Офис класса b что это – A, B, C, D — классификация московских офисов

Класс офиса A, B, C, D

Параметры классификации

Для достоверной оценки здания требуется 20 параметров, но для удобства восприятия мы выделим и сгруппируем основные:

1. Локация.
2. Тип здания, конструктивные особенности (в том числе паркинг), год постройки.
3. Системы жизнеобеспечения.
4. Планировочные решения и отделка.
5. Инфраструктура БЦ.
6. Безопасность.
7. Управление зданием.

Если принимать в расчет все 20 параметров, то условием отнесения здания к Классу А будет наличие 16-ти из них, а к классу В – 10-ти.

Источник изображения: МФК Башня «Империя»

Локация

И А, и В Классы предполагают выгодную локацию: деловые районы, высокая проходимость, близость транспортных развязок и метро, удобные подъезды к зданию. Однако «шаговая доступность» у БЦ разная: для сотрудников разница в 5 и 20 минут ходьбы от метро к месту работы может оказаться принципиальным моментом. Некоторые собственники зданий В Класса выходят из затруднительного положения, организовав доставку корпоративными шаттл-басами. Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд). Для класса В- это условие факультативно (не обязательно).

Тип здания  

Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет. Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше. Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м². Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.

Источник изображения: МФК Башня «Империя»

Системы жизнеобеспечения

Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников. Класс А предусматривает центральную систему кондиционирования (не ниже двухтрубной), бесперебойное электроснабжение (или два независимых источника питания, не менее 70 Вт на 1 м²), наличие скоростных лифтов с периодом ожидания не более 30 секунд, заведение не менее двух провайдеров.

Источник изображения: Бизнес-центр «Грузинка 30»

Планировочные решения и отделка

В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь. Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:

• Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
• Площадь этажа от 1 000 м²;
• Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
• Планировка офисов открытая.

Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна.

В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.

Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м. Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.

Источник изображения: Деловой комплекс «Верейская Плаза III»

Инфраструктура

Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют. А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д. Крупные БЦ нередко имеют в своем составе фитнес-центр.

Источник изображения: МФК Башня «Империя»

Безопасность

Многоуровневая система безопасности – непременный атрибут престижного БЦ. Здания Класса А оснащены противопожарной автоматикой, видеокамерами. Все помещения, подземные и наземные стоянки охраняются, организован контроль доступа на территорию и в помещения.

Управление зданием

Профессиональное управление – это отсутствие головной боли у арендаторов. Сломанные краны, розетки, сантехническое оборудование – любая из этих неисправностей решается оперативно, не парализуя работу компании. Это же касается вопросов клининга и вывоза мусора.

Различия:

• В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м² площадей;
• В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации;
• В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м²).

Источник изображения: ММДЦ «Москва-Сити»

Вместо заключения

Отметим еще один важный момент. Здания Классов А и В+ должны принадлежать одному собственнику, а пул арендаторов – быть сбалансированным. Несоблюдения критерия «собственности» доспускается для Многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Для Класса В- данное требование факультативно. Поэтому при выборе офиса в таком БЦ обратите особое внимание на отсутствие конкурентов по бизнесу.

Наши рекомендации: офисы Класса А отвечают всем требованиям современного бизнеса. Класс В+ несколько уступает им по архитектурным и планировочным характеристикам, парковкам, инфраструктуре. Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.

amo.ru

Что такое здание класса А?

Некоторые из брокеров используют сравнительно простое определение, основанное на зарубежных нормах, другие разработали более сложную и разветвленную систему классификации. Ни в одной стране мира системы оценки не унифицированы, но существование абсолютно разных классификаций в рамках одного государства, может запутать конечных потребителей. Стивен О’Салливан, руководитель проекта в московском отделении компании Bovis Lend Lease отмечает: «Если бы меня попросили построить в Лондоне объект офисной недвижимости площадью 10 тыс. кв.м., я бы прекрасно понимал, о чем идет речь. Если бы подобная задача возникла в Москве, потребовалось бы дальнейшее уточнение со стороны заказчика. Существует отклонения от нормы, которые необходимо учитывать».

Международная практика
В США работают различные организации, установившие стандарты и процедуры классификации офисных помещений: — ICC (Совет международных норм) и BOMA (Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости). Классификация BOMA, наиболее широко используемая в США и Канаде, состоит из нескольких частей. По ее определению, Класс А — это самые престижные здания, сдаваемые по самым высоким в округе арендным ставкам, владельцы которых конкурируют ради привлечения в качестве арендаторов крупнейших и известнейших компаний. Эти здания обладают набором таких качеств, как: высококачественная отделка, современнейшие инженерные системы, удобство доступа, — и занимают определенные позиции на рынке. Подобные объекты всегда имеют уникальное местоположение на лучших столичных рынках мира, лучший дизайн, качество строительства, солидные арендаторы и обслуживаемые рынки арендаторов, выдающийся персонал по управлению недвижимостью, отвечающий за эффективную работу и техническое обслуживание здания. Недвижимость такого качества выделяется не только на фоне города, но и на международном инвестиционном рынке.

В Великобритании брокеры разработали систему, по которой все офисные центры делятся на «первоклассные» и «средние». Любое здание, не дотягивающее до класса А, считается «средним».

Ситуация в России
В России расхождение между методами оценки брокеров и консультантов значительно серьезнее. Существует две основных системы, многочисленные вариации которых применяются большинством российских и западных компаний. Первая система представляет собой свод требований, которые не сильно отличаются от перечисленных выше критериев двух английских брокеров. Ее используют в своей работе компании Jones Lang LaSalle и Stiles & Riabokobilko.
Вторая классификационная система содержит три дополнительные категории — А1, А2, А3. Она используется при оценке офисной недвижимости компаниями Colliers International и Noble Gibbons.
Среди московских брокеров нет согласия относительно количества зданий класса А в столице.
Джек Келлегер, один из управляющих директоров компании Noble Gibbons, комментирует: «Крупные многонациональные корпорации арендовали офисы класса А3, при этом принимая их за класс А1. Инвесторы должны быть убеждены в качестве здания и его способности приносить стабильную прибыль».

Юлия Никуличева, старший аналитик исследовательского отдела компании Jones Lang LaSalle, утверждает, что ее компания предпочитает не вдаваться в технические подробности, которые во многих случаях «зависят от конкретного здания», а доверять международным стандартам классификации. Дарья Афанасьева, аналитик маркетингового отдела компании Stiles & Riabokobilko, также считает, что в условиях московского рынка многословные описания только усложняют дело: «Мы пытаемся прояснить ситуацию, а не прибавить различий между зданиями класса В и А3. Гораздо лучше с классификацией всего спектра московской офисной недвижимости справляется система, состоящая из трех категорий — А, В и С.
Руководитель отдела офисной недвижимости в DTZ Анна Молодцова считает, дробление класса А не оправдывает себя в городе с большим количеством переменных факторов. «Особое внимание мы уделяем не использованию термина, а качеству, соответствующему международным стандартам и местоположению».

Местоположение
Если взять местоположение (возраст здания и его технические характеристики также важны) в качестве примера противоречий между системами оценки, можно обнаружить характерное расхождение во взглядах. Colliers и Jones Lang LaSalle придают особое значение нахождению объекта в пределах Садового кольца. Noble Gibbons не вводит подобных ограничений. «Деловые центры высокого качества могут быть расположены и не в центре», — говорит Джек Келлегер.
Однако Сергей Гипш отмечает: «Инвесторы невысоко ценят здания за кольцевой дорогой». Роза Камалеева, сотрудник МИАНа, поддерживает эту точку зрения:«Класс А можно присвоить только бизнес-центрам, расположенным в центре города. Клиенты придают огромное значение престижу, а престижным считается только центр». Гэри Бэйкон, генеральный директор консалтинговой компании Time Construction, отмечает, что для здания класса А очень важна достижимость, то есть отсутствие пробок и близость к метро.

Руководство DTZ абсолютно уверено, что местоположение — один из важнейших критериев классификации. «Офисная недвижимость класса А не обязательно должна находиться внутри Садового кольца. Важными критериями являются удобный подход и подъезд, отличное расположение и отсутствие рядом объектов групповой застройки». В ходе опроса представителей ведущих российских и западных фирм корреспондентам CRE (журнал «Коммерческая недвижимость») удалось выяснить, что большинство конечных потребителей на рынке офисной недвижимости предпочитают центральному расположению удобство доступа к зданию и хорошее транспортное сообщение. Скорее всего, это свидетельствует о быстром развитии Москвы, а также является реакцией на строительные ограничения, введенные мэрией.

Сколько их?
Самое разительное несоответствие двух вышеупомянутых московских систем оценки наблюдается в количестве зданий, классифицированных как класс А. По оценке Jones Lang LaSalle категорию А можно присвоить только 59 зданиям, Stiles & Riabokobilko присуждает ее 120 зданиям, Colliers — 150 (общей площадью 1 млн. кв.м), Noble Gibbons — 159 (общей площадью 1 млн. кв.м).

Дарья Афанасьева, аналитик маркетингового отдела компании Stiles & Riabokobilko, объясняет это тем, что многие проекты вышли на рынок в начале или середине 90-ых годов, с определенной совокупностью качеств, которые могли быть и лучше. «Со временем произошла их амортизация. Но по ряду причин в Москве сложно проводить повторную классификацию. У многих зданий в центре города не хватает парковочных мест». Юрий Юдаков, старший консультант Noble Gibbons, поддерживает эту точку зрения: «Наиболее распространенные недостатки — примитивные системы вентиляции и кондиционирования. Не все из так называемых зданий класса А оборудованы современными лифтами, как KONE или OTIS. Во многих случаях используются неправильные отделочные материалы. Мрамор и гранит заменяют керамической плиткой». Юдаков привел в пример два здания, которым неправильно присвоена категория А: это Галерея «Актер» на Тверской улице 16/2 и бизнес-центр «Парус».

Юлия Никуличева, старший аналитик исследовательского отдела компании Jones Lang LaSalle подчеркивает уникальность Москвы. «Мы пробовали применять международные стандарты к классификации офисов в Москве, но в столице не много зданий, которые могли бы получить категорию А на Западе. Здесь нет офисных центров класса «Доклэнд» (название районов, прилегающих к бывшим лондонским докам), интеллектуальных зданий и бизнес-парков. Мы были вынуждены адаптировать международные стандарты к условиям нашего рынка, немного снизив их. Но и на московском рынке есть исключительно хорошая офисная недвижимость». Сергей Гипш, директор компании Colliers International, отмечает: «Московские объекты, возможно, уступают офисным центрам, расположенным в некоторых районах Лондона и Нью-Йорка, однако их даже сравнивать нельзя со зданиями в Турции. Новые проекты, реализуемые сейчас, объединяют в себе все самые прогрессивные и изощренные решения».
А. Раймонд Террис, заместитель директора компании Murray O’Laoire Architects, считает: «В целом, компромиссные решения затронули очень многие факторы в секторе офисной недвижимости класса А. Многие здания, появившиеся на рынке, плохо спланированы, имеют негибкую планировку и неэффективную модульную сетку». По мнению г-на Терриса, в Москве не более 10 зданий класса А. Джим Кингстон, менеджер по развитию бизнеса компании Altaca, снизил их количество до 5.
Более высокие показатели брокеров можно частично объяснить проблемами повторной классификации. Геральд Гейдж, глава отдела недвижимости Ernst & Young, дает следующее объяснение: «Системы классификации офисных зданий очень субъективны. Здание, оцененное в соответствии с определенными стандартами, может получить одну категорию в Нью-Йорке и совершенно другую в Род-Айленде! У каждого региона и рынка свои особенности и исключения. Поэтому при оценке должен использоваться индивидуальный подход».
Редакция CRE попросила компанию RPSI дать оценку некоторым, специально отобранным, критериям классификации, используемым в настоящее время. На примере оценки двумя брокерскими компаниями трех офисных зданий, причисляемых к классу А.
По заключению RPSI, «результаты исследования показывают, несмотря на последовательность классификации трех объектов, в диапазон первоклассных помещений класса А (в нашем примере от отметки 11½ и выше) может попасть очень большое количество зданий. Это представляет риск для арендаторов, не имеющих понятия об отклонениях внутри категории А и их влиянии на уровень арендной ставки. В конце концов, арендаторы будут платить только за услуги, которые им действительно необходимы, однако они вряд ли смогут составить мнение о реальной стоимости предлагаемых услуг, не располагая соответствующей информацией».
Можно считать, что полученные результаты говорят в пользу разветвленной системы категорий и подкатегорий, однако поставленную задачу можно было бы решить и с помощью единой, объединенной системы.

Что же будет дальше?
В марте этого года Комитет по недвижимости Американской торговой палаты провел совещание, посвященное вопросам оценки офисных зданий. Мероприятие посетили многие иностранные и российские специалисты в области недвижимости, представлявшие большинство, но не всех ключевых московских игроков рынка коммерческой недвижимости. Участники обсудили широкий круг проблемных вопросов и различные системы классификации; было достигнуто общее соглашения о возможности использования в качестве основы определения класса А классификаций, разработанных ассоциацией BOMA, хотя они и не достаточно детализированы. Темой дискуссий также стали различия между стандартами BOMA и BKI при обмерах помещений. Однако дискуссия не дала определенного результата и окончательное соглашение о подходах к классификации класса А достигнуто не было.

Отсутствие стандартизации может причинить конечному потребителю больший вред, чем застройщику или агенту, хотя недостаток доверия ко всему рынку строительства офисных зданий может, в конечном счете, сказаться на всех. Роберт Фонис, сотрудник RPSI, независимой консалтинговой компании в области управления проектами и сметными работами, сообщил, что унификация стандартов уже происходит в бывших соцстранах: «В этом году четыре ведущие брокерские фирмы в Будапеште определили для себя главный предмет интереса — местоположение — и на основе этого строят совместную работу».
Джек Келлегер отмечает: «На самом деле различия между нашими классификационными системами постепенно стираются, об этом постоянно ведутся внутренние переговоры». Сколько времени займет этот процесс, будет зависеть от желания всех игроков рынка, включая архитекторов, инженеров и застройщиков, сотрудничество которых позволит дать оценку очень динамично развивающемуся рынку. Всему необходимо время, отмечает Террис: «Важно признать, что Россия и Москва представляют молодую рыночную экономику, — пройдет некоторое время, прежде чем она станет высокоразвитой. Сектор офисной недвижимости, равно как и все другие секторы этого рынка, все еще недоразвит и интроспективен. Ограничено воздействие западноевропейских и международных стандартов».
Можно поспорить о том, что все системы оценки выполняют свое назначение, в зависимости от того, как они представлены. Также можно привести доводы в пользу единой оценочной системы для продавцов и покупателей, необходимой для дальнейшего строительства офисных зданий высокого класса в Москве. Таким образом, можно заключить, что чем раньше игроки рынка придут к единой, всеобщей системе, тем лучше будет для всех его участников.

www.cre.ru

Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий — офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Категория А

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
• добраться до таких офисов легко;
• в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
• подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

Подклассы группы А

Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.

Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.

Здесь должна быть входная группа и фойе.

Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.

Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.

Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.

Планировка открытая, с сеткой колонн.

Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.

Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

Чаще всего его расположение не так выгодно.

Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).

Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.

Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.

Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подклассы группы В

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.

Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.

Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.

Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум — арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью — она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Источник

ideiforbiz.ru

A, B, C. Подробная характеристика и отличия

В сфере офисной недвижимости, как и в других областях деятельности, есть основные законы и принципы. Они способствуют более продуктивному сотрудничеству риелторов и брокеров со своими клиентами. Это особенно важно при совершении сделок по купле-продаже, сдаче или съему помещений. Введенные классы офисов существенно упрощают взаимодействие брокеров и риелторов.

Общая информация

Во избежание возникновения разнообразных путаниц и устранения необходимости дополнительных разъяснений, которые занимают много времени, существует общепринятое разделение. Классы офисов (всего их 4) имеют свои особенности. Система, по которой выделяют категории коммерческих помещений, пришла в Россию из зарубежных стран. Тем не менее офисный рынок имеет свои тонкости. Поэтому здания разделяются на определенные категории. Внутри каждой группы существует более конкретное деление на классы офисов. Далее в статье рассмотрим их более подробно.

Офис класса А

Это тип помещений, который имеет самую высокую репутацию среди остальных. Совокупные качества, как правило, отвечают самым высоким требованиям. Ниже будут представлены основные характеристики, которыми обладают такие помещения.

Общие положения

Зачастую офисы данной категории находятся в центральных административных районах или в непосредственной близости от них. Значимым дополнением для этого типа помещений является максимально удобный подъезд и доступность для транспортного сообщения. Сами здания преимущественно являются бизнес-центрами. К этому классу относятся сооружения только что построенные либо имеющие возраст меньше трех лет с момента сдачи в эксплуатацию. Также допускается возможность использования основательно реконструированных зданий, которые были возведены не так давно.

Нормативные требования

Необходимо соблюдение полного и правильного оформления юридического пакета документов, подтверждающих право владельцев на собственность и право пользования зданием. Управление помещением или группой сооружений должно сохраняться на профессиональном уровне и полностью соответствовать международному стандарту.

Проработка архитектуры

Чаще всего применяется монолитный каркас либо металлический, при этом высота отдельного этажа должна быть не меньше 3,6 метра. Максимально допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия составляет 450 кг на 1 кв. м.

Проектирование и отделка

Преимуществом служит открытость планировки. Она позволяет изменять вид помещения по требованиям, заявленным арендатором. Так, планировка офиса позволяет:

— Создать уникальный авторский дизайн. Но, как правило, эта возможность доступна только для крупных заказчиков.

— Воплотить индивидуальные предпочтения арендатора с применением самых качественных материалов.

Кроме того, в таких офисах устанавливаются современные окна, поддерживающие высокую степень естественной освещенности помещения. Немаловажно и то, что в зданиях класса А допустима установка только новейшего оборудования, а также присутствует вентиляционная система и регулировка климат-контроля.

Дополнительные возможности

Для обеспечения телекоммуникационного сообщения используются оптико-волоконные материалы и подключаются услуги надежного провайдера. Для бесперебойного электроснабжения применяется два независимых источника или же присутствуют системы бесперебойного питания. Обязательным условием офисных помещений этого класса является наличие охраняемой стоянки для автомобилей. Для зданий подобного уровня желательно присутствие двух видов парковки: подземной и наземной. В офисах класса А обеспечивается круглосуточное наблюдение за периметром. Обязательно устанавливаются высококлассные системы безопасности и строго соблюдаются правила пропуска в здание. Для повышения удобства работы персонала и комфорта посетителей формируются комплексы обслуживающих подразделений.

Вторая категория

Помещениями данного вида в основном являются бизнес-центры, которые находились в эксплуатации более 5 лет. Также в этот тип входят отремонтированные и полностью переоборудованные особняки. Гораздо реже к ним относятся реконструированные промышленные или административные здания, возведенные во времена СССР, и постройки последних 10 лет. Офисы класса В пользуются большей популярностью, так как именно они востребованы на рынке по причине отсутствия радикальных отличий от описанной выше категории. При этом их стоимость на порядок ниже, соответственно, они наиболее выгодны для заказчиков. Совокупные качества подобных зданий должны соответствовать определенным требованиям.

Общие положения

Огромное значение имеет место, где расположен офис класса B. Существует особая необходимость доступности транспортного сообщения. Немаловажен пейзаж за окном. Ведение юридической документации должно быть максимально правильным и полным. Особенно это касается права собственности на сооружение и права его использования. Управление зданием необходимо сохранять на высоком уровне безопасности. Оно может осуществляться службой эксплуатации здания, преимущественно отечественных компаний, или самостоятельными силами владельцев объекта.

Экстерьер

Здание имеет представительный внешний вид, однако есть небольшие различия с группой А. Подобные здания не могут похвастаться изысканной архитектурой, но проработка входных помещений держится на высоком уровне, хотя без излишеств.

Интерьер

Свободная планировка с большим количеством коридоров идеально подходит для данного типа. Отделка осуществляется в стандартном стиле с использованием качественных материалов. Устанавливается современное вентиляционное оборудование, есть возможность применения сплит-систем кондиционирования. Для осуществления телекоммуникационного сообщения прокладывается оптико-волоконная связь, подключаются услуги надежного провайдера. Соблюдение порядка поддерживается усилиями круглосуточной охраны и автоматической системы безопасности. В наличии наземная парковка для автомобилей.

Третья категория

В данную группу входят помещения, построенные в советский период и реконструированные для использования по коммерческому направлению. Как правило, сюда подпадают заводы, научно-исследовательские институты и подобные им объекты. Если приведенные выше классы офисов отличаются удобным расположением, то для описываемого вида характерно различное местонахождение. Зачастую офис класса С находится в спальном районе и удален от станций метро на небольшое расстояние. Часто наружность зданий непривлекательна, в лучшем случае подвержена только косметическому ремонту. Документация должна быть оформлена правильно и в полном объеме, но допускаются и некоторые исключения. Планировка стандартная, с высоким количеством коридоров и несущих стен. Вся внутренняя отделка осуществляется только по инициативе самих владельцев. Вентилирование отсутствует, возможно наличие сплит-системы. Для телекоммуникационного сообщения подключаются услуги коммерческих провайдеров с различной репутацией, есть телефон и выход в интернет. Не исключено полное отсутствие территории для автомобильной парковки. Управление зданием в полной мере осуществляется арендаторами. Структуры обслуживания может не быть вовсе.

Офис эконом-класса

Объекты данного типа в большинстве своем имеют отрицательную репутацию. Чаще всего представляют собой сооружения советской постройки, возведенные более 15 лет назад. Нуждаются в полном перепрофилировании и капитальном ремонте. Подобные здания имеют различное местоположение, могут быть сильно удалены от системы транспортного сообщения.

Общая характеристика

— Непрезентабельный внешний вид, зачастую нуждающийся в ремонтных работах.

— Полное отсутствие системы кондиционирования.

— Устаревшие коммуникационные соединения.

— Неподходящая планировка для осуществления офисного вида деятельности.

— Отсутствие охранного подразделения и обслуживающего персонала.

autogear.ru

Что такое офис класса A? – Tranio.Ru

15 апреля 2015

В зависимости от качества офисы делятся на три основные группы — A, B и C. В общем случае, офисы класса A расположены в новых или недавно отремонтированных зданиях, класса B — в зданиях, построенных или отремонтированных в течение последних 10 лет, класса C — в зданиях, возведенных или отремонтированных более чем 10 лет назад. Однако дата строительства и качество ремонта — это еще не всё.

Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются помещения класса A. Компания Colliers выделяет 10 ключевых характеристик, присущих этому типу офисов.

Престижное местоположение

Офисы класса A находятся в местах с хорошим транспортным сообщением, рядом с основными объектами инфраструктуры и парками. Немаловажную роль играет престижность локации. Например, к классу А принадлежат многие офисы рядом с Белым домом и Капитолием в Вашингтоне.

Как правило, к офисам класса A относятся высотные здания в центральных деловых районах крупных городов.

Новизна

Важную роль играет состояние здания относительно даты его постройки. Новизна — это черта, присущая зданиям класса A. Однако к этому типу могут также относиться вторичные помещения, отремонтированные в соответствии с высокими стандартами качества.

Оснащенность объектами инфраструктуры

Объекты инфраструктуры здания могут быть обязательными (например, парковка) или желательными (терраса на крыше или фитнес-центр). Именно они отличают одно здание от другого. Как правило, офисное здание класса A имеет конференц-залы,фитнес-центр, торговые точки, кафе, химчистку и банкоматы.

Узнаваемый стиль

Зданиями класса A зачастую становятся достопримечательности, популярные строения, спроектированные известными архитекторами и выдержавшие проверку временем. Пример таких зданий — лондонский небоскреб «Сент-Мэри-Экс, 30», спроектированный компанией Foster and Partners.

Надежная строительная система

Здание класса A оснащено надежным инженерным оборудованием: эффективными системами вентиляции и отопления, исправными системами пожарной безопасности, высокоскоростными лифтами, количество и мощность которых способны удовлетворить нужды работников.

Качественная отделка

Отделка как офисов, так и мест общественного пользования внутри здания должна быть качественной и отвечающей требованиям арендаторов.

Соответствие техническим параметрам

К этой категории относятся такие факторы: расстояние между колоннами, глубина оконного проема, высота потолков, рейтинг LEED. Всё это должно соответствовать строительным нормам.

Высокая стоимость аренды

Офисы класса A высоко ценятся на рынке, поэтому и стоят дороже, чем офисы классами ниже. Например, по данным Savills, офисы класса A в Лондоне в феврале 2015 стоили 66,22 фунтов стерлингов/фут², класса B — 53,28 фунтов стерлингов/фут².

Лучшие арендаторы

Имидж здания класса A поддерживают компании, снимающие в нем офисы. С точки зрения фирм, роскошный офис в известном здании, за который платится высокая аренда,— это своего рода визитная карточка, привлекающая клиентов и обеспечивающая достойные условия труда работникам. Поэтому, как правило, офисы класса A арендуют дорогие компании с хорошей репутацией. Например, в здании Tower 185, четвертом по высоте в Германии, расположенном во Франкфурте, ключевым арендатором является компания PricewaterhouseCoopers (PwC).

Известные владельцы и управленцы

Имена и репутация компаний, владеющих и управляющих зданием, обычно говорят сами за себя. Пример — нью-йоркский небоскреб One Bryant Park, принадлежащий финансовому конгломерату Bank of America.

Юлия Кожевникова, Tranio.com

tranio.ru

Офис класса а что это такое, категории офисных помещений a b c d

Лицо компании

Дизайн интерьера и планировка офиса — неотделимые компоненты корпоративной культуры. В современных условиях офис становится важным средством общения с клиентами и выражения идей компании. Эксперты советуют не пренебрегать этим весьма действенным инструментом, который на Западе рассматривается как часть маркетинговой стратегии фирмы.

Действительно, организовать офисное пространство так, чтобы оно стало удобным для каждого сотрудника, — одна из основных задач руководства компании. Ведь продуманная планировка рабочих мест позволяет существенно увеличить производительность труда и способствует самоидентификации сотрудников с компанией.

Любой офис предназначен для двух типов деятельности — как для индивидуальной, требующей тишины и концентрации, так и для коллективной, требующей общения и обмена информацией. Основной сложностью в проектировании офисов является поиск равновесия между двумя этими потребностями. Какое из множества существующих решений подойдет именно вашей компании?

Второй дом

Поскольку в офисе многие проводят по 8-10 часов в день, комфортность рабочего места и его эргономика становятся основными условиями охраны труда. Комфортность зависит от многих факторов — удобства мебели, продуманности планировочных и цветовых решений интерьеров, температуры и качества воздуха. Много значит и планировка помещений. Наиболее распространены следующие ее виды — офис закрытого типа, общее пространство и комбинированный офис.

Офис кабинетного типа — классическая схема планировки, создающая атмосферу уединения и спокойствия. Но в нем невозможна коллективная работа, затруднено общение сотрудников, и пространство используется менее эффективно. Такое решение подходит для небольших компаний, разделенных на отделы, которые довольно мало контактируют между собой.

Есть два вида офисов кабинетного типа. К первому виду относятся кабинеты для одного-двух человек. Это обеспечивает максимальную уединенность, четкую пространственную организацию.

Ко второму типу относятся офисы, состоящие из комнат большей площади, рассчитанных на коллективы от трех человек. Этот тип офиса может быть оптимальным для совместной творческой работы. Так может быть организовано рабочее пространство группы проектировщиков, программистов, дизайнеров, занятых в одном проекте.

Открытое пространство подходит главным образом для динамично развивающихся организаций и больших компаний. Большинство сотрудников здесь находятся в одном помещении, разделенном лишь мебелью — шкафами, стеллажами и столами. Такому офису присущи командный дух, отсутствие приватности и высокий темп работы. Но очевидны и некоторые недостатки, к примеру, низкая звуковая и зрительная изоляция рабочих мест.

Вариантом открытого пространства является групповой офис, где общее пространство делится низкими перегородками на отдельные зоны. Постоянное общение возможно только в маленьких группах, а для обмена информацией есть общие зоны. По мнению экспертов, специализирующющихся в области создания офисного стиля и делового комфорта, в таком офисе пространство используется с максимальной эффективностью. В то же время, усиливается чувство принадлежности к коллективу. Поскольку уровень звукоизоляции при таком решении довольно низок, рекомендуется применять звукопоглощающие подвесные потолки (например, Akusto или Ecofon).

Не так давно вошли в моду комбинированные офисы, где есть как индивидуальные комнаты, так и общее офисное пространство. Отдельные помещения отделены прозрачными перегородками от центральных зон, предназначенных для общего пользования. Такое решение нивелирует противоречие между необходимостью сконцентрироваться на работе и потребностью сотрудников в общении.

Комбинированный офис развивает дух коллективизма, гарантирует уединенность сотрудников, создает комфортность и ясность пространственной организации. Сегодня это наиболее перспективный вид организации пространства, обеспечивающий изоляцию рабочих мест и одновременно поддерживающий общение внутри коллектива.

Комнаты особого назначения

Итак, успешный проект офиса во многом зависит от разделения пространства помещения на ряд зон. Из чего состоит современная контора? Прежде всего, это рабочие пространства, входная зона, комнаты переговоров, служебные помещения и, разумеется, кабинет руководителя.

Исследования показывают, что в современных компаниях единовременно вне офиса может находиться до 40% работников. Особенно это актуально для фирм, связанных с торговой и информационной деятельностью. Поэтому проектирование рабочих мест точно по числу сотрудников в ряде случаев приводит к неэффективному использованию пространства.

Хорошим решением для такой ситуации является система, получившая широкое распространение в Японии, особенно, в редакциях газет и журналов. Освободившееся рабочее место предоставляется любому сотруднику компании по требованию. Поскольку оно оснащено всеми необходимыми коммуникациями, то сотруднику достаточно подключить к ним свой ноутбук или же воспользоваться личными настройками стационарного компьютера. Необходимые документы хранятся в индивидуальных отсеках общего шкафа.

Входная зона важна для компаний, ориентированных на личное общение с клиентами. Ее конфигурация определяется степенью индивидуальности и открытости компании. Также нельзя забывать о комфорте для сотрудников, обслуживающих или посещающих эту зону. Обычно здесь же располагаются зона ожидания и гардероб. Удачной находкой станет информационная стойка, знакомящая со структурой и спецификой деятельности компании.

В настоящее время роль личного общения с клиентами постоянно возрастает, поэтому обустройству переговорных зон следует уделить повышенное внимание. Здесь важны ровное, спокойное освещение, не раздражающий дизайн, расцветка мебели, и, наконец, ее удобство. К тому же эти помещения могут использоваться для проведения семинаров и тренингов, что принципиально для развития корпоративной культуры. Поэтому разумно разместить в них оборудование для презентаций.

В качестве примера можно упомянуть офис московской компании «Урожай», где комната для переговоров выполнена из прозрачных перегородок в стиле «open space». Такие перегородки смогли обеспечить беспрепятственное проникновение дневного света, позволили добиться высокого уровня приватности и звукоизоляции.

Хорошим дополнением к комнате переговоров является так называемый кофис, предназначенный для неформального общения с клиентом или между сотрудниками.

Кофис — синтез кафе и офиса, где за чашкой чая можно обсудить рабочие вопросы. В отличие от столовой, он находится вблизи от рабочей зоны, фактически продолжая ее, и перенося творческий процесс в более непринужденную обстановку.

Для общения между сотрудниками используются не только переговорные комнаты или кофисы, но также выделяются отдельные зоны между рабочими зонами. Для облегчения общения в них возможна установка высоких столов, за которыми можно стоя работать с документами или мобильными электронными устройствами.

Говоря о самом важном — кабинете руководителя — отметим, что его статус постепенно меняется. Раньше он был воплощением значительности и высоты места руководителя, что выражалось, к примеру, в сложности доступа или пафосности интерьера. Однако современные тенденции управления организацией, напротив, рассматривают главу компании как лидера команды, объединенной одной целью, и требуют более непосредственного контакта с подчиненными. Это приводит к «демократизации» кабинетов начальства, что находит свое отражение как в офисной планировке, так и в отделке помещений. Так что здесь становятся вполне уместными полупрозрачные перегородки с жалюзи, отделяющие кабинет от основной рабочей зоны и обеспечивающие должный уровень зрительной и звуковой изоляции.

Вопросы эстетики

Сверхзадача оформления современного офиса — отразить в его дизайне и планировке основное направление деятельности компании, ее идеологию и занимаемое положение на рынке. Если компания серьезная, и ею руководят консерваторы, то, конечно, уместнее классический стиль. В этом случае важна дороговизна и одновременно скромность материалов интерьера.

Модерн и хай-тек актуальны в организациях, занимающихся, к примеру, высокими технологиями или дизайном. Очень важен и возраст руководителя — молодой лидер больше следит за модой, для него важны динамичность и эксперименты. В общем, офис — это лицо фирмы, отражающее ее индивидуальность.

Также стоит учитывать то, что интерьеры офиса — отличная возможность подчеркнуть успешность компании. Так, стеклянные прозрачные полы, средняя стоимость квадратного метра которых составляет 300$, представляют собой пример стильного и дорого решения. Удачным решением будет размещение под ними продукции фирмы.

Кроме того, сейчас моден керамогранит. Часто его используют для создания вставок, к примеру, под столом, так называемых флэбов. Они вполне могут стать доминантой интерьера и играть самые разные роли. Например, в высокотехнологичном интерьере их может дополнять эффектная подсветка и фантастические аксессуары, а в консервативном офисе на стол, опирающийся на флэб, может быть поставлена ваза с цветами.

Еще одно оригинальное решение для динамично развивающихся и молодых компаний — открытый потолок. Посетителям открывается вид на вентиляционные трубы и коммуникации, которые, будучи оформлены должным образом, создают творческую атмосферу. Зачастую дизайнеры стараются подчеркнуть натурализм такого решения, но тут важно соблюсти баланс между стремлением к оригинальности и чувством меры.

К примеру, в офисе рекламного агентства «DMB & B» применялся подвесной потолок с прозрачными участками, в которых видны коммуникации. Такое решение создает футуристичную и креативную атмосферу.

Не выходят из моды и натяжные потолки. Они монтируются проще и быстрее более традиционных подвесных и обеспечивают свободу в выборе цветового решения. В качестве примеров популярных на российском рынке продуктов можно привести Extenzo, Cerutti или Clipso. Однако стоит учитывать, что натяжные потолки недостаточно хорошо выполняют одну из важных функций потолочных конструкций — снижать отраженные шумы. Так что для рабочей зоны, где эта проблема особо актуальна, стоит подыскать более практичное решение.

Подвесные потолки могут дополняться гипсокартонными «ступенями» и выглядеть многоуровневыми. Здесь большую роль играет подсветка — многообразие светильников создает ощущение расширяющегося пространства и зрительно поднимает потолки, что очень актуально для низких помещений и узких коридоров.

Интересной находкой могут стать стены, расписанные под панно.

Вместо традиционных картин их можно нарисовать прямо на штукатурке. Причем, так могут быть оформлены и одна, и все стены в помещении.

Продолжая тему оформления, отметим, что серо-черная гамма уходит на второй план. Сегодня модны следующие сочетания: оранжевый и синий, желтый и синий, зеленый. Яркие пятна офисов в сером городе смотрятся удивительно радостно, тем самым привлекая потенциальных клиентов. В качестве примера можно привести ярко-оранжевые салоны компании «Связной» — их продажи возросли после того, как они выкрасили в эти цвета свои клиентские пункты.

Разумеется, все приведенные решения по обустройству и дизайну офисного пространства проектируются и воплощаются в жизнь лишь специалистами. Только при профессиональном подходе может быть гарантирован быстрый и качественный монтаж элементов внутренней отделки офиса — полов, потолков, перегородок.

Интерьер как инвестиция

Офис — это не художественное произведение, а орудие производства, помогающее компании осуществлять свою деятельность. Поэтому дизайнерские решения, составляющие его проект, всегда являются компромиссом между художественной и деловой ценностью, между функциональностью и эстетикой офиса.

Офисное пространство во многом определяет восприятие философии компании. Успешно выраженная таким образом идеология компании приводит к более сильному сближению с ней сотрудников и посетителей, служит отличной рекламой. Также очень важно, чтобы люди, которые половину своей жизни проводят в офисе, отождествляли себя с компанией, направлением ее деятельности, ее целями и чувствовали себя на рабочем месте как дома. Только тогда они смогут работать с полной самоотдачей и максимально эффективно.

kvartal-sobitii.ru

Ваш офис класса А?

Описание критерия офиса класса «А»	Важность критерия	Кантри Парк
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
Центральная система управления зданием	обязательный	+
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке	обязательный	+
Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 C0 +/-1C0, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания	обязательный	+
Современная система пожарной безопасности	обязательный	+
Лифты Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок	обязательный	Otis,   Kone,    _Shindler_
Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд	факультативный	+ (кроме часа пик)
Электроснабжение Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения	обязательный	+
Система безопасности Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания)	обязательный	+
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
Высота потолка «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше	обязательный	+
Планировка Открытая эффективная планировка этажа.  Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6м.   Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее  чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1 000 м2 с  шагом колонн 8х8 или 9х9 считается более эффективной	обязательный	+
Глубина этажа Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 м	факультативный	+
Коэффициент потерь Коэффициент потерь не более 12% Коэффициент потерь = 1 – (полезная площадь/арендуемая площадь) *100% Площади считаются в соответствии со стандартом BOMA	обязательный	≤ 7 %
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более	обязательный	≥ 450 кг/м2
Отделка площадей общего пользования и фасада  Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада	обязательный	+
Фальшпол Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола. * Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года	обязательный *	+
Освещение и расположение окон Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон	факультативный	+

www.cpark.ru