Отличие долевой собственности от общей совместной собственности: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Содержание

Отличие долевой и совместной собственности

У многих объектов недвижимости на рынке Нижнего Новгорода два и более собственников. Это нормальная ситуация. Однако, одна часть из них оформлена в общую долевую собственность, другая – в общую совместную. В чем разница?

Существуют 3 вида собственности на недвижимость:

— единоличная (один собственник у объекта),

— общая долевая (у объекта несколько собственников с четко определенными долями),

— общая совместная (у объекта несколько собственников без выделения долей, по умолчанию подразумевается владение в равных долях).

С единоличной собственностью все предельно ясно. Давайте разберемся, в чем отличие между общей долевой и общей совместной собственностью?

При покупке нет существенной разницы, какой из этих видов собственности выбрать. Есть один нюанс: купить объект недвижимости в общую совместную собственность сегодня могут только официальные супруги. Почти все банки заставляют своих заемщиков-супругов оформлять приобретаемую недвижимость в общую совместную собственность.

Для нескольких покупателей, являющихся формально посторонними людьми, возможно зарегистрировать только общую долевую собственность.

А вот при продаже объекта есть разница:

— сделка по продаже единоличной и общей совместной собственности возможна по договору купли-продажи в простой письменной форме,

— сделка по продаже общей долевой собственности обязательно подлежит удостоверению нотариусом, а это дополнительные финансовые затраты на оплату услуг нотариуса.

Поэтому, если Вы приобретаете недвижимость в общую собственность на себя и свою вторую половину (при наличии зарегистрированного брака) и планируете ее дальнейшую продажу без введения дополнительных собственников, то выбирайте совместную собственность. Но даже если у вас есть планы или обязательства завести в последующем дополнительных собственников, например, если вы хотите при оплате ипотеки на жилье использовать материнский капитал и после должны будете выделить доли своим детям, то все равно оформляйте изначально общую совместную собственность.

Этим Вы сэкономите деньги на услуги нотариуса, так как приобретение в долевую собственность супругами возможно только через оформление у нотариуса.

Совместная и долевая собственность. В чём разница?

Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью. 

Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет.

В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена. Это может быть и ½, и 1/12. 

Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.

Совместная собственность

Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом.

Супруги вправе подписать БРАЧНЫЙ ДОГОВОР и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём, можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.

Долевая собственность

В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это НЕ ДОЛЯ В САМОМ ИМУЩЕСТВЕ. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).

Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них СУД.
 

Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению.  Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.



§ 3. Общая совместная собственность. Гражданское право

§ 3. Общая совместная собственность

Общие положения. Совместная собственность в отличие от долевой может быть образована лишь в случаях, предусмотренных законом. В новом ГК закреплены два вида общей совместной собственности – супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом допускается перевод общей совместной собственности на иной правовой режим. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех сособственников. Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними. Согласие других сособственников на совершение сделки предполагается.

В тех случаях, когда один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, она может быть признана недействительной по требованию других сособственников, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Таким образом, бремя доказывания лежит на стороне, требующей признания сделки недействительной, причем должно быть доказано наличие у стороны, совершившей сделку с сособственником, не имевшим полномочий, умысла или грубой неосторожности.

Изложенные правила о порядке владения, пользования и распоряжения совместной собственностью применяются, если законом для отдельных видов совместной собственности не установлено иное.

Совместная собственность в отличие от долевой не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников. Основания и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, поскольку иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Общая совместная собственность супругов. В ранее действовавшем законодательстве правовой режим имущества супругов был определен в семейно-брачном законодательстве, причем проводился принцип раздельности добрачного имущества супругов и принцип общности имущества, совместно нажитого супругами в период брака, – указанное имущество принадлежало супругам на праве общей совместной собственности. Новейшее законодательство претерпело существенные изменения в самом подходе к правовой регламентации имущественных отношений между супругами. Во-первых, целый ряд норм, регламентирующих эти отношения, включены в Гражданский кодекс. Во-вторых супругам предоставлены достаточно широкие возможности самим определить правовой режим имущества, нажитого во время брака.

В отношении имущества, нажитого супругами во время брака, предусмотрено, что оно является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Супруги в брачном контракте могут отнести это имущество либо к общей долевой собственности, либо к раздельной собственности каждого из них.

Что касается имущества, принадлежавшего каждому из супругов до вступления в брак, то оно, как и прежде, признается их раздельной собственностью. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены во время брака за счет общих средств. Все это имущество, как и прежде, относится к раздельной собственности каждого из супругов. С другой стороны, имущество каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во время брака в указанное имущество за счет общего имущества супругов или за счет личного имущества другого супруга были внесены вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества. Например, дом, принадлежавший одному из супругов до вступления в брак, капитально отремонтирован за счет общих средств. Но это правило применяется лишь тогда, когда договором между супругами не предусмотрено иное (см.
гл. 7 и 8 Семейного кодекса РФ).

Вопрос об обращении взыскания на общее имущество супругов решается в зависимости от того, является ли стороной в обязательстве только один из супругов или они оба. Если речь идет об обязательстве одного из супругов, то взыскание можно обратить лишь на имущество, находящееся в его раздельной собственности, а также на его долю в общем имуществе. Но если стороной в обязательстве могут быть признаны оба супруга, то взыскание можно обратить как на имущество, находящееся в раздельной собственности каждого из них, так и на их общее имущество (см. гл. 9 Семейного кодекса РФ). Например, ссуда в банке получена в интересах семьи, или совместное имущество супругов возросло в результате совершения одним из них преступления. При этом во всех случаях должны соблюдаться установленные законом правила об обращении взыскания на имущество граждан. Поскольку лишь зарегистрированный брак порождает права и обязанности супругов, имущество, нажитое лицами, находящимися в фактических брачных отношениях, хотя бы оно и было нажито в период этих отношений к совместной собственности не относится (если, разумеется, они не будут приравнены к зарегистрированному браку).

В зависимости от конкретных обстоятельств дела указанное имущество подпадает под правовой режим либо раздельной, либо общей долевой собственности со всеми вытекающими из этого последствиями. Презумпция равенства долей при разделе общей собственности или при выделе из нее здесь не действует.

Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В отличие от колхозного двора, хозяйство которого носило подсобный по отношению к общественному хозяйству колхоза характер, крестьянское (фермерское) хозяйство рассчитано на производство товарной продукции, реализуемой на рынке. Именно этим в первую очередь определяется его субъектный состав, а также круг объектов, которые находятся в общей собственности участников хозяйства. До введения в действие первой части Гражданского кодекса основные нормы о крестьянском хозяйстве были сосредоточены в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве и Земельном кодексе. В Гражданском кодексе нормы о крестьянском хозяйстве, хотя и немногочисленны, но вносят существенные изменения как в правовое положение самого хозяйства, так и в правовой режим принадлежащего его членам имущества. Прежде всего, по Гражданскому кодексу в отличие от Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве указанное хозяйство не наделяется правами юридического лица (ср. ст. 1 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве). Крестьянское хозяйство не выступает по отношению к его членам (участникам) в качестве особого субъекта права, что снимает вопрос, на каком праве имущество принадлежит самому хозяйству. Сделанный вывод подтверждается тем, что членам хозяйства предоставляется право создать на базе имущества хозяйства хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Указанное товарищество или кооператив признается юридическим лицом и обладает правом собственности как на имущество, переданное ему членами хозяйства, так и на имущество, полученное им в результате собственной деятельности и по иным основаниям.

Второе принципиально важное изменение, предусмотренное Гражданским кодексом, состоит в том, что в нем с иных исходных позиций определен правовой режим имущества, принадлежащего членам хозяйства. Если в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве было установлено, что имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве общей долевой собственности и лишь при единогласном их решении может находиться в их общей совместной собственности, то в ГК это положение оказалось по существу перевернутым: имущество принадлежит членам хозяйства на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Означает ли это, что уже сейчас указанное имущество должно считаться переведенным на режим общей совместной собственности? Такой вывод был бы поспешным, поскольку установление правового режима общей совместной собственности членов крестьянского хозяйства сопровождается в ГК оговоркой: если законом или договором между ними не установлено иное. Из этого следует, что норма Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, предусматривающая для имущества членов хозяйства режим общей долевой собственности в виде правила и общей совместной собственности в виде исключения, сохраняет силу.

Сказанным не исчерпываются вопросы, возникающие при изучении правового положения членов крестьянского хозяйства и правового режима их имущества. Прежде всего, кто может быть отнесен к членам хозяйства? Ответ на этот вопрос с учетом товарного характера хозяйства дан в п. 3 ст. 1 Закона: «Членами крестьянского хозяйства считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство». Из этого следует, что лица, не достигшие трудового совершеннолетия, т. е. 16 лет, членами хозяйства быть не могут. Таким образом, круг членов крестьянского хозяйства значительно уже, нежели круг членов бывшего колхозного двора. Напомним, что граждане признавались членами колхозного двора независимо от их возраста. Сложнее обстоит дело с лицами, ставшими нетрудоспособными по возрасту и состоянию здоровья. Очевидно, эти лица из числа членов хозяйства автоматически не выбывают. Состав имущества, относящегося к совместной собственности членов хозяйства, определен с учетом того, что хозяйство, будучи товаропроизводителем, занимается предпринимательской деятельностью в целях извлечения прибыли. В совместной собственности хозяйства находятся земельный участок насаждения, постройки и сооружения, продуктивный и рабочий скот, техника, оборудование, транспортные средства и другое имущество приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Плоды продукция и доходы, полученные в результате деятельности хозяйства, являются общим имуществом его членов и используются по соглашению между ними.

Члены хозяйства пользуются его имуществом по взаимной договоренности. Сделки по распоряжению имуществом совершаются главой хозяйства либо иным доверенным лицом.

При разделе крестьянского хозяйства на его базе образуется два или более самостоятельных хозяйства. При этом раздел общего имущества в том числе земельного участка и средств производства, осуществляется таким образом, чтобы не подорвать экономические возможности ни одного из хозяйств. При выделе один или несколько членов хозяйства выбывают из его состава, а оставшиеся члены продолжают заниматься производственной и иной хозяйственной деятельностью. Земельный участок и средства производства, принадлежащие членам хозяйства на праве общей собственности, при выходе из хозяйства одного из его членов разделу в натуре не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общем имуществе. При этом доли признаются равными, если соглашением между членами хозяйства не установлено иное. Порядок раздела имущества и выплаты компенсации устанавливается по соглашению всех членов хозяйства, а при его недостижении – судом. Срок выплаты компенсации не должен превышать пяти лет. Из этого следует, что если член хозяйства выбыл из его состава и в течение пяти лет не потребовал своей доли в общем имуществе, то он право на это имущество утрачивает.

От раздела крестьянского хозяйства и выдела (выхода) из него следует отличать прекращение деятельности хозяйства и происходящий в связи с этим раздел его имущества. Основания прекращения деятельности хозяйства определены в ст. 32 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве. В частности, крестьянское хозяйство прекращает свою деятельность в связи с выходом из него всех его членов. В случаях прекращения деятельности хозяйства общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным гражданским законодательством для раздела общей собственности. Земельный участок делится по правилам, установленным Гражданским кодексом и земельным законодательством.

Порядок наследования земельного участка, находящегося в собственности или пожизненном владении граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, определяется ст. 61 Земельного кодекса РФ.

Иные случаи образования общей совместной собственности. Напомним, что согласно Гражданскому кодексу образование общей совместной собственности может иметь место лишь в случаях, предусмотренных законом (см. п. 3 ст. 244 ГК). В самом ГК закреплены лишь два вида общей совместной собственности: супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Из этого иногда делают вывод, что в остальных случаях образование общей совместной собственности невозможно. С этим нельзя согласиться, поскольку в самом ГК образование общей совместной собственности допускается в случаях, предусмотренных законом, а следовательно, не только Гражданским кодексом. Образование общей совместной собственности членов семьи, причем не только супругов, на приватизируемые жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде предусмотрено Законом Российской Федерации о приватизации жилищного фонда. Согласно ст. 2 Закона граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. В том же русле находятся разъяснения Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству, утвердившего 18 ноября 1993 г. Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Согласно п. З Примерного положения, по желанию граждан жилые помещения передаются им в порядке приватизации, в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.

При этом сособственниками становятся далеко не все члены семьи, совместно проживающие в жилом помещении. Члены семьи могут дать согласие на приобретение жилого помещения другими членами семьи, проживающими совместно с ними, но сами могут и не пожелать стать участниками приватизации (например, для того, чтобы не отрезать себе других путей улучшения жилищных условий. С другой стороны, если супруги проживают раздельно, то приватизация жилого помещения одним из них не создает прав на это помещение для другого т е н приводит к образованию общей совместной собственности супругов Не создает уже потому, что в данном случае приватизированное жилое помещение не может относиться к имуществу, совместно нажито супругами в браке.

В перспективе образование совместной собственности возможно и в других случаях, хотя прямо и не предусмотренных Гражданским кодексом, но охватываемых общим правилом п. 3 ст. 244 ГК.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

как разделить в 2021 году

Прежде всего, следует отметить, что в гражданском праве выделяют общую совместную и общую долевую собственность. Общей совместной считается собственность без определения долей каждого из собственников. Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками. Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.

Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них. Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья. Кроме того, в Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность.

Общая совместная собственность: согласие супруга обязательно

Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.

Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения в суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об общей совместной собственности супругов. Ведь согласно ст.60 Семейного кодекса Украины (далее – СКУ) совместным считается все имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, что один из них не имел самостоятельного дохода. Даже личное имущество одного из супругов может по решению суда быть признано совместным, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в своей стоимости за счет совместных затрат или затрат второго из супругов (ч.1 ст.62 СКУ).

Режим общей совместной собственности распространяется и на имущество мужчины и женщины, проживающих одной семьей, но без регистрации брака (ч.1 ст.74 СКУ). Даже если брак был расторгнут, общая совместная собственность на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если ни один из супругов не предъявил требований о разделе имущества. К требованиям о разделе имущества после расторжения брака применяется исковая давность в три года. Однако срок исчисляется от дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности. Поэтому на практике встречаются случаи обращения в суд одного из бывших супругов с иском о признании недействительной сделки, заключенной через 5 и более лет после развода.

Подстраховаться в таких случаях можно, попытавшись собрать наиболее полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя. И самое главное: в договоре всегда следует указывать реальную стоимость, по которой приобретается недвижимость. В таком случае, если даже сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит назад всю заплаченную сумму.

Для того чтобы продать собственную долю в общем совместном имуществе, необходимо сначала выделить ее в натуре. Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без выделения этой доли. Сособственники могут заключить между собой договор о выделении в натуре доли в недвижимом имуществе. Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении доли решается судом. При этом считается, что доли каждого из собственников равны.

Однако бывают и исключения. Так, суд может уменьшить размер доли одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное имущество или использовал его во вред интересам семьи. Доля мужа или жены в совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т.п.

Советуем почитать юридические статьи по теме:

Общая долевая собственность: не забудь предложить соседу

Основные сложности при продаже части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, связаны с так называемым «правом преимущественной покупки», которое имеет сособственник. Имеется в виду, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности сособственник данного имущества имеет преимущественное перед другими лицами право приобрести ее по цене, объявленной для продажи и на других равных условиях (ч. 1 ст.362 Гражданского Кодекса Украины).

Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать долю, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает. И только в случае, если другие сособственники отказались от своего права или не воспользовались им в течение одного месяца (а в случае отчуждения движимого имущества – в течение 10 дней), продавец имеет право заключить договор с другими лицами. При этом не имеет значения, какой долей владеет лицо: половиной или одной сотой. В любом случае он имеет преимущественное перед другими лицами право купить остальную часть собственности.

Если совладельцев несколько, и все они изъявили желание приобрести остальную часть недвижимости, продавец имеет право выбрать покупателя среди них. В случае нарушения преимущественного права покупки сособственник может обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В таком случае истец обязан внести на депозит суда денежную сумму, которую по договору должен заплатить покупатель.

Возможные обходные пути и их затратность

На практике продавцы часто пытаются обойти требования закона. Самым простым и действенным является способ предложить сособственнику заведомо высокую цену, заплатить которую он не имеет возможности. Но в таком случае, скорее всего, придется месяц ждать ответа от разозленного соседа.

Если время «поджимает», как правило, пытаются найти другие обходные пути. Например, заключить не договор купли-продажи, а договор дарения. Но, во-первых, если стороны договора не родственники, такая сделка будет выглядеть подозрительно, так что могут возникнуть проблемы с поиском нотариуса, который бы ее удостоверил. Во-вторых, одаренному, который не является близким родственником дарителя, придется заплатить подоходный налог в Украине. В-третьих, существует большой риск для покупателя, ведь факт передач им денег нигде документально не зафиксирован. В случае признания сделки недействительной, он рискует остаться и без недвижимости, и без денег.

Иногда договор купли-продажи пытаются прикрыть другими договорами: например, пожизненного содержания или ренты. В случае с пожизненным содержанием существует риск мошенничества со стороны продавца. Такой договор может быть расторгнут по требованию отчуждателя, если он посчитает и докажет в суде, что приобретатель имущества выполняет свои обязанности по уходу или обеспечению отчуждателя ненадлежащим образом. В таком случае, приобретатель лишится купленного имущества. Факт передачи денег опять-таки не зафиксирован, так что их приобретатель тоже не сможет вернуть. Средства же, потраченные якобы на уход за продавцом, возврату не подлежат по закону. Кроме того, договор пожизненного содержания выглядит более чем подозрительно, если продавец еще вполне трудоспособен.

Что касается договора ренты, то основным минусом является то, что получатель ренты (т.е. продавец) приобретает право залога на переданное под выплату ренты недвижимое имущество. Кроме того, отчуждать имущество, переданное якобы под выплату ренты, можно только с согласия того же получателя ренты.

Распространенным способом отчуждения доли в общей долевой собственности является ее передача покупателю якобы за долги. Например, продавец и покупатель недвижимости заключают между собой договор займа. Продавец, естественно, долг не отдает. Покупатель обращается в суд с требованием взыскать с «должника» просроченную задолженность, в результате чего они с продавцом заключают мировое соглашение, по которому продавец передает покупателю свою долю в объекте недвижимости в счет погашения долга. Мировое соглашение утверждается определением суда и является правоустанавливающим документом, подлежащим государственной регистрации.

Этот способ наиболее трудоемкий и связан с дополнительными судебными издержками. Кроме того, сособственники, чьи права затрагивает подобное судебное определение, могут его обжаловать в апелляционной инстанции, что также может осложнить жизнь в большей степени покупателю.

Как видим, от попыток обойти закон в случае продажи доли в праве общей долевой собственности чаще всего может пострадать покупатель. Поэтому, пытаясь замаскировать договор купли-продажи доли в объекте недвижимости, стоит тщательно взвесить все риски. И главное, не забудьте проконсультироваться у юриста.

В чем разница между совместной арендой и совместной арендой?

Когда два или более человека владеют домом в качестве совместной или совместной аренды, каждый человек владеет своей долей во всем имуществе. Это означает, что определенные области дома не принадлежат одному человеку, а используются как единое целое. Хотя совместные арендаторы во многом похожи на общих арендаторов, особенно в том, что касается их права владения определенной собственностью, между ними есть некоторые важные различия.

В этой статье рассматриваются основные различия между совместными арендаторами и арендаторами. См. «Покупка дома с кем-либо» в разделе «Закон о недвижимости» FindLaw, чтобы узнать больше.

Общая аренда

Хотя ни один из собственников не может претендовать на определенную площадь собственности, у общих арендаторов могут быть неравные доли и разные доли владения. Например, арендатору A и арендатору B может принадлежать по 25% дома, а арендатору C — 50%. Общая аренда также может быть получена в разное время, поэтому физическое лицо может получить долю в собственности через годы после того, как одно или несколько других лиц вступили в договор аренды в общей собственности.

Совместная аренда

Совместные арендаторы, с другой стороны, должны получить равные доли собственности на одном и том же акте в одно и то же время. Условия совместной аренды или совместной аренды изложены в акте, праве собственности или другом юридически обязательном документе о праве собственности. Право собственности по умолчанию для супружеских пар — это совместная аренда в некоторых штатах и ​​общая аренда в других (см. 10 основных причин, по которым не состоящие в браке партнеры владеют собственностью в качестве совместных арендаторов).

Прекращение совместной аренды vs.Общая аренда

Совместная аренда может быть разорвана, если один из совладельцев передает или продает свою долю другому лицу, тем самым изменяя договор владения на общую аренду для всех сторон.

Общая аренда может быть разорвана, если произойдет одно из следующих событий:

  • Один или несколько соарендаторов выкупают остальных
  • Недвижимость продана, выручка распределена между собственниками
  • Подается иск о разделе, который позволяет наследнику продать свою долю.На этом этапе бывшие общие арендаторы могут принять решение о заключении совместной аренды посредством письменного документа, если они того пожелают.

Этот тип титула владения недвижимостью наиболее распространен между мужьями и женами и среди членов семьи в целом, поскольку он позволяет передать собственность оставшимся в живых без прохождения завещания (экономия времени и денег).

Право на наследство

Одно из основных различий между двумя типами долевой собственности заключается в том, что происходит с имуществом, когда один из владельцев умирает.

Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, интересы умершего собственника переходят к оставшимся в живых владельцам. Например, если три совместных арендатора владеют домом и один из них умирает, два оставшихся арендатора получают по половину доли собственности каждый. Это называется правом на выживание.

Общие арендаторы не имеют права на наследство. Если в завещании или другом документе умершего владельца не указано, что его доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, интересы умершего лица принадлежат имуществу.

См. Руководство FindLaw по покупке жилья, чтобы узнать больше о различиях между совместной арендой и общей арендой.

Адвокат может помочь вам разобраться в вопросах совместной аренды и общей аренды

Решения, касающиеся недвижимости, имеют огромные финансовые результаты. Прежде чем решить, как разделить собственность на то, что, вероятно, является крупнейшим вложением в вашу жизнь, вам может быть полезен профессиональный совет. Подумайте о встрече с местным юристом по недвижимости, прежде чем принимать такие важные решения.

Совместная аренда или совместная аренда: преимущества и недостатки

Вопрос

«Мой брак безвозвратный. У меня есть недвижимость во Франции, а также дом в Девоне, который сдан в аренду. Оба не имеют ипотечной задолженности.

Мой проживающий отдельно друг от друга муж прекратил совместное владение нашим английским домом. Он рассказал мне, что делает, и хотел, чтобы я согласился. Я отказался, потому что он предложил передать мне 100% права собственности в обмен на предложение передать ему мою долю во французском доме.

Боюсь, что теперь он может попытаться продать свою долю или получить ссуду. Это то, что он угрожал сделать, прежде чем вручить мне это уведомление. Я обеспокоен тем, что получить выходное пособие так легко, когда совладелец вообще не имеет права голоса или обращения за помощью. У меня есть двое детей, за которыми нужно присматривать, и я хотел бы знать, могу ли я что-нибудь сделать, чтобы остановить это действие? »

Ответ

Вы не можете многое сделать, чтобы предотвратить это событие, но прекращение совместной аренды не меняет того, кто на законных основаниях владеет недвижимостью; он только меняет способ совместного владения.Когда вы были совместными арендаторами, вы двое владели недвижимостью. Если бы один из вас умер, право собственности на имущество автоматически перешло бы к оставшемуся в живых супругу. Когда совместная аренда разрывается, это может происходить по согласованию с другим совместным владельцем или без него, но это просто означает, что совместное владение имуществом все еще существует, но в качестве «общих арендаторов», а не совместных арендаторов.

Теперь, когда вы и ваш проживающий отдельно муж являетесь квартиросъемщиками, вам принадлежит чистая 50% -ная доля собственности.Эта ситуация отличается от совместной аренды, поскольку ваша доля дома не переходит автоматически к другому совладельцу после вашей смерти, и наоборот.

Парам, которые идут своим путем, обычно советуют изменить свой статус на общих арендаторов, чтобы их доля собственности не перешла автоматически к их бывшему супругу, если они умрут до завершения развода. Вероятно, поэтому ваш бывший муж предпринял это действие, но если он желает, чтобы его доля перешла к другому человеку после его смерти, ему нужно будет иметь обновленное завещание с указанием его бенефициара.

Вам также следует обновить свое завещание, чтобы ваша доля собственности не перешла к вашему бывшему мужу до тех пор, пока вы укажете своих бенефициаров.

Когда дело доходит до того, что ваш муж пытается продать собственность или получить ссуду, все совместные собственники, будь то совместные арендаторы или общие арендаторы, должны прийти к соглашению о продаже совместной собственности, и никакая сила не может быть применена, кроме это приказал суд. Судебный приказ — дорогостоящий процесс.

Наконец, не беспокойтесь о последствиях выплаты пособия по финансовому урегулированию.Если ваша совместная аренда разорвана и начато супружеское разбирательство, любое разделение совместной аренды не повлияет на результат. Достижение официального соглашения при сотрудничестве с вашим бывшим мужем и получение от адвоката подачи распоряжения о согласии с изложением вашего соглашения в соответствующий суд, чтобы оно было юридически обязательным, будет для вас большим подспорьем.

Совместная аренда и общие арендаторы

В этой статье мы объясняем разницу между совместным владением собственностью в качестве совместных арендаторов и в качестве общих арендаторов, а также то, как это влияет на вас.Мы расскажем, как решать проблемы, в том числе как разорвать совместную аренду.

Как люди могут владеть собственностью

Владельцы могут владеть любым имуществом, например домом, квартирой или даже лодкой, или деньгами на совместном банковском счете одним из двух способов: в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов . Эти архаичные выражения основаны на Законе о праве собственности 1925 года, который хоть и стар, но воплощает в себе блестящую концепцию.

Разница в законе

Совместная аренда

Совместная аренда — это статус юридической собственности по умолчанию, если ни один из владельцев не говорит иначе.

Вы можете думать о совместной аренде как о ситуации, когда собственность не может быть поделена — когда вы не можете сказать, что «он владеет этой частью, она владеет другой частью».

Последствиями совместной аренды являются:

  • собственность равная. Альтернативы нет.
  • если одна сторона хочет выйти, другая должна согласиться на продажу собственности или на выкуп совладельца. Другой может быть принужден к продаже по постановлению Суда, если это необходимо, и Суд назначит продажу с аукциона, если одна сторона отказывается сотрудничать.
  • если один владелец умирает, то другой остается единственным владельцем ранее находившейся в совместном владении собственности. Он или она полностью владеют им.

Общая аренда

Здесь условная ситуация такова, что каждый владелец владеет своей отдельной долей и может делать с ней все, что хочет.

Последствия:

  • по умолчанию доля владения составляет 50:50, но если есть доказательства того, что стороны в прошлом договорились об ином соотношении, применяется это соотношение.Таким образом, вы можете поделиться имуществом в любых пропорциях, которые захотите. Например, три человека могут захотеть вместе купить квартиру для своих учеников. Двое могут вложить по 30% каждый; остальные 40%.
  • если одна сторона хочет выйти, то, как если бы собственники были совместными арендаторами, другие должны разрешить это, будь то продажа всего имущества и обналичивание всех владельцев, выкуп доли одним из других владельцев или эту акцию покупает не владелец.
  • в случае смерти одной из сторон его доля распределяется в соответствии с его или ее завещанием (или в соответствии с правилами о завещании, если он или она не составили завещания).

Как устроена эта странная договоренность?

Следующее относится к совместной аренде и к совместной аренде.

Правообладателями могут быть названы до четырех человек. Если владельцев более четырех, то право собственности осуществляется через траст.

Дополнительные владельцы (а их может быть любое количество) могут быть названы бенефициарами образовавшегося траста на продажу . Законные владельцы владеют землей в качестве доверенных лиц тех, кого вы и я рассматриваем как истинных владельцев (обычно включая самих себя).

Аналогия — подумайте о собственности как о торте, который испекут два человека. Пекари нарезают его, чтобы другие могли съесть позже, возможно, включая себя, и хранят в жестяных банках. Срезов может быть любое количество.

То же самое с землей и имуществом. Не более четырех человек могут быть законными владельцами (пекарями), но двадцать человек могут быть бенефициарными владельцами акций (едоки тортов).

Еще один важный момент: если один поедатель тортов хочет продать свой кусок, закон гласит, что все остальные должны присоединиться, чтобы продать весь торт.Затем каждый получает свою долю выручки от продажи. Точно так же, если хотя бы один бенефициар хочет выйти, попечители должны продать и разделить выручку.

Давайте теперь применим это к самой распространенной ситуации: домовладение.

Когда вы покупаете дом вместе, ваш перевозчик может даже не спросить вас о разных долях (он или она должны, но часто бывает, что он или она не спрашивает). Он или она просто предположит, что вы хотите быть совместными арендаторами и хотите владеть им «вместе», независимо от того, откуда поступают деньги на покупку или кто платит ипотеку.Конечно, реальность такова, что людям часто приходится менять это положение.

К счастью, этот рисовальщик еще в 1925 году придумал очень простой ответ на этот вопрос, и это часть закона.

Переход от совместной аренды к совместным арендаторам

Это называется , прекращение совместной аренды . Вот простой процесс, включающий регистрацию собственности или земли в Земельном кадастре.

  • Напишите письмо, подписанное всеми владельцами, о согласии на изменение.В нем должно быть указано:
  • адрес собственности
  • номер земельного сертификата, если известен
  • Имена зарегистрированных владельцев
  • заявление о том, что «Мы договорились, что с сегодняшнего дня мы будем владеть вышеуказанной недвижимостью как общие арендаторы, а не как совместные арендаторы».
  • дата
  • подписи всех владельцев
  • Если один или несколько владельцев отказываются подписывать или не могут быть найдены, вы должны приложить усилия, чтобы найти его или ее и отправить сообщение, подобное приведенному выше, но с текстом, отредактированным на:

«Сообщаем вам, что этим письмом я прекращаю совместную аренду, которая существует по закону в отношении вышеуказанного имущества».

  • Если вы не можете получить подписи других владельцев, вы можете вместо этого отправить письмо, подтверждающее, что вы выполнили одно из следующих действий с уведомлением о выходе из строя:
  • отдал всем остальным владельцам
  • оставил его по последнему известному домашнему или служебному адресу другого владельца в Великобритании
  • отправил его заказным письмом или заказной доставкой на последний известный домашний или рабочий адрес другого владельца, и он не был возвращен недоставленным
  • Если другие владельцы не все согласны, загрузите форму SEV и заполните ее.Земельный кадастр захочет убедиться, что вы действительно пытались вручить оригинал письма и приложили усилия, чтобы найти своего совладельца и вручить ему «уведомление о расторжении брака».
  • Также скачайте «Форму ограничения». Заполните его и отправьте вместе с оригиналом письма-соглашения, упомянутого выше.
  • Какую бы процедуру вы ни выполнили, отправьте заявку по номеру:

HM Land Registry Citizen Center
А / я 74
Глостер
GL14 9BB

Никакой комиссии.

Новая аранжировка будет записана в вашем титульном сертификате.

Какая у вас аранжировка?

Для совместной аренды нет записи о трасте в документе, за исключением нескольких слов в документе о передаче собственности новым владельцам.

Если вы хотите другую сделку, вы должны указать это.

Есть два способа сделать это. Либо вы можете поручить своему перевозчику указать в передаточном документе, что вы владеете недвижимостью как общие арендаторы, и указать свои доли «как 45% для Джейн Джонс и 55% для Ричарда Смита», либо вы можете составить простой документ. доверительного управления или арендатора в общем соглашении, в котором изложены условия.

Самый простой и бесплатный вариант — указать свои доли в передаточном документе при покупке недвижимости. Однако сделка должна быть простой. В нем должны быть указаны только акции.

Если вам нужны условия об автомобиле, собаке или даже о выплатах по ипотеке, вам нужно будет использовать отдельный документ, такой как тот, который указан выше.

Каждый документ, касающийся «имущественного интереса», должен быть зарегистрирован в Земельной книге.

Почти все зарегистрированные документы открыты для общественности, поэтому любой может найти вашу собственность и прочитать ваши документы.Итак, если вы не хотите, чтобы эта информация была общедоступной, вам следует избегать загромождения любого документа, относящегося к вашему заголовку, второстепенными вопросами, касающимися ваших личных отношений.

Обратите внимание, что если документ о собственности может быть зарегистрирован, но вы его не регистрируете, он недействителен в отношении всех, кроме людей, которые его подписали. Однако в большинстве случаев это не имеет значения.

Так как же быть с переменными аранжировками, которые нельзя решить заранее? Вам нужно составить другое соглашение, соглашение о совместном проживании, подписанное вами обоими, чтобы зафиксировать все остальные элементы вашей сделки.

Примеры возможных договоренностей:

  • увеличивают ли ипотечные платежи стоимость доли одной стороны за счет другой;
  • что произойдет, если одна из сторон решит не жить в собственности;
  • деловое использование собственности.

Таким образом, условия этого соглашения включают договоренности более личного характера. Вы можете сделать это соглашение настолько простым или сложным, насколько захотите.

Деловые договоренности должны заключаться в общей аренде

Предположим, трое друзей решили вместе купить дом в качестве инвестиционной собственности. Они не родственники, просто друзья. Каждый хочет сохранить свою долю. Они решают разделить собственность пропорционально их вкладам в общую цену покупки. Оказывается, получается 46%, 28% и 26%. Поскольку они хотят владеть разными долями, они должны стать общими арендаторами.

Однако, даже если каждый из них владеет одинаковой процентной долей, они все равно должны настаивать на покупке в качестве общих арендаторов, чтобы иметь полный контроль над своей личной долей в деньгах.

Последствия раздельного проживания или развода

Ваши права сильно отличаются, если вы состоите в официально признанных отношениях (например, в браке или гражданском партнерстве), от ваших прав, если это не так.

Если вы состоите в браке, применяется семейное право. О разводе вы можете сделать все, что захотите (используйте акт разделения), но если вы не можете убедить судью в том, что это справедливо, он или она отдаст любой приказ, который сочтет подходящим.

Если вы не состоите в браке, применяется основной закон.Ни одна из сторон не может рассчитывать на поддержку каким-либо образом, если это не согласовано и не задокументировано. Отсюда следует, что если вы покупаете собственность только на одно из имен партнера, она остается собственностью этого человека при раздельном проживании.

Единственное исключение из этого правила — если другая сторона может доказать, что было общее намерение, что они будут иметь право на долю в собственности.

Как они это делают? Вот несколько примеров:

  • Это было согласовано в простой беседе (доказывая, что это обычно является проблемой!) Или в письменной форме между сторонами в какой-то момент.
  • Если партнер, не являющийся собственником, внес непосредственный вклад в покупную цену, Суд, скорее всего, согласится с тем, что он или она имеет право на некоторую долю владения недвижимостью.
  • Если между сторонами было «взаимопонимание» и в результате не-собственник действовал в ущерб себе (например, внес вклад в погашение ипотечного кредита, оплатил счета за домохозяйство или, возможно, продал свое предыдущее имущество таким образом). (чтобы иметь возможность жить вместе в большом доме), то Суд может согласиться с тем, что они должны участвовать в выручке от продажи собственности.

Эффект смерти

В случае смерти одного из двух совместно арендаторов доля этого лица автоматически переходит к другому из них.

По закону эта доля не является частью имущества умершего. (Конечно, HMR & C по-прежнему получают свою «долю», поскольку смена владельца рассматривается как «отчуждение» для целей расчета налога на наследство.)

Существует освобождение от налога на наследство, когда имущество (или любая его доля) переходит к супругу или гражданскому партнеру.

С другой стороны, когда один из двух или более общих арендаторов умирает, его или ее доля рассматривается как часть наследственного имущества. Это проходит так, как он или она указали в своей воле. (Освобождение супруга от налога на наследство по-прежнему применяется.)

Будьте осторожны, чтобы не лишить детей наследства, если вы являетесь совместным квартиросъемщиком. . Стороны, не состоящие в браке, также могут совместно владеть имуществом. Обычно им лучше всего держать его как общих арендаторов.

Если кто-то умирает, его доля в качестве совместного арендатора переходит к его партнеру, а не к его детям, даже если он хотел бы, чтобы дети получили ее.Если она вскоре умрет, стоимость его доли в доме переходит по ее завещанию к ее друзьям, родственникам или любимой благотворительной организации. К настоящему времени вы поймете, что этого не происходит, если они являются общими арендаторами.

Дополнительная информация

Вопросы о завещаниях освещаются в серии статей. Следует отметить, что вам может быть интересно узнать о последствиях брака и развода, о том, как сделать так, чтобы люди, которых вы хотите унаследовать, сделали это, и как сделать так, чтобы ваша воля обеспечивала ваших детей.

арендаторов в Калифорнии по сравнению с совместными арендаторами | Home Guides

Автор: SF Gate Contributor Обновлено 15 декабря 2020 г.

Калифорния признает ряд различных форм совместного владения недвижимостью, но наиболее распространенными способами владения титулованной собственностью являются общие арендаторы или совместные арендаторы. Оба типа совместной собственности имеют существенные различия как в способе их создания, так и в том, как смерть одного арендатора сказывается на собственности, а также на остальных арендаторах.Соображения о совместном владении обычно вращаются вокруг планирования распределения собственности в случае смерти. По этой причине всегда обращайтесь за советом к адвокату, прежде чем принимать окончательное решение.

Совместные арендаторы

Совместная аренда — это форма собственности, которая не дает совладельцам каких-либо прав на наследство, в отличие от совместной аренды. Когда умирает один совместный арендатор, интерес этого арендатора в собственности не переходит автоматически к выжившим общим арендаторам.Каждый совместно арендатор имеет право владеть всем имуществом. В Калифорнии предполагается совместное владение недвижимостью, при отсутствии формулировок об обратном.

Совместные арендаторы

Как и общие арендаторы, совместные арендаторы имеют право владеть всей собственностью. Чтобы иметь право собственности в качестве совместных арендаторов, в акте на собственность должна быть включена формулировка «как совместные арендаторы» или «как совместные арендаторы с правом наследования». Чтобы создать совместную аренду, совместные арендаторы должны получить право собственности на недвижимость одновременно, они должны иметь право владеть всей собственностью и у них должны быть одинаковые имущественные интересы.Ключевой особенностью совместной аренды является право на наследство. В отличие от совместной аренды, когда умирает один совместный арендатор, интерес этого совместного арендатора автоматически переходит к оставшимся совместным арендаторам. Это верно, даже если воля или доверие покойного арендатора предусматривает иное.

Комбинация аренды

Собственность не обязательно должна принадлежать только общим арендаторам или только совместным арендаторам в Калифорнии. Другими словами, некоторые совладельцы могут быть совместными арендаторами, а остальные совладельцы могут быть совместными арендаторами.Определение производится на основе юридических отношений между сторонами. Например, A и B владеют недвижимостью как совместные арендаторы. К титулу они добавляют свою дочь D. Поскольку D не получил титул одновременно с A и B, D не является совместным арендатором. А и Б по-прежнему являются совместными арендаторами по отношению друг к другу. D является общим арендатором как с A, так и с B. Позже A и B решают добавить своего сына S. S не может быть совместным арендатором с A, B или D, потому что S не владел титулом одновременно с этими совладельцами.A и B остаются совместными арендаторами по отношению друг к другу, а D и S — общими арендаторами.

Вопросы завещания

Завещание — это судебный процесс, при котором имущество человека распределяется в соответствии с законами Калифорнии. Не все имущество подлежит процессу завещания. Завещание требуется, если умерший умер по завещанию или без решения о планировании наследства. Поскольку собственность автоматически распределяется по праву наследства при совместной аренде, завещание не требуется. Напротив, общая аренда не имеет права наследования.Если у умершего совместного арендатора не было плана расторжения завещания, такого как доверительный фонд, общий интерес арендатора должен быть распределен судом по наследственным делам.

Отчуждение и уничтожение совместного владения

Отчуждение в данном контексте относится к способности совладельца продать, передать, создать или иным образом распорядиться своей долей собственности. Общий арендатор может отчуждать свою долю, как если бы общий арендатор был единственным владельцем собственности. Совместный арендатор должен сначала разрушить свои отношения как совместный арендатор.Обычно это делается совместно арендатором, предоставляющим себе свою долю собственности. Например, если A и B являются совместными арендаторами и A хотел бы разрушить совместную аренду, A передаст свою половину доли в собственности себе как совместному арендатору. Тогда A и B будут совместно арендаторами, и каждый из них сможет отчуждать свою долю. Согласие или знание других совместных арендаторов не требуется.

Совместная покупка дома: плюсы и минусы

Необязательно быть женатым, чтобы осуществить американскую мечту о собственном доме.

Совместная покупка — это способ для не состоящих в браке лиц выйти из цикла сдачи в аренду и начать создание собственного капитала за счет долевого владения.

За последние несколько лет он стал набирать популярность: со-покупатели приобрели 16,3% домов на одну семью в 2017 году по сравнению с 13,7% в 2015 году.

«Люди вместе покупают и владеют домами с тех пор, как появились деньги и финансы», — сказал Мэтт Холмс, основавший компанию CoBuy в 2015 году. «Но я думаю, что тенденция явно смещается в сторону совместного владения по мере изменения культурных норм и цен на недвижимость. рост относительно реальной заработной платы.”

Подводя итоги современной экономики: Заработная плата не меняется. Аренда очень дорогая. Ставки по ипотеке относительно низкие. Пары женятся позже в жизни. Акционерная экономика переживает бум.

Совместная покупка кажется логическим продолжением.

Что такое совместная покупка?

Совместная покупка — это когда два или более человека покупают недвижимость и соглашаются разделить собственность. Это может быть партнерство пары, родственников, близких друзей или даже компании.

Чтобы разделить собственность, вам нужно решить, как вы будете получать и удерживать право собственности на дом.Для со-покупателей есть два варианта:

  1. Общая аренда (TIC)

Самым популярным титулом для совместной покупки является «общая аренда» из-за гибкости владения. Доли собственности не обязательно делятся поровну. Соотношение собственности может быть пропорционально тому, сколько денег вкладывает каждый человек. Каждый совладелец может указать, кому он хотел бы унаследовать свои доли в случае смерти.

  1. Совместная аренда с правом наследования (JTWROS)

Право собственности делится между собственниками поровну независимо от вложенной суммы.Право на наследство означает, что в случае смерти выживший владелец (и) автоматически принимает на себя оставшиеся акции, даже если в завещании указано иное. Этот процесс позволяет избежать завещания, которое представляет собой длительный дорогостоящий юридический процесс подтверждения завещания и распределения имущества умершего. JTWROS чаще встречается в супружеских парах.

Плюсы и минусы совместной покупки дома

Плюсы

  • Разделение первоначального взноса и платежей по ипотеке делает владение домом более доступным
  • Вы сможете начать укреплять свой дом в более раннем возрасте
  • Экономия на коммунальных и других расходах на содержание дома
  • Актив делится заранее определенным образом в случае разделения

Минусы

  • Покупатель с наименьшим кредитным рейтингом определяет процентную ставку
  • Если один со-покупатель не может внести свою долю платежей, бремя ложится на другого (-ых) со-покупателя (-ов)
  • При совместной аренде одному совладельцу не требуется одобрение другого совладельца для продажи или аренды своей части собственности

Occupant vs.Совместная покупка не проживающих лиц

Совладельцу необязательно проживать в доме, чтобы быть совладельцем. Со-покупатели, не являющиеся жильцами, — это люди, которые покупают недвижимость в качестве инвестиции или для помощи близкому родственнику или другу.

Потенциальный покупатель дома может иметь стабильный доход для ежемесячной выплаты ипотеки, но, возможно, у него недостаточно сбережений для первоначального взноса. Совместное владение — это один из способов, которым родственник или близкий друг может предоставить деньги в долг до тех пор, пока покупатель дома не сможет позволить себе выкупить его / ее.

Совместными покупателями, не являющимися жителями, также могут быть два или более физических лица, которые приобретают недвижимость в качестве инвестиций. Они разделяют стоимость и прибыль либо от сдачи в аренду, либо от ремонта и перепродажи собственности.

Советы по успешной совместной закупке

Планируете ли вы быть со-покупателями-жильцами, со-покупателями, не являющимися жильцами, или их комбинацией, важно иметь письменное соглашение, детализирующее обязанности и ответственность каждого собственника.

Эти соглашения должны быть подготовлены поверенным по недвижимости и включать следующую информацию:

  • Тип права собственности на дом, который вы хотите
  • Как будут распределены акции
  • Кто отвечает за какой процент первоначального взноса и выплаты по ипотеке
  • Как вы будете действовать в ситуации, когда один совладелец больше не может платить
  • Как будут переданы акции в случае смерти
  • Что делать, если кто-то хочет выйти из совместной собственности

Объяснение тенденции совместных покупок

Сначала любовь, потом брак.Раньше владение домом приходило куда-то после детской коляски.

В настоящее время некоторые пары предпочитают вообще не вступать в брак. Уровень брачности упал с 72% в 1960 году до 50% в 2016 году. Те, кто связывает себя узами брака, делают это спустя семь лет в жизни. Средний возраст мужчин достиг 29,5 лет, а женщин — 27,4 года. Для сравнения, в 1960 году средний показатель составлял 22,8 и 20,3.

Независимо от семейного положения, 82% миллениалов считают, что покупка дома является приоритетом, но почти две трети называют отсутствие средств препятствием для покупки.

Это во многом связано с тем, что заработная плата американцев в возрасте от 25 до 34 лет не повышалась с 2000 года. Средний доход в 2016 году составил 42 868 долларов, что меньше по сравнению с 2000 годом, когда средняя заработная плата составляла 43 373 доллара. За тот же период арендная плата выросла более чем на 67%.

Ставки по ипотеке в 2018 году относительно низкие, в среднем около 4,3%. Средняя стоимость ипотеки в 2000 году составляла 8,64% годовых.

Когда дело доходит до расходов на проживание, вы предпочитаете покупать, а не сдавать в аренду, а разделение стоимости ипотеки делает владение домом гораздо более доступным.Совместная покупка имеет смысл для не состоящих в браке пар, которые хотят стать покупателями жилья впервые и рано начать наращивать капитал. У них нет такой же правовой защиты, как у супружеских пар, поэтому совместная покупка значительно упрощает раздел активов после разделения.


Источники

Atom Data Solutions (август 2017 г.) Новости жилищного строительства. Получено с https://www.realtytrac.com/dashboard/NewsReportPdf/133/HNRR/115838168

.

Паркер и Степлер (14 сентября 2017 г.) Как У.S. Уровень брачности колеблется на уровне 50%, разрыв в уровне образования в семейном положении увеличивается. Получено с http://www.pewresearch.org/fact-tank/2017/09/14/as-u-s-marriage-rate-hovers-at-50-education-gap-in-marital-status-widens/

.

MacKenzie, M (26 марта 2018 г.) Это средний возраст вступления в брак на данный момент. Получено с https://www.womenshealthmag.com/relationships/a19567270/average-age-of-marriage/

.

Renter, E (2018) Отчет покупателя жилья за 2018 год. Получено с https://www.nerdwallet.com/blog/2018-home-buyer-report/

.

Freddie Mac (2017 г., 14 сентября) Ставки по ипотечным кредитам удерживаются на минимальном уровне 2017 г.Получено с http://www.freddiemac.com/pmms/

.

Value Penguin (март 2018 г.) Средние ставки по ипотечным кредитам в США за 2018 г. Получено с https://www.valuepenguin.com/mortgages/average-mortgage-rates

Общая аренда (TIC) — Введение — SirkinLaw APC

Общая аренда (TIC) — Введение

Энди Сиркин

По мере того, как цены на недвижимость продолжают расти, а сообщества вводят все более строгие ограничения на рост и преобразование кондоминиумов, все больше и больше людей обращаются к аренде общей и другим нетрадиционным структурам долевой собственности как способ максимизировать свою покупательную и продающую способность. .Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы, при этом договариваясь между собой о распределении прав и обязанностей, чтобы каждый покупатель в конечном итоге не получил больше, чем он / она нуждается. В то же время аренда в рамках общих договоренностей увеличивает продажные цены и маркетинговые возможности для продавцов, позволяя им продавать часть своей собственности покупателям по ценам, которые обычно в сумме превышают ту, которую продавец получил бы от одного покупателя.Популярность совместной аренды еще более повысилась благодаря недавнему введению дробных кредитов, которые позволяют совладельцам иметь индивидуальную ипотеку, что существенно снижает риск совместного владения. Сегодня общая аренда жилья является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско, становясь все более популярным в других местах Калифорнии (особенно в Окленде / Беркли, Санта-Монике, Голливуде, Лагуна-Бич, Сан-Диего и во всех округах Марин и Сонома). и появляются в сообществах за пределами Калифорнии, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сиэтл и Портленд.

Что такое общая аренда?

Общая аренда (также известная как TIC и общий арендатор и совместная аренда) относится к договоренностям, в соответствии с которыми два или более человека совместно владеют участком недвижимости без «права наследования». Этот тип совместного владения позволяет каждому совладельцу выбирать, кто унаследует ее долю владения после смерти. Напротив, тип совместного владения, называемый совместной арендой, требует, чтобы интересы каждого совладельца переходили к другим совладельцам после смерти.

Аренда по общей структуре стала популярным стилем владения во многих различных контекстах недвижимости.Например, инвесторы в доходную недвижимость и синдикаторы недвижимости все чаще используют общую аренду в качестве средства для облегчения обмена с отсроченным налогом на прибыль; эта тенденция была стимулирована недавними постановлениями IRS, признающими определенную аренду в общих структурах в качестве законных средств для этих обменов. В то же время покупатели домов для отпуска и застройщики курортов все чаще используют общую аренду (часто называемую «долевое владение» в этом приложении) для совместного владения и использования недвижимости для отдыха, чтобы владельцам не нужно было покупать больше, чем они могут использовать и позволить. но по-прежнему получают законное право собственности на недвижимость (в отличие от традиционной схемы «таймшер»).

Эта статья познакомит вас с третьим распространенным использованием общей аренды, а именно с совместным владением многоквартирной жилой недвижимостью совладельцами, каждый из которых желает иметь исключительные права на использование определенной жилой единицы. Вы можете найти более полную информацию в статье, озаглавленной «Понимание основных концепций и структуры TIC». Этот тип арендатора в общей долевой собственности не следует путать с юридическим подразделением, известным как кондоминиум. В проекте кондоминиума собственность юридически разделена на физические части, которые могут находиться в отдельной собственности.Каждый владелец кондоминиума владеет определенной территорией собственности, которая обозначена на карте, зарегистрированной в записях округа, и имеет документ, в котором указывается территория, находящаяся в индивидуальной собственности. Напротив, у общих владельцев есть проценты, а не отдельные единицы или апартаменты. Право конкретного собственника использовать конкретное жилище вытекает из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого соглашением об аренде, общим соглашением об аренде, соглашением между жильцами или соглашением о совместной аренде), а не из документа, карты или другого документа, зарегистрированного в записях округа.

Законна ли аренда в общем праве?

Разница между физическим разделением собственности в записях округа (как в кондоминиуме) и незарегистрированным договором о распределении прав использования (как в TIC) существенна как с нормативной, так и с практической точек зрения. Что касается нормативного регулирования, то апелляционные суды Калифорнии признали различие между зарегистрированными и незарегистрированными документами, определяющими права использования, и это различие означает, что местные законы, ограничивающие или запрещающие преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, не применяются к созданию жилого дома. аренда в общей договоренности.Следовательно, совместное владение недвижимостью не требует регистрации или согласования с местными государственными органами. С практической точки зрения отсутствие законных прав делает аренду в общей собственности значительно более рискованной, чем в кондоминиуме, даже если владельцы ТИЦ имеют отдельное финансирование. Повышенный риск возникает из-за того, что владельцы полагаются на действительность договора аренды в общем соглашении для своих прав использования, и можно представить себе правовые обстоятельства, при которых эта действительность может быть подорвана.

В чем разница между общей арендой и кооперативом?

Аренда в общей долевой собственности также должна отличаться от юридического подразделения, известного как акционерный кооператив или кооператив. В кооперативе корпорация или другое юридическое лицо владеет собственностью, и каждый из владельцев этого юридического лица владеет акциями предприятия вместе с правами пользования определенной квартирой (часто, но не всегда, выражается в документе, называемом договором аренды). . Акционерный кооператив юридически признан формой подразделения в соответствии с законодательством Калифорнии, и это признание ставит право собственности на кооператив в сферу действия большинства местных ограничений и правил подразделения.В результате законы, которые ограничивают или запрещают преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, обычно налагают те же ограничения и запреты на преобразование многоквартирных домов в акционерные кооперативы.

Можно ли получить ипотеку при совместной аренде?

Сегодня большинство домовладельцев, сдающих в аренду, имеют индивидуальную ссуду TIC. Эти частичные ипотечные кредиты обеспечиваются только долей TIC одного совладельца в собственности, а это означает, что невыполнение обязательств по ипотеке одним владельцем не ставит под угрозу других владельцев.Индивидуальная аренда по общим займам теперь легко доступна в районе залива Сан-Франциско и все чаще доступна в других местах в Калифорнии и за ее пределами.

В ситуациях, когда отдельный арендатор по общей ипотеке недоступен, группы TIC делят одну ипотеку. Согласно этой договоренности, в общем соглашении об аренде указывается процент ссуды, причитающейся каждому совладельцу, который вносит свою долю в каждый платеж по ссуде как часть своих ежемесячных взносов ассоциации домовладельцев.Очевидно, что такая договоренность создает риск того, что совладелец, который заплатил свою долю, тем не менее может столкнуться с потерей права выкупа, поскольку другой совладелец не заплатил. Группы TIC обычно управляют этим риском, сохраняя резервные фонды, которые можно использовать для оплаты расходов, пока неплательщик продается вне группы. С практической точки зрения, хотя было сформировано более 5000 таких групп, дефолт совладельца случается крайне редко, и случаев обращения взыскания на ипотечный кредит по групповой ссуде TIC не было.

Как работает общая аренда?

Расходы по аренде в рамках общих групповых расходов, включая страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора, а также выплаты по ипотечным кредитам (когда используется общая ипотека, а не отдельные индивидуальные ссуды TIC). через групповой банковский счет с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет группы. Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы.У большинства групп также есть два разных типа резервных или непредвиденных фондов: один для будущего ремонта и замены общих частей, таких как внешняя краска и кровля, а другой для помощи в оплате общих расходов в случае, если владелец не выплатит свою долю. Каждый владелец несет ответственность за поддержание назначенных ему участков и имеет возможность (в определенных пределах) изменять и улучшать такие участки.

Каждый собственник может продать свою долю в любое время, и, вопреки тому, что думают многие люди, незнакомые с долевой собственностью, арендатор с общими интересами легко перепродавался по крайней мере в течение последних 30 лет.Продажа процентов TIC с использованием групповых займов обычно зависит от права первого отказа и одобрения покупателя, чтобы гарантировать, что совладельцы могут проверить потенциальных покупателей и убедиться, что они соответствуют требованиям. Кроме того, очень важно, чтобы все виды аренды в рамках общего группового финансирования были допустимы, чтобы перепродажи могли происходить без рефинансирования. Даже если групповая ипотека возможна, Соглашение об общей аренде должно предусматривать систему, в соответствии с которой продавцы могут принудительно произвести рефинансирование в случае, если существующий кредит недостаточно велик для размещения продажи.Положения о «принудительном рефинансировании» должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать, что стоимость ссуды оплачивается продавцом или покупателем, а также что положение в капитале и ежемесячные платежи непродающих владельцев защищены.

Требуется ли разрешение города для совместной аренды?

Хотя формирование TIC не требует одобрения правительства города или округа, оно требует одобрения Департамента недвижимости Калифорнии (DRE), если собственность, находящаяся в совместном владении и занимаемая группой, содержит пять или более жилых единиц.Процесс утверждения DRE в настоящее время занимает 6-9 месяцев и приводит к выпуску DRE публичного отчета. Публичный отчет содержит обширную информацию об объекте недвижимости и группе TIC и должен быть предоставлен всем потенциальным покупателям. Перепродажа долей TIC обычно разрешена без публичного отчета, но правила, определяющие, что составляет настоящую перепродажу (в отличие от фикции, предназначенной для обхода требований утверждения), являются строгими.

Есть ли смысл покупать совместную аренду?

Устойчивая и постоянно растущая популярность многоквартирных домов, занимаемых владельцами, как общих арендаторов, свидетельствует о ценности строения как для покупателей, так и для продавцов.Но общая аренда подходит не всем, и потенциальные покупатели и продавцы должны тщательно взвесить риски и выгоды, прежде чем заключать договор аренды в рамках совместной сделки. Для владельцев многоквартирных домов наиболее важным фактором, который следует учитывать, является вероятная восприимчивость местного рынка покупателей жилья к владению TIC и результирующая разница (если таковая имеется) между стоимостью здания, если оно будет продано владельцам-пользователям, а не инвестору. Для покупателей жилья ключевым фактором является наличие эквивалентного кондоминиума (с точки зрения удобств и местоположения) и, если да, то, оправдывает ли разница в стоимости TIC / condo принятие повышенного риска, связанного с владением TIC.


Об авторе

D. Эндрю Сиркин является признанным экспертом в области долевого владения и другого совместного владения SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), включающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда истинное подразделение невозможно или неоправданно дорого. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC.В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым, кто получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий, и первым, кто убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC. В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 30 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять. Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире.Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.

Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку договора TIC, кредитные документы и постоянные консультации с застройщиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе. Мы пользуемся заслуженной репутацией в плане оперативного ответа на звонки и обеспечения быстрых сроков выполнения заказов.Но что еще более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока действия каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Знайте различия между совместной арендой и общей арендой

Совместная аренда и общая аренда — это две наиболее распространенные классификации владения недвижимостью.Разница между этими двумя понятиями важна при владении домом или недвижимостью. Покупки недвижимости часто совершаются парами, состоящими в законном браке, или друзьями, которые решают вместе купить дом и жить в нем. Во время этих покупок стороны должны иметь возможность определить, как они собираются получить право собственности на свой недавно приобретенный дом. Это важно, поскольку от этого будут зависеть их права в отношении дома, находятся ли они по-прежнему вместе, переехали ли они в другой дом или одна из сторон уже переехала в другое место жительства.

Совместная аренда:

В основном, совместная аренда относится к домовладению, в котором каждая сторона имеет право собственности на жилье и имеет равные доли в собственности. Одним из основных примеров совместной аренды является владение домом супружеской парой. Здесь каждый из супругов имеет равную долю и интерес в доме. В случае развода каждый супруг может продать свою долю в имуществе. После продажи совместное владение становится общим владением.

Совместные арендаторы должны получить равные доли собственности на одном и том же акте в одно и то же время. Условия совместной или совместной аренды прописаны в акте, праве собственности или другом юридически обязательном документе о праве собственности. По умолчанию для супружеских пар характер владения является совместной арендой в одних штатах и ​​общей в других.

Совместная аренда может быть разорвана, если один из арендаторов передает или продает свою долю другому лицу, тем самым изменяя договор владения на общую аренду для всех сторон.Однако общая аренда может быть разорвана, если один или несколько соарендаторов выкупят других; если недвижимость продана, а выручка распределена между собственниками; или если подан иск о разделе, который позволяет наследнику продать свою долю. На этом этапе бывшие общие арендаторы могут принять решение о вступлении в совместную аренду посредством письменного документа, если они того пожелают.

Общая аренда:

Общая аренда означает владение определенным имуществом двумя лицами без какого-либо права наследования.Что такое выживаемость? Одно из основных различий между двумя типами долевой собственности заключается в том, что происходит с имуществом, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, интересы умершего владельца автоматически переходят к оставшимся в живых владельцам. Например, если три совместных арендатора владеют домом и один из них умирает, два оставшихся арендатора получают по половину доли собственности каждый. Это называется правом на выживание. Однако при совместной аренде также бывают ситуации, когда стороны не имеют равных долей.Схема совместного использования полностью зависит от договоренности сторон. При совместной аренде жизненно важно владение, интерес, время и право собственности каждого совладельца. Для передачи прав на начисление должно быть завещание акта, оформленного в пользу пережившего.

Хотя ни один из владельцев не может претендовать на определенную площадь собственности, у общих арендаторов могут быть разные права собственности. Например, арендатору A и арендатору B может принадлежать по 25 процентов дома, а арендатору C — 50 процентов.Общая аренда также может быть получена в разное время; таким образом, физическое лицо может получить долю в собственности через несколько лет после того, как одно или несколько других лиц вступили в договор аренды в общей собственности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.