Чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия
Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.
Что такое ДДУ
Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.
Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.
Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».
ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия. При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.
Что такое договор инвестирования
В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.
Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.
Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.
Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).
Основные различия между ДДУ и договором инвестирования
Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.
Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.
- В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
- По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
- По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
- Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
- Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
- ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
- При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
- При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.
Какой из договоров предусматривает уплату неустойки
Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.
Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».
Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК. В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.
Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?
Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.
Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.
help-ddu.ru
Договор инвестирования строительства
Подлежит ли обязательной государственной регистрации Договор инвестирования строительства (возведение торгово-делового центра)? Инвестор физическое лицо.
Договор инвестирования строительства не подлежит обязательной регистрации.
Дело в том, что по смыслу п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства. При этом, по общему правилу, инвестиционные контракты должны быть квалифицированы как договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 постановления № 54). Данные договоры не подлежат обязательной регистрации см. «Когда требуется регистрация договора».
При этом, если стороны заключат договор долевого участия в строительстве, он будет подлежать обязательной государственной регистрации (ч. 1 и 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
1.Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;
Квалификация инвестиционных договоров
Ранее взаимоотношения инвесторов и застройщиков, как правило, оформлялись инвестиционным договором, который довольно скудно регулируется законодательством (в частности, Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности <…> в форме капитальных вложений», Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»), и поэтому служил гибким инструментом для сторон – они могли достаточно свободно определять как права и обязанности, так и права на построенный объект. С принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах <…> по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) ситуация кардинально изменилась. Теперь суды должны разрешать споры по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество). Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности на возводимую недвижимость вне зависимости от вариантов квалификации инвестдоговора (п. 4 постановления № 54).*
Исключение − инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительство ведется на участке, находящемся в госсобственности. Инвестор может получить право собственности сразу (ст. 24.2закона № 122-ФЗ,определение ВАС РФ от 19.04.13 № ВАС-13594/12).
Такой подход усложняет задачу выбора договора, который защищал бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект. Так, право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8, 131, 219, 223 Гражданского кодекса, статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 4, 7 постановления № 54). Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка. Тем не менее шансы выбрать для инвестора оптимальную схему оформления взаимоотношений с владельцем участка все же есть. Для этого нужно взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров.
Договор купли-продажи будущей недвижимости
Наиболее простой и очевидный вариант – заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров «инвестиционными» до сих пор сохранилась). Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила.
Недостаток: не гарантирует приобретение собственности на объект.
Возможный выход: обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды, что не всегда возможно.
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).
Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика (ст. 51, 55 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).*
Основной недостаток этого варианта – невозможность в некоторых случаях удовлетворить требования в натуре, то есть получить право собственности на объект, даже если фактически он уже построен, но, например, еще не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. определение ВАС РФ от 09.04.13 № ВАС-3556/13). Поскольку право собственности инвестора является «вторичным», не исключены риски: например, застройщик по каким-то причинам не завершит строительство или передаст объект третьему лицу в обход интересов инвестора. Дело в том, что продавца (в нашем случае застройщика) по такому договору нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: объект имеется в натуре (завершен строительством), застройщик фактически владеет объектом, право собственности зарегистрировано за застройщиком (абз. 2 п. 5 постановления № 54, определение ВАС РФ от 06.08.12 № ВАС-9525/12). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Кроме того, интересы инвестора могут быть нарушены и при банкротстве застройщика. Поскольку он не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства. Но этот способ не получится использовать, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка.
Договор простого товарищества
Существенных условий договора простого товарищества три: о совместной деятельности участников договора, об их общей цели и об объединении (внесении) ими вкладов (ст. 1041 ГК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.11 по делу № А12-2274/2011).
Другой распространенный вариант – договор инвестирования по модели простого товарищества. Договор квалифицируется как простое товарищество, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели – создания объекта недвижимости (п. 7 постановления № 54).
По общему правилу внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью. Однако стороны вправе своим соглашением предусмотреть и раздельный режим собственности в отношении имущества, которое используется для достижения общей цели (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).
Режим собственности может быть выбран отдельно для передаваемого имущества и для плодов и доходов (то есть помещений, долей в объекте). Тем самым, выбирая режим собственности, стороны могут изменять и порядок приобретения прав на объект, а значит, инвестор может использовать эту возможность для защиты своих интересов.
Если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на участок (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.12 по делу № А70-10722/2011).
Режим общей долевой собственности. Если стороны выберут режим общей долевой собственности на участок, на основании договора необходимо зарегистрировать права обоих товарищей на участок, так как право собственности инвестора возникнет только после этого (ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», абз. 2 п. 7 постановления № 54). В таком случае оба товарища (застройщик и инвестор) приобретут статус застройщика как собственники участка. Это позволит сторонам одновременно после реализации инвестпроекта зарегистрировать право собственности на части объекта. Поэтому при наличии утвержденной проектной документации желательно сразу включить в инвестдоговор положение о распределении конкретных помещений.
К недостаткам этого варианта можно отнести следующее. Поскольку обе стороны будут иметь статус застройщиков, разрешение на строительство также придется получать на имя обеих компаний (если только договором не предусмотрено, что ведение дел товарищей ведет одна из сторон). Ни закон, ни судебная практика не содержат прямого ответа на вопрос, возможно ли получение разрешения на строительство одного объекта на двух (и более) застройщиков. Правоприменительная практика в различных регионах отличается: автору известны случаи, когда такие разрешения выдаются (например, в Санкт-Петербурге) и, напротив, не выдаются (в Москве). Эту неопределенность можно устранить так: один из товарищей (застройщик) получает разрешение на строительство, и только после этого стороны оформляют долевую собственность на участок. В данном случае рисков для реализации проекта нет: при переходе прав на участок ранее выданное разрешение на строительство сохраняет свое действие в полном объеме (п. 21.5 ст. 51 ГрК РФ).
Недостаток: если у инвестора нет прав на участок, этот вариант ничем не лучше купли-продажи будущей недвижимости и даже имеет особые риски, связанные со спецификой простого товарищества.
Возможный выход: с помощью специальных условий договора можно сделать так, что инвестор тоже получит право собственности на участок. Когда земельный участок арендуется, простое товарищество – ненадежный вариант.
Несмотря на недостатки, этот вариант выгоден для инвестора. Во-первых, первичная госрегистрация прав собственности происходит у обеих сторон без возникновения первоначального права собственности только у владельца участка. Во-вторых, обе стороны будут иметь права на участок и объект в установленных долях, что позволяет инвестору воздействовать на первоначального владельца участка.
Режим раздельной собственности. Если стороны не примут решение о применении режима общей долевой собственности, право собственности на построенный объект возникнет только у того товарища, который имеет права на участок (абз. 3 п. 7 постановления № 54). Такой вариант по своим правовым последствиям (с точки зрения возникновения прав на объект) аналогичен заключению договора купли-продажи будущей недвижимости: высока вероятность, что инвестор не сможет понудить застройщика к исполнению обязательств в натуре. Причем этот договор даже менее выгоден, чем договор купли-продажи будущей недвижимости, так как содержит дополнительные риски для инвестора, связанные с природой договора простого товарищества, к числу которых относятся, например, солидарная ответственность товарищей, разделение товарищами предпринимательских рисков (ст. 75 ГК РФ).
Аренда земельного участка с множественностью лиц. В качестве вклада по договору простого товарищества может выступать право аренды на участок. В результате образуется договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Проблема в том, что закон прямо предусматривает только один случай оформления аренды с множественностью лиц на стороне арендатора: когда здание (помещения в нем), расположенное на неделимом земельном участке, находится в собственности нескольких лиц (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Правда, закон не содержит прямого запрета на совершение таких сделок, но невозможно исключить риск того, что в переоформлении и (или) государственной регистрации такого договора аренды может быть отказано, из-за чего потребуется судебный процесс с туманными перспективами. Кроме того, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе распоряжаться таким правом без согласия собственника земельного участка в случае, если срок аренды составляет более пяти лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях на это потребуется согласие собственника. В случае сохранения права аренды земельного участка за застройщиком для инвестора риски будут аналогичны тем, которые имеются, когда земельный участок находится в собственности только у застройщика.
Nota bene!
Застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).
Передача земельного участка в аренду инвестору. Бывает, что застройщик передает земельный участок в аренду инвестору, в результате чего последний приобретает статус застройщика. С одной стороны, этот способ удобен и инвестору (он получает возможность контролировать строительство), и застройщику (ему не придется отчуждать или «дробить» право собственности на земельный участок). Но при выборе этого варианта возможен риск другого рода. Если договор аренды (субаренды) заключен во исполнение договора, связанного с инвестиционно-строительной деятельностью в форме простого товарищества, суд может расценить аренду как притворную сделку, прикрывающую внесение вклада в общее имущество товарищей для целей строительства (постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.10 по делу № А57-4153/2008). Поэтому при использовании такого варианта лучше не указывать в договоре простого товарищества обязанность владельца участка внести свой вклад в виде передачи права аренды (субаренды) на участок или в виде самого участка (если он у застройщика на правах собственности).
Договор участия в долевом строительстве
Недостаток: заключение договора возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта (после получения разрешения на строительство, представления проектной документации). Кроме того, некоторые условия обременительны для застройщика.
Возможный выход: использовать, если инвестор подключается к проекту не «с нуля» и при условии, что застройщик не против этого варианта оформления отношений.
Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – закон № 214-ФЗ) регулирует в том числе отношения по привлечению средств юридических лиц для строительства иных объектов недвижимости (помимо многоквартирных жилых домов), за исключением объектов производственного назначения (ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 закона № 214-ФЗ). Значит, конструкцию договора участия в долевом строительстве можно использовать и для строительства объекта коммерческой недвижимости непроизводственного назначения.
Эта модель тоже не лишена недостатков. Заключение договора участия в долевом строительстве возможно только после соблюдения целого ряда требований: получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, оформления прав на участок (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Их выполнение возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта. Но стороны заинтересованы в объединении усилий и финансировании реализации проекта на более ранних этапах (предпроектные изыскания, проектирование и т. д.). На этих этапах заключение такого договора невозможно.
К тому же застройщик может выступать против заключения такого договора. Поскольку закон № 214-ФЗ принимался законодателем главным образом для защиты прав потребителей, он содержит ряд обременительных для застройщиков условий. В законе также есть широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора дольщиком, многие из которых неприемлемы в предпринимательских отношениях, например нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца (ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ).
Но этот договор обладает главным преимуществом – он гарантирует инвестору высокую степень защиты. Договор проходит госрегистрацию (ч. 3 ст. 4, ст. 17 закона № 214-ФЗ). Также инвестор может рассчитывать на обеспечение исполнения обязательств по договору: с момента госрегистрации договора у дольщика в залоге находятся участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, в залоге находится и сам этот объект (ч. 1, 2 ст. 13 закона № 214ФЗ). Право собственности на помещения сразу регистрируется за инвестором без оформления «первичного» права застройщика (ст. 16 закона № 214-ФЗ), что исключает злоупотребления на этой стадии. После подписания передаточного акта участник вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности (ч. 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ).
Как и в случае с куплей-продажей будущей недвижимости, при долевом строительстве инвестор не может требовать признания за собой права собственности на возводимую за его счет недвижимость (абз. 2 п. 4, абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому инвестор не сможет предъявить вещно-правовой иск и потребовать признания за ним права собственности на долю (помещения) в объекте незавершенного строительства (см. определения ВАС РФ от 04.04.13 № ВАС-4236/12, от 21.03.13 № ВАС-13239/12, от 27.12.12 № ВАС-17157/12, от 19.03.12 № ВАС-2430/12)*».
2.Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;
«Принцип следования прав на строение за правом на землю
В российском законодательстве прямо не закреплен принцип принадлежности возводимого на земельном участке объекта недвижимости тому, кому принадлежит соответствующий земельный участок. Есть близкая по смыслу норма: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ). Но во-первых, эта норма диспозитивна, так как содержит оговорку: «если иное не установлено законом или договором». Во-вторых, она касается только собственников, хотя, согласно Земельному кодексу, земля под строительство может быть предоставлена и на праве аренды. Дело в том, что эта норма принималась тогда же, когда и вся первая часть Гражданского кодекса, а ее вступление в силу (как и остальных положений главы 17 Гражданского кодекса) было отсрочено до введения в действие Земельного кодекса . Но Земельный кодекс , как известно, был разработан без учета пункта 2 статьи 263 Гражданского кодекса. В итоге суды применяют эту норму крайне редко.*
В то же время в качестве нормативного основания принципа следования прав на строения за правом на земельный участок суды иногда используют пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса. Он звучит так: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку строительство «с соблюдением закона» (то есть согласно положениям градостроительного и земельного законодательства) возможно лишь на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве, позволяющем строительство, то в силу этой нормы собственником построенного здания может стать лишь обладатель прав на земельный участок.
В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54).
Договорное оформление строительства
Прежде всего нужно прояснить ситуацию с инвестиционными контрактами. По смыслу пункта 4постановления № 54 они не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.
Договоры подряда. Когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила Гражданского кодекса о подряде (п. 6 постановления № 54).
Постановление № 54 закрепило правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только денежные требования к заказчику. В случае неисполнения заказчиком обязанности по оплате работ подрядчик также имеет право на удержание результата работ (ст. 712 ГК РФ), но это право не предполагает возможности приобретения права собственности на удерживаемый объект.
Таким образом, не имеет значения, за чей счет строился объект – это вопрос имущественных обязательств, а не вещных прав на объект. Даже если подрядчик построил объект за счет своих средств и не получил оплату за работу, у него не возникают вещные права на построенный объект.*
Простое товарищество. Если по условиям договора каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы и т.д.) для достижения общей цели (создания объекта недвижимости), то такой договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (п. 7 постановления № 54).
На эти договоры в постановлении № 54 распространен тот же принцип: право собственности на вновь создаваемое здание или сооружение возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено. Поэтому если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на построенный объект может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
Таким образом, участники договора простого товарищества рискуют, если начинают строительство до регистрации общих прав на землю.
Отличительные черты простого товарищества. В постановлении № 54 фигурируют два признака договора простого товарищества, по которому суды должны квалифицировать договоры этого вида: внесение товарищами вкладов и наличие общей цели. Однако у этого договора есть еще один важный признак, а именно общие риски товарищей. У товарищей общая деятельность, общие расходы и убытки, порядок покрытия которых определяется договором, либо по правилу о пропорциональности покрытия убытков стоимости вклада (ст. 1041 , 1046 ГК РФ). Исходя из этого признака, в товариществе не может быть выплаты цены одним товарищем другому за результат работ. Иначе это не простое товарищество, а какой-то иной договор. По этой же причине не может быть установлена ответственность одного товарища перед другим товарищем за невыполнение каких-либо обязательств, например за задержку строительства или некачественное осуществление работ, если его вклад заключается в осуществлении строительства своими силами. Более того, и самих обязательств друг перед другом у товарищей нет. Простое товарищество – это договор, где нет кредиторов и должников, а есть условия об осуществлении совместной деятельности с совместными рисками.
Учитывая вышеизложенное, с моей точки зрения, нельзя заключить договор с элементами товарищества и одновременно с элементами договора другого вида. Проще говоря, договоры о совместной деятельности не смешиваются с иными договорами, потому что иначе у товарищества появляются не присущие ему черты, а именно отношения должника и кредитора. Но повторю: это мое мнение. Судебная практика признает возможность существования смешанных договоров одновременно с элементами простого товарищества и элементами подряда, аренды и т. д. (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.10 по делу № А43-9961/2009 , ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.08 по делу № А70-2427/2007 , ФАС Поволжского округа от 16.02.12 по делу № А12-21726/2009).
Последствия недействительности договора
Каким бы договором стороны ни оформили отношения, связанные со строительством, может возникнуть ситуация, при которой этот договор будет признан недействительным. Какие последствия это повлечет для прав на построенный объект? В постановлении № 54 нет разъяснений по этому вопросу. Но очевидно, что данный вопрос тоже решается исходя из принципа принадлежности построенного объекта тому, кому принадлежат права на земельный участок. А правовым основанием в
www.law.ru
Как заключить договор инвестирования в строительство? – Где и Как Заработать .RU
Содержание
- Что такое инвестирование в строительство?
- Процесс инвестирования
- Когда заключается инвестиционный договор
- Можно ли расторгнуть инвестиционный договор
- Когда договор инвестирования завершает свое действие
Проекты строительного рынка привлекают все больше и больше инвесторов, и не удивительно – вкладывать деньги в недвижимость остается чрезвычайно выгодно и поэтому многие спешат стать инвестором. Однако в чем заключаются особенности финансирования строительства жилого дома?
Что такое инвестирование в строительство?
Многие, кто не знаком с особенностями финансирования строительства домов не знает, что вообще означает факт инвестирования. Часто такое вложение средств путают с обычной покупкой жилья, при которой инвестор ставит коммерческие цели, а именно – последующую перепродажу объекта. Однако покупка жилья, какими бы мотивами вы не руководствуетесь, всегда будет оставаться покупкой. Разве что если вы готовы для финансирования целого дома и вы решили купить сразу три-четыре квартиры, тогда вас можно будет уже назвать инвестором, хотя и в этом случае определение будет не совсем верным.
Многие инвесторы сейчас вводят в практику вкладывать чужие деньги в проект, например того же банка, и после продажи или сдачи в аренду купленной недвижимости, отдают деньги. Тем самым они не рискуют своими деньгами, и еще остаются в плюсе. Но так делают не многие, а только те, кто полностью уверен, что проект принесет прибыль. Новичкам такой способ может не подойти или нужно в свою команду брать опытного специалиста своего дела. Пусть, он % свой заберет, но зато Вы будете уверены в том, что инвестиция была не напрасна.
Как стать собственником земли без денег
Бесплатный видеокурс от специалиста с 15-летним стажем
Как начать зарабатывать на недвижимости без начального капитала
Чтобы стать настоящим инвестором, то есть для финансирования коммерческого проекта, необходимо понимать, что вы разделяете с владельцем не только прибыль, но и все риски. Даже вложение средств в недвижимость на стадии котлована не считается инвестированием, это долевой договор и не больше. Чтобы стать инвестором, не обязательно покупать недвижимость, а следует заключить инвестиционный договор строительства жилого дома. Бизнесмены, которые стали инвестором, могут вкладывать деньги еще до начала строительства и даже влиять на проект жилого дома, ведь они становятся полноправными участниками этого бизнеса.
Одним словом, чтобы стать инвестором, следует заключить специальный инвестиционный договор и вложить деньги в коммерческий проект, взяв на себя часть рисков и обязательств. Вы можете подготовиться для финансирования целого жилого дома, либо наоборот вложить средства в недвижимость и строительство в достаточно ограниченном объеме.
Процесс инвестирования
Для того чтобы официально стать инвестором, следует заключить договор инвестирования строительства жилого дома или зафиксировать документально вложение средств в коммерческую недвижимость. Инвестором числятся только те лица, которые вкладывают деньги в недвижимость для последующего получения прибыли, если квартира или несколько объектов приобретаются для личного проживания, то владелец не числится инвестором.
В рамках финансирования строительства жилого дома заключается специальный инвестиционный договор, который может быть оформлен как на физическое, так и юридическое лицо. Инвестор в недвижимость должен действовать в рамках закона «Об инвестиционной деятельности в РФ», который достаточно сильно отличается от закона «О долевом участии в строительстве». В случае инвестирования, риски разделяются с застройщиком, в случае долевого договора все риски берет на себя исключительно застройщик.
Договор долевого участия в строительство предоставляет некоторые гарантии – покупатель обязательно должен по истечении определенного срока получить в собственность жилье, за которой заплатил. Инвестиционный догово
gdeikakzarabotat.ru
Договор соинвестирования строительства жилого дома, соинвестор как пишется
Строительство жилого дома предусматривает огромные финансовые затраты. Образец договора инвестирования с физическим лицом можно скачать бесплатно на этой странице.
Договор инвестирования строительства используют многие застройщики. Подобное гражданско-правовое соглашение дает возможность заключить уникальную сделку с физическим и юридическим лицом. Строительство жилого многоквартирного дома, нежилого здания, предусматривает огромные финансовые затраты застройщика. В связи с этим, сотрудники строительных компаний ищут возможных спонсоров, которые бы могли в соответствии с договором инвестирования строительства заключить выгодный процентный контракт.
На этой странице рассмотрим основные особенности заключения подобного рода сделок с физическими лицами, и предоставим возможность бесплатно скачать образец. Объединение усилий, путем вложения денежных средств в строительство жилого объекта, помогает возвести строение гораздо быстрее. При полноценном инвестировании, рабочие получают стабильную зарплату, а будущие жильцы жилого дома квартиры.
Договор соинвестирования на строительство многофункционального здания
В нашей стране больше практикуется создание подобных соглашений с физическими лицами.
Обязательные пункты договора инвестирования строительства
:
- Название текстового документа, место составления и дата;
- Реквизиты участников, контракта;
- Общие положения, термины и определения используемые в содержании;
- Предмет, сумма инвестирования строительства, все сроки взаимоотношений;
- Права и обязанности, особые условия, заключительные моменты;
- Виза каждой стороны, расшифровка.
Однако, необходимо отличать инвестирование строительства жилого дома с физическим лицом и долевое участие. Для возведения жилого строения существенных отличий нет, каким способом происходит инвестирование объекта. Имеется масса отличий в текстовом изложении двух правовых бумаг и в юридических последствиях для физических лиц. Чтобы правильно понимать все условия соглашения, перед вложением капитала лучше получить консультацию практикующего специалиста в этой сфере. Экономия минимальных средств на правовой консультации может повлечь крупные потери денег и не получить ожидаемый результат.
Дата: 2015-10-28
Договор инвестирования строительства
«Соинвестор»: подмена понятий и антипиар!!
Vitaly » Чт сен 28, 2006 10:58 am
Пришла вчера в голову мысль, что в своих заявлениях, плакатах, разговорах мы допустили очень большую ошибку, которая подхватилась СМИ и послужила громадным антипиаром в глазах всей страны.
А ошибка в том, что на самом деле мы никакие не «инвесторы» или «соинвесторы».
Ведь если мы соинвесторы, как трубят СМИ (и мы сами), то и правда — мы ничего не можем и не должны требовать от власти — ведь инвесторы несут полную ответственность за свои деньги, инвестиции. Есть понятие «инвестиционные риски». И всё, что случается с инвестициями — регулируется договором и Гражданским кодексом.
Собственно именно поэтому большинство людей, не причастных к нашим проблемам крутят пальцем у виска и неодобряют наши требования к власти.
Этим понятием «соинвестор» мы сами себя поставили на одну доску с учредителями фирм, с акционерами, с вкладчиками МММ и пр. — т.е. на один уровень с теми, кто сознательно идёт на риск, связанный с коммерческой деятельностью.
Но ведь в нашем случае это совершенно не так!
Мы НЕ ИНВЕСТОРЫ!
Кто такой «инвестор» — это лицо, которое вкладывает капитал в какое-либо предприятие (см. толковый словарь).
Цель данного вложения — получение прибыли — результата деятельности предприятия.
В чём разница инвесторов от нас (участников долевого строительства!):
1. Мы платили застройщикам (или инвесторам — настоящим!) не с целью получить прибыль, а с целью получить квартиры! И даже неважно, что были участники, которые приобретали квартиры с целью продажи её в будущем (и извлчь тем самым прибыль) — ведь это вторично! Деньги вкладывались как участие в долевом строительстве с определённой целью — получить квартиру, а не прибыль!
2. (и главное). Инвестор вкладывает деньги в предприятие, которое использует финансы для операционной деятельности (неважно какой — строительство, производство товаров, ритейл, игра на фондовом рынке и пр.). По результатам деятельности прибыль распределяется между дольщиками (инвесторами) в виде дивидендов по акциям или по долям участия.
У нас же (внимание!!!) нет участия в распределении прибыли. Больше того!
Договор инвестирования строительства
Прибыль (немалая!) этого самого предприятия (Стройметресурс) уже заложена была в наших вкладах!
Вот если бы мы действительно инвестировали СМР, а потом по результатам строительства и продажи квартир, получали бы дивиденды (пусть даже и в виде квартир), то мы были бы соинвесторами. Однако наш договор составлен как прямой вклад с целью получить квартиру, а не прибыль.
Т.е. по экономической и здравой сущности мы — покупатели квартир. С чем собственно и согласен был Верховный суд, признавший право таких как мы требовать отвественности застройщиков в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
К слову, всё вышеописанное относится только к нам, участникам долевого строительства с СМР. Насчёт «Социальной инициативы» и др. компаний — не уверен. Вероятно там действительно можно применить понятие «соинвестор».
Но нас смешали в одну кучу. И теперь мы в глазах общественности (и власти!!!) — люди, недооценившие инвестиционные риски и теперь пытающиеся переложить ответственность с себя на государство. А вот это и неправильно!
Может кому-то всё изложенное покажется пустой лирикой и придиркой к понятиям, но на мой взгляд этот факт отнесения нас с вами к «инвесторам» играет очень плохую и значительную роль.
Теперь возникает вопрос — что делать?
1. Не обращать внимания на подмену понятий и продолжать в том же духе.
ИЛИ
2. Попытаться в заявлениях, плакатах, интервью и пр. указать на то, что мы не являемся инвесторами, которые должны нести самостоятельную ответственность за вложенные капитал.
С уважением, Виталий.
VitalyПостоялец Сообщения: 89Зарегистрирован: Пт ноя 25, 2005 9:08 amОткуда: Д.5, кв.246Благодарил (а): 0 раз.Поблагодарили: 0 раз.
Вернуться к началу
Сегодня заключение договора долевого участия в строительстве является более рискованным, чем приобретение недвижимости на рынке вторичного жилья. Но вложение инвестиций в строительство обходится намного дешевле, чем покупка готовой недвижимости. Тем более что с приобретением уже построенного дома или квартиры также связан ряд рисков. А как избежать нежелательных последствий при подписании договора дольщика, мы расскажем подробнее в этой статье.
В процессе соинвестирования можно выделить три основные пункта, которые необходимо пройти каждому дольщику.
Тщательная проверка фирмы-застройщика и необходимой документации
Изначально будущий дольщик должен ознакомиться с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятый в 2005 году. В нем описываются основные права и обязанности сторон.
Далее необходимо провести проверку как фирмы-риэлтора, так и застройщика, узнав, насколько правомерны их действия. Также застройщик должен предоставить дольщику следующий пакет документов:
1. Необходимо получение разрешения на строительство.
2. Документы, устанавливающие право собственности на участок, где будут проводиться строительные работы.
3. Получение проектной декларации, включающей в себя исчерпывающие данные о компании-застройщике и полное описание проекта строительства.
Заключение договора дольщика
На этом этапе следует уделить внимание следующим пунктам:
1. В договоре должна быть указана подробная информация об объекте строительства, который будет передаваться после строительства дольщику: этаж, план, метраж, вплоть до количества розеток и качества сантехники.
2. Указание точных сроков передачи объекта.
Договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома
Цена за объект, порядок расчетов.
4. Гарантия на объект (не менее 5 лет).
Если же одна из сторон не выполнила свои обязательства, целесообразным будет расторгнуть договор дольщика.
Передача объекта долевого строительства соинвестору
Согласно ст.8 Закона РФ №214 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, застройщик обязан в двухмесячный срок передать дольщику его квартиру по акту. Не стоит подписывать акт приема-передачи помещения, если существуют существенные недочеты. Также их можно указать в обоих экземплярах акта. После этого дольщику необходимо зарегистрировать право собственности на помещение.
Подводные камни при инвестировании
Главная /  инвестор / соинвестор
Кто такой соинвестор?
И так, при возникновении инвестиционной деятельности связанной с недвижимостью в правовом поле появляется такое понятие как соинвестор в строительстве. Кто такие соинвесторы, спросите вы? В этой статье мы попробуем разобраться с данным вопросом, дать определение данному термину, обозначить основные ситуации, при которых он появляется, а также в чем его сильные и слабые стороны.
Соинвестор это лицо, физическое либо юридическое, заключающее договор соинвестирования с главным инвестором проекта дабы по окончанию строительства иметь право на оформление в собственность заранее оговоренной части построенного имущества.
Теперь выясним, почему же появился данный термин. На самом деле все достаточно банально. Причиной всему стало желание сэкономить или купить объект недвижимости по наиболее выгодной цене. Поэтому соинвесторы в строительстве и появились.
Ни для кого не секрет, что приобрести объект недвижимости гораздо выгоднее на этапе строительства, а не когда данный объект уже сдан застройщиком. А если поучаствовать в процессе покупки как соинвестор, то можно получить дополнительные выгоды в виде неуплаты налога на прибыль, а также минимизации уплаты налога на добавленную стоимость. Объясняется это довольно просто, заключая договор соинвестирования соинвестор не выступает покупателем объекта недвижимости, а наоборот лишь дольщиком строительства и именно поэтому освобождается от уплаты соответствующих налогов. В таком случае оплата стоимости имущества носит сугубо инвестиционный характер и покупкой в традиционном смысле не является.
Однако дабы не попасть в нежелательную ситуацию нужно знать некоторые нюансы. Как известно дьявол кроется в деталях, а в нашей ситуации в договоре между инвестором и соинвестором.
И так, договор соинвестирования это форма, заключаемая между инвестором и соинвесторами. На основании данной формы соинвестор оплачивает стоимость части либо полного имущества. После ввода в эксплуатацию оплаченного имущества он имеет право оформить её в собственность.
Необходимо понимать тот факт, что договоры соинвестирования заключаются между компанией застройщиком и инвестором в случае, когда застройщику не хватает собственных средств для окончания строительства.
Чтобы исключить риск обмана перед заключением договора соинвестору в первую очередь необходимо познакомиться со следующими документами:
- учредительные документы инвестора проекта
- инвестиционный договор между инвестором и заказчиком
- документы-основания для реализации инвестиционного проекта.
Как найти соинвесторов: Зачем они нужны?
Соинвестор, вкладывая средства в проект, становится дольщиком. Когда проект реализован, он получает право собственности на часть имущества. Типичным примером служит приобретение строящейся квартиры физлицом (без образования юридического лица). Выгода дольщика состоит в том, что он заключает деривативную сделку, то есть в настоящем времени покупает будущий объект по низкой стоимости. Готовый построенный объект на рынке будет стоить дороже.
Для инвестора выгода заключается в том, что он не вкладывает свои средства, а пользуется средствами дольщиков. Это не заемные средства, так как возвращать их инвестор не должен. Инвестор обязуется потратить вложенные в проект средства согласно условиям договора (реализовать конкретный объект в указанные сроки). По условиям договора застройщик-инвестор получает определенное вознаграждение по факту реализации проекта, что также указано в договоре.
В условиях договора прописаны права и обязанности обеих сторон. В том числе среди прав инвестора может быть указан найм специализированных подрядчиков для прокладки коммуникаций, выполнения инженерных работ и так далее.
Стать дольщиком можно, выбрав компанию-застройщика, опираясь на сведения о ее репутации на рынке. Как найти благонадежного застройщика? Необходимо ориентироваться на портфолио компании, условия договора, возможность застраховать вложенные средства.
В договоре важно детально разъяснить условия возврата средств инвестором при несоблюдении сроков и условий строительства, санкции, применяемые к инвестору, порядок истребования средств у страховщика в случае возникновения такой необходимости. При составлении договора учитываются установленные законодательством нормы.
В договоре также должны быть указаны условия передачи денежных средств инвестору, обязательства и права дольщиков, порядок регистрации права собственности и передачи имущества в эксплуатацию соинвестору.
В обязательном порядке прописываются права на общедомовое имущество и земельный участок, выделенный под строительство.
Договор соинвестирования: Образец
Инвестор отличается от соинвестора тем, что инвестор официально заключает договор, финансируя проект. Соинвесторы вносят средства, становясь дольщиками инвестора.
В данной статье рассматриваются только договоры, заключенные между владельцами прав на возведение объектов и соинвесторами —лицами, которые имеют средства финансировать проект. Ситуации, когда инвестор заключает договор с административными органами, не рассматривается в рамках данной публикации.
Чтобы договор имел силу, не требуется никакой дополнительной государственной регистрации. В то же время, пожалуй, одним из самых важных критериев таких договоров является достоверное и подробное описание имущества. Делается это для того, чтобы на основании такого описания можно было бы с легкостью идентифицировать объект инвестиций.
Обязательные реквизиты, подлежащие раскрытию, вы найдёте ниже. И так, договор соинвестирования образец:
- дата и место заключения сделки/наименования участвующих сторон
- общие положения сделки
- предмет сделки
- права, обязанности и ответственность сторон
- действия при непредвиденных обстоятельствах
- стоимость сделки
- срок реализации проекта/действия соглашения
- заключительные положения
- все реквизиты всех сторон сделки (для юр лиц – оттиски печатей, для физ лиц – паспортные данные).
В самом договоре соинвестирования пунктами, заслуживающими пристального внимания будут являться:
- предмет договора
- условия, позволяющие одной из сторон призвать другую сторону к заключению соглашения по заявлению
- существенные условия (установленные законодательством) для договора данной формы.
Также чтобы обезопасить себя при заключении договора соинвестор имеет право настаивать, чтобы в документ были включены следующие пункты:
- ответственность за неисполнение обязательств каждой из сторон
- сроки исполнения взятых на себя обязательств каждой из сторон
- обязательства инвестора в конкретном инвестиционном проекте
- порядок передачи инвестиционных средств от соинвестора к инвестору
- порядок передачи введенного в эксплуатацию объекта имущества от инвестора к соинвестору
- порядок регистрации права собственности на объект имущества
- порядок уступки прав по заключенному соглашению
- права на землю под строительство
- права на имущество общего пользования.
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ЛИТЕРАТУРА
Анатолий Нешитой. Инвестиции.
Данное издание подойдет для тех, кто интересуется изучением таких понятий как инвестиции, инвестиционные процессы, инвестиционная деятельность и т.п. Книга раскрывает все эти понятие и помогает понять их смысл. Скачать
В.
Договор инвестирования строительства жилого дома
Карбовский, И. Нуждин — Новый подход к инвестированию на рынке акций.
Книга об использовании методики фундаментального анализа для инвестирования в ценные бумаги, а в частности в акции. Рассказывается только о работающих методиках оценки стоимости акций и прогнозировании их цены в будущем. Скачать
10 главных правил начинающего инвестора. Бертон Г. Макиэл.
Книга от известного профессора экономики Бертона Г. Малкиела, рассказывающая понятным языком все основы, которые должен знать каждый начинающий частный инвестор. Книга является практическим пошаговым пособием полезным для каждого. Скачать
kvartal-sobitii.ru
Договор соинвестирования строительства жилого дома
В случае возобновления работ начисленные проценты переносятся в стоимость актива. Не будет считаться периодом приостановления срок, на протяжении которого производилось дополнительное согласование организационных/технических вопросов, появившихся появились после начала возведения сооружения. Договор соинвестирования: образец Соглашение составляется по общим правилам, предусмотренным для документов такого типа. Унифицированная форма законодательством не утверждена. Однако нормами предусмотрены обязательные реквизиты, которые должны содержать все соглашения, в том числе и договор соинвестирования.
Договор инвестирования строительства жилого дома
ИнфоПоследнее обновление: 04.09.2016 Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор. Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств.
А Покупатель квартиры фактически становится партнером Девелопера, и разделяет с ним коммерческие риски строительства. Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ).
Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.
Договор соинвестирования на строительство многофункционального здания
Договор уступки прав требования также как и договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и залогодержателем будущей квартиры становитесь вы.Как и в первоначальном варианте, Застройщик и Инвестор на стадии своих договоренностей должны определить кто и какие части объекта недвижимого имущества после окончания строительства получит и может переуступить во время строительства третьим лицам. При переуступке права Застройщик должен быть уведомлен о произошедшей уступке (желательно получить визу Застройщика на договоре уступки).Такой вариант является наиболее правильным и защищенным при покупке квартиры во вновь строящимся доме для покупателя, т.к.
в законе четко определены права сторон, обязанность Застройщика публиковать отчеты о ходе строительства, залог объекта строительства, регистрация самого договора.
Договор соинвестирования: образец, особенности
Переквалифицировав договора соинвестирования в соглашениях о купле-продаже будущего объекта, суд фактически обеспечил налоговикам возможность пополнить бюджет средствами, поступающими к застройщикам от их партнеров. Между тем, как отмечают эксперты, введенные изменения повлияли на последствия, вытекающие из таких сделок как по НДС, так и по отчислению с прибыли.
В качестве основной особенности договоров соинвестирования выступает тот факт, что поступившие в пользу застройщика средства не становятся его собственностью. Он не вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению, а обязан направить их на сооружение объекта.
Соответственно, полученное финансирование является целевым. По смыслу норм НК, эти средства не мизменяют базу по отчислению с прибыли и не принимаются в расчет при начислении НДС.
Представляется, что в законодательство следует внести ясность по этому вопросу.
Договор инвестирования в строительство жилого дома
Помимо суммы в договоре определяются сроки перечисления денег и варианты действий на случай, если организация/ИП не сможет извлечь из своей деятельности достаточной прибыли.
- Инвестор вправе потребовать от предприятия отчет о расходовании его средств. Об этом лучше указать в правах и обязанностях сторон, прописывая также сроки представления отчета.
- Образец договора инвестирования в бизнес можно скачать на нашем сайте.
*** Таким образом, составление договора инвестирования — достаточно сложный процесс, поскольку порядок его заключения ГК РФ специально не урегулирован, а специализированные федеральные законы содержат различные правила, в зависимости от того, в какой объект вкладываются средства инвестора. При заключении соглашения рекомендуется следовать рекомендациям, изложенным в статье.
Договор соинвестирования строительства жилого дома между юридическими лицами
Важно Исключение составляют финансовые вложения, предполагающие перепродажу в краткосрочный период.- Выдача займов другим субъектам или их возврат.
- Приобретение/реализация долговых бумаг, кроме вложений, приобретенных для последующей перепродажи (в краткосрочный период).
- Таким образом, в ПБУ говорится об операциях с внеоборотными активами. К ним относят ОС, НМА, долгосрочные вложения. Учитывая положения ФЗ №39, следует отметить, что договор соинвестирования строительства жилого дома или производственного сооружения — соглашение, влекущее изменение размера внеоборотных средств, которые отражаются в 1 части актива баланса.
Нюансы Далеко не всегда договор соинвестирования является таковым для партнера. Если приобретается ОС, то реализовываться может не только оно (бывшее в эксплуатации), но и продукция (товар).
Договор соинвестирования в строительство жилого дома и 214 фз
Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность. В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик.
Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором. Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.
Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.
Договор инвестирования строительства жилого дома
Все же, если гражданин обратится к застройщику с предупреждением о своем намерении принять все меры к возбуждению уголовного дела, то это может сработать как психологический фактор и возможность добровольно урегулировать спорные вопросы с недобросовестным застройщиком. Однако более эффективным видится путь судебного решения возникших конфликтов. Виды договоров при покупке новостройки Является нарушением требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан-участников долевого строительства до получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
Договор инвестирования строительства жилого дома образец
ВниманиеПодписывайтесь на нашканал в Яндекс.Дзен! Подписаться на канал Финансовые средства, вкладываемые по инвестиционному договору могут быть как собственными, так и заемными. Отдельной формой инвестирования в предпринимательской сфере является вложение финансов путем приобретения ценных бумаг.
Гражданский кодекс не выделяет инвестиционное соглашение в качестве самостоятельной разновидности договорных обязательств. По сути, такой договор включает в себя признаки нескольких сделок: подряда, купли-продажи, займа. Правила инвестирования регламентируются законом РФ «Об инвестиционной деятельности…» от 25.02.1999 № 39-ФЗ, а к договору инвестирования строительства многоквартирного дома применяются нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома
Самое привлекательное в нем, то, что объект строительства – квартира – после вступления договора в силу – становится предметом залога, а вы залогодержателем. Такой договор вы можете заключать с Застройщиком только в том случае, если Застройщик самостоятельно привлекает потенциальных покупателей к строительству объекта.
Но как правило, также как и в предыдущем случае – Застройщик заключает такой договор с одним или несколько лицами (Инвесторами), регистрирует договор в регистрирующем органе, а потом Инвесторы начинают привлекать потенциальных покупателей квартир и заключать с ними договора уступки прав требования.На основании договора уступки прав требования (цессия) Инвестор передает покупателю часть своих прав, а именно: право требования от Застройщика на конкретную квартиру после ввода в эксплуатацию объекта.
Договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома
Застройщик – это юридическое лицо, обладающее правом собственности или правом аренды на земельный участок, на котором разрешено строительство объекта недвижимого имущества и на котором будет возведен объект недвижимого имущества – многоквартирный дом.Инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое на основании договора с Застройщиком вкладывает инвестиции в строительство объекта недвижимого имущества и после сдачи объекта в эксплуатацию будет иметь право на оформление права собственности на часть или на весь строящийся объект.Соинвестор – это физическое или юридическое лицо, которое на основании договора с Инвестором вкладывает инвестиции в строительство объекта недвижимого имущества и после сдачи объекта в эксплуатацию будет иметь право на оформление права собственности на часть или на весь строящийся объект, в той части, в которой обладает правом сам Инвестор. Т.е.
Договор соинвестирования строительства жилого дома
Контрагенты могут решить, что разделение будет осуществляться после завершения строительства. Таким образом, субъект, передавший средства, узнает о параметрах объекта, фактически купленного им, только в момент оформления приемочного акта.
В этом случае заключенный ими договор соинвестирования все равно следует трактовать как соглашение о купле-продаже будущего объекта. Вопросы бухучета у получателя После оформления договора соинвестирования застройщик в ходе возведения сооружения ведет деятельность двух видов. Часть объекта он создает для себя. Другими словами, застройщик осуществляет капвложения в ОС. Вторая часть объекта возводится для последующей возмездной продажи стороннему субъекту.
В этом случае можно говорить о создании готовой продукции (пусть и недвижимой). Если строго следовать предписаниям бухучета, расходы на сооружение ОС необходимо концентрировать на балансовом сч.
vip-real-estate.ru
Договор на инвестирование жилищного строительства
ДОГОВОР № ______
на инвестирование жилищного строительства
г. Челябинск «__» ______ 2002 г.
Фонд развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска «Монолит — инвест», именуемый в дальнейшем “Фонд ”, в лице управляющего Рогозы Евгения Владимировича, действующего на основании Устава с одной стороны, и _____________________________, именуемый в дальнейшем “Инвестор”, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
I. ОПРЕДЕЛЕНИЯ.
“Инвестор ” — Субъект, осуществляющий капитальные вложения (инвестиции) в строительство __этажного жилого дома в квартале по ул. ______________ в ______________ районе г. Челябинска с целью приобретения в собственность квартиры.
“Фонд ” — Заказчик строительства жилого здания, уполномоченный инвестором осуществлять реализацию инвестиционного проекта.
“Стороны ” — Инвестор и Фонд.
“Обьект ” — Жилое здание, строящееся в соответствии с проектно-сметной документацией, утвержденной Заказчиком.
“Жилое помещение , квартира ” — Изолированное помещение, расположенное в жилом здании, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным, техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
“Акт приема-передачи жилого помещения ”-Документ, подписываемый Сторонами, закрепляющий передачу жилого помещения от Фонда к Инвестору, подтверждающий исполнении Сторонами условий настоящего договора в полном объеме.
«Инвестиции » — Денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые Инвестором по настоящему договору в строительство Объекта с целью получения квартиры в собственность.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
2.1 Инвестор осуществляет Инвестиции в виде имущества (работ, услуг) указанного в п.4.1. настоящего Договора, уполномочивает Фонд расходовать Инвестиции на строительство Объекта, осуществлять функции Заказчика (Застройщика) по строительству Объекта, а Фонд обязуется передать Инвестору в собственность квартиру № ___ общей площадью ________ м2, расположенную на __ этаже в __ подъезде ___ этажного жилого дома в квартале по ул. ____________ в ______________ районе г. Челябинска, в порядке и в сроки, указанные в настоящем Договоре.
2.2. Фонд наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период строительства Объекта, до передачи квартиры в собственность Инвестора .
2.3. Инвестиции расходуется Фондом на строительство __ этажного жилого дома в квартале по ул. __________ в ______________ районе г. Челябинска, на развитие и подключение к инженерным коммуникациям города (сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, телефонизации и т. п.) путем участия Фонда в освоении указанных сетей на основании технических условий, выдаваемых компетентными органами в связи со строительством указанного жилого дома.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Права и обязанности Фонда
3.1.1. Фонд аккумулирует денежные средства и другое имущество, необходимое для завершения строительства Объекта, привлекая средства других инвесторов. Фонд имеет право заключать договоры на инвестирование строительства Объекта с другими инвесторами. Фонд также может вкладывать собственные средства для строительства Объекта.
3.1.2. Фонд имеет право от своего имени, но за счет Инвестора :
— совершать любые сделки, юридические и фактические действия, необходимые для привлечения инвестиций в строительство Объекта (в том числе сделки по рекламе)
— совершать любые сделки, юридические и фактические действия, необходимые для исполнения Фондом обязанностей, предусмотренных настоящим Договором
— осуществлять за счет Инвестора любые расходы, связанные с исполнением настоящего Договора.
3.1.3. Фонд осуществляет строительство Объекта подрядным способом, привлекая для строительства любые подрядные строительные организации по своему усмотрению.
3.1.4. Фонд осуществляет строительство на основании утвержденной проектно-сметной документации, осуществляет контроль и надзор за строительством, за ходом и качеством строительных работ. соблюдением сроков их выполнения, вступает в отношения по строительству Объекта с соответствующими государственными органами, организациями любой формы собственности от своего имени.
3.1.5. Фонд предоставляет Инвестору и в Южноуральскую регистрационную палату документы, необходимые для регистрации права собственности Инвестора на квартиру.
3.1.6. Плановый срок окончания строительства Объекта ___________
По окончании строительства Фонд :
· обеспечивает сдачу объекта государственной приемочной комиссии в стадии __________________________________________________________________________________________________,
· передает в собственность Инвестора после исполнения им обязательств по п. 4.2, либо по его указанию третьим лицам, квартиру № __,
3.2. Права и обязанности:
3.2.1. Инвестор осуществляет вложение инвестиций в строительство Объекта в порядке и на условиях, указанных в п. п. 4.1. 4.2. настоящего Договора.
3.2.2. Инвестор ознакомлен с проектом, на основании которого ведется строительство всего Объекта и не вправе требовать внесения изменений в проект.
3.2.3. Инвестор не вмешивается в хозяйственную деятельность Фонда.
3.2.4. Инвестор обязуется по окончании строительства принять квартиру по акту приема-передачи.
3.2.5. Оформление права собственности на жилое помещение Инвестор производит самостоятельно в установленном законом порядке на основании настоящего Договора и документов, свидетельствующих об исполнении Инвестором всех принятых им на себя обязательств, предусмотренных настоящим Договором.
3.2.6. Расходы по регистрации права собственности в Южноуральской регистрационной палате и постановке квартиры на технический учет в МПТИ с получением необходимых документов и все иные расходы, связанные с оформлением права собственности на квартиру, производит Инвестор .
4. ПОРЯДОК ИНВЕСТИРОВАНИЯ
4.1. Инвестор осуществляет вложение инвестиций в строительство Объекта в размере _____________________________________
4.2. Инвестор вносит денежные средства в следующем порядке и в следующие сроки:
_____________________________________________________________________________________________________
5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
5.1.Сумма инвестиций, превышающая затраты Фонда на строительство и на выполнение всех обязанностей, предусмотренных настоящим договором, является вознаграждением Фонда по настоящему договору.
5.2. Любая договоренность между Инвестором и Фондом , повлекшая за собой новые условия выполнения настоящего Договора или изменение его условий, должна быть выполнена в виде дополнительного соглашения к договору и подписана Сторонами.
5.3. На момент сдачи дома Госкомиссии Инвестор обязуется заключить Договор на коммунальное обслуживание квартиры с ЖСК «Строитель-97» и оплатить разовый денежный взнос в размере, согласованном с данной организацией, в резервный фонд на восстановление подъездов и т. п..
Инвестор оплачивает авансом за три месяца коммунальные платежи по содержанию квартиры в эксплуатационную организацию с момента подписания Акта Госкомиссии о приемке дома.
5.4.Фонд ведет строительство строго в соответствии с проектом, перепланировку квартиры Инвестор может производить только после сдачи дома Госкомиссии.
6. ПОРЯДОК ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
6.1.Фонд обязуется после выполнения Инвестором обязанностей по настоящему Договору, указанных в п. п.4.1,4.2 и в п.5.4.- при предоставлении справки из ЖСК «Строитель-97», в десятидневный срок с момента подписания акта Госкомиссии о приеме дома в эксплуатацию передать Инвестору указанную квартиру по Акту приема-передачи.
6.2.Инвестор обязуется в течение месяца с момента подписания акта Госкомиссии о приеме дома в эксплуатацию принять указанную квартиру по Акту приема — передачи.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. Стороны не вправе в одностороннем порядке отказываться от исполнения настоящего договора.
7.2.В случае, когда Инвестор. извещенный о готовности Фонда передать квартиру по акту приема — передачи, уклоняется от подписания акта приема — передачи без письменного указания причин отказа в течение месяца с момента направления ему извещения, Фонд вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.
В этом случае Договор считается расторгнутым с момента направления Фондом Инвестору извещения об одностороннем отказе от исполнения Договора.
7.3. В случае неисполнения Инвестором своих обязательств по настоящему Договору, предусмотренными п. п. 4.1-4.2 в течение 2-х месяцев подряд, Фонд имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом Инвестора, и возвращает ему 98 % внесенных им денежных средств в течение 60 (Шестидесяти) дней, 2 % — штрафная неустойка за нарушения условий договора остаются в собственности Фонда.
7.4. Фонд, не исполнивший обязательства по настоящему Договору, либо исполнивший их ненадлежащим образом несет ответственность при наличии вины.
7.5. Споры, связанные с исполнением взаимных обязательств сторон, разрешаются в соответствии с действующим законодательством РФ с учетом положений настоящего Договора.
7.6. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение условий Договора, если просрочка исполнения вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, т. е. событиями чрезвычайного и внешнего характера, которые отсутствовали на момент подписания настоящего Договора, возникли помимо воли и желания сторон и не могли быть предотвращены мерами и средствами, которые можно оправданно ожидать в конкретной ситуации от стороны, затронутой обстоятельствами непреодолимой силы.
8.ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения сторонами обязательств по Договору.
8.2.Настоящий Договор отражает взаимопонимание сторон по всем упомянутым в нем условиям. Взаимоотношения сторон, не нашедшие отражения в Договоре, регулируются действующим законодательством РФ.
8.3.Договор считается исполненным после оформления акта приема — передачи квартиры Инвестору. далее претензии по Договору не принимаются.
9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
ИНВЕСТОР :
Ф ОНД. Фонд «Монолит — Инвест» г. Челябинск, Комсомольский пр. 82-а
р/с Челябинское ОСБ 8597
www.stroivopros.ru