Плюсы и минусы товарищество – Товарищество на вере — основные плюсы и минусы

ТСЖ

Обеспечение жилого многоквартирного дома всеми удобствами предусматривает необходимость одновременного управления целым комплексом коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсообеспечивающими организациями. Чаще всего жители дома доверяют эти обязанности специализированным управляющим компаниям (УК), которые берут на себя заключение всех необходимых договоров и соглашений, наем персонала и контроль за предоставляемыми услугами. Такой подход практически полностью отсекает возможность жильцов участвовать в хозяйственной деятельности, затрудняет контроль и обуславливает необходимость дополнительных платежей.

Собственники квартир могут объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и перенять у управляющей компании ее функции. Таким образом, ТСЖ — это добровольное объединение жителей многоквартирного дома, создающееся в форме некоммерческой юридической организации.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Деятельность, требования и документарная база ТСЖ устанавливаются напрямую Жилищным Кодексом и общими положениями закона о регистрации юридических лиц (главой третьей, четвертой).

Создание организованного товарищества жильцов несет за собой определенные цели и функции:

• Увеличение эффективности деятельности коммунальных служб.
• Непосредственное участие жителей в хозяйственной деятельности.
• Прямой и прозрачный контроль.
• Регулирование гражданских отношений, возникающих на фоне владения недвижимостью.
• Быстрое устранение возникающих проблем.

Плюсы и минусы ТСЖ следует учитывать при осуществлении деятельности.

Плюсы создания ТСЖ

Основные преимущества ТСЖ напрямую обуславливаются целями, которые преследуются при его создании, а также тем фактом, что деятельность товарищества осуществляется при непосредственном участии самих жильцов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

• Независимость от вышестоящих инстанций, минимизация коррупции.
• Прямой контакт между жильцами и коммунальными службами.
• Прямой контроль над хозяйственной деятельностью.
• Оперативное решение возникающих проблем.

Создание ТСЖ несет за собой и некоторые другие преимущества. Так, товарищество управляется председателем, который выбирается напрямую из числа жителей дома. Более того, всю организационную работу товарищества можно осуществлять их силами, без необходимости дополнительных уведомлений или разрешений. Из этого следует два факта:

• Финансовая непредвзятость. ТСЖ обязано хранить платежные поручения, сметы, отчеты и квитанции за весь период деятельности — каждый житель многоквартирного дома имеет право в любой момент затребовать указанные документы.
• Быстрое устранение каких-либо проблем. Председатель товарищества находится в постоянной и прямой доступности, любой участник ТСЖ может напрямую обратиться к нему при возникновении вопросов.

Товарищество собственников оплачивает коммунальные услуги поставщиков напрямую со своего банковского счета — это минимизирует издержки, исключает возможность возникновения задолженности за длительный период. К этому следует добавить тот факт, что ТСЖ имеет право:

1. предоставлять услуги по ремонту, уборке и строительству;
2. быть посредником при гражданских сделках. Это установлено статьей жилищного кодекса за номером 152, и позволяет не только уменьшить расходы, но и выйти на самообеспечение.

По этим причинам представители поставщиков коммунальных услуг, а также органы муниципальной власти охотно идут на взаимное сотрудничество с товариществами жильцов: предоставляют скидки и налоговые льготы, выделяют техническое оборудование, помогают организовать документооборот.

Минусы создания ТСЖ

Подобная организация имеет и некоторые недостатки. Основные минусы ТСЖ появляются уже на этапе его создания. Процедура регистрации товарищества имеет сложную организационную структуру, выделенную в несколько отдельных этапов. Законодательство (статья 12 закона о регистрации) строго регламентирует требования к документам, что влечет за собой необходимость тщательного контроля при их составлении и заполнении. Типовой проблемой на данном этапе является отсутствие или неправильная форма уведомления жителей дома, что может послужить основанием для отказа в приеме комплекта документов.

Финансовые отношения также вызывают определенные трудности. Жители дома должны самостоятельно решить, в каком размере и каким образом будут собираться членские взносы, кто является ответственным за ведение бухгалтерии и где должна храниться отчетность.

Еще одним подводным камнем в деятельности товарищества является его некоммерческая форма. Она запрещает ТСЖ принимать в собственность какое-либо отдельное помещение. По этой причине, вся работа организации проходит непосредственно в квартирах жителей дома, что причиняет определенные неудобства.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по плюсам и минусам создания ТСЖ

Вопрос: Здравствуйте. Управляющая компания, которая обслуживает дом, накопила долгов и разорилась, в настоящий момент ведутся судебные разбирательства. Мы в свою очередь уже подготовили полный комплект документов для создания ТСЖ, все жители дома согласны. Запросили у управляющей компании документацию для того, чтобы начать работать с поставщиками коммунальных услуг. Представитель компании заявил, что все долги будут переданы нам. Скажите, обязано ли ТСЖ отвечать по долгам управляющей компании? Максим.

Ответ: Здравствуйте, Максим. В Вашем случае следует знать, что создание ТСЖ влечет за собой возникновение нового юридического лица (некоммерческой организации). Она не имеет ничего общего с управляющей компанией, их деятельность никак не пересекается. Статья 137 ЖК предписывает, что управляющая компания обязана передать товариществу всю необходимую техническую документацию, после чего ТСЖ уже напрямую заключает договора с поставщиками коммунальных услуг. При этом никакие долги товариществом не наследуются, более того, УК обязана перечислить все оставшиеся средства, собранные с определенными целями (на проведение ремонта или благоустройства) на банковский счет товарищества жильцов.

Заключение

ТСЖ — это способ совместного управления многоквартирным жилым домом при непосредственном участии его жителей. По своей форме оно является некоммерческой организацией, что обуславливает определенные преимущества и недостатки его деятельности.

К плюсам создания ТСЖ можно отнести:

• Независимость от вышестоящих инстанций.
• Прямой контакт между жильцами и коммунальными службами.
• Участие жителей в хозяйственной деятельности.
• Оперативное решение возникающих проблем.
• Минимизация финансовых затрат, получение льгот.

Минусами ТСЖ являются:

• Организационная сложность.
• Длительная процедура регистрации, требующая тщательного подхода к документам.
• Неудобства при осуществлении деятельности.
• Финансовые вопросы.

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

estate-advisor.ru

Плюсы и минусы ТСЖ, а также задачи и функции организации

Оглавление:

1. ТСЖ: что это?
2. Какие цели преследует ТСЖ?
3. Плюсы товарищества
4. Минусы ТСЖ
5. ТСЖ и ЖСК — сравнительный анализ

Большинство жителей многоэтажных домов не довольны услугами управляющих компаний. По их мнению, деньги, собранные с собственников жилья, улетучиваются в неизвестном направлении. Панацею от всех бед они видят в ТСЖ — товариществе собственников жилья. Однако здесь не все так прозрачно и просто, как кажется на первый взгляд. Принимая подобное решение, необходимо знать и плюсы, и минусы ТСЖ для каждого собственника дома.

ТСЖ: что это?

Определение ТСЖ дано в статье 135 ЖК РФ. Это некоммерческая организация, основная цель которой сводится к владению, пользованию и распоряжению в силу закона многоквартирным домом. Членами ТСЖ являются собственники жилых помещений в доме.

Учреждается данная форма управления на общем собрании собственников жилых помещений путем голосования. Голоса распределяются в зависимости от площади помещений, принадлежащих голосующему на праве собственности. Образование ТСЖ возможно только при 50% и более проголосовавших за него. Каждый владелец самостоятельно решает вступать в такое объединение или нет.

Процедура регистрации некоммерческой организации ничем не отличается от постановки на учет юридического лица. У ТСЖ есть расчетный счет, на котором аккумулируются средства жильцов.

Какие цели преследует ТСЖ?

Главная цель — обеспечение доступа каждого собственника жилья к управлению домов. Средства некоммерческой организации формируются из:

• обязательных взносов жильцов;
• доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Жилищное законодательство не ставит препятствий для товарищества при получении доходов. Оно может сдавать в аренду помещения, осуществлять ремонт и обслуживание жилого дома, а также получать прибыль от использования придомовой территории. Стоит отметить, что передача ее в право собственности некоммерческой организации возможно лишь с согласия местных органов власти.

Плюсы товарищества

1. Большая степень влияния на политику некоммерческой организации. Все решения принимает собрание ТСЖ. Каждый собственник имеет право высказать свое мнение.
2. Возможность вести предпринимательскую деятельность и сокращать расходы жильцов на содержание дома. Члены товарищества имеют право сдавать в аренду подвалы, нежилые помещения с целью получения прибыли. Эти деньги — хороший резерв собственников жилья на непредвиденные расходы.
3. Право выбора поставщиков услуг и контроль их деятельности. ТСЖ может самостоятельно выполнять все технические и эксплуатационные работы по дому. На те, которые ей не по силам, оно может нанимать сторонние компании.
4. Благоустройство территории. Чистые дома, детские площадки, газоны во дворе — пожалуй, именно то, что отличает дома под управлением ТСЖ. Эксперты рынка недвижимости констатируют факт, что стоимость жилья в ТСЖ выше, чем рыночная.

Минусы ТСЖ

1. Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
2. Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
3. Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
4. Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
5. Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
6. Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.

Плюсы и минусы ТСЖ и управляющей компании: что выгоднее для жильцов

Более 80% жилого фонда в РФ обслуживается управляющими компаниями. Столь высокий показатель не случаен: четкого законодательства регулирования деятельности товариществ нет.

К весомым аргументам в пользу УК можно отнести:

• решение большинства вопросов без участия собственников квартир. Уборка территории и подъездов, вывоз мусора производятся своевременно;
• эксплуатационные работы проводятся даже при наличии злостных неплательщиков. Из-за ограниченности ресурсов ТСЖ может на время прекратить проведение эксплуатационных работ.

Основные доводы против УК сводятся к следующим:

1. Отсутствие прозрачности деятельности. Жильцы дома не осведомлены об объемах поступлений денежных средств и статьях их расходования. Хотя сейчас действует закон № 731, на основании которого собственники квартир обязаны быть ознакомлены с бюджетом их дома. Такая информация должна содержаться на доске объявлений. На практике ФЗ работает редко.
2. Самостоятельный выбор подрядчиков. В большинстве случаев УК оформляет отношения с организациями, которые за свою работу берут меньше, что сказывается на их качестве.
3. Большой штат сотрудников. Расходы на содержание управленческого аппарата в несколько раз превышают затраты ТСЖ.
4. Главная цель — прибыль. УК работает на коммерческой основе. Для получения большего дохода она экономит на подрядчиках, ремонте дома и т.д. Это отражается на благоустройстве подшефного дома и настроению жильцов.

Таким образом, рассмотрев плюсы и минусы ТСЖ и УК, можно прийти к выводу: товарищество — перспективный способ ведения хозяйства, но при условии внесения поправок в законодательство. Когда будет принят измененный законопроект по ТСЖ, еще не известно. Сегодня большинство собственников отдают свой голос УК, так как это стабильность и полное отсутствие забот. Они оплачивают квитанции и ни о чем больше не думают.

ТСЖ и ЖСК — сравнительный анализ

Жилищно-строительнный кооператив ( далее ЖСК) — это физические и юридические лица, объединенные для общих целей — удовлетворения граждан в квартирах и управления имуществом подшефных домов. На сегодняшний день более 23% новостроек реализуется через ЖСК.

Суть ЖСК сводится к вступлению граждан в кооператив и выплата ими пая, который равен стоимости будущего жилья. Главное отличие такой организации от ТСЖ — правило определения голосов при выборах. В случае с ЖСК решение принимается только при едином согласии всех голосующих, для ТСЖ достаточно 50% +1 голос.

Плюсы ЖСК:

1. Временное проживание посторонних лиц возможно только с разрешения всех членов кооператива. Если кто-то на момент принятия решения отсутствует, то ему направляется письменное уведомление. Это позволяет избежать социальной напряженности, нарушения правил проживания в многоквартирном доме и предотвращает незаконные схемы получения доходов.
2. Наличие ревизионной комиссии. Она избирается сроком на один год. Основная ее цель — анализ финансово-хозяйственной деятельности ЖСК.
3. Распределение доходов. Вся прибыль, полученная от эксплуатации имущества дома, распределяется между членами кооператива.
4. Количество членов кооператива должно быть не менее пяти.

Минусы ЖСК:

• Право собственности возникает после уплаты пая. До тех пор отчуждение объекта недвижимости практически невозможно.
• Расходы на содержание ревизионной комиссии.

После уплаты паев жильцы могут вступить в права собственности и реорганизоваться в ТСЖ.

Таким образом, главные отличия между формами ведения хозяйства дома сводятся:

• к времени образования. ЖСК формируется перед строительством объекта недвижимости в качестве общего «кошелька» для аккумулирования средств, а товарищество возникает только после сдачи объекта;
• к цели существования. ТСЖ ставит главной задачей эффективное управление общим имуществом, ЖСК — только возведение объекта;
• к количеству членов. В ЖСК их не может быть менее пяти, а в товариществе — менее 50% всех собственников квартир дома.

Итак, плюсы и минусы ТСЖ и ЖСК дают представление о каждом способе ведения хозяйства. Какой именно выбрать — решать только жильцу. Что касается экспертов, то они рассматривают ЖСК только в качестве переходной формы к товариществу.

domananeve.ru

ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ  и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

• Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
• У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
• УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
• Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

Минусы:

• Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
• За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
• УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

• ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
• Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
• Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
• ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
• Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
• Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
• Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.

Как оформить договор управления между УК и ТСЖ

Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:

1. Адрес дома и список общего имущества;
2. Список работ, которые будут выполняться;
3. Список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
4. Как будут рассчитываться коммунальные платежи;
5. Как осуществляется контроль за выполнением УК взятых обязательств.

Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.

Топ предложений месяца

Комментарии посетителей

23kvartiri.ru

Плюсы и минусы товариществ собственников

Товарищества собственников как альтернативная государственным жилищно-­коммунальным службам форма эксплуатации жилищного фонда возникли в первые годы суверенной Беларуси. Накоп­лен большой опыт, хотя и недостатков в этой системе хватает. В последнее время работу ТС часто критикуют, иногда заслуженно, а частенько и огулом, не вникая в особенности функционирования этой системы.

Недавно довелось общаться с тремя председателями товариществ, которые десять и более лет управляют домами, в основном находящимися в микрорайоне Билево. Скажу сразу, что уровнем компетенции, ответственности и преданности своей профессии эти три женщины — Ольга Котова, Оксана Кравченко и Елена Раловец — приятно поразили. Я бы с большим удовольствием пользовалась услугами именно таких руководителей жилфонда. Хотя проблем и преград для эффективной работы у товариществ собственников много, объективных и субъективных. Создаются организации для управления домами без материальной базы, на самоуправляемой основе, где все ключевые решения должны приниматься общим собранием, большинством голосов. Как они преодолевают эти проблемы? Что надо решать на различных уровнях власти, чтобы ТС работали эффективнее? И какие стерео­типы нашего поведения по отношению к общему имуществу в многоквартирном доме необходимо изживать, иначе по большому счету эта форма управления будет хромать не меньше, чем обслуживание гос­организациями? Ответы на эти вопросы знают мои собеседницы.

Никакой уравниловки

У товарищества собственников «Лазурит», председателем правления которого является Ольга Котова, есть свой офис. Здесь на стене висит диплом Международной ассоциации менеджмента недвижимости за второе место в конкурсе среди ТС по Витебской области за 2013 год. Для Ольги Геннадьевны ее нынешняя работа — это любимое дело, профессия. Она имеет высшее экономическое образование, периодически повышает свою квалификацию, проходя обучение на специальных курсах по управлению общим имуществом, бухгалтерскому учету, охране труда, пожарной безопасности, правоведению, по безопасности электро­ и газового оборудования, организуемых факультетом переподготовки кадров ВГТУ и минскими вузами. А также участвует в обмене опытом работы по управлению жилфондом в других странах: Германии, Литве, Латвии, Украине, России. В правлении «Лазурита» базируется штаб нескольких ТС, работу которых также координирует Ольга Котова. Она вводит в курс дела:

— Доходы товарищества собственников — это плата за техобслуживание по установленным государством тарифам и доходы от аренды, если где­-то общее имущество сдано. У каждого дома свои счета в банке (основной и депозитный), это отдельное предприятие, и с учетом общей площади ежемесячно собирается большая или меньшая сумма. Расходуются деньги тоже строго на целевые нужды каждого дома, никакой обезлички. Они идут на заработную плату персонала (теп­лотехник, сантехник, ответственный за электрохозяйство, уборщик подъездов, дворник, бухгалтер, председатель), обслуживание оборудования, всех видов сетей до запорной арматуры в квартирах, а также на инвентарь, канцелярские товары, оплату услуг банка.

С реформой ЖКХ разделены статьи «техническое обслуживание» и «текущий ремонт». По законодательству текущий ремонт может выполняться как за счет собственников, так и за бюджетные деньги. Последние, пока их для ТС хотя бы немного выделяют, мы стараемся освоить по максимуму.

Освоить — это просто сказать. На самом деле нужна огромная предварительная работа, в ходе которой собираются заявки жильцов: где есть трещины на стенах, подтекает балкон, ощутима сырость и так далее. Затем председатель проводит среди подрядных организаций тендер, выигравшая его организация обследует эти квартиры, готовит смету, председатель с комиссией составляет предварительный дефектный акт, подает его для утверждения в администрацию района для дальнейшего согласования финансовым отделом горисполкома. В случае одобрения и выделения средств финансирование идет через государственное казначейство, расходование каждого рубля очень строго конт­ролируется. Это сродни хождению по лезвию ножа, потому многие председатели не хотят обременять себя лишней ответственностью (да и уметь надо все это грамотно делать). Но только не Ольга Котова. Она и хочет, и умеет, и считает необходимостью стучаться в любые двери! И хотя билевские дома
сравнительно новые, первое ТС она запус­­кала в 2007 году, ждать, когда проблемы будут нарастать со скоростью снежного кома, считает Ольга Геннадьевна, нельзя. Хороший председатель действует на упреждение.

Заведомые убытки

Поскольку работа требует, председатели ТС с годами становятся еще и хорошими экономистами. Анализ затрат — главное в их повседневной деятельности. А здесь очень много «но». Говорит Оксана Кравченко:

— Дотации государства ТС на техобслуживание метра квадратного общей площади при установленных предельных тарифах с каждым годом уменьшаются. Там, где есть аренда, они исключены вовсе. И если при обслуживании ЖРЭТом возможно перераспределение средств, у нас такое недопустимо. Но ведь инженерное обустройство домов разное, отсюда существенно отличаются и расходы на их обслуживание. Мы просим, доказываем, что должен быть индивидуальный подход. В домах, где много подъездов и нет лифтов, мусоропроводов, при хорошем председателе, упреждающем возникновение больших проблем и аварийных ситуаций, окупаемость обслуживания обеспечивается. А вот высотки свыше десяти этажей, где два лифта в подъезде и энергозатратная система дымоудаления, заведомо убыточны. Нашей архитектурной службе, прежде чем разрешать такое строительство, надо думать о том, как будут обслуживаться эти дома после перехода ЖКХ на бездотационную работу. Например, уже сегодня люди платят за электроэнергию для лифта и освещение общих мест по установленным тарифам, а ТС при этом рассчитывается с поставщиком по счетчику. Откуда брать зависающую в воздухе разницу, если эти суммы не совпадают? В товариществе приходится дополнительно выставлять платежи жильцам, которые не хотят даже вникать в экономику: мол, все, что было у меня в жировке, я заплатил…

Но ведь так, если вдуматься, наверняка получается в ряде случаев и при обслуживании ЖЭУ. Значит, средства просто опять же перераспределяются между домами или банально идет недофинансирование отрасли, что неизбежно сказывается на качестве ее работы.

Бремя неплатежей

Еще одна пока неразрешимая проблема для успешной финансовой деятельности ТС — неплатежи за услуги. Собеседницы рассказали, что в первую очередь это касается ранее активно получавших квартиры большой площади многодетных семей. Некоторые из них при своих низких доходах теперь не в состоянии платить: в семье один работающий, да и тот с низкой зарплатой. Им посылают уведомления, требования, а они в ответ разводят руками, готовы даже в жилье меньшего размера переехать. Два жильца из числа бывших сирот спустя время оказались в местах не столь отдаленных за совершенные преступления, причем на большие сроки. Квартиры за ними сохранены, но начисляемые суммы платежей опять же повисли в воздухе. Председатель ТС собрала пакет документов, оформила нотариальную надпись на взыскание большой задолженности с заработка осужденного. А из колонии пришел ответ, что он настолько мал, что и перечислять нечего. Но кто должен покрывать эти суммы, на кого их переложить? Новый Жилищный кодекс позволяет использовать для возмещения убытков по техобслуживанию членские взносы. Но их ведь тоже надо собрать.

Экономить только через рубль

Не так давно председатели ТС были в Минске, где обсуждалась актуальная проблема вывода из эксплуатации мусоропроводов. Опытом делился глава ассоциации товариществ собственников из Латвии. Он сообщил, что постоянно просит обслуживающие организации делать мониторинги качества работы, чтобы что­-то улучшать, совершенствовать, повышать информирование жильцов по всем проблемам. Многие из них решаются путем применения дифференцированных тарифов. Например, те, кто решит сохранить мусоропроводы, чтобы можно было вынести ведро в тапочках, должны платить больше, чем пользующиеся контейнерными площадками.

— Большая проблема в том, — объясняет Оксана Кравченко, — что мы не хотим понимать простую истину. Квадратные метры квартир многоэтажного дома — это совсем небольшая часть в смысле затрат на обслуживание.

— Стены, крыша, подвальные и чердачные помещения, места общего пользования, инженерные сети, работа оборудования — вот основные расходы, во всем этом тоже есть доля каждого собственника, — добавляет Ольга Котова. — И он должен нести эти затраты сообразно площади квартиры, а не исходя из числа зарегистрированных людей. В западных странах, покупая жилье, собственник приобретает и ответственность, подписывает договор с обязательствами по его содержанию. Если в доме есть лифт, надо нести расходы на его эксплуатацию, даже если ты всегда пользуешься только лестницей.

Если в подъезде живут люди, не берегущие общую собственность и ломающие те же светильники, пожарные извещатели, разрисовывающие стены, расходы для всех неизбежно вырастут. А еще надо учитывать, что на дополнительные эксплуатационные затраты нередко обрекают собственников «накосячившие» строители. Если в период строительства что­то сделано с нарушением, и это не устранено в течение гарантийного срока, расхлебывать опять же приходится всем и долго в ходе эксплуатации дома.

Издержки самоуправления

Органом управления ТС является его общее собрание. Решения принимаются большинством голосов его членов. На собрания, как правило, их приходит не более 10 процентов. К отчету о работе за год надо, чтобы всю деятельность проверила ревизионная комиссия. В нее нужно включить людей компетентных — с экономическим, бухгалтерским, юридическим образованием. Нюансов море, в документации надо разбираться. Например, расходы на замену лампочек в подъездах — это техническое обслуживание, а вышедшего из строя или уворованного светильника — уже текущий ремонт. Самоуправляемой организации собрать кворум, как правило, не удается, потому приходится тратить лишние силы и средства на письменное доведение до каждого решений правления.

Или взять курение в подъезде, нарушение других правил эксплуатации жилфонда. Председатели, если не дает плодов разъяснительная работа, должны наказывать нарушителей. Опять дилемма. Должность­-то у них выборная. Завт­ра этот нарушитель должен голосовать за переизбрание председателя. Но, несмотря на все подобные издержки, собеседницы не раз подчеркивали, что очень любят свою работу, подходят ко всему ответственно, отдают ей гораздо больше времени, чем положено по трудовому законодательству и прописано в уставе. На связи с жильцами они и днем, и поздним вечером, в отпуске, в праздничные дни, во время болезни. Проблемы решают быстро, без лишних проволочек. Напрямую звонят собственники и другим работникам товарищества. Заявки на ремонт оставляют в группе ТС во ВКонтакте, других соцсетях. Система очень демократичная. Здесь, как бывает в ЖЭУ, не ответишь, что новых лампочек взамен перегоревших до Нового года не будет. Назавтра должна гореть!

Председатели — люди с нелинейным мышлением: и юристы, и инженеры, и технадзор, и психологи, когда разбирают конфликтные ситуации, соседские распри по поводу шума и так далее. Они говорят об этом как об издержках профессии, своей работы, в которую втянулись, которую выполняют качественно, несмотря ни на что. Это тот случай, когда ТС работает действительно на основе самоуправления. А не самоуправства, чем порой грешат в системе товариществ отдельные председатели и дискредитируют ее как альтернативу.

Впрочем, человеческий фактор во многом имеет решающее значение и в государственной системе ЖКХ. Задумывалась альтернативная форма обслуживания для развития конкуренции. Все ли получилось, был ли в этом смысл? Частично ответ на этот вопрос даст прочитанный недавно отзыв в Интернете: «В нашем товариществе электрика и сантехника все в лицо знают, приходят они вечером в удобное время. А вот знакомая живет в микрорайоне Юг‑7. Пыталась как­-то электрика вызвать, прождала весь день, с работы отпросившись, а он так и не пришел. А когда в ЖЭУ снова позвонила, оказалось, он один там на весь участок, и работает с 8.00 до 17.00, поэтому ждите завтра. Пришлось просить помочь ей электрика нашего ТС».

www.vitbichi.by