Особенности перевода нежилого помещения в жилое
Для представления о методике, необходимо ознакомится с положениями регулирующего законодательства о правилах переоформления нежилых помещений, находящихся на первых или цокольных этажах многоэтажный строений в пригодные для жизни.
Нормативные и законодательные акты
Процедура перевода помещений для жизни в технические или для хозяйственных нужд и наоборот в многоквартирных домах производится в соответствии с положениями ЖК Российской Федерации, с полным соблюдением гарантий, изложенных в Конституции и защищающих права собственности граждан.
В соответствии с Конституцией России закон охраняет право частной собственности. Как сказано в положениях Гражданского кодекса Российской Федерации, у собственника есть полное право владения, использования и распоряжения принадлежащим имуществом по своему усмотрению. Статья 22 Жилищного кодекса России гласит, что перевод помещения из статуса жилого в нежилое и наоборот возможен при полном соблюдении положений законов о градостроительстве.
Перевести нежилое помещение в жилое не разрешается, если оно не соответствует утвержденным законодательством требованиям, не представляется возможным обеспечение подобного помещения установленным нормам, или есть обременение этого имущества требованиями или правами третьих лиц.
Произвести перевод помещения из нежилого в пригодное для жизни и наоборот вправе только уполномоченные органы управления на местах. Для осуществления процедуры перевода владелец помещения, соответствующего требованиям и свободному от обременений, или аккредитованное им лицо, должны подать заполненное заявление по месту расположения объекта о желании произвести перевод из одного статуса в другой.
Нормативные требования об утверждении перевода нежилого помещения в пригодное для жизни, признанием жилого неприспособленным для использования в качестве жилья, многоэтажного квартирного здания опасным для эксплуатации, подлежащим демонтажу или капитальному ремонту, домика в садоводстве — пригодным для проживания или жилого дома — дачным изложены в соответствующих Положениях Жилищного кодекса России и утверждены соответствующим правительственным постановлением.
Соответственно, у владельца есть преимущественное право на осуществление процедуры переоформления нежилого помещения в жилое, и он не может быть ограничен в правах на свое имущество. Для начала перевода собственнику необходимо подать заполненное заявление в органы управления по месту нахождения переоформляемого помещения. Он также должен предоставить веские доводы, подтверждающие что условия для перевода соответствуют нормативным требованиям.
Гражданам, живущим в МКД, это сделать значительно сложнее. В первую очередь, им необходимо договориться с владельцем нежилого помещения о возможности выкупа. При наличии одобрения провести общее собрание владельцев помещений с обсуждением возможности покупки нежилых помещений на с дальнейшим их переоформлением в предназначенные для жизни людей в установленном порядке.
В соответствии с действующим законодательством, у общего собрания владельцев помещений в многоквартирном доме есть право принять решение о возможности переоформления жилого помещения в нежилое.
Достижение утверждения при проведении собрания владельцев помещений в многоквартирном здании возможно, если:
- здание не одноподъездное, а при проведении собрания всех владельцев помещений в данном доме участвовали собственники или граждане их представляющие по доверенности с теми же полномочиями, которые имеют более половины голосов от общего количества всех принимающих участие в заседании и имеющих право на голосование, в их числе имеющие собственность в строении, где размещается помещение, заявленное для перепрофилирования, имеющие более двух третей голосов от общего количества других владельцев;
- многоквартирный дом имеет один подъезд, а при проведении общего собрания владельцев помещений в данном доме участвовали собственники или их полномочные представители, имеющие более 67% голосов от общего количества всех владельцев.
Как значится в регулирующих законах ЖК России, решение на общем собрании владельцев помещений в здании может быть утверждено:
- если рассматриваемое здание не является одноподъездным, превышающим количеством голосов общего состава участвующих в данном собрании владельцев помещений в многоквартирном доме, если в голосовании за утверждение решения владельцами помещений в здании, в подъезде которого находится помещение, подлежащее переводу, принимали участие собственники, владеющие большим количеством голосов (более двух третей) от общего числа голосующих владельцев, чьи голоса засчитывались при вынесении постановления;
- если в доме с большим количеством квартир всего один подъезд большим количеством голосов от всего количества участвующих в принятии решения владельцев помещений в МКД.
Учитывая то, что в положениях ЖК РФ сказано об утверждении решения о согласии на переоформление помещения для проживания людей в нежилое, но фактическое запрещение о возможности подобного перевода отсутствует, для подтверждения полномочий общего собрания владельцев помещений и принимаемых ими решений, можно применить аналогичный закон из Гражданского кодекса России.
Если же органы власти на местах откажутся от принятия решения, сославшись на отсутствие полной трактовки перевода в жилищном кодексе, возможно придется прибегнуть к судебному спору для утверждения перевода помещения. все статьи
Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений — Российская газета
Актуальный вопрос изучил Верховный суд — сколько должен платить за ЖКХ гражданин, обитающий в апартаментах? Вопрос не праздный. Сегодня реклама продажи помещений, которые в старые времена назывались чердачными, а ныне элегантно именуются апартаментами, бьет все рекорды.
Новое жилье — недешевое удовольствие, а вот помещение под крышей хоть и не совсем привычно, зато стоит в разы дешевле. А значит, имеет стабильный спрос.
Но в более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы и застройщики — апартаменты не считаются жилым помещением. И это создает некие трудности.
Вот с такими проблемами столкнулась собственница апартаментов в Рязани. Она вынуждена была пойти в суд с иском к управляющей компании. По мнению истицы, тариф, который был ей выставлен, сильно завышен. Гражданка просила суд признать тарифы по оплате содержания жилья и за электроэнергию незаконными и обязать управляющую компанию сделать перерасчет.
Здание, в котором расположены апартаменты, имеет статус нежилого, то есть это не многоквартирный дом. Собственники нежилых помещений в этом доме собрались и проголосовали за управляющую компанию. Но на этом собрании они не проголосовали за условия договора с коммунальщиками. Через пару месяцев жильцы попытались собраться еще раз и утвердить плату за содержание квадратного метра апартаментов, но кворума не получилось — решение так и не приняли.
Так дом и остался без утвержденного договора с коммунальщиками. Нашей истице в конце года управляющая компания выставила счет за содержание жилья и за электроэнергию. Платить долг гражданка отказалась и пошла в суд. Там она заявила, что тариф незаконный, так как нет «оформленного волеизъявления собственников», а у нее самой нет договора с управляющей компанией. Да и выставлять такой тариф коммунальщики не имели права, так как они — не энергоснабжающая или энергосбытовая организация. А еще истица заявила, что когда-то поселок, на территории которого расположено здание, был включен в состав города Рязани, но жителям поселка тогда пообещали сохранение льгот сельских жителей.
По мнению истицы, раз ее апартаменты предназначены «для временного проживания», а не для ведения бизнеса, то для нее тарифы должны быть как для сельчан — с понижающим коэффициентом.
Местный районный суд, а позже и областной согласились с истицей частично и обязали управляющую компанию сделать перерасчет платы за содержание жилья.
В перерасчете платы за электроэнергию отказали. Но теперь коммунальщики не согласились с этим вердиктом и пошли в Верховный суд. Там дело изучили и с решением рязанских коллег не согласились.
В материалах дела Верховный суд увидел следующее: апартаменты, то есть нежилое помещение истицы, находятся в едином оздоровительном комплексе с красивым названием, который обслуживает ответчик — управляющая компания. Договор с коммунальщиками подписал еще застройщик. В договоре сказано, что он должен действовать до того момента, как собственники подпишут договор с какой-либо другой специализированной организацией или на общем собрании собственников найдут другой способ управления.
Местные суды решили, что действующий договор общее собрание не принимало, значит, размер платы должен регулироваться актом органа местного самоуправления. Верховный суд с выводом коллег не согласился. Он напомнил, что по Жилищному кодексу относится к жилым помещениям квартира, ее часть или комната. А истица владеет нежилым помещением в нежилом здании.
По Гражданскому кодексу (статья 210) собственник несет бремя содержания своего имущества. Был специальный пленум Верховного суда (№25 от 23 июня 2015 года), на котором рассматривался вопрос, касающийся собственников помещений в нежилых зданиях. Там сказано следующее: общее собрание собственников квартир проводится, чтобы обсудить размеры платы за содержание жилого помещения в доме. Плата устанавливается в размере , обеспечивающем содержание общего имущества. И эти платежи должны быть «достаточными для финансирования услуг и работ по поддержанию дома в нормальном состоянии». Верховный суд подчеркнул: местные суды в нашем споре применили тариф для нормального жилья со всеми удобствами. А истица — собственник нежилого помещения в нежилом здании. Так что тарифы для квартир здесь применять нельзя, так как перечень услуг для жилого и нежилого помещения разный. А тарифы для нежилого помещения органы местного самоуправления не устанавливают.
В более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы
Местный суд должен был сделать следующее: раз общее собрание жильцов не решило вопрос с размером платы за содержание помещений, то именно суд должен был установить, какой был сделан коммунальщиками объем работ в здании, сколько оказано услуг и насколько они экономически обоснованны.
Поэтому дело владелицы апартаментов Верховный суд велел пересмотреть.
Как перевести нежилое помещение в жилое: условия, порядок, документы
Разбираемся, что такое жилое и нежилое помещение
Прежде всего выясним, что такое нежилое, а что такое жилое помещение.
Нежилая недвижимость — это любые здания, дома или помещения, которые не предназначены для проживания людей (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ). В многоквартирном доме это любые помещения, которые не относятся к жилым и не включены в состав общего имущества.
Жилое помещение, согласно ст. 15 ЖК РФ, это изолированная недвижимость, в которой имеют право проживать люди. Она должна отвечать санитарным и техническим правилам и нормам.
Требования к жилью определены в разделе II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.
Жилым помещением может быть:
- Жилой дом или часть жилого дома.
- Квартира или ее часть.
- Комната.
Когда необходим перевод из нежилого помещения в жилое
Перевод обязателен, если вы планируете жить в таком помещении, зарегистрироваться в нем по месту жительства, зарегистрировать своих детей и родственников, сдавать внаем, иметь возможность продать, подарить, завещать как жилье.
Например, у вас есть офис, который раньше использовался для ведения бизнеса, но предпринимательством вы заниматься больше не хотите. Офис можно перевести в статус жилья и проживать в нем либо продать.
Или у вас есть садовый дом, который вы хотите сделать постоянным или временным жильем. Для этого также необходимо перевести дом в статус жилого помещения.
Кроме того, у вас может быть здание, которое после перепланировки может стать жилым многоквартирным домом с выделенными квартирами для проживания. В этом случае каждую квартиру нужно будет переводить в статус жилого помещения.
Условия перевода
Условия перевода четко прописаны в законодательстве, а именно в ч. 4 ст. 22, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Перевод возможен, если:
- Нежилое помещение принадлежит вам на праве собственности. Это может быть как индивидуальная, так и долевая собственность. В последнем случае для перевода понадобится не только ваше желание, но и желание других долевых собственников.
- На нежилое помещение другие люди прав не имеют. Это значит, что оно не должно находиться в залоге, быть передано в аренду, арестовано.
- Нежилое помещение должно соответствовать требованиям, которые закон предъявляет к жилым помещениям. Эти требования содержатся в уже упомянутом разделе II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ № 47, и других актах, регулирующих вопросы противопожарной безопасности, санитарных правилах и нормах.
Если нужна перепланировка
Когда нежилое помещение не соответствует требованиям, прописанным в разделе II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ № 47, потребуется перепланировка.
Для перепланировки нужно подготовить проект — через ИП или организацию, оказывающие такие услуги и состоящие в саморегулируемой организации (требование ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
В некоторых случаях для перепланировки потребуется согласие жильцов многоквартирного дома. Например, у вас есть офис на первом этаже дома с отдельным входом. Для перепланировки нужно убрать вход, на что требуется заручиться согласием других жильцов.
Вы, как собственник жилья, должны инициировать собрание и получить решение, которое оформляется в форме протокола.
Какие документы придется подготовить
Для того чтобы перевести нежилой объект недвижимости в жилой, понадобятся:
- Заявление.
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы на нежилое помещение (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
- Проект переустройства или перепланировки (если вы переустраиваете или перепланируете нежилое помещение).
- Протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (если необходимо заручиться согласием жильцов на перепланировку или переустройство). К протоколу нужно приложить реестр собственников, уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомлений, список участвующих в собрании, бюллетени для голосования.
- Заключения различных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. В частности, это заключения Роспотребнадзора и Роспожарнадзора.
В частности, это заключения Роспотребнадзора и Роспожарнадзора.Куда подавать документов
Конкретный орган зависит от региона проживания. Правило одно — это орган местного самоуправления, как правило, местная администрация. В Москве этим занимается Департамент городского имущества.
Документы можно подать либо непосредственно в орган, где будет происходить перерегистрация, либо в МФЦ. Однако возможность подачи документов через МФЦ есть не в каждом регионе, уточняйте эту информацию по месту проживания.
При передаче документов вам выдадут расписку об этом. Сохраните ее как доказательство передачи бумаг.
Что делать после получения согласия на перевод помещения из коммерческого в жилое
Процедура рассмотрения документов достаточно длительная и может занимать более месяца (при обращении напрямую — 34 дня, а через МФЦ дольше, поскольку нужно брать в расчет время на пересылку документов).
В течение трех дней после того, как решение будет принято, вам направят уведомление об этом.
Затем нужно провести перепланировку. Основанием будет полученное решение. Работы может проводить любая организация или ИП по вашему выбору.
По результатам работ приемочной комиссией органа местного самоуправления оформляется акт.
Далее потребуется получить технический план помещения. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру. Акт составляется в электронной форме и передается в Росреестр.
Росреестр, в свою очередь, вносит изменения в ЕГРН в течение 15 дней.
После получения выписки из ЕГРН (еще 5 дней) вы станете счастливым обладателем жилого помещения.
* * *
Таким образом, перевод нежилого помещения в жилое — сложная процедура. Основная проблема заключается в необходимости перепланировки. Далеко не всегда можно провести эту процедуру так, чтобы помещение соответствовало всем предусмотренным законом для жилых помещений требованиям. Если же всё в порядке и перепланировка удалась, то остается провести юридическую процедуру, изложенную выше.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Жилье».
Как сделать нежилое помещение жилым: детали, нюансы и документы
Для того чтобы перевести нежилое помещение в жилое, необходимо выполнить несколько условий и собрать пакет документов. Подробнее рассказали в Корпорации Недвижимости РИЕЛ.
Интересно В каком районе Киева купить квартиру: где удобно и комфортно жить
Условия
Для того чтобы перевести помещение из нежилого в жилое, оно должно иметь:
- потолки высотой от 2,5 метра;
- площадь санузла от 3,8 метра;
- оборудование вентиляцией;
- подключение к коммунальным услугам.
Также есть другие требования, касающиеся технических моментов: уровня шума, электромагнитных полей, вибрации, санитарных и гигиенических норм и пр.
Соответственно, жилой фонд – это все помещения, в которых, согласно нормам закона, может проживать человек. Сюда относятся все формы собственности и типы помещений: от обычных квартир до общежитий, гостиниц и даже домов престарелых.
Во время сдачи объекта после строительства все они проходят проверку профильными органами и комиссиями и признаются пригодными для жизни,
– объяснили в Корпорации Недвижимости РИЕЛ.
ЖК Оk’Land / Фото riel
Чаще всего перевести в жилой фонд стремятся студию, апартаменты или мастерскую. Они могут располагаться в ЖК, но по документам быть нежилым помещением. Для того чтобы его правильно оформить, придется собрать пакет документов.Важно Проводка в новостройке: нужно ли ее менять и что следует знать
Как официально сделать нежилое помещение жилым
Если помещение соответствует всем необходимым требованиям, можно официально сделать его жилым. Для этого нужны:
- заявление об изменении целевого назначения;
- копия документа, которым балансодержатель поставлен в известность о переводе в другой фонд;
- копия паспорта и ИНН владельца недвижимости;
- копия документов для подтверждения прав на владение объектом;
- копия техпаспорта помещения и план всего этажа;
- если планируется перепланировка – проект работ;
- фотографии.
Отметим два нюанса. Во-первых, срок рассмотрения документов занимает примерно два месяца. Во-вторых, список документов может отличаться в разных городах Украины. Это зависит от генерального плана города и планирования застройки,
– добавили в РИЕЛ.
ЖК Forward / Фото riel
Почему могут отказать
Иногда случаются отказы в просьбе перевести нежилое помещение в жилое. Чаще всего это связано с тем, что объект не соответствует требованиям. В случае отказа нужно получить разрешение на реконструкцию недвижимости, оформить новый технический паспорт, получить еще раз право собственности.
Обратите внимание! В случае отказа в реконструкции – переход в жилой фонд невозможен.
Например, это может касаться подвальных помещений.Нежилые помещения в новостройках: что нужно знать
В новых домах можно пострадать из-за нечестности застройщика. В таких случаях под видом жилой квартиры продают нежилые помещения. Перевод их в нужный фонд может занять определенное время или вообще оказаться невозможным,
– предупредили в Корпорации Недвижимости РИЕЛ.
Как проверить жилое помещение:
- в документах должно быть указано, что это квартира или комната;
- если указано, что помещение является апартаментами, студией или смарт-квартирой, скорее всего, оно нежилое;
- проверить письмо с одобрением Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Жилое vs нежилое: следующий шаг
Чуть меньше месяца назад я прочитал пост о том, что в России хотят запретить строительство апартаментов. Сначала я подумал: ну вот, очередной запрет, сколько их уже было. Но по прошествии некоторого времени это предложение в моей голове склеилось с некоторыми другими историями последних лет и заставило меня сделать определенные обобщения.
Ведь апартаменты относятся к нежилым помещениям, зачем же их запрещать? Казне — чистая выгода: льготы по оплате коммунальных услуг применительно к ним не действуют, денег можно собрать больше, а значит, растут и отчисления в бюджет. Однако их запрещают… Неужели потому, что в нежилых помещениях можно выбирать назначение отдельных частей и использовать их, как заблагорассудится, типа слишком много свободы, тогда как жилые помещения нужно использовать для проживания граждан и никак иначе!
И тут вспомнилось другое, уже состоявшееся, действо последних лет — de facto запрет использовать в качестве мини-отелей квартир, которые находятся в многоквартирных домах (опускаю детали). Ведь гостиницы (отели) — тоже нежилые помещения, непонятно, правда, почему, ведь они-то как раз используются для проживания граждан. Просто исторически так сложилось, что они не относятся к жилому фонду, хотя идентичные с ними общежития — относятся. В советские времена систематическая сдача в наём квартир, как минимум, не приветствовалась, а то и была наказуема. Помогает пополнению казны запрет на мини-отели или нет, определить непросто. С одной стороны, коммунальные услуги отпускаются им по «льготным» ценам, с другой, систематическая сдача помещений в наём, как правило, требовала соответствующего оформления и уплаты налогов, которые бюджет теряет.
А ещё раньше разгорелись многочисленные конфликты между собственниками и жильцами квартир в многоквартирных домах и ресторанами, расположенными там же, которые шумят и работают по ночам, не давая спать (на Патриках в Москве, на Рубинштейна в Питере). Власти в этих конфликтах, как правило, вставали на сторону жильцов, ограничивая рестораторов или вовсе запрещая им вести свою деятельность. Цель при этом декларировалась благая — защита интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, пусть и с ущербом для бюджета, который лишался налоговых поступлений. Не уверен, впрочем, что поступлений больших, ведь всем известно, как трудно заставить рестораторов платить налоги в полном объёме.
Казалось бы, все три ситуации могут служить красивыми примерами того, как государственные (муниципальные) органы и их должностные лица заботятся об интересах граждан. Только граждане в это вряд ли поверят. Улучшение качества обслуживания жилого фонда и снижение платы за жильё и коммунальные услуги гораздо в большей степени способствовало бы росту благосостояния граждан. Вот где нужно было бы приложить максимум усилий. Однако цены в жилищной сфере неуклонно растут, а качество снижается. Спросите, что бы выбрал среднестатистический гражданин: изгнать ресторан с первого этажа дома или снизить в два-три раза платежи за жильё. Думаю, что большинство выступит за уменьшение платежей. Значит, дело не в заботе об интересах граждан, а в чём-то ином. В чём?
Я вижу здесь лишь одну причину: маниакальное желание государственных (муниципальных) органов ограничить свободу использования гражданами и организациями принадлежащего им имущества. Что такое апартаменты? Нежилые помещения свободного назначения! Запретить! Мини-отели — тоже способ вырваться из жестких ограничений, установленных для жилых помещений, одновременно увеличив доход. Нельзя! Использование помещений для размещения в них ресторанов и развлекательных заведений при соблюдении установленных ограничений вроде бы легально. Организовать регулярное проверки, лишая дохода! Вы хотите изменить назначение помещений? А вот вам такой порядок, который нельзя преодолеть! Про коронавирус даже не буду вспоминать…
Нельзя забывать, что бюрократический аппарат и граждане с самостоятельными источниками доходов — исторические враги. В периоды, когда свобода общества оказывается под угрозой, этот аппарат использует любые лазейки, чтобы ущемить интересы частных собственников, как мелких, так и крупных. Просто у последних есть гораздо больше средств защиты, хотя и они не всегда помогают. И одной из таких лазеек, на мой взгляд, является жёсткое деление объектов недвижимости, прежде всего помещений, на жилые и нежилые (ст. 288 ГК). Это, несомненно, родимое пятно советского строя, сохранившееся в нашем гражданском праве. Когда-то оно использовалось для того, чтобы запретить гражданам иметь в собственности имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Сначала такое имущество экспроприировали после 1917 года, а затем следили, чтобы оно не появилось у граждан вновь.
С падением СССР возможность нахождения в собственности частных лиц производительного имущества была легализована, однако деление объектов недвижимости на жилые и нежилые почему-то осталось. Будучи безобидным в 90-е годы XX века, когда степень свободы была высокой, это правило дало о себе знать при изменении социально-политической обстановки в последнее десятилетие. Бюрократия взяла его на вооружение и использовала в качестве методологического обоснования для ограничения свободы использования имущества частными лицами. А в качестве прикрытия стала ссылаться на идею защиты прав жильцов. Спора нет, идея благая. Но почему, радея об интересах одних, ущемляют права других, тогда как можно было бы ввести разумное регулирование по модели win-win. Где здесь свобода, равенство и братство?
О том, каким может быть подобное регулирование, я расскажу позднее. И так получилось слишком много букв.
https://realty.rbc.ru/news/5fb69f9a9a7947470401a256?fbclid=IwAR2e1oXZFWeOjvJb3cKX0B3A25cnMo3gl1ja_zfOS3vAEcmdLilKeS2E9-A
SEC.gov | Превышен порог скорости запросов
Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.
Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.
Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].
Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.
Идентификатор ссылки: 0.14ecef50.1635330453.20cef7e2
Дополнительная информация
Политика безопасности в Интернете
Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.
Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).
Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.
Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.
Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.
Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.
Амортизация и изменения в использовании недвижимого имущества
Редактор: Алан Вонг, бухгалтер
Амортизация
Для целей налогообложения доходов налогоплательщики, владеющие арендной платой недвижимость с валовой выручкой от жилого или при использовании в нежилых помещениях следует соблюдать правила бухгалтерского учета на амортизацию. В этом пункте обсуждается различие между жилой и нежилой недвижимостью, амортизация и применение изменения в использовании правила, если арендуемая недвижимость меняется с от жилого использования до нежилого или наоборот.
Тесты жилищных единиц и валовых поступлений
сек. 168 (e) (2) определяет жилую арендуемую недвижимость как любое здание или сооружение, из которых 80% или более валовой доход от аренды за налоговый год от жилья единицы. Нежилая недвижимость — гл. 1250 недвижимость, которая не является арендуемой жилой недвижимостью или которая не имеет жизни в классе менее 27,5 лет.
При определении соответствия объекта Проверка 80% валовой выручки на аренду жилья имущество, налогоплательщики могут включать в валовой доход от аренды арендная стоимость любой части здания, которая они занимают.Для гостиниц, мотелей и др. предприятий, проверка 80% валовой выручки не принимается во внимание, если более 50% жилых единиц используется на «временной основе».
Для целей определение арендуемой жилой недвижимости, «жилая единица» означает дом или квартиру, используемые для проживания жилье в здании или сооружении, но это не включать жилье в отеле, мотеле или другом учреждение, в котором более 50% единиц находятся используется на временной основе.Бывшие рег. П. 1.167 (k) -3 (c) (1) и (2), которые были удалены в 1993 году, при условии, что жилой блок использовался на временном основание, если более половины дней, в которые квартира была арендована во время налоговый год налогоплательщика, он был занят арендатором или ряд арендаторов, каждый из которых занимал квартиру на менее 30 дней. Если жилище было заселено в субаренду налогоплательщик обратился к субарендатора, чтобы определить, была ли жилая единица используется на временной основе.
Определение единиц жилья указывает, что под правым обстоятельства, свойства, такие как дома престарелых, дома престарелых и общежития колледжей могут квалифицироваться как жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, пока они не работают нарушает требование переходной базы. Это предполагает определение «переходной основы» 1993 г. все еще применяется, поскольку термин все еще появляется в гл. 168 (e) (2) (A) (ii) (I), который определяет «жилую единицу».”В CCM 201147025 Офис главного юрисконсульта процитировал Regs. П. 1.167 (k) -3 (c) (1) и (2) при определении того, что a общежитие налогоплательщика квалифицируется как жилая недвижимость. Предполагая, что загородный дом в соответствии с правилами временного проживания, загородный дом классифицируется как арендуемая жилая недвижимость, если Тест на валовой доход от аренды выполнен, и он сдается каждому арендатор более 30 дней более 50% дней в налоговом году сдается в аренду; в противном случае загородный дом будет классифицироваться как нежилая недвижимость.
Методы амортизации, периоды и Условные обозначения
разд. 167 (а) допускает амортизацию вычет за истощение и износ имущество, используемое в торговле или бизнесе или предназначенное для производство дохода. П. 168 излагает методы, периоды и правила, в соответствии с которыми налогоплательщик может амортизировать материальное имущество в соответствии с разд. 167 (а).
В случае сдачи в аренду жилой недвижимости и нежилое недвижимое имущество, гл.168 (б) (3) состояния что применимый метод амортизации — это метод прямой линии. П. 168 (c) заявляет, что применимый период восстановления составляет 27,5 лет для жилых аренда недвижимости и 39 лет нежилой недвижимости имущество. Применимое соглашение, которое должно использоваться как для аренда жилой недвижимости и нежилой недвижимости недвижимость в сек. 168 (d) — это соглашение на середину месяца.
Определенное имущество, указанное в разд.168 (г) (материальный имущество, которое в течение налогового года используется преимущественно за пределами США и определенное другое имущество) амортизируется по альтернативной системе начисления амортизации (ОБЪЯВЛЕНИЯ). Жилая недвижимость в аренду и нежилое недвижимое имущество, подпадающее под действие ADS, амортизируется с использованием прямолинейный метод, период восстановления 40 лет, и середина месяца.
Изменения в использовании
Поскольку валовая Тест на доход от аренды — «за налоговый год», 80% тест нужно рассчитывать ежегодно.Разница в нормы износа арендуемой жилой недвижимости по сравнению с Нежилая недвижимость может быть значительной.
Пример: В январе 2010 года налогоплательщик X помещен в обслуживает здание в штате Нью-Йорк, которое соответствует требованиям Проверка 80% валовой выручки и квартиры требования и не имели временных арендаторов.Следовательно, свойство соответствовало определению сдаваемое в аренду жилое помещение и было амортизировано с использованием прямолинейным методом при годовой ставке примерно 3,6364% (12 месяцев ÷ [12 месяцев × 27,5 годы]). (Годовая норма амортизации отличается в первый и последний год недвижимость находится в услуга из-за применения середины месяца соглашение.)
В 2011 году имущество не соответствовало тест 80% валовой выручки и, следовательно, больше не квалифицируется как жилая недвижимость для сдачи в аренду. Следовательно, так как недвижимость теперь нежилой имущества, амортизация начисляется линейным метод с годовой ставкой примерно 2,5641% (12 месяцев ÷ [12 месяцев × 39 лет]). (Ежегодный норма амортизации разная в первом и последнем год ввода объекта в эксплуатацию из-за применение соглашения о переходе на середину месяца.)
Жилая недвижимость сдаётся в аренду. обесценились примерно на 30% (1 — [2.5641 ÷ 3.6364]) быстрее нежилой недвижимости. В разница может привести к значительному доходу от инвестиции за счет экономии налогов, но это также может быть большим выдача при аудите.
Рег. П. 1,168 (я) -4 предоставляет правила определения амортизации скидка на свойство MACRS при изменении использования в руки того же налогоплательщика.Изменения в использовании включают, когда собственность превращается из личной собственности в деловую или использование, приносящее доход, и наоборот, и когда изменение в использовании приводит к другому периоду восстановления и / или метод начисления амортизации. Пособие на амортизация в соответствии с этим разделом представляет собой амортизационные отчисления, разрешенные в соответствии с гл. 167 (а).
Изменение использования свойства MACRS происходит, когда основное использование имущества MACRS в налоговом году отличается от такового за непосредственно предшествующий налоговый год.Основное использование свойства MACRS может быть определено в любым разумным и последовательно применяемым способом. Если основное использование изменения свойств MACRS, амортизационные отчисления за год изменения определяется, как если бы использование изменилось с первого день года изменения.
В случае изменения в использовании приводит к более короткому периоду восстановления и / или метод амортизации, более ускоренный, чем метод, использованный до изменения в использовании, налогоплательщик должен два варианта: (1) налогоплательщик может вычислить амортизационные отчисления с использованием более короткого и / или большего количества метод ускоренной амортизации в год изменения в использовании, или (2) налогоплательщик может выбрать продолжить определение амортизационных отчислений как хотя изменения в использовании не произошло.Эти варианты предоставить возможность планирования в соответствии с потребностями налогоплательщика для более-менее ускоренных амортизационных отчислений. Например, налогоплательщик с избыточным чистым операционным убытком переходящие остатки могут не использовать максимум амортизационные отчисления разрешены и могут захотеть использовать более длительный и менее ускоренный метод амортизации.
Если изменение в использовании приводит к более длительному восстановлению период и / или менее ускоренный метод амортизации, чем перед изменением использования налогоплательщик должен рассчитать амортизационные отчисления с использованием более длинного и / или меньшего метод ускоренной амортизации в год изменения в использовании произошло.
Изменение в вычислении амортизационные отчисления в год изменения собственность в соответствии с Рег. П. 1.168 (i) -4 не является изменение метода учета согласно гл. 446 (е). К провести выборы или проигнорировать выборы, налогоплательщику нужно только заполнить форму 4562, Амортизация и Амортизация (включая информацию о листинговых Собственность), в год изменения. Однако правила под гл.446 (e) и 481 применяются, если налогоплательщик не учитывает амортизационные отчисления в порядке, установленном Рег. П. 1.168 (i) -4 или отменяет выборы, чтобы не принимать во внимание изменение в использовании. Если П. 446 (e) и 481 действительно применяются, налогоплательщик должен подать Форма 3115, Заявление об изменении Метод учетной записи, чтобы запросить автоматический изменение.
Имущество, затронутое изменением способа использования правила не подлежат специальной амортизации удержания в год изменения, если иное не разрешено в гл.168 (k) (амортизация бонусов), п. 179 (выборы для расходования определенных амортизируемых бизнес-активов (обычно не применимо к жилым и нежилой собственности)) и гл. 1400L (налоговые льготы для собственности New York Liberty Zone). Дополнительно для цели определения того, соглашение применяется к другому свойству MACRS, помещенному в обслуживания в течение года, измененное имущество не принимается во внимание.
Рег. П. 1,168 (я) -4 также обсуждает применимость и варианты использования таблицы амортизации в расчете, правила к вычислить новую амортизационную скидку и активы при условии ADS.
Стоимость Изоляция
По бывшей инвестиционной налоговой льготе (ITC) правила в Рег. П. 1.48-1 (c) в интерпретации Налоговый суд в больничном корпусе г. Америка, 109 т.C. 21 (1997 г.), предметы в здании которые квалифицируются как материальная личная собственность, могут быть отдельно амортизируется согласно MACRS как личное имущество. Кроме того, суд постановил, что если компонент здания не является личной собственностью в соответствии с прежними правилами ИТЦ, это считается структурным компонентом и не может быть амортизируются отдельно. Следовательно, сегрегация затрат исследование по выявлению структурных компонентов конкретных единицы в здании, чтобы максимизировать амортизацию, не быть полезным для владельца (ов) здания, в котором арендаторы, которые используют отдельные и идентифицируемые единицы для бизнес-целей и других подразделений в качестве их жилые единицы длительного пользования.
Под временные правила в T.D. 9564, которые применяются к налогам лет, начинающихся 1 января 2012 г. или позднее, налогоплательщик может утилизируйте структурный компонент здания и используйте любые разумный метод распределения затрат на компонент проданный в отношении более крупного актива, т. е. строительство.
Заключение
Многие налоговые клиенты практикующих владеют одной или несколькими арендуемыми объектами к которому применяются вышеуказанные правила.Налоговым практикам нужны постоянно общаться с теми клиентами, которые владеют сдача в аренду как жилой, так и нежилые квитанции и проверка, изменилось использование и влияние изменения на налоговые декларации клиентов.
EditorNotes
Алан Вонг — старший менеджер Holtz Rubenstein Reminick LLP, DFK International / США, в Нью-Йорке Город.
Для получения дополнительной информации об этих товарах, свяжитесь с г-ном Вонгом по телефону 212-697-6900, доб. 986 или [email protected].
Если не указано иное, участники являются членами или связаны с DFK International / USA.
IRAS | Недвижимость
В рамках объявленных правительством мер по облегчению движения денежных средств предприятиям, пострадавшим от COVID-19 В этой ситуации были приняты следующие меры облегчения:
(i) Льгота по налогу на имущество
В соответствии с Законом о COVID-19 (временные меры) владелец собственности должен полностью и безоговорочно передать арендатору льгота по налогу на имущество, которая относится к сдаваемой в аренду собственности в зависимости от периода, в течение которого она была сдана в аренду, либо путем снижения арендной платы, либо путем выплаты арендатору.Эта передача арендатору скидки по налогу на недвижимость рассматривается как скидка на арендную плату. и налог на товары и услуги рассчитывается на основе чистой арендной платы, взимаемой независимо от способа выплаты. Пожалуйста, обратитесь к рабочим примерам для расчета GST:
Уменьшение текущей или будущей арендной платы
Пример 1a: Арендодатель передает арендатору скидку по налогу на недвижимость в размере 100 долларов США, уменьшая текущую арендную плату. Стоимость аренды составляет 1000 долларов до НДС. Поскольку скидка по налогу на имущество рассматривается как скидка, налог на товары и услуги взимается с чистой арендной платы в размере 900 долларов США.Арендодатель должен учитывать налог на товары и услуги в размере 63 долларов США (900 x 7%).
Пример 1b: арендодатель передает арендатору скидку по налогу на недвижимость в размере 1000 долларов США, уменьшая текущую арендную плату. Стоимость аренды составляет 1000 долларов до НДС. Поскольку после вычета скидки по налогу на имущество нетто-арендная плата, подлежащая уплате, налог на товары и услуги не взимается.
Выдача кредитового авизо
Пример 2: Арендодатель уже выставил счет арендатору и, следовательно, передает арендатору скидку по налогу на имущество в размере 100 долларов, выплачивая единовременный платеж с кредитным авизо.В кредитовом авизо будет отражена скидка по налогу на недвижимость, переведенная в размере 100 долларов США с налогом на товары и услуги. кредит 7 $.
(ii) Государственная денежная субсидия как часть арендной помощи
Как указано в бюджете Fortitude, отвечающие требованиям владельцы собственности получат поддержку в виде государственной денежной субсидии, и они, в свою очередь, должны предоставить поддержку в форме арендной платы имеющим на это право Арендаторы-арендаторы малых и средних предприятий (МСП).
С помощью государственной денежной субсидии владельцы собственности должны предоставить отказ от арендной платы соответствующим арендаторам МСП, и они могут сделать это по:
1.снижение арендной платы арендаторов; или
2. возмещение арендаторам, если арендная плата уже была уплачена.
Отказ от арендной платы рассматривается как скидка, предоставляемая владельцами недвижимости и / или арендодателем на арендную плату. Таким образом, GST должен взиматься с чистой арендной платы (включая плату за обслуживание и другие сборы за предоставление таких услуг, как уборка и безопасность). Подобно передаче скидки по налогу на имущество в пункте (i), если домовладелец уже выставил счет арендатору и предоставляет отказ от арендной платы, возвращая деньги, арендодатель должен выпустить кредит-ноту, чтобы отразить предоставленную скидку и соответствующую Кредит GST.
В некоторых случаях владельцы собственности и / или арендодатели могут предоставлять своим арендаторам добровольную поддержку в аренде, помимо (i) льготы по налогу на имущество и (ii) государственной денежной субсидии в рамках льготы по аренде. Другими словами, собственники и / или арендодатели может отказаться от арендной платы или предоставить арендаторам возмещение сверх суммы, указанной в пунктах (i) и (ii). Они также рассматриваются как скидки для целей GST.
Сумма арендной платы, которая может рассматриваться как скидка для целей GST, ограничена общей стоимостью договорной арендной платы за 2020 год.В случае, если собственники или арендодатели предоставляют помощь сверх общей суммы договорной арендной платы за В 2020 году избыточная сумма будет рассматриваться как платеж по гудвиллу. См. Пример 3 ниже.
Пример 3
Договорная аренда на 2020 год: 12000 долларов в год
GST, уже полученный с января по июнь 2020 года, аренда: 420 долларов США (6000 долларов США x 7%)
Аренда с июля по декабрь 2020 года: отказано
Поскольку арендодатель отказывается арендная плата с июля по декабрь 2020 г., чистая арендная плата не взимается, налог на товары и услуги не взимается.Если домовладелец также возмещает арендатору арендную плату, собранную с января по июнь 2020 года, максимальная сумма кредита GST, которую он может отразить в выданной кредитной ноте 420 долларов.
Аренда Дом | Департамент доходов штата Аризона
Вниманию владельцев собственности и управляющих компаний: помните, что даже если вы не сдавали недвижимость в аренду на период подачи документов, вы все равно должны подать декларацию TPT в размере 0 долларов США.
Жилая аренда — это аренда недвижимости на срок 30 или более дней подряд только для жилых, а не коммерческих целей.Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, также облагается налогом, известным как налог на привилегии по сделке (TPT), и взимается при ведении бизнеса в соответствии с классификацией аренды жилой недвижимости Налоговым кодексом модельного города. Некоторые города, но не все, предпочитают облагать налогом доход от аренды жилья.
TPT применяется, когда арендаторы или управляющие компании занимаются коммерческой деятельностью в соответствии с классификацией аренды жилья Налоговым кодексом модельного города. По закону отдельные владельцы недвижимости, облагаемой налогом, должны получить лицензию TPT в ADOR, независимо от того, арендуют ли владельцы недвижимость сами или нанимают компанию по управлению недвижимостью (PMC).Лицензия требуется только для городов, которые облагают налогом деятельность по аренде жилья. Чтобы определить, требуется ли лицензия городского налога, налогоплательщики могут использовать матрицу лицензирования аренды жилого помещения.
Для получения дополнительной информации см. Какой доход от аренды жилья облагается налогом?
Информация и ресурсы
Глоссарий терминов:
ADOR: Налоговое управление штата Аризона
PMC: Компания по управлению недвижимостью
ЗП: Собственник недвижимости
POA: Доверенность — Доверенность устанавливает PMC как уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени POA по всем вопросам, касающимся сбора и перевода TPT.Этот документ должен быть заполнен и сохранен в файле PMC.
TPT: налог на привилегии по транзакциям
Участие: когда PMC добавляет владельцев собственности к своей лицензии AZTaxes Property Management для подачи и оплаты от их имени.
Disengage: Когда PMC удаляет владельца собственности из своей лицензии AZTaxes Property Management, чтобы разорвать отношения.
Связывание: процесс, при котором PMC связывает счета привилегий / использования транзакций, удержания или корпоративного налога со своей учетной записью AZTaxes.
Для получения дополнительной информации и ресурсов по аренде жилья перейдите по следующим ссылкам:
Если вам нужна дополнительная помощь, позвоните по телефону (602) 716-RENT (7368) или по электронной почте [адрес электронной почты защищен].
Вы можете зарегистрироваться, подать заявку и оплатить онлайн на сайте www.AZTaxes.gov. Это быстро и безопасно.
Примечание: в соответствии с A.R.S. § 42-6013, ADOR разработал новую консолидированную декларацию, в которой отдельно указываются валовой доход и вычеты по местонахождению собственности каждого владельца.
Помощь нежилым арендаторам
28 апреля 2020
Автор: Александр Э. Портер
23 апреля 2020 года губернатор Иллинойса Дж.Б. Прицкер подписал Исполнительный указ 2020-30 («Приказ »), который, среди прочего, расширил действие судебной защиты, ранее предусмотренной Исполнительным указом 2020-10, запрещающей правоохранительным органам приводить в исполнение постановления о выселении жилой собственности, и расширил эту помощь до неприменения -жилые выселения. В частности, Приказ предусматривает, что все сотрудники правоохранительных органов должны прекратить исполнение любых приказов о выселении нежилых помещений, за исключением случаев, когда было установлено, что арендатор нежилого помещения «представляет прямую угрозу здоровью и безопасности других арендаторов, немедленную и серьезную угрозу. риск для собственности или нарушение любых применимых строительных норм, правил здравоохранения или аналогичных норм.[1] Однако арендаторы нежилых помещений по-прежнему обязаны вносить арендную плату в соответствии с любым договором аренды. Постановление также предоставляет облегчение арендаторам жилых помещений, запрещая любому домовладельцу или управляющему недвижимостью подавать иск о выселении в соответствии с 735 ILCS 5 / 9-101, и последующими ., «Если арендатор не представляет прямой угрозы здоровью и безопасности другие арендаторы, непосредственный и серьезный риск для собственности или нарушение любых применимых строительных норм, правил здравоохранения или аналогичных норм ».[2] Как и нежилые арендаторы, жилые арендаторы по-прежнему обязаны платить арендную плату.
Приказ вступает в силу 23 апреля 2020 г. и действует до конца Постановлений губернатора Иллинойса о стихийных бедствиях [3].
Krieg DeVault по-прежнему стремится предоставить клиентам необходимую информацию о постоянно меняющемся ландшафте сегодняшней среды. Если вы хотите узнать больше о наших специалистах по финансовым услугам, нажмите здесь.
[1] Доступно по адресу https: // www2.illinois.gov/government/executive-orders
[2] Ид.
[3] Идентификатор .
Гербовый сборЗемельный налог: Ставки на нежилые и смешанные земли и имущество
Вы платите SDLT за увеличивающуюся часть цены собственности (или «вознаграждение»), когда вы платите 150 000 фунтов стерлингов или более за нежилую или смешанную (также известную как «смешанное использование») землю или собственность.
В составе нежилой недвижимости:
- коммерческая недвижимость, например магазины или офисы
- недвижимость, непригодная для проживания в
- леса
- сельскохозяйственная земля, которая является частью действующей фермы или используется в сельскохозяйственных целях
- любая другая земля или имущество, не являющееся частью сада или территории жилого дома
- 6 или более жилых объектов, купленных за одну операцию
Вы платите ставку SDLT для проживания на сельскохозяйственных землях, если они продаются как часть сада или приусадебного участка, например коттеджа с полями.
«Смешанный» объект недвижимости — это объект, в котором есть как жилые, так и нежилые элементы, например квартира, соединенная с магазином, кабинетом врача или кабинетом.
Используйте калькулятор SDLT , чтобы определить, сколько налогов вы будете платить.
Продажа и передача без права собственности
Эту таблицу также можно использовать для расчета ставки SDLT для арендной премии.
| Имущество или премия по аренде или трансфертная стоимость | SDLT ставка |
| До 150 000 фунтов стерлингов | Ноль |
| Следующие 100 000 фунтов стерлингов (часть от 150 001 до 250 000 фунтов стерлингов) | 2% |
| Оставшаяся сумма (часть свыше 250 000 фунтов стерлингов) | 5% |
Пример
Если вы покупаете коммерческую недвижимость в собственность за 275 000 фунтов стерлингов, размер вашей задолженности по SDLT рассчитывается следующим образом:
- 0% на первые 150 000 фунтов стерлингов = 0 фунтов стерлингов
- 2% на следующие 100 000 фунтов стерлингов = 2 000 фунтов стерлингов
- 5% на последние 25000 фунтов стерлингов = 1250 фунтов стерлингов
- Итого SDLT = 3 250 фунтов стерлингов
Продажа и передача нового арендованного имущества
При покупке нового нежилого или смешанного права аренды вы платите SDLT как за:
- покупная цена аренды («арендная премия») с использованием ставок выше
- стоимость выплачиваемой вами годовой ренты («чистая приведенная стоимость»)
Рассчитываются отдельно, а затем складываются.
Чистая приведенная стоимость (NPV) основана на общей арендной плате в течение срока аренды. Вы не платите SDLT за аренду, если NPV меньше 150 000 фунтов стерлингов.
| Чистая приведенная стоимость аренды | SDLT ставка |
|---|---|
| от 0 до 150 000 фунтов стерлингов | Ноль |
| Часть от 150 001 до 5 000 000 фунтов стерлингов | 1% |
| Доля свыше 5 000 000 фунтов стерлингов | 2% |
Сколько вы заплатите
Вы можете рассчитать, сколько SDLT вы заплатите за аренду нежилого помещения, используя HM Revenue and Customs »( HMRC ):
Используя предыдущие
SDLT ставкиВы можете претендовать на предыдущие ставки SDLT , если вы обменяли контракты до 17 марта 2016 года, но завершили это или после этой даты.
Если вы имеете право на предыдущие ставки, вы можете выбрать оплату SDLT , используя текущую или предыдущую ставку.
Воспользуйтесь калькулятором SDLT компании HMRC , чтобы определить, соответствуете ли вы критериям и сколько вы будете платить, используя обе ставки.
Введите значение ставки, выбранной вами в декларации SDLT .
Что вам нужно знать
Если возникает необходимость изменить жилую недвижимость на коммерческую, вы, возможно, думаете об открытии бизнеса и управлении им из своей жилой недвижимости.Читать 3 мин.
1. Законы о смене зонирования с жилого на коммерческое2. Основы зонирования
3. От жилого к коммерческому
4. Домашний бизнес
5. Процедуры подачи заявления на изменение зонирования и отклонения
6. Как получить жилую недвижимость, зонированную как коммерческую
Если возникает необходимость изменить жилую недвижимость на коммерческую, возможно, вы подумываете об открытии бизнеса и управлении им из своей жилой недвижимости.
Законы о переносе жилого помещения в бизнес
Прежде чем вы сможете начать домашний бизнес, важно понять правила зонирования в вашем муниципалитете или регионе.Законы о зонировании применяются на местном уровне. Если вы хотите изменить классификацию своей жилой недвижимости, вы должны пройти процедуры, указанные советом по зонированию вашего муниципалитета.
Основы зонирования
Понимание основ зонирования — это первый шаг в запросе изменения классификации вашей собственности. Постановления о зонировании помогают сохранить назначение и характер собственности, а также разделяют несовместимые земли.
Наиболее распространенные классификации собственности включают:
- Сельское хозяйство
- Коммерческий
- Промышленное
- Жилой
- Развлекательный
Законы о зонировании также ограничивают возможность новой застройки наносить ущерб существующим жилым домам или предприятиям. Зонирование также гарантирует, что зоны, предназначенные для проживания, созданы с достаточным пространством для улицы, домов, инженерной инфраструктуры и развития образования.
от жилого до коммерческого
Жилые зонированные районы, как правило, включают дома на одну и несколько семей. Повторное зонирование вашей жилой собственности может быть сложной задачей, потому что использование земли в коммерческих целях может увеличить движение в этом районе или нарушить конфиденциальность владельцев жилой недвижимости. Жители любого муниципалитета могут на законных основаниях запросить разрешение на изменение зоны жилой недвижимости. Однако многие жители вместо этого обычно ищут отклонений. Отклонение — это разрешение, которое позволяет вам использовать землю способом, отличным от существующих на ней ограничений по зонированию.
Домашний бизнес
Постановления о зонировании действительно различаются, но большинство муниципалитетов разрешают владельцам жилой недвижимости вести бизнес вне дома, но при этом действуют ограничения. Домашний бизнес может работать без необходимости регистрации или отклонения, пока основной целью собственности остается использование в жилых помещениях. Ограничения могут применяться к размеру и количеству вывесок для домашнего бизнеса, а также к количеству транспортных средств, которые можно использовать или припарковать на территории.Законы муниципалитета могут также ограничивать количество клиентов, которые могут посещать объект в день в деловых целях.
Процедуры повторного зонирования и внесения изменений
Когда вы думаете о том, чтобы вести крупный бизнес из своего дома, может быть трудно соблюдать ограничения, которые применяются к жилой зонированной собственности. В этом случае вам может потребоваться изменить зонирование собственности на коммерческую, для чего потребуется одобрение местной комиссии по планированию или совета по зонированию.Процедуры и процессы различаются в зависимости от муниципалитета, но большинство из них требует публичного уведомления, встреч с должностными лицами комиссии по планированию и участия во встречах с другими жителями района.
Процесс подачи заявки на отклонение будет включать в себя многие из тех же шагов, хотя вам, возможно, не придется встречаться с сотрудниками комиссии по планированию.
Как получить жилую недвижимость, зонированную, коммерческую
Первым шагом в изменении зонирования вашей жилой собственности является изучение местных законов, применимых к зонированию.Основные категории:
- Смешанное использование
- Коммерческий
- Жилой
- Сельское хозяйство
- Промышленное
Правительство на уровне округа или города обычно рассматривает законы о зонировании и рассматривает запросы на изменение зонирования. Государственное агентство должно включать в себя департамент или комитет, который отвечает за принятие решений по зонированию. Вы можете начать процесс, просмотрев официальную карту зонирования вашего округа или района, которая должна быть доступна в Интернете.Это даст вам представление о зонировании собственности в вашем районе.
Просмотрите историю своего муниципалитета или города, чтобы определить, можно ли изменить зонирование вашей собственности. Демографические данные вашего сообщества также могут повлиять на возможность изменения зон, включая строительство дорог, метро и железных дорог. Когда они были построены, законы зонирования изменились бы. Более крупные компании, как правило, нуждаются в изменении зонирования, поскольку малые предприятия могут работать за пределами жилой недвижимости без необходимости вносить изменения.
Вам нужно будет продемонстрировать, как это изменение улучшит район и принесет пользу вашему местному сообществу. Использование примеров также может помочь в вашем случае, например, демонстрация свойств, аналогичных вашей, которые были переведены в коммерческую зону и послужили преимуществом для сообщества.
Если вам нужна помощь в переходе с жилого на коммерческое, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.