Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — Верховный Суд Российской Федерации
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОБЕСПЕЧЕНИЕМ
ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ
И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ
Верховным Судом РФ проведено изучение судебной практики
рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав
граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного
жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции.
Изучение судебной практики показало, что в основном споры
указанной категории возникают в связи с ненадлежащим исполнением
органами местного самоуправления обязанностей, возложенных на них
жилищным законодательством.
В связи с этим судами рассматривались дела об оспаривании
решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления,
межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием
жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков
расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и
подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении жилого помещения,
о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого
помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения
в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу и другие споры.
Анализ судебной практики рассмотрения дел указанной категории
свидетельствует о том, что суды в основном правильно определяют
закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям,
руководствуются положениями Конституции Российской Федерации,
Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 29 декабря 2004 г.
N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации", Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ
"О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального
хозяйства", Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного
постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47,
учитывают правовые позиции Конституционного Суда РФ, разъяснения,
содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля
2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
1. Некоторые вопросы рассмотрения дел
об оспаривании решений, действий (бездействия)
органов местного самоуправления и межведомственных
комиссий, связанных с признанием жилого помещения
непригодным для проживания, многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
определением сроков расселения таких домов
Частью 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)
установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным
для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены
уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной
власти.
Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято
постановление от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции" (далее - Положение), действие которого
распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения
независимо от формы собственности, расположенные на территории
Российской Федерации (п. 2 Положения).
В соответствии с п. 7 Положения уполномоченным органом, к
компетенции которого относится признание помещения жилым
помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания
которой урегулирован данной нормой.
Оценка соответствия помещения установленным в Положении
требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным)
для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной
комиссией на основании заявления собственника помещения или
заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения
органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным
к их компетенции.
В силу п. 47 Положения по результатам работы комиссия
принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому
помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта,
реконструкции или перепланировки (при необходимости с
технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в
процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие
с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о
продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому
помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается
непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим
реконструкции.
В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного
заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган
местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с
указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения
физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости
проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством РФ установлена процедура
принятия решения о признании помещения непригодным для проживания,
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения
межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о
дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания
и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или
реконструкции отнесены к исключительной компетенции
межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от
принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду
федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной
власти субъекта Российской Федерации или органом местного
самоуправления. Решение межведомственной комиссии, органа местного
самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов
по принятию соответствующих решений могут быть оспорены в суде в
порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ.
Так, Г. обратилась в суд с иском к администрации
муниципального образования о признании квартиры непригодной для
проживания, не подлежащей восстановлению путем реконструкции или
ремонта, о признании права на внеочередное обеспечение жилым
помещением по договору социального найма, возложении на ответчика
обязанности предоставить жилое помещение на условиях договора
социального найма.
Определением городского суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
в принятии искового заявления Г. в части требований о признании
квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению
путем реконструкции или ремонта отказано. В остальной части исковое
заявление принято к производству суда первой инстанции.
Отказывая Г. на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ в принятии
искового заявления в части требования о признании квартиры
непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путем
реконструкции или ремонта, судебные инстанции правомерно исходили
из того, что решение вопроса о признании жилого помещения
непригодным для проживания действующее законодательство относит к
исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в
зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему
жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом
местного самоуправления, и не входит в полномочия судебных органов.
Одновременно Г. было разъяснено, что в целях защиты своих
законных прав и интересов она вправе оспорить бездействие
межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по
принятию решения, связанного с признанием жилого помещения
непригодным для проживания, обратившись в суд в порядке,
предусмотренном ст. 254 ГПК РФ.
При рассмотрении другого дела апелляционным определением
областного суда отменено решение районного суда по иску Д. и других
к администрации городского округа о признании жилого здания
аварийным, жилых помещений непригодными для проживания и
предоставлении жилых помещений, которым были частично удовлетворены
исковые требования граждан, признаны непригодными для проживания
жилые помещения, на администрацию городского округа возложена
обязанность предоставить истцам в черте городского округа по
договору социального найма благоустроенные жилые помещения.
Отменяя решение суда в части удовлетворения заявленных
требований, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того,
что в силу ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, пп. 7, 42, 51, 52 Положения решение
вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания
отнесено к исключительной компетенции межведомственных комиссий,
принятие решения производится в порядке, установленном Положением.
Поскольку решения по вопросу о соответствии занимаемых истцами
помещений установленным требованиям не принималось, действия
(бездействие) органов местного самоуправления при разрешении
постановленного вопроса не обжалованы и незаконными не признаны,
судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к
обоснованному выводу, что судом разрешен вопрос, относящийся к
исключительной компетенции межведомственной комиссии, заявленное
требование о признании жилого помещения непригодным для проживания
не может быть разрешено в порядке искового производства и
производство по делу в указанной части подлежит прекращению на
основании ст. 220, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
При рассмотрении дела об оспаривании заключения
межведомственной комиссии необходимо проверять как соблюдение
порядка принятия такого заключения, так и соответствие выводов
комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих
требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан.
Как показывает анализ судебной практики, чаще всего граждане
обжалуют заключения межведомственных комиссий с целью признания
незаконным заключения комиссии, возложения на нее обязанности
составить заключение в соответствии с установленными законом
требованиями.
При рассмотрении данной категории дел судами, в частности,
проверялось, вынесено ли заключение компетентным составом
межведомственной комиссии, включались ли в ее состав лица,
указанные в п. 7 Положения, - представители органов, уполномоченных
на проведение государственного контроля и надзора в сфере
санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической
и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия
человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов
недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других
муниципальных образованиях, в необходимых случаях представители
органов архитектуры, градостроительства и соответствующих
организаций, привлекался ли к работе комиссии собственник жилого
помещения либо уполномоченное им лицо, а также эксперты
проектно-изыскательских организаций. Кроме того, судами выяснялось,
производилась ли оценка фактического состояния жилого помещения на
предмет его соответствия требованиям, установленным Положением, для
чего в необходимых случаях назначались экспертизы.
Распределяя бремя доказывания, суды руководствовались
положениями ч. 1 ст. 249 ГПК РФ, согласно которым обязанность по
доказыванию законности оспариваемого заключения возлагается на
принявший его орган.
Например, решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда, удовлетворено заявление П. и других лиц о признании
незаконным заключения межведомственной комиссии, назначенной
постановлением мэра города, о признании многоквартирного жилого
дома пригодным для проживания и подлежащим ремонту. На
межведомственную комиссию возложена обязанность рассмотреть вопрос
о признании жилого дома пригодным (непригодным) для проживания в
течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Судом установлено, что заявители являются как нанимателями,
так и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Заключением межведомственной комиссии, назначенной
постановлением мэра города, по результатам обследования помещений
дома установлена возможность проведения капитального ремонта дома.
Удовлетворяя требования заявителей о признании заключения
межведомственной комиссии незаконным, судебные инстанции исходили
из того, что оно не соответствует требованиям действующего
законодательства.
Согласно п. 43 Положения при оценке соответствия находящегося
в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям
проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка
степени и категории технического состояния строительных конструкций
и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий
обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара,
санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов,
содержания потенциально опасных для человека химических и
биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня
радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации,
наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения,
а также месторасположения жилого помещения.
Процедура проведения оценки соответствия помещения
установленным в Положении требованиям включает: прием и
рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих
документов; определение перечня дополнительных документов
(заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора
(контроля), заключение проектно-изыскательской организации по
результатам обследования элементов ограждающих и несущих
конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о
признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим)
установленным в Положении требованиям (п. 44 Положения).
Комиссия, произведя визуально осмотр конструкции дома, сочла,
что требуется ремонт свайного основания, стен (частично замена
бруса, пораженного гнилью), цокольного перекрытия, чердачного
перекрытия (частичный ремонт в местах протечек), межэтажного
перекрытия; лестниц (укрепление перил и окраска), кровли, крыши,
системы электрооборудования, текущий ремонт печей, ремонт окон,
падовых стояков, покрытия пола.
Судом установлено, что процедура оценки жилого помещения и
оспариваемое заключение межведомственной комиссии не соответствуют
приведенным требованиям Положения, поскольку при проведении
комиссионного обследования дома какое-либо оборудование или
специальные замеры комиссией не проводились, осмотр проводился
визуально. Акт обследования жилого дома и заключение
межведомственной комиссии не соответствуют форме, установленной
приложениями N 1 и 2 к Положению.
Кроме того, заявители в обоснование требований ссылались на
заключение эксперта, согласно которому отдельные конструкции и
помещения многоквартирного жилого дома (в частности, помещения
техподполья, чердака, подъездов, коридоров, общих кухонь и
туалетов, жилых комнат) не отвечают требованиям, указанным в
разделе II Положения.
При этом экспертом дополнительно выявлены вредные факторы
среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить
безопасность жизни и здоровья проживающих в указанном доме
гражданам вследствие ухудшения технического состояния дома в связи
с физическим износом (обрушение цокольного перекрытия, уменьшение
рабочего диаметра свай из-за разрушения оголовков тела свай и
поражения гнилью, повреждение инженерно-технических систем
отопления и электроснабжения), изменения параметров среды и
параметров микроклимата жилого помещения, не позволяют обеспечить
соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований
(несоответствие санитарным нормам параметров влажности древесины
забирки, древесины свай, древесины прогонов крыши, влажности
воздуха жилых помещений; наличие плесневелых грибков, гнили на
деревянных конструкциях несущих стен; распространение фекальных
масс по затопленному помещению техподполья и придомовой территории;
высыпание утеплителя цокольного перекрытия).
Комиссией, располагавшей указанным заключением эксперта на
момент проведения обследования жилого дома, указанные выводы
эксперта о наличии вредных факторов среды обитания человека,
которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья
проживающих в этом доме граждан, в том числе заявителей,
опровергнуты не были.
К материалам дела не были приобщены документы, в том числе
заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора
(контроля), из которых было бы видно, что деформации конструкции
цоколя дома, а также фундамента соответствуют требованиям СНиП
3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты",
техническое состояние наружных стен и перегородок соответствует
требованиям СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции",
что выявленные факты поражения плесневелым грибком несущих стен,
распространения фекальных масс по затопленному помещению подполья и
придомовой территории соответствуют санитарно-эпидемиологическим
требованиям и гигиеническим нормативам.
Установив, что осмотр жилого дома проводился только визуально,
без применения вообще каких-либо измерительных приборов и
приспособлений, суд пришел к правильному выводу о нарушении
процедуры проведения оценки соответствия помещения установленным в
п. 44 Положения требованиям. Также суд признал необоснованным вывод
комиссии о возможности проведения капитального ремонта, поскольку
он не подтверждался ни техническим заключением о целесообразности и
стоимости ремонтных работ, ни каким-либо иным документом.
Удовлетворяя заявление о признании незаконным решения
межведомственной комиссии, суд вправе возложить на такую комиссию
обязанность в определенный срок провести оценку соответствия
помещения установленным в Положении требованиям, не предрешая ее
существа.
Как показало изучение судебной практики, при рассмотрении дел
по заявлениям граждан об оспаривании заключений межведомственных
комиссий суды в целом правильно применяют положения ч. 1 ст. 258
ГПК РФ и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума
Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 г. N 2 "О практике
рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий
(бездействия) органов государственной власти, органов местного
самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных
служащих".
Последствия вынесенного судом решения о признании заключения
межведомственной комиссии незаконным заключаются в том, что
недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий
юридической силы и не подлежащий применению, следовательно, у
принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями
возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его
компетенции вопроса и принятия по нему нового решения.
При принятии решения о признании незаконным заключения
межведомственной комиссии о соответствии жилого помещения
требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности
(непригодности) для проживания суды возлагали на межведомственную
комиссию обязанность провести обследование жилого помещения (жилого
дома) на предмет соответствия требованиям, установленным
Положением, а также, как правило, устанавливали определенный срок
для такого обследования, исчисляемый с момента вступления решения
суда в законную силу.
Возлагая на межведомственную комиссию такую обязанность, суд
не вправе предрешать существо решения, которое должно быть принято.
Например, решением городского суда были частично удовлетворены
исковые требования С. и В., признаны незаконными заключение
межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным
для постоянного проживания и постановление главы администрации
городского округа в части необходимости проведения капитального
ремонта. На администрацию городского округа была возложена
обязанность признать жилое помещение непригодным для проживания.
Отменяя решение городского суда и направляя дело на новое
рассмотрение, судебная коллегия областного суда пришла к следующим
выводам.
Согласно оспариваемому акту обследования помещения
межведомственной комиссией жилое помещение, занимаемое истцами,
было признано пригодным для проживания, вместе с тем признана
необходимость капитального ремонта данного жилья.
В ходе рассмотрения гражданского дела была проведена судебная
строительно-техническая экспертиза, согласно результатам которой
спорное жилье не является пригодным для проживания, создает угрозу
для жизни и здоровья граждан, при этом капитальный ремонт не сможет
исправить существующую ситуацию, а реконструкция в данной ситуации
нецелесообразна ввиду несоразмерности затрат стоимости жилого
помещения.
С учетом совокупности исследованных доказательств судебная
коллегия правомерно согласилась с выводами суда первой инстанции о
незаконности заключения межведомственной комиссии и постановления
главы администрации городского округа в части необходимости
проведения капитального ремонта.
Вместе с тем судебная коллегия обоснованно указала, что,
возлагая на орган местного самоуправления обязанность признать
спорное жилье непригодным для проживания, суд первой инстанции не
учел, что решение вопроса о признании жилых помещений непригодными
для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими
сносу или реконструкции действующее законодательство относит к
исключительной компетенции межведомственной комиссии. Понуждение
ответчика к совершению указанных действий является ограничением
права органа местного самоуправления на самостоятельное решение
вопросов местного значения в пределах предоставленных
законодательством полномочий и нарушает установленный ст. 10
Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.
Вопросы признания жилых помещений частного жилищного фонда
пригодными (непригодными) для проживания граждан отнесены к
компетенции межведомственной комиссии, создаваемой органами
местного самоуправления.
Апелляционным определением областного суда было отменено
решение районного суда об отказе в удовлетворении заявления Р. о
возложении обязанности на администрацию муниципального образования
делегировать комиссии по признанию жилых помещений муниципального
жилищного фонда города непригодными для проживания полномочия по
признанию непригодным для проживания жилого дома, находящегося в
его собственности.
Судом установлено, что Р., являющийся собственником жилого
дома, обратился в администрацию муниципального образования с
заявлением о создании комиссии для признания указанного жилого дома
аварийным.
Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации
муниципального образования отказано в удовлетворении заявления Р. с
указанием на то, что принятие решения по признанию частных домов
пригодными (непригодными) для проживания является правом органа
местного самоуправления, но не обязанностью.
С учетом ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, пп. 2, 5, 8 Положения суд
апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что
законодателем не предусмотрено иного порядка обследования частных
жилых помещений в целях признания их пригодными (непригодными) для
дальнейшего проживания, кроме обследования создаваемыми на уровне
муниципального образования межведомственными комиссиями.
При таких обстоятельствах, установив бездействие администрации
муниципального образования по рассмотрению заявления Р., суд
апелляционной инстанции обоснованно принял новое решение о
возложении на администрацию муниципального образования обязанности
произвести обследование жилого дома, принадлежащего на праве
собственности Р.
2. Обеспечение жилищных прав
собственников жилых помещений, признанных
непригодными для проживания
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим
сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого
помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном
ст. 32 ЖК РФ, т. е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами о
возможности возложения обязанности на орган государственной власти
или местного самоуправления, принявший решение об изъятии
земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику
жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и
подлежащим сносу, но не включенном в региональную адресную
программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда,
другое пригодное для проживания жилое помещение на праве
собственности следует исходить из разъяснений, которые даны в подп.
"и" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля
2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике
при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае,
если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу,
не включен в региональную программу по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы
государственной власти или местного самоуправления обеспечить
собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым
помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на
орган государственной власти или орган местного самоуправления,
принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается
обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого
помещения.
Так, X., обращаясь в суд с иском к администрации города о
предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного
занимаемому ее семьей, свои исковые требования обосновала тем, что
является собственником 43/98 доли в праве общей долевой
собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим
сносу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд
указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии
жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и
об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, X. поставлена
в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд
исходил из положений ст. 32 ЖК РФ, согласно которым на орган
государственной власти или орган местного самоуправления, принявший
решение об изъятии земельного участка и жилого помещения,
возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого
помещения.
Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого
помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать
орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого
жилого помещения другим жилым помещением.
Собственник жилого помещения в признанном аварийным и
подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в
региональную адресную программу по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной
цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого
благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого
помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и
подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32
ЖК РФ, т. е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком
доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или
реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение
об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный
аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии
каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может
быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего
соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и
только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Вместе с тем если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим
сносу, включен в региональную адресную программу по переселению
граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого
помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального
закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на
предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора
любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Например, определением судебной коллегии областного суда было
отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении
иска В. и Д. к мэрии города о предоставлении вне очереди жилого
помещения на праве собственности.
Судом установлено, что В. и Д. являются сособственниками в
равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном
доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания.
Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в рамках
реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного
муниципального жилищного фонда на 2004-2010 гг. был включен в
перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 г. в
установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, однако ко
времени рассмотрения дела требований к собственникам жилых
помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или
реконструкции, в том числе к истцам, в порядке ст. 32 ЖК РФ
предъявлено не было.
Учитывая длительное бездействие администрации муниципального
образования, выразившееся в непринятии мер, определенных ч. 10
ст. 32 ЖК РФ, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором
находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную
программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в
соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства", судебная коллегия
пришла к обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют
право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления
другого жилого помещения в собственность.
В связи с этим и учитывая заявленные требования, судебная
коллегия приняла по делу новое решение о возложении на мэрию
муниципального образования обязанности предоставить истцам в общую
долевую собственность в равных долях равнозначное благоустроенное
жилое помещение взамен помещения, признанного аварийным и
непригодным для проживания.
Требование органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о
выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи с
предоставлением другого жилья на праве собственности не может быть
удовлетворено, если между этими органом власти и собственником не
достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения
взамен изымаемого.
Анализ судебной практики рассмотрения дел по искам
администрации муниципальных образований о переселении собственников
аварийного жилья в другие жилые помещения, предоставляемые им на
праве собственности (о понуждении к заключению договора мены жилых
помещений, о выселении с предоставлением другого жилого помещения),
свидетельствует об отсутствии сложившейся единообразной
правоприменительной практики.
Ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о
принудительном переселении собственников жилых помещений в
многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и
членов их семей в предлагаемые органами местного самоуправления
жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность
предлагаемого жилья.
Другие суды исходят из того, что предоставление собственнику
непригодного для проживания жилого помещения другого жилого
помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии
достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти
или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.
Позицию последних следует признать правильной, она нашла
отражение и в судебной практике Верховного Суда РФ.
Так, решением суда первой инстанции, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования администрации муниципального
образования к С. и Е. о прекращении права собственности, признании
права собственности, выселении из жилого помещения в другое жилое
помещение.
Как было установлено судом, С. и его супруге Е. администрацией
муниципального образования была предложена мена квартиры общей
площадью 35,6 кв. м в аварийном доме на однокомнатную квартиру
общей площадью 46,7 кв. м, находящуюся в муниципальной
собственности, в новом многоквартирном доме, однако ответчики
отказались от переселения в предложенное жилое помещение.
Рассматривая дело, суды пришли к выводу о необходимости
выселения супругов П. по основаниям, предусмотренным ст.ст. 86-89
ЖК РФ, в предложенное жилое помещение, поскольку оно является более
благоустроенным по сравнению с занимаемым, указав, что
многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая С. квартира,
включен в адресную программу края по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, которой предусмотрено предоставление
жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного
фонда.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные решения и направляя дело
на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ отметила, что в порядке, установленном
ст.ст. 86-89 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются гражданам,
занимающим жилые помещения в подлежащем сносу доме по договору
социального найма, в связи с чем указанные нормы права не подлежали
применению при рассмотрении спора о выселении собственника
подлежащего сносу жилого помещения.
Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и
разъяснений, содержащихся в пп. 20, 22 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах,
возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в
доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение
может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с
собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с
зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения
предварительной процедуры как по направлению органом местного
самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе
аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию
органом местного самоуправления решения об изъятии земельного
участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого
помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых
помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или
реконструкции.
То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором
находится принадлежащая ответчикам квартира, включен в перечень
многоквартирных домов, в отношении которых планируется
предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше
законом на переселение граждан в рамках адресной программы края по
переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает
обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в
домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений
жилищного законодательства, в частности ст. 32 ЖК РФ.
Поскольку данных о том, что С. предлагалось выкупить
принадлежащую ему на праве собственности квартиру в порядке,
определенном ст. 32 ЖК РФ, не имелось, то С, как собственник жилого
помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, был
лишен права на получение стоимости изымаемого имущества
(определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-КГ12-88).
В другом деле по иску администрации города к У. о прекращении
права собственности на изымаемое жилое помещение, признании права
собственности ответчика на предоставляемое взамен жилое помещение и
выселении в предоставляемое жилое помещение и по встречному иску У.
к администрации города о взыскании выкупной цены за квартиру
судебные инстанции, установив, что между сторонами не было
достигнуто соглашение о предоставлении У. другого жилого помещения
взамен изымаемого, возложили на администрацию города обязанность
выплатить выкупную цену жилого помещения, а также пришли к выводу о
наличии правовых оснований для прекращения права собственности У.
на принадлежащую ей на праве собственности квартиру и выселении
ответчика из аварийного жилого дома в связи с принятием решения о
его сносе.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по
правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя
рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные
собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также
сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом
правильно применяют положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и при определении
выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков
собственника, приведенным в указанной норме.
Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о
выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации
района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения
судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену
жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства
недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора
купли-продажи иного жилого помещения.
В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о
взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату
за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения
вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было
принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме
коридорной системы. При этом суд указал, что по смыслу положений
ст. 15 ГК РФ возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право
нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления
нарушенного права. В данном случае суд пришел к выводу о
чрезмерности произведенных истцами расходов.
Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием
жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены
жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за
непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности
производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами
содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был
произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме,
требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в
соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том
числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-,
газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового
оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при
необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных
помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству
капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение
уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления
собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в
порядке приватизации либо по иному основанию, требований о
включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт
многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании
ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Например, определением судебной коллегии по гражданским делам
областного суда было оставлено без изменения решение районного суда
о частичном удовлетворении исковых требований администрации
муниципального образования к А. и членам его семьи об изъятии
жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении
права собственности, признании права муниципальной собственности,
признании утратившими право пользования жилым помещением.
Судом установлено, что А. и Г. на праве собственности,
возникшем на основании договора передачи квартиры в собственность,
принадлежит трехкомнатная квартира в доме, признанном аварийным и
подлежащим сносу.
Рассматривая возражения ответчиков относительно размера
предложенной администрацией муниципального образования выкупной
цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный
капитальный ремонт дома, суды первой и апелляционной инстанций
указали следующее.
Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года
постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился
капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную
силу решением районного суда, принятым по заявлению А. об
оспаривании бездействия администрации муниципального образования по
проведению работ по реконструкции дома, установлено, что
планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с
отселением граждан, однако каких-либо действий для его
осуществления не произведено.
Установив, что обязанность по производству капитального
ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент
приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении
капитального ремонта, однако обязанность по производству
капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что
невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального
ремонта дома, в результате которой произошло снижение уровня
надежности здания, является основанием для включения суммы
компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного
дома в выкупную цену жилого помещения.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения
должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее
имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве
собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и
другие условия выкупа определяются соглашением с собственником
жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная
стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам,
предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Правоприменительная практика свидетельствует, что
единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное
время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что
собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей
долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном
доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может
принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен
государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона
от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации").
Поскольку положениями ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ
установлена взаимосвязь между правом собственности на помещения в
многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее
имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли
в праве собственности на такое имущество должна включаться в
рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не
может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом изложенного следует признать обоснованной практику
тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого
помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе
многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Например, при разрешении дела по иску администрации города к
Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены,
прекращении права собственности на жилое помещение, признании права
муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого
помещения без предоставления другого жилого помещения судом при
определении выкупной цены были учтены возражения ответчика,
подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с
предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого
помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в
этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое
помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о
переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в
многоквартирном доме, то с переходом права собственности на
помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей
собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный
участок, в отношении которого был проведен государственный
кадастровый учет.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно
стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не
определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности
пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций
пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо
учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве
общей собственности на земельный участок под домом.
Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых
помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в
признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании
договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного
пользования, действующим законодательством не предусмотрена.
Например, решением суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, было правомерно отказано в удовлетворении
исковых требований А. и П. к администрации города о предоставлении
однокомнатной благоустроенной квартиры, поскольку в ходе судебного
разбирательства было установлено, что указанные граждане, хотя и
состоят на учете нуждающихся в получении социального жилья, однако
жилое помещение, признанное непригодным для проживания,
принадлежало на праве собственности В., членами семьи которого
истцы не являются. Собственнику непригодного для проживания жилого
помещения В. предоставлено другое благоустроенное жилье.
Истцы проживали в помещении, принадлежащем В., на условиях
коммерческого найма, не обладали ни правом собственности, ни правом
владения и пользования жилым помещением по договору социального
найма, в связи с чем не приобрели внеочередного права на
предоставление жилого помещения по договору социального найма.
При рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения
собственнику, утратившему пригодное для проживания жилье,
необходимо принимать во внимание весь комплекс юридически значимых
обстоятельств, в том числе характер действий, приведших к
уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого
помещения, объем страховых выплат.
Например, отказывая в удовлетворении исковых требований
прокурора в защиту прав и интересов П. к администрации
муниципального образования о предоставлении П. и членам его семьи
вне очереди жилого помещения по договору социального найма,
судебные инстанции исходили из того, что причиной пожара, в
результате которого был уничтожен принадлежавший П. жилой дом,
явились умышленные действия третьих лиц - Д. и К., вина которых
установлена приговором районного суда, однако истец не пожелал
воспользоваться правом предъявления иска к виновникам пожара, о чем
свидетельствует имеющийся в материалах дела отказ от иска,
вследствие чего на орган местного самоуправления не может быть
возложена ответственность за неправомерные виновные действия
третьих лиц (виновников пожара) в отношении потерпевшего.
Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение
на строительство дома взамен сгоревшего и на вырубку леса для
восстановления дома, однако дом П. построен не был, а заготовленный
лес продан истцом.
3. Обеспечение жилищных прав нанимателя
по договору социального найма жилого помещения,
признанного непригодным для проживания
При рассмотрении дел по искам о выселении граждан из
занимаемых жилых помещений, заявленным по основаниям,
предусмотренным ст.ст. 86, 87 ЖК РФ, необходимо проверять
соблюдение установленного Положением порядка признания жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Так, районным судом рассмотрен ряд дел по искам
государственного бюджетного образовательного учреждения среднего
профессионального образования о выселении граждан из жилых
помещений с предоставлением других жилых помещений. В
удовлетворении заявленных требований по всем делам судом отказано,
поскольку при разрешении требований образовательного учреждения
было установлено, что принадлежащее истцу на праве оперативного
управления здание общежития в установленном порядке аварийным не
признано. При этом был признан необоснованным довод истца о том,
что аварийное состояние здания подтверждено заключением ОАО
"Калининградпромпроект", поскольку в силу п. 7 Положения, действие
которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые
помещения независимо от формы собственности, расположенные на
территории Российской Федерации (п. 2), признание помещения
непригодным для проживания граждан, многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу относится к исключительной компетенции
межведомственной комиссии, создаваемой в этих целях.
Если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в
котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и
здоровья по причине его аварийного состояния или по иным
основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего
санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для
проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана
и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления
предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во
внеочередном порядке.
В судах рассматривается большое количество жалоб граждан на
решения органов местного самоуправления в части определения сроков
расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и
подлежащими сносу, а также переноса уже установленных сроков.
При рассмотрении таких дел судами, как правило, учитываются
разъяснения, данные Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и
судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2009 г. Согласно
данным разъяснениям определение срока сноса многоквартирного дома,
признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения
физических и юридических лиц является компетенцией органа местного
самоуправления. Однако в ситуации, когда дальнейшее проживание в
аварийном жилом помещении, предоставленном по договору социального
найма, создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его
семьи, суд вправе обязать орган местного самоуправления
предоставить указанным лицам другое благоустроенное жилое помещение
во внеочередном порядке на основании ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, учитывая и
то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим
правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (ч. 2
ст. 15 ЖК РФ).
Например, районным судом был удовлетворен иск прокурора в
интересах Т.
Суд установил, что многоквартирный дом, в котором проживает
истец, признан аварийным и подлежащим сносу в декабре 2007 г. Срок
расселения дома установлен органом местного самоуправления до
30 ноября 2008 г.
Однако уже на момент обследования в 2007 году состояние
фундамента, стен, крыши и других конструктивных элементов здания
оценивалось как недопустимое. Тем не менее сроки расселения
неоднократно переносились, и в 2012 году расселение отложено до
31 декабря 2013 г.
По результатам экспертизы установлено, что на момент
рассмотрения дела существует опасность обрушения чердачного
перекрытия в жилые помещения. Возникла реальная угроза жизни и
здоровью проживающих в доме граждан.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал незаконным
постановление администрации о переносе сроков расселения и обязал
предоставить Т. жилое помещение во внеочередном порядке.
Если объектом найма является комната в коммунальной квартире,
расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и
подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого
в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать
общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая
жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений,
которые могут находиться при такой комнате и использоваться
исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая),
а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной
квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для
обслуживания более одной комнаты.
Например, при рассмотрении дела по иску В. и О. к
администрации города о возложении обязанности предоставить вне
очереди жилое помещение установлено, что истцы по договору
социального найма занимают комнату площадью 10,8 кв. м в
трехкомнатной коммунальной квартире, состоящей из трех жилых комнат
площадью 17,3 кв. м, 11,4 кв. м и 10,8 кв. м, коридора площадью
5 кв. м, кладовой площадью 1,4 кв. м и кухни площадью 9,6 кв. м.
Заключением межведомственной комиссии города многоквартирный
дом, в котором расположена указанная квартира, признан аварийным и
подлежащим сносу.
Суд первой инстанции, определяя размер жилого помещения,
подлежащего предоставлению в связи с выселением (ч. 1 ст. 89 ЖК
РФ), исходил из того, что истцы пользуются в коммунальной квартире
вспомогательными помещениями общей площадью 16 кв. м (площадь
коридора, кладовой, кухни). Сложив общую площадь вспомогательных
помещений квартиры (16 кв. м) и площадь жилого помещения,
занимаемого истцами (10,8 кв. м), суд пришел к выводу о возложении
на администрацию города обязанности предоставить истцам вне очереди
комнату в коммунальной квартире общей площадью не менее 26,8 кв. м,
в том числе жилой не менее 10,8 кв. м.
Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом
суда и указал, что при расчете общей площади жилого помещения,
представляющего комнату в коммунальной квартире, в ее размер не
подлежат включению площади вспомогательных помещений коммунальной
квартиры, а только те вспомогательные помещения, которые находятся
в пределах такой комнаты, полагая, что это вытекает из положений
ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ,
рассматривая дело в кассационном порядке, пришла к выводу, что
судом апелляционной инстанции допущено неправильное толкование и
применение положений ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Отметив, что ЖК РФ не содержит определения того, что
составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной
квартире, и не регулирует порядок определения доли площади
помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры,
приходящейся на лиц, занимающих комнаты в такой квартире по
договору социального найма, Судебная коллегия указала на
необходимость применения в данном случае в соответствии с ч. 1
ст. 7 ЖК РФ по аналогии положений ст.ст. 15, 16, 42 ЖК РФ.
Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их
взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части
коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой
комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут
находиться при такой комнате и использоваться исключительно для
обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля
площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в
целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для
обслуживания более одной комнаты.
В связи с этим был признан несостоятельным вывод суда
апелляционной инстанции о том, что исчисление размера площади мест
общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю
каждой комнаты, производится в других целях - для определения доли
расходов собственника (нанимателя) комнаты в коммунальной квартире
на содержание общего имущества в коммунальной квартире, а также для
определения размера платы за содержание и ремонт жилья. Указанные
выше правила исчисления общей площади комнаты как части
коммунальной квартиры применяются и в целях определения общей
площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как
отдельного объекта прав (определение Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда РФ N 43-КГ13-2).
Площадь жилого помещения, находящегося в собственности
нанимателя или члена его семьи, не подлежит учету при определении
площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального
найма в связи с выселением из аварийного жилья.
По делу по иску прокурора в интересах Л., М., А., К. судом
было принято решение о признании незаконным бездействия
администрации муниципального района по непредоставлению истцам
благоустроенного жилого помещения, возложении обязанности
предоставить М., А. и К. по договору социального найма жилое
помещение в виде квартиры, отвечающей санитарным и техническим
требованиям, в черте населенного пункта, благоустроенное
применительно к условиям данного населенного пункта, общей площадью
не менее 39,6 кв. м.
При рассмотрении дела в апелляционном порядке судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики правомерно
не согласилась с выводами районного суда о том, что жилое помещение
должно быть предоставлено только троим из истцов, поскольку у Л. в
собственности имеется однокомнатная квартира. Обоснованно указала,
что в данном случае благоустроенное жилое помещение по договору
социального найма должно быть предоставлено всем истцам, поскольку
предоставление жилого посещения по договору социального найма в
связи со сносом дома носит компенсационный характер.
В отличие от случаев предоставления жилого помещения по
договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57 ЖК РФ), наличие в
собственности нанимателя по договору социального найма или члена
его семьи другого жилого помещения не может служить основанием для
отказа в предоставлении взамен жилого помещения, пришедшего в
непригодное для проживания состояние, равнозначного
благоустроенного жилого помещения по договору социального найма на
основании ст. 89 ЖК РФ.
Требования органа местного самоуправления о выселении
нанимателя и членов его семьи из аварийного жилого помещения не
могут быть удовлетворены, если будет установлено, что предлагаемое
для переселения жилое помещение не отвечает уровню
благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, или
может привести к ухудшению жилищных условий.
По делам о выселении граждан из жилых помещений в аварийных
домах, подлежащих сносу, суды при оценке степени благоустроенности
предлагаемого для переселения жилого помещения в основном правильно
руководствуются требованиями, определенными в Положении, а также
нормативными актами органов местного самоуправления, которыми не
могут быть снижены установленные Правительством РФ минимальные
гарантии.
В судебной практике имеются примеры отказа в удовлетворении
исковых требований о выселении граждан из жилых помещений,
находящихся в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими
сносу, если предлагаемые помещения не отвечали уровню
благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного
населенного пункта.
Например, городским судом было отказано в удовлетворении иска
администрации муниципального образования к Т. и членам ее семьи о
выселении из жилого помещения в связи с признанием его непригодным
для проживания.
Проанализировав положение об определении уровня
благоустройства жилищного фонда муниципального образования, в
соответствии с которым жилищный фонд считается благоустроенным,
если он оборудован в том числе центральным отоплением независимо от
источника поступления тепла (от ТЭЦ, котельной, индивидуального
котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в
отопительную печь), суд пришел к выводу, что жилое помещение, в
которое истец просит переселить ответчиков, не является
благоустроенным применительно к условиям соответствующего
населенного пункта ввиду отсутствия в квартире центрального
отопления (имелось только печное), в связи с чем оно не
соответствует требованиям, предъявляемым ст. 89 ЖК РФ.
В другом деле судом было отказано в удовлетворении исковых
требований администрации муниципального образования о выселении Е.
и членов ее семьи из признанного непригодным для проживания жилого
помещения, оборудованного центральным отоплением, в жилое помещение
с печным отоплением. При этом суд указал, что хотя предложенное для
переселения жилое помещение с печным отоплением и является
благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного
пункта, в котором уровень благоустройства центральным
теплоснабжением муниципального жилищного фонда достигнут только в
24,74% жилых помещений, однако данное жилое помещение не отвечает
компенсационному характеру предоставления жилья в порядке ст. 89 ЖК
РФ и ухудшит условия проживания ответчиков.
В случае если ответчик, возражающий против переселения в
конкретное жилое помещение, ссылается на его непригодность для
проживания, то юридически значимым обстоятельством, которое входит
в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является
установление соответствия предлагаемого жилого помещения санитарным
и техническим правилам и нормам.
Например, разрешая исковые требования администрации городского
округа о выселении Б. из занимаемого жилого помещения с
предоставлением благоустроенного жилого помещения в связи со сносом
дома и о возложении обязанности на Б. заключить с муниципальным
унитарным предприятием "Городское управление жилищно-коммунального
хозяйства" договор социального найма на предоставленное жилое
помещение, суд исходил в том числе из того, что жилое помещение,
предлагаемое для переселения ответчика, представляет собой
квартиру, созданную в результате перепланировки и переоборудования
нежилых помещений в жилые, которая не соответствует установленным
требованиям по естественному освещению, так как имеет отношение
площади световых проемов к площади пола комнат и кухни менее
параметров, предусмотренных п. 25 Положения. Кроме того, судом было
установлено, что в нарушение пп. 7 и 43 Положения в обследовании
спорного жилого помещения представители органов, уполномоченных на
проведение государственного контроля и надзора в сфере
санитарно-эпидемиологической безопасности, защиты прав потребителей
и благополучия человека, участие не принимали, заключение о
соответствии жилого помещения санитарно-эпидемиологическим
требованиям и гигиеническим нормативам не представляли.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие
достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих завершение
переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилое, и
возможность использования такого помещения в качестве жилого,
несоответствие спорного жилого помещения установленным требованиям,
суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных
законом оснований для удовлетворения исковых требований.
Предоставляемое в связи с выселением из аварийного жилья
другое жилое помещение должно по общему правилу находиться в
границах того же населенного пункта, что и ранее занимаемое жилое
помещение.
Рассматривая вопросы, связанные с таким предъявляемым законом
требованием к предоставляемому в связи с выселением жилому
помещению, как нахождение его в границах данного населенного
пункта, следует отметить, что не все суды проводят различие между
понятиями "границы населенного пункта" и "границы муниципального
образования".
Под населенным пунктом понимается населенное место
(поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного
застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского
типа, село).
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 85 Федерального закона от 6 октября
2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации" в целях организации местного
самоуправления в Российской Федерации в соответствии с требованиями
названного Закона органы государственной власти субъектов
Российской Федерации устанавливают границы муниципальных
образований и наделяют соответствующие муниципальные образования
статусом городского, сельского поселения, городского округа,
муниципального района.
Статьей 11 указанного Федерального закона предусмотрено, что в
территорию городского округа входят территория, состоящая из земель
внутри городской черты соответствующего городского населенного
пункта, прилегающие к территории городского населенного пункта
земли общего пользования, территории традиционного
природопользования населения соответствующего городского
населенного пункта, рекреационные земли, земли для развития
городского населенного пункта. Населенные пункты, расположенные на
указанных землях, могут быть включены в состав территории
городского округа.
В соответствии с ч. 1 ст. 2 названного Закона муниципальный
район представляет собой несколько поселений или поселений и
межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах
которой местное самоуправление осуществляется в целях решения
вопросов местного значения межпоселенческого характера, а городской
округ является городским поселением, которое не входит в состав
муниципального района и органы местного самоуправления которого
осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения
поселения и вопросов местного значения муниципального района, а
также могут осуществлять отдельные государственные полномочия,
передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами
и законами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, понятие "населенный пункт" применительно к
ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, регулирующим порядок предоставления
благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в
связи со сносом дома, не является равнозначным понятиям
"муниципальное образование", "городской округ" или "муниципальный
район", в связи с чем следует признать правильной практику тех
судов, которые отказывают в удовлетворении исков администраций
муниципальных образований о выселении граждан из непригодных для
проживания жилых помещений в такие жилые помещения, которые хотя и
находятся в границах городского округа или муниципального района,
но расположены за пределами населенного пункта, в котором находится
ранее занимаемое помещение.
По вышеуказанным основаниям, например, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ отменила в кассационном
порядке определение судебной коллегии по гражданским делам
областного суда, указав, что занимаемое ответчиками по договору
социального найма жилое помещение в доме, признанном аварийным,
расположено во внутренней черте г. Благовещенска (городское
поселение), тогда как предоставляемое жилое помещение находилось на
территории, прилегающей к городскому поселению - в с. Белогорье
(сельское поселение), отстоящем от городской черты Благовещенска на
52 км, в связи с чем оно не отвечает такому необходимому в
соответствии с ч. 1 ст. 89 ЖК РФ критерию, как нахождение в
границах данного населенного пункта (определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ N 59-В10-14).
К аналогичному выводу пришел областной суд, отменяя решение
районного суда по делу по иску Ш. к администрации города о
возложении обязанности предоставить жилое помещение в границах
населенного пункта - г. Омска. При рассмотрении дела установлено,
что решением суда администрация города была обязана предоставить Ш.
жилое помещение в связи с выселением из признанного непригодным для
проживания жилого дома. Исполняя решение суда, ответчик принял
постановление, которым предоставил истцу жилое помещение,
соответствующее всем требованиям, изложенным в решении, но
расположенное в микрорайоне "Крутая Горка".
Принимая по делу новое решение об удовлетворении заявленных
исковых требований в части возложения на ответчика обязанности
предоставить Ш. жилое помещение в границах г. Омска, коллегия
указала, что микрорайон "Крутая Горка", хотя и отнесен
административно к территории г. Омска, однако является обособленным
населенным пунктом - от территории города его отделяет 50 км
территории Омского муниципального района Омской области. С учетом
особенностей расположения микрорайона "Крутая Горка" (ранее имел
статус рабочего поселка, поселка городского типа) коллегия пришла к
выводу о том, что предоставленное Ш. жилое помещение не отвечает
установленному ст. 89 ЖК РФ требованию, поскольку не находится в
границах населенного пункта как территориального образования,
имеющего сосредоточенную застройку в пределах установленной
границы. При этом суд второй инстанции указал, что переселение (при
отсутствии на это согласия нанимателя и членов его семьи) в другой
населенный пункт в рамках реализации мер по ликвидации аварийного
жилого фонда законом не предусмотрено.
При оценке потребительских свойств жилых помещений,
предлагаемых для переселения граждан, помимо обстоятельств,
перечисленных в ст. 89 ЖК РФ, необходимо учитывать и иные
обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или
неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного
жилого помещения.
Так, апелляционным определением судебной коллегии по
гражданским делам городского суда было отменено решение районного
суда об удовлетворении иска администрации района о выселении
граждан из трех комнат в коммунальной квартире в отдельную
трехкомнатную квартиру.
При рассмотрении дела судом установлено, что занимаемая
ответчиками квартира расположена на первом этаже аварийного дома, а
предложенная для выселения - на 17 этаже жилого дома.
Из выписки из амбулаторной карты одного из ответчиков
следовало, что он является инвалидом второй группы с нарушением
опорно-двигательного аппарата, нуждается в инвалидном
кресле-коляске (с электроприводом), в связи с чем по состоянию
здоровья ему рекомендовано проживание на нижних этажах
многоквартирных домов.
Руководствуясь положениями ст. 89 ЖК РФ и законными интересами
ответчика, являющегося инвалидом, суд апелляционной инстанции
пришел к правильному выводу, что хотя предоставляемая ответчикам
квартира по площади и количеству жилых комнат и соответствует
нормам действующего законодательства, однако с учетом состояния
здоровья ответчика выселение в нее может привести к ухудшению его
жилищных условий по сравнению с предыдущими условиями проживания.
В другом деле, напротив, судом были отвергнуты выдвигавшиеся
ответчиками возражения против переселения в угловую квартиру,
расположенную на первом этаже, поскольку суду не было представлено
доказательств того, что по состоянию здоровья этим лицам
противопоказано проживание в такой квартире.
В качестве оснований для возражения против переселения в
предлагаемое жилое помещение гражданами зачастую приводятся доводы
о том, что, например, недостаточное количество в районе
предлагаемого проживания детских образовательных учреждений или
лечебных учреждений определенного профиля, отдаленность от центра
населенного пункта, мест обучения или работы приведет к ухудшению
жилищных условий. Как показывает анализ судебных постановлений,
доводы такого характера правомерно не принимаются во внимание
судами при рассмотрении дел данной категории.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
29 апреля 2014 г.)
В связи с этим судами рассматривались дела об оспаривании
решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления,
межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием
жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков
расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и
подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении жилого помещения,
о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого
помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения
в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу и другие споры.
Анализ судебной практики рассмотрения дел указанной категории
свидетельствует о том, что суды в основном правильно определяют
закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям,
руководствуются положениями Конституции Российской Федерации,
Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 29 декабря 2004 г.
Оценка соответствия помещения установленным в Положении
требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным)
для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной
комиссией на основании заявления собственника помещения или
заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения
органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным
к их компетенции.
В силу п. 47 Положения по результатам работы комиссия
принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому
помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта,
реконструкции или перепланировки (при необходимости с
технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в
процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие
с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о
продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому
помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается
непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим
реконструкции.
Одновременно Г. было разъяснено, что в целях защиты своих
законных прав и интересов она вправе оспорить бездействие
межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по
принятию решения, связанного с признанием жилого помещения
непригодным для проживания, обратившись в суд в порядке,
предусмотренном ст. 254 ГПК РФ.
При рассмотрении другого дела апелляционным определением
областного суда отменено решение районного суда по иску Д. и других
к администрации городского округа о признании жилого здания
аварийным, жилых помещений непригодными для проживания и
предоставлении жилых помещений, которым были частично удовлетворены
исковые требования граждан, признаны непригодными для проживания
жилые помещения, на администрацию городского округа возложена
обязанность предоставить истцам в черте городского округа по
договору социального найма благоустроенные жилые помещения.
220, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
При рассмотрении дела об оспаривании заключения
межведомственной комиссии необходимо проверять как соблюдение
порядка принятия такого заключения, так и соответствие выводов
комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих
требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан.
Как показывает анализ судебной практики, чаще всего граждане
обжалуют заключения межведомственных комиссий с целью признания
незаконным заключения комиссии, возложения на нее обязанности
составить заключение в соответствии с установленными законом
требованиями.
При рассмотрении данной категории дел судами, в частности,
проверялось, вынесено ли заключение компетентным составом
межведомственной комиссии, включались ли в ее состав лица,
указанные в п. 7 Положения, - представители органов, уполномоченных
на проведение государственного контроля и надзора в сфере
санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической
и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия
человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов
недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других
муниципальных образованиях, в необходимых случаях представители
органов архитектуры, градостроительства и соответствующих
организаций, привлекался ли к работе комиссии собственник жилого
помещения либо уполномоченное им лицо, а также эксперты
проектно-изыскательских организаций.
Кроме того, судами выяснялось,
производилась ли оценка фактического состояния жилого помещения на
предмет его соответствия требованиям, установленным Положением, для
чего в необходимых случаях назначались экспертизы.
Распределяя бремя доказывания, суды руководствовались
положениями ч. 1 ст. 249 ГПК РФ, согласно которым обязанность по
доказыванию законности оспариваемого заключения возлагается на
принявший его орган.
Например, решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда, удовлетворено заявление П. и других лиц о признании
незаконным заключения межведомственной комиссии, назначенной
постановлением мэра города, о признании многоквартирного жилого
дома пригодным для проживания и подлежащим ремонту. На
межведомственную комиссию возложена обязанность рассмотреть вопрос
о признании жилого дома пригодным (непригодным) для проживания в
течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Судом установлено, что заявители являются как нанимателями,
так и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Заключением межведомственной комиссии, назначенной
постановлением мэра города, по результатам обследования помещений
дома установлена возможность проведения капитального ремонта дома.
Удовлетворяя требования заявителей о признании заключения
межведомственной комиссии незаконным, судебные инстанции исходили
из того, что оно не соответствует требованиям действующего
законодательства.
Согласно п. 43 Положения при оценке соответствия находящегося
в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям
проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка
степени и категории технического состояния строительных конструкций
и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий
обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара,
санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов,
содержания потенциально опасных для человека химических и
биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня
радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации,
наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения,
а также месторасположения жилого помещения.
Процедура проведения оценки соответствия помещения
установленным в Положении требованиям включает: прием и
рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих
документов; определение перечня дополнительных документов
(заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора
(контроля), заключение проектно-изыскательской организации по
результатам обследования элементов ограждающих и несущих
конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о
признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим)
установленным в Положении требованиям (п. 44 Положения).
Комиссия, произведя визуально осмотр конструкции дома, сочла,
что требуется ремонт свайного основания, стен (частично замена
бруса, пораженного гнилью), цокольного перекрытия, чердачного
перекрытия (частичный ремонт в местах протечек), межэтажного
перекрытия; лестниц (укрепление перил и окраска), кровли, крыши,
системы электрооборудования, текущий ремонт печей, ремонт окон,
падовых стояков, покрытия пола.
Судом установлено, что процедура оценки жилого помещения и
оспариваемое заключение межведомственной комиссии не соответствуют
приведенным требованиям Положения, поскольку при проведении
комиссионного обследования дома какое-либо оборудование или
специальные замеры комиссией не проводились, осмотр проводился
визуально. Акт обследования жилого дома и заключение
межведомственной комиссии не соответствуют форме, установленной
приложениями N 1 и 2 к Положению.
Кроме того, заявители в обоснование требований ссылались на
заключение эксперта, согласно которому отдельные конструкции и
помещения многоквартирного жилого дома (в частности, помещения
техподполья, чердака, подъездов, коридоров, общих кухонь и
туалетов, жилых комнат) не отвечают требованиям, указанным в
разделе II Положения.
При этом экспертом дополнительно выявлены вредные факторы
среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить
безопасность жизни и здоровья проживающих в указанном доме
гражданам вследствие ухудшения технического состояния дома в связи
с физическим износом (обрушение цокольного перекрытия, уменьшение
рабочего диаметра свай из-за разрушения оголовков тела свай и
поражения гнилью, повреждение инженерно-технических систем
отопления и электроснабжения), изменения параметров среды и
параметров микроклимата жилого помещения, не позволяют обеспечить
соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований
(несоответствие санитарным нормам параметров влажности древесины
забирки, древесины свай, древесины прогонов крыши, влажности
воздуха жилых помещений; наличие плесневелых грибков, гнили на
деревянных конструкциях несущих стен; распространение фекальных
масс по затопленному помещению техподполья и придомовой территории;
высыпание утеплителя цокольного перекрытия).
Комиссией, располагавшей указанным заключением эксперта на
момент проведения обследования жилого дома, указанные выводы
эксперта о наличии вредных факторов среды обитания человека,
которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья
проживающих в этом доме граждан, в том числе заявителей,
опровергнуты не были.
К материалам дела не были приобщены документы, в том числе
заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора
(контроля), из которых было бы видно, что деформации конструкции
цоколя дома, а также фундамента соответствуют требованиям СНиП
3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты",
техническое состояние наружных стен и перегородок соответствует
требованиям СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции",
что выявленные факты поражения плесневелым грибком несущих стен,
распространения фекальных масс по затопленному помещению подполья и
придомовой территории соответствуют санитарно-эпидемиологическим
требованиям и гигиеническим нормативам.
Установив, что осмотр жилого дома проводился только визуально,
без применения вообще каких-либо измерительных приборов и
приспособлений, суд пришел к правильному выводу о нарушении
процедуры проведения оценки соответствия помещения установленным в
п. 44 Положения требованиям. Также суд признал необоснованным вывод
комиссии о возможности проведения капитального ремонта, поскольку
он не подтверждался ни техническим заключением о целесообразности и
стоимости ремонтных работ, ни каким-либо иным документом.
Удовлетворяя заявление о признании незаконным решения
межведомственной комиссии, суд вправе возложить на такую комиссию
обязанность в определенный срок провести оценку соответствия
помещения установленным в Положении требованиям, не предрешая ее
существа.
Как показало изучение судебной практики, при рассмотрении дел
по заявлениям граждан об оспаривании заключений межведомственных
комиссий суды в целом правильно применяют положения ч.
1 ст. 258
ГПК РФ и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума
Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 г. N 2 "О практике
рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий
(бездействия) органов государственной власти, органов местного
самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных
служащих".
Последствия вынесенного судом решения о признании заключения
межведомственной комиссии незаконным заключаются в том, что
недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий
юридической силы и не подлежащий применению, следовательно, у
принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями
возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его
компетенции вопроса и принятия по нему нового решения.
При принятии решения о признании незаконным заключения
межведомственной комиссии о соответствии жилого помещения
требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности
(непригодности) для проживания суды возлагали на межведомственную
комиссию обязанность провести обследование жилого помещения (жилого
дома) на предмет соответствия требованиям, установленным
Положением, а также, как правило, устанавливали определенный срок
для такого обследования, исчисляемый с момента вступления решения
суда в законную силу.
Возлагая на межведомственную комиссию такую обязанность, суд
не вправе предрешать существо решения, которое должно быть принято.
Например, решением городского суда были частично удовлетворены
исковые требования С. и В., признаны незаконными заключение
межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным
для постоянного проживания и постановление главы администрации
городского округа в части необходимости проведения капитального
ремонта. На администрацию городского округа была возложена
обязанность признать жилое помещение непригодным для проживания.
Отменяя решение городского суда и направляя дело на новое
рассмотрение, судебная коллегия областного суда пришла к следующим
выводам.
Согласно оспариваемому акту обследования помещения
межведомственной комиссией жилое помещение, занимаемое истцами,
было признано пригодным для проживания, вместе с тем признана
необходимость капитального ремонта данного жилья.
В ходе рассмотрения гражданского дела была проведена судебная
строительно-техническая экспертиза, согласно результатам которой
спорное жилье не является пригодным для проживания, создает угрозу
для жизни и здоровья граждан, при этом капитальный ремонт не сможет
исправить существующую ситуацию, а реконструкция в данной ситуации
нецелесообразна ввиду несоразмерности затрат стоимости жилого
помещения.
С учетом совокупности исследованных доказательств судебная
коллегия правомерно согласилась с выводами суда первой инстанции о
незаконности заключения межведомственной комиссии и постановления
главы администрации городского округа в части необходимости
проведения капитального ремонта.
Вместе с тем судебная коллегия обоснованно указала, что,
возлагая на орган местного самоуправления обязанность признать
спорное жилье непригодным для проживания, суд первой инстанции не
учел, что решение вопроса о признании жилых помещений непригодными
для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими
сносу или реконструкции действующее законодательство относит к
исключительной компетенции межведомственной комиссии.
Понуждение
ответчика к совершению указанных действий является ограничением
права органа местного самоуправления на самостоятельное решение
вопросов местного значения в пределах предоставленных
законодательством полномочий и нарушает установленный ст. 10
Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.
Вопросы признания жилых помещений частного жилищного фонда
пригодными (непригодными) для проживания граждан отнесены к
компетенции межведомственной комиссии, создаваемой органами
местного самоуправления.
Апелляционным определением областного суда было отменено
решение районного суда об отказе в удовлетворении заявления Р. о
возложении обязанности на администрацию муниципального образования
делегировать комиссии по признанию жилых помещений муниципального
жилищного фонда города непригодными для проживания полномочия по
признанию непригодным для проживания жилого дома, находящегося в
его собственности.
Судом установлено, что Р., являющийся собственником жилого
дома, обратился в администрацию муниципального образования с
заявлением о создании комиссии для признания указанного жилого дома
аварийным.
Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации
муниципального образования отказано в удовлетворении заявления Р. с
указанием на то, что принятие решения по признанию частных домов
пригодными (непригодными) для проживания является правом органа
местного самоуправления, но не обязанностью.
С учетом ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, пп. 2, 5, 8 Положения суд
апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что
законодателем не предусмотрено иного порядка обследования частных
жилых помещений в целях признания их пригодными (непригодными) для
дальнейшего проживания, кроме обследования создаваемыми на уровне
муниципального образования межведомственными комиссиями.
При таких обстоятельствах, установив бездействие администрации
муниципального образования по рассмотрению заявления Р., суд
апелляционной инстанции обоснованно принял новое решение о
возложении на администрацию муниципального образования обязанности
произвести обследование жилого дома, принадлежащего на праве
собственности Р.
2. Обеспечение жилищных прав
собственников жилых помещений, признанных
непригодными для проживания
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим
сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого
помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном
ст. 32 ЖК РФ, т. е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами о
возможности возложения обязанности на орган государственной власти
или местного самоуправления, принявший решение об изъятии
земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику
жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и
подлежащим сносу, но не включенном в региональную адресную
программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда,
другое пригодное для проживания жилое помещение на праве
собственности следует исходить из разъяснений, которые даны в подп.
"и" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля
2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике
при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае,
если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу,
не включен в региональную программу по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы
государственной власти или местного самоуправления обеспечить
собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым
помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на
орган государственной власти или орган местного самоуправления,
принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается
обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого
помещения.
Так, X., обращаясь в суд с иском к администрации города о
предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного
занимаемому ее семьей, свои исковые требования обосновала тем, что
является собственником 43/98 доли в праве общей долевой
собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим
сносу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд
указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии
жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и
об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, X. поставлена
в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд
исходил из положений ст. 32 ЖК РФ, согласно которым на орган
государственной власти или орган местного самоуправления, принявший
решение об изъятии земельного участка и жилого помещения,
возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого
помещения.
Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого
помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать
орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого
жилого помещения другим жилым помещением.
Собственник жилого помещения в признанном аварийным и
подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в
региональную адресную программу по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной
цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого
благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого
помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и
подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32
ЖК РФ, т. е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком
доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или
реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение
об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный
аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии
каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может
быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего
соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и
только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Вместе с тем если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим
сносу, включен в региональную адресную программу по переселению
граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого
помещения в таком доме в силу п.
3 ст. 2, ст. 16 Федерального
закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на
предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора
любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Например, определением судебной коллегии областного суда было
отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении
иска В. и Д. к мэрии города о предоставлении вне очереди жилого
помещения на праве собственности.
Судом установлено, что В. и Д. являются сособственниками в
равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном
доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания.
Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в рамках
реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного
муниципального жилищного фонда на 2004-2010 гг.
был включен в
перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 г. в
установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, однако ко
времени рассмотрения дела требований к собственникам жилых
помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или
реконструкции, в том числе к истцам, в порядке ст. 32 ЖК РФ
предъявлено не было.
Учитывая длительное бездействие администрации муниципального
образования, выразившееся в непринятии мер, определенных ч. 10
ст. 32 ЖК РФ, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором
находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную
программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в
соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства", судебная коллегия
пришла к обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют
право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления
другого жилого помещения в собственность.
В связи с этим и учитывая заявленные требования, судебная
коллегия приняла по делу новое решение о возложении на мэрию
муниципального образования обязанности предоставить истцам в общую
долевую собственность в равных долях равнозначное благоустроенное
жилое помещение взамен помещения, признанного аварийным и
непригодным для проживания.
Требование органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о
выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи с
предоставлением другого жилья на праве собственности не может быть
удовлетворено, если между этими органом власти и собственником не
достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения
взамен изымаемого.
Анализ судебной практики рассмотрения дел по искам
администрации муниципальных образований о переселении собственников
аварийного жилья в другие жилые помещения, предоставляемые им на
праве собственности (о понуждении к заключению договора мены жилых
помещений, о выселении с предоставлением другого жилого помещения),
свидетельствует об отсутствии сложившейся единообразной
правоприменительной практики.
Ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о
принудительном переселении собственников жилых помещений в
многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и
членов их семей в предлагаемые органами местного самоуправления
жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность
предлагаемого жилья.
Другие суды исходят из того, что предоставление собственнику
непригодного для проживания жилого помещения другого жилого
помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии
достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти
или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.
Позицию последних следует признать правильной, она нашла
отражение и в судебной практике Верховного Суда РФ.
Так, решением суда первой инстанции, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования администрации муниципального
образования к С.
и Е. о прекращении права собственности, признании
права собственности, выселении из жилого помещения в другое жилое
помещение.
Как было установлено судом, С. и его супруге Е. администрацией
муниципального образования была предложена мена квартиры общей
площадью 35,6 кв. м в аварийном доме на однокомнатную квартиру
общей площадью 46,7 кв. м, находящуюся в муниципальной
собственности, в новом многоквартирном доме, однако ответчики
отказались от переселения в предложенное жилое помещение.
Рассматривая дело, суды пришли к выводу о необходимости
выселения супругов П. по основаниям, предусмотренным ст.ст. 86-89
ЖК РФ, в предложенное жилое помещение, поскольку оно является более
благоустроенным по сравнению с занимаемым, указав, что
многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая С. квартира,
включен в адресную программу края по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, которой предусмотрено предоставление
жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного
фонда.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные решения и направляя дело
на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ отметила, что в порядке, установленном
ст.ст. 86-89 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются гражданам,
занимающим жилые помещения в подлежащем сносу доме по договору
социального найма, в связи с чем указанные нормы права не подлежали
применению при рассмотрении спора о выселении собственника
подлежащего сносу жилого помещения.
Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и
разъяснений, содержащихся в пп. 20, 22 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах,
возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в
доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение
может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с
собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с
зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения
предварительной процедуры как по направлению органом местного
самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе
аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию
органом местного самоуправления решения об изъятии земельного
участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого
помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых
помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или
реконструкции.
То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором
находится принадлежащая ответчикам квартира, включен в перечень
многоквартирных домов, в отношении которых планируется
предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше
законом на переселение граждан в рамках адресной программы края по
переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает
обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в
домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений
жилищного законодательства, в частности ст. 32 ЖК РФ.
Поскольку данных о том, что С. предлагалось выкупить
принадлежащую ему на праве собственности квартиру в порядке,
определенном ст. 32 ЖК РФ, не имелось, то С, как собственник жилого
помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, был
лишен права на получение стоимости изымаемого имущества
(определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-КГ12-88).
В другом деле по иску администрации города к У. о прекращении
права собственности на изымаемое жилое помещение, признании права
собственности ответчика на предоставляемое взамен жилое помещение и
выселении в предоставляемое жилое помещение и по встречному иску У.
к администрации города о взыскании выкупной цены за квартиру
судебные инстанции, установив, что между сторонами не было
достигнуто соглашение о предоставлении У. другого жилого помещения
взамен изымаемого, возложили на администрацию города обязанность
выплатить выкупную цену жилого помещения, а также пришли к выводу о
наличии правовых оснований для прекращения права собственности У.
на принадлежащую ей на праве собственности квартиру и выселении
ответчика из аварийного жилого дома в связи с принятием решения о
его сносе.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по
правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя
рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные
собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также
сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом
правильно применяют положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и при определении
выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков
собственника, приведенным в указанной норме.
Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о
выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации
района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения
судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену
жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства
недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора
купли-продажи иного жилого помещения.
В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о
взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату
за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения
вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было
принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме
коридорной системы. При этом суд указал, что по смыслу положений
ст. 15 ГК РФ возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право
нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления
нарушенного права. В данном случае суд пришел к выводу о
чрезмерности произведенных истцами расходов.
Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием
жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены
жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за
непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности
производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами
содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был
произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме,
требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в
соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том
числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-,
газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового
оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при
необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных
помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству
капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение
уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления
собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в
порядке приватизации либо по иному основанию, требований о
включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт
многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании
ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Например, определением судебной коллегии по гражданским делам
областного суда было оставлено без изменения решение районного суда
о частичном удовлетворении исковых требований администрации
муниципального образования к А. и членам его семьи об изъятии
жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении
права собственности, признании права муниципальной собственности,
признании утратившими право пользования жилым помещением.
Судом установлено, что А. и Г. на праве собственности,
возникшем на основании договора передачи квартиры в собственность,
принадлежит трехкомнатная квартира в доме, признанном аварийным и
подлежащим сносу.
Рассматривая возражения ответчиков относительно размера
предложенной администрацией муниципального образования выкупной
цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный
капитальный ремонт дома, суды первой и апелляционной инстанций
указали следующее.
Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года
постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился
капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную
силу решением районного суда, принятым по заявлению А. об
оспаривании бездействия администрации муниципального образования по
проведению работ по реконструкции дома, установлено, что
планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с
отселением граждан, однако каких-либо действий для его
осуществления не произведено.
Установив, что обязанность по производству капитального
ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент
приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении
капитального ремонта, однако обязанность по производству
капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что
невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального
ремонта дома, в результате которой произошло снижение уровня
надежности здания, является основанием для включения суммы
компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного
дома в выкупную цену жилого помещения.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения
должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее
имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве
собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и
другие условия выкупа определяются соглашением с собственником
жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная
стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам,
предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Правоприменительная практика свидетельствует, что
единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное
время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что
собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей
долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном
доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может
принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен
государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона
от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации").
Поскольку положениями ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ
установлена взаимосвязь между правом собственности на помещения в
многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее
имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли
в праве собственности на такое имущество должна включаться в
рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не
может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом изложенного следует признать обоснованной практику
тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого
помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе
многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Например, при разрешении дела по иску администрации города к
Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены,
прекращении права собственности на жилое помещение, признании права
муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого
помещения без предоставления другого жилого помещения судом при
определении выкупной цены были учтены возражения ответчика,
подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с
предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого
помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в
этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое
помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о
переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в
многоквартирном доме, то с переходом права собственности на
помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей
собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный
участок, в отношении которого был проведен государственный
кадастровый учет.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно
стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не
определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности
пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций
пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо
учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве
общей собственности на земельный участок под домом.
Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых
помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в
признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании
договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного
пользования, действующим законодательством не предусмотрена.
Например, решением суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, было правомерно отказано в удовлетворении
исковых требований А. и П. к администрации города о предоставлении
однокомнатной благоустроенной квартиры, поскольку в ходе судебного
разбирательства было установлено, что указанные граждане, хотя и
состоят на учете нуждающихся в получении социального жилья, однако
жилое помещение, признанное непригодным для проживания,
принадлежало на праве собственности В., членами семьи которого
истцы не являются. Собственнику непригодного для проживания жилого
помещения В. предоставлено другое благоустроенное жилье.
Истцы проживали в помещении, принадлежащем В., на условиях
коммерческого найма, не обладали ни правом собственности, ни правом
владения и пользования жилым помещением по договору социального
найма, в связи с чем не приобрели внеочередного права на
предоставление жилого помещения по договору социального найма.
При рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения
собственнику, утратившему пригодное для проживания жилье,
необходимо принимать во внимание весь комплекс юридически значимых
обстоятельств, в том числе характер действий, приведших к
уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого
помещения, объем страховых выплат.
Например, отказывая в удовлетворении исковых требований
прокурора в защиту прав и интересов П. к администрации
муниципального образования о предоставлении П. и членам его семьи
вне очереди жилого помещения по договору социального найма,
судебные инстанции исходили из того, что причиной пожара, в
результате которого был уничтожен принадлежавший П. жилой дом,
явились умышленные действия третьих лиц - Д. и К., вина которых
установлена приговором районного суда, однако истец не пожелал
воспользоваться правом предъявления иска к виновникам пожара, о чем
свидетельствует имеющийся в материалах дела отказ от иска,
вследствие чего на орган местного самоуправления не может быть
возложена ответственность за неправомерные виновные действия
третьих лиц (виновников пожара) в отношении потерпевшего.
Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение
на строительство дома взамен сгоревшего и на вырубку леса для
восстановления дома, однако дом П. построен не был, а заготовленный
лес продан истцом.
3. Обеспечение жилищных прав нанимателя
по договору социального найма жилого помещения,
признанного непригодным для проживания
При рассмотрении дел по искам о выселении граждан из
занимаемых жилых помещений, заявленным по основаниям,
предусмотренным ст.ст. 86, 87 ЖК РФ, необходимо проверять
соблюдение установленного Положением порядка признания жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Так, районным судом рассмотрен ряд дел по искам
государственного бюджетного образовательного учреждения среднего
профессионального образования о выселении граждан из жилых
помещений с предоставлением других жилых помещений. В
удовлетворении заявленных требований по всем делам судом отказано,
поскольку при разрешении требований образовательного учреждения
было установлено, что принадлежащее истцу на праве оперативного
управления здание общежития в установленном порядке аварийным не
признано. При этом был признан необоснованным довод истца о том,
что аварийное состояние здания подтверждено заключением ОАО
"Калининградпромпроект", поскольку в силу п. 7 Положения, действие
которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые
помещения независимо от формы собственности, расположенные на
территории Российской Федерации (п. 2), признание помещения
непригодным для проживания граждан, многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу относится к исключительной компетенции
межведомственной комиссии, создаваемой в этих целях.
Если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в
котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и
здоровья по причине его аварийного состояния или по иным
основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего
санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для
проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана
и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления
предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во
внеочередном порядке.
В судах рассматривается большое количество жалоб граждан на
решения органов местного самоуправления в части определения сроков
расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и
подлежащими сносу, а также переноса уже установленных сроков.
При рассмотрении таких дел судами, как правило, учитываются
разъяснения, данные Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и
судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2009 г. Согласно
данным разъяснениям определение срока сноса многоквартирного дома,
признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения
физических и юридических лиц является компетенцией органа местного
самоуправления. Однако в ситуации, когда дальнейшее проживание в
аварийном жилом помещении, предоставленном по договору социального
найма, создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его
семьи, суд вправе обязать орган местного самоуправления
предоставить указанным лицам другое благоустроенное жилое помещение
во внеочередном порядке на основании ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, учитывая и
то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим
правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (ч. 2
ст. 15 ЖК РФ).
Например, районным судом был удовлетворен иск прокурора в
интересах Т.
Суд установил, что многоквартирный дом, в котором проживает
истец, признан аварийным и подлежащим сносу в декабре 2007 г. Срок
расселения дома установлен органом местного самоуправления до
30 ноября 2008 г.
Однако уже на момент обследования в 2007 году состояние
фундамента, стен, крыши и других конструктивных элементов здания
оценивалось как недопустимое. Тем не менее сроки расселения
неоднократно переносились, и в 2012 году расселение отложено до
31 декабря 2013 г.
По результатам экспертизы установлено, что на момент
рассмотрения дела существует опасность обрушения чердачного
перекрытия в жилые помещения. Возникла реальная угроза жизни и
здоровью проживающих в доме граждан.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал незаконным
постановление администрации о переносе сроков расселения и обязал
предоставить Т. жилое помещение во внеочередном порядке.
Если объектом найма является комната в коммунальной квартире,
расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и
подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого
в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать
общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая
жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений,
которые могут находиться при такой комнате и использоваться
исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая),
а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной
квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для
обслуживания более одной комнаты.
Например, при рассмотрении дела по иску В. и О. к
администрации города о возложении обязанности предоставить вне
очереди жилое помещение установлено, что истцы по договору
социального найма занимают комнату площадью 10,8 кв. м в
трехкомнатной коммунальной квартире, состоящей из трех жилых комнат
площадью 17,3 кв. м, 11,4 кв. м и 10,8 кв. м, коридора площадью
5 кв. м, кладовой площадью 1,4 кв. м и кухни площадью 9,6 кв. м.
Заключением межведомственной комиссии города многоквартирный
дом, в котором расположена указанная квартира, признан аварийным и
подлежащим сносу.
Суд первой инстанции, определяя размер жилого помещения,
подлежащего предоставлению в связи с выселением (ч. 1 ст. 89 ЖК
РФ), исходил из того, что истцы пользуются в коммунальной квартире
вспомогательными помещениями общей площадью 16 кв. м (площадь
коридора, кладовой, кухни). Сложив общую площадь вспомогательных
помещений квартиры (16 кв. м) и площадь жилого помещения,
занимаемого истцами (10,8 кв. м), суд пришел к выводу о возложении
на администрацию города обязанности предоставить истцам вне очереди
комнату в коммунальной квартире общей площадью не менее 26,8 кв. м,
в том числе жилой не менее 10,8 кв. м.
Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом
суда и указал, что при расчете общей площади жилого помещения,
представляющего комнату в коммунальной квартире, в ее размер не
подлежат включению площади вспомогательных помещений коммунальной
квартиры, а только те вспомогательные помещения, которые находятся
в пределах такой комнаты, полагая, что это вытекает из положений
ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ,
рассматривая дело в кассационном порядке, пришла к выводу, что
судом апелляционной инстанции допущено неправильное толкование и
применение положений ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Отметив, что ЖК РФ не содержит определения того, что
составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной
квартире, и не регулирует порядок определения доли площади
помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры,
приходящейся на лиц, занимающих комнаты в такой квартире по
договору социального найма, Судебная коллегия указала на
необходимость применения в данном случае в соответствии с ч. 1
ст. 7 ЖК РФ по аналогии положений ст.ст. 15, 16, 42 ЖК РФ.
Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их
взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части
коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой
комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут
находиться при такой комнате и использоваться исключительно для
обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля
площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в
целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для
обслуживания более одной комнаты.
В связи с этим был признан несостоятельным вывод суда
апелляционной инстанции о том, что исчисление размера площади мест
общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю
каждой комнаты, производится в других целях - для определения доли
расходов собственника (нанимателя) комнаты в коммунальной квартире
на содержание общего имущества в коммунальной квартире, а также для
определения размера платы за содержание и ремонт жилья. Указанные
выше правила исчисления общей площади комнаты как части
коммунальной квартиры применяются и в целях определения общей
площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как
отдельного объекта прав (определение Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда РФ N 43-КГ13-2).
Площадь жилого помещения, находящегося в собственности
нанимателя или члена его семьи, не подлежит учету при определении
площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального
найма в связи с выселением из аварийного жилья.
По делу по иску прокурора в интересах Л., М., А., К. судом
было принято решение о признании незаконным бездействия
администрации муниципального района по непредоставлению истцам
благоустроенного жилого помещения, возложении обязанности
предоставить М., А. и К. по договору социального найма жилое
помещение в виде квартиры, отвечающей санитарным и техническим
требованиям, в черте населенного пункта, благоустроенное
применительно к условиям данного населенного пункта, общей площадью
не менее 39,6 кв. м.
При рассмотрении дела в апелляционном порядке судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики правомерно
не согласилась с выводами районного суда о том, что жилое помещение
должно быть предоставлено только троим из истцов, поскольку у Л. в
собственности имеется однокомнатная квартира. Обоснованно указала,
что в данном случае благоустроенное жилое помещение по договору
социального найма должно быть предоставлено всем истцам, поскольку
предоставление жилого посещения по договору социального найма в
связи со сносом дома носит компенсационный характер.
В отличие от случаев предоставления жилого помещения по
договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57 ЖК РФ), наличие в
собственности нанимателя по договору социального найма или члена
его семьи другого жилого помещения не может служить основанием для
отказа в предоставлении взамен жилого помещения, пришедшего в
непригодное для проживания состояние, равнозначного
благоустроенного жилого помещения по договору социального найма на
основании ст. 89 ЖК РФ.
Требования органа местного самоуправления о выселении
нанимателя и членов его семьи из аварийного жилого помещения не
могут быть удовлетворены, если будет установлено, что предлагаемое
для переселения жилое помещение не отвечает уровню
благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, или
может привести к ухудшению жилищных условий.
По делам о выселении граждан из жилых помещений в аварийных
домах, подлежащих сносу, суды при оценке степени благоустроенности
предлагаемого для переселения жилого помещения в основном правильно
руководствуются требованиями, определенными в Положении, а также
нормативными актами органов местного самоуправления, которыми не
могут быть снижены установленные Правительством РФ минимальные
гарантии.
В судебной практике имеются примеры отказа в удовлетворении
исковых требований о выселении граждан из жилых помещений,
находящихся в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими
сносу, если предлагаемые помещения не отвечали уровню
благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного
населенного пункта.
Например, городским судом было отказано в удовлетворении иска
администрации муниципального образования к Т. и членам ее семьи о
выселении из жилого помещения в связи с признанием его непригодным
для проживания.
Проанализировав положение об определении уровня
благоустройства жилищного фонда муниципального образования, в
соответствии с которым жилищный фонд считается благоустроенным,
если он оборудован в том числе центральным отоплением независимо от
источника поступления тепла (от ТЭЦ, котельной, индивидуального
котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в
отопительную печь), суд пришел к выводу, что жилое помещение, в
которое истец просит переселить ответчиков, не является
благоустроенным применительно к условиям соответствующего
населенного пункта ввиду отсутствия в квартире центрального
отопления (имелось только печное), в связи с чем оно не
соответствует требованиям, предъявляемым ст. 89 ЖК РФ.
В другом деле судом было отказано в удовлетворении исковых
требований администрации муниципального образования о выселении Е.
и членов ее семьи из признанного непригодным для проживания жилого
помещения, оборудованного центральным отоплением, в жилое помещение
с печным отоплением. При этом суд указал, что хотя предложенное для
переселения жилое помещение с печным отоплением и является
благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного
пункта, в котором уровень благоустройства центральным
теплоснабжением муниципального жилищного фонда достигнут только в
24,74% жилых помещений, однако данное жилое помещение не отвечает
компенсационному характеру предоставления жилья в порядке ст. 89 ЖК
РФ и ухудшит условия проживания ответчиков.
В случае если ответчик, возражающий против переселения в
конкретное жилое помещение, ссылается на его непригодность для
проживания, то юридически значимым обстоятельством, которое входит
в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является
установление соответствия предлагаемого жилого помещения санитарным
и техническим правилам и нормам.
Например, разрешая исковые требования администрации городского
округа о выселении Б. из занимаемого жилого помещения с
предоставлением благоустроенного жилого помещения в связи со сносом
дома и о возложении обязанности на Б. заключить с муниципальным
унитарным предприятием "Городское управление жилищно-коммунального
хозяйства" договор социального найма на предоставленное жилое
помещение, суд исходил в том числе из того, что жилое помещение,
предлагаемое для переселения ответчика, представляет собой
квартиру, созданную в результате перепланировки и переоборудования
нежилых помещений в жилые, которая не соответствует установленным
требованиям по естественному освещению, так как имеет отношение
площади световых проемов к площади пола комнат и кухни менее
параметров, предусмотренных п. 25 Положения. Кроме того, судом было
установлено, что в нарушение пп. 7 и 43 Положения в обследовании
спорного жилого помещения представители органов, уполномоченных на
проведение государственного контроля и надзора в сфере
санитарно-эпидемиологической безопасности, защиты прав потребителей
и благополучия человека, участие не принимали, заключение о
соответствии жилого помещения санитарно-эпидемиологическим
требованиям и гигиеническим нормативам не представляли.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие
достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих завершение
переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилое, и
возможность использования такого помещения в качестве жилого,
несоответствие спорного жилого помещения установленным требованиям,
суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных
законом оснований для удовлетворения исковых требований.
Предоставляемое в связи с выселением из аварийного жилья
другое жилое помещение должно по общему правилу находиться в
границах того же населенного пункта, что и ранее занимаемое жилое
помещение.
Рассматривая вопросы, связанные с таким предъявляемым законом
требованием к предоставляемому в связи с выселением жилому
помещению, как нахождение его в границах данного населенного
пункта, следует отметить, что не все суды проводят различие между
понятиями "границы населенного пункта" и "границы муниципального
образования".
Под населенным пунктом понимается населенное место
(поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного
застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского
типа, село).
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 85 Федерального закона от 6 октября
2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации" в целях организации местного
самоуправления в Российской Федерации в соответствии с требованиями
названного Закона органы государственной власти субъектов
Российской Федерации устанавливают границы муниципальных
образований и наделяют соответствующие муниципальные образования
статусом городского, сельского поселения, городского округа,
муниципального района.
Статьей 11 указанного Федерального закона предусмотрено, что в
территорию городского округа входят территория, состоящая из земель
внутри городской черты соответствующего городского населенного
пункта, прилегающие к территории городского населенного пункта
земли общего пользования, территории традиционного
природопользования населения соответствующего городского
населенного пункта, рекреационные земли, земли для развития
городского населенного пункта. Населенные пункты, расположенные на
указанных землях, могут быть включены в состав территории
городского округа.
В соответствии с ч. 1 ст. 2 названного Закона муниципальный
район представляет собой несколько поселений или поселений и
межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах
которой местное самоуправление осуществляется в целях решения
вопросов местного значения межпоселенческого характера, а городской
округ является городским поселением, которое не входит в состав
муниципального района и органы местного самоуправления которого
осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения
поселения и вопросов местного значения муниципального района, а
также могут осуществлять отдельные государственные полномочия,
передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами
и законами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, понятие "населенный пункт" применительно к
ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, регулирующим порядок предоставления
благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в
связи со сносом дома, не является равнозначным понятиям
"муниципальное образование", "городской округ" или "муниципальный
район", в связи с чем следует признать правильной практику тех
судов, которые отказывают в удовлетворении исков администраций
муниципальных образований о выселении граждан из непригодных для
проживания жилых помещений в такие жилые помещения, которые хотя и
находятся в границах городского округа или муниципального района,
но расположены за пределами населенного пункта, в котором находится
ранее занимаемое помещение.
По вышеуказанным основаниям, например, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ отменила в кассационном
порядке определение судебной коллегии по гражданским делам
областного суда, указав, что занимаемое ответчиками по договору
социального найма жилое помещение в доме, признанном аварийным,
расположено во внутренней черте г. Благовещенска (городское
поселение), тогда как предоставляемое жилое помещение находилось на
территории, прилегающей к городскому поселению - в с. Белогорье
(сельское поселение), отстоящем от городской черты Благовещенска на
52 км, в связи с чем оно не отвечает такому необходимому в
соответствии с ч. 1 ст. 89 ЖК РФ критерию, как нахождение в
границах данного населенного пункта (определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ N 59-В10-14).
К аналогичному выводу пришел областной суд, отменяя решение
районного суда по делу по иску Ш. к администрации города о
возложении обязанности предоставить жилое помещение в границах
населенного пункта - г. Омска. При рассмотрении дела установлено,
что решением суда администрация города была обязана предоставить Ш.
жилое помещение в связи с выселением из признанного непригодным для
проживания жилого дома. Исполняя решение суда, ответчик принял
постановление, которым предоставил истцу жилое помещение,
соответствующее всем требованиям, изложенным в решении, но
расположенное в микрорайоне "Крутая Горка".
Принимая по делу новое решение об удовлетворении заявленных
исковых требований в части возложения на ответчика обязанности
предоставить Ш. жилое помещение в границах г. Омска, коллегия
указала, что микрорайон "Крутая Горка", хотя и отнесен
административно к территории г. Омска, однако является обособленным
населенным пунктом - от территории города его отделяет 50 км
территории Омского муниципального района Омской области. С учетом
особенностей расположения микрорайона "Крутая Горка" (ранее имел
статус рабочего поселка, поселка городского типа) коллегия пришла к
выводу о том, что предоставленное Ш. жилое помещение не отвечает
установленному ст. 89 ЖК РФ требованию, поскольку не находится в
границах населенного пункта как территориального образования,
имеющего сосредоточенную застройку в пределах установленной
границы. При этом суд второй инстанции указал, что переселение (при
отсутствии на это согласия нанимателя и членов его семьи) в другой
населенный пункт в рамках реализации мер по ликвидации аварийного
жилого фонда законом не предусмотрено.
При оценке потребительских свойств жилых помещений,
предлагаемых для переселения граждан, помимо обстоятельств,
перечисленных в ст. 89 ЖК РФ, необходимо учитывать и иные
обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или
неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного
жилого помещения.
Так, апелляционным определением судебной коллегии по
гражданским делам городского суда было отменено решение районного
суда об удовлетворении иска администрации района о выселении
граждан из трех комнат в коммунальной квартире в отдельную
трехкомнатную квартиру.
При рассмотрении дела судом установлено, что занимаемая
ответчиками квартира расположена на первом этаже аварийного дома, а
предложенная для выселения - на 17 этаже жилого дома.
Из выписки из амбулаторной карты одного из ответчиков
следовало, что он является инвалидом второй группы с нарушением
опорно-двигательного аппарата, нуждается в инвалидном
кресле-коляске (с электроприводом), в связи с чем по состоянию
здоровья ему рекомендовано проживание на нижних этажах
многоквартирных домов.
Руководствуясь положениями ст. 89 ЖК РФ и законными интересами
ответчика, являющегося инвалидом, суд апелляционной инстанции
пришел к правильному выводу, что хотя предоставляемая ответчикам
квартира по площади и количеству жилых комнат и соответствует
нормам действующего законодательства, однако с учетом состояния
здоровья ответчика выселение в нее может привести к ухудшению его
жилищных условий по сравнению с предыдущими условиями проживания.
В другом деле, напротив, судом были отвергнуты выдвигавшиеся
ответчиками возражения против переселения в угловую квартиру,
расположенную на первом этаже, поскольку суду не было представлено
доказательств того, что по состоянию здоровья этим лицам
противопоказано проживание в такой квартире.
В качестве оснований для возражения против переселения в
предлагаемое жилое помещение гражданами зачастую приводятся доводы
о том, что, например, недостаточное количество в районе
предлагаемого проживания детских образовательных учреждений или
лечебных учреждений определенного профиля, отдаленность от центра
населенного пункта, мест обучения или работы приведет к ухудшению
жилищных условий. Как показывает анализ судебных постановлений,
доводы такого характера правомерно не принимаются во внимание
судами при рассмотрении дел данной категории.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
29 апреля 2014 г.)
Статья 31 [ЖК РФ] — последняя редакция
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 настоящей статьи.
7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Когда утрачивается право пользования жилым помещением?
Эксперты подробно объяснили обстоятельства и перечислили лиц, которые могут лишиться права пользования жильем. Приводим эти данные в качестве своеобразной юридической «шпаргалки» для всех, кого так или иначе может коснуться этот вопрос.
Если вы — собственник
Собственник жилого помещения утрачивает право пользования в следующих случаях:
1. Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения и отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок, если такая перепланировка или переустройство жилого помещения нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью. В этом случае суд вправе по иску органа, осуществляющего согласование перепланировки и переустройства, вынести решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).
2. Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, его разрушение. В такой ситуации орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплатят вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Лица, не являющиеся собственниками
Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях:
1. Могут быть выселены бывшие члены семьи собственника, прекратившие с ним семейные отношения. Собственник вправе предъявить такой иск, и он подлежит удовлетворению, кроме случаев выселения несовершеннолетних детей собственника, а также лиц, которые сохраняют право пользования в связи с отказом от участия в приватизации этого жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ).
2. Собственник продал жилое помещение. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу — основание для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 292 ГК РФ).
3. Гражданин пользуется жилым помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа. При этом он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, не исправляет эти нарушения по требованию собственника в указанные сроки (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ).
4. Собственник расторгает бессрочный договор пользования или досрочно расторгает договор безвозмездного пользования, заключенный на определенный срок.
Собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю жилого помещения, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно только в определенных случаях. Например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением; не выполняются обязанности по его поддержанию в исправном состоянии или содержанию; существенно ухудшилось его состояние; без согласия собственника жилое помещение передано в пользование третьему лицу (ст. ст. 698, 699 ГК РФ).
Утрата права пользования муниципальным жилым помещением
1. Утратить право пользования муниципальным жилым помещением может гражданин, зарегистрированный в жилом помещении, если он выехал добровольно на другое место жительства, не выполняет обязанности нанимателя, а также его выезд носит постоянный, а не временный характер. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Если кто-либо из участников договора социального найма выезжает в другое место жительства и отказывается в одностороннем порядке от исполнения договора, то этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда.
В этом случае выехавший утрачивает право на жилое помещение, а оставшиеся жильцы сохраняют все права и обязанности по договору социального найма (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
2. Утрата права пользования муниципальным жилым помещением возможна в следующих случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
— использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).
Если оплата не вносится свыше шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Когда наниматель и (или) проживающие с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допускают его разрушение, не устраняют эти нарушения по требованию наймодателя, когда нарушения приводят к разрушению жилого помещения, их по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).
Такое выселение является крайней мерой. Оно не может использоваться без предупреждения и требования об устранении нарушений. Нарушения в использовании помещения — это его использование под офисы, склады и т.п., несоблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями, а также действия, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
3. Утрачивают право пользования муниципальным жилым помещением родители, лишенные родительских прав, если суд решит, что они не могут проживать в одном помещении с детьми (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ; п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
При утрате права пользования заинтересованные лица обращаются в суд с исковым заявлением об утрате права пользования и выселении. К участию в деле при наличии требования о выселении привлекается прокурор, который дает заключение по делу.
Когда решение суда вступает в законную силу, на его основании орган Федеральной миграционной службы снимает граждан с регистрационного учета.
«Азбука права»
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. Положения ст.ст. 86, 89 ЖК РФ, определяющие правила и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из такого дома, применению не подлежат. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12-34 (Извлечение) — Верховный Суд Российской Федерации
2. Жилищные права собственника жилого помещения в доме,
признанном аварийным и подлежащим сносу,
обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.
Положения ст.ст. 86, 89 ЖК РФ,
определяющие правила и порядок предоставления
жилого помещения по договору социального
найма в связи с выселением из такого дома,
применению не подлежат
Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12-34
(Извлечение)
Администрация муниципального образования г. Краснодар
обратилась в суд с иском к Н., М., Г. о признании за ответчиками по
1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N 1,
прекращении права общей долевой собственности на квартиру N 2, а
также о выселении ответчиков из названного жилого помещения,
расположенного в аварийном и подлежащем сносу жилом доме, признании
за истцом права собственности на квартиру N 2. Ссылаясь на то, что
ответчики являются собственниками квартиры N 2, в связи с
признанием дома аварийным и подлежащим сносу ответчикам была
предложена мена принадлежащей им квартиры в аварийном доме на
квартиру N 1, находящуюся в муниципальной собственности, однако
ответчики отказались от переселения в указанное жилое помещение.
Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от
21 сентября 2011 г., оставленным без изменения определением
судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда
от 3 ноября 2011 г., иск администрации муниципального образования
г. Краснодар удовлетворен.
В кассационной жалобе Н. просил об отмене состоявшихся по делу
судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
16 октября 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или
изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются
существенные нарушения норм материального или процессуального
права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых
невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и
законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных
интересов.
Указанные нарушения были допущены судебными инстанциями при
рассмотрении дела.
Судом установлено, что ответчики являлись собственниками
квартиры N 2 на основании договора о передаче квартиры в
собственность, заключенного с администрацией Западного
административного округа г. Краснодара от 15 января 2004 г.
Жилой дом, в котором расположено названное жилое помещение,
постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от
30 декабря 2008 г. признан аварийным и подлежащим сносу.
Удовлетворяя иск администрации муниципального образования
г. Краснодар, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с
признанием многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим
сносу ответчикам предложено другое жилое помещение - квартира N 1,
которое является благоустроенным применительно к условиям
соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади
ранее занимаемому жилому помещению, отвечает установленным
требованиям и находится в черте данного населенного пункта, что, по
мнению суда, не противоречит требованиям ст. 89 ЖК РФ.
При этом судом отмечено, что постановлением администрации
муниципального образования г. Краснодар от 12 июля 2010 г. N 5140
"Об изъятии для государственных нужд земельных участков в Западном
внутригородском округе г. Краснодара" земельный участок изъят для
муниципальных нужд.
Обжалуемым решением суда ответчики выселены из квартиры N 2 в
квартиру N 1, находящуюся в муниципальной собственности.
Таким образом, при разрешении настоящего гражданского спора
суд руководствовался положениями ст. 89 ЖК РФ.
С данными выводами суда первой инстанции согласилась судебная
коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда.
Между тем согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится
жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит
сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти
или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе
такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения
по договорам социального найма.
Пунктом 1 ст. 89 ЖК РФ предусмотрено, что предоставляемое
гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены
ст.ст. 86-88 Кодекса, другое жилое помещение по договору
социального найма должно быть благоустроенным применительно к
условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей
площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным
требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В
случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое
жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может
находиться в границах другого населенного пункта субъекта
Российской Федерации, на территории которого расположено ранее
занимаемое жилое помещение.
Положениями названных норм материального права устанавливаются
правила и порядок предоставления гражданам другого благоустроенного
жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
из дома, подлежащего сносу.
Между тем, как установлено судом, жилое помещение в аварийном
доме принадлежало ответчикам на праве общей долевой собственности.
В связи с этим в рассматриваемом случае суду надлежало
руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, обеспечивающей жилищные
права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка
для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у
собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего
земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном
Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления
органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в
указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный
срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не
осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный
участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для
муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое
помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в
порядке, предусмотренном чч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.
Из положений норм Жилищного кодекса РФ, разъяснений,
содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля
2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике
при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует,
что нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений
ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности
принудительного отчуждения имущества для государственных
нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения,
направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов
собственника жилого помещения.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом
разъяснений, содержащихся в п. 22 названного постановления Пленума
Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение совокупности
следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к
собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный
срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного
самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в
указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный
им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного
дома.
В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не
согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не
достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других
условиях его выкупа, орган государственной власти или орган
местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить
в суд иск о выкупе жилого помещения.
Согласно подп. "и" п. 20 указанного постановления Пленума
Верховного Суда РФ требование органа государственной власти или
органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии
жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого
помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено,
если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в
соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого
помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается
только по соглашению сторон.
Таким образом, из содержания указанных норм в их системной
взаимосвязи и разъяснений следует, что у собственника, проживающего
в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение
может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с
собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с
зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения
предварительной процедуры как по направлению органом местного
самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе
аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию
органом местного самоуправления решения об изъятии земельного
участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого
помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых
помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или
реконструкции.
Следовательно, обстоятельства соблюдения указанной процедуры
изъятия жилого помещения у собственника в связи с признанием дома
аварийным и подлежащим сносу являются существенными для правильного
разрешения дел данной категории и подлежат доказыванию и
установлению.
По данному делу суду следовало установить форму изъятия
принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они были
согласны, т. е. выразили ли они свое согласие на предоставление
нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату
соответствующей выкупной цены.
В случае согласия ответчиков на предоставление другого жилого
помещения взамен изымаемого подлежал установлению факт соответствия
предоставляемого жилого помещения рыночной стоимости изымаемого
жилого помещения ответчиков.
Однако в нарушение положений ч. 4 ст. 198 ГПК РФ суд, не
установив факта выполнения истцом процедуры изъятия жилого
помещения, установленной ст. 32 ЖК РФ, и тем самым соблюдения прав
собственников Н., М., Г., прекратил право собственности ответчиков
на жилое помещение, выселил их из квартиры N 2 и признал за ними в
принудительном порядке право собственности на квартиру N 1.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 21 сентября
2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам
Краснодарского краевого суда от 3 ноября 2011 г. отменила, дело
направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
_____________
Правила пользования жилыми помещениями
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 21 января 2006 г. N 25
ПРАВИЛА
ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
Список изменяющих документов
(с изм., внесенными решением Верховного Суда РФ
от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022)
I. Общие положения
1. Настоящие Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее — жилые помещения).
2. Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
3. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
4. Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается.
Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
5. Право пользования жилым помещением имеют:
наниматель жилого помещения (далее — наниматель) и члены его семьи — по договору социального найма жилого помещения;
наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;
наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения;
собственник жилого помещения и члены его семьи;
член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.
6. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами.
II. Пользование жилым помещением по договору
социального найма жилого помещения
7. Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.
8. В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в этом доме.
9. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
Подпункт «а» пункта 9 признан недействующим решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022 в той мере, в которой эта норма требует согласие (в письменной форме) наймодателя на вселение нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей.
а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.
10. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
11. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.
III. Пользование жилым помещением по договору найма
специализированного жилого помещения
12. Специализированные жилые помещения предназначаются:
для проживания граждан на время работы, службы, обучения;
для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;
для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;
для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;
для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;
для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.
13. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.
14. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии с законодательством;
з) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
и) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
к) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
15. При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
16. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.
IV. Пользование жилым помещением в многоквартирном доме
собственником жилого помещения и проживающими совместно
с ним членами его семьи
17. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме (далее — собственник) пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
18. В качестве пользователя жилым помещением собственник пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.
19. В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
б) обеспечивать сохранность жилого помещения;
в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
Собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
20. Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
21. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
V. Пользование жилым помещением по договору найма жилого
помещения государственного и муниципального жилищных
фондов коммерческого использования
22. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
а) вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
б) разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
в) передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.
23. В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного дома.
24. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение только для проживания;
б) обеспечивать сохранность жилого помещения;
в) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
г) не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
е) производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
25. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением.
VI. Ответственность за несоблюдение Правил
пользования жилыми помещениями
26. Нарушение настоящих Правил влечет ответственность в соответствии с законодательством.
Как и при каких условиях можно принудительно выписать из своей квартиры
Прекращение права пользования жилым помещением возможно на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации, договоров и федеральных законов.
Если гражданин отказывается покидать занимаемое жилое помещение, споры о прекращении права пользования жилым помещением подлежат разрешению в порядке части 1 ст.35 ЖК РФ путем обращения в суд с исковым заявлением о признании прекратившим лица права пользования жилым помещением, выселении.
Так, если лицу право пользования предоставлено на основании судебного решения, то причиной запрета может выступить ненадлежащее использование, ведущее к разрушению жилья, нарушение правил эксплуатации или интересов соседей. Прекращение права использования накладывает на лицо обязанность покинуть указанную квартиру.
Утратить право пользования жилым помещением может как собственник данного помещения, так и лицо, не являющееся его собственником, а также наниматель по договору социального найма.
УТРАТА ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ СОБСТВЕННИКОМ.Собственник жилого помещения утрачивает право пользования в следующих случаях:
1. Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения и отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок, если такая перепланировка или переустройство жилого помещения нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью. В этом случае суд вправе по иску органа, осуществляющего согласование перепланировки и переустройства, вынести решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).
2. Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, его разрушение. В такой ситуации орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплатят вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
3. Истребование имущества у собственника при предъявлении к нему требований со стороны лица, ранее являвшегося собственником данного жилого помещения, в случае, когда жилое помещение выбыло из его владения помимо его воли. В этом случае суд, в частности, должен установить, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение (ст. 302 ГК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П; Обзор, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015).
4. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).
УТРАТА ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ЛИЦОМ, НЕ ЯВЛЯЮЩИМСЯ СОБСТВЕННИКОМ.Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях:
1. Судом удовлетворен иск собственника о выселении бывших членов его семьи, прекративших с ним семейные отношения, кроме его несовершеннолетних детей, а также лиц, которые сохраняют право пользования помещением в связи с отказом от участия в его приватизации (ст. 31 ЖК РФ).
2. Истечение срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок ввиду заслуживающих внимания обстоятельств (ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ).
3. Продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
4. Использование помещения не по назначению или бесхозяйственно, допуская его разрушение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо пользуется помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ).
5. Расторжение собственником договора пользования жилым помещением. Так, собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно в определенных случаях (если, например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением) (ст. ст. 698, 699 ГК РФ).
УТРАТА ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ.Утрата права пользования муниципальным жилым помещением возможна в следующих случаях:
1. Выезд нанимателя, зарегистрированного в указанном жилом помещении, на другое место жительства и неисполнение им обязанностей нанимателя (при этом его выезд носит постоянный, а не временный характер). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавший гражданин утрачивает право на указанное жилое помещение, а оставшиеся жильцы сохраняют все права и обязанности по договору социального найма (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Примечание. Вынужденный выезд несовершеннолетнего из жилого помещения, в которое он был вселен по договору социального найма, не влечет утрату им права пользования данным помещением по достижении совершеннолетия (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
2. Совершение нанимателем противоправных действий (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ):
— невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
— разрушение или повреждение жилого помещения;
— систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание с ним в одном жилом помещении;
— использование жилого помещения не по назначению.
Если оплата не вносится свыше шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
Когда наниматель и (или) проживающие с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допускают его разрушение, не устраняют эти нарушения по требованию наймодателя, когда нарушения приводят к разрушению жилого помещения, их по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91ЖК РФ).
Такое выселение является крайней мерой. Оно не может использоваться без предупреждения и требования об устранении нарушений. Нарушения в использовании помещения — это его использование под офисы, склады и т.п., несоблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями, а также действия, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
3. В отношении родителей, лишенных родительских прав, судом принято решение, что они не могут проживать в одном помещении со своими детьми (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ; п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»
2018-02-21
Депутаты предложили механизм защиты прав соседей
Группа депутатов фракции «Единая Россия» внесла на рассмотрение в Госдуму проект закона о соблюдении прав соседей в многоквартирных домах. Инициатива представляет собой поправки в Жилищный кодекс, которые усиливают ответственность собственника квартиры за действия проживающих в ней лиц.
Законопроект обязывает собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме обеспечить соблюдение любыми лицами, допущенными в это помещение, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и экологических правил, а также режима тишины ночью. За ущерб, который нанесли жильцы общему имуществу многоквартирного дома, собственник несет солидарную ответственность с нарушителями, следует из текста поправок.
В этом сюжете28 августа, 9:03
22 марта, 8:01
Кроме того, инициатива устанавливает запрет на шум ночью. «Не допускается нарушение тишины в многоквартирном доме в ночное время. Временной интервал, в течение которого не допускается нарушение тишины в многоквартирном доме, устанавливается законом субъекта РФ», — говорится в законопроекте. При этом авторы документы предлагают не считать нарушением тишины звуки «обычной жизнедеятельности человека», например, плач ребенка, шаги при ходьбе, шум воды в трубах, а также спасательные и аварийно-восстановительные работы.
«Систематическое (более двух раз в течение одного месяца) нарушение обязательств, предусмотренных настоящей статьей, влечет административную ответственность собственника жилого или нежилого помещения», — говорится в документе. Как уточнила ТАСС один из авторов инициативы, член думского комитета по труду, социальной политике и делам ветеранов Ольга Павлова, корреспондирующие поправки в КоАП будут внесены позднее, после получения заключения правительства. Размер штрафов за нарушение прав соседей окончательно пока не определен, добавила она.
По мнению авторов законопроекта, предлагаемые поправки сделают проживание в многоквартирных домах комфортнее, повысят культуру соседских отношений и могут «послужить началом формирования соседского права».
Законопроект № 963432-7 О внесении изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации
Пакет юридических прав собственника: что это?
Владельцы недвижимости имеют традиционный «набор юридических прав», которые переходят к ним вместе с собственностью при ее покупке. Этот пакет включает права владеть собственностью, контролировать ее, исключать из нее других и распоряжаться ею.
Узнайте больше о том, что влекут за собой эти права, и об истории их изображения в виде связки палочек.
Что такое пакет юридических прав владельцев собственности?
Пакет прав собственности предоставляется правообладателю на недвижимое имущество.Это понятие собственности как совокупности прав по отношению к другим людям, а не просто прав на материальные вещи, является доминирующим взглядом на права собственности в правовой системе США.
Доказательство права собственности предоставляется путем владения документом.
В разных источниках предлагаются разные версии пакета прав, но наиболее важными из них являются:
- Право владения
- Право распоряжения
- Право исключения
- Право на получение дохода
- Право распоряжения
Владелец также не имеет права пользоваться ни одним из этих прав.Взаимодействие с другими людьми
В 1960-е годы британский ученый-юрист А. Оноре составил список случаев владения собственностью, в который были включены не только права, но и предметы. Например, запрещение вредного использования означает, что владелец не может причинять вред другим, используя и наслаждаясь имуществом. А отсутствие срока означает отсутствие установленного срока владения.
В своей книге 1893 года «Распределение богатства» американский экономист Джон Роджерс Коммонс назвал собственность «не единичным абсолютным правом, а совокупностью прав, которые» распределяются между собственниками и обществом.«
Как работает пакет юридических прав владельцев собственности?
Поскольку, как и в случае с палками, права находятся в пакете, который можно отделить от других, одно или несколько прав могут быть потеряны или отданы на определенное время, а затем восстановлены. Например, владелец собственности может отказаться от своего права исключать других, если он решит сдать коттедж в собственности арендатору или разрешить фермеру сажать урожай на некоторых участках.
Есть исключения из прав.Например, владелец собственности не может иметь там мастерскую по ремонту кузовов, если она находится в районе зонирования, в котором разрешены только жилые дома. А землевладелец не может построить небоскреб на своем участке, если муниципалитет, в котором он находится, имеет постановление, запрещающее строительство выше определенной высоты.
Владельцы недвижимости также сталкиваются с такими обязательствами, как уплата налогов и страхование гражданской ответственности. Если они не выполнят эти обязательства, они могут потерять одно или несколько прав собственности.
Права собственности также могут быть разделены на права на землю, права на недра, права прибрежных территорий и права на воздух. Они включают право строить на земле (на поверхности), добывать полезные ископаемые (под землей), собирать воду из ручья (прибрежный) и предотвращать нависание соседних зданий над вашим собственным (воздух).
Право владения
Собственность принадлежит или находится во владении того, кто владеет ею. Если покупатель платит за собственность наличными, он сразу же получает право собственности, потому что в отношении нее нет ипотечной ноты или другого вида залога — финансового требования.
Если покупатель берет ипотеку, кредитор имеет право удержания в отношении собственности и фактически владеет титулом. В зависимости от штата, в котором находится недвижимость, владелец ипотечного залога может иметь возможность относительно быстро лишить права собственности на нее, если покупатель не выполняет свои обязательства по ссуде или ему, возможно, придется пройти через судебную систему, чтобы сделать это.
Неуплата налогов на недвижимость или сборов ассоциации домовладельцев также может привести к утрате права собственности, поскольку эти обязательства также могут формировать залоговое право.
Право контроля
Владельцы обычно контролируют использование своей собственности, но они должны соблюдать все применимые договоренности и ограничения подразделений или ассоциаций домовладельцев, а также местные законы и законы штата. Например, владелец не может устраивать громкие вечеринки в своей квартире каждые выходные, если ассоциация их дома запрещает играть громкую музыку после 22:00.
Право на контроль можно также описать как право на управление — по словам Оноре, право «решать, как и кем должна использоваться вещь.»
Право на исключение
Другие люди могут быть лишены возможности проникнуть на вашу собственность или проникнуть в ваш дом, и это право, как правило, очень хорошо защищено. Однако исключения из этого права выходят за рамки ожидаемых сотрудников правоохранительных органов с ордером. Коммунальным компаниям обычно предоставляются сервитуты на собственность, которой они не владеют, чтобы сохранить право проезда и коммунальное оборудование. А владельцу собственности, который продает участок земли за своим, может потребоваться проложить подъездную дорогу к своей собственности, чтобы обеспечить доступ к новому участку.
Право на получение дохода
Владельцы могут получать доход от своей собственности, сдавая ее в аренду физическому или юридическому лицу. Они также могут использовать его для выращивания и обучения чистокровных лошадей или ведения сварочного бизнеса, если позволяет зонирование.
Право распоряжения
«Распоряжение» означает, что владелец собственности может передать право собственности кому-либо еще, в том числе после его смерти в завещании. Они могут продать его или отдать, если захотят.
Если владелец недвижимости все еще должен деньги кредитору, он должен выплатить оставшуюся сумму по ипотеке за счет доходов от продажи недвижимости.
Ключевые выводы
- Владельцы недвижимости имеют «набор юридических прав», которые переходят к ним при покупке недвижимости.
- Идея владения собственностью как совокупности прав по отношению к другим людям является доминирующим взглядом на права собственности в правовой системе США.
- Основными юридическими правами собственности являются право владения, право контроля, право исключения, право на получение дохода и право распоряжения.
- Есть исключения из этих прав, и у владельцев собственности есть обязательства, а также права.
Права собственности на недвижимое имущество
Когда вы владеете недвижимостью, у вас есть определенные права, которые связаны с этим правом собственности, в том числе:
- Право владения
- Право распоряжаться
- Право на использование и бесшумное наслаждение
- Право предоставлять другим право использования (лицензии и аренда)
- Право на неприкосновенность частной жизни и исключение других
- Право отчуждения или передачи собственности другому лицу путем продажи, дарения или наследования
- Право использования имущества в залог по ипотеке
Ваши права собственности на недвижимое имущество включают право на использование земной поверхности, называемое «правами на поверхность».«У вас также есть право использовать то, что находится под поверхностью, например нефть, газ и полезные ископаемые. Это так называемые «права на недропользование». Ваши права собственности включают «права на воду» или «прибрежные права», которые представляют собой права на любую воду на вашей собственности, а также право разумного использования проточной воды, которая проходит через вашу собственность или проходит мимо нее.
Кроме того, у вас есть право использовать пространство над землей, в том числе право не допускать, чтобы воздух прямо над вашей собственностью был заблокирован зданиями на соседней собственности.Приобретая недвижимость, вы должны внимательно определить, были ли проданы или заложены какие-либо из этих прав, например права на эфир.
Ваши права собственности на недвижимость также включают право на улучшение вашей собственности, например, на строительство зданий. В большинстве юрисдикций право владельца собственности на улучшение подлежит ограничениям в соответствии с местными ограничениями в отношении размера, конфигурации и использования недвижимого имущества («законы о зонировании»), а также постановлений, которые регулируют как способ выполнения строительства, так и порядок его использования. минимальные стандарты, которым должны соответствовать здания («строительные нормы»).
Законы о зонировании, принятые в городах, часто создают систему торговых ограничений на развитие, известных как «права на развитие». Эти права позволяют владельцу собственности, которая не полностью застроена в соответствии с законом о зонировании, продавать неиспользованный потенциал развития собственности владельцам соседней собственности, которые хотят построить здания, превышающие размеры, разрешенные законом о зонировании.
Юридические редакторы: Уильям П. Уолцер и Терренс М. Данн, октябрь 2017 г.
В этой области права могут произойти изменения.Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом. Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.
Право собственности на недвижимое имущество: права и ограничения | Аннотированная Конституция США | Закон США
В настоящее время хорошо известно, что у штатов и муниципалитетов есть полномочия полиции по зонированию земель для целевого использования.Право на зонирование получило судебное признание в начале 20 века. Первоначально проводилась аналогия с законом о нарушениях общественного порядка, чтобы штаты и их муниципальные подразделения могли заявить, что определенные предприятия, хотя и не являлись неприятностями per se , фактически и по закону при определенных обстоятельствах и в определенных местах. Таким образом, государство может объявить выброс густого дыма в густонаселенных районах неприятным явлением и ограничить его, даже если это повлияет на использование собственности и подвергнет владельца за счет соблюдения.Точно так же Суд оставил в силе постановление, запрещающее производство кирпича на обозначенной территории, даже несмотря на то, что указанная земля содержала ценные глиняные отложения, которые не могли быть выгодно извлечены для обработки в другом месте, была гораздо более ценной для производства кирпича, чем для любых других целей, была использована. приобрел до того, как он был присоединен к муниципалитету, и долгое время использовался как кирпичный завод.
С ростом урбанизации расширилась философия регулирования землепользования, чтобы защитить не только здоровье и безопасность, но и удобства современной жизни.Следовательно, Суд признал право правительства, в пределах нечетких рамок Положения о надлежащей правовой процедуре, зонировать разными способами и для многих целей. Правительства могут регулировать высоту зданий, устанавливать требования к отступлению зданий, сохранять открытые пространства (посредством контроля плотности и ограничения количества домов) и сохранять исторические постройки. Суд, как правило, поддерживает оспариваемый план землепользования, если только он не определит, что либо общий план является произвольным и необоснованным и не имеет существенного отношения к общественному здоровью, безопасности или общему благосостоянию, либо что план в его применении равносилен изъятию собственности без справедливой компенсации.
Применяя эти принципы, Суд постановил, что исключение жилых домов, магазинов и рекламных щитов из «жилого района» в деревне является допустимым исполнением муниципальной власти. Аналогичным образом, жилищное постановление в сообществе, состоящем из односемейных жилищ, в котором любое количество связанных лиц (кровных, усыновленных или состоящих в браке) могло занимать дом, но только двое не связанных между собой лиц могли это сделать, было поддержано в отсутствие каких-либо доказательств. что он был направлен на лишение «фундаментального интереса».Однако было обнаружено, что такой фундаментальный интерес связан с делом Мур против города Восточного Кливленда постановлением о зонировании «одной семьи», которое определяло «семью», чтобы исключить бабушку, которая жила со своими двумя внуками. разные дети. Точно так же чернокожим людям не может быть запрещено занимать дома в блоках, где больше домов занято белыми, или наоборот.
В одном аспекте зонирования — степени, в которой такие решения могут быть делегированы частным лицам — Суд не был последовательным.Так, например, он признал недействительным постановление города, которое наделяло владельцев двух третей собственности, примыкающей к любой улице, правом устанавливать границы отступления застройки. Или, в другом случае, он отменил постановление, разрешающее создание благотворительных домов для престарелых в жилых районах, но только с письменного согласия владельцев двух третей собственности в пределах 400 футов от предполагаемого объекта. Однако в решении, хронологически разделенном между этими двумя, Суд поддержал постановление, разрешающее владельцам собственности отменять муниципальное ограничение, запрещающее строительство рекламных щитов.
В своем последнем решении Суд поддержал положение устава города, разрешающее процедуру подачи петиции, с помощью которой можно было бы провести общегородской референдум об изменениях и отклонениях в зонировании. Положение требовало 55% голосов одобрения на референдуме, чтобы поддержать решение комиссии, и Суд провел различие между делегированием таких полномочий небольшой группе затронутых землевладельцев и сохранением за людьми окончательной законодательной власти, которую для удобства они делегировали. законодательный орган.
Оговорка о надлежащей процедуре не запрещает штату изменять права лиц, получающих пособия в соответствии с законами о завещании. Таким образом, Суд постановил, что права на наследство не были нарушены, если Закон штата Нью-Йорк о наследственном имуществе предоставил пережившему супругу право на получение наследства, несмотря на тот факт, что супруга отказалась от любого права на имущество своего мужа до принятия закона. закона. Суд объяснил, что, поскольку права наследования собственности устанавливаются законом, Нью-Йорк мог бы обусловить любое дальнейшее осуществление завещательной власти предоставлением права избрания оставшемуся в живых супругу независимо от любого отказа, каким бы формально он ни был оформлен.
Даже после создания завещательного траста государство сохраняет право разрабатывать новые и разумные указания для доверительного управляющего, чтобы соответствовать новым условиям, возникающим во время его управления. Например, Великая депрессия привела к дефолту по многочисленным ипотечным кредитам, которые принадлежали трастам, что привело к неожиданному накоплению недвижимости в этих трастах. При этих обстоятельствах Суд поддержал ретроактивное применение закона о перераспределении распределения в рамках этих трастов, даже если управление имуществом уже началось, и новый статут лишил оставшегося лица права на судебный пересмотр расчетов доверительного управляющего. дохода.
У штатов есть значительная свобода действий по регулированию заброшенной собственности. Например, у штатов есть несколько юрисдикционных оснований, позволяющих законное применение законов об изъятии и оставленной собственности к корпорациям за пределами штата. Таким образом, применение Закона Нью-Йорка о брошенном имуществе к полисам страхования жизни жителей Нью-Йорка, даже если они были выпущены иностранными корпорациями, не лишало такие компании собственности без надлежащей правовой процедуры, когда застрахованные лица продолжали быть резидентами Нью-Йорка и бенефициарами. были резидентами на дату погашения полисов.Отношения между Нью-Йорком и его резидентами, которые отказываются от претензий к иностранным страховым компаниям, а также между Нью-Йорком и иностранными страховыми компаниями, ведущими там свою деятельность, достаточно близки, чтобы предоставить Нью-Йорку юрисдикцию. Или, в деле Standard Oil Co. против Нью-Джерси , разделенный суд постановил, что закон штата об изъятии акций национальной корпорации, включая невыплаченные дивиденды, не нарушает надлежащую правовую процедуру, даже если последние известные владельцы были нерезидентами и акции были выпущены, а дивиденды — в другом государстве.Власть государства над корпорацией-должником дает ему право взыскивать долги или требования, представленные акциями и дивидендами.
Широкие полномочия штата определять заброшенное имущество и распоряжаться оставленным имуществом можно увидеть в деле Texaco v. Short , которое поддерживало закон Индианы, прекращающий права владения углем, нефтью, газом или другими полезными ископаемыми, которые не использовались в течение двадцати лет. , и это предусматривало возврат к владельцу доли, из которой были вырезаны интересы горнодобывающей промышленности.«Использование» полезного ископаемого, которое могло бы предотвратить его исчезновение, включало фактическую или попытку добычи полезных ископаемых, выплату ренты или роялти, а также любую уплату налогов. Действительно, простая подача иска в местный регистратор сохранит интерес. Однако статут не уведомлял владельцев интересов, за исключением его собственной публикации; при этом не требовалось, чтобы землевладельцы уведомляли владельцев долей полезных ископаемых о том, что срок действия долей истекает. С небольшим отрывом Суд поддержал статут, постановив, что заинтересованность государства в стимулировании производства, своевременном получении уведомлений о праве собственности и урегулировании прав собственности послужила основанием для принятия, и пришел к выводу, что надлежащая правовая процедура не требует какого-либо фактического уведомления владельцев неиспользованных полезных ископаемых.Государство «может возложить на владельца долей полезных ископаемых бремя использования этих долей или подачи текущего заявления о правах», и оно может аналогичным образом «возложить на него меньшее бремя информирования об использовании или неиспользовании его собственной собственности. ”
прав владельцев передвижных домов, которым угрожает выселение из передвижных домов Парк
Следующая информация о парках промышленных и передвижных домов является общей юридической информацией. Вы можете ознакомиться с соответствующими уставами в главе 90 пересмотренных законов штата Орегон, особенно в разделах 90.505 до 90,840. Основной закон о выселении для арендаторов парков — ORS 90.630. Обратите внимание, что правила для владельцев плавучих домов, арендующих причал в марине, очень похожи, за исключением закрытия пристани.
Если вы владеете промышленным или передвижным домом и просто арендуете место в парке передвижных домов, у вас есть определенные права, когда домовладелец хочет вас выселить. Эти права отличаются от прав владельцев передвижных домов, которые не живут в парке передвижных домов. Они также отличаются от тех, кто арендует и площадь , и площадь передвижного дома.Если вы снимаете и то, и другое, с вами обращаются так, как если бы вы снимали квартиру. Основное различие между арендаторами квартир и арендаторами парков передвижных домов состоит в том, что квартиросъемщики могут быть выселены без уважительной причины. (См. Информацию о Уведомления о выселении , Выселения и Защита от выселения жилых домов .)
Парк передвижных домов можно также назвать парком искусственного жилья. Парк передвижных домов обычно содержит четыре или более мест, зарезервированных для сдачи в аренду владельцам передвижных домов.(Обратите внимание, что это не относится к владельцам моторизованных кемперов или транспортных средств для отдыха.) Пространства расположены на участке земли и обычно расположены в пределах 500 футов друг от друга. Пространства на этом земельном участке принадлежат одному и тому же владельцу или владельцам, которые должны намереваться использовать землю для аренды площади за плату или другую компенсацию.
Если вы являетесь владельцем передвижного дома, арендующим место для своего передвижного дома в парке передвижных домов, арендодатель может выселить вас из парка только по уважительной причине.Это верно независимо от того, заключен ли договор аренды на помесячный или фиксированный срок (обычно называемый арендой). Даже если у вашего арендодателя есть веская причина, он или она не вправе применять силу, чтобы выселить вас или любого другого арендатора. Арендодатель также не может отключать ваши коммунальные услуги, чтобы вынудить вас переехать. Только шериф по решению суда может физически выселить арендатора. Арендодатель обычно получает постановление суда об этом, предварительно подав иск о выселении. Когда дело будет подано, секретарь суда отправит вам копию документов по почте.Сервер обработки также либо передаст их вам, либо прикрепит к вашей двери. В газетах будет указано, когда и где вы должны явиться в суд, если хотите оспорить выселение. Если вы не явитесь, вы автоматически потеряете иск о выселении, и шериф округа может заставить вас покинуть помещение. Если вы все-таки появитесь, вы можете попросить о суде и рассказать свою версию истории. Вы имеете право, но не обязаны, нанять адвоката, который будет представлять вас.
У арендодателя будет веская причина выселить вас из парка передвижного дома по следующим причинам:
- Вы не внесли арендную плату вовремя.В большинстве случаев домовладелец должен подождать, по крайней мере, до восьмого дня после наступления срока уплаты арендной платы. Затем домовладелец может направить вам 72-часовое письменное уведомление о том, что вам необходимо заплатить арендную плату или вас выселят. У арендодателя есть возможность подождать только до пятого дня, но затем он должен уведомить об этом за 144 часа, а не только за 72 часа. Если вы не заплатите в течение периода уведомления, предусмотренного в вашем случае, домовладелец может подать заявление о выселении в суд. У вас есть право на судебное слушание. Вы можете защитить себя от выселения, если арендодатель должен вам деньги, потому что он или она не предоставили услуги или удобства, о которых было согласовано, или если арендодатель иным образом нарушил ваш договор аренды или ваши права перед арендодателем. -арендное право.
Ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, направив вам письменное уведомление за 30 дней, если вы трижды или больше просрочили выплату арендной платы в течение последних 12 месяцев. Это правило применяется только в том случае, если вы не платите арендную плату в течение семидневного или четырехдневного льготного периода, и арендодатель направил вам как минимум три действительных уведомления о неуплате арендной платы в течение этих периодов просрочки платежа, причем все в течение последнего 12 месяцев. По крайней мере, два из этих уведомлений должны содержать предупреждение о том, что третья просрочка платежа может привести к выселению.У вас есть право на судебное слушание, на котором вы можете заявить о любых юридических возражениях против иска арендодателя, но у вас нет права исправлять или «устранять» эту причину.
- Ваш арендодатель может расторгнуть ваш договор аренды, если вы не заплатите штраф за просрочку арендной платы, но арендодатель может взимать плату за просрочку только в том случае, если это согласовано в договоре аренды. Они также могут расторгнуть договор аренды за определенные сборы за такие нарушения, как опущенные чеки, подделка дымовой сигнализации или сигнализации угарного газа или нарушение письменного соглашения с домашними животными или правил помещения в отношении домашних животных.Ваш арендодатель должен уведомить вас за 30 дней до прекращения аренды. В течение этих 30 дней вы имеете право устранить нарушение, уплатив соответствующий сбор. Однако, если вы несколько раз пропустили оплату одного и того же сбора в течение последних шести месяцев, арендодатель должен уведомить вас за 20 дней до расторжения договора аренды.
Другие нарушения, которые могут привести к штрафу, включают несвоевременную оплату коммунальных услуг или сборов за обслуживание, которые вы оплачиваете через арендодателя, неспособность убрать отходы домашних животных или отходы служебных животных из мест общего пользования, неспособность убрать другой мусор или отходы из общих курение в местах для некурящих, нарушение правил парковки или незаконное содержание домашних животных, способных причинить вред людям или имуществу.Ваш арендодатель должен дать вам письменное предупреждение о первом возникновении любого из этих нарушений и может взимать плату за дальнейшие нарушения того же рода, только если они повторяются в течение того же 12-месячного периода. Неуплата платы, которая была должным образом начислена за одно из этих нарушений, дает вашему арендодателю право расторгнуть договор аренды после уведомления за 30 дней. В течение этих 30 дней вы имеете право устранить нарушение, уплатив соответствующий сбор. Однако, если вы несколько раз пропустили оплату одного и того же сбора в течение последних шести месяцев, арендодатель должен уведомить вас за 20 дней до расторжения договора аренды.У вас есть право явиться в суд, чтобы защитить себя от выселения. Вы можете попытаться доказать, что вы уплатили сбор в течение 30 дней, что ваш домовладелец не выполнил надлежащую процедуру или что вам не было вынесено предупреждение, если вы имели право на него, для защиты от выселения.
- Ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, если вы не выполнили условия вашего договора аренды, например, не обслуживали ваше помещение. Вы также можете быть выселены за нарушение разумного и справедливо соблюдаемого правила парковки передвижных домов или любого другого закона или постановления.В обоих случаях причина должна быть связана с вашим поведением как арендатора. Арендодатель должен сначала направить вам письменное уведомление, в котором конкретно будет указано, что вы сделали неправильно, и что у вас есть не менее 30 дней на устранение проблемы. Если проблема не будет устранена в течение этого 30-дневного периода, ваш домовладелец имеет право подать иск о выселении против вас в суд. Чтобы выселить вас, домовладелец должен будет доказать, что вы нарушили договор аренды, разумные письменные правила парков или закон.Он или она также должны будут доказать, что вы получили необходимое письменное уведомление за 30 дней о нарушении. Если нарушение действительно существует, и вы устранили проблему в течение срока уведомления, вы можете предотвратить выселение. Убедитесь, что у вас есть доказательства того, что вы это сделали. Сделайте снимки или попросите друзей засвидетельствовать то, что вы сделали, чтобы вы могли доказать, что вы устранили проблему. Если вы исправляете нарушение, но оно повторяется снова в течение шести месяцев, домовладелец может прекратить вашу аренду, направив вам письменное уведомление за 20 дней с указанием нарушения и даты прекращения аренды.На этот раз у вас не будет права избежать выселения, исправив проблему. В любом случае, прежде чем вас могут выселить, вы имеете право на судебное слушание, на котором вы можете предоставить суду доказательства того, что нарушений никогда не было или они были исправлены.
- Ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, если вы были осуждены за совершение преступления на сексуальной почве или если Совет штата по условно-досрочному освобождению и надзору после тюремного заключения или Комиссия по надзору за психиатрической безопасностью классифицировали вас как преступника на сексуальной почве третьего уровня в соответствии с определением штата закон.Вы имеете право на 30-дневное письменное уведомление о прекращении действия и причине, но вы не имеете права исправлять или исправлять причину. У вас есть право на судебное слушание.
- Ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, если он или она считает, что вы или кто-то из членов вашей семьи (включая вашего питомца) серьезно травмировал кого-то, угрожал кому-то серьезным вредом, причинил значительный ущерб чужому имуществу или совершил «чрезвычайно возмутительное» действовать »в парке передвижного дома или рядом с ним.В этом случае арендодатель может начать судебное выселение, направив вам письменное уведомление всего за 24 часа. Закон определяет чрезвычайно возмутительное действие как включающее, помимо прочего, торговлю и производство наркотиков, азартные игры, проституцию, кражи со взломом, насилие и серьезные угрозы насилия. Опять же, у вас есть право на судебное слушание.
- Искусственное жилище не может быть вытеснено из объекта только из-за его возраста, стиля или размера, но арендатору, чей дом находится в плохом состоянии или находится в аварийном состоянии, может быть направлено уведомление о прекращении аренды с предоставлением арендатору как минимум 60 дней отремонтировать дом в соответствии с разумными парковыми стандартами.Однако срок составляет всего 30 дней, если состояние дома опасно для соседних домов или людей. До тех пор, пока аварийное состояние не создает опасности для соседних домов или людей, арендатор может получить продление времени, если необходимый ремонт не может быть произведен в разумные сроки. Опять же, у вас есть право на судебное слушание.
- Ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, если он или она решили закрыть парк вашего передвижного дома и изменить землю для другого использования.Арендодатель должен направить вам письменное уведомление не менее чем за 365 дней до закрытия парка и заплатить вам от 6000 до 10000 долларов, в зависимости от размера вашего дома, независимо от того, можете ли вы вывести дом из парка. . Арендодатель не может взимать с вас плату за утилизацию дома, который вы покинули в парке из-за закрытия, а также не может повышать вашу арендную плату в период закрытия. В уведомлении арендодателя также необходимо сообщить вам о возвращаемом налоговом зачете в размере 5000 долларов от штата Орегон, который может быть предоставлен при подаче следующей налоговой декларации штата.
Эти положения, касающиеся закрытия парка, также применяются, когда домовладелец решает преобразовать ваш парк в отдельную часть, и в этом случае вам должна быть предоставлена возможность купить свое пространство и оставить свой дом в новом подразделении. Если вы этого не сделаете, вы имеете право на компенсацию, причитающуюся арендаторам при закрытии. Кроме того, если домовладелец должен подать заявление в местное самоуправление для утверждения преобразования подразделения, вам должно быть предоставлено уведомление о процедуре такого утверждения, а также ваше право выразить свое мнение.
В соответствии с законом, начиная с 1 января 2015 г., если арендодатель парка желает продать свой парк, за некоторыми исключениями, арендодатель должен сначала уведомить арендаторов и дать им возможность участвовать в конкурсе на покупку парка, в том числе путем предоставления им некоторой финансовой информации после того, как они выполнили определенные процедурные требования.
- Наконец, ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, если у вас есть срочная аренда или договор аренды, срок действия которого истек или истек, и вы необоснованно отказались заключить новый договор аренды, предложенный вашим арендодателем.Если ваш домовладелец не предложил новый договор аренды, ваша аренда автоматически становится помесячной по истечении срока действия.
Юридический редактор: Стивен М. Кроуфорд, май 2018 г.
% PDF-1.4 % 726 0 объект > эндобдж xref 726 75 0000000016 00000 н. 0000002738 00000 н. 0000002897 00000 н. 0000005430 00000 н. 0000005465 00000 н. 0000005619 00000 п. 0000005770 00000 н. 0000006319 00000 н. 0000006843 00000 н. 0000007413 00000 н. 0000007527 00000 н. 0000007639 00000 н. 0000008162 00000 п. 0000008762 00000 н. 0000009346 00000 п. 0000009977 00000 н. 0000010431 00000 п. 0000010959 00000 п. 0000011701 00000 п. 0000012412 00000 п. 0000013098 00000 п. 0000013299 00000 п. 0000014122 00000 п. 0000014755 00000 п. 0000015407 00000 п. 0000016143 00000 п. 0000016774 00000 п. 0000021104 00000 п. 0000025700 00000 п. 0000029348 00000 п. 0000029444 00000 п. 0000029540 00000 п. 0000030175 00000 п. 0000030472 00000 п. 0000030787 00000 п. 0000030966 00000 п. 0000031780 00000 п. 0000031830 00000 п. 0000031900 00000 п. 0000031996 00000 п. 0000042805 00000 п. 0000043092 00000 п. 0000043398 00000 п. 0000043425 00000 п. 0000043839 00000 п. 0000043984 00000 п. 0000050169 00000 п. 0000050432 00000 п. 0000050802 00000 п. 0000051159 00000 п. 0000063212 00000 п. 0000063476 00000 п. 0000063929 00000 п. 0000064352 00000 п. 0000070969 00000 п. 0000071263 00000 п. 0000071625 00000 п. 0000072005 00000 п. 0000076445 00000 п. 0000076710 00000 п. 0000077034 00000 п. 0000077259 00000 п. 0000086817 00000 п. 0000087087 00000 п. 0000087480 00000 п. 0000087876 00000 п. 0000097572 00000 п. 0000097849 00000 п. 0000098239 00000 п. 0000098708 00000 п. 0000111860 00000 н. 0000121175 00000 н. 0000122553 00000 н. 0000002543 00000 н. 0000001832 00000 н. трейлер ] / Предыдущее 197856 / XRefStm 2543 >> startxref 0 %% EOF 800 0 объект > поток hb«b`b`g` Ȁ
Что делать, если мой дом осужден за предполагаемое нарушение кодекса или на основании утверждений о том, что он небезопасен или непригоден для проживания
только в информационных целях.Он предназначен для того, чтобы помочь землевладельцам понять некоторые из основных аспектов осуждения собственности в результате нарушений кодекса или заявлений о том, что собственность небезопасна, непригодна для проживания или представляет собой общественное неудобство. Настоящая статья не должна рассматриваться как предоставление юридической консультации или как замена консультации с опытным юристом по недвижимости, правам собственности или выдающимся юристом в предметной области по вопросам, затронутым в настоящей статье.
Термин «осуждение» может иметь два значения
Часто возникает путаница относительно значения термина «осуждение».С одной стороны, этот термин означает, по сути, то же самое, что и «выдающаяся область», то есть право государственного органа брать частную собственность для строительства общественных проектов, таких как шоссе, дороги или другая необходимая инфраструктура.
С другой стороны, этот термин также может означать право государства забирать собственность, которая была признана не соответствующей государственным кодексам, стандартам или постановлениям, или собственность, которая была определена как небезопасная или непригодная для проживания. Хотя юристы OCA обычно не представляют владельцев собственности во второй категории судебных исков, эта статья написана, чтобы предложить несколько полезных советов землевладельцам, которые могут столкнуться с этой проблемой.
Положения по обеспечению соблюдения Кодекса
Большинство городов и округов в США приняли строительные нормы и правила, устанавливающие стандарты для собственности, направленные на обеспечение здоровья, безопасности и общего благополучия их жителей. Специфика строительных норм и правил варьируется от требований к обеспечению того, чтобы пол мог выдерживать соответствующую нагрузку, до эксплуатационных функций систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и инженерных сетей. Положения Кодекса, как правило, должны быть изложены в письменной форме и доступны для ознакомления любому представителю общественности, которому необходимо на них сослаться.
Некоторые юрисдикции сосредоточены на наказании нарушителей этих кодексов и стандартов, в то время как другие принимают более совместные модели, разработанные, чтобы помочь владельцам привести свою собственность в соответствие. Кроме того, некоторые юрисдикции полагаются в первую очередь на то, что жители сообщают о возможных нарушениях, в то время как другие используют более активный подход и проводят осмотр ветрового стекла или другие проверки на регулярной основе.
Когда муниципалитет получает жалобу о нарушении кодекса, городской инспектор обычно посещает собственность, чтобы проверить, обоснована ли жалоба.Если это так, владелец недвижимости будет уведомлен о том, какие исправления необходимо внести и как долго им придется их вносить. Если владелец собственности не предпримет надлежащих шагов для достижения соответствия кодексу, могут быть наложены денежные оценки и штрафы, и в конечном итоге собственность может быть даже осуждена государством.
Несмотря на то, что строжайшее внимание соответствию нормам уделяется недавно построенным домам, эти положения кодекса все чаще используются для нацеливания на старые дома, которые могут находиться в плохом ремонте или состоянии или, возможно, располагаться в ветхих или ветхих районах.Они также использовались для нацеливания на свойства в так называемых «зараженных» районах. Заброшенные дома особенно уязвимы для заявлений о несоблюдении норм.
Претензии о нарушении общественного порядка, небезопасных условиях или непригодности для проживания
Большинство нарушений кодекса не представляют угрозы для здоровья и не причиняют неудобств другим. Однако иногда несоблюдение кодекса может быть сочтено настолько серьезным, что оно действительно достигает точки, когда сооружение может считаться небезопасным или непригодным для проживания. Это может произойти, когда дом больше не может поддерживать санитарные условия проживания.Например, если водопровод не работает или в доме может накапливаться столько беспорядка, что это может вызвать заражение. Дома также могут страдать от черной плесени, особенно в районах, подверженных наводнениям.
Еще раз, если необходимый ремонт не будет произведен в течение установленного периода времени, местное правительство может обратиться в суд за правом принять (или осудить) собственность, что могло бы привести к фактическому сносу строения.
Выплата справедливой компенсации
В большинстве случаев за изъятие собственности полагается какая-то форма справедливой компенсации, даже если она была получена в результате нарушения кодекса или утверждений о том, что сооружение небезопасно или непригодно для проживания.Однако во многих из этих случаев землевладельцы не получают справедливой компенсации, потому что (1) в случае строительной конструкции стоимость сноса часто снижает деньги, которые они иначе получили бы, или (2) плохое состояние собственности или строения. может привести к выплате небольшой компенсации или вообще к выплате таковой.
Однако в 2018 году член ОСА Джеймс Берлинг и Тихоокеанский юридический фонд победили в деле, в котором они представляли Дэвида и Лурдес Гарретт. Гарреты отремонтировали полуразрушенный особняк, купленный в Новом Орлеане.Но их мечта быстро превратилась в кошмар, когда — всего через четыре месяца после того, как они купили здание — город внезапно послал ремонтную бригаду и снесли его, после чего они предъявили Гарреттам счет за снос в размере 11000 долларов. Ранее Гарретты не получали ни уведомления, ни слушания, ни компенсации. Хотя федеральный окружной суд отклонил их иски, PLF выиграла апелляцию в федеральном окружном суде, который отменил предыдущее решение и заявил, что все иски Гарреттов могут и должны быть рассмотрены в федеральном окружном суде.Полное мнение 5-го округа можно прочитать здесь.
Некоторые советы и рекомендации
Если вы являетесь владельцем собственности, и вам грозит осуждение вашей собственности в результате нарушения кодекса или определения того, что это небезопасное сооружение, ниже приведены некоторые шаги, которые вы можете предпринять, чтобы защитить себя:
- Нанять хорошего юриста, знакомого с положениями местного кодекса, постановлениями и постановлениями, на которые правительственный орган полагается, утверждая, что ваша собственность, дом или конструкция здания не соответствуют требованиям.
- Если вы не можете позволить себе нанять адвоката, ознакомьтесь с соответствующими положениями кодекса, постановлениями и постановлениями, на которые ссылаются государственные должностные лица, чтобы утверждать, что ваша собственность или строительная конструкция не соответствуют требованиям. Вы хотите убедиться, что правительственные чиновники правильно интерпретируют эти положения в том виде, в каком они написаны, а также что они должным образом применяются в вашей конкретной ситуации. Также имейте в виду, что иногда старые структуры «унаследованы», что означает, что они могут быть освобождены от необходимости соответствовать более современным требованиям кода.Большинство положений кодекса можно найти в Интернете или посетив муниципальный департамент, который отвечает за их соблюдение. В Уведомлении о нарушении вы должны точно указать, в нарушении каких положений кодекса вас обвиняют.
- Большинство положений кодекса могут быть применены в отношении землевладельца только в соответствии с конкретным процессом, который предполагает соблюдение государством определенных требований и процедур, гарантирующих, что права собственности не будут отобраны без соблюдения надлежащей правовой процедуры. Эти требования обычно включают обеспечение того, чтобы землевладелец (1) получил надлежащее уведомление о нарушении (2) возможность исправить нарушение в течение разумного периода времени и (3) возможность обжаловать решение о нарушении, если собственник с ним не согласен.Убедитесь, что вы понимаете детали процесса, которому должно следовать правительство.
- Если вы не соблюдаете нормативные требования, не игнорируйте получаемые вами цитаты или уведомления, тем самым подвергая себя дополнительным штрафам и оценкам. Эти денежные штрафы часто могут создавать дополнительное финансовое бремя, которое делает практически невозможным для землевладельца решить предполагаемые проблемы. Кроме того, неоплаченные штрафы и оценки могут привести к наложению ареста на вашу собственность, что может повлиять на вашу способность продавать или передавать право собственности.
- По возможности примите значимые меры по ремонту и ремонту вашей собственности и убедитесь, что ваши усилия задокументированы как доказательство того, что вы добросовестно пытаетесь соблюдать требования. Документация может включать квитанции о выполненных работах, фотографии состояния до и после и т. Д. Если вам будет предоставлена возможность слушания по вашему делу или делу, вся эта информация будет полезна для защиты и защиты ваших прав собственности.
Свод законов — Раздел 27 — Глава 40
Название 27 — Имущество и переводы
ГЛАВА 40
Закон о домовладельцах и квартиросъемщиках
СТАТЬЯ 1
Общие положения и определения
Подстатьи I
Краткое название, конструкция, применение и предмет главы
РАЗДЕЛ 27-40-10.Краткое название.
Эта глава известна и может упоминаться как Закон Южной Каролины о домовладельцах и квартиросъемщиках.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-20. Цели; правила строительства.
(a) Настоящая глава должна толковаться и применяться для продвижения ее основных целей и политики.
(b) Основные цели и политика данной главы:
(1) упростить, уточнить, модернизировать и пересмотреть закон, регулирующий аренду жилых единиц, а также права и обязанности домовладельцев и арендаторов;
(2), чтобы побудить арендодателей и арендаторов поддерживать и улучшать качество жилья.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-30. Применяются дополнительные правовые нормы.
Если положения данной главы не заменены положениями настоящей главы, принципы права и справедливости, включая право, касающееся дееспособности, взаимности обязательств, принципала и агента, недвижимого имущества, общественного здравоохранения, безопасности и предотвращения пожаров, эстоппеля, мошенничества, введение в заблуждение, принуждение, принуждение, ошибка, банкротство или другие основания для подтверждения или признания недействительными должны дополнять положения данной главы.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-40. Строительство против неявной отмены.
Эта глава является общей главой, предназначенной для единого охвата ее предмета, и никакая ее часть не может быть истолкована как подразумеваемая отмененная последующим законодательством, если такого толкования можно разумно избежать.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-50. Применение средств правовой защиты; исполнение.
(a) Средства правовой защиты, предусмотренные настоящей главой, должны применяться таким образом, чтобы потерпевшая сторона могла взыскать соответствующий ущерб.Пострадавшая сторона обязана уменьшить убытки.
(b) Любое право или обязательство, заявленное в этой главе, подлежит принудительному исполнению, если в положении, декларирующем это, не указано иное и ограниченное действие.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-60. Урегулирование спорных претензий или вправо.
Претензия или право, возникающие в соответствии с настоящей главой или по договору аренды, в случае добросовестного оспаривания, могут быть урегулированы по соглашению.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон No.336, Раздел 1.
Подстатьи II
Сфера действия и юрисдикция
РАЗДЕЛ 27-40-110. Территориальное применение.
Эта глава применяется, регулирует и определяет права, обязанности и средства правовой защиты по договору аренды, где бы он ни был заключен, в отношении жилой единицы, расположенной в этом штате.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-120. Исключения из применения главы.
Настоящая глава не регулирует следующие договоренности:
(1) проживание в учреждении, государственном или частном, если связано с задержанием или предоставлением медицинских, гериатрических, образовательных, консультационных, религиозных или аналогичных услуг;
(2) занятие по договору купли-продажи жилой единицы или имущества, частью которого она является, если арендатор является покупателем или лицом, которое наследует его интересы;
(3) занятие членом или братской или общественной организацией части структуры, эксплуатируемой в интересах организации;
(4) временное размещение в отеле, мотеле или другом жилом помещении, облагаемое налогом с продаж на жилье, как это предусмотрено Разделом 12-36-920;
(5) занятость служащим арендодателя, право на занятие которого зависит от занятости в помещении и рядом с ним;
(6) владение собственником кондоминиума или держателем имущественной аренды в кооперативе;
(7) занятие по договору аренды помещений, используемых арендатором в основном для сельскохозяйственных целей;
(8) занятие по договору аренды в помещении, регулируемом положениями главы 32 раздела 27 Кодекса 1976 года (Закон о плане распределения времени отпуска).
(9) проживание, временное или нет, в благотворительном или аварийном убежище, государственном или частном.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон 1998 года № 382, раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-130. Юрисдикция и обслуживание процесса.
(a) Окружные суды и мировые суды этого штата осуществляют параллельную юрисдикцию над любым домовладельцем в отношении любого поведения в этом штате, регулируемого настоящей главой, или в отношении любых претензий, возникающих из сделки, подпадающей под действие настоящей главы.В дополнение к любому другому методу, предусмотренному правилом или статутом, личная юрисдикция в отношении арендодателя может быть приобретена в рамках гражданского иска или судебного разбирательства, возбужденного в суде общей юрисдикции или мировом суде, процессуальной службой в порядке, предусмотренном настоящим разделом.
(b) Если домовладелец не является резидентом этого Штата или является корпорацией, не уполномоченной вести бизнес в этом Штате и участвующей в любом поведении в этом Штате, регулируемом настоящей главой, или участвующей в сделке, подпадающей под действие настоящей главы, он может назначить агента, которому может быть оказано обслуживание в этом Государстве.Агент должен быть резидентом этого штата или корпорацией, уполномоченной вести бизнес в этом штате. Обозначение должно быть оформлено в письменной форме и подано Государственному секретарю. Если указание не сделано и не зарегистрировано или если процесс не может быть обслужен в этом штате назначенным агентом, процесс может быть передан государственному секретарю, но вручение ему не имеет силы, если истец или петиционер немедленно не отправит по почте копию процесса. а также обращение по почте заказным или заказным письмом с требованием подписать квитанцию ответчику или ответчику по его последнему разумно установленному адресу.Аффидевит о соблюдении этого раздела должен быть подан в суд округа, в котором дело возбуждено, в день возврата процесса, если таковой имеется, или до него, или в течение любого дополнительного времени, разрешенного судом.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
Подстатьи III
Общие определения и толкование принципов; Уведомление
РАЗДЕЛ 27-40-210. Общие определения.
С учетом дополнительных определений, содержащихся в последующих статьях данной главы, которые применяются к конкретным статьям или частям данной главы, и если контекст не требует иного, в этой главе:
(1) «иск» включает возмещение, встречный иск, установление — иск, иск по справедливости и любой другой процесс, в котором определяются права, включая иск о владении;
(2) «Строительные и жилищные кодексы» включают любой закон, постановление или постановление правительства, касающиеся пригодности для проживания или строительства, обслуживания, эксплуатации, размещения, использования или внешнего вида любого помещения или жилого помещения;
(3) «жилая единица» означает строение или часть строения, которое используется в качестве дома, места жительства или спального места одним лицом, которое ведет домашнее хозяйство, или двумя или более лицами, которые ведут общее домашнее хозяйство, и включает мобильные дома, принадлежащие домовладельцам.Имущество, которое сдается в аренду исключительно с целью ремонта арендатором, не считается жилой единицей в понимании настоящей главы;
(4) «справедливая рыночная арендная стоимость» означает фактическую периодическую арендную плату за сопоставимую арендуемую недвижимость, с которой согласны арендодатель и арендатор. При определении справедливой рыночной стоимости аренды суд может принимать во внимание оценки, предложенные арендатором, домовладельцем, экспертами по недвижимости, лицензированными оценщиками, и другие соответствующие доказательства;
(5) «добросовестность» означает фактическую честность при проведении соответствующей сделки;
(6) «арендодатель» означает собственника, арендодателя или субарендатора помещения, а также означает управляющего помещением, который не раскрывает информацию в соответствии с требованиями Раздела 27-40-420;
(7) «организация» включает корпорацию, правительство, правительственное подразделение или агентство, деловой траст, имущество, траст, товарищество или ассоциацию, двух или более лиц, имеющих совместный или общий интерес, и любое другое юридическое или коммерческое лицо;
(8) «собственник» означает одно или несколько лиц, совместно или по отдельности, которым принадлежат (i) все или часть юридических прав собственности или (ii) все или часть бенефициарного владения и право представлять использование и наслаждение помещением.Термин включает залогодержателя во владении;
(9) «лицо» включает физическое лицо или организацию;
(10) «помещение» означает жилую единицу и структуру, частью которой она является, а также помещения и пристройки в ней, а также земли, площади и помещения, предназначенные для общего пользования арендаторами или использование которых обещано арендатору;
(11) «арендная плата» означает возмещение, подлежащее уплате за использование помещения, включая пени за просрочку платежа, выплачиваемые единовременно или периодическими платежами, за исключением гарантийных депозитов или других сборов;
(12) «договор аренды» означает все соглашения, письменные или устные, а также действующие правила и положения, принятые в соответствии с Разделом 27-40-520, включающие положения и условия, касающиеся использования и размещения жилого помещения и помещений;
(13) «человек, проживающий в квартире» означает лицо, занимающее жилую единицу, в которой нет туалета, ванны или душа, а также холодильника, плиты и кухонной раковины, предоставленных арендодателем, и где один или несколько из эти помещения используются жильцами здания совместно;
(14) «односемейная резиденция» означает строение, которое обслуживается и используется как единое жилище.Несмотря на то, что жилая единица разделяет одну или несколько стен с другой жилой единицей, это односемейная резиденция, если она имеет прямой выход на улицу или проезжую часть и не разделяет ни отопительное оборудование, ни оборудование для горячего водоснабжения, ни какие-либо другие важные объекты или услуги ни с одним из них. другое жилое помещение;
(15) «арендатор» означает лицо, имеющее право по договору аренды занимать жилую единицу, исключая других;
(16) «умышленный» означает попытку умышленно уклониться от обязательств по договору аренды или положениям данной главы;
(17) «основные услуги» означают услуги сантехники или канализации; электричество; газ, если он используется для обогрева, горячей воды или приготовления пищи; проточная вода, а также разумное количество горячей воды и тепла, за исключением случаев, когда здание, которое включает жилую единицу, не требуется по закону, чтобы быть оборудованным для этой цели, или жилой блок сконструирован таким образом, что тепло или горячая вода вырабатываются установкой находятся под исключительным контролем арендатора и обеспечиваются прямым подключением к коммунальным предприятиям.
(18) «гарантийный депозит» означает денежный залог от арендатора арендодателю, который находится в доверительном управлении арендодателя для обеспечения полного и добросовестного выполнения условий договора аренды, как предусмотрено в Разделе 27-40. -410.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, разделы 1, 2.
РАЗДЕЛ 27-40-220. Обязательство добросовестности.
Каждая обязанность в соответствии с этой главой и каждое действие, которое должно быть выполнено в качестве условия, предшествующего осуществлению права или средства правовой защиты в соответствии с этой главой, налагают обязательство добросовестности при его исполнении или исполнении.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-230. Бессовестность.
(a) Если суд на основании закона установит:
(1) договор аренды был недобросовестным в момент заключения, суд может отказать в принудительном исполнении договора аренды;
(2) любое положение договора аренды было недобросовестным, когда оно было сделано, суд может обеспечить исполнение оставшейся части договора без недобросовестного положения или ограничить применение любого недобросовестного положения, чтобы избежать недобросовестного результата; или
(3) мировое соглашение, в котором сторона отказывается или соглашается отказаться от иска или права в соответствии с настоящей главой или в соответствии с договором аренды, было недобросовестным, когда оно было заключено, суд может отказать в принудительном исполнении урегулирования, принудить в исполнение оставшуюся часть урегулирования без недобросовестное положение или ограничить применение любого недобросовестного положения, чтобы избежать недобросовестного результата.
(b) Если недобросовестность оспаривается стороной или судом по его собственной инициативе, сторонам должна быть предоставлена разумная возможность представить доказательства, касающиеся установления, цели и последствий договора аренды или урегулирования в отношении помочь суду в вынесении определения.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-240. Уведомление.
(A) Лицо получает уведомление о факте, если:
(1) лицо действительно знает о нем;
(2) лицо получило уведомление или уведомление об этом; или
(3) на основании всех фактов и обстоятельств, известных ему в рассматриваемое время, у него есть основания знать, что они существуют.Человек «знает» или «знает» факт, если он действительно знает о нем.
(B) Лицо «уведомляет» или «дает» уведомление или уведомление другому лицу, предпринимая разумно рассчитанные меры, чтобы информировать другое лицо в обычном порядке, независимо от того, действительно ли другое лицо узнает об этом. Лицо «получает» уведомление или уведомление, когда:
(1) оно доходит до его внимания; или
(2) в случае арендодателя, он доставляется по месту нахождения арендодателя, через которое был заключен договор аренды, или в любом месте, указанном арендодателем в качестве места для получения сообщения; или
(3) в случае арендатора, он доставляется арендатору в руки или отправляется заказным или заказным письмом арендатору в месте, указанном им в качестве места для получения сообщения, или в отсутствие обозначения, до последнего известного места жительства арендатора.Подтверждение отправки по почте в соответствии с данным подразделом представляет собой уведомление без подтверждения получения.
(C) «Уведомление», информация или уведомление или уведомление, полученные организацией, вступают в силу для конкретной транзакции с момента, когда она доведена до сведения лица, проводящего эту транзакцию, и в любом случае с момента, когда она был бы доведен до сведения отдельного лица, если бы организация проявила разумную осмотрительность.
(D) Время, в течение которого должно быть совершено действие, должно исчисляться со ссылкой на Правила гражданского судопроизводства Южной Каролины.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 3.
Подстатьи IV
Общие положения
РАЗДЕЛ 27-40-310. Условия договора аренды.
(a) Арендодатель и арендатор могут включать в договор аренды условия, не запрещенные данной главой или другим правовым актом, включая аренду, срок действия договора и другие положения, регулирующие права и обязанности сторон.
(b) При отсутствии соглашения арендатор должен платить в качестве арендной платы справедливую рыночную арендную стоимость за использование и размещение жилого помещения.
(c) Арендная плата выплачивается без требования или уведомления в момент и в месте, согласованные сторонами. Если арендатор не уведомлен об ином в письменной форме, арендная плата выплачивается в жилой единице, а периодическая арендная плата выплачивается в начале любого срока в один месяц или менее, а в противном случае — равными ежемесячными платежами в начале каждого месяца. Если не согласовано иное, арендная плата равномерно распределяется изо дня в день.
(d) Если в соглашении об аренде не установлен определенный срок, аренда будет еженедельной, если арендатор платит еженедельно, а во всех остальных случаях — месяц за месяцем.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-320. Действие неподписанного или недоставленного договора аренды.
(a) Если арендодатель не подписывает и не предоставляет письменный договор аренды, который был подписан и передан арендодателю арендодателем, безоговорочное принятие арендодателем арендной платы дает договор аренды такой же эффект, как если бы он был подписано и доставлено домовладельцем.
(b) Если арендатор не подписывает и не предоставляет письменный договор аренды, который был подписан и передан арендатору арендодателем, принятие права владения и уплата арендной платы без оговорок дает договор аренды такой же эффект, как если бы он имел подписан и доставлен арендатором.
(c) Если договор аренды, вступивший в силу в результате действия данного раздела, предусматривает срок более одного года, он действует только один год.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-330. Запрещенные положения в договорах аренды.
(a) Договор аренды не может предусматривать, что арендатор:
(1) соглашается отказаться или отказаться от прав или средств правовой защиты в соответствии с этой главой;
(2) уполномочивает любое лицо признать решение по иску, вытекающему из договора аренды;
(3) соглашается с освобождением или ограничением любой ответственности арендодателя, возникающей в соответствии с законом, или возмещает арендодателю эту ответственность или связанные с ней расходы.
(b) Положение, запрещенное подразделом (а), включенное в договор аренды, не имеет исковой силы. Если арендодатель намеренно использует договор аренды, содержащий заведомо ему запрещенные положения, и пытается реализовать права, предусмотренные договором, арендатор может взыскать в дополнение к его фактическому ущербу сумму, не превышающую гарантийный депозит и разумные гонорары адвоката. Если арендодатель злонамеренно использует договор аренды, содержащий заведомо ему запрещенные положения, и пытается реализовать права, созданные им, арендатор может взыскать в дополнение к своему фактическому ущербу сумму, не превышающую трехмесячную периодическую арендную плату и разумные гонорары адвоката.
(c) Положения этого раздела не должны действовать таким образом, чтобы аннулировать законные положения о заранее оцененных убытках, которые устанавливают размер убытков за потерю арендной платы в результате преждевременного прекращения аренды.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-340. Разделение арендной платы и обязательств по содержанию собственности запрещено.
Договор аренды, переуступка, передача, договор доверительного управления, ипотека или обеспечительный инструмент могут не разрешать получение арендной платы без обязательства соблюдать Раздел 27-40-440 (а).
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
СТАТЬЯ 3
Обязательства арендодателя
РАЗДЕЛ 27-40-410. Залоговые депозиты; предоплаченная аренда.
(a) При прекращении аренды имущество или деньги, находящиеся у арендодателя в качестве обеспечения, должны быть возвращены за вычетом сумм, удержанных арендодателем за начисленную арендную плату и убытки, понесенные арендодателем из-за несоблюдения арендатором положений Раздела 27-40- 510. Любое удержание из залога / арендного депозита должно быть детализировано арендодателем в письменном уведомлении арендатора вместе с причитающейся суммой, если таковая имеется, в течение тридцати дней после прекращения аренды и передачи права собственности и требования арендатором, в зависимости от того, что позже.Арендатор должен предоставить арендодателю в письменной форме адрес для пересылки или новый адрес, на который может быть отправлено письменное уведомление и сумма, причитающаяся от арендодателя. Если арендатор не предоставит арендодателю переадресацию или новый адрес, арендатор не имеет права на возмещение ущерба в соответствии с данным подразделом при условии, что арендодатель (1) не получил уведомления о местонахождении арендатора и (2) отправил по почте письменное уведомление и причитающуюся сумму, если есть, по последнему известному адресу арендатора.
(b) Если арендодатель не возвращает арендатору предоплаченную арендную плату или гарантийный / арендный депозит с уведомлением, которое арендодатель должен отправить в соответствии с подразделом (а), арендатор может вернуть недвижимость и деньги в сумме равный трехкратной сумме неправомерно удержанных и разумных гонораров адвокату.
(c) Если домовладелец (1) арендует более четырех соседних жилых единиц в помещении и (2) устанавливает разные стандарты для расчета гарантийных / арендных депозитов, требуемых от разных арендаторов в помещении, то до завершения договор аренды, домовладелец должен либо вывесить на видном месте в помещении, либо в том месте, где оплачивается арендная плата, отчет, четко указывающий стандарты, по которым рассчитываются такие гарантийные / арендные депозиты, или должен предоставить каждому потенциальному арендатору заявление, устанавливающее стандарты.Если арендодатель не соблюдает требования настоящего подраздела в отношении арендатора, разница между залогом / арендным депозитом, требуемым арендатором, и наименьшим гарантийным / арендным залогом, требуемым для любого другого арендатора сопоставимой жилой единицы в помещении, не подлежит удержания за ущерб, причиненный несоблюдением арендатором раздела 27-40-510.
(d) Этот раздел не препятствует домовладельцу или арендатору взыскать другие убытки, на которые он может иметь право в соответствии с настоящей главой или иным образом.
(e) В соответствии с положениями Раздела 27-40-450 владелец доли арендодателя в помещениях на момент прекращения аренды связан этим разделом.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон 1994 года № 498, раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-420. Раскрытие.
(a) Арендодатель или любое лицо, уполномоченное заключать договор аренды от его имени, должны сообщить арендатору в письменной форме во время или до начала аренды имя и адрес владельца помещения или лица, уполномоченного на действовать от имени владельца в качестве агента, среди прочего, для целей обслуживания процесса и получения или получения уведомлений или требований.
(b) Информация, которую необходимо предоставить в соответствии с этим разделом, должна быть актуальной, и этот раздел распространяется на любого преемника домовладельца, владельца или менеджера и подлежит исполнению в отношении них.
(c) Лицо, уполномоченное заключать договор аренды от имени арендодателя, которое не соблюдает подпункт (а) в отношении договора аренды, заключенного от имени арендодателя, становится агентом арендодателя для целей этот договор аренды для:
(1) услуги обработки и получения и получения уведомлений и требований;
(2) выполнение обязательств арендодателя в соответствии с настоящей главой и по договору аренды и расходование или предоставление для выполнения обязательств всей арендной платы, взимаемой с помещения и удерживаемой лицом от имени арендодателя.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-430. Арендодатель передает жилище во владение.
В начале срока арендодатель передает помещения во владение арендатору в соответствии с договором аренды и разделом 27-40-440. Арендодатель может подать иск о владении недвижимостью против любого лица, незаконно владеющего недвижимостью, и может взыскать убытки, указанные в Разделе 27-40-760 (c).
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-440. Арендодатель поддерживает помещения.
(a) Арендодатель должен:
(1) соблюдать требования применимых строительных и жилищных кодексов, которые существенно влияют на здоровье и безопасность;
(2) производить все ремонтные работы и делать все, что необходимо для приведения и содержания помещения в надлежащем и пригодном для проживания состоянии;
(3) содержать все общие части помещений в разумно безопасном состоянии, а в помещениях, содержащих более четырех жилых единиц, поддерживать в разумно чистом состоянии;
(4) обеспечить доступ к проточной воде и разумному количеству горячей воды в любое время и разумное отопление, за исключением случаев, когда здание, которое включает жилую единицу, не требуется по закону для этой цели, или жилое здание построено таким образом, что тепло или горячая вода вырабатываются установкой, находящейся под исключительным контролем арендатора, и поставляются через прямое подключение к коммунальным службам;
(5) поддерживать в достаточно хорошем и безопасном рабочем состоянии и поддерживать в рабочем состоянии все электрические, газовые, водопроводные, санитарные, отопительные, вентиляционные, кондиционеры и другие объекты и приборы, включая лифты, которые он поставляет или требует от него.Предполагается, что бытовая техника, присутствующая в жилом помещении, была предоставлена домовладельцем, если иное специально не оговорено в договоре аренды. Никакие приборы или средства, необходимые для предоставления основных услуг, не могут быть исключены.
(b) Если пошлина, налагаемая абзацем (1) подпункта (а), больше, чем любая пошлина, налагаемая любым другим абзацем этого подпункта, то обязанность арендодателя должна быть определена со ссылкой на параграф (1) подпункта (а). ).
(c) Арендодатель и арендатор одноквартирного дома могут договориться в письменной форме о том, что арендатор выполняет обязанности арендодателя, указанные в параграфе (5) подраздела (а), а также определенные ремонтные работы, техническое обслуживание, изменения и реконструкция, но только если сделка совершена добросовестно, а не с целью уклонения от обязательств арендодателя.
(d) Арендодатель и арендатор любой жилой единицы, кроме одноквартирного дома, могут договориться о том, что арендатор должен выполнять определенный ремонт, техническое обслуживание, переделку или реконструкцию, только если:
(1) по соглашению сторон заключено добросовестно, а не с целью уклонения от обязательств арендодателя;
(2) работа не является необходимой для устранения несоответствия требованиям части (а) (1) данной статьи;
(3) договор не уменьшает и не влияет на обязательства арендодателя перед другими арендаторами в помещении.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-450. Ограничение ответственности.
(a) Если не согласовано иное, домовладелец, который передает помещения, включающие жилую единицу, подпадающую под действие договора аренды, в рамках добросовестной продажи добросовестному покупателю, освобождается от ответственности в соответствии с договором аренды и настоящей главой в отношении происходящих событий. после письменного уведомления арендатора транспортного средства. Тем не менее, он по-прежнему несет ответственность перед арендатором за обеспечение, которое арендатор может взыскать в соответствии с разделом 27-40-410, если только гарантийный депозит не будет передан от продавца покупателю и арендатор не будет уведомлен в письменной форме о разумном сроке после транзакции, и в этом случае покупатель несет ответственность в соответствии с разделом 27-40-410.
(b) Если не согласовано иное, управляющий помещением, включающим жилую единицу, освобождается от ответственности в соответствии с договором аренды и настоящей главой в отношении событий, произошедших после письменного уведомления арендатора о прекращении его управления.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
СТАТЬЯ 5
Обязательства арендатора
РАЗДЕЛ 27-40-510. Арендатор на содержание квартиры.
Арендатор должен:
(1) соблюдать все обязательства, в первую очередь налагаемые на арендаторов применимыми положениями строительных и жилищных кодексов, которые существенно влияют на здоровье и безопасность;
(2) содержать жилище и ту часть помещения, которую он использует, в разумной безопасности и чистоте;
(3) выбрасывать из своего жилища весь пепел, мусор, мусор и другие отходы разумно чистым и безопасным способом;
(4) поддерживать в чистоте все сантехнические устройства в жилом помещении или используемые арендатором;
(5) разумным образом использовать в помещениях все электрические, водопроводные, санитарные, отопительные, вентиляционные, кондиционирующие и другие устройства и приборы, включая лифты;
(6) не умышленно или по неосторожности не разрушать, не портить, не повреждать, не повреждать или не удалять какую-либо часть помещения или сознательно разрешать это делать любому лицу, находящемуся в помещении с разрешения арендатора или которому разрешен доступ в помещение по арендатор;
(7) вести себя и требовать от других лиц, находящихся в помещении с разрешения арендатора или которым арендатор разрешает доступ в помещения, вести себя таким образом, чтобы не мешать другому арендатору спокойно пользоваться помещением;
(8) соответствуют условиям договора аренды, а также правилам и положениям, которые подлежат исполнению в соответствии с Разделом 27-40-520.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-520. Правила и положения.
(a) Арендодатель время от времени может принимать правила или положения, независимо от их описания, в отношении использования арендатором и занятости помещений. Они подлежат принудительному исполнению в отношении арендатора только в том случае, если:
(1) их целью является обеспечение удобства, безопасности или благополучия арендаторов в помещениях, защита собственности арендодателя от неправомерного использования или справедливое распределение услуг и удобств. держится для арендаторов в целом;
(2) они разумно связаны с целью, для которой они приняты;
(3) они справедливо применяются ко всем арендаторам помещений;
(4) они достаточно четко указывают на запрет, направление или ограничение поведения арендатора, чтобы достоверно информировать его о том, что он должен или не должен делать для соблюдения;
(5) они не предназначены для уклонения от обязательств домовладельца;
(6) арендатор извещает о них во время заключения договора аренды или при их принятии.
(b) Правила или положения, принятые после того, как арендатор заключает договор аренды, недействительны в отношении такого арендатора, если правила или положения существенно изменяют сделку арендатора и после получения уведомления о принятии его права на возражение арендатор возражает против письменно арендодателю в течение тридцати дней после обнародования.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-530. Доступ.
(a) Арендатор не должен безосновательно отказывать домовладельцу в согласии на вход в жилую единицу с целью осмотра помещения, проведения необходимого или согласованного ремонта, украшения, переделок или улучшений, предоставления необходимых или согласованных услуг или демонстрации жилую единицу потенциальным или фактическим покупателям, залогодержателям, арендаторам, рабочим или подрядчикам.
(b) Арендодатель или его агент могут войти в жилую единицу без согласия арендатора:
(1) В любое время в случае чрезвычайной ситуации предполагаемые изменения погодных условий, которые представляют опасность для собственности, могут быть считается чрезвычайной ситуацией;
(2) С 9:00 до 18:00. с целью предоставления регулярных плановых периодических услуг, таких как замена фильтров печи и кондиционирования воздуха, обеспечение лечения термитов, насекомых или вредителей и т. д., при условии, что право на вход для предоставления регулярных плановых периодических услуг явно изложено в письменной форме в договоре аренды и перед заключением арендодатель объявляет о своем намерении войти для оказания услуг; или
(3) Между 8:00 a.м. и 20:00 с целью предоставления услуг, запрошенных арендатором, и что перед въездом арендодатель объявляет о своем намерении войти для оказания услуг.
(c) Арендодатель не должен злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора. За исключением случаев, указанных в пункте (b) выше, домовладелец должен уведомить арендатора не менее чем за двадцать четыре часа о своем намерении войти и может войти только в разумные сроки.
(d) Арендодатель не имеет другого права доступа, кроме:
(1) по решению суда;
(2) в соответствии с разделами 27-40-720 и 27-40-730;
(3) при сопровождении сотрудника правоохранительных органов в разумные сроки для оказания процессуальных услуг при производстве по делу о высылке; или
(4), если арендатор не покинул или не сдал помещение.
(e) Арендатор не имеет права менять замки на жилой единице без разрешения домовладельца.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, раздел 4.
РАЗДЕЛ 27-40-540. Арендатор использовать и занимать.
Если не согласовано иное, арендатор должен занимать свою квартиру только как жилую единицу и не должен вести или разрешать какую-либо незаконную деятельность в ней.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
СТАТЬЯ 7
Средства правовой защиты
Подстатьи I
Средства правовой защиты арендатора
РАЗДЕЛ 27-40-610.Несоблюдение арендодателем в целом.
(a) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, если имеет место существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или несоблюдение раздела 27-40-440, которое существенно влияет на здоровье и безопасность или физическое состояние собственности, арендатор может направить арендодателю письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через четырнадцать дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено в течение четырнадцати дней.Договор аренды прекращает свое действие, как указано в уведомлении, за исключением того, что:
(1) Договор аренды не прекращается по причине нарушения:
(i) если нарушение устраняется путем ремонта или иным образом и арендодатель надлежащим образом устраняет неисправность. нарушение до даты, указанной в уведомлении; или
(ii) если такое средство правовой защиты от нарушения, не затрагивающего здоровье и безопасность, не может быть исправлено в течение четырнадцати дней, но начато в течение четырнадцатидневного периода и добросовестно преследуется до завершения в разумные сроки.
(2) Арендатор не может расторгнуть договор по состоянию, вызванному умышленным или небрежным действием или бездействием арендатора, члена его семьи или другого лица в помещении с разрешения арендатора или которому разрешен доступ в помещение. арендатором.
(b) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, арендатор может взыскать фактические убытки и получить судебный запрет в магистратском или окружном суде без внесения залога за любое несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 27-40-440. .Если арендодатель не выполняет своих обязательств умышленно, арендатор может взыскать разумные гонорары адвоката.
(c) Если договор аренды расторгается, домовладелец должен вернуть обеспечение, которое арендатор может взыскать в соответствии с Разделом 27-40-410. Если арендодатель не выполняет своих обязательств умышленно, арендатор может взыскать разумные гонорары адвоката.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-620. Неспособность передать владение мячом.
(a) Если домовладелец не передает жилую единицу во владение арендатору, как это предусмотрено в Разделе 27-40-430, арендная плата снижается до передачи права владения, и арендатор может:
(1) расторгнуть договор аренды после письменное уведомление арендодателя не менее чем за пять дней; после расторжения договора арендодатель должен вернуть всю предоплаченную арендную плату и обеспечение; или
(2) требовать выполнения арендодателем договора аренды и, если арендатор выбирает, подавать иск о владении жилой единицей против арендодателя или любого лица, незаконно владеющего недвижимостью, и взыскивать фактические убытки, понесенные им.Если арендодатель не может передать владение из-за того, что предыдущий арендатор оставался во владении без согласия арендодателя, после истечения срока действия договора аренды или его расторжения, арендодатель не несет ответственности за ущерб в соответствии с настоящим подразделом, если арендодатель приложили разумные усилия, чтобы получить владение помещением.
(b) Если отказ какого-либо лица передать владение является преднамеренным и недобросовестным, потерпевший может взыскать с этого лица сумму, не превышающую периодическую арендную плату за три месяца или вдвое превышающую фактически понесенный ущерб, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвокату.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-630. Неправомерное непредоставление основных услуг.
(a) Если арендодатель проявляет халатность или умышленно не предоставляет основные услуги в соответствии с требованиями договора аренды или Раздела 27-40-440, арендатор может направить арендодателю письменное уведомление с указанием нарушения и может:
( 1) закупить разумные суммы необходимых основных услуг в период несоблюдения арендодателем и вычесть их фактическую и разумную стоимость из арендной платы; или
(2) взыскать убытки на основании уменьшения справедливой рыночной арендной стоимости жилой единицы и разумных гонораров адвоката.
(b) Если арендатор действует в соответствии с данным разделом, он не может действовать в соответствии с разделом 27-40-610 в отношении этого нарушения.
(c) Ни при каких обстоятельствах данный раздел не должен толковаться как разрешающий арендатору производить ремонт арендуемой собственности и вычитать стоимость ремонта из арендной платы. В случае, если арендатор незаконно действует без согласия арендодателя и дает разрешение на ремонт, любое залоговое право механика, вытекающее из этого, не имеет юридической силы.
(d) Права арендатора в соответствии с настоящим разделом не возникают до тех пор, пока он не уведомит арендодателя, и арендодатель не предпримет никаких действий в течение разумного срока, или если условие было вызвано преднамеренным или небрежным действием или бездействием арендатора. , член его семьи или другое лицо, находящееся в помещении с разрешения арендатора или которому арендатор разрешил доступ в помещение.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-640. Несоблюдение арендодателем требований в качестве защиты от иска о владении или аренде.
(a) В иске о владении, основанном на неуплате арендной платы, или в иске об арендной плате за период, когда арендатор находится во владении, арендатор может ссылаться на договор аренды или положения настоящей главы для обоснования своих возражений и предъявить встречный иск на любую сумму, подлежащую взысканию по этому соглашению. Если защита или встречный иск арендатора необоснован и недобросовестен, арендодатель может взыскать, помимо фактического ущерба, разумные гонорары адвоката.
(b) Несмотря на положения подпункта (а), арендатор считается отказавшимся от нарушения обязанности арендодателя по содержанию помещения в соответствии с соглашением об аренде или нарушением обязанностей арендодателя согласно разделу 27-40-440. в качестве защиты в иске о владении на основании неуплаты арендной платы или в иске об аренде за период, когда:
(1) домовладелец не уведомлен о нарушении обязанностей за четырнадцать дней до наступления срока выплаты арендной платы за нарушение Раздела 27-40-440, связанные с услугами, кроме основных услуг; или
(2) арендодатель не получает уведомления до наступления срока выплаты арендной платы, что дает разумную возможность произвести аварийный ремонт, необходимый для оказания основных услуг.
(c) В иске об аренде в отношении периода, когда арендатор не находится во владении, он может заявить возражения и встречные иски, как предусмотрено в подразделе (а), но не обязан платить арендную плату, как того требует Раздел 27-40- 790.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-650. Пожар или несчастный случай.
(a) Если жилая единица или помещения повреждены или разрушены в результате пожара или несчастного случая до такой степени, что нормальное использование и размещение жилой единицы существенно ухудшается, арендатор может:
(1) немедленно покинуть помещение и уведомить арендодатель в письменной форме в течение семи дней после того, как он намеревается расторгнуть договор аренды, и в этом случае договор аренды прекращается с даты освобождения; или
(2), если продолжение проживания является законным, освободить любую часть жилого помещения, ставшего непригодным для использования в результате пожара или несчастного случая, и в этом случае ответственность арендатора по арендной плате уменьшается пропорционально уменьшению справедливой рыночной стоимости аренды жилья. жилой блок.
(b) Если пожар или несчастный случай не были вызваны небрежностью арендатора или иным образом вызваны арендатором, в случае расторжения договора аренды арендодатель должен вернуть обеспечение, подлежащее возмещению в соответствии с Разделом 27-40-410, и всю предоплаченную арендную плату. Учет арендной платы при прекращении или распределении должен производиться на дату пожара или несчастного случая. Арендодатель может удержать гарантийный депозит или предоплаченную арендную плату арендатору, если пожар или несчастный случай произошли из-за халатности арендатора или иным образом вызваны арендатором; однако, если домовладелец удерживает залог или предоплату арендной платы, он должен выполнить требование об уведомлении в Разделе 27-40-410 (а).
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, раздел 5.
РАЗДЕЛ 27-40-660. Средства правовой защиты арендатора в случае незаконного увольнения или исключения арендодателя.
Если арендодатель незаконно удаляет или изгоняет арендатора из помещения, или умышленно уменьшает услуги арендатору, прерывая или вызывая прерывание основных услуг, арендатор может восстановить владение или расторгнуть договор аренды и, в любом случае, взыскать сумму, равную до трехмесячной периодической арендной платы или двойного размера фактического ущерба, понесенного им, в зависимости от того, что больше, и разумных гонораров адвоката.Если договор аренды расторгается, домовладелец должен вернуть обеспечение, подлежащее возмещению в соответствии с разделом 27-40-410.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
Подстатьи II
Средства правовой защиты арендодателя
РАЗДЕЛ 27-40-710. Несоблюдение договора аренды; неуплата арендной платы; вывоз личного имущества выселяемого арендатора.
(A) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, если имеет место несоблюдение арендатором договора аренды, кроме невыплаты арендной платы или несоблюдения раздела 27-40-510, которое существенно влияет на здоровье и безопасность или физическое состояние собственности или разделом 27-40-540, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и бездействия, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через четырнадцать дней после получения уведомления, если нарушение не устранено в течение четырнадцати дней.Договор аренды прекращается, как указано в уведомлении, за исключением того, что:
(1), если нарушение можно устранить путем ремонта или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет нарушение до даты, указанной в уведомлении, или
(2), если средство правовой защиты не может быть завершено в течение четырнадцати дней, но начинается в течение четырнадцатидневного периода и добросовестно преследуется до завершения в разумные сроки, договор аренды не может быть расторгнут по причине нарушения.
(B) Если арендная плата не выплачена в установленный срок, и арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней с установленной даты или арендатор нарушает Раздел 27-40-540, арендодатель может расторгнуть договор аренды при условии, что арендодатель имеет учитывая письменное уведомление арендатора о невыплате и его намерении расторгнуть договор аренды, если арендная плата не будет выплачена в течение этого периода.Обязанность арендодателя предоставить уведомление в соответствии с настоящим разделом выполняется в течение любого срока аренды после того, как арендодатель направит одно такое уведомление арендатору или если уведомление содержится на видном языке в письменном договоре аренды. Требование письменного уведомления арендодателя в соответствии с настоящим подразделом считается выполненным, если договор аренды содержит следующее или практически эквивалентное положение:
«ЕСЛИ ВЫ НЕ ОПЛАЧИВАЕТЕ АРЕНДУ ВРЕМЯ
Это ваше уведомление.Если вы не внесете арендную плату в течение пяти дней до установленного срока, домовладелец может начать выселение. Вы не будете получать никаких других уведомлений, пока живете в этой арендуемой квартире ».
Наличие этого положения в договоре аренды полностью удовлетворяет требованию« письменного уведомления »в соответствии с этим подразделом и применяется к помесячной аренде жилья после срок аренды, указанный в первоначальном договоре аренды.Если договор аренды содержит положение, изложенное в этом подразделе, арендодатель не обязан предоставлять арендатору какое-либо отдельное или дополнительное письменное уведомление, чтобы начать процедуру выселения за неуплату арендной платы даже после истечения первоначального срока договора аренды.
(C) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, домовладелец может взыскать фактические убытки и получить судебный запрет, судебные решения или выселение в мировом или окружном суде без внесения залога за любое несоблюдение арендатором договора аренды или разделов 27-40 -510. Ответственный маклер по недвижимости, имеющий лицензию в этом штате, или лицензированный управляющий недвижимостью при ведении своего лицензированного бизнеса может лично или через одного или нескольких штатных сотрудников заполнить форму приказа о выселении и представить факты судебным должностным лицам. от имени своего арендодателя / принципала в поддержку иска о выселении и / или бедствии и / или оставлении, за которые не взимается отдельная плата за эту услугу.Если несоблюдение арендатора является умышленным, кроме невыплаты арендной платы, арендодатель может взыскать разумные гонорары адвоката при условии, что арендодатель представлен адвокатом. Если неуплата арендной платы является недобросовестной, арендодатель имеет право на получение разумных гонораров адвоката при условии, что арендодатель представлен адвокатом.
(D) Личное имущество, принадлежащее арендатору, удаленному из помещения в результате процедуры выселения в соответствии с настоящей главой, которое размещено на общественной улице или шоссе, должно быть удалено соответствующими муниципальными или окружными должностными лицами по истечении сорока лет. восемь часов, исключая субботу, воскресенье и праздничные дни, и также могут быть удалены этими должностными лицами в ходе обычного процесса сбора мусора до или после периода в 48 часов.Если помещение находится в муниципалитете или округе, где не собираются мусор или мусор с автомобильных дорог общего пользования, то по истечении 48 часов домовладелец может вынести личное имущество из помещения и распорядиться им таким образом, чтобы мусор или мусор обычно вывозят в таких муниципалитетах или округах. Уведомление о выселении должно четко информировать арендатора о положениях этого раздела. Муниципалитет или округ и соответствующие должностные лица или сотрудники не несут ответственности перед арендатором, если он не проинформирован в уведомлении о выселении о положениях этого раздела.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон № 484 от 1992 года, раздел 1; Закон № 382 1998 года, раздел 2; Закон 1999 г. № 59, раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-720. Несоблюдение требований влияет на здоровье и безопасность.
(a) Если арендатор не соблюдает раздел 27-40-510, существенно влияющий на здоровье и безопасность, который может быть устранен путем ремонта, замены поврежденного предмета или уборки, и арендатор не выполняет условия в кратчайшие сроки. требовать в экстренных случаях или в течение четырнадцати дней после письменного уведомления арендодателя с указанием нарушения и с просьбой к арендатору устранить его в течение этого периода времени, арендодатель может войти в жилую единицу и обеспечить выполнение работы качественным образом и арендатор должен возместить арендодателю расходы, и, кроме того, арендодатель должен иметь средства правовой защиты, доступные в соответствии с настоящей главой.
(b) Если арендатор не соблюдает раздел 27-40-510, существенно влияющий на здоровье и безопасность, за исключением случаев, указанных в подразделе (а) выше, и арендатор не соблюдает так быстро, как того требуют условия, в случае в чрезвычайной ситуации или в течение четырнадцати дней после письменного уведомления арендодателя, если это не чрезвычайная ситуация, указав нарушение и потребовав от арендатора исправления в течение этого периода времени, арендодатель может расторгнуть договор аренды.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон No.336, Раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 6.
РАЗДЕЛ 27-40-730. Средства правовой защиты в случае отсутствия, неиспользования и отказа.
(a) Необъяснимое отсутствие арендатора в жилой единице в течение пятнадцати дней после невыплаты арендной платы должно быть истолковано как отказ от жилой единицы.
(b) Если арендатор добровольно прекратил коммунальные услуги, и есть необъяснимое отсутствие арендатора после невыплаты арендной платы, отказ считается немедленным, и правило пятнадцати дней, описанное в (a), не применяется.
(c) Если арендатор покидает жилую единицу, домовладелец должен приложить разумные усилия, чтобы сдать ее в аренду по справедливой цене. Если домовладелец арендует жилую единицу на срок, начинающийся до истечения срока договора аренды, он прекращает свое действие с даты новой аренды с учетом средств правовой защиты арендодателя в соответствии с разделом 27-40-740. Если арендодатель не прилагает разумных усилий для сдачи жилой единицы по справедливой цене или если арендодатель принимает отказ как сдачу, договор аренды считается расторгнутым арендодателем с даты, когда арендодатель получает уведомление об отказе. .Если аренда осуществляется от месяца к месяцу или от недели к неделе, срок договора аренды для этой цели считается месяц или неделя, в зависимости от обстоятельств.
(d) Когда жилая единица была оставлена или договор аренды подошел к концу, и арендатор снял значительную часть своей собственности или добровольно и навсегда прекратил свои коммунальные услуги и оставил личное имущество в жилой единице или на помещения, справедливая рыночная стоимость которых составляет пятьсот долларов или меньше, домовладелец может войти в жилище, используя насильственный доступ, если это необходимо, и распорядиться имуществом.
(e) Когда жилая единица была оставлена или договор аренды подошел к концу, и арендатор оставил личное имущество в жилой единице или в помещениях в случаях, не предусмотренных подразделом (d) выше, домовладелец может изъять собственность только в соответствии с положениями разделов с 27-37-10 по 27-37-150.
(f) Если собственность отчуждается домовладельцем в соответствии с подразделом (d) и стоимость имущества превышает пятьсот долларов, арендодатель не несет ответственности, кроме случаев, когда арендодатель проявил грубую небрежность.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 7.
РАЗДЕЛ 27-40-740. Залог домовладельца; бедствие продолжается.
(a) Договорное право удержания или договорное обеспечительное право от имени арендодателя в домашнем имуществе арендатора не подлежат принудительному исполнению, если оно не было усовершенствовано до даты вступления в силу настоящей главы.
(b) Арендодатель может потребовать взимания арендной платы в случае бедствия только в соответствии с Главой 39, Разделом 27; тем не менее, арендатор может возражать против выдачи ордера на бедствие в соответствии с положениями данной главы или договора аренды и может воспользоваться льготами в отношении собственности, указанными в Разделе 15-41-30.
ИСТОРИЯ: Закон 1986 года № 336, Раздел 1.
Примечание Уполномоченного по Кодексу
По указанию Уполномоченного по Кодексу ссылка была изменена с Раздела 15-41-200 на Раздел 15-41-30, поскольку Закон 415 В 1988 году раздел 15-41-200 был изменен на 15-41-30.
РАЗДЕЛ 27-40-750. Средство правовой защиты после прекращения.
Если договор аренды расторгается, домовладелец имеет право владения и аренды, а также отдельное требование о возмещении фактического ущерба в результате нарушения договора аренды и разумные гонорары адвоката.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-760. Восстановление владения ограничено.
Арендодатель не может вернуть или вступить во владение жилой единицей действием или иным образом, включая преднамеренное уменьшение необходимых основных услуг для арендатора путем прерывания или причинения прерывания услуг, за исключением случаев отказа, сдачи, прекращения или прекращения разрешено в этой главе.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-770.Периодическая аренда; средства от пережитков.
(a) Арендодатель или арендатор могут прекратить еженедельную аренду, направив письменное уведомление другому лицу не менее чем за семь дней до даты прекращения, указанной в уведомлении.
(b) Арендодатель или арендатор могут прекратить помесячную аренду путем письменного уведомления, направленного другому лицу не менее чем за тридцать дней до даты прекращения, указанной в уведомлении.
(c) Если арендатор остается во владении без согласия арендодателя после истечения срока договора аренды или его расторжения, арендодатель может подать иск о владении.Если удержание является недобросовестным, домовладелец может взыскать разумные гонорары адвоката. Если удержание арендатора является умышленным нарушением положений настоящей главы или договора аренды, арендодатель может также взыскать сумму, не превышающую трехмесячную периодическую арендную плату или двойную сумму фактического ущерба, понесенного им, в зависимости от того, какая сумма больше и разумнее гонорара адвоката. Если домовладелец соглашается на продолжение проживания арендатора, применяется Раздел 27-40-310 (d).
ИСТОРИЯ: 1986 Закон No.336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-780. Средства правовой защиты арендодателя и арендатора от злоупотребления доступом.
(a) Если арендатор отказывается разрешить законный доступ, домовладелец может получить судебный запрет в магистрате или окружном суде без внесения залога для принудительного доступа или расторжения договора аренды. В любом случае домовладелец может взыскать фактический ущерб и разумные гонорары адвоката.
(b) Если арендодатель сознательно делает незаконный въезд или повторный законный въезд необоснованным образом или требует повторного въезда в ином случае законным, но которые приводят к необоснованному преследованию арендатора, арендатор может получить судебный запрет в суде или окружной суд без внесения залога, чтобы предотвратить повторение такого поведения или расторгнуть договор аренды.В любом случае арендатор может взыскать фактический ущерб и разумные гонорары адвоката.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-790. Оплата арендной платы в суд.
В любом иске, когда домовладелец предъявляет иск о владении, а арендатор выдвигает возражения или встречные иски в соответствии с настоящей главой или соглашением об аренде:
(a) Арендатор должен уплатить арендодателю всю арендную плату, которая подлежит оплате после выдачи письменное правило, требующее от арендатора освободить квартиру или указать причину наступления срока выплаты арендной платы, и арендодатель должен предоставить арендатору письменную квитанцию о каждой оплате, за исключением случаев, когда арендатор производит оплату чеком.Если арендодатель и арендатор расходятся во мнениях относительно размера арендной платы или времени ее выплаты, суд должен провести слушание в кратчайшие сроки после объединения вопросов и предварительно разрешить вопрос. В случае, если основанием для несогласия с размером причитающейся арендной платы является предполагаемое нарушение арендодателем договора аренды или положений настоящей главы, арендная плата, подлежащая уплате, должна быть справедливой рыночной арендной стоимостью помещения на тот момент. слушания. Арендная плата не должна снижаться из-за состояния, вызванного умышленным или небрежным действием или бездействием арендатора, члена его семьи или другого лица, находящегося в помещении с его разрешения или которому арендатор разрешил доступ в помещение.
(b) Арендатор должен выплатить арендодателю всю арендную плату, предположительно причитающуюся до выпуска правила, при условии, однако, что вместо платежа арендатору может быть разрешено представить в суд квитанцию и аннулированный чек или и то, и другое, что указывает на то, что арендодателю произведена оплата.
В случае разногласий по поводу суммы арендной платы суд должен определить размер арендной платы, подлежащей выплате арендодателю, таким же образом, как и в подразделах (a) или (b) данного раздела.
(c) Если арендатор не явится и не представит причину в течение десяти дней, суд выдает ордер на выселение в соответствии с разделом 27-37-40 Кодекса 1976 года.
Если арендатор появится в соответствии с правилом и заявит, что арендная плата, причитающаяся согласно подразделам (а) или (b), была выплачена, суд решает вопрос. Если арендатор не выполнил подпункты (a) или (b), суд должен выдать ордер на высылку, и арендодатель должен быть передан в полное владение помещением шерифу, заместителю или констеблю.
(d) Если при окончательном решении будет определена сумма арендной платы, которая меньше заявленной арендодателем, решение должно быть принято для арендатора, если он полностью выполнил положения данного раздела.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 8.
РАЗДЕЛ 27-40-800. Обжалование и приостановление исполнения приказа.
(a) При подаче апелляции в окружной суд дело должно быть рассмотрено в порядке, совместимом с другими апелляциями магистратского суда, как только это станет возможным после того, как апелляция будет размещена в доке.
(b) Чтобы приостановить исполнение решения об исключении, достаточно, чтобы арендатор подписал обязательство о выплате арендодателю суммы арендной платы, определенной магистратом в соответствии с разделом 27-40-780, поскольку он подлежит оплате периодически после вынесения судебного решения. Любой магистрат, клерк или судья окружного суда выносят постановление о приостановлении исполнения судебного решения.
(c) Обязательство арендатора и распоряжение о приостановлении исполнения могут иметь следующую форму:
Штат Южная Каролина Округ __________ ____________________ Арендодатель против.____________________ Жилец
Залог для проживания
Исполнение апелляции
в окружной суд
Теперь приходит арендатор в вышеуказанном иске и уважительно показывает суду, что решение о высылке было вынесено в отношении арендатора и арендодателя в ___ день __________, 19_, мировым судьей. Арендатор обжаловал приговор в окружном суде.
Согласно заключению мирового судьи, арендатор обязан вносить арендную плату в размере _____ долларов за _____ в ___ день каждого __________.
Арендатор настоящим обязуется оплачивать периодическую арендную плату в дальнейшем, подлежащую выплате в соответствии с вышеупомянутыми выводами суда, и предлагает окружному суду приостановить исполнение решения об исключении до тех пор, пока этот вопрос не будет рассмотрен в апелляции и не будет решен окружным судом.
Это __________ день __________, 19___
_
Арендатор
После исполнения вышеуказанного залога исполнение решения об исключении настоящим приостанавливается до рассмотрения дела в апелляционном порядке и решения окружного суда.Если арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней с установленной даты, по заявлению арендодателя отсрочка исполнения отменяется, апелляция арендатора в окружной суд по вопросам, связанным с владением, должна быть отклонена, и шериф может лишить арендатора.
Это __________ день __________, 19___
_
Судья
(d) Если какая-либо из сторон оспаривает сумму платежа или срок платежа по обязательству, потерпевшая сторона может ходатайствовать об изменении условий дело в окружном суде.По ходатайству и уведомив все заинтересованные стороны, суд должен провести слушание, как только это станет возможным после подачи ходатайства, и определить, какие изменения, если таковые имеются, являются уместными. Решение об исключении не может быть исполнено до слушания по ходатайству при условии, что арендатор выполнил условия обязательства.
(e) Если арендатор не производит платеж в течение пяти дней с даты платежа в соответствии с обязательством и распоряжением о приостановлении исполнения, клерк по заявлению арендодателя выдает ордер на высылку, который должен быть выполнен в соответствии с Разделом 27-37-40 Кодекса 1976 года.
(f) (1) После подачи апелляции в Верховный суд или в апелляционный суд достаточно приостановить исполнение решения об исключении, чтобы арендатор подписал обязательство о выплате арендодателю суммы арендной платы, определяется постановлением судьи окружного суда, поскольку срок его выплаты наступает периодически после вынесения приговора. Судья подсудного суда выносит постановление о приостановлении исполнения дела.
(2) Несоблюдение арендатором условий обязательства дает домовладельцу право на исполнение судебного решения о владении в соответствии с положениями части (е) данной статьи.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон 1999 г. № 55, раздел 34.
СТАТЬЯ 9
Репрессивные действия запрещены; Разное
РАЗДЕЛ 27-40-910. Возмездие запрещено.
(a) За исключением случаев, предусмотренных в этом разделе, арендодатель не должен принимать ответные меры, увеличивая арендную плату до суммы, превышающей справедливую рыночную стоимость, или уменьшая основные услуги, или подавая иск о владении после:
(1) арендатор: подали жалобу в государственный орган, на который возложена ответственность за соблюдение строительного или жилищного кодекса, о нарушении, применимом к помещению, которое существенно влияет на здоровье и безопасность; или
(2) арендатор пожаловался арендодателю на нарушение данной главы.
(b) Если домовладелец действует в нарушение подраздела (а), арендатор имеет право на средства правовой защиты, предусмотренные в Разделе 27-40-660 в качестве защиты в любых ответных действиях против него за владение. Если защита арендатора необоснованна, арендодатель имеет право на получение разумных гонораров адвоката. Если аргумент защиты является недобросовестным, домовладелец может взыскать до трехмесячной периодической арендной платы или утроить фактический ущерб, в зависимости от того, что больше. Если домовладелец взыскивает убытки в соответствии с этим разделом, он также не может взыскать убытки в соответствии с разделом 27-40-760.
(c) Невзирая на положения пунктов (a) и (b), домовладелец может подать иск о владении, если:
(1) нарушение применимого строительного или жилищного кодекса было вызвано, главным образом, отсутствием разумной осторожности со стороны арендатора. , член его семьи или другое лицо, находящееся в помещении с его разрешения или которому арендатор разрешил доступ в помещение, или
(2), имеется существенное несоблюдение арендатором требований Раздела 27-40-710 или Раздела 27-40-720; или
(3) соответствие применимому строительному или жилищному кодексу требует изменения, реконструкции или сноса, которые фактически лишили бы арендатора возможности пользоваться жилым помещением.
(d) Сохранение иска в соответствии с подразделом (c) не освобождает арендодателя от ответственности в соответствии с подразделом (b) Раздела 27-40-610.
(e) Несмотря на положения подраздела (a), домовладелец, который арендует более четырех смежных жилых единиц в помещении, может повысить арендную плату без презумпции возмездия, при условии, что повышение применяется единообразно ко всем арендаторам или на такой срок. поскольку арендная плата не превышает справедливой рыночной стоимости.
(f) В иске о владении, когда арендатор намеревается подать защиту в соответствии с этим разделом, арендатор должен уведомить арендодателя в письменной форме в течение десяти дней после подачи Правила о выселении или обосновании своего намерения.После того, как арендатор представит ответ на Правило, суд должен рассмотреть дело как можно скорее.
(g) Если арендодатель принимает ответные меры против арендатора за участие в действиях, защищенных разделом (а), отказываясь продлевать договор аренды, и если арендатор не нарушает обязательства по уплате арендной платы, арендодатель не может вернуть себе владение недвижимостью. жилую единицу в течение семидесяти пяти дней и не может увеличивать арендную плату до суммы, превышающей справедливую рыночную стоимость или уменьшать основные услуги до восстановления жилой единицы, при условии, что арендатор докажет нарушение арендодателем данной главы, арендодатель имел уведомление о таком нарушении, и домовладелец получил уведомление о жалобе арендатора до истечения срока аренды.
(h) Любой домовладелец, который действует в ответ на арендатора за участие в защищенном поведении, несет ответственность за ущерб до трехмесячной арендной платы или утроение фактического ущерба, понесенного арендатором, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвоката. Ничто в этом разделе не может быть истолковано как запрещение иска о возмещении ущерба после того, как домовладелец восстановил владение жилой единицей, указанной в подразделе (c), при условии, что выселение было главным образом в ответ на защищенное поведение арендатора.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-920. Конфликт с Заголовком 27.
Глава 35, Заголовок 27, Глава 37, Заголовок 27 и Статья 3, Глава 39, Заголовок 27 Кодекса 1976 года не применимы к аренде или аренде или к договорам аренды или аренде в отношении любых реальных собственности, поскольку они несовместимы с положениями настоящей главы, включая права и средства правовой защиты арендодателей и арендаторов.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-930. Делимость.
Если какое-либо положение данной главы или ее применение к любому лицу или обстоятельству будет признано недействительным, недействительность не влияет на другие положения или применение данной главы, которые могут иметь силу без недействительного положения или применения, и с этой целью положения этой главы делимы.
ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.
РАЗДЕЛ 27-40-940. Предыдущие транзакции.
Сделки, заключенные до даты вступления в силу настоящей главы, но не продленные или возобновленные на эту дату или после нее, и вытекающие из них права, обязанности и проценты остаются в силе и могут быть прекращены, завершены, завершены или принудительно исполнены в соответствии с требованиями или разрешено каким-либо статутом или другим законом, измененным или отмененным данной главой, как если бы отмена или поправка не произошла.