вексель, вы можете остаться в более низкой налоговой категории, что также в ваших интересах. Но если вы укажете 100-процентный прирост капитала в год, вам, вероятно, придется копнуть глубже, поскольку вам придется платить более 50-процентного налога на налогооблагаемый прирост капитала, чего вам определенно следует избегать.

    Как платить меньше налогов при продаже коттеджа

    Назад


    Возможно, вам придется заплатить налог на прирост капитала при продаже второго дома.Вот как вы можете держать больше этих денег в кармане.

    Скачать (PDF — 87 КБ)

    Каждую весну люди по всей Канаде либо планируют поехать в свои коттеджи, либо им напоминают, что они никогда не пользуются им и, вероятно, должны продать его тому, кто это сделает. Если вы попадаете в последнюю категорию, то вы можете выставить его на продажу в ближайшее время, чтобы вы могли перестать платить налоги на недвижимость и плату за обслуживание здания, которое не привлекает никакого внимания.

    Однако, когда вы продаете свой второй дом, следует помнить об одном: Налоговом управлении Канады (CRA). Когда вы продаете основное место жительства, выручка от продажи не облагается налогом — вы получаете все, за вычетом вознаграждения агента по недвижимости. Однако в случае со вторым домом увеличение стоимости собственности считается налогооблагаемым приростом капитала на момент продажи.

    В зависимости от вашего дохода, провинции проживания и того, как долго вы владеете недвижимостью, этот прирост капитала может привести к дополнительным налогам на тысячи долларов.

    Налог на прирост капитала основан на 50% увеличения стоимости продаваемого вами актива. Прибыль добавляется к вашему налогооблагаемому доходу. То, что вы в конечном итоге платите в виде налога, зависит от того, в какой налоговой категории вы находитесь. Также важно отметить, что если ваш коттедж падает в цене, вы не можете использовать потерю капитала, чтобы компенсировать прибыль в других областях, потому что потери от личного использования имущество не подлежит вычету.

    К счастью, есть способы смягчить налоговый удар по продаже коттеджа. Вот несколько стратегий, которые вы можете использовать.

    Сделайте свой коттедж основным местом жительства

    В некоторых провинциях количество недвижимости, связанной с озером, с годами резко возросло до такой степени, что вполне возможно, что коттедж человека может стоить больше, чем его дом в городе. Если это так, то вы можете подумать о том, чтобы сделать свой коттедж своим основным местом жительства. По данным CRA, основное место жительства — это дом, в котором «обычно обитают в течение года». Вам не нужно использовать его в течение определенного периода времени, но вы должны быть в состоянии сказать, что используете его в течение года.(Получение дохода от сдачи в аренду этого имущества может усложнить эту стратегию, так как некоторые коттеджи потенциально могут облагаться налогом на прирост капитала.)

    Эта стратегия все же может привести к уплате налога на прирост капитала, поскольку вам придется платить доход от своего коттеджа за каждый год, в течение которого он был построен. не указан в качестве вашего основного места жительства. Таким образом, если вы владели коттеджем в течение 15 лет и сделали его своим основным местом жительства только в течение последних пяти лет, вам придется выплатить прибыль за первые 10 лет.

    После продажи коттеджа вы можете вернуться в свое основное место жительства к вашему обычному дому и не выплачивать прибыль от продажи этого дома, но вам, возможно, придется заплатить налог с любой прибыли, полученной в те годы, когда ваше городское место жительства не считалось вашим основным домом.Эта стратегия может быть сложной, поэтому вам следует проконсультироваться с налоговым экспертом, прежде чем вносить какие-либо изменения в ваше основное место жительства, если ваша личная ситуация позволяет вам это сделать.

    Увеличьте базовую стоимость

    Прирост капитала от продажи недвижимости рассчитывается путем вычитания скорректированной базовой стоимости (ACB), которая представляет собой сумму, которую вы заплатили за коттедж, плюс любые расходы на закрытие из выручки от продажи. Чем больше ACB, тем меньше прирост капитала. Хотя большая часть вашего ACB основана на первоначальной цене покупки, это число можно увеличить.Как? Добавляя любые ремонтные работы, которые вы сделали в собственности за эти годы. Если вы потратили 10 000 долларов на переделку кухни в своем коттедже, то вы можете добавить 10 000 долларов в ACB и, в конечном итоге, заплатить меньше налогов.

    Вам потребуются квитанции, подтверждающие ваши претензии на ремонт, но в целом любые улучшения или дополнения, сделанные в собственности, такие как установка новых окон или полов, добавление нового колодца или септика, замена деревянного сайдинга на алюминиевый или кирпичный, будут квалифицировать. Регулярные расходы на техническое обслуживание, такие как покраска солярия или починка палубы, не могут быть добавлены к ACB (хотя строительство новой палубы соответствует требованиям).Опять же, это хорошая идея, чтобы проконсультироваться с налоговым экспертом.

    Использовать освобождение от прироста капитала за 1994 год

    Эта стратегия применима не ко всем, но если вы владели коттеджем до 1994 года и решили подать заявку на освобождение от прироста капитала в размере 100 000 долларов США в налоговой декларации за этот год, вы можете добавить эту сумму в ваш ACB, что снизит сумму вашего прироста капитала.

    Распределите налог на пять лет

    Если вы планируете продать коттедж своим детям, вам все равно придется заплатить прирост капитала.Тем не менее, есть способ распределить эти достижения во времени. Прежде чем применять эту стратегию, рекомендуется поговорить с юристом и налоговым экспертом, но когда вы продаете, вы можете создать вексель, в котором указано, что ваши дети будут платить вам в течение пяти лет. Если они это сделают, то вы можете распределить прирост капитала в течение того же периода времени. Если ваша налоговая ставка ниже в один из этих лет, то вы будете платить меньше налогов в этом году, чем могли бы в противном случае.

    Хотя оплата CRA может быть неприятной, помните, что необходимость платить налог на несколько объектов недвижимости, стоимость которых увеличилась, является хорошей проблемой.В то же время важно платить только столько налогов, сколько вам нужно. Итак, начните копаться в этих старых счетах за ремонт, поговорите со своими детьми, чтобы узнать, не захотят ли они купить коттедж, и поговорите с финансовым специалистом, чтобы узнать, есть ли другие способы сохранить больше денег в вашем кармане.


    Mawer Investment Management Ltd. предоставляет эту публикацию только в информационных целях, и она не является и не должна рассматриваться как профессиональный совет. Информация, содержащаяся в данной публикации, основана на материалах, которые на момент публикации считались надежными, и компания Mawer Investment Management Ltd.не может гарантировать точность и полноту информации. Физические лица должны связаться со своим представителем по работе с клиентами для получения профессиональной консультации относительно их личных обстоятельств и / или финансового положения. Комментарии, включенные в эту публикацию, не предназначены для окончательного анализа применимости налогов или закона о трастах и ​​недвижимости. Комментарии носят общий характер, и следует получить профессиональную консультацию относительно конкретной налоговой позиции лица в отношении конкретных обстоятельств любого лица.


    Шесть ошибок, связанных с налогами, которых владельцам коттеджей следует избегать

    Как владелец коттеджа, я стараюсь не делать много ошибок. По словам Кэролин, самой большой ошибкой, которую я совершил, была попытка отрастить бороду Гризли Адамса прошлым летом, когда я неделю отдыхала на озере. Если у вас есть коттедж или вы думаете о его покупке, помните о следующих ошибках владельца коттеджа, которые могут стоить вам больших налогов, если вы не будете осторожны.

    1. Неспособность отслеживать капитальные улучшения.

    В какой-то момент вы собираетесь избавиться от своего коттеджа – передав его в собственность, продав или умерев. Когда придет время рассчитать ваш налоговый счет по распоряжению, будет важно понять вашу правильную базу скорректированных затрат (ACB). Видите ли, чем выше ваш ACB, тем ниже налогооблагаемый прирост капитала, который вы должны сообщить. Ваш ACB должен включать первоначальную стоимость имущества, а также капитальные улучшения, которые вы делаете с течением времени. Поэтому обязательно отслеживайте количество этих улучшений.Позже это сэкономит вам налоги.

    2. Владение коттеджем в корпорации.

    Как правило, владеть коттеджем в собственности корпорации — плохая идея. Почему? Во-первых, имущество не будет претендовать на освобождение от основного места жительства, если оно принадлежит корпорации. Если вы владеете им лично, у вас, как правило, есть возможность указать коттедж в качестве основного места жительства, чтобы защитить от налога весь или часть любого прироста капитала от собственности. Во-вторых, вы можете столкнуться с налогооблагаемой прибылью акционера за личное использование корпоративного актива.Сумма пособия, вероятно, будет справедливой рыночной стоимостью арендной платы, которую вы должны были заплатить за личное использование коттеджа. Эта сумма может быть добавлена ​​к вашему доходу. Мораль? Владение коттеджем лично или, возможно, через траст имеет больше смысла.

    3. Взыскание капитальных убытков, связанных с коттеджем.

    Если ваш коттедж похож на большинство других, в соответствии с нашим налоговым законодательством он будет считаться «собственностью для личного пользования». Это означает, что любые убытки от продажи имущества не могут быть заявлены.Точно так же, если вы понесли убытки, например, из-за того, что ваш коттедж был уничтожен пожаром или наводнением, вы не можете требовать возмещения убытков, если имущество предназначено для личного пользования. Если коттедж в основном сдается в аренду, а не является собственностью для личного пользования, в этих случаях можно потребовать возмещения убытков капитала. Но не спешите сдавать помещение в аренду большую часть времени; это может поставить под угрозу использование освобождения от основного места жительства, если место действительно повысится в цене, и вы хотите защитить прибыль от налогов.

    4. Изменение использования имущества на приносящее доход.

    Если вы измените использование своего коттеджа с личного на преимущественное получение дохода, вы будете считаться продавшим недвижимость в день изменения использования и выкупившим ее в тот же день. Это может привести к налогообложению, если стоимость коттеджа выросла в цене. Вы все равно можете внести это изменение в использование, но помните, что вам следует планировать потенциальный налоговый счет (возможно, в моем примере здесь возможно использование вашего освобождения от основного места жительства).

    5. Продажа детям по цене ниже рыночной.

    Предположим, ваша собственность стоит 500 000 долларов, но вы продаете ее своим детям, скажем, за 200 000 долларов. Будет считаться, что вы продали его по справедливой рыночной стоимости, поэтому вам придется платить налог, как если бы вы собрали 500 000 долларов. Ваши дети, с другой стороны, будут иметь право только на ACB в размере 200 000 долларов — цену, которую они заплатили за недвижимость. Таким образом, если ваши дети позже продадут недвижимость, скажем, за 600 000 долларов, они могут столкнуться с налогом на разницу между 600 000 долларов и ACB в размере 200 000 долларов.Но вы уже заплатили налог на сумму до 500 000 долларов. Как семья, вы будете платить налог дважды на одну и ту же сумму. Это проблема двойного налогообложения. Лучшее решение — продать его детям по полной справедливой рыночной стоимости и забрать часть продажной цены наличными, а остаток — векселем. Вам никогда не придется собирать на заметку, если вы не хотите. Вы можете простить записку о смерти без налоговых последствий. В этом примере у ваших детей теперь будет ACB на полные 500 000 долларов.

    6.Сдача коттеджа на случай убытков.

    Если вы арендуете коттедж на неполный рабочий день, чтобы покрыть некоторые расходы, связанные с владением, было бы разумно не сообщать о расходах на аренду, которые год за годом превышают ваш доход от аренды. Эти потери являются красным флажком в вашей налоговой декларации и, как правило, будут отклонены.

    Тим Сестник является управляющим директором Advanced Wealth Planning, Scotiabank Global Wealth Management и основателем WaterStreet Family Offices .

    Налоговые последствия владения коттеджем или вторым домом

    Коттедж или второй дом считается личным имущество, если оно используется в основном для личного использования или удовольствия

    Изменение в использовании коттеджа

    Нет никакого условного распоряжения, если человек переезжает в свой коттедж, поэтому налог не будет уплачиваться в результате этого шага. Однако, если использование переход имущества из личного пользования в использование в целях получение или получение дохода, например, от сдачи в аренду имущества, считается расположение. Смотрите нашу статью об изменении в использовании недвижимого имущества.

    Продажа коттеджа / Освобождение от основного места жительства

    При продаже коттеджа налог уплачивается с любой прирост капитала за вычетом основного долга освобождение от проживания. Если имеет место убыток капитала, то убыток составляет не подлежит вычету, потому что убытки по личному имуществу не подлежат вычету кроме перечисленных потери личного имущества (LPP), которые могут быть вычтены из LPP прибыль.

    Отслеживание стоимости коттеджа

    Важно вести учет скорректированного Базовая стоимость (ACB) как основного дома, так и коттеджа, которая будет использоваться для рассчитать прибыль от продажи, потому что освобождение от основного места жительства может относятся к любому свойству. Если коттедж находится в собственности с давних пор 1972 г., облагается налогом только увеличение стоимости с 31 декабря 1971 г., поскольку налогообложение прироста капитала началось с 1972 налогового года.Декабрь 31 года 1971 года — день оценки (V-день) недвижимости, принадлежавшей до этой даты.

    Отслеживание стоимости вашего основного места жительства

    Даже если у вас нет второй собственности, ACB вашего дом необходимо отслеживать, потому что его статус основного места жительства может изменение в будущем, например, если вы решили купить коттедж и в какой-то пункт хотите обозначить его в качестве вашего основного места жительства.

    Освобождение от основного места жительства и коттедж

    См. нашу статью о принципале освобождение от проживания для получения дополнительной информации о требовании этого освобождения для коттедж.

    Другие ресурсы

    декабря Видео 2020 Life in the Tax Lane, включая информацию о семье коттеджи

    Миллер Томсон — Проходя мимо семейного коттеджа

    БДО — Стратегии налогового планирования для владельцев коттеджей

    Ресурсы Канадского налогового агентства (CRA)

    Линия 12700 (строка 127 до 2019 г. ) Прирост капитала, который включает информацию о имущество личного пользования по ссылке Капитальные убытки и вычеты

    IT232R3 — Убытки — их вычет в год убытков или другое Годы (в архиве)

    Доход Налоговый лист S1-F3-C2 Основное место жительства

    Налоговый совет: всегда отслеживайте ACB вашего дома и Ваш второй дом или коттедж!

    Отредактировано: 09 марта 2022 г.

    Браузер не поддерживает JavaScript.Пожалуйста, зайдите на веб-страницу с помощью другого браузера.

     

    .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.