Управляющая компания что делает: Что такое ук — управляющая компания: обязанности и функции

Содержание

Что такое ук — управляющая компания: обязанности и функции

05.11.2018

Для эффективного ведения дел многоквартирного дома законодательство РФ дает жильцам право выбрать любой административный способ управления. Это может быть товарищество собственников жилья или сторонняя компания. У каждой организации свои принципы работы, с которыми необходимо ознакомиться, чтобы определиться с оптимальным вариантом для Вашего конкретного случая. Речь пойдет о втором способе, где регулирование всех домовых процессов осуществляет орган, не находящийся на территории домовладения. Что же это такое ук – управляющая компания в сфере ЖКХ и чем она занимается?

Содержание статьи

  1. Что должна делать управляющая компания
  2. Обязанности управляющей компании ЖКХ
  3. Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья
  4. Обязанности УК по ремонту жилья
  5. По предоставлению коммунальных услуг
  6. Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону
  7. Придомовая территория и деятельность УК — где границы
  8. Права управляющей компании
  9. Доходы УК
  10. Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги
  11. Начисление пени
  12. Ответственность управляющей компании
  13. Если управляющая компания не выполнет обязанности
  14. Что к ним не относится
  15. Заключение
Это юридическое лицо, созданное с целью эффективной эксплуатации МКД. Оно заведует делами объекта недвижимости: текущее обслуживание, поставки коммунальных услуг в срок, ремонт, поддержание порядка придомовой территории и др. Данная организация проводит огромную финансовую работу, включая сбор и грамотное распределение средств для всех нужд и задач по обеспечению комфортного проживания в многоэтажке.

Что должна делать управляющая компания


Это актуальный вопрос собственников жилья, которые хотят понимать за что они платят деньги. Чаще всего он возникает в случае ненадлежащего уровня качества проживания. В идеале, каждый владелец жилья должен знать, что входит в сферу деятельности УК и какой она должна быть.

Независимо от типа управления в Вашем доме, спектр предоставляемых услуг практически одинаков для всех, соответственно и спрос с руководства также идентичен. После того как владельцы определились с выбором руководящей организации и закрепили это документально на общем собрании, начинаются управленческие работы наемной компании, которые регулируются законодательными нормами и актами.

Согласно нововведениям, с середины лета 2016 года, все данные о проведенных мероприятиях должны заноситься в систему ГИС ЖКХ. В случае когда информация намеренно умалчивается, можно без опасений обращаться в контролирующие структуры. Также каждый год проводится общедомовое собрание, где коллективно утверждается отчет об итогах и характере выполненных работ. Если данная процедура не соблюдается, Вы также смело можете жаловаться в органы надзора.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья


Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:

  • Поддерживать чистоту подъездов.

  • Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.

  • Прочистку центральных стояков канализационной системы.

  • Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.

  • Следить за функционированием освещения.

  • Организовывать исправную работу лифтов.

  • Проводить промывку и пуск отопительной системы.

  • Очищать кровлю от снега и сосулек.

  • Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.

  • Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.

Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.

Обязанности УК по ремонту жилья

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

  • починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;

  • восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;

  • замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;

  • освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

  • Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами.

    Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.

  • Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.

  • Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

  • Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.

  • Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.

  • Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.

  • Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).

  • Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.

  • Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.

  • Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы

Под придомовой территорией понимают земельный участок, документально принадлежащий объекту недвижимости. Его размер индивидуален в каждом случае и прописан в строительных актах, согласно нормам Земельного Кодекса. Такая площадь в равных долях принадлежит жильцам дома, и они обязаны вносить за нее оплату. А согласно требованиям к управляющей компании многоквартирным домом ЖКХ, участок должен содержаться в подобающем состоянии. Точные границы можно узнать из акта на землю. Данную бумагу руководящая организация обязана предоставить по первому требованию.

Права управляющей компании

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

  • Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.

  • Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.

  • Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.

  • Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.

  • Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

Доходы УК

Как и любая организация, за свои трудовую деятельность контора желает увидеть денежный гонорар. Административный аппарат, бухгалтерия и прочие расходы требуют финансирования. Доходы учреждения идут из поступлений на содержание многоэтажного объекта недвижимости. Если существует такой пункт в платежке, как ремонт, то он идет на реализацию аварийных работ. Когда же речь идет о капремонте и остальных обязательных мероприятиях по функционированию дома, то требуются дополнительные ресурсы.

В таком случае УК инициирует внеочередные сборы, где разъясняет причину увеличения суммы. Если дело касается тех пунктов, которые не входят в тариф (капитальный ремонт), при отказе владельцев – ответственность с организации снимается.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги


Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома. Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда. Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.

В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.

Имеет ли право управляющая компания без предупреждения отключить электроэнергию

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

Может ли управляющая компания начислять пени


Согласно законодательству, если Вы отказываетесь оплачивать счета, опираясь на п. 14 ст. 155 ЖК РФ, по окончании месяца задолженности организация имеет право списывать пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования центробанком РФ, а уже по истечении 90 дней сумма увеличивается до 1/130 части от долга.

Ответственность управляющей компании

Управленческий орган должен осуществлять огромный перечень работ по обслуживанию объекта недвижимости. За бездействие или несвоевременную реакцию на возникшие трудности, компания несет ответственность перед жильцами и, в серьезном случае, перед законом: административного или уголовного характера. Основными службами, контролирующими деятельность УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция. Ограниченными полномочиями также владеют пожарные службы, полиция, Роспотребнадзор и органы местного самоуправления.

Если управляющая компания не спешит выполнять свои обязанности

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов. В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке. При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния. А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Что не входит в сферу ответственности

Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:

  • проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;

  • монтаж средств видеонаблюдения;

  • выкорчевка деревьев;

  • ремонт домофона;

  • украшение и освещение придомового участка.

Заключение

Когда известно, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, становится понятна вся серьезность выбора подобной организации. Можно сказать, что это – один из самых важных инструментов обеспечивающий комфортное и беззаботное проживание в доме. Поэтому контролировать ее деятельность – обязанность каждого собственника.


Похожие статьи

права УК, за что отвечает, чем занимается

  🔸 oбecпeчeниe oбщeй и пoжapнoй бeзoпacнocти, нaпpимep, кoнтpoль зa нeзaкoннoй ycтaнoвкoй тaмбypныx двepeй, пoддepжaниe пpoxoдoв в нaдлeжaщeм cocтoянии;

  🔸 пpoвeдeниe пoдгoтoвитeльныx мepoпpиятий пepeд нaчaлoм зимнeгo пepиoдa — нaпpимep, пpoвepкa paбoтocпocoбнocти cиcтeмы oтoплeниe, пocтaвкa тoпливa в coбcтвeннyю кoтeльнyю;

  🔸 тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa — вкpyчивaниe лaмпoчeк в пoдъeздax, зaмeнa paзбитыx cтeкoл в oкнax в пoдъeздax, зaмeнa cтapoй плитки нa нoвyю и тaк дaлee;

  🔸 блaгoycтpoйcтвo и oзeлeнeниe пpилeгaющeй к дoмy тeppитopии, ecли oнa oтнocитcя к oбщeдoмoвoмy имyщecтвy — зaмeнa лaвoчeк нa нoвыe, oбcлyживaниe дeтcкoй плoщaдки;

  🔸 ycтpaнeниe aвapий и иx пocлeдcтвий в MКД, нaпpимep, oткaчивaниe вoды из пoдвaльныx пoмeщeний пocлe пpopывa тpyб oтoплeния;

  🔸 пoддepжaниe чиcтoты в пoдъeздax, иx yбopкa — нaйм yбopщицы для пoдмeтaния, мытья пoлoв нa лecтничныx клeткax;

  🔸 пoддepжaниe paбoчeгo cocтoяния кoммyникaций, ceтeй внyтpи дoмa — УК мoжeт peмoнтиpoвaть иx cвoими cилaми или oбpaщaтьcя к пocтaвщикaм ycлyг;

  🔸 тpaнcпopтиpoвкa мycopa, жидкиx бытoвыx oтxoдoв — кoмпaния тoжe мoжeт вывoзить мycop и opгaнизoвывaть cтoк ЖБИ caмocтoятeльнo или пpибeгaть к пoмoщи пoдpядчикoв;

  🔸 ycтaнoвкa и экcплyaтaция oбщeдoмoвыx пpибopoв yчeтa oплaты зa oбщeдoмoвыe нyжды;

  🔸 paбoты пo бoлee эффeктивнoмy pacxoдoвaнию элeктpoэнepгии, нaпpимep, ycтaнoвкa энepгocбepeгaющиx лaмпoчeк вмecтo лaмп нaкaливaния.

Уcлyги yпpaвлeнчecкoгo и opгaнизaциoннoгo xapaктepa тoжe включaют в ceбя мнoжecтвo типoв paбoт. B ниx вxoдят:

  ▪ yчeт вcex жильцoв дoмa — coбcтвeнникoв, c вpeмeннoй peгиcтpaциeй, пpoживaющиx пo дoгoвopaм coциaльнoгo и oбычнoгo нaймa;

  ▪ выявлeниe злocтныx нeплaтeльщикoв и тex, ктo пoтpeбляeт pecypcы в oбxoд cчeтчикoв пpи пoмoщи нeзaкoннoгo пoдключeния;

  ▪ yчeт oплaты — ктo и в кaкoм oбъeмe плaтит, ктo нeт;

  ▪ xpaнeниe, oбecпeчeниe цeлocтнocти вceй дoкyмeнтaции нa MКД, в тoм чиcлe пacпopтoв;

  ▪ инфopмиpoвaниe coбcтвeнникoв o тapифныx плaнax, нaпpимep, pacпeчaткa и pacклeйкa cooтвeтcтвyющиx oбъявлeний;

  ▪ взaимoдeйcтвиe c пpeдпpиятиями, кoтopыe oбecпeчивaют пocтaвкy кoммyнaльныx ycлyг, кoнтpoль кaчecтвa oкaзывaeмыx ycлyг;

  ▪ пpoвeдeниe coбpaний жильцoв, пpeдocтaвлeниe oтчeтa o пpoдeлaннoй paбoтe и плaнa нa гoд нe peжe oднoгo paзa в гoд.

Ecть oбязaннocти УК пo Жилищнoмy кoдeкcy: opгaнизaции нe мoгyт oткaзывaтьcя oт ниx. B pядe cлyчaeв yпpaвляющиe кoмпaнии мoгyт мeнять нeкoтopыe oбязaннocти и пpaвa, в зaвиcимocти oт дeйcтвyющиx peгиoнaльныx пoпpaвoк. Toчный cпиcoк oбязaннocтeй и пpaв кoмпaнии yкaзaн в дoгoвope c нeй. Изyчитe eгo, чтoбы пoнять, чeм зaнимaeтcя УК, зa чтo oнa oтвeтcтвeннa, a чтo нaxoдитcя внe зoнe ee дeятeльнocти.

Что должна делать управляющая компания | Обязанности УК по содержанию дома — Дом и уют

Управляющие компании регулярно присылают жильцам квитанции за ремонт и содержание дома, но порой забывают рассказать, за что сами берут деньги. Стоимость их услуг достигает 30% от всей суммы квартплаты. Разбираемся, что компании должны жильцам и что делать, если они не работают.

Как узнать, какая управляющая компания обслуживает мой дом 

Зайдите на сайт Реформа ЖКХ и в поисковой строке укажите адрес своей дома. В результате вы увидите всю информацию о многоквартирном доме, в том числе, название вашей управляющей компании. 

Обязанности управляющей компании

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов.

В статье 161 Жилищного Кодекса РФ написано, что управляющая организация отвечает за состояние общедомового имущества. К нему относятся:

  • чердаки, подвалы, технические помещения
  • двери и окна в местах, где ходят все жильцы
  • несущие конструкции: колонны, стены, перекрытия, фундаменты
  • инженерные системы: стояки отопления, вентиляция, канализация, трубы горячего и холодного водоснабжения, электрощитки
  • придомовая территория

Управляющая компания должна ремонтировать подъезды, поддерживать двор в порядке, обновлять фасады и фундаменты, вывозить мусор, проверять состояние инженерных систем и чинить их.

Она следит за общедомовыми счетчиками, готовит дома к зиме и нанимает уборщиц, чтобы на лестничных площадках было чисто. Минимум обязанностей управляющей компании перечислен Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018).

Что и когда должна делать управляющая компания, чтобы дом был в порядке, прописано в Постановлении Госстроя РФ от 27. 09.2003 N 170. Если вы считаете, что компания работает плохо, загляните в него. Там прописано всё — от уборки подъездов до организации капитального ремонта.

Раз управляющая компания отвечает за общедомовое имущество, она же компенсирует ущерб, если оно сломается или испортится.

Например, если на чердаке потекли трубы, и квартиры залило водой, её сотрудники обязаны устранить аварию и составить акт. Если окажется, что в аварии виновата управляющая компания, ей придется компенсировать стоимость ремонта жильцам затопленных квартир.

Организационные обязанности управляющей компании

 Помимо прочего, управляющая компания выполняет еще и ряд организационных функций

  • работает с поставщиками ресурсов и подрядчиками: заключает договоры, следит за их исполнением, оплачивает услуги
  • борется с должниками
  • ловит тех, кто ворует общие ресурсы: например, подключается к общедомовым счетчикам
  • информирует жильцов о росте или снижении тарифов
  • оформляет регистрацию жильцов
  • проводит собрания с собственниками квартир, чтобы отчитаться о проделанной работе и утвердить тариф на услуги компании.

 


Сейчас читают

Нужно ли платить за капитальный ремонт дома

В доме постоянно не работает лифт. Что делать?

Соседи шумят: как себя вести и что делать

обязанности, что делают, как и куда пожаловаться на УК

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Артур Кубов

изучил работу УК

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.

Как управляющая компания обслуживает дом:

  1. Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
  2. Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
  3. Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
  4. Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
  5. Вывозит мусор.
  6. Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Определение состава общего имущества

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Доска с объявлениями от управляющей компании

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

  1. Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
  2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
  3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
  4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Услуга Может помочь Не может помочь
Уборка в подъезде На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию
Электричество У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии
Водопровод В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении
Отопление Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

Уборка в подъезде

Может помочь

На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц

Не может помочь

Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию

Электричество

Может помочь

У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной

Не может помочь

Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии

Может помочь

В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника

Не может помочь

Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении

Может помочь

Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления

Не может помочь

В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

  1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
  2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:

  1. Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
  2. Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.

Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 о раскрытии информации

Сайт воронежской УК «Новый взгляд» с тарифами на коммунальные услуги. Данные размещены прямо на сайте компании Документы финансовой и бухгалтерской отчетности УК также находятся в общем доступе

Куда жаловаться на управляющую компанию

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:

  1. Роспотребнадзор.
  2. Федеральная антимонопольная служба.
  3. Госжилнадзор, или жилищная инспекция. Жилищную инспекцию своего региона найдите через поисковик.
  4. Прокуратура. Обратитесь в прокуратуру, если заявления в другие места не дали результатов. Сюда можно жаловаться на непринятие мер другими органами власти. Прокуратура может не принять заявление по поводу ржавых труб или грязной воды, сославшись, что это не в их компетенции. А вот если директор управляющей компании присвоил все деньги и скрывается — это их профиль.

Жилищная инспекция по Воронежской области

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Сайт ФАС по Воронежской области. Написать жалобу можно прямо с сайта, в разделе обратной связи

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.

Ответственность за нарушение нормативов: ст. 7.23 КоАП РФ

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.

Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта: ст. 7.22 КоАП РФ

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Связанные одной цепью: за что отвечает управляющая компания дома

Аварийно-диспетчерская служба  домов принимает все запросы от жильцов. Например, если в квартире пахнет газом, собственник может обратиться как в специализированное ведомство, так и в диспетчерскую своей УК. Сотрудник диспетчерской обязан урегулировать этот вопрос: оперативно вызвать специализированную организацию, полностью проконтролировать их приезд, выполнение работ, оформить закрытие заявки и получить удовлетворительный ответ от собственника.

Звонить в диспетчерскую управляющей компании (узнать адрес и телефон управляющей организации вашего дома вы можете на сайте «Дома Москвы» стоит в следующих случаях:

  • вашу квартиру заливает водой;
  • нет горячей или холодной воды;
  • взломана или неисправна дверь на чердак;
  • понижение температуры горячей воды;
  • вы почувствовали в подъезде посторонние запахи или увидели грызунов или насекомых.

Также управляющая компания может оказать услуги на платной основе, в случаях неисправности электрики и сантехники (которые не входят в состав общего имущества в МКД).

А для улучшения качества и оперативности выполнения заявок жителей, контроля качества и сроков их выполнения, мониторинга всех поступающих жалоб жителей, выявления типовых проблем, а также для предотвращения и предупреждения аварийных ситуаций в Москве был создан единый диспетчерский центр комплекса городского хозяйства города.

Все телефоны объединенных диспетчерских служб районов Москвы выведены на городской Сall-центр единой диспетчерской. Жители Москвы с заявками обращаются по тем же телефонам, по которым звонили до создания этого центра. Каждой заявке присваивается порядковый номер, благодаря которому житель может получить актуальную информацию о сроках и ходе выполнения заявки, ремонтных работах.

Все заявки направляются по принадлежности в диспетчерские районов для оперативного решения проблем. Потом единая диспетчерская вместе с районной контролируют работу конкретных мастеров.

Телефон единой диспетчерской службы: 8 (495) 539-53-53.

Замечания жителей по работе службы принимаются по телефону: +7 495 587 73 73 или по электронной почте: [email protected]

С номерами горячих линий «Мосводоканала», «Мосгаза», МОЭКа и других организаций, работающих в сфере ЖКХ в Москве, вы можно ознакомиться на mos.ru.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Причина жалобы
Куда и как обратиться
Вы обнаружили недостатки в работе УК, которые заметны невооруженным глазом: плохо убран снег, слишком редко моют площадки на лестницах, плохо топят батареи.  
В аварийно-спасательную службу. Можно написать письменную жалобу или просто позвонить по телефону с просьбой устранить недостатки. Вас попросят указать ФИО и адрес помещения с недостатками.  Обращение зарегистрируют и возьмут в работу. 
Не устраивает работа сотрудников УК: они не реагируют на ваши жалобы, игнорируют очевидные проблемы. 
В этом случае вам поможет директор УК: нужно будет описать фактические обстоятельства дела и потребовать, чтобы руководство проконтролировало исправление выявленных недостатков.Для подачи жалоб в управляющей компании должны быть образцы — так требует закон. Если их нет, то вы можете найти вариант образца в интернете.Кстати, жалоба должна быть составлена в двух экземплярах: один — для УК, а второй — для вас. Обязательно проследите, чтобы бумага была пронумерована: это важно для дальнейшего взаимодействия.  
Ваша управляющая компания плохо исполняет обязанности по договору.
 — Не следит за состоянием лифтов
 — Не занимается уборкой домов
 — Не устраняет аварии итп. 

Обращайтесь в жилищную инспекцию. Туда можно подать жалобу и попросить проверить качество работы УК. Государственный жилищный надзор осуществляют уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, а муниципальный — уполномоченные органы местного самоуправления. В Москве это делает Мосжилинспекция.Если УК плохо выполняет обязанности, то жилищная инспекция может привлечь ее к административной ответственности или вынести предписание об устранении нарушений. Бывает, управляющие компании лишаются прав на управление домом. 
Управляющая компания не предоставляет необходимую вам информацию о сроках, качестве и объеме услуг или отказывается вернуть деньги, если у вас есть переплата за коммунальные платежи. В таком случае налицо нарушение ваших прав потребителя. 
Сначала обратитесь с претензией напрямую в УК, дойдите до директора компании, но если решения проблемы не последует, то смело жалуйтесь в Роспотребнадзор.Жалобы в Роспотребнадзор легко подаются через Госуслуги, а также через сайт Роспотребнадзора или лично в письменной форме. 
Нарушены ваши права и свободы. Например, вам не дают высказаться на общедомовых собраниях или не принимают заявления, которые вы пишите. 
Это является серьезным нарушением, которым должна заняться прокуратура. Именно она выполняет надзор за исполнением законов и соблюдением прав граждан.Жалоба подается в районную прокуратуру, потому что внутри этой системы есть четко регламентированный порядок (если подадите заявление сразу в высшую инстанцию, его все равно «спустят» до первого уровня). 
Если плата за коммунальные услуги не соответствует установленным тарифам.  
Жаловаться нужно в ФАС. Именно антимонопольная служба контролирует этот аспект деятельности УК. Специалисты проведут проверку и установят законность повышенных счетов.Если УК действительно нарушила законодательство, то ей выпишут штраф и предпишут устранить ошибки. 
Вам навязывают невыгодные условия содержания жилья. Такое случается в новостройках и в домах «старого фонда». Например, вас обязывают платить за использование грузового лифта. 
Нарушениями подобного характера занимается ФАС. Если вы хотите пожаловаться и решить проблему, то смело обращайтесь в антимонопольную службу. Это можно сделать на сайте. 
Любая критичная проблема, не поддающаяся решению. 
Вы можете обратиться в суд. В случае победы, УК будет обязана устранить недостатки/вернуть вам предоплату за коммунальные платежи/отремонтировать крышу/решить проблему с вывозом мусора и тому подобное.

ТСЖ — что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Фото: pikselstock\shutterstock

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Читайте также Собрание собственников жилья онлайн. Инструкция для проведения

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

  • один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
  • ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т.  д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
  • вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
  • ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

  • как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
  • в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
  • тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Читайте также Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России

Светлана Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются. В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Автор

Сергей Велесевич

Чем занимается компания по управлению недвижимостью?

Ключевые выводы


Для многих инвесторов в недвижимость непросто решить, использовать ли компании по управлению недвижимостью. Некоторые даже не мечтали об инвестировании в недвижимость без наличия фирмы по управлению недвижимостью, прежде чем заключить соответствующую сделку. Другие, однако, изо всех сил пытаются освободиться от мышления «сделай сам», которое мешает им добиться большего. Оказывается, использование компании по управлению недвижимостью не так очевидно, как мне хотелось бы предположить.Вы можете задать себе такие вопросы, как «Чем занимается компания по управлению недвижимостью?» или «Стоят ли компании по управлению недвижимостью?» По крайней мере, я убежден, что преимущества использования компании по управлению недвижимостью намного перевешивают недостатки.

Справедливо сказать, что аргумент проистекает из затрат, которые приходится понести, чтобы работать с управляющим недвижимостью, но я отвлекся. Стоимость — это не столько минус, сколько вложение. Хотя нанять стороннего менеджера стоит денег, я могу заверить вас, что оно того стоит.Более того, их участие может очень легко увеличить шансы на рост вашей прибыли. Если этого недостаточно, вот некоторые из важных задач, которые хорошая управляющая компания внесет в ваш портфель аренды.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это практика, при которой третья сторона несет ответственность за поддержание статус-кво жилого дома и успокаивание его жителей. Поэтому владельцы арендуемой недвижимости обычно нанимают управляющих недвижимостью для надзора за повседневными операциями с их недвижимым имуществом и решения любых вопросов или проблем, которые могут возникнуть у арендаторов.Если недвижимость пустует, то задача менеджера — позаботиться о том, чтобы дом был сдан в аренду. Как следует из названия, управление недвижимостью заботится обо всех аспектах сдачи дома в аренду, от маркетинга вакантных площадей и подписания договоров аренды до сбора арендной платы и вызова на ремонт. Немногие стратегии, если на то пошло, более выгодны для портфеля аренды, чем наем стороннего управляющего недвижимостью, в связи с чем возникает простой вопрос: как работают компании по управлению недвижимостью?


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости. ]


Нужна ли мне фирма по управлению недвижимостью?

Есть много инвесторов, которые полностью поддерживают использование компании по управлению недвижимостью. Однако нет правила, согласно которому кому-либо нужен управляющий недвижимостью. У компаний по управлению недвижимостью есть несколько преимуществ, но они очень дороги. Поэтому планируйте нанять управляющего недвижимостью, если:

  • Вы планируете приобрести несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду. Чем больше у вас арендуемой недвижимости в портфеле, тем более востребованными становятся фирмы по управлению недвижимостью.

  • Вы не находитесь в непосредственной близости от вашего актива. Если арендуемая недвижимость находится далеко от того места, где вы живете, рекомендуется нанять менеджера, который будет лучше следить за ней.

  • Вы не хотите активно управлять собственностью. Если вы рассматриваете недвижимость как источник пассивного дохода, вам понадобится управляющий недвижимостью, который позаботится о текущем техническом обслуживании и повседневных операциях.

  • Вы не хотите быть работодателем. Наем сотрудников, таких как постоянный менеджер, предполагает выполнение нескольких обязанностей, таких как расчет заработной платы и требования законодательства.Компания по управлению недвижимостью — это не ваш сотрудник; они независимые подрядчики. Использование одного из них избавит вас от бремени стать работодателем.

  • Вы можете позволить себе добавленную стоимость. Управляющие недвижимостью взимают определенный процент от арендной платы, который того стоит. Такая же плата может избавить арендодателей от множества головных болей и высвободить много времени для инвестиций в другие места.

  • У вас ограниченное время. Даже если вы не против управлять своим имуществом, возможно, вы не сможете активно работать с ним каждый день.Если вы планируете больше сосредоточиться на ведении бизнеса, наем компании по управлению недвижимостью может быть вашим лучшим решением.

  • Вы можете себе это позволить. Выбирая компанию по управлению недвижимостью, вы можете рассчитывать на расценки от 5% до 10% от вашего дохода от аренды. Исключением может быть спад рынка. В этом случае целесообразно продолжить управление имуществом самостоятельно или с помощью постоянного менеджера.

  • У вас есть недвижимость в программе доступного жилья.Обычно в таких программах владельцы могут получать гранты, налоговые льготы или ссуды с низкими процентными ставками в обмен на сдачу в аренду лицам с низким уровнем дохода. С этими преимуществами приходят и более сложные правила, которых вы должны придерживаться. Наличие компании по управлению недвижимостью, которая знает все тонкости этих правил, может в долгосрочной перспективе помочь в геометрической прогрессии.

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Стоимость управления имуществом — веский аргумент, особенно если вы считаете, что это не так.Да, аренда компании по управлению недвижимостью действительно требует дополнительных денег, но мне нравится думать об этом как об инвестициях, а не как о расходах. Видите ли, хороший управляющий может очень быстро вернуть больше, чем его первоначальная стоимость. В конце концов, среднестатистическая управляющая компания обычно присуждает инвесторам следующие суммы:

  • Управляющие недвижимостью будут собирать арендную плату с арендаторов

  • Управляющие недвижимостью выслушают запросы на техническое обслуживание и решат проблему

  • Управляющие недвижимостью могут иметь дело с арендаторами, нарушившими обязательства, которые на несколько месяцев не выплатили арендную плату

  • Управляющие недвижимостью будут продавать объект недвижимости, чтобы ограничить количество вакансий

  • Управляющие недвижимостью будут вести подробный учет всего, что происходит в собственности

Взять напрокат

Сбор арендной платы — одна из самых очевидных задач управляющего недвижимостью.Однако, если бы это все делали управляющие недвижимостью, было бы определенно труднее оправдать их наем, особенно с возможностью онлайн-платежей. Конечно, это не означает, что собирать ренту легко. Если все ваши арендаторы полностью оплачивают аренду, и вы не против заплатить хорошей юридической фирме, когда что-то идет не так, вы можете подождать, чтобы оценить все услуги. Однако большинство инвесторов в недвижимость не в такой ситуации. Некоторые работают на рынках, где ежемесячно приходится платить за аренду.

Регулярное техническое обслуживание недвижимости

Работа с телефонными звонками арендаторов, возможно, является основным стимулом для инвесторов в недвижимость, которые прибегают к помощи управляющего недвижимостью. Однако дело не только в обслуживании. Работа с арендаторами часто может быть самой большой проблемой. Иногда их потребности невелики или дороги, но важны время и срочность. Это могут быть засоренные и обратные трубы на выходных или заблокированные посреди ночи. Многие из этих звонков могут раздражать арендодателя, но если к ним всегда относиться таким образом, обязательно возникнут более серьезные проблемы с арендаторами и показателями арендуемой собственности.Для оптимизации доходной собственности необходимо быстрое и отзывчивое обслуживание клиентов.

Менеджеры

обработают эти запросы, снимая с вас бремя. Если он небольшой, запросы могут обрабатываться внутри. Более крупные и сложные вопросы могут быть переданы сторонним специалистам. Опытные инвесторы в недвижимость обычно заключают соглашение об управлении недвижимостью, которое разрешает компании проводить ремонт на сумму до определенной долларовой суммы без предварительного специального разрешения.Это упрощает процесс и гарантирует, что проблемы не усугубятся, если с вами невозможно связаться.

Управляющие компании могут звонить для регулярных проверок и текущего обслуживания, например:

Управляющая компания будет фактически выступать в роли «посредника» и связывать арендаторов с необходимыми услугами.

Работа с неплательщиками

Это касается не только медленно платящих, но и тех, кто серьезно нарушает договор аренды. Они могут быть просрочены более чем на месяц или могут поставить под угрозу состояние вашего имущества, либо полиция может быть вовлечена в уголовное дело.Иногда об этом можно договориться напрямую с арендаторами. В других случаях может потребоваться адвокат или даже обращение в суд. Фирма по управлению недвижимостью может справиться с этим за вас и сэкономить массу времени и стресса в подобных ситуациях. Наличие профессионального третьего лица между ними часто может ускорить получение более эффективных решений, чем домовладелец, сделанный своими руками, который может быть более легкой мишенью для злонамеренных арендаторов.

Поиск арендаторов

Это намного больше работы, чем некоторые думают поначалу. Хорошая управляющая компания берет на себя расходы по маркетингу для арендаторов, показу квартир и проверке потенциальных арендаторов.Здесь представлен большой опыт. Возможно, это самое ценное, что предлагают компании по управлению недвижимостью. Затем идет надзор за деятельностью по заселению и выселению.

Бухгалтерия

Бухгалтерия, вероятно, наименее интересная часть недвижимости для большинства инвесторов. В то же время качественный бухгалтерский учет и обработка счетов имеют решающее значение для минимизации налогов, удержания лучших поставщиков и в целом поддержания потока наличности. Если ваш менеджер по недвижимости предоставляет эту услугу бесплатно, вам лучше воспользоваться ею.В противном случае нет причин, по которым вы не можете нанять кого-то для управления своими книгами. В конце концов, сдаваемую в аренду недвижимость лучше всего оставить как пассивное вложение. Проведите соответствующее исследование, чтобы найти хорошего бухгалтера в вашем районе и определить, принесут ли его услуги ценность вашему собственному бизнесу.

5 преимуществ компании по управлению недвижимостью

Самая большая выгода, которую инвесторы получают от работы с компаниями по управлению недвижимостью, — это время. Заручившись услугами хорошей компании по управлению недвижимостью, инвесторы не будут вынуждены управлять имуществом самостоятельно; они смогут взять на себя другие обязанности.Дополнительное время поможет большинству инвесторов найти и приобрести больше арендуемой недвижимости для добавления в свой портфель. Для других отсутствие необходимости управлять собственностью избавляет их жизнь от ненужного стресса. Однако стоит отметить, что время — не единственная причина, по которой кто-то может захотеть нанять компанию по управлению недвижимостью. На самом деле найм менеджера дает несколько преимуществ, не в последнюю очередь:

  1. Уменьшение ответственности: Одно из малоизученных преимуществ наличия сторонней фирмы по управлению недвижимостью — это защита от ответственности, которую хороший управляющий недвижимостью добавляет в портфель неопытного инвестора.Конъюнктурные арендаторы могут легко выдвинуть ложные обвинения в тактике сбора арендной платы, незаконных методах выселения и небрежном обслуживании. Сторонний менеджер может отклонить многие ложные претензии, предъявленные инвестору.

  2. Качественные арендаторы: Управляющие компании управляют недвижимостью для проживания; это то, в чем они хороши. В результате лучшие из них научились понимать, что искать в хороших квартиросъемщиках. Таким образом, можно с уверенностью предположить, что найм управляющего недвижимостью приведет к увеличению количества арендаторов, что является отличной новостью для арендодателей.Чем лучше арендатор, тем лучше для владельцев.

  3. Короткие вакансии: Компания по управлению недвижимостью не только будет размещать объявления о заполнении вакансий, но также будет делать это с чувством срочности и эффективности. Опять же, поскольку это их работа, компании по управлению недвижимостью, скорее всего, лучше справляются с заполнением вакансий, чем традиционные арендодатели, что резко сокращает продолжительность вакансий. Между тем, арендодатели могут увеличивать прибыль в течение года, оставляя актив в рабочем состоянии.

  4. Более низкие затраты на обслуживание: Работа с хорошими фирмами по управлению недвижимостью предоставит инвесторам доступ к их сети профессиональных подрядчиков. Контакты, которые уже есть у управляющего недвижимостью, будут работать в вашу пользу и сэкономить на эксплуатационных расходах. Не только это, но и подрядчики также дадут бесценную рекомендацию.

  5. Better Reviews: Арендаторы, как правило, предпочитают работать с управляющими недвижимостью, поскольку этот процесс почти всегда объективно более гладкий.В результате такой опыт обычно лучше, чем иметь дело напрямую с арендодателями. Впоследствии арендаторы с большей вероятностью оставят хороший отзыв, когда освободят помещение. Те же самые обзоры помогут привлечь больше посетителей в дом, когда придет время искать другого арендатора.

Другие моменты, на которые следует обратить внимание

Я считаю, что наем компании по управлению недвижимостью — отличное вложение, но, как и все остальное, обязательно проявите должную осмотрительность и знайте все, что вы можете получить, прибегнув к услугам стороннего управляющего недвижимостью.Как я уже упоминал, управляющие недвижимостью, как правило, приносят на стол больше, чем люди думают. Сказав это, вот еще несколько вещей, на которые вам нужно обратить особое внимание, прежде чем совершать коммит:

Стоимость управления недвижимостью

Стоимость управления недвижимостью остается главной заботой тех, кто сидит на заборе. По крайней мере, средняя плата за управление недвижимостью может принести инвесторам от восьми до 12 процентов ежемесячной арендной платы.Некоторые управляющие недвижимостью также взимают фиксированную плату в дополнение к ежемесячному проценту. В настоящее время восемь процентов представляют собой довольно хорошее значение, в то время как 12 процентов некоторым могут показаться немного завышенными. Однако стоит отметить, что не все управляющие недвижимостью созданы равными. Для хорошего менеджера вполне разумно запросить 12 процентов своих услуг, чтобы оправдать собственные затраты.

Наем управляющего недвижимостью

Найм управляющего недвижимостью — задача, к которой нельзя относиться легкомысленно.По крайней мере, вы получаете то, за что платите. Как я уже упоминал, управляющие недвижимостью запрашивают от восьми до 12 процентов стоимости аренды, но их гонорар может не отражать, насколько они хороши. Совершенно возможно, что неадекватный управляющий домом будет завышать цену, а отличный — занижать. Тем не менее, единственный способ узнать, подходящего ли вы для своего бизнеса, — это проявить должную осмотрительность. Не принимайте решение просто на основании средней платы за управление недвижимостью; копните немного глубже и найдите тот, который соответствует вашим конкретным критериям.

Прежде всего, определите, чего вы больше всего хотите от управляющего недвижимостью. Что вам нужно сделать вашему менеджеру? Составьте список потребностей и желаний и используйте их, чтобы выбрать подходящую компанию для представления вашей собственности. Затем проверьте их соответствующим образом. Могут ли они сделать то, что обещают? Получите отзывы и поговорите с их текущими клиентами, чтобы лучше понять, насколько они удовлетворены.

В поисках хорошей компании по управлению недвижимостью

Хотя хорошие компании по управлению недвижимостью очень полезны, найти ее может быть непросто, если вы не знаете, что искать.Обдумайте аспекты, в которых вам нужна помощь, и задайте вопросы потенциальным компаниям. Они останавливаются на своей собственности? Как проходит процесс отбора арендаторов? Как они справляются с выселением в случае необходимости? Нанимая компанию по управлению недвижимостью, обязательно проявите осторожность, прежде чем принимать окончательное решение. Ознакомьтесь со следующими советами, которые помогут вам начать поиск:

  • Проконсультируйтесь с коллегами и местным квартирным товариществом для получения рекомендаций.

  • Найдите сертифицированных управляющих недвижимостью в Справочнике участников Института управления недвижимостью.

  • Найдите менеджера по управлению недвижимостью NARPM на сайте Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью.

  • Тщательно опросите компании, прежде чем принимать решение.

Помните, что поиск подходящего варианта может занять несколько недель. Всегда задавайте любые вопросы, которые вам интересны, и не бойтесь доверять своим инстинктам. Вы не хотите подписывать контракт только для того, чтобы обнаружить, что их деятельность не соответствует вашим стандартам.

Сводка

Надеюсь, теперь у вас есть лучший ответ на вопрос «Чем занимается компания по управлению недвижимостью?» Управляющие компании, особенно хорошие, на вес золота.По-настоящему отличная управляющая компания вполне может сэкономить / заработать инвесторам больше денег, чем их первоначальные взносы. Тем не менее, стоимость управления недвижимостью — это скорее вложение, чем расходы.

Вы когда-нибудь думали о работе с компанией по управлению недвижимостью? Пожалуйста, поделитесь с нами своими мыслями об этой идее в комментариях ниже.


Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Вот как поступить с плохой компанией по управлению недвижимостью

Ваша сдаваемая в аренду собственность уже довольно давно приносит стабильный приток наличности, но в последнее время дела идут под откос.

Задержка по аренде, расходы выше обычных, а чистая операционная прибыль постоянно меньше бюджета. Даже если вы тратите больше денег на маркетинг, поиск и удержание хороших арендаторов занимает все больше времени.

У других инвесторов в недвижимость, которых вы знаете, все хорошо, так почему же нет? Ответ может заключаться в том, что у вас на руках плохой управляющий недвижимостью.

В этой статье мы обсудим, как выяснить, делает ли ваша управляющая компания то, что она должна, и как бороться с плохой компанией по управлению недвижимостью.

Быстрые ссылки:

Что должен сделать для вас хороший управляющий недвижимостью?

Прежде чем вы сможете решить, есть ли у вас плохой управляющий недвижимостью, вы должны знать, что они должны делать в первую очередь. Некоторые общие обязанности хорошего управляющего недвижимостью включают:

  • Арендная плата: устанавливает справедливую рыночную арендную плату путем анализа рыночных тенденций и сопоставимых показателей, взимает арендную плату в установленный срок, неукоснительно обеспечивает сборы за просрочку платежа и увеличивает арендную плату, если спрос арендатора, законы штата и местные законы позволяют.
  • Арендаторы: продают свободную недвижимость для сдачи в аренду, проверяют арендаторов, проводя проверки кредитоспособности и анкетные данные, соблюдая при этом законы о справедливом жилищном обеспечении, обрабатывают договоры аренды, проводят проверки при заселении и выселении, а также рассматривают жалобы и проблемы арендаторов.
  • Техническое обслуживание и ремонт: поддерживайте недвижимость в хорошем состоянии, чтобы снизить текучесть арендаторов и найти новых арендаторов, выполнять текущее обслуживание, такое как сезонные проверки системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, а также оперативно устранять проблемы и производить ремонт, чтобы максимизировать стоимость недвижимости.
  • Закон об арендодателях и арендаторах: соблюдают местные, государственные и федеральные жилищные законы при проверке арендаторов, обработке гарантийных депозитов, прекращении аренды, обслуживании собственности и законном выселении арендатора (при необходимости).
  • Бюджет и учет: управляет недвижимостью в рамках бюджета, установленного собственником; вести записи, такие как действующие и прошлые договоры аренды, записи о сборе арендной платы, заявления арендаторов, жалобы и счета за ремонт.
  • Финансовая отчетность и налоги: предоставляет владельцу ежемесячную выверку прибылей и убытков и выписки из банка, подготавливает и перечисляет ежемесячные налоги на аренду, а также готовит отчеты на конец года для налоговых целей.

Время от времени управляющий недвижимостью может расслабиться и не делать того, за что ему платят. Когда менеджеры недвижимости портятся, доход от аренды обычно снижается, в то время как расходы на ремонт обычно растут, количество вакансий может увеличиваться, а на домовладельцев иногда даже подаются в суд.

Как плохой управляющий может подать на вас в суд

Понятно, что инвесторы в недвижимость могут отложить замену плохого управляющего недвижимостью.Большинство из нас не хотят признавать, что совершили ошибку. Поиск нового управляющего также может занять много времени и усилий.

Но дело в том, что если вы регулярно не контролируете своего управляющего недвижимостью и откладываете внесение изменений, изменение может прийти к вам в форме судебного иска. Это потому, что управляющий недвижимостью действует от имени арендодателя, поэтому, если ваш управляющий недвижимостью нарушает закон, вы тоже.

Законы о домовладельцах и квартиросъемщиках различаются от штата к штату. Иногда в городах одного штата могут действовать правила, отличные от закона штата.

В целом, вот шесть вещей, которые может сделать нерадивый управляющий недвижимостью, чтобы подать на домовладельца в суд:

№1. Нарушение федерального закона о справедливом решении жилищных вопросов , а также законов штата и местных жилищных законов путем незаконного отбора потенциальных арендаторов или нарушения других правил и положений HUD.

№2. Неспособность сообщить опасности свинцовой краски и проблемы с плесенью, приводящие к претензиям арендатора о постоянных медицинских проблемах.

№3. Отказ от своевременного ремонта имущества, который влияет на здоровье и безопасность арендатора или делает это имущество непригодным для проживания.

№4. Вход в собственность без заблаговременного уведомления арендатора.

№ 5. Незаконные вычеты из гарантийного депозита арендатора на такие вещи, как естественный износ или завышенные затраты на ремонт при выезде.

№6. Отказ вернуть залог в течение установленного законом срока, что может привести к иску о двойном или тройном возмещении ущерба, выплаченному арендатору.

Предупреждающие знаки о том, что вам может понадобиться новый управляющий недвижимостью

Ни один инвестор в недвижимость не хочет, чтобы его стоимость упала из-за плохого управляющего недвижимостью, и ни один домовладелец не хочет, чтобы его подали в суд.Следующие ниже предупреждающие знаки могут помочь вам поймать плохого управляющего и избежать потенциальных проблем.

Предупреждающий знак №1: Отсутствие связи

Ваш менеджер по недвижимости должен обращаться к вам, а не наоборот. Если ваш управляющий недвижимостью не заботится о вас заранее, возможно, он пытается что-то от вас скрыть.

Предупреждающий знак № 2: Осмотр собственности запрещен

Регулярные проверки собственности внутри и снаружи имеют решающее значение для обеспечения того, чтобы ваша собственность оставалась в отличном состоянии.Просто время от времени проезжая мимо собственности, это еще не значит. Это потому, что невозможно выявить потенциальные нарушения кодекса и оценить необходимый ремонт, не осматривая собственность.

Как минимум, ваш управляющий должен предоставить вам подробный отчет о ежегодной проверке собственности.

Предупреждающий знак № 3: Не отвечает арендаторам

Отсутствие реакции на вопросы арендаторов или необходимость ремонта может привести к серьезному повреждению имущества и дать арендаторам повод для юридического расторжения договора аренды.Если вы начнете получать телефонные звонки или электронные письма непосредственно от арендатора, это потенциальный признак того, что у вас плохой управляющий.

Предупреждающий знак № 4: Обездоленные арендаторы и выселения

Это факт из жизни в сфере аренды недвижимости, что плохие арендаторы могут случаться. Однако, если у вас постоянно появляются плохие арендаторы, которые поздно вносят арендную плату, уезжают до окончания срока аренды или должны быть выселены, ваш управляющий не выполняет свою работу заранее.

Предупреждающий знак № 5: ежемесячные отчеты медленно или отсутствуют

Хороший управляющий будет отправлять вам ежемесячные отчеты о состоянии собственности, как часы.Если вы спросите, получение копии счета за ремонт займет не более суток. Если у управляющего имуществом есть только расплывчатые ответы на ваши вопросы о прибылях и убытках, это еще один признак того, что вам следует серьезно подумать о найме нового.

Как оценить управляющего недвижимостью

Умный шаг, который может сделать инвестор в недвижимость, — это вообще не нанимать плохого управляющего. Задайте эти вопросы перед тем, как нанять нового управляющего недвижимостью и регулярно контролировать работу вашего нынешнего менеджера.

Ключевые вопросы, которые следует задать

Эти вопросы помогут отделить хороших управляющих от плохих:

  • Имеют ли они лицензию, профессиональные сертификаты и соблюдают ли этические нормы, как Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью?
  • Как давно они занимаются управлением недвижимостью?
  • Управляют ли они недвижимостью, подобной вашей?
  • У них есть недвижимость в той же части города, что и у вас?
  • Являются ли они специалистами по управлению недвижимостью или также предоставляют лизинговые и брокерские услуги?
  • Когда и как они выплачивают ежемесячные выплаты собственникам?
  • Как часто они отправляют финансовые отчеты, и предоставляют ли они отчеты на конец года и 1099?
  • Есть ли у них собственная бригада технического обслуживания и сеть сторонних поставщиков, и на какой вид работы они имеют лицензию?
  • Какова их текущая доля вакантных площадей для всех объектов недвижимости, которыми они управляют?
  • Как часто им приходится выселять арендатора и проводят ли они этот процесс самостоятельно или через адвоката?
  • Какова их структура оплаты?
  • Продлевается ли соглашение об управлении имуществом автоматически и как оно прекращается любой из сторон?
  • Дадут ли они вам список собственности, которой они управляют, чтобы вы могли проехать мимо и увидеть их работу в действии?

4 красных флажка, на которые следует обратить внимание

Хотите верьте, хотите нет, но компания может отметить все вышеперечисленные флажки и при этом остаться плохой компанией по управлению недвижимостью.Это потому, что они могут хорошо сказать вам то, что вы хотите услышать, а затем сделать прямо противоположное, как только контракт будет подписан и они начнут получать свои гонорары.

Следите за этими четырьмя красными флажками, чтобы не стать жертвой плохого управляющего недвижимостью:

  1. Непрофессиональное поведение или внешний вид — Помните, они представляют вас как профессионального инвестора в недвижимость.
  2. Поддерживайте только нормальное рабочее время — Чрезвычайная ситуация может возникнуть в любое время и в любой день.Если управляющий недвижимостью недоступен круглосуточно, 365 дней в году, переходите к следующему.
  3. Медленный ответ — Думайте о первой встрече с потенциальным управляющим недвижимостью как о «первом свидании». Если они не спешат отвечать на ваш запрос или опаздывают на встречу при первой встрече, ситуация может только ухудшиться после того, как вы их наймете.
  4. Отказаться в предоставлении рекомендаций , сославшись на конфиденциальность клиента — Вы, вероятно, не пойдете к врачу, юристу, бухгалтеру или даже к автомеханику без хорошей рекомендации.Так зачем же отдавать свою собственность стоимостью сотни тысяч долларов в руки управляющего недвижимостью, который не позволяет вам разговаривать со своими нынешними и бывшими клиентами?

Как подать жалобу на управляющего недвижимостью

В худшем случае вам, возможно, придется подать жалобу или судебный иск против вашего плохого управляющего недвижимостью. В то время как каждый штат регулирует управление недвижимостью по-разному, вот несколько способов справиться с плохим управляющим недвижимостью:

  • Свяжитесь напрямую с владельцем компании по управлению имуществом, если вашим имуществом занимается член группы по управлению счетами.
  • Зарегистрируйте жалобу в местной ассоциации недвижимости, в которой управляющий недвижимостью имеет лицензию на недвижимость.
  • Подайте жалобу в Better Business Bureau, которое затем свяжется с менеджером для оценки рейтинга BBB.
  • Подать в суд на менеджера по управлению недвижимостью, который не отвечает на запросы, поскольку адвокат, имеющий опыт работы в области местного законодательства о недвижимости и арендаторах, подает иск от вашего имени.

Почему лучше уволить управляющего недобросовестным имуществом раньше, чем позже

Если вы не совсем уверены, что ваш управляющий делает то, что должен делать, вы, вероятно, правы.Вот почему, вероятно, лучше действовать раньше, чем позже, и заменить плохого управляющего недвижимостью:

  • Вы, вероятно, продолжите терять деньги, если у вас плохая компания по управлению недвижимостью, которая не может продавать вашу собственность, отвечать на ваши телефонные звонки или электронные письма и управлять вашими инвестициями, чтобы максимизировать их стоимость.
  • Оборачиваемость арендаторов может продолжать расти, что приведет к снижению вашего денежного потока и чистой прибыли.
  • Ваша собственность может заработать плохую репутацию в районе, в условиях местного зонирования и правоохранительных органов, если за ней не ухаживают должным образом или если на арендаторов постоянно поступают жалобы.

Последнее, что нужно инвестору в недвижимость, — это иметь собственность в поле зрения местных властей. Владеть вашей собственностью может становиться все труднее и труднее, и вас могут заставить продать с убытком, в основном из-за плохой компании по управлению недвижимостью.

7 проверенных советов и методов поиска нового управляющего недвижимостью

Вы можете найти отличного управляющего недвижимостью, организовав процесс проверки, точно так же, как вы проверяете арендатора.После того, как вы примете решение избавиться от плохого управляющего недвижимостью, следуйте этим шести стратегиям, чтобы быстро найти нового управляющего:

  1. Спрашивайте и получайте рекомендации из разных источников, таких как группы инвесторов, агенты по недвижимости и титульные компании.
  2. Ознакомьтесь со списком приоритетных компаний по управлению недвижимостью Roofstock, которые уже прошли проверку для инвесторов.
  3. Найдите в Интернете управляющих недвижимостью в вашем районе и посетите такие сайты, как Zillow и Realtor.com, Yelp и Facebook.
  4. Проведите личное собеседование с несколькими управляющими недвижимостью, чтобы найти того, кому вы можете доверять, узнав об их бизнесе, коэффициенте занятости, численности персонала, образовании и опыте.
  5. Обратитесь в Государственный департамент недвижимости, чтобы узнать, активна ли их брокерская лицензия и нет ли на нее жалоб.
  6. Спросите, принадлежат ли они к каким-либо профессиональным ассоциациям по управлению недвижимостью или торговым ассоциациям, таким как Институт управления недвижимостью, Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью или Национальная квартирная ассоциация.
  7. Просмотрите их стандартное соглашение об управлении имуществом, чтобы убедиться, что обязанности управляющего имуществом четко определены, вы можете расторгнуть его в любое время и без штрафных санкций, что сборы не являются чрезмерными и что управляющий имуществом застрахован от ответственности.

Что делать после замены плохой управляющей компании

Если какие-либо из предупреждающих знаков и красных флажков в этой статье кажутся вам знакомыми, вероятно, у вас плохая компания по управлению недвижимостью, и вам следует подумать о поиске новой.После этого убедитесь, что ваш новый менеджер понимает ваши ожидания и инвестиционные цели, чтобы у вас снова не возникла та же проблема.

Также не думайте, что ваша плохая управляющая компания выполнила свою работу, потому что, скорее всего, они этого не сделали. Просмотрите все записи арендаторов, списки арендной платы, проверки собственности и счета-фактуры поставщиков. Попросите вашего нового менеджера провести осмотр на месте и встретиться с вашими арендаторами. Вероятно, они сдерживают разочарование, поэтому будьте готовы выслушать жалобы.

Суть в том, что чем раньше вы столкнетесь с плохой компанией по управлению недвижимостью, скорее всего, ваш денежный поток улучшится.Чем дольше вы ждете, чтобы внести изменения, это может означать, что будет нанесен больший ущерб, и тем больше времени потребуется на то, чтобы вернуть арендуемое имущество.

Как узнать, хорошо ли работает ваша компания по управлению недвижимостью

Хотя управлять арендуемой недвижимостью можно самостоятельно, часто это не лучшее решение. Это зависит от индивидуальных инвесторов и их уникальной ситуации, но чаще всего наем компании по управлению недвижимостью — разумный путь, но только если вы нанимаете подходящую компанию для работы.

Во-первых, вы должны знать, чем занимается управляющий недвижимостью. Проблема в том, что некоторые управляющие недвижимостью не выполняют свои обязанности, что может привести к тяжелым финансовым, юридическим или другим проблемам для владельца инвестиционной собственности. Итак, как узнать, хорошо ли работает ваша управляющая компания? Вот пять основных признаков того, что вы доверили свои инвестиции подходящей управляющей компании:

1. Они регулярно с вами общаются.

Хороший управляющий недвижимостью проактивен и профессионален, когда дело касается общения с вами. Они должны быть в курсе всех дел в вашем отеле и предоставлять регулярные обновления. Вам не нужно спрашивать их о своей собственности или тратить много времени на их поиск или ожидание ответа на ваши вопросы или проблемы. Если ваш управляющий не обеспечивает четкую, последовательную коммуникацию или, что еще хуже, не отвечает на ваши звонки или электронные письма, трудно поверить в то, что он хорошо выполняет свою работу.

2. У вас низкий уровень вакансий.

Низкий уровень вакантных площадей может указывать на несколько положительных моментов в вашей компании по управлению недвижимостью. Когда вакансий мало, это обычно означает, что управляющий недвижимостью хорошо продвигает вашу недвижимость среди новых арендаторов и / или они обеспечивают хорошее обслуживание клиентов, чтобы помочь удержать существующих арендаторов. Это также может быть признаком того, что ваши квартиры в целом пользуются спросом, что всегда является бонусом для вашей инвестиционной собственности.

3. Запросы на техническое обслуживание и другие потребности арендаторов обрабатываются профессионально и своевременно.

Если у арендатора есть запрос на техническое обслуживание или возникают другие проблемы, связанные с недвижимостью, ваш управляющий должен немедленно сообщить вам об этом и убедиться, что работа выполняется своевременно. Невыполнение необходимого ремонта вызовет напряжение даже в самых лучших отношениях между арендодателем и арендатором — и если проблема настолько серьезна, что недвижимость становится непригодной для проживания, у вашего арендатора могут быть основания для расторжения договора аренды.

4. У вас стабильно хорошие арендаторы.

Часть работы управляющего недвижимостью заключается в том, чтобы сдать вашу собственность в аренду, но не кому-либо еще. Если ваш управляющий недвижимостью хорошо справляется с отбором претендентов, у вас всегда будут более качественные арендаторы, что сэкономит вам массу времени, денег и стресса. Поиск лучшего арендатора никогда не является стопроцентной гарантией, но ваш управляющий недвижимостью может предпринять множество шагов, чтобы значительно улучшить качество ваших арендаторов и свести к минимуму ваши риски.

5. Ваши арендаторы остаются.

Хороший управляющий знает, что даже если он найдет хороших арендаторов, их работа на этом не закончится. Им также необходимо развивать и поддерживать хорошие отношения между арендодателем и арендатором, чтобы эти хорошие арендаторы оставались на месте. Как и во всем бизнесе, удержание существующих клиентов (арендаторов) обходится гораздо дешевле, чем поиск новых, поэтому цель состоит в том, чтобы долгосрочные арендаторы занимали недвижимость. Если ваши арендаторы, как правило, остаются в ваших квартирах на несколько периодов аренды, это отличный признак того, что ваша компания по управлению недвижимостью правильно устанавливает цены на ваши квартиры, обеспечивает хорошее обслуживание клиентов и заставляет ваших арендаторов чувствовать себя хорошо заботящимися (поэтому они хотят оставаться на месте) .

Для эффективного управления арендуемой недвижимостью требуется много времени, знаний, навыков и систем. Наем качественной компании по управлению недвижимостью с полным спектром услуг, такой как Powell, гарантирует, что о вашей собственности и арендаторах хорошо позаботятся, и даже сэкономит ваши деньги. Узнайте, как выбрать лучшую управляющую компанию. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о том, кто мы и чем можем помочь!

Сколько берут управляющие?

Как и во многих других случаях, ответ — «это зависит от обстоятельств.«Фирмы по управлению недвижимостью сильно различаются, и ответ во многом зависит от объема работы. Что вы хотите, чтобы управляющий недвижимостью сделал для вас?

Любое соглашение между владельцем собственности и управляющей компанией является делегированием полномочий. Один владелец может захотеть делегировать только определенные задачи и функции управляющему недвижимостью, оставаясь при этом очень «практическим» в других областях. Другой владелец, возможно, захочет использовать почти полный подход «невмешательства».

Сборы также различаются в зависимости от местоположения, типа собственности и расчетного количества человеко-часов, затрачиваемых на предоставление услуг по управлению имуществом.

Типичное соглашение о вознаграждении

В качестве базового показателя ожидайте, что типичная фирма по управлению жилой недвижимостью будет платить от 8 до 12% от ежемесячной арендной стоимости недвижимости плюс расходы.
Некоторые компании могут взимать, скажем, 100 долларов в месяц по фиксированной ставке. Это может быть, а может и не быть выгодным для вас, но большинство управляющих недвижимостью взимают небольшой процент от ежемесячной арендной платы.

Другие возможные сборы

  • Свободное помещение
    Некоторые фирмы взимают арендную плату за 1 месяц вперед.Вы можете столкнуться с этой комиссией, если пытаетесь нанять фирму по управлению недвижимостью, пока недвижимость свободна. Это дает им деньги, чтобы заплатить агенту по недвижимости комиссию за размещение арендатора в собственности или оплатить расходы на рекламу, многократно показывая недвижимость потенциальным арендаторам, а также затраты на подготовку документов по аренде (что может занять часы).
  • Квартира, занимаемая арендатором
    Некоторое руководство взимает плату только в том случае, если в собственности есть арендатор.Если недвижимость свободна, они могут взимать меньшую плату или вообще не взимать плату.
  • Размещение нового арендатора
    Некоторые менеджеры могут взимать плату за размещение нового арендатора или структуру бонусов за привлечение арендатора к договору аренды. Или плата в размере 50 процентов от арендной платы за первый месяц для любого нового арендатора не является чем-то необычным. Однако, как правило, вам не следует сталкиваться с множеством значительных авансовых платежей. Либо у них есть арендная плата за первый месяц, авансовый платеж или большой процент от суммы арендной платы за первый месяц.Хотя, как правило, вам не нужно платить всем трем, если у них не очень низкие ежемесячные расходы или они совсем не расходуются.
  • Техническое обслуживание
    Некоторые компании содержат собственные обслуживающие бригады на постоянной основе. В этом случае вам придется договориться о том, какие регулярные услуги по техническому обслуживанию включены в ваш ежемесячный процент, а какие они могут быть переданы вам в качестве дополнительных услуг. Например, вы можете увидеть оплату труда в размере от 20 до 45 долларов на человека плюс материалы. Однако вы не должны быть ошеломлены.В вашем соглашении должен быть установлен предел суммы, которую может взимать ваш управляющий.
  • Выселения
    К сожалению, время от времени у некоторых арендаторов просто не получается устроиться. Некоторые теряют работу и становятся неспособными платить арендную плату, в то время как другие проявляют безответственность и беспорядки или неудобства в собственности. Скорее всего, управляющий будет взимать плату за прохождение утомительного процесса выселения арендатора, которая обычно составляет около 200-500 долларов за выселение, плюс любые применимые судебные издержки.
  • Просроченные платежи
    У них может быть комиссия за просрочку платежа; в среднем это 25-50% от собранных штрафов за просрочку платежа.

Они предназначены для довольно широкого круга задач, когда управляющий недвижимостью берет на себя всю тяжелую работу по привлечению арендаторов и работе с ними (включая любые сборы и выселение, которые могут возникнуть, а также текущее обслуживание дома).

Некоторые владельцы предпочитают сделать большую часть этого самостоятельно и просто обратиться в управляющую компанию для проверки арендаторов, а также для найма.Для этого соглашения, когда компания по управлению имуществом не осуществляет текущих работ по техническому обслуживанию, вы можете просто заплатить единовременную комиссию в размере 50-100 процентов от месячной арендной платы за любого, кого они приведут, кто подписывает годичный арендовать.

Процент может быть меньше при краткосрочной или сезонной аренде, но не намного меньше. (Наем краткосрочного арендатора не меньше, чем долгосрочного!)

Прочие сборы

В некоторых случаях вы можете увидеть, что некоторые расходы перекладываются на вас, особенно если менеджер взимает низкий ежемесячный процент .Примеры могут включать плату за рекламу в связи с размещением арендатора, плату за ежегодную инспекцию и своего рода резерв, чтобы у управляющей компании была наличность для покрытия непредвиденных, но срочных расходов.

Вы можете захотеть узнать, как вы разделяете собранные депозиты домашних животных и комиссию за безнадежный чек (как правило, тот, кто застрял с наибольшими банковскими расходами, должен получить большую часть этой суммы!) Также обратите внимание на того, кто получает доход от торговых автоматов а также стиральные и сушильные машины с монетоприемником, если таковые имеются.

На что обращать внимание

Язык контракта важен. Посмотрите в контракте, как вы будете платить менеджеру. В контракте сказано, что вы будете платить им из «стоимости аренды» или «причитающейся арендной платы»? Или вы будете платить им из «собранной арендной платы»? Есть большая разница. Компания по управлению недвижимостью, которой платят только процент от собранной арендной платы, имеет большой стимул выполнять свою работу.

С другой стороны, менеджер, которому платят на основе «причитающейся арендной платы», ожидает, что ему заплатят даже без арендатора или даже без взимания с просроченного арендатора.С вашей точки зрения, вы хотите платить своему менеджеру из собранной арендной платы. То есть, если менеджер взимает 10-процентную плату в месяц, а арендная плата составляет 1000 долларов, он отправляет вам 900 долларов каждый месяц. Если арендатора нет или они не могут собрать, они вам ничего не присылают, поэтому они тоже ничего не собирают.

В конечном итоге привлечение управляющего недвижимостью означает заключение партнерских отношений. В конечном итоге гонорары не так важны, как общение между вами и менеджером и качество услуг, предоставляемых вашим менеджером.Хорошая компания может взять на себя, например, уход за недвижимостью, и в результате получить вам гораздо большую арендную плату и повышение цены, чем вы думали. Однако вы должны быть готовы предоставить им ресурсы для этого.

С лучшими управляющими недвижимостью, заплатить немного больше — разумное вложение, потому что это помогает повысить стоимость вашей собственности, и они помогают удерживать качественных арендаторов; Исследования показали, что найм управляющего недвижимостью может снизить количество вакансий вдвое.И наоборот, дешевизна с фирмой по управлению недвижимостью может обойтись очень дорого. Вот несколько вопросов на собеседовании с менеджером по недвижимости, которые помогут вам определить, какую компанию вам следует нанять.

Советы по открытию компании по управлению недвижимостью

Последнее изменение: 5 января 2021 г.
Автор: Бриттани Бенц

Думаете о создании компании по управлению недвижимостью или о карьере в отрасли? Прежде чем вы с головой погрузитесь в управление недвижимостью, вам необходимо убедиться, что у вас есть необходимые навыки и знания.Быть в управлении недвижимостью может показаться простым для тех, у кого мало опыта, смотрящего со стороны, но на самом деле это очень сложно.

Если вы уже занимаетесь управлением недвижимостью и хотите развивать свой бизнес или максимально использовать новейшие технологии аренды, ознакомьтесь с этими полезными ресурсами:

Заполняйте вакансии быстрее: 10 проверенных советов по размещению объявлений о сдаче в аренду, чтобы привлечь больше потенциальных клиентов

Как онлайн-платежи по аренде приносят пользу управляющим недвижимостью и жильцам

Как сделать виртуальные шоу беспроигрышными для вас и ваших потенциальных клиентов

Ниже мы подробно рассмотрим, как выглядит день из жизни управляющего недвижимостью, что требуется для создания компании по управлению недвижимостью и как вы можете добиться успеха.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это надзор за одним или несколькими жилыми, студенческими домами, общественными ассоциациями или коммерческой недвижимостью. Владельцем и управляющим может быть одно и то же лицо, или же недвижимостью может управлять компания по управлению недвижимостью, если у инвестора в недвижимость нет времени или опыта для самостоятельного управления недвижимостью.

Чем занимаются управляющие недвижимостью?

Управляющие недвижимостью заботятся и управляют зданиями и другой недвижимостью для отдельных лиц или групп собственников.Это классические менеджеры среднего звена, которые связывают владельцев с арендаторами, а также заботятся о свободной арендуемой недвижимости. Обязанности управляющих недвижимостью включают маркетинг вакантных квартир, демонстрацию собственности, сбор заявок, подписание договоров аренды, сбор арендной платы, надзор за техническим обслуживанием собственности, проведение проверок при въезде / выезде и многое другое.

Одним из преимуществ управления недвижимостью как нового предприятия является то, что входной барьер является низким. Затраты на запуск доступны (2000–10 000 долларов), ученая степень не требуется, и вы можете начать бизнес с небольшим опытом.Опыт работы в сфере недвижимости полезен, но не обязателен.

Некоторые из наиболее важных черт отличного управляющего недвижимостью — это способность быть хорошо организованной, общаться с людьми и сочувствовать им, а также быстро реагировать на многие типы неотложных ситуаций. Вам придется регулярно взаимодействовать с жителями и потенциальными клиентами, поэтому очень важно, чтобы у вас были сильные навыки обслуживания клиентов.

Вам также понадобятся навыки, чтобы наладить хорошие рабочие отношения с поставщиками, поскольку вам понадобится сеть подрядчиков для решения проблем технического обслуживания, а также для выполнения особых запросов.И в идеале вы будете активно определять способы, с помощью которых владельцы недвижимости могут внести ценные улучшения в свою собственность, а также сэкономить деньги там, где это необходимо.

Большинство ваших повседневных задач будет связано с работой с арендодателями, жильцами и подрядчиками, поэтому ваша способность общаться и честно вести себя с ними имеет решающее значение. Управляющие недвижимостью также должны быть внимательны к деталям, быть надежными, независимыми и последовательными. Владельцы передают эту задачу на аутсорсинг, поэтому им не нужно участвовать.Успешный управляющий недвижимостью умеет творчески и эффективно решать проблемы. Наконец, вам необходимо практическое знание местных, государственных и федеральных жилищных законов и правил, а также базовое понимание финансов.

Чем занимаются менеджеры общественных ассоциаций?

Как и управляющие недвижимостью, менеджеры общественных ассоциаций наблюдают за недвижимостью, но в этой собственности проживают домовладельцы. Домовладельцы могут жить или не жить в принадлежащих им единицах, и всем сообществом управляют те домовладельцы, которые избраны в правление ассоциации.Члены правления посвящают свое время тому, чтобы их район был лучшим местом для проживания жителей.

Если вы уже являетесь менеджером общественной ассоциации, ознакомьтесь с этими статьями, чтобы еще больше укрепить вашу ассоциацию:

Как обеспечить незабываемые впечатления для домовладельцев и членов совета директоров

4 способа повысить эффективность ваших домовладений и квартир

Вернемся к тем, кто только начинает — управляющие недвижимостью могут помочь общественным ассоциациям, обрабатывая ежемесячные платежи домовладельцев, отслеживая нарушения, координируя техническое обслуживание по мере необходимости и общаясь с правлением и домовладельцами в дополнение к другим задачам.Несмотря на то, что существуют самоуправляемые общественные ассоциации, управляющий имуществом может быть огромным активом, позволяющим снять напряженную работу с членов совета директоров и упростить общение, чтобы помочь ассоциации работать бесперебойно.

Сколько зарабатывают управляющие недвижимостью?

Согласно недавним отчетам payscale.com, средняя заработная плата управляющих недвижимостью по стране составляет от 50 161 долл. США в год для начального уровня до 75 000 долл. США в год для более опытных менеджеров.

Как стать менеджером по управлению недвижимостью

Как только вы решили, что хотите заняться управлением недвижимостью, это легко.Многие штаты требуют, чтобы у вас была лицензия на недвижимость, поэтому проверьте, входит ли ваш штат в их число. Как и в любой новой отрасли, в которую вы входите, вам придется начать как сотрудник начального уровня и постепенно продвигаться вверх. С годами вы узнаете все тонкости управления и наладите некоторые ценные связи, и в конечном итоге вы сможете разветвляться и сосредоточиться на создании собственной компании по управлению недвижимостью.

Нужна ли мне лицензия управляющего недвижимостью?

Хотя во многих штатах требуется лицензия на недвижимость или другой сертификат, для большинства не требуется ученая степень.Лицензия на недвижимость или практический опыт в сфере недвижимости полезны, но не всегда требуются. Тем не менее, наличие сертификата управления недвижимостью или управления имуществом может быть полезным, если вы собираетесь начать работать в уже существующей фирме по управлению недвижимостью.

Как получить сертификат управления недвижимостью

В США существует ряд программ, которые предлагают курсы для лицензированных агентов по недвижимости и брокеров для получения сертификата в области управления недвижимостью.Курсы научат вас, как создавать и строить бизнес по управлению недвижимостью, находить клиентов и оставаться в соответствии с требованиями. Вот несколько из самых популярных курсов, доступных в настоящее время:

Программа учетных данных сертифицированного менеджера квартир NAA

Курс сертифицированного менеджера по управлению недвижимостью IREM

Обозначение специалиста по управлению жилищным фондом NARPM

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Создание компании по управлению недвижимостью аналогично открытию любого другого типа коммерческого предприятия.Вам необходимо создать юридическое лицо — обычно корпорацию с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированный бизнес (Inc.). Вы можете нанять адвоката или сделать это самостоятельно через Интернет.

Также неплохо составить бизнес-план. Наличие надежного бизнес-плана может помочь вам принимать более обоснованные решения, сохранять сосредоточенность и применять методический подход при создании компании. При создании бизнес-плана учитывайте свои краткосрочные и долгосрочные цели. Где вы хотите, чтобы ваш бизнес был через 1,3 и 5 лет? Какие услуги вы хотите предоставить своим жителям? Как вы хотите структурировать свою команду? Как вы планируете проводить техническое обслуживание? Когда вы закончите, у вас будет подробный план успешного ведения бизнеса по управлению недвижимостью.

Как продать компанию по управлению недвижимостью и привлечь клиентов

Networking — эффективный способ начать наращивание клиентской базы. Найдите местные клубы недвижимости и свяжитесь с местными бизнес-организациями, такими как Торговая палата.

Обратитесь к агентам по недвижимости, которые постоянно поддерживают связь с арендодателями. Местные кредитные учреждения также являются хорошими источниками потенциальных клиентов. У них может быть собственность, за которую они несут ответственность, и функция управления имуществом передается на аутсорсинг.Местные подрядчики также регулярно контактируют с владельцами недвижимости, поэтому ищите их для возможного знакомства.

Наконец, рекламируйте свои услуги, используя как онлайн, так и офлайн каналы, и обязательно запустите платную поисковую кампанию, чтобы привлечь владельцев недвижимости, ищущих компании по управлению недвижимостью в вашем районе.

Как вести бизнес по управлению недвижимостью

После того, как вы все настроите и у вас появится несколько объектов собственности, в ваших интересах использовать программное обеспечение для управления имуществом, которое поможет вам эффективно и организованно вести свой бизнес.Ежедневные задачи можно упростить, чтобы в следующий раз вы могли сосредоточиться на развитии своего бизнеса и зарабатывании большего количества денег.

И хотя ваша компания по управлению недвижимостью может начинать с малого, обязательно ищите программное решение, которое масштабируется по мере роста вашего бизнеса. Поступая так, через годы, когда ваш бизнес будет процветать, вы почувствуете утешение, зная, что не перерастете свое программное обеспечение.

После того, как вы управляете 50 или более объектами, подумайте о внедрении комплексного решения для управления недвижимостью, такого как AppFolio, которое дает вам возможность вести свой бизнес, оставаться на связи и общаться с клиентами из любого места.Для получения дополнительной информации о том, как AppFolio Property Manager может помочь в оптимизации и развитии вашего бизнеса по управлению недвижимостью, ознакомьтесь с этим полезным руководством.

Быть менеджером по управлению недвижимостью может быть непросто, но для подходящего человека это может быть чрезвычайно полезная карьера.

6 главных причин, по которым малые компании по управлению недвижимостью терпят неудачу «Spirepoint Wealth

Недавно я посетил ежегодное барбекю для Организации инвесторов в недвижимость Оттавы (OREIO).

Когда я был там, я увидел одного из моих бывших студентов (назову его Джо), который владеет инвестиционной недвижимостью, а также управляет компанией по управлению недвижимостью, которая управляет примерно 30 объектами для других инвесторов.

Джо рассказывал мне, что недавно у него была возможность подать заявку на работу по управлению большим портфелем недвижимости.

Фактически, эта работа добавила бы более 100 единиц к его компании по управлению недвижимостью. Я считаю, что каким-то образом он знал человека, ответственного за присуждение контракта, и он конкурировал с некоторыми известными компаниями по управлению недвижимостью в Оттаве.

Однако Джо был немного обеспокоен тем, что он и его партнер не смогут справиться с нагрузкой. Он просил у меня совета и хотел знать, что ему делать.

Обычно я не из тех, кто удерживает людей от достижения больших целей. Но, задав несколько вопросов, я быстро понял, что его небольшая компания по управлению недвижимостью, скорее всего, потерпит неудачу из-за новой нагрузки.

Я не сказал ему, что именно делать (это было его решение), но посоветовал ему быть осторожным, чтобы не расширяться слишком быстро.Дважды я видел, как небольшие компании по управлению недвижимостью взрывались и уходили из бизнеса (по многим причинам, но в основном из-за того, что они росли слишком быстро).

После этого разговора я понял, что многие инвесторы могут не знать, на что обращать внимание (или чего избегать) при выборе компании по управлению недвижимостью, поэтому я составил список из 6 основных причин, по которым управляющие компании терпят неудачу.

и , если вы инвестор, который также занимается управлением собственностью на стороне других инвесторов (или вы думаете об этом), обратите очень пристальное внимание на эти причины.На кону будущее вашего бизнеса!

1) Недостаточно денег

Как инвестор, ваша цель — получить как можно более высокий доход, одновременно сохраняя при этом свои расходы на минимально возможном уровне. Когда дело доходит до управления недвижимостью, инвесторы, естественно, ищут выгодную сделку, что означает минимально возможные комиссии за управление.

Но есть проблема с низкими комиссиями за управление. Это скрытая проблема, которая может проявиться только спустя месяцы или годы.

Вот что происходит, когда комиссии слишком низкие…

  • Низкие комиссионные за управление = Низкая прибыль управляющей компании
  • Низкая прибыль = Недостаточно денег для найма персонала
  • Недостаточно денег / персонала = мало сотрудников, управляющих слишком большим количеством объектов недвижимости

Допустим, у управляющего имуществом под управлением 20 квартир, в среднем 1000 долларов в месяц арендной платы за квартиру.

20 квартир x 1000 долларов в месяц = ​​20 000 долларов в месяц собрана арендная плата

Большинство компаний по управлению недвижимостью взимают процент от собранной арендной платы, который колеблется от 4% до 10% и более.Если этот управляющий взимает 6%, это равняется…

20000 долларов США в месяц x 6% = 1200 долларов США в месяц за управление

И это при условии, что они собирают 100% арендной платы за каждый месяц.

В то время как 6% могут показаться многим инвесторам, всего лишь 20 единиц недостаточно для ведения прибыльного бизнеса по управлению недвижимостью с персоналом . Единственный способ, которым это может работать, — это если всю работу выполняет владелец или члены его семьи, и они просто дополняют свой собственный доход от инвестиций в недвижимость.

У каждого предприятия (включая управляющих недвижимостью) есть накладные расходы — расходы, необходимые только для ведения бизнеса. При доходе 1200 долларов в месяц у компании по управлению недвижимостью нет возможности нанять штатных сотрудников.

Даже если количество единиц удвоится до 40 единиц, что удвоит потенциальный доход от гонораров за управление до 2400 долларов, этого все равно будет недостаточно, чтобы нанять хотя бы одного человека на полную ставку после оплаты накладных расходов.

Если компания по управлению недвижимостью пытается заработать для вашего бизнеса по самым низким ставкам, а она управляет лишь небольшим количеством единиц, будьте очень осторожны и подумайте о том, чтобы найти другую компанию, которая взимает больше.Я знаю, что это кажется инвесторам нелогичным, но у вас будет лучшее обслуживание, и есть шанс, что бизнес просуществует дольше.

2) Недостаточно персонала

Представьте себе … небольшая компания по управлению недвижимостью (муж и жена) много лет упорно трудилась, доведя свой портфель до 50 единиц. Они снижают затраты, предоставляют индивидуальные услуги как арендодателям, так и арендаторам, а также предоставляют хорошую финансовую отчетность.

Слухи об их хорошем обслуживании начинают распространяться среди инвесторов.Однажды им позвонил инвестор с большим портфелем — более 50 единиц.

Добавив одного нового клиента, эта небольшая компания по управлению недвижимостью может удвоить количество управляемых единиц! Владельцы счастливы и ухватываются за возможность открыть новый бизнес.

Похоже, что этот управляющий недвижимостью удвоил свой доход с одним клиентом. И поначалу именно это и происходит.

Но через короткое время становится очевидно, что их рабочая нагрузка также увеличилась вдвое.Фактически, он увеличился более чем вдвое, потому что для первоначального привлечения нового клиента с новой недвижимостью и арендаторами требуется больше работы.

В результате качество управления для всех остальных единиц хуже. Запросы арендаторов не рассматриваются своевременно, арендодателям не перезванивают сразу и т. Д. Жалобы начинают расти, что увеличивает уровень стресса для владельцев этой компании.

Каждый опытный управляющий недвижимостью знает, что для эффективного управления определенным количеством объектов требуется определенное количество людей.Если людей не хватает, страдает качество управления.

Итак, в этом примере предположим, что они собирают в среднем 1000 долларов в месяц за аренду 100 единиц и взимают 8% комиссию за управление.

1000 долл. США в месяц x 100 единиц = 100 000 долл. США / мес. Собранная рента x 8% = 8000 долл. США / мес. Комиссия за поставку продукции

Этого достаточно, чтобы нанять одного человека на полную ставку и при этом приносить владельцам некоторый доход. Большой! Проблема решена… вроде как. Несмотря на то, что был нанят новый сотрудник, этого может быть недостаточно, чтобы справиться с рабочей нагрузкой.

Помните… нагрузка как минимум удвоилась, а штат увеличился всего на 50%. Это означает, что владельцы по-прежнему имеют большую рабочую нагрузку, чем раньше, что может ухудшить качество управления.

3) Слишком много распределенных единиц

Если бы вы управляли недвижимостью, какую бы вы предпочли?

  • 100 домов на одну семью, или
  • Одно многоквартирное здание на 100 квартир

Для большинства инвесторов ответ прост — тот, который приносит наибольшую прибыль и соответствует их инвестиционным целям.

Однако для управляющего недвижимостью объем работы по управлению 100 домами на одну семью FAR превышает объем работы по управлению одним 100 квартирным домом.

Почему? Представьте себе, что вы едете в 100 домов, расположенных в разных местах города, за такими вещами, как:

  • арендная плата
  • споров с арендаторами
  • регулярное техобслуживание
  • инспекций (например, пожарных извещателей)
  • аварийный ремонт (например, утечка воды)
  • и более

Теперь сравните это с поездкой в ​​одно многоквартирное здание и простым подъемом по лестнице или лифту для выполнения всех тех же задач.

Легко видеть, что если небольшая компания по управлению недвижимостью сосредотачивается на отдельных домах или небольших многоквартирных домах, их рабочая нагрузка намного выше. В результате они не смогут обеспечить такое же качество обслуживания, как те, кто может просто пойти в одно большое многоквартирное здание, чтобы справиться со всем.

4) Нет повторяемых систем

Когда кто-то основывает новую компанию по управлению недвижимостью, в большинстве случаев они начинают с нуля.Это означает, что, хотя у них может быть некоторый опыт управления недвижимостью в своем собственном портфеле, у них может быть мало или совсем нет опыта ведения бизнеса по управлению недвижимостью.

В чем разница? Любому бизнесу для достижения успеха необходимо иметь дело с несколькими областями знаний, и компании по управлению недвижимостью не исключение. У них должны быть процессы для…

  • Маркетинг — реклама квартир в аренду, реклама новых клиентов-инвесторов
  • Продажи — показ и сдача квартир в аренду новому арендатору, встреча с клиентами-инвесторами и их запись на обслуживание
  • Операции — обработка запросов арендаторов, выселение, техническое обслуживание и ремонт
  • Бухгалтерский учет — дебиторская задолженность (деньги, причитающиеся арендаторам и клиентам-инвесторам), кредиторская задолженность (деньги, причитающиеся для управления компанией)
  • Информационные системы — все технологии, необходимые для ведения бизнеса, включая телефоны, голосовую почту, сотовую связь, веб-сайт и т. Д.
  • и более

Любая только начинающая компания требует времени, чтобы изучить и построить все это. Однако многие компании по управлению недвижимостью терпят неудачу, когда дело доходит до того, чтобы сделать эти системы повторяемыми .

Например, предположим, что владелец нанимает сотрудника для помощи в управлении недвижимостью. Эти новые сотрудники остаются с ними на долгие годы и узнают все, что нужно знать об управлении недвижимостью. Они умеют рекламировать квартиры, иметь дело с арендаторами, нанимать подрядчиков на ремонт и многое другое.

Затем однажды этот сотрудник получает еще одно предложение о работе и решает уйти. И они берут с собой все свои знания , не оставляя ничего, что было бы задокументировано и повторялось.

Внезапно хозяину остается изо всех сил делать все, что раньше делал сотрудник. Но проблема в том, что они не знают, как войти на сайт, чтобы разместить рекламу, они не знают, каких подрядчиков лучше всего нанять, и так далее.

В их бизнесе царит хаос, все потому, что никто в компании не задокументировал какие-либо повторяющиеся процессы в их бизнесе.

5) Нет специального лизингового агента

Лизинг (процесс размещения нового арендатора в квартире) на самом деле является очень хорошим источником прибыли для управляющих недвижимостью. Они часто взимают фиксированную плату в размере 300–500 долларов США, 50–100% арендной платы за 1-й месяц или более.

Например, если комиссия составляет 100% от арендной платы за 1-й месяц, это равняется комиссии в размере 8,3% от всей арендной платы, собранной за 1 год… и ее уплачивается авансом.

На первый взгляд отсутствие специального агента по аренде может показаться не большой проблемой.Часто владелец компании по управлению недвижимостью берет на себя всю аренду.

Но проблема в том, что если они слишком заняты, слишком больны или просто недоступны, им некому больше показывать и сдавать квартиры. Это приводит к снижению доходов как владельца собственности, так и управляющего имуществом.

Иногда управляющий недвижимостью вырастает до такой степени, что он может нанять агента по аренде на полный рабочий день. Однако в определенной степени проблемы все же существуют.

Помните, что большинство показов и сдача квартир в аренду проводится по вечерам и в выходные дни.Таким образом, агент по аренде должен иметь очень гибкий график и быть готовым работать, когда другие этого не делают.

Когда лизинг занимается только один человек, возникает единственная точка отказа. Если они больны или недоступны, опять же некому будет выполнять эту работу, или владелец застрял в ней.

Результат всего этого:

  • Упущенная выгода (из-за того, что никто не был доступен для показа)
  • Переработанный персонал или владелец (что приводит к ошибкам, невыполнению задач и т. Д.))

6) Без специального бухгалтера

Это огромно!

Очень многие управляющие недвижимостью (и владельцы бизнеса в целом) пытаются вести бухгалтерию самостоятельно. Но проблема в том, что они не обучены бухгалтерскому учету.

Конечный результат для инвесторов…

  • Недостающий доход
  • Неточные расходы
  • Неверное отслеживание арендной платы за последний месяц
  • и многое другое

По мнению управляющего недвижимостью, если у него нет точных финансовых отчетов по своему бизнесу, он не может правильно управлять своим бизнесом.Что наиболее важно, они не могут предвидеть проблемы с денежными потоками до того, как они возникнут.

Проблемы с движением денежных средств — это причина № 1 для малого бизнеса, поэтому наличие специального бухгалтера (в штате или на стороне) имеет решающее значение для долгосрочного успеха.

Без него я могу почти гарантировать, что инвесторы теряют деньги, а компании по управлению недвижимостью в конечном итоге обанкротятся.

Членство во внутреннем круге

Узнайте напрямую от экспертов
в сфере недвижимости, таких как ипотечный брокер, бухгалтер, управляющий недвижимостью
и многие другие.

Управление компанией по управлению недвижимостью может быть сложной задачей, как и ведение любого бизнеса. И, как видите, есть множество причин, по которым небольшие компании по управлению недвижимостью могут терпеть неудачу.

Если вы инвестор и ищете управляющего недвижимостью для управления своими инвестициями, помните об этом при выборе компании. Если бы мне пришлось выбирать, на каких из них сосредоточиться, я бы порекомендовал убедиться, что они берут достаточно денег и не пытаются расти слишком быстро.Оба они могут быстро убить любую компанию.

А если вы управляющий недвижимостью или инвестор, желающий открыть собственную компанию, прочтите и перечитайте эту статью много раз. Затем внимательно и внимательно посмотрите на свой бизнес, чтобы понять, не подвержены ли вы риску в какой-либо из этих областей. Скорее всего, вы меньше всего хотите, чтобы ваша компания потерпела крах и ваши клиенты потеряли деньги. Используйте проактивный подход, и вы увеличите свои шансы на успех в долгосрочной перспективе.

Каков ваш опыт работы с небольшими компаниями по управлению недвижимостью?

Вам также может понравиться…

Наем управляющего недвижимостью против самостоятельного управления

Дебаты двух профи «Миллионакров»
Позиция профессионального менеджера по недвижимости Мэтта Франкеля / Позиция профи Лоры Агадони

Когда вы покупаете свою первую инвестиционную недвижимость, вы нужно принять важное решение. Стоит ли вам самому выступать в роли арендодателя или нанять профессионального управляющего, который сделает всю тяжелую работу за вас? У обоих подходов, безусловно, есть свои плюсы и минусы, поэтому мы спросили двух наших экспертов, какой путь они предпочитают.

Управляющие недвижимостью могут с лихвой оправдать свою цену.

Я нанимаю управляющего недвижимостью для работы с моей инвестиционной недвижимостью по нескольким причинам. Во-первых, я не хочу, чтобы мои инвестиции в недвижимость были «работой». Я считаю, что 10% арендной платы, которые взимает мой управляющий недвижимостью, окупаются за то, что я превратил мою недвижимость из активной в пассивную. Мой менеджер по недвижимости находит и проверяет арендаторов (вы, , действительно, хотите проверять кредитоспособность и звонить по телефону), собирает арендную плату и разбирается с ситуациями невыплаты и выселения, координирует техническое обслуживание и ремонт и может оплачивать счета от моего имени.

Что еще более важно, мой управляющий недвижимостью повышает ценность несколькими другими способами. Одна из самых важных вещей, которую они приносят, — это знание рынка. Хороший управляющий недвижимостью знает, сколько ренты может принести конкретная недвижимость, если не просидеть на рынке слишком много времени. В качестве конкретного примера, когда я нанял своего управляющего недвижимостью, одна из моих квартир была арендована за 1000 долларов в месяц, и как только срок аренды истек, они немедленно разместили нового арендатора за 1200 долларов.Я никогда не думал, что недвижимость будет сдаваться в аренду за такую ​​сумму, и это знание более чем компенсировало плату за управление недвижимостью.

Кроме того, у хорошего управляющего недвижимостью обычно есть дежурные бригады по обслуживанию, которые не только сделают необходимый ремонт и техническое обслуживание по разумным ценам, но и более своевременно, чем вы могли бы сделать самостоятельно.

Я мог бы продолжить, но суть в том, что управляющий недвижимостью приносит пользу, которая может более чем оправдать затраты.И это особенно верно, если вы не хотите, чтобы ваши инвестиции отнимали часы вашего времени каждый месяц.

Сэкономьте деньги с помощью DIY

Основная причина, по которой это делается своими руками в управлении недвижимостью, — это экономия денег. Хотя цены варьируются в зависимости от управляющей компании, вам следует ожидать платить от 8% до 12% от ежемесячной арендной платы. На недвижимость стоимостью 1500 долларов в месяц вы будете выкладывать от 120 до 180 долларов в месяц или от 1440 до 2160 долларов в год. Комфортно ли вам передать все, что вы производите, на месяц (или больше) в управляющую компанию? Кроме того, цена, которую вы платите, начинает действительно расти, если учесть все остальные расходы арендодателя.

Также имейте в виду, что некоторые управляющие компании взимают дополнительную плату за такие вещи, как размещение нового арендатора и выселение. Если вы и так работаете с небольшой маржой прибыли, возможно, вам будет лучше инвестировать свои деньги как-нибудь иначе, чем владение арендуемой недвижимостью и использование управляющего недвижимостью.

Сохраняйте контроль над своим бизнесом двумя способами

1. Гибкость

Не знаю, как вы, но мои расходы как арендодателя в этом году выросли — как налоги на недвижимость, так и страхование.А поскольку COVID-19 затрудняет финансирование многих людей, я решил не повышать арендную плату, несмотря на мои возросшие расходы. Я взял это сокращение зарплаты, чтобы удержать своих арендаторов. Поскольку я не пользуюсь услугами управляющего недвижимостью, я мог себе это позволить. В противном случае я мог бы прямо сейчас подыскивать какие-то вакансии.

2. Техническое обслуживание

Наверное, самым страшным аспектом арендного бизнеса для меня является ремонт и техническое обслуживание. Было бы неплохо, если бы я использовал компанию по управлению недвижимостью, которая могла бы со всем этим справиться за меня.Но какой ценой?

Компании по управлению недвижимостью обычно имеют собственную команду по обслуживанию, и это может быть для вас дороже, чем наем собственных людей и возможность самостоятельно заключать сделки. Компания по управлению имуществом, вероятно, будет не так мотивирована, как вы, для заключения наилучшей сделки, если, возможно, вы не оговорили в своем контракте, сколько управляющая компания может взимать с вас. Тем не менее, вы, скорее всего, выйдете вперед, если будете сами заботиться о своей собственности.

Менеджер по управлению недвижимостью

Раньше я использовал управление недвижимостью. И каждый раз мне приходилось управлять управляющим имуществом. Проблема в том, что, если управляющая компания не взимает комиссию каждый раз, когда что-то делает, у нее нет стимула предоставлять качественные услуги. Фактически, в некоторых случаях компании по управлению недвижимостью не справляются с самыми основными функциями работы, такими как осмотр собственности и своевременная обработка запросов на техническое обслуживание.

Компания, которую я когда-то использовал для управления собственностью, которой я владел за пределами штата, заявила, что они периодически проводят инспекции проезда, чтобы убедиться, что внешний вид дома поддерживается в надлежащем состоянии.Но когда я приехал в город, чтобы лично осмотреть собственность, я обнаружил, что арендатор использовал передний двор как зону авторемонта, и в результате лужайка превратилась в поле грязи. Если потеря лужайки для авторемонтного предприятия не входит в компетенцию управляющей компании, то очевидно, что их наем не был потрачен зря. Другая компания не смогла своевременно (и во время Дня благодарения) заменить неработающую печь арендатора, поэтому я сделал это сам со всей страны — все время платя управляющей компании.

Вы можете сделать это своими руками

Вот то, что большинство компаний по управлению недвижимостью сделают для вас:

  1. Продайте вашу собственность, чтобы привлечь арендаторов.
  2. Будьте в курсе законов о домовладельцах и квартиросъемщиках.
  3. Обработка запросов на техническое обслуживание.
  4. Клиенты экрана.
  5. Собрать ренту.

И вот как вы можете легко выполнить эти задачи самостоятельно:

  1. Воспользуйтесь такой службой, как Zillow Rental Manager или Zumper, чтобы самостоятельно продвигать свою недвижимость.
  2. Изучите законы арендодателя-арендатора, набрав в поисковой системе «закон арендодателя-арендатора [ваш штат]».
  3. Выполняйте обязанности по обслуживанию вашей собственности, особенно если вы соберете команду экспертов, к которой вы можете позвонить.
  4. Проверяйте своих собственных арендаторов. Там нет недостатка в услугах по проверке арендаторов.
  5. Времена, когда домовладельцы собирают арендную плату, стуча на двери арендатора уже давно нет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *