Паи недвижимости – Фонд Коммерческая недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость.

Содержание

Фонд Коммерческая недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость.

АО «Сбербанк Управление Активами» зарегистрировано Московской регистрационной палатой 01.04.1996. Лицензия ФКЦБ России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-00010 от 12.09.1996. Лицензия ФКЦБ России №045-06044-001000 от 07.06 2002 на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами. Ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения об АО «Сбербанк Управление Активами» и иную информацию, которая должна быть предоставлена в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными правовыми актами РФ, а также получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными актами в сфере финансовых рынков, можно по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 8, стр.1, этаж 13, на сайте https://www.sberbank-am.ru, по телефону: (495) 258-05-34. Информация, подлежащая опубликованию в печатном издании, публикуется в «Приложении к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам». Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФ. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с ПДУ ПИФ. ПДУ ПИФ предусмотрены надбавки (скидки) к (с) расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче (погашении). Взимание надбавок (скидок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи ПИФ. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы учредителя управления в будущем. В отношении ПИФ уровни Риска / Дохода указаны исходя из общепринятого понимания того, как располагаются указанные объекты для инвестирования на шкале риск-доходность. Под «Риском» и «Доходом» в отношении ПИФ не подразумеваются допустимый риск и ожидаемая доходность, предусмотренные Положением Банка России от 03.08.2015 № 482-П. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Фонд облигаций «Илья Муромец» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 18.12.1996 за № 0007-45141428. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Фонд акций «Добрыня Никитич» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.04.1997 за № 0011-46360962. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Фонд Сбалансированный» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 21.03.2001 за № 0051-56540197. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Фонд акций компаний малой капитализации» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 02.03.2005 за № 0328-76077318. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Фонд перспективных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 02.03.2005 за № 0327-76077399. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Природные ресурсы» правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08 2006 за № 0597-94120779. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Телекоммуникации и Технологии» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08.2006 за № 0596-94120696. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Электроэнергетика» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08.2006 за № 0598-94120851. ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 25.08.2004 за № 0252-74113866. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Америка» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.12.2006 за № 0716-94122086. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Потребительский сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 01.03.2007 за № 0757-94127221. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Финансовый сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 16.08.2007 за № 0913-94127681. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Фонд активного управления» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 11.10.2007 за № 1023-94137171. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Развивающиеся рынки» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 28.09.2010 за № 1924–94168958. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Европа» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 17.02.2011 за № 2058-94172687. ОПИФ РФИ «Сбербанк - Глобальный Интернет» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 28.06.2011 за № 2161-94175705. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Глобальный долговой рынок» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 30.11.2010 за № 1991-94172500. ОПИФ РФИ «Сбербанк - Золото» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.07.2011 за № 2168-94176260. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Еврооблигации» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.03.2013 за № 2569. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Биотехнологии» - правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.04.2015 за № 2974. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Жилая недвижимость 3» - правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 27.08.2015 за № 3030. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес» - правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 25.02.2016 года за № 3120. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Глобальное машиностроение» - правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 05.07.2016 за № 3171. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес 2» - правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 29.09.2016 за № 3219. ОПИФ РФИ «Сбербанк – Денежный» правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.11.2017 года за №3428. Комбинированный ЗПИФ «Сбербанк – Арендный бизнес 3» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.01.2018 года за №3445. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбербанк – Индекс МосБиржи полной доходности «брутто»» (БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбербанк – MOEX Russia Total Return») – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 15.08.2018 за № 3555. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбербанк - Индекс МосБиржи государственных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.12.2018 за № 3629. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбербанк – Индекс МосБиржи российских ликвидных еврооблигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 28.12.2018 за № 3636. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбербанк – Эс энд Пи 500» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 19.03.2019 за № 3692. ОПИФ РФИ «Глобальные облигации» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.04.2019 за № 3705. ОПИФ РФИ «Российские долларовые облигации» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.04.2019 за № 3706. Комбинированный ЗПИФ «Сбербанк – Арендный бизнес 5» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 18.06.2018 года за №3747.

www.sberbank-am.ru

Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости | Финансовый гений

Предлагаю вам рассмотреть один из достаточно интересных инструментов для инвестирования личного капитала – паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости. Я уже писал, что такое паевые инвестиционные фонды в целом, а также что представляют собой инвестиции в недвижимость. Сегодня же рассмотрю ПИФы недвижимости как возможность инвестировать в “квадратные метры”, доступную даже начинающим частным инвесторам, не имеющим большого капитала. Итак, обо всем по порядку.

Многие люди считают недвижимость оптимальным способом вложения средств, причем, не только для заработка, но и просто для сохранения личных финансов, ведь она относится к твердым активам, которые можно “потрогать, пощупать” и даже использовать для собственных нужд. Это нечто такое, что никуда не денется, всегда будет принадлежать своему хозяину и передаваться по наследству его детям и внукам.

Однако, как вы понимаете, купить недвижимость сейчас способен не каждый, даже когда речь идет о приобретении жилья для личных нужд, что уж говорить об инвестировании. Но есть альтернативный вариант – ПИФЫ недвижимости, который позволяет инвестировать в жилье даже незначительные суммы (несравнимые со стоимостью отдельной квартиры или офиса) с целью получения прибыли, но без права физического владения недвижимыми объектами.

Что такое ПИФы недвижимости?

Паевые инвестиционные фонды недвижимости – это виды ПИФов преимущественно закрытого типа, занимающиеся вложением средств пайщиков в строительство, реконструкцию и развитие всевозможных объектов недвижимости. ПИФы недвижимости открываются, как правило, на длительный период, необходимый для осуществления строительства, обустройства и реализации жилого или коммерческого объекта.

Такие фонды создаются управляющими компаниями, которые аккумулируют средства частных инвесторов и вкладывают их в недвижимость так, чтобы они могли принести прибыль. Почему ПИФы недвижимости закрытые? Потому что специфика этого рынка заключается в том, что для того, чтобы заработать на недвижимости, необходимо определенное время, и прибыль никак нельзя вывести “в середине” реализации проекта. К примеру, если ПИФ инвестирует капитал в строительство какого-то объекта с целью реализации, то прибыль можно получить только после того, как он будет полностью построен и реализован. Таким образом, паи в ПИФе недвижимости можно приобрести только в момент его открытия и формирования, далее как вход, так и выход из фонда закрывается до окончания срока реализации проекта.

Период функционирования паевых инвестиционных фондов недвижимости составляет не менее 2-3 лет, чаще всего это 5 и более лет, в отдельных случаях даже 10 или 15 лет. То есть, инвестируя личный капитал в такой фонд, необходимо понимать, что это долгосрочное вложение.

За участие пайщика в паевом фонде недвижимости управляющая компания берет комиссию в процентах от его суммы паев, которая начисляется и уплачивается, как правило, ежегодно.

В таких фондах принимают участие целый ряд субъектов, каждый из которых выполняет свою роль:

– Управляющая компания;

– Строительная компания;

– Риэлторская компания;

– Аудиторская компания;

– Оценочная компания;

– Компания-регистратор;

– Компания-депозитарий;

– Юридические лица и частные инвесторы – пайщики.

Некоторые ПИФы недвижимости состоят из ограниченного числа пайщиков (иногда это может быть даже всего один инвестор), но большинство объединяет в себе паи сотен, тысяч и десятков тысяч владельцев капитала.

История развития ПИФов недвижимости в России.

ПИФы недвижимости появились и начали активно развиваться в России, Украине и других странах постсоветского пространства уже в начале 21 столетия, пик их развития пришелся на 2006-2008 годы. Сначала инвесторы только присматривались к ним, а затем, когда стали видны первые результаты деятельности таких фондов, туда начали инвестировать как крупные, так и мелкие владельцы капитала. Особенно повезло тем, кто вложился в паевые инвестиционные фонды недвижимости в период сверхбурного роста цен на недвижимость, продолжавшегося до 2008 года.

Как известно, доходность ПИФа всегда является не точной, а лишь прогнозируемой величиной, кроме того не может гарантироваться, и ПИФы недвижимости в этом плане не исключение. Их ориентировочная доходность обычно декларировалась на достаточно низком уровне, сравнимом, например, с доходностью банковских вкладов, и уступавшем ПИФам, инвестирующим в ценные бумаги, особенно – в акции, тем не менее, они всегда находили и продолжают находить своих сторонников, что обуславливается, прежде всего, надежностью самого объекта инвестирования.

Цена пая в первых паевых фондах недвижимости была довольно высокой, исчислялась миллионами денежных единиц, поэтому мелкие инвесторы автоматически отсеивались. Но со временем эти цены в большинстве управляющих компаний были снижены до уровня 1-2 тысячи долларов, что позволило привлечь широкий круг частных инвесторов, увеличить количество ПИФов недвижимости и, соответственно, больше зарабатывать самим компаниям.

Виды ПИФов недвижимости.

Выделяют три основных вида ПИФов недвижимости:

1. Девелоперские ПИФы – фонды, которые вкладывают капитал в покупку и развитие имеющихся объектов недвижимости (модернизацию, ремонт, реконструкцию и т.д.) с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене.

2. Строительные ПИФы – фонды, инвестирующие в строительство объектов недвижимости с нуля с целью последующей реализации. Такое направление деятельности является наиболее популярным на текущий момент.

3. Рентные ПИФы – инвестиционные фонды, вкладывающие капитал в действующие объекты недвижимости (чаще всего – коммерческого характера – офисные, торговые, складские помещения) с целью заработка на их сдаче в аренду.

Нередко эти виды ПИФов недвижимости формируются не в чистом виде, а тесно переплетаются между собой: 1 ПИФ может содержать элементы даже всех трех видов фондов.

Как стать пайщиком ПИФа недвижимости?

Вложить капитал в паевой инвестиционный фонд недвижимости можно, прежде всего, на начальном этапе его формирования, который может занимать от нескольких дней до 1-2 месяцев. Затем эта возможность закрывается и становится недоступной, поэтому частному инвестору необходимо вовремя отслеживать период создания подобных фондов.

Если фонд уже закрыт, его паи иногда можно приобрести на биржевом рынке, если кто-то из действующих пайщиков выставит их туда на продажу. Для этого придется действовать через брокерскую компанию, которая по поручению клиента будет приобретать для него необходимые паи аналогично покупке ценных бумаг.

В редких случаях можно купить пай ПИФа недвижимости у другого владельца без участия биржи, напрямую, если управляющая компания поддерживает вторичный рынок паев, и есть желающие свои паи продать. Узнавать о такой возможности необходимо непосредственно в управляющих компаниях: даже если сразу желающих нет, вы всегда можете оставить там свою заявку, и, если другой участник ПИФа обратится с желанием продать свой пай – с вами свяжутся.

Плюсы и минусы ПИФов недвижимости.

Как и любой инструмент для инвестирования, паевые фонды недвижимости обладают своими преимуществами и недостатками. Рассмотрим основные из них.

Преимущества ПИФов недвижимости:

1. Возможность вложить капитал в недвижимость с целью заработка, не имея достаточно средств для 100%-го финансирования покупки или строительства объекта недвижимости;

2. Доступность для широкого круга частных инвесторов;

3. Отсутствие необходимости самостоятельно заниматься вопросами строительства, покупки, оформления, продажи, аренды недвижимости – все это берет на себя управляющая компания.

4. При желании выйти из ПИФа раньше срока можно продать свой пай через биржу или напрямую новому участнику.

5. Отсрочка налогообложения до момента официального закрытия паевого фонда недвижимости и фиксации прибыли;

6. Недвижимость традиционно считается твердым и надежным объектом для инвестирования, соответственно, ПИФы недвижимости видятся более надежными, чем ПИФы акций, облигаций и т.д.

7. Пайщик ПИФа юридически становится долевым владельцем недвижимости.

Недостатки ПИФов недвижимости:

1. Слишком долгий срок деятельности ПИФа. При текущей экономической и политической нестабильности прогнозировать что-либо на длительный период практически невозможно, и чем больше период вложения, тем больше всевозможные риски.

2. Как правило, не очень высокая доходность, сравнимая, например, с доходностью банковских вкладов, которые менее долгосрочные и попадают под действие государственных гарантий, в то время, как доходность ПИФа и сохранность инвестиций никем не гарантируется.

3. В кризисные периоды недвижимость может падать в цене, а спрос на нее может существенно снижаться, что в большой степени препятствует деятельности и развитию паевого фонда недвижимости согласно намеченному плану.

4. За управление средствами пайщиков управляющая компания берет свою комиссию, которую необходимо оплачивать, независимо от того, прибыльна ли деятельность фонда.

Подводя итог всему вышесказанному, можно сказать, что паевые инвестиционные фонды недвижимости – это довольно интересный инструмент для частного инвестора, в который можно распределить определенную долю общего портфеля инвестиций. В то же время, инвестирование в ПИФы недвижимости имеет и свои негативные стороны, которые, впрочем, есть и у любого другого инструмента для вложения личного капитала. Рынок недвижимости, тем не менее, всегда более предсказуем и прогнозируем, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе, в отличие от того же фондового или валютного рынка. Оптимальным моментом для инвестирования в паевые фонды недвижимости являются уверенные, обоснованные прогнозы роста цен и увеличения спроса на объекты жилого или коммерческого фонда.

Теперь вы имеете определенное представление о том, что такое ПИФы недвижимости и как их можно использовать в инвестиционных целях для получения пассивного дохода. Желаю вам успешных и прибыльных инвестиционных решений!

Чтобы ваша финансовая грамотность развивалась и дальше, оставайтесь на Финансовом гении и следите за обновлениями. Здесь вы найдете множество полезной практической информации, которая позволит вам вести управление личными финансами максимально эффективно. До новых встреч!

fingeniy.com

ПИФ недвижимости. О чем многие не знают.

В этой статье, мы рассмотрим структуру работы фондов занимающийся инвестированием в недвижимость. Максимально кратко и информативно постараемся разобрать их положительные, и отрицательные стороны. Тем кто собирается вложить средства в ПИФ недвижимости просто необходимо знать как он работает. Эта информация будет полезна также и тем, кто просто интересуется инвестициями, и приумножением собственного капитала.

О том что такое ПИФ, про его виды и классификации, вы можете прочитать здесь.

ПИФ занимающейся недвижимостью. Как он работает.

Осуществляя свою деятельность, фонды вкладывающие средства в недвижимость приносят прибыль не только пайщикам, но компаниям занимающемся возведением недвижимых объектов, а также заметно облегчают их деятельность. Рассмотрим все по порядку. Начиная новый объект, строительная фирма на первичных этапах сталкивается с недостатком средств тем самым рискуя собственным финансовыми вложениями, а так же деньгами потребителей купивших жилье на начальных этапах возведения.

Cредств находящихся в распоряжении компании, чаще всего, хватает только на земельные работы, а также на постройку первых этажей. Дальше, из-за нехватки денег, строительство рискует быть «заморожено». Это может продолжатся очень длительное время, до получения застройщиком новых кредитов или осуществления дальнейших продаж еще не построенных помещений, новым покупателям.

Для сдачи объекта в эксплуатацию точно в срок, и скорейшего получения прибыли, строительной компании, на первых этапах целесообразно найти инвесторов готовых вкладывать в строительство. Паевой инвестиционный фонд недвижимости может выступать одним из таких.

После того как инвестиционная компания продаст достаточное количество паев (соберет нужную сумму) она приступает к поискам надежного застройщика, для последующего вложения в новое строительство. После окончания возведения здания, или комплекса, начинается активная продажа помещений. Покупатель, не несет риска приобретая уже готовые площади, из-за этого скупает их с большим желанием, пусть и по более высоким ценам. Благодаря поднявшейся стоимости застройщик может вернуть деньги фонду и другим инвестором (например банкам), вместе с оговоренными ранее процентами, сам при этом получая большее количество прибыли.

Выигрывают все и застройщик завершивший объект вовремя с высоким уровнем прибыли, и собственники купившие недвижимость без риска для своих финансов, а так же инвестиционная компания получившая вознаграждение за свою деятельность, и владельцы паев увеличившее свой капитал благодаря полученным процентам.

Конечно, приведенный выше пример является несколько упрощенным, но главное, он отражает суть работы, закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) выкладывающихся в недвижимость.

 

Временные интервалы.

Вкладывая средства в ПИФ недвижимости, вы инвестируете на долгосрочный период времени сроком от 3 до 10 лет. Данный временной интервал взят не случайно, поскольку паевые инвестиционные фонды недвижимости относятся к закрытому типу, паи в которых погашаются как правило к моменту прекращения деятельности. Которая в большинстве случаев, как раз, и составляет от 3 до 10 лет. Помимо отсутствия возможности погашать ПАИ, во время существования фонда, нельзя приобретать новые.

Уровень доходности.

Вкладывая средства в ЗПИФ недвижимости, немаловажно знать уровень прибыли который будет получен в итоге. Но будет ли доходность высокой или же низкой, и будет ли она вообще точно сказать нельзя. Её можно только прогнозировать опираясь — на прошлые результаты (на трех летних интервалах времени), на суммарную стоимость активов, и на уровень квалификации персонала. Стоит помнить, что даже высокие показатели по всем трем критериям не могут гарантировать высокую доходность, но несмотря на это, значительно увеличивают ее вероятность.

Хотя точно определить уровень прибыли невозможно, существуют показатели по ряду фондов от которых можно отталкиваться при самостоятельном прогнозе.

Таким образом доходность ПИФов финансирующих строительство, на трех летнем промежутке составляет:

  • Максимальный доход на, сегодняшний день — 30.16 %.
  • Средний уровень колеблется — от 15% до 25%.
  • Самый низкий в районе 2%-5%.

Эти цифры взяты примерно, и могут каждый год меняться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.

Положительные стороны вложения в ЗПИФ.
  1. Профессионализм. Управляющая компания способна профессионально проанализировать имеющиеся у застройщика документы по возведению, финансовое состояние строительной компании, следить за целевым использованием выделяемых средств, вовремя заметить возникающие проблемы, недочеты и в худшем случае профинансировать окончание строительства объекта.
  2. Защищенность.  Активы ПИФов находятся в специальных депозитариях, которые помимо обеспечения надежности и защиты средств, осуществляют контроль за инвестиционными операциями управляющей компании, чтобы те соблюдали установленные законом правила и действовали в только интересах своих клиентов. Деятельность компаний занимающийся доверительным управлением финансами, контролируется сразу на нескольких государственных уровнях.
  3. Доходность. В целом вложение в фонд способно дать уровень дохода выше чем при вложении в банковский депозит, тем самым обыгрывая инфляцию.
Отрицательные стороны вложения в ЗПИФ.
  1. Отсутствие гарантии. При вложении в ПИФ нет никакой гарантии что вы не потеряете средства.
  2. Вознаграждение. При инвестировании в фонды вы в обязательном порядке выплачиваете вознаграждение управляющим даже если фонд терпит убытки (0.5%-5% от чистой стоимости ваших активов).
Итог.

Фонды подходят как профессионалам желающим денацифицировать активы так и новичкам плохо разбирающиеся в процессах инвестирования. Они экономят ваше время и силы, хотя за это и приходятся доплачивать. Фонды могут быть интересны тем кто не рассчитывает на огромную прибыль в короткий срок, а заботится о безопасности и планомерности роста собственных средств.


invest-modern.ru

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ недвижимости – это эффективный способ инвестирования, который выгоден как застройщику, так и инвестору. Кратко рассмотрим преимущества этой формы инвестиций для тех и других.

Выгода для застройщика
По законодательству РФ средства ЗПИФ могут направляться на финансирование объекта строительства с момента завершения наиболее рискованного этапа девелопмента: оформления земельных отношений, получения разрешительной документации, создания и утверждения проекта. Стоимость этого этапа составляет 7-15% стоимости всего объекта и финансируется застройщиком на собственные средства или кредиты. А уже на следующим этапе, когда производятся основные строительно-монтажные работы, идет укладка инженерных сетей, для успешного соблюдения сроков девелоперу жизненно необходимы регулярные поступления средств и, по возможности, без выплаты процентов по кредиту, чтобы не вынимать на них деньги из оборота. Таким источником финансирования и становится ЗИПФ. При этом управляющая компания фонда не только направляет в проект средства инвесторов, но и занимается продажей прав на будущие квартиры. И, в отличие от самого застройщика, имеет возможность использовать такие привлекательные маркетинговые инструменты, как рассрочка платежей, различные жилищные программы. Все это повышает конкурентоспособность объекта на рынке и в конечном счет; приносит пользу обеим сторонам.

Выгода для инвестора
За счет масштабов инвестиций, осуществляемых ЗПИФ, выгода каждого пайщика оказывается выше, чем если бы он инвестировал свои средства самостоятельно. Риски инвесторов в фонде также значительно снижаются по сравнению с самостоятельными вложениями в недвижимость. Это происходит за счет следующих факторов:

  • контроль деятельности управляющей компании фонда со стороны специализированного депозитария и регистратора;
  • государственный надзор за функционированием фонда со стороны ЦБ;
  • строгая законодательная база, регулирующая деятельность ЗПИФ;
  • возможность контроля сделок ЗПИФ посредством Инвестиционного комитета фонда;
  • юридическая защита активов: на имущество ЗПИФ не может быть обращено взыскание по обязательствам пайщика.

При покупке паев ЗПИФ инвестор снимает с себя необходимость управления приобретенными активами – купля/продажа, отношения с коммунальными службами, корпоративное управление при прямых инвестициях в капитал проектов и т.п. Это особенно актуально для крупных инвесторов и большого количества проектов.

ЗПИФ не платит налог на прибыль, поэтому есть возможность ее реинвестировать и увеличивать доходность. Дополнительную доходность обеспечивают регулярные выплаты на протяжении всего действия ЗПИФ.

kortros.ru

Паевые инвестиционные фонды недвижимости | Покупать ли квартиру у ПИФ

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в Москве и Подмосковье. Что это, рейтинг, какие риски? Разберемся вместе.

Паевые инвестиционные фонды в недвижимости

Паевые инвестиционные фонды недвижимости. Покупка квартиры у ПИФа обычное дело!

Сегодня на финансовом рынке существует довольно интересный инструмент получения дохода – Паевые инвестиционные фонды, сокращенно ПИФы.

Суть их заключается в том, чтобы собрать деньги пайщиков в фонд, после чего обеспечивать их прирост за счет инвестиций. Для пайщиков смысл заключается в том, чтобы вложенные деньги давали бόльшую доходность, чем если бы они лежали на депозите в банке.

ВНИМАНИЕ!
Хотите купить квартиру в ПИФе? Сомневаетесь в его надежности?  НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам!
Полное сопровождение сделки под ключ!  Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

Сам по себе фонд не является юридическим лицом и управляется специализированной управляющей компанией (далее «УК»).

Различные фонды могут использовать разные инвестиционные стратегии, как по степени риска, так и по отраслевым предпочтениям. Большая часть ПИФов диверсифицирует риски, распределяя средства фонда по разным инвестиционным портфелям.

Один из этих портфелей, зачастую, посвящен недвижимости, поскольку инвестиции в недвижимость в России имеют большое распространение благодаря высокой доходности и относительно невысокому риску.

В своей деятельности мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда ПИФ является продавцом своей недвижимости. То есть когда-то ПИФ вложился в эту недвижимость, например на стадии строительства, а теперь продает по текущим ценам, обеспечивая тем самым доходность пайщиков.

При этом многие покупатели начинают беспокоиться, узнав, что покупают квартиру у «какого-то» ПИФа, о сути которых они не имеют никакого представления и опасаются мошенничества. Упоминание словосочетания «паевой инвестиционный фонд» рождает в несведущем человеке ассоциацию то ли с финансовой пирамидой, то ли с каким-то невиданным способом всех обмануть. Однако, такие ассоциации в корне неверны.

 

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости под ключ - заказать

Первое, что мы рассмотрим в данное статье – это как относиться к тому, что квартира, которую Вы собрались купить, принадлежит ПИФу.

Начнем сразу с прямого ответа – относиться нужно спокойно, так как продажа квартиры ПИФом – это обычное дело, такое же, как продажа своей квартиры физическим или юридическим лицом. ПИФ вполне законно может владеть недвижимым имуществом, управляет которым специализированная управляющая компания.

Однако сделки с ПИФом имеют свои особенности, которые перечислим ниже:

  • Поскольку имуществом ПИФа управляет специализированная управляющая компания, то свидетельство о праве собственности может включать в себя соответствующее обременение. Пугаться этого не стоит. Запросите правила доверительного управления ПИФа, а также устав Управляющей компании, чтобы убедиться в полномочиях УК отчуждать имущество ПИФа. При регистрации сделки в Росреестре обременение будет снято, и вы получите свидетельство о праве собственности без зарегистрированных обременений.
  • Подписантом со стороны продавца наверняка будет выступать представитель Управляющей компанией, которая осуществляет доверительное управление средствами Фонда. Здесь действия те же, что и в предыдущем пункте; то есть не удивляться, а просто ознакомиться с правилами доверительного управления и с уставом УК.
  • Характерная особенность ПИФа – это наличие внешнего контроля за его деятельностью (и деятельностью управляющей компании) в части соблюдения законодательства. В частности, такой контроль осуществляет так называемый специализированный депозитарий. Поэтому для регистрации сделки купли-продажи квартиры продавец должен заручиться письменным одобрением спецдепозитария на эту сделку. В этой связи не стесняйтесь запрашивать в УК данный документ. Плюс ко всему, наличие спецдепозитария является дополнительной гарантией для покупателя, что ПИФ не пойдет на нарушение закона.

Есть и еще один аргумент в пользу того, что покупать квартиру у ПИФа довольно безопасно.

Заключается он в том, что ПИФ, как правило, владеет немалыми средствами, которые, зачастую, в сотни раз превышают стоимость конкретной квартиры. Поэтому куда-то молниеносно «пропасть», получив за квартиру деньги, ПИФ просто физически не может. А учитывая наличие внешних контролирующих органов, такое действие и вовсе выглядит фантастическим. Также стоит понимать, что задача ПИФа – это действительно продать квартиру, получив желаемую доходность. В этом и состоит суть и смысл ПИФа.

Для топорного мошенничества (получил деньги и пропал) не бывает инструмента хуже, чем ПИФ – самое зарегулированное со стороны государства инвестиционное объединение.

Следующий вопрос, который обычно возникает у покупателей, заключается в том, почему ПИФы отказываются работать с банковскими ячейками. Это многим кажется подозрительным, так как люди опасаются передавать деньги в ПИФ до момента регистрации сделки.

 

• Хотите проверить надежность ПИФа?

• Проверка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

************ УЗНАТЬ ЦЕНУ ************

Агентство недвижимости Авангард. ЦАО на Садовой-Спасской | Красные Ворота

Мы рядом! Приходите на консультацию! Звоните +7(495)978-56-56

Вообще сам этот вопрос гораздо шире, чем частные случаи с ПИФами. Ведь 99% юридических лиц, даже и не имеющих отношения к ПИФам, также отказываются продавать квартиры через закладку денег в ячейку. То есть этот вопрос касается также застройщиков, компаний-инвесторов строительства, просто любых юридических лиц, продающих свою недвижимость.

Разгадка же простая. Многие юридические лица банально не имеют по закону права принимать наличные денежные средства, так как не имеют зарегистрированного кассового аппарата. Кроме того, суммы за квартиры, как правило, очень не малые, поэтому их движение может регулироваться весьма жестко, что налагает на «юриков» дополнительные проблемы. Ну и банальное: компания не хочет доверять своим сотрудникам право вынимать такие большие деньги из ячейки, чтобы потом не искать этого сотрудника с деньгами по дальним весям.

Но из этой неприятной ситуации есть вполне хороший выход: предложите продавцу вместо банковской ячейки использовать банковский аккредитив. Их суть схожа, просто аккредитив предполагает использование безналичных денег посредством специального счета. Подробности читайте в статье про аккредитивы.

Таким образом, уважаемые покупатели квартир, призываем Вас не бояться сделок с ПИФами, особенно если на Вашей стороне действует грамотный риэлтор.

Если у Вас есть сомнения, покупать ли квартиру у ПИФа или нет, либо Вы сомневаетесь в чистоте сделке, обращайтесь к нам! Наши специалисты помогут Вам разобраться во всех тонкостях и нюансах.

Мы будем представлять Ваши интересы на всех этапах сделки купли-продажи:

  • проверим документы инвестфонда
  • изучим объект недвижимости на предмет чистоты
  • подготовим договор, защищающий Ваши права
  • проведем переговоры, являясь Ваши представителем
  • оформим должным образом переход права от продавца к Вам

Для этого оставьте заявку в форме обратной связи или позвоните нам!

Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56

avarealty.ru

УК «Арсагера» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Арсагера — жилищное строительство»

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Арсагера — жилищное строительство»

Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, а инвестиционный цикл повторяется. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности.

«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый фонд, то есть погашение паев осуществляется по завершении срока фонда, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента покупку или продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке.

Как мы управляем фондом?

При выборе строящихся квартир мы проводим оценку надежности застройщиков. Затем выбираем наиболее интересные с точки зрения потенциальной доходности квартиры (анализируется более 20 потребительских характеристик квартир, включая планировку, транспортную доступность, качество строительства и т.д.) и проводим юридическую экспертизу документов. В процессе стройки осуществляется мониторинг строительной готовности, а после сдачи дома оформляется право собственности. Затем квартиры выставляются на продажу. После заключения сделки с покупателем и оплаты инвестиционный цикл повторяется.

Как защищены ваши инвестиции?

Работа фонда регулируется Правилами — это документ, который регистрируется Банком России (ранее регистрировались ФСФР России) и четко определяет права пайщиков.

Также работу фонда контролирует специализированный депозитарий — это независимая организация, отвечающая за учет и хранение имущества фонда. Учет владельцев паев ведет Регистратор фонда. Аудитором фонда является ООО «АСТ-АУДИТ».

Как оценить стоимость пая?

Независимый оценщик определяет рыночную оценку активов фонда, исходя из которой и рассчитывается стоимость паев. Квартира, даже строящаяся, это очень ликвидный объект, поэтому высока точность и достоверность оценки стоимости квартир. Любой желающий может самостоятельно провести проверку и оценить стоимость пая — для этого не нужны специальные знания. Список активов, которыми владеет фонд, и информация о сделках с квартирами представлены на сайте.

Как следить за работой фонда?

Ежемесячно специалисты компании готовят подробные отчеты о работе фонда. В отчетах Вы найдете данные о результатах управления фондом: изменении стоимости пая и бенчмарка фонда, сможете ознакомиться со структурой активов фонда. Все данные представлены на последний рабочий день отчетного месяца. Отчеты доступны в текстовом формате и в формате видеопередач.

arsagera.ru

Участие в строительстве через ПИФ 25.03.16 – публикации в СМИ компании «ИНФИНИТУМ»

25.03.2016

Людмила Корнеева
начальник Управления консалтинга и экспертизы сделок
спецдепозитарного обслуживания АО «Специализированный депозитарий «ИНФИНИТУМ»

Введение

Долгое время вопрос налогообложения имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, не был однозначно урегулирован на законодательном уровне, в связи с чем существовали различные мнения и споры по этой теме. В 2011 г. в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым в отношении недвижимого имущества, в том числе земельных участков, входящих в состав паевых инвестиционных фондов, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества соответствующего ПИФа. Данные изменения вызвали негативную реакцию рынка, который прогнозировал возможное падение объема инвестиций в недвижимость и строительство через паевые фонды.

Тем не менее, по данным НЛУ, по состоянию на 1 января 2011 г. из всех работающих паевых инвестиционных фондов фондами недвижимости являлись 38%, а по состоянию на 25 февраля 2016 г. — 42%. Таким образом, можно констатировать, что опасения были напрасными и инвестирование в недвижимость и строительство через ПИФы в настоящий момент по-прежнему актуально.

Более того, на сегодняшний день мы имеем пятилетний опыт работы в новых условиях налогообложения ПИФов, когда единственной налоговой преференцией для пайщиков в сравнении с обычными хозяйственными обществами является отложенное налогообложение прибыли: основания для уплаты налогов возникают только в момент получения выплачиваемого пайщикам дохода и/или при погашении инвестиционных паев.

Организация работы ЗПИФ недвижимости

В соответствии с Положением о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденным Приказом ФСФР РФ от 28 декабря 2010 г. № 10-79/пз-н (далее — Положение № 10-79/пз-н), фонды недвижимости могут быть только закрытого типа, т. е. прием заявок на погашение инвестиционных паев возможен только в ограниченном ряде случаев, определенных правилами доверительного управления фондом, основным из которых является погашение инвестиционных паев при его прекращении.

При этом у заинтересованных в инвестировании в строительство через ПИФ лиц остается выбор вариантов организации процесса инвестирования в зависимости от идеи, задач и имеющихся у них финансовых ресурсов. Паи фондов недвижимости могут быть как не ограничены в обороте, так и предназначены только для квалифицированных инвесторов, и от этого зависит набор активов, которые могут входить в состав фонда, виды имущества, которое может быть передано в оплату паев, требования к соинвесторам, которые могут быть привлечены в проект.

Важнейшем этапом работы является подготовка правил доверительного управления ПИФом, определяющих в пределах установленных законодателем рамок условия работы фонда, направления инвестирования управляющей компании, а также максимальные размеры расходов, в том числе на инфраструктуру фонда, которые могут быть оплачены за счет имущества ПИФа.

Инвестиции в строительство через ЗПИФ недвижимости, паи которого не ограничены в обороте

Главным плюсом фондов недвижимости, паи которых не ограничены в обороте, является отсутствие каких-либо требований к возможным пайщикам ПИФов. Такой фонд могут составлять только права на недвижимое имущество, права аренды на недвижимое имущество и имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ДДУ). Таким образом, кроме инвестирования в права из ДДУ иные варианты участия в строительстве фонду недвижимости, паи которого не ограничены, недоступны. На сегодняшний день количество таких фондов составляет менее 32% от общего числа работающих фондов недвижимости (данные НЛУ), что подтверждает отсутствие значительной популярности такой формы инвестирования в недвижимость и строительство среди участников рынка.

Основной моделью работы таких фондов является инвестирование денежных средств, внесенных инвесторами в оплату инвестиционных паев на стадии формировании фонда (при выдаче дополнительных инвестиционных паев), в имущественные права из ДДУ с последующей их реализацией путем заключения договоров уступки либо с последующей реализацией квартир в уже построенных жилых домах — наиболее часто встречающийся вариант.

Модели работы ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов

Фонды недвижимости, паи которых ограничены в обороте, имеют больший выбор способов участия в строительстве, а также возможность инвестирования в имущественные права из ДДУ. Однако в отличие от фондов недвижимости, паи которых не ограничены в обороте, здесь существуют требования к лицам, которые могут приобрести паи такого фонда. Пайщиками таких фондов могут быть квалифицированные инвесторы, ограниченный список которых содержится в п. 2 ст. 51.2 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», либо физические и юридические лица, признанные управляющей компанией квалифицированными инвесторами на основе предоставленных инвесторами документов, подтверждающих их соответствие одному из установленных этим же законом требований.

Наиболее распространенным вариантом участия фондов недвижимости, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, в строительстве на сегодняшний день является инвестирование в имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости (далее — права из договоров по 39-ФЗ). Участие в строительстве в данном случае также регулируется Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», определяющим отличительные особенности объекта строительства и объекта, подлежащего передаче участнику строительства, способ инвестиций, порядок и форму заключения договора, дифференцирующие порядок возникновения прав из договоров по 39-ФЗ от инвестирования в права из ДДУ. Значительным плюсом инвестирования в права из договоров по 39-ФЗ является отсутствие необходимости государственной регистрации факта заключения таких договоров в отличие от договоров из ДДУ.

Наиболее сложным и финансово затратным является инвестирование в строительство через ПИФ, когда управляющая компания, действующая в качестве доверительного управляющего фондом недвижимости, непосредственно сама выступает в качестве застройщика. Согласно требованиям Положения № 10-79/пз-н такая возможность имеется только у управляющей компании ПИФа недвижимости, паи которого ограничены в обороте. Необходимым условием самостоятельного строительства управляющей компанией является наличие в составе фонда земельного участка на праве собственности или праве аренды. С учетом положений Приказа ФСФР РФ от 9 декабря 2008 г. № 08-56/пз-н «О передаче имущества в оплату инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда и сроках формирования закрытого паевого инвестиционного фонда» такой земельный участок может быть передан в оплату инвестиционных паев как на стадии формирования фонда, так и в процессе оплаты инвестиционных паев при выдаче дополнительных паев фонда. Права аренды в оплату инвестиционных паев нельзя передавать, соответственно, они могут войти в состав ПИФа только по результатам заключения управляющей компанией соответствующего договора с собственником земельного участка.

В целях соблюдения требований к градостроительной деятельности также требуется разработка проектной документации, получение разрешения на строительство, осуществление в ходе строительства необходимого технического, инженерного контроля и т. д.

Указанные действия требуют существенных финансовых вложений. Перечень расходов, которые могут быть оплачены за счет имущества фонда, установлен Указанием Банка России от 24 декабря 2014 г. № 3506-У «О перечне расходов, связанных с доверительным управлением имуществом, составляющим активы акционерного инвестиционного фонда, или имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд» (далее — Перечень расходов ПИФа).

В числе прочих могут быть оплачены следующие расходы:

  • связанные со сносом зданий, строений и сооружений, составляющих имущество фонда;
  • связанные с проведением инженерно-изыскательских работ на земельных участках, составляющих фонд, изменением их категории и вида разрешенного использования, их разделом и межеванием;
  • связанные с оплатой услуг по разработке технических условий на подключение (присоединение) строящихся объектов недвижимости, которые составляют имущество Фонда, к внешним инженерным коммуникациям, и получением разрешительной документации на строительство объектов недвижимости;
  • связанные с осуществлением технического и авторского надзора за строительством, осуществляемым за счет имущества фонда;
  • связанные с оплатой строительных, строительно-монтажных работ по прокладке сетей инженерно-технического обеспечения, создания объектов инфраструктуры (единое инженерное обеспечение) объектов недвижимого имущества, составляющих имущество фонда.

Также Перечень расходов предусматривает возможность оплаты за счет имущества фонда иных расходов, прямо не указанных в Перечне (далее — иные расходы), при условии, что такие расходы допустимы в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее — Закон № 156-ФЗ).

Условиями оплаты иных расходов являются:

  • наличие в соответствующем разделе правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом указания на возможность их оплаты;
  • соблюдение максимального размера.

Законодательством установлено, что совокупный предельный размер таких расходов, установленный правилами доверительного управления ПИФом, для паевых инвестиционных фондов, паи которых ограничены в обороте, не может составлять более 5% среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Необходимо отметить, что оплата иных расходов за счет имущества фонда, паи которого не ограничены в обороте, также возможна, но установленный предельный размер значительно меньше — не более 0,1% от среднегодовой стоимости чистых активов.

ЗПИФ недвижимости как застройщик по 214-ФЗ: возможно?

Достаточно часто возникает вопрос о возможности заключения управляющей компанией, осуществляющей строительство на земельном участке, права на который входят в состав ПИФа, договоров долевого участия в строительстве, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в качестве застройщика для последующей передачи построенного объекта участникам долевого строительства. К сожалению, такой способ организации инвестирования в строительство на сегодняшний день невозможен, в связи ограниченным перечнем иных видов деятельности, с которыми может быть совмещена деятельность управляющей компании, осуществляющей доверительное управление паевыми инвестиционными фондами (п. 4 ст. 38 Закона № 156-ФЗ). Данная позиция была озвучена Банком России в соответствующем информационном письме в августе 2014 г.

Участие в строительстве путем инвестиций в хозяйственные общества

Отдельным способом участия в инвестировании строительства является приобретение ценных бумаг или долей хозяйственных обществ, осуществляющих строительство. В этом случае выбор категории фонда может быть не ограничен категорией недвижимости. Между тем у инвесторов часто возникает вопрос о «непрозрачности» системы своего участия с строительстве, ведь инвестиционный пай в данных обстоятельствах будет удостоверять долю пайщика в праве общей собственности на ценные бумаги или долю хозяйственного общества, а не долю в праве общей собственности на права из инвестиционных контрактов, ДДУ или имущественных прав из договоров, на основе которых осуществляется строительство объектов недвижимого имущества.

Заключение

Таким образом, в настоящий момент существует достаточно большой спектр вариантов участия в строительстве с использованием механизма паевого инвестиционного фонда, выбор которых зависит от необходимости привлечения в проект дополнительных соинвесторов, наличия у инвестора активов на момент формирования паевого инвестиционного фонда и прочих факторов. Важную роль при организации инвестирования в строительство через ПИФ играет квалифицированная экспертная поддержка. Опыт специализированных депозитариев по оказанию услуг управляющим компаниям таких фондов можно и, по нашему мнению, нужно использовать с момента проработки модели работы фонда и регистрации ПДУ вплоть до окончания проекта. Такой опыт позволяет не только выбрать наиболее оптимальные тип и категорию фонда, но и оказать помощь в подготовке правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом с целью их максимального соответствия планируемому порядку реализации проекта, выявить наиболее узкие места, чаще всего вызывающие вопросы и проблемы у управляющей компании и инвесторов, обеспечить объективный учет имущества фонда и оказывать всестороннюю поддержку управляющей компании на всем жизненном пути паевого инвестиционного фонда. Кроме того, часть функций управляющей компании можно передать на аутсорсинг специализированному депозитарию, тем самым минимизируя затраты на ведение инвестиционного проекта и позволяя управляющей компании концентрироваться на управлении имуществом инвесторов.

specdep.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *