На что обратить внимание покупая квартиру – Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни

Содержание

Как правильно выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание

266 просмотров

Выбор квартиры – это крайне важный этап, на котором потенциальный покупатель определяет свое будущее жилье. В нем человек проведет достаточно много лет, потому важно подбирать квартиру именно так, чтобы учитывались все особенности, нюансы и потребности. Рассмотрим каждый из параметров подробнее.

Новостройка или вторичный рынок

Самый основной этап – это выбор между первичной недвижимостью и жильем на вторичном рынке. В обоих вариантах есть свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать.

  • Первичная недвижимость – это квартиры в новостройках. В них еще никто не жил и продает их напрямую застройщик. Они, обычно, несколько дороже и далеко не всегда готовы к проживанию сразу (требуется ремонт и обустройство). С другой стороны, покупка жилья от застройщика предполагает меньше рисков.
  • Вторичная недвижимость – это квартиры в уже готовых домах, в которых ранее уже проживали люди, и они решили продать свое жилье. Такие квартиры зачастую дешевле, чем аналоги от застройщика и нередко продаются вместе с мебелью и бытовой техникой по системе «заезжай и живи». Но такие сделки связаны с большим количеством проблем и повышенными рисками.

Квартира в новостройке – это отличный вариант в той ситуации, когда человек планирует все делать самостоятельно, «с нуля» и именно под себя. Требуются дополнительные затраты на капитальный ремонт и придется смириться с тем, что в этом же доме будут другие жильцы, которые также будут заниматься ремонтом. Таким образом, порядка 1-2 лет после сдачи дома в нем будет очень шумно.

Квартира на вторичном рынке, при условии, что за ней хорошо ухаживали – это идеальный вариант для тех людей, которым все равно, как это все сделано, лишь бы можно было нормально жить. С другой стороны, многое зависит именно от состояния жилья. Текущие от старости трубы, старая проводка, плохие розетки и другие подобные проблемы – это серьезная проблема, которую придется решать.

Стоимость жилья

Второй важный фактор – цена квартиры. Логично, что человек будет ориентироваться на ту сумму, которую сможет накопить или которую согласится выдать банк. С этой точки зрения жилье на вторичном рынке выглядит более привлекательным просто за счет того, что оно обычно дешевле. Как следствие, можно получить примерно такую же по площади квартиру, что и в новостройке, но примерно на 20-30% дешевле.

Но это далеко не единственный фактор, который влияет на цену. Тут учитывается все, начиная от площади и заканчивая планировкой, количеством комнат, возрастом и состоянием дома, районом его нахождения, транспортной развязкой и так далее.

Конкретные советы давать затруднительно, так как именно цена во многих случаях становится решающим фактором. Можно только порекомендовать заранее отфильтровать все предложения по стоимости, чтобы не отвлекаться на более дорогие или дешевые варианты.

Лучше оставить в поиске дешевые квартиры, так как иногда жилье продается очень срочно и именно за счет этого вполне себе хорошая квартира будет стоить дешевле, чем она могла бы в другой ситуации.

Район проживания

Огромное значение имеет район, где будет располагаться квартира. С одной стороны, жилье в центре города удобнее с той точки зрения, что инфраструктура вокруг очень развита. С другой же стороны, экологическая ситуация в центре любого населенного пункта, даже при условии, что в городе нет крупных заводов, достаточно сложная из-за обилия транспорта.

Экология

Экологичность района предельно важна для семей с детьми. В принципе, она важна для всех, но в некоторых случаях ею можно пренебречь в пользу лучшей стоимости или более удобного расположения. Проверять район расположения будущего жилья следует исходя из:

  • Наличия/отсутствия свалок и заводов в округе.
  • Активности движения транспорта.
  • Количества деревьев и размера зеленой зоны (если она вообще есть) и так далее.

Оптимальным может стать вариант района, находящегося в небольшом отдалении от города, но из которого можно добраться до центра максимум за 1-2 часа или даже быстрее.

Инфраструктура

Важна и инфраструктура района. Мало магазинов – возникнут проблемы с покупкой всего необходимого и придется каждый раз выезжать за покупками в другой район. Нет детских площадок и других мест отдыха – тоже проблема, особенно для семей с детьми.

В данном случае нужно ориентироваться в первую очередь на собственные потребности. Одиночке будет достаточно наличия в округе 1 супермаркета или более-менее крупного магазина, а вот семье с детьми, один из которых ходит в садик, а другой в школу, будет важно наличие этих самих садика и школы в ближайшем окружении и детских площадок на территории района.

Транспортная доступность

Тут все просто – чем больше видов транспорта ходят из района в разные части города, тем лучше. Если говорить более конкретно, то проверять транспортную доступность стоит именно по тем направлениям, которые важны для будущего собственника.

Пример: Нужно проверить, сможет ли человек добираться из своего нового района на работу без пересадок или с минимальным их количеством. Можно ли будет доехать до любимых мест отдыха или тренировок и так далее.

Если у покупателя есть свой автомобиль, это в значительной мере снимает проблему, но возникает другая: куда его ставить? Далеко не всегда рядом с районом есть стоянки или гаражные кооперативы. В то же время, учитывая количество личного транспорта, большая часть свободных мест возле домов обычно занята.

Придется искать подходящие места для стоянки и отслеживать по времени, когда они освобождаются и занимаются. Все это достаточно сложно, особенно в первое время, зато через несколько месяцев можно будет буквально застолбить за собой одно и то же место, если на него постоянно ставить автомобиль.

Какой этаж лучше

Однозначного мнения на счет того, на каком этаже квартира лучше не существует. Чаще всего выбирают жилье на примерно средних этажах если рассматривать покупку жилья в девятиэтажке: с 3 по 7. Они же обычно и самые дорогие, что и является основным недостатком.

Первый этаж

Жилье на первом этаже обычно обходится дешевле, чем на любом другом этаже. И это неспроста. Тут и сильный шум с улицы, толпы людей, которые из любопытства могут заглядывать в окна и так далее. Отдельно нужно учитывать подвальные помещения. Хорошо, если дом новый и никаких проблем с подвалом нет.

Если же дом старый, то в подвале может быть повышенная влажность, что ведет к появлению грибку и плесени в квартире. Также следует учитывать различных насекомых, мигрирующих из подвала в квартиру или даже крыс с мышами.

Зато первый этаж удобен тем, что сломанный или неработающий лифт ничем особо не угрожает. Он просто не нужен.

Средние этажи

Самый популярный выбор. Одновременно и хороший вид и сравнительно низкий уровень шума. Но нужно учитывать шум от соседей сверху, снизу, сбоку и так далее. Кроме того, возникает проблема с лифтом. Если он часто не работает, то забираться пешком, например, на седьмой этаж – достаточно затруднительно. Как уже было сказано выше, такие квартиры обычно примерно на 10-15% дороже, чем на первом или последнем этаже.

Последний этаж

Очень спорный вариант, который во многом зависит от самого дома. Если дом новый, да еще и сверху есть чердак, то это отличный вариант. Новая крыша не будет течь, а чердак постепенно можно будет приватизировать, благодаря чему квартира станет еще больше и удобнее.

В то же время, если окна выходят на лес, например, вид будет очень живописным. В окна никто не заглянет и шум с улицы будет минимальным. Кроме того, нет проблем с шумными соседями сверху. Их не существует.

Из недостатков нужно отметить критическую проблему с лифтом. Если он не работает, то добраться даже до 9-го этаже сложно, что уж говорить про 12, 14, 16 и так далее этажи. Также иногда возникают проблемы со слабым напором воды или плохим отоплением.

Материал дома, его внешний вид и внутренний ремонт

Материал, из которого изготавливается дом, также имеет огромное значение. Всегда выделяют два основных варианта: кирпичные и панельные дома. Бывают и другие разновидности, но встречаются они значительно реже.

Кирпич

Правильно сделанный кирпичный дом отличается значительно более качественным сохранением тепла, а значит, что в нем зимой будет намного комфортнее. Кроме, того кирпич лучше выглядит визуально.

Панельный

Квартиры в панельных домах, как правило, обходятся дешевле, чем в кирпичных, однако у них обычно хуже сохранение тепла. Визуально они тоже могут выглядеть неплохо, если сделаны качественно.

Внешний вид дома

Главное во внешнем виде – отсутствие отчетливых проблем: трещин, кусков выпавшего кирпича и других подобных разрушений. На втором месте – внешний вид. Насколько красиво дом выглядит. Это, на самом деле, не слишком важно, однако при прочих равных условиях может стать решающим фактором.

Внутренний ремонт и оснащение

Важнее то, как дом выглядит изнутри. Чистый подъезд, отсутствие матерных надписей, все горящие лампочки, работающий лифт – хороший признак. Чем лучше дом выглядит изнутри, тем лучше. Нередко в крупных домах даже есть собственный консьерж, благодаря чему посторонних тут точно не будет.

Лифт

Если покупатель планирует приобретать квартиру на верхних этажах (начиная с третьего и выше), что важно проверить лифт, его размер и работоспособность. В новых домах нередко есть сразу по два лифта, один из которых небольшой, пассажирский, а второй большой, грузовой. Второй особенно пригодиться при переезде или покупке новой мебели.

Необходимо проверить, как выглядят лифт, узнать, нормально ли они работают, как часто бывают на ремонте и так далее. Уточнять это все нужно в первую очередь у продавца, но желательно перепроверить данные, опросив соседей.

Размеры квартиры

Мнение о том, что чем больше квартира, тем лучше – неверное. Чем больше квартира, тем больше придется платить налогов и тем дороже будут обходиться коммунальные услуги. Как следствие, жилье нужно выбирать по потребностям.

1-комнатная квартира

Однокомнатная квартира подойдет одиночкам, будь то студенты или пожилые люди. При определенных условиях такое жилье станет отличным «гнездышком» для молодоженов, но только на некоторое время, до появления детей.

2-комнатная квартира

Двухкомнатная квартира – это оптимальный выбор для семей с одним-двумя детьми. Тут есть место и для мамы с папой и для детей. При этом, общая площадь еще достаточно компактная, чтобы не переплачивать лишнего.

3-комнатная квартира

Такие квартиры лучше всего подходят для больших семей, у которых много детей и других подобных ситуаций. Тут очень много места для всех, но нужно учитывать повышенную квартплату и налог.

4 и более комнат

Это жилье уже для действительно огромных семей, которые предпочитают жить все вместе, с бабушками и дедушками. Места много, но и платить придется еще больше.

Ремонт в квартире

Если квартира приобретается у застройщика, то чаще всего ремонт бывает или черновой, или легкий, косметический. Некоторые компании предлагают сразу продавать жилье с полной комплектацией и капитальным ремонтом, но особым спросом такие предложения не пользуются за счет очень завышенной цены. Значительно дешевле можно сделать то же самое заказав отдельно ремонт у другой фирмы.

Черновая отделка

Именно с таким ремонтом квартиры от застройщиков бывают самым дешевыми. Тут нет ничего: голые стены и бетонный пол. Иногда устанавливают окна, но это тоже не обязательно. Идеальный вариант для тех, кто хочет сделать все самостоятельно.

Чистовой ремонт от застройщика

Это квартира от застройщика, в которой нет ничего, кроме, может быть, ванной и туалета. Стены покрашены или на них наклеены дешевые обои и так далее. Очень простенький и дешевый вариант ремонта. В такой квартире уже можно жить, если больше негде, но она все еще требует серьезных вложений для доведения до нужного состояния.

Полностью готовый для проживания ремонт

Такой ремонт чаще встречается в квартирах, которые продаются на вторичном рынке. Далеко не всегда он действительно достаточный для комфортного проживания, но в целом, все что нужно – сделано. Подходит для тех людей, которые не хотят или не имеют возможности уже после покупки квартиры вкладываться еще в ремонт.

Наличие/отсутствие мебели и техники

Редко подобные предложения можно встретить в новостройках, однако для вторичного рынка – это вполне нормально. Собственники предпочитают продавать недвижимость со всем, что в ней есть, кроме, возможно, каких-то отдельных элементов, типа дивана или телевизора. Зачастую остается кухня, ванная и туалет со всем в них установленным.

Как доказывает практика, стоимость такого жилья немного, но все же выше, чем у квартир, которые продаются вообще без ничего. Примерно на 10%. Если у покупателя уже есть все, что нужно (или планируется покупка именно той мебели и техники, которую давно хотелось приобрести), то лучше выбирать квартиры без ничего, заодно на этом сэкономив. Во всех остальных случаях лучше брать уже подготовленные для жизни квартиры.

Потенциальные соседи

Очень важно заранее расспросить продавца о соседях. Данный фактор особо не важен в новостройках, так как там собственники могут меняться достаточно часто, да и мало кто друг друга знает. Кроме всего прочего, зачастую люди, у которых есть деньги на квартиры в новостройках достаточно адекватные. Впрочем, это не обязательно.

А вот если приобретается квартира на вторичном рынке недвижимости, то от соседей могут быть вполне ожидаемые проблемы: пьют, часто устраивают гулянки, затапливают и так далее. Это необходимо знать хотя бы для того, чтобы попытаться поторговаться.

Также важно опросить самих соседей, если это возможно. Они могут рассказать о том, о чем может умолчать продавец.

Пример: В доме часто отключают электричество, а лифт работает от силы один день в месяц. Продавец об этом может и умолчать, даже если посещение жилья выпадет на тот день, когда нет света и/или не работает лифт. Всегда можно отговориться тем, что это временное явление и вообще, он такое видит первый раз за все время проживания в квартире. А вот соседи скрывать такую информацию скорее всего не будут.

Выбор жилья – это очень важная процедура, от которой, во многом, зависит дальнейшее комфортное проживание. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что именно еще нужно обращать внимание. Кроме того, они же могут сопровождать всю сделку купли-продажи, тем самым сводя вероятность возникновения проблем к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка…

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

ros-nasledstvo.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры

Любая сделка с недвижимостью сопряжена с рисками, и покупка — не исключение. Поэтому если вы планируете покупать квартиру, но у вас нет определенных знаний и опыта в данной сфере, советуем ознакомиться со следующими рекомендациями, чтобы долгожданная покупка не омрачила ваше настроение неприятными моментами.

Покупаем квартиру: на что нужно обращать внимание

Покупка квартиры на вторичном рынке

  • В первую очередь вы должны выяснить, кто находится перед вами — собственник квартиры или доверенное лицо. Сделать это просто — попросите, чтобы он вам предоставил свои личные документы, и документы на недвижимое имущество. Данные владельца должны совпадать. Обратитесь в управляющую компанию для получения справки о составе семьи. Все дело в том, что на момент продажи квартиры все прописанные в ней жильцы должны быть выписаны. В том числе несовершеннолетние дети, люди, отбывающие срок наказания, люди, находящиеся на лечении в психиатрических клиниках и прочие. В противном случае они имеют право претендовать на свою долю в квартире.
  • Если квартира перешла в собственность на основании вступления в наследство, то с момента вступления в наследство должно пройти не менее 3 лет, так как до этого периода другие наследники имеют право претендовать на это жилье.
  • Обратитесь в Росреестр, чтобы выяснить, не наложен ли на квартиру арест или обременения и не числится ли она в залоге. В противном случае есть риск потерять квартиру и деньги, уплаченные за нее.
  • Покупая квартиру необходимо сверить ее планировку с документами. Если проводилась перепланировка, то она должна быть узаконена в БТИ. Перепланировка, сделанная не по закону, грозит крупным штрафом. Да и к тому же продать, потом ее будет гораздо сложнее.

Покупка квартиры на первичном рынке

  • Приобретая жилье на первичном рынке, все больше людей стараются отдавать предпочтение именно покупке объекта на стадии котлована, потому что выгода в таком случае составляет около 30% от стоимости квартиры, введенной в эксплуатацию. Но при этом нет никакой гарантии, что вы получите ключи от своей квартиры, так как строительство могут заморозить на неопределенный срок, застройщик может обанкротиться или же у него могут возникнуть финансовые проблемы. Поэтому выбирая такой вариант, вы должны тщательно проверить компанию застройщика.
  • Дом возведен, но имеются нарушения по строительным нормативам. Соответственно, государственная комиссия не примет такой объект в эксплуатацию.

Покупка квартиры в ипотеку

  • Оформляя ипотеку, вам придется оставить недвижимость в залог. Это может быть как уже существующая квартира, так и та, которую вы планируете покупать. Ипотека оформляется на много лет, а за это время может многое поменяться. И если вам будет нечем платить за ипотеку, то вы лишаетесь недвижимого объекта, оставленного в залоге и уплаченных денег.
  • Если квартира приобретена совместно в браке, то при покупке такой квартиры потребуется разрешение на продажу от второй половинки.

710
24.09.2018

Читайте также

rossegrn.online

важные нюансы — Строительный портал — строительство, ремонт, дизайн, обустройство, коммуникации

Что ни говори, а покупка собственной жилплощади – это ответственный процесс, который безвозвратно «съедает» немало нервных клеток. Никому не хочется быть обманутым и приобрести квартиру не того уровня, за который были уплачены деньги, а различные страшилки о махинациях в сфере недвижимости вообще сулят оставить без жилья всех членов семьи. Как не попасть впросак и на что обратить внимание при покупке квартиры – об этом и пойдет речь.

Первое впечатление при просмотре квартиры

Давайте начнем с визуального восприятия будущей собственности, ведь если квартира не понравится, вы вряд ли пойдете узнавать, из чего сделаны стены дома и какие в нем перекрытия. Это было бы нелогично. Итак, как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Предположим, что планировка квартиры, расположение комнат и вид из окна вам понравился. На что смотрим дальше? Внимательно обследуем внутренние стены, углы комнаты и оконные откосы – на них не должно быть плесени и черных пятнышек (это отмытый накануне прихода гостей или зарождающийся грибок). Плесень, как известно, лучше предупредить, чем потом ее выводить.

Также обзор потолка и стен может рассказать о периодичности, с которой соседи сверху затапливают эту квартиру – желтые потеки куда более красочно обрисуют эту ситуацию. Если квартира находится на верхнем этаже, то аналогичные пятна свидетельствуют о ненадежности крыши и ее протекании.

Если квартира угловая, то, с одной стороны, это даже хорошо – меньше соседей, следовательно, меньше шумов раздается, когда больше всего хочется тишины и покоя. Но, с другой стороны, велика вероятность наличия сырости и плесени в квартире, к тому же, угловые квартиры, как правило, холоднее, чем расположенные внутри дома. Иногда достаточно просто подойди к угловой стенке и приложить к ней ладонь – в проблемных квартирах даже в отопительный сезон угловая стена мокрая и холодная.

Дальше можно переходить на кухню и в санузел, откройте воду в кране и посмотрите, хорошо ли она уходит, не забита ли канализация. На то, что смеситель течет, можно не обращать внимания, все равно в большинстве случаев после заселения каждый хозяин делает капитальный ремонт.

Дальше смотрим на пол и двери. Безусловно, покупка квартиры с ремонтом избавляет новых хозяев от лишних хлопот. Но, с другой стороны, новый владелец всегда старается обустроить квартиру в соответствии с собственными представлениями об уюте и комфорте, поэтому хотя бы косметический ремонт в большинстве случаев делается. Если ремонт не предполагает замены напольного покрытия и дверей, то посмотрите, в каком состоянии они находятся, может быть, двери не закрываются или имеют щели. Но если честно, то при выборе собственной будущей квартиры на такие незначительные детали можно и не обращать внимания.

Покупка квартиры: присматриваемся более детально

Когда внутри все досконально изучено, можно переходить к более глобальной проверке. Следующее, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры, это из чего сделаны стены дома. Лучше, если это кирпичный дом, также долговечными считаются монолитные дома, стены которых изготовлены монолитным литьем. На «глазок» определить стены такого дома трудновато, особенно, если квартира претерпела капитальный ремонт и в ней уже выровнены стены и потолок. Ну а вообще в монолитном доме стены абсолютно без швов.

Далее не поленитесь узнать, из чего сделано перекрытие, деревянное оно или бетонное. Безусловно, второе предпочтительнее первого. Эту информацию, равно как и год постройки, можно узнать из технического паспорта квартиры. Вообще, если постройка надежная, то еще 50-100 лет она простоит.

Также много информации вы можете узнать от соседей и бабулек, которые сидят на лавочке возле дома. Кто проживает в квартире и кто прописан (а вдруг там зарегистрирован человек, отбывающий срок в местах не столь отдаленных?), часто ли отключают свет, воду, тепло (бывают дома, которым больше всего «достается» в этом плане), да и вообще, не проблемная ли эта квартира

Есть у меня одни невезучие знакомые, которые живут на первом этаже многоэтажного дома, а в этом доме с завидной регулярностью забивается стояк канализации, причем так, что содержимое канализационных труб плавает в квартире у знакомых даже в гостиной. Хотели бы вы жить в такой квартире? Думаю, что нет.

Что лучше – старый дом или новостройка

Безусловно, новый дом лучше старого, по крайней мере, он простоит дольше, да и вложений, как правило, в квартиру в новостройке меньше. В такой квартире не нужно делать демонтаж, все коммуникации новые, их тоже менять не надо. Иногда новые квартиры продаются со свободной планировкой, в которых имеются только внешние и несущие стены и отделен санузел, все остальные комнаты вы вправе планировать как вам заблагорассудится. Можно выделить и другие преимущества покупки жилья в новостройке – это отсутствие предыдущих владельцев, поэтому не нужно проверять историю квартиры, а также не нужно отстегивать определенную долю стоимости посредникам и риэлторам.

Но и минусы такого приобретения тоже имеются, например, сроки сдачи объекта могут сдвигаться на неопределенный срок или даже заморозиться в случае банкротства застройщика. Покупая квартиру в необжитом районе, вы рискуете жить в квартале с неразвитой инфраструктурой, подумайте, где вы будете совершать покупки, есть ли рядом школа и детский сад?

Что касается ремонта, то, во-первых, в первые два-три года, пока дом не даст усадку, вы не сможете сделать полностью ремонт в квартире, а во-вторых, приготовьтесь к тому, что все соседи с первого по последний этаж в течение нескольких лет будут выполнять шумные строительные работы даже в выходные дни.

Порядок оформления покупки квартиры: на что обратить внимание

Во время покупки квартиры у будущих хозяев появляется не один седой волос, все-таки это мероприятие сопряжено с определенными нервными затратами. Давайте посмотрим, какие документы нужно проверять при покупке квартиры? Желательно посмотреть свидетельство о праве собственности на жилье и сверить фамилию, имя и отчество владельца с его паспортом. Далее можно проверить договор купли-продажи или договор дарения (пожизненного содержания, свидетельство о праве на наследство). Именно эти документы подтверждают права собственности на недвижимое имущество.

Дальше посмотрите справку из ЖЭКа о составе семьи, там указаны лица, которые зарегистрированы на данный момент в этой квартире и кто именно является собственником. Да и справки с коммунальных служб об отсутствии задолженности не мешало бы просмотреть. Вообще при покупке квартиры лучше обратиться к юристам, они более компетентно ответят на все вопросы, поскольку здесь имеется множество подводных камней.

Если проверка документов прошла успешно, то можно заключать договор купли-продажи. Каков же порядок оформления покупки квартиры? На сделку купли-продажи к нотариусу покупатель приходит только с паспортом, а продавец должен принести документы, подтверждающие права собственности, свой паспорт (если он один собственник, если собственников несколько, то нужны паспорта всех), технический паспорт на квартиру, документы для отчуждения квартиры.

После сделки новый владелец идет в бюро технической документации и регистрирует права собственности на квартиру. Далее в присутствии нового владельца проводится регистрация всех членов семьи по новому адресу. А потом остается самая малость – новому владельцу нужно посетить все коммунальные службы для переоформления лицевых счетов.

Вот, собственно, это и есть главное, на что обратить внимание при покупке квартиры. Не ленитесь изучить всю доступную информацию о нюансах и подводных камнях приобретения новой жилплощади. И лучше к этому процессу подключить толкового юриста.

Автор статьи Владимир Белов

rusolymp.ru

При покупке квартиры на что обратить внимание и что нужно знать?

Приобретение квартиры – это специфический и сложный процесс, который заключается в оценке многочисленных факторов, изучении документов и нюансов выбранной недвижимости. От правильности выбора жилья зависит, насколько юридически чистой будет сделка и качественным сам объект. Поэтому каждый человек должен разобраться в том, на что обратить внимание при покупке квартиры. Для этого оценивается сама недвижимость, продавец, полученные документы и история объекта.

Самостоятельная покупка или с привлечением посредника

Первоначально решается, будет ли выбираться недвижимость самостоятельно или будут для этого привлекаться специалисты. Если воспользоваться помощью риелторов или юристов, то можно предотвратить многочисленные негативные последствия такого приобретения, так как всесторонне изучается квартира.

На что обратить внимание при покупке квартиры самостоятельно? Если выполняется процедура своими силами, то надо запросить у продавца множество документов на объект.

Если заказываются услуги посредника или риелтора, то составляется с ним специальный договор, предусматривающий возможность наличия разных негативных последствий приобретения, которые устраняются именно специалистом.

С чего начинается выбор недвижимости?

На что обратить внимание при покупке квартиры в первую очередь? Первоначально надо ответить на несколько значимых вопросов:

  • определяется, будет ли покупаться жилье на первичном или вторичном рынке;
  • рассчитывается, сколько средств будет выделено на это покупателем;
  • решается, будут ли использоваться исключительно собственные сбережения или придется прибегать к помощи банков;
  • выбирается, сколько должно быть комнат, какова будет их квадратура, а также в каком регионе города предпочтительно выбрать объект.

На основании данных параметров можно выбирать оптимальную квартиру для приобретения

Первичка или вторичка?

Важно знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в новострое или на вторичном рынке. Каждый вариант обладает своими плюсами и минусами, которые надо тщательно изучить.

Новое жилье Квартира на вторичном рынке
Преимущества покупки Гарантируется юридическая чистота сделки, так как отсутствует история и бывшие собственники Сделка оформляется оперативно
Жилье является новым, поэтому не требуется проводить капитальный ремонт, заменять коммуникации или выполнять аналогичные действия Можно выбрать квартиру в любом подходящем районе города, причем в большинстве случаев имеется хорошо развитая инфраструктура
Стоимость считается приемлемой, причем можно сэкономить много средств, если выбрать квартиру в строящемся доме Обычно имеется хороший ремонт, поэтому можно сразу заселяться в недвижимость
Минусы приобретения Если приобретение реализуется через ДДУ, то придется определенное время ожидать, когда объект будет достроен Высокие юридические риски, так как в объекте могут быть прописаны несовершеннолетние или могут иметься притязания со стороны третьих лиц
Обычно новостройки располагаются в отдаленных местах города, а нередко вовсе отсутствует хорошо развитая инфраструктура Возможность наличия долгов по коммунальным услугам или капремонту, которые придется погашать новым владельцам
Доступные варианты продаются без отделки, поэтому требуется вкладывать деньги и усилия в ремонт Качество жилья может быть низким, поэтому нередко требуется проводить ремонт или заменять дорогостоящие коммуникации
Застройщик может обанкротиться, поэтому всегда имеется риск потери своих средств Возможность связаться с мошенниками

Таким образом, каждый вариант имеет как плюсы, так и минусы. Если разобраться в том, что на что обратить внимание, что нужно знать при покупке квартиры, то при любом варианте можно стать владельцем оптимальной недвижимости.

Нюансы покупки новостройки

Многие люди предпочитают приобретать новое жилье, так как оно является более качественным и располагается в новых районах. Отсутствуют проблемы с прошлыми жильцами, а также можно быть уверенным, что никакие третьи лица не смогут претендовать на этот объект.

Если планируется покупка новой квартиры, на что обратить внимание, чтобы предотвратить разные негативные последствия? Для этого изучается репутация застройщика, район нахождения новостройки, материалы возведения объекта, стоимость квартиры и развитость инфраструктуры.

Выбор застройщика

Первоначально надо определиться с застройщиком, представленным строительной компанией, занимающейся возведением многоквартирного дома. Наиболее целесообразной считается покупка квартиры в строящемся доме на основании ДДУ. Чтобы не ошибиться с выбором застройщика, надо учитывать некоторые факторы:

  • на сайте Арбитражного суда конкретного города проверяется, есть ли какие-либо иски в отношении данной компании;
  • желательно пообщаться с другими покупателями квартир, проданных этой организацией, чтобы узнать о возможных проблемах с жильем;
  • на специальных сайтах в интернете предлагается тщательная проверка компаний, на основании которой можно узнать финансовое состояние предприятия;
  • желательно самостоятельно съездить несколько раз на строительную площадку, чтобы проверить, как идут работы;
  • надо посетить сайт застройщика, чтобы изучить всю представленную на нем информацию, убедиться в наличии разрешения на строительство и узнать другие факты;
  • практически всегда имеются группы в социальных сетях или форумы, на которых обсуждается строительство конкретного дома, причем с помощью этих сайтов можно получить максимум информации о строении.

Если знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме, то можно гарантированно рассчитывать на отсутствие разных проблем от такого приобретения.

Другие значимые параметры

Перед покупкой квартиры следует оценить некоторые другие важные моменты:

  • район, где возводится дом, так как он должен отличаться развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
  • этаж, на котором располагается квартира, причем обычно самыми доступными по цене считаются помещения, располагающиеся на первом или последнем этаже;
  • наличие централизованного или автономного отопления, причем нередко застройщики устанавливают отопительные котлы в каждой квартире, что позволяет владельцам недвижимости самостоятельно регулировать отопление помещений;
  • если приобретает жилье семья с детьми, то надо учитывать наличие детских площадок, садов и школ, чтобы не возникло сложностей с развитием малышей;
  • оценивается материал строительства дома, причем самыми востребованными считаются квартиры в кирпичных строениях, но доступны объекты в панельных домах;
  • количество комнат выбирается в зависимости от числа членов семьи;
  • учитывается планировка помещений, которая должна быть удобной для жильцов.

Если знать, на что обращать внимание при покупке квартиры от застройщика, то можно получить действительно комфортное жилье по доступной цене. При этом можно быть уверенным в том, что застройщик не объявит себя банкротом или не воспользуется разными мошенническими схемами для обмана дольщиков.

Покупка объекта на вторичном рынке

Многих людей интересуют квартиры, предлагающиеся на вторичном рынке. Такая покупка обладает многими плюсами, поэтому можно выбрать недвижимость, которая будет привлекательной, располагающейся в центре города, обладающая качественной отделкой или другими важными параметрами. Если планируется покупка квартиры-вторички, на что обратить внимание, чтобы предотвратить возможные потери средств?

Основным минусом является то, что сделка может проводиться мошенниками, поэтому важно убедиться в ее юридической чистоте. Для этого надо тщательно проверять саму недвижимость, продавца и передаваемые им документы.

Какие проверяются факты?

Первоначально следует проверить некоторые факторы, которые позволят выбрать действительно оптимальный вариант для покупки. Если планируется покупка квартиры-вторички, на что обратить внимание? Проверяются для этого разные моменты:

  • желательно пообщаться с жильцами выбранного дома, чтобы узнать обстановку, так как они могут сказать о том, что жители соседних квартир постоянно дебоширят или затапливают выбранный объект;
  • не рекомендуется выбирать квартиры, располагающиеся на первом или последнем этаже, а также угловые варианты считаются самыми нецелесообразными для покупки;
  • приобретаются объекты, построенные не раньше 10 лет назад, так как они считаются еще новыми, а при этом проверены временем, поэтому все серьезные недостатки легко выявить.

К минусам покупки жилья на вторичном рынке относится высокая стоимость разных вариантов.

Какие проверить документы?

Если планируется покупка квартиры, на что следует обратить внимание, чтобы обеспечить юридическую чистоту такой сделки? Оптимальным считается запросить у продавца множество важных документов. К ним относится:

  • паспорт продавца, в котором будет указано, находится ли он в официально браке и имеются ли у него несовершеннолетние дети;
  • заверенное нотариусом разрешение мужа или жены на продажу;
  • правоустанавливающие бумаги на выбранную квартиру;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на объект;
  • документация, на основании которой была получена квартира, причем она может быть представлена договором купли-продажи, св-вом о наследстве или дарственной;
  • бумаги из БТИ, в которых имеется правильная планировка квартиры, причем если она нарушена, то нужны бумаги, подтверждающие узаконивание перепланировки;
  • справка с лицевого счета, открытого на объект, что позволит узнать о возможном наличии задолженности по услугам ЖКХ;
  • выписка из домовой книги, содержащая информацию обо всех прописанных в недвижимости жильцах.

Таким образом, если разобраться, на что обратить внимание перед покупкой квартиры, то можно выбрать действительно качественную недвижимость, причем сделка будет юридически чистой и безопасной.

Какие другие проверяются документы?

  • Если уже имеется составленный договор купли-продажи, то надо тщательно его изучить, чтобы убедиться, что в нем содержатся необходимые сведения о продаваемом объекте.
  • Желательно, чтобы продавец показал расширенную выписку из домовой книги, которая выдается ФМС, так как здесь имеются данные даже о прошлых жильцах квартиры.
  • Если жилье было приватизировано, то надо убедиться, что нет людей, которые не были включены в договор без правильно составленного отказа, так как они обладают правом на недвижимость.
  • Надо заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой перечисляются все совладельцы объекта.

Если продавец отказывается передавать те или иные документы и сведения, то можно говорить о том, что ему есть что скрывать, поэтому желательно отказаться от такого приобретения.

Проверка качества квартиры

При покупке жилья на что обратить внимание и как проверить квартиру, чтобы убедиться, что такое приобретение действительно актуально для конкретного человека? Для этого проверяется качество жилья разными способами:

  • заказываются документы на объект из БТИ, с помощью которых можно проверить наличие незаконных перепланировок;
  • при общении с продавцом важно убедиться, что все его документы являются подлинными, для чего желательно пользоваться сайтом миграционной службы, так как на нем можно узнать, не является ли номер определенного паспорта недействительным;
  • если продажей занимается посредник, то надо проверить, имеется ли у него заверенная нотариусом доверенность;
  • надо удостовериться в том, является ли продавец дееспособным, причем эти сведения можно уточнить у соседей или узнать сведения из медицинской справки, запрошенной у человека.

Все эти факты должны проверяться, но если продавец настаивает на оперативной продаже, то надо быть осторожным, так как он может скрывать разные значимые сведения.

Советы юристов

Каждый человек должен знать при покупке квартиры, на что обратить внимание. Советы опытных юристов являются стандартными и важными для покупателей недвижимости:

  • желательно сделку проводить через риелторские агентства, которые самостоятельно тщательно проверяют недвижимость;
  • детально изучается договор, на основании которого приобретается объект, а особенно много внимания надо уделить сведениям о продавце и способах оплаты;
  • не надо соглашаться на то, чтобы в контракте была указана заниженная стоимость квартиры, чтобы продавец мог снизить размер налогов;
  • если требуется предоплата, то она выдается только под расписку;
  • желательно передать средства через специальные банковские инструменты, поэтому оптимальными будут переводы безналичным способом.

Только следование этим советам может гарантировать чистоту и безопасность сделки.

Заключение

Таким образом, покупка квартиры – это сложный и важный процесс для каждого человека. Следует тщательно разобраться во всех его нюансах, чтобы предотвратить возможные негативные последствия.

Проверке должны подвергаться документы продавца, а также сама квартира. Важно убедиться, что третьи лица не могут претендовать на этот объект, а также должна иметься уверенность в высоком качестве жилья. Только при соблюдении таких условий можно рассчитывать на достойную покупку.

fb.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке — Украина

По данным Минюста, 58% сделок в недвижимости проводятся на рынке вторичного жилья. На приобретение «бывшей в употреблении» квартиры идут по нескольким причинам. Основная — зачастую вторичное жилье дешевле нового. Минимальная цена однокомнатной квартиры в панельной девятиэтажке — около 35 тысяч долларов, наиболее экономный вариант в новостройке — 50 тысяч долларов, при том что площадь квартиры в старом и новом домах сравнима. Хотя, можно считать, что это стереотип, так как вторичное жилье часто требует ремонта, который компенсирует дешевизну. Сказывается и амортизация: даже если квартира расположена в доме, которому всего несколько лет, не заметить следы пребывания людей в ней бывает сложно. Еще один фактор — «обжитость» района, наличие школ, магазинов — того, чего не хватает в районах новостроек. Кроме того, можно сэкономить на ремонте — в отличие от квартир в новостройках, которые сдаются с голыми стенами и без коммуникаций.

По данным Минюста, 58% сделок в недвижимости проводятся на рынке вторичного жилья. На приобретение «бывшей в употреблении» квартиры идут по нескольким причинам. Основная — зачастую вторичное жилье дешевле нового. Минимальная цена однокомнатной квартиры в панельной девятиэтажке — около 35 тысяч долларов, наиболее экономный вариант в новостройке — 50 тысяч долларов, при том что площадь квартиры в старом и новом домах сравнима. Хотя, можно считать, что это стереотип, так как вторичное жилье часто требует ремонта, который компенсирует дешевизну. Сказывается и амортизация: даже если квартира расположена в доме, которому всего несколько лет, не заметить следы пребывания людей в ней бывает сложно. Еще один фактор — «обжитость» района, наличие школ, магазинов — того, чего не хватает в районах новостроек. Кроме того, можно сэкономить на ремонте — в отличие от квартир в новостройках, которые сдаются с голыми стенами и без коммуникаций.

Но, как и прочие сделки в недвижимости, приобретение квартиры на вторичном рынке не застраховано от рисков. Как и в материале, посвященном новому жилью, нам помог эксперт по недвижимости Вадим Пискун.

Человеческий фактор

Кроме проверки конструкционных качеств дома в целом и квартиры в частности, в случае вторичного жилья появляется еще и человеческий фактор. Если дому уже много лет, не будет лишним проверить историю прописанных в квартире людей — это можно сделать в паспортном отделе местного ЖЭКа, а слухи и истории собрать по соседям. Люди, продающие вам квартиру, могут быть вполне порядочными, но неизвестно, кто жил там ранее. Пример из жизни: одним из хозяев квартиры был преступник-рецидивист с невозвращенными кредитами в нескольких банках. Последующие владельцы (квартира перепродавалась) не раз подвергались телефонным атакам коллекторов и звонкам непонятных личностей в дверь. Как правило, доказывать им, что вы — не тот самый должник или его родственник — бесполезно, поэтому просто смените телефонный номер, а консьержу строго-настрого запретите пускать к вам незнакомцев.

Если с предыдущими жильцами все в порядке, сюрприз могут преподнести соседи. Причем независимо от благополучности дома — если в «хрущевке» беспокоить могут алкоголики, то в элитных домах этим фактором могут стать шумные вечеринки золотой молодежи. А от бесконечных ремонтов не застрахованы ни те, ни те. Риелторы и предыдущие хозяева вряд ли сообщат вам о неблагополучных соседях, ведь это может помешать вашему выбору квартиры. Попытаться узнать о соседях можно и самостоятельно — у консьержа, дворников, сторожа близлежащей парковки. Кроме того, следует обратить внимание на состояние лестничной площадки и квартирных дверей — это может сказать о многом.

Внешние причины

Итак, какие проблемные места могут быть у квартир на вторичном рынке? Их можно разделить на два типа — хозяйственные, связанные с состоянием дома, и правовые.

Эксперты утверждают, что из 130 тысяч многоэтажных домов в Украине 50 тысяч являются аварийными и нуждаются в ремонте. Государственные программы по ремонту жилья существуют, но они продвигаются слишком медленно, поэтому украинцам приходится самостоятельно следить за своими домами. При покупке квартиры в старом доме нужно обратить внимание на:
• Состояние крыши (если квартира расположена на последнем этаже). Некачественно уложенная крыша зимой или в дождь может давать течь;
• Если квартира находится на первом этаже, источником неприятностей в виде запахов и тараканов может стать подвал;
• Перепланировку, ее законность и безопасность. В случае нарушения законодательства расплачиваться придется «действующему» хозяину;
• Толщину, материал стен, ориентацию окон — от этого зависит, насколько тепло в вашей квартире будет зимой, и прохладно — летом. В этом поможет техпаспорт дома, его нужно искать в ЖЭКе или на сайтеhttp://www.municipal.kiev.ua (для киевлян). Как правило, кирпичные дома лучше сохраняют тепло и обладают меньшей теплопроводностью. А окна должны быть ориентированы на солнечные стороны — юг, запад или восток, иначе в ваши окна не будет заглядывать солнце. Желательно двухстороннее или угловое положение квартиры для возможности проветривания;
• Перекрытия, состояние стен, балконов — не крошится ли бетон, нет ли трещин. В довоенных домах могут быть деревянные перекрытия — они не обеспечивают достаточной шумоизоляции, при износе представляют опасность, а заменять их — слишком дороге дело;
• Шумоизоляцию от соседних квартир и уличного шума;
• Инфраструктуру района — наличие магазинов, школ, детского сада в пешеходной доступности; удобное транспортное сообщение;
• Благоустройство придомовой территории — наличие скамеек, детских площадок;
• Криминогенную ситуацию в районе.

Возможность остаться без жилья при покупке «вторички» значительно ниже, чем при покупке новой квартиры. Дом-то уже стоит, квартира — вот она, вселяйся хоть сейчас. Угрозу представляют лишь отлаженные мошеннические схемы, уберечь от которых может помощь риелтора. Желательно, проверенного или из крупного агентства недвижимости с большим стажем, имеющего все возможности для всесторонней проверки и организации юридического сделки. Тем, кто захочет сэкономить на услугах риелтора и проверить все самостоятельно, следует знать о таких подводных камнях:
• Квартира может продаваться с поддельными документами. Подлинность нужно проверять во вех конторах, связанных с жильем — ЖЭКе, БТИ;
• Также может продаваться арестованная недвижимость;
• Неправильно оформленная приватизация;
• Усложненная процедура продажи из-за наличия зарегистрированных в квартире детей;
• Наличие совершенных сделок, в которых были нарушены права третьих лиц — например, наследников.

Цены и возможности

На что можно рассчитывать на рынке вторичного жилья? В целом по рынку недвижимости наиболее ходовой товар — малометражные однокомнатные квартиры площадью около 30 м2. Чаще всего они располагаются в так называемых «гостинках» или «малосемейках» — многоэтажках с 10-20 однокомнатными квартирами на этаже. Такие дома в основном расположены в спальных районах, контингент там неблагополучный, да и площади слишком маленькие — встречаются квартиры и в 20 м2. Впрочем, если абстрагироваться от контингента, то это вполне неплохое жилье для одного человека. Цена такой квартиры — около 30 тысяч долларов.

На втором с конца месте по популярности — квартиры в «хрущевках». Ассортимент здесь шире — от одной до трех комнат, площади больше, но появляются свои недостатки — проходные комнаты и неудобные планировки. Стоимость трехкомнатной «хрущевки» в более-менее приличном районе может достигать 80 тысяч долларов.

Жилье 1980-х — 1990-х по комфорту практически не уступает современным домам и сравнимо со «сталинками» — раздельные комнаты, достаточно высокие потолки и раздельные санузлы. Цена однокомнатной квартиры стартует от 50 тысяч долларов, кроме двух- и трехкомнатных, в наличии есть четырех- и иногда пятикомнатные квартиры. География распространения — как окраинные районы, так и центры городов.

Наиболее элитное предложение на вторичном рынке — элитные дома 1990-х и середины 2000-х. Совсем недавно эти дома были новыми, но прошли годы, и огромные квартиры, еще помнящие помпезные ремонты 90-х, успели сменить хозяев. Цены на такое жилье, расположенное в основном в историческом центре исчисляются сотнями тысяч долларов.

По материалам:UBR

www.rbc.ua

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о