Мкд собственники это – О собственнике МКД

Так и есть, согласен с коллегой.

Газзаев Николай Валерьевич22.09.2018 13:17

advokat-malov.ru

Кто «собственник» жилищного фонда | Защита потребителей в сфере ЖКХ

Источник: Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ
Автор: Дмитрий Гордеев
 

В нормативных актах различного уровня и в повседневной деятельности руководителей и специалистов ЖКХ нередко применяются такие термины, как «муниципальный жилищный фонд», «собственник жилищно­го фонда» и другие, связанные с ними понятия. Их неверное понимание приводит к ошибкам, которые могут иметь серьезные последствия.

Публикуемый анализ ряда важнейших понятий в области жилищной недвижимости призван помочь руко­водителям и специалистам органов управления ЖКХ регионального и муниципального уровня, руководи­телям организаций ЖКХ правильно применять рассматриваемые термины.

Кто «собственник» жилищного фонда

С имущественной принадлежностью жилищного фонда связано доста­точно много привычных понятий и терминов, таких как: «муниципаль­ный (государственный, ведомствен­ный, частный) жилищный фонд», «собственник жилищного фонда», «собственник многоквартирного дома», «собственник домовладе­ния», «дома ТСЖ», «дома ЖСК», «частный сектор» и ряд других. При этом нередко термины используют­ся в значении, не совпадающем с их законодательным определением.

Прежде чем переходить к анали­зу конкретных терминов и понятий, необходимо сказать несколько слов о подходах к их установлению и ис­пользованию.

Система терминов в жилищной сфере помогает однозначно воспри­нимать понятия, используемые в за­конах и изданных на их основе иных правовых актах. В основе любой си­стемы терминов, раскрывающих близкие понятия, заложена своя ло­гика. Так, раскрытие законодателем

содержания базового понятия «жи­лищный фонд» произведено путем установления круга объектов недви­жимости, предназначенных для про­живания людей. Для определения производных понятий «муниципаль­ный жилищный фонд», «государ­ственный жилищный фонд» и «част­ный жилищный фонд» используется критерий собственности на жилищ­ный фонд. Термины «ведомственный жилищный фонд», «собственник жи­лищного фонда», «собственник мно­гоквартирного дома», «дома ТСЖ», «дома ЖСК» и «частный сектор» свя­заны с принадлежностью жилищно­го фонда различным субъектам или с их участием в определении поряд­ка его использования.

Термины имеют разные основа­ния для применения. Одни понятия раскрыты законодательно в подза­конных актах (легальные термины), другие (неформальные термины) -в методических документах и сложи­лись в результате профессиональ­ного общения специалистов ЖКХ.

Ряд терминов используется не только в том акте, в котором они раскрыты, а является обязательным для всей сферы регулируемых отно­шений. Это относится, например, к основным понятиям, указанным в ст. 1 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищ­ной политики». Применение других терминов ограничено одним актом. В этом случае в акте прямо указа­но: «…в настоящем Федеральном законе (указе, постановлении и т. п.) используются следующие ос­новные понятия (термины, опреде­ления)…»

Жилищный фонд

Для правильного определения понятия «муниципальный жилищ­ный фонд» необходимо сначала проанализировать более общее по­нятие — «жилищный фонд», которое дано в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной полити­ки»*: «…жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений неза­висимо от форм собственности, включая жилые дома, специализи­рованные дома <…>, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для прожи­вания».

Под жилыми помещениями пони­маются помещения, предназначен­ные для проживания граждан (п. 2 и 3 ст. 288 ГК РФ). Поэтому упоми­нание в определении понятия «жи­лищный фонд» жилых домов необходимо отнести в первую очередь к одноквартирным домам*. Свиде­тельством такого вывода является и определение в ст. 673 ГК РФ объекта договора найма жилого по­мещения, в п. 1 которой установле­но, что «объектом договора найма жилого помещения может быть изо­лированное жилое помещение, при­годное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть кварти­ры или жилого дома)».

К жилищному фонду нельзя ме­ханически отнести все, что входит в состав жилого дома. Нежилые по­мещения понятием «жилищный фонд» не охватываются. Это вытека­ет из смысла, вкладываемого зако­нодателем в понятие «жилищный фонд» в ст. 1 и 7 Закона РФ «Об ос­новах федеральной жилищной по­литики». Нежилые помещения явля­ются неотъемлемой частью жилых домов, но они не предназначены для проживания граждан.

Нежилые помещения, использу­емые для размещения магазинов, отделений банков, парикмахерских, нотариальных контор, юридических консультаций, управляющих и жилищно-эксплуатационных организа­ций, мастерских бытового назначе­ния, в состав жилищного фонда не входят. Они являются самостоятельными объектами недвижимости и принадлежат конкретным физи­ческим или юридическим лицам, муниципальным образованиям и иным субъектам права.

В состав жилищного фонда не входят также общие помещения дома, являющиеся составной час­тью общего имущества многоквар­тирного дома: подвальные и чер­дачные помещения, лестницы, ко­лясочные, технические помещения (трансформаторные, мусоросборные камеры) и проч. Конкретным собственникам жилых помещений принадлежит лишь доля в праве на общее имущество, и это право производно от права собственности на индивидуальные (не общие) жилые и нежилые помещения. Это имущество находится в общей до­левой собственности всех соб­ственников жилых и нежилых по­мещений и не принадлежит како­му-то одному из них.

Муниципальный жилищный фонд

Определение «муниципальный жилищный фонд» дано в ст. 7 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в которой представлена классификация всех видов жилищного фонда. Основным отличительным признаком класси­фикации жилищного фонда являют­ся различные виды собственности на жилые помещения. Муниципаль­ный жилищный фонд — это «фонд, находящийся в собственности рай­она, города, входящих в них адми­нистративно-территориальных об­разований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а так­же ведомственный фонд, находя­щийся в полном хозяйственном ве­дении муниципальных предприятий

или оперативном управлении муни­ципальных учреждений».

Как видно из определения, в со­став муниципального жилищного фонда входит и ведомственный фонд, который находится в хозяйственном ведении муниципальных предприя­тий или оперативном управлении му­ниципальных учреждений.

Государственный жилищный фонд

Термин «государственный жи­лищный фонд» должен пониматься с использованием того же алгорит­ма, что и термин «муниципальный жилищный фонд». С учетом опреде­ления понятия «жилищный фонд» под государственным жилищным фондом следует понимать совокуп­ность жилых помещений, находя­щихся в государственной собствен­ности (Российской Федерации и субъектов Российской Федера­ции), включая ведомственный фонд, находящийся в полном хозяй­ственном ведении государствен­ных предприятий или оперативном управлении государственных уч­реждений.

В городах федерального значе­ния Москве и Санкт-Петербурге, а также в отдельных субъектах Рос­сийской Федерации, в которых ис­пользуются системы организации местного самоуправления только на уровне районов в городах или в сельских поселениях, жилые поме­щения в муниципальную собствен­ность муниципалитетов (районов в городах или сельских поселениях), как правило, не передавались, а остались в государственной соб­ственности субъектов Российской Федерации. В этом случае такой жилищный фонд является государ­ственным.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Важной особенностью правово­го режима объектов недвижимости в многоквартирных домах являет­ся то, что всем собственникам жи­лых помещений наряду с принадле­жащими им помещениями принад­лежит доля в праве общей соб­ственности на общее имущество в доме (ст. 244-249, 289 ГК РФ). Перечень такого имущества приве­ден в ст. 290 ГК РФ. Это общие по­мещения дома (по старой термино­логии — «места общего пользова­ния»), несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обору­дование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

К такому имуществу следует от­нести, например, лифты, мусоропро­воды, телеантенны, электрические, телефонные, радио- и инженерные сети отопления, водоснабжения и водоотведения, общедомовые или коллективные приборы учета элек­трической и тепловой энергии, воды, газа, насосы, вентиляционное оборудование и т. п. Это имущество не может быть произвольно присво­ено одним из собственников. Оно следует судьбе жилых помеще­ний и не может участвовать в обо­роте в качестве самостоятельных объектов. Доля в праве собственно­сти на общее имущество жилого дома, принадлежащее собственни­кам различных квартир, не может отчуждаться (передаваться) отдель­но от права собственности на квар­тиру.

Ведомственный жилищный фонд

В применении понятия «ведом­ственный жилищный фонд» есть оп­ределенные особенности. Под ве­домственным жилищным фондом нередко ошибочно понимается со­вокупность жилых домов, которые были первоначально построены за счет средств предприятий. Зачастую эти бывшие государственные или муниципальные предприятия после приватизации стали частными, но в их уставный капитал не были вклю­чены объекты жилищного фонда. В ряде случаев передача такого жи­лья приватизированными предпри­ятиями и обязанность его приема в муниципальную собственность органами местного самоуправле­ния не выполнялись в течение уста­новленного срока со дня утвержде­ния плана приватизации. По этой причине такое жилье или брошено, или обслуживается учреждениями и организациями, не относящимися к муниципальной собственности.

Требование о передаче муници­пальным образованиям ведом­ственного жилищного фонда пре­дусмотрено Законом РФ «Об осно­вах федеральной жилищной полити­ки». Согласно ст. 9 этого Закона при изменении отношений собственно­сти жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном уп­равлении учреждений (ведомствен­ный фонд), должен был в установ­ленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан быть пе­редан:

1) в полное хозяйственное веде­ние или оперативное управление

правопреемникам этих предприя­тий, учреждений (если они опреде­лены), иным юридическим лицам. Поскольку имущество может нахо­диться в хозяйственном ведении или оперативном управлении толь­ко государственных и муниципаль­ных предприятий и учреждений, то организациям других организа­ционно-правовых форм жилищный фонд передаваться не мог;

2) в ведение органов местного самоуправления, т. е. первоначаль­но в муниципальную казну соответ­ствующего муниципального образо­вания, а потом, возможно, в хозяй­ственное ведение или в оператив­ное управление муниципальных предприятий и учреждений.

Органы местного самоуправле­ния обязаны были принять на ба­ланс жилые помещения, находив­шиеся ранее в собственности пред­приятий, и заключить, в случае необходимости, договоры с прива­тизированными предприятиями — бывшими балансодержателями, предусматривающие их «обя­зательства по содержанию объектов жилой и социально-бытовой сферы».

Определение «ведомственный жилищный фонд» дано в ст. 7 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно ко­торой к государственному ведом­ственному фонду Российской Феде­рации относится жилищный фонд, «состоящий в государственной соб­ственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяй­ственном ведении государственных предприятий или оперативном уп­равлении государственных учреж­дений, относящихся к федеральной

государственной собственности’, к государственному ведомственно­му фонду субъекта Российской Федерации — соответственно, отно­сящихся к государственной соб­ственности субъекта Российской Федерации, а к муниципальному ве­домственному фонду — жилье, нахо­дящееся «в полном хозяйственном ведении муниципальных предприя­тий или оперативном управлении муниципальных учреждений». Есте­ственно, имеются в виду жилые по­мещения, находящиеся в соответ­ствующей собственности. Из Зако­на следует, что закрепление квартир за государственными и муниципаль­ными предприятиями и учреждени­ями на праве хозяйственного веде­ния или оперативного управления является существенным признаком ведомственного жилищного фонда.

Запрещение приватизации жи­лищного фонда и объектов его инф­раструктуры (в т. ч. в составе имуще­ственного комплекса унитарного предприятия) изменяющими вид собственности организациями уста­новлено Федеральным законом от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватиза­ции государственного и муници­пального имущества».

Из-за ошибочного понимания понятий «жилищный фонд» и «ве­домственный жилищный фонд» к такому фонду иногда относят и квар­тиры, находящиеся в частной соб­ственности граждан («частный жи­лищный фонд») и расположенные н домах, в которых другая часть квартир ранее находилась в соб­ственности приватизируемых пред­приятий, но которые не были пере­даны в муниципальную собствен­ность. Приватизированные кварти­ры в таких домах и до, и после приватизации государственных организаций продолжают относиться к частному жилищному фонду. При приватизации государственных предприятий с государственной на муниципальную должна поменяться лишь форма собственности на не­приватизированные квартиры. Если квартиры, находившиеся в государ­ственной собственности Российской Федерации или субъекта Россий­ской Федерации, после приватиза­ции государственных предприятий не были приняты в муниципальную собственность, то форма собствен­ности на них не изменилась и оста­лась государственной. Частные квартиры в хозяйственном ведении или оперативном управлении пред­приятий и учреждений находиться, естественно, не могут.

В отдельных случаях муниципали­теты, не приняв эти жилые помеще­ния в свою собственность, тем не менее распоряжаются таким жиль­ем как своим и принимают решения о заселении таких квартир на усло­виях социального найма, выдавая на них для заселения ордера, а иног­да санкционируют их приватизацию. Но в большинстве случаев нанима­тели квартир в таких домах остают­ся без наймодателя. Понимание тер­мина «ведомственный жилищный фонд» влияет на реализацию прав граждан.

Известны случаи нарушения прав граждан, проживающих в так называемых ведомственных домах, на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Это происходило тогда, когда муници­пальные службы субсидий отказы­вали гражданам, проживающим в таких домах, в предоставлении права на субсидии, объясняя это тем, что согласно п. 5 постановления Правительства РФ от 02.08.99 № 887 «предприятия и организации, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственный жилищный фонд, (имеется в виду как раз государственный ведомственный жилищный фонд Российской Федерации и субъектом Российской Федерации. — Примем авт.) и оказывающие жилищно-коммунальные услуги, компенсируют в порядке, устанавливаемом государственными органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, за счет собственных средств затраты, связанные с предоставле­нием субсидий имеющим на это право гражданам, проживающим в до­мах, относящихся к указанному жи­лищному фонду».

При точном понимании Закона РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики» под действие этой нормы постановления № 887 попа­дают только дома, все жилые поме­щения в которых относятся к госу­дарственному ведомственному жи­лищному фонду. Но эта норма не дает основания полагать, что дома, в которых часть квартир находится в частной собственности, становят­ся ведомственными. Всем гражда­нам, проживающим в подобных, так называемых ведомственных домах, субсидии должны были пре­доставляться с возмещением об­служивающим и ресурсоснабжающим организациям расходов на предоставление субсидий. При этом право на субсидии на основа­нии представленных документов всегда должно было определяться муниципальными службами субси­дий. В случаях, когда соответству­ющее государственное предприя­тие или учреждение, затрудняя реализацию прав граждан на суб­сидии, не давало гражданам доку­менты о составе семьи или о начис­ленных платежах, местным службам субсидий необходимо было официально истребовать эту ин­формацию у государственных пред­приятий и учреждений, или их пра­вопреемников, или у любых других организаций, предоставляющих гражданам жилищные и комму­нальные услуги. Можно было ис­пользовать квитанции и документы

о регистрации, представляемые самими гражданами.

Есть целый ряд случаев, когда предприятий, ранее являвшихся ба­лансодержателями ведомственного жилищного фонда, уже давно не су­ществует, но муниципалитет еще не принял такие жилые помещения и по этой причине не организовал жилищно-коммунальное обслужи­вание проживающих в доме. При этом иногда игнорируются интересы нанимателей, не приватизировав­ших свои квартиры, за условия про­живания которых полностью отве­чает наймодатель.

Собственник многоквартирного дома, собственник домовладения

В отличие от законодательного содержания, иногда под муници­пальным и государственным жи­лищным фондом понимается сово­купность всех многоквартирных до­мов поселения за исключением домов, в которых созданы ТСЖ, ЖК (ЖСК), и индивидуальных домов, находящихся в частной собственно­сти. В качестве одного из аргументов такой позиции приводится факт на­хождения многоквартирных домов поселения на балансе муниципаль­ных предприятий и учреждений, которые обслуживают эти дома. Такое понимание термина «муниципаль­ный жилищный фонд» и аргумента­ция представляются ошибочными.

Как известно, сейчас в большин­стве многоквартирных домов жи­лые помещения находятся в соб­ственности нескольких собствен­ников. Часть квартир или комнат в коммунальных квартирах прива­тизированы, другие получены в на­следство, третьи приобретены по договорам купли-продажи. Все они находятся в частной собственности физических или юридических лиц (частный жилищный фонд). Соб­ственниками квартир в многоквар­тирном доме наравне с муниципа­литетами и гражданами могут быть и субъекты Российской Федерации, и сама Российская Федерация (го­сударственный жилищный фонд). Нередки случаи нахождения в част­ной собственности и нежилых поме­щений. Подобные дома нельзя на­зывать муниципальным жилищным фондом, поскольку они таковыми в действительности не являются. Многоквартирные дома, все квар­тиры и нежилые помещения в кото­рых находятся в муниципальной собственности, встречаются крайне редко. К данному виду жилищного фонда можно отнести только жилые помещения в подобных домах.

В таких домах отсутствует общее имущество, поскольку собственник всех квартир — муниципалитет, и об­щие помещения, несущие конструк­ции дома, механическое, электри­ческое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживаю­щее более одной квартиры, принадлежат ему не на праве общей доле­вой собственности, а на праве еди­ноличной собственности.

Только такой единоличный соб­ственник многоквартирного дома может называться собственником жилищного фонда или собствен­ником многоквартирного дома. Он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуще­ством (всем домом), не согласовы­вая это с другими лицами, посколь­ку иных собственников помещений нет. Юридическим подтверждением права собственности на весь дом должен быть не учет муниципально­го имущества в соответствующих органах по управлению имуществом и тем более не внутренний бухгал­терский учет организации. Главным подтверждением права собственно­сти муниципального образования на недвижимость и прав хозяй­ственного ведения или оперативно­го управления муниципальных предприятии или учреждений является государственная регистрация прав в Едином государственном реестре, подтвержденная свидетельством. Государственная регистрация пред­ставляет собой юридический акт признания и подтверждения госу­дарством возникновения, ограни­чения, перехода и прекращения права собственности на недвижи­мость.

Если в многоквартирном доме появляются два или более собствен­ников помещений, то весь дом уже не находится в собственности одно­го (главного) собственника. В этом случае право единственного соб­ственника на индивидуально опре­деленную вещь (дом) трансформируется в его право на индивидуально определенные помещения и долю в праве общей собственности на об­щее имущество в многоквартирном доме, а также на права других соб­ственников на соответствующие помещения и на их доли в праве общей собственности. Сведения о прецедентах выдачи свидетель­ства о праве собственности муници­пального образования на весь мно­гоквартирный дом, в котором поме­щения принадлежат нескольким лицам, отсутствуют.

Ошибочное толкование и приме­нение органами местного самоуп­равления законодательного поня­тия «муниципальный жилищный фонд» как «муниципальные дома» нередко приводило и приводит к ущемлению прав и законных ин­тересов других собственников жи­лых помещений. Практически все­гда органы местного самоуправле­ния без согласия граждан и органи­заций, имеющих в собственности помещения в многоквартирных до­мах, единолично назначают одну уп­равляющую организацию для всех жилых домов поселения или района. В свою очередь такие службы единого заказчика зачастую отдают предпочтение жилищно-эксплуатационным и специализированным организациям муниципальной фор­мы собственности. Недопущение альтернативы сказывается на каче­стве обслуживания многоквартир­ных домов.

Для устранения негативных по­следствий игнорирования воли части собственников помещений в многоквартирных домах необхо­димо законодательно ограничить возможность принятия односторон­них решений исполнительными органами местного самоуправле­ния о выборе управляющей органи­зации. Это необходимо учесть в го­товящемся проекте Жилищного ко­декса Российской Федерации.

Другим следствием отнесения к муниципальному жилищному фон­ду всех многоквартирных домов, в которых не созданы объединения собственников жилья, и индивиду­альных жилых домов является адми­нистративное внедрение органов местного самоуправления в.; про­цесс регулирования денежных рас­четов собственников помещений в многоквартирных домах за жи­лищно-коммунальные услуги. При этом нарушается компетенция орга­нов местного самоуправления, ко­торые могут определять условия оп­латы жилья и коммунальных услуг для своих нанимателей только в до­говорах социального найма и най­ма жилых помещений в муници­пальном жилищном фонде. Содер­жание этих договоров должно соот­ветствовать федеральным законам,

указам Президента Российской Федерации и постановлениям Правительства РФ. Принимать на местном или региональном уровне гражданско-правовые нормы, регулиру­ющие оплату жилья и коммунальных услуг, муниципалитеты и органы го­сударственной власти субъектов Российской Федерации не вправе.

Гражданское законодательство относится к исключительной компе­тенции Российской Федерации. Поскольку жилищное законодатель­ство состоит в основном из граждан­ско-правовых и административно-правовых норм, то только последние могут устанавливаться субъектами Российской Федерации, да и то в части, не противоречащей феде­ральному законодательству.

Отдельные муниципалитеты осу­ществляют регулирование порядка оплаты жилья и коммунальных услуг, мотивируя тем, что большинство граждан живут в муниципальном жилищном фонде, и они, как его соб­ственники, вправе устанавливать обязательные правила оплаты ЖКУ. Неправомерность такого подхода уже анализировалась на страницах журнала.

Таким образом, в настоящее время нет правовых оснований счи­тать многоквартирные дома, кото­рые управляются и обслуживаются муниципальными службами заказ­чика и числятся на их балансе, му­ниципальным жилищным фондом. Исключение составляют многоквар­тирные дома, в которых все (100%) жилые и нежилые помещения нахо­дятся в собственности муниципаль­ного образования.

Учет муниципального (государственного) жилищного фонда

В качестве одного из аргументов причисления к муниципальному (государственному) жилищному фонду поселения многоквартирных домов, в которых есть квартиры,

находящиеся в частной собствен­ности, приводится факт их нахожде­ния на балансе муниципальных (государственных) предприятий и учреждений, которые управляют и об­служивают эти дома.

Это является следствием оши­бочного понимания объектного состава муниципального жилищного фонда или сознательным нежела­нием изменять сложившийся учет в подавляющем числе муниципаль­ных образований. За муниципалитетами после начала приватизации жилых и нежилых помещений осталась числиться часть не принадле­жащего им имущества в виде приватизированных квартир, комнат и нежилых помещений в многоквартирных домах. Этот учет ведется  в органах местного самоуправле­нии, уполномоченных осуществлять «правление муниципальным имуществом.

В настоящее время в Российской Федерации около 70% жилья нахо­дится в частной собственности. Можно допустить, что приблизительно такое же соотношение частной и публичной собственности на жи-1ые помещения в среднем в боль­шинстве поселений страны. В различных многоквартирных домах доля квартир, находящихся в частной собственности граждан и орга­низаций, может колебаться от 40 до 90%. Все жилые помещения находятся в частной собственности чаще всего в домах-новостройках. Но и в них часть квартир застройщики отдают муниципалитетам в качестве платы в предоставление земельного участка, подключение к коммунальным сетям.

Тем не менее органы местного самоуправления часто передают в хозяйственное ведение предпри­ятиям и в оперативное управление учреждениям жилищный фонд це­лыми домами без исключения квар­тир, не принадлежащих муници­пальным образованиям. Местами такое закрепление сохранилось с тех пор, когда весь жилищный фонд передавался из государствен­ной в муниципальную собствен­ность до начала приватизации.

Муниципальные предприятия и учреждения, создаваемые для уп­равления и обслуживания жилья, принимают передаваемый им в хо­зяйственное ведение или оператив­ное управление жилищный фонд на свой баланс. Такие действия выгод­ны им, поскольку исключают какую-либо конкуренцию и гарантируют их несменяемость в качестве управля­ющих.

При таких действиях искажается не только содержание экономи­ческих отношений, но и нарушается законодательство о бухгалтерском учете. В соответствии с Федераль­ным законом от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» вопрос при­нятия объекта недвижимого имуще­ства к бухгалтерскому учету решает­ся в зависимости оттого, кому при­надлежит право собственности на него. Поскольку жилые помещения и доли общего имущества много­квартирных домов, находящиеся в частной и государственной соб­ственности, не являются муници­пальным имуществом, то в соот­ветствии с законом регистрация и обобщение информации об иму­ществе, являющемся собственно­стью организаций, и обязательствах организаций (объекты бухгалтер­ского учета) производятся обособ­ленно от имущества и обязательств других лиц (ст. 1 и п. 2 ст. 8 Закона).

Учет своего имущества должен про­изводиться каждым собственником в отдельности. При этом физические лица не обязаны вести учет, подоб­ный бухгалтерскому.

Органам местного самоуправле­ния и органам государственной вла­сти субъектов Российской Феде­рации для исправления ситуации с искажением учета жилищной не­движимости необходимо исключить из учета жилищного фонда, находя­щегося в казне или переданного в хозяйственное ведение или опе­ративное управление своим пред­приятиям и учреждениям, жилые и нежилые помещения и доли в пра­ве на общее имущество многоквар­тирных домов, которые в резуль­тате приватизации и гражданско-правового оборота выбыли из пуб­личной (муниципальной и государ­ственной) собственности.

Необходимо проведение ме­роприятий по исправлению бухгал­терского учета недвижимости, при­надлежащей государствуй муниципа­литетам. Для этого государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям необходимо внести в свои бухгалтерские балансы из­менения, направленные на изъятие из них объемов жилых и нежилых помещений и долей в общем имуще­стве многоквартирных домов, нахо­дящихся в частной собственности юридических и физических лиц. Новый учет должен вестись так, как, например, учитываются отдельные квартиры в жилых домах, которые никогда ранее не относились к му­ниципальному жилищному фонду.

Дома (жилищный фонд) ТСЖ или ЖСК

Несколько слов о домах, которые иногда называют «дома (жилищный фонд) ТСЖ» или «дома (жилищный фонд) ЖСК». Обособление этих до­мов от домов муниципального или государственного жилищного фонда чаще всего связывают с тем, что они относительно редко обслуживаются муниципальными организациями ЖКХ и, естественно, не числятся на балансе муниципальных или госу­дарственных управляющих жилищ­ных организаций.

В разделе 4 «Учет основных средств» Рекомендаций по органи­зации финансового и бухгалтерско­го учета для товариществ собствен­ников жилья говорится о «переда­че товариществу на баланс жилого здания» и об учете ТСЖ «на своем балансе жилых домов». В Рекомен­дациях со

maxpark.com

Собственник МКД и собственник квартиры не одно и тоже

Идею подал Вадим Постников.

С Божьей помощью доползли до истинного понимания, что творится в сфере ЖКХ. Со счетов нельзя сбрасывать британский либерализм, политику Маргарет Тэтчер и ее партии, которая является продолжателем политики Черчиля. Отсюда и ненависть на Сталина, что он одержал победу во второй мировой войне. 

А Маргарет Тэтчер без войны сумела подкупить Горбачева и развалить СССР.

Сейчас США ставку делает на жену Медведева Светлану. Об этом написано в книге. Злопыхателям не стоит устраивать истерию.

Опубликованные статьи говорят о том, что Медведев торопится передать всю сферу ЖКХ в частные руки. Это требование МВФ, это политика партии Маргарет Тэтчер.

Зная врага в лицо, можно успешно от врага избавиться.

Вся нелепость в жилищном законодательстве внесена не случайно. Показан красивый фантик с загнившейся конфеткой.

Власть, действуя в интересах британских капиталистов, внесла в головы  собственников квартир полную неразбериху.

Итак, юристы, законодатели издают законы, а бухгалтера, экономисты, аудиторы документально закрепляют их.

Если закон документально не закреплен на практике, то закон является обычной фикцией.

Российский законодатель наиздавал законы для британских собственников, а не для собственников квартир. На собственников квартир взвалили оброк по полной программе.

В России имеются государственные жилые дома, общежития, ведомственные дома, коммерческие дома, появились доходные дома, частные дома, коттеджные дома и т.д.

У каждого дома имеется свой собственник. Каждый собственник жилого дома имеет свидетельство на жилой многоквартирный дом.

И вот в этом свидетельстве должно быть указано не только имущество общего пользования, количество квартир, нежилые помещения, но и конкретный собственник МКД, общежития и т.д., или собственники в долевом участии.

Государственные дома сохранили своего собственника или нет, никто толком не знает, поскольку документы под грифом «Секретно».

Собственниками коммерческих домов являются, скорее всего, инвесторы строительства жилых многоквартирных домов.

И вот собственники МКД через законодателей внесли сумбур в жилищное законодательство, чтобы опутать собственников квартир веригами, чтобы обязать их содержать чиновничьих иждивенцев.

Из этого понятия следует, что общее имущество дома принадлежит не собственникам квартир, а собственнику дома. А если у дома несколько собственников, то общее имущество распределяется в равных долях, как это закреплено с бизнесом.

Между собственником МКД и собственником квартиры существенная разница. 

Собственник МКД обязан содержать дом в надлежащем порядке, а собственник квартиры обязан содержать в надлежащем порядке только свою квартиру.

Поэтому собственник МКД несет все расходы и затраты по содержанию дома через платежи за жилищно-коммунальные услуги.

Собственник МКД из своих доходов и оплачивает заработную плату сотрудникам управляющих организаций, сотрудникам ТСЖ, ЖСК. Передача полномочий оформляется локальными документами.

Поэтому утверждение многих коммунальщиков о том, что жители должны нести коллективную ответственность по качественному обслуживанию МКД и созданию жителям комфортного проживания, является незаконным, необоснованным, не состоятельным.

Обязанность жителей квартир в любых домах заключается в своевременной оплате за ЖКУ, и на этом их обязанность завершается.

У собственника МКД должна болеть голова по созданию жителям комфортного проживания, а не у собственников квартир.

Установив данную истину, можно распутывать следующий клубок непоняток.

maxpark.com

Обязанности собственников помещений МКД — МосТСЖ

Печально, что при написании Жилищного кодекса РФ обязанности собственников помещений многоквартирного дома были написаны очень коряво и неоднозначно…

Обязанности собственников помещений МКД

«1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт» (Часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Собственник любого помещения в многоквартирном доме (жилого или нежилого) обязан:

1. 1) самостоятельно содержать принадлежащее ему помещение (кстати, порядок такого содержания не регламентируется!),
2. 2) участвовать в расходах на содержание общего имущества МКД.  «путем внесения платы за содержание жилого помещения».

Именно эта фраза (выделена синим) и вызывает кучу разногласий между собственниками помещений и управляющей организацией!

Однако законодатель и судебные органы неоднократно поясняли и расшифровывали смысл фразы про обязанности собственников помещений. Речь в этой норме идет о содержании именно общего имущества МКД, которое неразрывно связано с правом собственности на помещение в этом МКД (ч. 2 статьи 290 ГК РФ, статья 37 ЖК РФ).

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг. Такое объяснение дал Верховный суд РФ в своем Постановление Пленума от 27.06.2017 N 22.

К общему имуществу в многоквартирном доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в ст.36 ЖК РФ и п.1 ст.290 ГК РФ.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

А вот перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

В свою очередь управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

Вы смотрели статью «Обязанности собственников помещений МКД».

Еще статьи в рубрике «Управление МКД»

Обязанности собственников помещений МКД

mostszh.ru