Право владения пользования распоряжения: Понятия право владения пользования и распоряжения

Содержание

Понятия право владения пользования и распоряжения

Право собственности как право человека на материальные предметы, разветвляется на три отдельных правомочия, лишь совокупность которых позволяет утверждать, что вещь – именно своя для Вас и одновременно чужая для других.

 

Наличие одного или двух полномочий позволяет говорить об установлении иных прав на имущество.

 

 

Суть права владения, пользования и распоряжения

 

Владение - право на вещь, предполагающее непосредственное обладание этой вещью. Возьмите в руки свою ручку – Вы ей владеете.

 

Передача вещи другому лицу обычно означает и фактическую ее передачу, то есть право владения также переходит.

 

Пользование означает извлечение всех возможных полезных свойств из обладания вещью. Сядьте на стул, налейте суп в тарелку, раскройте зонт в дождь – Вы пользуетесь своими вещами.

 

Последнее правомочие – это распоряжение. Право распоряжения означает право лица определять дальнейшую юридическую судьбу вещи.

 

Соответственно, правомерно правомочие распоряжения осуществляет только собственник, его законный представитель или уполномоченное по доверенности лицо.

 

Другие лица могут распоряжаться вещью только по прямому указанию перечисленных лиц. Примерами распоряжения будут отчуждение вещи по договору продажи, дарения и т.д.

 

В зависимости от объекта, на которое имеется одно или несколько из правомочий, различается объем этих правомочий.

 

 

Вещные права

 

Различные комбинации с владением, пользованием, распоряжением вещью означают наличие у лица разных прав на вещь.

 

Совокупность трех полномочий означает право собственности, предполагаемое как вечное, означающее право собственника осуществлять любые действия с принадлежащей ему вещью.

 

Наличие у лица установленного по суду или в силу соглашения с собственником сервитута означает ограниченное бессрочное право пользования, обычно выражающееся в проходе по чужому земельному участку, преодолеть который иным способом невозможно.

 

С землей связаны и такие права, как право постоянного пользования участком земли, выраженное в наличии у обладателя участка правомочий владения и пользования, а  также право владения, пожизненное и наследуемое, которое предполагает наличие у правообладателя прав владения, пользования и ограниченного распоряжения путем отказа от права или изменения его, например, при помощи приватизации участка.

 

Указанные права в настоящее время больше не предоставляются и сохранились лишь у лиц, получивших их в 90-е годы и не изменившие, не отказавшиеся от них.

 

Право оперативного управления схоже с правом хозяйственного ведения, поскольку возникают исключительно у организаций в форме МУПа, ГУПа.

 

По праву хозяйственного ведения обладатель вещи владеет и пользуется вещью, а распоряжение путем продажи, сдачи в залог и т.п. запрещается.

 

По праву оперативного управления обладатели вещи только владеют и пользуются вещью.

Права собственности — Международное право и права человека

Собственность – это экономическая категория, отражающая отношения между людьми по поводу вещей. Признаки собственности: это общественное, имущественное, волевое отношение.

Понятие «право собственности» рассматривается в двух смыслах: объективном и субъективном. В объективном смысле – совокупность правовых норм, регулирующих отношения между людьми по поводу вещей. Эти нормы образуют подотрасль гражданского права. В субъективном смысле – закрепленную за собственником возможность осуществлять свои полномочия в своих интересах, не противореча закону.Понятие «содержание права собственности» относится к праву собственности в субъективном смысле.

Собственник имеет в отношении своего имущества следующие три права (правомочия): владения; пользования; распоряжения. Собственник пользуется вещью (владеет, пользуется и распоряжается ею) по своему усмотрению. При этом он может оставаться собственником вещи. Вообще собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, разумеется, если эти действия не нарушают права других лиц.

Наряду с правами, предоставляемыми собственнику, закон возлагает на него определенные обязанности. К ним относится бремя содержания имущества (уплата налогов, ремонт некоторых видов имущества). Кроме того, собственник несет риск случайной гибели или случайного повреждения принадлежащего ему имущества.

Право владения. Право владения означает возможность физического обладания вещью, хозяйственного воздействия на вещь. При этом следует иметь ввиду, что кроме собственников законными владельцами вещей могут быть лица владеющие недвижимым имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде.

Право пользования.  Право пользования есть право извлекать полезные свойства вещи путем ее эксплуатации, применения. В процессе использования имущество либо полностью потребляется, либо изнашивается (амортизируется). Право пользования тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им. Права владения и пользования могут принадлежать не только собственнику, но и другим лицам, получившим эти правомочия от собственника.

Право распоряжения.Право распоряжения понимается как право определять юридическую судьбу вещи (продать, подарить, передать в аренду). Право распоряжения реализуется только собственником или другими лицами, но только по его прямому указанию.

Зачем нужно право собственности?

Право владения, пользования и распоряжения жильём

В рамках настоящей статьи мы затронем один из наиболее важных институтов гражданского права – право собственности.

Тема права собственности является достаточно объемной, ведь ему посвящена целая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, которая также регламентирует положения об иных вещных правах. Не будем отдельно останавливаться на этих самых "иных правах", отметив лишь только то, что они очень тесно связаны с правом собственности. В частности, смена собственника имущества не является основанием для прекращения иных вещных прав в отношении этого имущества. Носителями этих прав могут быть лица, не являющиеся собственниками вещи, которые наделены самостоятельным правом на их защиту, в том числе и против собственника.

Мы же поговорим именно о праве собственности, а конкретно о его разновидности – долевой собственности, т.е. не будем затрагивать иные вещные права.

В чем заключается право собственности?

Ответ на этот вопрос определяется содержание данного вида права, которое заключается в следующем.

Согласно законодательному определению, собственник наделен правом владения, пользования и распоряжения имуществом.

Из этого следует, что право собственности представляет собой совокупность трех прав:

  1. владения;
  2. пользования;
  3. распоряжения. 

Именно исключительное наличие всех трех составляющих образует право собственности, т.е. лицо, обладающее правами владения, пользования и распоряжения, является собственником.

Что же следует понимать под владением, пользованием и распоряжением имуществом?

Владение представляет собой реальное обладание имуществом (вещью), т.е. возможность осуществлять над ним фактический контроль.

Пользование осуществляется путем извлечения из имущества выгоды (полезных свойств), для которой оно предназначено (например, проживание в жилом помещении, использование транспортного средства для передвижения и т.д.). Как правило, пользование неразрывно связано с владением (к примеру, нельзя использовать автомобиль для собственного передвижения, не обладая им фактически).

Под распоряжением понимается изменение юридической судьбы имущества путем совершения определенных действий – продажи, завещания, дарения, передачи в залог, сдачи в аренду (найм) и другое.

 В большинстве случаев распоряжение осуществляется путем совершения гражданско-правовых сделок, но может быть и без такового – например, собственник вправе уничтожить принадлежащее ему имущество, в результате чего оно просто перестает существовать как объект гражданских прав.

Соответственно, права владения, пользования и распоряжения будут заключаться в наличии у лица правомочия (предусмотренной законом возможности) по совершению действий в форме владения, пользования и распоряжения. Так, право владения будет означать – право фактического обладания имуществом, право пользования – право извлечения из имущества полезных свойств, право распоряжение – право изменения юридической судьбы имущества.

По общему правилу, бремя содержания имущества, риск его случайной гибели или случайного повреждения несет собственник данного имущества. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, собственник является абсолютным хозяином принадлежащего ему имущества, т.

е. вправе по своему усмотрению совершать в отношении данного имущества любые действия, лишь бы они не противоречили закону, иным нормативным актам и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц.

В каких случаях, а точнее на основании чего возникает право собственности?

По понятным причинам право собственности не может появиться ниоткуда, для его возникновения должны иметь место определенные предпосылки или выражаясь правовым языком – основания.

Основным регулятором права собственности является Гражданский кодекс Российской Федерации, который устанавливает основные положения, связанные с данным видом права.

Юридическая природа права собственности включает в себя его возникновение, изменение и прекращение.

Не вдаваясь в подробности изменения права, которое в своем большинстве заключается в смене собственника, и его прекращения (ликвидации), остановимся на таком немаловажном моменте как возникновение права собственности, а точнее основаниях, по которым оно приобретается.

В качестве оснований для приобретения права собственности статья 218 ГК РФ приводит следующие основания:

  1. Право собственности на новую вещь приобретается лицом, изготовившим или создавшим ее с соблюдением закона и иных правовых актов. Плоды, продукция или доходы, полученные лицом при использовании имущества, принадлежат этому лицу, но только в случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании имущества;
  2. Лицо становится собственником имущества в результате совершения с его собственником сделки об отчуждении этого имущества – договора купли-продажи, дарения, иных сделок;
  3. Право собственности переходит от наследодателя к наследнику (наследникам) в результате универсального правопреемства (наследования) по закону или в соответствии с завещанием;
  4. Право собственности на имущество юридического лица в результате его реорганизации переходит к правопреемникам этой организации;
  5. Лицо может приобрести право собственности на имущество, которое не имеет собственника либо его собственник неизвестен, а также когда собственник отказался от имущества или утратил на него право по иным установленным законом основаниям.
     Такое приобретение возможно только в случаях и в порядке, установленных Гражданским кодексом РФ;
  6. Право собственности приобретается членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного, иного потребительского кооператива, или иными лицами, которые имеют право на паенакопления, в результате полной выплаты пая.
Важно помнить

Право собственности на недвижимую вещь, в том числе и вновь создаваемую, подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения регистрационным органом.

Что такое долевая собственность, и в каких случаях она возникает?

Положениями статьи 8 Конституции Российской Федерации предусмотрены частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности, что также продублировано и в Гражданском кодексе РФ. Данная классификация определена видом носителя права собственности, т.е. деление происходит по качественному составу субъектов.

Имущество, находящееся в собственности граждан и юридических лиц, относится к частной собственности, в собственности Российской Федерации и ее субъектов – к государственной, в собственности муниципальных образований – к муниципальной.  В рамках затронутой темы приведенная классификация нас не интересует.

Согласно статье 36 Конституции РФ каждому предоставлено право иметь имущество в собственности, владение, пользованием и распоряжением им может осуществляться как единолично, так и с другими лицами. Отсюда возникает другая классификация – по количественному составу носителей права. Здесь также все достаточно просто: если у имущества один собственник – это единоличная собственность, нахождение имущества в собственности двух или нескольких лиц образует общую собственность.

Общая собственность возникает, когда несколько (два или более) лиц становятся собственниками неделимой вещи. Под неделимой следует понимать вещь, которую невозможно разделить без изменения ее назначения (например, автомобиль) или она не подлежит разделу в силу закона. Данное правило не абсолютно и общая собственность также может возникнуть в отношении делимого имущества, но только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В зависимости от того, определена или нет доля в праве каждого из участников (сособственников), действующее законодательство различает две формы общей собственности - совместная и долевая.

Общая собственность всегда является долевой, когда она не является совместной.

При совместной собственности доли ее участников не определены, в долевой же наоборот – каждому участнику принадлежит определенная доля. В отличии от долевой собственности, совместная не может возникнуть из сделок и образуется только в силу закона. Законом установлено, что совместная собственность возникает:

    1. у супругов, если законный режим приобретенного ими в период брака за счет общих средств имущества (совместно нажитого) не изменен брачным договором;
    2. у членов фермерского хозяйства в отношении имущества этого хозяйства, если иное не установлено соглашением между ними;
    3. у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в отношении имущества общего пользования, которое было приобретено или создано за счет целевых взносов.

      В первых двух случаях совместная собственность может быть разделена между ее участниками (супругами, членами фермерского хозяйства). Такой раздел осуществляется по соглашению всех участников, а «когда в товарищах согласья нет» - на основании решения суда. В результате такого раздела (по соглашению или решением суда) совместная собственность может трансформироваться в долевую. Как правило, это происходит в том случае, когда вещь нельзя поделить, а между участниками не достигнуто соглашение о выкупе доли.

      Конечно же, долевая собственность может возникнуть не только в результате раздела совместной, в большинстве случаев она возникает вследствие совершения сделок (например, долю в праве можно купить, получить в дар) или по закону (например, в результате наследования несколькими наследниками).

      Образец заявления

      Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

      Бланк доступен для скачивания и просмотра.

      Скачать образец соглашения о разделе долей в квартире (.docx)

      Ст. 209 ГК РФ. Содержание права собственности

      1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

      2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

      3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

      4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

      Комментарий эксперта:

      Право собственности в соответствии с 209 статьей ГК РФ >>>

      Особенность правомочий собственника и его отличие от других вещных прав заключается в полноте содержания права владеть, пользоваться и распоряжаться вещью. Остальные вещные правоотношения производны непосредственно от имеющегося права собственности

      Право собственности в ГК РФ >>>

      Вопросам правового регулирования прав собственности посвящён раздел II ГК РФ, содержащий ст. ст. 209 – 306. Они последовательно раскрывают правила, применимые в данной сфере и рассматривают множество частных вопросов, связанных с бременем содержания, рисками, возникающими в ходе обладания, возникновения, передачи и прекращения прав. Раздел открывает ст. 209 ГК РФ, определяющая закрепление за собственником право владения, пользования и распоряжения своим имуществом

      См. все связанные документы >>>

      1. Гражданский кодекс не раскрывает понятие "право собственности", о котором идет речь в комментируемой статье, но перечисляет правомочия, составляющие содержание данного права: владение, пользование, распоряжение. Правомочие владения - основанная на законе возможность фактического обладания вещью, хозяйственного господства над ней. Владение не рассматривается как самостоятельное вещное право, а является элементом права собственности, однако в некоторых случаях оно все же приобретает самостоятельное значение и даже конкурирует с правом собственности. Например, добросовестное владение может стать основанием для приобретения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК).

      Правомочие пользования выражается в извлечении полезных свойств вещи, получении от нее плодов, продукции и доходов. Собственник может осуществлять право пользования лично либо передать его другим лицам на возмездной или безвозмездной основе (договоры аренды, ссуды). Пользование имуществом собственник осуществляет по своему усмотрению, однако с соблюдением установленных законодательством ограничений. В частности, не допускается бесхозяйное использование особо ценных природных объектов, памятников истории и культуры. Недопустимо пользование исключительно с целью причинить вред другим лицам (шикана) - ст. 10 ГК РФ. Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

      Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности (при передаче в собственность другому лицу), состояния или назначения (при переработке). Собственник также может распорядиться вещью, уничтожив ее, если такая возможность не исключена или не ограничена законом.

      2. Возможность осуществлять принадлежащее собственнику право по своему усмотрению означает, что он не связан волей других лиц при осуществлении своих правомочий. Собственник ограничен лишь требованиями, установленными законодательством (например, требованиями земельного и градостроительного законодательства в отношении застройки земельного участка) и правами и охраняемыми законом интересами других лиц, например, правом другого лица на проход (проезд) через земельный участок, возникшим в результате установления сервитута.

      Комментируемая статья закрепляет возможность собственника отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, а также передавать им отдельные правомочия, обременять имущество иным образом. При этом передача отдельных правомочий не прекращает права собственности, при отпадении оснований их передачи (например, истечение срока действия договора аренды), эти правомочия восстанавливаются в первоначальном объеме.

      3. В п. 3 определяются особенности оборота особой категории объектов гражданских прав - природных ресурсов. Специфика правового режима объектов, относящихся к указанной категории, основана на положении п. 1 ст. 9 Конституции РФ, согласно которому земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

      Приведенное конституционное положение в единстве с правом каждого на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ) и обязанностью сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58 Конституции РФ), выражает один из основных принципов правового регулирования отношений в сфере охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности - принцип приоритета публичных интересов (Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2009 N 8-П). В силу данного принципа федеральный законодатель при осуществлении правового регулирования наделен широкими полномочиями по ограничению экономических прав хозяйствующих субъектов. Поэтому, не исключая из оборота земельные участки и иные природные ресурсы, законодатель в то же время указывает, что собственник вправе осуществлять в отношении их свои правомочия свободно, но в той мере, в какой это допускается законом, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц. Эти положения находят отражение в законодательстве, определяющем правовой режим отдельных видов природных ресурсов. Так, в ст. 1 ЗК РФ закреплены такие принципы, как:

      - приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

      - приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

      Правомочия собственников объектов, относимых к природным ресурсам, ограничиваются установлением строго целевого назначения этих объектов, а также перечня возможных действий с данными объектами. То есть свобода собственника ограничена теми рамками, которые установлены законодательством в отношении определенного вида природных ресурсов. К тому же на собственника возлагается ряд обязанностей, направленных на обеспечение сохранности природного объекта, недопущение снижения его качественных характеристик.

      4. Возможность собственника передать имущество в доверительное управление, установленная п. 4, основана на положении п. 2 комментируемой статьи о праве собственника, не теряя своего правового титула, допускать других лиц к использованию принадлежащих ему вещей, в том числе с передачей им полностью или частично своих правомочий. Таким образом, в российском праве доверительное управление рассматривается как один из способов реализации правомочий собственника. Доверительный управляющий, по сути, оказывает собственнику услугу по управлению имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (ст. 1012 ГК).

      Право собственности в соответствии с 209 статьей ГК РФ

      Имущественное право в объективном смысле — это установленные законодательно границы действий, которые лицо вправе осуществлять с вещью или совокупностью вещей, не исключенных из гражданского оборота.

      Особенность правомочий собственника и его отличие от других вещных прав заключается в полноте содержания права владеть, пользоваться и распоряжаться вещью. Остальные вещные правоотношения производны непосредственно от имеющегося права собственности.

      Имущественное право имеет субъективный и объективный смыслы.

      В первом случае правомочия собственника возникают у определенного лица, как следствие его действий, связанных с присвоением индивидуально-определенных вещей. Правомочия возникают в результате сделок с имуществом: купля-продажа, наследство, дарение, давность срока владения вещью, создание нового предмета гражданско-правового оборота и так далее.

      Субъективный смысл права собственности закреплен в ст. 209 ГК РФ, о которой еще будет упомянуто позднее.

      Помимо гражданского законодательства, ст. 35 и 36 Конституции гарантирует охраняемое законом правомочие человека иметь, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

      С помощью конституционных принципов, закрепивших права собственника, ГК РФ формирует каркас законодательных норм, к которому присоединяются федеральные законы и иные нормативные акты, регулирующие правоотношения в этой сфере.

      В российской цивилистике имущественные правоотношения состоят из трех элементов: право владения, пользования и распоряжения.

      Иными словами собственник реализует свое право обладания вещью, совершая с ней определенные действия: удерживает имущество в своем владении, изменяет свойства и характеристики вещи, отчуждает её путем совершения гражданско-правовых сделок, может обременять свое имущество залогом, ограничениями, а также извлекать полезные свойства вещи в процессе использования. На каждом из перечисленных элементах имущественного права стоит остановиться отдельно.

      Правомочия собственника

      Право собственности определяется благодаря совокупности правомочий собственника, а именно: права владения, пользования и распоряжения своими имуществом. При этом свобода волеизъявления — неотъемлемой часть реализации правомочий собственника.

      Право владения

      Правомочие владения имуществом является квинтэссенцией понятия права собственности и основой вещного права.

      Обладать вещью (имущественной массой) — значит иметь юридически обоснованную возможность владеть определенным имуществом.

      Законное (титульное) владение вещью предполагает право обладать вещью на легитимных основаниях, например, в результате передачи права собственности в момент заключения договора купли-продажи.

      Титульными собственниками могут выступать непосредственно собственник вещи, арендатор, хранитель и другие лица, которым вещь была передана на условиях гражданско-правового договора либо на других легитимных основаниях.

      В некоторых случаях право владения выступает как самостоятельное, о чем свидетельствует ст. 1181 ГК РФ, однако все же современная российская цивилистика рассматривает право владения неотделимо от двух остальных правомочий, составляющих право собственности.

      Владеть вещью — значит реально обладать имуществом или вещью, иметь возможность производить с имущественной массой любые не запрещенные законом действия и осуществлять полный контроль над ней, охрану, хранение на территории владельца имущества и тд.

      В российской цивилистике установлено право собственника, позволяющее ему обладать вещью, пользоваться ею по своему усмотрению и свободно распоряжаться ее юридической судьбой (ст. 209 ГК РФ).

      Право обладания вещью появляется в момент приобретения лицом права собственности, о чем свидетельствует ст. 218 ГК РФ:

      • лицо приобрело вещь в результате заключения договора купли-продажи, дарения, мены либо иной гражданско-правовой сделки, вследствие которой вещь отчуждается из собственности одного лица и становится собственностью другого;
      • имущество перешло лицу по наследству в случае смерти наследодателя. Переход права собственности в пользу наследника происходит на основании завещания либо по закону;

      В законодательстве предусматривается также и другие условия возникновения имущественного права, которые, тем не менее, являются исчерпывающими.

      Помимо этого на собственника имущества возложено бремя содержания вещи, а также ответственность за любые риски его случайной гибели или повреждения, за исключением случаев, которые предусмотрены законом или договором.

      Право пользования

      Правомочие пользования содержится в ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ и представляет собой возможность эксплуатировать, потреблять вещь как для личных, так и для иных нужд.

      Пользование имуществом заключается в применении, использовании и другой деятельности, в результате которой собственник получает из принадлежащего ему имущества (вещи) полезные свойства или выгоду.

      Пользование имуществом предполагает извлечение выгоды, для которой вещь была предназначена изначально. Это право неотделимо от владения, поскольку использовать имущество, извлекая из него полезные свойства, невозможно, не владея им законно.

      Возникает право пользования также и в тот момент, когда владелец вещи передал пользователю полномочия на её использование. Оно может быть ограниченно временными рамками, условиями договора или устным соглашением с собственником имущества либо законодательными нормами. Правомочие пользования имуществом защищено законом, к примеру, возможностью предъявления исковых требований к пользователю вверенной ему вещи, если условия договора были нарушены. Собственник имущества вправе также обращаться в суд с требованием устранить препятствия, которые затрудняют пользование имуществом.

      Иначе говоря, право пользования вещью — это возможность извлечения из нее полезных свойств, получения выгоды при ее использовании.

      Право распоряжения

      Правомочие распоряжения имуществом подразумевает под собой исключительное право совершать с вещью юридически значимые действия, разумеется, в рамках закона, именно: продавать, дарить, завещать, закладывать, сдавать в аренду, передавать во временное пользование и прочее. Это исключительное право собственника в отношении имущественной массы отражено в ст. 209 ГК РФ, которая четко регламентирует наличие лица права свободно управлять имуществом по своему усмотрению.

      Подавляющее большинство случаев реализации этого правомочия возникают благодаря совершению гражданско-правовых сделок с имуществом, однако в некоторых ситуациях распоряжаться имуществом можно и без юридического оформления. К примеру, собственник вещи может уничтожить свое имущество, что влечет за собой прекращение существования вещи, как объекта гражданских правоотношений.

      Иными словами, лицо, обладающее правом собственности, господствует над вещью, является хозяином своего имущества и вправе осуществлять с ним любые юридически значимые действия в рамках закона.

      Судебная практика по ст. 209 ГК РФ

      Практика применения норм ст. 209 ГК РФ имеет огромное количество неоднозначных прецедентов. К примеру, дело № А10-5188/2012, где рассматривался спор о незаконно возведенных линиях электропередач на земельном участке, принадлежащем лицу на праве собственности без согласия собственника участка, вследствие чего истец обратился в суд с требованием демонтировать конструкцию. Суд, ссылаясь на заключение экспертизы, отказал собственнику в удовлетворении его требований, мотивируя свое решение тем, что демонтаж опоры линии электропередач может привести к риску обрыва проводов и нарушению энергоснабжения большого числа жителей населенного пункта. Данный факт несоразмерен ограничению истца в правах на земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности и который обременен возведенной опорой линии электропередач.

      Таким образом, суд может устанавливать ограничения и обременения на имущество, принадлежащее лицу на праве собственности, если невозможно иное решение правовой ситуации.

      Понятие и содержание права собственности - Адвокат в Самаре и Москве

      1. Необходимо различать собственность как экономическую категорию и право собственности. Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между субъектами по поводу материальных благ, которые необходимы для существования любого общества. Это определенные экономические отношения, которые подвергаются правовому оформлению.

      Право собственности является наиболее важным вещным правом. Как и любое вещное право, оно является абсолютным, так как точно известен собственник (управомоченное лицо), все остальные лица по отношению к собственнику выступают в качестве обязанных. Наряду с другими признаками вещного права праву собственности свойствен такой признак, как бессрочный характер.

      2. В объективном смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

      В субъективном смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

      Правомочия владения, пользования и распоряжения, принадлежащие собственнику вещи, составляют содержание права собственности (ст. 209 ГК).

      3. Правомочие владения — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.

      Правомочие владения необходимо отличать от фактического владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.

      Правомочие пользования — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник носит одежду, употребляет продукты питания, проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

      Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение. Если собственник уничтожает вещь, то это также означает определение судьбы вещи. Уничтожение вещи при ее потреблении прекращает правоотношение собственности.

      Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.

      4. Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности: «Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предусмотрены законом… ни одна правовая система не может обойтись без провозглашения общих правил и установления исключений из этих правил». Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник земельного участка может продать его, подарить, передать в залог и распорядиться иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК). Собственник особо ценных и охраняемых государством культурных ценностей не должен допускать бесхозяйственного обращения с ними, которое может грозить утратой ими своего назначения (ст. 240 ГК). Собственник домашних животных не должен обращаться с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного обращения с ними (ст. 241 ГК). Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК).

      5. От пределов осуществления права собственности необходимо отличать ограничения права собственности. В обоих случаях речь идет о неких границах права собственности, но природа этих границ различается. Если пределы представляют собой объективные границы, то ограничения права собственности субъективны. Они зависят от воли самих субъектов или судебных органов. Договорные ограничения, т.е. зависящие от воли собственника, имеют место в тех случаях, когда последний передал вещи во владение и (или) в пользование другому субъекту, например в аренду (ст. 606 ГК). Собственник жилого помещения, вселив в него гражданина в качестве члена своей семьи, ограничивает себя в осуществлении правомочия пользования жилым помещением (ст. 31 ЖК). Судебные ограничения устанавливаются на основании соответствующего судебного акта при наличии спора.

      6. Закон наделяет собственника не только объемом указанных правомочий, но и возлагает на него бремя содержания принадлежащей ему вещи и возлагает на него риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если только иное не предусмотрено законом или договором (ст. ст. 210, 211 ГК).

      Под бременем содержания имущества следует понимать обязанность собственника поддерживать его в надлежащем, исправном, безопасном и пригодном для использования в соответствии с назначением имущества состоянии. Это бремя как неизбежная необходимость, связанная с владением и пользованием вещью, непосредственно привязана к праву собственности, следует за ним. Норма, возлагающая на собственника бремя содержания вещи, является диспозитивной. Так, по общему правилу при передаче имущества в аренду на арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт вещи, на арендатора — текущий, если только законом или договором не предусмотрено иное (ст. 616 ГК). Достаточно редко усмотрение сторон в договоре по содержанию вещи ограничивается императивными нормами. В договоре социального найма жилого помещения обязанность производить капитальный ремонт жилого помещения всегда является обязанностью наймодателя, наниматель должен осуществлять его текущий ремонт (ст. ст. 65, 67 ЖК). В договоре проката обязанностью арендодателя является проведение как капитального, так и текущего ремонта вещи (ст. 631 ГК).

      Под риском в гражданском праве понимаются неблагоприятные последствия, вызванные обстоятельствами, за которые никто не несет ответственность, когда в гибели или в повреждении имущества отсутствует чья-либо вина. Так как на собственника вещи возлагается риск ее случайной гибели или повреждения, то именно сам собственник является лицом, наиболее заинтересованным в том, чтобы разумно и осмотрительно использовать вещь, принимать все необходимые меры к обеспечению ее сохранности. Статья 211 ГК, возлагающая на собственника риск случайной гибели или повреждения вещи, носит диспозитивный характер. Законом или договором может быть предусмотрено и иное. Так, ст. 696 ГК устанавливает, что риск случайной гибели или повреждения вещи, переданной в пользование по договору безвозмездного пользования имуществом, переходит на ссудополучателя в нескольких случаях, в частности если вещь была передана им другому лицу без согласия ссудодателя.

      Урок 34. право собственности - Обществознание - 10 класс

      Обществознание, 10 класс

      Урок 34. Право собственности

      Перечень вопросов, рассматриваемых на уроке:

      1. Право собственности.
      2. Юридическое право собственности.
      3. Владение.
      4. Пользование.
      5. Распоряжение.

      Тезаурус:

      Вещное право – совокупность правомочий в отношении имущества.

      Владение - обладание вещью даже находясь на расстоянии.

      Имущественные права – это права участников имущественных правоотношений, то есть отношений, которые связаны с владением, пользованием, распоряжением имуществом.

      Интеллектуальные права – виды прав на результаты интеллектуальной деятельности.

      Право собственности - совокупность правовых норм, устанавливающих, как можно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

      Пользование – предполагает возможность извлекать из вещи ее полезные свойства.

      Распоряжение – возможность определять юридическую судьбу вещи (продавать, дарить, завещать).

      Собственность - это принадлежность имущества субъекту права.

      Ключевые слова

      Собственность, право собственности, имущество, владение, пользование, распоряжение, имущественные права, государственная собственность, муниципальная собственность, частная собственность.

      Основная и дополнительная литература по теме урока:

      Боголюбов Л. Н., Аверьянов Ю. И., Белявский А. В. и др. / Под ред. Боголюбова Л. Н., и др. Обществознание. 10 класс. Базовый уровень. – М.: Просвещение, 2014. – С. 243 – 250.

      Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. - М.: Юрайт, 2012. – С. 448.

      Собственность как экономическая основа формирования гражданского общества в России / В.В. Гребенников. - М.: Юркомпани, 2009. – С. 272.

      Интернет- ресурсы:

      http://www.internet-law.ru/  

      Теоретический материал для самостоятельного изучения

      Субъективное гражданское право права собственности заключается в возможности граждан согласно своей воле и выражая свои интересы в установленных законодательством рамках владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, принимая на себя все риски и расходы на содержание.

      Правомочия собственника на имущество – это его возможность владеть, пользоваться и распоряжаться.

      Обладание имуществом в своем хозяйственном ведении в юридической науке называется правомочием владения.

      Извлечение из имущества его полезных свойств и его хозяйственная эксплуатация раскрывается правомочием пользования.

      Изменение юридического статуса, определение принадлежности вещи, ее состояния или назначения входит в состав правомочия распоряжения.

      Различают движимое и недвижимое имущество.

      Владельцами имущества могут быть частные лица, государство или органы местного самоуправления, таким образом выделяют частную, государственную и муниципальную собственность.

      В соответствии с принципом федерализма в Российской Федерации государственная собственность делится на федеральную и собственность субъектов РФ.

      Приобрести право собственности возможно двумя способами: первоначальными и производными.

      Основания, на которых право собственности на имущество возникло впервые и независимо от воли прежнего собственника называются первоначальными. Например, человек, создавший какую-то новую вещь, становится ее собственником первоначальным основанием приобретения права собственности.

      Производные способы характеризуются наличием волеизъявления отчуждателя и приобретателя.

      К таким основаниями приобретения права собственности относятся купля-продажа, дарение, наследство и т.п.

      Неприкосновенность и защита частной собственности гарантируется Конституцией Российской Федерации.

      Любые правонарушения в области права собственности сталкиваются с правовой защитой государства, которая нацелена на защиту и восстановление ущемленных прав и интересов владельцев имущества.

      Защита и охрана прав собственности осуществляются нормами не только гражданского, но также уголовного кодекса.

      Разбор типового тренировочного задания

      1. Впишите слово, пропущенное в таблице.

      Правомочие пользования

      Предполагает возможность извлекать из вещи ее полезные свойства.

      Правомочие ……..

      Обладание вещью даже находясь на расстоянии.

      Правильный вариант/варианты: владения.

      2. Прочитайте приведённый ниже текст, в котором пропущен ряд слов. Выберите из предлагаемого списка слова, которые необходимо вставить на место пропусков.

      Собственность как экономическая категория – это ______(А) по поводу распоряжения, владения и пользования ______(Б) собственности. Совокупность вещей, принадлежащих данному субъекту, составляет ______(В) соответствующего лица.

      Отношения собственности возникают лишь при условии существования как минимум двух _______(Г). Примером может служить Робинзон Крузо, который имел вещи в собственном употреблении, но ему не с кем было вступать в отношения по поводу них, и поэтому его нельзя назвать _______(Д) в полном смысле слова. В первобытном обществе сначала не существовало понятия собственности. Но, постепенно ______ (Е) стали орудия труда, домашние вещи, жилье, скот. Позднее в частную собственность перешла и земля.

      Слова (словосочетания) в списке даны в именительном падеже. Каждое слово (словосочетание) может быть использовано только один раз.

      Список терминов:

      1) имущество 4) субъект 7) право

      2) собственник 5) общественные отношения 8) владение

      3)частная собственность 6) объект 9) пользование

      Правильный вариант: общественные отношения, объект, имущество, субъект, собственник, частная собственность.

      Все, что вам нужно знать о подтверждении права собственности

      Для того, чтобы владеть недвижимостью, вам потребуются специальные документы на недвижимость, подтверждающие ваши права на нее. Недвижимость включает любые строения на земле, права и интересы любого человека, связанные с этой собственностью, а также природные части земли. Как собственнику недвижимости важно понимать, какие документы необходимы для подтверждения права собственности.

      Зачем мне нужно подтверждение права собственности?

      Доказательство права собственности - это то, как вы заявляете о правах на определенную собственность.В конце 1800-х годов доказательство собственности расширилось с местного уровня на национальный, когда федеральное правительство создало специальные правила для этого процесса. Сделав его национальным, процесс упростился и позволил владельцам собственности легко доказать свои права.

      Гарантия и заявления о прекращении претензий

      Гарантийный акт - это один из видов подтверждения права собственности; он показывает имя владельца и дает краткое описание собственности. Предыдущий владелец или сторона, предоставившая вам право собственности, подписывает гарантийный акт, показывая ваши права на собственность.

      Акт о прекращении права собственности - еще один основной вид имущественного акта. Гарантийные документы являются наиболее распространенным документом о собственности, но вы также можете иметь акт о прекращении права собственности, который также подтверждает право собственности, но может выражать то, что только текущий владелец имеет права на определенные части собственности.

      Купчая

      Купчая - это еще один документ, который может служить доказательством права собственности; он исходит от предыдущего владельца и показывает переход права собственности. Купчая - это, по сути, квитанция о продаже.Обычно он служит основным доказательством права собственности до тех пор, пока документ не будет официально нотариально заверен.

      Регистраторская

      Когда вы получаете право собственности на землю, вам следует записать документы и документы в местный регистратор, чтобы информация стала доступной для общественности. Поскольку это общедоступная запись, вы можете приобрести копии записи в любое время. Запись может служить доказательством права собственности.

      Доверительный акт

      Некоторые штаты требуют, чтобы кредиторы создавали доверительный акт, когда кто-то, получающий ссуду, покупает недвижимость с использованием ипотеки.Доверительный управляющий держит документ на владение недвижимостью до тех пор, пока владелец недвижимости не погасит ипотечный долг. Владелец земли может получить копию доверительного договора, даже если он еще не завершил выплату долга. Хотя договор доверительного управления показывает, что заемщик не имеет полной собственности, это доказательство того, что он будет владеть им после завершения выплаты ипотеки. Копию доверительного договора также можно получить в офисе регистратора.

      Ипотечное письмо и письмо об удовлетворении ипотечного кредита

      В некоторых штатах кредиторы создают закладные для обеспечения долга.Владелец собственности получает право собственности на собственность во время закрытия, а лицо, продающее собственность, передает право собственности без необходимости использовать доверительный акт. Ипотечная записка указывает на то, что вы владеете недвижимостью, имеющей право залога по ипотеке.

      Вы можете получить удовлетворение ипотечного письма, когда закончите выплату ипотечного долга. Вы можете использовать это как доказательство того, что у вас есть собственность.

      Утрата права собственности

      Если вы потеряете доказательство права собственности, вы должны как можно скорее получить новую документацию.Хотя потеря права собственности не означает, что вы потеряете собственность, это может вызвать осложнения с вашими правами. Вы можете получить новую копию акта в канцелярии местного окружного секретаря и нотариально заверить ее.

      Претензия первоначального владельца

      Процесс подтверждения права собственности включает в себя ряд шагов. Это также во многом зависит от типа собственности и вашего отношения к лицу, претендующему на нее. Если вы являетесь первоначальным владельцем и были зарегистрированы как владелец недвижимости, вы должны предоставить определенные документы, чтобы подтвердить это.Некоторые из документов включают:

      • Копия водительских прав или удостоверение личности с фотографией
      • Копия подтверждения номера социального страхования
      • Подтверждение связи с адресом собственности, например счет за коммунальные услуги или водительские права с этим адресом
      • Доказательство деловых отношений между вами и отчитывающейся компанией

      Общая претензия

      Если вы подаете заявление от имени несовершеннолетнего, являетесь опекуном или попечителем заявленного владельца или наследником умершего владельца собственности, вы должны предоставить такие документы, как:

      • Водительское удостоверение и номер социального страхования
      • Подтверждение личности и права собственности от заявленного владельца недвижимости

      Если владельцев более одного, каждый может предоставить свою личную информацию.Кто-то, претендующий от имени несовершеннолетнего, должен предъявить свидетельство о рождении несовершеннолетнего. Опекун должен иметь копию свидетельства о праве собственности. Наследники должны иметь копию свидетельства о смерти умершего, завещания, административных писем, текущих Завещательных писем или копию доверительного соглашения.

      Подтверждение права собственности на программу жилищных ваучеров по разделу 8

      Требования к Разделу 8 программы жилищных ваучеров немного отличаются. У вас должен быть гарантийный акт с регистратором округа, в котором указан номер прибора и печать.В документе должен быть указан конкретный адрес объекта. У вас также должна быть действующая копия налоговой декларации оценщика с именем и конкретным адресом владельца собственности. Документ не может быть написан от руки.

      Совладельцы недвижимости, не состоящие в браке

      Если вы приобретаете недвижимость у кого-то, с кем не состоите в браке, обязательно получите все в письменной форме. Без брака у вас нет определенных прав, которые в будущем могут стать чрезвычайно важными. Например, если один из вас умирает и вы не состоите в браке, собственность может по закону перейти к ближайшим родственникам без вашего участия.Иногда соглашения о домашнем партнерстве может быть достаточно для обоснования иска, но убедитесь, чтобы быть уверенным, прежде чем полагаться на него в сохранении ваших прав.

      Другая совместная собственность

      Другой вид совместной собственности - это совместная аренда с правом наследования. В этом типе собственности вам нужно только свидетельство о смерти, чтобы отстранить кого-либо от дела после его смерти. Однако штаты, являющиеся «общественной собственностью», передают собственность в соответствии с планом наследства или законами штата.

      26 Свода федеральных правил, § 1.544-6 - Конструктивная собственность как фактическая собственность. | CFR | Закон США

      (а) Общие правила.

      (1) Акции, конструктивно принадлежащие лицу в силу применения правила, предусмотренного в разделе 544 (a) (1), в отношении акций, не принадлежащих физическому лицу, должны рассматриваться как фактически принадлежащие такому лицу для этой цели. повторного применения такого правила или применения правила семьи и партнерства, предусмотренного в разделе 544 (a) (2), чтобы сделать другое лицо конструктивным владельцем таких акций, и

      (2) Акции, конструктивно принадлежащие лицу в силу применения правила опциона, предусмотренного в разделе 544 (a) (3), должны считаться фактически принадлежащими такому лицу для целей применения правила, предусмотренного в разделе 544. (a) (1), в отношении акций, не принадлежащих физическому лицу, или правила семьи и партнерства, предусмотренного в разделе 544 (a) (2), чтобы сделать другое лицо конструктивным владельцем таких акций, но

      (3) Акции, конструктивно принадлежащие физическому лицу в силу применения правила о семье и партнерстве, предусмотренного в разделе 544 (a) (2), не должны рассматриваться как фактически принадлежащие такому физическому лицу с целью повторного применения такого правила в чтобы сделать другого человека конструктивным владельцем такого инвентаря.

      (б) Примеры. Применение этого раздела можно проиллюстрировать следующими примерами:

      Пример 1.

      Жена А., AW, владеет всеми акциями M Corporation, которая, в свою очередь, владеет всеми акциями O Corporation. O Corporation, в свою очередь, владеет всеми акциями P Corporation. Согласно правилу, предусмотренному в разделе 544 (a) (1), в отношении акций, не принадлежащих физическому лицу, акции P Corporation, принадлежащие O Corporation, считаются конструктивно принадлежащими корпорации M Corporation, единственному акционеру O Corporation.Такое конструктивное владение акциями M Corporation считается фактическим владением с целью повторного применения такого правила, чтобы сделать AW, единственного акционера M Corporation, конструктивным владельцем акций P Corporation. Аналогичным образом, конструктивное владение акциями AW рассматривается как фактическое владение с целью применения правила семьи и партнерства, предусмотренного в разделе 544 (a) (2), чтобы сделать A конструктивным владельцем акций P Corporation. , если такое заявление необходимо для любой из целей, изложенных в параграфе (b) § 1.544-1. Но акции, таким образом, конструктивно принадлежащие А, не могут рассматриваться как фактическое владение с целью повторного применения правила семьи и партнерства, чтобы сделать другого члена семьи А, например, отца А, конструктивным владельцем акций компании. P Corporation.

      Пример 2.

      B, физическое лицо, владеет всеми акциями R Corporation, у которого есть возможность приобрести все акции S Corporation, принадлежащие C, физическому лицу, не имеющему отношения к B. В соответствии с правилом опциона, предусмотренным в разделе 544 (a) (3) R Corporation может рассматриваться как конструктивно владеющая акциями S Corporation, принадлежащими C.Такое конструктивное владение акциями со стороны R Corporation рассматривается как фактическое владение с целью применения правила, предусмотренного в разделе 544 (a) (1), в отношении акций, не принадлежащих физическому лицу, для того, чтобы сделать B единственным акционер R Corporation, конструктивный владелец акций S Corporation. Таким образом, акции, конструктивно принадлежащие B в силу применения правила, предусмотренного в разделе 544 (a) (1), также считаются фактическим владением для цели, при необходимости, применения правила семьи и партнерства, предусмотренного в разделе 544 ( a) (2), чтобы сделать другого члена семьи B, например, жену B, BW, конструктивным владельцем акций S Corporation.Однако правило семьи и партнерства не может быть снова применено, чтобы сделать еще одно физическое лицо конструктивным владельцем акций S Corporation, то есть акции, конструктивно принадлежащие BW, не могут считаться фактически принадлежащими ей для того, чтобы сделать отца BW конструктивным владельцем таких акций путем второго применения правила семьи и партнерства.

      Совместное владение недвижимостью с семьей или друзьями: 11 подводных камней и как их избежать

      Легко увидеть преимущества совместного владения недвижимостью с семьей или друзьями.Может быть, самому сложно будет переложить ипотеку на эту горную хижину. Но . . . добавив к этому двух своих ближайших друзей, вы можете сократить выплаты до одной трети и создать прекрасную обстановку для вашей семьи, чтобы оставить невероятные воспоминания. Или, может быть, ваши родители купили этот причудливый пляжный домик много лет назад, и теперь вы и ваши братья и сестры унаследовали его. Приятно иметь возможность разделить расходы на техническое обслуживание и время, потраченное на содержание, между четырьмя братьями и сестрами. Кроме того, одна семья не может использовать пляжный домик достаточно, чтобы оправдать расходы.

      Но затем три фута снега на крыше хижины соскальзывают, унося с собой дымоход, и вам потребуется треть вашей доли затрат на его ремонт. Или ваша сестра приносит с собой своего огромного сибирского хаски каждый раз, когда она пользуется пляжным домиком. Внезапно недвижимость вашей мечты для отдыха начинает походить на кошмар.

      Когда дело доходит до совместного владения собственностью, важно смотреть на ситуацию с широко открытыми глазами. Чем больше вы знаете о потенциальных ловушках, тем лучше.Таким образом, когда все же возникнут проблемы, вы будете готовы их решать, потому что вы уже продумали проблемы и как лучше всего их решить.

      Способы совместной собственности

      Понимание различных способов владения недвижимостью двумя или более людьми имеет решающее значение для понимания того, как избежать потенциальных ловушек при совместном владении. Есть даже некоторые подводные камни в том, как вы получаете право собственности на собственность. Итак, начнем с основ.

      Прежде чем мы начнем, важно понять, что в каждом штате есть свои законы о недвижимости, поэтому нижеследующее обсуждение применимо в целом. Помните, что любое общее обсуждение юридических тем может быть или не быть полностью точным для ваших конкретных обстоятельств и в соответствии с законами вашего штата. С учетом сказанного, как правило, два или более человека могут владеть недвижимостью одним из следующих трех способов:

      Совместная аренда

      Совместная аренда (также известная как совместная аренда с правом наследования) - это форма совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе.Это означает, что никакая конкретная часть собственности не принадлежит одному владельцу. Вместо этого они совместно владеют всей собственностью.

      В большинстве штатов совместно арендаторы должны владеть равными долями в собственности. Это означает, что если A и B владеют недвижимостью как совместные арендаторы, A владеет 50% собственности, а B владеет 50% собственности. Совместные арендаторы получают свои доли владения по одному и тому же договору в одно и то же время. В акте, который создает совместную аренду, будет такой язык, как «А и Б, как совместные арендаторы», или «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования», или «А и Б как совместные арендаторы и не как обычные арендаторы.«Формулировка, которая требуется по закону для создания совместной аренды, будет зависеть от законодательства вашего штата.

      Одно из самых больших различий между совместной арендой и общей арендой заключается в том, что происходит, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместно арендаторам, оставшийся в живых владелец (то есть, владелец, который не умер) автоматически становится владельцем доли умершего собственника в собственности. Выживший владелец просто записывает аффидевит о выживании (также известный как аффидевит о выжившем совместном арендаторе), чтобы удалить умершего владельца из титула собственности.По этой причине многие люди используют совместную аренду как способ передачи собственности в случае смерти без прохождения судебного процесса, известного как «завещание».

      Чтобы проиллюстрировать, как будет работать совместная аренда, рассмотрим пример. Джен и Ками - сестры, которые только что получили наследство. Они решают использовать свое наследство, чтобы вместе купить коттедж на берегу озера, чтобы у их молодых семей было место, где можно пообщаться и оставить прекрасные воспоминания. В документе о коттеджной собственности говорится: «Джен и Ками, как совместным арендаторам с правом наследования.Спустя двадцать лет и много счастливых воспоминаний Джен неожиданно скончалась. Однако что еще более неожиданно (по крайней мере, для супруги Джен и детей), так это то, что Ками теперь является единственным владельцем коттеджа. Поскольку Джен и Ками владели недвижимостью как совместные арендаторы, Ками автоматически становится владельцем доли Джен (и, следовательно, всей собственности) после смерти Джен.

      Как показывает этот пример, совместная аренда чаще всего используется супругами. Традиционно большинство супружеских пар предпочитают иметь равные доли владения и желают, чтобы оставшийся в живых супруг был единственным владельцем всего имущества после смерти первого супруга.Но, вероятно, это не лучший вариант для друзей или членов семьи, которые хотят, чтобы их собственные семьи унаследовали их долю собственности.

      Совместная аренда может быть прекращена, если один из участников совместной аренды продаст или передаст свою долю другому лицу. Когда это происходит, совладельцы теперь владеют недвижимостью как общие арендаторы. В большинстве штатов совместный арендатор не может помешать другому арендатору прекратить совместное владение.

      (* Важное примечание: термин «арендатор» часто используется в контексте человека, который арендует недвижимость.В контексте совместного владения термин «арендатор» означает, что имущество находится в совместной собственности и не имеет отношения к арендуемому имуществу.)

      Общая аренда

      Как и совместная аренда, общая аренда также является формой совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе. Однако, в отличие от совместной аренды, общие арендаторы не обязаны владеть равными долями в собственности. Таким образом, если A и B владеют недвижимостью как общие арендаторы, A может владеть 70% собственности, а B может владеть только 30%.

      Нет ограничений на количество людей, которые могут совместно владеть недвижимостью, и совладельцы могут быть родственниками или нет. Кроме того, общая аренда может быть создана разными актами в разное время. Это означает, что если A продаст половину своей 70% доли владения C, то A и B (а теперь и C) останутся совместно арендаторами.

      В отличие от совместной аренды, когда собственность принадлежит совместно арендаторам и один из владельцев умирает, доля собственности, принадлежащая умершему арендатору, теперь принадлежит имуществу умершего арендатора, что означает, что имущество должно будет пройти через завещание. .

      Кто станет владельцем доли умершего арендатора, будет определяться волей умершего арендатора или, если умерший арендатор не имел завещания, законами штата о завещании. («Целостность» означает, что человек умер без завещания. Во всех штатах есть законы о завещании, но то, что они делают, варьируется от штата к штату.)

      Чтобы проиллюстрировать, как может работать общая аренда, давайте воспользуемся тем же примером, приведенным выше. Когда Джен и Ками покупают коттедж, в документе на собственность говорится: «Джен и Ками, как общим арендаторам.Когда двадцать лет спустя Джен неожиданно умирает, доля собственности Джен принадлежит ее поместью. В последней воле и завещании Джен указано, что ее муж должен получить все ее имущество. Таким образом, муж Джен становится владельцем доли Джен в собственности, и он и их дети могут продолжать жить в коттедже на берегу озера. Вероятно, именно такой результат имела в виду Джен, когда покупала недвижимость вместе с Ками.

      Супружеская пара

      В некоторых штатах есть особые формы совместного владения, предназначенные только для супружеских пар.Эти формы совместного владения имеют разные названия, такие как «аренда в полном объеме», «общественная собственность» (с или без права на наследство) и «семейная собственность, оставшаяся в наследство». Эти формы собственности для супружеских пар представляют собой разновидности совместной аренды и имеют некоторые из тех же элементов, например, оставшийся в живых супруг автоматически становится единственным владельцем собственности после смерти супруга без необходимости проходить завещание.

      Поскольку наше обсуждение здесь сосредоточено на совместном владении собственностью с членами семьи или друзьями (в отличие от супруга), мы не будем включать эту форму собственности в наше обсуждение совместного владения и подводных камней, которых следует избегать.

      Деяние Всемогущего

      Вам интересно, как ваша недвижимость на время отпуска или аренда находится в совместном владении? Вытащите документ, по которому право собственности было передано вам и вашему совладельцу (-ам), и посмотрите, на каком языке написано в документе. (Этот язык, на который почти никто не обращает внимания, очень важен и превосходит все, что могло быть задумано!) Если в языке не указано, является ли это совместной арендой или общей арендой, скорее всего, вы являетесь совладельцем своей собственности как арендаторы совместно.

      Как получить право собственности на недвижимость - это обычно не то, о чем большинство людей думает, волнуясь от покупки собственности. Однако некоторые неожиданные и неприятные обстоятельства могут возникнуть, если вы не примете осознанного решения о том, как совместно владеть приобретаемой недвижимостью.

      11 потенциальных препятствий при совместной собственности

      Независимо от того, владеете ли вы своей собственностью в совместном владении или в качестве общих арендаторов, есть 11 потенциальных ловушек, о которых вам нужно знать, когда вы владеете собственностью в совместном владении с семьей или друзьями.Поскольку эти подводные камни лучше всего продемонстрировать на примерах, мы будем использовать следующий вымышленный сценарий в качестве фона для примеров ниже:

      Трое друзей на всю жизнь, Адам, Брэд и Чарли, покупают домик с 4 спальнями в горах, с захватывающими видами и прудом для рыбалки на прилегающих 8 акрах земли в качестве общих арендаторов.

      Адам - ​​успешный врач, женат, имеет трех молодых девушек. Адам живет за пределами штата, но всегда пользуется хижиной.

      Брэд - предприниматель с успешной репутацией в своем начинающем бизнесе. Его последнее предприятие - ландшафтный бизнес. В настоящее время холост, детей нет. Он снимает квартиру в соседнем городе и любит уединяться в горных хижинах, чтобы уйти от давления жизни.

      Чарли - программист, живущий скромно, но комфортно. Он, его жена и двое их мальчиков-подростков также живут в соседнем городе.

      Итак, теперь, когда мы познакомились с нашими вымышленными совладельцами, давайте взглянем на возможные подводные камни.

      Возможная ловушка №1: Каждый совладелец имеет право раздела.

      Существует два основных типа раздела: (1) натуральное разделение позволяет фактическое разделение собственности, тогда как (2) раздел по продаже происходит, когда недвижимость продается, а выручка от продажи распределяется между совладельцами. -владельцы.

      Почему это важно? Этого не произойдет, пока вы и ваши совладельцы не придете к согласию относительно того, что делать с собственностью, или пока один из совладельцев не нуждается или не хочет уйти.Давайте рассмотрим пример с нашими вымышленными совладельцами:

      Пример : После многих лет семейного консультирования жена Адама наконец подает на развод. Адам убит горем и чувствует, что в каюте слишком много болезненных воспоминаний. Кроме того, доля Адама в каюте - это семейное имущество, которое будет разделено в рамках бракоразводного процесса. Адам просит Брэда и Чарли просто выкупить его.

      Брэд недавно вложил свои сбережения в покупку грузовика, прицепа и газонокосилки для своего ландшафтного бизнеса и не может позволить себе выкупить Адама.Чарли, с другой стороны, вероятно, мог позволить себе выкупить Адама, но для этого ему пришлось бы потратить свои пенсионные сбережения или взять ссуду. Не желая использовать ни один из этих финансово необоснованных вариантов, он также отказывается выкупить Адама.

      После того, как Брэд и Чарли отказываются выкупить Адама, адвокат Адама говорит ему, что если он и его совладельцы не могут договориться о разделе (т.е. разделе) собственности, то суд может распорядиться о разделе собственности по запросу. одного из совладельцев.Адам, чувствуя, что у него нет другого выхода, подает иск о разделе. Судья постановил, что каюта не может быть физически разделена на 3 равные части (т. Е. Перегородка в натуральном выражении), поэтому каюта должна быть продана, а выручка разделена между Адамом, Брэдом и Чарли (т. Е. Разделение путем продажи).

      Брэд и Чарли потрясены, обнаружив, что их каюта будет продана прямо из-под них. Правда, они могут купить еще одну каюту на выручку от продажи, но они действительно не хотят никакой другой каюты - из этой каюты открываются лучшие виды в штате! К несчастью для Брэда и Чарли, они стали жертвой ловушки №1: каждый совладелец имеет право раздела.

      Потенциальная ловушка №2: Каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время.

      Пример : Зимой домик поистине волшебен. Пруд замерзает, создавая идеальный каток, а холмы, окружающие хижину, позволяют часами кататься на санях. И Адам, и Чарли хотят использовать хижину, пока их дети не ходят в школу во время рождественских каникул. Адам, который пытается спасти свой брак, хочет взять с собой своих родственников мужа, сестру жены и ее семью, поэтому для Чарли и его семьи действительно нет места.Адам настаивает на том, что, поскольку он живет дальше всего от хижины, он должен иметь приоритет при ее использовании.

      К сожалению для Адама, правило таково, что каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время. Другого решения проблемы, кроме разделения, нет (и, как мы уже видели, разделение на самом деле вообще не является решением).

      Что, если бы Адам выкупил Брэда и стал владеть 66,66% каюты? Может ли Адам, как мажоритарный владелец, иметь статус приоритета? Ответ - решительное нет.Каждый совладелец (независимо от того, составляет ли его доля владения 1% или 99%) имеет равные права на использование собственности в любое время.

      Возможная ловушка № 3: Каждый совладелец должен оплачивать расходы пропорционально своей доле владения.

      Если вы владеете половиной собственности, вы несете ответственность за половину расходов. Или, если у вас есть треть, вы несете треть расходов. Это кажется логичным и справедливым, так как же это может быть потенциальной ловушкой?

      Потенциальные трудности действительно возникают, когда один владелец владеет контрольной долей собственности.Объедините это с правилом, согласно которому каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время, и вы подготовите почву для высокой вероятности разлетающихся искр.

      Пример : Бизнесу Брэда необходимо вливание капитала, поэтому Брэд продает свою долю в каюте Адаму. Сейчас Адаму принадлежит 66,66%, а Чарли - 33,33%. Во время серии сильных снежных бурь в ноябре на крыше хижины скапливается шесть футов снега, в результате чего крыша обрушивается на одну секцию.Хотя Адам и Чарли застрахованы на каюте, страхование отклоняет их требование, ссылаясь на халатность со стороны Адама и Чарли, которые в первую очередь позволили скопиться так большому количеству снега. Общий счет за ремонт - 28 000 долларов. Адам оплачивает 66,66% от суммы счета (18 665 долларов), а Чарли - 33,33% (9335 долларов).

      Несколько недель спустя, когда наступают рождественские каникулы, Адам и Чарли оба хотят использовать хижину. Адам, заплативший вдвое больше, чем Чарли заплатил за ремонт, считает, что он должен иметь приоритет.Но помните, что каждый совладелец (независимо от его доли владения) имеет равные права на использование собственности в любое время. Чарли, с другой стороны, считает, что он оплатил свою справедливую долю расходов и имеет право использовать каюту. Я уверен, что вы видите, к чему все идет.

      Потенциальная ловушка №4: Совладелец, который оплачивает непропорционально большие расходы, не обязательно имеет право на возмещение.

      Пример : у Брэда дела идут плохо.Будучи хорошими друзьями, Адам и Чарли предлагают покрыть долю расходов Брэда, пока Брэд снова не возьмется за свои финансовые дела и не вернет их. Адам и Чарли разделили расходы на ипотеку, страховку, налоги на имущество, коммунальные услуги и другое обслуживание каюты в течение нескольких лет.

      Когда бизнес Брэда начинает процветать, Адам и Чарли обращаются к Брэду с просьбой возместить им понесенные ими расходы. Брэд удивлен, заявляя, что считал щедрость Адама и Чарли подарком, а не ссудой.Что могут сделать Адам и Чарли? К сожалению, у них действительно нет выхода. Даже если Адам и Чарли подадут иск, их право на возмещение не гарантировано. Хотя в законе четко указано, что Адам и Чарли имеют право на возмещение уплаченных ими налогов на недвижимость, менее очевидно, что они имеют право на возмещение любых других расходов, которые они понесли.

      Возможная ловушка № 5: Совладелец может вносить изменения в собственность, не консультируясь с другими владельцами, если эти изменения «приносят пользу» собственности.

      Пример : Чарли, пытаясь связаться со своими двумя мальчиками-подростками, покупает несколько квадроциклов, чтобы он и его мальчики могли вместе кататься. Однажды на выходных, путешествуя по каюте, Чарли вспыхнул воодушевлением. На 8 акрах земли вокруг хижины Чарли и его мальчики могли построить трассу для трамплинов и трамплинов, которые они могли использовать для езды на квадроциклах. Они сразу приступают к работе, вырубая деревья, перемещая камни и расчищая подлесок.

      Когда Брэд посещает хижину несколько недель спустя, он с ужасом обнаруживает, что первозданная естественная красота, которой он так наслаждается, была непоправимо испорчена.Разъяренный, он противостоит Чарли, настаивая на том, что любые изменения, внесенные в собственность хижины, должны быть одобрены каждым владельцем. Чарли пытается успокоить Брэда, говоря ему, что курс на квадроцикле повысил стоимость собственности, но Брэд безутешен.

      Нет простого способа сказать это: с точки зрения закона Брэд категорически неправ. Чарли может не только вносить изменения в собственность хижины, не посоветовавшись с Адамом и Брэдом, но так как курс можно рассматривать как фактически приносящий пользу собственности (это повысило стоимость собственности), Чарли может установить курс даже вопреки возражениям Брэда.

      Возможная ловушка № 6: Совладелец может заложить свою долю собственности.

      Пример : Брэд, все еще пытаясь запустить свой бизнес, нуждается в дополнительном капитале и обращается в банк за ссудой. Поскольку оборудование, которое Брэд использует в своем бизнесе, уже имеет большую долю заемных средств, банк просит дополнительное обеспечение. Брэду, у которого нет других активов, ничего не остается, кроме как заложить свою долю в каюте.

      Когда бизнес Брэда терпит крах, банк лишает его права собственности на каюту.Теоретически банк мог продать эту долю совершенно незнакомому человеку. На самом деле Адаму и Чарли, вероятно, придется найти деньги, чтобы выкупить долю Брэда.

      Это потенциальная ловушка №6 - совладелец может, даже без ведома или разрешения других совладельцев, заложить свою долю собственности.

      Возможная ловушка № 7: Совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

      Пример : Прошло несколько лет, и мальчики-подростки Чарли стали взрослыми мужчинами, создавшими собственные семьи.Чарли купил хижину, чтобы у него было место, чтобы сделать воспоминания со своими мальчиками. Чарли хочет, чтобы у его сыновей была такая же возможность - место, где они могут взять своих детей и оставить прекрасные воспоминания. Чарли не мог позволить себе такую ​​возможность до более поздних лет, но он хочет, чтобы его сыновья получили эту возможность сейчас, и решает отдать свою долю хижины своим двум сыновьям, Итану и Фрэнку.

      Адам и Брэд недовольны решением Чарли подарить ему свою долю каюты.Теперь им придется разделить пользование кабиной между четырьмя людьми вместо трех. И хотя Итан - хороший парень, Фрэнк заработал репутацию агрессивного человека - он смакует разногласия, и, как мы видели, совместное владение каютой дает множество возможностей для несогласия.

      Адам и Брэд консультируются с юристом, чтобы узнать, что они могут сделать, чтобы остановить Чарли. Адвокат сообщает Адаму и Брэду плохие новости: они ничего не могут сделать, чтобы остановить Чарли, потому что совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

      Потенциальная ловушка № 8: Совладелец не должен платить арендную плату другим владельцам за использование собственности.

      Пример : Адам и его жена расстались. Адам решает поселиться в одной спальне хижины, настаивая на том, что разделение будет временным. Когда его девочки приходят в гости, они используют еще одну из спален в каюте. «Временное» разлучение длилось 6 месяцев и продолжает расти. Несмотря на то, что Адам использует только одну или, в некоторых случаях, когда его девочки приходят в гости, две спальни, Брэду и Чарли неудобно пользоваться хижиной, пока Адам там живет.Брэд и Чарли хотят, чтобы Адам начал платить за квартиру.

      Хотя Брэду и Чарли может быть неудобно использовать хижину, пока там находится Адам, Брэд и Чарли не имеют права на аренду, несмотря на то, что Адам однобоко использовал хижину.

      Предположим, что Адам использует оставшиеся спальни для хранения своего имущества и меняет замки? В этом случае Адам мог «вытеснить» Брэда и Чарли, что означает, что он незаконно лишил их права использовать собственность. При таких обстоятельствах Адам будет должен Брэду и Чарли арендную плату.

      Возможная ловушка № 9: Совладелец может сдавать недвижимость в аренду третьим лицам без согласия других владельцев.

      Пример : Брэду все еще нужны деньги. Он решает, что вместо того, чтобы самому пользоваться хижиной, он будет сдавать свои недели в аренду и собирать столь необходимые мула. К сожалению, Брэд не всегда руководствуется здравым смыслом, когда дело доходит до того, кому он сдает недвижимость. В один из выходных Брэд сдает хижину паре студентов колледжа, которые устраивают огромную вечеринку, в результате чего ковер остается в пятнах, а несколько предметов мебели повреждены.

      После этого фиаско Адам и Чарли настаивают, чтобы Брэд прекратил сдавать собственность в аренду. Брэд, с другой стороны, настаивает на том, что он может сдавать свое время в аренду, если он не использует его. С точки зрения Брэда, Адам и Чарли понятия не имеют, каково это - финансово бороться, как он. Брэд чувствует, что у него нет другого выбора, кроме как продолжать сдавать хижину в аренду. К несчастью для Адама и Чарли, Брэд может сделать это без их согласия.

      Возможная ловушка № 10: Совладелец не имеет права на компенсацию за время, потраченное на управление имуществом.

      Пример : Стремясь успокоить Брэда и спасти их дружбу, Чарли предлагает ему и Адаму разрешить Брэду сдавать свои недели третьим лицам, если Брэд согласится позволить Чарли принимать решения относительно того, кто может сдать недвижимость. Трое друзей согласны, что это приемлемый компромисс.

      Чарли, будучи дотошным человеком, тратит часы и часы на проверку биографических данных потенциальных арендаторов, сбор гарантийных депозитов, реагирование на опасения арендатора, осмотр каюты после отъезда арендатора и организацию уборки каюты после каждого использования.Чарли начинает думать, что он должен получать комиссию с каждой аренды, чтобы компенсировать ему время, которое он тратит на аренду кают.

      Когда Чарли предлагает эту идею Брэду, Брэд возражает. Он утверждает, что никто не просил Чарли уделять столько времени управлению арендой домиков. При отсутствии соглашения Чарли не имеет права на компенсацию за время, которое он потратил на управление имуществом.

      Потенциальная ловушка №11: Совладелец не имеет права на компенсацию за «ненужные» улучшения или ремонт.

      Пример : После многих лет использования ковер в кабине выглядит немного изношенным. Кроме того, им так и не удалось удалить пятна, оставшиеся после вечеринки в колледже. Чарли хочет заменить ковер. Адам, который сейчас использует кабину лишь эпизодически, согласен с тем, что ее, вероятно, нужно заменить, но не видит в этом крайней необходимости. Брэд, у которого все еще есть деньги, говорит, что с ковром все в порядке. Разочарованный, Чарли заказывает и устанавливает ковер за свой счет.

      Чарли хочет, чтобы Адам и Брэд возместили ему стоимость ковра. Но Чарли не имеет права на компенсацию, потому что новый ковер не был необходим для «сохранения» кабины.

      Если, однако, Чарли обнаружит трещины в фундаменте, угрожающие структурной целостности кабины, и приступит к ремонту за свой счет, Чарли будет иметь право на компенсацию. Это потому, что такой ремонт был необходим для сохранения кабины.

      Что считается «необходимым» или «ненужным» для сохранения собственности, будет зависеть от индивидуальных фактов и обстоятельств.

      Возможные решения

      Как показывают эти примеры, совместное владение собственностью с семьей или друзьями представляет собой множество возможных ловушек, которые могут легко нарушить или даже разрушить отношения. Итак, что делать?

      Хорошая новость в том, что вы сделали важный первый шаг, прочитав эту статью. Как отмечает Г. Джо всегда говорил: «Знание - это половина дела». Если вы знаете о потенциальных проблемах, вы можете принять решение о том, как к ним подойти, либо полностью устраняя проблему, либо предлагая решение, если проблема возникнет.Или вы можете даже отказаться от совместного владения собственностью с семьей или друзьями! Если не считать шуток, если вы владеете или рассматриваете возможность владения недвижимостью с семьей или друзьями, вот несколько возможных решений.

      Договор собственности

      Одно из возможных решений - заключение совладельцами договора собственности. Соглашение о собственности - это, по сути, договор, по которому совладельцы могут, среди прочего:

      • Согласитесь отказаться от права на раздел
      • Адрес, кто может использовать собственность и когда
      • Запретить передачу или закладную долю собственности совладельца без согласия простого большинства, подавляющего большинства или всех владельцев
      • Адрес, как распределять расходы

      Соглашение о собственности должно быть подписано всеми совладельцами, чтобы иметь обязательную силу.Это может привести к одному из ограничений соглашения о праве собственности: поскольку соглашение о праве собственности является обязательным только для подписавших его владельцев, оно не является обязательным для владельца, который его не подписал. Таким образом, когда один совладелец умирает, и ее доля в собственности переходит к ее наследнику (наследникам), наследники не связаны соглашением о собственности.

      Организация

      11 потенциальных ловушек, описанных выше, возникают, когда друзья или семья владеют собственностью как совместные арендаторы или как общие арендаторы.Когда вы владеете недвижимостью как совместные арендаторы или как общие арендаторы, законы о недвижимости, разработанные на протяжении сотен лет, являются правилами, которые регулируют ваши отношения с вашими совладельцами.

      Выбирая использование юридического лица, такого как траст, полное или ограниченное партнерство или компания с ограниченной ответственностью (LLC), вы можете избежать применения древних законов о недвижимости и использовать набор правил, специально адаптированных к вашей ситуации. Давайте кратко рассмотрим каждый из этих вариантов сущностей как возможное решение.

      1. траст , вероятно, не лучшее решение проблемы совместного владения. Одна из причин заключается в том, что в соответствии с законом о трастах доверительный управляющий - это лицо, которому поручено управлять активами траста, которые в данном контексте являются совместной собственностью. Это означает, что попечитель - это лицо, имеющее право принимать любые решения относительно собственности, например, когда заменять ковер. Большинство совладельцев хотят иметь право голоса при принятии таких решений. Хотя возможно иметь более одного доверительного управляющего, наличие нескольких доверенных лиц может создать еще больше сложностей.
      2. A полное товарищество , хотя и позволяет каждому партнеру участвовать в принятии решений, также имеет ограничения. Самым большим из них является то, что все партнеры несут неограниченную ответственность. Это означает, что если кто-то получит травму в собственности, все личные активы партнеров (например, их дом, личные банковские счета и т. Д.) Могут быть изъяты для компенсации пострадавшему.
      3. A товарищество с ограниченной ответственностью имеет элементы полного товарищества и общества с ограниченной ответственностью.Однако недостатком ограниченного партнерства является то, что у него должен быть генеральный партнер, а у генерального партнера неограниченная ответственность. Большинство совладельцев не собираются добровольно брать на себя эту неограниченную ответственность от имени ограниченного партнерства. Хотя можно ограничить эту ответственность, учредив корпорацию или ООО в качестве генерального партнера, гораздо проще достичь того же результата, просто используя ООО.
      4. Как вы, возможно, уже догадались, компания с ограниченной ответственностью является предпочтительным вариантом для избежания многих потенциальных ловушек совместного владения.LLC сочетает в себе ограниченную ответственность всех своих владельцев (называемых участниками) с гибкостью управления партнерством. Однако простого создания ООО путем подачи надлежащих документов в государственное агентство недостаточно. Важно, чтобы у LLC было операционное соглашение, в котором были бы прописаны права и обязанности каждого участника. Операционное соглашение может и должно быть адаптировано к уникальной ситуации и желаниям вас и ваших совладельцев. Вы можете рассмотреть возможность составления отдельного документа, содержащего правила для собственности (такие как расписание, ограничения на размещение домашних животных или курение и т. Д.) И указать наличие правил в вашем соглашении об эксплуатации.Таким образом, каждый раз, когда вы хотите изменить правило, вам не придется пересматривать все операционное соглашение.

      В конце…

      Никакое решение не решит все проблемы совместного владения. Реальность такова, что владение собственностью с кем-то по своей сути вызывает разногласия. Однако осознание потенциальных трудностей и, при необходимости, использование соглашения о праве собственности или юридического лица, такого как LLC, может иметь большое значение для устранения этих надвигающихся ловушек.

      Связанные вопросы

      Может ли одно лицо продать совместное имущество? Как описано в этой статье, совладелец может продавать, отдавать, закладывать и т. Д.его долей совместного имущества. Однако совладелец не может в одностороннем порядке продать всю недвижимость. Другой вопрос, захочет ли потенциальный покупатель приобрести только часть собственности (при этом другие владельцы, вероятно, будут совершенно незнакомы покупателю).

      Может ли одно лицо оформить ипотеку на совместную собственность? Опять же, совладелец может заложить свою долю совместной собственности.Однако совладелец не может заложить всю собственность без разрешения других владельцев.

      Нравится:

      Нравится Загрузка ...

      Как добиться продажи, когда другие люди владеют домом

      Как домовладелец, вы можете решить продать свой дом в любое время. Однако, если вы владеете недвижимостью с кем-то другим, вы не можете продать эту собственность без согласия другого владельца или владельцев.

      Вы, наверное, можете себе представить, что совместное владение недвижимостью станет проблемой, если владельцы не договорились о продаже.В этом случае есть несколько вариантов принудительной продажи.

      Переговоры о выкупе

      Владелец, желающий продать, может попытаться выкупить других владельцев и полностью завладеть имуществом. В качестве альтернативы совладелец, желающий продать, может вместо этого договориться с другим совладельцем (-ами) о выкупе. Это, как правило, наиболее желательный вариант, поскольку он позволяет продавцу продать свою долю и позволяет совладельцу, который не хотел продавать, сохранить собственность.

      Обратите внимание, что выкуп возможен только в том случае, если один совладелец может обеспечить средства, необходимые для транзакции.

      Продажа доли собственности не собственнику

      Как и в случае любого актива, находящегося в совместной собственности, каждый владелец имеет долю в совместной собственности. Акции дома могут быть проданы, даже если владельцы не согласны с продажей. Да, это означает, что акции дома могут быть проданы незнакомцам. Однако большинство незнакомцев не хотят вместе владеть домом. Таким образом, продажа таких долей собственности невозможна, если совладелец не знает и не любит нового совладельца.

      Однако в некоторых случаях - например, в браке - право на продажу долей собственности, находящихся в совместном владении, приостанавливается.

      Заставить суд добиться продажи

      Вы можете получить постановление суда о продаже совместной собственности, если суд сочтет, что у вас есть веские основания для продажи. Это называется действием разделения. Фактическую площадь собственности суду легко разделить между совладельцами - как в случае сельскохозяйственных угодий. Но когда дело доходит до раздела домов, когда дело обстоит сложнее.

      Суд не может разделить дом пополам, поэтому вместо этого он может заставить владельцев продать дом, даже если они не хотят.Прибыль или убыток от продажи делятся между владельцами в зависимости от их доли. Но опять же, в случае супружеской пары законы другие.

      Обязательно обратитесь по ипотеке

      Важно отметить юридическое различие между имущественными актами и ипотекой. Тот факт, что домовладелец передает собственность другому владельцу - таким образом, исключая себя из сделки - не означает, что передача ипотечного кредита тоже прекращается.

      После принудительной продажи дома необходимо также обратиться к ипотеке.Продавец дома может использовать выручку от продажи для выплаты ипотеки. В противном случае человек на этой должности должен гарантировать, что новые владельцы, которым передается право собственности, смогут рефинансировать ссуду без вас. Если новые владельцы не могут его профинансировать, возможно, вам придется заплатить за дом, которым вы больше не владеете.

      Заключение

      Домовладелец может добиться продажи, находящейся в совместном владении, либо путем переговоров о выкупе, продажи вашей доли новому владельцу, либо путем принуждения к продаже в суде.Ипотека - это дополнительная юридическая проблема, которую необходимо решить при принудительной продаже дома. В любом случае, лучше всего нанять юриста, который специализируется на недвижимости, чтобы помочь со сделкой.

      Если вы находитесь в Сент-Луисе, обратитесь в TdD Attorneys at Law за помощью в принудительной продаже жилья.

      оставаться в собственности


      Это часть серии руководств от Pinsent Masons. См. Другие наши руководства о том, как понимать и защищать интеллектуальную собственность и конфиденциальную информацию.


      Собственные творения сотрудников

      Большинство IP создается для бизнеса его сотрудниками. В Великобритании интеллектуальная собственность, созданная в процессе трудоустройства сотрудника, автоматически принадлежит работодателю, если не согласовано иное. Так как это стандартная правовая позиция, в трудовых договорах нет строгой необходимости предусматривать это прямо. Однако лучше всего подтверждать позицию контрактом.

      Возросшая распространенность надомного труда во время карантина Covid-19 заставила вновь обратить внимание на вопрос о владении интеллектуальной собственностью работодателя.Граница между работой и домом стерлась, и это, вероятно, приведет к еще большему количеству споров по поводу того, создал ли сотрудник интеллектуальную собственность в процессе работы.

      Прочные условия владения интеллектуальной собственностью в трудовых договорах, вероятно, будут приобретать все большее значение по мере того, как фундаментальные изменения в практике работы, которые мы наблюдаем, становятся постоянными.

      Следует проявлять осторожность при составлении проекта. Пункты, которые выходят намного шире, чем установленные по умолчанию законодательные положения, могут быть проблематичными.

      Например, положение, в котором работодатель претендует на владение всей интеллектуальной собственностью, созданной работником и относящейся к бизнесу работодателя, независимо от того, была ли она создана в ходе работы работника или нет, может не иметь исковой силы. В трудовой договор также должны быть включены полезные дополнительные положения о собственности, такие как отказ от личных неимущественных прав и дополнительные гарантии.

      Контекст будет ключевым при определении объема положений о владении интеллектуальной собственностью в трудовых договорах.В некоторых секторах право собственности на ИС работодателем обычно не является стандартом. Например, в секторе высшего образования преподаватели университетов обычно сохраняют права на свои академические работы, даже если они созданы в рамках их работы.

      Однако в целом к ​​исключениям из права собственности на ИС работодателя следует относиться с некоторой осторожностью. Они могут поднять красный флаг, когда потенциальные инвесторы или покупатели бизнеса проводят комплексную проверку.

      Позиция работодателя в отношении владения интеллектуальной собственностью в разных юрисдикциях различается.В отношении интеллектуальной собственности, созданной сотрудниками, находящимися за пределами Великобритании, следует принимать во внимание местные законы.

      Прочие лица, участвующие в бизнесе

      Учредители бизнеса, его директора и акционеры могут не быть сотрудниками как таковые, но они могут повлиять на владение бизнесом некоторыми критически важными объектами интеллектуальной собственности. Их контракты должны включать соответствующие положения о праве собственности на ИС, особенно если их статус занятости неясен.

      В случае новых начинающих компаний основатели бизнеса обычно генерируют интеллектуальную собственность в ожидании образования компании.Все разработанные ими ИС должны быть переданы компании или, по крайней мере, лицензированы. Покупатели или инвесторы захотят видеть четкую цепочку титулов.

      IP

      иногда может быть зарегистрирован на имя лица, занимающегося бизнесом, а не на саму компанию. Чаще всего это случается с доменными именами, для которых требуется административный адрес электронной почты, и поэтому индивидуальная отправка ошибочно регистрируется как владелец. Если у человека есть соответствующие данные для доступа, проблемы могут возникнуть после того, как сотрудник уволится из компании, особенно если он расстанется на плохих условиях.

      Все зарегистрированные IP-адреса, включая доменные имена, должны быть зарегистрированы на имя компании, а назначения должны быть сделаны там, где это не так. Регистрация должна производиться на текущее название компании. Если компания недавно сменила название или приобрела зарегистрированный IP-адрес, рекомендуется просмотреть свой портфель IP-адресов, чтобы убедиться, что все хранится под правильным и текущим именем.

      Работа со сторонними разработчиками / консультантами

      Распространенное заблуждение состоит в том, что если бизнес платит третьей стороне за создание ИС - например, создание веб-сайта или написание программного обеспечения, - то бизнес будет владеть ИС.На самом деле все наоборот. IP останется у стороннего разработчика, если стороны не договорятся об ином.

      Следует проявлять осторожность в отношении формулировок контракта, используемых для обеспечения эффективной передачи IP от стороннего разработчика к бизнесу. Например, такие формулировки, как «при оплате, консультант должен назначить клиенту все ИС в результатах», сами по себе не будут назначать ИС бизнесу, потому что это просто обещание уступить.Потребуется дополнительный шаг в форме фактического назначения для передачи IP после оплаты.

      Если в соглашении с консультантом ничего не говорится о праве собственности на ИС или использованная редакция не работает должным образом для передачи ИС бизнесу, то бизнес может утверждать, что у него есть подразумеваемая лицензия на использование соответствующих материалов или IP для той цели, для которой он был разработан.

      Однако подразумеваемые лицензии очень ограничены и вряд ли позволят дополнительное использование, разработку или присвоение IP.Подразумеваемые лицензии увеличивают неопределенность в отношении того, кто и что может делать с IP, делая споры более вероятными. Подразумеваемая лицензия также, вероятно, будет гораздо более ограниченной, чем право собственности, и на нее следует полагаться только в крайнем случае.

      Если в ваших контрактах не передаются надлежащим образом или лицензируются соответствующие права на ваш бизнес, то решение состоит в том, чтобы как можно скорее оформить уступку или лицензию. Обычно это проще сделать, если с консультантом существуют постоянные отношения, но может быть сложнее или невозможно, если отношения уже закончились или разорваны, или разработчик стал неплатежеспособным или исчез иным образом.Это подчеркивает важность обеспечения того, чтобы контракт с самого начала работал над передачей интеллектуальной собственности бизнесу.

      Также важно проверить, что говорится в контракте о лицензировании ранее существовавших ИС, включенных в результаты. Редко когда результаты создаются с нуля и, вероятно, включают некоторые из ранее существовавших или фоновых IP-адресов разработчика.

      Например, дизайнер веб-сайта может использовать некоторый уже существующий код или шаблоны для разработки веб-сайта.Если этот фоновый IP не лицензирован для бизнеса, его использование веб-сайта будет строго ограничено.

      Следует также рассмотреть вопрос о том, относятся ли какие-либо права интеллектуальной собственности третьих сторон к соглашению между компанией и консультантом. Если да, то несет ли консультант ответственность за обеспечение этих прав, и как эти права будут переданы бизнесу по лицензии?

      Группа компаний

      Компании группы обычно делятся и используют ИС друг друга без каких-либо официальных лицензий на ИС.Хотя маловероятно, что компании группы примут меры против других, совместное использование интеллектуальной собственности внутри группы может иметь налоговые последствия. Их можно смягчить за счет надлежащего налогового планирования и документации о разработке и владении интеллектуальной собственностью и лицензиями.

      Кроме того, активы ИС, хранящиеся в неправильном месте в структуре группы, могут вызвать трудности в корпоративной сделке. Это может потребовать перемещения IP-адреса до транзакции, что увеличивает время, сложность и стоимость сделки.

      Договоры с клиентами

      Важнейшая проблема здесь - убедиться, что вы не раздаете IP своим клиентам, если вы этого не собираетесь.Ваши стандартные условия должны быть составлены таким образом, чтобы гарантировать сохранение ваших прав.

      Однако следует проявлять осторожность, если вы обнаружите, что заключаете договор на стандартных условиях вашего клиента, которые, вероятно, передадут IP клиенту. Вы можете быть готовы согласиться с тем, что клиенту принадлежит ИС, специально разработанная для него в соответствии с контрактом, например, вы можете выполнить определенную настройку своего программного обеспечения. Это нормально, если вы согласны с тем, что не можете использовать этот IP-адрес в будущем для других клиентов.

      Если недавно разработанный IP можно более универсально использовать в вашей клиентской базе, вы можете попытаться не назначать его клиенту.

      Необходимо проявлять осторожность при определении IP, назначаемого клиенту. Следует ограничиться тем, что специально разработано для заказчика. Вы должны, в частности, проверить, что определение назначаемого IP-адреса не может быть истолковано как включающее ваш ранее существовавший или фоновый IP-адрес или системы.

      Вопросы, связанные с правом собственности на ИС, обсуждались экспертами в области права интеллектуальной собственности в Pinsent Masons, юридической фирме, стоящей за Out-Law, на недавнем вебинаре «Решения для наведения вашего ИС в порядке», который доступен для загрузки.

      Разрешения на учетную запись и право собственности на нее

      Приказы по уходу

      Риск-администратор вашей компании устанавливает разрешения на отправку и управление заказами на обслуживание для каждой учетной записи или пользователя. Администратор рисков также настраивает параметры рисков для исполнительных учетных записей, используемых для отправки дочерних приказов, связанных с родительским приказом на попечение.

      Учетная запись, используемая для размещения заказа, может быть назначена нескольким пользователям в одной компании или совместно с пользователями в другой компании.Если пользователь будет размещать заказ в учетной записи, которая нуждается в видимости за пределами вашей компании, учетная запись должна быть предоставлена ​​с помощью приложения настройки в TT.

      Примечание : Вы можете размещать заказы или отправлять заполнение вручную для этих заказов, используя учетные записи без активных подключений, настроенных в настройке. У этих учетных записей, предназначенных только для этапа, также должны быть установлены разрешения на отправку и / или управление поэтапными заказами (по уходу).

      В следующей таблице показаны действия с порядком, разрешенные для пользователей, в зависимости от их порядка обслуживания и владения учетной записью исполнения.

      Пользователь Счет Действия Комментарии

      Оригинатор

      Счет ордеров

      • Отправить / просмотреть ордер на уход
      • Отменить или изменить ордер на уход с одобрения владельца

      Отправитель должен иметь разрешение на отправку заказов на обслуживание в этом аккаунте.

      При подаче приказа об уходе применяются лимиты риска отправителя.

      И отправитель, и владелец видят заказы и заполняют счет заказа на обслуживание. Другие пользователи, назначенные учетной записи, могут просматривать заказ на медицинское обслуживание и его текущий статус.

      Тот же исполнительный счет, что и владелец

      • Просмотр связанных дочерних заказов

      Отправители имеют видимость учетных записей выполнения, которые являются общими для них или являются дочерними учетными записями учетной записи заказа на обслуживание, но не могут изменять дочерние заказы, представленные владельцем.

      Владелец

      Счет ордеров

      • Требование / отказ в обслуживании
      • Отменить заказ на обслуживание
      • Утвердить запрос отправителя об отмене или изменении

      Владелец должен иметь разрешения на управление заказами на обслуживание в этой учетной записи.

      И отправитель, и владелец видят заказы и заполняют счет заказов на обслуживание.

      Владелец может отправлять дочерние заказы, используя учетную запись заказа на попечение или другие исполнительные счета, к которым у него есть доступ.В этой учетной записи должны быть включены разрешения на собственный заказ. Для выполнения родительского заказа может потребоваться отправить несколько дочерних заказов в одной учетной записи.

      Другие пользователи, назначенные учетной записи, могут просматривать заказ на уход и его текущий статус, но не могут выполнять дочерние заказы от имени этого заказа, пока он контролируется владельцем. Все заказы, не связанные с уходом, также видны пользователям, привязанным к учетной записи.

      Владельцы могут добавить заполнение вручную для всего или части заказа на обслуживание, не отправляя дочерний заказ на биржу.

      Владельцы могут назначать заполнение из своего собственного инвентаря для всего или части заказа на обслуживание.

      Исполнительный счет

      • Отправить связанные дочерние заказы
      • Изменить связанные дочерние заказы
      • Отменить связанные дочерние заказы

      Владелец, требующий распоряжения об уходе, может отправлять дочерние приказы в учетные записи исполнения, которые отделены от счета распоряжения об уходе. Для этих учетных записей должны быть включены собственные разрешения на заказ.Может потребоваться отправить несколько дочерних заказов в разные учетные записи для выполнения родительского заказа.

      Владельцы часто делят учетную запись с отправителем для заказов на обслуживание и используют свои собственные счета для выполнения заказов. Эти учетные записи могут быть субсчетами учетной записи заказа на уход или отдельными учетными записями, независимыми от учетной записи заказа на уход.

      Если владелец, запрашивающий распоряжение об уходе, использует свои собственные учетные записи для подачи дочерних распоряжений, отправитель не будет видеть счета владельца.Однако заполнение из учетных записей исполнения будет видно инициатору в заказе на обслуживание. учетная запись. Дочерние заказы, отправленные с использованием учетных записей владельца, помечаются идентификатором, который связывает дочерние заказы с родительским заказом на попечение.

      Лимиты риска на исполнительных счетах владельца, а также на любых родительских счетах этих исполнительных счетов проверяются, когда владелец отправляет дочерние заказы на эти счета от имени поручения на попечение.

      Антимонопольное исполнительное постановление и общая собственность

      15 апреля 2016 года президент Обама издал указ под названием «Шаги по усилению конкуренции и лучшему информированию потребителей и рабочих для поддержки непрерывного роста американской экономики».”

      Приказ призвал федеральные агентства выявлять потенциально антиконкурентные методы и предоставлять директору Национального экономического совета Белого дома список действий, которые каждое агентство может предпринять, включая нормотворчество, для содействия конкуренции. На той же неделе Совет экономических консультантов Белого дома выпустил аналитическую записку на антимонопольную тематику, в которой говорилось, что «многие отрасли могут стать более концентрированными», и перечислялся ряд «потенциальных областей для дальнейшего рассмотрения», требующих дополнительного регулирования.В число этих областей входило «совместное владение акциями крупных институциональных инвесторов».

      Потенциальные антимонопольные последствия владения обыкновенными акциями - особенно институциональными инвесторами, такими как индексные фонды или частные инвестиционные компании - в последнее время привлекают повышенное внимание. В течение последнего года на эту тему было выпущено несколько широко читаемых научных статей. Один утверждал, что установил связь между общей собственностью и повышением цен, которые платят потребители. Другой утверждал, что общая собственность «может помочь объяснить фундаментальные загадки, касающиеся вознаграждения руководителей, макроэкономической политики и экономического равенства», и выступал за агрессивное изучение этой практики.9 марта Уильям Дж. Баер, бывший помощник генерального прокурора Антимонопольного отдела Министерства юстиции, подтвердил перед подкомитетом Конгресса - в ответ на вопрос сенатора Блюменталя, - что Министерство юстиции «рассматривает» «общую собственность» выпуск ... более чем в одной отрасли ».

      Как показано ниже, небольшие уровни долевой собственности, стоящие отдельно, не должны нарушать федеральный антимонопольный закон. Тем не менее, нынешнее внимание к общей собственности правоохранительных органов и экономистов служит полезным напоминанием о том, что потенциальные антимонопольные проблемы могут возникнуть из-за совместной собственности, а также из той роли, которую частные инвестиционные компании и другие инвесторы могут играть по отношению к конкурирующим компаниям, в которых они вкладываются.

      Возможное применение Федерального антимонопольного закона

      Закон Шермана § 1 : Раздел 1 Закона Шермана запрещает соглашений между конкурентами, которые необоснованно ограничивают конкуренцию. Поскольку соглашение является сутью нарушения Раздела 1, общая собственность, без дополнительных действий, не будет нарушать Раздел 1. Авторы одного из недавних исследований по общей собственности заметили, «что инвесторам не нужно явно сообщать свои интересы руководству для документально подтвержденных документов. результаты материализуются.Другими словами, даже если предположить, что общая собственность имеет потенциально антиконкурентный эффект, из этого не следует, что эти последствия являются результатом поведения, которое осуждается в Разделе 1.

      Однако, если бы инвестор использовал свое право собственности для облегчения соглашения между конкурентами - , например, ., Соглашение не конкурировать по цене - такое соглашение потенциально могло бы повлечь за собой ответственность в соответствии с разделом 1. Это было бы типа заговора «ступица и спица».В рамках такого заговора «хаб» - субъект на одном уровне рыночной структуры - координирует соглашение между «спицами», конкурентами на другом уровне структуры. Заговоры концентратора и спицы могут быть задействованы как единый горизонтальный заговор только при наличии вертикальных соглашений между концентратором и спицами и горизонтальных соглашений между самими спицами. В результате простая передача информации от инвестора компаниям - при отсутствии соглашения между компаниями - скорее всего, не будет представлять собой соглашение о горизонтальном фиксировании цен даже в соответствии с теорией «ступицы и спицы».Однако государственные регулирующие органы или гражданские истцы могут утверждать, что такие соглашения могут быть заключены на основе сознательного обмена информацией.

      Закон Клейтона § 7 : Раздел 7 Закона Клейтона, который, возможно, наиболее известен своим применением в контексте слияния, запрещает приобретение акций, когда эффект от приобретения или эффект от использования акций , e . g ., Голосование «может существенно снизить конкуренцию». Это положение содержит явное исключение для «лиц, покупающих акции исключительно для инвестиций.Суды, интерпретирующие это освобождение, сосредоточили свое внимание на том, было ли приобретение частью попытки получить контроль в компании, в которой инвестор приобрел право собственности. При оценке намерения суды рассматривали, среди прочего, «историческое поведение приобретающей компании» и «коммерческие обстоятельства сделки». Точный объем исключения «только для инвестиций» является предметом обсуждения, и не исключено, что регулирующие органы и / или суды могут принять узкое толкование этого положения.

      Если применяется исключение только для инвестиций, общая собственность будет освобождена от действия Раздела 7 до тех пор, пока инвестор продолжает играть такую ​​роль. Если исключение, касающееся только инвестиций, не применяется, для установления нарушения Раздела 7 потребуются доказательства того, что приобретение или использование таких акций существенно уменьшило или может существенно снизить конкуренцию. Регулирующие органы могут придерживаться мнения, что потенциальный антиконкурентный эффект может возникнуть по крайней мере тремя различными способами.

      Во-первых, регулирующие органы могут сосредоточиться на том, дают ли частичные доли в капитале инвесторам некоторую степень влияния или контроля над конкурирующими компаниями. Механизмы такого контроля могут включать представительство в совете директоров или право вето в отношении действий компаний.

      Регулирующие органы могут также утверждать, что частичная собственность может (даже при отсутствии влияния или контроля), тем не менее, ослабить стимулы компаний к конкуренции. На рынке без частичного владения, «когда фирма сокращает продажи, занижая цены своих конкурентов, владельцы фирмы получают прибыль от этих продаж, но не теряют прибыли от продаж, отнятых у их конкурентов.Но когда инвестор имеет частичную долю в капитале как фирмы, так и ее конкурента, отнять бизнес у конкурента означает «отнять бизнес у того же человека, которому он принадлежит». Таким образом, регулирующие органы распорядились о продаже относительно крупных долей частичного владения. Недавние исследования общей собственности идут дальше, утверждая, что концентрация общей собственности в определенных отраслях, где несколько инвесторов имеют доли общей собственности, может вызвать сдвиги стимулов, несмотря на то, что акции, принадлежащие индивидуальным инвесторам, относительно невелики.

      Наконец, регулирующие органы могут оценить, может ли совместное владение снизить конкуренцию, предоставив конкурентам доступ к закрытой, конфиденциальной информации друг друга.

      Последствия внимания руководства и регулирующих органов

      Согласно приведенному выше анализу, совместное владение небольшими количествами акций без дополнительных затрат не должно нарушать федеральный антимонопольный закон в его нынешнем виде. Действительно, бывший помощник генерального прокурора Баер отметил во время своего выступления в Конгрессе, что, хотя «в целом» уставы, применяемые антимонопольными агентствами, «достаточно гибки [для] адаптации к новой экономике», общая собственность может быть «одним исключением» добавив, что ему «было непонятно», «что действующее сегодня антимонопольное законодательство в полной мере касается этого».”

      Хотя уровень или концентрация долевой собственности может быть новым, вызываемые им опасения - нет. Например, с момента вступления в силу в 1914 году раздел 8 Закона Клейтона запрещает так называемые «взаимосвязанные директораты», которые возникают, когда две конкурирующие корпорации имеют одного или нескольких общих директоров. Общепризнанно, что Конгресс предназначал Раздел 8 для профилактических целей, устраняя возможность для взаимосвязанных директоров или должностных лиц, чтобы позволить конкурирующим корпорациям координировать свою деятельность посредством явного сговора или обмена конфиденциальной информацией.

      Учитывая эту историю, заинтересованность Министерства юстиции в общей собственности и призыв президента Обамы к «разработке правил и нормативов, способствующих конкуренции», федеральные агентства могут стремиться принять новые постановления, направленные на совместное владение, или применять существующие законы и постановления по-новому. Реагирование на Указ президента Обамы, который требует от агентств предоставить список потенциальных действий по усилению конкуренции Национальному экономическому совету в течение 60 дней после этого указа, может предоставить одну такую ​​возможность.А бывший помощник генерального прокурора Баер отметил, что, если после расследования Антимонопольный отдел не «считает, что [они] обладают полномочиями решать проблему в соответствии с существующими антимонопольными законами», они «без колебаний вернутся в Конгресс и сообщат [их] этого факта ».

      Институциональные инвесторы и компании должны осознавать это растущее внимание. Как указано выше, инвесторы должны внимательно рассмотреть последствия действий, которые могут быть восприняты как осуществление контроля или влияния на конкурирующие компании, в которых у них есть общие интересы в собственности.Инвесторы также должны учитывать меры предосторожности, которые ограничат обмен конфиденциальной информацией, имеющей отношение к конкуренции, или использование этой информации инвестором для координации действий своих компаний. Прежде всего, инвесторы, участвующие в долевой собственности, должны внимательно следить за нормативно-правовой базой и следить за тем, чтобы их практика соответствовала изменениям в законодательстве и его применении.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *