Что такое долевая собственность :: SYL.ru
Общая долевая собственность представляет собой имущество, которым владеет несколько лиц с определением доли каждого из них. Каждый участник таких правоотношений имеет право получать часть доходов от использования ценностей, несет часть обязанностей по их содержанию. Рассмотрим далее подробнее особенности общей долевой собственности.
Общие сведения
Доля в общей долевой собственности выражается дробью или процентами. В соответствии с 1 пунктом 245 статьи ГК, части имущества, принадлежащие сособственникам, признаются равными, если иное не вытекает из существа отношений, сложившихся между ними, соглашения или закона.
Величина доли может корректироваться по разным причинам. Изменения могут быть связаны с внесением улучшений в имущество, изменением субъектного состава и пр.
В соответствии с 3 пунктом 245 статьи ГК, участник долевой собственности может рассчитывать на увеличение его доли соразмерно повышению общей стоимости имущества, если улучшение, внесенное им, является неотделимым. Если же оно признается отделимым, то субъект приобретает на него право собственности.
Долевым имуществом участники могут пользоваться, владеть, распоряжаться по взаимному согласию. Если по вопросам, касающимся владения и пользования, согласия достичь не удалось, спор может быть разрешен в судебном порядке. Конфликты, связанные с распоряжением имуществом, в суде не могут быть урегулированы.
Участник долевой собственности может рассчитывать на предоставление в его пользование и владение части общего имущества в соответствии с размером его доли. Если это невозможно, он может потребовать от остальных сособственников соответствующей компенсации. Право общей долевой собственности является вещным. Оно должно быть надлежащим образом оформлено и зарегистрировано. Только в этом случае право субъекта на долю, выделенную ему во владение и пользование, защищено от посягательства сторонних лиц.
Каждый сособственник может самостоятельно распоряжаться только своей частью в общем имуществе.
Совместная и долевая собственность
В ГК закреплено два основных вида общей собственности: долевая и совместная. О первой говорят в том случае, когда каждый участник является хозяином определенной части имущества. В совместной собственности доли лиц не определены заранее. Они устанавливаются только в случае раздела имущества или выдела из него какой-либо части. В этой связи, совместная собственность часто обозначается как бездолевая.
Каждому участнику долевой собственности (а в итоге и совместной) при разделе или выделе части принадлежит право на долю. Другими словами, каждый субъект обладает долей в праве на весь имущественный комплекс. Право участников не ограничивается конкретной частью целой вещи. Оно распространяется на весь объект собственности. Специфика общей собственности состоит в том, что несколько лиц обладает правом на одну и ту же материальную ценность.
Основания возникновения долей
Они могут предусматриваться законом или договором. Долевая собственность может устанавливаться по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого соглашения – по судебному решению.
Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения долей в имуществе. Нет в нормах никаких ограничений и относительно субъектного состава. Владельцами долей в долевой собственности могут быть граждане, граждане и юрлица, граждане и государство, государство и предприятия, иные субъекты в любом сочетании.
Что касается совместной собственности, то ее возникновение возможно только в случаях, прямо закрепленных в законе. Перевести имущество с режима долевой собственности на режим совместной собственности можно также только в ситуациях, предусмотренных нормами.
Надо сказать, что отношения, связанные с совместной собственностью, носят преимущественно лично-доверительный характер. В этой связи, круг их участников должен быть существенно ограничен.
Измерение долей
Количественное определение части имущества, принадлежащей конкретному участнику долевой собственности, имеет важнейшее практическое значение. Оно необходимо для распределения между субъектами доходов, извлекаемых от пользования вещью, а также расходов на содержание имущества. Кроме этого, количественное измерение доли позволяет определить, на что может претендовать собственник в случае раздела имущества или выдела из него его доли.
Следует понимать, что величина части имущества, принадлежащая участнику правоотношений, на всем их протяжении изменяется. Она может уменьшаться и увеличиваться в связи с изменением субъектного состава правоотношений, внесения улучшений, при прочих существенных обстоятельствах.
Определение и изменение долей
Части имущества, принадлежащие участникам, признаются равными, если другое не вытекает из законодательства, сути правоотношений, сложившихся между субъектами, или договора. По согласию всех сособственников правила определения и изменения частей имущества могут устанавливаться в зависимости от вклада, который внес каждый из участников в формирование и увеличение имущества.
Если лицо внесло в общий объект улучшения, то их судьба и влияние их на величину доли будут зависеть от соблюдения установленного порядка и характера самих таких улучшений. Если они неотделимые, а порядок их внесения был соблюден, то участник вправе требовать увеличения его доли. Такое изменение должно быть соразмерно повышению стоимости общего имущества. Если установленный порядок не был соблюден, такое право участник долевой собственности не приобретает.
С отделимыми улучшениями дело обстоит несколько проще. Они переходят в собственность участника, который их осуществил, если другое не закреплено соглашением. Внесение таких улучшений, соответственно, само по себе не дает участнику собственности права требовать увеличения его доли, поскольку они являются отделимыми. Это значит, что вещь можно вернуть в первоначальное состояние без причинения несоразмерного ущерба.
Раздел и выдел
Их основания и способы различны. Выдел и раздел могут происходит и по взаимному согласию участников, и по решению судебной инстанции. При этом выдел может осуществляться не только по заявлению собственника, но и по требованию кредиторов с целью обращения взыскания на материальные ценности, принадлежащие должнику.
Если закон допускает и существует техническая возможность, выдел и раздел происходят посредством выделения доли в натуре. Как правило, не возникает проблем при заделе участков в долевой собственности. Если осуществить это невозможно, участник отношений, желающий выделить свою долю, может получить компенсацию (денежную или иную). Следует сказать, что далеко не всегда получается разделить имущество точно в соответствии с долями. В таких ситуациях участник, получивший меньшую часть, может также рассчитывать на компенсацию со стороны остальных сособственников. В этом случае он получает разницу между выделенным ему имуществом и стоимостью идеальной доли.
На основании принципа взаимного согласия, необходимого при реализации права распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, выплата участнику правоотношений вместо выдела доли в натуре разрешена исключительно при наличии его согласия на это. Между тем есть из данного правила исключение. Если доля собственника настолько незначительна, что выдел ее в натуре невозможен, а сам собственник не заинтересован в пользовании общим имуществом, суд вправе и при отсутствии его согласия наложить на остальных участников правоотношений обязательство по выплате ему компенсации. Такая ситуация часто возникает при долевой собственности на квартиру небольшой площади. После получения возмещения субъект теряет право на долю общего имущества.
Распоряжение
Как выше говорилось, все правомочия, связанные с общим имуществом, субъекты реализуют по соглашению друг с другом. В ГК закреплено важнейшее правило, касающееся распоряжения такими вещами. Оно заключается в следующем. При отчуждении доли постороннему субъекту у остальных участников есть преимущественное право приобретения этой доли на условиях, которые собственник предлагает, за исключением случаев продажи имущества на торгах.
Данное правило будет считаться соблюденным, если продавец направит письменное извещение остальным собственникам о своем намерении распорядиться своей долей. В уведомлении должны указываться все существенные условия предстоящей сделки. Если остальные сособственники выразят отказ или не ответят на извещение, субъект может продать свою долю любому лицу. Следует отметить, что закон закрепляет разные сроки для направления ответа остальными участниками долевой собственности. Земельные участки и иные объекты недвижимости не могут быть проданы сторонним лицам в течение месяца с даты направления извещения. Для движимых вещей срок равен 10 дням.
Вместе с тем собственник вправе заложить свою долю, не спрашивая согласия остальных участников. Однако право преимущественного приобретения действует в случае обращения на нее взыскания. Законодательство охраняет, в первую очередь, интересы остальных собственников, поэтому за ними и в этом случае сохраняется право преимущественного приобретения. Только если участники долевой собственности выразят отказ, на долю может быть наложено взыскание.
В случае продажи доли с нарушением права преимущественного приобретения любой сособственник может в трехмесячный срок требовать через суд перевода на него обязанностей и прав покупателя.
Долевая собственность в браке
Она возникает в том случае, если реализация правомочий в отношении совместного имущества осуществляется не на основании закона, а в соответствии с договором. Супруги могут заключить брачное соглашение. В этом случае договорной режим распоряжения, пользования и владения будет действовать в отношении всего имущества, определенного в условиях соглашения.
Супруги также могут заключить отдельные договора по созданию/приобретению материальных ценностей. В этом случае на одну часть общего имущества может распространяться законный режим, ан другую – договорной.
Следует сказать, что кроме добровольного установления долевой собственности, закон предусматривает и принудительное. Оно осуществляется в суде.
Выделение доли из общего имущества супругов
Это действие приводит к тому, что каждый супруг становится долевым собственником. Это значит, что у них появляется возможность самостоятельно распоряжаться частью имущества с соблюдением, разумеется, порядка, закрепленного законом. Следует помнить, что второй супруг получает право преимущественного приобретения доли в случае, если первый решит ее продать.
Выделение долей приведет также к разделению обязанностей по содержанию объекта. Речь, в частности, об уплате налогов, страховании, коммунальных и иных платежах.
Важные моменты
Необходимо особо отметить, что при установлении режима владения общим объектом в брачном договоре в случае признания его недействительным или при его расторжении (как по взаимному согласию супругов, так и в судебном порядке), участники правоотношений переходят на законный режим реализации своих имущественных прав.
Если долевая собственность устанавливалась в индивидуальном договоре (к примеру, о приобретении квартиры), решением участников правоотношений или по постановлению судебной инстанции допускается только изменение величины долей. Совместное владение имуществом при этом устанавливаться не может. В такой ситуации в качестве единственной возможности вернуться к такому режиму владения может выступать оспаривание совершенной сделки и признание ее недействительности. Но для этого стороны должны располагать вескими основаниями.
Заключение
Как видно, долевая собственность может принести субъектам немало проблем. Это достаточно обременительное право, поскольку предполагает определенные ограничения для всех его обладателей. Во-первых, без соблюдения установленного порядка нельзя распорядиться своей частью имущества. В противном случае любой сособственник может признать сделку недействительной и требовать перевода на него обязанностей и прав приобретателя.
Множество сложностей возникает при внесении улучшений в общее имущество. Если они отделимые, то признаются движимым имуществом и просто переходят в собственность субъекта, их осуществивших. С неотделимыми улучшениями все намного сложнее. Дело в том, что они увеличивают размер имущества и, соответственно, повышают его стоимость. В таких ситуациях следует быть крайне осторожным.
Далеко не всегда между участниками долевой собственности установлены доброжелательные отношения. Часто для кого-то из собственников создаются невыносимые условия, и ему приходится продавать свою часть, вместо того, чтобы улучшать ее и пользоваться ею.
www.syl.ru
Общая долевая собственность сособственников
Общая долевая собственность сособственников — одна из составляющих кондоминиума, суть которой в обслуживании нескольких собственников (от двух и более), применении и предоставлении доступа к помещениям (объектам) совместного назначения.
Общая долевая собственность сособственников: главные положения
Объект, который находится во владении нескольких лиц (от двух и более) с определенными правами — общая долевая собственность. При этом у всех владельцев есть право на конкретную долю имущества.
Первоначально доли имеют идеальную форму, ведь их определение производится путем мысленного деления помещения. В дальнейшем часть собственника принимает арифметическую форму, и находит отражение в документах. Доли владельцев считаются равными до тех пор, пока законом не определено другое правило. При этом части собственности могут быть определены с учетом инвестиций каждого владельца в покупку имущества.
К примеру, один из владельцев после согласования с другими собственниками осуществляет деятельность по оптимизации (улучшению) общего имущества без нарушения его целостности. В этой ситуации хозяин одной из долей имеет право на увеличение собственной части в общем владении. При этом отделимое улучшение того или иного объекта остается в собственности того лица, который и произвел улучшение (если другие условия не были оговорены между сособственниками). По закону величина доли в общей собственности не изменяется при выполнении улучшений в виде пристройки, совершения достройки и выполнения прочих работ, если не было произведено согласование с другими владельцами (сособственниками) объекта. Но здесь точкой отсчета является нарушение прав хозяев других долей.
На практике спорные моменты в отношении прав владения, распоряжения и использования общей собственностью при условии нескольких сособственников возникают редко. Причиной является сложность реализации данного права. Специалисты предлагают учитывать три типа правомочий для каждого из владельцев — касательно общего объекта, принадлежащего каждому из собственников доли, а также долей остальных владельцев.
Во избежание конфликтных ситуаций владельцы долей обязаны проводить согласование собственных действий в отношении владения, распоряжения и использования объекта. С учетом данного факта может устанавливаться порядок применения объекта с учетом долей каждого из хозяев. Одним из вариантов является установление очередности пользования (если речь идет о здании или помещениях). При этом стороны могут решать вопросы со своей собственностью и менять установленные правила разными путями.
Прописывание или устное обсуждение порядка пользования совместным долевым имуществом выступает в виде определенной сделки между сторонами. При этом какой-либо обязательной формы договоренности здесь не предусмотрено. Следовательно, соглашение о пользовании собственностью, находящейся в долевом владении, может иметь письменную, нотариальную или устную форму. Если же порядок утвержден нотариусом, то он является обязательным для стороны, которая будет покупать ту или иную долю имущества.
Соглашение о порядке общего долевого владения, а также пользования общей собственностью (ее долями) может быть оформлено как самостоятельный документ в виде неотъемлемой части правоустанавливающей бумаги. При заключении соглашения могут принимать участие как все стороны (владельцы долей), так и несколько лиц (по согласованию сторон). В последнем случае обязательное условие — письменное согласие сторон, давших разрешение на совершение подобной сделки.
Участники долевого имущества имеют право на заключение соглашений в отношении определения долей, а также изменения их величины, если в основном документе есть ошибки касательно размера частей каждого из собственников или данный параметр не указан вовсе.
Соглашение об определении долей (корректировке их размера) сособственников является одной из главных частей правоустанавливающего документа. В свою очередь, нотариус обязуется подшить один из вариантов соглашения к основному документу или же сделать соответствующую отметку.
Общая долевая собственность сособственников: характеристики, особенности регистрации
При анализе общей долевой собственности в отношении многоквартирных домов или земельных участков должны учитываться следующие характеристики и принципы:
1. Домовладельцы могут пользоваться и владеть совместным объектом в кондоминиуме.
2. Имущество в кондоминиуме, отчуждению не подлежит. Речь идет об отчуждении раздельно от прав собственности совладельцев помещения.
3. Члены кондоминиума на общем сборе могут принять решение в отношении передачи прав пользования на совместное долевое имущество одной стороне или нескольким лицам в случае, если это не идет вразрез с действующими законами, а также правам и интересам владельцев.
4. Прилегающий участок земли или же иная собственность, находящаяся в кондоминиуме, может быть сервитутом (правилом ограниченного применения) со стороны других лиц. При этом законодательно запрет на сервитут может быть недопустим.
Новые сервитуты могут устанавливаться по договоренности между домовладельцем и стороной, которая требует установки сервитута. Если между сторонами соглашение не достигнуто, то решить проблему может суд.
5. Законодательно стоит разделять некоторые понятия совместной собственности. Так, объект может выступать в роли общего имущества с учетом определения долей или без оного. В первом случае — долевое владение, а втором — общее. Суть долевого владения — в праве каждого из членов на конкретную долю объекта. При общем владении (без определения долей), все участники (сособственники) получают право на объект в целом.
6. Владелец одной части может совершать любые сделки с имуществом (по своему усмотрению), а именно завещать, дарить, продавать, передавать в залог и так далее. Есть также общий порядок распоряжения объектом, находящимся в долевом владении, или долей в праве собственности на объект. Для первого варианта обязательно соглашение всех сторон-участников (владельцев) собственности, а для второго такого требования нет. В последнем случае хозяин доли может по собственному желанию распоряжаться имеющейся на руках долей.
7. Распоряжение долевой собственностью совладельцами работает на простом принципе: для одного участника один голос. При этом величина доли не имеет особого значения. Обязательно должно быть единогласное решение со стороны всех совладельцев. При отсутствии такового каждый из собственников может обращаться в суд для разрешения сложившейся ситуации.
8. Сособственник имеет право требовать от владельцев других частей право пользования собственной долей. Если это невозможно по различным причинам, то может быть затребована выплата компенсации.
Один из ключевых моментов в организации общей долевой собственности — необходимость госрегистрации данного права. Общее имущество в такой ситуации закрепляется за группой лиц в одном кондоминиуме. Для решения данной задачи со стороны владельцев должны предъявляться такие документы:
— заявление стороны с просьбой о проведении госрегистрации;
— документ, который бы подтверждал оплату услуги госрегистрации;
— бумагу, подтверждающую полномочия всех участников на проведение мероприятий в отношении госрегистрации общей долевой собственности. В частности, это требование обязательно в случае, если заявление о госрегистрации предоставляют не домовладельцы;
— документацию, устанавливающую переход, возникновение или наличие прав собственности;
— решение, принятое на общем сборе домовладельцев в отношении строительства, покупки и реконструкции объекта недвижимости;
— план объекта. К примеру, это может быть план дома, помещения, земельного участка и так далее;
— паспорт домовладения;
— соглашение (решение) принятое домовладельцами в отношении выделения долей в праве владения на определенный объект в кондоминиуме. В этом документе должна быть приведена информация о домовладельцах, помещениях в их собственностях, размере долей или же решение (соглашение) домовладельцев в отношении определения таких долей. Может прикладываться и список домовладельцев с удостоверением председательствующего органа, руководителем исполнительной структуры.
Чтобы ограничить права домовладельцев на тот или иной объект, находящийся совместном владении (в кондоминиуме), должны предоставляться следующие бумаги:
— заявление о госрегистрации;
— бумаги об оплате услуг по госрегистрации;
— бумаги, подтверждающие правомочность лица, в пользу которого реализуются ограничения, или представителя домовладельцев;
— решение, принятое членами товарищества на совместных сборах в отношении передачи объекта недвижимости, относящегося к общему имуществу;
— бумаги, подтверждающие правомочность заявителей;
— документы, на базе которых возникают определенные ограничения;
— план объекта недвижимости или земельного участка;
— решение, принятое на общих сборах в отношении частей (долей) в общем праве собственности. Также должны передаваться данные о домовладельцах и объектах (помещениях), находящихся в их собственности.
utmagazine.ru
Общая долевая и общая совместная собственность. Участник общей долевой собственности на земельный участок. Долевая общая собственность
Большинству граждан нашей страны посчастливилось быть обладателем определенной собственности: машины, квартиры, дома, дачи, мебели, предметов обихода и многого другого. Когда речь заходит о праве на собственность, обычно имеется в виду возможность владельца совершать со своими вещами любые действия. Он может их продать, подарить, обменять, изменить или испортить. Зачастую это решение принимается хозяином предмета самостоятельно (если не применяются какие-либо ограничения, оговоренные в законодательстве).
Однако это правило не может быть универсальным, так как для него существуют исключения. Если имущество принадлежит не одному, а нескольким людям (общая долевая и общая совместная собственность), то при выполнении операций с его участием нужно согласие всех заинтересованных сторон.
Понятие об общей собственности
Общей собственностью становится имущество, принадлежащее двум людям или большему числу лиц. Зачастую это касается предметов и объектов, перешедших к собственникам в качестве наследства по закону.
Наследодатели, составившие завещание, обычно четко указывают наследников конкретных вещей и объектов. Однако если такого документа нет, имущество переходит наследникам в соответствии с порядком, указанным в законодательстве. Существует строгая иерархия, называющаяся очередью. Как правило, в каждой из таких очередей несколько равноправных новых владельцев. Все они становятся участниками общей собственности, а их права, возможности и обязанности регулирует Гражданский кодекс (ГК).
Виды общей собственности и их особенности
В соответствии с ГК, существует общая долевая и общая совместная собственность. Их общей чертой становится разделение права собственности между несколькими людьми, но участники долевого вида имущественных отношений могут определить размер своей доли, а при общей совместной собственности это невозможно.
Ярким примером последней можно считать все предметы, а также движимые и недвижимые объекты имущества, которые были приобретены супругами в период брака. Долю каждого из них рассчитать невозможно.
Вместе с тем закон признает их имущество в общей долевой собственности, если при заключении брака был подписан специальный договор. Брачным контрактом может быть определена стоимость доли каждого из супругов. Они даже могут вовсе отказаться от общего ведения счетов, выбрав раздельный режим.
Таким же образом люди, участвующие в крестьянском (фермерском) хозяйстве, договариваются между собой о том, доли какого размера будут принадлежать каждому из них. Другими словами, в таких случаях речь идет о замене отношений совместной собственности долевым участием. Такие манипуляции могут быть выполнены исключительно при единогласном решении участвующих сторон. Обратная метаморфоза невозможна.
Конечно, не всегда участники таких имущественных отношений состоят в родстве между собой. В результате продажи владельцами могут стать совершенно чужие люди, но в любом случае каждому из них стоит позаботиться о выстраивании нормальных отношений с остальными участниками. Это диктуют как правила хорошего тона, так и элементарный здравый смысл: рано или поздно возникнет необходимость в их содействии.
Права собственника общей долевой собственности: немного важной теории
Чтобы глубже понять правовые нормы, которые регулируют имущественные отношения участников общей собственности, стоит обратиться к источнику современного права — древнеримской юриспруденции. В трудах римлян указано, что каждый собственник может распоряжаться долевым правом владения всей вещью. Это значит, что ему принадлежит не конкретная доля имущества, а доля права на этот объект или предмет. Таким образом, долевая общая собственность – это владение правом на распоряжение имуществом, а не самой вещью.
Практическое применение описанного выше правила заключается в следующем: владелец одной четвертой доли в правах общей долевой собственности на объект недвижимости (например, квартиру), площадь которой составляет 80 кв. м, не может считать себя обладателем 20 кв. м данного жилья. В его распоряжении находится одна из долей в праве на всю квартиру, однако не право на четверть площади.
Существуют условия, при соблюдении которых участник общей долевой собственности может стать единоличным обладателем имущества, также ему может быть доступна процедура закрепления за собой права на пользование своей частью.
Отдельные аспекты владения и пользования объектом общей собственности
ГК РФ предоставляет всем собственникам следующие возможности:
- Владение конкретным предметом (реальное обладание).
- Использование своей вещи, предмета или объекта (извлечение выгоды путем его прямого применения, получение плодов, продукции и доходов).
- Распоряжение указанным предметом (сдача в аренду, продажа, обмен, отдача в качестве залога).
Доля в праве общей долевой собственности накладывает на владельца обязательство согласования запланированных им действий со всеми остальными правообладателями. Следует учитывать тот факт, что если участник не сможет найти общий язык хотя бы с одним из остальных владельцев доли (даже самой маленькой), все предпринятые им действия с объектом будут расценены как неправомерные.
Пример для иллюстрации
Рассмотрим ситуацию, при которой общая долевая собственность на земельный участок с несколькими деревьями принадлежит четверым людям. Один из них заинтересован в том, чтобы самому использовать объект. Другие не желают делить его или на нем работать, их предложением становится передача земли в аренду. Увы, при такой форме собственности голосование не может быть решением вопроса, так как все без исключения участники должны быть согласны с итоговым результатом.
Каким способом можно прийти к общему знаменателю?
Если компромисса достичь не удается, участник общей долевой собственности вправе обратиться в суд. Согласно закону, истец может просить (или даже требовать), чтобы ему предоставили возможность владеть и пользоваться частью общего участка (или любого другого объекта), который соразмерен его доле.
Если это невозможно, то другие участники, владеющие и пользующиеся имуществом, могут компенсировать истцу стоимость его доли.
Нет такого закона, по которому суд мог бы заставить одного из участников продать общий объект или согласиться на его сдачу в аренду. Гражданское право предусматривает заключение подобных договоров только на добровольном основании. В крайнем случае, человек может продать одну из тех частей, на которые разделена долевая общая собственность. Это может быть выполнено в обход получения согласия других участников, однако обязательно должно быть соблюдено право преимущественной покупки.
Правовой аспект: просроченные кредитные обязательства
Доля в общей долевой собственности является частью имущества человека. Это дает право кредиторам претендовать на возмещение задолженности за счет ее стоимости. Закон разрешает применять эти меры при взыскании долгов с участников и долевой, и совместной собственности.
Осуществляя принудительное определение и оценку доли (если речь идет о совместной собственности), а также ее продажу, кредиторы обязаны учесть правовые интересы других сторон. Как и в случае с добровольной продажей, участники имеют преимущественное право первыми предложить свою цену. Если эта процедура не будет соблюдена, и долю купит посторонний человек, после судебного разбирательства сделка может быть оспорена.
Ввиду этого кредитор может потребовать от должника продажи его доли одному из участников. В данных обстоятельствах продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна быть выполнена без занижения его стоимости (что могло бы быть выгодным для должника и покупателя). Это условие направлено на защиту интересов кредитора.
В том случае, когда никто из участников не выказал желания купить еще одну долю, долг должен быть погашен путем ее продажи с публичных торгов. Такая мера призвана защитить должника от намеренного занижения цены, так как в процессе торгов он имеет шанс получить максимальную сумму.
Интересно то, что у кредитора нет права на покупку доли должника, так как он может нарушить права других участников. Когда же они отказываются от своих преимуществ, в силу вступает требование закона об организации торгов. Описанная процедура актуальна только в том случае, когда у должника есть долевая общая собственность. Это никак не может быть применено к тем, кто владеет долей в совместном имуществе. В таком случае кредитор может настаивать только на выделении части задолжавшего, чтобы взыскать с него долг другими методами.
Что следует знать о содержании, ремонте и модернизации объектов, находящихся в общей собственности?
Будучи владельцем любого имущества, человек, естественно, проявляет беспокойство о его состоянии и сохранности. Он не только пользуется правами и преимуществами, но еще и несет определенную ответственность. Например, на его плечах лежит забота о содержании предметов и объектов, а также риски, связанные с их повреждением и гибелью.
К основным издержкам можно отнести:
- Необходимость капитального и текущего ремонта.
- Страховые платежи.
- Расходы на регистрацию.
- Оплату охраны и коммунальных платежей.
- Выплату налогов.
Указанные нюансы актуальны и для людей, владеющих совместным или долевым имуществом. Общая долевая собственность – это специфический вид активов, поэтому суммы расходов делят между собственниками пропорционально величине их доли. Нести финансовые обязательства должны все участники, независимо от того, пользуются они объектом или нет.
В тех случаях, когда кто-то из участников не хочет платить условленную часть расходов на содержание объекта, другие могут прибегнуть к принудительному взысканию денежной суммы.
Однако стоит внести оговорку о том, что участники могут прибегнуть к судебному иску только в том случае, когда дом в общей долевой собственности (или другой объект) может серьезно пострадать из-за неуплаты части коммунальных платежей, обязательных ремонтных или восстановительных работ. Обивка комнат дорогими панелями не будет признана необходимыми работами, следовательно, нет смысла ожидать компенсации ее стоимости.
При желании облагородить или украсить имущество оптимальным станет получение письменного согласия на такие мероприятия. Документ станет подтверждением единогласного решения и позволит тому, кто осуществил эти действия, увеличить свою долю соразмерно вложениям.
Зачем нужна общая долевая собственность и что с нею делать?
Как и любое другое имущество, долевая общая собственность – это объект наследования, дарения, сделок купли/продажи или сдачи в аренду. Только сам участник вправе решать, как ему поступить со своей долей.
Однако правила есть правила, и их необходимо соблюдать. Поэтому при желании продать долю постороннему человеку (не являющемуся участником общей собственности) продавец обязан написать и разослать информационные письма другим владельцам. В них следует указать объем и стоимость продаваемой доли, а также другие условия. Письмо может быть вручено лично, под роспись или отправлено по почте.
В том случае, когда никто из совладельцев не заинтересован в покупке, участок в общей долевой собственности (другой предмет или объект) может быть продан любому покупателю.
Следует знать, что участники долевой собственности могут размышлять о том, будут они покупать долю или нет, на протяжении следующих периодов времени:
- При продаже недвижимого имущества – один месяц.
- Когда речь идет о движимом предмете – десять дней.
Оспорить законность проведения сделки владельцы могут в течение трех месяцев после ее совершения. Если у них есть какие-либо сомнения, они не должны пропускать этот срок, так как после суд не станет рассматривать их дело. Владельцам следует знать, что им не удастся добиться признания сделки недействительной, возможен только перевод права собственности на одного из участников.
Особенность процедуры дарения, завещания или отдачи в качестве залога заключается в том, что уведомлять других участников не требуется. В любом случае эта сделка будет признана законной и действительной.
Общая долевая собственность на земельный участок: как правильно распорядиться имуществом?
Все описанные законы и правила действительны также в том случае, когда объектом долевой общественной собственности является земля. Правда, операции с такой недвижимостью связаны с целым набором специфических особенностей.
В первую очередь следует заметить, что число владельцев у некоторых участков может достигать нескольких сотен. Это связано с тем, что многие сельскохозяйственные земли были целенаправленно выделены, чтобы стать долевой собственностью работников совхозов и колхозов (уже после ликвидации организаций).
Сегодня существует устойчивый интерес к таким участкам. Некоторые из них используются для выращивания продукции, на других строят жилые дома. На продажу и покупку земли запретов нет, правда, есть некоторые ограничения насчет перепродажи паев третьим лицам (чтобы избежать бесхозяйственного использования ресурсов).
Владельцы, планируя продажу, обмен или передачу в аренду, обращаются к остальным участникам, чтобы те разрешили выделить их земельные доли в общей долевой собственности. Цель этого действия указывать не обязательно, так как фактически это касается только владельца пая. Чаще всего ею становится:
- Сделка между гражданами или с участием организации (передача в дар, обмен, продажа, покупка, сдача в аренду).
- Возникновение наследственных прав на определенную долю участка (в соответствии с завещанием или законом).
- Решение суда о правомерности имущественных претензий на долю.
- Процесс приватизации земли.
Для выделения доли необходимо решение собрания дольщиков. Они определяют то место, где будет выделена земля, и обозначают его на плане участка. Затем приходит черед межевания — процедуры, проводимой кадастровым инженером на местности. Выделенная доля отгораживается, и ей присваивается новый кадастровый номер.
Дольщик обязан проинформировать общественность о своем намерении выделить пай и организовать собрание владельцев. Он может использовать любой удобный ему местный канал СМИ (газеты, радио, телевидение).
Собравшиеся пайщики утверждают проект межевого плана, составляют протокол и подписывают акт о согласовании границ нового участка. Дальнейшие документы владелец выделенного пая получает в Росреестре.
Как распределить доход от общей долевой собственности
В результате самостоятельного использования общего объекта всеми владельцами, его продажи или сдачи в аренду они получают определенный доход. Так как собственность общая, то и деньги не могут принадлежать кому-то одному.
Фактически вопрос о том, какая часть дохода причитается каждому владельцу доли, не регулируется законодательством. Они решают этот вопрос между собой в процессе переговоров и обсуждения. Государство определяет только порядок документального оформления решения участников общей собственности о распределении их дохода.
Зачастую полученные средства делят между владельцами имущества пропорционально величине их долей. При этом следует учитывать усилия, которые были приложены каждым из них для получения дохода. Нередко владелец небольшой доли, выполнивший крупный объем работ (например, необходимых для обработки общего земельного участка, его продажи или сдачи в наем), может рассчитывать на солидную часть прибыли.
Особое внимание владельцам стоит обратить на то, как будет документирована проданная общая долевая собственность. Договор купли-продажи не может просто содержать указание о перечислении денег одному из владельцев. Ведь это не позволяет выполнить правильный и достоверный расчет налоговых отчислений.
Собственники обязаны составить между собой соглашение или дополнительное соглашение, идущее с договором купли-продажи. Указав в этом документе все данные о распределении полученных ими денежных средств, они поступят согласно законодательству.
Многие участники общей долевой собственности, сталкиваясь с необходимостью проведения каких-либо операций со своей частью имущества, испытывают трудности с соблюдением всех законодательных норм и правил. Это неудивительно, ведь в быту люди не так часто сталкиваются с имущественным законодательством и не могут быстро сориентироваться в многочисленных нюансах своего дела.
Ситуацию порой осложняют натянутые отношения между собственниками или их нежелание идти на компромисс.
Чтобы все предпринятые действия были законными, правильными и не могли быть оспорены, лучше обратиться к юристу. Квалифицированная помощь существенно облегчает и ускоряет многие процедуры, особенно если дело доходит до суда, когда требуется разрешение имущественных споров.fb.ru
Общая долевая собственность в ГК РФ
Что собой представляет доля в объекте любого недвижимого имущества?
В нашем случае доля — это часть объекта недвижимого имущества. Следовательно, общая долевая собственность будет подразумевать под собой некое имущество, части которого определены и находятся на праве собственности у каждого участника.
Основания и порядок возникновения права общей долевой собственности определены ст. 244 ГК РФ. Общая долевая собственность является одним из видов совместного владения имуществом несколькими лицами. При этом стоит учитывать, что доля каждого участника определена в предмете владения заранее и выражается либо в дробях, либо в процентах. Отчуждение своей доли одним из субъектов также возможна, но только в порядке, установленном действующим законодательством. Как лучше пользоваться имуществом, находящемся в праве общей долевой собственности?
Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из субъектов предмета владения, подразумевающим право каждого участника на получение определенных доходов от использования своей доли, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.
Доля в праве общей долевой собственности в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, и, соответственно, в гражданско-правовом договоре, принято выражать в виде дроби. В соответствии со ст. 245 ГК РФ доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.
Обратите внимание!
Размер доли в праве общей долевой собственности может видоизменяться по различным субъективным причинам. Это может быть изменение состава участников, внесение в объект недвижимого имущества произведенных собственником улучшений и т.д.
Согласно ч. 3 ст. 245 ГК РФ ГК РФ при внесении в имущество произведенных улучшений с соблюдением установленного законом порядка ее участник имеет право на увеличение своей доли в праве общей долевой собственности соразмерно повышению стоимости общего имущества. Если данное улучшение неотделимо, то участник приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли в праве общей долевой собственности.
В соответствии с нормами ГК РФ осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если согласие по вопросам распоряжения общим имуществом не достигнуто, то данный спор может быть урегулирован в судебной инстанции.
Каждый участник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого — требовать от других участников соответствующей денежной компенсации (ч. 2 ст. 247 ГК РФ). Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.
Каждый из сособственников имеет право на самостоятельное распоряжение лишь своей долей в праве общей собственности. Прекращение права общей долевой собственности может иметь следующие разновидности:
- раздел общей собственности;
- выдел доли из общей собственности в натуре.
При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья доля выделяется. Основания и виды раздела, а также выдела доли в праве общей долевой собственности, различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию собственников, так и на основании судебного решения. Выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре может иметь место также и по требованию одного из кредиторов, необходимого для обращения взыскания на имущество данного участника (ст. 252 ГК РФ).
Выход участника общей долевой собственности из этих отношений возможен путем отчуждения им своей доли иным лицам, а также при ее выделе либо при разделе общего имущества.
В том случае, если вы являетесь собственником общей долевой собственности в жилом помещении, индивидуального жилого дома и др., и не можете урегулировать вопрос с другими участниками общей долевой собственности по несению расходов, по содержанию и в иных случаях, установленных действующим законодательством, то лучше обратиться к квалифицированному юристу по долевой собственности. Грамотный юрист поможет не только разрешить возникшую ситуацию, но и окажет помощь по составлению и сбору всех необходимых документов. Это могут быть и соглашение, и техническая документация, а также помощь в дальнейшей регистрации права собственности.
Стоит учитывать тот факт, что стоимость услуг юриста может быть завышена из-за территориальной принадлежности субъекта. Так, если вы проживаете в Москве, то безусловно стоимость такой правовой помощи гораздо выше, чем в регионах. Альтернативой может стать обращение к нашим онлайн-специалистам, которые предложат различные варианты решения вашей проблемы, а в случае необходимости, подготовят требуемые документы для обращения в суд.
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец соглашения о разделе долей в квартире (.docx)
pravo21vek.ru
Общая долевая собственность на квартиру
Общая долевая собственность на квартиру — это такие имущественные отношения, при которых недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на правах их общей совместной собственности с определением доли каждого из них. Такие правоотношения должны быть установлены как по обоюдному согласию, документально оформленному, так и через решение суда.
В Основном законе Российской Федерации определены разные формы собственности (ст.8, п.2). Наиболее распространены в настоящее время частная, государственная и муниципальная формы.
Частная собственость на недвижимость — явление для России новое и потому не до конца обеспеченное нормативными актами. Переходный период в жилищном законодательстве всегда сопровождается множеством коллизий и проблем.
Поскольку жизненные ситуации, особенно связанные с недвижимостью, разнообразны, формы собственности делятся на более мелкие категории.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 244), возможно совместное владение недвижимостью, принадлежащей всем ее собственникам.
Собственность совместная без разделения на части может существовать в двух случаях: по желанию всех владельцев и по причине отсутствия условий для раздела имущества на доли.
Если доли в совместной собственности могут быть выделены как технически, так и юридически, возникает общая долевая собственность, части которой могут иметь оборот, поскольку могут продаваться, покупаться, дариться и передаваться по наследству.
Необходимость в разделе недвижимости появилась в период массовой приватизации, проводившейся в девяностых годах двадцатого века. Первоначально, после выхода в свет федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», недвижимость передавалась в собственность всем жильцам, зарегистрированным в данной квартире. Позже жилье стало приватизироваться с определением доли собственности в квартире всех жильцов.
Доли определялись в соответствии с положениями ст. 245 Гражданского кодекса РФ. Размеры долей, не установленные специально законом и согласием сторон, по умолчанию считались равными.
Обязанности владельцев имущественных долей
Все собственники долевой недвижимости могут изменять размеры как своей части, так и всего совместного имущества. Если в квартире произведены улучшения, то они переходят в собственность лица, которое их создало. Этого не происходит в том случае, если иное оговорено в совместном соглашении.
Все, кто стал участником собственности, определенной в долях, несут совместное бремя налогов, коммунальных и иных платежей и издержек в пропорциях своих долей. Уклонение от исполнения этих обязанностей является нарушением закона и может быть наказуемо по решению суда.
Владелец доли имеет право распоряжаться ею в рамках законодательства. Закон позволяет ему осуществление продажи, дарения, передачи в залог, сдачу в аренду. Однако закон накладывает одно существенное ограничение — о своих намерениях такой владелец должен информировать заблаговременно остальных дольщиков. Это необходимо для реализации права преимущества владельцев остальных долей при обретении доли в своей квартире. При нарушении этой процедуры сделка купли-продажи признается незаконной.
Основные принципы долевого разделения
У всех форм имущественной собственности есть свои плюсы и минусы. Квартирой, которая находится в общей совместной собственности, имеют право распоряжаться все собственники в соответствии с общим согласием. При долевой собственности такое согласие не требуется, но на участников накладываются некоторые ограничения.
Выделение доли является формой увеличения персональных возможностей распоряжения. Но больше всего таких возможностей получает владелец той части, которая может быть выделена в натуре. При таком выделении ему принадлежит конкретное пространство, а не абстрактная часть, выражающаяся чаще всего в деньгах.
Выделение доли в натуре производится только в условиях технической возможности и ненарушении прав других собственников на распоряжение и пользование своей долей. Как правило, выделение в натуре производится в отдельном домовладении. Для квартир, расположенных в многоквартирных домах, такое выделение обычно невозможно и часто запрещено.
Законодательство России определяет возможность выделения долей в натуре в квартирах, расположенных в многоквартирных домах. Однако это может происходить только при условиях технической возможности выделения доли не только жилой части, но и нежилых помещений, то есть коридора, кладовок, санузла и т.п. Выполнить такие условия при совместном владении недвижимостью практически невозможно.
При возникновении спорных моментов может быть назначена строительная или техническая экспертиза, которая и определяет принципиальную возможность выделения доли в реальном пространстве.
Коммунальные квартиры представляют собой особый случай долевой собственности. Изначально комнаты в коммунальных квартирах являются выделенными в натуре долями.
http:
Их собственники владеют не только комнатами, но и долями общих помещений, к которым относятся коридоры, кладовки, кухни, санузлы и т.п. По этой причине владельцы помещений в коммуналках обладают большими процедурными возможностями по распоряжению своими долями.
Распоряжение долевой недвижимостью
Распоряжение недвижимостью — это действия человека по изменению статуса объекта, которые не противоречат нормам закона и не нарушают права других лиц. Оно может включать в себя продажу, дарение, наследование, аренду и обременение залогом.
Все собственники, владеющие общедолевой собственностью на квартиру, имеют равные права, при условии что неравенство не оговаривается в соглашении. Равенство реализуется в равных возможностях распоряжаться личной долей по своему желанию, но с учетом ряда процедурных требований.
- Разногласия между собственниками устраняются либо с помощью договора согласия, либо через суд. Поиск консенсуса процедурно осуществляется на общем собрании с составлением протокола. Количество голосов при этом определяется пропорционально размеру долей в собственности. Законом в данном случае определяются пределы в кворуме — свыше 50%.
- Распоряжение своей долей не относится к распоряжению всем имуществом, поэтому здесь не требуется согласия иных собственников. Обязательна лишь одна процедура — оповещение о намерениях, желательно письменное, для того чтобы выполнить требование закона о праве преимущественной продажи участникам долевой собственности.
- Продажа доли по частям запрещена законом, так как общедолевая собственность — это владение вещью, которую разделить нельзя. Продажа доли по частям затрагивает интересы других собственников, поскольку чем больше участников, тем сложнее процедуры достижения консенсуса по вопросам, требующим согласия. Однако никто не запрещает собственнику продать свою долю нескольким лицам. Это, конечно, осложняет жизнь владельцев, но все же это в рамках закона.
- Владельцы доли являются самостоятельными субъектами права. Это означает, что они имеют юридическую возможность вступать в правоотношения между собой. Обладатель доли в общей собственности может сдать ее в аренду другому совладельцу этой собственности, особенно если она обозначена в натуре. Владельцы доли не только имеют право, но и обязаны продавать ее преимущественно своим совладельцам. Это правило не касается дарения и залога. Владелец доли в общей собственности имеет право передавать в залог свою долю другим участникам долевой собственности.
http:
В заключение следует обратить внимание на то, что разделение недвижимости на доли в правовом отношении фактически низводит владельцев отдельной жилплощади до положения жителей коммуналки, но с еще меньшими возможностями распоряжения. Такая собственность имеет свои преимущества: уменьшение необходимости поиска консенсуса, более четкая юридическая регламентация процедурных вопросов реализации прав распоряжения и разнообразие вариантов действий.
nasledstvo03.ru
📌 ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ — это… 🎓 Что такое ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ?
разновидность общей собственности, в которой для каждого участника (сособ-ственника) определена конкретная доля в праве собственности на общее имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной (бездолевой) собственности на данное имущество. Доля каждого из сособственников представляет собой арифметически выраженную долю в субъективном праве собственности на общее имущество, а не долю в конкретной вещи, которая может быть и юридически неделимой. Размер долей сособственников определяется законом или их соглашением, а при отсутствии таких указаний считается равным.
В соответствии со своими долями со-собственники пользуются общим имуществом и распределяют полученные от его использования плоды, продукцию и доходы, а также несут необходимые расходы (издержки) по его содержанию и сохранению. Иной порядок использования общего имущества и полученных от него приращений может быть установлен только соглашением сособственников (в частности, при невозможности выделения в пользование одному из сособственников части общего имущества, точно соответствующей его доле в праве общей собственности). Выделенная конкретному сособственнику часть общего имущества условно называется реальной долей, а его доля в праве общей собственности — идеальной долей. Если реальная доля конкретного сособствен-ника меньше его идеальной доли, он вправе требовать соответствующей компенсации от других сособственников, владеющих и пользующихся приходящимся на его долю имуществом. Если один из сособственников за свой счет произвел улучшения переданной ему в\’ пользование части общего имущества, он может претендовать на увеличение своей доли в праве на него при условии, что это установлено соглашением всех сособственников. При отсутствии такого соглашения основанием для увеличения его доли являются только улучшения, произведенные им с соблюдением установленного порядка пользования общим имуществом и неотделимые от него без несоразмерного вреда для общей вещи. Отделимые улучшения по общему правилу поступают в собственность того из участников, кто их произвел.
Поскольку право собственности на общее имущество принадлежит каждому из сособственников в объеме его доли, его реализация, включая распоряжение, может осуществляться только по единогласному решению всех сособственников. При отсутствии согласия хотя бы одного из них, независимо от размера его доли, распорядиться общим имуществом невозможно, а порядок владения и пользования им может быть установлен решением суда по иску любого из сособственников.
Сособственник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог или иным образом распорядиться принадлежащей ему долей. В этом случае доля переходит к новому сособственнику (или сособственникам). Возмездное отчуждение доли путем продажи допускается только с соблюдением установленных законом норм о праве преимущественной покупки, имеющемся у остальных сособственников. При его осуществлении количество сособственников сокращается. Сособственник вправе требовать выдела принадлежащей ему доли в натуре. При этом общее имущество, как правило, уменьшается в объеме, но остается объектом общей собственности других сособственников. Способ и условия выдела определяются соглашением всех сособственников, а при невозможности его достижения — судом. Если вещь, составлявшая объект обшей собственности, юридически неделима либо выдел невозможен без нанесения несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся сособствен-ник вправе требовать денежной компенсации его доли остающимися сособст-венниками. Последние же вправе требовать от него аналогичной компенсации, если выделяемое ему имущество превышает его долю. Компенсация вместо выдела собственнику его доли в натуре допускается только с его согласия, а судом может быть установлена лишь в случаях, когда доля выделяющегося сособст-венника незначительна, не может быть выделена ему в натуре, а он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Раздел имущества, находившегося в Д.с., означает ее прекращение. Он осуществляется по соглашению всех сособственников, а при его недостижении — в судебном порядке по иску каждого из сособственников о выделе причитающейся ему доли. Такой выдел производится по изложенным выше правилам.
Суханов Е.А.
Энциклопедия юриста. 2005.
dic.academic.ru
📌 ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ — это… 🎓 Что такое ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ?
разновидность общей собственности, когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. В соответствии с п. 3 ст. 246 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законодательными актами допускается образование совместной собственности на это имущество. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия — по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (п. 5 ст. 246 ГК).
Согласно ст. 247 ГК, если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Если собственник с соблюдением установленных правил увеличил за свой счет площадь дома или иного строения, находящегося в долевой собственности, путем пристройки, надстройки или перестройки, то по требованию этого собственника доли в общей собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению (ст. 248 ГК).
В соответствии со ст. 249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных ст. 253 ГК.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (ст. 250 ГК).
Согласно ст. 251 ГК плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, определяются по правилам ст. 252 ГК. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором не установлено иное. Расходы, которые не являются необходимыми и произведены одним из собственников без согласия остальных, падают на него самого. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности в соответствии со ст. 253 ГК имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут производиться в случаях, предусмотренных ст. 258 ГК (см. Заключение договора на торгах), и в иных случаях, предусмотренных законодательством. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3-х месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Приведенные выше правила ст. 253 ГК применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством.
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли осуществляется по правилам ст. 255 ГК, согласно которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Обращение взыскания на долю в общем имуществе может производиться в соответствии с требованиями ст. 258 ГК, согласно которой кредитор участника долевой собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъявить требование о выделении доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
См. также Общая собственность; Общая собственность наследников на наследство; Общая собственность супругов.
Юридический словарь современного гражданского права. 2014.
modern_law.academic.ru