Подводные камни при покупке квартиры
А. ГордонНа что обратить внимание при покупке квартиры
Адвокат Гордон Андрей Эдуардович
Квартира, жилое помещение, место жительства – необходимые условия для повседневной жизни каждого человека, такое же, как еда. Каждый решает жилищную проблему по своему.
Собственность на квартиру в России можно получить в результате приватизация квартиры, по договору купли-продажи квартиры, не редкость — переход квартиры по наследству, кто-то получает дарственную на квартиру, уже много лет применяется договор пожизненной ренты и т.д.
Желание получить квартиру в собственность понятно, тем более, когда вы подобрали на вторичном рынке понравившийся вам вариант и у вас есть деньги для приобретения. Остается аккуратно и внимательно обойти подводные камни при покупке, и вы не просто станете собственником, но и до минимума снизите возможные негативные последствия сделки.
Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности, рассмотрим приобретение по договору купли-продажи квартиры.
Риски при самостоятельной покупке квартиры
В отличие от приватизации, дарения и наследования, когда вы приобретаете конкретную недвижимость и безвозмездно, купля-продажа квартиры – приобретение квартиры по вашему выбору: какую хотите, где хотите, на каких хотите условиях и главное – за ваши деньги. Еще интереснее, когда вы используете ипотечный банковский кредит.
Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто.
Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить обременения правом посторонних лиц на проживание в этой квартиры.
Третий риск – потеря денег при покупке.
Подводные камни при покупке квартиры
Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:
- Юридические пороки в истории квартиры
- Юридические пороки при покупке квартиры (ошибки при проведении текущей сделки купли-продажи квартиры)
- Технические недостатки квартиры.
Юридические пороки в истории квартиры
Наша многолетняя практика юридического сопровождения сделок с квартирами в Москве и Московской области а так же суды по квартирам бесспорно свидетельствуют: юридические пороки могут быть в истории любой квартиры. Не исключения квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Не стоит надеяться, что юридических пороков не может быть, если вы первый покупатель квартиры, купленной у первого собственника после ДДУ.
В сделке купли-продажи квартиры Задача покупателя – не брать на себя риски из истории квартиры, пусть с ними разбираются собственники (продавцы).
Вторая задача покупателя – правильно провести сделку купли-продажи квартиры, что бы самому не стать причиной потери квартиры и не нажить проблем в документах.
Не стоит надеяться на нотариуса, если ваша текущая сделка или предыдущая сделка с квартирой оформлена в нотариальной форме.
Закон не обязывает нотариуса проверять всю историю квартиры. Позиция нотариуса – проверяем текущее состояние, права продавца зарегистрированы в ЕГРП, остальное не его, а ваша забота. Если в последствие возникнут иски к вам из «прошлой» истории квартиры, об этих прошлых нарушениях нотариусу при совершении вашей сделки не известно.
Риски при покупке квартиры в ипотеку
Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи. Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников.
При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне!
Риски при покупке квартиры по ДДУ
Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают.
Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д.
Подводные камни приватизации:
Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:
- Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку.
- При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
- Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.
На перечисленные нарушения накладываются и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.
Как покупателю обезопасить себя:
Проверка юридической чистоты квартиры
Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты квартиры: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих, порядок смены собственников, проверка продавцов.
Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры. Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде.
Что проверять перед покупкой квартиры:
- Если была приватизация — документы на приватизацию. Проверяется нарушения закона при проведении приватизации.
- Если в квартире зарегистрировано лицо отказавшееся от участия в приватизации, необходимо его уведомить о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства. При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.
- Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.
Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд. Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства, и могут быть предъявлены к вам через несколько лет после покупки квартиры.
Как провести сделку купли-продажи квартиры
- Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.
- Проверьте сделкоспособность продавца.
- Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.
Преимущества не дает ни один из этих вариантов.
Во первых, потому, что оба способа абсолютно законны, во вторых мошенники для хищений используют оба эти способа. Особенно часто мошенничество происходит в отношении выморочных квартир – квартир умерших одиноких людей.
Не редко в Москве и области мошенники пытаются продать квартиру по поддельному паспорту, подставное лицо продает квартиру по паспорту собственника, при этом подставное лицо подбирают по возрасту и размеру собственника и гримируют под собственника. Нам известны случаи, когда в сделках используют «заинтересованных» нотариусов, поддельные документы и т.д.
Не редко для легализации похищенных квартир используют судебные решения.
Сделка купли-продажи квартиры по доверенности может быть оспорена в суде по причине:
— использования отмененной доверенности;
— оспаривания в суде самой доверенности;
— использование поддельной доверенности.
3) Удостоверьтесь, что квартира собственность одного собственника ( не долевая). Особое внимание холостым продавцам.
4) Если квартира – общая долевая собственность, собственники других долей квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Покупая долю проконтролируйте продавца: он обязан уведомить других собственников долей квартиры о продаже и условиях.
При покупке квартиры у долевых собственников необходима проверка юридической чистоты в отношении каждой доли и собственника каждой доли.Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.
- Наследство в истории квартиры – отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после вашей покупки. Проверьте, возможно спор по этой квартире уже в суде.
- Стандартна проверка квартиры на наличие арестов, залогов, запретов и споров.
- Перепланировка квартиры может стать препятствием, если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту. Банк примет документы, если перепланировка правильно оформлена — законная перепланировка.
Ошибки при покупке квартиры
Сколько людей, столько может быть ошибок при покупке квартиры. Типичные из ошибок:
Покупка квартиры начинается с внесения предварительной оплаты. Регулярно покупатели квартир теряют аванс, когда отказываются от покупки. Причина – неправильно составленный договор об авансе. Чаще всего покупатели попадают на задаток или обеспечительный платеж. При отказе покупателя от покупки задаток не возвращается.
Не редко к нам обращаются с такими проблемами даже агентства недвижимости. Для возврата аванса нужно правильно составить договор, то есть правильно внести аванс.
Многие агентства недвижимости проверку юридической чистоты заканчивают на выписке по квартире из ЕГРП. Что тут говорить о покупателе, который о сделках с недвижимостью знаком по интернету.
Договор купли продажи квартиры не бывает типовым. Не достаточно его просто скачать из интернета. Договор нужно привязать к вашей конкретной ситуации, к вашему объекту, отразить в нем все существенные условия. Без этих условий договор считается не заключенным.
Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.
Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи. Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты — должны быть внесены в договор купли продажи. Кроме того, условия о расчетах переносятся в договор с банком. Это может быть договор аренды банковской ячейки, или договор для проведение безналичных расчетов между продавцом и покупателем.
Крайне существенно учесть момент расчетов, государственную регистрацию права собственности покупателя и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации и считается заключенным после подписания договора сторонами.
На что обратить внимание при покупке квартиры
Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может задавать продавцу вопросы. На что обратить внимание при покупке квартиры:
- Продажа квартиры по доверенности
- Длительное «сокрытие», уклонение риелтора от вашей личной встречи с собственником
- Неадекватное поведение собственника
- Неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени
- Не предоставление (уклонение) продавца предоставить подлинники документов на квартиру
- Значительное отличие цены квартиры от рынка (занижение)
- Требование продавца значительно занизить цену квартиры в договоре против реальной цены сделки
- Настаивание продавца на совершении сделки у конкретного нотариуса
Проверка юридической чистоты квартиры способствует устранению сомнений. Высокоэффективным способом для прояснения ситуации о собственнике являются соседи.
В общем, чем больше информации будет собрано до проведения сделки, тем меньше вероятность приобрести проблемы в будущем.
04 января 2017 года.
Адвокат Гордон Андрей Эдуардович
Читайте новые публикации:
Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости
Покупка доли, продажа доли квартиры
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Как проверить квартиру до покупки
Покупка новостройки — какие нужны документы
ДДУ на что обратить внимание
Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры
Задаток при покупке квартиры, как вернуть
gordon-adv.ru
Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?
Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются множеством юридических действий, а потому подводные камни при покупке квартиры заслуживают особого разговора. В этой статье мы расскажем о том, на какие подводные камни при покупке квартиры нужно обратить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилье в дальнейшем не доставляло вам серьезных хлопот и проблем.
Как известно, рынок недвижимости условно разделен на две категории: первичный и вторичный, и в каждой из этих ниш существуют свои особенности: правовые основы, формы договоров, подходы к проверке «чистоты» сделки, количество и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и многие другие. Итак, для начала определимся: где будем покупать квартиру — в новостройке или на «вторичке».
Продавцами таких квартир могут выступать непосредственно сами застройщики, а могут — и инвесторы-посредники. Стоимость «первички», по общему правилу, ниже, чем готового жилья, но вот условия, диктуемые продавцами, могут быть самыми разнообразными: следовательно, различными будут и правовые последствия этих сделок.
Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же «защищающей» вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.
Однако существенные обязательства на себя хочет брать далеко не каждый застройщик, а тем более – посредник. А потому многие из них предпочитают заключать иные договора: инвестирования, уступки прав требования, предварительные и другие. Кроме того, даже договор, формально называющийся договором долевого участия, но не зарегистрированный в специальном реестре, фактически таковым уже не является. Неприятно, но факт: если застройщиком выбрана схема работы, отличная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на заключении именно договора долевого участия, в подавляющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать другую строительную компанию.
На что еще обратить внимание?
- Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
- Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому?
- Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства.
- Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.
Продавцы и покупатели на вторичном рынке, чаще всего, — физические лица, поэтому договориться о формальностях здесь проще, чем с застройщиком-организацией, жестко диктующим свои условия. Однако и при заключении сделок по «вторичкам» существует множество моментов, которые могут привести к негативным последствиям для покупателя — вплоть до потери приобретенного жилья, и порой, к сожалению, без компенсации ущерба.
Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора — тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
Такие убытки, конечно же, неприятны, но они не столь глобальны, как потеря и огромной суммы денег, и купленной на них квартиры. Избежать этих ужасных последствий поможет тщательная проверка «чистоты» жилого объекта:
- Прежде всего, необходимо узнать: сколько было владельцев и как часто они менялись. Если за последнее время было зафиксировано несколько переходов прав собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.
- Необходимо внимательно отнестись ко всем бывшим владельцам, поскольку среди них могли присутствовать недееспособные лица, которые не имели права участвовать в сделке. Проверять нужно не только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в квартире. Если среди них окажутся несовершеннолетние, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, несоблюдение которого опять же может повлечь негативные последствия.
- Жилье не должно быть заложено или обременено.
- Имеет свои особенности и продажа приватизированной квартиры (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и распределению долей). Самым частым нарушением является исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых приватизируется квартира.
- Права несовершеннолетних могли быть не учтены также и при покупке квартиры с привлечение материнского капитала.
Какие еще существуют важные моменты?
Решившись на сделку, стороны должны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или аванса. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в обоих случаях необходимо правильно оформить передачу денег: указать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую сделку подтверждают – в зависимости от этого будут наступать определенные обязательства для каждой из сторон (Подробнее см. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)).
Препятствием к свободному владению купленной квартирой могут стать не только люди, имеющие отношение к ней, но и действия бывших хозяев, например, по незаконной перепланировке. Любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию. К сожалению, очень часто новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на «сегодняшнего» владельца.
Ну и напоследок, нелишним будет еще раз напомнить: как и в случае приобретения новостройки, при покупке «вторички» у покупателя обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее денег. Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
Покупка недвижимости рискованна и требует больших капиталовложений, поэтому ни один сомнительный для вас вопрос нельзя упускать из вида. Проверка всех документов, скрупулезное изучение договора (особенно тех пунктов, что написаны мелким шрифтом), следование законодательным нормам помогут вам избежать очень многих неприятностей.
nsovetnik.ru
Покупка квартиры в новостройке: как избежать «подводных камней»
Собственное жилье – это мечта каждого самостоятельного человека, которая вполне осуществима в российских реалиях, когда есть возможность не только заработать на квартиру, но и выбрать ее из множества предложений на рынке, в том числе из новостроек. Но, как показывает практика, заработать на жилье и выбрать понравившуюся квартиру – это еще не гарантия непосредственного вселения покупателя в нее.
Доказательством возможных проблем у покупателей после оплаты недвижимости могут служить примеры того, как граждане купили квартиры, но в силу различных обстоятельств не могут воспользоваться своим правом собственности. Таких примеров масса, и далеко ходить не надо. О «подводных камнях» при покупке квартир в новостройках, о рисках для покупателей, заложенных на стадии бизнес-планирования, об осторожности при выборе квартир и многом другом в нижеследующей статье.
Вкладывая денежные средства в недвижимость, особенно если это происходит на стадии котлована, каждый из нас надеется, что строящийся жилой комплекс будет вовремя завершен и собственники квартир без проблем заселятся в свое жилище. Однако в жизни не все так просто и обычные граждане, которые долгое время собирали деньги на «вожделенную квартиру», оказываются у разбитого корыта, обивают пороги судов и различных государственных инстанций с целью поиска ответа на вопрос, кто виноват и что делать.
Хорошо если речь идет только о задержке сроков сдачи объекта. Например, в жилом комплекса «Шушары» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга сдача отдельных объектов перенесена с 2014-го на 2015 и 2016 года, что очень плохо, но не критично, так как строительство продолжается и это главное.
Намного хуже, когда строительство объектов, в силу управленческих ошибок, обыкновенного мошенничества или других причин, просто-напросто заморожено, когда поданы заявления о преступлениях, исковые заявления, когда сделано все, что возможно, а граждане так и остаются «на улице» и им уже ничем не помочь.
Рано или поздно, если строительство проводится незаконно, оно будет остановлено Главгосстройнадзором, как это было сделано в отношении жилого комплекса «Чеховский сад».
Каким же образом гражданам застраховать себя от долгостроев? Есть ли схемы, гарантирующие получение жилья в назначенный срок? Что необходимо предусмотреть перед покупкой квартиры?
Разобравшись, как минимум, в этих вопросах, у потенциальных покупателей недвижимости появится больше шансов получить квартиру в оговоренные сроки, но гарантировать на сто процентов соблюдение интересов покупателей недвижимости никто не возьмется. Риски для покупателей, которые закладываются на стадии формирования бизнес-плана проекта жилого комплекса.
Строительство жилого комплекса – это сложный, дорогостоящий и долгосрочный проект отдельно взятого застройщика, который начинается с формирования бизнес-плана проекта. От того, насколько верно будет сформирован бизнес-план проекта, зависит, ни много ни мало, успешность окончания проекта в целом, в том числе в сроки, которые предусмотрены проектной декларацией.
Маркетинг с ошибками
1. Если маркетинговые исследованя проведены не профессионально, то при продаже квартир велика вероятность того, что у компании-застройщика возникнут сложности с финансированием проекта за счет привлеченных средств покупателей, так как спрос на жилье будет ниже ожидаемого.
2. В результате маркетинговых исследований выявлены не все потребности в инфраструктуре проекта, что негативным образом скажется на спросе. Отсутствие магазинов, больниц, школ или если доступность к ним затруднена самым негативным образом скажется на финансировании проекта, так как жилье без наличия инфраструктуры мало кому нужно.
Недостаток финансирования ведет к задержкам сроков сдачи жилого комплекса и его отдельных составляющих.
Нехватка мощностей, не выявленная изначально
На стадии планирования объекта не выявлена нехватка мощностей, которые необходимы для сдачи проекта. Каждый жилой комплекс должен быть обеспечен водой, электроэнергией и другими коммуникациями, поддерживающими жизнедеятельность человека. Если, а так бывает часто, ошибочно рассчитаны мощности для жилого комплекса и пути их подключения, то, соответственно, по ходу строительства необходимо дополнительно дорабатывать проект, искать другие возможности для подключения комплекса к коммуникациям. А это деньги и время, задержка в сроках сдачи проекта, а зачастую и замораживание строительства, так как иногда дополнительные мощности можно и не найти.
Плохо отработаны взаимосвязи в сроках работ
Любой бизнес-план проекта должен содержать конкретные сроки работ по проекту, которые являются ключевыми и основополагающими факторами как для компаний-застройщиков, так и для потенциальных покупателей. Покупатели, принимая решение о покупке жилья, должны ориентироваться на окончательную дату сдачи проекта.
В бизнес-плане проекта множество промежуточных дат, которые должны строго соблюдаться. Если изначально ошибочно заложена дата выполнения работ, то одни сроки будут накладываться на следующие за ними сроки выполнения иных работ, что в целом скажется на общих датах сдачи проекта и их переносе.
Риски при отсутствии разрешения на строительство
После того, как компания-застройщик подготовила соответствующий бизнес-план проекта, ей в обязательном порядке необходимо подготовить документацию по строительству, в том числе получить разрешение на строительство, что является гарантией для сдачи объекта. Если речь идет о строительстве жилого комплекса на средства дольщиков, то согласно ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», проектная декларация застройщика в обязательном порядке должна содержать информацию, в том числе о разрешении на строительство.
Другими словами, без разрешения на строительство само строительство не начнется, что уже обеспечивает интересы дольщиков, так как выполнено одно из основных условий строительства. Более рискованной формой приобретения жилого имущества в собственность является покупка квартир путем вхождения граждан в жилищно-строительные кооперативы или жилищно-накопительные кооперативы, процедура создания и деятельность которых регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Бывает так, что строительство уже ведется, а разрешение на него не получено жилищным кооперативом, это является существенным риском, так как в случае неполучения разрешения строительство может быть просто остановлено контролирующими органами. Если выбирать из двух зол меньшее, то приобретение собственности по договору долевого участия на порядок выгодней в плане безопасности и обеспеченности в сравнении со схемой через жилищные кооперативы.
Неумение распоряжаться финансами ведет к срыву сроков сдачи проектов
Исполнение принятого бизнес-плана проекта – это не только перечень работ и дат, в которые работы должны быть завершены. Исполнение бизнес-плана во многом зависит от того, как финансисты застройщика смогут справиться со своей работой, обеспечив бесперебойное поступление денежных средств на строительство. Своевременный оборот финансов, в том числе привлечение денежных средств инвесторов для строительства, кредитная политика застройщиков являются важной составляющей для соблюдения сроков строительства. Не секрет, что если есть недофинансирование проекта, то подрядчики застройщика, особенно это касается мелких подрядчиков, могут в соответствии с заключенными договорами приостановить проведение работ. Не факт, что это скажется на окончательном сроке сдачи проекта, но риск такой есть.
При этом недофинансирование может быть из-за банального отказа банка выдать кредитные денежные средства «сегодня», а денежные средства «завтра» – это уже просрочка по финансированию строительства объектов, и как возможные последствия – перенос сроков. Задача финансовой службы застройщика как раз и состоит в том, чтобы все денежные потоки были правильно спланированы и поступили вовремя для освоения.
Некачественное строительство объекта как фактор, отодвигающий сроки его сдачи
Строительство новостроек достаточно жестко контролируется со стороны соответствующих государственных органов и любые работы, выполненные некачественно или с использованием непригодного материала, или не по предусмотренным законодательством техническим параметрам, ведут к переносу сроков сдачи проектов.
Переделки, расторжение договоров, удорожание проекта и прочие неприятности в связи с проведением некачественных работ ведут к ухудшению платежеспособности застройщиков. Одно цепляется за другое, а страдают покупатели, так как, опять же, все это ведет к переносу сроков сдачи проектов.
Обыкновенное мошенничество
Такое тоже бывает часто. Создается юридическое лицо, получаются необходимые лицензии, формируются бизнес-планы проектов. Следующий и главный этап для лжезастройщиков – получить финансирование на проект и исчезнуть с деньгами за границей.
Подстраховаться покупателям от данной напасти достаточно сложно, так как застройщики могут иметь и положительную репутацию, но вдруг наступил финансовый кризис и те, кто раньше строил, пытаются сохранить деньги за собой, а там хоть трава не расти.
Риски возрастают в сложные периоды деятельности застройщиков, когда давление на бизнес увеличивается, что приводит к ухудшению платежеспособности юридических лиц.
Форс-мажорные обстоятельства
Форс-мажор (от французского – высшие силы), или по-русски – непреодолимые силы, могут являться причиной переноса сроков сдачи объектов. К таким обстоятельствам могут относиться, например, стихийные бедствия, война, революции и другие события, которые не зависят от воли сторон, но препятствуют строительству объектов.
В случае наступления непреодолимой силы стороны могут заключить дополнительные соглашения к уже существующим договорам с указанием новых сроков проведения работ и сдачи проектов.
Выводы
Все перечисленные «подводные камни» при покупке квартир в новостройках являются действительно «подводными», так как в большинстве своем скрыты от глаз обычных покупателей недвижимости. Но порой и сами покупатели квартир виноваты в своих бедах, если не достаточно осознанно выбирают застройщика, от которого зависит сдача объектов строительства в предусмотренные договором сроки. Соблюдая минимальные правила проверки застройщиков, поручителей по проектам и всех известных обстоятельств, покупатели в большинстве случаев могут избавить себя от проблем в будущем.
Рекомендации
1. Приобретайте недвижимость в новостройках путем заключения договоров долевого участия, что является менее рискованным способом получения жилья в собственность в сравнении с участием граждан в жилищно-строительных кооперативах.
2. При выборе объекта, в особенности на стадии котлована, обращайте внимание на репутацию застройщика. Ответьте для себя на следующие вопросы:
– Как долго застройщик занимается строительством новостроек?
– Есть ли у данного застройщика долгострои по предыдущим проектам?
– Что о застройщике говорят покупатели на форумах?
– Является ли застройщик платежеспособным по отчетности?
– Кто в действительности стоит за застройщиком, какие конкретные физические лица, какая у них репутация?
3. Обратите внимание на то, с какими банками работает застройщик. При заключении договора долевого строительства банки могут являться поручителями по сделкам, что дополнительно обеспечивает безопасность вложений покупателей. Соответственно, банки не будут кредитовать плохо проработанные или убыточные проекты жилых комплексов, так как это может нанести банкам материальный ущерб.
Выбирая застройщика, выбирайте и банк, с тем расчетом, чтобы рейтинг банка был не ниже тридцатого среди российских банков. В случае неплатежеспособности застройщика и недостройки объекта банк может выступить как солидарный ответчик перед покупателями квартир.
4. Обеспечение обязательств застройщика перед покупателями может обеспечиваться страховкой гражданской ответственности застройщика, что предусматривает выплату страховых премий покупателям, в случае если застройщик не исполнит свои обязательства.
5. Вкладывая денежные средства в недвижимость, используйте опыт профессиональных риэлторов и юристов, которые помогут выявить «подводные камни» при покупке квартир в новостройках.
6. Если являетесь стороной по договору долевого участия, и застройщик переносит сроки сдачи объекта, то незамедлительно взыщите с застройщика неустойку в судебном порядке за каждый день просрочки по договору.
www.cian.ru
Подводные камни при покупке квартиры Оспоримые сделки
Подводные камни при покупке квартиры встречаются не всегда, примерно 10% — 15% сделок проходит как по-маслу. И квартира юридически чистая и участники сделки адекватные.
В других случаях — то камешки, то булыжники , то валуны. И хорошо, если они видны — можно во-время остановиться или поостеречься.
Оставим лирические отступления.
В этой статье я вам расскажу о скрытых рисках.
Статья обновлена 15.01.2018 года
Вероятно подобной подборки скрытых рисков в одной статье вы не найдете в других источниках. Еще подробнее можно узнать из обучающих материалов в рассылке от Автора.
Содержание статьи подробное:
Подводные камни при покупке квартиры
Подводные камни при покупке квартиры — это скрытые риски — нарушения законодательства, приводящие к оспоримым сделкам, то есть сделкам, которые могут быть расторгнуты по решению суда. И все бы ничего, но покупатель остается после этого не только без квартиры, но и без денег, поскольку вернуть их очень сложно, а порой невозможно!
Сделки попадают в разряд оспоримых в случае нарушения прав членов семьи, первоочередных покупателей, наследников или учредителей юридических лиц.
Не нужно путать оспоримые сделки с ничтожными, которые признаются таковыми и без решения суда.
Подробно про ничтожные сделки прочтите позже в статье: Ничтожные сделки с недвижимостью
Нарушение прав несовершеннолетних
Это самая распространенная ситуация на сегодняшний день.
-Почему?
-Потому что много сделок произошло и происходит с применением Материнского ( семейного) капитала , сертификатов «Молодая семья», в которых деньги выделяются на улучшение жилищных условий всех членов семьи.
Разберемся подробнее и на примерах:
Пример первый
Квартира покупалась с использованием сертификата «Молодая семья» и кредитных средств банка. Но по условиям кредитной организации детей нельзя было включить в число собственников покупаемой квартиры, ведь в случае неуплаты кредита, банку сложно будет отобрать это жильё. Поэтому, квартира была оформлена на родителей, но они дали обязательство о выделении детей детям после погашения ипотеки. В соответствии с требованиями органа, выдавшего вышеупомянутый сертификат, копия этого обязательства в обязательном порядке помещалась в регистрационное дело.
Через несколько лет, ипотека была погашена, квартира выведена из залога и выставлена на продажу, чтобы купить лучшую.
Как водится, про обязательство о выделении долей детям родители «забыли». Ведь если его выполнить — потом для продажи понадобится разрешение органов опеки, а это дополнительное время, суета. Решили — и так сойдет. Ведь они точно в новой квартире выделят доли детям
Договор купли-продажи подписали, деньги получили. Документы в Росреестр сдали.
А на следующий день купили новую квартиру и рассчитались за нее. Продавец, получив средства, улетел в другую страну на ПМЖ.
-И как развивались события дальше?
-Догадайтесь с трех раз!
Регистратор открыл регистрационное дело по первой сделке, а там лежит обязательство о выделении долей детям! Ведь в Архиве Росреестра сохраняются сведения о предыдущих сделках
Конечно в регистрации права собственности было отказано.
А деньги за сделку уплыли за кордон. (Не выдуманная история)
Пример второй
Квартира покупалась за счет собственных и кредитных средств. Оформлена на одного из супругов. Право зарегистрировано в Росреестре.
Через несколько лет был получен сертификат на Материнский (семейный) капитал и использован для погашения ипотечного кредита.
Для того, чтобы деньги с пенсионного счета мамы были переведены в банк, в ПФ было предоставлено обязательство о наделении долями всех членов семьи.
Далее квартира выставлена на продажу.
Родители «забыли» сказать покупателям об обязательстве.
-Ну а потом прокурорская проверка в Пенсионном фонде.
-И что?
-Сделка была признана незаконной!
(Не выдуманная история)
Продолжение следует…
Читайте пособие по оформлению сделок от Автора:
Всегда рада разъяснить. Автор
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
Подводные камни при покупке квартиры
Покупка квартиры – во многих случаях долгий и трудоемкий процесс, к которому следует относиться с максимальной серьезностью и ответственностью.
В современных реалиях процедура покупки собственного жилья осложняется широким распространением мошенничества, а также различными нюансами в законодательстве.
Некоторые выделяют большие суммы своих денег на профессионального риэлтора, который поможет в оформлении сделки, другим же остается разбираться в ситуации самостоятельно.
Если вы не хотите отдавать свои кровные риэлтору, мы научим вас хорошо разбираться в подводных камнях, на которые можно наткнуться при покупке.
Что следует знать?
При покупке квартиры необходимо уделять внимание многим деталям, так как халатность может в дальнейшем вылиться в большие траты денег, времени и собственных нервов.
Вот вам советы:
- перед покупкой квартиры всегда проверяйте документы собственника на подлинность и полноту данных, не связывайтесь с людьми, которые пытаются продать жилье по доверенности, даже если та подлинная, старайтесь сразу выяснять все важные детали;
- убедитесь в том, что выбранная вами квартира находится в хорошем техническом состоянии, а также заранее уточните у продавца, останется ли она в таком же виде после покупки – иногда продавец забирает сантехнику, мебель, бытовую технику и так далее;
- проверьте юридическую чистоту квартиры, в ней не должны быть прописаны посторонние люди, в особенности недееспособные, несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры, в дальнейшем эти категории лиц могут предъявить свои права на владение недвижимости.
Проблем могут добавить и наследники, которые вовремя не вступили в законное право наследования, а после этого внезапно захотят справедливости и обратятся в суд.
Конечно же, это далеко не все моменты, которые надо учесть. Если боитесь, что не справитесь сами, пригласите риэлтора. Уверены в своих силах? Тогда приготовьтесь узнать все секреты.
Нюансы приобретения жилья
Такие этапы покупки квартиры, как подписание договора и оплата, имеют множество нюансов:
- Проследите за правильностью составления договора купли-продажи. Рекомендуется привлечь специалиста по недвижимости или юриста, чтобы тот убедился в том, что подписанный договор содержит всю необходимую информацию и имеет силу.
- Для взаиморасчета выбирайте только надежные и проверенные методы оплаты – банковская ячейка или аккредитив. Наличные для оплаты квартиры использовать весьма небезопасно, и, если вы решились на такой шаг, обязательно возьмите расписку.
Уже эти два указанных совета позволят вам значительно сократить возможные риски при покупке собственной квартиры, особенно в крупных городах, в которых, увы, процветает мошенничество.
Какие подводные камни при покупке квартиры?
На носу покупка квартиры? Подводные камни могут оказать существенное влияние на результат, а также свести его к нулю, поэтому следует быть предельно осторожным и внимательным на этапе подписания договора и оплаты покупки.
Все риски при покупке своего нового жилья можно классифицировать на два типа, подробно с которыми вы можете ознакомиться ниже:
- Технические. Не оказывают влияния на право собственности, однако, обнаружив себя, могут существенно подпортить впечатления от проживания в квартиры. Так, к техническим рискам можно отнести несанкционированную перепланировку, вывоз хозяином из квартиры после ее продажи мебели, сантехники и бытовых приборов, а также и другие.
- Юридические. Более опасные риски, которые вполне могут привести к утрате права собственности на купленную квартиру, в том числе и через утомительное судебное разбирательство. На устранение именно таких рисков надо бросить все свои силы.
К сожалению, большинство возможных рисков претворяются в реальность уже после того, как деньги переданы продавцу.
В таких ситуациях очень сложно доказать свою правоту, получить назад право собственности (при его утере) или уплаченные за жилье денежные средства.
Это еще раз доказывает необходимость тщательной проверки квартиры до момента ее покупки.
В новостройке
Покупка квартиры в новостройке сопряжена со следующими рисками:
- заморозка строительства до приемки результата и сдачи здания в эксплуатацию;
- повторная перепродажа купленной квартиры другим лицам;
- отказ в государственной регистрации новостройки из-за нарушения технологии постройки;
- плохое качество квартиры, ненадежная и опасная конструкция здания.
Пожалуй, единственное, что мотивирует людей покупать квартиры в новостройках – более выгодная цена и месторасположение в городе, а также желание купить именно новую квартиру.
Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры в новостройке.
На вторичном рынке
Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, будьте готовы столкнуться с такими рисками:
- в квартире зарегистрированы посторонние, в том числе люди из «опасных» категорий;
- на жилье наложено обременение, что продавец будет тщательно скрывать от вас;
- наличие незаконной перепланировки квартиры;
- банальная подделка документов и продажа по липовым бумагам.
Таким образом, покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости не менее безопасна, чем в случае с новостройкой. Успешность вашей сделки будет зависеть лишь от вашей бдительности.
Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры во вторичном жилье.
По переуступке
Покупка квартиры по переуступке встречается не так редко, и опять же связана с определенными рисками, которые можно минимизировать при правильном отношении к делу.
Эти риски таковы:
- банкротство строительной организации, занимающейся строительством жилья;
- факт двойной переуступки с участием нескольких обманутых покупателей;
- признание права цессии недействительным.
Довольно часто при нахождении несоответствий в документах и договоре переуступке возбуждается судебное разбирательство, по причине чего вы имеете шансы потратить не только денежные средства, но и нервы, а также багаж времени. Будьте внимательнее.
Тут представлен образец договора покупки квартиры по переуступке.
В ипотеку
Ипотека – для многих людей наиболее рискованный способ покупки собственной недвижимости.
Опасения граждан вовсе небезосновательны – покупка в кредит связана со следующими рисками:
- лишение заработка, без которого невозможно выплачивать платежи по ипотеке;
- лишение права собственности на квартиру в случае просрочки платежей.
Конечно, ипотека сопряжена и с другими рисками, которые обязательно следует учитывать.
Тут представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.
Возможные сложности
Все указанные ранее подводные камни при покупке квартиры – лишь верхушка айсберга.
На самом деле можно встретиться и с другими проблемами, например, прописанными посторонними в квартире, наследниками, не вступившими в наследство, обременением недвижимости и другими препятствиями, которые могут стать серьезной преградой на пути к покупке жилья.
Несовершеннолетние дети
Дети, возраст которых не достиг 18 лет, даже в случае смены места прописки, обладают правом пользования и проживания на объекте недвижимости.
Даже если продавец будет уверять вас в том, что несовершеннолетние не будут претендовать на квартиру, не стоит доверять и подвергать себя серьезной опасности.
Подобные проблемы могут доставить и жильцы квартиры, некогда принимавшие участие в приватизации. Будьте осторожны с такими категориями гражданю
Бывшие супруги
Право на пользование квартирой имеют не только те супруги, которые находятся в браке на момент продажи жилья (при этом супруг продавца должен дать письменное согласие на отчуждение общего объекта недвижимости), но и даже те, чей брак уже расторгнут.
По этой причине перед покупкой приглянувшейся квартиры следует убедиться, что с момента развода продавца прошло достаточно много времени.
Но даже при этом есть риск судебного оспаривания.
Прописка
Будьте осторожны, если узнаете, что в покупаемой вами квартире прописаны такие категории лиц, как:
- заключенные;
- военнослужащие;
- находящиеся в учреждениях воспитательного типа;
- проходящие срочную службу.
Даже после выписки из квартиры они могут претендовать на владение и пользование недвижимостью, обратившись в суд, чтобы оспорить сделку продажи.
Определенный риск могут создать прописанные в квартиры недееспособные граждане.
Документы
Нечистые на руку продавцы отлично знают, что подавляющее число граждан не отличаются высокой юридической грамотностью, подкладывая липовые документы.
Сделка, оформленная по подложной документации, может быть легко опровергнута в судебном порядке, а вы не только останетесь без купленной квартиры, но и без части потраченных на приобретение жилья средств.
Доверенности
Как уже говорилось ранее, не следует доверять продавцам, которые продают жилье по доверенности от лица другого человека.
Не всегда, но зачастую доверенности банально подделываются.
Узнав факт продажи своей квартиры без ведома, настоящий собственник может подать в суд на расторжение сделки, и его иск скорее всего одобрят. Вы же останетесь ни с чем.
Наследство
Если вы решились купить квартиру, которая досталась продавцу в наследство, тщательно проверьте историю наследования.
Возможно, в процессе проверки вы обнаружите наследников, которые не вступили в право наследования и смогут завязать судебное разбирательство с целью расторгнуть сделку и вернуть себе собственность.
Желательно вовсе избегать покупки наследованного жилья, чтобы уберечь себя от возможных рисков, которые всегда могут всплыть.
История недвижимости
Не пожалейте немного средств на оплату государственной пошлины и получите выписку из органа ЕГРП, при помощи которой вы сможете узнать обо всех операциях, совершаемой с квартирой.
Таким образом вы сможете достоверно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Подобную выписку следует взять также из домовой книги, чтобы узнать о прописанных лицах.
Здесь представлен образец выписки из ЕГРП.
Другие проблемы
К числу не указанных выше проблем при покупке квартиры можно отнести наличие обременения, наложенного на жилье по разным причинам.
В число наиболее распространенных входят:
- злостная неуплата коммунальных услуг;
- нахождение квартиры в залоге и некоторые другие.
Как избежать мошенничества?
Теперь вы хорошо знаете, какие подводные камни при покупке квартиры можно встретить на своем пути.
Чтобы избежать неприятностей, пользуйтесь приведенными советами:
- тщательно проверяйте документы продавца, выписку из домовой книги и ЕГРП;
- избегайте сделок с унаследованными квартирами, а также сделок по доверенности;
- если оплачиваете покупку наличными – обязательно берите с продавца расписку;
- по возможности прибегайте к услугам профессиональных агентов по недвижимости.
Будьте внимательны при покупке квартиры, ведь на кону стоит большая сумма денег и ваше время. Пользуйтесь указанными рекомендациями и проявляйте осторожность при сделке.
На видео о подводных камнях при приобретении жилья
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
77metrov.ru
Подводные камни при покупке недвижимости и новостроек
Покупка недвижимости – это очень важная и ответственная сделка. Решившись на такой шаг, необходимо проверить очень много различных документов и нюансов, которые могут оказать влияние, как на ход сделки, так и на Ваше дальнейшее владение недвижимостью.
При этом, внимательным стоит быть какую бы недвижимость Вы не приобретали: жилую или коммерческую, в новостройках или с вторичного рынка. Давайте разберемся, на какие «подводные камни» необходимо обратить внимание в каждом из случаев.
Подводные камни новостроек
Приобретение жилья в строящихся объектах связано с самым большим количеством всевозможных рисков.
Здесь возможны различные варианты мошенничества:
- недобросовестные застройщики продают одну квартиру сразу нескольким владельцам,
- намеренно не заканчивают строительство и исчезают с деньгами несостоявшихся собственников,
- затягивают строительство и оттягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Кроме того, из-за финансовых проблем, которые могут возникнуть у застройщика возможно и ненамеренное замораживание строительства.
В любом случае, Вы можете понести массу неудобств:
- от возможности вообще остаться без недвижимости, за которую заплатили немалые деньги,
- до непредвиденных расходов, связанных с тем, что вам чуть дольше придется снимать квартиру, если застройщик затягивает со сдачей дома.
Чтобы избежать подобных проблем, следует очень внимательно подходить к выбору застройщика, проверять документы, изучать отзывы и жилые комплексы, которые уже сданы.
Самое главное, что нужно знать о новостройках – это тип договора, который предлагает Вам заключить застройщик. Договор долевого участия – это отличная гарантия того, что застройщик действительно добросовестный, у него есть все необходимые документы и разрешения.
Кроме того, в случае возникновения каких-либо проблем, в судебном порядке Вы сможете отстоять свои права, что не всегда возможно, если Вам предлагают заключить предварительный договор или стать владельцем векселя.
Покупка вторичной недвижимости – подводные камни
Приобретая недвижимость «с рук» необходимо тщательно изучить не только документы, но и юридическую историю квартиры, обратить внимание на всех лиц, которые могут быть заинтересованы в недвижимости, которую Вы собираетесь приобрести.
Здесь важными критериями являются:
Документы. Внимательно изучайте документы, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость, документы удостоверяющие личность, справки, договоры и другие документы, которые необходимы при покупке квартиры.
Если в сделке участвуют представители – удостоверьтесь в подлинности документов, дающих право на подписание договора-купли продажи, проведение расчетов и другие, юридически значимые действия. Обратите внимание на сроки действия доверенности.
Риелтор, осуществляющий сопровождение Вашей сделки также должен иметь лицензию на осуществление своей деятельности, либо доверенность генерального директора компании, которую он представляет.
Отсутствие прописанных в квартире лиц. Важно настоять и проверить, чтобы к моменту совершения сделки, все лица, ранее прописанные в квартире, были выписаны из неё. Здесь учитывайте интересы лиц, которые могут временно отсутствовать. Вернувшись, например, из армии, больницы, мест лишения свободы, они могут заявить свои права на недвижимость;
Наличие несовершеннолетних детей у собственника, предполагает наличие разрешения на продажу недвижимости, которое выдается органами опеки и попечительства. Обычно, для того, чтобы получить такое разрешение, необходимо приобрести другое жилье не меньшего метража. Если продавец нарушит условия, на которых было выдано разрешение, то договор купли-продажи может быть расторгнут в интересах ребенка.
Наличие бывших супругов. Не забывайте о том, что всё имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью супругов. Поэтому бывший супруг/супруга в течение 3 лет после развода могут заявить о своих правах на недвижимость. Поэтому, не забудьте проверить документ о разделе имущества – соответствующее решение суда, либо договор по этому вопросу между супругами. Убедитесь, что документ вступил в силу.
Наследники. Если Вы собираетесь приобрести квартиру, полученную продавцом в наследство, убедитесь, что после смерти владельца прошло более полугода. Именно в течение этого срока могут появиться другие лица, которые также претендуют на наследство. Если продавец – единственный наследник по завещанию, то о сроках можно не беспокоиться.
Юридическая история квартиры. Лучше всего ознакомиться с полной историей сделок, которые совершались с квартирой, и полным списком лиц, которые когда-либо были вписаны и выписаны из квартиры. Плохой признак, если в последние годы квартира часто меняет хозяев.
Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости
Различными неприятностями может сопровождаться не только покупка жилой недвижимости, но и коммерческой.
В этом сегменте нередко возникают ситуации, когда недвижимость является объектом некапитального строительства и располагается на земельном участке, который не оформлен в собственность. Это может повлечь одностороннее расторжение договора аренды и принуждение к сносу объекта недвижимости.
Кроме того, объект коммерческой недвижимости также может стать предметом нескольких сделок купли-продажи. Поэтому, при заключении договора обратите внимание, нет ли третьих лиц, также претендующих на недвижимость в силу ранее заключенного договора.
Внимательно изучите коммерческую недвижимость на предмет различных обременений: арестов, запретов, залогов. Реализовать обремененное имущество собственник может только с разрешения уполномоченной организации, наложившей обременение.Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, как можно тщательнее проверьте документы на недвижимость – правоустанавливающие, из БТИ, проектную документацию и разрешение на строительство, историю регистрационных действий, которые совершались с объектом недвижимости, разрешительные документы на эксплуатацию по определенному назначению и т.д.
Просмотров: 245
У вас есть вопрос юридического характера?
prodatkvartiry.ru
Риски (подводные камни) при покупке квартиры на вторичном рынке: как себя обезопасить
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно снизить, если провести тщательную проверку документов, представленных продавцом. Невнимательность к деталям при заключении договора часто приводит к печальным последствиям.
4 обстоятельства, которые должны насторожить при покупке вторичного жилья:
- Продажа недвижимости по доверенности. Владелец жилья может оспорить доверенность. Кроме того, доверенность можно подделать или закончится срок действия на момент подписания сделки.
- Владельцы недвижимости часто менялись.
Возможно, что жилье является объектом мошеннических действий. Бывшие владельцы могут оспорить продажу.
- Странное поведение хозяина квартиры. Убедитесь, что владелец недвижимости является дееспособным.
- Квартира покупалась на средства семейного капитала.
Цель семейного капитала – улучшение жизни семей с детьми. Поэтому, если интересы детей нарушает сделка, договор оспаривается.
Особенности покупки вторичной недвижимости
Подводные камни при покупке квартиры возникают, если в доме прописаны дети, которым не исполнилось восемнадцать лет. Без согласия специалистов органов опеки и попечительства отчуждение недвижимости производить нельзя.
- Сделки с долями теперь нельзя оформить без нотариуса. Продать долю нельзя без заверения в нотариальной конторе.
- Покупка ипотечной квартиры
Еще один подводный камень при сделках с недвижимостью – это приобретение квартиры, взятой в ипотеку.
Важно! Будьте предельно внимательны, если решили купить ипотечную квартиру. Условия сделки ставит кредитная организация.
Например, разрешает продажу, если новый владелец внесет оплату в размере пятидесяти процентов стоимости кредита.
Стороны определяют условия будущей сделки в предварительном соглашении. В документе указывается, что покупатель вносит оплату по кредитному договору.
Чем рискует покупатель недвижимости на вторичном рынке
Покупатель рискует своими деньгами. Если продавец или заинтересованные лица опротестуют сделку, права придется отставить в суде.
15 рисков при покупке вторичного жилья
- Приватизация проведена с нарушениями. Например, не учтены интересы детей.
Трехлетний срок будет отсчитываться после того, как ребенок узнает о нарушении своих прав.Важно! Дети имеют право оспорить продажу, если не учитывались их интересы при приватизации. Дети имеют право оспорить сделку, когда им исполнится восемнадцать лет.
- Юридические лица выступали участником сделок по продаже недвижимости.
- Продавец получил жилье по договору ренты, дарения или принял по наследству. Не исключено, что остальные наследники решат оспорить сделку. Приобретение можно делать только после того, как сделан тщательный анализ документации.
- Не выделены доли детей в недвижимости, приобретенной на средства семейного капитала.
- Продавец не осознает значение своих действий. Речь идет о расстройствах психики, которые мешают владельцу недвижимости полноценно осознавать суть своих действий. Если человек злоупотребляет алкоголем или наркотиками возникает порок воли. Приобретатель квартиры имеет риск, что сделка будет оспорена.
- Покупка недвижимости, находящейся под арестом или с иными обременениями.
- Совладелец недвижимости отсутствует в момент заключения сделки. Например, проходят военную службу либо отбывают наказание в местах лишения свободы. Проблема в том, что совладелец жилья может в будущем появиться, и оспорить сделку.
- Отсутствует одобрение второго супруга на проведение сделки.
- Нарушены правила продажи долей в квартире. По закону сначала нужно сделать предложение другим владельцам. Если они откажутся, продавать недвижимость третьему лицу. Если порядок продажи был нарушен, появляется риск, что суд признает сделку недействительной.
- Продавец проводит сделку по поддельным документам. Такая сделка оспаривается в суде.
- Планируется, что дом будет расселен. Продавец может не знать о том, что дом планируется расселить, между тем, проблемы возникнут у покупателя.
Проблему легче предотвратить, чем потом исправлять. Тщательный анализ документов поможет избежать ошибок при покупке жилья.
6 советов, как снизить риски при покупке жилья
- Попросить продавца представить архивную выписку из домовой книги. В документе отмечается, кто был прописан в квартире за несколько лет.
- Проверить, регистрировались ли в доме дети до восемнадцати лет.
- Убедитесь, что специалисты опеки одобрили продажу, если в доме прописаны дети.
- Попросить продавца ознакомить вас с документами, которые обосновывают, что детям до 18 лет будет, где жить, после продажи.
- Дождитесь, чтобы продавец подготовил одобрение на продажу от супруга. Одобрение имеет юридическую силу после заверения в нотариальной конторе.
- Запросите у собственника дополнительный документ, если он оформил паспорт после покупки объекта или в паспорте нет отметки о семейном положении. В этом случае потребуется заявление, заверенное у нотариуса. В заявлении владелец должен подтвердить, что на дату покупки недвижимости не состоял в брачном союзе.
Как купить жилье, свободное от обременений
Третьи лица, зарегистрированные в квартире, могут доставить немало проблем новому владельцу. Поэтому мы рекомендуем, сначала ознакомиться с выпиской из домовой книги. Если из документа следует, что не все жильцы выписались, попросите собственника, чтобы он решил этот вопрос.
Совет. Проследите, чтобы до подписания договора, из квартиры выписались все прописанные жильцы. Договоренности на право пользования квартирой должны быть расторгнуты.
Для того чтобы проверить, решил ли собственник вопрос с жильцами, рекомендуем запросить новую выписку из домой книги.
Как проверить дееспособность владельца недвижимости
Существует доказательство дееспособности – это справка из диспансера. Посетите диспансер вместе с владельцем, и получите справки о том, что владелец недвижимости на учете не состоит.
Попросите собственника запросить справку из отделения опеки.
Важные сведения, которые указываются в справке:
- опека и попечительство не устанавливались;
- решений из судебных органов об ограничении дееспособности не направлялось.
Заверьте соглашение о приобретении квартиры в нотариальной конторе. Нотариальная заверка сделки поможет отстоять ваши интересы, если продавец заявит о недееспособности в момент подписания договора (статья 302 Гражданского кодекса).
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”советы при покупке квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]
Проверка личности и документов продавца
На рынке недвижимости часто происходят мошенничества. Например, продавец продает некачественное жилье по завышенной стоимости либо намеревается похитить деньги покупателя.
Риски можно снизить, если внимательно проверить документы.
9 действий для снижения рисков
- Проверить паспорт владельца объекта по базе УФМС.
- Проверить, совпадает ли фотография в паспорте с внешностью продавца.
- Сверить документацию на объект с выпиской из Единого государственного реестра.
- Поговорить с людьми, живущими в соседних квартирах. Собрать максимум информации о продавце.
- Откажитесь вносить предоплату.
- Не передавайте деньги оппоненту, когда получите выписку из Единого государственного реестра на ваше имя.
- Договоритесь о проведении платежей через ячейку в банке.
- Указывайте в соглашении реальную стоимость жилья. Нельзя вернуть больше, чем сумма по договору, когда оспаривается сделка.
- Просите собственника представить справку, что долгов по коммунальным платежам не имеется.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Риски при покупке квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]
Заключение
Если вы собираетесь купить квартиру, учитывайте подводные камни при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке Покупка жилья на вторичном рынке связана с риском. Риски можно минимизировать, если правильно подготовиться к сделке. Вас должно насторожить, если объект продается по слишком низкой стоимости или не все жильцы выписались из квартиры. Если владельцы недвижимости часто менялись, возможно, что с жильем проводились мошеннические схемы. Не спешите соглашаться на покупку, ознакомьтесь с несколькими вариантами, и выбирайте самый надежный из них.
prosobstvennost.ru