Выделить долю в квартире в натуре: Как выделить долю в натуре — Рынок жилья

Содержание

Как выделить долю в натуре — Рынок жилья

Что такое выделение доли в натуре из общей долевой собственности? В каких случаях оно требуется? Как его выполнить?

Если квартирой или домом владеет несколько собственников, со временем отношения между ними могут испортиться, и тогда возникнут конфликты в связи с использованием недвижимости. Один из собственников может решить «отгородиться» от других, то есть выделить долю в натуре.

Выделение долей в натуре – это юридический термин, обозначающий, что за конкретным гражданином закрепляются не просто доли на бумаге, но и конкретное помещение в многокомнатной квартире, определенный участок земли, часть дома и т. д. Я ранее поверхностно освещал эту тему в статье об определении порядка пользования долями, сейчас же будем разбираться детально.

Итак, для выдела доли необходимо переоборудовать жилплощадь: сделать отдельный вход; разместить мокрые зоны (кухня, санузел), например, переоборудовав комнату в подобие квартиры-студии; установить отдельные приборы учета; закрепить отдельный адрес.

Выделение долей в натуре в квартире производят, только если есть техническая возможность для этого. К примеру, в квартире-студии или в комнате 15 кв. м это сделать не получится, так же как не получится и переоборудовать одну из комнат в квартире на седьмом этаже в студию с личным санузлом и кухней.

Если гражданин в подобной ситуации все-таки хочет добиться выдела доли и обращается в суд с иском, то в первую очередь суд будет ставить вопрос иначе – есть ли возможность у остальных собственников выкупить долю заявителя или нет. Если возможность имеется, проведут судебную рыночную оценку жилого имущества, от которой высчитают рыночную стоимость долей, принадлежащих заявителю.

Что касается частных жилых домов, коттеджей, таунхаусов и т. д., то тут дела обстоят проще – выделяют доли в натуре значительно чаще, чем в квартирах. Это связано с тем, что частные жилые дома, как правило, имеют большую площадь, в них с меньшим ущербом для строения и остальных собственников можно реализовать переоборудование и перепланировку.

В частных жилых домах легче перенести мокрые зоны – ванную и кухню, что запрещено делать в квартирах, за исключением первого этажа и второго, если на первом находятся нежилые помещения.

Самые распространенные причины выдела долей в натуре, с которыми ко мне обращаются, следующие.

– Бывшие супруги хотят изолироваться друг от друга, поэтому решили жилой дом разделить на две части, где каждая изолирована, имеет отдельный вход, счетчики, санузел, кухню и приборы учета.

– Один из долевых собственников намерен расширить границы дома, возведя пристрой, поэтому ему сначала нужно закрепить за собой конкретную часть дома – через выдел доли в натуре, а уже от нее начинать строительные работы.

– В многокомнатной квартире образовалось две семьи – родители и сын, к примеру. Сын решил продать свою долю. Сначала ему необходимо определить и выделить из совместной собственности как формально долю, так и комнату в натуре. А потом эту комнату превратить в квартиру-студию: в его случае продажа переоборудованной в студию комнаты будет наиболее выгодна с финансовой точки зрения.

– Необходимо судебное определение порядка использования жилых и подсобных помещений – кладовки, ванной, кухни, террасы, санузла (особенно если их несколько) и т. д.

– Выдел доли в натуре необходим для заключения брачного договора, в случае когда требуется указать не просто формально долю, но и конкретную комнату.

– Иные причины, связанные с распоряжением имуществом, к примеру дарение/завещание/залог конкретной комнаты, а не просто доли в многокомнатной квартире, без согласия остальных собственников.

Мир или война? От этого зависит порядок выдела доли в натуре. Если собственники ладят и мирно договариваются об использовании имущества, особых споров по выделу не возникает – для этого достаточно обратиться к нотариусу, который составит соглашение и зафиксирует волю сторон. Подписать соглашение должны все собственники. Если возник конфликт либо получить подпись одного или нескольких собственников не представляется возможным, разобраться в проблеме поможет только суд. При этом в случае неявки одного или нескольких собственников суд праве рассмотреть исковое заявление в их отсутствие, если они были уведомлены надлежащим образом.

С выделами долей в натуре мы разобрались. Теперь это необходимо зафиксировать, для чего заказываем новый технический план помещений, который будет отображать фактические изолированные области – выделенные в натуре доли. В случае переустройства квартиры или перепланировки также потребуется технический план.

Подать заявление в БТИ могут собственники жилых помещений или их законные представители, которые должны представить:

– паспорта взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников жилого помещения;

– документы, которые подтверждают право собственности: выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности;

– заявление на проведение обследования объекта, создание нового технического паспорта;

– квитанцию об уплате госпошлины;

– нотариальное соглашение о выделе долей в натуре либо вступившее в силу решение суда.

Сколько людей – столько и ситуаций. В спорах о выделе долей в натуре много юридических нюансов. Поэтому, прежде чем приступать к действиям, проконсультируйтесь с юристом!

 

Текст: Партнерский материал    Фото: freepik.com   

Как выделить долю в натуре? Раздел квартиры

Для не юристов может быть весьма сложно понять значение процедуры по выделу доли в натуре. Поэтому в данной статье мы попытаемся максимально просто и в то же время подробно рассказать, что же это всё означает и в каких случаях используется. А также на примере из нашей практики мы расскажем, как можно разделить квартиру в натуре.

Долевая собственность

Начнём с того, что собственность может быть нескольких видов:

  1. Индивидуальная собственность, когда один человек является собственником одного объекта недвижимости.
  2. Общая совместная собственность, когда несколько лиц имеют права на объект недвижимости, но их доли не определены. Самый типичный пример – это покупка супругами в браке квартиры. В документах может быть указан лишь один собственник жилья, однако второй супруг имеет на недвижимость в соответствии с семейным законодательством точно такие же права. Поэтому он может требовать разделить это имущество через суд.
  3. Общая долевая собственность означает, что в правоустанавливающих документах чётко закреплено, что квартира принадлежит трём собственникам в равных долях. Например, трое детей получили в наследство квартиру после смерти отца, и за каждым их них было зарегистрировано право собственности на долю.

В данном случае доля выделяется только по документам, физического раздела жилья между собственниками не происходит.

Порядок пользования квартирой

Если собственники жилья конфликтуют и не могут договориться, как пользоваться вместе квартирой, они могут в судебном порядке определить порядок пользования. В решении суда будет чётко прописано: кто какой комнатой пользуется. Также в судебном порядке можно обязать проживающих в квартире лиц не чинить препятствия в пользовании жильём.

Более того, можно даже разделить между всеми жильцами оплату жилищно-коммунальных платежей, и возложить на управляющую компанию обязанность разделить лицевые счета и выдавать каждому отдельную квитанцию на оплату.

С правовой точки зрения, это не означает, что один получает право собственности на одну комнату, а другой – на другую. Определение порядка пользования – это процедура по урегулированию разногласий жильцов по распоряжению имуществом и не более.

При этом, если жильцы договорились мирно, определить порядок пользования можно и без суда. Для этого достаточно обратиться к нотариусу и подписать соответствующее соглашение.

Следует учитывать, что определение порядка пользования относится именно к конкретным жильцам. Если один из них продаст свою долю, прежний порядок пользования фактически перестанет действовать, так как он был закреплён за определёнными людьми, а не комнатами квартиры. Новый собственник жилья при желании может также в судебном порядке или по соглашению с другим собственником урегулировать данный вопрос.

Можно ли выделить долю в натуре

Процедура выдела доли в натуре имеет совершенно другие правовые последствия.

Согласно статье 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Это допускается, если в результате раздела не будет нарушен закон и причинён ущерб имуществу.

Выделение доли в натуре означает физический раздел одного жилого помещения на несколько самостоятельных. По итогу данной процедуры общая долевая собственность на один объект недвижимости прекращается, и появляется индивидуальная собственность на несколько разных объектов. У каждого объекта появляется свой кадастровый номер и адрес.

Например, две семьи решили построить дом и совместно в нём проживать, одна семья в одной половине, а другая семья в другой. Они зарегистрировали право собственности на дом по 1/2 за каждым. Потом семьи поссорились и решили совсем разделить дом, каждый сделал себе отдельный вход, построил собственную кухню и необходимое количество санузлов. При таких обстоятельствах один из собственников имеет полное право подать иск в суд с требованием о разделе дома натуре. Если никаких нарушений закона при этом суд не усмотрит, а также установит, что с точки зрения строительно-технических характеристик физический раздел дома на два объекта возможен без причинения ущерба строению, дом будет поделен.

За каждым из собственников будет зарегистрировано право собственности только на его часть, у каждого появится свой собственный кадастровый номер и адрес. И, например, при продаже обязательно предлагать сначала соседу купить вашу часть дома уже будет не нужно. Так как у каждого теперь по документам свой отдельный объект недвижимости в индивидуальной собственности, и он имеет полное право распоряжаться им по своему усмотрению. Естественно без причинения своими действиями ущерба собственнику второй половины дома.

Теоретически такой иск о разделе объекта недвижимости в натуре может быть заявлен и собственником квартиры в многоквартирном доме. Однако, как показывает практика, суды отказывают в удовлетворении подобных требований.

Для выдела доли необходимо существенно переоборудовать квартиру или предъявить доказательства возможности в будущем переоборудовать её без причинения ущерба строению. Должна иметься техническая возможность оборудования отдельного входа и передачи истцу изолированной части не только жилых комнат, но и подсобных помещений. К таким помещениям относятся кухня, коридор, санузел. Если такая возможность отсутствует, суд может по заявлению истца лишь определить порядок пользования жильём.

Наличие технической возможности переоборудования помещения будет оцениваться строительно-техническим экспертом.

Одна из главных причин отказа суда в удовлетворении исков о разделе квартир в натуре – это невозможность технически переоборудовать для каждого отдельный вход, сделать отдельные кухни и санузлы. В этом случае может потребоваться переносить мокрые зоны в квартире, затрагивать несущие стены и производить другие изменения, которые могут нанести ущерб многоквартирному дому в целом и другим собственникам жилья.

Собственникам долей в квартирах в многоквартирных домах мы рекомендуем всё же не прибегать к таким радикальным способам, вероятнее всего суд откажет в выделении доли в натуре. Лучше ограничиться определением порядка пользования жильём. Суд решит, кто из жильцов какими комнатами будет пользоваться, разделит оплату коммунальных платежей, и каждый сможет проживать в квартире вполне себе обособленно. Или же можно просто продать свою долю и приобрести новое жильё.

Когда можно выделить долю в квартире в натуре

Если же дом является малоэтажным, в нём нет помещений общего пользования, то шансы выделить долю в натуре и зарегистрировать индивидуальное право собственности на квартиру довольно велики.

Рассмотрим это на конкретном примере из нашей практики.

Квартира располагалась в одноэтажном доме и принадлежала долгое время двум собственницам в равных долях. За это время они полностью обособили свои части помещения друг от друга, сделали отдельные входы, у каждой был отдельный санузел и собственная кухня. Никаких разногласий по порядку пользования у них не возникало. Коридором, кухней, столовой, санузлом и встроенным шкафом пользовалась одна собственница, а двумя другими жилыми комнатами, кухней и санузлом другая собственница.

Женщины даже разделили оплату коммунальных платежей, каждая оплачивала по отдельной квитанции и у каждой стоял свой собственный прибор учёта.

При таких обстоятельствах, вполне возможно было разделить данную квартиру фактически на две отдельные квартиры.

В суд от имени одной из собственниц нами было подано исковое заявление в отношении другой собственницы, в котором мы указали, что просим прекратить право общей долевой собственности, разделить квартиру в натуре, признать право собственности каждой из сторон на те помещения, которыми она фактически пользуется.

Для обоснования данных требований в иске мы указали:

  • Собственницы родственниками не являются.
  • У каждой из них собственный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей.
  • У каждой собственницы стоят собственные приборы учёта.
  • Между сторонами сложился порядок пользования квартирой, который устраивает каждую из сторон.
  • Квартира оборудована отдельными входами.
  • У каждой из собственниц имеется в пользовании своя отдельная кухня и отдельный санузел.

Вторая собственница также была заинтересована в разделе квартиры, поэтому исковое заявление она признала.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру подал в суд заявление, в котором против удовлетворения иска не возражал.

Строительно-технический эксперт исследовал спорную квартиру и установил, что её возможно разделить на 2 квартиры, без причинения ущерба помещению. Квартиры уже изолированы, имеют свои инженерные сети, в каждой квартире установлены свои приборы учёта электроэнергии и водоснабжения.

Результат раздела квартиры в виде создания двух отдельных квартир с индивидуальными входами соответствовал строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям, правилам пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям и помещениям.

На основании заключения эксперта было установлено, что техническая возможность раздела объекта с учётом сложившегося порядка пользования на две квартиры, имеющие отдельные входы, имеется. В результате проведённого раздела не будут нарушаться права и законные интересы граждан, не возникнет угрозы их жизни и здоровью.

Суд решил разделить квартиру в натуре и выделил в собственность каждой из женщин те помещения, которыми они пользовались.

Право общей долевой собственности на квартиру прекратилось. За каждой из собственниц на основании данного решения суда было зарегистрировано индивидуальное право собственности.

Далее со вступившим в силу решением суда следовало обратиться в местную администрацию для внесения изменений в правоустанавливающие документы, присвоения квартирам отдельных адресов и кадастровых номеров.

Решение суда о разделе квартиры в натуре между собственниками
Если у вас остались вопросы, вы можете проконсультироваться с нашим юристом по номеру: +7 (495) 722-99-33 или через WhatsApp.

Кадастровая палата Якутии рассказала о процедуре выделения доли в натуре

Если формат долевой собственности перестает устраивать людей, они часто решают выделить доли в натуре – то есть определить, какая именно часть недвижимости принадлежит каждому собственнику. Когда это целесообразно, а когда нет, и о других тонкостях процедуры выделения доли в натуре рассказывает Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия). 

Выдел доли в натуре становится необходим чаще всего для того, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Собственник, инициирующий раздел, юридически лишается общей собственности, приобретает индивидуальную и вместе с этим получает право распоряжаться своей долей как пожелает. Ее можно продать, подарить или сдать в аренду без согласия остальных владельцев. 

Стоит учесть, что не всегда получается выделить долю в натуре. Если с частным домом ситуация зачастую решаемая, то с квартирой уже возникают сложности. Выделить же долю в однокомнатной квартире не представляется возможным. В некоторых случаях выдел доли в натуре не допускается законом, когда, например, выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В таких случаях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности.  

Для выдела доли в натуре по соглашению всех собственников необходимо: 

— Проверить, соответствует ли выделяемая доля установленным требованиям. В частности, выдел доли из отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Следует учесть, возможно ли произвести раздел квартиры, чтобы отдельно выделяемые части соответствовали техническим требованиям к выделенным частям (по площадям жилых комнат, по площадям и освещенности подсобных помещений (кухонь) для дальнейшего размещения и установки в них проектируемого газового оборудования; по санитарно-гигиеническим требованиям; по освещенности и инсоляции жилых помещений). 

— При необходимости провести работы по перепланировке, переустройству помещений. 

— Заключить соглашение о способе и условиях раздела имущества или выдела доли. 

— Обратиться в МФЦ для кадастрового учёта и регистрации прав.  

Если доля, выделяемая участнику, несоразмерна остальным, то должна быть выплачена соответствующая денежная сумма или иная компенсация с согласия участника. Согласие не требуется, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. 

После утверждения соглашения необходимо собрать следующие документы: 

— заявление от каждого из собственников; 

— документы, удостоверяющие личность заявителей; 

— соглашение о выделе доли в натуре; 

— правоподтверждающие документы на исходный объект недвижимости; 

— нотариально заверенную доверенность на представителя (если документы подает представитель). 

Пакет документов нужно предоставить в МФЦ, либо воспользоваться услугой выездного приема работника Кадастровой палаты. В первом случае кадастровый учет и регистрация прав происходит в течение 12 дней, а во втором – 10 дней. Проведенная регистрация удостоверяется выписками из ЕГРН, которые могут быть направлены в электронной форме.  

За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ оплаты не требуется, но заявитель может сделать это по собственной инициативе. 

Вопросы можно задать круглосуточно по телефону Ведомственного центра телефонного обслуживания (ВЦТО): 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный).

Источник

Нюансы выделение долей в натуре из общего недвижимого имущества — Светлана Приймак / ЛІГА.Блоги

   Многих владельцев недвижимого имущества, которым они владеют совместно с кем-то еще, интересует вопрос о выделении доли в натуре. Поэтому в данной публикации торкнусь основных моментов выделение доли в натуре из общего недвижимого имущества, на которые стоит обратить внимание.

Что подразумевается под этим юридическим термином и в каких случаях проводится такой род сделок?

   Определением понятия «выделение доли в натуре» занимается Гражданский кодекс. Он содержит статью, которая подробно растолковывает это понятие и объясняет, когда производятся такие процедуры. Согласно ст. 364 Гражданского кодекса Украины совладелец имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. 

    К тому же, если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается в соответствии с законом или невозможен (часть вторая статьи 183 этого Кодекса), совладелец, который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли. Это, к примеру, возможно в следующем случае: в течение совместной жизни мужем и женой был приобретен или построен дом. Фактически это частное строение является недвижимым предметом собственности нескольких человек. В случае его раздела, у супругов может возникнуть желание не только поделить своё имущество, но и выделить фактически доли в натуре в порядке раздела имущества, чтобы было понятно кто чем может пользоваться и распоряжаться.

   Казалось бы, все просто. Однако людям, далеким от юриспруденции, бывает сложно порой сориентироваться в том, о чем гласит закон. Разделение и выделение доли в натуре осуществляется с предоставлением Заключения относительно технической возможности разделения объекта недвижимого имущества или Заключения относительно технической возможности выдела в натуре доли из объекта недвижимого имущества, что сделать без помощи специалиста достаточно сложно. 

    Сама же процедура выделения долей в натуре описывается подробно, тем не менее, людям требуются дополнительные разъяснения специалистов в области права — адвокатов, относительно того, в каких ситуациях и каким образом производится процедура, когда можно делить и выделять, а также когда положена компенсация за долю в общем имуществе.    

     Итак, закон различает две формы раздела. 

  1. В первом случае из общего имущества выделяются доли в натуре. 
  2. Во втором — имущество подвергается разделу, осуществляемому в тех размерах, которые соответствуют долям.

    В первом случае процедура означает то, что тот владелец недвижимой собственности, который производит выделение своей доли, забирает ее из общего имущества. Часть недвижимой собственности, оставшаяся после выделения доли одним из владельцев, продолжает оставаться за другим владельцем как его личное имущество.

      Сразу же отмечу, что не подлежат разделу объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества. Вопрос о разделе объектов недвижимого имущества может рассматриваться только после признания права собственности на них в соответствии с законом.

  Также, граждан интересует, почему выделение долей законодательство предусматривает в том случае, когда речь идет о частном владении, а не о квартирах в многоквартирных домах. И почему, к примеру, необходимо выделять свою часть в общем имуществе, а не оформить её иначе — в денежном эквиваленте стоимости доли. В этом случае тот собственник, который не нуждается в доле на дом, мог бы продать её тем собственникам, которые хотели бы ее приобрести, получив, тем самым, во владение весь дом. Выгода обеих сторон очевидна.

   Однако так происходит с квартирами. Причина в том, что в квартире невозможно выделение долей. Это справедливо даже в том случае, если все ее владельцы имеют в собственности одинаковые доли. Технические характеристики квартиры не позволяют провести их выделение, так как под выделением в натуре понимается обеспечение каждого из владельцев отдельным входом в жилище. То же самое касается подсобных помещений — у каждого собственника они должны быть индивидуальными. Еще один нюанс — адрес проживания. Владельцы выделенных долей должны иметь каждый свой собственный адрес. Это означает, что при выделении в натуре происходит переоборудование бывшего в общей собственности дома в несколько равнозначных — по количеству владельцев.

   Законодательство предусматривает следующее: когда происходит выделение в натуре из общего имущества, каждая из долей не должна утрачивать своего прежнего предназначения. Также весь дом не должен потерять в рыночной цене.

При этом, при расчете доли каждого совладельца в доме необходимо определить всю внутреннюю площадь дома, а также площадь, принадлежащей каждому совладельцу отдельно согласно Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госстроя Украины от 24.05.2001 N 127, зарегистрированной в Министерстве

юстиции Украины 10.07.2001 за N 582/5773 (с изменениями). 

    Законодательные нормы требуют, чтобы при проведении процедуры выделения долей, собственники каждой из них не были ущемлены в своих правах. Части должны быть равными и каждая из них должна быть пригодна для проживания.

Это то, что касается частного домовладения. 

   Для квартир, расположенных в городских многоквартирных строениях, такие условия не подходят. В очень редких случаях возможно выделение частей в натуре. Для подавляющего количества квартир такое невозможно. С частной недвижимостью все гораздо проще. При желании собственников осуществить выделение можно. Поэтому, когда речь заходит о выделении частей из общего владения, имеются в виду строения на частном земельном участке.

     Итак, что нужно для того, чтобы начать процедуру по выделению в натуре из общей недвижимой собственности? 

Когда владельцы могут получить причитающуюся каждому из них часть дома?

   Это происходит в том случае, когда один из собственников заявляет о своем праве на раздел имущества и выделении своей доли в нем. Это означает, что он желает получить её в личное владение и самостоятельно распорядиться ею. После того, как части общего имущества будут выделены, каждый из собственников получит единоличное право делать с ними что угодно. Долю можно будет передать в дар, продать, объединить, увеличить, передать в залог, отремонтировать и т.д. Это дает владельцу полную свободу действий и преимущества.

   Будучи долевым собственником, лицо не смогло бы совершать с имуществом таких сделок или действий, если на них не было бы получено согласия остальных собственников общей недвижимости. Понятно, что получить такое разрешение. Тем более от всех владельцев, сложно. 

   Особенно, если речь идет об наследстве и выделении доли в имуществе, а также об ипотечном кредите. Дело в том, что заемщик, являющийся долевым собственником дома, может отдать в залог свою долю, только в том случае, если то же самое сделают и остальные собственники совместного имущества.    Помимо этого они должны будут выступить в качестве поручителей кредитополучателя. Подобные требования выглядят трудно реализуемыми, даже с позиции опытного адвоката по ипотечным вопросам. Вряд ли заемщик сможет добиться от других владельцев дома таких преференций для себя, несущих угрозу самим владельцам. Поэтому лучшим вариантом решения своих проблем является обращение к адвокату за помощью в выделение частей в натуре из общего имущества.

     Таким образом, основанием для обращения с иском о разделе имущества и выделении долей в натуре из общего недвижимого имущества является статья 364 Гражданского кодекса Украины с учётом положений иных нормативно-правовых актов, разъяснений и прочего. Конечно, чтобы грамотно всё оформить и пройти процедуру выделения долей, как можно дешевле и быстрее, нужно обращаться за юридической помощью к адвокату

Изготовление проекта выдела в единицу, выдел квартиры

  • Если Вы хотите оформить отдельные правоустанавливающие документы на свою часть (долю) общего объекта недвижимости;
  • Когда имущество принадлежит двум и более лицам, которые не желают использовать его совместно;
  • Если Вы решили продать, сдать в аренду или оставить в залог свою долю в доме, квартире или иной недвижимости, но не хотите согласовывать этот вопрос с другими совладельцами;
  • А также в иных случаях, требующих выдела в натуре доли из общего имущества,

В таких ситуациях Вам необходим Раздел долевой собственности путем ИЗГОТОВЛЕНИЯ ПРОЕКТА ВЫДЕЛА В ЕДИНИЦУ.

ЮК «ЕВРО-ВЕКТОР» — предлагает квалифицированную правовую помощь в вопросах раздела долевой собственности путем изготовления проекта выдела в единицу. Для реализации такого выдела необходимо провести юридический анализ целого ряда различных фактов, влияющих на ход данного дела, так как услуга по выделению доли совместного имущества имеет некий алгоритм юридических действий и этапов. Так, к примеру, крайне важным будет факт наличия технической возможности выдела такой доли, ее размер и стоимость, существование договора о порядке пользования имуществом, наличие возможности, а также желания материальной компенсации, если она понадобится и т.д. Данный механизм оперативного и юридически грамотного легального решения этой задачи не однократно отработан нашими адвокатами и юристами за долгие годы практического оказания услуг в этой сфере, именно поэтому мы так уверенно беремся за решение жилищных вопросов, в частности – изготовления проекта выдела в единицу.

Обращаясь к нам Вы получаете:

  • Квалифицированный юридический анализ объекта выдела;
  • Подготовку различных документов, договоров, экспертиз, запросов, писем, исков и многое другое;
  • Защиту и представление Ваших интересов в различных нотариальных, судебных и иных органах, экспертных организациях, БТИ и т. д.;
  • Мониторинг и контроль процесса выдела в единицу;
  • Помочь в оформлении документов и, в случае необходимости, регистрацию права собственности на выделенный объект.

Раздел долевой собственности путем выдела в единицу.

В современном мире не редко случаются ситуации, когда определенное имущество одновременно принадлежит сразу нескольким (двум, трем и более) независимым лицам, которые, естественно, хотят распоряжается своим имуществом на свое личное усмотрение. Но в отличии от единоличного права собственности долевое участие накладывает на его владельцев определенные ограничения с которыми нужно или смирится, или осуществить раздел долевой собственности.

В общей долевой собственности может быть любое имущество, но самые большие вопросы как правило возникают при совместном владении именно недвижимым имуществом, поэтому более детально рассмотрим вопрос раздела долевой собственности применительно к объектам недвижимости.

Итак, к главным неудобствам распоряжения недвижимыми объектами долевой собственности можно отнести:

  • Невозможность продать свою долю в общей совместной собственности без предварительного предложения выкупить данную долю другими совладельцами;
  • Обязанность владельцев согласовывать с иными совладельцами процесс достройки, пристройки и иной реконструкции общей недвижимости;
  • Сложность в получении кредита под залог, поскольку часть из целого объекта недвижимости не может быть самостоятельным предметом залога, если она не выделена в единицу;
  • Необходимость в согласовании с остальными совладельцами вопросов сдачи в аренду недвижимости, оформления прописки (регистрации) посторонних лиц в данный жилой объект и многое другое.

Раздел общей долевой собственности – это, попросту говоря, способ прекращения права владения, распоряжения и пользования на общую долевую собственность. Реализовать раздел долевой собственности возможно несколькими способами:

1Путем раздела совместного имущества;

2И с помощью выдела в отдельную единицу части принадлежащей одному из совладельцев.

Отличаются эти два метода тем, что при разделе общая долевая собственность на такое имущество прекращается полностью для всех ее участников, а вот при выделе в единицу — выделяется часть одного из владельцев, но для остальных совладельцев права общей собственности не прекращаться, а по-прежнему остаются общей долевой собственностью.

Сегодня мы рассмотрим раздел долевой собственности путем так называемого выдела в единицу. Согласно действующего законодательства осуществить выдел части в отдельную единицу возможно с помощью заключения соответствующего договора, причем обязательно нотариально заверенного. Такой договор может заключатся только с добровольного согласия всех его совладельцев, и только в тех случаях, если между ними нет спора касательно данного раздела. В противном случае выделить долю в единицу можно будет лишь в судебном порядке.

Как в судебном, так и в договорном порядке для раздела общей долевой собственности с выделом в единицу понадобится документальные доказательства наличия технической возможности такого выдела, то есть возможность разделить помещения, сделать отдельные выходы и т. д. Таким доказательством может служить, например, заключение органа технической инвентаризации. Кроме того, нужны будут паспорта, идентификационные коды владельцев, техпаспорт на объект недвижимости, правоустанавливающие документы на сам объект и на земельный участок, где расположен такой объект (если, конечно же, такие имеются) и т.д.

ЮК «Евро-Вектор» имеет многолетний практический опыт в вопросах раздела долевой собственности как в договорном, так и в судебном порядке. Мы понимаем на сколько важно для Вас оперативно произвести раздел общей долевой собственности и выделить свою часть в отдельный объект, именно поэтому наши адвокаты и юристы не откладывая проведут анализ и экспертизу Вашего объекта на возможность выдела, проведут качественную детальную консультацию, подготовят все правовые документы, а в случае необходимости постараться уладить конфликт и найти компромисс между совладельцами недвижимости, а также подобрать максимально удобный и благоприятный для всех владельцев путь решения данной проблемы. Также мы поможем подготовить необходимую доказательную базу и все процессуальные документы, если дело нужно будет решать в судебном порядке.

ЮК «Евро-Вектор» специализируется в данном вопросе и считает своим долгом защитить Ваши права и интересы. Мы обязательно согласовываем с нашими клиентами все детали дела и помогаем им принять наиболее выгодные для них решения.

Звоните или пишите нам на e-mail прямо сейчас и получите абсолютно бесплатную консультацию по изготовлению проекта выдела в единицу касательно именно Вашего недвижимого имущества.

Совместное владение объектами недвижимости накладывает некие ограничения в возможности пользования и распоряжения таким имуществом. Так, к примеру, при продаже одним из собственников своей части имущества из общей долевой собственности он сначала должен предложить другим владельцам купить его часть и лишь в случае их отказа он сможет продавать свою часть недвижимости иным лицам.

Еще одним ограничением можно назвать невозможность оформления такой доли как предмет залога до тех пор, пока не будет произведен раздел общей долевой собственности. Кроме того, владелец части недвижимости обязан согласовывать вопросы аренды, реконструкции, пристройки, регистрации кого-либо в таком объекте и т.д. Все эти ограничения могут приносить не только дискомфорт владельцам, но и иногда невозможность решить какой-нибудь достаточно важный и срочный вопрос. Именно поэтому стоит заранее позаботиться о разделе общей долевой собственности путем выдела ее в отдельную единицу.

Филиал юридической компании «ЕВРО-ВЕКТОР»

Город: Одесса

Адрес:ул. Большая Арнаутская 45

Телефон:+38 (048) 771 — 91 — 05
+38 (093) 190 — 70 — 47
+38 (096) 518 — 28 — 38
+38 (099) 518 — 28 — 38

E-mail:[email protected]
[email protected]

Skype:evrovektor


 

Заказчик

 


 

ЮК ЕВРО-ВЕКТОР

Позвонить в офис юридической компании ЕВРО-ВЕКТОР или заполнить заявку на сайте — 5минут.

Ответ администратора, запись на консультацию к специалисту — 5 мин.

Получить консультацию об услугах,  заполнить заявку, внести предоплату в размере 70% от общей суммы услуг на расчетный счет компании — 20 мин.

Предоставляет консультацию о комплексе услуг, помогает заполнить заявку, составляет договор, счет в размере 70% от стоимости комплекса услуг — 20 мин.

Предоставить лично, через уполномоченное лицо или через почтовое отделение (документы, необходимые для получения услуги )  — 10 мин.

Подготавливает документацию, необходимую для выполнения услуги — установленные договором сроки.

Отдыхает или занимается своими делами.

Выполняет услугу — установленные договором сроки.

Принять от юридической компании ЕВРО-ВЕКТОР выполненный  комплекс услуг и оплатить остаток в размере 30% — 20 мин.

Передать Заказчику выполненный комплекс услуг и принять оплату в размере 30% — 20 мин.

 

Итого установленные договором сроки.

Уважаемые читатели, партнеры, клиенты компании. Мы стараемся поддерживать наши статьи, описанные в услугах, в актуальном состоянии и оперативно вносить изменения в них, однако, ЮК ЕВРО-ВЕКТОР не гарантирует, что услуги, процедуры, перечень документов, государственные платежи или стоимость наших услуг, описанные в этой статье, актуальны на момент прочтения статьи Вами.

Статьи к услугам, описанные на сайте ЮК ЕВРО-ВЕКТОР, – видение и мнение авторов, а сами услуги, предлагаемые юридической компанией, носят рекомендательный характер и отражают актуальность законодательных актов на момент публикации услуги.

Информация, ссылки на законодательство или на другие статьи по услугам ЮК ЕВРО-ВЕКТОР не гарантируют их актуальность или полный объем, поскольку:

1 На сегодняшний день законодательство Украины имеет тенденцию к постоянным изменениям, дополнениям и исключениям.

2 Информации может быть достаточно для предоставления услуг компанией ЮК ЕВРО-ВЕКТОР, но недостаточно для самостоятельного применения. Прежде чем самостоятельно осуществлять процедуры, описанные в этой статье, услуге, следует внимательно ознакомиться с актуальным законодательством. Кроме законодательства существуют также практические аспекты его применения и технические особенности различных процедур.

Будем благодарны, если Вы обратитесь к нашим специалистам.

Нашли ошибку в тексте? Выделите и нажмите Ctrl+Enter

Выдел доли в натуре

Кратко опишите свою ситуацию с помощью приведенной выше формы, отправьте заявку и получите бесплатную консультацию.



Если собственнику необходимо получить свое долю не в деньгах, в имуществе, на помощь приходит услуга «выдел доли в натуре». В сфере долевого владения данному способу отводится приоритет. Реализация зависит от того, к какому типу принадлежит собственность.

Правовой смысл услуги

Понятие «выдел в натур» законодательно определено, а сама процедура обладает особой спецификой и необходима для того, чтобы лично владеть соей доле собственности.

Юристы «Тюменского правового бюро» помогут Вам совершить выдел доли участка в натуре в следующих случаях:

  • Если нужно продать объекты имущества

  • Своей собственностью хочется распоряжаться самостоятельно

  • Не хочется проблем с другими владельцами

  • Снятие ограничений, налагаемых собственностью совместного типа

Вышеуказанная процедура может производиться в отношении любого из собственников имущества. Процедура можно производить в любое время, независимо от позиции других собственников.

Сущность процесса

  1. Единый дом реально разделяется на несколько, невзаимосвязанных частей.

  1. С прекращением существования цельного первоначального дома происходит прекращение прав общей собственности. Владелец определённой части не связан с другими.

После получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности, Вы можете произвести заключение договора вам доступно заключение договора по разделу реального жилого дома (нужно, чтобы все участники долевой собственности были согласны).

Договор реального раздела заключается также в отношении земельного участка. Для этого вызываются геодезисты, которые производят операции межевания и присваивают кадастровые номера по отдельности.

Как происходит процедура

Выдел участка земли в натуре — сама понятная процедура, если потребуется разделить общее имущество. Доля собственника отражена в соответствующих документах, с последующим переоформлением части участка земли и закреплением за предыдущими дольщиками то, что осталось.

По окончании процедуры происходит распоряжение собственника долей по собственному усмотрению: производится её продажа, сдача в аренду, передача в наследство. Выделом не может считаться ситуация, когда дом продаётся, а потом предоставляется иной участок.

Есть разделяется площадь квартиры

Натуральный выдел доли в квартире происходит несколько сложнее. Потребуется планировка квартиры для организации отдельных узлов, нескольких жилых помещений, входов. Процедуру невозможно произвести, если это приведет к снижению стоимости недвижимости. Оптимальный выход заключается в выплате доли недвижимости прочими собственниками в денежном эквиваленте.

Сложность процедуры

В процессе выдела в натуре дом делится на несколько частей с организацией отдельных входов в здание. Данный процесс более прост по сравнению с квартирой, поэтому выдел чаще всего и применяется в частных домах.

«Тюменское правовое бюро» готово оказать Вам эффективную помощь в запутанной процедуре по разделу общего имущества. Мы предоставим Вам грамотную консультацию и проконтролируем ход выполнения на каждом этапе. Экономьте время, нервы и деньги!

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Энди Сиркин

Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместной собственности людей на недвижимость для отдыха или курорта в договоренности, которая распределяет права использования на основе времени. Другими словами, только одному владельцу будет разрешено пользоваться конкретным домом или квартирой в определенное время. Механизмы долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно называемой «одноразовой долевой собственностью») или к многоквартирному зданию или курортному комплексу.В многоквартирных домах каждый совладелец может иметь права собственности на все помещения, некоторые помещения или только на одно помещение, а его/ее права пользования и обязательства по расходам могут соответствовать или не соответствовать его/ее праву собственности. права. Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным застройщиком, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями/пользователями или группами друзей или членов семьи.

Для описания этих договоренностей также используются термины «частный жилой клуб» (или «PRC»), таймшер, долевая собственность, товарищество загородного дома и долевое совместное владение, и нет никаких последовательных различий в использовании этих описаний. Поскольку использование имущества распределяется на основе времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже имущества таймшера. Тем не менее, существуют значительные практические различия между большинством соглашений, обычно называемых дробными, и более традиционными таймшерами, и они более подробно обсуждаются ниже. Механизмы долевого владения не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право на использование без права собственности) или «кондо-отель» или «кондотель» (в которых каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом). ).

Чем долевое владение отличается от таймшера?

Со строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывают любую договоренность, в соответствии с которой группа людей совместно использует имущество на основе времени, независимо от того, владеют ли они имуществом и независимо от того, управляющая компания или застройщик участие в организации или эксплуатации имущества. Но с практической точки зрения существуют существенные различия между большинством договоренностей, исторически называемых таймшерами, и большинством договоренностей о долевом владении.

Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером не в том, передается ли право собственности покупателям. Как юрист, занимающийся долевой собственностью более 20 лет, я могу определенно сказать, что многие «таймшеры» включают в себя прямое, титулованное владение, а многие «доли собственности» — нет. Это неправильное представление о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум существенным проблемам: (i) предположение, что ограничения и правила таймшера не применяются к дробным проектам, и (ii) неспособность оценить важные элементы предложения сделать уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.

Существенные различия между большинством старомодных таймшеров и большинством современных схем долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничены конкретным домом или группой домов, и (ii) степени владения каждым участником и контроль. Оформление права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которые ограничены этим домом.Документально оформленное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будет осуществляться уход и управление домом, которым он владеет, каковы будут затраты на владение в будущем или существуют ли какие-либо значимые перспективы зарабатывать деньги на основе увеличение стоимости имущества. Эти вопросы должны рассматриваться на основании документов, регулирующих общую собственность, а не на основании того, как называется договоренность и оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о долевом владении:

  • Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то в какой степени каждый совладелец защищен от изменений, которые снизят полезность имущества для него/нее? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость, и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
  • В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и прогнозировать, какой дом он/она будет использовать при каждом конкретном посещении? Будет ли он/она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько велики будут различия в размерах и других удобствах, и какой контроль (если таковой имеется) будет у совладельца при определении того, какой дом он/она будет использовать?
  • Ограничиваются ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он/она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и ответственность каждого совладельца пропорциональны его/ее правам пользования?
  • Какова стоимость одной ночи, если сложить все годовые расходы (включая плату за управление и членские взносы) и разделить их на количество дней использования в каждом году? Насколько вероятно, что стоимость одной ночи будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени на посуточную стоимость будет влиять необходимость предоставления услуг, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или использовать, или потребность в получении прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
  • Будут ли совладельцы иметь какой-либо контроль над тем, как расходы (в частности, плата за управление и сборы) увеличиваются с течением времени, и как осуществляется управление и содержание собственности?
  • В какой степени совладельцы могут свободно сдавать общее имущество в аренду и контролировать взимаемую арендную плату?
  • Может ли долевой владелец отдыхать в другом месте, и как легко получить желаемое место и даты?
  • Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец доли в собственности и на прилегающей территории, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?

Зачем покупателю дома для отдыха рассматривать совместное владение домом для отдыха или курортной недвижимостью?

Хотя многие люди мечтают владеть загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе такую ​​недвижимость, либо считают, что не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать расходы. Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать лишь часть затрат и текущих расходов на владение загородным домом, а также разделять риски непредвиденных проблем с техническим обслуживанием и обесцениванием с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав использования и свобод всей собственности. Но работа и учеба не позволяют большинству людей использовать загородный дом более чем на несколько недель или месяцев в году, а некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой ради огромной экономии средств.

Почему владельцы загородного дома или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи части доли?

Долевое владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет загородным домом (или даже основным местом жительства в курортном сообществе), но чувствует бремя расходов, содержания и управления недвижимостью, которую они используют редко или регулярно отсутствуют в определенные сезоны. Вместо того, чтобы продавать любимый дом, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей собственности другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не делает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и затрат времени, совместное владение может высвободить капитал для покупки другой курортной недвижимости или для альтернативных инвестиций. Он также может предоставить альтернативу, когда продажа всего дома оказывается затруднительной из-за рыночных условий.

Зачем разработчику или застройщику рассматривать предложение о долевом владении?

Совместное владение может быть значительно менее дорогим и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новостройки, предоставляя некоторым покупателям стимул или возможность для покупки, которые в противном случае отсутствовали бы.Таким образом, застройщик или застройщик может открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предложив долевое владение, особенно привлекательную возможность, когда продажа всего имущества идет медленно. Маркетинг менее дорогостоящего варианта владения может также повысить общую видимость и трафик на сайтах продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, открытие проекта для долевой собственности, как правило, увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и вспомогательных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.

Зачем риэлтору предлагать долевое владение потенциальному продавцу или покупателю?

Концепция долевой собственности неизвестна многим застройщикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не понимают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевой собственности, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новый путь маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевой собственности может быть особенно полезным инструментом во времена или в областях, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.

Какие юридические ограничения применяются к долевому владению?

Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать в четыре общие категории: (i) национальный закон или закон штата о недвижимости, (ii) местный закон о недвижимости, (iii) ограничения на частные сделки и (iv) национальный или государственный закон о ценных бумагах или инвестициях . Даже в тех случаях, когда группа друзей и родственников покупает недвижимость для совместного использования, и, следовательно, долевые доли не будут продаваться широкой публике, в какой-то момент могут применяться юридические ограничения на долевое владение, особенно когда один из совладельцев нуждается или хочет перепродать свою долю.

В США закон о долевом владении недвижимостью варьируется от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут продаваться доли и, в некоторых случаях, где проживают покупатели. Чтобы определить, какое национальное или государственное законодательство о недвижимости применяется к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько долей будет предлагаться, общая структура предложения, как и где будут продаваться доли, и кому будет разрешено покупать. Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержки, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано из-за местоположения собственности или других ограничений.

Местное регулирование долевой собственности встречается редко, но все чаще, особенно в курортных сообществах. Ограничения в отношении частных сделок, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. д.), также могут ограничивать или запрещать механизмы долевой собственности.Большинство местных законов о долевом владении и ограничений на частные сделки связаны с правами использования, предлагаемыми с дробными акциями, а не с количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения вводятся не потому, что продаются дробные доли собственности, а потому, что они продаются с обещанием, что одному собственнику будет разрешено пользоваться домом или квартирой в определенное время. Конечно, без обещания какого-то определенного и периодического права использования, дробные интересы, вероятно, не будут продаваться.

Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевом владении. Как правило, эти правила будут применяться, когда доход от аренды распределяется между владельцами, управленческие обязанности полностью делегированы или цель совместной собственности заключается в первую очередь в инвестициях. Применение этих законов может привести к дорогостоящим требованиям к регистрации и соблюдению требований, рекламным ограничениям, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, касающимся богатства и образованности каждого покупателя.

Как делятся права на использование долевой собственности?

Независимо от того, является ли кто-либо долевым застройщиком многоквартирной долевой собственности, риэлтором или продавцом одного дома, который будет предлагаться по частям, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решение о том, как будет распределяться совместное имущество обычно является первым шагом в структурировании договоренности о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов договоренностей о долевом владении и станет самым важным и ценным преимуществом владения для долевых владельцев.

При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от принятой системы. Выбор структуры распределения использования долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди могут добраться до общей собственности. Кроме того, примите во внимание сложность и стоимость эксплуатации системы использования долевой собственности в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и увеличит долю совладельцев. взносы.

Наиболее популярной моделью использования долевого владения является «подход с назначением использования». Каждому совладельцу присваивается исключительное право на использование дома в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июля»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированного и переменного. В фракционной собственности, состоящей из нескольких квартир, права пользования могут относиться к конкретному дому или квартире, группе домов или квартир (например, ко всем квартирам с тремя спальнями или ко всем квартирам с видом на море) или ко всем дома или блоки.На цену покупки может влиять количество и/или качество использования, выделяемое каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространены на семью, друзей, арендаторов, биржи или любое их сочетание. Различные права использования могут применяться к разным периодам использования. Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации среди совладельцев заранее заданных групп дней, недель или месяцев, ежегодного отбора или чернового процесса, основанного на чередующейся системе приоритета выбора, системе резервирования или любой комбинации этих систем использования. .

Менее популярной моделью распределения прав на долевое владение является «подход с оплатой за использование». Совладельцы платят заранее согласованную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование, а также любой доход от аренды, полученный, если дом также сдается в аренду лицам, не являющимся владельцами, используются для оплаты расходов, связанных с владением. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход с оплатой за использование, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены на основе того, что может себе позволить каждый совладелец, их инвестиционные цели или любые другие критерии, которые группа считает полезными, но покупная цена и право собственности не должны иметь никакого отношения к использованию.Можно использовать подход распределения использования, но все равно выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель с оплатой за использование, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или лицам, не являющимся владельцами, и полученный в результате доход. распределяется между собственниками пропорционально собственности. В другом варианте можно использовать подход «плата за использование», но при этом предоставлять совладельцам льготы или скидки на определенное количество недель в году.

Как делятся расходы на долевое владение?

В соглашениях о долевом владении, включающем один дом, операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально собственности, так что 20%-ный владелец будет оплачивать 20% каждого из этих расходов.При использовании подхода с оплатой за использование плата за использование и доход от аренды будут компенсироваться против расходов, а владелец 20% (после оплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или 20% любого дефицита, если расходы превышают доход. В юрисдикциях, где налог на имущество увеличивается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать бремя налога на имущество непродающего совладельца.В штатах, где перепродажа не вызывает переоценки, налог на имущество может быть распределен как другие операционные расходы.

В соглашениях о долевом владении, включающем несколько единиц, застройщик должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено определенной единицей или единицами, или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае застройщик может сделать так, чтобы каждый совладелец вносил свой вклад только в расходы, связанные с эксплуатацией объекта или объектов, на которые он/она имеет права использования.

Как финансируются сделки с долевым владением?

Отраслевые опросы показали, что только 30-35% покупок долевой собственности связаны с финансированием, а 65-70% покупателей долевой собственности платят все наличными за свою долю владения. Исторически сложилось так, что при финансировании соглашений о долевом владении, включающем один дом или квартиру, единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки под залог всего дома. Более крупные проекты могут получить частичное финансирование, при котором каждый частичный владелец может получить свой собственный кредит, обеспеченный только его / ее долей владения.Совсем недавно индивидуальное долевое финансирование стало доступно для соглашений о долевой собственности, включающих один дом или квартиру, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.

Если будет групповая ипотека, долевым собственникам необходимо будет рассчитать, как разделить платежи по ипотеке. Если первоначальный взнос делится в той же пропорции, что и цена, то ипотека также делится пропорционально цене. С другой стороны, если некоторые совладельцы вносят больший первоначальный взнос, чем другие (относительно их цены), разделение ипотеки будет отличаться от разделения собственности.Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить загородный дом стоимостью 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом 100 000 долларов и общей ипотекой на 400 000 долларов. Теперь предположим, что у семьи № 1 есть только 10 000 долларов для первоначального взноса, у семьи № 2 — 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей — по 20 000 долларов каждая. Семья № 1 купит акцию на 100 000 долларов с первоначальным взносом в 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья № 2 купит акцию на 100 000 долларов с первоначальным взносом в 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотеки на 400 000 долларов или 17.5% (70/400). Каждая из других семей купит акцию на 100 000 долларов с первоначальным взносом в размере 20 000 долларов, что означает, что каждой из них нужно будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все платежи по ипотеке будут разделены в соответствии с суммой займа, то есть семья № 1 будет платить 22,5%, семья № 2 — 17,5%, а каждая из остальных семей — 20%.

Как управляются частичные дома для отдыха?

Целесообразно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт. Любая из этих работ может выполняться либо совладельцами, либо сторонними специалистами, может предполагать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.

Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно являются автоматизированными или основанными на сети, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не если) система выходит из строя), поэтому кто-то должен нести ответственность за управление даже самой автоматизированной системой использования.

Ведение бухгалтерского учета включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей. Во избежание споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным проблемам и даже потере общего имущества, абсолютно необходимо взимать платежи с совладельцев на основе бюджета и регулярной системы налогообложения, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если есть), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать в себя некоторые резервы для долгосрочных текущих расходов, таких как покраска, кровельные работы, обслуживание системы, замена мебели и бытовой техники. Каждый владелец должен быть обязан внести свой платеж в соответствии с графиком. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что его ждет в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой. развивается.

Уборка — это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать неудовольствие и разногласия между долевыми владельцами, особенно в небольших группах совладельцев, разделяющих один дом или квартиру.Большинству совладельцев гораздо больше нравится использовать свой загородный дом, когда они приезжают и обнаруживают, что он чистый и аккуратный, а чистота необходима для успешной сдачи в аренду лицам, не являющимся владельцами. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не преобладает необычайно последовательный и высокий уровень чистоты и порядка, вполне вероятно, что обида и даже гнев разовьются по поводу состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут. . Верно также и то, что человек должен быть в отпуске, когда использует дом, и, возможно, не захочет тратить последний день отпуска на уборку.По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородных домов нанимать уборщицу или услуги по уборке для регулярной уборки собственности. Уборщик также может следить за состоянием имущества и сообщать совладельцам, когда тот или иной совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения заключается в том, что стоимость этого типа услуг может быть распределена по всей группе.

Управление ремонтом важно тем, что без него ни один человек не несет ответственности за содержание долевого имущества в исправном состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодический осмотр имущества, рассмотрение замечаний и жалоб совладельцев, а также организацию ремонта и контроль за ним. Если руководитель по ремонту будет выполнять какой-либо капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли руководитель по ремонту компенсацию, и если да, то в каком размере. Компенсации «время и материалы» следует избегать, потому что это часто приводит к спорам, особенно когда руководитель ремонта не является профессиональным подрядчиком и может неэффективно использовать свое время и/или материалы. Гораздо лучший подход — заранее установить объем работ, время их выполнения и сумму платежа. Это позволяет избежать большинства потенциальных споров и позволяет группе сравнить предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.

Как долевые владельцы загородных домов принимают решения?

В проектах с долевым владением, организованных застройщиком или продавцом недвижимости, застройщик/продавец должен определить, какую власть предоставить владельцам, как будут приниматься различные типы решений владельцев (руководящий совет против голосования владельцев, большинство голосов против подавляющего большинства против единогласного ) и как будет осуществляться переход между контролем разработчика и контролем владельца.В тех случаях, когда частичный проект включает в себя несколько объектов, продавец/застройщик должны принимать определенные решения подгруппами владельцев (или советом управляющих, избираемым подгруппами) на основе разделения прав использования и/или обязательств по обслуживанию. Другими словами, должны ли решения о конкретной единице или единицах приниматься всеми собственниками или только теми собственниками, чьи обязательства по использованию и/или оплате будут затронуты?

Независимо от того, сколько владельцев и домов будет в группе долевой собственности, и было ли соглашение о долевой собственности создано продавцом/застройщиком или самими долевыми владельцами, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. быть обязаны делать, если все владельцы не согласны с иным.Эти обязательные обязанности должны включать в себя оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному собственнику (в группе только из двух собственников) или большинству собственников (в группе из трех и более собственников) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.

Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, при которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а некоторые решения требуют единогласия (или, альтернативно, большего большинства). Решения, требующие более высокого уровня одобрения, как правило, связаны с крупными физическими изменениями в собственности, крупными расходами, изменением распределения прав использования, продажей всей собственности и получением денег взаймы под залог собственности, а также могут включать в себя что-либо еще, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как должны приниматься решения, имейте в виду, что предоставление возможности принимать решение большинству позволяет большинству отобрать права использования у меньшинства или добавить бремя расходов для меньшинства.С другой стороны, требование принятия решения консенсусом может парализовать группу, если есть совладелец, который незаинтересован, неразумен или зол. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут измениться со временем, и новые люди могут прийти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не думайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас, будет продолжаться в будущем.

В группах всего из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, исход зависит от того, как договор о совместной собственности относится к рассматриваемому объекту. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих собственников, никаких действий предприниматься не будет, поскольку собственники не давали согласия. Если в соглашении ничего не говорится по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и/или обязывающий арбитраж.

Одной из особенно важных, но часто упускаемых из виду областей принятия решений и потенциальных споров является планировка и меблировка общего загородного дома.Имущество может стать чрезмерно захламленным хранилищем всей нежелательной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречивых вкусов. Я предлагаю, чтобы совладельцы сначала согласовали расстановку мебели и, если предметы необходимо приобрести, бюджет и план того, как будут приниматься решения о покупке. После того, как первоначальная меблировка и отделка завершены, любые дополнения или изменения должны требовать одобрения группы.

Облагаются ли налогом платежи по долевому владению домом для отдыха?

Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного использования» и как часто она используется для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый из которых имеет свои собственные правила налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая арендная недвижимость» и «Второй дом/аренда для хобби».

Налоговый режим

«Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдается в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком налоговом режиме проценты по ипотечным кредитам и налоги на имущество, как правило, вычитаются из налогооблагаемой базы, а другие расходы — нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.

Налоговый режим «чистая арендная недвижимость» используется, если верны оба следующих двух условия: (i) недвижимость является «арендой» на срок более 14 дней в конкретном налоговом году» и (ii) общее количество дней «личного пользования» составляет либо не более 14, либо не более 10% от общего количества дней «аренды». (Например, если было 220 дней «аренды», может быть до 22 дней «личного использования»; если было 100 дней «аренды», может быть до 14 дней «личного использования».) Налоговый режим «Аренда имущества», разделите год на две части, «аренда» и «личное использование», и распределите каждый расход пропорционально. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, усовершенствования, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) подлежат вычету в той мере, в какой они превышают доход от аренды, но вычет не может применяться ко всем виды доходов, а в некоторых случаях должны быть перенесены и вычтены в последующие годы.Для части «личное использование» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, в том числе проценты по ипотеке, как правило, отсутствуют.

Налоговый режим «Аренда второго дома/хобби» применяется, когда ни одна из других категорий не применяется. При таком налоговом режиме разделите год на две части: «аренда» и «личное использование» и распределите все расходы пропорционально. Что касается «арендной платы», расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету.Для части «личного использования» проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, подлежат вычету, но другие расходы не подлежат вычету.

При определении того, как часто имущество используется для «личного использования» и как часто оно используется для «аренды», применяются следующие правила:

  • Использование совладельцем, даже если совладелец платит плату за использование, является «личным использованием».
  • Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
  • Использование невладельцем в рамках соглашения об обмене или обмене загородным домом является «личным использованием».
  • Дни, затраченные в основном на ремонт или техническое обслуживание загородного дома, не считаются «личным использованием», но и не должны учитываться как дни «аренды».
  • День, когда дом сдается в аренду, но фактически не сдается, не может считаться днем ​​«аренды».

Когда имущество для отдыха делится на части, правила IRS, похоже, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, неплатящих друзей и обменников) должно быть сложено вместе для определения общего количества дней «личного использования», а дни, когда недвижимость сдавалась в аренду платным арендаторам, не являющимся владельцами или родственниками (независимо от того, арендная плата доставалась отдельному владельцу или распределялась между группой), должны быть сложены вместе для определения общего количества «арендных» дней.Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как чистый второй дом, каждый владелец может, как правило, вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на имущество. Если дом не квалифицируется как «чистый второй дом», группе необходимо будет определить коллективное соотношение распределения расходов «аренда»/«личное использование». Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он/она заплатил, компенсировать любой полученный им доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, в одной статье, подробно исследующей эту тему, сделан вывод о том, что такой подход может оказаться неработоспособным или справедливым на практике, и что было бы разумно, чтобы каждый владелец определял свой налоговый режим отдельно на основе своего использования. и аренда его/ее интервала.

Данное обсуждение налоговых вопросов предназначено только для ознакомления с общими правилами. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.

Как я буду облагаться налогом при продаже долевого дома для отдыха или продаже своей доли?

Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествовавших продаже, он/она не будет претендовать на освобождение от налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США в одиночку/500 000 долларов США в браке. Но продавец, вероятно, имеет право на обложение любой прибыли налогом по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право на завершение обмена с отсрочкой налогообложения. Как правило, налоговый учет прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как имущество использовалось в течение 12 месяцев, предшествующих продаже. При рассмотрении вопроса о продаже загородного дома (или только вашей доли в нем) целесообразно проконсультироваться с налоговым экспертом как минимум за год до планируемой продажи.

Зачем владельцу или риэлтору, продающему всю недвижимость, разрабатывать структуру долевого владения и соглашение перед маркетингом? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?

Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, попросите их подготовить единое предложение как группу, а затем дайте им время и гибкость для создания собственной структуры и соглашения до закрытия сделки (пока недвижимость удерживается вне рынка) , этот подход терпит неудачу гораздо чаще, чем добивается успеха, и требует огромных усилий и времени даже в случае успеха. Большинству продавцов и риелторов гораздо проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намерены одновременно закрыть продажи всем покупателям сразу. (Обратите внимание, что также возможно закрывать продажи по одной.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи на проценты от собственности.

Какой тип соглашения о долевом владении или управляющий документ о долевом владении необходим для договоренности о долевом владении?

Каждой группе долевого владения необходим документ или группа документов с подробным описанием их прав (особенно использование/аренда, изменение, финансирование и перепродажа) и обязанностей (особенно распределение затрат, структура сборов, ремонт/замена и правила). Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если смогут разрешить разногласие (подробнее об этом позже).

В тех случаях, когда право собственности на имущество будет принадлежать долевым владельцам (соглашение о «прямом владении»), регулирующие документы делятся на две общие категории: (i) те, которые записаны в цепочке правовых титулов и, таким образом, становятся обязательными для каждого владельца доли без подпись этого владельца, и (ii) те, которые не зарегистрированы и имеют обязательную силу только для тех долевых владельцев, которые их подписали. Принципиальные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместной собственности (в частности, риск того, что будет совладелец). который не связан документами, потому что не подписал их), и облегчить взыскание в случае неуплаты обязательств совладельца. Основные недостатки зарегистрированных документов заключаются в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменить и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенным заблуждением является то, что совладельцы получают «отдельные документы» только при наличии зарегистрированных документов о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные документы, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.

Большинство договоренностей о частичном отпуске включают в себя сочетание зарегистрированных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщение относительно того, как обычно называются документы, или сказать, какие документы (в отличие от того, какие элементы контента) необходимы. Некоторые распространенные названия (помимо упомянутых выше «Декларации» и «CC&Rs»): «Пользовательское соглашение», «Устав», «Соглашение о совместном владении», «Соглашение о совместном владении», «Соглашение с владельцем», «Соглашение об управлении» и « Правила использования», но не существует шаблона относительно того, что находится в документе с тем или иным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда в проекте несколько документов. Ключевым моментом является обеспечение наличия всех важных элементов контента и оценка того, в какой степени конкретный элемент контента будет иметь силу против нынешних и будущих владельцев.

Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, такого как корпорация, и такое лицо может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда юридическое лицо фактически владеет имуществом, а совладельцы владеют юридическим лицом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев юридическое лицо создается только для управления имуществом и его эксплуатации.При создании юридического лица будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Свидетельством», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Преимущества создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности для отпуска являются спорными, и решение часто зависит от размера группы.

Нужны ли официальным документам отпускные долевые владельцы, которые являются близкими друзьями или членами семьи?

Люди и обстоятельства меняются непредвиденным образом, и новые люди могут войти в группу совладельцев в любое время в результате смерти или других неожиданных событий. Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие члены семьи и самые приятные и спокойные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения — помочь решить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.

Должны ли отпускные соглашения о долевом владении быть короткими и простыми?

Никто не читает документы на долевое владение ради удовольствия. Документы можно читать только в том случае, если возникает конфликт, который нельзя разрешить неформально.В этой ситуации желательно, чтобы соглашение о совместной собственности содержало конкретное и четкое решение. Чем короче договор о долевом владении, тем меньше вероятность того, что он решит конкретную проблему, из-за которой кто-то обратил внимание на соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет охватить больше вопросов в соглашении о совместном владении и делает его более полезным. Длина не является недостатком, если документ имеет полное оглавление. Простота желательна, пока она не достигается за счет широты.

Что произойдет, если владелец долевого участия не выполняет свои обязательства?

Несмотря на то, что дефолт совладельца является основным потенциальным риском при совместном владении, важно держать эту проблему в поле зрения. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, неуплата требуемого платежа, встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими, являются нарушения по умолчанию, связанные с использованием общего имущества, такие как повреждение имущества, неспособность содержать его в чистоте, использование его в несанкционированное время или ненадлежащим образом, а также изменение или загромождение его без одобрения группы.

Хотя необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) защищать права и справедливость каждого долевого владельца, даже если он/она не выполнил свои обязательства, также важно, чтобы соглашение о долевом владении давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно. Группа всегда может принять решение не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисходительности, но группу нельзя принуждать к снисходительности, если один из членов игнорирует правила или подвергает риску имущество или инвестиции.

Типовое соглашение о совместном имуществе предусматривает, что владелец, обвиненный в нарушении, получает уведомление об обвинении и ограниченное время, чтобы либо оспорить его, либо устранить его. Если обвиняемый владелец дробной доли решает оспорить обвинение, вопрос передается на разрешение спора, которым обычно является посредничество, или, если это не удается, обязательный арбитраж. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не инициирует разрешение спора в установленный срок, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене по тщательно описанной процедуре.Выручка от продажи используется для оплаты любых задолженностей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы идут совладельцу-неплательщику. Обратите внимание, что процедура, которая приводит к тому, что владелец частичной собственности просто лишается своего права собственности, инвестиций или капитала, как правило, не имеет законной силы и, следовательно, бесполезна для группы.

Группе долевой собственности рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страховки, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для того, чтобы быть пулом, из которого неплатежеспособный владелец частичной доли может заимствовать по своему желанию. Если совладелец не производит платеж, а группа решает использовать часть фонда для покрытия дефицита, неплатежный совладелец все еще не выполнил свои обязательства, и группа по-прежнему должна иметь право предпринять те же меры по исправлению положения. которые он имел бы право получить, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, неплатежеспособный долевой владелец не должен уклоняться от ответственности, заявляя, что, поскольку использовались его/ее собственные деньги из резервного фонда по умолчанию, он/она на самом деле не допустил дефолта.

Должна ли компания с долевой или долевой собственностью использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), или товарищество с ограниченной ответственностью (Lp), или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?

Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», что невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) может дать несколько преимуществ, в том числе (i) защиту других активов от обязательств, возникающих в результате долевой собственности, (ii) защиту общей собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения и (iv) добавление структуры, созданной обширным сводом законов, которые применимы к этим организациям (но не применяются к совместной собственности).Для недвижимости, расположенной за пределами Соединенных Штатов, владение общей недвижимостью для отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.

Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными расходами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные расходы на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (что необходимо, даже если юридическое лицо не должно платить какие-либо налоги). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев частичных долей некоторых льгот по подоходному налогу от владения загородным домом, таких как возможность вычитать проценты по ипотеке и налог на имущество в качестве второго дома.В конечном счете, вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через юридическое лицо, должен решаться в каждом конкретном случае с учетом конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, выбирают прямое владение, а не владение в качестве ООО или другого юридического лица.

Должны ли долевые владельцы иметь право свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?

Те, кто владеет общей собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродавать свои доли приведет к тому, что в группу войдут несовместимые или неквалифицированные совладельцы.Но запрет индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия для них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у владельца доли участия не будет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому владельцу доли. Проблема такой ситуации в том, что никакой другой совладелец может быть не заинтересован в приобретении дополнительной дробной доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев готовы купить, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что ему предлагают.(Требование о том, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы откажутся от покупки. )

При рассмотрении вопроса о перепродаже дробных акций важно помнить, что личности меняются и жизни меняются способами, которых никто не ожидает и не может предсказать, и неизбежно, что люди будут нуждаться или захотят покинуть группу время. Изучите вопрос как с точки зрения того, кто может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения того, кому может потребоваться продать квартиру из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что, как правило, это вредит групповой динамике и значительно усложняет принятие решений и управление, заставляя кого-то оставаться в группе, когда он/она нуждается или хочет уйти.

Я настоятельно рекомендую разрешить перепродажу отдельных долей собственности с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти средства защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и право отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумное основание для отказа).

Должны ли совладельцы частичного загородного дома иметь возможность принудительно продать весь загородный дом?

Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они этого не ожидают, и должен быть способ для долевых владельцев покинуть группу. Разрешение совладельцам продавать отдельные доли — это один из способов сделать уход возможным, но продажа доли в общей собственности может быть затруднена или невозможна из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния общей собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если разрешены отдельные продажи с дробным процентом, имеет смысл разработать реалистичную и гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настаивать на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю общую собственность.

Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?

Долевое владение связано с риском совместного пользования имуществом с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами. Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, когда хотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по разделению означают, что необходимое техническое обслуживание и управление могут быть не завершены или, что еще хуже, в результате неуплаты совладельцем ипотечного кредитора может лишить права собственности все здание, в результате чего все остальные совладельцы понесут убытки. использования общего дома и, возможно, всех денег, которые они вложили. Устранить эти риски невозможно, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск долевой собственности, — это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевой собственности, в котором рассматриваются все вопросы, включая события, которые вы не ожидаете, вероятность того, что люди вы не знаете, что окажетесь в группе в результате смерти или перепродажи, и реальность того, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами так, как сейчас.

Помимо заключения соглашения о долевом владении, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:

  • Тщательно изучите биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
  • Используйте систему ежемесячных отчислений для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
  • Назначьте каждую из основных управленческих задач конкретному лицу внутри или вне группы.
  • Пусть каждый совладелец вносит взнос в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (при групповой ипотеке), налога на имущество или страхования, если совладелец не внес свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на техническое обслуживание или ремонт.
  • Дайте группе право быстро вытеснить совладельца, не выполняющего свои обязательства, и используйте это право до того, как у группы возникнут серьезные финансовые проблемы.

Какие дополнительные риски возникают, если дом для отдыха находится в другой стране?

Если недвижимость для частичного отпуска находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы либо с рынком недвижимости, либо с местной системой сделок с недвижимостью. Такая неосведомленность создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшение и меблировку, а также потери денег и времени в связи с оформлением сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такого же уровня защиты прав потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместном владении и сделки по перепродаже также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно привлечь как U.С. адвокатом, а также адвокатом, имеющим лицензию в стране нахождения имущества, при оформлении договора о долевой собственности и структуре долевой собственности.

Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой, и эффективной инфраструктурой альтернативного разрешения споров (так что вам не нужно полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс) может помочь решить многие о трудностях, связанных с общей недвижимостью для отдыха, расположенной за границей. Эта договоренность позволяет совершать сделки купли-продажи и аренды на знакомом языке и по знакомым правилам, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где находится недвижимость, а также расходов и неудобств, связанных с иностранными юристами, агентами по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование иностранной формы долевой собственности позволяет регулировать отношения совладельцев по хорошо разработанным и знакомым законам, а любые споры совладельцев разрешать быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях также можно избежать определенных видов налогов на передачу и наследство.

 


О SirkinLaw APC

SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвовала в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и ​​во всем мире. Этот обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной проектной документации, а также обширные знания требований к маркетингу и регистрации практически в любом месте, где проект может быть расположен или потенциально продаваться. Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные пользовательские и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен многоквартирных домов. интересы. Наша фирма имеет офисы в Сан-Франциско, штат Калифорния, и в Париже, Франция.

Д. Эндрю Сиркин является признанным экспертом в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и назначения, а также других договоренностей о совместном использовании домов для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных долевых проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичных продаж индивидуальных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, включая большинство штатов США, а также Италию, Францию, Испанию, Португалию, Ирландию, Аргентину, Никарагуа, Коста-Рику, Панаму, Доминиканскую Республику, Никарагуа, Белиз и Мексику. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором «Синей книги кондоминиумов», ежегодно публикуемой издательством Piedmont Press, и «Руководства по распределению капитала» , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. (заказать книга).Энди живет в Париже, и с ним можно связаться через контактную форму.

Разговор о: Распределение акций | Архив | Январь 2010 г.

Anonymous: Я состою в совете директоров столетнего кооператива. Еще в 1960-х годах, когда он был преобразован, доли не были распределены поровну, поскольку тогда квартиры были в другой конфигурации, и с тех пор примерно половина была разделена. В результате более крупные оригинальные квартиры имеют гораздо меньшую долю в расчете на квадратный фут, чем другая половина квартир в здании.Поскольку доли не могут быть перераспределены, есть ли у кого-нибудь предложения о том, как создать более равную стоимостную основу для квартир? Спасибо за помощь.

 

ХГ: У нас тоже старый дом, и несколько квартир объединены или отняты комнаты от другой квартиры. Но это было принято во внимание, когда подавались заявки на слияния и перераспределялись доли.

Юрист по строительству, а также члены правления должны были позаботиться о перепланировке каждой отдельной квартиры.Я бы настоятельно рекомендовал совету, чтобы ваш адвокат изучил это. Если член правления получает от этого выгоду, поскольку теперь он знает правило, он должен немедленно принять меры для решения этой проблемы.

Если остальные члены кооператива прознают об этом, могут возникнуть серьезные проблемы.

 

Аноним: Спасибо за сообщение, ГГ. Мы уже прошли эту точку. Юристы неоднократно этим занимались, и ничего нельзя сделать для перераспределения акций. Поэтому мы подумали о том, чтобы уравнять игровое поле какими-то зарядами другого рода.Проблему создали не слияния, а первоначальные собственники, которые преобразовали здание и передали доли складским помещениям и комнатам для прислуги, которые сегодня являются отдельными единицами.

 

AdC: Чтобы изменить распределение, вам может потребоваться согласие каждого акционера на перераспределение. К сожалению, когда дело доходит до перераспределения богатства, очень мало тех, кто может с радостью принять эту идею. В этом случае те, кому выгодно текущее распределение акций, сохранят статус-кво и не будут голосовать за такое распределение.Таким образом, при покупке квартир крайне важно проявлять должную осмотрительность и следить за тем, чтобы интересующая квартира не была необычно наделена несправедливым распределением долей. Удачи!

 

Аноним: Знаю, знаю. Мы бы даже не пытались перераспределить именно из-за того, что вы описываете. Вместо этого я считаю, что мы можем сгладить неравенство, взимая с квартир с меньшим количеством долей на квадратный фут другие сборы, которые теперь делятся поровну. Вы слышали, чтобы кто-нибудь так делал?

 

CDT: Если вы не можете продемонстрировать, что квартира потребляет большую долю определенного ресурса (например, путем подсчета), то все платежи должны производиться на основе доли.Любая попытка перераспределения расходов на основе субъективных критериев крайне сомнительна и может привести к серьезным юридическим проблемам.

 

Анонимно: Менеджер-резидент подготовил анализ затрат на акцию по сравнению с затратами на квадратный фут, и они варьировались от 1,30 до 3,05 долларов США за квадратный фут обслуживания. Подсчета нет, потому что не вся инфраструктура квартиры была должным образом модернизирована. В результате любые общедомовые сборы или оценки, основанные на долевой основе, сильно непропорциональны и постоянно создают разногласия по любым проектам.

 

AdC: Думаю, если вы сделаете что-то подобное, у вас будет крупный судебный процесс! Вы не можете заряжать фантомные заряды только потому, что хотите стать Дон Кихотом. Н

 

 

Распределение расходов — общая картина — NRTA

Рика Берка; ООО «Решения по управлению арендой»

Нам часто задают вопрос: «Какие наиболее распространенные завышенные цены арендаторами обнаруживаются во время аудита аренды?» Ответ на этот вопрос: все расходы.Звучит запутанно? Ну это совсем просто. Они часто обнаруживаются в распределении расходов, а не в самих расходах. Переплаты, связанные с распределением расходов, часто имеют волнообразный эффект через несколько расходов в выставленном арендатором счете, что создает для арендатора большие риски в долларах. Помимо того, что они оказывают наибольшее влияние, перераспределение расходов может быть аккуратно спрятано в отдельных учетных записях и остаться незамеченным, если рецензент недостаточно квалифицирован, чтобы обнаружить их.Большинство аналитиков по аренде обучены анализировать отчеты арендодателя о переплатах по традиционным счетам-фактурам, отличным от CAM. Однако, как и в случае с подводной частью айсберга в океане, большие переплаты связаны с распределением расходов, которые часто остаются незамеченными и остаются незамеченными.

Перерасчет распределения расходов может иметь место как до, так и после записи в главную книгу. Труднее всего выявить перерасходы по распределению расходов до записи в Главную бухгалтерскую книгу. В этой статье мы начнем с наиболее распространенных и простых форм перераспределения расходов, а затем перейдем к менее прозрачным и более сложным вопросам распределения расходов.

Пропорциональное распределение доли арендатора: Наиболее распространенная и простая форма перераспределения расходов начинается с пропорциональной доли основного арендатора. Пропорциональная доля – это доля расходов арендатора на торговый центр или офисное здание в процентах. В большинстве договоров аренды пропорциональная доля рассчитывается как доля сдаваемой арендатором площади квадратных метров, деленная на общую площадь торгового центра или здания.В некоторых договорах аренды действительно указывается пропорциональная доля, но в большинстве договоров аренды допускается изменение пропорциональной доли в соответствии с увеличением или уменьшением площади центра или здания.

Первым шагом проверки пропорциональных долей является проверка площади арендатора в договоре аренды (числитель) и общей площади в торговом центре, здании или проекте (знаменатель). Определение или описание имущества в договоре аренды должно служить ориентиром для понимания того, что входит в состав имущества.Наряду с языком аренды рецензент может использовать Google Earth, онлайн-статьи об объекте недвижимости и веб-сайт арендодателя, чтобы создать веские доводы в отношении неправильной пропорциональной доли.

При расчете квадратных метров, используемых в знаменателе, важно знать, указано ли в договоре аренды «Общая арендованная и занимаемая площадь» (GLOA) вместо «Общая арендуемая площадь (GLA)». GLA является предпочтительным методом расчета пропорциональной доли, поскольку он включает всех арендаторов, независимо от того, свободны они или нет.GLOA удаляет свободные места из знаменателя до расчета пропорциональной доли, тем самым увеличивая пропорциональную долю арендатора и увеличивая его стоимость. GLOA также намного сложнее проверить, потому что рецензенту нужны даты начала и окончания всех арендаторов за этот период времени, чтобы определить фактический GLOA.

Еще одна ситуация, встречающаяся в розничной аренде, которая создает завышенные расходы по распределению расходов, — это вычет взносов якоря или крупной компании и связанных с ними квадратных метров.В договоре аренды может быть указано, что арендодатель может вычесть основные взносы, а затем определить основную сумму, например, как любой магазин площадью более 20 000 квадратных футов. Критерий основной площади в аренде с годами значительно сократился, так что 20 000 кв. сейчас довольно распространено. Извечная проблема вычета арендодателем уменьшенных взносов начинается со слова «взносы». Напрашивается вопрос; сколько стоит вклад? Слово «вклад» — расплывчатый термин, который может означать один доллар или один миллион долларов.Некоторые арендодатели пользуются формулировкой, вычитая очень низкую стоимость квадратного фута, если таковая имеется, в качестве взноса, оставляя остальных арендаторов бременем дополнительных затрат.

Организаторы сделок и юридические отделы, разрабатывающие договор аренды для арендатора, должны ужесточить определение вклада, чтобы придать ему измеримое и сопоставимое значение. Одним из примеров может быть: «Вклад, указанный в договоре аренды, должен составлять не менее 75% от стоимости арендатора за тот же год по стоимости за квадратный фут.Кроме того, договор об аренде должен требовать от арендодателя подтверждать любые основные или якорные взносы исходной документацией по запросу арендатора.

Общее распределение расходов: Следующий уровень перераспределения расходов — это когда отдельные расходы распределяются между несколькими объектами недвижимости или центрами затрат.

Например, ремонтные работы для четырех человек распределены по восьми различным офисным зданиям или торговым центрам. Каждый человек зарабатывает 50 000 долларов в год, что в сумме составляет 200 000 долларов.Однако ассигнования на каждое здание составляют 25 000 долларов США на человека в год на каждую собственность (100 000 долларов США на каждую собственность), что в сумме составляет 800 000 долларов США. В конце года перерасход составляет 600 000 долл. США. Столкнувшись с таким типом распределения, рецензент должен запросить Главную книгу, а также Трудовой журнал и связать записи Журнала с Главной книгой. Если требуется дополнительная информация, следует запросить подробные табели учета рабочего времени и рабочие журналы. Просмотр LinkedIn, чтобы узнать больше о самом работнике, например, о должности и обязанностях, также может оказаться полезным при подаче заявления о переплате.

То же самое можно сказать и о страховке. Общая политика в размере 100 000 долларов США для четырех объектов недвижимости распределяется по 50 000 долларов США на каждый объект при перераспределении 100 000 долларов США в конце года. При рассмотрении этого типа распределения важно запросить у арендодателя страницу страховой декларации и график страховых взносов и проверить страховую сумму имущества, сравнив ее с суммой, которую арендодатель выставляет в счете.

Объединение расходов: Другая форма завышения расходов при распределении расходов — это то, что мы называем объединением затрат.Это когда есть два или более зданий, и несколько расходов от каждого здания объединяются (объединяются), а затем распределяются обратно на каждое здание на основе метода распределения, а не фактически понесенных затрат.

Этот пример взят из фактической ситуации предыдущего аудита аренды. Допустим, есть два торговых центра, расположенных рядом и принадлежащих одному и тому же арендодателю. Один из них представляет собой центр электросетей, а другой — старый торговый центр. Площадь обоих центров одинакова и составляет около 300 000 квадратных футов.Арендодатель объединяет несколько счетов затрат в один пул затрат. Эти счета включают оплату труда, техническое обслуживание, страхование, безопасность и уборку. Эти затраты затем распределяются обратно из пула затрат на каждый центр на основе соответствующей площади в квадратных футах. Таким образом, счета расходов распределяются между каждым центром в соотношении 50/50. Однако такое распределение несправедливо по отношению к арендаторам стрип-центра. Стрип-центр, хотя и имеет ту же площадь, субсидирует стоимость внутренних помещений общего пользования торгового центра.Кроме того, торговый центр представляет собой старое здание, содержание которого требует больше затрат, чем стрип-центр. В этом примере торговый центр был непопулярен и в нем было много вакансий, поэтому накладные расходы владельца торгового центра перекладывались на торговый центр. То же самое верно и для офисного парка с несколькими зданиями. Эксплуатационные расходы могут быть объединены и перераспределены между отдельными зданиями в зависимости от выгодного для арендодателя результата. Объединение затрат и обратное распределение может производиться на процентной основе или на основе счета-фактуры.Процентная основа может быть определена из обзора главной бухгалтерской книги арендодателя.

Однако сложный сценарий аудита возникает, когда стоимость неправильно распределяется между сущностями или зданиями в счете-фактуре на основе счета-фактуры. Это особенно верно, если это большое имущество с большим количеством расходов. В этой ситуации выборочные счета-фактуры могут не точно определить используемый метод распределения. Рецензенту необходимо просмотреть каждый счет, чтобы точно определить, относятся ли расходы к проверяемому зданию или имеет место необъективное распределение.

Распределения смешанного использования: Наиболее сложные для точной проверки распределения CAM или операционных расходов связаны с имуществом смешанного использования. Многофункциональное здание, в котором есть магазины на первом этаже и офисные или жилые помещения на этажах выше, становится кошмаром при распределении. Многим арендодателям трудно справедливо распределить затраты из-за уникальности каждой собственности. Общие расходы, не относящиеся к какому-либо одному типу помещений, такие как парковка, электричество, охрана, страхование, ремонт и техническое обслуживание, и это лишь некоторые из них, невозможно правильно распределить из-за различного использования и часов работы каждого типа арендаторов.Например, торговые площади могут оплачивать электроэнергию за лифты, которыми пользуются офисы, или круглосуточную охрану в вестибюле, используемую только офисами. В свою очередь, офисные помещения могут платить за более высокую страховку из-за ночных заведений, таких как рестораны и бары. Арендодатель может объединить все налоги на недвижимость в один пакет для всех арендаторов. Существует длинный список этих видов расходов, которые могут быть несправедливо распределены между одним или всеми типами арендаторов в многофункциональном здании.

Чтобы провести точную проверку здания смешанного назначения, первым шагом рецензента является понимание здания и состава его арендаторов. В нем преобладает розничная торговля, как в центре образа жизни, или в нем преобладает офисное здание с розничными магазинами внизу? Это отель с магазином и офисом или жилой? Рецензенту необходимо сначала логически проанализировать распределение расходов, чтобы понять, имеют ли они смысл. Следующим шагом будет рассмотрение стоимости квадратного фута по типам расходов, чтобы убедиться, что арендатор не платит больше, чем должен.Если стоимость кажется высокой, то рецензенту необходимо запросить исходную документацию, а также метод распределения для обоснования стоимости. Электронные таблицы, подготовленные арендодателем, не являются исходной документацией. Исходная документация поступает из независимого внешнего источника.

Подводя итог общей картине: завышение расходов при распределении расходов чаще встречается у крупных арендодателей. Возможность перераспределения расходов, скорее всего, произойдет, когда существует соотношение один ко многим или многие ко многим между расходами и пулами затрат.Чтобы увеличить сбережения и уменьшить риск, важно определить и проверить потенциальные области перераспределения расходов и увидеть общую картину.

Рик также проведет занятие по завышенным расходам на конференции NRTA «Расширение знаний 2016» в сентябре.

вопросов и ответов; Размещение акций в кооперативе

В Сначала я купил два кооператива и объединил их. Затем я купил две квартиры над моей квартирой у кооператива.Когда я их купил, кооператив увеличил сумму моего содержания за две новые квартиры, но количество паев, которыми я владел, не изменилось. Может ли это сделать кооператив? Я чувствую, что плачу гораздо больше за акцию, чем кто-либо другой. . . . Пол Хакшури, Манхэттен.

Аарон Шмулевиц, адвокат кооператива из Манхэттена, сказал, что, хотя точный ответ будет зависеть от фактических условий руководящих документов кооператива, в соответствии с положениями, которые обычно содержатся в таких документах, создается впечатление, что кооператив корпорация могла действовать ненадлежащим образом двумя способами.

Г-н Шмулевиц сказал, что когда кто-то покупает кооперативную квартиру, этот человек фактически покупает акции кооператива. В результате, сказал он, когда автор письма купил две квартиры наверху, кооператив должен был передать ему доли за эти квартиры. Это важно, поскольку количество голосов, которое имеет право подать акционер, обычно зависит от количества принадлежащих ему акций.

В то же время, сказал г-н Шмулевич, договор аренды собственности и уставы большинства кооперативов предусматривают, что содержание и взносы взимаются на основе каждой акции, так что каждый пайщик несет свою пропорциональную долю в совокупном доходе кооператива. расходы.Таким образом, если автору письма не были зачислены доли на новые квартиры, и ему было отказано в возможности голосовать за эти доли, при этом он должен платить повышенные платежи за содержание, он должен потребовать, чтобы кооператив передал ему соответствующий номер. акций дополнительных паев.

Если кооператив откажется это сделать, сказал г-н Шмулевиц, акционер может подать иск, чтобы получить постановление суда, требующее от кооператива выпустить соответствующие акции. Автор письма, г.По словам Шмулевича, у него также может быть требование о возмещении каких-либо дополнительных расходов на обслуживание, которые он должен был уплатить, без соответствующего увеличения доли его акций.

Обратный налог, взимаемый кооперативами

В Я живу в кооперативной квартире в округе Вестчестер. В моем имущественном договоре аренды упоминается, что при продаже моих акций я понесу сбор, оборотный налог, который «не превысит 10 процентов» моей чистой прибыли. Однако я понимаю, что правление всегда взимает 10-процентную комиссию с чистой прибыли.Это правильно? Насколько я понимаю, налог на оборот на Манхэттене составляет всего 2 процента. Есть ли способ снизить 10 процентов до 2 процентов? . . . Мариангела Риссо, Скарборо, Нью-Йорк

Кеннет Джейкобс, юрист кооператива из Йонкерса, у которого также есть офисы на Манхэттене, сказал, что если договор аренды позволяет кооперативу взимать плату в размере до 10 процентов от чистой прибыли с продажи, правление явно имеет право взимать максимально допустимый процент, когда оно захочет, даже если оно решит делать это при каждой продаже, и даже если некоторые правления в Манхэттене взимают 2 процента.

Он добавил, что, хотя многие кооперативы используют другой метод для расчета сборов, подлежащих уплате при продаже — например, кооперативы нередко взимают установленную сумму за акцию — нет закона который запрещает кооперативу устанавливать процентную цифру.

Наконец, сказал он, если политика совета директоров действительно заключается в том, чтобы взимать максимальную сумму, то единственный способ изменить эту политику для акционеров — либо убедить совет изменить ее, либо, в случае отказа совета, вместе и поменять плату.

Что такое кооператив? | Руководство по покупке кооператива

Кооператив — это дом, который вы точно не купите. Вместо этого вы покупаете акции корпорации, которые позволяют вам жить в этом доме.

Это может затруднить финансирование кооператива, поскольку на самом деле это не сделка с недвижимостью. Но если вы живете в районе, где кооперативы распространены, например, в Нью-Йорке или Вашингтоне, округ Колумбия, кооператив может быть более доступным вариантом жилья.

Вот что вам следует знать, если вы думаете о покупке кооператива.

Что такое кооперативный дом?

Кооператив – это жилая единица в здании или жилом комплексе, находящаяся в совместной собственности всех людей, проживающих в разных его единицах. Эти совладельцы образуют жилищный кооператив (следовательно, кооператив), который является типом некоммерческой корпорации.

Каждый владелец является акционером, акции которого распределяются на основе рыночной стоимости их доли. Как и в любой корпорации, в жилищном кооперативе есть совет директоров. Но, как акционеры, каждый, кто там живет, имеет право голоса в управлении кооперативом.

Кооператив — это не то же самое, что квартира, которая представляет собой тип недвижимости, находящейся в независимом владении.

Как работает жилищный кооператив?

Когда вы покупаете кооператив, вы не покупаете само устройство. Вы покупаете акции, которые дают вам право жить в квартире. Корпорации принадлежат не только помещения общего пользования и экстерьер, но и интерьер кооператива. Это означает, что если вы хотите сделать капитальный ремонт, например, переделку кухни, вам может потребоваться одобрение совета кооператива.

Вы будете платить ежемесячную плату, покрывающую вашу часть расходов кооператива, которая может включать выплату части основной ипотеки за всю собственность.

Другие расходы жилищного кооператива, такие как налоги на имущество, совместное обслуживание и коммунальные услуги, также обычно делятся между всеми жильцами, при этом сумма, которую вы платите, определяется стоимостью вашей квартиры. Разделение расходов таким образом иногда может работать в интересах акционеров.

В то время как квартиры могут иметь меньшую ежемесячную плату, кооперативы часто являются более выгодной сделкой, если учесть все, что покрывает плата, отмечает Карл Бьюкелер, агент по недвижимости из Детройта из Century 21 Curran and Oberski.«Сборы в кооперативе, как правило, выше, потому что каждый месяц вы запекаете часть своей электроэнергии, газа, налогов, а также обслуживания», — говорит Беккелаере.

Покупка кооператива может наложить ограничения на размер собственного капитала, который вы можете накопить, или на то, сможете ли вы вообще накопить собственный капитал. В то время как кооперативы с рыночной ставкой накапливают капитал так же, как дома на одну семью, кооперативы с ограниченным и нулевым капиталом ограничивают вашу способность получать прибыль, если и когда вы продаете свои акции.

Получение ссуды для кооператива

Получить ссуду для кооператива может быть сложно, так как вы на самом деле не являетесь владельцем своей квартиры.Это мрачный способ думать об этом, но кредиторы не будут гарантировать ипотеку для собственности, на которую они не могут лишить права выкупа. Вместо этого вам понадобится кредит для покупки акций кооператива, который иногда называют кооперативным кредитом или кредитом на акции.

Ботанический совет: Совет директоров кооператива устанавливает правила относительно того, сколько вы можете занять для покупки акций. Кооперативы могут потребовать минимальный первоначальный взнос в размере 20% или более.

Как правило, ваш кредитор захочет узнать, как работает кооператив, и взглянуть на основную ипотеку.Он также проверит, как работает совет, проверит любые крупные запланированные расходы и обеспечит наличие достаточных финансовых резервов на случай непредвиденных обстоятельств.

Крупные кооперативы в районах, где кооперативное жилье относительно распространено, могут иметь отношения с определенными кредиторами, что может упростить процесс финансирования.

Лицом к правлению кооператива

Прежде чем вы сможете вступить в кооператив, вы должны быть одобрены его советом директоров. Этот руководящий орган действует аналогично ассоциации домовладельцев, определяя не только то, как управляется имущество, но и то, кто может в нем жить.

Хотя закон требует, чтобы советы кооперативов соблюдали положения Закона о справедливом жилищном обеспечении, в этих пределах они могут устанавливать свои собственные стандарты для потенциальных жильцов. Чаще всего это означает финансовые стандарты, но они также могут отказать кандидатам на основании их предполагаемой способности соблюдать правила кооператива.

По словам Эвана Металиоса, брокера по недвижимости из команды Re/Max в Квинсе, Нью-Йорк, встреча с правлением кооператива может быть особенно напряженной. Металиос говорит, что хороший брокер попытается понять, что ищет совет директоров, чтобы дать своему покупателю как можно больше поддержки.

Кооперативы или многоквартирные дома: что лучше?

Кооперативы и кондоминиумы являются обычными вариантами для тех, кто надеется стать домовладельцами в городах, где пространство в большом почете. Хотя они могут выглядеть одинаково, у каждого есть свои преимущества. Вот несколько плюсов каждого типа дома.

Плюсы покупки квартиры:

  • Кондоминиумы являются недвижимым имуществом, поэтому у вас есть право собственности или документ, и вы можете воспользоваться накопленным капиталом.

  • Поскольку вы являетесь владельцем кондоминиума, у вас будет больше возможностей для ремонта или сдачи в субаренду.

  • Квартиры легче финансировать и проще продавать, поскольку покупателям не требуется одобрение совета директоров.

Плюсы покупки кооператива:

  • Вы будете знать своих соседей, поскольку обширный процесс утверждения может означать меньший оборот, а кооперативы редко разрешают субаренду.

  • Затраты на закрытие кооперативов могут быть ниже, чем в многоквартирных домах. Например, поскольку документ не переходит из рук в руки, когда вы покупаете кооператив, вы не будете платить налог на передачу собственности.

  • Как акционер вы имеете право голоса в управлении зданием или комплексом, даже если вы не входите в совет директоров.

Что говорят нам экономические данные о влиянии контроля над арендной платой?

Неуклонный рост арендной платы за жилье во многих крупных продуктивных городах США вновь вызвал дискуссию о том, расширять или вводить в действие положения о контроле за арендной платой. Под давлением необходимости бороться с ростом арендной платы законодатели штатов Иллинойса, Орегона и Калифорнии рассматривают возможность отмены законов, которые ограничивают возможности городов принимать или расширять контроль за арендной платой.В то время как правила и нормы контроля арендной платы варьируются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и по истечении срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль за арендной платой влияет на арендаторов и рынки жилья, дает представление о том, как контроль за арендной платой влияет на рынки. В то время как контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающего района.

Значительная часть экономических исследований использовала теоретические аргументы, чтобы подчеркнуть потенциальные негативные последствия для эффективности удержания арендной платы ниже рыночных, начиная с Фридмана и Стиглера (1946). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что домовладельцы будут продавать свою сдаваемую в аренду собственность жильцам владельцев, чтобы домовладельцы могли по-прежнему получать рыночную цену за свою недвижимость. Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми единицами. После того, как арендатор получил квартиру с регулируемой арендной платой, он не может решить переехать в будущем и отказаться от контроля над арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012). .Это неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в квартирах для всей семьи, а молодые семьи будут тесниться в небольших студиях, что явно неэффективно. Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут предпочесть потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen, 1972; Gyourko and Linneman, 1989). Контроль за арендной платой также может привести к упадку арендного жилого фонда; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти инвестиции за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Симс 2007).

Конечно, контроль над арендной платой также предлагал потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль за арендной платой обеспечивает страховку от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение. Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для жильцов. Например, если долгосрочные арендаторы накопили специфический для района капитал, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, посещающие местные школы, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы.Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховать себя от роста цен на аренду, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так же легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала, характерного для их района. Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам этот вид страхования.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль за арендной платой влияет на арендаторов, арендодателей или рынок жилья в целом.Но новые доступные данные о рынке жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически. Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы получают выгоду от страховки, обеспечиваемой контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общая стоимость обеспечения такой страховки очень велика.

С декабря 1970 по 1994 год все сдаваемые в аренду квартиры в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало изъятие квартир из сдаваемого в аренду жилья.Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в том, чтобы предоставить доступное арендное жилье, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые квартиры обычно сдавались в аренду на 40 с лишним процентов ниже, чем цена близлежащей неконтролируемой собственности. В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум об отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подпадавшую под контроль арендной платы, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Autor, Palmer, and Pathak (2014) (APP) изучает влияние этого неожиданного изменения и обнаруживает, что рыночная стоимость новых неконтролируемых объектов недвижимости увеличилась на 45 процентов. В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля за арендной платой, APP обнаруживает, что снятие контроля за арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, также повышая их стоимость. Повышение цен после прекращения контроля было значительно выше на объектах недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость в 75-м процентиле воздействия контроля за арендной платой увеличилась примерно на 13 процентов в стоимости собственности после отмены контроля, чем недвижимость в 25-м процентиле воздействия.Эта неодинаковая оценка собственности в местах с интенсивным контролем арендной платы была одинаково выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, что позволяет предположить, что эффект контроля арендной платы заключался в снижении привлекательности всего района.

Экономическая величина влияния отмены контроля за арендной платой на стоимость жилого фонда Кембриджа велика: в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемых единиц, в то время как $ 1.7 млрд приходится на косвенный эффект. Эти оценки подразумевают, что более половины капитализированных затрат на управление арендной платой несли владельцы собственности, никогда не контролировавшейся. Недвижимость, контролируемая арендной платой, создает существенные негативные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая благоустроенность этих районов и делая их менее привлекательными местами для проживания. Короче говоря, эта политика наложила на местных владельцев собственности расходы в размере 2,0 млрд долларов, но только 300 млн долларов из этих затрат были переведены арендаторам квартир с регулируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) исследуют последствия расширения контроля за арендной платой для арендаторов, арендодателей и рынка жилья в результате уникальной инициативы местного голосования в Сан-Франциско в 1994 году. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех существующих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль арендной платы в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, привязанного к ИПЦ, в рамках аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новой застройке.Меньшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более «семейные» предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено в результате голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что небольшое многоквартирное жилье теперь в основном принадлежит крупным предприятиям и должно подвергаться такому же контролю арендной платы, что и крупное многоквартирное жилье. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 года затронул только недвижимость, построенную с 1979 года и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также затронула только недвижимость, построенную в 1979 году и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля за арендной платой в 1994 году в зависимости от того, было ли небольшое многоквартирное жилье построено до или после 1980 года — политический эксперимент, когда закон относился к аналогичному жилью по-разному.

Чтобы изучить влияние ограничения арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ изучает панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живших в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить исследуемую группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им следить за каждой из этих групп с течением времени вплоть до настоящего времени, независимо от того, куда они мигрируют.

В период между пятью и десятью годами после изменения закона вероятность того, что бенефициары контроля над арендной платой переедут на новый адрес, на 19 процентов ниже, чем уровень миграции в контрольной группе. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что большая часть арендаторов, которым контроль за арендной платой заставил остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем за арендной платой.

Эти эффекты значительно сильнее проявляются среди пожилых домохозяйств и среди домохозяйств, которые уже проживали по их адресу несколько лет до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти популяции, вероятно, менее мобильны. Арендаторы, которым не нужно очень часто переезжать, с большей вероятностью сочтут целесообразным остаться в своей квартире с регулируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ считает, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства столкнулись с большим давлением перемещений в Сан-Франциско, чем белые.

Хотя расширение контроля за арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, живших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этих объектов отреагировали на снижение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у арендодателей есть несколько возможных способов удаления арендаторов. Во-первых, домовладельцы могли сами въезжать в собственность, что известно как выселение с заселением. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются вывести недвижимость с рынка аренды, например, чтобы преобразовать единицы в кондоминиумы.Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике эти трансфертные платежи от арендодателей являются обычными и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружили, что здания с регулируемой арендной платой имели на 8 процентных пунктов больше шансов превратиться в кондоминиумы, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в обработанных зданиях, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с регулируемой арендной платой, по сравнению с уровнями 1994 года.Это значительное сокращение предложения арендного жилья было вызвано преобразованием существующих построек в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих построек новыми постройками.

Это 15-процентное сокращение арендной платы за небольшое многоквартирное жилье, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что соответствует стандартной экономической теории. В этом смысле контроль за арендной платой действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, проживающим в Сан-Франциско в 1994 году (которые получали непосредственную выгоду от более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих сдаваемых в аренду объектов были преобразованы в более дорогие кондоминиумы, занимаемые владельцами, и в аренду в новостройках, введение контроля за арендной платой в конечном итоге привело к созданию жилого фонда, который обслуживает людей с более высокими доходами. DMQ считает, что это элитное жилье, построенное в ответ на ограничение арендной платы, привлекло жителей с более высоким доходом как минимум на 18 процентов. Собрав все эти моменты вместе, кажется, что контроль за арендной платой на самом деле способствовал джентрификации Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.Действительно, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля за арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда, удовлетворяющему вкусы людей с высоким доходом, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и повышению стоимости. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой, а какие — на его отмену.В случае расширения контроля за арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих убытков, переоборудовав их в кондоминиумы или перестроив свое здание, чтобы освободить его от контроля за арендной платой. Однако другие арендодатели могут принять решение о контроле за арендной платой и больше не проводить техническое обслуживание здания и допускать его разрушение. В случае с расширением контроля за арендной платой можно было бы увидеть увеличение числа кондоминиумов и апгрейдов, обусловленное тем, что арендодатели решили отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, арендодатели, которым принадлежат здания с регулируемой арендной платой, — это те, кто не решил преобразовать их в кондоминиумы или перепланировать в ответ на первоначальное введение контроля за арендной платой.Действительно, можно было бы ожидать, что это подмножество арендодателей предпочтет модернизировать и инвестировать в свою собственность, как только будет снято регулирование контроля за арендной платой.

Контроль за арендной платой, по-видимому, способствует повышению доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные внешние эффекты для окружающего района. Эти результаты показывают, что принуждение арендодателей к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальную страховку от повышения арендной платы, может быть менее искаженным будет предлагать эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита. Это устранит стимулы арендодателей к сокращению предложения жилья и может обеспечить домохозяйства желаемой страховкой. Целью будущих исследований будет разработка оптимальной программы социального страхования, чтобы застраховать арендаторов от значительного повышения арендной платы.

Авторы не получали никакой финансовой поддержки от какой-либо фирмы или лица для этой статьи или от какой-либо фирмы или лица, имеющих финансовый или политический интерес к этой статье.В настоящее время они не являются должностными лицами, директорами или членами правления какой-либо организации, заинтересованной в этой статье.

Размещение паев в кооперативе

В — В октябре 2003 года я закрыл свой кооператив, и мне сказали, что на мою квартиру было выделено 168 паев. В ноябре того же года мой друг закрыл еще одну квартиру в этом же доме, и ему сказали, что на его квартиру выделено 134 доли. Моя квартира составляет около 950 квадратных футов, а квартира моего друга — около 1000 квадратных футов.Разве доли не должны делиться по размеру квартиры? Р. Уильямс, Бруклин.

A — Аллен Брилл, манхэттенский юрист по недвижимости, сказал, что каждый план предложения кооператива предусматривает разумную связь между распределением долей на отдельные квартиры и относительной стоимостью каждой квартиры.

«При распределении долей учитывается размер квартиры, но это не единственный фактор», — сказал г-н Брилл.

Например, по его словам, помимо общей площади квартиры, при распределении долей учитываются и другие факторы, в том числе расположение квартиры, количество комнат и вид из квартиры.

«Тот факт, что в одной квартире больше долей и меньше квадратных метров, чем в другой, — сказал он, — не означает, что нет разумной связи между распределением долей и стоимостью квартиры».

Увеличение эксплуатационных расходов в кооперативном здании

В — Я живу в своей кооперативной квартире более 20 лет. С 2001 года совет трижды увеличивал техническое обслуживание, дважды на 10 процентов и совсем недавно почти на 26 процентов.

Законно ли поднимать содержание так высоко и так часто? Кроме того, окна в моей квартире разваливаются и нуждаются в замене.Это моя обязанность? Стефан Козиковски, Форест-Хиллз, Нью-Йорк,

A — «Правление кооператива действительно имеет право увеличить содержание, когда сочтет это необходимым», — сказал Эндрю Брукер, юрист по недвижимости с Манхэттена.

Г-н Брукер отметил, что, хотя автор письма увеличил расходы на отопление, расходы на отопление больших жилых зданий увеличились почти на 40 процентов с 2001 года, а расходы на страхование увеличились на 123 процента за тот же период.

Он также сказал, что, возможно, совет по написанию писем, как и ряд других советов кооперативов, не смог увеличить плату за обслуживание в 1990-х годах, и что его бездействие настигло его.

«Некоторые платы допускали техническое обслуживание в течение многих лет, — сказал г-н Брукер. «В конце концов, эти кооперативы оказались с опасно низкими резервами и были вынуждены провести ряд крупных увеличений».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.