Перенос газопровода на земельном участке: Женщина через суд добилась переноса газовой трубы |

Содержание

Женщина через суд добилась переноса газовой трубы |

В Единый центр защиты обратилась гражданка с просьбой помочь в споре с ООО, а именно, в устранении препятствий в пользовании земельным участком клиента, в связи с тем, что данное общество установило газовую трубу на границы данного участка.

Как пояснил клиент, она является собственником земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения садоводства.

Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области. Он используется для ведения дачного
хозяйства.

В 2014 году на принадлежащем клиенту земельном участке, акционерным обществом были установлены столбы и проведена газовая труба высокого давления. В настоящее время общество поставляет через неё природный газ.

Между тем, проложенная газовая труба мешает клиенту пользоваться земельным участком.

Во-первых, она является источником повышенной опасности, пожароопасным и взрывоопасным сооружением.

Во-вторых, газовая труба располагается в непосредственной близости на расстоянии около 1 метра от заложенного фундамента дачного дома и мешает его строительству, а в последующем пользованию дачным домом. В-третьих, она проходит вдоль всей территории земельного участка с его лицевой стороны на высоте около 2 метров, препятствует въезду на земельный участок грузовых автомобилей для доставки строительных материалов и иных объектов, а также создаёт существенные неудобства в перемещении крупногабаритных предметов. В-четвертых, в результате возведения обществом указанной конструкции клиент не имеет возможности распланировать земельный участок нужным и удобным ей способом, возвести на нем дачный дом и иные хозяйственные строения, произвести посадку плодовых насаждений. В-пятых, установленные столбы и газовая труба нарушает эстетическое восприятие земельного участка.

Клиент пояснила, что обращалась устно к ответчику с требованием о переносе вышеуказанной газовой трубы и сооружения газовой арки, обеспечивающей беспрепятственный доступ на земельный участок транспортных средств и крупногабаритных предметов. Однако, её требования обществом оставлены без удовлетворения

После анализа ситуации и документов клиента, юрист направил соответствующие претензии в адрес ООО, но данные претензии остались без внимания.

После чего было подготовлено исковое заявление с требованиями обязать общество устранить препятствие в пользовании земельным участком, путём переноса за свой счёт газовой трубы и сооружения газовой П-образной арки, высотой не менее 3,5 метров над входом на земельный участок.

Ситуация осложнялась тем, что установка данного газопровода была согласована со всеми необходимыми ведомствами и учреждениями.

Требования основывались, кроме всего прочего, на том, что в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Как следует из статьи 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, поскольку возведённая ООО газовая труба препятствует клиенту в пользовании участком, клиент, как собственник данного земельного участка, имеет право требовать устранения обществом всяких допущенных нарушений прав и законных интересов.

Выслушав объяснения сторон, Саратовский районный суд Саратовской области вынес решение которым исковые требования нашего клиента удовлетворены в полном объёме, и обязало ООО устранить препятствие в пользовании земельным участком, путём переноса за свой счёт газовой трубы и сооружения газовой П-образной арки, высотой не менее 3,5 метров над входом на земельный участок, а также взыскать с общества в пользу клиента расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате услуг представителя.

Перекладка газопроводов

Северо-Запад

143405, г. Красногорск, ул.Заводская, д.26

+7 (498) 569-03-04

Array


Все контакты филиала

Юго-Восток

140411 г. Коломна, пр. Кирова, д. 9

+7 (496) 615-67-04

Array


Все контакты филиала

Север

141002, г. Мытищи, ул. Белобородова, д.6

+7 (498) 687-47-04

Array


Все контакты филиала

Восток

142412, г. Ногинск, ул. Ревсобраний, д.1

+7 (496) 516-80-04

Array


Все контакты филиала

Запад

143000, г. Одинцово, Транспортный пр-д., д.5

+7 (498) 690-43-04

Array


Все контакты филиала

Юг

142110, г. Подольск, ул.Кирова, д.31-а

+7 (496) 769-76-04

Array


Все контакты филиала

Не ваш филиал?

Подключение к газовой сети

Подать заявление можно в центрe обслуживания клиентов (ЦОК) или онлайн в личном кабинете (образцы заявлений для подачи заявки приведены ниже)

Руководствуясь положениями пп.

29, 30 «Правил подключения (технологического присоединения) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.0.2021 № 1547 (далее – Правила), на основании данных о раскрытии информации на официальном сайте ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» (далее – ГТО) по загрузке ГРС Калининградской области от 31.01.2022 г., а также на основании писем ГТО (исх.№ от 20.01.2022 № 10-2/871, исх.№ от 27.10.2021 № 10-2/21179) о необходимости прекращения заключения договоров и выдачи технических условий на технологическое присоединение к сетям газораспределения и газопотребления, источником газоснабжения которых являются газораспределительные станции: ГРС Калининград-1, ГРС Калининград-2 и ГРС Зеленоградск, ГРС Полесск, в связи с отсутствием технической возможности транспортировки природного газа источниками газоснабжения который являются вышеуказанные ГРС, в соответствии с Приказом № 114 от 09.02.2022г.

Приостановить с 09 февраля 2022 года для объектов капитального строительства, источниками газоснабжения которых являются ГРС Калининград-1, ГРС Калининград-2 и ГРС Зеленоградск, ГРС Полесск:

Заключение договоров технологического присоединения к сетям газораспределения и газопотребления с выдачей технических условий подключения, а также выдачу технических условий на замену газоиспользующего оборудования с увеличением мощности, установку дополнительного газоиспользующего оборудования по всем категориям потребителей.»

В связи с большим количеством обращений от Заявителей, в целях создания равных условий при газификации объектов капитального строительства, вне зависимости от их категории и назначения, на основании Приказа № 652 от 27.08.2020г. «О внесении изменений в приказ от 22.11.2019г. № 3060 «О приостановлении выдачи технических условий на подключение», пункт №1 Приказа № 3060 от 22.

11.2019г. читать в следующей редакции:

«…Приостановить с 25 ноября 2019г. выдачу технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения и газопотребления, с последующим заключением договоров технологического присоединения к газораспределительным сетям Калининградской области, источником газоснабжения которых являются ГРС «Зеленоградск», ГРС «Полесск» для всех категорий потребителей, за исключением:

  • объектов первичной газификации, с максимальной присоединяемой нагрузкой, не превышающей 5 м³/час;

  • первичной газификации квартир существующего жилищного фонда, с максимальной присоединяемой нагрузкой, не превышающей 5 м³/час;

  • а также технических условий на замену газоиспользующего оборудования с увеличением его мощности и установку дополнительного газоиспользующего оборудования, с итоговой максимальной нагрузкой, не превышающей 5 м³/час.

На основании протокольных решений совещания под руководством заместителя Председателя Правительства Калининградской области Рольбинова А.С. от 26.01.2021г. об отсутствии возможности ввода в эксплуатацию в 4 квартале 2021 года объекта: «Межпоселковый газопровод высокого давления от ГРС Калининград-2, через поселки Кузнецкое, Волошино, Куликово, Зеленый Гай, с установкой ШРП (4 шт.) до ГРС «Светлогорск, I и II этапы», в целях обеспечения стабильного газоснабжения существующих потребителей Калининградской области природным газом,а также в соответствии с Приказом № 53 от 26.01.2021г. «О приостановлении выдачи технических условий и договоров на подключение», до решения вопроса по снятию технических ограничений и увеличению пропускной способности ГРС «Светлогорск», приостановить:

с 27 января 2021г. выдачу технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения и газопотребления, с последующим заключением договоров технологического присоединения к газораспределительным сетям Калининградской области, источником газоснабжения которых являются ГРС «Светлогорск» для всех категорий потребителей.

На основании письма заместителя Председателя Правительства Калининградской области Рольбинова А.С. (исх. № 5607/01-РА от 22.12.2020г.) о планируемом вводе в эксплуатацию в 4 квартале 2021 года объекта: «Межпоселковый газопровод высокого давления от ГРС Калининград-2, через поселки Кузнецкое, Волошино, Куликово, Зеленый Гай, с установкой ШРП (4 шт.) до ГРС «Светлогорск, I и II этапы», в целях обеспечения потребителей Калининградской области природным газом, а также в соответствии с Приказом № 08 от 13.01.2021г. «О возобновлении выдачи технических условий и договоров подключения на подключение», возобновить:

с 14 января 2021г. выдачу технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения и газопотребления, с последующим заключением договоров технологического присоединения к газораспределительным сетям Калининградской области, источником газоснабжения которых являются ГРС «Светлогорск» для всех категорий потребителей.


Внимание!

На основании письма газотранспортной организации (исх. № 10-2/24381 от 20.11.2019г.), в связи с достижением проектной производительности ГРС «Зеленоградск», ГРС «Полесск» и официальными данными по раскрытию информации, опубликованными на сайте ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург», в соответствии с Приказом № 3060 от 22.11.2019г. «О приостановлении выдачи технических условий на подключение», временно, до решения вопроса по снятию технических ограничений и увеличению пропускной способности ГРС «Зеленоградск» и ГРС «Полесск», приостановить:

с 25 ноября 2019г. выдачу технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения и газопотребления, с последующим заключением договоров технологического присоединения к газораспределительным сетям Калининградской области, источником газоснабжения которых являются ГРС «Зеленоградск», ГРС «Полесск» для всех категорий потребителей, за исключением:

  • объектов индивидуального жилищного строительства, с максимальной присоединяемой нагрузкой, не превышающей 5 м³/час;

  • первичной газификации квартир существующего жилищного фонда, с максимальной присоединяемой нагрузкой, не превышающей 5 м³/час;

а также технических условий на замену газоиспользующего оборудования с увеличением его мощности и установку дополнительного газоиспользующего оборудования в существующем жилищном фонде, с итоговой максимальной нагрузкой, не превышающей 5 м³/час.



Внимание!
На основании приказа № 1426 от 17.08.2018г. «О приостановлении выдачи технических условий на подключение», временно, до решения вопроса по снятию технических ограничений по увеличению пропускной способности ГРС «Светлогорск», приостановить:   
c 20 августа 2018 г. выдачу технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, с последующим заключением договоров технологического присоединения к газораспределительным сетям Калининградской области, источником газоснабжения которых является ГРС «Светлогорск» для всех категорий потребителей, включая объекты индивидуального жилищного строительства, с максимальной присоединяемой нагрузкой, не превышающей 5м/час, а также технических условий на замену газоиспользующего оборудования с увеличением его  мощности и установку дополнительного газоиспользующего оборудования.

Трубопроводы могут повлиять на стоимость недвижимости


Трубопроводы могут снизить стоимость собственности на 5-40 процентов, по мнению риелторов

Газопроводы не только вызывают озабоченность по поводу окружающей среды и прав частной собственности, но и могут влиять на владельцев кошельки.

По словам местных риелторов, трубопроводы могут снизить стоимость недвижимости на 5–40 процентов, сделав их менее привлекательными для потенциальных покупателей.

«Люди вздрагивают, когда видят (трубопроводы)», — сказал Джеймс Шерер, риелтор компании Kingsway Realty, расположенной в округе Ланкастер.«Когда вы попадаете на эти маленькие загородные участки, это будет иметь значение, даже если они находятся в сотне ярдов».

Учеба и опыт

Существуют определенные ограничения, накладываемые на недвижимость из-за сервитутов. Вы не можете построить постоянное сооружение или посадить деревья прямо над ними, например, по словам Кристофера Стоктона, представителя компании Williams, которая планирует построить трубопровод Atlantic Sunrise через округ Ливан. Однако, помимо этих конкретных случаев, сервитуты для трубопроводов обычно не снижают общую стоимость собственности, сказал он.

Стоктон указал как на обширный опыт Уильямса в строительстве трубопроводов, так и на исследование предлагаемого трубопровода Конституции в Нью-Йорке, в ходе которого Федеральная комиссия по регулированию энергетики пришла к выводу, что не было «последовательной информации» о том, что газопровод приведет к снижению стоимости собственности.

«Мы не ожидаем снижения стоимости от одной продажи к другой», — согласился Джефф Шилдс, представитель Sunoco Logistics, которая планирует построить трубопровод Mariner East 2 через округ Ливан.

Несколько противоречивых исследований подтверждают вывод FERC о несоответствии.

Находящаяся в Висконсине компания по оценке трубопроводов и линий электропередач Forensic Appraisal Group приняла участие в исследовании, которое, согласно ее веб-сайту, выявило «определенно измеримую девальвацию» недвижимости. Компания заявила, что сервитуты трубопроводов могут оказывать негативное воздействие в размере от 50 процентов стоимости земли, находящейся под сервитутом, до 30 процентов всей стоимости собственности.

С другой стороны, исследование 2008 года, проведенное адъюнкт-профессором штата Портленд Эриком Фрутсом, пришло к выводу, что не было значительного экономического или статистического воздействия.В статье, опубликованной в мае 2012 года в Journal of Real Estate Literature, были рассмотрены несколько исследований и сделан вывод, что «отсутствуют достоверные доказательства, основанные на фактических данных о продажах, что близость к трубопроводам снижает стоимость недвижимости».

Местный трубопровод «Стигма»

В районе Ливана, однако, местные риелторы говорят, что они заметили эффект, когда попытались продать дома с трубопроводами. По словам Шерера, некоторые потенциальные покупатели даже отменят сделку, если обнаружат, что на участке есть трубопровод, особенно если у них есть дети и они обеспокоены стихийными бедствиями.

«Люди немного иррациональны в этом вопросе, — сказал он. «Но это факт, что так думают люди, и есть клеймо от линии электропередачи, проходящей прямо под вашим домом».

Риэлторы говорят, что каждая недвижимость уникальна, и влияние трубопровода на перспективы продажи может зависеть от его близости к дому, уровня давления продуктов, проходящих через трубопровод, и того, является ли недвижимость жилой или сельскохозяйственной (в этом случае влияние может быть незначительным).По словам Шерера, потеря стоимости может варьироваться от 0 до 30 процентов.

«Влияние определенно не будет положительным», — сказал Деннис Бек, риелтор из Лититца. «Это может иметь очень большое негативное влияние — это может сделать некоторые свойства малопригодными для продажи».

Оценщик из Аннвилля Нельсон Эберсоул считает, что Williams Partners в целом предлагала справедливую компенсацию за сервитуты, но согласился с тем, что одно только «клеймо» трубопровода может привести к 5-процентному вычету имущества.

Необычные случаи могут привести к сокращению до 40 процентов — например, если трубопровод разделит пополам землю, предназначенную для застройки, и не позволит владельцу строить там дома, сказал Эберсоул.

Влияние на налоги на имущество

Это снижение стоимости имущества может повлиять на всех жителей округа за счет уменьшения поступлений от налога на имущество, получаемых местными органами власти, заявила Меган Деттер, член организации по информированию о трубопроводах округа Ливан.

Согласно расчетам, составленным Деттером на основе налогооблагаемой собственности, на которую повлиял только трубопровод Atlantic Sunrise, среднее снижение стоимости на 5 процентов обошлось бы округу более чем в 30 000 долларов. По этому сценарию доходы школьного округа и муниципальных налогов также сократятся.

Однако оценка предполагает, что каждый владелец собственности успешно обжалует свою оценку. Даже когда владельцы решают подать апелляцию, сильно локализованный характер стоимости собственности может сработать против таких попыток.

Оценщик может рассмотреть вопрос о новом сервитуте для трубопровода, сказал главный оценщик округа Дэниел Симэн. Но ответственность за доказательство того, что стоимость изменилась из-за «явного воздействия» трубопровода, лежит на владельцах недвижимости, и это может быть сложно, поскольку в последние годы в этом районе было мало сопоставимых проектов трубопроводов, сказал Симан.

«Может пройти какое-то время, прежде чем мы узнаем наверняка», — сказал Симэн. «Может и не быть никакого (воздействия), но может быть».

2 Подходы потенциального землепользования к безопасности трубопроводов и управлению окружающей средой | Трубопроводы электропередач и землепользование: подход с учетом рисков – специальный отчет 281

API. 2004. Руководство по развитию собственности. Вашингтон, округ Колумбия

Берке, П. 1998. Снижение рисков стихийных бедствий за счет управления государственным ростом. Журнал Американской ассоциации планирования, Vol.64, № 1, Зима, стр. 76-88.

Берби, Р. (ред.) 1998. Сотрудничество с природой. National Academy Press, Вашингтон, округ Колумбия

Берби Р., П. Мэй, П. Берке, Л. Далтон, С. Френч и Э. Кайзер. 1997. Составление государственного плана: Государственные эксперименты по управлению землепользованием. Издательство Университета Джона Хопкинса, Балтимор, штат Мэриленд,

СГА. 2004. Передовой опыт, Версия 1.0. www.commongroundalliance.com/docs/s8/p0002/BP%201.0_FINAL_120103.пдф.

Чапин, Ф.С., младший, 1965. Планирование городского землепользования, (2-е изд.). Университет Иллинойса, Урбана.

Эмрат П. и Э. Ф. Айзенберг. 2002. Анализ стоимости домохозяйств в США. Департамент жилищной политики NAHB, Вашингтон, округ Колумбия

Эверетт, Д. Д., Д. В. Спик и В. К. Мэддокс. 1979. Использование полосы отчуждения гнездящимися дикими индейками в Северной Алабаме. Proc., Второй симпозиум по экологическим проблемам при управлении полосами отвода, Анн-Арбор, штат Мичиган.

ФЕРЦ. 2003а. План борьбы с эрозией, контролем, восстановлением растительности и обслуживанием возвышенностей. Вашингтон, округ Колумбия,

января

ФЕРЦ. 2003б. Процедуры строительства водно-болотных угодий и водоемов и смягчения их последствий. Вашингтон, округ Колумбия,

января

Хановски, Дж. М., Г. Дж. Ниеми и Дж. Г. Блейк. 1993. Сезонная численность и состав сообществ лесных птиц, прилегающих к полосе отчуждения в северных лесах США. Proc., Пятый симпозиум по экологическим проблемам при управлении полосами отчуждения, Монреаль, Квебек, Канада.

Хинкль, Р., С. Альбрехт, Э. Натансон и Дж. Эванс. 2000. Прямое отношение к природной Газовой промышленности проблемы фрагментации среды обитания/биоразнообразия в результате строительства новых трубопроводов. Контракт GRI 5097-250-4070. Корпорация URS, Уэйн, Нью-Джерси,

Ладино, А. Г. и Дж. Э. Гейтс. 1979. Реакция животных на методы управления коридором линии электропередачи . Proc., Второй симпозиум по экологическим проблемам в Управление правами отчуждения, Анн-Арбор, Мичиган.

Консультативный комитет Луизианы при Комиссии США по гражданским правам. 1993. Битва за экологическую справедливость в Луизиане: правительство, промышленность и люди. Батон-Руж, Луизиана

Лунсет, Б.Г. 1987. Обзор производства и использования на полосе отчуждения трубопровода. Proc., Четвертый симпозиум по экологическим проблемам при управлении полосами отвода, Индианаполис, Индиана,

Moorhouse, S.S. 2000. Права отчуждения (ROW) Передовая практика управления (BMP) Литература и нормативный обзор: Фаза I. Контракт GRI 5097-250-4070. Корпорация URS, Колорадо

Понимание и согласование сервитутов трубопроводов

Трубопроводы играют важную роль в разработке сланцевых ресурсов Огайо. По мере того, как добыча сланца в Огайо продолжает расширяться, растет и потребность в трубопроводах, по которым транспортируются ресурсы сланцевого газа. Ко многим землевладельцам могут обратиться компании, которые хотят построить трубопровод через свою собственность. Землевладельцы, столкнувшиеся с такой ситуацией, выиграют от понимания и согласования сервитута трубопровода, также называемого «полосой отчуждения» трубопровода.В этом информационном бюллетене объясняются сервитуты для трубопроводов, а также рассматриваются вопросы и условия, которые землевладельцы должны учитывать при ведении переговоров о сервитутах. Для получения дополнительной информации о трубопроводах, регулировании трубопроводов и строительстве трубопроводов см. серию информационных бюллетеней о трубопроводах в образовательной библиотеке OSU Extension по сланцам на сайте shalegas. osu.edu.

Что такое сервитут трубопровода?

Как правило, сервитут представляет собой юридический интерес, который дает кому-либо право использовать чужое имущество для определенной цели.Сервитут для трубопровода, в частности, дает держателю сервитута право строить и обслуживать трубопровод на территории землевладельца. Он не предоставляет держателю сервитута фактическое право собственности на землю, а только право использовать землю для целей трубопровода. Сервитут «прилагается к земле», что означает, что он остается на собственности и распространяется на всех будущих владельцев собственности. Сервитут должен быть оформлен в письменной форме, подписан землевладельцем и зарегистрирован в окружном регистраторе. Как правило, сервитут трубопровода является постоянным и не имеет даты окончания, хотя стороны могут договориться о сервитуте, который действует в течение определенного периода времени.Обратите внимание, что термин «соглашение о праве отвода» имеет то же юридическое значение, что и термин «сервитут», и что многие называют участок земли, являющийся предметом сервитута, «правом отвода». В этом информационном бюллетене мы будем использовать термин «сервитут», а не «право проезда».

Сервитуты трубопроводов и аренда нефти и газа

Аренда нефти и газа может включать права сервитута на трубопровод в качестве условия аренды. По этой причине землевладельцы должны изучить существующие договоры аренды нефти и газа, чтобы определить, существуют ли уже права сервитута на трубопровод.Если это так, землевладелец должен понимать, в какой степени права сервитута предоставляются в договоре аренды. Например, договор аренды может предоставить нефтегазовой компании право устанавливать линии сбора в любом месте арендуемой собственности. Или договор аренды нефти и газа может запретить землевладельцу предоставлять право пользования трубопроводом другой компании.

Землевладельцы, у которых есть действующие договоры аренды нефти и газа, должны внимательно изучить договоры аренды и проконсультироваться с юристом для разъяснения любых формулировок, касающихся трубопроводов. Землевладельцы, которые в настоящее время рассматривают возможность аренды нефти и газа, должны рассмотреть вопрос об удалении любых ссылок на сервитуты на трубопровод и согласовать эти права в отдельном соглашении об аренде трубопровода.

Трубопроводные сервитуты и выдающиеся владения

Домен Eminent может сыграть важную роль в развитии трубопроводов и переговорах о сервитутах трубопроводов. Если землевладелец не соглашается предоставить сервитут трубопроводной компании девелоперской компании, компания может попытаться получить сервитут посредством выдающегося домена.В штате Огайо есть специальный закон в пересмотренном кодексе штата Огайо 1723.01, который разрешает частной компании, организованной «для транспортировки природного или искусственного газа, нефти, угля или его производных… по трубам, трубам или трубопроводам», делать две вещи:

.
  1. Въезд на любую частную землю для осмотра или обследования трубопроводов, а также
  2. Использовать выдающееся владение для захвата частной земли или любых прав или интересов в частной земле, что необходимо для трубопроводов.

Некоторые утверждают, что закон предоставляет исключительные права только на транспортировку газа и не расширяет права преимущественного владения на транспортировку производных газа, таких как этан.Хотя у этого аргумента нет сильной юридической поддержки, мы можем ожидать судебного разбирательства по этому вопросу в ближайшем будущем.

Чтобы использовать выдающееся владение, компания должна доказать, что компания и землевладелец не смогли прийти к соглашению о предоставлении сервитута для трубопровода и что получение сервитута для трубопровода «необходимо». Компания должна следовать процедурам выдающегося домена, изложенным в Пересмотренном Кодексе штата Огайо, глава 163.

Для трубопровода между штатами , который проходит между Огайо и другим штатом, федеральный закон может разрешить компании использовать выдающееся владение для получения земли от несогласных землевладельцев.Федеральным законом установлено, что компания может приобрести право собственности на газопровод, если компания получила Сертификат общественной полезности и необходимости от Федеральной комиссии по регулированию в энергетике, а компания и землевладелец не смогли договориться о компенсации за сервитут газопровода. . См. §717(F) Кодекса США 15.

Сервитуты трубопровода подлежат обороту

Хотя землевладелец, скорее всего, получит «форму» или «образец» сервитута от девелоперской компании, землевладелец должен рассматривать эту форму сервитута как отправную точку для переговоров об условиях сервитута, а не как окончательное предложение от компании.Допустимо ответить на предложение компании о сервитуте дополнительными положениями, отвечающими потребностям землевладельца. Помощь знающего адвоката на протяжении всего процесса переговоров о сервитуте может быть неоценимой и стоит вложений.

Прежде чем начать процесс переговоров о сервитуте трубопровода, примите во внимание три основных проблемных области:

  1. Влияние на имущество . Какие последствия могут быть для имущества в связи со строительством, техническим обслуживанием и долгосрочным наличием трубопровода, и есть ли способы уменьшить эти воздействия?
  2. Доход . Какую компенсацию должен получить землевладелец за использование земли и за последствия, которые будут или могут возникнуть в результате строительства трубопровода?
  3. Выдающийся домен . Обладает ли компания потенциальной силой выдающегося домена и готова ли компания использовать выдающийся домен?
Условия сервитута трубопровода

Далее объясняются многие ключевые термины, которые следует учитывать при сервитуте трубопровода. Этот список является кратким и не включает все положения, которые могут существовать.Землевладелец должен понимать каждое положение и определять, применимо ли оно к ситуации землевладельца, и должно быть предметом переговоров с девелоперской компанией.

Расположение трубопровода

Какое месторасположение трубопровода компания предлагает? Землевладелец должен тщательно изучить предлагаемое место и учесть его воздействие на собственность. Есть ли участки собственности, которые землевладелец не хочет нарушать, такие как важная среда обитания, лесные и почвенные ресурсы или жилые зоны? Если это так, землевладелец должен попытаться договориться о месте, чтобы избежать этих областей. Поскольку сервитут обычно не позволяет землевладельцу строить новые постройки на участке сервитута, землевладелец также должен попытаться определить, где здания или сооружения могут быть желательны в будущем, и убедиться, что сервитут не будет пересекать эти участки. Кроме того, землевладелец может рассмотреть вопрос о том, чтобы попросить компанию разместить трубопровод параллельно границам собственности или другим существующим сервитутам, чтобы уменьшить конфликты в области землепользования и обеспечить эффективное использование земли.

После того, как компания и землевладелец договорятся о местоположении трубопровода, в документе о сервитуте должно быть указано точное местонахождение трубопровода и границы сервитута трубопровода, а не использование широких или общих формулировок, таких как «на территории собственности землевладельца».” Проблемы или изменения с предлагаемым маршрутом могут возникнуть во время строительства. Чтобы гарантировать точность расположения трубопровода и сервитутов после того, как трубопровод будет проложен, землевладелец может запросить у компании обследование состояния строительства после завершения строительства трубопровода.

Глубина трубопровода

Компании сегодня прокладывают большую часть трубопроводов под землей. Хотя закон Огайо требует, чтобы трубопроводы были закопаны не менее чем на 24 дюйма ниже поверхности земли, землевладелец может захотеть договориться о меньшей глубине.Владельцы сельскохозяйственных угодий должны запрашивать дополнительную глубину, чтобы гарантировать, что трубопровод не будет мешать выращиванию сельскохозяйственных культур и другой сельскохозяйственной деятельности, которая может происходить на поверхности. Рекомендуемая глубина трубопровода на сельскохозяйственных угодьях составляет 48-60 дюймов ниже поверхности земли. Глубина трубопровода измеряется от поверхности земли до верхней части трубы.

Ширина сервитута

Ширина сервитута трубопровода может составлять от 50 до 100 футов и более в зависимости от типа и размера трубопровода, характера ландшафта и потребностей в строительстве и техническом обслуживании.Ширина сервитута может включать землю, которая необходима для строительства трубопровода, или дополнительная ширина для строительства может быть указана во временном строительном сервитуте , поясняемом ниже в разделе «права на строительство». В документе о сервитуте ширина должна указываться в конкретных терминах, а не в общих чертах, таких как «ширина, необходимая для поддержки трубопровода».

Строительные права

Существует два подхода к удовлетворению потребностей в строительстве трубопровода.Компания может учитывать потребности строительства при определении ширины сервитута. В этой ситуации землевладелец предоставит право на строительство в качестве разрешенного использования сервитута трубопровода, а ширина сервитута будет достаточной для проведения строительных работ.

Другой подход заключается в согласовании временного сервитута на строительство в дополнение к сервитуту на трубопровод. Временный строительный сервитут позволяет компании получить доступ к дополнительным участкам вдоль сервитута трубопровода для прокладки трубопровода.Когда строительство завершено, действие временного строительного сервитута прекращается, и права пользования компании «сокращаются» до меньшей ширины, которая обозначается как сервитут трубопровода. Сервитуты временного строительства часто включаются в тот же документ, что и сервитут трубопровода.

При любом подходе землевладельцу важно понимать границы строительной деятельности и потенциальное воздействие строительства на недвижимость. Будьте осторожны с формулировками, которые расширяют размер сервитута, предоставляя компании «ширину, необходимую для строительства трубопровода», или которые дают компании широкие права на доступ и использование собственности, не связанной с сервитутом, для строительства и связанных со строительством целей.Предпочтительный язык землевладельца в отношении прав на строительство — указать точные границы, где будет происходить строительство.

Землевладелец также должен ввести ограничения на деятельность, связанную со строительством, например, на использование собственности строительными рабочими. Эти ограничения могут касаться строительных парковок, санитарных пунктов и зон отдыха для рабочих, а также могут запрещать нестроительную деятельность на территории, такую ​​как охота, рыбалка, кемпинг или аналогичная деятельность строителей.

График строительства

Важным положением, которое землевладелец может запросить, является график, в котором указывается период времени для строительства и монтажа трубопровода. График дает землевладельцу уверенность в том, когда будут проводиться строительные работы, и может помочь избежать конфликтов между строительством трубопровода и важными событиями для землевладельца, такими как посадка сельскохозяйственных культур или сбор урожая. Также устраните любые трудности и неудобства для землевладельца, если компания не уложится в сроки строительства.Например, если строительство сильно отстает от графика и мешает фермеру сажать, какую компенсацию должен получить фермер за эти трудности?

Строительные стандарты

Отдел охраны почв и водных ресурсов Департамента природных ресурсов штата Огайо (ODNR) разработал всеобъемлющий набор стандартов для строительства трубопроводов, которые касаются таких проблем, как уплотнение почвы, эрозия и дренаж. Соблюдение этих стандартов очень важно для сведения к минимуму воздействия на почву и водные ресурсы.Землевладелец может включить стандарты ODNR в документ о сервитуте, что потребует от компании соблюдения этих передовых методов управления. Дополнительные пояснения см. в информационном бюллетене ODNR «Руководство землевладельца по пониманию рекомендуемых стандартов трубопроводов и строительных спецификаций» на сайте ohiodnr.gov.

Компании-разработчики трубопроводов часто используют сторонние строительные компании для прокладки трубопроводов. В сервитуте должно быть указано, что все третьи стороны также подчиняются согласованным строительным стандартам, и должно возлагаться на девелоперскую компанию ответственность за несоблюдение строительной компанией.Также землевладелец может запросить у девелоперской компании идентификационную информацию для всех третьих лиц, которые будут выполнять работы на земле.

Пересечение канав или поверхностных вод

Потребуется ли для строительства трубопровода пересечение канавы или поверхностных вод на территории землевладельца? Сервитут может включать положение, требующее от компании строительства временных переходов для предотвращения эрозии и других помех водному пути, руслу реки и прибрежным зонам.

Воздействие на лесные массивы и древесину

Проекты строительства трубопроводов часто пересекаются с существующими лесными массивами или лесонасаждениями. Землевладелец, который не хочет вмешательства такого рода, должен попытаться договориться о местоположении трубопровода, чтобы избежать воздействия на лесные массивы. Если трубопровод будет мешать деревьям, сервитут должен решать вопросы удаления деревьев, например, кто будет удалять деревья, передовые методы управления удалением деревьев и кто имеет права на древесину.Землевладелец может захотеть использовать или продать древесину или может предпочесть предоставить права на древесину девелоперской компании и потребовать компенсацию стоимости древесины. Дополнительным соображением является восстановление лесного массива после строительства; землевладелец может договориться с компанией о восстановлении деревьев и лесной среды обитания, на которую повлияли строительные работы.

Дренаж, ограждения, ворота и другие улучшения

Землевладельцу также может потребоваться замена или установка улучшений, таких как подземный дренаж, ограждение, ворота, резервуары для хранения, надворные постройки и другие аксессуары. Укажите, какие улучшения должны быть перемещены, как и куда они будут перемещены, а также возмещение вреда, причиненного улучшениям. Если на участке есть домашний скот, потребуйте процедуры содержания скота во время и после строительства трубопровода. Частная сторонняя оценка может быть желательной для оценки справедливой рыночной стоимости на предмет ущерба, нанесенного структурам и улучшениям. Вместо компенсации компания может нести ответственность за замену или ремонт конструкций и улучшений.

Строительство сопутствующих сооружений или сооружений

Имеется ряд сооружений и сооружений, связанных со строительством и эксплуатацией трубопроводов, таких как компрессорные станции, насосные станции, узлы учета и приямки учета.Юридически эти структуры обычно упоминаются в сервитутах как «принадлежности». Землевладелец должен изучить предложенный сервитут, чтобы определить, позволяет ли сервитут девелоперской компании размещать аксессуары на сервитуте трубопровода, и если да, то где и в какой степени они могут существовать. Если землевладелец не хочет, чтобы эти постройки и сооружения находились на участке, убедитесь, что формулировка сервитута запрещает их использование. В качестве альтернативы землевладелец может ограничить размещение принадлежностей определенными местами или потребовать, чтобы строение или сооружения были скрыты или привлекали внимание.Если землевладелец разрешает эти объекты, землевладелец должен потребовать дополнительную компенсацию.

Вещества, разрешенные к использованию в трубопроводе

В сервитуте следует уточнить, какие вещества могут транспортироваться по трубопроводу. Как правило, землевладельцу было бы разумно ограничить использование трубопровода природным газом и его компонентами и запретить использование трубопровода для других веществ, таких как сточные воды, нечистоты и нефть.

Количество трубопроводов

Землевладелец может ожидать, что сервитут предназначен для строительства одного трубопровода, но формулировка сервитута может разрешать более одного трубопровода или «столько линий, сколько позволяют правила. «Если землевладелец соглашается на более чем одну линию, платеж должен отражать дополнительную стоимость сервитута, который несколько линий создают для девелоперской компании. Если землевладелец не желает разрешать использование более одного трубопровода, формулировка сервитута должна запрещать использование нескольких трубопроводов. Возможно, землевладелец готов рассмотреть вопрос о дополнительных трубопроводах на сервитуте в будущем; язык мог бы указать, что последующие трубопроводы возможны, если они одобрены землевладельцем и с дополнительной компенсацией.

Давление в трубопроводе

Каково давление трубопровода, предлагаемого компанией-застройщиком? В сервитуте должно быть указано максимально допустимое давление в трубопроводе. Целесообразно рассмотреть вопрос о более высокой оплате землевладельцу за линии с более высоким давлением из-за потенциально более высоких рисков безопасности, особенно когда трубопровод расположен вблизи деятельности человека.

Возмещение убытков

Землевладелец должен добиваться положения, защищающего землевладельца от ответственности за все действия компании, связанные с трубопроводом. Поскольку компании часто заключают субподряды с третьими сторонами для строительства трубопроводов, защита ответственности должна включать действия, совершенные третьими сторонами. Компания должна согласиться защищать землевладельца и ограждать его от любых обязательств, возникающих в связи с трубопроводом или любой деятельностью, связанной с трубопроводом.

Доступ к трубопроводам для осмотра

Закон требует от компаний проводить плановые проверки своих трубопроводов, чтобы убедиться, что они соответствуют правилам техники безопасности.Методы инспекции, которые будет использовать компания, могут варьироваться — от отбора проб газа и обнаружения утечек персоналом на земле до воздушного патрулирования с помощью самолета или вертолета. Землевладельцы должны рассмотреть вопрос о том, как и где компания может получить доступ к имуществу для осмотра, и рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать от компании уведомления об осмотре, включая время осмотра и характер деятельности. Владелец сельскохозяйственных угодий может запретить проверки в определенное время года, например, во время сбора урожая или посева.Плановый график проверок может принести пользу землевладельцу, если компания согласится на него.

Последним соображением для землевладельца является рассмотрение ущерба имуществу и нарушений в связи с осмотром, техническим обслуживанием, ремонтом и заменой. Уплотнение и эрозия почвы, потеря древесины, водоснабжение или доступ к собственности, а также вмешательство в животноводство — вот лишь несколько примеров потенциальных нарушений, которые создают трудности для землевладельца. Обсудите процедуры, подробно описывающие замену, ремонт или компенсацию за эти сбои.

Вывески и маркеры В разделе 1501:9-10-03 Административного кодекса штата Огайо

говорится, что компании должны определять маршрут трубопровода на поверхности «способом, принятым в отрасли». В соответствии с федеральными нормами, указатели должны быть размещены таким образом, чтобы местоположение трубопровода было точно известно. В интересах землевладельца может быть требование дополнительных указателей и указателей на трубопроводе, чтобы землевладелец мог безопасно вести сельскохозяйственные, рекреационные или другие виды деятельности, не мешая трубопроводу.

Права землевладельца на использование

За собственником земли целесообразно сохранить широкие права пользования сервитутом. Землевладелец должен попытаться спрогнозировать все возможные виды использования собственности в будущем и указать, что использование не нарушает сервитута. Такие права могут включать в себя право заниматься фермерством в сервитуте, на нем и вокруг него; пасти скот; проводить рекреационное использование; предоставлять другие сервитуты или размещать на сервитутах временные постройки, приспособления, проезды, дороги, пешеходные дорожки, стоянки и озеленение.Заявление об этих сохраненных правах землевладельца на использование в рамках сервитута трубопровода защитит обычное использование землевладельцем собственности и сведет к минимуму неудобства и недоразумения в будущем.

Прекращение или отказ от сервитута

Обе стороны должны согласиться с условиями, которые законным образом прекратят действие сервитута. Сервитуты обычно действуют вечно («бессрочно») до тех пор, пока компания использует сервитут для своих заявленных целей. Однако землевладелец может попытаться уточнить, что сервитут будет автоматически прекращен или отменен, если компания перестанет использовать трубопровод по назначению или не будет использовать его в течение определенного периода времени.Например, в сервитуте может быть указано, что прекращение прав компании имеет место, если «в течение X лет после заключения сервитутного соглашения строительство не ведется или трубопровод не используется в течение X лет». В случае прекращения действия сервитута землевладелец может также потребовать от компании убрать трубопровод и другие сооружения и восстановить поверхность земли после удаления, поэтому следует обязательно включить эти обязательства в сервитут.

Споры и проблемы

Как стороны будут решать возникающие споры или проблемы? Стороны могут согласовать способы разрешения споров и включить их в сервитут. Например, общее положение о спорах может запрещать землевладельцу обращаться в суд по поводу спора, если только землевладелец не направил компании письменное уведомление о проблеме и не предоставил компании определенный период времени для решения проблемы. Другим общим положением является требование о том, чтобы стороны урегулировали спор путем арбитража или посредничества, а не в суде. Землевладелец должен тщательно изучить эти положения с адвокатом землевладельца и убедиться, что процесс разрешения споров является справедливым и понятным землевладельцу.

Права уступки

В сервитуте должно быть указано, может ли компания-разработчик трубопровода передать свои права по сервитуту другой компании. Если стороны соглашаются разрешить уступку, обычно в сервитуте указывается, что компания должна предоставить письменное уведомление о уступке землевладельцу в течение определенного периода времени вместе с контактной информацией о новой компании и заявлением о том, что сервитут будет обязательным для назначенной стороны.

Поправки к сервитуту

Что делать, если стороны захотят изменить или дополнить сервитут в будущем? В сервитуте должно быть указано, допустимы ли поправки и что каждая сторона должна сделать, чтобы формализовать поправку. Обычно включается положение о том, что любые поправки к сервитуту должны быть в письменной форме и подписаны каждой стороной или их правопреемниками.

Гарантийный титул

Еще одно распространенное положение, часто встречающееся в сервитутах, гласит, что землевладелец «гарантирует» четкое право собственности на недвижимость и обещает компенсировать компании, если возникнет проблема с титулом.Адвокат землевладельца, скорее всего, потребует удалить это положение, поскольку всегда возможно, что в праве землевладельца на имущество может возникнуть неожиданное и неизвестное несоответствие.

Условия оплаты

Компенсация является последним соображением, которое землевладелец должен сделать после получения четкого понимания того, как трубопровод может повлиять на землевладельца и его имущество. Это важная часть переговорного процесса, требующая от землевладельца тщательной оценки последствий для имущества, других убытков и стоимости имущества.Есть несколько элементов, которые должны составлять окончательное предложение об оплате, включая:

  1. Плата за постоянный сервитут трубопровода . В соглашении о сервитуте должна быть предусмотрена плата за фактическую землю, необходимую для размещения трубопровода на участке. Эта сумма обычно предлагается в виде установленной суммы в размере долларов США за погонных футов трубопровода, который будет проложен на участке. Иногда сумма платежа будет указана как «за удочку», что равно 16.5 погонных футов. На сумму, которую предлагает компания, влияют многие факторы, в том числе размер и тип трубопровода, важность местоположения по отношению к маршруту трубопровода, текущие ставки в этом районе и текущая стоимость земли. Индивидуальные воздействия и факторы также должны влиять на оплату. Землевладельцам может быть полезно поговорить с другими землевладельцами в этом районе, чтобы выяснить базовые значения, предлагаемые другим, но имейте в виду, что индивидуальные обстоятельства могут привести к другим значениям. В дополнение к оплате за фут или за стержень компания может также предложить подписной бонус, который дает землевладельцу еще одну фиксированную сумму в долларах за подписание сервитута.
  2. Временный строительный сервитут . Компания может запросить временное разрешение на строительство, которое дает ей право использовать большую площадь во время первоначального строительства трубопровода и возвращаться к меньшей площади после завершения строительства трубопровода (см. дополнительные пояснения выше в разделе «права на строительство»). Компания должна внести дополнительную плату за этот временный сервитут, исходя из факторов, аналогичных тем, которые используются для расчета сервитута трубопровода.
  3. Ущерб землевладельцу . Компенсация землевладельцу должна также включать любые убытки, которые землевладелец понесет в результате строительства, обслуживания и длительного наличия сервитута на участке. Мы обсуждали многие из этих потенциальных убытков выше, такие как вмешательство в землепользование, воздействие на урожайность или подземный дренаж и потерю древесины. Ущерб также должен включать неудобства, связанные с процессом строительства.
  4. Расходы землевладельца . Землевладелец также может потребовать компенсацию дополнительных расходов, понесенных из-за строительства трубопровода, таких как оплата услуг адвоката, оценка имущества, съемка имущества и сборы за регистрацию.
Налогообложение платежей за пользование трубопроводом

Землевладельцы должны знать, что доход, полученный по сервитуту, создает обязательства по уплате налога. Для целей федерального налогообложения доход от сервитута, который длится тридцать или более лет, считается приростом капитала и должен отражаться как таковой. Доход, полученный за «временный» сервитут, который длится менее тридцати лет (например, сервитут на строительство), считается обычным доходом для целей налоговой отчетности.Плата за ущерб имуществу землевладельца считается приростом капитала. Из-за этих различий землевладельцу важно получить выписку от компании, в которой перечисляются и поясняются платежи, произведенные землевладельцу.

Важность профессиональной помощи : Этот информационный бюллетень не должен использоваться для замены услуг адвоката или другого специалиста. Мы настоятельно рекомендуем землевладельцам консультироваться с опытным юристом и другими консультантами при рассмотрении и ведении переговоров о сервитуте трубопровода.

Артикул

Penn State Extension (апрель 2010 г.). Полоса отчуждения газопровода: понимание прав и возможностей землевладельцев. Государственный колледж, Пенсильвания: Государственный университет Пенсильвании.

Финансирование исследований частично предоставлено Северным центральным образовательным центром управления рисками.

Переговоры о праве отчуждения трубопровода в Пенсильвании

Предыстория

Растущая добыча природного газа в сланцевых формациях Марцеллус и Ютика положила начало волне проектов по развитию трубопроводов, призванных увеличить пропускную способность из Аппалачского бассейна. В результате сообщества по всему Содружеству испытывают интенсивный уровень развития трубопроводов природного газа. По состоянию на август 2015 года в регионе предлагается около 3000 миль межгосударственного газопровода, строительство которого охватит десять штатов. В совокупности предлагаемые проекты позволят перемещать дополнительно 16,8 миллиарда кубических футов природного газа в день плюс 120 000 баррелей в день сжиженного природного газа из Марселласа. Шесть из предложенных проектов будут начинаться в северной производственной зоне Марцеллуса в Пенсильвании, а семь, включая два трубопровода для жидкостей, будут начинаться в западной части Пенсильвании, Огайо и Западной Вирджинии, состоящей из трех штатов.Ожидается, что большинство этих проектов будет завершено и введено в эксплуатацию к 2017-2018 гг.

Что такое полоса отвода трубопровода?

Полоса отчуждения трубопровода представляет собой полосу земли над и вокруг трубопроводов природного газа, на которой оператору трубопровода переданы некоторые законные права владельца собственности. Соглашение о праве отвода между трубопроводной компанией и владельцем собственности также называется сервитутом и обычно регистрируется в окружном регистрационно-регистрационном управлении вместе с документами о собственности.Право отвода и сервитуты обеспечивают постоянную ограниченную собственность на землю, которая позволяет трубопроводной компании устанавливать, эксплуатировать, тестировать, инспектировать, изменять, ремонтировать, обслуживать, заменять и защищать один или несколько трубопроводов в пределах обозначенного сервитута. Соглашение может варьировать права и ширину полосы отвода, но, как правило, полоса отчуждения трубопроводной компании простирается на 25 футов с каждой стороны трубопровода, если не существуют особые условия. Эти сервитуты могут быть как постоянными, так и временными, при этом временные сервитуты предоставляют трубопроводной компании дополнительные площади для строительства.

Типы газопроводов

По существу, вдоль маршрута транспортировки проходят три основных типа трубопроводов: газопроводы, межгосударственные газопроводы и распределительная система. Линии сбора представляют собой трубопроводы малого диаметра (6-20 дюймов), по которым природный газ перемещается от устья скважины к установке по переработке природного газа или к соединению с более крупным магистральным трубопроводом.

Транспортировочные трубопроводы большого диаметра (20-48 дюймов) на большие расстояния, по которым природный газ транспортируется из районов добычи в районы сбыта.Межгосударственные трубопроводы транспортируют природный газ через границы штатов, а в некоторых случаях по всей стране.

Внутриштатные газопроводы работают в пределах государственных границ и связывают производителей природного газа с местными рынками и межштатной сетью трубопроводов. Хотя трубопроводная система внутри штата определяется как система, которая работает полностью в пределах штата, трубопроводная компания внутри штата может вести операции более чем в одном штате. Пока эти операции являются отдельными, то есть они физически не взаимосвязаны, они считаются внутриштатными и не подпадают под юрисдикцию Федеральной комиссии по регулированию энергетики (FERC).

Тип трубопровода — будь то линия сбора или линия электропередачи между штатами — проложенный на территории землевладельца, влияет на степень нарушения поверхности (т. е. при прокладке трубопровода большего диаметра нарушается площадь больших площадей) и определяет, возможна ли выдающаяся территория и кто обеспечивает регулирующий надзор.

Трубопроводы для сжиженного природного газа

Добыча природного газа в некоторых частях бассейна Аппалачей, особенно в западной Пенсильвании, Огайо и Западной Вирджинии, богата сжиженным природным газом, таким как этан, пропан и бутан.Эти жидкости обычно отделяются от потока природного газа и транспортируются по специальным трубопроводам для жидкостей природного газа. В рамках федеральной нормативно-правовой базы трубопроводы для сжиженного природного газа подпадают под действие Закона о торговле между штатами и регулируются так же, как нефтепроводы. Это означает, что предлагаемые газопроводы не проходят процесс проверки FERC и, что важно, не получают федеральных полномочий.

Право осуждения или выдающееся владение

В Пенсильвании выдающееся владение или право осуждения обычно применяется только к линиям электропередачи между штатами или линиям, по которым газ перемещается на большие расстояния между двумя или более штатами.В других штатах власть выдающегося домена предоставляется всем внутриштатным компаниям по сбору и распределению.

Отдельные линии сбора (трубопроводы, пролегающие между буровыми площадками, компрессорными установками и измерительными станциями) в Пенсильвании не относятся к выдающимся владениям, и оператор трубопровода должен договариваться о сервитутах с каждым отдельным землевладельцем вдоль маршрута трубопровода.

Положение в законе Пенсильвании разрешает операторам «общественных коммунальных услуг» использовать выдающееся владение для обеспечения сервитутов трубопровода.В случае судебного разбирательства в отношении выдающегося домена землевладелец получит компенсацию от суда или регулирующего органа в размере справедливой рыночной стоимости сервитута. В соответствии с разделом 15.0201 главы 2 раздела 15 США коммунальное предприятие определяется как государственная корпорация, компания, лицо, ассоциация, орган власти или фонд предприятия, которые владеют, эксплуатируют или контролируют завод или оборудование на территории для производства. или поставка электроэнергии в любой форме, воды, телеграфа или телефонной связи другому лицу, корпорации, компании или ассоциации.

Регуляторный надзор

Основные межгосударственные трубопроводы и трубопроводы в Пенсильвании находятся под юрисдикцией федеральных или государственных регулирующих органов. В 2011 году законодательный орган Пенсильвании принял Закон 127 (Закон о трубопроводах для газа и опасных жидкостей), расширяющий полномочия Комиссий по коммунальным предприятиям Пенсильвании (PUC), включив в них трубопроводы для сбора природного газа негосударственного пользования. В частности, PUC теперь имеет право обеспечивать соблюдение федеральных законов о безопасности трубопроводов, поскольку они касаются линий сбора природного газа в Содружестве. Закон 127 также требует от PUC ведения реестра операторов трубопроводов в Пенсильвании и возмещения расходов на правоприменение путем ежегодной оценки операторов трубопроводов.

Департамент охраны окружающей среды штата Пенсильвания (DEP) осуществляет надзор за некоторыми аспектами строительства трубопроводов в Содружестве посредством законов об охране окружающей среды, в том числе Закона о чистых водотоках и Закона о безопасности плотин и посягательств на них.

FERC отвечает за размещение, строительство и эксплуатацию межгосударственных трубопроводов.Процесс проверки FERC для новых межгосударственных трубопроводов включает в себя экологическую оценку, рассмотрение альтернативных маршрутов и взаимодействие с землевладельцами и общественностью. FERC также регулирует отказ от межгосударственных трубопроводов и устанавливает тарифы, которые перевозчики взимают за передачу природного газа между штатами. После федерального регулирования газопроводы между штатами вступают в строй, безопасность регулируется, контролируется и обеспечивается Министерством транспорта США (DOT, www. dot.gov). В DOT Управление по безопасности трубопроводов и опасных материалов (PHMSA) отвечает за соблюдение надлежащих стандартов проектирования, строительства, эксплуатации, технического обслуживания, испытаний и проверок.

Строительство трубопровода

После того, как оператор трубопровода получит необходимые разрешения и выполнит нормативные требования, можно начинать строительство трубопровода. Завершена съемка намеченного маршрута, как с воздуха, так и с земли, чтобы гарантировать отсутствие неожиданностей во время фактической сборки трубопровода.

Установка трубопровода очень похожа на сборочную линию, где участки трубопровода собираются поэтапно. Во-первых, путь трубопровода очищается от деревьев, валунов, кустарника и всего, что может помешать строительству.После того, как трасса трубопровода будет расчищена в достаточной степени для обеспечения доступа строительной техники, верхний слой почвы (горизонт А или А) как с постоянного, так и с временного сервитута удаляется и складируется вдоль края временного сервитута, принимая меры для предотвращения уплотнения во время удаления. и накопление запасов. На сельскохозяйственных землях, где расчистка не требуется, снятие верхнего слоя почвы является первой строительной операцией. Затем секции труб выкладываются вдоль намеченного пути — процесс, называемый «натяжением» трубы.Эти секции труб обычно имеют длину от 40 до 80 футов и зависят от их назначения, то есть в некоторых областях предъявляются разные требования к материалу покрытия и толщине трубы.

После укладки трубы вдоль уложенной трубы выкапываются траншеи. Эти траншеи обычно имеют глубину от 5 до 6 футов. Однако в некоторых местах, в том числе на пересечениях дорог и водоемах, труба закапывается глубже. Почва из траншей складируется отдельно от отвалов верхнего слоя почвы, опять же принимая меры для предотвращения уплотнения.После того, как траншеи выкопаны, труба собирается и контурируется. Это включает в себя сварку секций трубы вместе в один непрерывный трубопровод и, при необходимости, его небольшой изгиб, чтобы он соответствовал контуру пути трубопровода. Покрытие наносится на концы труб (покрытие, нанесенное на заводе по нанесению покрытий, обычно оставляет концы трубы чистыми, чтобы не мешать сварке), и все покрытие трубы проверяется, чтобы убедиться, что оно свободно от дефектов.

После того, как труба сварена, согнута и покрыта покрытием, ее можно опустить в ранее вырытые траншеи.Это делается с помощью специального строительного оборудования на гусеничном ходу, действующего в тандеме, чтобы относительно равномерно поднять трубу и опустить ее в траншею. После того, как труба опущена в землю, траншея тщательно засыпается, чтобы не повредить трубу и ее покрытие. Последним этапом строительства трубопровода являются гидростатические испытания, заключающиеся в заполнении трубы водой под давлением выше, чем это необходимо для транспортировки природного газа, по всей длине трубы.Это служит проверкой, чтобы убедиться, что трубопровод достаточно прочен и в нем отсутствуют какие-либо утечки или трещины, прежде чем природный газ будет прокачиваться по трубопроводу.

Прокладка трубы поперек ручьев или рек может осуществляться одним из двух способов. Переход открытым способом предполагает рытье траншей на дне реки для размещения трубы. Когда это делается, сама труба обычно снабжается бетонным кожухом, который гарантирует, что труба останется на дне реки, и добавляет дополнительное защитное покрытие, предотвращающее утечку природного газа в воду.В качестве альтернативы может использоваться форма наклонно-направленного бурения, при которой под рекой пробуривается «туннель», через который может быть пропущена труба.

После установки и покрытия трубопровода предпринимаются усилия по восстановлению трассы трубопровода до его первоначального состояния или по смягчению любых экологических или иных воздействий, которые могли иметь место в процессе строительства. Это часто включает в себя замену верхнего слоя почвы, заборов и всего остального (включая удаление мусора и повторный посев), которые могли быть удалены или нарушены в процессе строительства. Значительное уплотнение грунта часто возникает в результате движения строительной техники по трубопроводу при разгрузке, выемке и замене грунта. Это может привести к снижению урожайности сельскохозяйственных культур и снижению роста деревьев на лесных почвах на несколько лет. Необходимо принять меры для сведения к минимуму уплотнения почвы в процессе строительства и уменьшения уплотнения во время восстановления. Такие шаги включают использование только строительной техники с низким давлением на грунт и прекращение работ, когда грунт становится влажным и наиболее восприимчивым к уплотняющим силам.После замены подпочвенного материала в траншее и выравнивания сервитута вся территория должна быть глубоко вскопана на глубину 16 дюймов, чтобы разрыхлить обнаженный грунт. На сельскохозяйственных почвах любые камни, вытащенные на поверхность во время рыхления, должны быть собраны и удалены. Затем накопленный верхний слой почвы следует заменить на сервитут, снова приняв меры, чтобы избежать уплотнения. Затем замененный верхний слой почвы следует взрыхлить путем глубокого рыхления на глубину 16 дюймов, а на сельскохозяйственных почвах все камни, вынесенные на поверхность, следует собрать и удалить.Восстановление полной продуктивности сельскохозяйственных почв иногда можно ускорить путем внесения компоста или навоза в верхний слой почвы.

Осмотр и безопасность трубопроводов

Чтобы обеспечить эффективную и безопасную работу газопроводов, операторы трубопроводов регулярно проверяют свои трубопроводы на наличие коррозии и дефектов. Это делается с помощью оборудования, известного как свиньи. Свиньи — это роботизированные устройства, которые перемещаются по трубопроводу для оценки внутренней части трубы.Скребки могут проверять толщину и округлость трубы, проверять наличие признаков коррозии и обнаруживать утечки и другие дефекты внутри трубопровода, которые могут либо препятствовать потоку газа, либо представлять угрозу безопасности при эксплуатации трубопровода. Отправка скребка по трубопроводу называется «заполнением» трубопровода.

В дополнение к осмотру свиней, существует ряд мер предосторожности и процедур для минимизации риска несчастных случаев. Некоторые из мер предосторожности, связанных с трубопроводами природного газа, включают:

  • Воздушное патрулирование: Самолеты используются для обеспечения того, чтобы никакие строительные работы не проводились слишком близко к маршруту трубопровода, особенно в жилых районах.Самовольное строительство и земляные работы представляют собой основную угрозу безопасности трубопровода.
  • Обнаружение утечек: Оборудование для обнаружения природного газа периодически используется персоналом трубопровода на поверхности для проверки на наличие утечек. Это особенно важно в районах, где природный газ не имеет запаха.
  • Отбор проб газа: Регулярный отбор проб природного газа в трубопроводах обеспечивает его качество и может также указывать на коррозию внутренней части трубопровода или проникновение загрязняющих веществ.
  • Профилактическое техническое обслуживание: Это включает проверку клапанов и устранение поверхностных препятствий для проверки трубопровода.
  • Аварийное реагирование: Большинство трубопроводных компаний имеют аварийно-спасательные бригады, которые готовятся к возможному широкому спектру потенциальных аварий и чрезвычайных ситуаций.

Обозначение трубопровода

Маркеры трубопровода расположены вдоль трассы газопровода. Эти маркеры определяют общее расположение трубопровода и перечисляют транспортируемые продукты, имя оператора и номер телефона для связи в чрезвычайных ситуациях.Маркеры трубопровода не определяют точное местоположение трубопровода, поэтому очень важно, чтобы землевладельцы связывались с системой One Call перед любыми земляными работами рядом с сервитутом трубопровода. В Пенсильвании наберите 811 (т. Е. «Позвоните, прежде чем копать») для системы единого вызова Пенсильвании. По этой же причине землевладельцы должны настаивать в своих переговорах с трубопроводными компаниями на том, чтобы землевладелец получил отчет о состоянии строительства, показывающий точное местонахождение построенного трубопровода в течение установленного периода времени сразу после завершения строительства трубопровода.

Обслуживание полосы отчуждения

Операторы трубопроводов будут регулярно проводить воздушные и наземные инспекции для проверки состояния полосы отвода, проверки на наличие утечек, установки и обслуживания устройств трубопровода и очистки кустарников, ограничивающих доступ к полосе отчуждения. путь или видимость во время проверок. Полоса отчуждения не загромождается деревьями, кустами и другими препятствиями, чтобы оператор трубопровода мог безопасно эксплуатировать, проверять, обслуживать и ремонтировать свои трубопроводы. Сервитут обычно предусматривает права входа и выхода для трубопроводной компании.Это может создать проблемы для землевладельцев, которые держат крупный рогатый скот, лошадей и других животных на земле, через которую проходит сервитут, если трубопроводная компания выходит на сервитут без предварительного уведомления и не заботится о том, чтобы все ворота всегда были закрыты, за исключением входа и выхода из сервитута. имущество.

Ограничения на использование собственности

Если вы ведете переговоры о сервитуте на вашу собственность, вам следует ознакомиться с инструкциями оператора трубопровода по использованию собственности и строительству рядом с газопроводами и оборудованием.

Как правило, владельцам собственности запрещается устанавливать какие-либо конструкции, хранить что-либо, что может стать препятствием, или сажать деревья или кустарники вдоль полосы отчуждения. Несанкционированное строительство или посадка растений на полосе отчуждения трубопровода называется нарушением полосы отвода.

Обычная садоводческая и сельскохозяйственная деятельность, как правило, приемлема. Тем не менее, вы никогда не должны копать или строить что-либо в пределах сервитута, пока представитель трубопровода не пометит трубопровод, не разметит полосу отчуждения и не объяснит инструкции компании по строительству.Работы по сервитуту трубопровода также могут создать дополнительные опасности, если траншея трубопровода не была должным образом уплотнена, полностью засыпана и глубина засыпки не поддерживалась на требуемой толщине.

Переговоры по соглашению о праве проезда

Соглашения о сервитуте представляют собой формальные юридические соглашения, предоставляющие оператору право проезда на длительный срок. Изменение права собственности на имущество не изменяет соглашение о сервитуте, особенно если соглашение о сервитуте или меморандум о соглашении о сервитуте зарегистрированы.Поскольку соглашения о сервитуте являются юридически обязывающими договорами, землевладельцам рекомендуется, чтобы договор был рассмотрен юристом, который хорошо разбирается в нефтегазовом законодательстве Пенсильвании и имеет опыт проверки соглашений о праве отчуждения перед заключением любого договора. Опытные юристы в сфере нефти и газа также могут оказать неоценимую помощь в переговорах по соглашению о сервитуте.

Многие аспекты сервитута трубопровода являются предметом переговоров. Как правило, представитель трубопровода предъявляет землевладельцу предварительно распечатанный договор.Этот документ может служить отправной точкой для двусторонних переговоров, либо он может быть полностью принят или отклонен землевладельцем. Вы можете внести изменения в сервитут, создав дополнение, одобренное обеими сторонами. Большинство сервитутов согласовываются с независимым подрядчиком, обычно известным в отрасли как «землевладелец» (независимо от пола человека). Привлечение этого стороннего независимого подрядчика может усложнить и запутать связь с трубопроводной компанией, которая будет владельцем прав сервитута.

Ниже приводится выборка соображений, которые могут быть включены в соглашение о трубопроводе или рассмотрены в приложении:

  • Ширина постоянного сервитута и сроки завершения строительства
  • Определение условий и ширины любого временного строительного сервитута
  • Идентификация любых независимых подрядчиков и субподрядчиков, которых будет использовать трубопроводная компания, и возложение на трубопроводную компанию ответственности за все действия в отношении вашей собственности, совершенные независимыми подрядчиками и субподрядчиками
  • Требование трубопроводной компании о возмещении ущерба землевладельцу за действия и бездействие независимых подрядчиков и субподрядчиков, а также трубопроводной компании
  • Требование от трубопроводной компании об уплате штрафов за откат налога на имущество, связанных с прокладкой трубопровода на вашей территории
  • Определение и ограничения доступа к постоянным и временным сервитутам
  • Пейме нты для деревьев, сельскохозяйственных культур и т. д., поврежденные при прокладке трубопровода
  • Повторный посев сервитутов и видов трав и другие улучшения, в том числе количество времени после завершения строительства для завершения восстановления поверхности
  • Идентификация всех пересечений ручья, описание методов ручья переходов и требования по восстановлению пересечений ручьев после строительства
  • Спецификация метода «двойной канавы» для удаления верхнего слоя почвы во время строительства, чтобы верхний слой почвы можно было вернуть на поверхность (а не на дно траншеи) во время восстановления площадки
  • Требование о предоставлении землевладельцу обследования сервитута «как построено» с официальной печатью геодезиста в течение установленного периода времени после завершения строительства
  • Замена или установка ограждения и ворот (с указанием материалов), в том числе какие ворота будут иметь замки и какие замки будут использоваться
  • 901 48 Ограничение количества ключей или количества людей с комбинациями замков
  • Идентификация фактического лица в трубопроводной компании, которое будет контактным лицом землевладельца, с немедленным уведомлением землевладельца при замене этого лица (требовать от трубопроводной компании предоставления 30 уведомления землевладельца за несколько дней о любом таком изменении контактного лица или соответствующей контактной информации. )
  • Определение доступа после строительства к сервитуту с конкретным методом и расположением всех подъездных дорог и методов
  • Запрет или ограничение поверхностных приспособлений к трубопроводу
  • Требование минимальной глубины грунта от поверхности до верха подземного трубопровода и требование, чтобы эта минимальная глубина должна поддерживаться постоянно
  • Автоматическое прекращение аренды при неиспользовании проложенного трубопровода в течение установленного количества дней
  • Определение «заброшенности» трубопровода как события прекращения сервитута и требования трубопроводной компании удалить все заброшенные трубопроводы
  • Требование предварительного согласия землевладельца на любую передачу сервитута другому лицу
  • Ограничение сервитута одним трубопроводом указанного диаметра без права прокладки дополнительных трубопроводов и без права увеличения трубопровод
  • Определение веществ, которые можно транспортировать в трубопровод (т. (например, соленая вода может быть так же опасна для окружающей среды, как и природный газ без запаха)
  • Требование о такой же послестроительной реставрации поверхности для ремонта трубопровода, как и для первоначального строительства
  • Право требовать возмещения ущерба поверхности для ремонта трубопровода, как и для первоначальной прокладки трубопровода
  • Подтверждение того, будет ли транспортируемый газ ароматизированным или неароматизированным
  • Постоянные и временные сервитуты с указанием размеров и границ, а также с официальными обследованиями, предварительным и послестроительным обследованием (испытание на стадии строительства)
  • Альтернативный метод разрешения споров, обеспечивающий наиболее дешевый, быстрый, и наименее обременительный способ разрешения конфликтов между землевладельцем и трубопроводной компанией
  • Использование земли, если таковое имеется, землевладельцем, которое будет запрещено в сервитуте, и указание этих ограничений в сервитуте
  • Объем сервитута указан таким образом, чтобы трубопровод оператор ограничен в своей деятельности на вашем объекте y

Стоимость полосы отвода

Платежи землевладельцам за предоставление права отвода могут сильно различаться в зависимости от оператора трубопровода, типа трубопровода и от места к месту. Большинство платежей за линии сбора включают установленную сумму в долларах за погонный фут (или за «стержень», что составляет 16,5 футов). В Пенсильвании соглашения о сервитуте для линий сбора варьируются от менее чем 5 долларов до более чем 25 долларов за погонный фут. Платежи землевладельцам за межгосударственные трубопроводы обычно основаны на стоимости нарушенного акра и могут сильно варьироваться в зависимости от преобладающей стоимости собственности в этом районе.

Сервитутные платежи могут включать возмещение ущерба, нанесенного древесине, урожаю и т. д., или ущерб может быть выплачен сверх указанной стоимости за фут или за акр. Землевладельцу важно точно знать, что предлагается и включает ли это предложение возмещение убытков. Некоторые операторы трубопроводов также предлагают «бонус за подписание» (фиксированная сумма в долларах за подписание соглашения о сервитуте) в дополнение к оплате за погонный фут. Обязательно получите сумму и условия платежей в письменной форме до подписания сервитутного соглашения. Многие трубопроводные компании используют «банковские тратты», которые могут выглядеть как оборотный чек, но часто содержат установленные условия и ограничения, препятствующие передаче средств лицу, предоставляющему сервитут.Внимательно изучите банковские чеки на предмет всех заявленных условий и ограничений по выплате согласованных средств.

Отчетность по налогам на доход от сервитута трубопровода

Доход от сервитута трубопровода облагается налогом как прирост капитала. Постоянные трубопроводы могут повлиять на площадь земли, доступную для других целей, или уменьшить ее. Если у вас есть основание в собственности, а сервитутный платеж за трубопровод меньше, чем основание, выделенное на затронутую часть вашей земли, вы просто уменьшаете свое основание и не имеете никакого налогооблагаемого дохода.Если платеж равен или превышает базовую стоимость затронутой части вашей земли, уменьшите базовую стоимость до нуля, а остальное, если таковое имеется, является прибылью от продажи.

Поверхностные повреждения (например, в результате повреждения урожая или древесины) могут иметь место отдельно от оговоренной платы за сервитут. Эти выплаты за ущерб считаются обычным доходом и не должны влиять на вашу базу.

Роль Extension

Penn State Extension предоставляет образовательные ресурсы для землевладельцев и других заинтересованных лиц о сланцах Marcellus и процессе аренды и разведки природного газа.Окружные офисы распространения знаний могут провести образовательный семинар, обсудить условия аренды или направить вас к специалистам в области регулирования или права.

Хотя дополнительные преподаватели не могут дать юридическую консультацию, они могут дать дополнительную информацию об аренде и преимуществах проезда.

Для получения дополнительной информации о сланцах Marcellus, разработке природного газа, аренде и праве отвода трубопроводов посетите веб-сайт Penn State Extension.

Ресурсы

Подготовлено Дэйвом Мессерсмитом, инструктором по повышению квалификации, Penn State

Авторы

  • Джон Аллен Чок, поверенный, Whitaker, Chalk, Swindle & Sawyer, LLP
  • Майкл Джейкобсон, доцент кафедры лесных ресурсов
  • Ричард Стехаувер, адъюнкт-профессор экологического почвоведения, Penn State

Домовладельцы борются с захватом земли под газопроводом в США.

S. Supreme Court

Почти десять лет Мишель и Гэри Эрб жили на деревенском участке земли площадью 72 акра к востоку от реки Саскуэханна в округе Ланкастер, штат Пенсильвания. Буколическая обстановка идеально подходила для сельского хозяйства, пеших прогулок и охоты. Там супруги надеялись построить второй дом для своих сыновей. Но ландшафт, который Гэри однажды назвал «оленьим раем», превратился в строительную площадку для трубопровода, по которому каждый день может транспортироваться 1,7 миллиарда кубических футов природного газа.

Transcontinental Gas Pipe Line Company (Transco), дочерняя компания, находящаяся в полной собственности компании $8.6-миллиардный титан энергетической инфраструктуры Уильямс потребовал доступ к земле Эрбов, чтобы он мог построить проект Atlantic Sunrise, трубопровод протяженностью 200 миль, который расширяет крупнейшую в стране систему газопроводов до сланцев Марцелла. Благодаря богатым запасам сланцевых месторождений Марцеллус Пенсильвания стала вторым по величине поставщиком природного газа в стране, при этом на штат приходилось пятая часть добычи природного газа в США в 2017 году.

Сначала Transco предложила Эрбам заплатить за сервитут площадью шесть акров.Когда пара отказалась, Transco санкционировала выдающийся домен и все равно заставила Эрбов передать собственность. Прошло уже больше полутора лет с тех пор, как Transco начала раскапывать их землю, а Эрбы до сих пор не получили ни копейки за свою землю.

Институт юстиции

В среду Эрбы вместе со своими соседями Стивеном Хоффманом и Линдой Лайк, которые также видели, как их землю отобрали, подали удостоверяющую петицию, призывающую США.S. Верховный суд, чтобы обуздать это широко распространенное злоупотребление выдающимся владением. Представление землевладельцев представляет Институт юстиции, юридическая фирма, представляющая интересы общества, которая вел судебный процесс от имени домовладельцев в последнем крупном деле Верховного суда: Кело против Нью-Лондона .

То, что случилось с эрбами, не единичный случай. В целях строительства газопроводов «за последние двадцать лет районные суды вынесли сотни предварительных судебных запретов, предоставляющих частным компаниям немедленное владение тысячами акров частной земли», отмечает Институт юстиции.

В ближайшее время отрасль не замедлится. В настоящее время США, являющиеся чистым экспортером природного газа, производят около 90 миллиардов кубических футов природного газа в день, при этом Управление энергетической информации США прогнозирует, что природный газ «остается доминирующим топливом в электроэнергетическом секторе до 2050 года». Фактически, исследование, проведенное по заказу Межгосударственного фонда природного газа Америки, оценивает, что с настоящего времени до 2035 года будет построено 26 000 миль для газопроводов, или примерно 1400 миль каждый год.

«Такого рода злоупотребления происходят со многими людьми, и это будет происходить со все большим количеством людей с этими конвейерами, которые сейчас создаются по всей стране», — сказал Гэри. «Единственные, кто может остановить это, — это судьи Верховного суда США».

Выдающееся владение традиционно было полномочиями, зарезервированными за правительством, ограниченным проектами «общественного пользования», такими как дороги. Но в соответствии с Законом о природном газе частные газовые компании могут конфисковать землю, необходимую им для их трубопроводных сетей, при условии, что у них есть «сертификат общественного удобства и необходимости», выданный Федеральной комиссией по регулированию энергетики.И если собственники не будут продавать недвижимость добровольно, компании могут выкупить недвижимость силой.

Несмотря на то, что предлагаемые планы трубопроводов могут быть отложены или пересмотрены, их одобрение почти всегда гарантировано: согласно исследованию, проведенному в 2017 году Центром общественной добросовестности и StateImpact Pennsylvania, в ходе которого было проанализировано почти 500 случаев трубопроводов, «только дважды за последние 30 лет FERC отказался от трубопровода».

Хуже того, трубопроводные компании используют версию выдающегося домена, гораздо более обширную, чем на самом деле санкционировал Конгресс.В стандартном деле о выдающемся домене суд определяет стоимость имущества, после чего у осужденного есть выбор: купить по этой цене или отменить приговор. Федеральное правительство также может использовать Декларацию об изъятии земли для немедленного приобретения земли, хотя оно должно немедленно предоставить справедливую компенсацию владельцам (которые вскоре станут бывшими).

Частным газовым компаниям не делегировано это право непосредственного владения. Но это не помешало им немедленно забрать землю — с помощью инструмента, который ставит владельцев собственности в еще худшее положение, чем если бы сами федералы осуждали их землю.Компании обращаются в суд и требуют предварительных судебных запретов, дающих им право немедленного владения землей, которую они хотят. Но в то время как эти судебные запреты дают компаниям то, что они хотят — немедленный доступ к земле других людей — они не дают владельцам собственности немедленную компенсацию.

Как говорится в петиции IJ, Эрбы и другие землевладельцы «сталкиваются с худшим из обоих миров»: «Корпорации имеют право отобрать землю сейчас , но задержать выплату компенсации владельцу на месяцы или годы после факта.Таким образом, по горькой иронии судьбы, частные компании, которым «было делегировано меньше полномочий, чем обычному федеральному осуждению», теперь обладают формой выдающегося владения, «гораздо более суровой, чем все, что Конгресс разрешил кому-либо».

Менее чем через две недели после того, как Transco получила сертификат FERC в феврале 2017 года, компания подала документы, разрешающие выдающиеся владения в отношении земель Эрбов и их соседей. Всего пять дней спустя Transco подала еще одно ходатайство, на этот раз требуя предварительного судебного запрета, который дал бы им немедленное владение собственностью, утверждая, что в этом деле на карту поставлен «существенный общественный интерес — потребность в поставках природного газа».

В августе того же года федеральный судья удовлетворил их просьбу. Transco быстро приступила к работе, и к началу октября 2018 года проект Atlantic Sunrise был полностью запущен. Поскольку указанный трубопровод находится всего в 400 футах от их входной двери, Эрбы беспокоятся, что их дом находится в пределах зоны взрыва; теперь они пытаются уйти. «Мы не хотим жить в пределах 400 футов от чего-то, что может испепелить нас за 2-3 секунды», — пошутил Гэри.

Институт юстиции.

И хотя проект Atlantic Sunrise обрек их на лишения, он стал благом для компании: трубопровод увеличил прибыль после уплаты налогов для северо-восточного сегмента Williams на 28%, сообщил генеральный директор компании в февральском отчете о прибылях и убытках.

«Система в ее нынешнем виде очень несправедлива и очень неэтична; это очень не по-американски», — сказал Гэри. «Сейчас газовые компании просто наезжают на частных землевладельцев и берут все, что хотят, когда хотят и без каких-либо ограничений со стороны суда.

Эрбы на собственном опыте ощутили на себе этот судебный процесс. Отслеживая аргументы, выдвинутые Transco, в октябре Апелляционный суд третьего округа США постановил, что, поскольку Transco «уже имела существенное право на владение» благодаря сертификату FERC, вынесение ей предварительного судебного запрета на немедленное владение «просто ускорило исполнение материальное право — оно не создавало никаких новых прав». Другими словами, «единственный вопрос заключался в сроках владения».

Но, как возражает Институт юстиции в своей петиции, «право на владение землей сейчас существенно отличается от права на владение землей в будущем. «В стандартном деле о выдающемся домене «осуждающий имеет возможность либо купить собственность по установленной цене, либо отказаться от осуждения». В конце концов, осужденный может решить отказаться от имущества, если он не желает выплачивать справедливую компенсацию, определенную судом.

Более того, судебный запрет действительно существенно изменил права эрбов:

«До вступления в силу предварительных судебных запретов заявители имели право исключить Transcontinental и ее агентов со своей земли. После вступления в силу предварительных судебных запретов компания имела право исключить просителей из земли. Право на исключение является, как неоднократно заявлял [Верховный суд], одним из наиболее важных существенных аспектов владения собственностью».

Вскоре после решения Третьего округа Шестой округ и Одиннадцатый округ поддержали квазибыстрые меры по газопроводам в Огайо и Джорджии. Эти постановления, наряду с аналогичными более ранними решениями Четвертого, Восьмого и Девятого округов, противоречат Седьмому округу, который отклонил требование газовой компании о немедленном владении.В конечном итоге решить этот важный вопрос может только Верховный суд. Защита прав частной собственности не должна быть несбыточной мечтой.

«Транско пользуется сломанной системой, когда суды низшей инстанции штампуют то, что делают трубопроводные компании, — сказал Гэри. «Наша борьба касается не только нашей собственности. Это борьба для всех, кто не может сражаться».

Картирование магистральных газопроводов | LG&E и КУ

Веб-сайт Национальной системы картографирования трубопроводов (NPMS) позволяет пользователям просматривать данные NPMS по одному округу за раз. Данные NPMS состоят из трубопроводов для транспортировки природного газа и магистральных трубопроводов для опасных жидкостей. Он не содержит сборных или распределительных трубопроводов, таких как линии, по которым газ доставляется в дом или на предприятие отдельного потребителя. Поэтому не все трубопроводы в области будут видны в общедоступном вьюере карт. Данные NPMS предназначены только для справки. Его НИКОГДА не следует использовать вместо обращения в службу 811 перед началом земляных работ.

Подземные газопроводы LG&E — это самый безопасный, эффективный и надежный способ доставки природного газа в дома и на предприятия клиентов.К сожалению, жилая и коммерческая застройка в бывших сельских районах все чаще наступает на полосу отвода трубопроводов. Посягательство может создать огромные проблемы с безопасностью для местных жителей и с физической целостностью трубопроводов.

Вы можете помочь предотвратить вторжение и ущерб, связанный с земляными работами, отметив приблизительное расположение подземных газопроводов с помощью указателей вдоль полосы отвода линии электропередачи природного газа. Знаки указывают на наличие, а не на точное местоположение подземных трубопроводов.Маркеры трубопроводов бывают разных форм и размеров, но все они содержат важную информацию, включая имя оператора трубопровода и контактную информацию для экстренных случаев.

Вы должны сделать все возможное, чтобы полосы отвода были как можно более свободными от физических препятствий, чтобы обеспечить разумные и частые визуальные осмотры трубопровода с воздуха и с земли. Кроме того, четкая полоса отвода помогает обеспечить легкий доступ в случае необходимости ремонта.

Что такое право проезда?

Полоса отчуждения трубопровода или сервитут представляет собой коридор или полосу земли, окружающую трубопровод.Полоса отвода позволяет LG&E строить, эксплуатировать, тестировать, проверять, обслуживать и защищать трубопроводы. Доступ к полосе отчуждения часто затруднен деревьями и другой растительностью, заборами, зданиями и другими сооружениями. Свяжитесь с нами на этапе планирования любого проекта, чтобы мы могли помочь предотвратить препятствия, которые могут задержать нашу реакцию на аварийную ситуацию на трубопроводе.

Понимание нефтегазового лизинга: Что это на самом деле означает?

Понимание нефтегазового лизинга: что это на самом деле означает?

Знайте, что землевладелец предлагает по договору аренды нефти и газа, прежде чем подписывать

Все мы слышали старую пословицу «дьявол кроется в деталях».’ Особенно это касается лизинга нефти и газа. Сюжетная линия повторялась снова и снова с тех пор, как в Пенсильванию пришла земельная лихорадка Марцеллуса Слейла. Землевладелец, нанятый компанией по разведке газа, стучится в дверь землевладельца, кладет перед ним договор аренды и просит расписаться на пунктирной линии. Распространились слухи о том, что некоторые недобросовестные землевладельцы используют «тактику запугивания», чтобы побудить землевладельцев подписать договор, предполагая, что компания будет бурить их землю, даже если землевладелец не подпишет договор аренды, или что, если они не подпишут сейчас землянин не вернется… ни одно из этих утверждений не соответствует действительности.

Во многих случаях землевладелец подписывает договор аренды, представленный землевладельцем, без четкого понимания последствий либо в отношении их прав, либо прав из поколения в поколение членов их семей, которые наследуют землю.

Ниже приведены некоторые положения, которые могут быть включены в договор аренды нефти и газа. Это ни в коем случае не полный список, но он дает примеры того, что можно обсуждать и договариваться с землевладельцем и газоразведочной компанией.

В положении об аренде может быть указано следующее:

Аренда предоставляется для любой или всех из следующих целей: право на интенсификацию всех угольных пластов или других пластов или формаций с использованием любых и всех методов и технологий, доступных на момент интенсификации;

Это означает, что договор аренды не ограничивается разведкой формации Marcellus Shale, которая находится на глубине 5000 или более футов под поверхностью.Угольные пласты расположены гораздо ближе к поверхности, и операции по добыче природного газа из таких угольных пластов представляют собой процесс, заметно отличающийся от процесса добычи из пластов сланцев Марцеллус глубоко под поверхностью. Существуют и другие газоносные пласты, которые залегают ниже слоев сланца Марцеллус, такие как сланец Ютика, и они также будут разрабатываться со временем.

Аренда может включать этот язык:

…для транспортировки по трубопроводам или иным образом через арендуемые помещения и через них нефти и газа с земель, на которые распространяется договор аренды, до тех пор, пока транспортировка такой продукции может быть востребована АРЕНДАТОРОМ;

Это положение позволяет компании по разведке нефти и газа («Арендатор») прокладывать трубопроводы природного газа через вашу землю, даже если ваша земля не используется для буровой площадки.Многие договоры аренды включают положение о том, что право компании на сохранение этих трубопроводов сохраняется даже после прекращения подписанного вами договора аренды, и вы больше не получаете роялти. Часто в договоре аренды указывается, что землевладельцу не выплачиваются дополнительные деньги за использование его земли для прокладки трубопроводов.

Большинство договоров аренды предоставляют что-то вроде следующего:

…размещение резервуаров, оборудования, линий электропередач, телефонных линий, водопроводов, водохранилищ и прудов, компрессорно-сборных сооружений, дорог, сооружений для добычи нефти и газа вместе с правом входа на земли и на них всегда покрывается Договором аренды для вышеуказанных целей.

Многие землевладельцы говорят, что землевладелец заверил их, что на их земле не будет «наземных операций», что их земля будет только «забурена». гораздо больше, чем бурение под помещичьей собственностью. Приведенное выше предложение распространено при аренде нефти и газа, и можно только представить себе влияние любой из этих структур на их землю. Последнее предложение позволяет компании входить на вашу землю «в любое время».  Операции по бурению выполняются круглосуточно, поэтому это может означать 5:00 утра, после полуночи или любое другое время.

Все договоры аренды будут описывать арендуемые помещения:

Земли, на которые распространяется Договор аренды, расположены в [         ] Township, [            County, Commonwealth of Pennsylvania, налоговый номер участка [          ], являясь всей собственностью, принадлежащей АРЕНДОДАТЕЛЮ или на которую АРЕНДОДАТЕЛЬ может иметь какие-либо права в указанном Township, и включая все прилегающие или прилегающие земли, принадлежащие или заявленные АРЕНДАТОРОМ, хотя и не включенные в границы земли, конкретно описанной выше.

Этот язык может застать землевладельца врасплох. Предположим, вы владеете несколькими участками недвижимости в округе или разных округах: на одном участке вы живете, а на других участках находятся сельскохозяйственные угодья, которые вы унаследовали много лет назад. Вы намереваетесь сдавать в аренду только права на добычу полезных ископаемых на сельскохозяйственные угодья (которые конкретно идентифицируются по идентификационному номеру налогового участка и описанию документа), и вы подписываете договор аренды на вышеуказанном языке. Вы только что сдали в аренду права на добычу полезных ископаемых на землю под вашим домом.

Нефтегазовые компании могут захотеть объединить вашу землю с прилегающими землями:

АРЕНДОДАТЕЛЬ предоставляет АРЕНДАТОРУ право в любое время объединять или объединять арендованные помещения с другими землями, независимо от того, находятся ли они в собственности или в аренде АРЕНДАТОРА или в собственности или в аренде у других лиц, для формирования объединенного месторождения нефти, газа и/или метанового газа из угольных пластов. установка с целью бурения скважины или скважин на них.

Операции по разведке нефти и газа имеют два следа: один над землей и один под землей.Наземные операции включают в себя такие элементы, как кустовая площадка, водохранилище, устье скважины и т. д. Кустовая площадка может занимать несколько акров. Добавьте к этому сотни других акров, которые необходимы для плацдарма для водовозов, подъездных дорог, измерительных или компрессорных установок, прокладки трубопроводов и т. д., и становится понятно, почему компании необходимо арендовать большие участки земли. Даже если вы сдаете в аренду свои права на добычу полезных ископаемых, ваша земля никогда не будет затронута. Компании также нуждаются в аренде, чтобы покрыть площадь недр, которая будет буриться и фрекироваться.Чтобы выполнить все это, компании объединяют арендованные земли в «пул» или «единицу». Это важно понимать, потому что любые лицензионные платежи, выплачиваемые за продуктивную скважину, будут разделены между землевладельцами в «единице» и будут основаны на соответствующих им площадях. Это также важно, потому что компании могут рассчитывать на «начало операций» на землях, отличных от ваших, но вы по-прежнему связаны условиями подписанного вами договора аренды.

Многие нефтедобывающие компании покупают и продают аренду в рамках своей бизнес-модели:

АРЕНДАТОР имеет право уступать и передавать настоящую Аренду полностью или частично в любое время, а АРЕНДОДАТЕЛЬ отказывается от уведомления о любой уступке или передаче этой Аренды.

Подписание договора аренды нефти и газа — это деловая сделка, но в ней есть и личная сторона. Вы, надеюсь, изучили компанию, с которой собираетесь арендовать, у вас есть некоторое представление о том, насколько она сильна в финансовом отношении, насколько она заботится об окружающей среде и как долго она существует. Для компаний эти арендные владения являются товаром, который иногда покупается и продается. Будет справедливо, если вы сами будете решать, кто будет арендовать ваши права на добычу полезных ископаемых, верно? Если вы подписали договор об аренде, который включает указанный выше язык, ответ будет «Неправильно».

Каждая аренда будет иметь основной срок и обстоятельства для продления этого срока:

Настоящий Договор аренды остается в силе, и права, предоставленные АРЕНДАТОРУ, должны спокойно использоваться АРЕНДАТОРОМ в течение пяти (5) лет («Основной срок») и до тех пор, пока операции проводятся в арендованных помещениях, или при условии, что скважина(ы), добывающая нефть и газ в платных количествах, или скважина(ы), способная(ые) добывать нефть и газ в платных количествах, на арендованных площадях или на землях, объединенных или объединенных с ними, по единоличному решению АРЕНДАТОРА.

Это короткий абзац в типичном договоре об аренде нефти и газа, но, пожалуй, один из самых важных.

Компании по разведке нефти и газа обычно хотят владеть арендованными правами на добычу полезных ископаемых в течение нескольких лет, пока они фактически не начнут бурение. Это может быть связано с тем, что цена на природный газ снизилась, или их буровые установки работают в другом месте, или по ряду деловых причин. Таким образом, компания выплатит вам «бонус» (установленную сумму в долларах за арендованный акр) в рамках «оплаченной аренды», и их обязательства перед вами будут выполнены в течение Первичного срока, как правило, пяти (5) лет.

Что произойдет, когда истечет срок действия основного срока? Что делать, если компания еще не начала бурение и может быть не готова в течение некоторого времени после истечения пяти (5) лет Первичного срока, но она хотела бы по-прежнему арендовать ваши права на добычу полезных ископаемых. Часто компании пытаются продлить Основной срок, иногда без выплаты вам дополнительных денег, полагаясь на «и до тех пор, пока операции проводятся на арендованных площадях» или на «скважинах, способных добывать нефть и газ в платных количествах». из арендованных помещений или из земель, объединенных или объединенных с ними», формулировка в договоре аренды.«Эксплуатация» иногда определяется в договоре аренды, иногда нет, но почти в каждом случае термин «Эксплуатация» является более широким, чем фактическое бурение скважины в земле. Это может включать в себя сейсмические испытания или возведение забора или прокладку подъездной дороги (на ваших землях или землях, которыми вы не владеете, но которые были «объединены» или «объединены» с вашей землей). Суды Пенсильвании определили, что «скважина, способная производить добычу в окупаемых объемах», обычно находится на исключительном усмотрении нефтегазовой разведочной компании.Какой бы порок ни был использован, эффект один и тот же — ваши права на добычу полезных ископаемых остаются сданными в аренду компании, несмотря на то, что вы, возможно, не получили ни цента в виде роялти.

Как отмечалось выше, в этой статье обсуждаются некоторые из наиболее распространенных и важных положений, которые вы найдете в договоре аренды нефти и газа, но каждый договор аренды и каждая ситуация сопряжены со специфическими проблемами.

Помните, что аренда нефти и газа может повлиять на ваши права на землю для будущих поколений. Сделайте свою домашнюю работу и узнайте о компании, с которой вы имеете дело, и, что наиболее важно, если вы не являетесь экспертом по аренде нефти и газа, в ваших же интересах получить помощь от того, кто является экспертом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.