Чем отличаются апартаменты от квартиры в москве – в чем разница, плюсы и минусы апартаментов

Содержание

Что лучше: апартаменты или квартира?

Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения жильца?

Главное отличие связано с их особым статусом. Апартаменты находятся в нежилых зданиях, поэтому на них не распространяются нормы жилищного законодательства, записанные в ГОСТах, СНиПах, Жилищном кодексе Российской Федерации и так далее.

Например, в случае строительства жилого комплекса застройщик обязан обеспечить инфраструктуру: детские сады, поликлиники, дороги, парковочные места. В отношении апартаментов у него такой обязанности нет. Другой пример: для жилых зданий действуют нормативы по инсоляции (освещенности) квартир, высотности строительства, шумности в помещениях, для апартаментов — нет. Это не значит, что в ваших апартаментах будет недостаточно света или в округе не будет поликлиник и школ (действуют законы рынка и конкуренции), но на это определенно стоит обратить внимание до приобретения апартаментов.

В целом при покупке апартаментов нужно обязательно изучить отзывы об управляющей компании и предыдущие проекты застройщиков, потому что жильцов и владельцев апартаментов закон защищает гораздо меньше, чем владельцев квартир. Например, при сносе здания жильцам муниципальных квартир в жилых домах предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, найма безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений, а собственникам квартир полагается равноценное возмещение стоимости квартиры. Владельцы апартаментов в этом случае могут рассчитывать только на денежную компенсацию.

А в случае банкротства застройщика требования дольщиков (покупателей жилых помещений) включаются в реестр требований участников строительства, тогда как требования покупателей апартаментов на этапе строительства – не включаются.

Недавно апартаменты лишились своего преимущества — возможности сделать перепланировку без согласования с надзорными органами. После того, как вступил в силу Федеральный закон N 558-ФЗ от 27.12.2018 с изменениями в Жилищный кодекс, правила проведения перепланировок и переустройств теперь относятся не только к «жилым помещениям», а ко всем помещениям в многоквартирных домах.


Как сделать перепланировку в квартире, читайте в инструкции спроси.дом.рф

xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai

Чем отличаются апартаменты от квартиры в москве

Чем отличаются апартаменты от квартиры в москве

Более низкая стоимость апартаментов обусловлена тем, что при возведении застройщик не обязан обеспечивать их инфраструктурой: школами, поликлиниками, детскими садами и другими социальными объектами. Зачастую апарт-комплексы возводятся в густонаселенных центрах, где детские учреждения переполнены. Кроме этого, при строительстве апартаментов технические и санитарные нормы по звукоизоляции, освещению и т. п. не такие жесткие, как при возведении квартир, что тоже влияет на цену.

В чем разница между апартаментами и квартирой

Перепланировка квартиры проводится в разы сложнее, поскольку это жилая площадь. Владельцам недвижимости придется согласовать проект с ведомствами, которые имеют отношение к перепланировке. Обязательными являются разрешение от пожарных органов и санэпидемстанции.

Апартаменты или квартира

Существенным и достаточно весомым достоинством апартаментов является более низкая их стоимость по сравнению с квартирами, что объясняется отсутствием обязательств у застройщика по развитию и расширению социальной инфраструктуры в районе, где возводится апарт-отель. Однако в настоящее время государственным законодательным аппаратом готовятся соответствующие правовые нормативные указания, согласно которым социальные обязательства будут распространяться на компании, занимающиеся застройкой и такого жилья.

Квартира или апартаменты: Что покупать

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Разница между апартаментами и квартирой

Отсутствие понятия «апартаменты» в составе жилой недвижимости не дает возможности их собственникам оформить субсидии на оплату коммунальных услуг при условии, что размеры их суммарных ежемесячных доходов за последние 6 месяцев не превышают установленных нормативов. Владельцы апартаментов не могут воспользоваться льготами, регламентированными Жилищным кодексом. Чем отличаются апартаменты от квартиры, кроме стоимостных характеристик?

В чем отличие апартаментов от обычных квартир

Не станет ли выгодная покупка ярмом, ведь дальнейшего снижения сборов не предвидится? Сама по себе ставка налога на апартаменты кажется невысокой – от 0,5% от стоимости объекта. Однако это уже в 5 раз выше, чем в случае с жилыми помещениями, где налог составляет 0,1%. При этом «правило вычета 20 метров» здесь не применимо, не будет для владельцев и других льгот.

Апартаменты или квартира

Речь идет о школах, детских садах и поликлиниках. Действительно, застройщик не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры, и, как правило, этого не делает. Но многие застройщики, учитывая высокую конкуренцию на рынке недвижимости, прорабатывают концепции своих проектов и учитывают потребности будущих покупателей. Например, в ЖК Фили Град (Береговой проезд, вл. 5) запланировано строительство поликлиники и детского сада. К тому же апарт-комплексы часто строят в районах со сложившейся инфраструктурой, которой можно воспользоваться.

Поиск элитной недвижимости

Но из этой проблемы вылезает другая – возможно, более серьёзная – у девелоперов апартаментных комплексов нет социальных обязательств. То есть, они не обязаны строить магазины, детские сады и школы в окрестностях своих апарт-проектов. Это может усложнить жизнь как обитателей апартаментов, так и остальных жителей района, так как нагрузка на существующую инфраструктуру вырастет. Это будет особенно актуально для районов с неразвитой окружающей инфраструктурой.

Апартаменты и квартира — в чем разница? Стоит ли покупать

На практике, некоторые апартаменты оказываются обеспечены инфраструктурой лучше, чем жилье: во-первых, они по определению строятся в уже обжитых районах, а во-вторых, здесь исключена ситуация, типичная в больших ЖК: пару домов построили и сдали, а детские сады и школы возведут в конце пятой очереди. Девелоперы апартаментов из кожи вон лезут, чтобы привлечь покупателей и в итоге апарт-проекты обычно имеют лучшее благоустройство, удобные лобби внизу вместо скучных подъездов, более просторные паркинги, а также разные «хохоряшки» вроде встроенных мини-библиотек, конференц-залов, фитнес-комплексов, детских центров и так далее.

Отличия апартаментов от квартир

Главная особенность апартаментов как класса жилья заключается в том, что эти помещения относятся к нежилому фонду. С правовой точки зрения они обычно рассматриваются как объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для временного проживания. С этим связаны как их преимущества, так и недостатки перед обычными квартирами.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в москве

Апартаменты и квартира: в чем разница? Если вы еще не знаете об этом, то данная статья прояснит ситуацию и позволит вам грамотнее ориентироваться в вопросах недвижимости. Я решил опубликовать ее в рубрике “Инвестиции”, потому что покупка апартаментов чаще всего осуществляется именно как инвестиции в недвижимость. Как приобретение для личного проживания, на мой взгляд, это не очень удачный вариант. Чем отличаются апартаменты от квартиры – об этом вы узнаете, прочитав данную публикацию.

В чем разница между квартирой и апартаментами

Выигрышное расположение – одно из главных преимуществ апартаментов. В центральных районах Москвы осталось очень мало места под жилую застройку. А большинству компаний, которые строят на месте промзон, удается получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости и апартаментов, а не квартир.

Апартаменты или квартира: в чем разница

Сегодня апартаменты можно найти не только в люксовом сегменте – предложений на рынке появляется все больше. Апартаменты пользуются спросом и стали доступны широкому кругу покупателей. Однако приобретение подобной недвижимости таит в себе массу особенностей.

Ъ” искал оптимальный вариант

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений. В то же время, продолжает управляющий партнер «Метриум Групп», у владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т. д.). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, добавляет Мария Литинецкая, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей невыгодно портить с ними отношения.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в России и Европе

Риелтеры успокаивают потенциальных клиентов, говоря, что обычно апарт-комплексы возникают в районах, где давно сложилась инфраструктура. Возможно, пока темп и объёмы застройки незначительны, город способен растворить в себе «лишнее» жильё. Но Москва, например, скоро будет не в состоянии сделать это. В многофункциональном жилом комплексе «Водный» продаются сейчас более полутысячи апартаментов, в апарт-комплексе «Царицино-2» – почти тысяча.

zakonandporyadok.ru

Чем отличаются апартаменты от квартир: 5 важных факторов

Это стало неожиданностью для рынка столичной недвижимости! Неужели апартаменты действительно приравняют к квартирам? Пока соответствующий законопроект находится на рассмотрении в Госдуме, владельцы апартаментов замерли в ожидании новых возможностей, которые откроются для них в случае принятия закона. Застройщики же готовятся к проблемам. Если закон примут – придется возводить апартаменты по новым нормативам.

Однако для некоторых россиян не до конца понятно: в чем суть проблемы, и чем, собственно, отличаются апартаменты от квартир? Сегодня дадим развернутый ответ на этот вопрос, а также проясним ситуацию на рынке.


Разграничение понятий: нежилая недвижимость для проживания

Апартаменты представляют собой вид недвижимости, сравнительно новый для отечественного рынка, и если провести опрос рядовых граждан, можно выяснить, что далеко не все имеют представление о том, что это такое. Многие считают апартаменты одним из видов элитного жилья.

Кстати, именно так полагают даже очень образованные люди, знающие, что в переводе с французского это слово на самом деле означает «квартира».

Однако в современных реалиях российского рынка недвижимости такое значение является устаревшим. На самом деле, апартаменты относятся к нежилым помещениям, отличающимся от иных объектов нежилого фонда тем, что в них создан максимум условий для комфортного существования. Апартаменты действительно могут быть элитными, двухуровневыми и внешне ничем не отличаться от роскошных квартир (в понимании жилой недвижимости), но могут быть и вполне скромным жильем.

Тем не менее, это место временного проживания, где нельзя зарегистрироваться или прописать кого-то из родственников, либо пустить арендаторов по договору найма жилья.

Нужно заметить, даже такого правового понятия, как “апартаменты” нет ни в одном из действующих кодексов Российской Федерации.

Таким образом, главный правовой парадокс, связанный с апартаментами, состоит в том, что достаточно комфортные комнаты с кухней и полноценным санузлом не являются частью нежилого фонда. Очень часто апартаменты становятся отдельной зоной в современных гостиничных комплексах, офисных, административных и других зданиях.

В настоящее время девелоперы продолжают активно возводить, так называемые, апарт-отели, то есть, комплексы апартаментов. И, надо заметить, такая недвижимость пользуется спросом. Чаще всего ее приобретают инвесторы, планирующие получать стабильный доход от сдачи помещений в аренду.

Отличия от квартир

По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.

Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:

  • Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
  • Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
  • Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.

Для объектов гостиничного типа (собственно, этот статус имеют почти все комплексы апартаментов на рынке Москвы) применяется ставка в 0,5%, а для апартаментов коммерческого назначения (офисы, а также площади, где располагаются объекты бытового обслуживания, общественного питания, торговые площади, эта ставка достигает 2%.

При покупке апартаментов стоит помнить о том, что такая сделка не дает оснований для имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Покупатели апартаментов от застройщика не могут рассчитывать на полноценную придомовую и районную инфраструктуру, если это прямо не прописано в договоре с застройщиком. Если реализация проектов, связанных со строительством жилых комплексов, всегда предполагает возведение необходимых социальных объектов, в случае апартаментов такие требования не всегда предусматриваются.

Еще одно отличие связано с защитой дольщиков. В 2018 году существенно ужесточились требования к компаниям, занимающихся строительством жилых домов за счет привлеченных у граждан средств. Однако, правила относительно получения компенсаций (в случае банкротства застройщика) не распространяются на тех, кто возводит апартаменты, как и прочую недвижимость, которая классифицируется как нежилая. Поэтому риски, которым подвергаются покупатели апартаментов, намного выше.

Кстати, закон о тишине на апартаменты тоже не распространяется, а социальные услуги в критических ситуациях предоставляются лишь после того, как завершится обслуживание жилых домов.

Преимущества апартаментов

Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.

Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.

Застройщики, не ограниченные жесткими требованиями строительных стандартов, санитарных и прочих нормативов, могут в рамках одного комплекса апартаментов предлагать покупателям очень смелые и оригинальные варианты планировок. На согласование чего-то подобного в жилых домах собственникам приходится тратить много сил и денег без гарантии положительного решения.

Поскольку требования к застройщикам, занимающимся возведением нежилых зданий, намного проще, а затраты ниже, апартаменты имеют меньшую себестоимость, а значит, продаются существенно дешевле, чем квартиры в том же районе. У инвестора появляется возможность сравнительно недорого купить приспособленную для жилья, но официально нежилую недвижимость и потом сдавать ее в аренду по цене квартиры.

Для застройщиков есть отдельное преимущество: апартаменты почти беспрепятственно можно возводить в центральной части городов, где практически невозможно получить разрешение на строительство жилья.

Реальные проблемы и законодательные инициативы

Изначальное предназначение апартаментов – это временное проживание людей, имеющих основную жилплощадь и регистрацию в другом месте. Однако, как показала практика, такая недвижимость активно приобретается для постоянного проживания целых семей или для сдачи в долгосрочную аренду людям, для которых «прописка» не является принципиальным вопросом.

В результате там, где предлагаются апартаменты, возросла нагрузка на районную инфраструктуру, появились проблемы с благоустройством территорий, образовались долги по налогам и коммунальным платежам, а также произошло увеличение количества незарегистрированных жителей из других городов.

Учитывая перечисленные проблемы, представители разных уровней власти неоднократно рассматривали необходимость четкого определения правового статуса апартаментов, возможность перевода этих помещений в жилой фонд, и, в итоге, приравнять апартаменты к квартирам. Соответствующие заявления звучали в течение нескольких лет, однако до определенного времени ничем, кроме разговоров, дело не заканчивалось.

Результатом долговременных обсуждений стало внесение в Госдуму соответствующего законопроекта, одной из задач которого является формирование правовых условий для того, чтобы восстановить жилищные права тех, кто по факту постоянно проживает в апартаментах. Кроме того, если закон будет принят, решится вопрос правового статуса и регулирования апартаментов, которые только будут строиться.

Законопроект также предполагает необходимость разграничения в населенных пунктах зон с жилыми объектами и общественно-деловых зоны, где допускается смешанное использование территорий.

Приравнивать или нет? Согласны не все

Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.

По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.

Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.

Ситуация на рынке недвижимости после принятия закона об апартаментах тоже изменится. Сейчас такое жилье стоит на 15-20% дешевле, чем квартиры, но вследствие реализации законодательной инициативы разрыв существенно сократится, поскольку при строительстве апартаментов девелоперам придется принимать на себя такую же нормативную нагрузку, как и при возведении жилых домов.

Если закон будет принят, на продажу апартаментов станет распространяться 214-ФЗ, регулирующий вопросы долевого строительства. Надо заметить, среди авторитетных застройщиков немало тех, которые при строительстве комплексов апартаментов уже давно привлекают средства граждан, основываясь на нормах этого закона. С этой точки зрения нормы закона действительно стоило бы официально распространить на апартаменты.

Проблемы апартаментов: рынок выравнивает ситуацию

Пока законодатели и чиновники думали о законном статусе апартаментов, рынок недвижимости продолжал развиваться. Непростые кризисные годы отметились ростом спроса и предложения в этом сегменте рынка недвижимости. Так, в столице этот формат стал, по сути, единственным, который смог обеспечить некоторый баланс между стоимостью жилья и его расположением по отношению к центру.

Многие эксперты и нынешние собственники апартаментов не оценивают отсутствие права на прописку как огромную проблему. Для большинства покупателей апартаменты не являются первым и единственным жильем – это или инвестиционные покупки, или приобретение дополнительной жилплощади для экономии времени на дорогу в период интенсивной работы или учебы детей. Наибольшая доля в структуре предложения апартаментов в больших городах, как и ранее, отведена бизнес-классу, а вторую и третью позиции занимают, соответственно, комфорт-класс и элитный сегмент.

На эконом-класс, где действительно может возникать острая потребность в регистрации, приходится менее 5% от всего предложения апартаментов.

Отсутствие полноценной инфраструктуры – это серьезная проблема, но ситуацию постепенно выравнивает сам рынок. В последние годы, когда конкуренция среди застройщиков возрастает, на продажу выходят апартаменты, не уступающие жилкомплексам в состоянии территории, транспортной доступности и наличии торговой, а также бытовой инфраструктуры. Дело в том, что такие дополнительные объекты становятся для девелоперов источником немалого дохода - в удачно расположенном апарт-отеле площади под розничную торговлю на первых этажах стоит дороже самих апартаментов.

Что касается детских садов, школ и прочих социальных объектов, наличие которых действительно является очень важным, здесь к вопросу стоит подходить индивидуально, оценивая, насколько реализация конкретного проекта увеличит нагрузку на имеющуюся инфраструктуру. В некоторых случаях без строительства новых социальных объектов действительно не обойтись, но далеко не всегда есть насущная потребность в «полном социальном пакете», за который в результате все равно платит покупатель.

Заключение

Пока не понятно, будет ли принят этот закон, и если да, то в каком виде исходный законопроект дойдет до финальной стадии утверждения изменений в целом ряде законодательных актов.

В любом случае, законодателям предстоит еще раз взвесить все нюансы и решить вопросы правового регулирования апартаментов с учетом того, что это отдельный самостоятельный сегмент, интересный для покупателей, но имеющий свою специфику. После полного приравнивания к жилому фонду апартаменты могут утратить свои преимущества, а рынок потеряет столь важное для его развития разнообразие.

Тем не менее, однозначно стоит ввести апартаменты в правовое поле, но сохранить явные преимущества такого формата недвижимости. Сделать это необходимо хотя бы для того, чтобы устранить парадокс, когда «нежилые» объекты изначально возводятся для проживания людей.

Игорь Василенко

novostroev.ru

Апартаменты или квартира | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

Апартаменты или квартира?

На вопрос: «Что выбрать для покупки — апартаменты или квартиру ?», многие ответят, то, что вам понравится, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!

Деньги, не главная из проблем, с которой столкнется покупатель. Первая из них — что покупает покупатель. Дело в том, что юридически в современной России понятия апартаменты не существует, и это крайне осложняет их покупку.

То есть ответ на поставленный вопрос «Апартаменты или квартира?» становится очевидным — квартира.

Но давайте разберемся, что такое апартаменты, чем апартаменты отличаются от квартиры, и как купить апартаменты в Москве?  Как купить то, чего в России не существует?

Что такое Апартаменты

Ответ на этот вопрос начнем искать с толкового словаря Ожегова, согласно которому апартаменты — это большое парадное жилое помещение. Из этого определения берем три признака апартаментов:

  1. Это жилое помещение, то есть по функции, апартаменты аналогичны квартире.
  2. Парадное жилое помещение — признак, не совсем ясный в настоящее время.
  3. Это помещение —  то есть часть строения.

Учитывая время создания этого словаря (50-е годы 20 века) перечисленные признаки апартаментов относятся к эпохе первой половины 20 века, но не первой половины 21.

Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то  пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье Греции, Франции, Италии, Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду.

После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.

Апартаменты для большинства российских покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты.  В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения:  жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.

Если сравнивать зарубежные апартаменты и российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах в многоквартирных домах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), и как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон.

Таким образом, современное отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.

Европейская традиция – проживать в съемном жилье, в том числе в апартаментах. Российская традиция – жить в квартирах.

 

Разница между апартаментами и квартирой

Если люди живут и в апартаментах и в квартирах, в чем разница между апартаментами и квартирой? В Российской Федерации эта разница весьма существенная.

Первое и главное отличие – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями, со всеми вытекающими последствиями. Прежде всего юридическими — в нежилом помещении, да же в гостинице, не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих  апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, содержит гораздо более глубокий смысл чем может показаться, поскольку разница между квартирой и апартаментами юридическими последствиями не ограничивается.

Апартаменты в России  — не жилые помещения.  Можно ли жить в не жилых помещениях?

Защита права на жизнь в России унаследована от законодательства Советского Союза. В жилищной сфере, традиционно, жилищные права населения России обеспечиваются Жилищным кодексом РФ, согласно которому жилые помещения в России предназначены для постоянного проживания людей.

В этом смысле Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить. Конечно, с известными ограничениями – в большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. В жилищных отношениях значение регистрации по месту жительства не столько в полицейском контроле за местом нахождения гражданина, сколько в обеспечение гражданина социальными благами.

Следствием отсутствия регистрации у проживающих в гостинице (в нежилом помещении) является отсутствие права на получение соответствующих социальных благ (детские сады, школы, поликлиники и т.д.).

Большинство современных апартаментов на рынке новостроек России позиционируют как квартиры для постоянного проживания. С технической точки зрения они могут ни чем от квартир не отличаться. И здесь главное слово — могут.

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации  традиционно жестко регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Апартаменты в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах не упоминаются.

Таким образом не только при строительстве, но уже при размещении самого здания с апартаментами возникают вопросы безопасности будущих пользователей — жильцов.

Вместе с тем, апартаменты упоминаются в нормативных документах Министерства культуры Российской Федерации, как вид мест размещения высшей категории: номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

С учетом требований современного рынка жилья, застройщик вправе опираясь на вышеупомянутые нормативы нежилых помещений, вправе проектировать и строить многофункциональные центры включающие гостиницы или общежития, состоящие из апартаментов, соответствующих по планировке современным квартирами.

Но при продаже таких «квартир» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения и здания не имеют отношения к жилым домам. И построены они по нормативам иным, нежели строятся многоквартирные жилые дома.

Размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками  и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

С точки зрения юридического оформления, строительство объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц и общежитий, осуществляется в соответствии с  разрешительными документами. Оконченный строительством объект, до регистрации права собственности,  подлежит введению в эксплуатацию только в случае соответствия построенного объекта проектной документации и целевому назначению земельного участка.

Это означает, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенного использования земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью и малой перспективностью судебной защиты.

Участие покупателей в строительстве апартаментов оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие  договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья». В связи с чем покупателям апартаментов затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам.

Статус нежилых помещений позволяет застройщикам и инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные нормы при проектировании «жилых помещений». Вместе с тем, такие помещения будут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям.

Таким образом, апартаменты – это не жилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.

Покупка апартаментов в Москве 2017 году

Требования к апартаментам становятся прозрачнее

С  2015 года действует новый документ в области строительства, в котором предпринята попытка «легализовать» понятие апартаменты. Теперь нормативный  акт федерального уровня закрепляет порядок проектирования апартаментов и их размещения, что должно способствовать улучшению возможности защиты прав покупателей.

Введен в действие Свод правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».

Согласно пункту 3.1 Свода правил апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

Если Вы решили купить апартаменты, целесообразно лично, или пригласив специалиста, ознакомиться с документацией застройщика (проект, общая часть) и установить с соблюдением каких нормативных документов было проведено проектирование и строительство здания, где размещены апартаменты.

Не стоит ожидать, что Свод правил СП 160.1325800.2014 будет использован в зданиях, построенных в 2015, 2016 и даже в 2017 годах.

Свод правил, в противоречие Жилищному кодексу, поставил апартаменты в ряд жилых помещений, но не предназначенных для постоянного проживания.  Что является абсурдом. По определению Жилищного кодекса главное свойство жилого помещения – предназначение для постоянного проживания.

Изменение статуса апартаментов и включение их в состав жилых помещений возможно только с изменением соответствующих статей Жилищного кодекса. Сам по себе Свод правил положение собственников апартаментов не изменил – апартаменты допускают временное проживание граждан, которое жилищным законодательством признается не проживанием, а пребыванием.

Вместе с тем, Свода правил содержит сходные требования к апартаментам и к квартирам, как к жилым помещениям, при этом нормативы освещенности, площади помещений апартаментов и квартир  устанавливаются по одним нормативам жилых помещений. А в отношении комплектации для апартаментов в гостиницах, Свод правил устанавливает даже более высокие требования чем для квартир: не менее двух жилых помещений (не считая кухни), обязательное наличие двух санузлов, возможность наличия отдельной комнаты для личного персонала,  наличие вспомогательных помещений.

Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений, если объект с апартаментами спроектирован и построен с соблюдением этих нормативных документов.

Для покупателя ТАКИХ апартаментов покупка нежилого помещения спроектированного с учетом нормативов жилых помещений признак «не жилое» помещение в Едином государственном реестре недвижимости означает определенную юридическую фикцию. Но такие апартаменты выйдут в продажу скорее после 2020 года.

Апартаменты квартирного типа

Апартаменты гостиничные

Отличия 

В чем разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Как мы уже сказали апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах.

В связи с этой особенностью целевого назначения, которое закладывается в документы на строительство, покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи. Возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Содержание апартаментов. Налоги

Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.

В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.

Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости в год.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру

Завершающим этапом покупки апартаментов является государственная регистрация прав. С нового 2017 года значительно изменился порядок государственной регистрации прав на недвижимость (апартаменты, квартиры, дома, участки и т.д.). О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

Читайте новые публикации:

Договор купли продажи апартаментов. Особенности и существенные условия

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

gordon-adv.ru

Отличие апартаментов от квартиры

В последние годы на рынке недвижимости получили распространения объявления о продаже так называемых апартаментов. Внешние апартаменты очень схожи с обычными квартирами. Как правило они имеют несколько комнат, санузел, кухню, выход в подъезд и т.д.

Основные отличия кроются в юридическом статусе и оформляемых документов.

История появления

Законодательные требования, предъявляемые к строительству многоквартирных домов достаточно жесткие. Кроме того, строительство жилых домов допускается только на предназначенных для этого земельных участков.

Статус апартаментов позволяет застройщикам отступить от соблюдения многих требований.

Однако в большинстве случаев качество жилья даже в бюджетных апартаментах приближено или соответствует качеству жилью в обычных многоквартирных домах. Часто они строятся по одним и тем же проектам.

На рынке недвижимости так же присутствуют апартаменты класса «люкс» расположенные в деловых и офисных центрах, которые значительно комфортнее и дороже обычных квартир. В данном случае у помещений присутствует статус апартаментов не из-за отступления от строительных норм или экономии на материалах, а из-за невозможности присвоить статус квартиры так как дом возведен на земельном участке предназначенной для нежилой застройки.

Преимущества и недостатки

С точки зрения российского законодательства апартаментами являются нежилые помещения, оборудованные для временного проживания. Статус нежилого помещения порождает определенные преимущества и недостатки.

По сути можно выделить всего три преимущества:

  • Цена. Как правило, стоимость апартаментов ниже стоимости аналогичных по площади квартир;
  • Местоположение. Апартаменты часто строятся на земельных участках, на которых строительство обычных жилых домов запрещено. В результате чего на рынке недвижимости могут присутствовать уникальные варианты местоположений, недоступные для многоквартирных домов;
  • Экономия на взносах на капитальный ремонт. Собственники не обязаны вносить данные взносы, так как апартаменты не являются жилым домом.

Недостатков существенно больше:

  • Невозможно прописаться по данному адресу. Регистрация по месту жительства становится невозможной в принципе. В тоже время собственник может зарегистрироваться по месту пребывания (до 5 лет, с последующим продлением). Что частично решит ряд проблем (например, позволит записать ребенка в детский сад или школу).
  • Земельный участок под домом не переходит в собственность жильцов. В соответствии с действующим законодательством земельные участки под обычными жилыми домами автоматически бесплатно переходят в общую собственность жильцов.  На владельцев апартаментов данное правило не распространяется. Земельный участок под домом собственники будут вынуждены выкупать по рыночным ценам, либо оплачивать его аренду.
  • Отступление от строительных норм. Так как при строительстве апартаментов застройщик не обязан соблюдать требования, предъявляемые к жилым помещениям, то существует вероятность того что качество и долговечность жилья будет хуже в сравнении с обычными квартирами.
  • Более высокие коммунальные платежи. Для нежилых помещений будет применяться более высокие тарифные ставки по коммунальным платежам (как для коммерческой недвижимости). В среднем переплата будет составлять 15-20%.
  • Повышенный налог на имущество. Для обычных квартир налог на недвижимость установлен в размере 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов налоговая ставка установлена в размере от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Т.е. размер налога выше от 5 до 20 раз.
  • Невозможность получить налоговый вычет. Положение о налоговом вычете применяется только при покупке или строительстве жилых помещений, поэтому к апартаментам оно не применяется.

 

prom-nadzor.ru

Что такое апартаменты и в чем отличие от квартир при покупке

Когда мы слышим слово «апартаменты», то нам представляется роскошное жилье в стильном районе. Но правовой статус такого помещения не относит его к жилому фонду. Поэтому для постоянного проживания следует приобретать квартиру.

Что такое апартаменты?

Жилищное законодательство не дает прямого понятия апартаментов и его нет в том перечне объектов, которые именуются жилыми. Именно поэтому они относятся к помещениям, не предназначенным для постоянного проживания наряду с гостиницами. Кроме того, допускается расположение апартаментов в торговых и деловых центрах, где помимо них находятся торговые площади и офисные помещения.

Упоминание о таком помещении имеется в документах, устанавливающих нормативы в сфере строительства и туризма. Требования к апартаментам, говорят, что это номер для размещения людей:

  • площадью не меньше 40 кв.м.;
  • количеством комнат не менее двух;
  • наличием кухонного уголка.

Следует заметить, что такая городская недвижимость стала находкой для мегаполисов. Именно апартаменты пользуются популярностью среди организаций и корпораций, которые могут по невысокой цене скупить сразу достаточно большое количество площадей вблизи своего офиса и временно разместить там работников, которые не будут тратить много времени в дороге на работу.

Виды апартаментов

По видам апартаменты можно разделить на две большие группы:

1. Бюджетные. Такие помещения обычно строят по проектам, приближенным к многоквартирным домам, но в силу имеющихся обстоятельств они не могут быть жилым фондом.

Это могут быть случаи, когда:

  • здание возведено на участке земли, не предназначенном для жилищного строительства;
  • примененные проектные решения не разрешены для строительства жилья.

В итоге застройщику такое строительство обходится достаточно дешево, потому и апартаменты в таком доме будут более заманчивы по цене для потребителя, чем квартиры.

2. Люксовые. Именно такого уровня помещения располагаются в деловых и офисных центрах. Они отличаются применением технологических новинок, архитектурными решениями. Но, поскольку первоначальное здание имеет под собой землю только для нежилой застройки, то и статус помещение в нем может иметь только апартаментов. Конечно, стоимость люксовых номеров значительно выше бюджетных и даже квартир, но и площадь, как правило, значительно больше, применяемые отделочные материалы и технологии отличаются высокой ценой.

Поэтому такие апартаменты, как правило, являются не единственным жильем для человека, купившего его, или источником дополнительного дохода при сдаче в аренду.

В чем отличия от квартиры при покупке?

  1. Главным отличием является тот факт, что квартира относится к жилому объекту, а апартаменты нет. На это важно обращать внимание при покупке, поскольку в квартире можно получить постоянную прописку со всеми вытекающими отсюда положительными моментами.
  2. Апартаменты же пригодны для постоянного проживания, только для временного размещения. Зарегистрироваться там невозможно. Кому вопрос прописки не становится принципиальным по причине наличия ее на другой жилплощади, тот может жить в апартаментах десятки лет. Тем более, что цена вопроса ниже, чем на квартиру.
  3. Дополнительно следует отметить, что купить такой вид недвижимости, как апартаменты, с привлечением ипотечного кредита, невозможно. Банки не дают денежные средства под залог, поскольку на них не распространяется действие Федерального закона № 102 «Об ипотеке».
  4. Квартира же не только имеет статус жилого помещения, но и обязательно соответствует всем пожарным, санитарным и строительным нормам, потому пригодна для постоянного проживания. Коммерческое строительство производится по иным нормативам, которые не так требовательны к вентиляции, звуко-, теплоизоляции и т.д. Апартаменты относятся к коммерческому проекту, потому хранят в себе недочеты, обнаруживающиеся в процессе проживания.
  5. Жилые кварталы застройщик обязан обеспечить инфраструктурой с обустройством придомовой территории, установкой детской площадки, парковочных мест, а также уличным освещением. Эти требования не относятся к нежилым объектам, в том числе апартаментам.

Отсюда можно сделать вывод, что квартира значительно выгоднее при покупке в правовом смысле, но дороже, чем апартаменты.

Плюсы и минусы апартаментов (как вида жилья)

Остается подвести итоги и суммировать преимущества и недостатки такого вида жилья, как апартаменты. Самым очевидным плюсом можно назвать цену недвижимости. Квартиры аналогичных площадей в этом же районе обойдутся покупателю примерно на 15-20 % дороже.

Дополнительно к этому можно обозначить еще ряд положительных моментов:

  • апартаменты можно располагать в крупных торговых и офисных центрах, которые, как правило, находятся в центральных районах города;
  • возможность произвести перепланировку на свое усмотрение без получения согласующих документов, что позволяет применять любые дизайнерские решения для воплощения самых смелых задумок. Единственным ограничением может стать самостоятельное изучение планировки на наличие несущих стен, чтобы не нарушить целостность строения;
  • поскольку апартаменты приближены к гостиничным помещениям, то могут присутствовать сервисные услуги в виде администрации, большого вестибюля, уборки помещений, охраны и т.д. Дополнительно на территории комплекса апартаментов, особенно в торговых центрах, могут находиться салоны красоты, фитнес-залы, спа-салоны и другие объекты комфорта;
  • в больших городах – это инвестиционный проект, который будет приносить прибыль от сдачи площадей в аренду.

Но при продаже апартаментов многим рассказывают в красках только их плюсы, стараясь оставить «за кадром» отрицательные стороны, а их на самом деле не мало:

  • самым весомым недостатком является невозможность получить постоянную регистрацию, только временную, которая дается на пятилетку с правом продления;
  • при покупке такого помещения при долевом строительстве еще на стадии возведения покупатель лишится выплаты из компенсационного фонда при банкротстве застройщика;
  • при строительстве апартаментов применяются нормативы, которые действуют для коммерческой застройки, они значительно отличаются от жилой;
  • приобретение апартаментов возможно только за собственные средства без возможности привлечения ипотечных займов. Действие государственных социальных проектов (материнский капитал, жилищные субсидии) на них также не распространяется;
  • налоговые ставки по имущественному налогу выше (0,5 или 2), чем по квартире (0,1). Помимо этого к апартаментам не применимо действие Налогового кодекса в части применения налогового вычета и возврата НДФЛ;
  • повышенные тарифы по коммунальным платежам, которые применяются, как к коммерческому объекту, дополнительно могут взиматься взносы на сервисные услуги, например, консьержа, охрану и т.п.;
  • невозможность организовать ТСЖ для управления имуществом дома;
  • безосновательность требовать соблюдение норм совместного проживания. Поскольку помещение имеет статус нежилого, то и запретить соседям организовать на своей территории студию звукозаписи или игорный клуб вы не вправе по закону.

Чтобы решить ряд проблем, связанных с покупкой и проживанием в апартаментах, необходимо на законодательном уровне приравнять их к жилому помещению.

Видео: Что лучше купить: Апартаменты или Квартиру ?

Предыдущий

Договор счета ЭСКРОУ: что это и какие банки предлагают?

Следующий

Договор субаренды нежилого помещения - особенности заполнения и образец

Похожие записи

nedexpert.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *