Этапы девелопмент – —

6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.

Понятие девелопмента недвижимости.

Понятие развитие («девелопмент») недвижимости используется в литературе в двух взаимосвязанных значениях.

Во-первых, под девелопментом понимается качественное материальное преобразование объектов недвижимости, обеспечивающее возрастание их стоимости и ведущее одновременно, как правило, к увеличению совокупного фонда недвижимости.

Во-вторых, девелопмент рассматривается как отражение профессиональной предпринимательской деятельности по организации процессов девелопмента.

Девелопмент органически связан с первичным рынком недвижимости, является движущей силой его развития.

В наиболее «чистом» виде оба значения понятия «девелопмент» реализуются в рыночных условиях, однако, возможны варианты, когда развитие недвижимости не преследует увеличения стоимости именно данного объекта, но способствует росту ценности территории, региона или даже целой страны, когда речь идет о реализации государственных проектов или программ.

Являясь общим понятием, отражающим качественное преобразование одного объекта недвижимости в другой (незастроенного земельного участка в участок с улучшениями, устаревшего здания в реконструированное и пр.), девелопмент конкретизируется через ряд процессов:

— новое строительство зданий и сооружений на незастроенных земельных участках;

-реконструкция – восстановление полезности изношенного объекта недвижимости с использованием современных технологий и материалов;

-реставрация – воссоздание объекта недвижимости в первоначальном состоянии;

-модернизация – расширение, в том числе, изменение, полезности объекта недвижимости путем изменения архитектурных и объемно-планировочных решений с использованием новых технологий и материалов;

-развитие территорий – комплексная застройка, реконструкция и модернизация объектов недвижимости в масштабах кварталов, районов и иных крупных территорий.

Девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит дело при переводе объекта из одного функционального использования в другое – из жилищного фонда, например, в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не есть аргумент в пользу увеличения ценности объекта – они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Девелопмент обеспечивает разрешение противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества, с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны.

Этапы девелопмента недвижимости

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

На проекты девелопмента распространяются все характеристики, которые относятся к проектам в целом, такие как одноразовость, неповторимость, ограниченность во времени, направленность на определенный результат. Проект может быть определен как система последовательных взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенно сформулированного неповторимого результата в заданный период времени с использованием ограниченного набора ресурсов.

Под инвестициями понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода.

Исходя из этого можно дать следующее определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект – сознательно реализуемая система последовательных взаимосвязанных мероприятий с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов могут выступать: создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр., в том числе и создание новых объектов недвижимости.

Соответственно этому, проект девелопмента — это сознательно реализуемая система последовательных взаимосвязанных мероприятий с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание качественно новых объектов (комплексов объектов) недвижимости в заданные сроки в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Такое определение не исключает, что часть проектов развития недвижимости может быть нацелена на решение социальных задач, носить имиджевый характер, но, по общему правилу, целью реализации проектов развития недвижимости в условиях рынка является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию.

Проекты развития недвижимости выступают как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, определенными особенностями. В числе этих особенностей: высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, физическая целостность , неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер проектов и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. Отсюда весь процесс девелопмента можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

В наиболее общем виде проект развития недвижимости можно свести к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным, прежде всего, потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало еще что говорит о их содержании.

Боле детальным и приближенным к практике является подход, согласно которому выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта

• Постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения.

• Определение основной стратегии девелопмента.

• Исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

• Анализ спроса и физической возможности реализации проекта

• Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования

• Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон

• Определение вероятности получения финансов

3. Проектирование и оценка проекта

• Формирование команды девелопера

• Подготовка бизнес-плана проекта

• Проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта

• Получение согласований и разрешений от органов государственного контроля

• Внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений

4. Заключение контрактов и строительство

• Выбор подрядчика и заключение контракта с ним

• Создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта

• Создание системы контроля за ходом реализации проекта

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами

• Определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании

• Обеспечение сохранности и безопасности объекта

• Анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам

• Управление денежными потоками по проекту

Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например, то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется подход, согласно которому в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами. Рассмотрим коротко их содержание.

studfiles.net

Что такое девелопмент в строительстве

Зарождение девелопмента в России

В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики,  подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла.  Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ – поиск участков земли, строительных организаций, проектирование,  получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала – настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.

Важно! Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам – неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.

Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).

Что такое девелопмент?

Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания, в результате которого создается новый объект с большей стоимостью по сравнению в первоначальной. Девелопер – это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта:

• проектирование;
• выкуп земельного участка;
• получение разрешительных документов на строительство;
• заключение договора с застройщиками, подрядчиками;
• поиск риелторов, брокеров для продажи готовых объектов недвижимости.

Нередко деятельность девелоперских контор связана с поиском инвестиций для развития проекта – банков, крупных инвесторов. Также слову «девелопер» синонимично значение «застройщик», который представляет собой юридическое лицо, имеющее в  своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.

Этапы

Девелопмент состоит из следующих этапов:

1. Разработка проекта и концепции строительства;
2. Поиск земельного участка, анализ инфраструктуры и удобства местоположения;
3. Проектирование, оценка стоимости;
4. Поиск строительных организаций, заключение официальных договоров;
5. Реализация и управление проектом.

Виды

Существует несколько разновидностей девелопмента:

• жилой недвижимости;
• загородной недвижимости;
• коммерческих объектов;
• земельных участков.

Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько  классов:

• эконом;
• элит;
• бизнес.

В зависимости от управления финансами различают следующие типы девелопмента:

• fee development (девелоперу отдается фиксированный гонорар за его работу, при этом он не берет на себя ответственность за риск финансовых потерь)
• speculative development (ответственность полностью лежит на девелопере).

bouw.ru

Девелопмент — это… Что такое Девелопмент?

Определение девелопмента, девелопмент недвижимости

Информация об определении девелопмента, девелопмент недвижимости

Содержание

1. Девелопмент

2. Полный комплекс мероприятий девелопмента

— Разработка концепции проекта

— Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

— Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

— Получение технических условий на инженерные коммуникации

— Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

3. Девелопмент в архитектуре

Девелопмент — слово, используемое в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимым имуществом, но и с ещё не готовой недвижимым имуществом (такой риелтор называется «девелопер»).

Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Девелопмент — это процесс качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности. В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает новый рыночный статус существенно выше предыдущего.

Итак, основная цель девелопмента заключается в формировании и развитии земельного участка как нового товара, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей.

Девелопмент

Девелоперские организации обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке жилья можно сравнить с деятельностью продюсера в шоу-бизнесе.

Термин образован путём заимствования английского слова development, в переводе «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», то есть в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В Российской Федерации «девелопером» также могут называть разработчика ПО, картридж для копировального аппарата и др. Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн».

Создание практических решений в рамках реализации проекта коммерческой или жилой недвижимого имущества является одним из основных направлений деятельности нашей фирмы.

Правильно выстроенная концепция, учитывающая маркетинговые, архитектурные, территориальные, правовые и социальные аспекты, определяет успех любого проекта.

Разрабатывая бизнес-план развития проекта, мы берем за основу маркетинговые исследования и глубокий анализ конъюнктуры рынка, учитывая малейшие его изменения. Это позволяет правильно определить позиционирование и формат объекта недвижимого имущества, его функциональное назначение, объем и тип целевой аудитории, на которую ориентирован проект. Эти факторы впоследствии влияют на дальнейший девелопмент недвижимого имущества.

В процессе девелопмент-идеи рождается идея и образ проекта, определяющие его уникальность. Мы ориентируемся на самые актуальные мировые тенденции с учетом реалий локального рынка, активно используем накопленный опыт собственных девелоперских проектов, точно определяя все составляющие успешного проекта от архитектурных и дизайнерских совершенно точноий, состава будущих арендаторов до грамотного продвижения, запуска и управления проектом.

Строительный девелопмент организации предусматривает контроль за всеми этапами жизненного цикла проекта и включает в себя:

— Поиск наиболее перспективных площадей

— Анализ рынка проектов

— Разработку ТЭО

— Создание бизнес-плана

— Привлечение финансирования

— Разработку архитектурной концепции

— Подготовку архитектурно-строительной документации

— Получение разрешений и согласований

— Возведение объекта

— Последующую эксплуатацию или реализацию объекта

Полный комплекс мероприятий девелопмента

Полный комплекс мероприятий девелопмента включает следующие ключевые элементы:

Разработка концепции и бизнес-плана Проекта

Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

Получение технических условий на инженерные коммуникации

Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

Получение разрешения на выполнение строительных рабо

Разработка концепции проекта

Слово Концепция происходит от латинского conceptio, что означает «восприятие». Концепция — это система взглядов на тот или иной объект, которая раскрывает идею, формирует целостное представление о проекте. Каждый инвестиционный проект требует предварительного анализа ситуации на рынке, обоснования выбранной концепции проекта и подготовки бизнес-плана.

Маркетинговая концепция — определяет максимальное соответствие объекта потребностям рынка и отражает существующие возможности по его реализации.

Маркетинговая концепция состоит из следующих составляющих:

— Разработка и формирование маркетинговой стратегии проекта

Позиционирование Проекта — с учетом рыночных тенденций и потребительских предпочтений. Основывается на выбранной целевой аудитории и ценовой нише Проекта;

— Определение товара — четкое формирование и описание конечного товара, который выводится на рынок для реализации конечным покупателям. В качестве товара могут рассматриваться как земельный участок в виде объекта недвижимого имущества с комплексом девелопмента, так и централизованный дачный поселок.

— Стратегия продаж и программа продвижения — комплекс мер, направленных на успешную реализацию Проекта. В основу стратегии реализации Проекта положены следующие определяющие принципы:

устойчивая ориентация на приобретателя;

высокая информированность потенциальных клиентов о преимуществах предложения.

Архитектурно — строительная концепция настройки

Рекомепреимуществахитектурному стилю поселка и проектов домов, включая набор помещений и их зонированию в доме.

Технические характеристики и оснащение строений.

Благоустройство общественных зон

Подготовка схемы застройки участка (схемы Генплана) с определением количества приусадебных участков.

Бизнес план

Для инвестора/Застройщика ключевым фактором при принятии решения о реализации того или иного Проекта является его экономическая целесообразность. Организация предоставляет услуги по составлению бизнес-плана и разработке технико-экономического обоснования проекта, включая:

расчет необходимого объема инвестиционных вложений

разработку плана-графика строительства и освоения инвестиционных средств

разработку прогнозного плана продаж

составление прогнозного потока денежных средств

расчет ключевых финансовых показателей по проекту

Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

В соответствии с целью приобретения земельного участка проводится оформление и согласование вида разрешенного использования участка.

Получение Постановления об изменении разрешенного вида использования предполагает оформление в надлежащем порядке в официальных органах и структурах власти исходно-разрешительных документов и согласований.

Проведение инженерно-геологических и экологических изысканий Необходимым условием получения согласований по Акту о размещении земельного участка, является проведение целого комплекса инженерно-геологических и экологических изысканий:

Геодезические работы

Топографическая съемка

Геологические изыскания (геоподоснова)

Радиационно-экологическое обследование

Проведение оценки воздействия на окружающую среду

Итогом этого этапа является оформление полного пакета разрешений и согласований, необходимых для ведения градостроительной проработки и получения разрешения на проектирование и строительство.

Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

Результатом этапа является согласование места размещения объекта строительства в градостроительном Плане района, утверждение зонирования территории застройки на Градостроительном совете, получение градообоснования, на основе которого выдается архитектурно – планировочное задание на проектирование (АПЗ).

В рамках данного этапа согласовывается и утверждается План застройки территории земельного участка и получается разрешение на целевое проектирование.

Получение технических условий на инженерные коммуникации

Получение технических условий на коммуникации с указанием трассы прокладки и определением типов необходимого инженерного оборудования.

Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

После получения разрешения на проектирование объекта строительства, мы приступаем к архитектурной и инженерной стадии Проекта, т. е. начинаем разработку Генплана и Сводного плана сетей, затем проходим процедуру их согласования и экспертизы.

Получение разрешения на выполнение строительных рабо получаемый результат – Выход на строительную площадку.

Девелопмент в архитектуре

Сегодня дом уже не является просто сооружением. Любая недвижимость становится выгодным вложением средств, что в наибольшей степени касается жилья. Но для повышения стоимости жилых помещений необходим несколько иной подход по сравнению с обычным строительством. В связи с потребностью отвечать на требования рынка жилья и максимально адаптировать сооружения к высоким стандартам современности с расчетом на будущее, возникло такое понятие как девелопмент недвижимого имущества.

Развитие недвижимого имущества требует специального профессионального подхода к формированию самого проекта. Поэтому в процессе формирования проекта, развития и строительства значительную роль играет не столько маркетолог или юрист, сколько архитектор.

В статье рассмотрены основные понятия процесса девелопмента, его виды, стадии развития, а также основные аспекты девелоперского анализа и последующее влияние проектов на городскую среду.

Термин «девелопмент» появился в Российской Федерации сравнительно недавно, но уже активно используется практически во всех сферах науки и творчества. Фактически девелопмент означает развитие.

Вариабельность значений и смысловых оттенков термина «девелопмент» позволяет использовать его практически в любой сфере науки, придавая ему определенные, присущие только данной сфере знаний, оттенки значений. В контексте строительства девелопмент означает «качественное преобразование недвижимого имущества, обеспечивающее возрастание ее стоимости«, либо «это особая реакция рынка недвижимого имущества на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества».

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимой собственности на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок жилья будет приспосабливаться к новой социально3экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимого имущества.

Как качественное преобразование недвижимого имущества девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимого имущества связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне, но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента.

В современных условиях, отличающихся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимого имущества является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимого имущества, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимости — с другой.

Существует и такое понятие как редевелопмент — реконструкция, перепозиционирование уже существующего объекта. Этот вид деятельности предполагает создание новых объектов на основе старых, требующих модернизации или реконструкции и получении от этого Прибыли.

Подтипов девелопмента существует столько же, сколько типов недвижимого имущества, т.е. есть девелопмент земли, жилья, офисных помещений, промышленных, торговых зданий и т.д. по этим категориям подразделяется и редевелопмент.

Существует два основных вида девелопмента — fee (когда девелопер не несет финансовых рискови за свою работу получает фиксированный гонорар) и speculative (девелопер вкладывает в проект собственные средства, выстраивает финансовую схему проекта самостоятельно).

Fee development — девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или процент от будущего проекта. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами.

Выбор девелопера происходит, как правило, посредством аукциона. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые компании и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.

Speculative development — процесс, когда девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды.

Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и при fee development, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских займов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимого имущества.

В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.

В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности:

1. 33х стадийный (развитие, контракт, выполнение).

2. 33х стадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, контрактная стадия, реализация проекта + подфазы).

3. 43х стадийный (концепция девелопмента, планирование, выполнение, завершение проекта).

4. 43х стадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проектно3конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).

Девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:

предпроектная стадия

— анализ состояния рынка недвижимости;

— подбор объекта недвижимого имущества;

— формирование стратегии проекта;

— инвестиционный анализ;

— оформление исходно3разрешительной документации;

— привлечение кредитных и инвестиционных средств.

стадия проектирования

— разработка финансовой схемы, компания финансирования;

— формирование архитектурно3инженерной группы;

— привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади;

— руководство проектированием;

— проведение конкурса на строительные работы.

стадия строительства

— координация ведения строительных работ;

— контроль качества строительства и сметных расходов.

стадия реализации

— анализ рынка, реализация площадей;

— контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Архитектор как специалист участвует в процессе девелопмента на первых трех стадиях: при разработке концепции и предварительном рассмотрении проекта, оценке местоположения, технико-экономическом обосновании проекта и собственно проектировании. В любом случае роль архитектора как специалиста очень велика при формировании проекта, во время его развития и завершения.

Большое внимание уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений — какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие Прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому обзор рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.

Выбор местоположения — один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной фирмы.

Проводится также SWOT анализ, который дает оценку характеристик проекта с его сильных и слабых сторон в сравнении с теми возможностями и опасностями, которые несет рынок (S — strength, «сильные стороны»; W — weakness, «слабости»; O — opportunities, «возможности»; T — threats, «опасности».).

В Российской Федерации девелопмент начал развиваться в последние годы после того, как появились заказчики, уделяющие внимание не только количественным показателям, но и качеству реализуемых проектов.

Ведь пока рынок недвижимого имущества не насыщен, а спрос высок, покупают все, не обращая особого внимания на качество выполнения проекта и его концептуальность. Однако активное строительство объектов коммерческой недвижимого имущества, в первую очередь торговой, может коренным образом изменить эту ситуацию.

Классическая украинская схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимого имущества, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимого имущества, который будет наиболее эффективен в данном месте.

В целом понятие «девелопмент» практически малоизвестно в странах СНД. Однако темпы развития недвижимого имущества и степень «европеизации» современного общества позволяет прогнозировать обширное использование этого термина. Также очевидно активное участие иностранных организаций в проектной и строительной деятельности.

Градостроительство фактически не настолько радикально меняет свое значение, однако принципы формирования пространств и требования к ним увеличиваются. В целом, данная сфера науки также претерпевает изменения в связи с активным участием здесь иностранным проектировщиков и идеологий.

Роль девелоперов как многопрофильных специалистов стремительно растет в связи с расширением границ рынка и увеличением требований к недвижимого имущества. Большое значение также приобретает редевелопмент — комплексная реконструкция сооружений.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимого имущества ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимого имущества, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимого имущества должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), таки иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.

Источники

postscriptum.com.ua/ ПостСкриптум

budzem.com.ua Земельний портал Украины

ru.wikipedia.org/wiki/ ВикипедиЯ — свободная энциклопедия

investments.academic.ru

Девелопмент — что это?

Довольно популярный вид бизнеса — девелопмент. Это слово вошло в наш оборот совсем недавно. Происходит оно от английского глагола «develop», которое, как водится у англичан, имеет больше двадцати значений. Но самое употребительные из них это: совершенствовать, развиваться, развертывать, проявлять.

В бизнесе девелопером называют юридическое лицо, которое профессионально занимается созданием или реконструкцией объектов недвижимости. Допустим вы построили дом и решили установить систему вентиляции и кондиционирования. Вам понадобится девелопер, который разработает всю необходимую документацию (техническое задание, проект, смету, проведет различные согласования и составит договор на выполнение работ) и выполнит её в определенные сроки с требуемым качеством.

Но классическое употребление слова девелопмент получило в строительстве жилых или иных объектов. В нашей стране со времен кооперативного строительства девелоперов называют по старинке застройщиками. В одном из самых популярных маркетинговых пособий «Professional Real Estate Development.» авторы выделяют три типа девелопмента.

Виды и этапы девелопмента

• Fee-девелопмент (от английского плата, вознаграждение, взнос), когда девелопера в качестве исполнителя нанимает инвестор; в этом случае девелопер не участвует в строительстве своим капиталом, не несет финансовых рисков и за свою организационную деятельность получает обусловленный договором вознаграждение.
• Speculative (спекулятивный) – девелопмент: когда девелопер является инициатором и инвестором проекта; он самостоятельно реализует построенный объект и получает полную прибыль или убытки.
• Built-to-suit (BTS) — девелопмент (от английского построенный к иску): когда девелопер получает от инвестора предложение о проведении по договору строительных работ под конкретные цели; в этом случае финансирование может быть совместным или в виде банковского кредита.

Основные этапы девелоперских услуг:

Этап №1. Предпроектная документация

• Подбор земельного участка или объекта недвижимости.
• Маркетинговые исследования рынка.
• Определение потенциала участка и разработка концепции проекта.
• Анализ инженерной подготовки земельного участка.
• Разработка бизнес-плана.
• Подготовка разрешительной документации.
• Услуги по привлечению финансовых средств.

Этап №2. Проектирование

• Подготовка технического задания на разработку проектной документации.
• Проведение тендера по выбору проектной организации.
• Управление разработкой и согласованием проектной документации.
• Подготовка тендерной документации.
• Проведение тендера по выбору генерального подрядчика на строительство объекта.

Этап №3. Строительство

• Подготовка графика строительства и финансирования, контроль его исполнения.
• Координация ведения строительно-монтажных работ.
• Контроль качества строительства, проверка физических объемов.
• Контроль над соблюдением сметных расходов.
• Участие в работе комиссии по вводу объекта в эксплуатацию.

Этап №4. Продажи

• Подготовка и оформление документов на готовый объект.
• Работа с брокерами и консультантами: стратегия продаж.
• Реализация площадей.
• Эксплуатация объекта, обслуживание инженерных систем.

akspro.ru

С ЧЕГО НАЧИНАЕТСЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ?

Некоторое время назад мы опубликовали Девелоперскую схему реализации проекта в сфере малоэтажного строительства – путеводитель для новичка, который только встает на путь развития проекта в сфере недвижимости. Задача предложенной нами системы координат – структурировать процессы и этапы, которые должен пройти каждый (!) девелопер со своим активом.

Скачать Девелоперскую схему!

Кристаллизация “пути девелопера” в Vesco Consulting началась несколько лет назад в рамках работы с одним из заказчиков.

При разработке Девелоперской схемы мы исходили из нескольких предпосылок, первая из которых: наш клиент – землевладелец!

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ДЛЯ ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦА

Некоторые наши коллеги, опытные девелоперы, критически отнеслись к недостатку внимания этапам получения технических условий на коммуникации. Совершенно справедливо утверждение, что эффективное решение вопроса инженерного обеспечения проекта – 30% успеха! Особенно, это касается строительства многоэтажного жилья и промышленных объектов. НО!

Намеренно, мы опускали детализацию процессов, которые считаем техническими, останавливаясь на кристаллизации СПЕКТРА вопросов, с которыми столкнется девелопер.

Наш пример – девелоперский проект в сфере малоэтажного строительства – более многогранный, особый продукт с душой. Коммуникации – задача, требующая эффективного решения, имеющая право “наложить вето” на весь проект. Но задача унифицированная, не сильно отличающаяся от проекта к проекту.

Для землевладельца первый этап – “приобретение” актива – давно пройден.  Сегодня он бьется над задачей “выхода в cash”, и первым шагом является оценка ликвидности актива и потенциала его освоения. И Девелоперская схема – самый наглядный инструмент продемонстрировать длительность пути землевладельца.

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ДЛЯ ИНВЕСТОРА

Другое дело – инвестор! Землевладелец в построении стратегии идет от объекта, тогда как инвестор движется к той же цели, но ориентируется на конечный результат. К тому же пути прибавляется “нулевой этап”, который определяет выбор того или иного участка.

Истинных инвесторов, начинающих с поиска земельного участка для девелопмента, немного.

Активное развитие земельного рынка пришлось на период конца 90-х и начала 2000-х годов – именно в тот период сформировался пул лэндлордов, который практически не меняется на протяжении последних 10 лет. В те годы у многих компаний образовались земельные участки, которые считались ликвидными, пусть и непрофильными, активами. Финансовый кризис 2008 года смешал карты инвесторам, оборот оптовых земель упал до нулевой отметки, объект недвижимости перестал быть лакомым кусочком, а для многих – стал проблемным, дотационным активом, требующим инвестиций и/или ежегодно теряющим в цене.

Но рынок меняется, с 2013 года на рынке работают профессиональные инвесторы, использующие другой маршрут на пути к цели. Независимая и беспристрастная оценка экономической эффективности развития выбираемого участка включает предварительную проработку юридического, инженерного, маркетингового и финансового вопросов. Для таких инвесторов актуален нулевой этап:

• общее исследование рынка,
• ТЗ на подбор участка и поиск участка,
• анализ локального рынка и Best Use выбранного участка с финансовой моделью, оценка рисков,
• проверка участка (история участка, обременения, коммуникации),
• разработка и согласование схемы сделки (прямой выкуп, рассрочка, финансирование, партнерство с собственником),
• переговоры по финальной цене,
• бухгалтерский аудит при покупке юрлица,
• проведение сделки (ячейки, аккредитив, покупка акций/долей и т.д.).

Спасибо коллегам, которые прокомментировали наш материал, рассказали о своем опыте и задали новый вектор развития нашего продукта. Мы действительно не акцентировали внимание на инвесторах, сегодня эта ошибка исправлена!

Мы не исключаем, что отразили не весь спектр вопросов, с которыми приходится сталкиваться девелоперу. Если вы знаете интересные случаи, которые не укладываются в “схему” – не сочтите за труд, дайте комментарий к посту! Спасибо!

vesco-consulting.ru

Девелопмент — это… Понятие, принципы, виды предпринимательской деятельности :: BusinessMan.ru

Девелопмент — это вид бизнеса с целью получения дохода от преобразования, развития объектов недвижимости: создание, реконструкция или изменение сооружения или участка земли.

Понятие девелопмента

«Девелопмент» в переводе с английского — «развивать», «разрабатывать». Ключевые признаки — качественное преобразование и увеличение цены на строительные объекты. Девелопмент используется как система для управления процессом создания и развития недвижимости. За счет этого происходит изменение ее свойств на физическом, экономическом и правовом уровне.

Физический процесс понятия девелопмент — новые потребительские качества у объекта недвижимости, соответствующие потребностям социума:

• кардинальные изменения — преобразование земельного участка в обустроенный коттеджный поселок;
• незначительные процессы — изменение целевого назначения земли.

Экономические уровни — повышение стоимости сооружения за счет физических изменений. Возрастание цены объекта обеспечивается запросами, соответствующими требованиям рынка и его потребителям.

Правовой процесс — юридическое оформление всех произведенных изменений.

Задачи девелопмента недвижимости

Чтобы понимать, что такое девелопмент, необходимо вникнуть в его основные задачи.

1. Организация процесса. Обсуждение и согласование будущего проекта с госорганами. Это предполагает профессиональное представление плана и отстаивание его параметров, что помогает сократить сроки реализации и повысить цену проекта.
2. Работа с подрядчиком. Привлечение надежных инвесторов с минимизацией цен и сроков реализации плана подрядными торгами. Сокращение времени строительства из-за использования финансовых рычагов для воздействия на подрядчиков.
3. Организация финансирования плана — формирование оптимального по цене проекта. Сочетает различные источники финансирования: собственные и заемные средства застройщика, инвестиции со стороны, увеличение капитала ценных бумаг.
4. Эффективная политика продаж или аренда. Привлечение брокерских компаний, увеличение пропускной способности отделов реализации: через интернет и социальные сети, выездные продажи.

Принципы девелопмента

Девелопмент — это создание профессиональной команды консультантов, работающих на разных стадиях проекта. Привлечение специалистов — один из принципов понятия.

Стадия развития плана включает в себя моменты:

• начальный уровень — рыночное исследование, выбор местоположения объекта;
• анализ затрат на строительство;
• анализ возможных рисков, методы их уменьшения;
• схемы финансирования проекта;
• создание и утверждение архитектурного плана.

Стадия проектирования недвижимости включает в себя поддержку контактов с государственными органами, имеющими отношение к строительству, и определение бюджета с погрешностью до 15%.

Виды девелопмента

Выделяют основные виды девелопмента — fee-development (чистый) и speculative development (спекулятивный).

Чистый девелопмент: определение понятия включает в себя одни из видов строительной деятельности компании несобственником будущего объекта. То есть предприятие ведет политику чистого девелопмента без функций инвестирования и содержания построенного сооружения на балансе.

В этом случае организация несет меньше рисков при строительстве объекта недвижимости. Компания проводит проектирование, согласование с государственными органами, строительство, аренду/продажу здания на денежные средства заказчика и получает от него только гонорар.

Спекулятивный девелопмент — это предприятие возводит недвижимость, полностью отвечая за организацию проекта. Вносит в план собственные средства — стержень будущей финансовой схемы.

Понятие различается по стратегии ведения бизнеса:

• ориентация на доход — получение наибольшей прибыли от объекта, на первом месте стоит доходность сооружения в процессе его эксплуатации;
• ориентация на стоимость — максимальная цена на объект; цель строительства — обязательная реализация постройки.

Девелопмент по видам реализации плана

Что такое девелопмент по видам ликвидности проекта — четыре степени развития стадии плана:

• три уровня — развитие проекта, подписание контракта и его выполнение;
• три стадии с подфазами — концепция плана и дополнения, договор, реализация и различные моменты;
• четыре уровня — концепция проекта, планирование, выполнение и завершение;
• четыре стадии с дополнениями — предварительный этап, проектная деятельность, строительство, пусконаладочная работа.

Девелопмент по объектам недвижимости

Выделяются виды девелопмента, зависящие от типа недвижимости.

1. Жилищный фонд. Уделяется большое внимание площадке под застройку, месту района в рейтинге престижности, расположению объектов инфраструктуры и транспортного узла. Маркетинг нацелен на лиц с определенным уровнем достатка.
2. Коммерческий девелопмент — это приоритет при выборе строительной площадки: центр или кварталы в деловой части города. Фактору экологии уделяется меньше внимания. Важно: в непосредственной близости — главные магистрали и паркинги. Маркетинг ориентирован на юридических лиц.
3. Загородная недвижимость. Ключевой фактор — непосредственная близость дорог, вокзалов, станций метро. Большое значение уделяется удобным подъездным путям к зданиям.

Понятие девелопмент — получение прибыли от реализации или аренды объектов недвижимости. Успешные компании-девелоперы ответственны за любые упущения и промахи: организация перепроверяет и уточняет детали. В случае ошибки, своей или по вине другого участника строительства, фирма-девелопер обязана предотвращать последствия.

businessman.ru

Питер Девелопмент / Проекты / Аналитические статьи

Январь 2010 года

Рынок недвижимости России и Санкт-Петребурга в частности, за последнее десятилетие развивался ускоренными темпами. Развивались рынки жилой и коммерческой недвижимости, и ведущую роль в этом играли девелоперы. Но мало людей понимало, кто такие девелоперы и в чём суть их деятельности.

Девелопмент в России

 

Современный экономический словарь так трактует слово Девелопмент:

ДЕВЕЛОПМЕНТ (англ. development — развитие) — область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала.

Таким образом Девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости) — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. В российской практике используются оба варианта термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

Виды девелопмента:

 

Существует два вида девелопмента, которые различаются по форме финансового участия девелопера в проекте:

1. Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации.

2. Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В этом случае задача девелопера гораздо более сложна, нежели просто fee-development. Девелопер в этом случае создает недвижимость, выступая как  организатор проекта.

По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые являются как минимум  «начальным капиталом» инвестиционного проекта.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и платежей от будущих владельцев (или арендаторов).

Уровень прибыльности операций speculative development объясняется уровнем рисков проекта на рынках стран, в которых работает  девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Кроме того крупному девелоперу нужно иметь чутье на прибыль, обладать пониманием процессов в политической жизни страны и отлично ориентироваться в законодательной базе.
 

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).
 

Этапы девелоперского процесса

 

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам, которые описывают проект, как процесс создания объекта недвижимости:

• концептуальная; 
• организационно-проектная; 
• строительная; 

Причем каждая из фаз может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть.

По мнению С. Максимова^<1>,  подход, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости является более детальным. В соответствии с ним выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта: 

• постановка целей девелопмента, общего видения проекта, и алгоритма их достижения;
• определение основных задач проекта и стратегии девелопмента по их достижению;
• исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:

• анализ спроса и физической возможности реализации проекта;
• проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;
• прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;
• определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

• формирование команды девелопера;
• подготовка бизнес-плана проекта;
• проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;
• получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;
• внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство:

• выбор подрядчика и заключение контракта с ним;
• создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;
• создание системы контроля за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

• определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;
• обеспечение сохранности и безопасности объекта;
• анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;
• управление денежными потоками по проекту.

 

Экономические циклы в девелопменте

 

Для более полного понимания природы предпринимательской деятельности в сфере девелопменте, необходимо отметить, что девелопмент не относится к сферам первой необходимости для общества, является очень капиталоемким и требует длительного срока реализации проектов.

Перечисленные особенности девелопмента делают его зависимым от общей экономической ситуации в стране (а при глобальных преоктах и в мире) и формируются циклы, когда бурная активность девелоперов сменяется фазами спада и затишья. Хорошим примером может служить ситуация развития рынка торговой недвижимости,  обзор по которому за 2007 год показан в статье «Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга» . Статья подробно рассмаривает фазы развития рынка, оценивает стадии развития рынка в разных странах мира и даёт прогноз и насыщении к 2010 — 2011 годах рынка и переходу от экстенсивного развития к интенсивному. Надо отметить, что прогноз сбылся на 100%.

Если быть краткими, то можно сказать, что когда на рынке есть деньги и есть свободная ниша, где есть нехватка площадей  (гостиничный бизнес, торговые или складские площадки, жильё), то начинается активная фаза девелопмента, активное инвестирование, рост цен, надувание финансовых пузырей (как следствие прихода на рынок быстрых, спекулятивных денег). Как только с рынка уходят деньги, или  рыночная ниша насыщается, фаза экстенсивного роста сменяется фазой интенсивного роста (вернее развития), происходит реструктуризация рыночной ниши и до следующей фазы активного роста могут пройти многие годы.

Но есть плюс — девелопмент охвытывает практически все рынки недвижимости (включая землю, как основу для создания  капитальных бъектов). Всегда в Санкт-Петербурге будут ниши, в которых девелопер сможет развить свой проект  и получить ожидаемую отдачу.

Экономические и социальные результаты девелопмента
 

Капитал, в связи с глобализацитей мировых рынков, свободно перетекает из страны в страну, рынок недвижимости очень капиталоёмкий и хотя не является рынком «быстрых» денег, но он привлекает высокой прибыльностью при разумных рисках. Именно так надувался финансовый «пузырь» на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2003 — 2008 годах, когда в город приходили спекулятивные девелоперы в надежде на рост цен на недооценённую на тот момент недвижимость. Это привело к росту цен на жильё с 300 дол/м2 в 2000 году до ~4000 дол/м2 в 2008 году.

Причины такого роста цен на фоне бурной девелоперской деятельности  были нами подробно разобраны в статье «Тенденции ценообразования на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга» в Октябре 2008 года. Можно конечно ругать девелоперов, деятельность которых во многом привела к росту цен, но не нужно забывать, что девелоперы прежде всего хотят заработать денег, и только регулирующая деятельность государства может ограничить их желания (как сейчас это делается в Китае).

Однако, не смотря на взлёт цен на недвижимость и нынешний кризис, когда деньги ушли из девелоперской сферы на рынки и страны, где есть возможность более быстрого и лёгкого заработка (подробнее смотрите нашу статью «2010 год – рынок жилья переходит под управление банками» ), девелоперская деятельность в России продолжает приносить ощутимую пользу всему обществу.

Прежде всего отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие экономики определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.
 

Девелопмент и регулирующая роль государства
 

Вопрос о недвижимости в Cанкт-Перебурге носит остро социальный, болезненный аспект, т.к. Петребург — это город коммунальных квартир, это город где малому бизнесу трудно найти  коммерческие помещения для ведения  деятельности.

На этом фоне стремительный рост цен на жильё, вытеснение с рынка малых форм торговли (рынок практически монополизирован крупными торговыми сетями), переизбыток офисных площадей  А и Б классов — всё это требует регулирования девелоперской деятельности со стороны государства и Правительства Санкт-Петербруга.

В части регулирования инвестиционно-строительной сферы, за последние годы издано много новых законов, внесены поправки в существовавшие ранее, но этого ещё недостаточно. Вы можете ознакомиться с правовой базой по инвестиционно-строительной деятельности на нашем сайте в разделе «законодательство по недвижимости и землепользованию», и оценить, какой долгий путь ещё предстоит пройти рынку, что бы девелоперы смогли сами регулировать свою деятельность.

Прошедший 2010 год показал, что на инвестиционно-строительном рынке Санкт-Петербурга наступила стабилизация, и ближайшие 1- 2 года уйдут на постепенное оживление рынка.

 

<1>  — Сергей Максимов  «Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование».  — СПб: Питер, 2002

 

Статья подготовлена сотрудниками компании «Питер Девелопмент»
 

www.piterdevelopment.ru