Советы при покупке квартиры на вторичном рынке: Как купить квартиру на вторичке: советы, риски

Содержание

Покупка жилья на вторичке: типичные ошибки

Покупатели жилья на вторичном рынке нередко совершают ошибки, которые дорого им обходятся, как в прямом, так и переносном смысле. Вот несколько самых распространенных из них.

Эмоциональная покупка квартиры

Создать у покупателя положительные эмоции и приятно его удивить продвинутому продавцу совсем несложно.

Но когда проходят первые восторги, их место занимает разочарование. Люди нередко самостоятельно покупают квартиру, как им кажется, в хорошем месте и по хорошей цене, при этом изначально ориентируясь на ее продажу в будущем.

И многие через год-два с удивлением узнают, что на самом деле они купили неликвид. Потому что ликвидность – это не ощущение, а практически математическая величина, основанная на десятках факторов.

Проверка документов

Едва ли не дороже всего обходится покупателю пренебрежение вопросами проверки пакета документов продавца и юридической чистоты квартиры. Впрочем, эта задача рядовому покупателю обычно вообще не по силам. Большинства рисков можно избежать, доверив проверку документов и истории квартиры опытному специалисту.

Переговоры с продавцом

Многие думают, что если они при просмотре квартиры будут ее усиленно «ругать», рассказывая, как им не нравится ремонт, состояние, расположение, то это поможет им добиться очень большой, просто огромной скидки. Однако продавцы при этом занимают оборонительную позицию, а покупателя воспринимают негативно. В итоге они могут из принципа отказаться не только снижать цену (что, скорее всего, при другом стиле ведения переговоров сделали бы), но и вообще продавать квартиру этому неприятному человеку.

В противоположную крайность впадают те покупатели, которые с порога начинают восторгаться квартирой. Все усилия риэлтора, направленные на получение хорошей скидки, будут напрасны, если покупатель по неосмотрительности уже проявил перед продавцом свою сильную заинтересованность в квартире.

Сотрудничество с агентом продавца

Многие покупатели склонны считать, что в ходе подготовки и обсуждения условий сделки им поможет тот риэлтор, который представляет интересы продавца.

В чем-то он, безусловно, поможет, но вот чьи интересы станет в первую очередь отстаивать? Конечно же, того, кто платит ему деньги. Соответственно, он вряд ли расскажет покупателю, к примеру, о скрытых дефектах недвижимости или сомнительных местах в истории квартиры. Да и весь договор купли-продажи будет составляться тоже с максимальной выгодой именно для продавца.

Отказ от помощи риэлтора

Считается, что выбрать себе квартиру каждый может. Но большинство людей делает выбор, основываясь на двух факторах: цене и собственном ощущении, понравилось – не понравилось. Риэлтор, выбирая жилье для клиента, оценивает не менее десяти позиций. Среди них ликвидность, расстояние до метро и иная транспортная доступность, наличие и качество образовательных и лечебных учреждений, условия и сроки сделки, юридическая чистота документов, техническое состояние дома и подъезда, социальная обстановка.

 

Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на вторичном рынке / Меридиан

Перед тем как выбирать квартиру, нужно как минимум определиться с районом (мы уже проводили обзор, какой район Тюмени выбрать для проживания).

Чем руководствоваться при оценке будущего района для проживания:

Транспортная доступность

Оцените сколько времени будет занимать дорога до работы (и других ваших «мест притяжения») и обратно на автомобиле, а также наличие удобных развязок и пробок на дорогах.

Если личного автомобиля нет, нужно проанализировать количество маршрутов общественного транспорта, как часто и до скольки они ходят. Например, если окажется, что вы работаете до 10 вечера и ни один автобус уже не отвезет вас домой, придется постоянно тратиться на такси, что очень невыгодно.

Инфраструктура

Оцените инфраструктуру района отталкиваясь от важных для вас критериев. Если у вас есть (или планируются) дети, конечно важным пунктом будет детский сад, школа рядом с домом, наличие хороших игровых зон, безопасность района.

Если у вас есть автомобиль, обратите внимание на количество парковочных мест (соотнесите их с количеством квартир в будущем доме). Оцените планировку внутреннего двора — если места будет не много, не превратиться ли все в сплошную парковку?

Посмотрите заранее, где можно будет прогуляться после работы вечером, какие магазины есть в непосредственной близости к вашему дому и до каких крупных ТЦ можно быстро добраться.

В общем, отталкивайтесь от своих потребностей при оценке инфраструктуры, а также изучайте информацию о том, как планируется застраиваться район в дальнейшем.

Экологичность

Это немаловажный фактор при выборе места для постоянного проживания. Почитайте информацию об экологии выбранного вами района, поищите есть ли какие-либо промышленные объекты/заводы неподалеку, мусорные полигоны, не проходят ли ж/д пути и т.д.

Перспективность

Всем хочется не просто купить жилье, но и выгодно вложить деньги. Конечно, сказать на 100% подорожает/подешевеет жилье в конкретном районе нельзя (если это не центр), но постарайтесь собрать максимум информации о том, как будет развиваться район в будущем и выгодно ли будет потом продать там квартиру.

Что нужно знать при покупке квартиры: советы эксперта

Дата добавления: 11 декабря 2020 Категория: Недвижимость

Содержание статьи

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье — ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь — покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).

Первичный рынокВторичный рынок
2016г.2017г.2018г.2019г.2020г.2016г.2017г.2018г.2019г.2020г.
102,1%104,1%105,1%107,9%104,5%103,4%106,2%108,0%108,9%107,7%

*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке — растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем — стоить отдать должное внимание данному факту.

У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках — недостатки и преимущества

Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

  • Современные технологии, строительные материалы;
  • Пластиковые окна;
  • Новые инженерные сети, коммуникации;
  • Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
  • Наличие нескольких электрических точек в комнате;
  • Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
  • Свободная планировка;
  • Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
  • Широкий выбор квартир в одном корпусе;
  • Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
  • Доступные цены на старте строительства;
  • Наличие рассрочки, ипотека.

Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

  • Длительное ожидание сдачи объекта;
  • Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
  • Сложное оформление документов;
  • Высокая стоимость квадратного метра.

Значительный минус – риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке можно исключить данные минусы, обратившись к надежному застройщику и риэлторскому агентству 1REALTY.

Вторичные квартиры — недостатки и преимущества

Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

  • Большой выбор: в отличии от новостроек — предложения есть во всех районах.
  • Косметический ремонт — не обязателен, переезд возможен сразу;
  • Стоимость коммунальных услуг — зачастую ниже.
  • Развитая инфраструктура;
  • Снижение цены при срочной продаже.

Недостатки:

  • Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
  • Необходимость обновить электропроводку;
  • Риск признания здания аварийным.

Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке — необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно — покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке — переезжают сразу.

Категория жильяИпотекаИпотечная страховкаОценка кв. при ипотекеЧерновой ремонтЧистовой ремонтТраты на аренду кв.Оформление
Первичный рынокДаНетНетДаДаДаДа
Вторичный рынокДаДаДаНетДаНетДа

Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам — вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

  • Ремонтные работы.
  • Покупка и перевозка мебели.
  • Оформление документации — услуги юриста / нотариуса.
  • Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры — это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.

Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.

Торгуемся с продавцом

Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.

Пример из практики данного лайфхака:
Александр, житель Одессы, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «котловане». Он живет с родственниками, ожидая сдачи объекта, и не тратит на аренду жилья.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Пример из практики:
Важно расположение. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли в многоэтажке жилье той же площади, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил $4000.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.

Родственники продавца

Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.

Сроки строительства

Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.

Подложные документы

Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру — самостоятельно или с риэлтором?

Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

  1. Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
  2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
  3. После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
  4. Торг;
  5. Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
  6. Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
  7. Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
  8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
  9. Составление, подписания акта приема-передачи;
  10. Оформление в органах государственной регистрации;
  11. Получение документа о собственности.

Покупка с помощью риэлторского агентства:

  1. Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
  2. Передача задатка за покупку жилья;
  3. Сам процесс сделки;
  4. Расчет;
  5. Получение документа о праве собственности.

Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

  • Незаконная перепланировка квартиры;
  • Претензии супругов;
  • Недееспособность продавца;
  • Заниженная стоимость имущества в договоре;
  • Скрытые наследники.

Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:

  • Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
  • Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
  • Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
  • Отсутствие разрешения на строительство.

Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?

Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.

Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил


Следующий же вопрос, по ее мнению, логически вытекает из первого: из каких средств оплачивать квартиру – с помощью взаимозачета, ипотеки, военной ипотеки, материнского капитала, жилищных программ или личных инвестиций? Ответить на эти вопросы крайне важно, чтобы адекватно оценить свои финансовые силы.


Как рассчитать деньги на ипотеку прежде, чем брать кредит >>>


Эксперты предупреждают, что выбирать нужно такое жилье, оплатить которое будет и по силам, и по карману. Желания следует соотносить с возможностями, в противном случае к моменту окончания расчета владельцы возненавидят квартиру своей мечты. 

  
Спросите себя: «А зачем?»


Еще один ключевой вопрос касается целей покупки. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, целевая установка при приобретении новой квартиры непосредственно влияет на выбор конкретного объекта, а также на его месторасположение.


Одно дело, если человек приобретает квартиру только для себя, потому что ему просто хочется «сменить обстановку». В этом случае все зависит только от личных предпочтений, вкусов и желаний. Но в большинстве случаев причины приобретения новой жилплощади вполне конкретны – смена работы, поступление ребенка в университет или пополнение в семействе. В таких ситуациях, по словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» Ирины Хлебасовой, для покупателя важна привязка к работе или месту учебы, либо близость проживания родственников.


Куда податься


Чаще всего определяясь с местоположением нового жилья, клиенты делают выбор в пользу той части города, где они уже проживают, или ориентируются на ближайшие к ней районы, делится профессиональными наблюдениями Лебедева. «Люди привыкают к своему месту жительства, а поскольку переезд в новую квартиру довольно серьезная перемена в жизни, многие стараются сохранить привычный уклад и посещать те же магазины, банки, кафе», — утверждает собеседница агентства.


Но если покупатели готовы к переезду в малознакомый им район, то, по ее словам, главным критерием выбора является инфраструктурная составляющая и транспортная доступность. Кроме того, покупатели нередко смотрят на отсутствие поблизости вредных предприятий и шумных магистралей, добавляет Клишина.


Кстати, иногда выбор места будущего жительства обуславливается именно экологическими показателями района. Особенно актуально это для крупных мегаполисов или же для городов, в которых расположены крупные производства. Например, по словам руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья» Марины Пиатрович, москвичи предпочитают в основном западное и юго-западное направления.


Железнодорожный и Реутов признали самыми чистыми городами в Подмосковье >>>


«Вторичка» или новострой


Разумеется, перед потенциальным покупателем встает вопрос, в пользу какого жилья делать выбор – вторичного или новостройки. 

«Если вы ограничены в средствах, но у вас есть время ждать, тогда лучше вложиться в новостройку. В таком случае вы получите дом современной постройки, новые коммуникации, «чистую» историю квартиры и контингент соседей примерно вашего социального статуса», — рассуждает Хлебасова. Кроме того, комплексная застройка в большинстве случаев предполагает создание всех необходимых инфраструктурных объектов, начиная от больниц и школ, заканчивая торговыми центрами, добавляет Лебедева. Однако эксперты предупреждают: покупателям квартир в  новостройках придется дополнительно вкладываться в ремонт и терпеть множественные ремонтные работы соседей.   


Переделка эконом-класса: как сделать недорогой временный ремонт >>>


При приобретении же квартиры на вторичном рынке покупатель получает недвижимость и документы на собственность в течение короткого срока, избегая при этом новостроечных рисков – долгостроя, банкротства застройщика, последствий кризиса, уточняет Хлебасова. При этом она подчеркивает, что стоимость объекта будет уже выше, и возможны риски, связанные с юридической историей квартиры. 


Соберите информацию и сориентируйтесь на местности


После того, как первичные вопросы будут решены, риелторы советуют потенциальным покупателям изучить рынок недвижимости, ознакомиться с предложениями и типами планировок. Для этого подойдут специализированные журналы или интернет-сайты по недвижимости, а также консультация в агентстве. Самый простейший и примитивный способ – лезть в Интернет, изучать планировки, смотреть картинки, утверждает Хлебасова. По ее словам, в определенных районах Москвы не так велик выбор планировок квартир, как представляется потенциальным покупателям, поэтому достаточно будет просмотреть несколько типов квартир с разными планировками, чтобы сформировать общее представление. 


А вот советоваться с друзьями, родственниками и знакомыми не стоит, уверена Хлебасова, так как советы обычно даются противоречивые, некомпетентные и только осложняют процесс.


Сбор информации также можно продолжить «в поле», замечает Клишина. Стоит пройтись по району, в котором планируется покупка квартиры, посмотреть на местонахождение домов, воочию оценить состояние окружающей его территории.  С этим соглашается Хлебасова, добавляя, что в процесс «разведки» не помешает добавить беседу с бабушками у подъезда. «Возможно, узнаете то, о чем умолчал продавец», — подмечает она.


Будьте внимательны при осмотре


Просмотры – занятие более утомительное и затратное по времени, чем кажется на первый взгляд, поэтому Хлебасова советует не делать много просмотров подряд, чтобы не «замылился глаз». Смотреть квартиры также следует в дневное время, либо при хорошем освещении, подчеркивает она. «Обязательно берите с собой фотоаппарат, чтобы зафиксировать недостатки, да и сравнить впоследствии несколько вариантов на свежую голову», — предлагает собеседница агентства.


Прежде всего, следует обратить внимание на планировку. «Если это 2-х комнатная квартира, то комнаты должны быть изолированы. Если однокомнатная, то обязательно, чтобы она была светлая. Общие моменты – это удобные подходы в комнаты, присутствие входной группы, гардеробная, холл, ну и расположение комнат», — инструктирует Пиатрович. При первичном осмотре особенно важно обратить собрать максимум информации о ближайшем окружении, а именно о соседях по лестничной площадке, добавляет она.   

Если квартира покупается в новостройке, то ознакомиться с ней до момента сдачи дома можно по документации, изучив планировку, высоту потолков, отделку (чистовая, черновая), проложенную электропроводку, сантехнические коммуникации и отопление, объясняет Клишина. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то эксперт советует обратить внимание не только на инженерные системы, но и на естественную вентиляцию, шумоизоляцию, вид из окна и ремонт в квартире.


Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>

выбор жилья и оформление сделки

Одним из наиболее популярных способов, позволяющих улучшить жилищные условия, является приобретение недвижимости на вторичном рынке. Тенденция к поиску именно вторичного жилья сохраняется, несмотря на популяризацию долевого строительства, которое помогает оптимизировать расходы при покупке.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, как подготовиться и провести сделку, и расскажем, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

При рассмотрении квартир на вторичном рынке недвижимости в глаза бросаются сразу несколько очевидных преимуществ: это готовое жилье, которое можно «посмотреть и потрогать»

(в отличие от долевых квартир),  кроме того, жилье может иметь подходящий ремонт и может присутствовать мебель, что делает недвижимость пригодной для проживания «уже сейчас».  Покупатель может въехать на жилплощадь сразу же после заключения договора — нет нужды подолгу ожидать окончания строительства, которое может затянуться из-за проблем самого застройщика.

Конечно, есть и обратная сторона — имеется множество нюансов, связанных и с финансовой, и с правовой безопасностью такого рода покупки. В сделках с недвижимостью фигурируют немалые суммы, поэтому крайне важно иметь информацию обо всех аспектах и правилах проведения подобных сделок. Из-за страха стать жертвой мошенников многие предпочитают доверяться профессиональному риелтору, который сможет рассчитать и предусмотреть все риски, однако посредник, фактически, ничего не гарантирует, ему важно лишь провести сделку и получить вознаграждение.

Поэтому искать вторичное жилье можно и своими силами, вооружившись нужными сведениями о специфике этого рынка, а также заручившись поддержкой профессионального юриста.

Как выбрать правильное жилье?

Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам. 

Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:

  • Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);

  • Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;

  • Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);

  • Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).

Лучше всего в самом начале четко расставить свои приоритеты и требования к новому дому, чтобы потом не разочаровываться в квартире. Однако стоит иметь в виду, что каждый «плюс» уравновешивается «минусом» в виде повышенной стоимости, поэтому стоит точно определить – насколько нужен тот или иной «плюс».

Если имеется ряд основных желаний, связанных, например, с чистотой воздуха или видом из окна, то лучше продолжать поиски до тех пор, пока не будет найден вариант, идеально удовлетворяющий покупателя. Не стоит останавливаться слишком быстро на предложениях из категории «более-менее», ведь вторичный рынок в любом регионе, не говоря уже о столице, ежедневно пополняется новыми интересными вариантами.

Даже если по чудесным обстоятельствам случится так, что первая же осмотренная квартира полностью удовлетворяет запросы, не стоит останавливать поиски. Лучше отложить этот вариант, договорившись с хозяином, но после этого просмотреть еще несколько квартир. В этом случае при покупке будет уверенность в том, что первый выбранный вариант действительно был лучшим в сравнении с другими аналогичными, однако вполне может произойти и наоборот. При осмотре, помимо самой квартиры, лучше сразу проверить работу лифта, мусоропровода и общее состояние подъездов, изучить инфраструктуру и ближайшие к дому магазины. Проверить юридические аспекты при покупке квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту.

Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?

После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки. Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно). В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:

  • Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;

  • Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;

  • Приобретение новой мебели или транспортировка старой;

  • Расходы на оформление всех требуемых документов.

При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости. Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.

Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:

  • Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;

  • Число комнат с их общим метражом и планировкой;

  • Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;

  • Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;

  • Инфраструктура на прилежащей территории;

  • Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.

По всем этим параметрам можно найти в городе несколько практически идентичных предложений и сделать вывод относительно приемлемой цены, от которой можно отталкиваться. Собственно, можно изучить даже те вторичные квартиры, которые уже проданы, но стоимость которых известна. Это поможет перестраховать себя от предложений с завышенной ценой, а также понять, насколько можно сбить цену, если продавец будет готов торговаться.

При этом лучше обойтись без удаленных торгов по телефону, и говорить о цене конкретно на самом объекте. Если есть желание немного снизить стоимость, для начала лучше убедить продавца в том, что есть реальная готовность приобрести квартиру, но общее впечатление портит несколько нюансов (отсутствие нужной мебели, некачественный ремонт, инфраструктура), которые можно загладить скидкой.

Что нужно знать о приобретаемой квартире

Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:

  • Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;

  • Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);

  • Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;

Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.

Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.

В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.

Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи. 

Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.

Оформление сделки: процедурные вопросы

При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:

  • Паспорта продающей и покупающей стороны;

  • Сам договор купли-продажи;

  • Акт приема-передачи жилья;

  • Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);

  • Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;

  • Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.

В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.

Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.

Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки

Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).

Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени. Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах. У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.

К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:

  • Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;

  • Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;

  • Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.

Конечно, на другой чаше весов — комиссия (часто немаленькая, ведь это от 0,5 до 3 процентов от всей стоимости квартиры), которую посредник забирает себе в качестве вознаграждения. Также при обращении в недобросовестную фирму есть небольшие риски работы с мошенниками. Кроме того, как было отмечено, риелтор не гарантирует полную защиту от мошенничества, некоторые специалисты даже не утруждают себя никакими проверками – просто сводят продавца и покупателя и принимают вознаграждение. Поэтому при желании провести сделку с участием риелтора, стоит обратиться в крупную компанию с хорошей репутацией, а также дополнительно привлечь юриста.

Заключение

Вне зависимости от того, было принято решение о приобретении вторичного жилья своими силами, либо при помощи посредника, следует внимательно относиться ко всем мелочам. Важно не поддаваться искушению приобрести первую попавшуюся квартиру, помня о том, что поиски могут отнять довольно много времени.

Обстоятельность и взвешенный подход к планированию, поиску вариантов, к подготовке и проведению сделки позволит закрыть все потребности новых хозяев и удовлетворить их предпочтения, сводя риски к минимуму. Если поиски долгое время не дают ожидаемого результата, можно пересмотреть источники подбора квартир. 

Чтобы расширить охват рынка, лучше одновременно анализировать объявления в газетах, на сайтах и даже на столбах объявлений в нужном районе, а также самостоятельно подавать объявления о поиске жилья.

Игорь Василенко

покупка квартиры на вторичном рынке

В случае если Вы решили приобрести квартиру, или иное помещение на вторичном рынке недвижимости, предлагаем следующий алгоритм действий по проверке и приобретению выбранной недвижимости.

При выборе объекта недвижимости, основными факторами, влияющими на выбор при покупке, являются место положения и цена. Однако не стоит забывать и о правовой ситуации, в которой находится объект недвижимости.

Зачастую самые выгодные сделки могут оказаться под угрозой срыва из-за возникающих в процессе проверок сложных правовых ситуаций. Именно для того, что бы заключить выгодную и безопасную сделку мы и составили данную памятку для покупателя. Соблюдая этот не хитрый алгоритм, Вы сможете безопасно для себя приобрести понравившийся объект недвижимости.

Проверка объекта покупки

После того, когда Вы выбрали подходящие объекты недвижимости, необходимо провести тщательную проверку по следующим правовым аспектам:

Правовой режим объекта недвижимости

Необходимо установить, кто и на каком праве владеет выбранным объектом. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРП и выписку о переходе права. Полученная информация позволит доподлинно установить собственников объекта недвижимости, основания возникновения их права и наличие либо отсутствие ограничений на распоряжение правом (обременения), или споров.

Вариантов возможных ситуаций может быть великое множество. Главное – правильно оценить ситуацию, понять есть ли возможность заключить сделку, если нет – определить пути преодоления ограничений.

Права пользования помещением

Необходимо установить круг лиц обладающих правом пользования помещением, а также лиц, которые могут претендовать на это право. Для этого необходимо получить из паспортного стола справки о прописанных лицах и о лицах, выписанных из помещения, проверить наличие договоров аренды и пользования помещением.

Состояние помещения. Необходимо проверить соответствие реальной планировки объекта недвижимости кадастровому паспорту. Возможны случаи, когда объект недвижимости не соответствует данным, хранящимся в кадастре. В этом случае, необходимо либо произвести изменение в кадастровом паспорте объекта недвижимости, либо привести состояние объекта в соответствие с кадастровым паспортом.

Дееспособность продавца

До заключения договора, необходимо установить, является ли лицо, выступающее продавцом дееспособным. Иными словами, есть ли у продавца возможность распорядится своим имуществом самостоятельно. Существуют различны причины для того, что бы продавец не имел возможности действовать от своего имени самостоятельно, однако всегда нужно помнить, что соблюдение, установленных законом правил и порядков, позволит вам заключить любую сделку.

Заключение договора, задаток или аванс

Дистанционная покупка квартиры: как происходит и что для этого нужно?

Собственная недвижимость в Сочи – мечта людей из самых разных уголков страны. Воплотить мечту в реальность решается далеко не каждый. Причины для этого могут быть разные: от отсутствия финансовых возможностей до нехватки времени для того, чтобы приехать и выбрать вариант, устраивающий по всем параметрам!

Содержание:

  1. Покупка квартиры в другом городе: как выбрать подходящий вариант
    1. Оцениваем расположение
    2. Оценка внутреннего состояния и прилегающей территории
  2. Алгоритм действий, необходимых для покупки
    1. Квартиры в новостройках
    2. Вторичная недвижимость
  3. Дистанционная покупка в ипотеку

Дистанционная покупка квартиры сегодня – это не фантастика, а обыденная реальность. Многие люди, у которых нет времени на поиски недвижимости, доверяют выбор подходящего варианта специалистам. Современные технологии позволяют совершать сделки без личного присутствия и изучать объекты на расстоянии тысяч километров от них. Колоссальная экономия личного времени и сил!


В статье мы подробно расскажем вам о том, как купить квартиру находясь в другом городе, как сделать правильный выбор и какие документы для этого потребуются. В случае, если вы хотите купить квартиру в Сочи и находитесь в поиске ответственных специалистов, которые возьмут все на себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы с большим удовольствием вам поможем!

Рынок недвижимости курортной столицы насыщен предложениями на любой вкус и бюджет. Первоочередно рекомендуем определиться с целью покупки и начать поиски, опираюсь на эту самую цель. Например, если вы хотите приезжать в Сочи на отдых, то рассмотрите квартиры, расположенные в прибрежном кластере или в уютных курортных районах. Рассматриваете покупку как перспективное инвестиционное вложение? Обратите внимание на строящиеся жилые комплексы и квартиры, которые можно сдавать в аренду по очень выгодной цене!

Одной из главных сложностей в вопросе того, как купить квартиру в другом регионе, часто является банальное незнание города. Сочи – это самый длинный город России с достаточно сложным рельефом. Вы можете открыть карту и оценить расположение объекта, «погулять» по улицам через специальные сервисы или же попросить вашего агента устроить для вас виртуальную экскурсию по видеосвязи.

Обязательно учитывайте следующие параметры:

  • близость важных объектов инфраструктуры;
  • экологическая обстановка;
  • транспортная доступность;
  • сколько времени занимает дорога до моря.

Если вы рассматриваете квартиру для переезда с детьми, то оцените, как далеко находится школа, детский садик, поликлиника, образовательные центры. Если переезд связан с работой, то с помощью навигатора, вы можете посмотреть, как долго вам придется добраться.


Перед покупкой в обязательном порядке нужно запросить у продавца или вашего персонального менеджера как можно больше информативных фотографий и видео. Обязательно попросите отобразить в графических материалах:

  • состояние санузлов и кухни;
  • состояние коммуникаций;
  • подъезд, лифт;
  • вид из окон;
  • состояние мебели и бытовой техники;
  • общий вид двора, игровой площадки;
  • паркинг.

Лучше всего чтобы владелец предоставил вам фотографии, сделанные в разное время года, и суток (если такая возможность есть). Это необходимо для того, чтобы вы имели максимально реалистичное представление о квартире.

Как мы уже говорили выше, дистанционные сделки сегодня – это обычная практика. Специалисты компании «Винсент Недвижимость» ежедневно работают с клиентами, которые находятся в других городах и желают купить собственную квартиру в курортном городе.

Всю недвижимость можно поделить на две глобальные группы – новостройки и вторичное жилье. Рассказываем о том, как дистанционно купить квартиру в другом городе!

Предположим, что вы решили приобрести недвижимость в новом жилом комплексе, который только что введен в эксплуатацию или пока еще только строится.

  1. Необходимо выслать застройщику отсканированные страницы паспорта покупателя – человека, на которого будет оформлена квартира;
  2. Застройщик заполняет договор, в котором приписываются реквизиты сторон, сроки оплаты. Затем договор отправляется покупателю для ознакомления;
  3. Если вас все устраивает, и вы согласны со всеми пунктами, то необходимо распечатать договор в трёх экземплярах и подписать его, оплатить государственную пошлину;
  4. Необходимо сделать нотариальную доверенность на юриста компании-застройщика или на ваше доверенное лицо, коим может выступать риелтор;
  5. Пакет собранных документов, включающий в себя 2 подписанных договора, квитанцию об оплате пошлины и доверенность, отправляете юристу или доверенному лицу;
  6. Застройщик вместе с доверенным лицом сдают документы в МФЦ;
  7. После того, как договор зарегистрирован, застройщик отправляет его вам;
  8. Как только регистрация сделки состоялась, вы оплачиваете сумму, указанную в договоре.

Обращаем ваше внимание на то, что при нахождении в браке, дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие от второго супруга.


При дистанционной покупке квартиры на вторичном рынке, алгоритм действий не сильно отличается от приобретения недвижимости в новом доме. Вам необходимо отправить вашему доверенному лицу скан паспорта покупателя, нотариальную доверенность. В назначенный день представитель и продавец подписывают договор, производят расчет заранее оговоренным способом и отправляют документы в МФЦ для государственной регистрации.

Для того, чтобы дистанционно купить квартиру с привлечением ипотечных средств, необходимо учитывать ряд нюансов. Банки не всегда охотно предоставляют кредит на покупку недвижимости в другом городе.

Чтобы взять ипотеку в другом регионе, потребуется следующее:

  • определение суммы займа и первого взноса;
  • подача заявки в банк;
  • получение одобрения;
  • предоставление банку пакета документов на квартиру;
  • выбрать схему заключения сделки.

Не стоит забывать и об оформлении нотариальной доверенности на лицо, которое будет заниматься решением данного вопроса – вашего родственника, близкого друга или риелтора.

Можно купить квартиру в ипотеку, находясь при этом в другом городе, но при этом обязательно нужно учитывать тот факт, что банк может несколько затянуть с проверкой юридической чистоты объекта.

Основные причины, по которым вам следует покупать квартиру на вторичном рынке

Вторичный рынок в последние несколько лет начинает расти, поскольку на нем инвесторы и кредиторы покупают и продают существующие ипотечные кредиты или ценные бумаги с залогом. В период с января по июль объем переводов на вторичном рынке снизился более чем на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. С другой стороны, средняя стоимость квартир выросла более чем на 14 процентов. Для дополнительного ипотечного кредитования эти рынки предоставляют большое количество средств.Это вторичный рынок ссуд.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Когда вы пытаетесь найти последнюю готовую недвижимость на вторичном рынке Дубая, необходимо, чтобы вы были удовлетворены тем, во что вы инвестируете. Иногда кондоминиум уже готов, а часто полностью меблирована. Вы можете увидеть все его достоинства и недостатки. Определена даже окружающая инфраструктура, а об уровне жизни в районе можно заранее узнать у соседей.

Предлагаемый артикул

Почему стоит покупать квартиру на вторичном рынке?

Даже с учетом всех разногласий, недвижимость Дубая, несомненно, отбрасывает все цифры и тенденции. Основным преимуществом покупки квартир на вторичном рынке является то, что приобретенная квартира сразу становится доступной для вас.

Квартиры вторичного рынка:

Индивидуальные продавцы вторичного рынка наконец-то пришли в себя через год.Все это произошло там, где разработчики господствовали на рынке с агрессивными планами выплат. Все другие льготы для строящейся недвижимости также были предоставлены в этом году. По сравнению с 2017 годом разработчики исчерпали все свои внеплановые стимулы и внеплановые запуски. Говорят, что это будет сокращено. Конечные пользователи теперь стремятся покупать готовую продукцию, поэтому они часто покупают недвижимость, связанную с вторичным рынком.

Вы можете получить помещения в густо застроенных, правильно сообщенных районах города.При покупке квартиры у вас есть значительная свобода выбора. Тем не менее, один из фактов, который большинство из вас знает, что дома на рынке недвижимости требуют ремонта, который может стоить вам. Есть некоторые здания с плохим техническим состоянием и несоответствующей инфраструктурой, такой как канализация, проблемы с отоплением и электричеством. Это требует более высоких затрат на содержание, связанных с наличием фонда ремонта.

При выборе квартир вторичного рынка нужно быть очень внимательными.Плюс учтите налог на гражданско-правовые сделки в размере 2% от рыночной стоимости помещения. Однако в некоторых зданиях также есть апартаменты отличного качества, которые также могут не требовать ремонта.

Цены на квартиры:

Цена — один из важнейших факторов, определяющих выбор квартиры или квартиры. Очевидно, что квартиры на первичном рынке дороже, но это не так просто. На цену влияют не только техническое состояние и здание, но и местные факторы.

Есть места, где ситуация обратная, цены на квартиры на вторичном рынке намного выше, чем на квартиры на первичном рынке. Например, в 2018 году квартира на вторичном рынке стоила 1044 злотых, что было больше, чем квартира на вторичном рынке стоимостью 1000 злотых.

Консультации:

Для выбора подходящей квартиры на вторичном рынке вам понадобится опытный агент по недвижимости, который поможет вам провести подробную оценку стоимости.Это требует отличного знания рынка и местных условий, влияющих на цену. Консультации особенно важны при покупке квартиры для инвестиций. Даже если вы планируете получать арендную плату за недвижимость, которую собираетесь купить, вам потребуется консультант, который знает спрос и знает площадь, доступную для квартир.

Последние мысли

Недвижимость на вторичном рынке очень предпочтительна, так как внеплановая оплата требует минимум 30% наличных на этапе строительства.А первоначальный взнос составляет всего 25 процентов, если конечный пользователь решит купить недвижимость на вторичном рынке с ипотекой. Большинство покупателей вторичного рынка — это те, у кого уже есть недвижимость, или они делают это в инвестиционных целях.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Капилдев Бхагат, 46 лет, руководитель туристического агентства, планирует купить квартиру в Национальном столичном регионе (NCR). Он сосредоточился на предстоящей скоростной автомагистрали Дварка, где цены находятся в пределах его бюджета.Недавно один брокер посоветовал ему подумать о покупке на вторичном или вторичном рынке, так как таким образом он может получить большую скидку. Не подумав об этом раньше, Бхагат хочет взвесить все «за» и «против», прежде чем продолжить.

Преимущества

Главное преимущество покупки на вторичном рынке заключается в том, что цена ниже девелоперской. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам, Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке.Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем ставки застройщика ». На многих микрорынках по всей стране, где продажи снизились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках увеличился.


«Инвесторы, купившие несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, сталкиваются с трудностями при их продаже. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят уйти, даже если им придется продавать с большой скидкой », — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates из Гургаона.Поскольку инвестор также конкурирует с застройщиком за продажу на узком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что цены на вторичном рынке вырастут на 15-20% в следующем году», — говорит Сингхал.

Вторым преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что вы можете получить квартиру в течение 6-12 месяцев.


Если покупать у застройщика на ранней стадии строительства, возможно, придется подождать 3-4 года.«Покупая на вторичном рынке, вы можете избежать риска развития — риска того, что проект может быть отложен или вообще не будет завершен», — говорит Мишра. В настоящее время многие покупатели также стремятся получить раннее владение, чтобы избежать одновременной оплаты аренды и EMI.

Сегодня вы тоже не голодаете по выбору на вторичном рынке. Говорит Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам в Silverline Realty, базирующейся в Бангалоре: «В 2015 году большое количество квартир в Бангалоре будет предлагаться во владение, так что есть множество вариантов.”

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с премии — суммы, на которую выросла цена. Чтобы обойти его, продавцы требуют, чтобы покупатель заплатил премию наличными. Спрос на наличные деньги не только является незаконным, но и служит сдерживающим фактором для многих.

«Класс заработной платы зависит от банковской ссуды. Они не могут получить ссуду под денежную составляющую », — говорит Байг.Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам тарифный план, адаптированный к вашим потребностям, даже если проект был запущен 2–3 года назад. Это позволяет производить платежи по очереди. На вторичном рынке вам придется сразу оплатить часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику. Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он оплатил бы 70-80% от общей стоимости.


Вам придется заплатить эту стоимость и премию сразу же. «Когда вы покупаете на вторичном рынке, ваш немедленный отток намного больше», — говорит Санджай Шарма, управляющий директор Qubrex, консалтинговой компании по недвижимости из Гургаона.Наконец, вы также можете оказаться в сложной ситуации, если не проверите заранее и не купите проект, который по какой-то причине застрял.

Проверки, которые необходимо выполнить

Перед оплатой продавцу получите последнюю выписку со счета от разработчика. В этом документе указывается сумма, которую заплатил предыдущий покупатель, и причитающаяся сумма. «Не должно быть никаких штрафов за просрочку или просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи.В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В NCR он варьируется от 100-400 за квадратный фут. Во время сделки выясните, кто будет платить этот сбор. Если вам придется нести бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупки на вторичном рынке.

Когда вы покупаете на вторичном рынке, вы должны произвести символическую оплату продавцу. Только после этого он покажет вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, попросите застройщика их проверить, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на право собственности.

Иногда квартира уже продана, а покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Затем проверьте, взял ли первоначальный покупатель жилищный заем. Если у него есть ссуда, узнайте, есть ли у него средства для ее выплаты. Если вы тоже собираетесь взять ссуду, уточните в своем банке, поможет ли это закрыть ссуду первому покупателю. «Процедура перевода ссуды из его банка в ваш может оказаться утомительной», — говорит Шарма. Узнайте, как имущественные документы перейдут из банка продавца в ваш.

Наконец, запустите регулярные проверки. Убедитесь, что застройщик, в проекте которого вы покупаете квартиру, имеет право собственности на землю, лицензию на развитие проекта и все другие согласования. Либо юрист может провести эти проверки за вас, либо вы должны купить в проекте, в котором по крайней мере четыре или пять банков предоставляют жилищные ссуды. «Если многие банки предоставляют ссуды, то все они должны были бы провести комплексную проверку, и все бумаги, вероятно, будут на месте», — говорит Сингхал.

Что нужно знать при покупке квартиры: советы специалиста

Дата добавления: 11 декабря 2020 Категория: Недвижимость

Содержание статьи

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун делится секретами: Как купить купить квартиру в престижном районе правильно, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск быть пойманным мошенниками.Статья — ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь — покупателям нужно определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б / у)? Для правильного выбора нужно определиться с бюджетом и собственными желаниями относительно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным, в крупных городах дешевле покупать новостройку, в маленьких — квартиру на вторичном рынке.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила сравнительную таблицу (2018-2020гг.).

Первичный рынок Вторичный рынок
2016г. 2017г. 2018г. 2019г. 2020г. 2016г. 2017г. 2018г. 2019г. 2020г.
102,1% 104,1% 105,1% 107,9% 104,5% 103,4% 106,2% 108,0% 108,9% 107,7%

* таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынках в%. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становится ясно, что квартиры находятся на вторичном рынке — более интенсивно дорожают.Если вы выбираете квартиру, зная, что в будущем ее продадите — обратите на это внимание.

У каждого варианта есть свои преимущества, ограничения, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает по комфорту, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Healthy: Налоги на операции с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках — недостатки и преимущества

Застройщики строят новые дома с использованием разных строительных технологий: используют материалы разного качества, разную теплоизоляцию, шум сокращение и так далее.Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Разберем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

  • Современные технологии, строительные материалы;
  • Окна пластиковые;
  • Новые инженерные сети, инженерные сети;
  • Электромонтаж, выполненный по современным стандартам;
  • Наличие нескольких электрических точек в помещении;
  • Power, позволяющий одновременно включать бытовую технику;
  • Свободная верстка;
  • Ремонт с учетом индивидуальных предпочтений;
  • Большой выбор квартир в одном доме;
  • Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
  • Доступные цены на начало строительства;
  • Возможность рассрочки, ипотека.

Значительный плюс — нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. Проекты включают паркинг, детскую, спортивные площадки, ландшафтный дизайн. Обычно рядом магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

  • Длительное время ожидания завершения объекта;
  • Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
  • Сложное оформление документов;
  • Высокая стоимость квадратного метра.

Существенным минусом является риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке, можно исключить эти недостатки, обратившись к надежному застройщику и агентству недвижимости 1REALTY.

Вторичные квартиры — недостатки и преимущества

Послепродажная недвижимость привлекает внимание своим расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

  • Большой выбор: в отличие от новостроек — предложения доступны во всех областях.
  • Косметический ремонт — не требуется, возможен сразу переезд;
  • Коммунальные услуги — часто ниже.
  • Развитая инфраструктура;
  • Снижение цены при срочной продаже.

Дефекты:

  • Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
  • Необходимость обновления проводки;
  • Риск признания здания аварийным.

Подводя итоги выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу затрат при покупке квартиры:

* Важно! Необходимо учитывать тот факт, что при покупке квартиры в новостройке — нужно где-то жить во время строительства и ремонта, обычно — покупатели прибегают к временной аренде, а это дополнительная статья расходов.В квартиру на вторичном рынке — сразу переезжайте.

Категория жилья Ипотека Страхование ипотеки Оценка кв. с ипотекой Черновой ремонт Мелкий ремонт Расходы на аренду кв. Расходы
Первичный рынок Да Нет Нет Да Да Да Да
Вторичный рынок Да Да Да Нет Да Нет Да

Из таблицы видно, что ипотеку можно оформить на новостройка и вторичка.В первом случае за страховку платить не нужно, во втором — обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на недвижимость колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации собственника.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет самой точной и актуальной информацией. Обратившись к специалистам — вы получите оптимальный по стоимости вариант.

Расходы на покупку квартиры

В рамках бюджетного планирования необходимо знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

  • Ремонтные работы.
  • Покупка и перевозка мебели.
  • Оформление документов — юридические услуги / нотариус.
  • Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным профессионалам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риск потери денег, сократить затрачиваемое время и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры — это важный момент, о котором многие покупатели забывают.Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшение жилищных условий.

Интересные факты: Жилье в центре дороже, в отдаленных районах — дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки — выше. Площадь кухни, наличие / отсутствие лоджии, этажа — существенно влияют на стоимость.

Торг с продавцом

Торг. Большинство продавцов готовы торговаться.Стоит попробовать, даже если отметка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если вы упорствуете. Весомый аргумент — сравнение цены на квартиру с конкурентами.

Полезный лайфхак — скидки, акции на варианты строительства:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) девелоперы снижают цены, проводят черновой ремонт, отменяют первоначальный взнос и т. Д.

Пример из практики этого лайфхака:
Александр, одессит, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «яме».Живет у родственников, ждет сдачи объекта, на аренду жилья не тратится.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбирать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта снижается, если в нем есть небольшая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор пола. Квартиры на первом, последнем и 13 этажах — дешевле.Скидка предоставляется на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Практический пример:
Местоположение важно. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий спросил, есть ли в многоэтажке жилье такой же площади ?, но подешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил 4000 долларов.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, совершая сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует.Строительство жилого комплекса может заморозить, сделка по покупке квартиры на вторичном рынке — объекту.

Родственники продавца

Распространенным явлением является появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласия на продажу нет, значит, договор легко расторгнуть. Сделка признана недействительной, квартиру отнимут.

Срок строительства

Покупка жилья до начала продаж иногда оборачивается изменением сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций.Худший случай — банкротство девелопера, при котором дольщикам нелегко вернуть свои кровно заработанные средства.

Поддельные документы

Заключение сделки купли-продажи по поддельным документам. Продавец показал доверенность? Она может быть отозвана. Если заказчик внезапно умирает, документ становится недействительным.

Как лучше всего купить квартиру — самостоятельно или у риэлтора?

Самостоятельная покупка недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

  1. Звонок по объявлениям. Согласование даты, места, время просмотра квартиры. Запись на прием;
  2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
  3. Через 5-20 просмотров — выбор оптимального варианта;
  4. Сделка;
  5. Проверка документов, обременения, аресты, рассказы, незаконная перепланировка и т.д .;
  6. Устранение рисков оспаривания: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право на проживание и т. Д.;
  7. Оформление предварительного договора, депозитных договоров. Передача задатка с распиской от продавца;
  8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальное заверение договора. Расчет;
  9. Составление, подписание акта приема-передачи;
  10. Регистрация в органах государственной регистрации;
  11. Получение титула на право собственности.

Покупка в агентстве недвижимости:

  1. Посмотреть варианты, подобранные специалистом, в удобное для Вас время;
  2. Передача задатка на покупку жилья;
  3. Сам процесс транзакции;
  4. Расчет;
  5. Получение титула на право собственности.

Агентство недвижимости отвечает за устранение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обратиться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения дома, минимизируют риски и проверит всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обращать внимание?

При покупке квартиры немаловажным фактором является проверка всех документов. Нередки случаи, когда покупатели из-за неосведомленности в этой сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

  • Незаконная перепланировка квартиры;
  • Претензии супругов;
  • Инвалидность продавца;
  • Заниженная стоимость имущества в договоре;
  • Скрытые наследники.

«подводных камней» в сценарии не меньше., Когда квартира покупается у застройщика:

  • Продажа квартиры покупателю без права ее продажи;
  • Отсрочка ввода в эксплуатацию нового дома;
  • Наличие открытых судебных дел по жилому объекту;
  • Отсутствие разрешения на строительство.

Это лишь некоторые из «скрытых проблем», на которые может рассчитывать потенциальный покупатель. Не проверив ни один из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять деньги и купленный дом.

Вывод: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными трудностями?

Определитесь с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнайте актуальные цены, найдите грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Уменьшите риски и сэкономьте, воспользовавшись советами риэлтора.

Последний шаг — наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

Как купить дом на рынке экстремальных продавцов (это происходит во время пандемии) — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Весна — это обычно начало сезона покупки жилья, но 2021 год может бросить вызов старой модели, основанной на сезонности, и традиционным способам покупки дома.

Пандемия открыла новые правила для покупок и покупок для дома. Вместо того, чтобы появляться без предупреждения на переполненном дне открытых дверей — с тарелками с закусками, которые выбирают все, — потенциальные покупатели планируют личные посещения или даже проводят пошаговые инструкции через Facetime и Zoom.О, и закуски теперь нет.

Помимо пандемических изменений, большая часть страны оказалась на сверхконкурентном рынке продавцов. Все это может сделать покупку дома сложной задачей, если не невозможной.

Forbes Advisor попросил более 20 экспертов по недвижимости, включая брокеров и кредиторов, дать лучший совет для покупателей на текущем рынке. Эксперты взвесили, с чем вы можете столкнуться этой весной, о стратегиях покупки и о том, как найти лучшего агента по недвижимости.

Не удивляйтесь, если вы заплатите больше, чем запрашиваемая цена

Активность покупок жилья высока — и, вероятно, она станет еще более горячей по мере приближения весеннего сезона покупок. Вместо предпандемического весеннего всплеска покупок нетерпеливые покупатели уже выстраиваются в очередь, чтобы купить дом в течение нескольких месяцев, в том числе в течение обычно медленного зимнего сезона. Это происходило, несмотря на то, что из-за чрезвычайно низкого уровня запасов было сложнее заключить сделку, не говоря уже о получении скидки на дом.

«Мы определенно увидим больше покупок и продаж, но это не будет типичный весенний всплеск, потому что рынок уже занят, а пандемия продолжает влиять на то, как люди покупают и продают дома», — говорит Дэниел Бир, генеральный директор Beer Домашняя команда eXp Realty в Сан-Диего.«Хотя процентные ставки начинают расти, запасы по-прежнему остаются низкими. Я думаю, мы продолжим видеть множество предложений и домов, которые продаются намного выше запрашиваемой цены ».

Даже несмотря на то, что цены на жилье и ставки по ипотеке неуклонно растут (средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой все еще более чем на полпроцента ниже, чем в прошлом году), покупатели не остаются без внимания.

Продажи домов на вторичном рынке выросли в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 23,7%, в то время как средняя цена листинга выросла на 14%.1%. Между тем, количество выставленных на продажу домов на рынке побило рекордные минимумы в январе (1,04 миллиона единиц), упав на 25,7% по сравнению с прошлым годом.

«Пандемия действительно изменила то, как люди смотрят на дома и расставляют приоритеты, и это мышление не изменится в ближайшее время», — говорит Крис Линдал, генеральный директор и основатель Kris Lindahl Real Estate в Миннеаполисе.

Большинство покупателей (51%) ранее владели домом, согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов о тенденциях в области поколений покупателей и продавцов жилья за 2021 год, в то время как 37% арендовали дом перед покупкой.Большинство людей заявили, что их решение о покупке было принято из-за желания владеть домом (27%), за которым следовало желание иметь дом побольше (10%). Некоторые (9%) заявили, что хотят быть ближе к семье и друзьям.

География может помочь диктовать привычный порядок покупки жилья

Многие инсайдеры в сфере недвижимости, с которыми беседовал советник Forbes, говорят, что то, что когда-то было «нормальным», может никогда больше не быть, в то время как другие говорят, что это вопрос географии. Для штатов, которые подверглись более длительным блокировкам и обязательному закрытию школ, последствия пандемии острее, чем в странах с более мягкими правилами в отношении коронавируса.Это также распространяется на то, как люди покупают и продают дома.

Флорида широко открыта

Во Флориде, где школы открыты, а в ресторанах и барах больше нет ограничений по заполнению, наблюдается большой бум открытых домов. Местные агенты по недвижимости говорят, что они ожидают, что эта весна будет во многом похожей на прошлую с личными турами на дом.

«В Майами дела уже вернулись в норму, поэтому я чувствую, что эта тенденция сохранится и в весенний сезон», — говорит Тони Родригес-Теллахиче, управляющий брокер и соучредитель Prestige Realty Group.«Мы не заметили и намека на замедление темпов роста. По большей части люди носят маски. Некоторым покупателям iInternational все еще запрещен выезд из страны, но большинство из них смогли выехать ».

Точно так же Эрин Сайкс, главный экономист и агент по недвижимости компании Nest Seekers International, базирующейся в Палм-Бич, Флорида, говорит, что протокол покупки жилья зависит от вашего местоположения. Поэтому неудивительно, что рынок недвижимости Саншайн-Стейт работает скорее так, как до пандемии, чем в других регионах страны.

«Во Флориде мы наблюдаем беспрецедентную активность и проводим дни открытых дверей… в течение нескольких месяцев», — говорит Сайкс. «Основное отличие от [жизни] до пандемии состоит в том, что открываются более длительные сроки, и мы не подаем еду и напитки. Я считаю, что большинство штатов будут в таком же состоянии к весне, и ускорение к «нормальности» вернется к лету ».

Нью-Йорк более строгий

Путешествуйте на 1000 миль к северу от Флориды до Манхэттена, и атмосфера здесь определенно изменится.Агенты по недвижимости в Нью-Йорке сообщают, что покупателям необходимо записаться на прием, чтобы совершить поездку по дому, а некоторые агенты даже не покажут дом без предварительного одобрения ипотеки.

Столкнувшись с основной тяжестью пандемии и по-прежнему опережая остальную часть США по количеству новых случаев в день — согласно базе данных New York Times о случаях коронавируса — агенты по недвижимости в Нью-Йорке проявляют осторожность.

«На мой взгляд, дни открытых дверей с людьми, которые только что появляются, не возвращаются по крайней мере год, а, скорее всего, больше года», — говорит Кристофер Тотаро, агент по недвижимости в Warburg Realty на Манхэттене.«Процедура предварительной записи с предварительно подписанными формами Covid» [процедура] в некоторой степени проверяет уровень приверженности покупателя. Это также создало ситуацию, когда многие агенты, включая меня, не будут проводить показ, если покупатель не был предварительно одобрен для получения ипотеки.

«Подумайте об этом, люди по сути рискуют серьезным заболеванием и, возможно, своей жизнью; разумно знать, что покупатель всерьез ищет квартиру или дом ».

Нью-Йорк не одинок. В Калифорнии и некоторых других штатах не было открытых дверей в течение года, вместо этого должны быть запланированы показы для защиты всех вовлеченных сторон от вируса.

Как подготовиться к виртуальному домашнему туру

Если вы раньше покупали дом, вы можете быть удивлены некоторыми изменениями, связанными с пандемией, с которыми вы можете столкнуться. Например, многие агенты по недвижимости (часто по запросу продавца) проводят виртуальные обходы в качестве первой точки контакта с домом.

Виртуальные инструменты варьируются от простых до сложных. Пошаговое руководство Zoom довольно распространено, тогда как 3D-технология, такая как Matterport, — это захватывающий опыт, обычно предназначенный для роскошной недвижимости.

«С точки зрения агентов, это был изнурительный год, но он был плодотворным, поскольку мы узнали новые способы работать в условиях новой нормы», — говорит Тамар Аскен, агент по недвижимости на Авеню 8 в Беверли-Хиллз. «Мы создали видеотуры по домам на наших мобильных телефонах и, вероятно, продолжим внедрять некоторые из этих методов».

Для покупателей виртуальные туры могут быть отличным способом увидеть многие дома, экономя время и сводя к минимуму воздействие Covid-19. Это особенно актуально для покупателей, выезжающих из своего города или штата и желающих поохотиться, прежде чем собираться.

Вот четыре вещи, которые вы должны знать перед виртуальным домашним туром:

  1. Заранее знайте, какое приложение вам нужно, чтобы у вас было время установить его и опробовать. Например, если у вас телефон Android, вы не сможете использовать Facetime, поэтому вам придется найти альтернативное видео-приложение, такое как What’s App, которое не зависит от бренда.
  2. Зарядите телефон или планшет.
  3. Имейте хорошее интернет-соединение.
  4. Убедитесь, что вы находитесь в месте, где вы можете слышать агентов, и они могут слышать вас (например, шумный ресторан или открытая площадка с ветром могут быть не идеальными).

Это ваш шанс решить, хотите ли вы продвигаться вперед с этим домом, поэтому не бойтесь попросить агента открыть двери шкафа, увеличить что-то, подробно описать конкретные функции или любой другой запрос, который вы могли бы обычно не получается, если бы вы были там лично. Агент во многих отношениях выступает в роли вашего доверенного лица.

7 стратегий покупки для использования на конкурентном рынке

Первое, что должны знать покупатели, — это то, что они выходят на рынок продавца.Это означает, что вы вряд ли заключите сделку или получите скидки — иногда даже если дом нуждается в капитальном ремонте. Это потому, что предложение сильно отстает от спроса.

Очень важно отточить инструменты для покупки дома, если вы хотите успешно конкурировать. Вот лучшие стратегии покупки, которые рекомендуют эксперты.

1. Получите предварительное одобрение ипотеки

Несмотря на то, что продавцы могут использовать различные методы, чтобы захватить дом на сегодняшнем бешеном рынке, все эксперты согласились с одним неоспоримым правилом: получить предварительное одобрение ипотеки, прежде чем начинать поиск жилья.

Предварительное одобрение показывает продавцам, что кредитор проверил ваши финансы и кредитоспособность, и вы готовы к переезду. Например, всего за последние пару месяцев количество предварительных одобрений в Bank of America резко возросло: около двух третей соискателей являются покупателями впервые, говорит Энн Томпсон, руководитель отдела потребительского кредитования в Bank of America.

2. Ищите дома в рамках своего бюджета, чтобы можно было повышать ставки

Рассказы о нескольких, а иногда и десятках участников торгов на один дом не являются преувеличением.Это реальная жизнь на рынках жилья в США. Для покупателей это означает, что вам, вероятно, не следует искать дома с максимальной ценой в вашем бюджете, поскольку вы можете рассчитывать на то, что кто-то другой перебьет вас. Просто убедитесь, что это верно для вашего региона.

Если вы серьезно настроены купить дом сейчас, хорошей стратегией будет поиск домов с бюджетом ниже установленного вами лимита. Таким образом, у вас будет возможность повышать цену, не экономя и не выходя за рамки целевой цены.

3. Если вы занимаетесь деньгами, уделите себе дополнительное время

Не редкость, когда покупатели жилья впервые берут взаймы деньги для внесения первоначального взноса.Однако это следует учитывать в вашей временной шкале. Поговорите со своим кредитором о любых средствах, которые вы ожидаете получить, чтобы они могли помочь вам в этом процессе. Например, если кто-то дает вам деньги в качестве первоначального взноса, они должны будут написать подарочное письмо, в котором объяснят, что вам не нужно возвращать деньги.

Кроме того, многие ипотечные брокеры захотят видеть банковские выписки со счета, с которого поступают эти средства, — говорит Явар Чарли, директор отдела недвижимости Aaron Kirman Group в Лос-Анджелесе.

«Они захотят убедиться, что средства« приправлены », — говорит Чарли.«Это означает, что средства находились на банковском счете не менее двух-трех месяцев; это делается для того, чтобы они могли определить источник этого дохода и убедиться, что он действительно действителен ».

4. Найдите лучшего агента по недвижимости из возможных

Отличный агент по недвижимости — секретное оружие каждого покупателя. Они не только отличные переговорщики и хорошо разбираются в интересующем вас районе, но и имеют отличные связи, которые принесут вам пользу.

Перед тем, как нанять агента, обязательно ознакомьтесь с его отзывами, поговорите с людьми, с которыми он работал, и узнайте их опыт. Эксперты говорят, что после того, как вы сузите список основных претендентов, вам следует задать важные вопросы, прежде чем заключать сделку.

Перед тем, как нанять агента по недвижимости, большинство экспертов, опрошенных Forbes Advisor, сказали, что вам следует спросить об опыте агента, в том числе о том, сколько объектов недвижимости они продали за последний год. Вам также следует прочитать отзывы агентов в Google и Yelp и получить рекомендации от людей, которые работали с ними.

Тогда обязательно задайте следующие вопросы:

  • Насколько вы знакомы с интересующим меня районом?
  • Какой у вас доступ к свойствам, которых еще нет в списке?
  • Какая из заключенных вами сделок была самой сложной?
  • Как вы можете сделать мое предложение сильнее / выделиться на конкурентном рынке?
  • Каковы ваши сборы?

5. Не влюбляйся в один дом — но и не сдавайся

Большинство экспертов не советуют зацикливаться на одном доме, так как это может привести к серьезному разочарованию или, что еще хуже, к плохим финансовым решениям, принятым в отчаянии.Однако это не обязательно означает, что вам следует бежать в другую сторону при первом же знаке, что кто-то перебил вашу ставку или пришел с заманчивым предложением полностью наличными.

Как могут подтвердить все агенты по недвижимости с определенным опытом, сделки срываются каждый день.
«Будьте готовы быть вторым выбором», — говорит Бир. «Это может сработать для вас».

6. Дело не только в цене

Не ограничивайтесь стоимостью дома, когда вы пытаетесь выиграть дом. Вы и ваш агент должны выяснить, что (помимо объявленной цены) важно для продавца, что может дать вам преимущество.

«Вы можете выиграть на других непредвиденных обстоятельствах или удобствах для продавца», — говорит Райан Диббл, главный операционный директор Flyhomes, стартапа в сфере недвижимости из Сиэтла. «Одним из примеров может быть досрочное закрытие и предложение продавцу короткой арендной платы, чтобы им было легче переехать в свой следующий дом».

7. Расширьте область поиска

Самые популярные районы имеют самые высокие цены. Если вы хотите иметь дом и жить в определенном, но небюджетном районе, вам, возможно, придется выбирать между ними.Для тех, кто предпочитает домовладение желанному почтовому индексу, это означает поиск в других областях.

Начните с определения того, что вам нравится в районе вашей мечты. Есть ли поблизости местные рестораны и предприятия? Есть зеленые насаждения? Это рядом с остановками общественного транспорта? Какие бы функции вы ни ценили, постарайтесь найти их в тех областях, которые вы, возможно, не изучали раньше.

Зачем вам делать все возможное? Часто люди упускают из виду «красивые районы с отличными школами только потому, что они не шумные», — говорит Диббл.

6 вещей, которые следует учитывать перед покупкой второго дома

Вторые дома дают людям возможность вести другой образ жизни в другой части страны или даже за пределами США. Для некоторых это достаточно привлекательно, чтобы получить еще одну ипотеку или вложить значительную сумму сбережений в ее покупку.

Если вы тоскуете по дому вдали от дома, вы не одиноки. Согласно отчету Национальной ассоциации домостроителей (NAHB), в 2016 году было 7,4 миллиона вторых домов, или около 5,6 процента от общего жилищного фонда.Самым популярным местом для второго дома является Флорида (1,1 млн). Калифорния, Нью-Йорк, Техас, Мичиган, Северная Каролина, Аризона и Пенсильвания также были популярными штатами для строительства второго дома.

Но прежде чем присоединиться к клубу, убедитесь, что вы готовы к долгосрочным обязанностям, с которыми приходит второй дом. От налогов до сдачи в аренду, здесь мы разберем некоторые важные аспекты реальной жизни для дома для отдыха мечты.

Рассмотрите полный финансовый эффект

Как домовладелец (второй дом), вся финансовая ответственность ложится на ваши плечи — дважды.Если у вас возникла проблема с канализационной трубой в вашем основном доме, а затем, спустя короткое время, ваша система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха нуждается в ремонте во втором доме, у вас будет два колоссальных счета, идущих подряд.

Кроме того, у вас будут вдвое больше счета за страхование жилья, налоги и различные другие расходы, такие как счета за коммунальные услуги, уход за газоном и ассоциацию домовладельцев или сборы ТСЖ (если применимо).

«Очень важно, чтобы покупатели составили подробный бюджет с учетом непредвиденных расходов — например, потребуется ли страхование от наводнения и сколько это стоит? Неужели скоро потребуется замена техники? » — говорит Чарльз Нильсен, национальный директор по кредитованию частных клиентов Boston Private.

Хотя покупатели жилья могут позволить себе эти затраты, не забывайте о своих общих целях, — говорит Дэниел Р. Хилл, президент инвестиционной консалтинговой фирмы D.R. Hill Wealth Strategies, LLC в Ричмонде, Вирджиния.

Хилл призывает своих клиентов подумать об этих проблемах с большими деньгами, прежде чем перебраться в другой дом:

  1. Вы откладываете не менее 15 процентов своего текущего дохода на пенсию?
  2. Есть ли у вас шесть месяцев (предпочтительно девять месяцев) в резервном кассовом фонде?
  3. У вас нет задолженности по кредитной карте?
  4. Выкуплен ли ваш нынешний дом?
  5. И, если возможно, учредили ли вы фонд колледжа для своих детей?

Если все эти поля могут быть отмечены, то покупатели, скорее всего, будут в безопасном месте, чтобы рассмотреть дом для отдыха, говорит Хилл.

Что произойдет, если вам понадобится вторая ипотека

Вы все еще выплачиваете ипотеку за свое основное место жительства, когда вы влюбились в отличный летний дом, и теперь вам понадобится еще одна ипотека. Вот несколько вещей, которые следует знать заемщикам.

Как и любой кредит, банки будут учитывать, достаточен ли ваш доход для покрытия ваших расходов, — говорит Джудит Корпрю, исполнительный вице-президент и директор программы финансовой грамотности в Patriot Bank, NA. Будьте готовы к рассмотрению вашего кредитного отчета, а также доходов. трудовой стаж и активы.

Объединение непогашенной кредитной карты или другой задолженности с высокой процентной ставкой в ​​более низкий платеж с использованием HELOC или других продуктов с низкой процентной ставкой может улучшить вашу финансовую картину для кредиторов, — говорит Джон Суини, глава отдела управления активами и активами компании Figure Technologies. .

Ваша способность путешествовать по другим направлениям может быть ограничена

Старая поговорка «знакомство порождает презрение» может быть применена к загородным домам для некоторых людей. После 10 летнего сезона в Клируотер-Бич привлекательность теплых вод Персидского залива может уступить место раздражению (и цене) сезона ураганов.Точно так же 10-часовая живописная поездка в горную хижину может быстро превратиться в обременительный шлеп через несколько лет.

Дело в том, хотите ли вы застрять на одном месте надолго?

«Покупатели должны подумать, не повлияет ли второй дом на их способность путешествовать в другие места. Если человеку или семье нравится путешествовать в одно и то же место каждый год, покупка дома там может иметь смысл, но может быть сложно совмещать расходы на второй дом с поездками в другие места », — говорит Нильсен.

Дома для отпуска по-прежнему остаются домами, поэтому убедитесь, что доступны другие желаемые удобства. Такие вещи, как продуктовые магазины и рестораны, а также гольф или тренажерные залы, являются частью нашей повседневной жизни и могут также входить в уравнение счастья. Второй дом, который также обеспечивает удобство, на которое вы рассчитываете, поможет вашему дому сохранить свою привлекательность с течением времени.

Сдача в аренду второго дома

Сбор денег за аренду может быть разумным способом субсидировать недвижимость для отдыха. Однако есть законы, о которых вам следует знать перед покупкой.Помните, что законы различаются в зависимости от штата, города и даже района, поэтому то, что хорошо для одного сообщества, может быть запрещено в другом.

Например, в Нью-Йорке Airbnb является незаконным, если только постоянный житель не проживает в квартире или квартира сдается на срок более 30 дней.

Что касается кондоминиумов, покупатели должны выяснить, разрешает ли устав кондоминиумов аренда квартир или аренда, подобная Airbnb. То же самое и с правилами ТСЖ.

«Некоторые общины требуют аренды минимум на 90 дней при предварительном одобрении арендатора ассоциацией.В этом случае покупатели захотят оценить, потребуется ли для поиска квалифицированных арендаторов риэлтор, и рассчитать комиссионные, которые необходимо будет вычесть », — говорит Нильсен.

Услуги по уборке, страхование и общее техническое обслуживание — это расходы, которые домовладельцы также должны включать в свой бюджет. Поскольку вы не можете гарантировать доход от аренды, убедитесь, что вы можете позволить себе эти расходы (включая ежемесячный платеж по ипотеке) самостоятельно.

Возможно, вам также придется отказаться от желаемого времени для проживания во втором доме, чтобы получить доход от аренды, что может снизить привлекательность второго дома.

«К сожалению, наибольший спрос со стороны арендаторов приходится на то время, когда вы хотите быть там. Когда мы смотрим на цифры с клиентами, мы часто предлагаем им арендовать дом на неделю или месяц вместо того, чтобы войти в мир арендодателей. Часто это дешевле и доставляет меньше хлопот », — говорит Тимоти Паркер, партнер Regency Wealth Management.

Налоги на дома для отдыха

По данным налоговой службы (IRS), загородный дом классифицируется как личное жилище или как арендуемое имущество.Это личное жилище, если вы ограничиваете его сдачу в аренду 14 днями или меньше в году; более 14 дней и считается арендуемой собственностью. В большинстве случаев вам придется сообщать о доходе от аренды независимо от классификации.

Если ваш загородный дом классифицируется как арендуемая недвижимость, вы не сможете претендовать на вычет налоговых процентов по ипотеке. Однако вы можете требовать возмещения убытков по арендной плате, если потраченная вами сумма превышает арендный доход. Вы можете сообщить об этих убытках в Приложении E своей формы 1040.

Обязательно поговорите с опытным налоговым специалистом о своих потенциальных обязательствах и удержаниях. И имейте в виду, что вы можете вычесть только проценты, уплаченные по ипотеке на сумму 750 000 долларов или меньше всего на все ваши дома.

Второй дом может быть рискованным вложением

Любой, кто помнит жилищный кризис, знает, что стоимость дома не гарантирована. После того, как рынок жилья достиг пика в 2006 году, его стоимость упала на 33 процента в национальном масштабе, уничтожив капитал и вынудив домовладельцев лишиться права выкупа.

Многие эксперты сходятся во мнении, что жилая недвижимость — не обязательно лучший способ вложения денег, поэтому для людей, которые хотят разбогатеть, покупка другого дома может оказаться не плодородной почвой.

«Многие люди ошибочно полагают, что недвижимость — это хорошее и безопасное вложение, — говорит Роберт Р. Джонсон, профессор финансов, Хайдерский колледж бизнеса, Университет Крейтон. «Они становятся жертвами историй о резком росте стоимости недвижимости за длительные периоды времени. Чего они не понимают, так это того, что с 1890 по 1990 год с поправкой на инфляцию повышение курса U.С. жилья было просто около нуля. Это удивляет людей, но это не должно быть настолько удивительным, потому что стоимость строительства и труда снижается ».

Подробнее:

Как работает вторичный ипотечный рынок

Freddie Mac является частью вторичного ипотечного рынка, который объединяет кредиторов, покупателей жилья и инвесторов со всего мира в единую эффективную систему, которая делает возможным получение жилья для миллионов американских семей и арендаторов.

Создание вторичного ипотечного рынка

The U.С. Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1930-х годах, чтобы предоставить кредиторам более крупный, устойчивый и более равномерно распределенный поток ипотечных денег для стабилизации национальных ипотечных рынков и расширения возможностей для домовладения и доступного арендного жилья.

Для поддержки вторичного ипотечного рынка Америки Конгресс США в 1970 году поручил компании Freddie Mac поддерживать денежный поток через ипотечную систему как в хорошие, так и в плохие экономические времена.

Цикл вторичного ипотечного рынка

Вторичный ипотечный рынок — это непрерывный цикл, в котором триллионы долларов движутся по всему миру и глобальные инвесторы обращаются к местным кредиторам, заемщикам по всей стране и обратно.

  1. Кредитор продает вашу ссуду

    Когда вы берете ипотечную ссуду для покупки дома, ваш кредитор может либо держать ссуду в своих бухгалтерских книгах, либо продать ее.

    Продавая вашу ссуду, ваш кредитор пополняет свой запас ипотечных средств, позволяя выдавать ссуды большему количеству заемщиков. Продажа ссуды также устраняет риск, который берет на себя кредитор, предоставляя ссуду.

    Для остальных шагов в этом примере предположим, что ваш кредитор продает вашу ссуду Freddie Mac.

  2. Инвесторы покупают акции объединенной ипотеки

    Freddie Mac объединяет покупаемые ипотечные кредиты, объединяя похожие типы. Затем он продает акции пула инвесторам со всего мира, например,

    .
    • пенсионные фонды
    • паевые инвестиционные фонды
    • страховых компаний
    • банков, включая иностранные центральные банки


    Инвесторы готовы покупать эти акции, потому что Freddie Mac гарантирует, что они будут получать стабильный поток дохода в течение всего срока действия закладных в пуле.

  3. Вы платите по ипотеке

    Когда вы ежемесячно вносите ипотечный платеж, банк, который управляет вашим кредитом, известный как обслуживающий персонал , отправляет платеж Freddie Mac, которому в этом примере принадлежит ваш кредит.

    Обслуживающий персонал удерживает небольшую часть вашего платежа в обмен на управление вашей ипотечной ссудой.

    Если вы сдаете дом в аренду, ежемесячная арендная плата обычно используется для выплаты ипотечного кредита на недвижимость. И этот платеж по ипотеке затем проходит через систему вторичного ипотечного рынка так же, как и для жилищного кредита на одну семью.

  4. Инвесторы получили доход

    Freddie Mac связывает ваш платеж с другими платежами по ипотеке и отправляет их инвесторам. Сумма дохода, которую получат инвесторы, зависит от основной суммы и процентов, начисленных по ипотеке.

Где Фредди Мак берет деньги для покупки ипотечных ссуд

Freddie Mac получает деньги для покупки ипотеки и финансирования аренды жилья:

  • Плата за управление и гарантию за принятие и управление рисками, связанными с покупаемыми ипотечными кредитами.
  • Продажа облигаций инвесторам по всему миру.

Как часть вторичного ипотечного рынка, Freddie Mac обеспечивает стабильный, постоянный источник ипотечного финансирования и поддерживает рынок жилья США.

Как вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья

Вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья разными способами, в том числе:

  • Сохранение ставок по ипотеке на низком уровне.
  • Обеспечение одинаковых процентных ставок по ипотечным кредитам по всей стране, как в хорошие, так и в плохие времена.
  • Предоставление заемщикам ипотечных ссуд на более длительные сроки, например, на 15 и 30 лет.
  • В большинстве случаев разрешение заемщикам на рефинансирование в любое время без штрафных санкций.

Короче говоря, вторичный ипотечный рынок делает домовладение доступным для большего числа квалифицированных заемщиков Америки.

Для получения дополнительной информации о том, как Freddie Mac делает домовладение и съемное жилье более доступными и доступными по всей стране, см. Нашу страницу «О Freddie Mac».

Покупка второго дома: подходит ли он вам?

Редакционная независимость Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице — четко обозначенные — могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к тому, что мы будем получать реферальную комиссию. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

Согласно недавнему исследованию Redfin, несмотря на пандемию и рецессию, спрос на вторые дома в США в 2020 году удвоился.

Этот интерес к вторичным домам — в первую очередь домам для отдыха — опередил 50% -ный рост спроса на первичные дома, как показало исследование.

Второй дом имеет особые финансовые соображения. Прежде чем отправиться на поиски загородного дома или инвестиционной собственности, задайте себе следующие пять вопросов:

1. Какова моя цель?

Важно решить, будет ли ваш второй дом использоваться для отпуска или сдаваться в аренду для получения пассивного дохода — или их комбинация. Это повлияет на ваш поисковый процесс и на то, сколько вы готовы потратить.

«Если это дом для отдыха для семьи, то вы, возможно, захотите заплатить за него больше, поскольку это решение, связанное с образом жизни», — говорит Миранда Биденхарн, агент по недвижимости RE / MAX Alliance Realty в Дейтоне, штат Огайо, «Если это инвестиционной собственности, такой как аренда или переворот, вы, скорее всего, пытаетесь получить дом за гроши на доллар.”

Например, вы можете захотеть использовать второй дом в качестве арендуемой собственности в течение нескольких лет, но в конечном итоге уйдете там на пенсию. Если вы знаете, где планируете поселиться, вы можете подготовить все заранее и покрыть ипотеку дома, сдав его в аренду.

Если вы покупаете второй дом в качестве инвестиции, вам следует изучить информацию или поговорить с финансовыми консультантами, чтобы понять, как это соотносится с более традиционными формами инвестирования, такими как индивидуальный пенсионный счет (IRA) или паевые инвестиционные фонды.

Акции США опережали рынок недвижимости за последние 10 лет; Индекс акций S&P 500 на Уолл-стрит с 2010 по 2020 год рос на 13,6% в год, подсчитали аналитики Goldman Sachs. Для сравнения: национальный индекс цен на жилье S&P Case-Shiller вырос на 4,60% в год за тот же период, но чистая прибыль — это еще не все, и ваши потребности и предпочтения могут отличаться.

2. Где я хочу купить?

Будьте реалистичны при выборе местоположения вашего второго дома.Возможно, вы думаете о пляжном домике или горнолыжном кондоминиуме, но вы должны подумать, насколько легко будет добраться туда, где вы сейчас живете.

Если вы выберете второй дом, до которого трудно добраться, например, с пересадочным рейсом или длительной поездкой, это может быть для вас больше хлопот, чем удовольствия. Однако, если вы покупаете только для инвестиций, расстояние может не иметь большого значения.

«Это зависит от того, какой для вас второй дом. Если это будет дом для отдыха, то вы, скорее всего, ищете идеальный дом.Если вы просто используете его для работы или в качестве инвестиционной собственности, тогда вы не будете так разборчивы в некоторых вещах, — говорит Биденхарн.

В условиях горячего рынка жилья в США цены в настоящее время высоки во многих местах, которые считаются очень желательными для недвижимости для отдыха. По данным Redfin, средняя цена продажи в так называемых «сезонных городах» в октябре выросла на 21% по сравнению с прошлым годом и составила 420 000 долларов.

Некоторые из этих мест также могут быть хорошими местами для выхода на пенсию.

Местные агенты по недвижимости видят повышенный интерес со стороны покупателей из других городов, говорит Фейлен Сильва, агент по недвижимости в Хидден-Вэлли-Лейк, Калифорния.По ее словам, за последние несколько месяцев такие покупатели в ее районе проявили больше интереса, чем обычно. По ее словам, спрос в основном исходит от людей, которые хотят летний дом для отдыха или планируют вскоре выйти на пенсию.

«Я часто вижу, как люди идут этим путем, потому что (это) поселок у озера, который является большим преимуществом для летнего отдыха, и это очень доступно», — говорит Сильва. Озеро Хидден-Вэлли находится примерно в двух часах езды от Сан-Франциско и Сакраменто, «и многие видят, что в будущем они уйдут на пенсию», — говорит Сильва.«Люди считают это разумным финансовым решением, потому что оно служит двум целям».

3. Могу ли я позволить себе две ипотеки?

Даже если у вас хорошее финансовое положение, не стоит недооценивать стоимость владения вторым домом.

Это особенно верно, если второй дом означает вторую ипотеку. Возможно, у вас есть деньги на первоначальный взнос сейчас, но подумайте о будущем. В конце концов, «вы должны помнить, что вы живете не покупной ценой — вы живете своими ежемесячными платежами», — сказал нам Райан Серхант, ветеран недвижимости из Нью-Йорка и звезда «Листинга на миллион долларов в Нью-Йорке» Октябрь.

Стандарты кредитования второго дома также могут быть более строгими. Скорее всего, вам придется отложить больше, если вы ищете финансирование, — говорит Сильва.

«Чтобы получить второй дом, вам нужно стать более сильным покупателем», — говорит она. «Вы собираетесь заплатить больший первоначальный взнос, и вы не будете иметь права на получение ссуд для первого покупателя жилья».

Наличие резервного фонда важно для всех, но владельцам второй собственности было бы разумно иметь достаточно сбережений для покрытия двух ипотечных жилищных кредитов в течение как минимум шести месяцев.

Если вы собираетесь сдавать недвижимость в аренду, вы должны быть готовы заплатить за нее самостоятельно, если арендатор уедет, и вы не сможете найти кого-то, кто бы немедленно заменил его.

4. Могу ли я не отставать от стоимости второго дома?

Тогда вам нужно будет подумать, как это повлияет на ваш бюджет с течением времени.

«Вы должны иметь возможность позволить себе все, что связано с владением вторым домом», — говорит Сильва.

Помните, что вам придется иметь дело практически с двумя из всего: двумя ипотечными кредитами, двумя платежами по налогу на имущество и страховыми выплатами, двойными расходами на обслуживание и многим другим.Вот почему вам нужен надежный финансовый план с хорошим пониманием того, какие деньги поступают, а какие уходят.

Сюда входят коммунальные услуги, налоги на имущество, страхование, ремонт и, возможно, другие расходы. Сумма денег, которую вам нужно будет отложить для покрытия дополнительных расходов, связанных со вторым домом, зависит от покупной цены дома, состояния дома, типа дома и от того, сдаете ли вы его в аренду, используя его в полной мере. -time, или делать их комбинацию.

Например, для некоторых типов домов могут потребоваться дополнительные ежемесячные расходы. Если вы покупаете кондоминиум, кооператив или дом в организованном сообществе с общими услугами, вам обычно придется платить сборы за кондоминиум или взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).

Когда вы живете не в своем втором доме, а кто-то другой, у вас не всегда есть возможность немедленно решать проблемы. Это означает, что вы можете добавить в свой бюджет расходы на компанию по управлению недвижимостью.

Еще одна статья расходов — страхование имущества.Страховые тарифы на отпуск или аренду жилья обычно выше, чем страхование основного дома.

По словам Биденхарна, одно общее правило — откладывать 1–3% от продажной цены дома на ежегодное обслуживание и ремонт.

5. Какой у меня план выхода?

Ваш долгосрочный план может включать в себя владение этим вторым домом навсегда, а может и нет. Тем не менее, было бы разумно иметь стратегию выхода на тот случай, если вы захотите избавиться от нее в какой-то момент.

Дайте себе достаточно времени, чтобы выйти.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.