Земля это недвижимость или нет: Земельный участок как объект недвижимости

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева

Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как отдельные вещи, а не одна. «Право.Ru» разбирается в истории этого «разделения», в чем его уникальность в России и нужно ли уходить от него к модели развитых юрисдикций, где все построенное на земельном участке – его составная часть, а не самостоятельная вещь.

Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см.  «Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации»). Как такое стало возможным?

Корнями в советское законодательство

Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней».

Принятие Декрета «О земле» для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

«В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении», – отмечает Александр Латыев, к.  ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С». В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев. – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение».

Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому «активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме», поясняет Латыев. «То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к.  ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп». Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью». Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

«Уникальная» судьба

В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ. «Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко. – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка». Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ.

Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ «уникальный» принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому постулату «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Предусмотрены были и другие меры, направленные на «соединение» собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций

Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других). Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.

Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.

Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен. Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от «советской» модели к более современным законодательным нормам ФРГ. Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания. При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Естественный отрыв от развитых правопорядков

Несмотря на то, что сейчас в России «полного отрыва» земли от расположенных на ней объектов не происходит, «разделение» до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев. Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права «естественна» и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.

Это положение дел опрошенные «Право. Ru» юристы оценивают по-разному. «Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы. В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2011, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX. Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. «Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием».

По мнению же партнера «Инфралекс» Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости. «На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он. – Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение».

В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners». «При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает». Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

«Сближение» объектов

Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев. Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: «Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства. И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях».

Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права.

Чужая земля

Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко. На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле.

В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке. «Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются», – поясняет он.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации». «По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности». Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

***

Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране. Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период. С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого «разделения» в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Как отмечают опрошенные «Право.Ru» эксперты, такая модель, конечно, «утяжеляет» российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит. Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома — Российская газета

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, — собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой «земельно-домовой» вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал — нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на «районный уровень» и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все «прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков», за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье — 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется «О введении в действие Земельного кодекса». И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод — право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Как узнать кадастровый номер участка по адресу — Контур.Реестро — СКБ Контур

Каждый участок земли, зарегистрированный на территории России, имеет уникальный номер в кадастре. Это код, который служит средством идентификации объекта недвижимости. С его помощью можно получить в Росреестре сведения об общих характеристиках участка, проверить имя собственника и наличие ограничений. Если кадастровый номер участка земли неизвестен, узнать его можно по адресу.

Особенности назначения номера

Кадастровый номер — уникальная цифровая последовательность, которая назначается объекту недвижимого имущества при постановке на государственный учет. В отличие от адреса, такой код позволяет точно идентифицировать объект недвижимости и избежать путаницы при проведении юридических операций.

Правила назначения кадастровых номеров установлены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 24 ноября 2015 г. N 877 г. Москва «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ». Согласно Приказу, вся территория России делится на кадастровые единицы: округа, районы и кварталы. Назначение номеров в кадастре происходит в соответствии с этим делением.

Присвоенный участку земли номер включает в себя четыре части, каждая из которых — код единицы кадастрового деления. Например, цифровая последовательность 66:41:0313009:1669 несет в себе информацию о том, что участок земли под номером 1669 находится в пределах квартала 66:41:0313009, где 0313009 — код квартала, 41 — код района, а 66 — код субъекта РФ (округа).

Кадастровый номер действует до тех пор, пока участок не перестанет существовать: к примеру, в результате разделения или объединения с другим наделом.

Как найти участок по номеру

Кадастровый номер позволяет определить точное местоположение недвижимости.

Чтобы найти участок земли по номеру, достаточно воспользоваться онлайн-сервисом для проверки недвижимости или стандартным поиском на портале www.rosreestr.ru.

Для этого:

1. Введите номер в строку поиска;
2. Перейдите на страницу объекта.

На странице будет представлена общая информация об участке: полный адрес, площадь, дата регистрации и дата обновления данных, стоимость, а также количество собственников и реквизиты свидетельства о регистрации.

Обратите внимание, что с 2017 года вся информация о недвижимом имуществе, включая сведения госкадастра, хранится в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН).

Подробные сведения о земельном участке можно получить в выписке из ЕГРН.

Кадастровый номер по адресу объекта недвижимости

Поиск в ЕГРН осуществляется в том числе и по адресу недвижимого имущества. Поэтому, если кадастровый номер участка вам неизвестен, вы сможете найти его, подав запрос в Росреестр. Сделать это можно:

• обратившись в отделение Росреестра лично,
• направив запрос по почте,
• при помощи онлайн-сервиса для проверки недвижимости.

Наиболее быстрый способ проверить номер объекта недвижимости в кадастре — воспользоваться стандартным поиском на портале Росреестра. Просто укажите адрес земельного надела в строке поиска и выберите из списка нужный объект. Вы увидите общие сведения об участке, в том числе и его кадастровые данные. Эти сведения хранятся в ЕГРН в открытом доступе и предоставляются бесплатно.

Если полученной информации окажется недостаточно, вы можете заказать выписку из реестра. В ней содержатся как общие характеристики участка: местоположение, границы, тип землепользования, так и сведения о правах владения и наличии обременений. Кроме того, такая выписка включает схему расположения объектов и кадастровый план территории.

Важно: получить полную выписку из ЕГРН могут только владельцы земли и лица, упомянутые в ч. 13, 14 ст. 62 № 218-ФЗ.

Таким образом, чтобы найти кадастровые данные участка земли в ЕГРН, достаточно знать его полный адрес. Проверка сведений в Росреестре позволит вам установить, соответствует ли номер адресу земельного участка, и совпадают ли заявленные в договоре параметры земли с данными госкадастра.

Вы можете заказать отчет об объекте недвижимости используя продукты Контура. Отчет формируется на основании актуальных сведений из ЕГРН.

Для физических лиц — получите отчет в среднем за 1 день с помощью Контур.Панорамы.
Для юридических лиц — заказывайте отчеты в любом объеме, а также регистрируйте сделки с недвижимостью онлайн в сервисе Контур. Реестро.

Покупка недвижимости: «разгребаем» проблемы с землей. Бухгалтер 911, № 45, Ноябрь, 2016

земельные отношения, земельный налог & арендная плата

Купили недвижимость: что с землей?

Учтите, что основания и правовые последствия перехода прав на земельный участок в случае получения права собственности на жилой дом, здание или сооружение установлены прежде всего ст. 120 ЗКУ.

Нормы этой статьи «перекликаются» с положениями ст. 377 ГКУ. Из них видно, что к лицу, получившему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, «за компанию» переходит и право собственности (или право пользования) на земельный участок, на котором они размещены. Причем без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

Владельцы земельных участков согласно п.п. 14.1.34 НКУ — это юр- и физлица (резиденты и нерезиденты), которые согласно закону приобрели право собственности на землю в Украине*.

Но с другой стороны, согласно ст. 125 ЗКУ право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Напомним: госрегистрации согласно ст. 4 Закона № 1952** подлежат право собственности, право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка.

То есть пока права на землю не зарегистрированы (хотя и перешли от предыдущего собственника), они вроде бы как и есть, но в то же время юридически их еще нет . Об этом прямо говорит ч. 2 ст. 3 Закона № 1952.

1899889″>Логично возникает вопрос: а если права на землю вообще не будут оформлены должным образом? ГФСУ напоминает (категория 112.01 ЗІР), что использование земельного участка без оформления соответствующих прав — это нарушение. При этом, справедливости ради, отметим, что штрафовать за это налоговики не вправе.

Ответственность за это предусмотрена, в частности, ст. 144 ЗКУ. При выявлении нарушений на виновника составляют протокол и устанавливают 30-дневный срок для устранения нарушений.

Уполномочены на такие действия государственный инспектор сельского хозяйства или государственный инспектор по охране окружающей среды.

А если на протяжении этого срока нарушитель так и не исправится? Это может повлечь (1) наложение на такое лицо административного взыскания и (2) повторную выдачу инспектором указания о прекращении правонарушения или устранении его последствий в 30-дневный срок.

Если и этого окажется недостаточно, материалы передадут в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления для прекращения права пользования земельным участком. Заметьте, что о праве собственности в данном случае речи не идет. Потому, чтобы не ходить «по лезвию бритвы», следует обеспечивать надлежащую регистрацию прав на земельные участки — в том числе и в случае приобретения недвижимости.

Что? Кто? С когда?.. платит за землю

Напомним, что использование земли в Украине является платным. Это правило закреплено в ст. 206 ЗКУ и является самым популярным в разъяснениях налоговиков.

В безымянном разд. ХІІІ НКУ речь идет о двух составляющих платы за землю: земельном налоге и арендной плате за земли госкомсобственности (также см. п.п. 14.1.147 НКУ).

То есть с вопросом «что?» все понятно: платить придется один из двух названных платежей. При этом земельный налог уплачивают за земельные участки и земельные доли (паи) ( п. 270.1 НКУ). Делать это должен ( п. 269.1 НКУ) собственник или землепользователь. А значит, обязанность по уплате налога может возникнуть не только на основании права собственности, но и на основании права постоянного пользования землей.

В свою очередь, арендную плату за землю в понимании НКУ уплачивают за земли, которые находятся в государственной и/или коммунальной собственности и сдаются при этом в аренду. Делает это арендатор ( п. 288.2 НКУ).

Как же обстоит дело с вопросом «с когда?», т. е. начиная с какого периода возникает обязанность по уплате налога? В общем случае (закреплен в п. 287.1 НКУ) — со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком. При этом напомним, что такие права возникают с момента их государственной регистрации.

В случае перехода прав на недвижимость такой порядок подтверждает и п. 287.6 НКУ. Он гласит, что «при переходе права собственности на здание, сооружение (их части) налог за земельные участки, на которых они расположены, с учетом придомовой территории уплачивают с даты госрегистрации права собственности на такой земельный участок».

Учтите: до 01.01.2015 г. этим же пунктом было установлено принципиально другое правило, указывающее на уплату налога с даты госрегистрации права собственности на недвижимость.

При этом, в целом, налоговики такой подход подтверждают (см. , в частности, письмо ГФСУ от 30.09.2015 г. № 20745/6/99-99-15-03-02-15, консультацию в категории 112.01 ЗІР). Вместе с тем, если столкнетесь с подобной ситуацией, рекомендуем запросить индивидуальную налоговую консультацию. Дело в том, что в письмах налоговики, как правило, уходят от прямого ответа, в то время как на практике встречались индивидуальные налоговые консультации с прямым выводом о том, что до регистрации прав на землю налог уплачивать не нужно.

Для физлиц, не оформивших право собственности или пользования землей, однако получивших это право в соответствии с решением органов исполнительной власти / органов местного самоуправления, у налоговиков свой «рецепт». Такие «счастливчики», по мнению ГФСУ, должны уплачивать земельный налог согласно данным государственного земельного кадастра на общих основаниях . Другое дело, что в такой кадастр данные о новом собственнике/пользователе попадают из госреестра вещных прав.

То же касается приобретения физлицами земельных участков по гражданско-правовым договорам.

Нестандартный случай — уплата земельного налога за площадь под нежилым помещением (его частью) в многоквартирном жилом доме с учетом пропорциональной доли придомовой территории. Собственник в таком случае согласно п. 287.8 НКУ обязан уплачивать налог с даты госрегистрации права собственности на недвижимость. Причем касается это не только физ-, но и юрлиц.

Согласно п. 286.6 НКУ за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в пользовании нескольких юр- или физлиц, налог начисляется каждому из них. Причем распределяется он пропорционально той части площади здания, которая находится в их пользовании. И с учетом придомовой территории.

Земля госкомсобственности при переходе прав на недвижимость

192427″>Начнем с того, что за земли государственной или коммунальной собственности лицо может уплачивать:

— земельный налог — если оформлено право постоянного пользования земельным участком. Соответственно, лицо в таком случае является землепользователем;

— арендную плату — если заключен договор аренды земельного участка. В такой ситуации лицо выступает арендатором по такому договору. Арендная плата за земельные участки госкомсобственности — это обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком ( п.п. 14.1.136 НКУ).

Давайте же разберемся, что и кому придется платить в случае покупки недвижимости, расположенной на землях госкомсобственности.

Начнем со случая, если физлицо выкупает арендованный им земельный участок госкомсобственности на основании договора купли-продажи. Именно сам участок, а не расположенную на нем недвижимость! Такое лицо становится плательщиком земельного налога с даты госрегистрации права собственности на земельный участок.

До даты госрегистрации права собственности на земельный участок уплачивают арендную плату согласно договору аренды земли.

Но это самый простой случай. Ведь как не крути, а бюджет без денег не останется . Другая «точка опоры» — это случай, если субъект хозяйствования продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка. В таком случае до возобновления действия договора аренды плательщик должен уплачивать арендную плату согласно условиям предыдущего договора аренды земли, — считает ГФСУ (категория 112.01 ЗІР).

То есть в этом случае во главе угла — фактическое использование земли и… наполнение бюджета .

Вместе с тем для общих ситуаций налоговики признают, что уплачивать арендную плату за земельные участки госкомсобственности арендатор обязан со дня возникновения права пользования земельным участком (т. е. со дня регистрации такого права). Казалось бы, об уплате арендной платы не придется говорить до тех пор, пока такая регистрация не будет совершена.

Однако больше понять ситуацию вам поможет правовой статус арендованной земли, на которой расположена недвижимость, подлежащая продаже. К лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, переходит право аренды на этот земельный участок. Такая норма закреплена ч. 3 ст. 7 Закона № 161***. При этом договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой объект.

Подтверждает это также ч. 1 ст. 31 Закона № 161, усматривающая в факте такого приобретения основание для прекращения договора аренды предыдущим собственником недвижимости.

То есть продавец недвижимости — уже не арендатор земли, а значит, и уплачивать арендную плату он больше за нее не обязан. Другой вопрос: когда это должен делать покупатель недвижимости? С одной стороны, он получил право аренды земельного участка госкомсобственности. В то же время, с другой стороны, от обязанности заключить договор аренды с арендодателем никто не освобождал. Именно на нем основана аренда земли (согласно ст. 1 Закона № 161). И именно на его основании земельный участок переходит во владение и пользование арендатора (согласно ст. 13 этого Закона). Потому дабы не нарываться на неприятности, новому арендатору имеет смысл побыстрее заключить такой договор. А значит, и приступить к уплате арендной платы по нему.

А если имеем дело не с арендой, а с правом постоянного пользования госкомземли? Согласно п. «е» ст. 141 ЗКУ основанием для прекращения права пользования земельным участком является, в частности, приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке. При этом в случае прекращения права постоянного пользования земельным участком госкомсобственности юрлицо уплачивает земельный налог за фактический период пребывания земли в пользовании в текущем году, т. е. до даты прекращения права постоянного пользования земельным участком.

Но это что касается продавца. А вот покупатель, по нашему мнению, должен начать уплачивать земельный налог за такой участок только после госрегистрации соответствующих прав на него (с учетом описанных выше особенностей).

Как и где узнать является ли земля в аренде под частным домом?

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии со ст. 1, Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.

В соответствии со ст. 29 вышеуказанного закона кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица установленным законом требованиям.

Согласно ст. 35 вышеуказанного закона кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ.

После осуществления кадастровых работ, Вы обращаетесь за государственным кадастровым учетом земельного участка в Россреестр по Кемеровской области ( ул. Тухачевского,21).

Получив кадастровую выписку на земельный участок, необходимо обратиться за оформлением прав на земельный участок в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган.

Таким органом на территории г. Кемерово является комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (пр. Советский,58).

Без кадастрового номера не совершить сделки с недвижимостью

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации, устанавливая и изменяя кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Кадастровый номер – это уникальный и неизменяемый номер, который присваивается каждому объекту недвижимости при внесении сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Кадастровый номер каждого объекта недвижимости не повторяется во времени и на всей территории Российской Федерации и в случае, если объект по какой-либо причине прекратит свое существование, не может быть присвоен повторно другому объекту.

Отсутствие кадастрового номера может привести к трудностям при совершении сделок с объектами недвижимости. Если у объекта отсутствует кадастровый номер, то это означает, что он не стоит на государственном кадастровом учете. Ни одна сделка с объектом капитального строительства или земельным участком, будь то аренда или продажа, не обходится без информации о кадастровом номере. Наличие в ЕГРН кадастрового номера на объект недвижимости — один из главных критериев для правомерного проведения любых сделок. Кадастровый номер используется при подаче заявлений о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, а также для получения сведений об объектах недвижимости, содержащихся в ЕГРН.

Кадастровый номер состоит из четырех групп цифр, значение которых определяет место, где находится данный объект недвижимости и представляет собой набор цифр, соединенных попарно и группами, разделенными двоеточиями. Первая группа цифр определяет кадастровый округ (например, 89 – Ямало-Ненецкий автономный округ). Вторая группа несет в себе информацию о кадастровом районе, в котором находится объект (например, 08 – город Салехард). Третья группа цифр повествует о квартале, а четвертая – о номере самого участка. Все группы цифр кадастрового номера разделяются двоеточием и выглядят примерно так 89:08:1111111:1.

Узнать кадастровый номер своего объекта недвижимости можно с помощью электронных сервисов официального портала Росреестра (rosreestr.ru), таких как «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», а также с помощью «Личного кабинета правообладателя».

1660

Муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары

30 октября 2019 г. г. | Константин

Вопрос: Можно ли запретить регистрационные действия на основании сделки, подписанной электронной подписью?

Отвечают специалисты МКУ «Земельное управление»:

Ответ: Согласно пункту 1 статьи 36. 2 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), вступившего в силу 13.08.2019, при представлении физическим лицом, за которым в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о возможности представления в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), запись об этом вносится в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления данного заявления.

При этом заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП, может быть представлено как в отношении одновременно всех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН за физическим лицом, так и в отношении любого из них.

Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП, направляется заявителем в орган регистрации прав в форме документа на бумажном носителе посредством личного обращения или почтового отправления в соответствии с требованиями, предусмотренными пунктом 1 части 1, частями 2 и 3, пунктом 1 части 4, частью 8, пунктами 1 и 4 части 12, частями 14, 15, 17, 18 статьи 18 и частями 1, 2 статьи 21 Закона о регистрации.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 4 статьи 36.2 Закона о регистрации отсутствие в ЕГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных УКЭП.

Таким образом, если правообладателем объекта недвижимости (его законным представителем) не представлено указанное выше заявление, то государственная регистрация перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости на основании поступившего в орган регистрации права заявления в форме электронного документа, подписанного УКЭП, не может быть проведена за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6 статьи 36.2 Закона о регистрации, когда необходимые документы для осуществления вышеуказанных регистрационных действий представляются:

1) органом государственной власти или органом местного самоуправления в случаях, предусмотренных статьей 19 Закона о регистрации;

2) нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 5 части 3 статьи 15 Закона о регистрации;

3) сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 Закона о регистрации;

4) сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан федеральным государственным бюджетным учреждением, указанным в части 4 статьи 3 Закона о регистрации

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля вместе с любыми постоянными улучшениями, связанными с землей, естественными или искусственными, включая воду, деревья, полезные ископаемые, здания, дома, заборы и мосты. Недвижимость — это форма недвижимости. Он отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, которые не привязаны к земле постоянно, такие как автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это класс «недвижимого имущества», который включает землю и все, что постоянно к ней прикреплено, будь то естественное или созданное руками человека.
• Существует пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, земля без земли и особого назначения.
• Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, приобретая дом, сдаваемую в аренду или другую собственность, или косвенно через инвестиционный фонд недвижимости (REIT).

Понимание недвижимости

Люди часто используют термины земля , недвижимость и недвижимость как синонимы, но между ними есть некоторые тонкие различия.

• Земля относится к земной поверхности вниз до центра Земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, полезные ископаемые и воду.
• Недвижимость — это земля, а также любые постоянные антропогенные пристройки, такие как дома и другие постройки.
• Недвижимость — одна из двух основных классификаций собственности — это интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

Вообще говоря, недвижимость включает физическую поверхность земли, то, что находится над и под ней, что постоянно прикреплено к ней, а также все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

Недвижимость не следует путать с личной собственностью, которая включает в себя все имущество, не подходящее под определение недвижимого имущества. Основной характеристикой личного имущества является то, что оно движимо. Примеры включают автомобили, лодки, мебель, одежду и смартфоны.

Физические характеристики недвижимости

Земля обладает тремя физическими характеристиками, которые отличают ее от других активов в экономике:

1. Неподвижность . Хотя некоторые участки земли можно снимать, а топографию можно изменять, географическое положение любого участка земли никогда не может быть изменено.
2. Неразрушимость . Земля прочная и нерушимая (постоянная).
3. Уникальность . Никакие два земельных участка не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждая посылка отличается географически.

Экономическая характеристика недвижимости

Земля также имеет некоторые отчетливые экономические характеристики, которые влияют на ее инвестиционную ценность:

• Дефицит : Хотя земля не считается редкостью, общее предложение фиксировано.
• Улучшения : Любые дополнения или изменения земли или здания, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением. Улучшения частного характера (например, дома и заборы) называются улучшениями на земельном участке. Улучшения общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются улучшениями с по земли.
• Постоянство инвестиций : После улучшения земли общий капитал и рабочая сила, использованные для строительства улучшения, представляют собой значительные вложения в основной капитал.Несмотря на то, что здание может быть снесено, такие улучшения, как дренажная, электрическая, водопроводная и канализационная системы, как правило, носят постоянный характер, поскольку их невозможно удалить (или заменить) с экономической точки зрения.
• Местоположение или предпочтение области . Под местоположением понимаются предпочтения и вкусы людей в отношении данной области, основанные на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение — одна из важнейших экономических характеристик земли (отсюда и пословица «местоположение, местоположение, местоположение!»).

Виды недвижимости

Есть пять основных типов недвижимости:

1. Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая для жилых целей. Примеры включают односемейные дома, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома с менее чем пятью отдельными квартирами.
2. Коммерческая недвижимость : Любая недвижимость, используемая исключительно для деловых целей, например, жилые комплексы, заправочные станции, продуктовые магазины, больницы, отели, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.
3. Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распространения, хранения, а также исследований и разработок.Примеры включают заводы, электростанции и склады.
4. Земля : Включает незастроенные участки, пустующие земли и сельскохозяйственные земли (фермы, сады, ранчо и лесные угодья).
5. Специального назначения : Имущество, используемое населением, например кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, культовые сооружения и школы.

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что отрасль состоит только из брокеров и продавцов.Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь недвижимостью не только продажей, но и оценкой, управлением недвижимостью, финансированием, строительством, девелопментом, консультированием, образованием и рядом других сфер.

Многие профессионалы и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании по страхованию прав собственности, геодезистов и юристов, также зависят от отрасли недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, количество новых проектов жилищного строительства — количество новых проектов жилищного строительства в любой месяц — опубликовано в США.С. Бюро переписи населения является ключевым экономическим показателем. Отчет включает в себя данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства, разделенные на три различные категории:

• Одноквартирные дома
• Дома на 2-4 единицы
• Многоквартирные дома с пятью и более квартирами, например, многоквартирные дома

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типов нового строительства жилья могут дать подсказки о том, как развивается экономика.

Пример: начало строительства

Например, если открытие жилья указывает на меньшее количество домов на одну семью и больше на создание нескольких семей, это может указывать на надвигающуюся нехватку предложения домов на одну семью, что может привести к росту цен на жилье. На следующем графике показаны 20 лет строительства нового жилья с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет строительства жилья. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость.Вот некоторые из наиболее распространенных способов прямого инвестирования:

Если вы покупаете физическую собственность (например, сдаваемую внаем недвижимость), вы можете зарабатывать деньги двумя разными способами: доход от аренды или сдачи внаем и повышение стоимости недвижимости. В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от ее местоположения. Такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школ, муниципальные услуги и налоги на имущество могут повышать или понижать цены на недвижимость.

Минусы

• Обычно неликвидный

• Под влиянием местных факторов

• Требуются большие начальные капитальные вложения

• Может потребоваться активное управление и опыт

Вы также можете косвенно инвестировать в недвижимость. Один из наиболее популярных способов сделать это — через инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимостью. Существует несколько широких типов REIT, включая долевые, ипотечные и гибридные REIT.REIT далее классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются:

• Публичные REIT
• Публичные неторгуемые REIT
• Частные РЭЙЦ

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это покупать акции, которые публично торгуются на бирже. Поскольку акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже (например, акции), это делает REIT очень ликвидными и прозрачными.

Как и многие акции, вы получаете доход от REIT за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций.Помимо индивидуальных REIT, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости и фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF).

Что нам нравится

• Ликвидность

• Диверсификация

• Стабильные дивиденды

• Доходность с поправкой на риск

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

Другой вариант инвестирования в недвижимость — ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они получили много плохой прессы из-за роли, которую они сыграли в кризисе ипотечных кредитов, который спровоцировал глобальный финансовый кризис в 2007-08 гг.Однако MBS все еще существуют и продаются.

Самый доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты — это ETF. Как и все инвестиции, эти продукты несут в себе определенную степень риска. Однако они могут также предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать активы, чтобы убедиться, что фонды специализируются на ценных бумагах с ипотечным покрытием инвестиционного уровня, а не на субстандартных ценных бумагах, которые использовались во время кризиса.

Примеры MBS

Два популярных ETF, которые дают обычным инвесторам доступ к MBS, включают:

• ETF , обеспеченные ипотечными ценными бумагами Vanguard (VMBS): Этот ETF отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS с плавающей корректировкой, состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год.
• iShares MBS ETF (MBB): Этот ETF фокусируется на ипотечных ценных бумагах с фиксированной процентной ставкой и отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS. Его авуары включают облигации, выпущенные или гарантированные государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому они имеют рейтинг AAA.

Недвижимость

и недвижимость: в чем разница?

Real Estate vs.Недвижимость: обзор

Недвижимость и недвижимость, безусловно, звучат очень похоже, и эти две концепции имеют много общего, но между ними есть тонкие различия. Понимание этих различий может помочь вам понять нюансы земли, которой вы владеете, и того, как вы ею владеете. Хотя под недвижимостью часто подразумевается земля, термин «недвижимость» идет немного дальше и исследует права, связанные с этой землей.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это термин, который относится к физической земле, строениям и ресурсам, связанным с ней.
• Недвижимость включает в себя физическую собственность недвижимого имущества, но расширяет его определение, чтобы включить совокупность прав собственности и использования.
• Это различие наиболее полезно в мире недвижимости, где разные идеи могут применяться к владельцам по сравнению с арендаторами или арендаторами.
• Для большинства населения понятие недвижимости включает недвижимость, но с юридической точки зрения это различие важно.
• Недвижимость состоит как из физических объектов, так и из общих прав; недвижимость состоит только из физических объектов.

Недвижимость

Недвижимость — это просто участок земли плюс любые естественные или искусственные — искусственные — улучшения, которые были добавлены или добавлены. Естественные вложения являются частью земли и включают деревья, воду, месторождения ценных полезных ископаемых и нефть. Искусственные улучшения включают здания, тротуары и заборы. Недвижимость можно разделить на две большие категории — жилую и коммерческую.

Жилая недвижимость — это имущество, предназначенное для проживания человека одной или несколькими семьями.Недвижимость может быть сдана в аренду или занята владельцем, но термин «жилая недвижимость» чаще всего относится к собственности, которая сдается в аренду.

Коммерческая недвижимость имеет деловое назначение и направленность. К этому типу собственности относятся офисные здания, торговые центры, рестораны и другие подобные объекты. Коммерческая недвижимость может быть занята собственником или сдана в аренду.

Промышленная недвижимость — это подразделение коммерческой недвижимости, которое включает в себя недвижимость, в которой осуществляется производство, складирование, производство и монтаж.

Недвижимость

Недвижимость — это менее распространенный термин и, как таковая, менее широко понимаемое понятие. Недвижимость — это более широкий термин, который включает в себя саму землю и любые постройки и другие улучшения, связанные с землей. Он также включает права на использование и владение определенной землей, а также на любые ее улучшения.

Арендаторы и арендаторы могут иметь право жить на земле или в зданиях — вознаграждение за недвижимость, — но эти вещи не считаются недвижимостью.

Недвижимость включает недвижимость и добавляет набор прав. Этот набор прав — это широкий термин, используемый для организации прав собственности, поскольку они относятся к недвижимости. Короче говоря, это дает владельцам недвижимости возможность использовать свою собственность по своему усмотрению.

Пакет прав включает в себя пять различных прав собственника:

1. Право владения — это право занимать имущество.
2. Право контролировать — это право определять интересы и способы использования для других.
3. Право пользования — это право пользоваться собственностью без вмешательства извне.
4. Право на исключение — это право отказаться от интересов или использования собственности другими.
5. Право отчуждения — это право определять, как и если собственность будет продана или передана другой стороне.

Существуют и другие сложные исключения и ограничения из этих прав и юридических процедур.

Ключевые отличия

В общем, разница между недвижимостью и недвижимостью сводится к включению пакета прав.Недвижимость состоит как из физических объектов, так и из общих прав, тогда как недвижимость состоит только из физических объектов.

Недвижимость

и недвижимость: в чем разница?

Недвижимость или недвижимость? Хотя оба термина инвестирования в недвижимость имеют много общего, их отличает одно ключевое различие. Давайте рассмотрим недвижимость в сравнении с недвижимостью и проясним эти две концепции.

Что такое недвижимость?

Под недвижимостью понимается земельный участок вместе с любыми пристройками или улучшениями, естественными или искусственными, которые могут присутствовать на этой земле.Естественные привязанности могут включать воду, деревья, минералы и масло. Искусственные или искусственные приспособления включают дома, здания, тротуары и другие элементы, построенные для улучшения земли для жилищного или коммерческого использования.

Жилая недвижимость включает недвижимость, предназначенную для продажи покупателю или сдачи в аренду арендатору; к ним относятся дома, таунхаусы и многоквартирные дома. Коммерческая недвижимость также связана с землей и зданиями, но особое внимание уделяется коммерческой аренде, которая включает офисы, рестораны и торговые точки. Существует также подкатегория коммерческой недвижимости, известная как промышленная недвижимость, которая включает в себя инвестиционную недвижимость, такую ​​как склады, которые используются в крупномасштабном производстве и производстве.

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это не совсем то же самое, что недвижимость. Это похоже на то, что термин относится к земле и любым дополнениям или улучшениям, сделанным на ней. Но помимо физической природы недвижимости, недвижимость также включает права владельца на использование и владение этой собственностью.

Какой пакет прав?

Существует пять прав собственности, которые вместе называются пакетом прав, которые предоставляются тем, кто имеет долю собственности в недвижимом имуществе:

1. Право владения: Это означает, что владелец или инвестор имеет право собственности и поэтому разрешено занимать собственность.
2. Право на контроль: Это означает, что собственнику недвижимости, арендодателю или инвестору в недвижимость разрешено полное использование собственности — при условии, что они не нарушают при этом никаких законов.
3. Право исключения: Это означает, что правообладателю разрешено препятствовать проникновению других лиц в собственность. Однако это право заменяется ордером на обыск собственности правоохранительными органами. Другой сценарий может включать в себя коммунальную компанию, нуждающуюся в доступе к собственности, и в этом случае сервитут может быть использован для отказа от этого права.
4. Право пользования: Как и в случае с правом контроля, правообладателю разрешается использовать собственность по своему усмотрению, если он не нарушает закон.
5. Право распоряжения: Это право позволяет текущему владельцу передать право собственности (простая плата) другому лицу, временно или постоянно. Этим правом пользуются только тогда, когда собственность свободна от ипотеки, залога или других обременений.

Несколько слов о семантике

Вы можете подумать: «Конечно, сделка с недвижимостью включает землю и здания на ней». Или: «Недвижимость? Означает ли это, что есть поддельная собственность?»

Даже когда детали рассматриваемой собственности кажутся очевидными, делать предположения в отношении недвижимости неразумно. Контракты жизненно важны, и правильное понимание их языка — это все, поэтому важно знать, когда мы говорим о земле и зданиях или правах собственности, которые связаны с ними.

Чистая прибыль на миллион акров

Термины «недвижимость» и «недвижимость» легко использовать как синонимы, когда речь идет о рынке недвижимости. Однако под недвижимостью понимается весь опыт владения недвижимостью, а не только земля и постройки на ней.

Что такое недвижимость?

Недвижимость может включать собственность, землю, здания, права на воздух над землей и права под землей под землей.Термин относится к реальной или физической собственности. В качестве бизнес-термина недвижимость также относится к производству, покупке и продаже собственности. Это влияет на экономику США, потому что это важнейший двигатель экономического роста.

Конституция США изначально ограничивала право голоса для владельцев недвижимости.

Определение и примеры недвижимости

Недвижимость, иногда называемая «недвижимым имуществом», технически представляет собой землю плюс любые другие материальные улучшения, которые могут быть на ней установлены или установлены на ней. Улучшение может быть построенным там зданием или проезжей частью. Это может быть что-то, что было вставлено в землю, например, септическая система. Земля с любой из этих структур считается «улучшенной». Он «неулучшенный», когда их не хватает.

Ваш дом — это недвижимость, но также и свободная земля, которой вы можете владеть. Недвижимость может быть небоскребом в Нью-Йорке или клочком неулучшенной пустынной земли, на которой нельзя строить.

Как работает недвижимость

Недвижимость имеет множество аспектов, потому что ее просто не существует.Он может переходить от неулучшенного к улучшенному. Его можно купить или продать. Он может принадлежать правительству, юридическому лицу или частной стороне. Но определенные компоненты могут иметь прямое влияние на экономику: последовательное улучшение земель, а также отдельных лиц и организаций, которые способствуют передаче прав собственности.

Строительство новостроек

Новостройка — критическая категория. Он включает строительство домов на одну семью, таунхаусов и кондоминиумов.Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) предоставляет ежемесячные данные о продажах домов и средних ценах. Данные по продажам новых домов — это ведущий экономический индикатор. На формирование тенденции продаж новых домов уходит четыре месяца.

NAHB также сообщает о начале строительства новых домов, количестве проектов строительства домов, в которых есть основания.

Агенты по недвижимости

Агенты по недвижимости помогают физическим лицам, предприятиям и инвесторам в покупке и продаже недвижимости.Промышленность обычно делится на специальности.

Продавцы или агенты по листингу помогают найти покупателей через Службу множественного листинга или через свои профессиональные контакты. Они оценивают вашу собственность, используя списки недавно проданных домов, известные как «сопоставимые» или «компромиссы», потому что они похожи на ваши. Они могут помочь вам привести в порядок вашу собственность, чтобы она выглядела наилучшим образом для потенциальных покупателей. Они помогают в переговорах с покупателем или агентом покупателя, чтобы получить максимально возможную цену.

Агенты покупателей предоставляют аналогичные услуги покупателю дома. Они знают местный рынок, поэтому могут найти недвижимость, соответствующую вашим самым важным критериям. Они также сравнивают цены — процесс, который называется «компромисс». Это поможет им направить вас к доступным по цене областям. Агенты покупателей ведут переговоры за вас, указывая причины, по которым продавец должен согласиться на более низкую цену. Они могут помочь с юридическими аспектами процесса, включая поиск по названию, проверку и финансирование.

Агенты по недвижимости, желающие повысить свой профессионализм, становятся РИЭЛТОРАМИ®

Виды недвижимости

Есть четыре типа недвижимости.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость включает как новостройки, так и вторичные дома. Самая распространенная категория — это дома на одну семью, но есть также кондоминиумы, кооперативы, таунхаусы, дуплексы, трехэтажные дома, четырехэтажные дома, дома с высокой стоимостью, дома для нескольких поколений и дома для отдыха.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость включает торговые центры и торговые центры, медицинские корпуса, учебные корпуса, гостиницы и офисы. Многоквартирные дома часто считаются коммерческими, даже если они используются под жилые дома, потому что они принадлежат для получения дохода.

Промышленная недвижимость

Промышленная недвижимость включает производственные здания и недвижимость, а также складские помещения. Здания можно использовать для исследования, производства, хранения и распределения товаров.Некоторые здания, в которых раздают товары, считаются коммерческой недвижимостью. Классификация важна, потому что зонирование, строительство и продажа могут осуществляться по-разному для этого типа собственности.

Клочков земли

Земля включает пустыри, действующие фермы и ранчо. Подкатегории свободных земель включают незастроенные участки, раннюю застройку или повторное использование, подразделения и сборку участков.

Инвестиции в недвижимость

Любой, кто покупает или продает дом, занимается инвестированием в недвижимость, и это означает, что необходимо учитывать несколько факторов.Будет ли дом расти в цене, пока вы в нем живете? Как будущие процентные ставки и налоги повлияют на вас, если вы получите ипотеку?

Некоторые люди настолько хорошо инвестируют в свои дома, что хотят покупать и продавать дома как бизнес. Вы можете перевернуть дом, купить его, чтобы улучшить, а затем продать. Многие люди владеют несколькими домами и сдают их в аренду. Другие используют Airbnb или аналогичный сервис как удобный способ сдать в аренду все или часть своего дома.

Вы также можете инвестировать в жилье, не покупая дом.Вы можете купить акции жилищных застройщиков. Цены на их акции растут и падают вместе с рынком жилья. Другой способ — это инвестиционные фонды недвижимости, также называемые «REIT». Это вложения в коммерческую недвижимость. Их цены на акции отстают от тенденций в сфере жилой недвижимости на несколько лет.

Чтение рынка недвижимости

Статистические данные о строительстве новых домов являются важными ведущими экономическими показателями. Они могут предупредить вас о будущем рынка жилья.

На диаграмме ниже показано количество новых единиц частного жилья, введенных в эксплуатацию в период с 2000 по 2021 год.

Каждый из этих индикаторов говорит о состоянии здоровья в жилищном строительстве по-своему. Например, если бы количество новых домов было стабильным, это отразилось бы на продажах жилья, а вот количество новых домов снизилось бы. Многие покупатели могут не захотеть ждать дольше года. Это также означает, что не хватает пиломатериалов, бетона или строительных рабочих. Этот дефицит может привести к увеличению затрат и продажных цен.

Строитель получит список непроданных домов на продажу, если ипотечные кредиты будут снижаться. Возможно, спрос высокий, но домовладельцы не могут получить ипотеку. Увеличение количества новых домов может показаться показателем прочности жилищного строительства, но сокращение количества закрывающихся домов означает, что рынок жилья слаб.

Важно следить за тремя другими показателями:

• Опись: общее количество домов, которые доступны для продажи, но не проданы, по данным NAHB ежемесячно
• Месяцы поставки: сколько месяцев потребуется, чтобы продать все дома, находящиеся в инвентаре, на основе уровня продаж и запасов, также ежемесячно сообщает NAHB.
• Продажные цены: медианная и средняя продажная цена нового дома по данным Бюро переписи населения
.

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® предоставляет ежемесячные отчеты о количестве перепроданных домов и их средней цене.Это лучший индикатор здоровья жилищной отрасли в целом, чем строительство новых домов, потому что строители новых домов могут с энтузиазмом относиться к будущим продажам. В результате они могут перестроиться или снизить цены, чтобы стимулировать продажи.

Определение «нового дома»

Строительство нового дома — это первый шаг в процессе от девяти до двенадцати месяцев. Закрытие вырастет примерно через год, если продажи новых домов вырастут, но оставшиеся три шага должны быть выполнены. Исключение составляют специальные дома, которые используются в качестве модельных домов.Бюро переписи населения ежемесячно публикует оценки продаж новых домов. Они указаны как годовая ставка.

Продажа нового дома происходит, когда покупатель подписывает документы и дает застройщику задаток. Большинство новых домов не строятся, пока не появится покупатель.

Местные органы жилищного регулирования выдают разрешения через два месяца после того, как покупатель заключает договор с застройщиком. Это ранний индикатор, но он не всегда точен. Строители могут обанкротиться и никогда не построить разрешенные единицы.Они могут изменить количество единиц, которые будут построены в многоквартирном доме. Фактически, 22,5% многоквартирных домов не построены или заменены на односемейные.

Начало нового дома происходит, когда строитель ломает землю. Об этом ежемесячно сообщает Национальная ассоциация домостроителей. Это очень точно, потому что начало строительства нового дома происходит только тогда, когда строитель достаточно уверен, чтобы приступить к делу, но ничто не является окончательным до тех пор, пока дом не будет продан и сделка не будет закрыта.

• Недвижимость определяется как земля, которая могла или не могла быть еще улучшена путем добавления строения или других улучшений.
• Статистика строительства новых домов может дать вам информацию о будущем рынка жилья для целей инвестирования.
• Рынок недвижимости может сильно зависеть от экономики. Рост количества открывающихся домов может указывать на сильный рынок, в то время как сокращение количества закрываемых домов означает, что рынок жилья слаб.

Краудфандинг и инвестирование недвижимости

Эти цитаты самых умных людей в истории показывают, что недвижимость может быть лучшим способом увеличения благосостояния.

Недвижимость — это игра в числа. Но это не значит, что несколько слов не помогут инвесторам доминировать на рынке. На самом деле инвестирование в недвижимость — это чрезвычайно эмоциональное занятие. Между колебаниями настроения инвесторов, которые во много раз движут рынком, и рисками, связанными с инвестированием, эмоции могут иногда накаляться.

Ниже мы собрали цитаты величайших умов истории, включая Уоррена Баффета, Марка Твена и Тедди Рузвельта. Так что в следующий раз, когда вам понадобится немного мотивации, вот несколько цитат, над которыми вы можете подумать.

«Недвижимость нельзя потерять, украсть или унести. Приобретенный на основе здравого смысла, полностью оплаченный и управляемый с разумной осторожностью, это самая безопасная инвестиция в мире ». — Франклин Д. Рузвельт, президент США

«Девяносто процентов всех миллионеров становятся таковыми благодаря владению недвижимостью. На недвижимости было заработано больше денег, чем на всех промышленных инвестициях вместе взятых. Сегодняшний мудрый молодой человек или наемный работник вкладывает свои деньги в недвижимость.»- Эндрю Карнеги, миллиардер-промышленник

«В сфере недвижимости вы узнаете больше о людях, и вы узнаете больше о проблемах общества, вы узнаете больше о жизни, вы узнаете больше о влиянии правительства, вероятно, чем любая другая профессия, о которой я знаю». — Джонни Исаксон, сенатор США

«Покупайте на грани и ждите. Купите землю рядом с растущим городом! Покупайте недвижимость, когда другие люди хотят ее продать. Держите то, что покупаете! » — Джон Джейкоб Астор, магнат недвижимости и бизнеса

«Покупайте землю, они ее больше не делают.»- Марк Твен, писатель и юморист

«Арендодатели богатеют во сне, не работая, не рискуя и не экономя». — Джон Стюарт Милль, политический экономист

«Некоторые люди ищут красивое место. Другие делают место красивым ». — Хазрат Инайят Хан, спиритуалист

«Не ждите, чтобы купить недвижимость. Купите недвижимость и ждите ». — Уилл Роджерс, актер

«Я по-прежнему считаю, что покупка дома — лучшее вложение, которое может сделать любой человек.»- Джон Полсон, миллиардер

«Каждый человек, инвестирующий в хорошо подобранную недвижимость в растущей части процветающего сообщества, применяет самый верный и безопасный метод обретения независимости, поскольку недвижимость является основой богатства». — Теодор Рузвельт, президент США

«Если вы не собираетесь вкладывать деньги в недвижимость, куда еще?» — Тамир Сапир, бизнес-магнат

«Покупка недвижимости — это не только лучший, самый быстрый и безопасный способ, но и единственный способ разбогатеть.»- Маршалл Филд, предприниматель

«С недвижимостью происходит забавная вещь. Когда он возвращается, он возвращается, как гангстеры ». — Барбара Коркоран, инвестор в недвижимость

«Чтобы добиться успеха в сфере недвижимости, вы должны всегда и последовательно ставить интересы своих клиентов на первое место. Когда вы это сделаете, ваши личные потребности будут реализованы, превзойдя ваши самые большие ожидания ». — Энтони Хитт, специалист по недвижимости

«Игры выигрывают игроки, которые сосредоточены на игровом поле, а не те, чьи глаза прикованы к табло.Если вместо этого вы сосредоточитесь на предполагаемом изменении цены предполагаемой покупки, вы спекулируете. В этом нет ничего плохого. Однако я знаю, что не могу успешно спекулировать, и я скептически отношусь к тем, кто заявляет, что в этом есть устойчивый успех ». — Уоррен Баффет, миллиардер-инвестор

«Приятно знать, что ты стоишь на своей земле. Земля — ​​это единственное, что не может улететь ». — Энтони Троллоп, писатель

«Лучшая инвестиция на Земле — это земля.»- Луи Гликман, инвестор в недвижимость

«По моему опыту, прошлые истории успеха в сфере недвижимости, как правило, неприменимы к новым ситуациям. Мы должны постоянно изобретать себя, реагируя на меняющиеся времена с помощью новых инновационных бизнес-моделей ». — Акира Мори, девелопер

«Недвижимость мне всегда нравилась; сельхозугодья, пастбища, лесные угодья и городская собственность. У меня был опыт работы со всеми из них. Думаю, мне просто естественно нравится «хорошая Земля», основа всего нашего богатства.»- Джесси Джонс, предприниматель

«Теперь я говорю всем, что узнайте больше о недвижимости. Повторяю за мной: недвижимость обеспечивает наивысшую доходность, наибольшую ценность и наименьший риск ». — Армстронг Уильямс, предприниматель

Инвесторы в недвижимость должны оставаться голодными, скромными и мотивированными на любом рынке. Надеюсь, эти цитаты помогут потенциальным инвесторам и ветеранам попасть туда.

Глава 5 — Земля, недвижимость и недвижимость

Недвижимость — это многое.Есть характеристики недвижимости, которые отличают ее как определенный тип актива и определенный тип собственности. Эти характеристики определяют правила нашего отношения к недвижимости и операциям с недвижимостью. Юридические характеристики недвижимости, земли и недвижимости рассматриваются в другом уроке. С юридической точки зрения недвижимость — это земля с определенными границами и находящимися на ней вещами. Когда мы говорим о владении недвижимостью, мы говорим о совокупности прав. Владелец недвижимости может делать с ней много вещей, например, использовать ее, наслаждаться ею, продавать, делить ее, закладывать ее в качестве залога и позволять другим пользоваться ею.

Но недвижимость имеет и другие характеристики. Есть экономические характеристики недвижимости, которые связаны с тем, как и почему недвижимость покупается и продается. А есть физические характеристики недвижимости. По физическим характеристикам недвижимость отличается от личной.

Давайте сначала посмотрим на экономические характеристики недвижимости.

Когда вы изучаете курс экономики в средней школе или колледже, первый и самый важный урок, который вы усваиваете, заключается в том, что экономика на самом деле изучает дефицит.В мире очень много всего… денег, воды, хлеба и времени. Когда вы принимаете решения о том, что делать каждый день, ваши решения определяются дефицитом. В сутках всего 24 часа. И некоторые из этих часов необходимо провести во сне. Если вы решите посмотреть фильм, вы откажетесь от 90 минут, которые можно было бы потратить на упражнения, чтение или работу. Дефицит будет диктовать цену. Цена — это то, от чего человек готов отказаться, чтобы получить товар или услугу.

Земля — ​​одна из тех вещей, где дефицит является основным экономическим фактором.В мире так много земли. На этой земле есть лишь определенное количество пригодных для жилья. Не большой спрос на квартиры в Антарктиде или пустыне Сахара. Даже в жилых регионах можно строить только на определенных типах земель. Горы, каньоны и болота — не идеальные места для городского дома. А из пригодной для жилья земли большая часть зарезервирована для леса, сельского хозяйства и других нежилых или коммерческих целей. Итак, если говорить об этом, на Земле есть ограниченное количество земли для 7 миллиардов человек.

Если земля кому-то принадлежит, то земли становится меньше. В Соединенных Штатах каждый участок земли был разделен, принадлежал и учитывался к концу 19 ^-го века. Каждый участок земли принадлежал человеку, корпорации, железной дороге или правительству. Итак, нельзя просто взять землю, как можно пить воду из озера (конечно, после очистки). За недвижимость надо платить. И, как и в случае с общим определением дефицита, цена, которую придется заплатить, зависит от того, насколько мало аналогичной недвижимости на рынке.

На дефицит и цену влияет следующий экономический фактор — местонахождение. Есть старая шутка… «Какие три вещи самые важные в недвижимости? Место, место, место! » Как экономическая характеристика недвижимости, это может быть правдой. Большая часть стоимости недвижимости связана с тем, где она расположена. Это работает рука об руку с дефицитом. В востребованных местах меньше доступной недвижимости. Это повысит цену. В округе Нью-Йорк, или, как мы называем его, Манхэттен, одни из самых высоких цен на недвижимость в мире.Почему? Потому что его так мало. Это остров. Вы не можете просто построить. И так много людей хотят там жить. Манхэттен — центр мировой торговли, развлечений, искусства и множества других отраслей. Есть также много рабочих мест, школы, университеты и городские службы. Доступные рабочие места на Манхэттене, как правило, более высокооплачиваемые, чем в большинстве стран. Стоимость жизни, следовательно, также очень высока. Расположение недвижимости на Манхэттене делает ее ценной по своей сути.

Сравните это с недвижимостью в Южном ярусе Нью-Йорка. Этот регион является одним из самых бедных в штате. А недвижимость, расположенная в этом районе, относится к числу наименее дорогих. Почему? Меньше людей, меньше рабочих мест, и большинство из них низкооплачиваемые. По сравнению с Манхэттеном здесь мало искусства, спорта, развлечений, ресторанов и магазинов. Население многих городов этого района сокращается. Это в основном сельская местность, где много места для людей. Он менее конечен, чем такой остров, как Манхэттен.Земля, расположенная в этой части штата, имеет иную экономическую динамику, чем в крупном городе.

Пригород — тоже интересная смесь. Недвижимость, расположенная в определенных пригородах, рассматривается как компромисс для городской жизни. Например, в пригородах центрального Лонг-Айленда недвижимость обычно дешевле, чем на Манхэттене. Но от недвижимости в этом районе довольно быстро добраться до Манхэттена. Таким образом, недвижимость, находящаяся здесь, будет иметь более высокую экономическую ценность, чем на дальнейших территориях штата. Стоимость ниже, чем у самого Манхэттена, потому что там нет рабочих мест, культурных учреждений и населения Манхэттена.Но это достаточно близко, чтобы обеспечить легкий доступ к Манхэттену, что делает его по своей сути ценной недвижимостью. Стоимость этой недвижимости, расположенной недалеко от города, связана со значимостью недвижимости поблизости.

В некоторых пригородах можно найти недвижимость, которая даже более ценная, чем в большом городе. Экономические характеристики недвижимости в элитных микрорайонах — явление интересное. В Хэмптоне, расположенном на южном берегу Лонг-Айленда, есть одна из самых дорогих объектов недвижимости в мире? И почему? Это не недалеко от Нью-Йорка, дорога на работу около двух часов, но само расположение привлекательное.Здесь селились богатые люди и строят огромные дорогие усадьбы. Люди хотели жить рядом с теми богатыми людьми, что взвинчивает цены. В результате только самые богатые могут позволить себе там жить. Недвижимость в Хэмптоне находится рядом с дорогими магазинами, ресторанами и услугами, которые удовлетворяют потребности состоятельных соседей. Итак, экономическая ценность недвижимости связана с богатством людей, которые хотят там жить. Состоятельные люди хотят жить на Манхэттене, поэтому рынок может допускать очень высокие цены.В то время как больше людей среднего и рабочего класса хотят жить подальше от города, и экономическая стоимость недвижимости там отражает спрос.

Местоположение недвижимости — это не только о городах и богатых людях. География и топография недвижимости влияют на экономические характеристики. Прибрежные земли рядом с пляжами обычно дороже, чем земли подальше от берега. Причина в том, что людям нужен вид на океан или озеро. И этой земли гораздо меньше, чем в более удаленных от суши местах.Морского берега так много.

Иногда за желание получить землю с прекрасным видом приходится расплачиваться. Прибрежные земли Флориды, хотя и являются ценными и востребованными на рынке, также каждые несколько лет подвергаются ураганам. Есть большая вероятность, что дом на пляже может быть разрушен. И все же недвижимость по-прежнему дорогая. Точно так же прибрежные скалы южной Калифорнии имеют очень высокую стоимость недвижимости. Хотя оползни могут переместить землю в океан на сотни футов ниже.

Расположение недвижимости также может иметь негативные экономические последствия.Земля, расположенная рядом с каньонами, болотами, крутыми горами, пустыней или тундрой, имеет тенденцию быть менее ценной. Причины очевидны. Очень сложно построить что-нибудь полезное или легко жить в такой среде. Дороги сложно построить, что делает собственность недоступной. В изолированных районах сложно провести коммунальные услуги, такие как водоснабжение, канализация и электричество. Все эти факторы снижают экономическую ценность этого типа недвижимости.

Улучшения, построенные на недвижимом имуществе, являются важной экономической характеристикой.Необработанная земля имеет определенную ценность. Но как только на нем построят дом, его стоимость значительно возрастет. Другие конструкции, такие как бассейн, забор, подъездная дорожка и высококачественное озеленение, также влияют на стоимость недвижимости. Улучшения также включают в себя трубы, подключение к канализационной линии или водоотливному насосу, электропроводку, а в наше время телефон и подключение к Интернету. Эти соединения могут быть над или под землей. Если земля предназначена для использования в сельском хозяйстве, такие улучшения, как сарай, сарай, зернохранилище, курятник или перерабатывающие постройки, увеличивают ее стоимость.Когда на земле нет улучшений, новый владелец должен будет построить их сам. Это снижает экономическую ценность земли.

Еще одна экономическая характеристика земли — неликвидность. Нельзя легко обменять землю ни на что другое, кроме наличных денег. Земля должна быть продана за наличные, чтобы быть ликвидной. Это делает землю постоянным вложением средств. Купив его, вы сможете владеть им навсегда. Стоимость может повышаться или понижаться, но это земля, и она принадлежит вам, пока вы не продадите ее или не дадите ей лишиться права выкупа.

Поскольку недвижимость неликвидна, она рассматривается как хорошее и безопасное вложение. Золото можно украсть физически, а также наличные деньги или другие ценные вещи. Но поскольку земля неподвижна, ее нельзя просто отобрать. Если кто-то попытается украсть землю, оккупировав ее, он обнаружит, что законы создавались веками, чтобы сделать это чрезвычайно трудным. В Соединенных Штатах суд должен постановить, что земля была захвачена в результате оккупации или незаконного владения.

Итак, хотя недвижимость трудно продать или обменять на что-либо ценное из-за ее неликвидности, это также безопасное вложение, потому что ее трудно украсть.

Земля также имеет физические характеристики. Хотя экономические характеристики можно найти в других типах собственности, физические характеристики отличают землю от большинства других типов собственности и инвестиций.

Земля неподвижна. Вы не можете его сдвинуть. Как только границы установлены в документе, это недвижимость до тех пор, пока границы не будут изменены путем добавления или вычитания земли. Это отличает землю от другой личной собственности. Вы не можете принести его куда-либо или изменить его местонахождение, чтобы изменить свои права или обязанности.Если в соседнем округе более низкие налоги на недвижимость, вы не можете переместить землю. Даже если взять экскаватор и физически переместить землю или дом, земля останется там, где она есть.

Недвижимость нерушима. Строения на недвижимости могут быть разрушены. Оборудование, движимое имущество, здания и другие улучшения могут быть повреждены или уничтожены. Но сама земля, даже если вырыть в ней гигантскую яму, все равно останется той же землей. Права собственности не меняются. Это можно отличить от любого типа движимого имущества.Машину можно уничтожить. У кого-то еще могут быть права на него, но сам автомобиль можно превратить в пепел сильным огнем. Сильнейший огонь никогда не уничтожит землю. Он может разрушить деревья, траву или строения, но земля под ними останется. При этом права собственности владельца остаются неизменными. Земля называется постоянным товаром. Такие товары, как нефть, крупный рогатый скот и природный газ, могут быть потреблены и уничтожены. Однажды съеденные, они исчезают навсегда. Однако земля, сколько бы вы ее ни использовали, остается в своих границах.

Недвижимость уникальна. Каждый участок земли не похож ни на один другой на Земле. Конечно, могут быть и аналогичные участки земли. Но земля в определенных границах деяния не похожа ни на одну другую. Фактически, если у вас есть документ с соответствующим юридическим описанием из другого документа или даже с перекрывающимся описанием, у вас очень серьезная проблема с титулом. Поскольку земля уникальна, это влияет на экономические характеристики земли. Земли мало, потому что вы не можете воспроизвести или продублировать один и тот же участок земли.Если человек хочет приземлиться в определенном месте на пляже или на определенном расстоянии от важной достопримечательности, единственный существующий земельный участок — единственный, который когда-либо будет. В то время как золото может быть по своей сути ценным, потому что оно таково, земля ценна именно потому, что, в отличие от золота, в мире есть только один кусок каждого участка.

В начале истории Америки были случаи, когда права собственности на одну и ту же собственность вызывали конфликт. Недвижимость уникальна, поэтому два человека не могут владеть одним и тем же земельным участком.Одно известное дело «Джонсон против Макинтоша» в начале 1800-х годов касалось документа на землю, переданную одной семье коренным американским племенем, и документа о пересечении земель правительством Соединенных Штатов. Верховный суд должен был решить, кому принадлежала недвижимость: семье, которая получила землю по закону ранее, хотя и от коренных американцев, или семье, которая получила этот документ позже, хотя и от правительства Соединенных Штатов. Верховный суд вынес решение в пользу более поздней семьи, закрепив Закон завоевания в американской юриспруденции.Несмотря на то, что первыми на суше были коренные американцы, правительство Соединенных Штатов, как преемник короля Англии, завоевало эту землю. А поскольку две стороны не могут претендовать на одну и ту же землю, поскольку каждый участок уникален, претензия правительства Соединенных Штатов на землю была выше, потому что оно завоевало всю землю у коренных американцев … даже землю, которую они не видели до столетий спустя.

Иногда архитектурный дизайн здания или дома на недвижимом имуществе может увеличить стоимость имущества.Строения на суше — это физическая характеристика. Их можно складывать или вычитать, как деревья или урожай. Они не постоянны, но, как правило, существуют в течение длительного времени. Само по себе строение обычно увеличивает стоимость земли. Качество конструкции может значительно повысить стоимость недвижимости. Например, скромный дом с 2 спальнями на 1/2 акра земли добавит некоторой стоимости. Необработанная земля в пригороде имеет ценность из-за возможности строительства дома. Но как только дом появляется, его стоимость повышается.Скромный дом, похожий на другие в этом районе, дает ему такую ​​же ценность.

Но если на той же земле был построен большой особняк с 6 спальнями, несколькими ванными комнатами, теннисным кортом и бассейном, эта недвижимость будет стоить значительно больше, чем если бы на том же месте был скромный дом. Причина в том, что люди будут платить больше за лучший дом, даже если он того же типа, размера и общей площади, что и земельные участки вокруг него. Если дом является архитектурно значимым, с уникальным дизайном известного художника, его стоимость может возрасти еще больше.

Конечно, у архитектуры и стоимости недвижимости есть обратная сторона. Если дом вызывает утомление, неприятен или спроектирован неудобным образом, из-за чего в нем трудно жить, такая конструкция может фактически снизить стоимость дома. Например, в пригороде Атланты, в районе скромных, но со вкусом оформленных домов, один домовладелец решил поставить крытый бассейн в своем подвале. Это было, безусловно, уникально. Его бассейн был единственным в округе, который был крытым. Когда пришло время продать дом, владелец выставил его на продажу на 100 000 долларов дороже, чем соседние дома.Его оправданием был бассейн в подвале. Недвижимость стояла на рынке месяцами, а затем и годами. Никто не хотел бассейн. Поддерживать его было очень дорого, а влажность вызвала повреждение нижней части дома. Владельцу пришлось значительно снизить цену, чтобы у нового владельца были дополнительные деньги, чтобы заполнить бассейн и восстановить подвал до его первоначального вида.

Если постройка на суше является иконой, то она увеличит ценность. Земля, на которой находится Эмпайр-стейт-билдинг, безусловно, намного ценнее любого другого офисного здания на Манхэттене.Маркетинг для новостроек и новых домов часто подчеркивает культовый характер здания на земле. Кроме того, есть имена или бренды, являющиеся синонимами роскоши, такие как Ritz-Carleton, Four Seasons и Hilton. Недавняя тенденция в развитии кондоминиумов заключалась в том, чтобы лицензировать эти имена, чтобы сделать единицы кондоминиума более ценными, просто из-за названия и имиджа роскоши, которые они вызывают.

10 веских причин, почему вы должны инвестировать в землю

Я уже говорил об этом раньше и повторю еще раз: незанятых земельных участков — одна из самых недооцененных и неправильно понимаемых инвестиций в недвижимость в мире.

Когда я говорю людям, что специализируюсь на покупке и продаже LAND, я получаю пустых взглядов. Кажется, существует широко распространенное (и ошибочное) предположение, что пустая земля — ​​это «слабая» или даже бессмысленная инвестиция , потому что она:

• Не приносит дохода.
• Просто сидит, а ничего не происходит.
• Вытяжка расточка .

Это досадное заблуждение, потому что на самом деле пустая земля может принести около серьезных денежных потоков. Это одна из лучших инвестиций в мире благодаря своей автономности и универсальности.

10 причин инвестировать в землю

Я ЛЮБЛЮ тот факт, что земля просто сидит там, а ничего не происходит.

Простота и стабильность, которые приходят с владением правильным участком земли, купленным по разумной цене, может намного перевесить несметное количество проблем, которые возникают с любым другим типом недвижимости. Если в прошлом вы упускали из виду необработанную землю как жизнеспособную инвестиционную возможность, вам нужно уделить несколько минут и узнать, что такое земля!

1.Имея свободную землю, вам не нужно ничего «делать» с недвижимостью.

Забудьте о строительстве! Забудьте о ремонте! Вам не нужно быть экспертом или знать что-нибудь о том, как самостоятельно отремонтировать недвижимость. В большинстве случаев вам действительно нужно знать только одно: «Подходит ли недвижимость для того, для чего я хочу ее использовать?»

Пока кто-то другой может использовать землю для ее наилучшего и наилучшего использования, огромная часть битвы уже выиграна.

2. Необработанная земля — ​​это вложение без рук.

Вы устали работать с проблемными арендаторами? Как насчет туалетов, насекомых, плесени, ухода за газонами, протекающих крыш, лопнувших труб, сломанных печей и сотен других проблем , связанных с владением зданиями? Пустая земля не связана с НИЧЕГО из этого. Как только вы его покупаете… он сидит там, ведет себя само собой, а ничего не происходит.

3. По статистике,

владельцев свободных земель имеют высокую мотивацию продать .

Почему? Потому что вакантные землевладельцы (по умолчанию) всегда отсутствующие собственники. Когда человек не живет внутри (или даже рядом) собственности, которую он пытается продать, «эмоциональной связи» меньше, потому что это не его основное место жительства. Во многих случаях вы обнаружите, что эти продавцы готовы продать свою землю за пенни за доллар — просто потому, что они не живут рядом с ней или она не приносит им никакого дохода (потому что они не знают как правильно оптимизировать свою землю).В итоге они гораздо апатичнее относятся к . Найдите этих людей, и вы найдете невероятные предложения.

4. У земельных инвесторов очень небольшая конкуренция.

Вы устали иметь дело с такой жесткой конкуренцией за каждую недвижимость, которую вы пытаетесь купить? Вам надоело перебивать ставки по каждой выгодной сделке, которую вам посчастливилось найти? Ну, угадайте, что… очень мало конкурентов в мире инвестирования в сырьевые земли. Большинство инвесторов в недвижимость думают о таких вещах, как дома, квартиры, коммерческая недвижимость, потому что — это то, что делают все остальные .Большинство инвесторов не понимают, какие преимущества дает земля, и определенно может сыграть вам на руку .

5. Земельные инвесторы говорят сами за себя.

Когда вы покупаете свободную землю правильно, легко покупать каждую собственность за собственные деньги, и избегайте общения с банками и ипотечными компаниями в целом . Когда я начинал как земельный инвестор, на мое имя было 3000 долларов. И по сей день, Мне ни разу не приходилось брать деньги в долг в банке. Всегда.

Если вы знаете, где искать выгодные предложения по земле, вам потребуется минимальный стартовый капитал , чтобы ваш бизнес начал работать.

6. Когда вы научитесь эффективно исследовать недвижимость, вы сможете покупать и продавать пустующие земельные участки

, даже не видя их лично .

Несколько лет назад я купил и продал земельный участок общей стоимостью более $ 44 000 . Весь процесс от начала до конца занял у меня пять месяцев.По сей день Я ни разу не видел это свойство собственными глазами . Все было сделано виртуально, с использованием инструментов, которые у нас с вами БЕСПЛАТНО доступны онлайн. Помните, красота пустующей земли в том, что на ней нет никаких построек . Это означает, что процесс проверки прост, и если вы проведете правильное исследование, вы сможете легко купить недвижимость, даже не посещая ее лично.

7. Добавьте финансирование со стороны продавца и увеличьте свой потенциальный доход.

Когда вы объединяете пустую землю с возможностью финансирования со стороны продавца, это брак, заключенный на небесах. Это может открыть двери для поиска МНОГО больше покупателей, потому что большинство банков не решаются ссужать деньги на пустующую землю. Из-за нехватки финансирования «легких денег» на незанятую земельную собственность земельный инвестор может использовать это в своих интересах, взимая процентную ставку выше рыночной, и многие люди с радостью заплатят ее . Финансирование продавца — также отличный способ создать множественных потоков пассивного дохода. Недвижимость, проданная таким образом, может действовать как сдаваемая в аренду, но практически не сопровождается типичной головной болью, которой последние известны.

8. Земля

Очень недорого в собственности в долгосрочную инвестицию.

Когда вы покупаете участок земли по правильной цене, вам не нужно платить по ипотеке, нет счетов за коммунальные услуги, стоимость страхования имущества является номинальной (если она у вас вообще есть), а налоги на недвижимость стоят невероятно дешево. .Если вы хотите где-то припарковать свои деньги и забыть об этом, свободная земля может стать тем инвестиционным инструментом, который вы ищете.

9. Земля дает своему владельцу душевное спокойствие.

Подумайте об этом: земля — ​​это долгосрочный материальный актив, который не изнашивается, а не изнашивается, а не обесценивается. Ничего нельзя сломать, украсть или уничтожить. Сложите все эти преимущества вместе с вашей возможностью купить его по практически ничего не стоящей цене … и можете ли вы придумать лучшую комбинацию?

10.Они больше этого не делают.

Большинство людей не думают о пустующих землях таким образом, но на самом деле земля является ценным ресурсом, количество ограничено . Особенно, когда вы покупаете землю на пути роста, вы обнаружите, что у вас есть конечный актив, который многие другие люди хотят заполучить на . Акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и 401K — все имеет смысл в определенных сценариях, и приземляются. Если вы подойдете к этому с намерением сохранить подходящей собственностью на долгосрочную перспективу , это может иметь гораздо больший смысл (и быть намного более прибыльным), чем любой другой инструмент для выхода на пенсию.

Инвестиции в землю — огромные возможности

Я буду с вами полностью честен. Инвестиции в землю — это , без сомнения, , самая действенная стратегия, которую я использовал для построения своей карьеры инвестора в недвижимость. Я купил и продал сотни свободных земельных участков и получил большой пассивный доход, продав их за счет средств продавца.

После нескольких лет ведения блога REtipster многие читатели просили меня составить комплексный курс по земельному инвестированию, чтобы они могли изучить все основы того, как работает мой бизнес от начала до конца, поэтому я, наконец, сделал .

Мастер-класс по земельным инвестициям — это веб-сайт с платным членством, который предлагает доступ к полноценному курсу из 12 модулей о том, как работает мой бизнес по инвестированию в землю (с полным доступом к моим инструментам, видео, калькуляторам и многому другому). Если вы ищете подробное пошаговое руководство о том, как мне удалось резко увеличить свой доход на неполной ставке и уволиться с работы благодаря возможности инвестирования в землю, это покажет вам, как это Выполнено.