Советы при покупке квартиры на вторичном рынке: Как купить квартиру на вторичке: советы, риски

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун делится секретами: Как купить купить квартиру в престижном районе правильно, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск быть пойманным мошенниками.Статья — ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь — покупателям нужно определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б / у)? Для правильного выбора нужно определиться с бюджетом и собственными желаниями относительно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным, в крупных городах дешевле покупать новостройку, в маленьких — квартиру на вторичном рынке.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила сравнительную таблицу (2018-2020гг.).

* таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынках в%. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становится ясно, что квартиры находятся на вторичном рынке — более интенсивно дорожают.Если вы выбираете квартиру, зная, что в будущем ее продадите — обратите на это внимание.

У каждого варианта есть свои преимущества, ограничения, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает по комфорту, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Healthy: Налоги на операции с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках — недостатки и преимущества

Застройщики строят новые дома с использованием разных строительных технологий: используют материалы разного качества, разную теплоизоляцию, шум сокращение и так далее.Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Разберем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

• Современные технологии, строительные материалы;
• Окна пластиковые;
• Новые инженерные сети, инженерные сети;
• Электромонтаж, выполненный по современным стандартам;
• Наличие нескольких электрических точек в помещении;
• Power, позволяющий одновременно включать бытовую технику;
• Свободная верстка;
• Ремонт с учетом индивидуальных предпочтений;
• Большой выбор квартир в одном доме;
• Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
• Доступные цены на начало строительства;
• Возможность рассрочки, ипотека.

Значительный плюс — нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. Проекты включают паркинг, детскую, спортивные площадки, ландшафтный дизайн. Обычно рядом магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

• Длительное время ожидания завершения объекта;
• Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
• Сложное оформление документов;
• Высокая стоимость квадратного метра.

Существенным минусом является риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке, можно исключить эти недостатки, обратившись к надежному застройщику и агентству недвижимости 1REALTY.

Вторичные квартиры — недостатки и преимущества

Послепродажная недвижимость привлекает внимание своим расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

• Большой выбор: в отличие от новостроек — предложения доступны во всех областях.
• Косметический ремонт — не требуется, возможен сразу переезд;
• Коммунальные услуги — часто ниже.
• Развитая инфраструктура;
• Снижение цены при срочной продаже.

Дефекты:

• Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
• Необходимость обновления проводки;
• Риск признания здания аварийным.

Подводя итоги выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу затрат при покупке квартиры:

* Важно! Необходимо учитывать тот факт, что при покупке квартиры в новостройке — нужно где-то жить во время строительства и ремонта, обычно — покупатели прибегают к временной аренде, а это дополнительная статья расходов.В квартиру на вторичном рынке — сразу переезжайте.

Из таблицы видно, что ипотеку можно оформить на новостройка и вторичка.В первом случае за страховку платить не нужно, во втором — обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на недвижимость колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации собственника.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет самой точной и актуальной информацией. Обратившись к специалистам — вы получите оптимальный по стоимости вариант.

Расходы на покупку квартиры

В рамках бюджетного планирования необходимо знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

• Ремонтные работы.
• Покупка и перевозка мебели.
• Оформление документов — юридические услуги / нотариус.
• Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным профессионалам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риск потери денег, сократить затрачиваемое время и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры — это важный момент, о котором многие покупатели забывают.Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшение жилищных условий.

Интересные факты: Жилье в центре дороже, в отдаленных районах — дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки — выше. Площадь кухни, наличие / отсутствие лоджии, этажа — существенно влияют на стоимость.

Торг с продавцом

Торг. Большинство продавцов готовы торговаться.Стоит попробовать, даже если отметка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если вы упорствуете. Весомый аргумент — сравнение цены на квартиру с конкурентами.

Полезный лайфхак — скидки, акции на варианты строительства:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) девелоперы снижают цены, проводят черновой ремонт, отменяют первоначальный взнос и т. Д.

Пример из практики этого лайфхака:
Александр, одессит, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «яме».Живет у родственников, ждет сдачи объекта, на аренду жилья не тратится.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбирать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта снижается, если в нем есть небольшая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор пола. Квартиры на первом, последнем и 13 этажах — дешевле.Скидка предоставляется на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Практический пример:
Местоположение важно. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий спросил, есть ли в многоэтажке жилье такой же площади ?, но подешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил 4000 долларов.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, совершая сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует.Строительство жилого комплекса может заморозить, сделка по покупке квартиры на вторичном рынке — объекту.

Родственники продавца

Распространенным явлением является появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласия на продажу нет, значит, договор легко расторгнуть. Сделка признана недействительной, квартиру отнимут.

Срок строительства

Покупка жилья до начала продаж иногда оборачивается изменением сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций.Худший случай — банкротство девелопера, при котором дольщикам нелегко вернуть свои кровно заработанные средства.

Поддельные документы

Заключение сделки купли-продажи по поддельным документам. Продавец показал доверенность? Она может быть отозвана. Если заказчик внезапно умирает, документ становится недействительным.

Как лучше всего купить квартиру — самостоятельно или у риэлтора?

Самостоятельная покупка недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

1. Звонок по объявлениям. Согласование даты, места, время просмотра квартиры. Запись на прием;
2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
3. Через 5-20 просмотров — выбор оптимального варианта;
4. Сделка;
5. Проверка документов, обременения, аресты, рассказы, незаконная перепланировка и т.д .;
6. Устранение рисков оспаривания: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право на проживание и т. Д.;
7. Оформление предварительного договора, депозитных договоров. Передача задатка с распиской от продавца;
8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальное заверение договора. Расчет;
9. Составление, подписание акта приема-передачи;
10. Регистрация в органах государственной регистрации;
11. Получение титула на право собственности.

Покупка в агентстве недвижимости:

1. Посмотреть варианты, подобранные специалистом, в удобное для Вас время;
2. Передача задатка на покупку жилья;
3. Сам процесс транзакции;
4. Расчет;
5. Получение титула на право собственности.

Агентство недвижимости отвечает за устранение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обратиться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения дома, минимизируют риски и проверит всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обращать внимание?

При покупке квартиры немаловажным фактором является проверка всех документов. Нередки случаи, когда покупатели из-за неосведомленности в этой сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

• Незаконная перепланировка квартиры;
• Претензии супругов;
• Инвалидность продавца;
• Заниженная стоимость имущества в договоре;
• Скрытые наследники.

«подводных камней» в сценарии не меньше., Когда квартира покупается у застройщика:

• Продажа квартиры покупателю без права ее продажи;
• Отсрочка ввода в эксплуатацию нового дома;
• Наличие открытых судебных дел по жилому объекту;
• Отсутствие разрешения на строительство.

Это лишь некоторые из «скрытых проблем», на которые может рассчитывать потенциальный покупатель. Не проверив ни один из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять деньги и купленный дом.

Вывод: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными трудностями?

Определитесь с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнайте актуальные цены, найдите грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Уменьшите риски и сэкономьте, воспользовавшись советами риэлтора.

Последний шаг — наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

Как купить дом на рынке экстремальных продавцов (это происходит во время пандемии) — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Весна — это обычно начало сезона покупки жилья, но 2021 год может бросить вызов старой модели, основанной на сезонности, и традиционным способам покупки дома.

Пандемия открыла новые правила для покупок и покупок для дома. Вместо того, чтобы появляться без предупреждения на переполненном дне открытых дверей — с тарелками с закусками, которые выбирают все, — потенциальные покупатели планируют личные посещения или даже проводят пошаговые инструкции через Facetime и Zoom.О, и закуски теперь нет.

Помимо пандемических изменений, большая часть страны оказалась на сверхконкурентном рынке продавцов. Все это может сделать покупку дома сложной задачей, если не невозможной.

Forbes Advisor попросил более 20 экспертов по недвижимости, включая брокеров и кредиторов, дать лучший совет для покупателей на текущем рынке. Эксперты взвесили, с чем вы можете столкнуться этой весной, о стратегиях покупки и о том, как найти лучшего агента по недвижимости.

Не удивляйтесь, если вы заплатите больше, чем запрашиваемая цена

Активность покупок жилья высока — и, вероятно, она станет еще более горячей по мере приближения весеннего сезона покупок. Вместо предпандемического весеннего всплеска покупок нетерпеливые покупатели уже выстраиваются в очередь, чтобы купить дом в течение нескольких месяцев, в том числе в течение обычно медленного зимнего сезона. Это происходило, несмотря на то, что из-за чрезвычайно низкого уровня запасов было сложнее заключить сделку, не говоря уже о получении скидки на дом.

«Мы определенно увидим больше покупок и продаж, но это не будет типичный весенний всплеск, потому что рынок уже занят, а пандемия продолжает влиять на то, как люди покупают и продают дома», — говорит Дэниел Бир, генеральный директор Beer Домашняя команда eXp Realty в Сан-Диего.«Хотя процентные ставки начинают расти, запасы по-прежнему остаются низкими. Я думаю, мы продолжим видеть множество предложений и домов, которые продаются намного выше запрашиваемой цены ».

Даже несмотря на то, что цены на жилье и ставки по ипотеке неуклонно растут (средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой все еще более чем на полпроцента ниже, чем в прошлом году), покупатели не остаются без внимания.

Продажи домов на вторичном рынке выросли в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 23,7%, в то время как средняя цена листинга выросла на 14%.1%. Между тем, количество выставленных на продажу домов на рынке побило рекордные минимумы в январе (1,04 миллиона единиц), упав на 25,7% по сравнению с прошлым годом.

«Пандемия действительно изменила то, как люди смотрят на дома и расставляют приоритеты, и это мышление не изменится в ближайшее время», — говорит Крис Линдал, генеральный директор и основатель Kris Lindahl Real Estate в Миннеаполисе.

Большинство покупателей (51%) ранее владели домом, согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов о тенденциях в области поколений покупателей и продавцов жилья за 2021 год, в то время как 37% арендовали дом перед покупкой.Большинство людей заявили, что их решение о покупке было принято из-за желания владеть домом (27%), за которым следовало желание иметь дом побольше (10%). Некоторые (9%) заявили, что хотят быть ближе к семье и друзьям.

География может помочь диктовать привычный порядок покупки жилья

Многие инсайдеры в сфере недвижимости, с которыми беседовал советник Forbes, говорят, что то, что когда-то было «нормальным», может никогда больше не быть, в то время как другие говорят, что это вопрос географии. Для штатов, которые подверглись более длительным блокировкам и обязательному закрытию школ, последствия пандемии острее, чем в странах с более мягкими правилами в отношении коронавируса.Это также распространяется на то, как люди покупают и продают дома.

Флорида широко открыта

Во Флориде, где школы открыты, а в ресторанах и барах больше нет ограничений по заполнению, наблюдается большой бум открытых домов. Местные агенты по недвижимости говорят, что они ожидают, что эта весна будет во многом похожей на прошлую с личными турами на дом.

«В Майами дела уже вернулись в норму, поэтому я чувствую, что эта тенденция сохранится и в весенний сезон», — говорит Тони Родригес-Теллахиче, управляющий брокер и соучредитель Prestige Realty Group.«Мы не заметили и намека на замедление темпов роста. По большей части люди носят маски. Некоторым покупателям iInternational все еще запрещен выезд из страны, но большинство из них смогли выехать ».

Точно так же Эрин Сайкс, главный экономист и агент по недвижимости компании Nest Seekers International, базирующейся в Палм-Бич, Флорида, говорит, что протокол покупки жилья зависит от вашего местоположения. Поэтому неудивительно, что рынок недвижимости Саншайн-Стейт работает скорее так, как до пандемии, чем в других регионах страны.

«Во Флориде мы наблюдаем беспрецедентную активность и проводим дни открытых дверей… в течение нескольких месяцев», — говорит Сайкс. «Основное отличие от [жизни] до пандемии состоит в том, что открываются более длительные сроки, и мы не подаем еду и напитки. Я считаю, что большинство штатов будут в таком же состоянии к весне, и ускорение к «нормальности» вернется к лету ».

Нью-Йорк более строгий

Путешествуйте на 1000 миль к северу от Флориды до Манхэттена, и атмосфера здесь определенно изменится.Агенты по недвижимости в Нью-Йорке сообщают, что покупателям необходимо записаться на прием, чтобы совершить поездку по дому, а некоторые агенты даже не покажут дом без предварительного одобрения ипотеки.

Столкнувшись с основной тяжестью пандемии и по-прежнему опережая остальную часть США по количеству новых случаев в день — согласно базе данных New York Times о случаях коронавируса — агенты по недвижимости в Нью-Йорке проявляют осторожность.

«На мой взгляд, дни открытых дверей с людьми, которые только что появляются, не возвращаются по крайней мере год, а, скорее всего, больше года», — говорит Кристофер Тотаро, агент по недвижимости в Warburg Realty на Манхэттене.«Процедура предварительной записи с предварительно подписанными формами Covid» [процедура] в некоторой степени проверяет уровень приверженности покупателя. Это также создало ситуацию, когда многие агенты, включая меня, не будут проводить показ, если покупатель не был предварительно одобрен для получения ипотеки.

«Подумайте об этом, люди по сути рискуют серьезным заболеванием и, возможно, своей жизнью; разумно знать, что покупатель всерьез ищет квартиру или дом ».

Нью-Йорк не одинок. В Калифорнии и некоторых других штатах не было открытых дверей в течение года, вместо этого должны быть запланированы показы для защиты всех вовлеченных сторон от вируса.

Как подготовиться к виртуальному домашнему туру

Если вы раньше покупали дом, вы можете быть удивлены некоторыми изменениями, связанными с пандемией, с которыми вы можете столкнуться. Например, многие агенты по недвижимости (часто по запросу продавца) проводят виртуальные обходы в качестве первой точки контакта с домом.

Виртуальные инструменты варьируются от простых до сложных. Пошаговое руководство Zoom довольно распространено, тогда как 3D-технология, такая как Matterport, — это захватывающий опыт, обычно предназначенный для роскошной недвижимости.

«С точки зрения агентов, это был изнурительный год, но он был плодотворным, поскольку мы узнали новые способы работать в условиях новой нормы», — говорит Тамар Аскен, агент по недвижимости на Авеню 8 в Беверли-Хиллз. «Мы создали видеотуры по домам на наших мобильных телефонах и, вероятно, продолжим внедрять некоторые из этих методов».

Для покупателей виртуальные туры могут быть отличным способом увидеть многие дома, экономя время и сводя к минимуму воздействие Covid-19. Это особенно актуально для покупателей, выезжающих из своего города или штата и желающих поохотиться, прежде чем собираться.

Вот четыре вещи, которые вы должны знать перед виртуальным домашним туром:

1. Заранее знайте, какое приложение вам нужно, чтобы у вас было время установить его и опробовать. Например, если у вас телефон Android, вы не сможете использовать Facetime, поэтому вам придется найти альтернативное видео-приложение, такое как What’s App, которое не зависит от бренда.
2. Зарядите телефон или планшет.
3. Имейте хорошее интернет-соединение.
4. Убедитесь, что вы находитесь в месте, где вы можете слышать агентов, и они могут слышать вас (например, шумный ресторан или открытая площадка с ветром могут быть не идеальными).

Это ваш шанс решить, хотите ли вы продвигаться вперед с этим домом, поэтому не бойтесь попросить агента открыть двери шкафа, увеличить что-то, подробно описать конкретные функции или любой другой запрос, который вы могли бы обычно не получается, если бы вы были там лично. Агент во многих отношениях выступает в роли вашего доверенного лица.

7 стратегий покупки для использования на конкурентном рынке

Первое, что должны знать покупатели, — это то, что они выходят на рынок продавца.Это означает, что вы вряд ли заключите сделку или получите скидки — иногда даже если дом нуждается в капитальном ремонте. Это потому, что предложение сильно отстает от спроса.

Очень важно отточить инструменты для покупки дома, если вы хотите успешно конкурировать. Вот лучшие стратегии покупки, которые рекомендуют эксперты.

1. Получите предварительное одобрение ипотеки

Несмотря на то, что продавцы могут использовать различные методы, чтобы захватить дом на сегодняшнем бешеном рынке, все эксперты согласились с одним неоспоримым правилом: получить предварительное одобрение ипотеки, прежде чем начинать поиск жилья.

Предварительное одобрение показывает продавцам, что кредитор проверил ваши финансы и кредитоспособность, и вы готовы к переезду. Например, всего за последние пару месяцев количество предварительных одобрений в Bank of America резко возросло: около двух третей соискателей являются покупателями впервые, говорит Энн Томпсон, руководитель отдела потребительского кредитования в Bank of America.

2. Ищите дома в рамках своего бюджета, чтобы можно было повышать ставки

Рассказы о нескольких, а иногда и десятках участников торгов на один дом не являются преувеличением.Это реальная жизнь на рынках жилья в США. Для покупателей это означает, что вам, вероятно, не следует искать дома с максимальной ценой в вашем бюджете, поскольку вы можете рассчитывать на то, что кто-то другой перебьет вас. Просто убедитесь, что это верно для вашего региона.

Если вы серьезно настроены купить дом сейчас, хорошей стратегией будет поиск домов с бюджетом ниже установленного вами лимита. Таким образом, у вас будет возможность повышать цену, не экономя и не выходя за рамки целевой цены.

3. Если вы занимаетесь деньгами, уделите себе дополнительное время

Не редкость, когда покупатели жилья впервые берут взаймы деньги для внесения первоначального взноса.Однако это следует учитывать в вашей временной шкале. Поговорите со своим кредитором о любых средствах, которые вы ожидаете получить, чтобы они могли помочь вам в этом процессе. Например, если кто-то дает вам деньги в качестве первоначального взноса, они должны будут написать подарочное письмо, в котором объяснят, что вам не нужно возвращать деньги.

Кроме того, многие ипотечные брокеры захотят видеть банковские выписки со счета, с которого поступают эти средства, — говорит Явар Чарли, директор отдела недвижимости Aaron Kirman Group в Лос-Анджелесе.

«Они захотят убедиться, что средства« приправлены », — говорит Чарли.«Это означает, что средства находились на банковском счете не менее двух-трех месяцев; это делается для того, чтобы они могли определить источник этого дохода и убедиться, что он действительно действителен ».

4. Найдите лучшего агента по недвижимости из возможных

Отличный агент по недвижимости — секретное оружие каждого покупателя. Они не только отличные переговорщики и хорошо разбираются в интересующем вас районе, но и имеют отличные связи, которые принесут вам пользу.

Перед тем, как нанять агента, обязательно ознакомьтесь с его отзывами, поговорите с людьми, с которыми он работал, и узнайте их опыт. Эксперты говорят, что после того, как вы сузите список основных претендентов, вам следует задать важные вопросы, прежде чем заключать сделку.

Перед тем, как нанять агента по недвижимости, большинство экспертов, опрошенных Forbes Advisor, сказали, что вам следует спросить об опыте агента, в том числе о том, сколько объектов недвижимости они продали за последний год. Вам также следует прочитать отзывы агентов в Google и Yelp и получить рекомендации от людей, которые работали с ними.

Тогда обязательно задайте следующие вопросы:

• Насколько вы знакомы с интересующим меня районом?
• Какой у вас доступ к свойствам, которых еще нет в списке?
• Какая из заключенных вами сделок была самой сложной?
• Как вы можете сделать мое предложение сильнее / выделиться на конкурентном рынке?
• Каковы ваши сборы?

5. Не влюбляйся в один дом — но и не сдавайся

Большинство экспертов не советуют зацикливаться на одном доме, так как это может привести к серьезному разочарованию или, что еще хуже, к плохим финансовым решениям, принятым в отчаянии.Однако это не обязательно означает, что вам следует бежать в другую сторону при первом же знаке, что кто-то перебил вашу ставку или пришел с заманчивым предложением полностью наличными.

Как могут подтвердить все агенты по недвижимости с определенным опытом, сделки срываются каждый день.
«Будьте готовы быть вторым выбором», — говорит Бир. «Это может сработать для вас».

6. Дело не только в цене

Не ограничивайтесь стоимостью дома, когда вы пытаетесь выиграть дом. Вы и ваш агент должны выяснить, что (помимо объявленной цены) важно для продавца, что может дать вам преимущество.

«Вы можете выиграть на других непредвиденных обстоятельствах или удобствах для продавца», — говорит Райан Диббл, главный операционный директор Flyhomes, стартапа в сфере недвижимости из Сиэтла. «Одним из примеров может быть досрочное закрытие и предложение продавцу короткой арендной платы, чтобы им было легче переехать в свой следующий дом».

7. Расширьте область поиска

Самые популярные районы имеют самые высокие цены. Если вы хотите иметь дом и жить в определенном, но небюджетном районе, вам, возможно, придется выбирать между ними.Для тех, кто предпочитает домовладение желанному почтовому индексу, это означает поиск в других областях.

Начните с определения того, что вам нравится в районе вашей мечты. Есть ли поблизости местные рестораны и предприятия? Есть зеленые насаждения? Это рядом с остановками общественного транспорта? Какие бы функции вы ни ценили, постарайтесь найти их в тех областях, которые вы, возможно, не изучали раньше.

Зачем вам делать все возможное? Часто люди упускают из виду «красивые районы с отличными школами только потому, что они не шумные», — говорит Диббл.

6 вещей, которые следует учитывать перед покупкой второго дома

Вторые дома дают людям возможность вести другой образ жизни в другой части страны или даже за пределами США. Для некоторых это достаточно привлекательно, чтобы получить еще одну ипотеку или вложить значительную сумму сбережений в ее покупку.

Если вы тоскуете по дому вдали от дома, вы не одиноки. Согласно отчету Национальной ассоциации домостроителей (NAHB), в 2016 году было 7,4 миллиона вторых домов, или около 5,6 процента от общего жилищного фонда.Самым популярным местом для второго дома является Флорида (1,1 млн). Калифорния, Нью-Йорк, Техас, Мичиган, Северная Каролина, Аризона и Пенсильвания также были популярными штатами для строительства второго дома.

Но прежде чем присоединиться к клубу, убедитесь, что вы готовы к долгосрочным обязанностям, с которыми приходит второй дом. От налогов до сдачи в аренду, здесь мы разберем некоторые важные аспекты реальной жизни для дома для отдыха мечты.

Рассмотрите полный финансовый эффект

Как домовладелец (второй дом), вся финансовая ответственность ложится на ваши плечи — дважды.Если у вас возникла проблема с канализационной трубой в вашем основном доме, а затем, спустя короткое время, ваша система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха нуждается в ремонте во втором доме, у вас будет два колоссальных счета, идущих подряд.

Кроме того, у вас будут вдвое больше счета за страхование жилья, налоги и различные другие расходы, такие как счета за коммунальные услуги, уход за газоном и ассоциацию домовладельцев или сборы ТСЖ (если применимо).

«Очень важно, чтобы покупатели составили подробный бюджет с учетом непредвиденных расходов — например, потребуется ли страхование от наводнения и сколько это стоит? Неужели скоро потребуется замена техники? » — говорит Чарльз Нильсен, национальный директор по кредитованию частных клиентов Boston Private.

Хотя покупатели жилья могут позволить себе эти затраты, не забывайте о своих общих целях, — говорит Дэниел Р. Хилл, президент инвестиционной консалтинговой фирмы D.R. Hill Wealth Strategies, LLC в Ричмонде, Вирджиния.

Хилл призывает своих клиентов подумать об этих проблемах с большими деньгами, прежде чем перебраться в другой дом:

1. Вы откладываете не менее 15 процентов своего текущего дохода на пенсию?
2. Есть ли у вас шесть месяцев (предпочтительно девять месяцев) в резервном кассовом фонде?
3. У вас нет задолженности по кредитной карте?
4. Выкуплен ли ваш нынешний дом?
5. И, если возможно, учредили ли вы фонд колледжа для своих детей?

Если все эти поля могут быть отмечены, то покупатели, скорее всего, будут в безопасном месте, чтобы рассмотреть дом для отдыха, говорит Хилл.

Что произойдет, если вам понадобится вторая ипотека

Вы все еще выплачиваете ипотеку за свое основное место жительства, когда вы влюбились в отличный летний дом, и теперь вам понадобится еще одна ипотека. Вот несколько вещей, которые следует знать заемщикам.

Как и любой кредит, банки будут учитывать, достаточен ли ваш доход для покрытия ваших расходов, — говорит Джудит Корпрю, исполнительный вице-президент и директор программы финансовой грамотности в Patriot Bank, NA. Будьте готовы к рассмотрению вашего кредитного отчета, а также доходов. трудовой стаж и активы.

Объединение непогашенной кредитной карты или другой задолженности с высокой процентной ставкой в ​​более низкий платеж с использованием HELOC или других продуктов с низкой процентной ставкой может улучшить вашу финансовую картину для кредиторов, — говорит Джон Суини, глава отдела управления активами и активами компании Figure Technologies. .

Ваша способность путешествовать по другим направлениям может быть ограничена

Старая поговорка «знакомство порождает презрение» может быть применена к загородным домам для некоторых людей. После 10 летнего сезона в Клируотер-Бич привлекательность теплых вод Персидского залива может уступить место раздражению (и цене) сезона ураганов.Точно так же 10-часовая живописная поездка в горную хижину может быстро превратиться в обременительный шлеп через несколько лет.

Дело в том, хотите ли вы застрять на одном месте надолго?

«Покупатели должны подумать, не повлияет ли второй дом на их способность путешествовать в другие места. Если человеку или семье нравится путешествовать в одно и то же место каждый год, покупка дома там может иметь смысл, но может быть сложно совмещать расходы на второй дом с поездками в другие места », — говорит Нильсен.

Дома для отпуска по-прежнему остаются домами, поэтому убедитесь, что доступны другие желаемые удобства. Такие вещи, как продуктовые магазины и рестораны, а также гольф или тренажерные залы, являются частью нашей повседневной жизни и могут также входить в уравнение счастья. Второй дом, который также обеспечивает удобство, на которое вы рассчитываете, поможет вашему дому сохранить свою привлекательность с течением времени.

Сдача в аренду второго дома

Сбор денег за аренду может быть разумным способом субсидировать недвижимость для отдыха. Однако есть законы, о которых вам следует знать перед покупкой.Помните, что законы различаются в зависимости от штата, города и даже района, поэтому то, что хорошо для одного сообщества, может быть запрещено в другом.

Например, в Нью-Йорке Airbnb является незаконным, если только постоянный житель не проживает в квартире или квартира сдается на срок более 30 дней.

Что касается кондоминиумов, покупатели должны выяснить, разрешает ли устав кондоминиумов аренда квартир или аренда, подобная Airbnb. То же самое и с правилами ТСЖ.

«Некоторые общины требуют аренды минимум на 90 дней при предварительном одобрении арендатора ассоциацией.В этом случае покупатели захотят оценить, потребуется ли для поиска квалифицированных арендаторов риэлтор, и рассчитать комиссионные, которые необходимо будет вычесть », — говорит Нильсен.

Услуги по уборке, страхование и общее техническое обслуживание — это расходы, которые домовладельцы также должны включать в свой бюджет. Поскольку вы не можете гарантировать доход от аренды, убедитесь, что вы можете позволить себе эти расходы (включая ежемесячный платеж по ипотеке) самостоятельно.

Возможно, вам также придется отказаться от желаемого времени для проживания во втором доме, чтобы получить доход от аренды, что может снизить привлекательность второго дома.

«К сожалению, наибольший спрос со стороны арендаторов приходится на то время, когда вы хотите быть там. Когда мы смотрим на цифры с клиентами, мы часто предлагаем им арендовать дом на неделю или месяц вместо того, чтобы войти в мир арендодателей. Часто это дешевле и доставляет меньше хлопот », — говорит Тимоти Паркер, партнер Regency Wealth Management.

Налоги на дома для отдыха

По данным налоговой службы (IRS), загородный дом классифицируется как личное жилище или как арендуемое имущество.Это личное жилище, если вы ограничиваете его сдачу в аренду 14 днями или меньше в году; более 14 дней и считается арендуемой собственностью. В большинстве случаев вам придется сообщать о доходе от аренды независимо от классификации.

Если ваш загородный дом классифицируется как арендуемая недвижимость, вы не сможете претендовать на вычет налоговых процентов по ипотеке. Однако вы можете требовать возмещения убытков по арендной плате, если потраченная вами сумма превышает арендный доход. Вы можете сообщить об этих убытках в Приложении E своей формы 1040.

Обязательно поговорите с опытным налоговым специалистом о своих потенциальных обязательствах и удержаниях. И имейте в виду, что вы можете вычесть только проценты, уплаченные по ипотеке на сумму 750 000 долларов или меньше всего на все ваши дома.

Второй дом может быть рискованным вложением

Любой, кто помнит жилищный кризис, знает, что стоимость дома не гарантирована. После того, как рынок жилья достиг пика в 2006 году, его стоимость упала на 33 процента в национальном масштабе, уничтожив капитал и вынудив домовладельцев лишиться права выкупа.

Многие эксперты сходятся во мнении, что жилая недвижимость — не обязательно лучший способ вложения денег, поэтому для людей, которые хотят разбогатеть, покупка другого дома может оказаться не плодородной почвой.

«Многие люди ошибочно полагают, что недвижимость — это хорошее и безопасное вложение, — говорит Роберт Р. Джонсон, профессор финансов, Хайдерский колледж бизнеса, Университет Крейтон. «Они становятся жертвами историй о резком росте стоимости недвижимости за длительные периоды времени. Чего они не понимают, так это того, что с 1890 по 1990 год с поправкой на инфляцию повышение курса U.С. жилья было просто около нуля. Это удивляет людей, но это не должно быть настолько удивительным, потому что стоимость строительства и труда снижается ».

Подробнее:

Как работает вторичный ипотечный рынок

Freddie Mac является частью вторичного ипотечного рынка, который объединяет кредиторов, покупателей жилья и инвесторов со всего мира в единую эффективную систему, которая делает возможным получение жилья для миллионов американских семей и арендаторов.

Создание вторичного ипотечного рынка

The U.С. Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1930-х годах, чтобы предоставить кредиторам более крупный, устойчивый и более равномерно распределенный поток ипотечных денег для стабилизации национальных ипотечных рынков и расширения возможностей для домовладения и доступного арендного жилья.

Для поддержки вторичного ипотечного рынка Америки Конгресс США в 1970 году поручил компании Freddie Mac поддерживать денежный поток через ипотечную систему как в хорошие, так и в плохие экономические времена.

Цикл вторичного ипотечного рынка

Вторичный ипотечный рынок — это непрерывный цикл, в котором триллионы долларов движутся по всему миру и глобальные инвесторы обращаются к местным кредиторам, заемщикам по всей стране и обратно.

1. Кредитор продает вашу ссуду

   Когда вы берете ипотечную ссуду для покупки дома, ваш кредитор может либо держать ссуду в своих бухгалтерских книгах, либо продать ее.

   Продавая вашу ссуду, ваш кредитор пополняет свой запас ипотечных средств, позволяя выдавать ссуды большему количеству заемщиков. Продажа ссуды также устраняет риск, который берет на себя кредитор, предоставляя ссуду.

   Для остальных шагов в этом примере предположим, что ваш кредитор продает вашу ссуду Freddie Mac.

2. Инвесторы покупают акции объединенной ипотеки

   Freddie Mac объединяет покупаемые ипотечные кредиты, объединяя похожие типы. Затем он продает акции пула инвесторам со всего мира, например,

   .
   • пенсионные фонды
   • паевые инвестиционные фонды
   • страховых компаний
   • банков, включая иностранные центральные банки

   
   Инвесторы готовы покупать эти акции, потому что Freddie Mac гарантирует, что они будут получать стабильный поток дохода в течение всего срока действия закладных в пуле.

3. Вы платите по ипотеке

   Когда вы ежемесячно вносите ипотечный платеж, банк, который управляет вашим кредитом, известный как обслуживающий персонал , отправляет платеж Freddie Mac, которому в этом примере принадлежит ваш кредит.

   Обслуживающий персонал удерживает небольшую часть вашего платежа в обмен на управление вашей ипотечной ссудой.

   Если вы сдаете дом в аренду, ежемесячная арендная плата обычно используется для выплаты ипотечного кредита на недвижимость. И этот платеж по ипотеке затем проходит через систему вторичного ипотечного рынка так же, как и для жилищного кредита на одну семью.

4. Инвесторы получили доход

   Freddie Mac связывает ваш платеж с другими платежами по ипотеке и отправляет их инвесторам. Сумма дохода, которую получат инвесторы, зависит от основной суммы и процентов, начисленных по ипотеке.

Где Фредди Мак берет деньги для покупки ипотечных ссуд

Freddie Mac получает деньги для покупки ипотеки и финансирования аренды жилья:

• Плата за управление и гарантию за принятие и управление рисками, связанными с покупаемыми ипотечными кредитами.
• Продажа облигаций инвесторам по всему миру.

Как часть вторичного ипотечного рынка, Freddie Mac обеспечивает стабильный, постоянный источник ипотечного финансирования и поддерживает рынок жилья США.

Как вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья

Вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья разными способами, в том числе:

• Сохранение ставок по ипотеке на низком уровне.
• Обеспечение одинаковых процентных ставок по ипотечным кредитам по всей стране, как в хорошие, так и в плохие времена.
• Предоставление заемщикам ипотечных ссуд на более длительные сроки, например, на 15 и 30 лет.
• В большинстве случаев разрешение заемщикам на рефинансирование в любое время без штрафных санкций.

Короче говоря, вторичный ипотечный рынок делает домовладение доступным для большего числа квалифицированных заемщиков Америки.

Для получения дополнительной информации о том, как Freddie Mac делает домовладение и съемное жилье более доступными и доступными по всей стране, см. Нашу страницу «О Freddie Mac».

Покупка второго дома: подходит ли он вам?

Согласно недавнему исследованию Redfin, несмотря на пандемию и рецессию, спрос на вторые дома в США в 2020 году удвоился.

Этот интерес к вторичным домам — в первую очередь домам для отдыха — опередил 50% -ный рост спроса на первичные дома, как показало исследование.

Второй дом имеет особые финансовые соображения. Прежде чем отправиться на поиски загородного дома или инвестиционной собственности, задайте себе следующие пять вопросов:

1. Какова моя цель?

Важно решить, будет ли ваш второй дом использоваться для отпуска или сдаваться в аренду для получения пассивного дохода — или их комбинация. Это повлияет на ваш поисковый процесс и на то, сколько вы готовы потратить.

«Если это дом для отдыха для семьи, то вы, возможно, захотите заплатить за него больше, поскольку это решение, связанное с образом жизни», — говорит Миранда Биденхарн, агент по недвижимости RE / MAX Alliance Realty в Дейтоне, штат Огайо, «Если это инвестиционной собственности, такой как аренда или переворот, вы, скорее всего, пытаетесь получить дом за гроши на доллар.”

Например, вы можете захотеть использовать второй дом в качестве арендуемой собственности в течение нескольких лет, но в конечном итоге уйдете там на пенсию. Если вы знаете, где планируете поселиться, вы можете подготовить все заранее и покрыть ипотеку дома, сдав его в аренду.

Если вы покупаете второй дом в качестве инвестиции, вам следует изучить информацию или поговорить с финансовыми консультантами, чтобы понять, как это соотносится с более традиционными формами инвестирования, такими как индивидуальный пенсионный счет (IRA) или паевые инвестиционные фонды.

Акции США опережали рынок недвижимости за последние 10 лет; Индекс акций S&P 500 на Уолл-стрит с 2010 по 2020 год рос на 13,6% в год, подсчитали аналитики Goldman Sachs. Для сравнения: национальный индекс цен на жилье S&P Case-Shiller вырос на 4,60% в год за тот же период, но чистая прибыль — это еще не все, и ваши потребности и предпочтения могут отличаться.

2. Где я хочу купить?

Будьте реалистичны при выборе местоположения вашего второго дома.Возможно, вы думаете о пляжном домике или горнолыжном кондоминиуме, но вы должны подумать, насколько легко будет добраться туда, где вы сейчас живете.

Если вы выберете второй дом, до которого трудно добраться, например, с пересадочным рейсом или длительной поездкой, это может быть для вас больше хлопот, чем удовольствия. Однако, если вы покупаете только для инвестиций, расстояние может не иметь большого значения.

«Это зависит от того, какой для вас второй дом. Если это будет дом для отдыха, то вы, скорее всего, ищете идеальный дом.Если вы просто используете его для работы или в качестве инвестиционной собственности, тогда вы не будете так разборчивы в некоторых вещах, — говорит Биденхарн.

В условиях горячего рынка жилья в США цены в настоящее время высоки во многих местах, которые считаются очень желательными для недвижимости для отдыха. По данным Redfin, средняя цена продажи в так называемых «сезонных городах» в октябре выросла на 21% по сравнению с прошлым годом и составила 420 000 долларов.

Некоторые из этих мест также могут быть хорошими местами для выхода на пенсию.

Местные агенты по недвижимости видят повышенный интерес со стороны покупателей из других городов, говорит Фейлен Сильва, агент по недвижимости в Хидден-Вэлли-Лейк, Калифорния.По ее словам, за последние несколько месяцев такие покупатели в ее районе проявили больше интереса, чем обычно. По ее словам, спрос в основном исходит от людей, которые хотят летний дом для отдыха или планируют вскоре выйти на пенсию.

«Я часто вижу, как люди идут этим путем, потому что (это) поселок у озера, который является большим преимуществом для летнего отдыха, и это очень доступно», — говорит Сильва. Озеро Хидден-Вэлли находится примерно в двух часах езды от Сан-Франциско и Сакраменто, «и многие видят, что в будущем они уйдут на пенсию», — говорит Сильва.«Люди считают это разумным финансовым решением, потому что оно служит двум целям».

3. Могу ли я позволить себе две ипотеки?

Даже если у вас хорошее финансовое положение, не стоит недооценивать стоимость владения вторым домом.

Это особенно верно, если второй дом означает вторую ипотеку. Возможно, у вас есть деньги на первоначальный взнос сейчас, но подумайте о будущем. В конце концов, «вы должны помнить, что вы живете не покупной ценой — вы живете своими ежемесячными платежами», — сказал нам Райан Серхант, ветеран недвижимости из Нью-Йорка и звезда «Листинга на миллион долларов в Нью-Йорке» Октябрь.

Стандарты кредитования второго дома также могут быть более строгими. Скорее всего, вам придется отложить больше, если вы ищете финансирование, — говорит Сильва.

«Чтобы получить второй дом, вам нужно стать более сильным покупателем», — говорит она. «Вы собираетесь заплатить больший первоначальный взнос, и вы не будете иметь права на получение ссуд для первого покупателя жилья».

Наличие резервного фонда важно для всех, но владельцам второй собственности было бы разумно иметь достаточно сбережений для покрытия двух ипотечных жилищных кредитов в течение как минимум шести месяцев.

Если вы собираетесь сдавать недвижимость в аренду, вы должны быть готовы заплатить за нее самостоятельно, если арендатор уедет, и вы не сможете найти кого-то, кто бы немедленно заменил его.

4. Могу ли я не отставать от стоимости второго дома?

Тогда вам нужно будет подумать, как это повлияет на ваш бюджет с течением времени.

«Вы должны иметь возможность позволить себе все, что связано с владением вторым домом», — говорит Сильва.

Помните, что вам придется иметь дело практически с двумя из всего: двумя ипотечными кредитами, двумя платежами по налогу на имущество и страховыми выплатами, двойными расходами на обслуживание и многим другим.Вот почему вам нужен надежный финансовый план с хорошим пониманием того, какие деньги поступают, а какие уходят.

Сюда входят коммунальные услуги, налоги на имущество, страхование, ремонт и, возможно, другие расходы. Сумма денег, которую вам нужно будет отложить для покрытия дополнительных расходов, связанных со вторым домом, зависит от покупной цены дома, состояния дома, типа дома и от того, сдаете ли вы его в аренду, используя его в полной мере. -time, или делать их комбинацию.

Например, для некоторых типов домов могут потребоваться дополнительные ежемесячные расходы. Если вы покупаете кондоминиум, кооператив или дом в организованном сообществе с общими услугами, вам обычно придется платить сборы за кондоминиум или взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).

Когда вы живете не в своем втором доме, а кто-то другой, у вас не всегда есть возможность немедленно решать проблемы. Это означает, что вы можете добавить в свой бюджет расходы на компанию по управлению недвижимостью.

Еще одна статья расходов — страхование имущества.Страховые тарифы на отпуск или аренду жилья обычно выше, чем страхование основного дома.

По словам Биденхарна, одно общее правило — откладывать 1–3% от продажной цены дома на ежегодное обслуживание и ремонт.

5. Какой у меня план выхода?

Ваш долгосрочный план может включать в себя владение этим вторым домом навсегда, а может и нет. Тем не менее, было бы разумно иметь стратегию выхода на тот случай, если вы захотите избавиться от нее в какой-то момент.

Дайте себе достаточно времени, чтобы выйти.