Что нужно знать покупка квартиры – Как покупать квартиру: пошаговая инструкция, проверка на юридическую чистоту, оформление, документы

Содержание

Что нужно знать при покупки квартиры

Покупка жилья, пожалуй, относится к одним из самых важных приобретений в жизни человека. Безусловно, такая значимость этого приобретения объясняется его заоблачной ценой. Поэтому, вполне, естественно желание каждого человека независимо от уровня его доходов обезопасить себя и свое новое приобретение.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретение жилья в новостройке, безусловно, заманчивая идея и не только тем, что оно еще только отстроено, есть еще немало очень важных преимуществ, которые заключаются в следующем:

  • Цена такого жилья, особенно еще только отстроенного и еще только введенного в эксплуатацию, как правило, значительно дешевле квартир, которые продаются уже собственниками – физическими лицами.
  • Новое жилье, подобно, белому листу бумаги, то есть приобретая такую недвижимость можно быть точно уверенным в том, что через некоторое время вдруг из неоткуда появится наследник и предъявит свои права на квадратные метры.
  • Новые квартиры, особенно построенные в последние года, отличаются от своих более ранних сверстников улучшенной планировкой (большие комнаты, раздельный санузел и т.д.).
  • Новый дом это гарантированность того, что в ближайшее время не придется столкнуться с вопросами капремонта, в такой постройке и крыша не протечет, и с электропроводкой проблем не возникнет, по крайней мере ближайшие пять-семь лет.

За этими многочисленными преимуществами, конечно же, присутствуют и определенные сложности, с которыми предстоит столкнуться каждому, решившему приобрести квартиру в новоиспеченном доме:

  • Если при покупке недвижимости на вторичном рынке через месяц после заключения договора новый собственник уже сможет получить соответствующую бумагу, то гражданину для этого придется потратить еще немало нервов, денег и своего времени.
  • Новые дома обычно возводятся в отдаленных районах
    , следовательно, и инфраструктура здесь будет менее развитой по сравнению с приближенными к центру микрорайонами.
  • Большинство новых квартир сегодня сдается в черновой отделке или в лучшем случае предчистовой, что подразумевает необходимость вложить в новоприобретенное жилье еще немалой суммы денег.
  • Новое жилье сегодня не гарантирует полное отсутствие изъянов. Неприятность в этом случае скрывается даже не в том, что они есть, а в том, что они на первый взгляд могут быть незаметны, но с течением времени будут обнаруживаться все новые и новые изъяны.
  • Соседи еще один фактор риска при покупке квартиры в новостройке. Так, если приобретая жилье не в только что построенном доме покупатель сразу еще при осмотре жилья может увидеть людей, с которыми ему в будущем нужно будет жить бок о бок, то при приобретении жилья на первичном рынке соседи будут заселяться постепенно, по мере приобретения ими квартир.

На эти стороны вопроса нужно обратить внимание людям, желающим въехать в только что построенный дом, желающим же купить квартиру в доме уже построенном и имеющем быть может уже свою собственную историю нужно сконцентрировать свое внимание на других деталях, о них и пойдет речь далее.

Исключение рисков при покупке жилья на вторичном рынке

Желающие приобрести дом, построенный уже не вчера, имеют возможность сразу увидеть все плюсы и минусы многоэтажки, так как это помещение уже есть, нужно лишь внимательно осмотреть его. Одним из главных преимуществ жилья, приобретаемого у бывших жильцов, является то, что, как правило, такие многоэтажки располагаются в районах с развитой инфраструктурой, то есть проблем с садиком или школой в этом случае не возникнет.

Приобретение вторичного жилья, также является заманчивым в том плане, что оно уже есть и в него  можно переехать в максимально короткие сроки, что является особенно важным для семей, не имеющих другого жилья. То есть эти ячейки общества, продавая одно и покупая другое более просторное жилье, стремятся, таким образом, улучшить свои жилищные условия.

Однако же, несмотря на кажущуюся прозрачность, сделка с объектами недвижимости на вторичном рынке также могут таить немало подводных камней, к которым можно отнести следующие факторы:

  • Нужно первоначально обязательно уточнить точное количество владельцев, продаваемого жилья, для этого нужно ознакомиться со свидетельством о праве собственности.
  • Следует уточнить, кто прописан на этих квадратных метрах, есть ли среди них временно отсутствующие
    (проходящие службу в армии или отбывающие наказание в местах не столь отдаленных). Наличие этих факторов в будущем может вызвать немало проблем.
  • Если реализуемый объект недвижимости перешел нынешним владельцам по наследству, нужно уточнить основания такого правопреемства.
  • Рекомендуется обратиться в регистрационную палату за подробной и полной выпиской, для уточнения факта отсутствия на данном жилом помещении каких-либо обременений.
  • Следует тщательно изучить кадастровый и технический паспорт жилого помещения. Особое внимание нужно обратить на актуальность приведенных в них сведений, таких как, например, перепланировка. Такие факты обязательно должны быть отражены в вышеупомянутых документах.
  • Стоимость продаваемой квартиры не должна быть намного меньше от среднерыночной, такой факт также свидетельствует о нечистой истории квартиры.

Именно подготовительный этап в приобретении квартиры играет очень важную роль, не стоит торопиться и принимать невзвешенных решений, иначе в будущем сэкономленное время может привести к огромной массе проблем и большим финансовым потерям.

Проверить историю квартиры

Ознакомиться со всей историей продаваемого жилья совсем не сложно, нужно лишь попросить собственника предоставить выписку, полученную из регистрационной палаты.

В этом документе будут изложены все факты перехода прав собственности, касающиеся этой жилой площади, то есть:

  • Смены владельцев (купля-продажа, дарение и другие соглашения, объектом которых выступал этот объект недвижимости).
  • Наложение арестов, на каком бы то ни было основании.

Следует опасаться приобретения жилья, если ее собственники ранее менялись очень часто.

А факт затишья сделок за последние три года по отношению к этому объекту, наоборот, является более чем обнадеживающим, то есть такую квартиру можно смело покупать без каких-либо опасений.

Как проверить качество квартиры и продавца

Решив приобрести квартиру, не стоит ограничиваться только осмотром ее внешнего вида. Так все имеющиеся или отсутствующие в жилом помещении стены и перегородки обязательно должны соответствовать данным, приведенным в техническом паспорте.

Иначе впоследствии когда-то проведенные изменения в квартире прежним владельцем нужно будет регистрировать новому собственнику, а это потребует немалого времени, нервов, а также денег, так как согласно действующему в нашей стране законодательству самовольные постройки или их существенные изменения наказываются оплатой штрафа.

Следует очень настороженно отнестись к продавцу, который оформил на постороннее лицо доверенность на осуществление сделки по продаже квартиры.

В таком случае, нужно тщательнейшим образом изучить доверенность и обратить особое внимание на следующие детали:

  • Какие действия она разрешает совершать.
  • На какой срок она оформлена.

По возможности рекомендуется заключение договора купли-продажи без участия каких-либо третьих лиц, то есть каких бы то ни было нотариальных бумаг. Объясняется же это тем, что оформленная доверенность может быть в любой момент отменена, а потенциальный покупатель об этом может и не узнать.

Перед завершающим действием на пути к становлению собственником квартиры нужно еще раз обратить внимание на то, кто является ее собственником на данный момент, и кто в ней зарегистрирован. Так, не стоит выкладывать свои кровно заработанные денежные средства на жилое помещение, к которому какое-либо отношение имеют недееспособные личности или лица, имеющие наркологическую или алкогольную зависимость.

Права третьих лиц

Приобретение квартиры на вторичном рынке и заманчиво, и опасно одновременно. Так, если готовность жилья к проживанию, является его неоспоримым преимуществом по сравнению с покупкой неготового, еще только строящегося жилья.

«Темная же история» отчуждаемого жилья таит в себе немало опасностей, к таковым относятся, например, третьи лица, которые в один прекрасный день могут объявиться и предъявить свои права к приобретенному уже новым собственником жилью.

К лицам, которые нежданно, негаданно могут предъявить права на новоприобретенное жилье относятся:

  • Муж или жена раннего собственника квартиры, который не был вписан в свидетельство
    о праве собственности, однако, этот факт не отменяет его право на владение рассматриваемыми квадратными метрами.
  • Лицо, которое является наследником жилплощади, но оно объявилось уже после перехода прав собственности на жилплощадь на нынешнего владельца.
  • Гражданин, который не является прямым наследователем, однако он имеет право пользоваться этим помещением на основании ранее подписанного отказа от завещания.
  • Лица – не собственники, но прописанные на этой жилплощади.
  • Лица, которые при приватизации данной квартиры собственноручно отказались от участия в этом процессе.

Наличие и появление таких лиц  с требованием восстановить их нарушенные права может надолго испортить жизнь нового собственника, поэтому наличие такого фактора нужно заранее проверить и исключить возможность такого развития событий.

Необходимые документы для сделки

Для оформления купли-продажи квартиры должен быть в обязательном порядке подготовлен следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающий документ на объект недвижимости (свидетельство).
  • Технический и кадастровый паспорта на квартиру.
  • Справка об отсутствии задолженностей за ЖКХ.
  • Документы, удостоверяющие личность, всех участвующих в этой сделке лиц (паспорт, свидетельство о рождении).
  • Если к отчуждаемой квартире какое-либо отношение имеет несовершеннолетнее лицо, то есть он является прописанным в нем или более того – собственником, то родители или законные представители этого юного гражданина должны заблаговременно позаботиться о получении соответствующего разрешения у органов опеки, которое в этом случае является обязательным.
  • Непосредственно сам договор купли-продажи.

После того как будут подготовлены все вышеперечисленные бумаги можно переходить к следующему шагу – к обращению в органы государственной регистрации.

Порядок осуществления сделки

  • Собрав вышеупомянутые документы, продавец квартиры либо его доверенное лицо должно обратиться в регистрирующие органы для назначения точной даты подписания договора о купле-продаже квартиры.
  • В назначенный же день все участники этой сделки должны явиться в регистрирующие органы для подписания договора, который должен быть составлен в трех экземплярах. Здесь же осуществляется и передача денежных средств за приобретаемую квартиру.
  • В течение календарного месяца, при условии, что квартира с юридической точки зрения была чиста, регистрирующими органами будет составлено и выдано свидетельство о праве собственности на квартиру уже на нового владельца.

Советы и рекомендации юристов

Приобретение недвижимости очень серьезный и ответственный шаг, имеющий массу нюансов. В связи с чем рекомендуется людям, не сильно подкованным юридически, на каждом этапе этого процесса консультироваться с юристами.

В этом случае потраченная на услуги такого специалиста пусть немаленькая сумма вовсе не будет лишней, ведь и сумма, по которой приобретается квартира также не маленькая, а, следовательно, и дополнительные гарантии в этом вопросе вовсе не будут лишними.

houseconnect.ru

О чем нужно знать при покупке квартиры

Во время кризиса в стране для покупателей открывают отличные возможности для сделок с недвижимостью. Если вы собирали средства на квартиру в столице, то этот период – самое подходящее время для покупки жилья. После того, как Казахстан перешел к плавающему курсу тенге, долларовые цены на столичную недвижимость перестали расти. О чем еще должен знать покупатель квартир в Астане?

Начинаем поиск подходящих вариантов

Ищем в Интернете

Порталы по продаже и аренде недвижимости предлагают удобные инструменты для поиска и сортировки. Площадки с частными объявлениями и от агентств ежедневно дополняются новыми предложениями – вам остается отсортировать варианты по подходящим параметрам: стоимости, району, количеству комнат, общему метражу и т.д. Например, посетив Homsters.kz, легко отфильтровать объявления, проставив галочки и цифры в формах заполнения.
Для продавцов квартир портал тоже удобен в использовании: например, в автоматическом режиме удобно продлевать объявление о продаже. Уведомление об окончании срока публикации приходит на электронную почту. Интересной опцией объявления является «история цены» — это позволяет узнать, как изменялась динамика стоимости объекта недвижимости.

Подаем объявление сами

Когда мы покупаем квартиру, мы можем не только искать существующие предложения, а и дать объявление о поиске квартиры. В тексте вы можете описать, какое должно быть жилье, которое вам подойдет.

Ищем в печатных СМИ

Не все умеют или любят пользоваться Интернетом для продажи квартир в Астане. Часто люди старшего поколения размещают объявления через газеты или вешают их на столбах возле домов или на остановках.

На какие объявления не стоит обращать внимания

Помните, что на фото стараются запечатлеть достоинства объекта продаж. Эксперты по недвижимости сделали выводы на основе информации, которая подается в объявлениях. Например, если указано, что ремонт косметический, то он сделан более 10 лет назад. Когда говорят, что обоям не больше двух лет, то можно смело добавлять к этому сроку еще несколько. Если просто указано слово «ремонт», то велика вероятность, что он проводился давно. Откровенный обман в описании встречается редко, но часто продавцы склонны к приукрашиванию фактов. Если предложена «предчистовая отделка», то, скорее всего, она черновая. А, как известно, продавать в черновой отделке запрещено, поэтому заявлять об этом в объявлении никто не будет.
Насторожить покупателя должно предложение без фото. От Объединенной ассоциации риелторов в лице ее президента Елены Гривы мы узнаем, что если агент выставляет объявление без изображений, то он вряд ли даже видел объект недвижимости. Заинтересованный в продаже посредник обязательно сделает качественные фото и заключит договор с владельцем квартиры.

Инфраструктура

При подборе недвижимости учитывайте, насколько развита внешняя и внутренняя инфраструктура. Если рядом детские сады, поликлиники, больницы, школы, парковка, это плюс для проживающих в доме. Если в комплекте с квартирой предлагают парковочное место, то цена такой сделки увеличивается на 5-10 тысяч у.е. Не забывайте, что за обслуживание паркинга ежемесячно вносится плата, которая в среднем составляет 5-10 тысяч тенге за месяц. Аренда машиноместа обходится примерно в такую же сумму. Возможно, не стоит переплачивать — достатоно арендовать паркинг для личного транспорта.

Обращаться ли за помощью к риелтору?

Даже если вы подали объявление, что купили бы квартиру без посредников, они вам все равно напишут или позвонят. Когда вы будете просматривать варианты, тоже наткнетесь на представителей АН, ведь сами хозяева редко занимаются вопросами продажи. Согласно опросам покупателей квартир в Астане, рынок риелторских услуг в столице неструктурированный и часто неэтичный. Желающие поживиться легкими деньгами найдутся всегда. Как делится впечатлениями один из жителей столицы, во время обсуждения сделки ни один из риелторов не хотел заключать договор на предоставление услуг. Однако посредники настаивали, что если сделка пройдет успешно, покупатели должны будут доплатить еще от 1% до 2% от суммы. Агенты могут обещать то, что подходит покупателю, а смотреть ему приходится совершенно другой объект недвижимости, несоответствующий описанию. Однако попадаются и такие посредники, которым владельцы квартир доверят ключи от жилья – они могут в удобное время показывать его покупателям.

Объединенная ассоциация риелторов Казахстана откровенно не поощряет агентов, которые незаконно участвуют в сделках по купле-продаже недвижимости. «Черные» риелторы по сути являются мошенниками, которые не имеют права выступать посредниками, они нигде не зарегистрированы и не дают своим клиентам гарантий с подписанием договоров на предоставление посреднических услуг. Поэтому в процессе поиска предложений о купле жилья люди сталкиваются с объявлениями о несуществующих квартирах. Активной деятельности злоумышленников способствуют и сами потребители. При предоставлении услуг нечестные агенты не могут предоставить никаких бухгалтерских документов, а сами покупатели не требуют чеков. Честно работающая компания по продаже недвижимости всегда сможет выдать чеки, счета-фактуры, акты о выполненных работах.

Советы, как купить квартиру при сотрудничестве с риелтором

Во-первых, проверьте агентство и риелторов. В разговоре попросите представителя компании назвать организацию и номер телефона самого офиса. Если агент действительно работает в этой фирме, в компании вам обязательно это подтвердят. Также можно проверить деятельность АН через интернет.
Во-вторых, заключайте договор. Даже если компания осуществляет деятельность через интернет, то заключать официальное соглашение все равно нужно. Ведь в договоре прописаны права клиента и ответственность компании – указывается, какие именно услуги должна предоставить фирма-посредник.
В-третьих, проверьте наличие аттестации. Эта процедура для АН и риелторов не является обязательной. Однако если компания – серьезный конкурент на рынке недвижимости, то о его аттестации вы сможете узнать на сайте Объединенной ассоциации риелторов Казахстана.

Внимательно изучаем документы

Бондаренко Николай, житель столицы вспоминает, что при покупке квартиры его семье пришлось столкнуться с документами, которые были оформлены неправильно. Это привело к тому, что на оформление квартиры в ипотеку ушло еще полтора месяца. По факту Бондаренко Н. приобретал пятикомнатную квартиру, площадь которой составляла 90 квадратов. Ее купили по приватизации, однако по техпаспорту объекта значилась четырехкомнатная квартира вместо пяти. К тому же, никаких документов о перепланировке не было. Из-за возникших нестыковок новым владельцам пришлось переделывать технический паспорт квартиры, заново делать оценку жилплощади.

Какие документы вам должны предоставить?

Вы должны ознакомиться с такими документами, которые касаются приобретения выбранной недвижимости:
— Техпаспорт на объект недвижимости. Не рассматривайте вопрос о приобретении жилья, в которой перенесены двери, стены, окна, кухня без соответствующих разрешений. Не исключено, что вы не сможете узаконить перепланировку.
— Документы о зарегистрированных правах на недвижимость, которые создаются на портале электронного правительства – их выдают ЦОНы.
— Документы на право собственности – их вам должен показать продавец недвижимого имущества.
— Квитанции об оплате коммунальных платежей, которые подтверждают отсутствие задолженности.
— Если вы покупаете дом, ознакомьтесь с актом на земельный участок.
— Справки об отсутствии задолженности по налогам – выдаются в Налоговом департаменте.

Случаи, когда не стоит приобретать квартиру

Не покупайте квартиру, если:
— В документах большое количество исправлений. Акцентируйте внимание на бланках и печатях – те могут быть похищенными или утраченными.
— Если вам не предоставляют оригиналы правоустанавливающих документов. Дубликаты могут быть признаком того, что с недвижимостью есть проблемы. Необходимо уточнить, почему нет оригиналов, после чего провести проверку бумаг, которые делают возможным предоставление покупателю лишь дубликатов.
— За короткий период времени у квартиры поменялось несколько владельцев. Необходимо узнать причины таких частых перепродаж – в этом случае юридическая чистота документов может быть под сомнением.
— Хозяин или один владельцев квартиры умер, однако наследственное дело не открыто.
— Квартиру продают по доверенности – сейчас или ранее. Подлинность предоставляемой доверенности проверить сложно, поэтому махинации при таких сделках более вероятны.
— Недвижимость перешла по наследству, однако наследник, являющийся наследником доли первой очереди, не вступил в права.
— Владелец квартиры состоит или состоял на учете в психдиспансере.
— Дом, в котором расположена квартира, признан аварийным.

О чем говорят аналитики

Согласно мнению экспертов в сфере недвижимости, чисто зарегистрированных сделок купли-продажи заметно упало за последние три года. И связано это с падением уровня доходов населения. Большая часть продавцов, не желающих снижать стоимость на 20-25%, принимают решение остановить продажу объектов. На данный момент большинство сделок сконцентрировано в эконом-сегменте, стоимость квадратного метра в котором составляет 800-1000 у.е. Относительно жилья от застройщика, то многие крупные строительные компании переходят на пересчет стоимость кв.м. в тенге.

Тенденции в изменении цен

Свободно плавающий курс привел к тому, что постоянно снижается долларовая цена. В конце 2016 за несколько месяцев стоимость квартир в долларовом эквиваленте снизилась на 8%. Динамика стоимости в долларах за первое полугодие 2015 характеризуется снижением 1,2% в месяц. В сентябре того же года показатель снижения цен достиг уровня 1,7% в неделю.
По мнению аналитиков, изменения в стоимости зависят не так от района расположения квартиры, а от класса жилья. Больше всего в цене потеряли квартиры класса «комфорт» — на 14%, т.е. примерно с 1750 у.е за кв.м до 1530 у.е. Меньше всего рыночное снижение отразилось на апартаментах элит-класса – уровень стоимости упал всего на 8%. Что касается квартир бизнес- и экономкласса, то они потеряли по 9,5%.
Покупателей интересует вопрос, стоит ли сейчас приобретать недвижимость в Астане? Или дождаться, когда цены упадут еще ниже? Стоит учитывать цели покупки. Если в качестве инвестиций, то такая сделка нерентабельна. Если для проживания, что в условиях криза сейчас можно найти много интересных предложений. Если покупатели имеют сбережения в долларах, то покупка квартиры может оказаться выгодной.

info.homsters.kz

Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы

Оглавление:

  1. Приобретение квартиры на вторичном рынке
  2. Правовые нюансы
  3. Покупка квартиры в новостройке
  4. Приобретение квартиры через агентство

Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.

Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Правовые нюансы

Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

  • сведения из БТИ;
  • перечень лиц, прописанных в квартире;
  • выписку из домовой книги;
  • отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
  • список всех бывших собственников жилья;
  • правильность составления договора купли-продажи квартиры;
  • список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
  • отсутствие ареста или запрета на квартиру;
  • финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.

С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.

Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.

Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.

Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.

Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.

Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.

Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

  1. Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
  2. Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
  3. У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
  4. Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
  5. Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
  6. Изучите проектную документацию.
  7. Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
  8. Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?

К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

  • долевого участия;
  • купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
  • участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

  • Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
  • Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
  • Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
  • Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
  • Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
  • Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.
А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:
  1. Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.
  2. В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий. Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.
  3. Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

domananeve.ru

Что нужно знать при покупке квартиры: советы юриста

Покупка любого объекта недвижимости должна быть грамотной и тщательной процедурой, предполагающей проверку юридической чистоты сделки и правильности выбора самой недвижимости. Объекты на рынке представлены в разных видах, поэтому можно выбрать квартиру в новостройке или вторичку. Перед составлением договора важно разобраться в том, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы выбрать действительно оптимальный вид недвижимости, идеально подходящий под требования покупателя.

Чего нужно опасаться?

Следует разобраться с тем, что нужно знать перед покупкой квартиры, чтобы предотвратить возможные негативные последствия данного процесса. Именно благодаря грамотному подходу к этому вопросу можно гарантировать отсутствие многочисленных проблем.

Что нужно знать при покупке квартиры? Для этого важно учитывать некоторые важные моменты:

  • юридическая чистота сделки должна проверяться, поэтому тщательно изучаются все документы, имеющиеся у продавца, причем выполнить это желательно с помощью юриста, а также многочисленные свидетельства и справки желательно проверять непосредственно в Росреестре и других государственных учреждениях;
  • сверяется информация из документации с фактическим состоянием объекта, поэтому если имеются расхождения в планировке с теми данными, которые содержатся в техплане, то можно говорить о незаконной планировке или поддельных документах, поэтому желательно отказаться от такой покупки;
  • вся процедура приобретения должна быть юридически грамотной, поэтому обязательно должны выполняться многочисленные этапы покупки, а также желательно приглашать юристов;
  • сам покупатель обязан убедиться, что выбранный объект действительно соответствует его требованиям и желаниям.

Если разобраться в том, что важно знать при покупке квартиры, то можно гарантировать, что действительно будет выбрана оптимальная недвижимость для жизни.

Что настораживает?

Существуют определенные моменты, которые должны настораживать каждого покупателя, причем независимо от того, находится ли выбранный объект на первичном или вторичном рынке.

Если у покупателя вызывают сомнения разные факторы, то надо убедиться в законности и целесообразности заключения такой сделки.

Наличие доверенности

Если недвижимость продается не собственником, а доверенным лицом, обладающим доверенностью, то можно говорить о том, что такая сделка может быть незаконной.

Важно убедиться, что доверенность не является поддельной или аннулированной, а также не истек срок ее действия. Также надо проверить, не составлял ли такой документ уже умерший человек.

Нередко приходится сталкиваться с тем, что мошенники формируют поддельные документы, на основании которых представляют интересы пожилых или недееспособных граждан. Такая сделка легко признается недействительной, поэтому покупатель теряет деньги и недвижимость.

Приватизированная квартира

Если недавно оформлена была квартира в собственность продавцом в результате приватизации, важно убедиться, что все документы были оформлены правильно. Также если имеется несколько жильцов, то все они должны были быть согласны на проведение этого процесса.

Покупка квартиры вторички, что нужно знать? Предварительно надо убедиться, что не прописаны в недвижимости посторонние лица, которые могут претендовать на этот объект в будущем.

Особенно надо проверить отсутствие в объекте прописанных несовершеннолетних лиц, так как выписать их даже через суд будет сложно.

Сомнительная история квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы гарантировать грамотность и официальность сделки? Надо заранее проверить историю имеющегося объекта.

Если выявляются доказательства того, что ранее была произведена процедура отчуждения, которая может быть признана сомнительной, а также владельцами были разные фирмы или государственные учреждения, то лучше отказаться от такой покупки.

Передача по наследству

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю вторички, чтобы предотвратить возможные негативные последствия? Для этого изучается, каким образом продавец получил право собственности на этот объект.

Нередко передаются квартиры по наследству. Если наследник старается срочно избавиться от недвижимости, то существует вероятность:

  • неправомерности получения жилья;
  • на объект претендуют другие граждане, обладающие всеми правами для его отчуждения;
  • были использованы разные незаконные методы, с помощью которых продавец присвоил себе объект.

При наличии вышеуказанных факторов существует вероятность в будущем потерять купленную квартиру.

Наличие обременения

Если планируется покупка залоговой квартиры, что надо знать, чтобы в будущем не потерять такую недвижимость? Объект может быть в залоге у банка, приставов или других организаций. Первоначально надо проверить данную информацию. Далее надо убедиться, что процесс продажи недвижимости производится с полного согласия залогодержателя.

Если проводится в отношении владельца квартиры судебный процесс, то надо отказаться от такого приобретения.

Нюансы покупки в новостройке

Если требуется покупка квартиры в новостройке, что нужно знать, чтобы гарантировать грамотное и официальное приобретение? Первоначально для этого анализируются некоторые значимые для каждого покупателя моменты:

  • место расположения, имеющаяся инфраструктура и удобство нахождения по отношению к месту работы или иным объектам;
  • стоимость 1 кв. м., причем она должна быть ниже, чем стоимость недвижимости на вторичном рынке;
  • наличие или отсутствие правовой истории, причем оптимальным считается приобретение объекта непосредственно у застройщика, что практически до минимума снижает возможность мошенничества и того, что на квартиру могут претендовать третьи лица;
  • возможность оформления рассрочки или ипотеки, если у покупателя отсутствуют нужные средства на такое приобретение.

Покупка квартиры в новостройке, что нужно знать? Для совершения актуальной сделки оцениваются параметры:

  • первоначально тщательно изучаются все данные, предоставляемые подрядной компанией, которая занимается непосредственным строительством данного объекта, причем сюда относятся разные лицензии и финансовые документы;
  • проверяются сведения о застройщике, поэтому важно получить данные о том, как давно работает организация на рынке, какие объекты были построены, сколько имеется открытых судебных процессов с покупателями, а также изучаются отзывы людей, которые уже купили квартиры у этой компании;
  • следует лично посетить строительную площадку, чтобы проверить, на какой стадии строительства находится дом, а также можно пообщаться с непосредственными строителями, что нередко позволяет узнать значимые нюансы о строении;
  • если составляется ДДУ, то важно убедиться, что имеются все необходимые пункты в обязанностях и ответственности застройщика, а если они отсутствуют, то желательно пересмотреть документ или вовсе обратиться в Роспотребнадзор.

Разобравшись в том, что необходимо знать при покупке квартиры на первичном рынке, каждый человек может оградить себя от некачественного приобретения, которое сопровождается сложностью оформления права собственности.

Особенности покупки жилья в ипотеку

Нередко у людей просто отсутствуют нужные средства на покупку недвижимости. В этом случае целесообразно обращаться в банк для оформления ипотечного займа. Если планируется покупка квартиры в ипотеку, что нужно знать, чтобы предусмотреть все возможные риски и недостатки такого приобретения? Для этого учитываются некоторые моменты:

  • непременно квартира оформляется в залог банку, поэтому невозможно будет до окончания срока кредитования продать жилье или сменить владельца другим способом без разрешения и участия банка;
  • ежегодно придется страховать квартиру;
  • перед оформлением кредита потребуется провести оценку недвижимости;
  • запрещается осуществлять перепланировку или другие значимые процессы с объектом.

Чтобы купить квартиру в ипотеку, важно грамотно выбрать самого кредитора, а также покупать страховой полис в аккредитованной компании.

Плюсы покупки в ипотеку

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю при использовании заемных средств? К преимуществам такого приобретения относится:

  • сам банк перед подписанием договора производит проверку продавца, для чего оценивается его кредитная история, финансовое состояние, надежность работы, открытые иски и другие особенности, поэтому если банк отказывает в кредитовании, то можно быть уверенным в наличии огромного количества минусов в работе застройщика;
  • проверяются все документы юридическим отделом банка, поэтому если ипотека предоставляется, то покупатель может быть уверенным, что все документы продавца являются законными, с нужными сведениями и достоверными;
  • перечисляются средства банка напрямую застройщику, что предотвращает возможность того, что на эти средства могут притязать третьи лица;
  • работники банка, обладающие нужными полномочиями, дополнительно оценивают состояние квартиры и определяют все факторы, которые влияют на ее стоимость, что исключает возможность мошенничества или завышения стоимости.

Таким образом, за счет участия банка можно гарантировать законность совершения сделки.

Нюансы покупки вторички

Что нужно знать при покупке квартиры, находящейся на вторичном рынке? Такая сделка считается наиболее специфической и сложной. Обусловлено это многочисленными рисками, которые заключаются в том, что на недвижимость могут претендовать третьи лица.

Наиболее значимыми нюансами такой покупки являются:

  • правовые риски, так как возникают многоаспектные правоотношения, а также требуется проверять чистоту сделки и соответствие всех документов продавца многочисленным требованиям законодательства;
  • технические риски. Они связаны с тем, что в самой квартире могут иметься разные скрытые проблемы, представленные неправильной работой инженерных коммуникаций, несоответствием объекта санитарным требованиям или иными сложностями, которые определяются уже в процессе эксплуатации недвижимости.

Для снижения рисков желательно пользоваться помощью риэлтора или юриста. Также все бумаги продавца должна быть заверены нотариально. С бумаг надо снимать копии, а также важно настоять на формировании акта передачи объекта.

Специфика покупки с помощью риэлтора

Многие люди прибегают к помощи специалиста в процессе поиска оптимальной недвижимости. Поэтому граждане принимают решение о том, что будет осуществляться покупка квартиры через риэлтора. Что надо знать для этого?

Выбирать надо только проверенные компании, предоставляющие качественные услуги. Сам риэлтор должен постоянно сопровождать сделку. Дополнительно фирмой должна проводиться проверка законности сделки.

Изучение качества недвижимости

Чтобы купить действительно качественную и комфортную квартиру, надо обращать внимание и на некоторые моменты, к которым относится:

  • проверяется состояние инженерных коммуникаций;
  • надо удостовериться, что текущими владельцами не проводилась незаконная перепланировка, поэтому сверяются данные из техплана с фактическим состоянием недвижимости;
  • оценивается состояние ремонта, качество имеющихся окон и дверей, а также другие важные элементы.

Если квартира полностью подходит под требования покупателя, то можно начинать проверку юридическую.

Как проверить квартиру?

Перед приобретением любого выбранного варианта надо обязательно получить на него выписку из ЕГРН, которая содержит сведения:

  • наличие или отсутствие обременения;
  • количество бывших собственников;
  • число прописанных людей, причем если среди них имеются несовершеннолетние, то от такого приобретения желательно отказаться;
  • указывается, как получил данный объект продавец.

Получить данный документ можно даже самостоятельно с помощью сайта ФНС.

Как проверить продавца?

Проверяется продавец разными способами:

  • в ФНС надо удостовериться, что паспорт гражданина является подлинным;
  • желательно запросить справку, которая подтверждает дееспособность продавца и отсутствие у него психических отклонений;
  • если имеется доверенность, то она проверяется на законность.

Проверить владельца объекта не составит труда с помощью разных государственных организаций.

Таким образом, если каждый человек будет знать о том, какие сведения надо получить при приобретении квартиры, то можно рассчитывать на покупку действительно качественной и оптимальной недвижимости. Она не только будет соответствовать требованиям гражданина, но и сделка будет юридически чистой. Процесс оценки недвижимости зависит от того, находится ли квартира на первичном или вторичном рынке. Также учитывается, оформляется ли на такое приобретение ипотека, и используются ли услуги риэлтора. При этом важно оценивать качество объекта и чистоту сделки разными способами.

fb.ru

Что нужно знать при покупке недвижимости

 

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

В первую очередь

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения. Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости. Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру. Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома. Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца. Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье. Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны. Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице. Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда. Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах. Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника. Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным. Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия. Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении. О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца. Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости». Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.

Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно. Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.

Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности. Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни». К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

Ипотечный договор

В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию. Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества. Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков. Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер. Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму. Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика. В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком. Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

  • график погашения задолженности;
  • сроки погашения;
  • процентную ставку.

Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.

Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Как обезопасить сделку  купли-продажи недвижимости 

 

www.fingramota.org

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Современный рынок России основан в начале девяностых и каждый второй покупатель на рынке недвижимости сталкивается с рядом проблем, связанных со спецификой нормативно-правовой базы, касающейся жилищно-хозяйственного комплекса. Прежде чем приходить к покупке или продаже недвижимости необходимо знать нормативно-правовые моменты, связанные с правом собственности.

Поэтапный переход прав собственности от продавца к покупателю

Категория права собственности делится на три составляющие.

  1. Право владения.
  2. Право пользования.
  3. Право распоряжения имуществом.

При заключении сделки все три вида права поэтапно переходят от продавца к покупателю.На всех этапах могут возникнуть риски, связанные с передачей собственности.

В некоторых случаях может произойти так, что человек имея право собственности, при приобретении квартиры узнает о том, что вместе с ним права проживания может иметь другой человек.

Прежде, чем приобретать квартиру необходимо, чтобы риэлторы агентства недвижимости провели ряд действий:

  • отследили в РосРеестре всех собственников квартиры;
  • определили наличие претензий третьих лиц на недвижимость;
  • провели расследование, не является ли недвижимость, предметом залога при кредите.

Что нужно знать о ситуации, когда сделка проваливается?  Агентство должно гарантировать возврат аванса покупателя в течение короткого периода времени.

Риэлтор в первую очередь должен провести экспертизу документов в реальном времени, чтобы знать, что документы в порядке. После сделки покупатель получает сертификат правовой защиты, гарантирующий ответственность риэлтора за данный вид сделки.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Существует множество рисков, когда при покупке или продаже квартиры возможны умышленные  и противоправные действия третьих лиц со стороны продавца.По данным статистики, практически в любой сделке совершаются некомпетентные действия самими гражданами.

Мошенниками могут выступать собственники недвижимости, и их представители, работающие на основании поддельных документов.

Заключение сделок с такими людьми может привести к тому, что сама сделка окажется незаконной. В таких случаях покупатель будет собственником до появления настоящего хозяина недвижимости.

Основные признаки мошенничества, которые должны насторожить  граждан, покупающих квартиру:

  1. Посредники работают на основании доверенности или без нее.
  2. Продают недвижимость частные посредники,но хозяин при этом появиться не может, он находится в другом месте, или сильно занят.
  3. Посредники предлагают внести сразу большой задаток за недвижимость, в некоторых случаях внесенная сумма должна составлять 2,5% от цены недвижимости.
  4. Продавцы имеют полностью готовый пакет документов на продаваемую собственность и предлагают сразу же заключить сделку у нотариуса.
  5. Когда посредники быстро хотят провернуть сделку пока клиент, не опомнился,и предлагают низкую цену на квартиру.
  6. Продавцы специально создают суматоху при сделке, чтобы побудить клиента к необдуманному приобретению дешевой, но проблемной недвижимости.
  7. Продавцы или их представители изучить документы клиенту не дают даже, если клиент готов передать задаток.
  8. Продавцы не желают совершать сделку через риэлторские агентства, объясняя это тем, агенты, берут много денег за услуги.На самом деле мошенники не желают давать документы на проверку.

Примите к сведению: если клиент не планирует пользоваться услугами агентства недвижимости, велика вероятность стать жертвой собственной неграмотности в юридических вопросах по оформлению недвижимости.Когда продавец и покупатель нашли друг друга и готовы совершить сделку, но не имеют опыта правильно выстроить взаимоотношения, нужно обращаться в агентство недвижимости.

Приобретение  недвижимости без посредников

Многие покупатели задаются вопросами опасно ли заниматься самостоятельным приобретением жилья без посредников. Клиенты, желающие самостоятельно приобрести недвижимость могут воспользоваться следующими рекомендациями:

  1. Не показывать свой паспорт лицам, представляющим продавца, которых покупатель не знает.
  2. Нельзя подписывать с незнакомыми людьми никаких договоров, особенно в тех случаях, если клиента убеждают, что это формальность.
  3. Если представитель от продавца говорит, что он агент,нужно просить предоставить удостоверение.Стоит обратить внимание на срок годности удостоверения, если есть какие-либо сомнения лучше узнать обратившись непосредственно в самом фирму, работает ли данный агент у них.Сейчас в агентствах недвижимости высокая текучестькадров и многие, рассчитавшись, продолжают прикрываться именем известной компании.
  4. Покупать квартиру нужно лишь у известных агентств.

Покупка квартиры через агентство позволит покупателю получить уверенность в том, что все документы по оформлению квартиры являются подлинными.

Важно помнить, что при заключении договора необходимо обязательно оговорить пункт, касающийся погашению долгов по коммунальным платежам.При не выполнении, таких обязательств, остаток долга за квартиру не должен быть возвращен.

Что лучше: покупать квартиру через агентство или через нотариуса?

Лучше всего заключать договора по покупке или продаже недвижимости через нотариальную контору – это позволит совершить сделку на законных основаниях и без каких-либо подводных камней.

Процедура оформления сделки через нотариуса:

  1. Во время оформления договора купли-продажи у нотариуса ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам. Это сделает сам собственник после приема пересчета денег, если он сочтет это необходимым,в этом случае важно присутствие свидетелей со стороны клиента.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет документы,о том, что приобретаемая собственность имеет запись в органах государственной регистрации.
  3. Обязательно зачитывает договор вслух.
  4. Удостоверяет подпись, поставленную под договором, тем лицом, который участвует в этом договоре.
  5. Подтверждает, что участники сделки находятся в трезвом состоянии и понимают значение своих действий.
  6. Проверяет действительность сделки, т.е. смотрит через реестр всех собственников недвижимого имущества.

Важно знать, что нотариус не занимается предпринимательской деятельностью и не может подбирать помещения, подыскивать продавцов или покупателей заключать сделки по передаче имущества – этим занимаются риелторы.

Сколько придется заплатить агенту, когда и почему эта сумма окупится?

Стоимость риэлторских услуг чаще всего составляет 5% от стоимости сделки. В принципе цена на услуги риэлтора может колебаться в зависимости от:

  • профессионализма риэлтора;
  • условий договора;
  • опыта работы на рынке агента.

Сколько платить риэлтору за совершения сделки зависит от того, насколько он профессионально сработал, и заключил выгодную сделку как для продавца, так и для покупателя.

Если в заключении участвуют два посредника, то стоимость будет значительно выше. Клиент, приходя в агентство, может заключить договор, где нужно прописать фиксированную сумму комиссионных.

Выгодно ли выставлять фиксированные комиссионные за сделку? Не всегда. Возможно, проще будет прописать, что сумма вознаграждения зависит от скидки. Если покупатель приобретает квартиру дешевле, то агенту можно положить хорошие комиссионные, а со стороны продавца может быть прописан пункт, насколько дороже квартира будет продана.

Если цена на квартиру адекватная, то продать ее можно будет в течение недели. Также нужно учитывать, что определенный период уходит на подготовку документов. Как правило, риэлтор имеет свободу действий в течение 2-х месяцев, чтобы установить оптимальную цену на объект.

Стоит ли изначально продавать квартиру по завышенной цене, а после в течение года снижать цену  и получить меньшую сумму? Завышать цену можно, но нужно четко понимать пределы. В целом, завышение цены — это не самая выгодная стратегия. Если сумма изначально выбрана правильно, то можно избежать рисков по потере денежных ресурсов.

Самые важные моменты, на которые стоит обращать внимание

Что нужно знать при покупке квартиры:

  1. Приобретая квартиру покупателю всегда следует просить о скидке.
  2. Проверить квартиру на предмет зарегистрированных в ней других людей, даже если они не имеют права собственности, но имеет право на проживание.
  3. Если же в квартире имеется несколько собственников, то у супруг или супруга должны дать разрешение на продажу.
  4. Обязательно стоит проверять дееспособность продавца

Придерживаясь выше перечисленных рекомендаций, покупатель может быть уверен, что приобретет абсолютно «чистый объект недвижимости».

Мнение эксперта

Данное видео носит несколько рекламный характер, однако разъясняется, почему покупка квартиры в новостройке через агентство может быть выгодной — без какой-либо переплаты и со сниженными рисками.

terrafaq.ru

Покупка квартиры в Москве- что нужно знать покупателю.

Приняв решение купить новостройку в Москве или квартиру вторичного рынка, стоимостью в сотни тысяч долларов, многие не понимают, с каким сложностями им придется столкнутся. На этом рынке по статистике обманутым оказывается каждый двадцатый. Однако соблюдение простых правил позволит почти полностью исключить риск потерять деньги, время и квартиру. 

Выбор квартиры- общие правила

 
  • Как бы ни было велико желание сэкономить деньги на риэлторе, без них обойтись крайне сложно. Выбирайте крупную кампанию с хорошим офисом, охраной на входе и вежливыми сотрудниками. 
  • В переговорах с риэлтором сразу выкладывайте все свои желания: район, удаленность от метро, тип дома, этаж и так далее, вплоть до вида из окна. К дотошным и грамотным клиентам и риэлтор будет относиться дотошно и грамотно. При выборе квартры желательно выбрать экологически чистый район- подальше от ТЭЦ, радиоактивных зон, мусорсжигательных заводов, благополучный в плане криминала. Помните- до подписания договора с риэлторской кампанией можно высказать и выслушать все, что угодно. После подписания будет исполняться только то, что вписано в договор- все устные обещания отбрасываются. 
  • Нужно сразу зафиксировать все сроки: действия договора с риэлторской кампанией, поиска квартиры, подписания документов- договоров, актов приемки, финансовых документов и т.п. Это будет стимулировать работу риэлтора и не даст затянуть сделку. В случае затягивания сроков должны быть финансовые санкции. 
  • Риэлтер должен проверить историю квартиры- выписанные дети, отбывающие наказание за совершение преступления, проходящие службу в армии, пациенты психоневродиспансеров. На квартиру может быть наложен арест или иные обременения. Если вы хотите купить квартиру в новостройке, посмотрите- нет ли вашего застройщика в черном списке.
  • Крайне важно зафиксировать стоимость стоимость квартиры. Эта стоимость может подлежать пересмотру только в случаях, предусмотренных вашим договором. Конечно это было особенно актуально в период роста цен на квартиры в Москве, но и сейчас, в условиях полной неопределенности будет важно. Закрепляться это может договором задатка или внесением аванса. Поясним- аванс при срыве сделки возвращается, задаток- нет. Если же от продажи квартиры отказывается продавец, полученный задаток возвращается в двойном размере. Кроме возврата задатка в двойном размере, отказавшаяся сторона так же выплачивает убытки. 

Соглашение о задатке- основные моменты


1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. 
4. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. 

5. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Крайне важно зафиксировать комиссию. 

Комиссия или агентское вознаграждение должны быть четко зафиксированы в договоре на оказание услуг с риэлторской кампанией и не подлежать изменения в зависимости от каких- то обстоятельств. 

Услуги риэлтора- общие правила работы

  1. Для дополнительной гарантии оформляйте страхование сделки. Титульное страхование обеспечит проверку юридической чистоты покупаемой квартиры. Никакие даже письменные гарантии риэлторов юридической силы не имеют. 
  1. Ни при каких условиях не соглашайтесь на предложения риэлторов купить именно предлагаемую ими квартиру- в большинстве своем это неликвид, который застрял в этой риэлторской кампании.
  2. Для гарантии оплаты, производите расчет с риэлторской кампанией только через банк или в офисе кампании с выдачей документов об оплате- финансовых ордерах. Оплата услуг непосредственно риэлтору чревата еще одной оплатой в офисе.
  3. Оплата риэлторских услуг должна производиться только по факту выполненной работы. 
  4. Перед оплатой риэлторских услуг подпишите акт приемки работы. Претензии можно будет выдвинуть только на основании подписанных с двух сторон документов. 
  5. Требуйте консультаций по всем неясным вопросам. Риэлторское агентство обязано квалифицировано ответить на все ваши вопросы с указание законодательных актов. 
  6. Если у вас запланировано получение ипотечного кредита, риэлтор обязан помочь вам выбрать и банк и ипотечную программу- серьезные ипотечные структуры имеют аффиллированные ипотечные банки. Узнайте о всех комиссиях и дополнительных расходах. 
  7. Если ваш договор с риэлторами срочный (со сроком действия окончания договора), и риэлторы начинают «нажимать», чувствуя, что покупатель уходит, не поддавайтесь ни на уговоры, не поддавайтесь панике- риэлторов много, вы одни. Заключайте договор с новой кампанией и забудьте про старую.
  8. Если вы имеете право на налоговый вычет, получите подробную консультацию, как его получить. 

Удачи!

www.msknov.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о