Как грамотно сдать квартиру в аренду – 7 шагов как сдать квартиру на длительный срок без посредников

Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про сдачу квартиры в аренду.

Сегодня вы узнаете:

1. Как сдать квартиру, не прибегая к помощи риелторов;
2. Какие нюансы нужно учитывать при посуточной аренде квартиры;
3. Как правильно составить договор аренды и на какие пункты обратить внимание;
4. От чего будет зависеть стоимость квартиры.

Как сдать квартиру без посредников по закону

Сдача в аренду квартиры – один из самых простых вариантов получения пассивного дохода. Вы можете проживать в другом городе или стране, заниматься своими делами, а ваша недвижимость будет помогать вам получать прибыль.

Если же вы решили, что справитесь и без услуг риелторов, все эти манипуляции вам придется совершить самому.

Шаг 1. Первым шагом на пути к сдаче вашего жилого помещения в найм должен стать его осмотр и при необходимости приведение в порядок

.

Обратите внимание на ключевые моменты:

• Исправность дверей и замков будет гарантировать безопасность имущества как вашего, так и будущих нанимателей.
• Проверьте состояние сантехники и труб, этот не всегда видный нюанс может уберечь от множества неприятностей.
• Внешний вид квартиры будет влиять не только на ее стоимость, но и на то, каких людей заинтересует аренда.

Платежеспособные, честные кандидаты предпочитают жить в комфортных условиях. Поэтому при необходимости проведите косметический ремонт квартиры. Если же таковой не требуется, то достаточно будет генеральной уборки. В этом случае нелишним будет прибегнуть к услугам профессиональной клининговой компании.

• Наконец, обратите внимание на мебель. Минимальный комплект состоит из шкафа, двух спальных мест и кухонного гарнитура. Если мебель в квартире старая, сломанная или потрепанная, лучше избавиться от нее. Пустая квартира может заинтересовать тех, кто планирует въехать со своим имуществом.

Шаг 2. Когда внешний вид и состояние квартиры полностью вас устраивают, можно перейти к определению ее стоимости для арендаторов. Для того чтобы сдать жилье выгодно и не продешевить, узнайте среднюю стоимость своего имущества на рынке. Можно ознакомиться с объявлениями на специальных сайтах или обзвонить несколько агентств.

Что влияет на цену жилья?

• Во-первых, его состояние и ремонт. Чем он новее и качественнее, тем дороже будет цена аренды.
• Во-вторых, расположенность квартиры. Развитая инфраструктура, удаленность от метро или остановок наземного транспорта, наличие магазинов, больниц, аптек, салонов красоты в шаговой доступн

kakzarabativat.ru

Как сдать квартиру в аренду, правильно сдавать в наем физическому лицу

Если у человека имеется свободное помещение, он может сдать его в аренду. Действие позволяет получать прибыль. Однако далеко не все знают,

как сдать квартиру в аренду правильно по закону. Нарушение установленной процедуры может стать причиной применения штрафных санкций. Если человек хочет действовать правильно, ему предстоит заключить соглашение с клиентом и уведомить о сдаче квартирыв аренду уполномоченные органы.

Дополнительно предстоит начать осуществлять уплату налогов. Договор должен быть заполнен правильно. В иной ситуации бумага может быть признана недействительной. В соответствии с нормами осуществляется и передача денежных средств в счет оплаты аренды. Если человек хочет не допустить ошибок, он должен заранее ознакомиться с процедурой оформления договора и заключения сделки. О том, какой пакет документации предстоит подготовить, об особенностях составления договора, а также о нюансах уплаты налогов поговорим далее.

Содержание статьи

Преимущества сдачи квартиры в аренду по закону

Соблюдение норм действующего законодательства способно защитить гражданина от целого перечня проблем. Так, владелец квартиры может не бояться, что арендатор будет распоряжаться недвижимостью вне рамок заключенного договора. Выполнив все установленные законом предписания, человек защищает себя от того, что его жилье будет использоваться в мошеннических целях.

Эксперты не советуют сдавать квартиру друзьям или родственникам, заключив устное соглашение. Единственной положительной особенностью подобного способа выступает тот факт, что человек знает людей, которых пускает в свою квартиру.

Если хозяин жилья планирует получить доход со сдачи квартиры, лучше начать сотрудничество с незнакомыми арендаторами и предоставить им недвижимость по хорошей цене.

Чтобы подобное действие не вызвало проблем, оформление должно быть выполнено с соблюдением всех правил действующего законодательства. Заключив договор с арендатором, владелец имущества может заранее спланировать все расходы, в том числе самые мелкие. В официальный договор можно включить все права и обязанности каждой из сторон. Кроме того, гражданин может не беспокоиться, что у него возникнут проблемы с налоговой из-за сокрытия прибыли.

Подготовка пакета документов

Если планируется официальная сдача квартиры в аренду на длительный срок, потребуется подготовить пакет документов. Процесс не требует наличия большого перечня бумаг, как при заключении сделки купли-продажи. Однако некоторые документы все же предстоит подготовить.

Видео

Чтобы сдать квартиру в аренду по закону, необходимо предоставить:

• свидетельство о праве собственности на жилье, назначение, если была выполнена приватизация квартиры, или договор, подтверждающий наличие права собственности;
• справка обо всех лицах, которые прописаны в квартире;
• нотариально заверенное согласие на сдачу жилья в аренду.

Последний документ должны предоставить все собственники квартиры. Они должны в обязательном порядке присутствовать в момент заключения сделки. Соблюдение этого правила позволит избежать ряда проблем, которые могут возникнуть в будущем. Арендатор, желающий снять квартиру по договору, также должен предоставить документы. Однако с его стороны достаточно только паспорта.

Особенности заключения официального договора аренды квартиры

Выясняя, как правильно сдать квартиру в наем физическому лицу, гражданин выяснит, что осуществлять процесс необходимо с составлением соответствующего договора. Он подтверждает факт заключения сделки. В договоре содержится вся информация об условиях соглашения, а также о правах и обязанностях сторон. Сделка заключается между арендатором и арендодателем.

Сегодня существует две разновидности официального договора о временном предоставлении имущества в пользование другому лицу.

Первой бумагой является официальный договор найма. Он заключается, если недвижимость предоставляется в аренду физическим лицам. Такой договор не нужно регистрировать в обязательном порядке. На это правило не оказывает влияние срок, на который заключается соглашение.

Видео

Второй разновидностью документа является договор аренды. Документ используется, если сделка заключается с юридическим лицом. Документ в обязательном порядке нужно регистрировать, если имущество предоставляется в аренду на срок больше 1 года.

Официальный договор является важным документом. Он способен защитить владельца имущества от целого перечня проблем. Потому к составлению бумаги стоит подойти максимально внимательно. Если договор отсутствует, это существенно повышает риск для обоих участников сделки.

Подобное происходит по следующим причинам:

• Гражданин не сможет отстоять нарушенные права в суде, если ему попадутся недобросовестные жильцы, которые не платят за аренду имущества и коммунальные услуги. Возместить стоимость испорченного имущества также не удастся.
• Уполномоченные органы откажутся принимать заявление о проблемах с жильцом, если сделка официально не зарегистрирована.
• Если жильцы нанесут ущерб соседям, ответственность за его возмещение ляжет на хозяина помещения.

Обязательная информация в официальном договоре

Чтобы договор был признан действительным, в нем должна содержаться обязательная информация.

Видео

Стороны должны обозначить следующие данные:

• количество денежных средств, которые арендатор обязан предоставлять за пользование помещением;
• число жильцов, которые будут проживать в съемной квартире;
• информация о собственниках;
• сведения о том, приватизировано ли помещение;
• особенности предоставления оплаты с указанием числа или даже времени;
• точное время и порядок проверки имущества собственником помещения;
• особенности использования имущества хозяина квартиры;
• информация об оплате коммунальных расходов и том, кто будет выполнять действие;
• порядок действий в случае неуплаты;
• особенности возмещения убытков арендодателю, если они были нанесены;
• дополнительные договоренности, не противоречащие действующему законодательству.

Если выполняется сдача жилья в аренду от хозяина или от агентства недвижимости, в дополнение к договору предстоит оформить акт приема-передачи личного имущества владельца помещения. В нем указывается факт передачи квартиры и вещей, которые находятся в ней. Благодаря оформлению документов, участники сделки могут снизить всевозможные риски.

Однако ряд рисков все же остается даже при заключении договора. Так, арендатор имеет право получить точную информацию о том, является ли арендодатель собственником помещения и может ли его сдавать. Дополнительно стоит выяснить, нет ли с жильем проблем, внесены ли платежи за коммунальные услуги, а также не числится ли задолженности за помещением. Вся эта информация должна быть заранее честно оговорена. Затем сведения в обязательном порядке фиксируются в договоре. Арендатор должен подтвердить тот факт, что ознакомился с данными и претензий не имеет.

В качестве дополнительной информации в договоре могут быть указаны сведения, подтверждающие платежеспособность нанимателя. Так, гражданин может предоставить справку с места работы и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить предоставленную информацию.

Отдельным пунктом стоит вывести тот факт, что помещение не сдано другим лицам и является юридически чистым. Ограничиваться стандартными фразами не стоит. Необходимо как можно подробнее зафиксировать в документе с

yurportal.info

Как сдать квартиру в аренду правильно

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Многие хозяева убеждены, что готовить квартиру к сдаче не нужно. Мнение арендатора их мало интересует. А арендатор всегда надеется по адекватной цене найти квартиру своей мечты. Сейчас мало ценятся квартиры со скромным ремонтом и сборной мебелью в хрущёвках и брежневках. Времена меняются, сейчас на рынке появилось много квартир в новых домах, с новым ремонтом и мебелью. Сейчас есть всё для ремонта, дизайна и меблировки квартиры.

Поэтому на рынке всё больше квартир-конфеток, в которых продумано всё: от сантехники до элементов декора. Поэтому уровень ожиданий арендатора сейчас гораздо выше. Хозяину квартиры не нужно забывать, что квартира – это товар, который нужно знать как преподнести. Задача подготовки квартиры к сдаче – с помощь нехитрых приёмов сделать квартиру наиболее привлекательной для широкого круга арендаторов. Обязательно нужно создать у арендатора ощущение комфорта и уюта данного помещения. Если вы грамотно приведёте помещение в порядок, то вы сможете сдать квартиру в аренду по наиболее выгодной цене и, что немаловажно, хорошему арендатору.

Сдать квартиру в Санкт-Петербурге. Как грамотно готовить квартиру к сдаче?

Слишком дорогой ремонт никогда не оправдывает себя в аренде. А подготовка квартиры к сдаче оказывает существенное влияние на скорость сдачи и на цену арендной ставки.

Что нужно сделать:
1. Уборка. Квартиру тщательно вымыть и убрать. Убрать старые вещи. Хлам вызывает отрицательные эмоции. Личные вещи нужно вывезти. Квартира должна иметь обезличенный характер. «Обжить» квартиру арендаторы могут и сами.

2. Освещение. Освещение играет важную роль, оно создаёт ощущение объёма и даёт положительные эмоции. Яркость вызывает ощущение новизны и оптимизма, тёмные тона– уныния и тусклости.

3. Мебель. Не нужно много мебели! Но она должна соответствовать интерьеру. Не желательно показывать совсем пустую квартиру. Не нужно обставлять сдаваемое помещение старой, вышедшей из моды мебелью. Старая обшарпанная мебель сразу «обесценивает» любую квартиру. Если у вас нет современной мебели, купите необходимый минимум: раскладной диван, шкаф-купе, журнальный столик.

4. Яркие цвета. Цветовая гамма помещения сильно влияет на восприятие всего помещения в целом. У меня был случай, когда квартиру не сняли только потому, что не понравились обои в гостиной. К слову сказать, обои были весьма странные. Комнаты нужно одевать в светлые, жизнерадостные тона, чтобы они хорошо воспринимались на эмоциональном уровне.

5. Запах. В квартире не должно быть неприятного запаха. Обязательно нужно проветривать помещение. Перед показом нужно поддерживать хорошие запахи. Я обычно расставляю маленькие тарелочки с ванильным сахаром. Иногда использую эфирные масла. Запах должен вызывать положительные эмоции.

6. Сантехника и бытовая техника. Сейчас хорошую сантехнику и бытовую технику можно купить в любом специализированном магазине. Поэтому квартира со старой сантехникой автоматически попадает в разряд «бабушкиных квартир». Что представляет из себя «бабушкина квартира»? Читайте в статье «Меблировка квартир». Арендная ставка «бабушкиной квартиры» всегда ниже, к тому же её гораздо сложнее сдать. Нужно обязательно оснащать квартиру бытовой техникой: холодильник и стиральная машина должны быть обязательно.

Помните, что любой недостаток всегда воспринимается арендатором как знак отрицания («это – не моё»).

2. Основные ошибки арендодателей.

Ошибка первая. Когда хозяева сдают свою квартиру знакомым, они сами готовят себе ловушку. Отношения между владельцем жилья и жильцом с самого начала должны быть деловые. Со знакомыми выстроить чисто деловые отношения сложнее, им труднее озвучить определенные требования, а также повышение арендной платы. Единственный способ решения этой проблемы – чисто деловые отношения, подкреплённые грамотным договором аренды.

Ошибка вторая. Многие хозяева, сдавая квартиру, озадачивают сразу несколько агентов, думая что это точно сработает и выстрелит в десятку. А агенты не шевелятся или работают спустя рукава. Посудите сами. Никому не хочется работать зря. Агенты в этом плане не исключение. Если они знают, что данная квартира сдаётся сразу от пяти агентств, то есть ли смысл ею заниматься? Мне не раз предлагали и предлагают квартиры, которые уже сдают другие агентства. Энтузиазма этот факт точно не добавляет. Поэтому я отказываюсь от таких вариантов.

Почти все агентства выставляют свои объекты в городские базы по аренде. Всегда вызывает недоумение квартира, когда она выставлена на сдачу от нескольких агентств. С каким агентом сотрудничать, кого оставить без комиссионных? Я не вожу клиентов на такие квартиры после того, как два агента, сдающие одну и ту же квартиру, чуть не подрались на глазах у клиента. Стараюсь не попадать в сомнительные ситуации.
Когда я знаю, что только я занимаюсь этой квартирой, у меня есть интерес заниматься ею, активно рекламировать её, ведь у агентов есть свои секреты по рекламе недвижимости. К тому же, агент всегда заинтересован сдать квартиру быстрее, так как стремится получить свои комиссионные.
Каждый объект может быть сдан, пока есть те, кто умеет это делать.

3. Основные конфликты при сдаче квартиры в аренду.
Основные конфликты – это неплатежи, порча и воровство имущества. Со многими этими бедами можно бороться ещё на этапе подбора арендаторов, а также на этапе заключения договора. Как правило, портят имущество и стараются съехать, не поставив в известность хозяина, арендаторы, которых подобрали сами хозяева и с которыми не заключали договор аренды. Агенты, как правило, чувствуют по опыту (который приходит после нескольких лет работы) хороших арендаторов.

Проблема порчи имущества решается страховым депозитом. Кроме того, при сдаче квартиры нужно правильно составлять договор аренды с описью имущества.
Чтобы не образовывались большие долги по коммунальным услугам, хозяину лучше оплачивать счета самостоятельно, а стоимость коммунальных платежей включить в стоимость аренды.
Не думаю, что нужно пренебрегать услугами агента, тем более, что услуги агента по аренде оплачивает арендатор. 

Желаю удачи! Галина Черкис  

capital-realtor.ru

Как правильно сдать в аренду квартиру. Оформление аренды жилья.

По договору коммерческого найма (аренды жилья) владелец квартиры передает нанимателю жилое помещение, пригодное для проживания, и обеспечивает эксплуатацию дома, в котором находится квартира, а наниматель жилья – использует квартиру только для проживания, поддерживает ее в надлежащем состоянии и вносит плату за аренду.

При этом владелец квартиры имеет право по договору найма потребовать от нанимателя выполнения иных действий, позволяющих сохранить квартиру в хорошем состоянии.

Для того чтобы правильно с юридической точки зрения сдать квартиру в аренду и при этом не столкнуться с неприятными ситуациями, нужно знать определенные юридические нюансы.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса правом сдавать квартиру в наем обладает лишь сам владелец этой квартиры или его доверенное лицо, имеющее соответствующее полномочие заключать договора найма жилого помещения от имени его владельца. Но и тут имеется ряд особенностей:

1. Если владелец квартиры является ее единоличным собственником, только он может распоряжаться квартирой и сдавать ее в аренду.
2. Если квартира принадлежит сразу двум или нескольким собственникам, для сдачи ее в аренду необходимо согласие каждого из них. В данном случае при подписании договора найма возможны два варианта. В первом случае нужно личное присутствие всех собственников жилья (каждый из них сам подписывает договор найма). Второй вариант – это оформление нотариальной доверенности от всех совладельцев жилья, уполномочивающей одного из собственников заключать единолично договор найма и получать арендную плату за сдачу общей квартиры.
3. Если лицо желает сдать в аренду муниципальную квартиру, собственником которой считается муниципалитет, он должен заключить с арендатором договор поднайма. При этом обязательным условием, которое на практике далеко не всегда выполняется, является получение письменного согласия на сдачу в аренду от собственника жилья и от всех лиц, прописанных в данной квартире.
4. Доверенное лицо, сдающее в аренду квартиру от имени ее владельца, может заключать соответствующий договор и получать доход от аренды квартиры только при наличии доверенности, заверенной в нотариальной конторе. Родственные отношения с владельцем жилья по закону не считаются достаточным основанием для распоряжения чужим имуществом. Следовательно, даже близкие родственники владельца квартиры не имеют права сдавать жилье без нотариальной доверенности.
5. Если владелец квартиры желает сдать в аренду квартиру, обремененную ипотекой, ему сначала необходимо получить на это письменное согласие банка. Некоторые заемщики пытаются скрыть факт сдачи в аренду ипотечной квартиры, однако банк имеет право в любое время проверить такую квартиру. И если окажется, что она сдается арендатору без согласия кредитора, у заемщика могут возникнуть определенные неприятности. В таких ситуациях банк, как правило, или выставляет заемщику штраф, или требует досрочного погашения кредита.

Как найти арендатора и оформить аренду квартиры

Владелец квартиры, принявший решение о сдаче своей квартиры в аренду, должен определить размер арендной ставки, найти арендатора и правильно оформить с ним возникшие правоотношения, чтобы максимально обезопасить себя от различных рисков, связанных со сдачей в аренду жилья. Кроме того, он должен определить порядок получения арендной платы и решить вопрос с налогообложением возникшего от сдачи квартиры дохода.

Для начала владелец жилья должен определиться, будет ли он все это делать самостоятельно или доверит сдачу квартиры профессиональным агентам по недвижимости. Каждый из этих способов имеет ряд преимуществ и недостатков.

Самостоятельная сдача аренды в квартиру позволит избежать затрат на риэлтерские услуги и даст арендатору возможность контролировать весь процесс самостоятельно. Кроме того, при самостоятельном совершении сделки отсутствует риск столкнуться с мошенничеством со стороны недобросовестных агентств по недвижимости.

В то же время владельцу квартиры придется потратить значительно больше времени и усилий на подготовку и оформление сделки, а также на изучение всех правовых нюансов, связанных со сдачей квартиры.

Основные преимущества обращения в агентства недвижимости:

• риэлторы хорошо знают ситуацию на рынке недвижимости, поэтому могут установить разумную арендную плату на квартиру и быстро найти арендатора;
• риэлторы сами заниматься рекламой сдаваемой квартиры и ищут надежного арендатора;
• агентства недвижимости, как правило, на протяжении всего срока договора аренды консультируют арендатора и не бросают его в случае возникновения каких-то проблем с нанимателем, а также разрешают конфликтные ситуации между сторонами договора аренды;
• профессиональные агенты предусмотрят все правовые нюансы и правильно составят договор.

Несмотря на очевидные преимущества сотрудничества с агентствами недвижимости, владельцу квартиры нужно потратить определенное время на то, чтобы найти действительно надежное агентство и предварительно ознакомиться с правовыми документами, которые предлагают подписать риэлторы.

Чтобы не столкнуться с мошенничеством, лучше выбирать стабильное агентство, работающее на рынке недвижимости длительное время. В договоре с риэлтерским агентством должны быть ясно и четко изложены обязательства фирмы, а также штрафные санкции за ненадлежащее выполнение своих обязанностей, повлекшее причинение ущерба клиенту.

Если вы все же хотите сдавать квартиру в аренду самостоятельно, следует не только оценить свою квартиру и найти жильца, но и подготовить всю юридическую документацию для правильного оформления сделки.

Узнайте, что такое межевание земельного участка, для каких целей оно проводится, стоимость и сроки проведения.

Где взять выписку из домовой книги, можно узнать из этой публикации.

Договор найма

Правильно оформленный договор найма жилья является основной гарантией соблюдения прав владельца квартиры. Он обеспечивает защищенность при возникновении каких-то спорных вопросов с арендатором жилья. Именно поэтому договор аренды жилья рекомендуется составлять только в письменной форме и включать в него все важные для сторон условия найма. Договор найма не требует нотариального удостоверения.

В зависимости от того, является ли сдаваемая квартира собственностью арендодателя, нужно заключать либо договор имущественного найма, либо поднайма. Договор поднайма заключается тогда, когда владелец квартиры сам считается нанимателем (если квартира муниципальная или служебная).

В договор найма квартиры должны быть включены все обязательные условия: предмет договора, его срок, порядок внесения платы и размер платежей. Кроме того, стороны в обязательном порядке должны зафиксировать в договоре все важные для них условия. Эти условия определяются индивидуально для каждого договора, но следует учесть следующие моменты:

• в договоре указывается местоположение квартиры, ее точный адрес, позволяющий идентифицировать сдаваемое жилье;
• должны быть поименно названы лица, которые будут жить в сдаваемом жилье, с указанием их паспортных данных;
• в договор следует включить опись находящегося в квартире имущества с оценкой всех предметов и предусмотреть ответственность нанимателя за сохранность этого имущества;
• необходимо в соглашении оговорить периодический контроль состояния квартиры;
• следует указать порядок возмещения арендатором ущерба, в случае повреждения имущества;
• сторонам нужно определить, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги;
• лучше заранее предусмотреть условия досрочного расторжения соглашения по инициативе любой из сторон;
• стороны должны определить, на каких условиях будет продлен договор аренды при окончании его срока.

Помимо грамотно оформленного договора есть и другие юридические инструменты, позволяющие снизить степень риска арендодателя при сдаче квартиры и обезопасить себя от возможных неприятных последствий.

Так, юристы советуют наряду с договором найма оформлять и акт приема-передачи квартиры, в котором максимально подробно перечисляется имущество, находящееся в квартире, его состояние и состояние квартиры в целом.

Арендодателю рекомендуется сделать копии паспортов не только ответственного квартиросъемщика, но и всех остальных жильцов, предварительно убедившись в подлинности предъявленных документов.

Хорошей гарантией исполнения условий соглашения найма является денежный залог, который, как правило, берется в размере месячной платы за квартиру. Этот залог остается у владельца квартиры, если арендатор уедет из квартиры, не расплатившись за последний месяц.

Этот же залог можно использовать для возмещения ущерба, причиненного съемщиком квартиры. Если же у владельца квартиры не возникает претензий к жильцу, сумма залога возвращается по окончанию договора найма.

К сожалению, не всегда сумма залога позволяет покрыть причиненный ущерб в полной мере, поэтому можно застраховать жилое помещение и находящееся в нем имущество, включая риски пожара и затопления. Можно заранее обговорить, что страховку оплачивает арендатор при въезде в квартиру.

Налогообложение доходов

Сдавая квартиру в аренду, владелец квартиры не должен забывать об обязанности платить налоги. Налоговая ставка для физических лиц составляет 13%. Если лицо сдает несколько квартир, ему нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае налог составит либо 6 % от дохода (упрощенная система налогообложения), либо 15% от доходов за вычетом расходов (общая система).

infonedvizhimost.com

Как сдать квартиру в аренду правильно?

ОГЛАВЛЕНИЕ

• Готовим квартиру к сдаче                         • Условия договора с агентством недвижимости

• Документы для арендатора                      • Договор аренды (образец, нюансы)

• Способы поиска квартирантов                 • Доход от сдачи квартиры и уплата налогов

На практике будущий арендодатель сталкивается с рядом затруднений.

В первую очередь необходимо найти положительного квартиросъемщика, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой неуплаты арендных платежей или получением по истечении аренды квартиры в непригодном для жилья состоянии.

Во-вторых, рынок жилой недвижимости, предлагаемой в аренду, в последнее время заполнен и чтобы найти своего арендатора потребуется приложить немного усилий: сделать ремонт в квартире, завезти мебель, продумать концепцию сдачи и разместить привлекательное объявление.

 

Готовим квартиру к сдаче

Независимо от того, планируется ли сдавать квартиру посуточно или долгосрочно, ее нужно подготовить. Ведь порядочный арендатор вряд ли согласится снимать пустую и неухоженную квартиру.

• Вынесите из квартиры все лишнее. Старая и/или сломанная мебель, личные и ненужные вещи – все это загромождает пространство квартиры и создает неухоженный вид. Стоит все лишнее запаковать в коробки и вывезти или разместить на балконе (если пространство позволяет).
• Навести порядок. Избавиться от пыли, грязи, привести в порядок сантехнику и другие заметные недочеты.
• Установить бытовые приборы. В большинстве случаев квартиросъемщик не привозит с собой в съемное жилье мебель и бытовую технику, поэтому он подбирает варианты максимально пригодные для нормального проживания. Стоит поставить в квартире стандартный набор мебели и бытовых приборов: спальное место, кухонный стол, стулья, шкаф для одежды, тумбы, плита для приготовления пищи, холодильник, стиральная машина.

Дополнительные бытовые приборы и предметы интерьера повысят привлекательность жилья и, соответственно, увеличат спрос на жилое помещение среди арендаторов.

Стоит различать квартиры эконом класса и элитное жилье. К квартирам эконом класса требований меньше. Однако, наличие железной входной двери, пластиковых окон, итернета, развитой инфраструктуры вблизи дома будут являться несомненным плюсом, повышающим стоимость сдаваемого в аренду жилья.

К квартирам премиум класса (элитным) требования более высокие. Здесь имеет значение гораздо больше факторов – район, в котором находится дом, ремонт экстра-класса, наличие парковочных мест и консьержей в подъездах, соответствующая классу люкс бытовая техника и мебель.

Конечно, такая жилплощадь будет сдаваться по гораздо более высокой цене и требования к арендатору также должны быть высокими.

 

Какие документы подготовить для арендатора

Подыскивая квартиру, арендатор тоже хочет быть уверен в чистоте сделки и порядочности собственников. Для этого арендодателю необходимо подготовить и показать потенциальному квартиросъемщику пакет документов.

• Паспорт арендодателя.
• Свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
• Квитанцию или справку из ЖКО, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
• Согласие других собственников на сдачу в аренду квартиры (если жилая площадь принадлежит нескольким собственникам).

 

Способы поиска квартирантов

Решив сдавать свою квартиру в аренду, собственник задаётся вопросом – заниматься поиском квартирантов самостоятельно или доверить этот процесс специалистам — риелторам. И тот и другой вариант имеют как достоинства, так и недостатки. Остановимся на каждом способе поподробнее.

1) Квартира в аренду через агентства. Удобный вариант для тех, кто боится «нарваться» на недобросовестного арендатора или мошенников. Заключив договор с агентством, собственнику остается только ждать, когда риелтор подберет подходящего квартиранта и заключит с ним договор аренды. В случае возникновения проблем с новым жильцом арендодатель может смело обращаться к агентству, с которым у него был заключен договор.

Однако такой вариант тоже имеет свои подводные камни. Среди организаций, специализирующихся на аренде недвижимости, также есть недобросовестные исполнители, мошенники. Поэтому обращаться стоит в проверенные агентства с хорошей репутацией.

Нелишним будет запросить перед заключением договора документы, подтверждающие деятельность агентства: свидетельства, лицензии, дипломы и сертификаты сотрудников.

2) Самостоятельный поиск квартирантов. Некоторые собственники уверены в своих силах и готовы заниматься поиском арендаторов самостоятельно. В таком случае, в первую очередь стоит поискать квартирантов среди знакомых. Так можно заранее узнать о личности будущих жильцов и о степени их порядочности.

Если такой вариант не дал нужных результатов, нужно подать объявление. В наше время много площадок в сети интернет для размещения подобного рода объявлений (например, Авито). В тексте объявления потребуется подробно описать квартиру, ее плюсы, размер ежемесячной арендной платы и контактные данные арендатора.

Показывая квартиру, позаботьтесь о том, чтобы обратить внимание потенциального жильца на сильные стороны вашей квартиры – удобное расположение дома, теплая и чистая квартира, необходимая мебель и бытовая техника.

Выбрав будущего арендатора, обязательно проверьте его паспортные данные и гражданство. Паспорт арендатор должен предъявить в оригинале и в идеале нужно сделать себе необходимые копии. Перед заключением договора стоит уточнить, кто будет проживать с арендатором, о наличии животных и вредных привычек.

 

Форма и условия договора с агентством недвижимости

Сдавая квартиру посредством услуг специализированных агентств, требуется заключить с ними договор на оказание услуг. В договор, помимо описания оказываемых услуг, необходимо включить ряд обязательных условий, которые могут обезопасить арендодателя от неприятных последствий в будущем.

• Предмет договора включает в себя весь комплекс услуг, оказываемых специалистами агентства. В этом перечне необходимо подробно описывать каждый вид работ, которые должен выполнить риелтор для заказчика (арендодателя).
• Стоимость вознаграждения агентства. В тексте договора должен быть четко прописан порядок выплаты комиссии агенту. Либо это вознаграждение будет оплачено в любом случае, независимо от выполнения условий договора, либо комиссия выплачивается только после подбора арендатора и заключения договора аренды.
• Ответственность сторон в случае нарушения условий договора.
• Условия досрочного расторжения договора, включающие в себя гарантии сторон при расторжении.
• Полные реквизиты обеих сторон (заказчика-арендодателя и исполнителя-агентства).

Договор аренды обычно готовит агентство, это условие включается в текст договора. Но важно помнить – договор аренды должен быть заключен между арендодателем-собственником и арендатором. Агентство не должно фигурировать в качестве одной из сторон в этом договоре.

 

Договор аренды: залог уверенности арендодателя и арендатора

 Скачать образец договора аренды квартиры.

Независимо от того, сдаете ли вы квартиру самостоятельно или привлекаете для этих целей риелторов, договор аренды должен заключаться в обязательном порядке. Применительно к жилым помещениям правильнее будет называть его договор найма, так как в аренду можно сдавать только нежилые помещения (гл.35 ГК РФ).

Однако для простых обывателей подобный договор более привычно звучит как аренда. По общим правилам, закрепленным в действующих нормативных актах, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

К обязательным условиям договора аренды относятся:

• предмет договора с подробным описанием его характеристик – метраж, этаж, наличие мебели и/или бытовой техники;
• реквизиты документа, на основании которых арендодатель владеет жилым помещением;
• размер арендной платы и порядок внесения арендных платежей, с указанием на способы оплаты коммунальных платежей;
• срок аренды;
• список лиц, которым разрешено проживать совместно с арендатором;
• права и обязанности арендатора и арендодателя, с указанием возможности посещения собственником квартиры в определенные периоды для проверки состояния сдаваемой жилплощади;
• реквизиты сторон с расшифровкой фамилии, имени, отчества, полными паспортными данными и адресом регистрации.

Текущие вопросы, связанные с заменой сантехники, установкой интернета и телефона, мелким ремонтом, сторонам следует оговорить заранее и, в идеале, включить эти условия в текст договора. Это нужно, чтобы избежать в дальнейшем недоразумений и недомолвок.

По общим правилам мелкий бытовой ремонт осуществляется за счет квартиросъемщика. А вот ремонт капитальный ложится на плечи арендатора-собственника жилья. Условиями договора можно предусмотреть возможность выполнения капитального ремонта силами арендатора за счет будущих арендных платежей.

Еще один важный момент: при передаче квартиры арендатору стоит подготовить и заполнить акт приема-передачи жилого помещения. В этом документе стоит указать текущее состояние и степень износа всех помещений квартиры, включая балкон/лоджию, мебель и бытовую технику.

Не будет лишним перечислить в акте все имеющиеся предметы интерьера во избежание недоразумений в будущем. Если есть какие-либо недостатки, их также нужно зафиксировать в акте. Акт приема-передачи должны подписать обе стороны договора в момент передачи ключей от квартиры.

 

Доход от сдачи квартиры и уплата налогов

Действующим Налоговым кодексом установлено, что доход, получаемый от сдачи жилой площади в аренду, облагается налогом на доходы физических лиц. Налоговая ставка, согласно ст.23 НК РФ, составляет 13% от суммы ежемесячного арендного платежа.

Для того чтобы уплатить налог, не нужно каждый месяц перечислять на специальный расчетный счет сумму налога. Физическим лицам вменяется обязанность ежегодно, не позднее 30 апреля, подавать декларацию о доходах с отражением данного вида дохода и расчетом суммы подоходного налога. До этого же времени необходимо оплатить этот налог.

Многие собственники квартир стараются скрыть этот вид дохода во избежание налоговых выплат. Однако это чревато последствиями в виде штрафа, если сотрудникам налоговой службы станет известно о подобной деятельности. Сумма штрафа представляет собой 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки.

Этот штраф установлен за нарушение сроков подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Если же арендодатель намеренно не платит налоги с доходов от сдачи квартиры в аренду, то сумма штрафа увеличивается до 40% от суммы неуплаченного налога (ст.122 НК РФ).

 

Заключительные выводы

Не стоит напоминать о том, что сдавать в аренду квартиру может только лицо, обладающие полномочиями на это – собственник, арендатор или наниматель (при условии возможности сдачи в субаренду). Нужно определиться с вариантом сдачи жилплощади – посуточно или долгосрочно. Это должно быть прописано в договоре аренды.

Решите, будете ли вы заниматься поиском квартирантов самостоятельно или привлечете для этих целей специалистов агентства недвижимости. Во втором случае обязательно заключайте с агентством договор на оказание услуг и проверьте основные условия договора.

Не передавайте квартиру арендаторам без подписания соответствующего договора аренды. Убедитесь в порядочности будущих квартирантов и проверьте документы, удостоверяющие личность.

Не забывайте про уплату налогов. Временно, конечно, можно избежать лишних затрат, но последствия этого могут быть куда более серьезные и неприятные.

03-pravo.ru

Как правильно снять квартиру в аренду

Съем жилья в современном мире это самая обычная практика. Не многие могут позволить себе купить новое жилье, кто-то предпочитает не привязываться, а кому-то просто необходимо на несколько лет задержаться в городе. Всех этих людей объединяет одно – они ищут квартиру, которую могли бы арендовать на длительный срок.

С чего начать?

Все действия начинаются с мысли. Поиск жилья, которое можно снять на длительный срок, тоже начинается с мысли. Какие же вопросы стоит обдумать прежде, чем приступить к поиску объявлений?

• Место расположения жилья. Определитесь с районом, в котором вы собираетесь проживать. Конечно, чем дальше от центра располагается снимаемая квартира, тем она будет дешевле. Но стоит также обратить внимание на расходы, которые у Вас будут уходить на транспорт. Будь то бензин или покупка проездного. Не выйдет ли так, что сэкономив на оплате аренды, вы ничего не выиграете, потратив те же деньги на проезд до места учебы или работы.
  Принцип время – деньги никто не отменял. Поэтому при выборе нового района проживания определите на какое расстояние Вы готовы согласиться. Ведь большая удаленность от места работы или учебы будет означать большее время, затрачиваемое на перемещения.

• Пустая квартира или с мебелью? Если Вы ищете экономичное жилье, то, скорее всего, отдадите предпочтение квартирам без мебели. Это не всегда означает, что в сдаваемой квартире только голые стены. Возможны варианты, когда арендодатель указывает в объявлении «без мебели», не считая при этом диван, плиту и стол.

• Представьте. Мысленно представьте себя в желаемом жилье. Какое оно? Сколько комнат, их размеры? Этаж? Нужна ли вам парковка, детский сад рядом? Санузел совмещенный или раздельный?

Если подытожить, то Вам необходимо определится с собственными требованиями, которые вы хотите предъявить. Однако следует помнить, что не нужно предъявлять слишком большие требования, если Вы располагаете небольшими средствами. В конце концов, может оказаться, что жить с совмещенным санузлом не так уж и плохо, а малогабаритная трешка будет комфортней, чем просторная двухкомнатная квартира.

Приступаем к выбору

Внимательно прочитывая объявления, следует помнить, что не всегда то, что пишут хозяева квартир, соответствует Вашему представлению. Для хозяина его квартира, скорее всего, всегда «в хорошем состоянии» и «готова для проживания». Для того, чтобы разрешить свои сомнения, не обязательно сразу ехать на осмотр. Некоторые важные вопросы можно разрешить еще по телефону.

Если объявление утверждает, что «квартира после ремонта», то следует уточнить сколько точно времени прошло с последнего ремонта и что это на самом деле означает. Был ли сделан косметический ремонт во всех комнатах или только в кухне? А если ремонт только завершен, то следует уточнить, не потребуются ли от новых жильцов дополнительные траты, например, на установку розеток или подвешивания люстры.

Торгуемся и устанавливаем цену

Прочитав объявление, в котором указанно «торг уместен», начните торговаться еще по телефону.  Почему это будет полезным? Скорее всего, Вам уже не просто будет торговаться, если Вы потратите время и средства на просмотр. А если это и не так, то представьте, что квартира Вам и в самом деле понравилась, но сторговать все же хочется? Поэтому продумайте из-за чего Вы можете попросить снизить цену? Может быть, район не очень респектабельный? Или далеко от нужного Вам? Мало магазинов, ремонт делался давно, соседи с детьми, да мало ли что Вам может не понравиться? Скажите об этом по телефону. Именно, во время звонка можно понять, на самом ли деле хозяин готов уступить.

Если сторговаться Вам все-таки не удалось, то можно подождать немного времени, например неделю, и позвонить снова. Возможно при повторном предложении, когда арендодатель уже устал искать съемщика, он будет более сговорчивым.

Честность – хорошее качество, которое часто помогает в жизни. Во время торга оно тоже может принести немало пользы. Скажите, на какую сумму на самом деле Вы рассчитываете. После обсуждения всех плюсов и минусов сдаваемого жилья можно резюмировать сколько на самом деле по Вашему стоит аренда такого жилья. Фразы типа «больше, чем (сумма) эта квартира не стоит» или «я могу себе позволить только (сумма)» вполне подойдут в этой ситуации.

Ищем квартиру через агентства

Подходить к выбору агентств недвижимости тоже нужно серьезно и с умом. Несколько правил, которые помогут избежать «лохотронов»:

• Хорошо рассмотрите рекламу агентства. Фирма с маленькими доходами вряд ли разместит большую, красочную и интересную рекламу.
• Несколько адресов за определенную сумму – это, скорее всего, «развод». Часто случается, что адреса не точные, хозяев не найти или квартиры по этим адресам вовсе не сдаются. Гарантий Вам вряд ли кто-то даст, а деньги вернуть будет не просто.
• Репутация. Лучше всего обращаться в агентство предварительно изучив отзывы. А еще лучше поспрашивать знакомых: мало ли кто уже обращался.
• Нет договора. В этом случае вообще нельзя оплачивать услуги! Ведь в случае чего, у Вас не будет никакой юридической защиты. И Вы можете остаться без жилья и средств для его съема.

В хорошем, крупном агентстве с Вами заключат договор, обсудят Ваши предпочтения, предложат варианты, и риэлтер вместе с Вами будет ездить на квартиры для просмотра. Внимательно изучите договор. В хорошем агентстве Вам предложат определенные гарантии. Они будут сопровождать Вас во время заключения договора аренды жилья, а также в случае непредвиденных ситуаций окажут юридическую помощь.

Договариваемся с хозяином

Встретившись с хозяином сдаваемого жилья, постарайтесь убедить его своим внешним видом в том, что Вы добропорядочный гражданин. Не следует для этого много говорить. Если есть рекомендательное письмо с прежнего места, в котором Вы снимали квартиру, можете его предоставить.

Договариваясь об оплате, уточните, входит ли в нее оплата коммунальных услуг. Если оплату этих услуг продеться осуществлять Вам отдельно, то попросите квитанции об оплате за предшествующие месяцы. Так Вы сможете увидеть, в какую сумму ежемесячно Вам будут обходиться коммунальные платежи.

Обговорите с хозяином, как часто он будет Вас навещать. Обсудите вопросы, касающиеся домашних животных и гостей. Если к Вам на пару недель собираются приехать гости, то, скорее всего, нет необходимости сразу же обсуждать этот вопрос с хозяином. Лучше сделать это по факту.

При общении с хозяином будьте откровенны, но держите дистанцию. В отношениях арендодатель-наниматель, как и в любых других деловых отношениях, важно избегать безалаберного и панибратского отношения друг к другу. При разговорах о стоимости, изменениях и требованиях хозяина будьте спокойны, дружелюбны и уравновешены. Такой подход зарекомендует Вас как делового и ответственного человека.

И, конечно же, если Вы встретите квартиру, которая Вас устроит по всем параметрам, не стоит тянуть с ее арендой. Так Вы рискуете потерять ее для себя. Желаем Вам успешных поисков и комфортного проживания!

С добрыми пожеланиями, «Мольнар»

molnar.by