Как поделить квартиру при разводе в ипотеке: Как делится ипотека при разводе: правила, инструкция, судебная практика

Эксперт объяснил, как разделить ипотеку после развода

МОСКВА, 2 апр — ПРАЙМ.  Только в феврале 2021 года россияне взяли более 325 тысяч ипотечных кредитов, что на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает Росреестр. Причем было немало случаев, когда один кредит оформлялся сразу на мужа и жену. Сейчас банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты только на одного из супругов, второй автоматически выступает созаемщиком, даже если у него нет дохода. Ведь имущество, приобретаемое на кредитные средства, является совместной собственностью супругов. «Российская газета» напоминает, что нужно хорошо осознавать тот момент, что в том случае, если дело дойдет до развода, то раздел имущества, обремененного ипотечным кредитом, а также распределение долга между бывшими супругами, будет далеко не самой легкой процедурой. Андрей Шевченко, партнер юридической компании «МОЖНО», дал читателям издания практические советы, как лучше разделить ипотеку при разводе.

Россияне смогут строить частные дома в ипотеку уже в 2021 году

Он подчеркнул, что основная сложность здесь заключается в том, что непосредственным участником процесса выступает банк. И ориентироваться в большинстве случаев приходится не только на собственные интересы, но и на одобрение кредитной организации.

Шевченко предлагает здесь несколько вариантов. Например, при наличии ипотеки в случае развода супруги могут продолжить выплачивать ее совместно на уже существующих условиях до момента погашения долга. Также они могут обратиться в банк с предложением о разделе самой недвижимости и выплат по заключенному кредитному договору.

Есть вариант, при котором один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Или же  супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего распоряжаются квартирой по своему усмотрению.

И наконец, супруги могут продать ипотечную квартиру с согласия банка и поделить между собой остатки средств.

Назван необычный способ сэкономить на покупке квартиры

Эксперт считает, что для того, чтобы избежать всевозможных спорных вопросов, связанных с разделом имущества и ипотекой, лучше всего сразу заключать брачный договор. В нем можно заранее определить доли каждого из супругов, а также порядок осуществления выплат по ипотеке в случае развода.

Шевченко пояснил, что брачный договор можно заключить как до вступления в брак, так и после регистрации в ЗАГСе. Он должен быть удостоверен нотариально. По обоюдному согласию его можно изменить или расторгнуть. Однако следует помнить, что, по условиям договора, имущество не может переходить только одному из супругов. В ситуации, когда одному — все, а другому — ничего, брачный договор достаточно легко расторгнуть через суд. И муж, и жена — оба должны что-то получить после развода.

Эксперт еще раз напомнил, что ежегодно выдается около 1,5 миллиона ипотечных кредитов. А доля разводов, по официальным данным, примерно 65% от числа заключенных браков.

С учетом этой статистики, стоит предусмотреть все варианты развития событий заранее.

как делится квартира и в чем сложности военной ипотеки

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

Содержание

Скрыть

1. Раздел ипотеки при гражданском браке
   1. Раздел в период брака
      1. Влияние наличия брачного договора
         1. Алгоритм раздела ипотеки при разводе
            1. Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?
               1. Отказ от оплаты задолженности одним из супругов
                  1. Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе
                     1. Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

                        При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

                        1. факт регистрации брака;
                        2. наличие брачного контракта;
                        3. положения договора на получение ипотечного кредита;
                        4. наличие несовершеннолетних детей;
                        5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
                        6. позиция банка.

                        Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

                        Раздел ипотеки при гражданском браке

                        С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

                        Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

                        В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

                        Раздел в период брака

                        Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

                        При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

                        • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
                        • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
                        • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
                        • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
                        • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

                        В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

                        Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

                        Влияние наличия брачного договора

                        Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

                        
                        

                        Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

                        1. до или при вступлении в брак;
                        2. до оформления ипотечного кредита;
                        3. после получения займа и приобретения квартиры.

                        В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

                        • имеет плохую кредитную историю;
                        • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
                        • не обладает официальным доходом.

                        
                        

                        Алгоритм раздела ипотеки при разводе

                        Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

                        1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
                        2. Официальная регистрация развода.
                        3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
                        4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
                        5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

                        Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

                        Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

                        Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

                        Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

                        При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

                        Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

                        В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

                        Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

                        Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

                        
                        

                        Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

                        Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

                        Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

                        Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

                        Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

                        Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

                        
                        

                        Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

                        
                        

                        Ипотека при разводе: как поделить недвижимость: газета Недвижимость

                        Не всегда супруги хотят оставаться вместе и решают идти по жизни каждый своим путем. В результате развода зачастую приходится делить имущество, в том числе и недвижимое. Неприятная процедура нередко усложняется тем, что квартира или дом куплены в ипотеку и заем еще не выплачен.

                        По статистике, пять из 100 пар в Казахстане разводятся, не прожив вместе и года. По данным портала ranking.kz, таких в 2020 году насчитывалось 2,3 тысячи пар. Порядка 14,7 тысячи казахстанцев развелись, прожив в браке всего от 1 до 4 лет. По истечению 5-9 лет супружества распалось ещё 13,5 тысячи браков.

                        У многих пар были ипотечные займы. Если есть жилищный кредит, то кто его должен погашать, какие варианты раздела имущества существуют и что можно прописать в брачном договоре, попытаемся разобраться.

                        5 советов для быстрой продажи квартиры >>>

                        Что важно знать супругам с ипотекой

                        Ипотека в Казахстане регулируется Гражданским кодексом РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». А в случае, когда речь идет о разделе совместно нажитой недвижимости, применяется Кодекс о браке и семье.

                        Обычный развод от развода с ипотекой отличается тем, что в последнем появляется третья сторона — банк. Поэтому все действия с заложенной недвижимостью можно будет осуществлять только с его согласия.

                        Во-первых, необходимо знать, что, согласно статье 303 ГК РК, ипотека — это вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

                        Другими словами, пока не оплачен весь долг, квартирой владеет банк или тот, кто выдавал заем. Но загвоздка в том, что супруги по закону имеют право на равноценное разделение жилья, так как они получили его в период брака. А вот долг, как правило, «висит» на одном из супругов.

                        Что важно знать о наследовании недвижимости >>>

                        Квартиру — пополам, ипотеку — заемщику

                        Если муж с женой не заключили брачный договор, то ипотечная недвижимость и другое имущество подлежит разделу. Суды выносят решение достаточно формально: просто делят квартиру пополам. Непогашенная ипотека не слишком сказывается на этом решении.

                        В основном, суды не вникают в нюансы: остаются ли супруги жить в квартире либо намерены ее отдать в аренду и делить деньги и так далее. Собственники сами решают, что делать с доставшимися долями.

                        Если ипотечный заем оформлен на одного из супругов, выясняется, кто был заемщиком в банке. Если ипотека оформлена на имя мужа, он и будет его погашать. Если заем зарегистрирован на имя жены, выплачивать долг должна она.

                        Согласно п. 3 статьи 33 Кодекса о браке и семье, право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. 

                        Например, ипотека была оформлена на мужа, он зарабатывал деньги, а жена была домохозяйкой. Требовать возврата средств и процентов банк будет именно с того, с кем подписан договор, то есть с мужа. Финансовую организацию мало волнуют личные обстоятельства клиента. Выходит, оба имеют право владеть квартирой, а платить будет один.

                        Квартиры от Казахстанской жилищной компании: направления, условия участия >>>

                        Если бывшие супруги не смогут договориться самостоятельно, один из них попадает в сложную ситуацию.

                        Потому что нужно подавать судебный иск. Например, обращаться в суд с требованием оставить всю недвижимость за заемщиком. В этом случае придется заплатить жене за положенную ей по закону половину квартиры. А затем опять обращаться в суд, чтобы бывшая жена погашала часть кредита.

                        Для банка главное, чтобы заем погашался вовремя и в необходимом объеме. Вариантов урегулирования споров между супругами несколько, поэтому лучше в досудебном порядке решить имущественные претензии.

                        Хорошо, если при оформлении ипотеки заемщиками выступают оба супруга, тогда при разводе каждый будет оплачивать свою долю. Если же кредит оформлен на одного, после развода можно обратиться к банку с просьбой выделить отдельную часть каждому. Либо обращаться с таким требованием в суд.

                        К счастью, по словам юристов, судебных процессов по разделу ипотечных долгов и квартир не так много. Как правило, бывшие супруги стараются договориться без судебных разбирательств.

                        Опасности при продаже квартиры >>>

                        Квартиру — продать, ипотеку — погасить

                        Один из вариантов решения ситуации с ипотекой — продажа квартиры. Разумеется, если есть, где жить в будущем. Опять же это будет происходить с разрешения и под контролем финансового института. В этом случае деньги от продажи пойдут в счет оплаты кредита, и оставшаяся сумма делится между бывшими мужем и женой. Но это возможно, если супруги смогут договориться между собой. 

                        Стоит также помнить, что если продать свою долю в недвижимости решил только один из супругов, то по закону второй супруг имеет право преимущественной покупки этой доли перед другими лицами.

                        Что делать должнику по кредиту: пошаговая инструкция >>>

                        Брачный контракт не помешает

                        При оформлении недвижимости в ипотеку можно задуматься о заключении брачного контракта. Например, если пара решила оформить жилищный заем для приобретения квартиры детям. После развода, на почве эмоций, настроения иногда меняются в противоположную сторону. В связи с этим в такой ситуации в качестве перестраховки не помешает брачный договор.

                        Что нужно прописать в брачном контракте?

                        • Кому будет принадлежать квартира, которую супруги планируют взять в ипотеку?
                        • Какая доля в квартире будет выделена детям?
                        • Кто будет выплачивать ипотеку в случае развода?
                        • Как супруги будут использовать квартиру в случае развода?
                        • Какую сумму обязан выплатить один супруг другому в случае определенных обстоятельств?
                        • Как супруги будут участвовать в формировании семейного бюджета и делить расходы?

                        Как выселить бывшего собственника из жилья >>>

                        Брачный контракт можно заключить уже в браке.

                        Если у супругов здравый подход к разделу имущества, они пытаются договориться и пойти на компромиссы. Разделы имущества через суд помимо финансовых потерь несут тяжелую психологическую и эмоциональную нагрузку: после нескольких лет судов уже никакого имущества не хочется. В связи с чем самый экологичный способ для обеих сторон — заранее договориться, как будет делиться ипотечная недвижимость в случае развода. И зафиксировать это брачным контрактом.

                        Информационная служба kn.kz

                        Как разделить квартиру в ипотеке после развода

                        Неотъемлемая часть процесса расторжения брачного союза – раздел имущества, чаще всего, происходящий весьма беспокойно и с массой различных споров. Жилье выступает ключевым объектом, за который каждый член семьи готов бороться, не жалея времени и сил.

                        Если в отношении находящихся в собственности супругов квадратных метров имеется определенная ясность, в силу соответствующего регулирования семейным законодательством, то в ситуации ипотеки все осложняется по причине множества тонкостей и отсутствия единой практики в законодательстве о том, какой выход будет правильным в том или ином спорном случае.

                        Внимание! Самостоятельно проанализировать и оценить обстоятельства – чрезвычайно непростая задача, попытка выполнения которой может привести к ошибкам, способным негативно сказаться на ваших шансах решения проблемы.

                        Именно поэтому самым мудрым шагом будет обратиться к специалистам юридической компании «Планета Закона», которые станут вашими верными союзниками даже в самом сложном судебном споре и гарантами успешного раздела ипотечных обязательств при разводе.

                        Звоните + 7 (495) 722-99-33 или пишите в WhatsApp.

                        

                        Если ипотека оформлена до брака

                        При первом взгляде на ситуацию, кажется, что если один супруг оформил ипотеку еще до закрепления отношений, жилье, несомненно, должно принадлежать ему. Вроде и в Семейном кодексе можно найти подтверждающее такой взгляд положение – нормы ст. 36 статьи говорят об отнесении всего, нажитого до брака, к категории личного имущества супруга, то есть неделимого при расторжении уз.

                        ВАЖНО: Это справедливо лишь для ситуаций, когда супруг полноценно стал собственником жилища до брака, в противном же случае погашение ипотечных обязательств осуществляется супругами обоюдно – то есть из совместного бюджета. В ситуации, когда, к примеру, супруга не работала в период совместного проживания и погашения ипотечных обязательств, она все равно (чему подтверждением являются положения 34 статьи кодекса) может требовать:

                        • часть жилья;
                        • компенсации платежей по ипотеке в определенной части.

                        Общей практики относительно аналогичных случаев у судей нет, поэтому самостоятельно предугадать исход конкретного спора практически невозможно. Юристы компании «Планета Закона» готовы проконсультировать вас именно по вашей ситуации с определением возможных путей решения проблемы! Вам нужно лишь набрать наш номер + 7 (495) 722-99-33!

                        

                        Обезопасить себя от несправедливого раздела жилища с супругом, вклад которого в приобретение жилища отсутствует, можно:

                        • до оформления союза избрать договорный режим имущества, то есть подписать брачный договор, где будет прописан представляющийся Вам правильным порядок раздела;
                        • попробовать решить вопрос путем переговоров, заручившись поддержкой юриста, если расторжение еще не дошло до суда. Можно призвать к совести супруга – оформившего ипотеку, аргументируя позицию тем, что квартира не принадлежала ему полностью, поэтому честно было бы признать ее общим имуществом. В случае успеха оформляется соглашение о разделе, которое заверяет нотариус;
                        • в судебном порядке признать ипотечную квартиру совместным имуществом по тем основаниям, что вторым супругом также осуществлялись выплаты по ипотеке, первым супругом они выплачивались из совместного бюджета, а с момента заключения брака жилое помещение подвергалось реконструкции и улучшениям: капитальный ремонт всех или отдельных комнат, замена коммуникаций и сантехники, установка встраиваемой мебели и оборудования и т.д.

                        Если ипотечная квартира оформлена в браке

                        Законодательство абсолютно определенно указывает, что жилье, которое появилось в собственности супругов в период брака посредством использования такого инструмента, как ипотечное кредитование, входит в категорию нажитого совместно имущества. Какие же способы раздела квартиры в ипотеке выработала практика?

                        Ипотечный кредит никого еще не останавливал от развода

                        1. Продажа купленной квартиры в ипотеку

                        Квартира продается, полученные средства направляются банку с целью погашения долга, а оставшаяся сумма поровну распределяется между лицами. При этом процесс продажи может реализовываться лишь с согласия банка и при его полном контроле. На практике банки стараются избегать подобного разрешения спора, поскольку теряют проценты от досрочного погашения долга. В этом случае вам понадобится опытный юрист, который поможет решить вопрос с банком путем переговоров.

                        2. Особые условия кредитного договора

                        Когда кредит оформлен на супругов, как на созаемщиков, опытный в области ипотечных споров часто банк предусматривает специальный пункт в договоре ипотеки, гласящий, что развод условия выплаты не меняет. То есть бывшая пара остается связанной общим кредитом, ответственность их является в такой ситуации солидарной.

                        ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: банк свободен в решении вопроса, кому предъявлять требования о выплате – любому из супругов, либо обоим сразу.

                        

                        Лучшим решением в сложившейся ситуации может стать подписание между супругами и банком соглашения к первоначальному договору, где на смену солидарной ответственности будут установлены индивидуальные обязательства каждого из субъектов оплатить лишь свою долю ипотеки. Но, стоит отметить, что далеко не каждый банк положительно откликнется на подобное предложение – ведь такое решение лишает его свободы выбора созаемщика, к которому можно обратиться с требованием.

                        3. Переоформление кредита

                        Если банк дает согласие, то второй супруг прощается с обязательствами по погашению ипотеки, предварительно выплатив определенную сумму первому супругу, претендующему на право собственности на квартиру. Стороны могут договориться о переоформлении кредита и без выплаты компенсации, например в случаях, когда ипотека взята недавно и по ней внесено лишь несколько платежей.

                        В любом случае, жилье станет по результатам погашения собственностью погашавшего ипотечные обязательства супруга, а второй получит компенсацию, покрывающую половину стоимости долга.

                        Мировое соглашение о разделе ипотечной квартиры

                        Супруги вправе окончить судебный спор о разделе ипотечной квартиры мировым соглашением, договорившись о способе и условиях ее раздела самостоятельно. При достижении согласия в споре производство по иску о разделе ипотечной квартиры прекращается.

                        Для этого суду необходимо представить подписанное обоими супругами письменное соглашение, где подробно расписываются принимаемые ими условия раздела ипотечной квартиры.

                        Суд рассматривает данное соглашение и если изложенные там условия не нарушают интересов сторон или третьих лиц (например, детей или банка) – утверждает его своим определением, которое по своей юридической силе будет равным судебному решению в случае дальнейшего отказа какой-либо из сторон от выполнения договоренностей.

                        Если одна из сторон откажется исполнять принятые условия, суд, по заявлению второй стороны, выдает исполнительный лист на принудительное исполнение мирового соглашения.

                        Сохранять дружеские отношения можно даже после развода

                        Нюансы деления ипотечной квартиры при наличии детей

                        Статьей 39 СК РФ суду дано право отступить от указанного в законе абсолютного равенства долей в имуществе супругов с учетом интересов общих детей, не достигших 18 лет.

                        Распространяется ли это право на раздел ипотечной квартиры? Однозначно – да, но родителю, с которым после развода остаются дети, придется представить весомые доказательства необходимости отступления от правил равенства. Тем более, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, куда более сложен, нежели квартиры без обременений.

                        Исключительными обстоятельствами, влекущими увеличение доли одного из супругов в ипотечном жилье, могут быть:

                        • Отсутствие иной жилой площади для проживания супруга с детьми;
                        • Тяжелая болезнь ребенка и необходимость в постоянном уходе за ним;
                        • Низкий достаток, исключающий решение жилищного вопроса после развода;
                        • Отсутствие дохода у второго супруга, а также его умышленные действия, направленные на подрыв семейного бюджета: зависимость от азартных игр, сознательное тунеядство, алкоголизм, злоупотребление наркотиками и т. д.

                        Как и при разделе ипотечной квартиры без учета интересов детей, суд вправе поделить ее следующим образом:

                        • Оставить квартиру за супругом с детьми, обязав его выплатить часть, а не полную сумму кредитных платежей, уплаченных вторым супругом, при этом оставшаяся сумма долга будет уплачиваться фактическим владельцем квартиры;
                        • Обязать супругов продать квартиру (но лишь с согласия банка – третьего лица по делу), передав вырученные средства банку в счет долга, а оставшиеся средства передать супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети;
                        • Переоформить ипотечный договор на супруга с детьми как с возложением обязанности выплатить второму супругу сумму компенсации (в т.ч. с учетом ранее уплаченных платежей по кредиту), так и без таковой.

                        Судебная практика знает и иные случаи раздела ипотечной квартиры при наличии детей, однако все они индивидуальны и лишь опытный юрист сможет прогнозировать возможные варианты решения проблемы.

                        Право суда отойти от равенства долей – это его право, и как всякое право – оно может быть использовано, а может быть и проигнорировано при отсутствии весомых оснований для его применения.

                        Дети всегда переживают из-за развода родителей

                        Делится ли военная ипотека?

                        Военная ипотека — особый случай приобретения кредитной недвижимости. Дело в том, что она погашается не семьей военнослужащего, а государством в лице Минобороны РФ.

                        Военная ипотека связана со множеством проблем. При ее оформлении банки выдвигают заемщику условие о заключении брачного контракта, согласно которому при разводе военнослужащий становится единственным владельцем жилья и погашает кредит в одиночку.

                        Таким образом, супруга военнослужащего, соглашаясь на условия контракта, рискует впоследствии остаться без жилья. И даже если суд вынесет решение о равном разделении жилья, на деле это практически неосуществимо.

                        Юридическая помощь по делам о разделе ипотечной квартиры

                        Если разделить жилье и долги по договоренности не получается, остается единственный вариант — обращение в суд, где каждая из сторон излагает свои требования и аргументы. И чем убедительнее они будут представлены, тем больше шансов на тот исход дела, который вас устраивает.

                        Неоднозначность и недостаточность судебной практики де-факто исключает возможность каждого из супругов самостоятельно вести свои дела по данной категории дел. Юристы компании «Планета Закона» в рамках комплексной программы «Развод без присутствия одной из сторон» предлагают свою помощь как в части сопровождения дел о разводе, так и в части любых вопросов, касающихся раздела имущества, звоните +7 (495) 722-99-33, или пишите в WhatsApp.

                        

                        как разделить ипотечную квартиру. Блог Est-a-Tet.

                        Дата регистрации брака

                        Купленная до официального заключения брака квартира останется личным имуществом мужа или жены. Любая недвижимость, полученная до или после свадьбы на безвозмездной основе, тоже не делится. Это жилье по договору дарения, приватизации или наследства. При разводе состав собственников таких объектов не поменяется.

                        Если платежи по кредиту оплачивались после официального заключения брака, второй супруг вправе просить отдать сумму, вложенную им в ипотечные платежи. При обращении в суд важно собрать доказательства стартовых взносов и трат на квартиру. Вынося решение, судья учтет эти детали.

                        Наличие брачного контракта

                        Подписанный брачный договор упрощает процедуру развода. Если в контракте прописаны детали, будет несложно разделить приобретенную недвижимость и обязательства по кредиту. Брачный контракт составляется в любой момент: до или после заключения брака или покупки недвижимости.

                        При наличии договора между супругами банк не влияет на распределение долей. Однако брачное соглашение, заключенное после выдачи кредита, важно согласовать с банком. Иначе кредитное учреждение подаст иск о расторжении и суд признает документ недействительным.

                        Средства первоначального взноса

                        На доли при разделе квартиры влияет происхождение денег, из которых формировался первый взнос. Часть недвижимости, оплаченная личными деньгами, будет принадлежать исключительно плательщику ( Статья 36 СК РФ). Оставшаяся после вычета этой доли площадь распределится между супругами поровну.

                        Сложно доказать, что на первоначальный взнос потрачены личные средства, если отсутствуют необходимые бумаги: договор купли-продажи личного жилья или договор дарения денег родителями. Важно правильно оформлять и хранить документы. Еще лучше — оформить участие в первоначальном взносе письменно, составив брачный договор.

                        Позиция банка

                        Банк непременно будет участником раздела имущества, приобретенного по кредитному договору. Мнение банка важно при изменении ипотечных условий и при рассмотрении дела в суде. Суд привлечет кредитную организацию в качестве третьего лица и примет ее мнение во внимание.

                        Обращайтесь к сотрудникам финансовой организации при составлении мирового соглашения. Советуйтесь о вероятности одобрения сделки со стороны банка при выборе решения о разделе жилья, которое устроит обоих супругов. Если банк отказал, не отчаивайтесь: попробуйте лично встретиться с управляющим и настоять на своем варианте. Внимательно перечитайте ипотечный договор, возможно, там уже описан приемлемый для банка алгоритм действий.

                        Раздел ипотеки при разводе

                        Когда люди разводятся, делится не только имущество, но и долги. Квартира, приобретенная в период брака, — это общее имущество. При разводе она делится по принципу 50 на 50 ( Статья 39 СК РФ). Ипотечный кредит — общее обязательство и при разводе делится тоже.

                        Неважно, на кого оформлен кредит. Даже если ипотека на одном из супругов, возвращать банку долг будут оба. Увеличить свою площадь в квартире, ссылаясь на разницу вложенных в ипотеку денег, не получится. Квартира будет общей независимо от того, кто из супругов вносил средства и зарабатывал деньги ( Статья 34 СК РФ).

                        Если нет брачного соглашения, у разводящейся пары остается два варианта: мирно договориться или обратиться в суд. Кроме жилья при разводе делится право ее использовать, остаток ипотечного долга и уплаченные деньги. Эти детали указываются в мировом соглашении или определяются для обеих сторон судом. Также суд определит внесение изменений в ипотечный договор.

                        Важно регулярно вносить ипотечные платежи. При выдаче кредита квартира оформляется в залог, а супруги выступают созаемщиками. Банк вправе требовать деньги с каждого. При отсутствии платежей можно потерять и жилье, и вложенные в него средства.

                        Квартира с браком. Как правильно поделить ипотечное жильё при разводе

                        … ипотечным взносом был материнский капитал

                        Несовершеннолетние в этом случае будут признаны участниками долевой собственности на квартиру. Это значит, что супруги могут претендовать только на свои доли недвижимости.

                        Если такое жильё нужно будет продать, придётся пройти длинный путь: сначала заключить предварительный договор купли-продажи, получить задаток, погасить им ипотеку, снять обременение, затем выделить доли, заверить всё у нотариуса. Потом получить разрешение в органах опеки на продажу долей — и только потом закрыть сделку.

                        Как наличие детей влияет на раздел ипотечного жилья

                        При разделе общего имущества суд может отступить от равенства долей супругов и посмотреть на ситуацию исходя из интересов детей — увеличить долю того, с кем они останутся. Интересы детей в каждом конкретном случае устанавливает суд.

                        Принимая решение, суд, в частности, может учитывать следующие факты:

                        • после расторжения брака дети остались с матерью, находясь на её иждивении;
                        • один из детей — инвалид;
                        • у отца есть задолженность по алиментам, он не выделяет дополнительные средства на детей;
                        • и так далее.

                        Как обезопасить себя от скандалов

                        Чтобы исключить споры и конфликтные ситуации при расторжении брака и разделе ипотечной квартиры, стоит заранее заключить брачный договор. Этот вариант подходит парам, которых не устраивает формат раздела имущества, предусмотренный законом.

                        Например, целесообразно заключить брачный контракт, если один супруг хочет обезопасить второго от долгов и проблем. В документе можно закрепить режим раздельной собственности — тогда недвижимость во время брака и в случае развода будет принадлежать тому, на чье имя была зарегистрирована. Это касается долгов и займов, в том числе ипотеки. То есть обязательства по кредиту ложатся на того, кто этот займ оформил. И при задолженности разбираться с этим будет только один из супругов.

                        Ещё один вариант, когда брачный договор необходим, — если один из супругов не может стать созаемщиком и это мешает семье взять ипотеку. Допустим, супруга не работает или по какой-то другой причине стала не самым лакомым клиентом для банка. Тогда логичнее оформить режим раздельной собственности, чтобы супруг, имеющий достаточный доход и возможность взять и обслуживать займ, оформил ипотеку только на себя.

                        В любом случае к составлению и заключению брачного контракта стоит подойти обстоятельно. В первую очередь следует обговорить с супругом или супругой все пункты. Во вторую — обратиться к нотариусу. Специалист должен разъяснить паре каждый пункт документа и удостовериться, что каждая сторона понимает условия контракта. И только после этого супруги (или будущие супруги) могут поставить подписи.

                        Коллаж: «Секрет Фирмы», freepik.com

                        Как делить квартиру в ипотеке при разводе, раздел ипотечной квартиры при разводе

                        Просмотров 5977

                        Молодожены, уверенные в том, что будут жить «долго и счастливо» спешат обзавестись собственным жильем. Но полной суммы на приобретение квартиры у них нет, помощи ждать не откуда… Банк предлагает соблазнительно выгодные условия ипотечного кредитования. И вот, муж и жена любовно обустраивают свое семейное гнездышко. Все бы хорошо, но развод никто не планирует заранее. Помимо решения других болезненных вопросов, супругам приходится решать, как разделить ипотеку после развода…

                        Если бы на супружеское имущество не было никаких обременений – все было бы предельно просто. Разведенные или только планирующие разводиться муж и жена могли бы заключить письменный договор о разделе совместно нажитого имущества и долгов. В крайнем случае, если заключить письменный договор не получилось бы, супруги обратились бы в суд с иском о разделе недвижимого имущества.

                        А что делать в том случае, если совместное недвижимое имущество взято в кредит и находится под банковским обременением? В связи с этим и возникают сложности. Как поделить ипотечную квартиру и ипотечный кредит при разводе?

                        ✅ Теоретические основы развода с ипотекой

                        На каких законных основаниях происходит раздел приобретенной в ипотеку квартиры и раздел ипотечного кредита?

                        🔻 Раздел квартиры в ипотечном кредите

                        Согласно положениям гражданского законодательства, совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности (п. 1 ст. 256 ГК РФ). Это же положение утверждается семейным законодательством. Хоть квартира и куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов.

                        Если муж и жена примут решение поделить совместную собственность, их части будут равными, если, конечно, они сами не поделят имущество по-другому. Ведь согласно семейному законодательству, муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения (п. 2 ст. 38 СК РФ). Это же положение касается не только имущества, но и долгов мужа и жены.

                        Не противоречит этому и Федеральный закон «Об ипотеке». Статья 7 этого закона утверждает, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, при наличии письменного согласия на это собственников имущества, может быть установлена ипотека. А поcкольку доли супругов в общем имуществе являются равными, приобретенная в ипотеку квартира тоже должна быть разделена между супругами пополам.

                        🔻 Раздел кредитного долга между супругами

                        Общие долги, как и общее имущество супругов, тоже делятся пополам. А это значит, что кредитные обязательства супругов по выплате долга перед банком – равны (см. “Можно ли и как при разводе поделить кредит“).

                        ✅ Развод с ипотекой – практика

                        В теории – все просто и понятно. Но почему же на практике оказывается так сложно осуществить раздел ипотеки при разводе? Прежде всего, потому, что приходится делить не только имущество, но и долг. К тому же, кроме интереса мужа и жены присутствует интерес третьего лица – банковского учреждения:

                        • В залоге у банка находится общая квартира супругов;
                        • Перед банком у супругов имеются долговые обязательства.

                        Все операции, связанные с ипотекой – продажа жилья после развода, перевод долга на одного из супругов, деление кредита между супругами, деление ежемесячного платежа между супругами – должны осуществляться с согласия банка.

                        Согласно положениям гражданского законодательства, перевод долга с одного лица на другое (с мужа на жену или наоборот) невозможен без согласия кредитора (банковского или кредитного учреждения) – об этом говорит п. 2 ст. 391 ГК РФ. Чаще всего заявления супругов о внесении изменений в кредитный договор остаются неудовлетворенным банком. Попытки разделить ипотечную квартиру и кредит в судебном порядке без согласия банка – также остаются безуспешными.

                        Мнение эксперта

                        Семен Фролов

                        Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

                        Задать вопрос эксперту

                        Почему банк отказывает в удовлетворении заявления о разделе долга? Согласно условиям кредитного договора, банк может требовать возврата долга от всех должников и от каждого по отдельности (полностью или частично). Раздел долга ведет к существенному изменению кредитного договора (солидарная ответственность должников превращается в долевую ответственность). А спор между мужем и женой – вовсе не причина вносить изменения в кредитный договор и ограничивать права банковского учреждения. Поэтому банк не соглашается на раздел ипотечного кредита между мужем и женой.

                        Исходя из этого, существует несколько вариантов раздела ипотеки после развода.

                        ✅ Если между супругами заключено соглашение

                        Законом предусмотрено право супругов самостоятельно определять судьбу своего общего имущества. Муж и жена могут по своему усмотрению разделить совместную собственность путем заключения письменного соглашения, как во время брака, так и после развода.

                        • Если супруги предоставят письменное соглашение, о том, кто будет выплачивать долг перед банком, кому будет принадлежать приобретенная квартира, суд не будет заниматься ни разделом ипотечной квартиры, ни разделом ипотечного кредита.
                        • Если же такого письменного соглашения у супругов нет, вопрос раздела ипотеки будет решаться в судебном порядке.

                        ✅ Раздел ипотеки с участием суда и банка

                        Если достичь соглашения невозможно – один из супругов должен подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры – попросить суд прекратить право совместной собственности. При этом требование о разделе ипотечного кредита истец не заявляет – суд разрешает спор только в рамках исковых требований согласно пункту 3 статьи 196 ГПК РФ. Получать согласие кредитора для этого не нужно – против такого требования у кредитора (банковского учреждения), как правило, и не будет возражений, поскольку его права – не нарушаются (залоговое имущество не выбывает из залога, в кредитный договор не вносятся изменения, долг по ипотечному кредиту не переводится с одного супруга на другого).

                        В некоторых кредитных договорах предусматривается обязательное условие для супружеских пар созаемщиков: извещать банк о любых существенных изменениях в жизни (переезд, смена работы, развод, рождение детей) . Если такое условие предусмотрено, необходимо сообщить банковской или кредитной организации о предстоящем расторжении брака.

                        🔻 Как может быть поделена ипотека в суде, если супруги – созаемщики?

                        После процедуры судебного раздела, на основании решения суда о разделе ипотечной квартиры, супруги могут обратиться в банковское или кредитное учреждение с заявлением о переводе долга. Если кредитор даст согласие, в кредитный договор будут внесены изменения (кредитный договор будет переоформлен на одного из супругов или переоформлен в два раздельных кредитных договора.

                        Необходимо учесть вот еще что: за внесение изменений в кредитный договор банком может взыскиваться комиссия в размере 0,5- 1% от суммы задолженности.

                        Если договор ипотечного кредитования оформлен на обоих супругов (муж и жена – созаемщики), разделить кредит с согласия банка можно одним из двух способов:

                        1. Супруги, по соглашению с банком, вносят изменения в ипотечный договор, заменяя солидарную (общую) ответственность по кредиту на долевую (раздельную) ответственность каждого из них по выплате своей части долга.

                        Как правило, банк не очень охотно предпринимает такой шаг, ведь в этом случае он лишается преимуществ солидарной ответственности супругов (например, взыскания долга с одного из супругов или с обоих одновременно). Но, если банк дает согласие, общий ипотечный кредит превращается в два отдельных кредита. Как правило, остаточный долг делится пополам, каждый из супругов продолжает оплачивать свою часть. Учтите, банк будет тщательно проверять платежеспособность каждого супруга. И только если убедится, что у обоих супругов хватит средств, чтобы совершать регулярные платежи и погашать кредит, он даст согласие на раздел.

                        Мнение эксперта

                        Дмитрий Носиков

                        Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

                        Приобретенная квартира остается в общей собственности супругов, а доли – выделяются в натуре. Именно так – в натуре! Раздел ипотечной квартиры возможен только в том случае, если она многокомнатная. Если же в ипотечной квартире только одна комната, поделить ее на равные части просто невозможно – значит и ипотечный кредит не подлежит разделу. Об этом прямо утверждает статья 5 Федерального закона «Об ипотеке» – невозможно выделить часть недвижимого имущества в качестве предмета ипотечного кредитования, если такой выдел противоречит назначению недвижимого имущества.

                        Итак, муж и жена делят ипотечную квартиру поровну – приобретают не совместную, а долевую собственность, после чего продолжают выполнять кредитные обязательства пропорционально полученным долям. Для разводящейся супружеской пары этот вариант не слишком привлекателен – ведь если другого жилья у них нет, придется проживать под одной крышей, хоть и в разных комнатах.

                        Если бывшим супругам удастся разъехаться, существует риск прекращения выплаты кредита одним из них – тем, кто не проживает в ипотечной квартире, следовательно не чувствует себя обязанным платить за нее или просто не имеет достаточно средств. Чем это закончится? Если второй супруг не будет исправно вносить платежи за двоих, вероятнее всего, банк обратится в суд и получит разрешение на продажу ипотечной квартиры с торгов – оба супруга останутся без жилья и вложенных денег.

                        2. Ипотечный договор переоформляется на одного из супругов, а второй – предоставляет письменный и нотариально заверенный отказ. В этом случае на одного из супругов возлагается полная ответственность по выплате кредита, а второй супруг от этой ответственности освобождается. При этом второй супруг лишается права собственности на приобретенную в кредит квартиру. Разумеется, этот вариант, впрочем, как и предыдущий, – возможен только с согласия банка.

                        Банковская или кредитная организация даст согласие только в том случае, если один заёмщик будет признан платежеспособным и сможет самостоятельно погасить кредит.

                        🔻 Если банк откажет в переоформлении кредитного договора?

                        Возможен и такой крайне неблагоприятный ход развития событий, как отказ банка от переоформления кредитного договора.

                        Надо сказать, банк крайне не заинтересован, чтобы росло количество кредитов (ведь растут риски невозврата), поэтому он будет препятствовать делению одного кредита на несколько, гораздо предпочтительнее – иметь нескольких должников по одному кредиту. В большинстве случаев банки пользуются правом накладывать вето и сохранять текущее положение.

                        Мнение эксперта

                        Дмитрий Носиков

                        Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

                        Если банк откажет от переоформления кредитного договора, оба супруга по-прежнему останутся солидарными должниками по кредитному договору, даже если по соглашению или судебному решению ипотечная квартира будет поделена между ними не поровну или полностью перейдет в собственность одного из них.

                        Что делать в этом случае?

                        Таким образом, мужу и жене придется прийти к согласию относительно порядка выполнения общих кредитных обязательств. Если же кредитные обязательства не будут выполняться, на ипотечную квартиру будет наложено взыскание – таким образом будет потеряно и жилье, и внесенные платежи по кредиту.

                        Подробнее об этом – ниже.

                        ✅ Как делится ипотека, если заемщик – один из супругов

                        Бывают случаи, когда ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до вступления в брак. После создания семьи заемщик продолжает выплачивать кредит так же, как и до брака.

                        Если для этого супруг использует исключительно личные средства, в случае развода взятая до брака ипотека признается личным обязательством супруга, а квартира – его личным, не подлежащим разделу имуществом (ст. 36 СК РФ).

                        Если же для выплаты кредита использовались общие средства супругов, в случае развода второй супруг вправе претендовать на долю ипотечной квартиры. Или наоборот, если он не претендует на совладение квартирой – может быть освобожден от ипотечных выплат, а также может получить обратно внесенные денежные средства.

                        Другая ситуация – покупка квартиры в ипотеку уже во время брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства мужа или жены. Этот факт должен быть учтен при распределении долей или разделе остатка кредитной задолженности между супругами.

                        Мнение эксперта

                        Семен Фролов

                        Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

                        Задать вопрос экспертуИзбежать конфликтов можно путем оформления брачного договора на этапе вступления в брак или оформления ипотеки в браке, по условиям которого ипотека, взятая до брака, остается в собственности заемщика. А если заемщик не возражает против участия супруга в выплате кредита, ему следует сообщить банку о своем вступлении в брак и оформить солидарную ответственность перед банком, то есть сделать супруга созаемщиком или поручителем.

                        Если же супруг не желает заключать брачный договор или нести равные ипотечные обязательства, мужу и жене остается только искать альтернативные решения, например…

                        ✅ Продать квартиру, выплатить кредит, поделить деньги

                        Если супруги-созаемщики не могут достичь согласия о дальнейшем погашении долга, если основной заемщик не может выплатить долг самостоятельно, если нет разрешения банка о переводе долга на другого супруга, существует еще один способ распутать ипотечный «клубок».

                        Залоговая квартира продается, кредит полностью выплачивается, остаток вырученных от продажи денег – делится между супругами. И порой, несмотря на банальное «негде жить» или эмоциональное «жаль продавать уже почти «свое» жилье», продажа квартиры становится единственным оптимальным решением (см. “Продажа квартиры с обременением“).

                        Прежде всего, потому что разводящиеся супруги избавлены от необходимости жить под одной крышей, кроме того, с них снимается обязанность выплачивать кредитные платежи.

                        Но, как и другие варианты, данный вариант решения проблемного вопроса имеет свои недостатки:

                        • Во-первых, для продажи квартиры тоже требуется получить разрешение банка. Не всегда банки дают согласие – ведь при продаже квартиры и досрочной выплате кредита теряется часть процентов.
                        • Во-вторых, поиск покупателя, который будет заинтересован в покупке квартиры под залогом у банка – весьма непрост.
                        • В-третьих, как следствие предыдущего недостатка, залоговую квартиру приходится продавать по значительно заниженной цене.
                        Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры, мужу и жене предстоит найти покупателя, который согласится приобрести жилье с обременением. Покупателю придется выплатить остаток задолженности по кредиту и дождаться оформления документов по снятию обременения с залоговой недвижимости. Чтобы компенсировать риски и затраты времени, продавцам квартиры приходится снижать цену квартиры.

                        ✅ Другие варианты

                        Есть один вариант, который поможет избежать долгих и безрезультатных переговоров с банковской или кредитной организацией и максимально упростить процесс раздела ипотеки. Это досрочное погашение кредита. Единственная сложность – поиск достаточно крупной денежной суммы (путем продажи другого дорогостоящего имущества, оформления другого кредита). К слову, иногда банк сам предъявляет требование о досрочном погашении кредита в случае расторжения брака супругов-созаемщиков (если соответствующее условие содержится в кредитном договоре).

                        Еще один вариант, который, конечно, требует от мужа и жены ответственности, порядочности и способности к принятию компромиссных решений – ничего не делить и не переоформлять, продолжать выплачивать кредит после расторжения брака в прежнем режиме. Как правило, этот вариант практикуется в том случае, если после расторжения брака супруги продолжают жить в ипотечной квартире, или если в квартире живет только один из супругов с общим ребенком.

                        ✅ Раздел ипотеки, если есть ребенок

                        Суд может отойти от принципа равенства долей мужа и жены, и поделить совместную собственность на неравные доли – если с одним из супругов остаются проживать общие несовершеннолетние дети. Так, нередко матери достается большая часть жилья по сравнению с отцом, в то время как кредит выплачивается родителями поровну – в силу п. 2 ст. 39 СК РФ.

                        Иногда для полного или частичного погашения ипотечного кредита используется материнский капитал. В этом случае детям полагается доля в ипотечной квартире после выплаты кредита. Таким образом, раздел квартиры будет еще более неравным для родителей, один из которых остается проживать с детьми (за счет детских долей), а второй – без детей.

                        Если ребёнок зарегистрирован в квартире, перед продажей жилья нужно получить разрешение органов опеки и попечительства – для этого нужно доказать, что ребенку будут обеспечены нормальные условия для проживания после продажи. В противном случае родители понесут административную ответственность и даже могут быть лишены родительских прав.

                        ✅ Можно ли не платить по ипотеке после развода?

                        Распространены ситуации, когда после развода муж или жена прекращает вносить денежные средства в счет погашения кредита. Причин тому может быть множество – от недостатка денег до желания насолить бывшей «второй половинке», но последствия для всех одинаковы: просрочка платежей приводит к начислению и накоплению пени – не на одного должника, а на обоих, независимо от того, кто не платит. Несвоевременная и неполная выплата тела кредита, процентов, пени – приводит к росту долга. В конечном счете, долг может достичь таких размеров, что банковская или кредитная организация получит через суд разрешение продать ипотечную недвижимость, а муж и жена останутся без жилья и без денег.

                        Мнение эксперта

                        Дмитрий Носиков

                        Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

                        Что делать, если муж или жена отказывается платить? Решением этой проблемы может быть переоформление кредитного договора на платежеспособного должника и снятие кредитных обязательств (равно как и права собственности) с должника, уклоняющегося от выплат. Вторым решением может быть досрочное погашение кредита одним из должников, продажа квартиры и раздел вырученной суммы между бывшими супругами. Подробнее – выше.

                        ✅ Заключение

                        Итак, раздел ипотечной квартиры в период развода – сложная и не всегда удачная процедура. Однако у супругов есть несколько вариантов. Основные моменты статьи мы вынесли в отдельный блок ниже.

                        Что нужно запомнить:

                        • Если ипотека была оформлена в браке — значит это общие долги мужа и жены.
                        • Оформление ипотеки до вступления в брак относит ее к личному имуществу супруга-заёмщика. Однако если кредит выплачивается из семейных средств, значит второму супругу полагается доля в квартире.
                        • Основная трудность — разделить ипотеку.
                        • Многие банки не хотят «дробить» один кредит на два отдельных, во многом — из-за рисков невыплаты.
                        • Прежде чем делить ипотеку, нужно разделить имущество — в соответствии с брачным договором, соглашением или через суд.
                        • Супруги могут разделить кредит, а могут переоформить его на мужа или на жену (с согласия банка). Тогда отказник теряет право собственности на жилье, а заёмщик обязан в одиночку погашать ипотеку.
                        • Менее популярные варианты: выплачивать кредит сообща или погасить его досрочно. Например, путем оформления новой ссуды или продажей имущества.
                        • Ипотечную квартиру можно продать — вместе с долгом, но с согласия банка.
                        • Худший из вариантов — вообще не выплачивать ссуду. Начнёт копиться задолженность, и тогда кредитор обратит взыскание на квартиру, продав ее на аукционе.
                        Ипотека всегда вызывает массу вопросов. А если в деле замешан развод супругов — ситуация перерастает в трудноразрешимую. Прежде всего потому, что в деле присутствует третья сторона — кредитное учреждение. Цель банка — извлечь максимальную выгоду. Поэтому даже при желании супругов разделить ипотеку, они могут встретить категоричный отказ со стороны банка. Да и в случае одобрения придётся собирать уйму документов, чтобы доказать платёжеспособность. Малейшие подозрения — и решение окажется не в пользу заемщиков.

                        Чтобы не тратить время, сберечь нервы и деньги, обратитесь за консультацией к юристам. Они знают, как взаимодействовать с банками, что можно предпринять, как быстрее разрешить ситуацию? Юрист подскажет оптимальный вариант раздела ипотечной квартиры. За счет этого вы не потеряете лишних денег и сможете быстрее выйти «из кабалы». Если действовать самостоятельно, велик риск нарваться на высокие проценты, штрафы, пени и отказы банка.

                        Как разделить стоимость дома при разводе

                        Когда пара разводится, у них есть три основных варианта того, что делать с принадлежащим им домом. Независимо от того, какой вариант они выберут, первым шагом будет определение стоимости дома. Самый надежный способ — получить оценку, а лучше две.

                        Даже при мирном разводе каждому из супругов разумно заказать оценку, говорит Мэри Баллин, сертифицированный специалист по финансовому планированию и консультант по работе с клиентами Mosaic Financial Partners из Уолнат-Крик, Калифорния. По ее словам, получение двух оценок защищает обе стороны, поскольку маловероятно, что две оценки будут одинаково неточными.

                        После того, как разводящиеся супруги договорятся о стоимости дома, они вычитают из него то, что должны. Результатом является их справедливость.

                        Знаете, сколько стоит ваш дом?

                        NerdWallet может показать вам, сколько стоит ваш дом, и информировать вас об изменениях с течением времени.

                        Как делится доля дома при разводе?

                        Есть три основных способа распорядиться домом:

                        1. Продать дом и разделить выручку.

                        3. Оба бывших супруга временно владеют домом.

                        Шон Лимон, сертифицированный финансовый аналитик по разводам и основатель веб-сайта Divorce and Your Money, советует взвесить все варианты. Вот три основных из них:

                        Вариант 1: продать дом и разделить выручку

                        Самый простой способ разделить долю в доме — продать дом. Как только пара погашает ипотечный долг, платит налоги и расходы, связанные с продажей, они делят оставшиеся деньги.

                        Продав дом, двум бывшим легче отвязаться от жизни друг друга, говорит Баллин.

                        Вариант 2: Один бывший держит дом

                        Лучший способ для одного из супругов стать единственным владельцем — рефинансировать ипотеку. Рефинансирование служит трем целям:

                        1. Оно освобождает другого супруга от ипотечного кредита, поэтому дом больше не является совместным имуществом.

                        2. Он погашает любой непогашенный ипотечный долг, заменяя старый ипотечный кредит новым кредитом.

                        3. Высвобождаются денежные средства для выкупа доли другого бывшего в капитале.

                        При рефинансировании разведенный владелец обычно должен претендовать на получение ипотечного кредита на основе одного дохода. Это может быть сложно, если пара изначально имела право на получение ипотечного кредита на основе двух доходов. Иногда нереально ожидать, что один из бывших супругов сможет позволить себе купить дом, говорит Элизабет Роуз, управляющий филиалом Movement Mortgage в Далласе.

                        «Человек, который удерживает дом, должен выкупить долю бывшего в капитале дома.”

                        «Я бы порекомендовал обоим людям, вежливым они или нет, решить это заранее», — говорит Роуз. «Вам нужно точно знать: может ли другой человек соответствовать требованиям?» Единственный владелец должен иметь подходящее соотношение долга к доходу.

                        При таком выкупе «необходимо соглашение о стоимости», говорит Роуз. Вот почему важно оплачивать более одного отчета об оценке общего назначения или GPAR.

                        Вариант 3: Дом остается у обоих

                        Иногда не время продавать дом.Может быть, пара, которая скоро расстанется, должна больше, чем стоит дом. Или они не могут позволить себе отдельные дома, поэтому продолжают делить дом. Или один из супругов съезжает, но платит ипотеку, пока дети учатся в школе.

                        Чаще всего дети являются причиной того, что пара сохраняет совместную собственность, говорит Баллин. В конце концов, пара обычно продает дом или один бывший выкупает долю другого.

                        Сколько акций вы получаете?

                        Вот упрощенный пример распределения собственного капитала.

                        Супружеская пара должна 100 000 долларов США за дом оцененной в 400 000 долларов США. Это означает, что их собственный капитал составляет 300 000 долларов (стоимость дома в 400 000 долларов минус причитающиеся 100 000 долларов). Если они разделят капитал поровну, каждый из них получит по 150 000 долларов в собственном капитале. Человеку, который владеет домом, потребуется ипотечный кредит в размере 250 000 долларов США:

                        • 100 000 долларов США для погашения непогашенного остатка по кредиту

                        • Плюс 150 000 долларов США для выкупа половины капитала бывшего

                        Итак, кто покидает дом, получает 150 000 долларов, не имеет ипотеки и доли в будущем капитале дома; а у бывшего, который владеет домом, есть капитал в размере 150 000 долларов США, ипотечный кредит в размере 250 000 долларов США и будущая стоимость дома.

                        Проявляйте творческий подход

                        Каждый из вышеперечисленных сценариев — продажа дома, сохранение дома, покупка бывшим супругом другого — имеет вариации. Известно, что супруги весьма изобретательны в том, как они разрывают свои узы.

                        Например, вместо того, чтобы платить друг другу наличными, бывшие могут обмениваться активами, такими как пенсионные фонды или даже автомобили, говорит Леамон. Ключ к успешному результату — с самого начала держать открытыми все варианты, когда дело доходит до дома.

                        «Не думайте, что вам придется его продать или оставить себе, или что-то среднее», — говорит Леамон. «Просто выясните, какие у вас есть варианты, чтобы вы могли принять лучшее долгосрочное финансовое решение».

                        Как разделить закладную на дом при разводе? | Главная Руководства

                        Основным предметом спора в большинстве дел о разводе является раздел имущества и долгов. Каждый штат вводит стандарт, определяющий, как активы и долги делятся по решению суда. Хотя стороны развода имеют некоторую свободу действий при ведении переговоров об урегулировании споров об имуществе, они должны руководствоваться стандартом раздела имущества и долга.По данным Divorce Net, Калифорния присоединяется в общей сложности к 10 штатам в использовании стандарта общей собственности в отношении раздела активов и долгов при разводе. Стандарт требует, чтобы каждая сторона развода получала 50 процентов активов и долгов от брака.

                        Договоритесь с вашим супругом о том, какой процент от ипотечного кредита будет закреплен за каждым из вас. Имейте в виду стандарт общей собственности, который предполагает, что каждый из супругов несет ответственность за 50 процентов этого долга, согласно «Полному справочнику по разводам: практическое руководство» Бретт Маквортер Сембер.Если вы слишком сильно отклоняетесь от 50-процентного распределения ответственности, будьте готовы обосновать свое решение перед судьей, председательствующим в вашем деле.

                        Получите форму соглашения о разделе имущества. Форму можно получить у клерка Верховного суда Калифорнии, в который подается ваше дело о разводе. Точно так же секретари окружных судов в других штатах поддерживают формы такого типа для использования лицами без поверенных.

                        Заполните форму соглашения об урегулировании споров, следуя инструкциям секретаря суда высшей инстанции.

                        Включить конкретное положение о том, как распределяется ответственность по обязательствам по ипотечному кредиту между супругами. Например, вставьте заявление о том, что каждый из супругов несет ответственность за 50 процентов непогашенной задолженности по ипотечному кредиту на момент развода.

                        Укажите порядок осуществления платежей по ипотечному кредиту. Например, укажите, что одна сторона будет производить платеж каждый месяц, а другой супруг будет возмещать стороне, производящей фактический платеж.В качестве альтернативы каждый из супругов каждый месяц вносит 50-процентный платеж ипотечному кредитору.

                        Подпишите соглашение о разделе имущества. Обе стороны должны подписать документ.

                        Доставить копию соглашения о разделе имущества в кабинет судьи. По завершении бракоразводного процесса судья включает соглашение о разделе имущества в окончательное решение о разводе.

                        Справочные материалы

                        Ресурсы

                        Советы

                        • Бракоразводные процессы в целом и в частности решение проблем с активами и долгами представляют собой сложные юридические вопросы.Серьезно подумайте о том, чтобы нанять адвоката для представления ваших интересов. Коллегия адвокатов штата Калифорния и Американская ассоциация юристов предоставляют ресурсы, которые помогут вам найти квалифицированного адвоката по разводам.

                        Предупреждения

                        • Обязательства каждого из супругов перед ипотечным кредитором не могут быть устранены по соглашению сторон при разводе. Кроме того, судья по бракоразводным процессам не имеет права отказываться от обязательства супругов перед ипотечным кредитором. Супруги заключают договор с ипотечным кредитором, который может быть изменен только по соглашению между супругами и кредитором. Хотя удаление супруга из ипотечного кредита теоретически возможно, ипотечный кредитор должен дать согласие на такое изменение.

                        Биография писателя

                        Майк Броммел начал писать в 1982 году. Он автор и лектор, автор двух романов, представленных на международном рынке: «Тень» и «Мотылек Миллера». Броэммель работал в отделе по связям со СМИ Белого дома. Он имеет степень бакалавра гуманитарных наук в области журналистики и политологии Бенедиктинского колледжа и степень доктора юридических наук Университета Уошберн.Он также учился в Университете Брунеля в Лондоне.

                        Как разделить дом при разводе [обновление 2019 г.]

                        Скорее всего, ваш дом — это самое ценное, что вы приобрели в браке. Таким образом, один из самых больших вопросов заключается в том, как вы относитесь к разделу дома при разводе ?

                        Многое зависит от того, насколько дом подорожал, включая рыночные условия и продолжительность владения, и это лишь некоторые из них.

                        С чем-то настолько важным, вам нужно быть осторожным в том, как вы решите действовать, и понимать последствия своих решений, прежде чем решить, что делать.

                         

                        Каковы варианты оценки вашего дома при разводе?

                        Есть несколько способов определить стоимость дома, что является первым шагом в определении того, сколько капитала вы будете использовать при разделении.

                        Ниже приведены наиболее часто используемые методы :

                        • официальная оценка
                        • мнение брокера о цене
                        • сравнительный анализ рынка
                        • оценка налога на имущество
                        • онлайн-оценщик цен (т.е. Zillow или Redfin)

                        Некоторые из них лучше других, но все они могут быть использованы в зависимости от того, чего вы хотите достичь.

                        Полная оценка, проведенная опытным и квалифицированным оценщиком, даст вам наиболее полный и точный анализ.

                        Если вы в конечном итоге сохраните семейный дом и вам нужно его рефинансировать, помните, что каждый кредитор требует собственной оценки. Таким образом, если у вас есть оценка, сделанная для определения стоимости дома для целей акционерного капитала, она может или не может быть использована в будущем.

                        Мнение брокера о цене (BPO) представляет собой отчет, созданный агентом по недвижимости, брокером или оценщиком.

                        Сравнительный анализ рынка (CMA) также проводится брокером по недвижимости. CMA и BPO похожи. Оба обеспечивают оценочную стоимость имущества. CMA отличается тем, что он больше ориентирован на сопоставимые продажи местной недвижимости и использует эту информацию для оценки стоимости вашего дома.

                        Оценка налога на имущество используется округом или налоговой службой для определения размера ваших налогов на имущество.Он менее точен, чем другие методы, потому что значения оценки не обновляются часто. Это означает, что сумма стоимости имущества, используемая для оценки налога на имущество, может не быть хорошим индикатором текущей рыночной стоимости вашего дома.

                        Несмотря на то, что они доступны в качестве ресурса, большинство профессионалов не рекомендуют использовать онлайн-оценщики цен, такие как Zillow или Redfin. Они не всегда указывают истинную стоимость дома, потому что не всегда учитывают все элементы дома, которые могут добавить или уменьшить стоимость.

                         

                        Возможные недостатки полной оценки.

                        Некоторые люди советуют вам не использовать оценку, которая проводится для целей ипотеки, потому что она может быть более низкой, поскольку банк или кредитор заказывает эту оценку.

                        Но мало доказательств того, что это действительно так. Оценка финансирования недвижимости может быть как выше, так и ниже, чем оценка при разводе.

                        Что касается недостатков, то один из супругов может захотеть получить более высокую стоимость, если именно он отказывается от дома в качестве актива и его выкупают.Если супруг собирается сохранить собственность и выкупает свою супругу, это работает в их пользу, если дом оценивается по более низкой цене.

                        Еще одним недостатком является то, что полная оценка может быть дорогостоящей. Для дорогой недвижимости нет ничего необычного в том, что ее оценка стоит от 499 до 1500 долларов.

                        Вам также может не понадобиться полная оценка, потому что это потребует полной проверки и обхода. Если в вашем доме есть какие-то шероховатости или недостатки, которые могут снизить сумму оценки, которую вы надеетесь получить, рассмотрите другие варианты.Сравнительный анализ рынка или мнение брокера о цене в большинстве случаев не включают в себя пошаговое руководство оценщиком.

                         

                        После того, как вы договоритесь о стоимости дома, следующим шагом будет определение справедливости.

                        Собственный капитал рассчитывается следующим образом: возьмите все текущие залоговые права на имущество и вычтите из стоимости имущества.

                         

                         

                        Залогами могут быть все, что связано с имуществом, что является прямым дебетом капитала.Это может включать в себя такие вещи, как HELOC, первый остаток по ипотеке или даже аренду солнечных батарей или солнечные кредиты для солнечных батарей.

                        После того, как вы определили стоимость и вычли все залоговые права, оставшаяся сумма представляет собой долю в собственности.

                        В некоторых случаях супруг может также владеть отдельным имущественным интересом, возможно, потому, что он владел домом до брака. Не исключено, что в результате может произойти уменьшение доли в совместном владении.

                        Когда чистые доли капитала обеих сторон будут определены, то капитал будет разделен в соответствии с законами о разделе имущества штата, в котором происходит развод.

                         

                        Имеются ли какие-либо залоговые права на дом?

                        Помимо ипотеки или HELOC на имущество, многие люди хотят знать, есть ли другие залоговые права. Если есть, то каким образом получена информация?

                        Вы можете начать с запроса официального отчета о праве собственности в титульной компании. Отчет о праве собственности будет содержать полную, точную и актуальную цепочку прав собственности на недвижимость.

                        Отчет о праве собственности может быть получен ипотечным брокером, имеющим отношения с титульной компанией.Брокер может получить отчет о праве собственности и передать его супругам, или супруги могут обратиться непосредственно в компанию, занимающуюся правовым титулом.

                        Вы можете получить отчет о праве собственности по цене от 70 до 275 долларов в зависимости от титульной компании. Или, если вы работаете с консультантом по ипотеке при разводе, они могут обратиться в титульную компанию и получить ее бесплатно. Риэлторы также должны иметь доступ к титульным компаниям, чтобы получить копию отчета о праве собственности для супругов.

                        Если ваша цель — подать заявку на финансирование в рамках развода, то вы можете запланировать использование того, кого вы собираетесь использовать для услуг условного депонирования/ипотеки.Таким образом, это делается через единую сущность.

                        Вторым способом определения наличия каких-либо залогов является получение отчета о профиле собственности.

                        Профиль свойств представляет собой сокращенную сводную версию отчета о заголовке. Он должен соответствовать заголовку отчета, но, поскольку он взят из другого документа, он не всегда может быть точным.

                         

                        Важность вашей доли в капитале

                        Ваша доля в капитале, по сути, баланс вашего счета .

                        Таким образом, если есть миллион долларов собственного капитала в собственности, и вы находитесь в штате с общественной собственностью, таком как Калифорния, теоретически вы и ваш супруг имеете 500 000 долларов собственного капитала каждый.

                        Это неликвидный актив, но в какой-то момент его можно превратить в наличные при продаже недвижимости или выкупе дома. Оба эти способа хороши для разделения дома и вывода денег.

                         

                        Способы разделить долю в вашем доме

                        Самый распространенный способ раздела капитала – это продажа дома и разделение выручки.

                        Вам нужно будет учесть некоторые расходы, такие как комиссия за недвижимость, налоги на прирост капитала и такие вещи, как получение чистой доли после продажи.

                        Если вы собираетесь продать дом, хорошая новость заключается в том, что вам не нужно договариваться о его стоимости, потому что рынок определит ее за вас. За что дом продается, столько и стоит.

                        Таким образом, нет причин проводить оценку, если только знание стоимости не станет фактором, влияющим на ваше решение о том, продавать дом или оставить его себе.

                        Другой вариант раздела капитала состоит в том, чтобы один из супругов сохранил дом, а другой супруг выкупил его. Супруг, сохраняющий имущество, должен найти способ получить вне супруга их справедливую долю капитала.

                        Используя один миллион долларов в качестве примера суммы собственного капитала, каждый из супругов может иметь право на 500 000 долларов. Человек, сохраняющий дом, должен будет найти способ выплатить другому супругу его долю в размере 500 000 долларов в капитале.

                        Они могут сделать это несколькими способами.

                        Если есть другие ликвидные активы от брака, вы можете конфисковать эти активы в пользу другого супруга, чтобы кредитовать эту сумму выкупа в размере 500 000 долларов. Вы можете использовать автомобили, драгоценности, предметы коллекционирования, пенсионные счета или другие активы.

                        Другой способ заплатить супруге — рефинансировать имущество. Это позволяет супругу снять лишние деньги и использовать их как часть выкупа.

                        Если вы владеете домом, скажем, вы согласились на определенную сумму выкупа, но нет других активов, чтобы покрыть эту сумму. Способ вытащить доходы от собственности через рефинансирование.

                        Это ничем не отличается от того, когда вы впервые купили недвижимость и взяли кредит. Вы прошли через этот ипотечный процесс. Рефинансирование — это еще один ипотечный процесс, который позволит вам получить достаточно средств, чтобы выполнить свои обязательства перед супругом.

                         

                        Другие аспекты рефинансирования наличными при разводе

                        Если вы договорились о том, как разделить долю в вашем доме до завершения развода, и вы хотите получить наличные деньги сейчас, до урегулирования, процентная ставка по ипотеке немного увеличится в результате отказа. денежные средства из имущества.

                        Способ устранить увеличение процентной ставки, когда вы снимаете наличные, — это рефинансирование после окончательного развода.

                        После того, как развод будет окончательным, вы можете получить часть капитала из дома, пока эти деньги пойдут непосредственно вашему бывшему супругу через условное депонирование в рамках этого рефинансирования. Если это указано в вашем мировом соглашении, кредитор не будет штрафовать вас за получение наличных. Это потому, что технически вы не снимаете наличные. Вы покупаете недвижимость у своего супруга.

                         

                        Отсрочка продажи — еще один вариант, который следует учитывать при разделе дома

                        В некоторых случаях есть причины, по которым кто-то не продает дом.

                        У них может не быть возможности рефинансировать имущество, или они не будут продавать его, потому что как родители согласились оставить детей в доме. Всегда есть возможность сохранить совместную собственность после развода.

                        Вы можете отложить вопрос о том, как разделить доходы от акционерного капитала, на более поздний и более удобный срок.У вас по-прежнему есть возможность продать недвижимость сразу или заставить одного супруга выкупить другого, когда это будет более целесообразно.

                        Развод и ипотека | Ваши варианты ипотеки при разводе в 2022 году

                        Развод с ипотекой — решаемая задача

                        Разводы — это совсем не просто, и усложняют процесс решения о том, что делать с супружеским домом и его существующей ипотекой.

                        Существуют проверенные временем варианты для пар, переживающих развод, которые могут помочь обеим сторонам выбрать наилучший план действий.

                        Эти варианты зависят от таких факторов, как размер доли в доме супруга, способ его приобретения и права собственности, желание одного человека остаться в доме, условия развода и кредитные рейтинги всех участников.

                        Независимо от сложности, практически любую ситуацию можно исправить с помощью одного из приведенных ниже вариантов.

                        Посмотрите варианты ипотечного кредита при разводе. Начните здесь (13 января 2022 г.)

                        ---

                        В этой статье (Перейти к…)

                        ---

                        >Связанный: Рефинансирование с обналичкой: лучшее использование вашего собственного капитала

                        Рефинансировать текущую ипотеку

                        Самым простым решением могло бы стать рефинансирование существующей ипотеки и оставить в ней имя только одного супруга.

                        После закрытия рефинансирования ответственность за ежемесячные платежи будет нести только имя человека, на которого оформлена ипотека.

                        Затем вы можете взять имя человека, который не будет производить платежи по ипотеке, из права собственности на дом.

                        При необходимости используйте рефинансирование наличными, чтобы выплатить часть капитала, причитающуюся уходящему сотруднику.

                        Рефинансирование в новую ипотеку может быть самым простым решением, но оно работает только при выполнении определенных условий.Есть по крайней мере несколько проблем, которые могут помешать вам завершить рефинансирование.

                        Доход 

                        Если у вас нет дохода для самостоятельной выплаты ипотечного кредита, вы можете обнаружить, что ипотечный кредитор не одобрит новый кредит для семьи с одним доходом. Если вы не сможете быстро увеличить свой доход, возможно, вам придется продать семейный дом.

                        Кредит

                        Если ваш кредитный рейтинг упал с тех пор, как вы взяли текущий ипотечный кредит, вы больше не можете претендовать на рефинансирование.Вы можете преодолеть низкий кредитный рейтинг с помощью быстрого пересчета, но успех при использовании этого метода далеко не гарантирован.

                        Часто единственным «исправлением» низкого кредитного рейтинга является восстановление кредитной истории в течение длительного периода времени.

                        Собственный капитал 

                        Если вы недавно купили или купили, когда стоимость вашего дома была выше, в доме супруга может не хватить капитала для рефинансирования.

                        Например, если вы накопили всего несколько процентов собственного капитала, рефинансирование может быть непомерно дорогим или вообще недоступным.К счастью, есть варианты ипотеки, которые могут помочь вам справиться с отсутствием собственного капитала.

                        Удаление бывшего супруга из ипотечного кредита, если у вас низкий собственный капитал

                        Определенные типы рефинансирования позволяют удалить имя супруга из первоначальной ипотеки, несмотря на низкую долю собственного капитала дома.

                        Обычное рефинансирование 

                        Стандартное традиционное рефинансирование позволяет вам удалить имя вашего бывшего супруга из ипотечного кредита, если вы можете претендовать на новый кредит самостоятельно.

                        Это означает соблюдение минимального кредитного рейтинга, который обычно начинается с 620, а также минимальных требований к собственному капиталу.

                        К счастью, вам не нужно много собственного капитала для обычного рефинансирования кредита.

                        Многие домовладельцы могут рефинансировать недвижимость, имея всего 3% акций дома. А учитывая, что стоимость жилья быстро растет по всей стране, это не должно быть проблемой, даже если вы только что купили недвижимость.

                        FHA Streamline Рефинансирование

                        Если вы приобрели или в последний раз рефинансировали свой дом с помощью кредита FHA, вам разрешено рефинансировать для удаления заемщика.

                        Однако оставшийся супруг должен показать, что он полностью выплачивал ипотечный кредит за последние шесть месяцев. Streamline Refinance лучше всего подходит для тех, кто был разлучен, по крайней мере, так долго.

                        Но это не идеально, если ваше мировое соглашение требует, чтобы вы немедленно урегулировали ситуацию с ипотекой при разводе.

                        Узнайте больше о FHA Streamline Refinance здесь.

                        Ва рефинансирует кредиты при разводе

                        Соответствующие критериям заемщики могут использовать VA Streamline Refinance, чтобы удалить имя супруга из текущей ипотеки после развода.Обычно ветеран должен оставаться в ипотечном кредите.

                        Если уезжающий человек является ветераном, оставшемуся супругу придется рефинансировать в кредит другого типа.

                        Однако, если оставшийся супруг имеет право на получение кредита VA, он может выбрать кредит наличными VA. Этот вариант позволяет домовладельцам взять новый кредит в размере до 100% от текущей стоимости их дома.

                        Эта функция может позволить оставшемуся супругу выплатить долю уходящего партнера в доме в соответствии с постановлением о разводе.

                        Нет недостатка в вариантах рефинансирования при разводе по ипотечному сценарию. Но если вы не можете рефинансировать новую ипотеку по какой-либо причине, вам нужно найти другое решение.

                        Проверьте новые процентные ставки. Начните здесь (13 января 2022 г.)

                        Выкуп доли супруга в домашнем капитале

                        Во многих штатах суд разделит накопленную долю в доме между двумя разведенными супругами.

                        Есть ряд инструментов, которые вы можете использовать, чтобы собрать деньги, чтобы «выкупить» бывшего супруга, чтобы вы могли сохранить дом.

                        Если в доме есть капитал, рассмотрите возможность получения кредита под залог дома. Вам не придется рефинансировать первую ипотеку. Это просто вторая ипотека, добавленная к существующему ипотечному кредиту. Стоимость закрытия низка, и эти кредиты быстрее и легче получить, чем первичная ипотека.

                        Другим вариантом является рефинансирование наличными, которое позволяет вам обналичить домашнюю долю бывших супругов, а также рефинансировать вашу основную ипотеку — потенциально с более низкой процентной ставкой. Это может быть хорошим вариантом, если вы хотите получить выгоду от рефинансирования , а нуждаются в возврате денег.

                        Продать дом

                        Другой вариант – продажа дома. Вы и ваш супруг согласитесь разместить дом на рынке, а затем разделить прибыль, когда он будет продан.

                        Вам по-прежнему необходимо определить, как обрабатываются платежи по ипотеке до закрытия продажи, но это скорее краткосрочная, чем долгосрочная задача.

                        Опять же, это решение может не сработать в случае развода.

                        Возможно, у вас и вашего супруга есть дети, и вы не хотите заставлять их уезжать из дома, в котором они выросли.Или рынок недвижимости в вашем районе не идеален, и вы боитесь, что потеряете деньги, если будете продавать.

                        Справедливость важна при продаже. Обычно продажа дома стоит от 7% до 10% от стоимости вашего дома. В эту сумму входят агентские сборы, налоги, титульное страхование и другие расходы на закрытие.

                        Другими словами, вам, возможно, придется продать дом за 220 000 долларов, чтобы выйти в безубыток, даже если вы должны 200 000 долларов.

                        В противном случае вам может понадобиться прийти с чеком при закрытии продажи.

                        Если вы не можете продать свой дом или рефинансировать ипотечный кредит, есть еще один вариант. Но это не без рисков.

                        Сохранение дома и ипотека

                        Если вы не хотите или не можете продать или рефинансировать семейный дом, у вас есть другой выбор — сохранить дом и ипотеку нетронутыми.

                        Обе стороны остаются на существующем кредите и несут ответственность за платеж.

                        Для этого в соглашении о разводе требуется конкретная формулировка о том, кто будет ежемесячно производить платежи по ипотечному кредиту.Возможно, в вашем соглашении будет указано, что ваш бывший партнер будет платить ипотеку, даже если вы и ваши дети будете жить в доме.

                        В соглашении о разводе может быть указано, что вы и ваш бывший супруг будете ежемесячно выплачивать половину ипотечного кредита.

                        Риск права на жилищный кредит в будущем

                        Имейте в виду, что оставление имени нерезидента в ипотеке может повлиять на его возможность купить новый дом в будущем.

                        Соотношение долга заемщика к доходу (DTI) имеет решающее значение для получения ипотечного кредита.Когда потенциальный покупатель дома указан в другой ипотеке, этот долг появляется в их DTI и может повлиять на новую заявку на кредит.

                        Риск пропущенных платежей

                        Кроме того, эта ситуация может привести к просрочке платежей по ипотеке, если ваш бывший партнер не будет или не сможет соблюдать решение о разводе.

                        Предположим, что ваш бывший супруг должен ежемесячно выплачивать ипотечный кредит, но ваше имя остается в кредите. Если ваш бывший партнер пропустит платеж, ваш трехзначный балл FICO в вашем кредитном отчете может упасть на целых 100 пунктов.

                        Когда ваше имя остается в кредите, ваш ипотечный кредитор считает, что вы несете равную ответственность за ежемесячные платежи.

                        Ваш залогодержатель не откажется от просроченных платежей, даже если ваш адвокат по бракоразводным процессам договорился об ответственности вашего бывшего супруга в соглашении об урегулировании.

                        По этой причине общая ипотека после развода может хорошо работать только при мирном разводе.

                        Что бы вы ни решили, защитите свой кредитный рейтинг

                        Вы можете предпринять определенные шаги, чтобы защитить себя.

                        В документах о разводе может быть указано, что ваш бывший супруг будет жить в доме и в определенный момент подаст заявление на рефинансирование. Когда рефинансирование будет завершено, имя вашего супруга будет удалено из ипотеки.

                        В вашем соглашении о разводе может быть указано, что ваш бывший супруг будет продолжать выплачивать ипотечные платежи до официального закрытия рефинансирования, и вы больше не несете ответственности за ипотеку.

                        Вы можете обеспечить себе дополнительную защиту, попросив адвоката по разводам включить пункт в ваше мировое соглашение.В нем будет сказано, что если ваш бывший супруг не закроет рефинансирование в течение определенного периода, супружеский дом, в котором вы когда-то жили, будет выставлен на продажу.

                        Помните, однако, что независимо от того, что написано в ваших документах о разводе, вы никогда не сможете полностью защитить себя от действий вашего бывшего партнера, когда речь идет об ипотеке. Даже если соглашение о разводе включает штрафы, нет никакой гарантии, что ваш бывший будет продолжать выплачивать эти суммы.

                        Разводящиеся пары, которым нужен наиболее безопасный вариант для всех сторон, могут продать дом или рефинансировать ипотечный кредит.

                        «Ипотека при разводе» Часто задаваемые вопросы

                        Что делать, если один из супругов хочет сохранить семейный дом, но не может претендовать на рефинансирование?

                         

                        Если один из партнеров хочет остаться в доме в качестве основного места жительства, но не имеет права на рефинансирование, он может потребовать финансовой помощи, такой как алименты или пособие на ребенка (если речь идет о детях). Хотя этот тип договоренности может быть рискованным. Когда бывший супруг не выплачивает согласованные алименты или алименты, владелец ипотеки или родитель-опекун по-прежнему несет ответственность за уплату ежемесячных платежей по ипотеке.

                        Могу ли я снять с ипотеки бывшего супруга?

                         

                        Даже если вы и ваш партнер пришли к мировому соглашению, большинство держателей ипотечных кредитов потребует выдачи нового кредита. Обычно это означает рефинансирование, так что новая ипотека юридически оформлена только на имя одного человека.

                        Что такое акт об отказе от прав?

                         

                        Документ об отказе от права собственности позволяет вам удалить имя человека из документа путем передачи права собственности от одной стороны к другой.Эта передача собственности также называется быстрым исковым актом, потому что это, как правило, быстрый и простой метод. Однако любой тип передачи документа влияет только на право собственности — он не влияет на фактическую ипотечную ссуду, когда недвижимость не находится в собственности. Если один из супругов соглашается передать право собственности на семейный дом другому, ни одно из имен супругов не будет удалено из первоначальной ипотеки.

                        Должны ли вы сообщить своему кредитору о разводе?

                         

                        Многие люди не хотят говорить о подробностях продолжающегося развода, но важно сообщить об этом вашему кредитору, чтобы защитить финансовое благополучие каждого.Надеяться на то, что бывший супруг выполнит свою долю платежа по ипотеке, — рискованное решение, которое может негативно повлиять на кредитный рейтинг или еще хуже.

                        Каковы текущие ставки рефинансирования?

                        Развод – это сложно, но это не должно быть концом ваших целей в отношении домовладения. Нынешние низкие ставки рефинансирования позволяют взять на себя весь платеж по ипотеке для разводящейся стороны, которая хочет остаться в доме.

                        Проверьте сегодняшние тарифы и получите достоверную оценку всех ваших вариантов.Затем примите взвешенное решение о том, как вы будете двигаться дальше.

                        Подтвердите новый тариф (13 января 2022 г.)
                        

                        Сплитсвилль? Как разделить имущество при разводе

                        (Рейтер) — Когда Рик Бухлер и его жена расстались два года назад, они решили, что она останется в их доме недалеко от Стоктона, штат Калифорния, а он уедет.

                        У пары не было детей, и жена Бюхлера, педиатр, хотела остаться в супружеском доме с четырьмя спальнями и бассейном под землей, так как она могла распоряжаться платежами по ипотеке.

                        «В соглашении о разводе конкретно сказано, что я больше не несу ответственности за дом», — говорит Бухлер.

                        В его банке все было по-другому. Когда 40-летний Бухлер месяц назад подал заявку на получение ссуды на покупку квартиры в центре Чикаго, он узнал, что его имя все еще фигурирует в ипотеке, несмотря на то, что он передал право собственности своему бывшему и предоставил ипотечному кредитору копию соглашения о разводе.

                        «Мне сказали, что моя бывшая должна была повторно подать заявку на другую ипотеку только на свое имя — за приятные 5000 долларов в качестве дополнительных сборов», — говорит Бухлер, который недавно начал консалтинговый бизнес.

                        Как обнаружил Бюхлер, разводящиеся пары должны тщательно продумать планы раздела имущества и иметь серьезное юридическое представительство для заключения договоров об ипотеке.

                        Что будет с супружеским домом? С этим вопросом сталкиваются многие разводящиеся пары. На самом деле, это одна из их главных проблем после беспокойства о влиянии раскола на детей и финансы, согласно августовскому опросу, проведенному юридическим сайтом Avvo.com.

                        Вот несколько советов, которые помогут вам ответить на этот вопрос, если вы переживаете развод:

                        ОБЕ СТОРОНЫ ХОТЯТ ПРОДАТЬ

                        Если вы продаете дом и хотите разделить прибыль, это относительно простой процесс.

                        Разводящиеся пары должны согласиться с ценой по объявлению, графиком показа дома и планом распределения расходов в ожидании любой продажи, говорит Дженнифер Брандт, адвокат по разводам из Филадельфии.

                        «После продажи дома стороны должны решить, будут ли вырученные средства депонированы или распределены», — говорит она.

                        Налоги тоже фигурируют в уравнении. Например, проверьте, подвергаетесь ли вы уплате налога на прирост капитала после развода, — говорит Хайди Опински, адвокат по разводам из Коннектикута.

                        Ситуация усложняется, если пара сомневается, что дом можно выгодно продать.

                        В этом случае продажа и получение убытка могут быть единственным выходом, если развод носит неприятный характер и все хотят умыть руки после брака, или один человек может временно остаться в доме, пока другой уезжает, при этом оба согласие разделить стоимость возможной продажи и любые понесенные прибыли или убытки.

                        Если это мирный развод и обе стороны хотят расстаться и могут себе это позволить, сдайте дом в аренду и будьте совладельцами, предлагает Глория Шульман, владелица лицензированной ипотечной брокерской фирмы в Беверли-Хиллз, Калифорния.

                        Если один человек будет основным домовладельцем, который будет иметь дело с арендаторами, может быть благоразумным — в зависимости от того, что разрешает закон штата — оба согласиться продать дом, с большей долей прибыли, полученной супругом, который является основным домовладельцем, чтобы компенсировать свое время.

                        ОДНА СТОРОНА ХОЧЕТ СОХРАНИТЬ ДОМ

                        Попробуйте рефинансировать на имя человека, который хочет остаться. Если в доме есть капитал, это может быть жизнеспособным вариантом.

                        «Дом будет оценен, и супруг, который удерживает дом, заплатит другому супругу «выравнивающий платеж», который составляет половину капитала», — говорит Келли Чанг Рикерт, адвокат по бракоразводным процессам из Лос-Анджелеса.

                        Шульман предлагает гипотетический случай разлученной, но разводящейся пары с домом, который они купили за 800 000 долларов, у которого осталось 200 000 долларов по ипотеке.

                        Поскольку каждая сторона имеет право на капитал в размере 300 000 долларов США, пара может получить рефинансирование наличными в размере 500 000 долларов США на имя проживающего супруга.

                        «Если проживающий супруг не может претендовать на эту сумму кредита самостоятельно, и мы имеем дело с дружной парой, мы можем получить кредит на имена обоих супругов», — говорит Шульман.

                        После развода, как правило, вы можете переоформить кредит, если вы можете документально подтвердить аннулированные ипотечные чеки за 12 месяцев с индивидуального счета.

                        «Разведенный супруг, съехавший из собственности, может лишиться как кредита, так и титула», — говорит Шульман.

                        ЕСЛИ ВЫ НЕ СОГЛАСНЫ

                        Здесь все может запутаться. Если один человек хочет сохранить дом, а другой хочет его продать, или если оба хотят остаться, возможно, придется вмешаться суду.

                        В некоторых битвах ставки могут быть низкими, включая такие вопросы, как чей брокер следует использовать.Иногда каждый из супругов нанимает брокера, и два брокера делят комиссию.

                        Иногда ставки выше. Несколько клиентов Джеки Теплицки, брокера по недвижимости из Нью-Йорка, построили внутренние стены в своих домах по решению суда, чтобы разлучить разлученную пару, пока они ждали, когда все уладится.

                        Это не самый разумный подход к продаже дома. В случае одной пары «судебные издержки практически съели прибыль их дома от продажи», — говорит Теплицки.

                        Самая сложная задача для Теплицкого – продать дом, в котором до сих пор живет один из супругов, и у него нет желания переезжать.

                        В одном случае, имея на руках постановление суда о показе дома, Теплицки водил потенциальных покупателей по квартире, которая была в полном беспорядке, с громко ревущей музыкой и бегущими соседскими детьми.

                        «(Оставшаяся супруга) делала все, что было в ее силах, чтобы затруднить продажу», — говорит Теплицкий.

                        В конце концов дом был продан с прибылью через 18 месяцев.

                        Редактирование Лорен Янг и Бернадетт Баум

                        Кто получит дом после развода в Нью-Мексико?

                        Кто хранит семейный дом в случае развода в Нью-Мексико?

                        Один из самых важных вопросов, который возникает у любого, кто переживает развод или собирается развестись, — «Могу ли я сохранить свой дом?».Дело в том, что ваш дом — это не просто ваш дом, это, вероятно, ваш самый ценный актив и то, к чему у вас, вероятно, есть эмоциональная привязанность, особенно если у вас есть дети. Понятно, что вам хотелось бы защитить то, ради чего вы так усердно работали. В этой статье мы обсудим, как совместное имущество, такое как ваш дом, делится при разводе в Нью-Мексико.

                        В Нью-Мексико все имущество, нажитое во время брака, считается общим имуществом и должно быть разделено поровну.Это означает, что если вы приобрели свой дом после того, как поженились, вы и ваш супруг имеете равное право собственности. Это усложняется, если одна из сторон владела домом до брака. Если бы они полностью владели домом, он считался бы их единственной отдельной собственностью. Однако, если они просто купили дом за несколько лет до брака, точный интерес сторон к дому необходимо рассчитать на основе продолжительности брака по отношению к ипотеке.

                        Учитывая тот факт, что дом обычно имеет равные права, часто возникают споры о том, кому он принадлежит.Столь же часто этот спор оказывается бессмысленным, потому что ни одна из сторон не в состоянии сохранить дом после развода. Как правило, именно здесь начинается процесс принятия решения, что является совершенно другим вопросом, чем вопрос о том, будут ли стороны сотрудничать в его реализации.

                        При определении того, кто сохранит семейное жилье, ваши адвокаты (и, в конечном итоге, ваш координатор по урегулированию) будут учитывать следующее:

                        • Хочет ли одна из сторон (или обе) сохранить дом?
                        • Может ли какая-либо из сторон позволить себе содержать дом?
                        • Нужно ли продавать дом?

                         Независимо от того, какие ответы на вопросы выше, следующий вопрос будет; Могут ли стороны договориться о стоимости дома?

                        Почему дом обычно нужно продавать

                        
                        Во многих случаях ответ на первые два вопроса выше отрицательный.В таких случаях дом нужно продать. Фактически, судьи в Нью-Мексико обычно предпочитают завершать все разбирательства, связанные с разводом, в MSA. Это означает, что им не нравится присуждать дом одной стороне при условии рефинансирования и выкупа другой стороны в более позднее время. Если вы согласитесь позволить своему супругу сохранить дом, рефинансировать и выкупить вас через два года, а он не выполнит ипотечный кредит, ваш кредит все равно уйдет вместе с кораблем. Вот почему продажа дома часто является единственным выходом.Тогда оценка дома становится проблемой. Эта оценка может быть осложнена рядом условий, таких как рыночные условия, капитал, улучшения и так далее. Это означает, что если одна из сторон не может позволить себе немедленно взять на себя финансовую ответственность за дом, дом необходимо будет продать. Кроме того, и это наиболее трудно разгадать, это общие и отдельные имущественные интересы в доме. Здесь конфликт может достаточно резко обостриться.

                        
                        Как все усложняется

                        
                        Не все воинские дома принадлежат одинаково.Определение отдельной и/или совместной собственности обычно сложно и может осложнить ситуацию. Например, первоначальный взнос мог быть сделан за счет подарка или наследства от семьи одной из сторон. За прошедшие годы могли быть улучшения, сделанные за счет наследства или другого отдельного имущества, приобретенного в ходе брака.
                        Это необходимо решить. В случаях с высокой стоимостью и сложными вопросами собственности может потребоваться нанять эксперта или даже более одного эксперта для определения и надлежащего решения.Важно, чтобы это было сделано до упрощения процедуры урегулирования. Однако даже в этом случае могут оставаться споры, в результате которых эти дела отправляются в суд, оставляя решение за судьей. Как правило, это не лучший исход для любой из сторон, поскольку судьба сторон, семьи, детей и того, что может быть их самым ценным активом, передается в руки судьи, который очень мало знает о ситуации. чем то, что представлено им во время слушаний.

                        
                        Раздел выручки от продажи

                        Независимо от того, смогут ли стороны прийти к соглашению или предстанут перед судом, в конечном итоге выручка от продажи должна быть разделена.Разделение будет основываться на факторах, упомянутых выше. Это будет сделано либо на основании соглашения между двумя сторонами (заключенного в виде приказа суда), либо по распоряжению суда после судебного разбирательства.

                        Независимо от того, издан ли Приказ в результате соглашения между сторонами или в результате судебного разбирательства, Приказ полностью подлежит исполнению. Нарушение этих порядков регулярно приводит к возвращению сторон в суд.

                        Много раз одна из сторон просто не подчинялась решению суда.В других случаях существуют внешние факторы, которые очень затрудняют, если не делают невозможным, выполнение Приказа. Например, рыночные условия могут быть не такими, чтобы дом можно было продать, не оставив стороны обремененными недостаточным суждением.

                        Советы по уходу за домом

                        
                        Если вы полны решимости остаться дома, обычно лучше иметь это в виду с самого начала. После того, как вы приняли решение подать заявление, вы не должны быть супругом, покидающим дом, если вы намереваетесь жить там во время развода.Хотя вернуться обратно не невозможно, это, безусловно, усложняет ситуацию, и теперь нам приходится судиться, кто получает исключительное право пользования супружеским домом и выводит другого супруга из дома. При этом миф о том, что труднее содержать дом, если вы уходите из дома. Это только усложняет ситуацию в промежутке времени. Если вы намерены сохранить дом после развода, вы должны быть готовы выкупить другую сторону или компенсировать ее другими активами. Вы также должны взять на себя финансовую ответственность сразу после завершения развода и иметь возможность рефинансировать самостоятельно, если это необходимо.

                        Получите необходимую помощь

                        
                        Если вы в настоящее время переживаете развод или рассматриваете его, вам может помочь Genus Law. Наши юристы по бракоразводным процессам в Альбукерке предлагают сеансы стратегии дела, на которых мы можем обсудить ваше дело и предоставить вам варианты без каких-либо обязательств. Если для вас важно сохранить свой дом, свяжитесь с нашими адвокатами по бракоразводным процессам в Нью-Мексико сегодня, и позвольте нам помочь вам в достижении ваших целей в отношении развода, опеки или алиментов. Вы общаетесь с кем-то онлайн прямо сейчас или можете позвонить нам по телефону (505)-317-4455.

                        Что происходит с домом при разводе

                        Чтобы пройти через развод, пара должна заключить соглашение о совместном имуществе, таком как семейный дом. Но это не значит, что ваш единственный вариант при разводе — продать дом.

                        ВЫНОС
                        Варианты того, что происходит с домом при разводе:

                        Кому достается дом при разводе?

                        Разводящиеся супруги должны разделить свое имущество в рамках мирового соглашения о разводе, но способ распределения вашего дома (или доходов от продажи) зависит от того, когда вы приобрели дом и в каком штате вы живете.

                        Конечно, правила, установленные штатом, в котором вы живете, применяются только в том случае, если ваше дело дойдет до суда. Если вы и ваш супруг ведете переговоры об урегулировании вне суда, вы можете вместе решить, что лучше для вас обоих.

                        Что такое совместно нажитое имущество?

                        Как правило, совместное имущество включает в себя все, что вы или ваш супруг приобрели или заработали во время вашего брака. Примеры включают деньги, заработанные на работе, автомобили и дом, который вы купили вместе.

                        Что такое обособленное имущество?

                        Отдельная собственность принадлежит только одному супругу, и то, считается ли ваш дом совместной собственностью или отдельной собственностью, зависит от нескольких факторов, в том числе от того, живете ли вы в штате с общей собственностью или в штате со справедливым распределением.

                        Что такое состояние общественной собственности?

                        В штате с общей собственностью почти все, что вы приобрели во время брака, принадлежит 50/50, включая доходы, активы и долги. Есть несколько исключений, в том числе для имущества, которым вы владели до брака.

                        Если вы владели своим домом до того, как вступили в брак, и имя вашего супруга никогда не добавлялось к титулу, вы сохраняете отдельное право собственности (хотя ваш супруг может иметь право на половину стоимости дома во время брака — это может быть сложно, поэтому всегда консультируйтесь с юристом).

                        штата с общественной собственностью включают Аризону, Калифорнию, Айдахо, Луизиану, Неваду, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. Аляска является добровольным штатом, что означает, что вы можете объявить свои активы совместной собственностью до или во время брака, подав заявление в штат.

                        Что такое состояние справедливого распределения?

                        В остальных 40 штатах активы распределяются справедливо, но не обязательно поровну. В состоянии справедливого распределения судья может принимать решения о том, кто что получает, исходя из дохода, финансовых взносов, потенциального дохода или других факторов.

                        Что такое брачный (или послебрачный) договор?

                        Предбрачные (до свадьбы) и послебрачные (после свадьбы) договоры — это юридические документы, подписанные обоими супругами, в которых подробно описывается, кто получит какие активы (и кто будет нести ответственность за какие долги) в случае развода.

                        Эти соглашения снимают многие знаки вопроса, и соглашение остается в силе независимо от того, живете ли вы в общинной собственности или в штате справедливого распределения. Брачные соглашения чаще всего заключаются парами, когда одна или обе стороны имеют значительные активы до брака.

                        Варианты дома при разводе

                        Если у вас есть совместный дом и вы разводитесь, есть несколько вариантов, что делать с вашим домом.
                        

                        Опция: разделить крупные активы

                        Если вы и ваш супруг имеете несколько крупных активов — например, ваш основной дом плюс недвижимость для отдыха или большой портфель акций — вы можете просто согласиться разделить активы, при этом каждый человек станет владельцем активов примерно на одинаковую сумму. Например, один человек сохраняет семейный дом, а другой получает лодку и портфель акций.

                        Зачем идти по этому пути: Раздел крупных активов может быть более быстрым способом завершить развод, поскольку вам не нужно ждать продажи недвижимости или вести долгие, затяжные переговоры о том, кто должен получить большую долю оцененной стоимости дома.

                        Имейте в виду: Вам все равно придется договариваться о стоимости всех активов, чтобы прийти к справедливому соглашению.
                        

                        Вариант: выкуп другой стороны

                        При выкупе лицо, желающее сохранить дом, платит супруге половину текущей рыночной стоимости имущества, чтобы получить единоличное право собственности.В состоянии справедливого распределения выкуп может составлять больше или меньше половины рыночной стоимости, в зависимости от факторов, упомянутых ранее: дохода, финансовых взносов и потенциального дохода.

                        Зачем идти по этому пути: Один из супругов может решить оставить семейный дом, чтобы поддерживать постоянство для своих детей или потому, что он находится недалеко от школы или работы. Это также хороший вариант, если ваш местный рынок недвижимости неблагоприятен, и вы понесете убытки в случае продажи.

                        Имейте в виду: Этот вариант требует, чтобы лицо, осуществляющее выкуп, имело доступ к значительной сумме наличных денег, которая не подлежит остальной части бракоразводного процесса, хотя иногда возможно осуществить выкуп дома. рефинансирование.Также важно убедиться, что вы по-прежнему можете позволить себе выплаты по ипотеке (если она у вас есть) на один доход.
                        

                        Вариант: стать совладельцем дома при разводе

                        Разводящиеся пары могут принять решение о совместном владении домом, договорившись о таких деталях, как распределение платежей по ипотеке, ежемесячная выплата, когда дом в конечном итоге будет продан и кто получит выручку от продажи квартиры. дом на тот момент.

                        Зачем выбирать этот маршрут: Это еще один вариант, который позволяет детям оставаться дома.И это практичный вариант, когда один человек не может позволить себе выкупить другой.

                        Имейте в виду: Просроченные платежи повлияют на кредитный рейтинг обоих владельцев, даже если вы разведены, поэтому важно, чтобы обе стороны согласились платить вовремя. А владелец, который не будет жить в доме, должен обратить внимание на исключения из налога на прирост капитала — если вы собираетесь продавать и владеете домом в течение последних пяти лет, но не жили в нем в качестве основного места жительства в течение последних пяти лет. по крайней мере два из этих лет, вы будете платить налоги на прирост капитала от прироста стоимости при продаже.(Подробнее о налогах на прирост капитала см. в разделе «Налоговые последствия продажи семейного дома».)

                        Вариант: продать семейный дом

                        Один из самых распространенных вариантов, когда пара решает выставить дом на продажу и разделить вырученные средства.

                        Зачем идти по этому пути: Продажа дома дает разводящейся паре полный разрыв и закрытие. Он также может предоставить каждой стороне наличные деньги для оплаты услуг адвоката по разводу, погашения долгов и поиска (и предоставления) новых жизненных ситуаций.

                        Имейте в виду: Если вы не владели домом в течение как минимум двух лет, вам придется платить налоги на прирост капитала с любой прибыли. (Подробнее о налогах на прирост капитала см. в разделе «Налоговые последствия продажи семейного дома».)

                        Переговоры о продаже семейного дома

                        Продажа дома требует согласования широкого круга решений, включая прейскурантную цену, переговоры по контракту и дату закрытия. Совместная продажа, совершенная разводящейся парой, требует хорошего общения и сотрудничества между вами, вашим супругом и вашими адвокатами.

                        Вот несколько вещей, которые необходимо согласовать для успешной продажи:

                        • Улучшение дома: вам нужно решить, хотите ли вы выполнить определенные улучшения дома или продавать как есть.
                        • Найм агента: Вам нужно найти агента, с которым вы оба согласитесь.
                        • Разделение расходов на маркетинг: Вам следует заранее договориться о разделении расходов на профессиональную фотосъемку, размещение в Интернете, постановку и т. д.
                        • Установление разумной цены продажи: Вам нужно будет договориться о том, за что выставлять дом на продажу, что также может повлиять на другие переговоры о разводе.
                        • При рассмотрении вопроса о покупке инвестором: Если вы и ваш супруг хотите продать семейный дом как можно быстрее, вы можете согласиться продать его инвестору.
                        • Принятие предложения: Вы получили предложение — отлично! Помните, что обе стороны должны согласовать условия предложения или согласовать встречное предложение, если вы хотите продолжить переговоры.
                        • Внесение ипотечных платежей до продажи: Пока ваш дом выставлен на продажу, вы будете продолжать вносить ипотечные платежи. Важно договориться о том, кто будет производить эти платежи и кто получит эту часть основной суммы обратно после закрытия сделки.
                        • Разделение выручки от продажи дома: С учетом ремонта дома, подготовки, сборов и комиссий продажа дома может обойтись дорого. После завершения продажи убедитесь, что обе стороны оплатили все расходы по продаже, прежде чем делить прибыль.Многие из этих расходов будут учтены при закрытии. Общие платежи включают в себя:
                          • Выплата ипотеки
                          • Погашение любых кредитных линий собственного капитала
                          • Уплата залогов за неуплаченные налоги на недвижимость
                          • Вознаграждение платежного агента и расходы на закрытие сделки

                          Налоговые последствия продажи семейного дома

                          
                          Самая большая проблема, связанная с налогами, на которую следует обратить внимание при продаже, — налоги на прирост капитала. Налоги на прирост капитала — это федеральные налоги, уплачиваемые с прибыли, которую вы получаете, продавая свой дом (при условии, что стоимость вашего дома выросла).К счастью, если вы продаете свое основное место жительства, вы обычно можете списать большую часть, если не всю прибыль, за исключением продажи дома. Если вы прожили в этом доме по крайней мере два из последних пяти лет, вам не придется платить налоги на сумму до 250 000 долларов США (если вы подаете декларацию отдельно) или 500 000 долларов США (если подаете декларацию совместно) с доходов, которые вы заработать от продажи дома. Конечно, лучше всего поговорить со своим налоговым специалистом, прежде чем принимать какие-либо решения, связанные с приростом капитала.

                        • Продажа дома в паре: Если вы оба проживали в доме в течение двух из последних пяти лет, вы имеете право на полное исключение в размере 250 000 долларов США на человека или 500 000 долларов США на пару.
                        • Продажа дома во время развода: В зависимости от вашей налоговой ситуации может быть выгодно подождать с завершением развода, пока вы не закроете продажу и не подадите совместную налоговую декларацию. Это позволяет вам убедиться, что вы можете получить полное освобождение от налогов.
                        • Продажа дома после развода: Если вы решите отложить продажу дома до окончательного оформления развода, каждый из супругов все равно может претендовать на полное исключение в размере 250 000 долларов, при условии, что вы соответствуете требованиям двухлетнего проживания.Но обратите внимание на временные ограничения — вы захотите продать до истечения трех лет, чтобы не платить налог на прирост капитала.

                        • Сроки продажи семейного дома

                          После того, как вы оба решили, что продажа — лучшее решение, вы, вероятно, стремитесь это сделать. Но учтите несколько важных рекомендаций, связанных со временем:

                        • Продажа на рынке продавцов: Чтобы максимизировать прибыль и ускорить продажу, старайтесь продавать на рынке продавцов, где многие покупатели конкурируют за несколько позиций.
                        • Продажа весной: Почти во всех частях страны весна — лучшее время для продажи, что может ускорить весь процесс.
                        • Если у вас есть дети, продайте летом: Чтобы облегчить детям переход, рассмотрите возможность продажи во время летних каникул, чтобы им не приходилось менять школу и занятия в середине года.
                        • Продать до суда: Если обе стороны могут договориться о том, что делать с домом, всегда выгодно продать дом без привлечения суда.Если пара не может прийти к согласию, решение принимает судья. Длительное судебное разбирательство дорого обходится всем, и нет никакой гарантии, что вы получите желаемый результат.
                        • Продать до истечения срока действия вашего освобождения от уплаты налогов: Помните, что для того, чтобы получить право на освобождение от уплаты налога на прирост капитала, вы должны продать дом в течение трех лет после освобождения дома.
                        • Когда дело доходит до продажи дома, у разводящихся пар есть три варианта выбора времени.
                          

                          Продажа дома до развода

                          Нет юридических ограничений на продажу дома до подачи заявления на развод.До того, как вы подадите заявку, сделка точно такая же, как если бы вы продали в любой другой момент вашего брака. Преимущество продажи до подачи заявки в том, что вы можете использовать вырученные средства для поиска новых жизненных ситуаций, погашения долгов и найма адвокатов.

                          Продажа дома при разводе

                          После того, как супруг подает на развод, как правило, стандартный запретительный судебный приказ о семейном праве запрещает продажу семейной резиденции без решения суда. Попытка продать супругу в процессе развода может быть утомительной и замедлить бракоразводный процесс из-за возросшего участия юристов и продолжающегося посредничества в отношении активов.

                          Продажа дома после развода

                          Ожидание продажи до завершения развода может затруднить разделение выручки, поскольку вам придется рассчитать, как разделить капитал, полученный после завершения развода. А поскольку вы оба будете нести ответственность за выплату ипотеки (и расходы на новое жилье) в то же время, у вас может быть больше шансов стать просроченным.