Право собственности когда возникает – Основания и момент возникновения права собственности

bukva-zakona.com

Право собственности на квартиру возникает с момента

Срок владения квартирой рассчитают с момента выдачи свидетельства о праве собственности

Минфин в письме от 19.07.2012 N 03-04-05/9-885 разъясняет порядок исчисления НДФЛ, возникающий при продаже квартиры, если налогоплательщик приобрел право на квартиру в строящемся доме в рамках договора долевого участия, полностью произведя оплату, в один налоговый период, акт приема-передачи квартиры подписал в другой налоговый период, свидетельство о регистрации права собственности оформил в третий налоговый период.

Ситуация

Полная стоимость квартиры по договору долевого участия выплачена в декабре 2007 года

Акт приема-передачи подписан в июле 2008 года

Налоговые вычеты в порядке п. 2 ст.

Основание права собственности на квартиру

220 НК РФ предоставляются с 2008 года

Фактическая дата оформления свидетельства о праве собственности оформлена мной только в декабре 2011 года. Задержка с оформлением свидетельства связана с плохим состоянием здоровья

Вопрос

Применимо ли в моем случае право на освобождение по НДФЛ при продаже принадлежащей на правах собственности квартиры в порядке пункта 17.1 ст. 217 НК РФ?

Ответ

Из обращения следует, что налогоплательщик в 2007 году приобрел право на квартиру в строящемся доме в рамках договора долевого участия, полностью произведя оплату. Акт приема-передачи квартиры подписан в 2008 году, свидетельство о регистрации права собственности на данную квартиру оформлено в 2011 году. В дальнейшем квартиру планируется продать.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

П. 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенное, если квартира продана ранее трех лет с даты государственной регистрации права собственности, оснований для освобождения от налогообложения налогом на доходы физических лиц в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК не имеется.

Комментарий ААА-Инвест

Срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заметим, что при покупке жилой недвижимости по договору долевого участия год возникновения права на вычет отличается от года возникновения права собственности и соответственно года возникновения права на вычет при продаже такого жилья.

• Если квартира приобреталась по Договору купли-продажи, то годом возникновения права на вычет при покупке или продаже является дата регистрации права собственности
• Если квартира приобреталась по инвестиционному договору, то годом возникновения права на вычет при покупке яввляется дата Передаточного акта, при продаже — дата регистрации права собственности

Таким образом, если жилая недвижимость приобретена по договору долевого участия, то право собственности определяется датой записи в ЕГРП (датой регистрации свидетельства о праве собственности). Акт-приема передачи и договор долевого участия не являются правоустанавливающими документами, но для целей получения имущественного налогового вычета при покупке жилья этих документов достаточно. При продаже такого жилья срок владения недвижимостью определяется с момента регистрации права собственности.

О том, как определить срок владения жилой недвижимостью, можно прочесть здесь.

Различные ситуации по применению налоговых вычетов можно прочесть не только в подразделах к настоящему разделу, но и в подразделах к разделу Про все налоговые вычеты: вопросы и ответы.

Для удобства навигации по сайту вы можете использовать сервис Поиск или воспользоваться картой сайта. 

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и помогут оптимизировать налогообложение

Законодательство / Письма и приказы

Министерство Финансов Российской Федерации П и с ь м о

Вопрос: С какого момента возникает право собственности на наследственное имущество, если мать умерла 29 декабря 2008 года, а свидетельство о праве на наследство получено 30 октября 2009 года?

Ответ: Налогоплательщиками НДФЛ согласно статье 207 Налогового кодекса РФ признаются физические лица, получающие доходы от источников в России.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации имущества, находящегося в РФ. Согласно положениям подпункта 2 пункта 1 и пункта 2 статьи 228 НК РФ налогоплательщики — физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.

Пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).

Данный пункт был введен в статью 217 НК РФ Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (в редакции от 27.12.2009), его положения распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.

Таким образом, полученные с 1 января 2009 года физическими лицами — налоговыми резидентами Российской Федерации доходы от продажи поименованных объектов имущества, находившихся в их собственности три года и более, не подлежат налогообложению. В связи с этим такие физические лица не обязаны представлять налоговую декларацию по НДФЛ (форма 3-НДФЛ). При решении вопроса об исчислении срока нахождения в собственности налогоплательщика в рассматриваемом случае квартиры, принадлежащей на основании свидетельства о праве на наследство по закону, необходимо учитывать следующее.

Право собственности, в том числе основания его возникновения и прекращения, регулируется Гражданским кодексом РФ. На основании пункта 2 статьи 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно статье 1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина. Пунктом 1 статьи 1153 ГК РФ установлено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

На основании пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Следовательно, право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации указанных прав (в рассматриваемом случае с 29 декабря 2008 года). Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема прав на наследственное имущество.

Заместитель руководителя Управления советник государственной
гражданской службы 1-го класса
Ю.Ю. Шилова

Когда возникает право собственности на квартиру

Большой опыт работы с нотариусами. Удобное расположение на м. Юго-Западная. Тел. (495) 724-75-82

Вопрос: Применяется ли Гражданский кодекс к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи недвижимости, и, соответственно, является ли включение в договор купли-продажи условий о сохранении права собственности продавца до окончательной оплаты?

Ответ юриста:

Гражданский кодекс регулирует правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

При наличии в договоре условия о сохранении права собственности за продавцом до полной оплаты недвижимого имущества, переход права собственности к покупателю будет зарегистрирован только при наличии документов, подтверждающих факт полной оплаты.

Правовое обоснование: 

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

К договору продажи недвижимости применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Оплата товара по договору купли-продажи регулируется ст. 486 ГК РФ. Нормы указанной статьи допускают исполнение покупателем обязанности по оплате товара как до, так и после его передачи, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими правовыми актами или договором.

Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости не влечет утраты продавцом права собственности на него, даже если оплата по договору полностью произведена, а недвижимость передана покупателю.

Так, в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации перехода прав сохраняется за продавцом.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). И право собственности на объект недвижимости возникает у приобретателя только с момента государственной регистрации такого права (п. 2 ст.

Когда у дольщика возникает право собственности на квартиру

8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Проведение регистрации удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ). В этом документе указывается объект недвижимости, на который удостоверяется право собственности покупателя.

Если в договоре зафиксировано, что право собственности на недвижимость переходит к покупателю после оплаты ее стоимости и на момент подачи документов на госрегистрацию оплата не осуществлена, то ни о какой регистрации перехода права собственности к покупателю не может быть и речи. В такой ситуации сначала осуществляются расчеты между сторонами, и только после получения от покупателя необходимой суммы стороны обращаются за регистрацией перехода права собственности к покупателю.

Ответ подготовил Константин Кропачев, юрист

Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации (далее – госрегистрации) права; до момента госрегистрации вновь создаваемая (вновь созданная) недвижимая вещь юридически не существует. 

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента госрегистрации права. Объектом права собственности с момента госрегистрации становится и объект незавершенного строительства.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (либо документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, например договор аренды), на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. 

Право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

— правовой режим земельного участка – категория и разрешенное использование земельного участка допускают возможность осуществления строительства объекта недвижимости определенного назначения;

— строительство объекта осуществлено лицом, обладающим вещным или обязательственным правом на земельный участок;

— условия использования земельного участка, установленные законом, решением собственника о предоставлении земельного участка или договором с собственником, разрешают строительство конкретного объекта недвижимости;

— строительство осуществлено на основании разрешения на строительство, полученного в уполномоченном органе государственной власти или местного самоуправления, если в соответствии с требованиями градостроительного законодательства оно должно осуществляться с получением разрешения на строительство;

— при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

— объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Для созданных объектов недвижимого имущества, специальным снованием для государственной регистрации права и документом, подтверждающим факт его создания является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для объектов построенных после введения нового Градостроительного кодекса 30 декабря 2004 г), для объектов завершенных до 30.12.2004 акт- приемки объекта в эксплуатацию.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 

2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка  или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также  проектной документации

При создании объектов недвижимости необходимо знать (учитывать), что здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на квартиру в новостройке

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Государственная регистрация прав представляет собой, один из основных факторов, характеризующих правовой режим недвижимого имущества. Целью настоящей статьи является рассмотрение влияния этого фактора на процесс перехода права собственности на недвижимость при наследовании в свете положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление).

В соответствии с п.

Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество

4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации». Из этого положения следует, что закон не связывает момент возникновения права наследника с государственной регистрацией. Данное обстоятельство было отражено в Постановлении: «Если наследодателю… принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику… независимо от государственной регистрации права на недвижимость» (п. 11).

Поскольку право собственности наследника на недвижимость считается возникшим с момента открытия наследства, т.е. возникает раньше его регистрации, неизбежно возникает вопрос о моменте, с которого наследник может распоряжаться данным имуществом. Этот вопрос, к сожалению, в Постановлении не затронут.

ГК РФ не содержит каких-либо временных ограничений по распоряжению наследником принадлежащим ему недвижимым имуществом, поэтому можно предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства.

В связи с чем возникает весьма интересный вопрос: как поступить регистрирующему органу, если наследник до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя, не получив свидетельства о праве на наследство, заключил договор купли-продажи недвижимости, перешедшей к нему по наследству, и обратился вместе с покупателем за регистрацией перехода права по этому договору?

Формально такой договор не противоречит закону, так как право распоряжения наследственным имуществом не связано ни с государственной регистрацией права наследника, ни с получением им свидетельства о праве на наследство. С другой стороны, регистрирующий орган, не имея свидетельства о праве на наследство или решения суда, устанавливающего право наследника, и не располагая полномочиями для установления принадлежности имущества наследнику, не сможет принять решение о законности совершаемой сделки. В таком случае, как представляется, регистрирующий орган должен отказать в регистрации не в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству (абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации)), а на основании абз. 11 п. 1 этой статьи, — в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Противоречие это будет состоять в том, что в реестре зарегистрировано право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом (абз. 5, 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).

Таким образом, наследник до получения им свидетельства о праве на наследство фактически лишен права распоряжаться наследственным недвижимым имуществом. При ныне действующем законодательстве специфика его положения состоит в том, что он может до получения свидетельства о праве на наследство заключить сделку отчуждения недвижимого имущества (если оно не относится к жилой недвижимости — п. 2 ст. 558 ГК РФ), но завершить процесс отчуждения этого имущества переходом права к приобретателю наследник сможет только после получения свидетельства о праве на наследство (решения суда), так как переход права связан с его регистрацией, а регистрация невозможна без одного из двух этих правоустанавливающих документов.

В связи с регистрацией перехода прав на недвижимость в порядке наследования возникает одна весьма не простая проблема. В соответствии с действующим законодательством вещные права на недвижимость в большом количестве случаев возникают с момента их государственной регистрации. На практике право в незарегистрированном состоянии, как право, подлежащее регистрации, может находиться весьма длительное время, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для государственной регистрации вещных прав на недвижимость. Такое положение не исключает того, что в период до регистрации с участниками отношений по поводу недвижимости произойдут события, влекущие правопреемство, — физическое лицо может умереть, а юридическое лицо может быть реорганизовано или ликвидировано. Какова же в этом случае судьба прав на недвижимость, которые не были зарегистрированы до момента возникновения вопроса о правопреемстве? Так до регистрации перехода права скончалось лицо, которое выступало отчуждателем по договору (продавцом, дарителем).

Ситуация применительно к договору купли-продажи является предметом рассмотрения в п. 62 Постановления, в котором указывается, что поскольку «обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам… покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца». Для тех же случаев, когда наследники продавца отсутствуют, за покупателем недвижимого имущества, «которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи», признается право «обратиться за регистрацией перехода права собственности». При этом «отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд». Суд должен проверить «исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности».

Следует особо обратить внимание на ситуацию, которая описана в п. 11 Постановления, в котором разъясняется, что «наследник… вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после принятия наследства… В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество».

Анализ данного положения приводит к выводу о том, что он не содержит оснований для регистрации прав наследников на недвижимое имущество, если право наследодателя на это имущество не было зарегистрировано, но в соответствии с законом считается возникшим с момента государственной регистрации. Высшие судебные органы в качестве основания регистрации называют документы о приобретении правопредшественником права собственности. Таким образом, переход права от наследодателя к наследнику может быть зарегистрирован при отсутствии государственной регистрации права наследодателя лишь в том случае, если закон не связывает возникновение права наследодателя с государственной регистраций (наследодатель сам приобрел право по наследству, в связи с выплатой паевого взноса в кооперативе и пр.). Во всех остальных случаях (сделка, создание нового объекта недвижимости и др.), если право наследодателя не было зарегистрировано до его смерти, то регистрация прав наследников на такое имущество невозможна.

Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так. Прежде всего наследники, как правило, обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права за умершим по тем основаниям, которые существовали до его смерти (сделка отчуждения, создание нового объекта и др.). Однако очевидно, что они не могут рассчитывать на положительное решение вопроса, поскольку в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью, а это значит, что после смерти он не может стать обладателем каких-либо прав, включая вещные права на недвижимость.

Таким образом, у наследников остается единственная возможность — обращение в суд. Требование, наиболее часто предъявляемое в этом случае, — признание права на этот объект за наследниками. Как правило, при установлении того обстоятельства, что при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись основания для регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении вышеназванных требований.

Вместе с тем рассмотрение подобного рода исковых заявлений носит весьма искусственный характер. Трудности возникают уже при определении надлежащего ответчика. В случае, когда основанием перехода права собственности к наследодателю является сделка отчуждения, ответчиком, как правило, выступает лицо, которое отчуждало объект по договору. В других случаях иск иногда предъявляется к регистрирующему органу. Второе решение вопроса представляется абсолютно неверным, поскольку регистрирующий орган вообще не может выступать в исковом производстве ответчиком по такого рода делам — он не владеет спорным объектом и не претендует на него. Что же касается продавца, дарителя и пр., то и он в ряде случаев занимает место ответчика необоснованно, поскольку абсолютно не возражает против принадлежности объекта покойному и установлению прав на объект наследников, то есть спор о праве отсутствует.

Нужно обратить внимание и на то, что в соответствии с п. 59 Постановления в иске о признании права в рассматриваемом случае должно быть отказано, поскольку «иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 Закона о регистрации.

Специалист-эксперт

отдела правового обеспечения

Е.Ю. Пыхтин

fibradecor.ru

Когда возникает право собственности на недвижимость: важный момент!

Приобретение недвижимости, несомненно, радостное и долгожданное событие, и способы возникновения права собственности не всегда кажутся важным моментом. Во многих ситуациях, к примеру, при продаже квартиры или дома, если объект находился во владении даже на 1 день менее, чем установлено в законодательстве, можно «попасть» на серьезные деньги, которые придется выплатить государству в виде подоходного налога.

Давайте разбираться подробнее с этим важным моментом. Пути появления новых объектов владения могут быть разными: передача по наследству, обмен, дарение, покупка, в том числе и с привлечением ипотеки.

nalog-prosto.ru

Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество

Совершая сделки с квартирами, домами и другими объектами, важно помнить о том, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество наступает не при подписании соответствующего договора. Обычно для этого требуется определенное время.

Для чего это необходимо

Если рассматривать этот вопрос в интересах большинства граждан стран, то определение даты играет важную роль в плане налогообложения.

Например, человек, полагая, что право собственности возникает в момент заключения договора купли-продажи недвижимости, продает свою квартиру, не дождавшись истечения срока, на протяжении которого владелец имущества обязан в случае его повторной реализации выплачивать налоги государству.

Иными словами, не зная точную дату, когда возникает рассматриваемое право, гражданин вынужден будет понести серьезные расходы в виде подоходного налога.

Разбираясь в этом вопросе, нельзя не упомянуть, что имущество передается не только в рамках его купли-продажи, но и посредством:

• мены;
• дарения;
• наследства;
• ипотеки и другими способами.

Каждый из этих методов необходимо рассмотреть отдельно, так как они имеют определенные нюансы, которые следует учитывать.

Про генеральную доверенность на имущество читайте тут.

Договор купли-продажи

Покупка является наиболее распространенным случаем перехода прав на недвижимое имущество. Подобные сделки совершаются при:

• продаже квартир или домов;
• участии в долевом строительстве;
• реализации земельных участков.

Документом, который регламентирует такие правоотношения, является договор купли-продажи, заключаемый между всеми сторонами сделки. Он, согласно действующему законодательству, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующих органах по месту расположения продаваемого объекта.

При этом право собственности не возникает в момент заключения договора. Переход осуществляется только после того, как сделка будет зарегистрирована должным образом. Между двумя этими событиями может пройти много времени.

Иными словами, законными собственником приобретаемого объекта недвижимости человек становится только после того, как завершена процедура госрегистрации сделки. В результате гражданин получает возможность осуществлять любые сделки с этим имуществом, которые не противоречат действующему законодательству: дарить, менять, продавать и другое.

Сразу после подписания договора будущий собственник может уже распоряжаться недвижимостью определенным образом. Подобные обстоятельства наступают в случаях, если стороны договорились об этом.

Однако не следует путать данную ситуацию с переходом прав. Собственник, как уже отмечалось, становится полноправным владельцем объекта только после государственной регистрации сделки, о чем прямо указано в статье 223 ГК РФ. Последняя, в свою очередь, осуществляется при условии предоставления соответствующего пакета документом предыдущим владельцем.

Ипотека

Нередко при заключении ипотечного договора заемщик в целях получения необходимой суммы ссужает банку свою недвижимость. Последняя выступает в качестве залога для обеспечения выплат по долгу. В результате получается, что заемщик передал права на данный объект финансовой организации, не переставая при этом пользоваться собственностью.

Согласно действующему законодательству, между сторонами ипотечного договора возникают следующие обстоятельства:

1. Залоговое имущество передается во владение организации, ссудившей определенную сумму. Соответственно, она приобретает права на пользование данным объектом.
2. Объект недвижимости, пока длится действие ипотечного договора, должен сохранить свои изначальные характеристики.
3. Если это прямо предусмотрено в заключенном соглашении, реальный собственник имущества имеет право извлекать дополнительную выгоду из заложенного объекта (сдавать в аренду и так далее).
4. Владелец сохраняет свои обязанности по содержанию залогового имущества (оплата коммунальных услуг и другое).

Важно понимать, что право собственности на недвижимость не прекращается в случае передачи ее в залог. При этом владелец имущества не может распоряжаться им в полной мере.

То есть, ему запрещено осуществлять продажу залога, передавать его, дарить и выполнять иные операции, если не получено письменное разрешение залогодержателя.

Аналогичная ситуация возникает с момента заключения ипотечного договора, предметом которого является вновь приобретаемое имущество. То есть, покупая, например, квартиру в рамках подобного соглашения, гражданин не является ее собственником в полной мере, как это отражено в законе.

Все ограничения снимаются только после того, как была полностью погашена задолженность. Соответственно, примерно в тот же срок может возникнуть право собственности на ипотечное жилье.

Наследство

При наследовании имущества право на него возникает после того, как было открыто наследственное дело. Однако недвижимость в любом случае подлежит государственной регистрации. Только после свершения данной операции собственник имеет право продавать квартиру и иное наследство.

Иными словами, сделки с наследуемой недвижимостью можно совершать после того, как получено соответствующее удостоверение из органов госрегистрации. Права на такие объекты официально возникают после внесения записи в госреестр.

Следует отметить, что каждому наследнику предоставляется возможность осуществить регистрацию своей доли вне зависимости от действий других лиц, претендующих на наследуемый объект.

Договор дарения

Как и другие сделки, совершаемые с недвижимостью, договор дарения должен быть оформлен надлежащим образом и зарегистрирован в госорганах. После того как проводится последняя процедура, переход прав считается завершенным.

То есть, даритель теряет возможности по управлению переданного объекта и не может продавать его, менять, передавать и выполнять иные действия.

При заключении договора дарения следует помнить о том, что в случаях, когда правом владения конкретным объектом обладают несколько лиц, каждое из них должно в письменном виде дать свое согласие на совершение такой сделки. В ином случае госорганы не выдадут свидетельство о регистрации прав.

Иные объекты

Все объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. Это в равной мере относится к:

• гаражам;
• самовольно построенным объектам;
• объектам незавершенного строительства.

Госрегистрация прав позволяет в будущем избежать возникновения претензий со стороны государства, организаций и частных лиц. Например, госорган планирует проложить участок новой автомагистрали через гаражный кооператив.

В случае, если собственник одного из гаражей не зарегистрировал его должным образом, то, с точки зрения законодательства, такой объект признается самовольно построенным и, соответственно, подлежит сносу.

Заключение

Подводя итог, можно сказать следующее: моментом перехода прав на имущество считается дата, на которую приходится внесение соответствующих изменений в госреестр недвижимости. Госрегистрация сделок проводится в течение 10 дней после подачи необходимого пакета документов.

Срок действия документа, получаемого после завершения данной процедуры, не ограничен. Это правило распространяется на все сделки, совершаемые с недвижимостью.

Рейтинг статьи:

Твитнуть

Поделиться

Плюсануть

Поделиться

Класснуть

Отправить

Остались вопросы? Звоните и получите ответы БЕСПЛАТНО!

sempravo.com

Право собственности на недвижимое имущество

Право собственности на недвижимость возникает не в момент подписания договора, а после регистрации перехода права. Только после этого можно полноценно распоряжаться имуществом – продавать, дарить или использовать в качестве залога. Что нужно сделать для вступления в полные права владения?

Содержание статьи:

Что такое право собственности?

Право собственности на недвижимое имущество – это приобретение возможности пользоваться, владеть и распоряжаться им на основе правоустанавливающего документа. Собственник может передать недвижимость в пользование на основе договора аренды или безвозмездного использования. При этом он не теряет своих прав владельца.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности возникает после официальной государственной регистрации. Она оформляется на любое недвижимое имущество – земельный участок, квартиру или частный дом.

Когда возникает право собственности?

Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:

Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.

Внимание! После подписания договора или получения свидетельства о наследовании, необходимо подать документы на регистрацию в Росреестр. Через 7-10 дней осуществляется внесение сведений в реестр о новом собственнике. Только после этого можно полноценно распоряжаться недвижимостью, хотя право собственности возникает в момент подписания договора или получения свидетельства на наследство.

Покупка недвижимости

Покупка является самым распространенным методом приобретения объектов недвижимости. Это относится к квартирам, домам и земельным участкам. В том числе, это основание относится к договору долевого участия, когда приобретается квартира в новостройке.

Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Полноправным собственником покупатель становится после подписания и оплаты договора. Но полноценно распоряжаться собственностью можно только после государственной регистрации.

Обратите внимание! Когда договор будет зарегистрирован, можно не только пользоваться недвижимостью. Ее можно продать, подарить, обменять, использовать в качестве залога в банке.

Наследство

Собственность на квартиру, дом или участок может возникнуть и при наследовании. Полноправным владельцем можно стать только в случае открытия наследственного дела.

Важно выполнить следующую процедуру:

1. Подать заявление и документы нотариусу, ведущему дело.
2. После истечения установленного времени получить свидетельство о вступлении в наследство.
3. Подать документы в Росреестр для оформления перехода недвижимости.

Но необходимо понимать, что наследник приобретает не только недвижимость, но и обязательство наследодателя. До переоформления невозможно продать имущество, так как официально оно будет числиться за другим владельцем.

Если недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право в суде. Если речь идет о нескольких наследниках, они все должны подать иск и после признания собственности за ними, оформить ее в равных долях.

Дарственная

Дарственную можно оформить при жизни собственника. При этом такое имущество не войдет в наследственную базу.

Собственник передает имущество по договору дарения, который характеризуется следующими важными моментами:

1. Содержит полные сведения о предмете договора, включая место расположения недвижимости и его основные технические параметры.
2. Отсутствует пункт об оплате или оказании услуг взамен передачи прав.
3. Содержит сведения о дарителе и одариваемом.

Договор вместе с другими документами подается на регистрацию, после чего осуществляется смена собственника. Если все оформлено правильно, даритель не может требовать возврата недвижимости.

Чем подтвердить право собственности?

Чтобы подтвердить право собственности, используются правоустанавливающие документы, такие как:

• Договор купли-продажи.
• Договор дарения.
• Свидетельство о наследовании.
• Документ о приватизации.
• Договор долевого участия.

На основе этих документов осуществляется регистрация права собственности. До 2016 года собственникам выдавали свидетельство о собственности. Но теперь право подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой содержатся сведения о праве собственности конкретного лица на определенный объект недвижимости.

Прекращение права собственности

Если гражданин владеет имуществом, он может распоряжаться им по собственному усмотрению. Он может продать, подарить или обменять его. Для этого заключается договор. Если речь идет о договоре купли-продажи, продавец получает деньги, а покупатель недвижимость. В случае с договором обмена он приобретает право на другой объект недвижимости, а при дарении – передает его на безвозмездной основе.

Во всех случаях право собственности прекращается, когда документы подаются в Росреестр. По окончании процедуры можно взять выписку из ЕГРН, в которой значится новый владелец. С этого момента прекращается обязанность по содержанию жилья, оплате налоговых и коммунальных платежей.

Таким образом, право собственности возникает у лиц на основе договоров, связанных с приобретением или получением от других граждан. Если происходит отчуждение имущества, все права и обязанности в отношении имущества прекращают действовать.

Видео: Заместитель начальника межрайонного отдела Кадастровой палаты Вячеслав Колесников рассказал об актуальных вопросах по части регистрации прав на недвижимое имущество

Санкт-Петербург +7 (812) 245-60-92;
Москва +7 (499) 110-40-62;

pravo-doma.ru

Когда квартира считается собственностью?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Владелец имущества имеет право осуществлять различные процедуры с недвижимостью. В том числе продать и подарить другому человеку.

Однако многие люди при приобретении недвижимости задаются вопросом, когда квартира считается собственностью и как проверить наличие таких прав на жилье.

Зависимо от способа приобретения недвижимости могут рассматриваться различные сроки, когда новый владелец становится полноправным хозяином квартиры на всех законных основаниях.

Что такое право собственности на квартиру?

Право собственности на недвижимость — это право распоряжатся имуществом по своему усмотрению. Такое право должно подтверждаться соответствующими документами. Без согласия владельца недвижимости не могут происходить какие –либо изменения в жилье, а также прописываться проживающие.

Отметим! Человек, владеющий квартирой, обязуется производить ремонтные и охранные процедуры по отношению имущества. В случае каких –либо непредвиденных ситуаций ответственность за жилье возлагается на владельца, имя которого приписано в соответствующих документах.

Когда квартира считается собственностью?

Недвижимость переходит во владение человеку после оформления соответствующих документов. До этого момента недвижимость не может использоваться по усмотрению владельца.

Для получения полного права на владение квартирой следует оформить недвижимость в органах Госреестра, куда человеку необходимо подать соответствующий пакет документов и после их проверки выдаётся новое свидетельство, которое подтверждает права на владение квартирой.

Как получить квартиру в собственность?

Одним из наиболее частых случаев приобретения недвижимости является оформление договора купли-продажи имущества. Однако существуют некоторые другие способы получения недвижимости и права переоформления ее на нового владельца.

Наследование

Получение в наследство недвижимости позволяет произвести процедуру перерегистрации и оформление документов на нового владельца для дальнейшего распоряжения имуществом.

Для проведения процедуры оформления собственности на жилье необходимо пройти следующие этапы:

• написать заявление о вступлении в наследие через 6 месяцев после смерти умершего человека;
• предоставить необходимый перечень документов, которые доказывают степень родства и имеют информацию о наличии прав владения умершего человека имуществом;
• дождаться проверки нотариальными органами;
• получить свидетельство о вступлении в наследие;
• перерегистрировать квартиру на новое имя.

В некоторых случаях недвижимость может передаваться с помощью дарственного и завещательного документа. В таких случаях необходимо по истечении срока в 6 месяцев посетить нотариуса, и вступить в наследство.

Полезно знать! Получение наследства в виде жилья может иметь следующие недостатки, это наследство может быть оспорено, на предоставленное наследство может претендовать несколько наследников.

Приватизация

Приватизированное жильё подразумевает проживание в государственной недвижимости, на которую можно получить право собственности на определённых условиях.

Для проведения такого типа процедуры необходимо выполнить следующие действия:

• подать заявку на приватизацию жилья в органы, занимающиеся приватизацией имущества;
• предоставить необходимый перечень документов;
• предоставить разрешение на проведение такого вида процедуры органами, к которым относиться недвижимость;
• подождать решения рассмотрения поданной заявки;
• заключить договор приватизации;
• обратиться в Госреестр для проведения перерегистрации квартиры.

Недостаток такого вида процедуры вступления в права владения — это необходимость получения согласия всех прописанных членов семьи на жилой площади.

Отметим! Также распределение в равных долях жилья при подаче заявления несколькими людьми. Человек, который ранее уже участвовал в проведении такого рода сделки, не имеет прав на повторную приватизацию недвижимости.

Купля продажа

Заключение договора на приобретение недвижимости составляется между продавцом (бывшим владельцем квартиры) и покупателем.

Такая процедура получения прав на недвижимость является наиболее частой и подразумевает выполнения следующего алгоритма действий:

• поиск жилья, которое подходит по все необходимым параметрам;
• общение с продавцом;
• проверка всех необходимых сведений о квартире;
• заключение договора купли –продажи;
• переоформление на нового владельца.

Примечание! В период составления договора на приобретение жилья покупатель должен с большой внимательностью проверять документы, которые предоставляет продавец. В противном случае могут возникнуть неприятные ситуации, связанные с переоформлением.

Долевое строительство

Такой вид строительства позволяет стать собственником квартиры в новостройке после окончания строительства.

Для осуществления такого вида процесса необходимо:

• выбор компании, которая занимается таким видом строительства. Обсуждение площади будующего жилья и индивидуальных пожеланий заказчиков;
• обсуждение финансового аспекта при строении новостройки;
• заключение договора между застройщиком и участником долевого строительства. В документе обязательно необходимо указать информацию о дальнейшем оформлении права владения квартирой;
• ожидание периода, когда строительство будет окончено;
• введение в эксплуатацию постройки и подписание акта приема квартиры долевым участником;
• оформление квартиры на нового владельца.

Важно! Недостатком такого вида процедуры является длительное ожидание окончания строительства, которое может затянуться на длительное время. После окончания строительства необходимо получить оценку специалистов, которые выдадут соответствующие документы и дадут разрешение на эксплуатацию недвижимости.

Оформление права собственности является обязательным видом процедуры для дальнейшего пользования жильем.

При отсутствии документов, которые подтверждают право владения, человек не может использовать имущество по своему усмотрению. Полноценное право собственности достигается только после прохождения процедуры переоформления в государственных органах единого реестра.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Бесплатная онлайн-консультация юриста по наследству