Арендатор нежилых помещений – — 2019

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое. Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным. Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков. Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником

, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

—

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

— В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко. — 

Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики. Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными

.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

— Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

— Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  —  Такое условие является ничтожным. Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем. Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению

.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

— Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

— Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки. По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора. Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

— Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко. — Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц. Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

— К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды

, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

—  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года

, — уточняет директор «ЮрфинэкC». —  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение. Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

gubdaily.ru

4. Аренда нежилых помещений

Здание как объект аренды. Содержание, условия, сроки действия договора аренды здания. Стороны договора (арендатор, арендодатель). Размер арендной платы. Договор субаренды. Исполнение договора аренды здания.

Правовому регулированию аренды зданий и сооружений специально посвящен 4 главы 34 ГК. Однако к данному договору аренды применяются и нормы, регулирующие аренду любого недвижимого имущества, расположенные в § 1 главы 34 «Общие положения об аренде», например, касающиеся порядка отказа от договора аренды недвижимого имущества, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), о переходе к наследникам права аренды недвижимого имущества после смерти гражданина-арендатора (ст. 617 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения — это такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооруже­ние одновременно с земельным участком (или его частью), занятым такой недвижимостью и необходимой для её использования.

Прежде всего, необходимо четко определиться с предметом этого договора, поскольку от этого зависит применение или неприменение к договору норм специального — четвертого – параграфа главы 34 ГК.

Предмет договора – здания и сооружения.

Чем отличаются здания от сооружений? В юридической литературе под зданиями понимаются объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

Нотариальное оформление договора аренды зданий и сооружений, независимо от длительности срока договора, необязательно Что касается договора аренды нежилого помещения (т.е. объекта, входящего в состав здания или сооружения, то этот договор тоже требует государственной регистрации, если заключен на срок один год и более

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, если он подлежит государственной регистрации (т.е. если заключается на год и более), считается заключенным с момента государственной регистрации договора. С этого же момента возникает право аренды у арендатора и обременение права собственности на сданный в аренду объект. Договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок менее года, действует с момента его подписания (т.е. заключения).

В качестве сторон договора — как арендатора, так и арендодателя — могут выступать любые субъекты гражданского права — физические и юридические лица. При этом на стороне арендодателя может выступать не только собственник сдаваемого в аренду здания или сооружения. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду.

В качестве арендодателей зданий и сооружений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, могут выступать муниципальные и государственные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения на закрепленное за ними имущество, а также федеральные казенные предприятия, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество.

Но все они могут сдавать в аренду закрепленное за ними имущество только с согласия собственника этого имущества – создавшего их муниципального образования или субъекта Российской Федерации или РФ в целом (для казенных предприятий) в лице уполномоченного органа (ст. 295, 297 ГК РФ). Это согласие может быть выражено в отдельном документе или путем надписи на тексте договора аренды.

Доход от сдачи в аренду имущества должен поступать в хозяйственное ведение арендодателя (т.е. унитарного предприятия), поскольку это – вид его предпринимательской деятельности (хотя и не главной). Только доходы от сдачи в аренду имущества казенного предприятия должны зачисляться в бюджет РФ (что предусмотрено Бюджетным кодексом РФ – ст. 41, 42, 53 и др.).

Что касается учреждений, то они в силу ст. 298 ГК РФ могут самостоятельно распоряжаться и движимым, и недвижимым имуществом, в том числе и путем заключения в отношении его договоров аренды, если это имущество приобретено ими за счет доходов, полученных от разрешенной им деятельности, приносящей доходы (т.е. предпринимательской деятельности).

Такое имущество (не вдаваясь сейчас в анализ правовой природы такого права распоряжения) учреждение может сдавать в аренду без разрешения собственника, создавшего это учреждение, хотя и с учетом специальной правоспособности каждого учреждения.

В отношении же иного имущества, закрепленного за учреждением создавшим его собственником, в том числе недвижимого, по общему правилу, в случае необходимости договоры по отчуждению этого имущества и договоры об аренде его должен заключать сам собственник в лице уполномоченных органов, чаще – в лице Комитета по управлению имуществом или Департамента по управлению имуществом (государственным или муниципальным соответственно).

К числу существенных условий договора аренды относится арендная плата. Общие положения об арендной плате, распространяющиеся и на договор аренды зданий и сооружений, содержатся в ст. 614 ГК РФ. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, либо установленной доли от полученных арендатором продукции, плодов, доходов, либо в виде конкретной вещи, подлежащей передаче арендодателю, либо в виде возложения на арендатора определенных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества, например, производства реконструкции, капитального ремонта. Главное – чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон о размере арендной платы. При отсутствии в договоре аренды здания, сооружения условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ) и не влечет правовых последствий, в том числе обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору. При этом условие о размере арендной платы может и должно быть указано в самом договоре аренды, но не в дополнительном соглашении к нему, ибо дополнительное соглашение не может относиться к незаключенному (отсутствующему) договору. Установленная в договоре аренды здания или сооружения арендная плата «по умолчанию» включает в себя и плату за пользование арендатором земельным участком, на котором находится арендованная недвижимость, или передаваемой вместе с ней соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

При сдаче в аренду зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата обычно рассчитывается по весьма сложной методике, утверждаемой соответственно субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, и включает в себя наряду с базовой ставкой арендной платы так называемые поправочные коэффициенты.

Размер базовой ставки годовой арендной платы обычно определяется исходя из величины амортизационных отчислений, стоимости предмета аренда и предстоящих расходов на его содержание и капитальный ремонт.

Поправочные коэффициенты могут быть повышающими или понижающими базовую ставку арендной платы. Так, размер повышающего коэффициента может зависеть от месторасположения сдаваемого в аренду объекта, степени его благоустройства, этажности, капитальности и др. факторов, определяющих ценность, полезность предмета аренды.

Понижающий коэффициент может определяться назначением сдаваемого в аренду помещения (например, для вспомогательных площадей), фигурой арендатора (например, для правоохранительных или иных бюджетных органов, организаций инвалидов и др.).

Арендная плата включается в затраты, относимые на себестоимость продукции, работ, услуг и в связи с этим исключается из налогооблагаемой базы юридических лиц-арендаторов (при условии, конечно, соблюдения правил о форме договора и его государственной регистрации, когда это необходимо).

Размер арендной платы в силу п.3 ст. 614 ГК РФ может меняться в процессе действия договора. Эта норма изложена в ГК РФ очень неудачно, ибо допускает разное толкование. Видимо, наиболее правильным будет такое: стороны могут предусмотреть в договоре порядок и периодичность изменения арендной платы. Если этого в договоре не сделано, стороны могут менять арендную плату только по обоюдному соглашению и не чаще одного раза в год. Кроме того, возможность изменения арендной платы и минимальные сроки её пересмотра могут определяться для отдельных видов аренды специальным федеральным законом.

Закон предусматривает один случай возможности уменьшения арендной платы по одностороннему требованию арендатора (в случае несогласия на это арендодателя спор должен решаться в судебном порядке): если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние арендованного имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ).

В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, либо то, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторже­нию.

Если такого рода правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК) РФ, т.е. если не удастся достигнуть соглашения по этому вопросу, не предо­ставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры в ГК РФ не предусмотрены. Поэтому установление зако­ном срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Одним из условий договора аренды является срок. Договор аренды — всегда срочный договор, поскольку предполагает возврат арендованного имущества арендодателю. Но если предмет и цена (арендная плата) относятся к существенным условиям договора, без включения которых в договор он не считается заключенным, то срок в договоре может быть не указан вовсе. В этом случае считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), причем ГК РФ отличие от ранее действовавшего законодательства, не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды недвижимости. Если срок аренды в договоре не определен, каждая из его сторон вправе в любое время отказаться от договора (расторгнуть договор), предупредив другую сторону об этом за три месяца, если иной срок не установлен в самом договоре. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе. Обязательность письменной формы договора аренды обусловливает обязательный письменный характер такого предупреждения, которое по своей юридической природе должно быть отнесено к односторонним сделкам.

На практике арендодатель, своевременно предупредивший арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, нередко затем обращается в суд с требованием о расторжении договора. Между тем такое предупреждение само по себе является достаточным основанием для прекращения договора, т.е. дополнительно судебного решения по этому вопросу не требуется. Необходимость обращения в суд у арендодателя возникает в случаях, когда, несмотря на своевременное предупреждение им арендатора о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, арендатор имущество не возвращает, продолжает им пользоваться и к тому же не платит арендную плату. В этом случае приходится предъявлять иск о возврате имущества в связи с прекращением права арендатора на владение и пользование имуществом. Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Субаренда. Главная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору здания или сооружения в состоянии, обусловленном договором и назначением имущества, с одновременной передачей ему прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Срок, в течение которого арендованное имущество должно быть передано арендатору после заключения договора, обычно определяется в самом договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, имущество должно быть передано в разумный срок (п.3 ст. 611 ГК РФ). Если арендодатель уклоняется от выполнения обязанности по передаче сданного внаем имущества, арендатор вправе по своему выбору либо истребовать у него это имущество в принудительном (судебном) порядке в соответствии со ст. 398 ГК РФ, либо потребовать расторжения договора и в любом случае потребовать возмещения причиненных убытков. Но и у арендатора есть обязанность принять имущество согласно договору.

Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения и принятие его арендатором осу­ществляется по передаточному акту или иному документу по передаче, подписываемому обеими сторонами. Соответственно, подписание такого документа является доказательством исполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору предмета аренды, а дата подписания документа определяет момент передачи (если иное не предусмотрено законом или самим договором аренды).

Поскольку обязанности сторон по передаче-приемке имущества носят встречный характер, арендодатель не имеет права взыскивать с арендатора арендную плату с момента заключения договора. Если фактически имущество было передано ему в аренду позже, то с момента передачи и должна начисляться арендная плата (п.2 ст. 328 ГК РФ – о встречном исполнении обязательств).

С другой стороны, если имущество было передано в пользование арендатору до заключения договора, то он обязан платить арендную плату с момента передачи ему имущества, а не с момента заключения договора. Эту плату можно взыскать с него по нормам главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (сбережении) имущества.

Обязанность арендодателя по передаче имущества арендатору считается выполненной надлежащим образом лишь при условии, что имущество передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Арендатор, обнаруживший недостатки в арендованном им здании, сооружении в процессе пользования им, вправе в силу ст. 612 ГК РФ по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; либо потребовать досрочного расторжения договора.

При этом во всех случаях арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных недостатками переданного имущества.

Арендатор не вправе предъявлять арендодателю требования, обусловленные недостатками арендованного имущества, в тех случаях, когда такие недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.3 ст. 612 ГК РФ).

Поэтому в интересах арендодателя все недостатки передаваемого в аренду здания, сооружения упомянуть в договоре либо в акте передачи.

А за недостатки арендованного имущества, которые возникнут после передачи имущества в аренду, арендодатель вообще ответственности не несет. Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.- ч. 2 ст. 613 ГК). При невыполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, арендатор вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и в любом случае — возмещения убытков. Договор аренды может заключаться на любой, в том числе достаточно длительный срок, в течение которого может потребоваться не только текущий, но и капитальный ремонт сданного в аренду здания, сооружения, требующий весьма значительных затрат.

Стороны могут уже при заключении договора включить в его текст обязанности по производству ремонта. Если этого не будет сделано, действуют правила, предусмотренные в ст. 616 ГК РФ: капитальный ремонт обязан производить арендодатель, а текущий — арендатор.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос­новных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. В силу ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, предусмотренный в договоре аренды, а если такой срок не определен в договоре или вызван неотложной необходимостью, то — в разумный срок. Нарушение арендодателем своей обязанности по проведению капиталь­ного ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести необходимый ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендода­теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК).

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:

1. Понятие аукциона и особенности его проведения. Победитель аукциона. Понятие конкурса. Типы конкурсов. Социальные условия конкурса. Инвестиционные условия коммерческого конкурса. Принципиальные параметры инвестиционного договора. Условия признания конкурса несостоявшимся.

2. Понятие доверительного управления имуществом. Учредитель управления. Доверительный управляющий. Выгодоприобретатель. Объект доверительно управления. Форма договора доверительного управления имуществом. Существенное условие договора доверительного управления имуществом. Срок действия договора доверительного управления имуществом

3. Содержание, условия и исполнение договора купли-продажи нежилого помещения. Порядок купли-продажи объектов нежилого помещения, сданных в аренду.

4. Здание как объект аренды. Содержание, условия, сроки действия договора аренды здания. Стороны договора (арендатор, арендодатель). Размер арендной платы. Договор субаренды. Исполнение договора аренды здания.

Список использованной литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. — 926 с.

2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. — 472 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. — 2-е изд. — М.: «Ось 89», 1997. —288 с.

4. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. [Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».

5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».

studfiles.net

Нюансы сдачи в аренду нежилого помещения :: BusinessMan.ru

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

• физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
• ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
• компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

• создание офиса;
• организация склада;
• формирование производственного предприятия;
• создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

• граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
• если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
• сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
• чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

• паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
• свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
• технический паспорт;
• иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

• обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
• если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
• за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
• непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

• свидетельство о регистрации и постановке на учет;
• паспорт гражданина;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

• компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
• с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
• организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

• справка из ЕГРЮЛ;
• учредительная документация предприятия;
• правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
• если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
• учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

• для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
• заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
• торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
• для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
• только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
• уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
• стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
• если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

• указывается место и дата его составления;
• прописываются стороны, участвующие в сделке;
• если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
• если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
• прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
• перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
• указывается срок и стоимость аренды;
• допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
• приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
• указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
• приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
• перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
• вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

• состояние напольных и настенных покрытий;
• наличие сантехнических приборов;
• места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

• УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
• Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
• ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
• ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

businessman.ru

Особенности аренды нежилых помещений для занятия бизнесом

На первый взгляд может показаться, что арендовать помещение для бизнеса проще простого. Ну что там сложного? Взял, открыл газету объявлений, нашёл подходящее предложение, перезвонил по указанному телефону, встретился с арендодателем, посмотрел помещение, подписал договор и можно приступать к работе. В теории всё выглядит легко и просто, но на практике…

Так получилось, что я лично на своей шкуре прочувствовал все «прелести» поиска помещения для бизнеса. В этой теме есть масса подводных камней, о которых я и хочу вам сейчас рассказать.

Что влияет на стоимость аренды

Надо понимать, что в каждом городе существует сформировавшаяся рыночная стоимость аренды квадратного метра тех или иных нежилых площадей. Эти цены, конечно же, хорошо известны арендодателям и арендаторам. На рынке аренды недвижимости происходит определённая игра: арендодатель пытается «впарить» подороже своё помещение, а арендатор ищет самый удачный и дешёвый вариант. На стоимость аренды влияют следующие факторы:

• Предназначение помещения. Аренда магазинов обходится в разы дороже аренды офисов и производственных цехов. А теперь, внимание, вопрос: «Какое помещение вы будете искать под продажу товаров?»

  Многие почему-то зациклены на магазинах. Все ищут торговые точки. Если есть деньги на аренду магазина в центре города, то арендуют в центре. Если нет, то арендуют на окраине. Я как-то спросил у одного знакомого: «Вася, зачем тебе на выезде из города торговая точка по продаже напильников?» Он мне ответил: «Ну, это же магазин! Да, он приносит мало прибыли! Ничего страшного, я немного раскручусь и перееду ближе к центру!»

  Я понимаю, трудно включить мозги и посмотреть на ситуацию под другим углом. Но, ведь, другие люди включают! Захожу я как-то в один посещаемый офисный центр, смотрю, там висит указатель: «Семена и средства для обработки растений». Офис находится на третьем этаже. Поднимаюсь по лестнице, захожу в кабинет и вижу витрину с товаром. В офисе сидит женщина, торгующая семенами и прочей продукцией для садоводов-огородников.

  Стоимость аренды квадратного метра помещения в этом офисном центре была приблизительно такой же, как и в магазине моего знакомого Василия. Вот только у Васи покупателей почти нет, а к той женщине мне пришлось постоять в очереди, чтобы купить у неё средство для обработки деревьев. Вот такая правда жизни, друзья.

• Месторасположение. Здесь нет ничего нового – чем ближе помещение к центру, тем дороже его аренда. В то же время, следует отметить, что:

  Бездумное стремление к центру иногда ведёт не к успеху, а к банкротству.
  Один хитрый арендодатель две недели меня уговаривал снять у него дорогущее помещение в центре города. Он рисовал мне графики моих будущих продаж, ежедневно поил меня кофе и кормил печеньем, возил в сауну, восхищался моим умом и предпринимательскими качествами, пел песни под гармошку и танцевал «Цыганочку с выходом»…

  Я тогда был молод и глуп – мозги почти не работали, но чуйка подсказывала, что соглашаться на это «заманчивое» предложение не следует. В общем, я доверился чуйке и отказался. И что вы думаете? Через неделю я нашёл отличный недорогой офис в центральной части спального района. Бизнес пошёл с первого же дня, клиентов было море. Благодаря тому, что аренда стоила копейки, я смог через три месяца выйти на приличный уровень доходов. Понятно, что всё сложилось бы иначе, запишись я в рабство к предприимчивому шулеру-арендодателю, предлагающему мне дорогой офис в центре.

• Наличие отопления. Данный пункт актуален преимущественно для производственных площадей. Среди них часто встречаются помещения, как с отоплением, так и без отопления. Понятно, что аренда отапливаемых помещений обходится дороже.

  Однако с помещениями без отопления есть свои проблемы. Во-первых, надо решить вопрос с обогревом. Электрические обогреватели ставить невыгодно, обычно устанавливается дровяная печь «булер». Во-вторых, придётся как-то улаживать вопрос установки дровяной печи с пожарным инспектором. В-третьих, можно забыть о спокойном сне – вся ответственность за это помещение лежит на вас.

• Техническое состояние. Если в помещении не надо делать ремонт, если к нему подведены все необходимые коммуникации, если установлены новые окна, тогда, само собой, стоимость его аренды обойдётся дороже, чем аренда соседнего помещения с такой же площадью, но с ободранными стенами, старыми окнами и протекающей крышей.

  Хотя, мне когда-то на полном серьёзе предлагали взять в аренду по рыночной цене помещение в ужасном техническом состоянии. Причём, арендодатель даже на меня обиделся, когда я предложил ему снизить цену минимум в два раза.

Собственно, это основные факторы, влияющие на стоимость аренды нежилых помещений. Дальше я хочу обратить ваше внимание на расходы, которые следует возложить на арендодателя.

Какие расходы арендатора можно засчитать в счёт арендной платы

Хорошо, когда берёшь в аренду пригодное к эксплуатации помещение. Въехал и работай себе на здоровье. Но часто арендодатели предлагают некий «полуфабрикат» – помещения, требующие небольших доработок. Например, мне однажды предложили неплохой вариант под офис, но в помещении было: два входа (требовалось одну дверь замуровать), старая деревянная дверь (надо было установить металлическую) и ободранные стены (по ним «плакал» косметический ремонт). На фоне этих недостатков я увидел следующие достоинства: невысокая арендная плата, удачное месторасположение (недалеко от центра), хорошая посещаемость объекта (в здании находилось много мелких коммерческих компаний), наличие двух лифтов (офис находился на 3 этаже), вменяемый арендодатель (директор был серьёзный и договороспособный).

Я смотрел на эту унылую обшарпанную комнатушку и уже чётко представлял себе её внешний вид после того, как она будет приведена в порядок. В целом, на это требовался небольшой бюджет. И можно было бы, засучив рукава, приняться за работу, но…

Знаете, я с детства не люблю бросать деньги на ветер. Нет, мне было не жалко за свой счёт привести в порядок это помещение. Но есть один аргумент, который меня останавливал:

Я арендовал этот офис, а не покупал.

Каждый арендатор является временным обитателем помещения, а потому безвозвратно вкладывать свои деньги в его капитальное обустройство – это признак слабоумия и недальновидности.

В общем, я договорился с директором, что расходы на замену двери и ликвидацию лишнего дверного проёма будут в полном объёме зачтены в счёт арендной платы, а расходы на косметический ремонт стен помещения мы разделим пополам, и арендодатель также компенсирует свою долю за счёт аренды. Кроме того, мы договорились, что договор аренды помещения вступит в силу через две недели (это время было отведено мне на устранение вышеперечисленных недостатков). Получается, что я фактически начал платить уже за введённое в эксплуатацию помещение. В итоге, я привёл в порядок свой будущий офис и где-то полгода вообще не оплачивал его аренду (получилось так, что я понёс расходы эквивалентные шестимесячной арендной плате за офис). Вот такая история, друзья.

Но в этом деле не всё так просто – есть некоторые нюансы. Не все расходы можно засчитать в счёт арендной платы. Также иногда бывают ситуации, когда одни и те же расходы в одних случаях компенсируются, а в других – нет. В общем, я предлагаю детально разобраться в данном вопросе. И начнём мы с важного ключевого понятия:

С арендодателем есть смысл вести переговоры по возмещению только тех расходов, которые связаны с капитальным обустройством его помещения.

Проще говоря, он будет готов вам возместить расходы на то, что сам давно собирался сделать. Например, мой арендодатель смотрел на эти два входа в одно помещение и думал: «Надо бы заложить один дверной проём и новую дверь поставить. Как-нибудь сделаю». Думал, но не сделал. А тут я нарисовался и предложил ему взять эти заботы на себя, на что он с радостью согласился.

Теперь переходим к конкретике. Итак, засчитать в счёт арендной платы можно следующие расходы:

• Ремонт. Если арендуемое помещение требует ремонта, тогда вы можете засчитать расходы на него в счёт арендной платы. Однако помните, что ваше видение на конечный результат должно совпадать с видением арендодателя.

  Например, вы хотите поклеить у себя в офисе детские «мультяшные» обои и сделать деревянный пол с обогревом. Какой смысл арендодателю компенсировать эти расходы? Вы через месяц решите переехать в другое место, оставив после себя стены с «Винни Пухами» и тёплые деревянные полы. Новому арендатору всё равно придётся переклеивать обои, а обычное недорогое напольное покрытие его вполне бы устроило.

  Другое дело, когда вы детально согласовываете предстоящий ремонт с арендодателем. Вы приходите к общему решению по всем вопросам, включая: смету расходов, используемые материалы, выбор подрядчика, а также итоговый внешний вид офиса. При таком подходе можно рассчитывать на полную или частичную компенсацию расходов на ремонт помещения.

• Двери и окна с собой не заберёшь, поэтому их замена должна быть зачтена в счёт аренды. Но тут есть один нюанс – это текущее состояние имеющихся окон и дверей. Если в предлагаемом вам помещении уже установлены неплохие окна и двери, эффективно выполняющие свои функции, тогда арендодатель справедливо вам откажет в компенсации расходов на их замену. Если же окна и двери в плачевном состоянии, тогда можете смело договариваться о взаимозачёте. Но помните:

  При замене двери, арендодатель не будет компенсировать расходы на установленные в них замки.
  Новые арендаторы первым делом меняют замок в помещении. Так что, данный узел для арендодателя ценности не представляет.

• Перепланировка помещения, если она интересна арендодателю. Например, мой арендодатель был заинтересован в том, чтобы кто-то ликвидировал лишний дверной проём, поэтому данные расходы на перепланировку были компенсированы. Если же, вы захотите разделить свой офис на две части, сделав перегородку, то не удивляйтесь, если вам откажут в возмещении данных расходов.
• Подведение необходимых коммуникаций. Арендодатели, как правило, без проблем компенсируют расходы на монтаж электропроводки, покупку и установку электрического счётчика, подведение систем отопления, покупку и монтаж радиаторов отопления, подведение водоснабжения и канализации. В общем, все эти работы однозначно связаны с улучшением технического состояния помещения, что позволит в будущем больше зарабатывать на его аренде.

Итак, с компенсируемыми расходами разобрались. Далее хочу сказать несколько слов о договоре аренды.

Важные пункты договора аренды нежилого помещения

Вы нашли подходящее недорогое помещение для своего бизнеса и готовы подписать договор аренды. Как правило, у арендодателей есть свои типовые бланки договоров. Однако перед тем как поставить свою подпись, я вам настоятельно рекомендую внимательно прочитать договор, обратив особое внимание на следующие пункты:

• Общая площадь помещения и цена за м². В договоре обязательно должна быть указана общая площадь арендуемого помещения и конкретная цена за один квадратный метр.

  Это очень важный пункт – именно на основании данной информации и производится расчёт ежемесячных арендных платежей. В ваших интересах убедиться, что заявленные в договоре цифры соответствуют действительности.

• Срок действия договора. Убедитесь, что в договоре указан период, на протяжении которого обе стороны гарантируют выполнение взятых на себя обязательств.

  Чаще всего договор аренды заключается до конца года. В следующем году подписывается новый договор. Он может быть точной копией прошлогоднего, а может содержать некоторые изменения, такие как, например, повышение цены за аренду 1м².

• Кто обеспечивает получение всех необходимых разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Нежилое помещение запрещено эксплуатировать без наличия разрешений от ряда контролирующих органов, таких как пожарная инспекция, СЭС, электросети и т.д. Естественно, получение таких разрешений связано с финансовыми расходами и нервотрёпками.

  Некоторые арендодатели берут на себя «разрешительные» хлопоты, а некоторые – перекладывают выполнение данной миссии на плечи арендатора. Естественно, у первых стоимость аренды гораздо выше, чем у вторых.

  Необходимо, чтобы в договоре аренды была обязательно отражена информация о том, кто отвечает за ввод объекта в эксплуатацию.

• Акт передачи помещения. Этот документ подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора. В акте передачи может содержаться не только информация о помещении, но и перечень передаваемого вместе с ним имущества (офисная мебель, сейфы, оборудование и т.д.)

  Поставив свою подпись на акте передачи, вы соглашаетесь с тем, что получили всё, что указано в перечне. Естественно, выезжая из этого помещения, вы должны будете сдать полученное по описи имущество.

  Перед тем, как поставить свою подпись на акте передачи, проследите, чтобы в этом списке случайно не оказалось имущество, которого вы фактически не получали.
  

Собственно, это всё, что я хотел вам рассказать об особенностях аренды нежилых помещений для занятия бизнесом. В следующей публикации мы рассмотрим виды потребителей товаров и услуг.

⇧

www.temabiz.com

Договор аренды части нежилого помещения (2019)

Основные особенности, регистрация и постановка на учет, а также образец договора аренды части нежилого помещения подробнее…

Вступившие в 2017 году изменения законодательства, которыми освещена тема кадастрового учета и регистрации прав, для многих арендаторов и арендодателей принесли трудности и новшества регистрации договора аренды части объекта в Росреестре.

Даже спустя год, в 2019 году, порядок приведения в соответствие правоустанавливающих документов для многих лиц новый и неизвестный и информацию по нему в открытом доступе обычным гражданам, не юристам, найти сложно. Сдача частей объектов недвижимости в аренду затрудняется как сменой нормативного регулирования этой сферы, так и неотлаженностью работы государственных органов.

Для чего регистрируют договор аренды

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость либо его сдачу в аренду, может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию алкоголя. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект с теми сведениями, которые содержатся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Как в 2019 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре. В 2019 году регистрация договора аренды части нежилого помещения производится только одновременно с учетом этой части в ЕГРН. Если простым языком, то вместе с подачей на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план.

Мнение эксперта. С начала года специалисты компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды. Преимущество работы с нами — изготовление технического плана за один рабочий день.

Как правильно составить договор аренды

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

1.Предмет договора должен четко формулировать количество, конфигурацию и площадь помещений. Образец:

Предмет договора

2.Графическая часть договора аренды, если она есть, должна содержать актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН. Старые планы БТИ лучше не использовать — технические паспорта на объекты зачастую содержат неактуальные сведения и расходятся с информацией ЕГРН. Образец, как правильно оформляется графическая часть в техническом плане:

План части этажа для технического плана

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Как поставить на кадастровый учет часть помещения?

Важно:

При совершении действий учетных мероприятий сроки могут быть увеличены из-за огромного потока заявлений в Кадастровую палату.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2019 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части. Снять часть объекта в аренду с регистрацией договора в Управлении Росреестра можно только при соблюдении всех перечисленных требований и подготовке соответствующих документов.

Мнение эксперта:

Регистрация договора аренды интересна как для арендатора, так и для арендодателя. Каждая сторона договора закрепляет свои права и обязанности в гос.органе. Добиваться защиты по зарегистрированному договору аренды гораздо проще.

Технический план для регистрации договора аренды части

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава  содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…» технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно — его отсутствие в подаваемом на регистрацию комплекте влечет приостановление в регистрации аренды. Выкопировка помещения, которую ранее использовали в качестве приложения к договору аренды и в которой обозначали границы арендуемой части объекта, сейчас Росреестром не рассматривается.

Образец технического плана части помещения можно скачать здесь

Образец технического плана части здания можно скачать здесь

Необходимые документы для изготовления технического плана:

1. Выписка ЕГРН. Желательно расширенная и с поэтажными планами. Образец здесь
2. Поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН. Образец поэтажных планов из выписки ЕГРН и образец старых планов из БТИ
3. Сканированная копия договора аренды. Он должен быть подписан. Копию договора в техническом плане требует Росреестр ссылаясь на приказ Приказ Минэкономразвития России №953.

Для изготовления технического плана можно обратиться в компанию Смарт Вэй по одному из наших телефонов. Технический план изготовим за 1 день, опыт работы — более 50 технических планов для договоров аренды каждый месяц с 2013 года!

Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях — сдать его в аренду. По сути с 01.01.2017 года при учете части объекта происходит добавление записи в раздел ЕГРН – записи о наличии обременения объекта на указанную в техническом плане площади арендуемого части помещения (здания).

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.

Есть несколько способов выделить помещение для аренды:
1. Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.

Пример такой выписки, которую специалисты компании Смарт Вэй получали для государственного учреждения:

запись в выписке ЕГРН об аренде

2. Если в собственности находится одно большое помещение и из него необходимо сдать в аренду только часть, – изготавливается технический план части помещения для аренды. По результату Вы получается выписка ЕГРН, в которой прописывается временный кадастровый номер для выделенного помещения.

заказать выписку из ЕГРН

Договор аренды части нежилого помещения образец

Скачать образец договора аренды

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь этого мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. Также у нас  разработаны инструкции для заявителей в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Инструкция для заявителя скачать

Инструкция для регистратора скачать

Остались вопросы? Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная! 8 (499) 322-05-14 — Москва; 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург.

 

 

smway.ru

образец, правила оформления и регистрации

Заключение договора аренды – важный шаг в работе любой организации. И для того, чтобы он был успешен, сторонам необходимо заранее выяснить, каковы нюансы данного документа, и что в нем необходимо прописывать в первую очередь, чтобы между сторонами не возникало разногласий. Данная статья направлена на освещение подобных деталей.

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Подготовка бумаг

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

Составление договора аренды

Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.

В данном документе прописываются:

• правовой статус сторон;
• систему налогообложения арендодателя;
• срок аренды и возможность его автоматического продления;
• необходимость регистрации;
• возможность корректировки арендной платы;
• необходимость гарантийного платежа;
• порядок оплаты коммунальных;
• право сторон передавать имущество в субаренду;
• порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
• страховка;
• права третьих лиц;
• риски;
• наличие поврежденного имущества;
• ограничение в пользовании имуществом;
• ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
• прочее.

При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.

Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Образец договора аренды помещения

Типичный договор аренды помещения начинается с описания сторон со всеми их регалиями. Далее идет раздел – предмет договора, в котором описывается имущество, в том числе, его общая площадь, назначение и срок аренды. Следующий раздел посвящен обязанностям сторон. Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу. Раздел «Платежи и расчёты», который следует по договору далее, указывает объем выплат за пользование имущества, а также оговоренный порядок их внесения.

Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот – установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.

Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.

Найти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и комментариями можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.

Срок договора аренды

В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:

• на неопределенный срок;
• на год и более;
• сроком менее года.

Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).

Для корректировки срока действия договора аренды нежилого помещения необходимо дополнительное соглашение между сторонами, составленное в письменном виде и зарегистрированное нотариусом.

Наглядное видео по составлению договора

Регистрация договора

Необходима ли регистрация

Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.

Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.

Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.

Порядок регистрирования договора аренды

Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:

• кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
• сам договор;
• заявление о регистрации соглашения.

Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.

Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.

Дополнительное соглашение к документу

По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.

Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:

1. Продления срока аренды
2. Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
3. Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.

Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.

Итоги

Как видим, правильно составленный договор аренды позволяет регулировать всю полноту отношений между сторонами по конкретному объекту владения. Его регистрация дает арендатору юридические основания эксплуатации недвижимости. Заключение подобного договора является в большинстве случаев обязательным и всегда в интересах обеих сторон. Корректировать бумагу можно с помощью дополнительных соглашений.

2realtor.ru

Аренда муниципальных нежилых помещений у государства

Необходимость взять в аренду нежилое помещение возникает в основном у индивидуальных предпринимателей и прочих юридических лиц, которым эти объекты недвижимости нужны для осуществления своей деятельности. Если съем приватизированных нежилых помещений не вызывает весомых трудностей, то аренда недвижимости у государства или муниципальных органов города отличается рядом нюансов, о которых необходимо знать заранее.

Согласно с законами относительно защиты конкуренции, которые на сегодняшний день действуют в  Российской Федерации, муниципальные органы имеют право сдавать во временное пользование государственные объекты недвижимости.  Российским законодательством также определяется ряд исключительных случаев, когда можно торги не проводить:

• Когда потенциальным арендатором являются государственные организации и некоммерческие учреждения медицинского или социального направления;
• Если помещение арендуется на срок менее тридцати календарных дней;
• Если общая площадь арендованного помещения до 20 кв. м. и занимает не более одной десятой части всего объекта недвижимости;
• Когда на объект недвижимости есть только один претендент.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 426-14-65 Санкт-Петербург, Ленинградская область

Суть торга

Аренда муниципальных нежилых помещений подлежит строгой процедуре оформления. Администрации города может выставить на торг даже ту недвижимость, которая в данный момент находится в пользовании. Такое происходит, если заканчивается срок договора или он подлежит досрочному расторжению.

Муниципальный орган обязан заранее сообщать о проведении открытых торгов на официальном государственном сайте. Если желающий арендовать нежилую недвижимость не смог своевременно подать заявку на участие в торгах из-за нарушенного порядка информирования, он имеет право подать исковое заявление в суд. После рассмотрения иска торг может быть признан недействительным вместе с заключёнными в его результате сделками. При этом запрещено заключать договор аренды раньше чем через десять дней со дня публикации сведений о результатах торга. Нарушение этого правила также является основанием для подачи иска в суд.

Основные обязательства сторон

Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:

Администрация города (арендодатель)

Арендатор

Соблюдение условий договора в интересах арендатора; Письменное сообщение о расторжении сделки не менее чем за месяц до этого; Прочие условия

Пользование помещением по указанному в документе назначению; Заключение договора на коммунальное обслуживание, страхование, банковские услуги; Поддержание нежилых помещений в надлежащем состоянии с учётом технических и санитарных норм; Запрет на перепланировку объекта недвижимости без письменного на то разрешения; Произведение ремонтных работ за счёт арендатора; Уведомление о расторжении сделки не ранее, чем за месяц; Своевременность оплаты за пользование; Запрет на посредничество и повторную сдачу в наём; Беспрепятственный допуск в помещение сотрудников муниципальных органов для осмотра конструкций и коммуникаций; Освобождение помещения в течение семи дней с предоставлением справок об отсутствии задолженности за коммунальное обслуживание, по окончании договора

Оплата и ограничения

Размер платы за аренду нежилых помещений у государства обязательно указывается в договоре сделки. Там же указывается срок оплаты или иные условия, если арендатор вносит оплату на полгода вперёд. Администрация города вправе требовать ежемесячного предоставления копий квитанций об оплате не позднее указанного срока. Относительно платы за коммунальные услуги и системы коммуникаций, заключаются дополнительные договоры с другими организациями. Оплата производится на их расчетный счёт. В случае неуплаты в установленные сроки муниципалитет вправе самостоятельно списать необходимую сумму денежных средств со счёта арендатора.

В случае несвоевременной оплаты за аренду, по договору может насчитываться пеня в оговоренном сторонами размере. Сумма процента не может изменяться чаще, чем раз в год. При злостном нарушении условий оплаты арендатор должен заплатить штраф, сумма которого устанавливается специальной государственной комиссией.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 426-14-65 Санкт-Петербург, Ленинградская область

Причины досрочного расторжения

Причины досрочного расторжения сделки оговариваются сторонами и указываются отдельными пунктами соглашения. Общими основаниями для прекращения аренды объекта недвижимости является:

• Пользование помещением не с той целью, которая указана в документе;
• Ненадлежащее содержание нежилых помещений;
• Закрытый допуск на территорию государственных сотрудников;
• Непредвиденные обстоятельства, связанные с необходимостью использования помещений для нужд города;
• Недостоверно указанная информация в поданных документах;
• Неиспользование помещения более трёх месяцев в году;
• Отсутствие соглашений с коммунальными организациями;
• Отсутствие страхования объекта недвижимости;
• Неуплата аренды без уважительных причин два месяца подряд;
• Непригодное для нужд арендатора помещение;
• Прочее.

Продление аренды

Необходимость продлить срок аренды нежилых помещений также возникает довольно часто, поэтому стоит знать, каким образом это можно осуществить. Продлить срок пользования объектом недвижимости арендатор имеет право без проведения повторных торгов, если до этого исправно выполнял все обязательства. Для продления договора действуют два обязательных правила:

• Размер платы за аренду будет изменён в соответствии с переоценкой стоимости недвижимости в регионе;
• Срок, на который будет продлена сделка, должен быть не менее трёх лет, если арендатор не подаст соответствующее заявление об уменьшении этого периода.

Таким образом, стороны могут перезаключать и продлять договор пользования недвижимостью столько раз, сколько это будет необходимо. Ограничений по закону нет. Муниципалитет вправе отказать в продлении срока в том случае, если имеет свои виды на помещение или арендатор недобросовестно выполнял условия договора и имеет задолженность перед коммунальными учреждениями.

Уведомления и споры

Если необходимо внести какие-либо изменения в условия пользования помещением, которое арендуется у муниципальных органов, то об этом необходимо сообщать в письменном виде. В случае изменения банковских реквизитов и юридических адресов, уведомлять об этом нужно незамедлительно. Направляя письменное уведомление, не стоит забывать о сроках и датах. Датой отправления будет считаться почтовый штамп.

Сделка обязательно регистрируется в государственных органах. Также арендатор должен будет уплатить пошлину. При возникновении спорных вопросов, когда стороны не могут самостоятельно решить конфликт и договориться, его решение переносится в суд. Изменения арендной платы вступают в силу не раньше чем через десять дней после уведомления об этом.

pravonedv.ru