Редевелопмента объекта что это – Что такое редевелопмент

Содержание

Что такое редевелопмент

Сегодня в лексиконе риэлтеров появился новый термин «редевелопмент», под которым понимают реконструкцию старых промышленных и коммерческих объектов, часто со сменой целевого назначения. В российских реалиях эту тенденцию можно разделить на два направления – точечный и комплексный редевелопмент. Как правило, комплексного подхода требуют те участки, которые высвобождаются после выведенного производства. На такой территории необходимо создание целого района со всей необходимой инфраструктурой.

Что касается точечного редевелопмент, то здесь все намного проще. Такие объекты уже вписаны в имеющуюся инфраструктуру – это, например, здания бывших НИИ и других государственных организаций, которые были построены в основном в советские времена. Площадь их составляет 10-20 тысяч кв.м. Так что они привлекают корпоративных инвесторов как для переоборудования в современные коммерческие объекты, так и для переделки в жилые апартаменты. Особый интерес представляют старые объекты, построенные на рубеже 19-20 веков и не являющиеся историческими и архитектурными памятниками. Это, если можно так сказать, дома с прошлым, которое можно интересно обыграть.

Редевелопмент таких зданий имеет множество преимуществ. Во-первых, здание приводится в порядок – а это означает и ремонт коммунальных сетей, и восстановление инфраструктуры. В результате, поскольку масштаб заселения не такой, как при строительстве нового микрорайона, разгружается городская транспортная система, снижается плотность населения в этом районе, следовательно, улучшается экологическая обстановка в крупных мегаполисах. Во-вторых, грамотно проведенный редевелопмент часто позволяет получить гораздо более комфортабельные апартаменты, чем это возможно при строительстве нового жилого дома.

Вышеперечисленные достоинства этого метода обусловили его популярность среди инвесторов и рядовых потребителей. Интересно, что на Западе апартаменты в таких домах часто покупают студенты и творческая интеллигенция. Но в крупных российских мегаполисах среди покупателей немало иностранных (или просто иногородних) бизнесменов, которые приобретают такое жилье в качестве служебной квартиры, поскольку редевелопменту обычно подлежат здания в деловых районах мегаполисов.

reguide.ru

Словарный запас: РЕДЕВЕЛОПМЕНТ — Strelka Mag

ЧТО НАПИСАНО В СЛОВАРЕ

Редевелопмент — процесс перепрофилирования объекта недвижимости под новое направление. ( Concept Development)

ЧТО ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ

Григорий Гурьянов, партнёр Архитектурного бюро «Практика»

Девелопмент — это развитие участка земли, создание продукта недвижимости. Девелопер зарабатывает, покупая участок, инвестируя в его развитие и затем реализуя по новой стоимости. Проще говоря, девелопмент — это бизнес. Как и всякий бизнес, он может оказаться прибыльным или убыточным, социально ответственным или нет. Добавляя приставку «ре-», получаем редевелопмент, то есть повторное освоение участка: создание на нем нового, более востребованного продукта недвижимости. Экономика и общество меняются, технологии и социальные модели устаревают. Ориентированные на них объекты и территории становятся неэффективными или невостребованными. Это естественный процесс. Поэтому, как правило, редевелопмент подразумевает перепрофилирование – частичную или полную замену функции, в том числе путем активного строительного вмешательства. Редевелопмент позволяет использовать те очевидные преимущества, которые в современном городе дает концентрация и повышение плотности городской среды. В сложившихся, плотно застроенных городах редевелопмент может оказаться вообще единственным возможным способом что-то сделать.

Ревитализация — частный случай редевелопмента. Означает буквально «оживление» территории или объекта, которые больше не функционируют. Чаще всего применяется к бывшим промышленным предприятиям, в которых когда-то кипела жизнь, а сегодня они оказались заброшенными, выключенными из города.

Ревитализация промышленных объектов как самостоятельный жанр существует уже примерно 50 лет. Началось все в 1970-80 гг. в индустриально развитых странах Западной Европы и Северной Америки. Промышленное производство уходит из городов, и поиск нового применения для пустующих цехов и бывших фабрик, иногда сопоставимых по размерам с целыми городскими районами, становится актуальной задачей. Тогда же произошло осмысление промышленных объектов как носителей исторического и культурного наследия. Поэтому сегодня ревитализация включает в себя и этот смысловой оттенок — внимательного и бережного отношения к объекту редевелопмента, сохранения духа места и материальной памяти о прошлом.

Жанна Дикая, архитектор бюро Meganom

Редевелопмент — перезагрузка объектов недвижимости. Из невостребованных и нерационально используемых территорий создаются новые инвестиционно привлекательные проекты. Точкой отсчёта для редевелопмента можно считать середину XX века — время перестройки промышленных зданий в Европе и в Америке. Тогда появились компании, которые скупали устаревшие предприятия и строили на месте обширных промзон жильё, музеи, рестораны, парки. Это было экономически выгодно.

В условиях дефицита земельных участков проекты редевелопмента дают возможность обновить городскую ткань, изменить не только архитектурный облик, но и социальный уровень. Если заново реорганизовывать городское пространство, то можно решить транспортные проблемы, найти потенциал для строительства новых дорог, мостов, парков и набережных. Территории, которые ранее были закрыты, напротив, становятся новыми местами притяжения для горожан.

Один из самых впечатляющих примеров редевелопмента — гамбургский проект застройки бывшего морского порта Хафенcити. Новые районы тесно связаны с исторической застройкой и разнообразны по функциональному составу. Кварталы получились живые, с хорошо развитой сетью общественных пространств: они занимают пятую часть территории и связаны 25 пешеходными мостами. Это история не только об элитном жилье, а о новом культурном центре с качественно организованной инфраструктурой. Проект ориентирован на инновационность: умные технологии, использование возобновляемых энергоресурсов и снижение выбросов в окружающую среду.

Если изучить Москву, где более 17 процентов городской земли занято промышленными зонами, то яркими примерами редевелопмента являются «Садовые кварталы» на месте завода «РТИ-Каучук» и реорганизация территории АМО «ЗИЛ».

Редевелопмент можно перепутать с реновацией, ревитализацией, реконструкцией и джентрификацией. Общее у всех этих процессов то, что в их основе заложены изменение, улучшение и активизация пространства. Но способы и программы у всех разные. Так, ревитализация не всегда связана со сносом и перестройкой.

ПРИМЕРЫ УПОТРЕБЛЕНИЯ

ТАК ГОВОРИТЬ ПРАВИЛЬНО

Редевелопмент повышает процент полезных площадей. (Жанна Дикая)

ТАК ГОВОРИТЬ НЕПРАВИЛЬНО

Программой редевелопмента завода шампанских вин предусмотрено полное сохранение исторического облика всех зданий и структуры территории. (Пояснение: правильнее сказать — ревитализация, так как изменения коснутся только функциональной программы и интерьера.) (Жанна Дикая)

strelkamag.com

Редевелопмент — это… Что такое Редевелопмент?

Редевелопмент: Редевелопмент — это один из наиболее эффективных способов перепрофилирования (переназначения) невостребованных в существующем состоянии объектов недвижимости или нерационально используемых территорий.

Реддич Юнайтед
Реден (Дипхольц)

Смотреть что такое «Редевелопмент» в других словарях:

Строительство в Санкт-Петербурге — Эстакада КАД в районе Обухово Санкт Петербург является традиционным местом активного строительства, наряду с Москвой. Крупные девелоперские компании активно инвестируют в городе, р … Википедия
Девелопмент — (Development) Определение девелопмента, девелопмент недвижимости Информация об определении девелопмента, девелопмент недвижимости Содержание Содержание 1. 2. Полный комплекс мероприятий девелопмента Разработка концепции проекта Изменение… … Энциклопедия инвестора
AFI Development — (LSE: AFI, до апреля 2007 г. называлась Donkamill Holdings Limited) создана в 2001 г. для управления российскими активами холдинга Льва Леваева в недвижимости. На данный момент портфель компании насчитывает более 400 тысяч квадратных… … Википедия
ВТБ (группа компаний)
— Группа ВТБ международная финансовая группа. Входящие в группу ВТБ банки ведут свою деятельность под единым брендом. Основным акционером группы ВТБ является государство в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом… … Википедия
АТЭС Владивосток 2012 — АТЭС Россия 2012 Эмблема саммита APEC Саммит АТЭС Владивосток 2012 (англ. APEC Vladivostok 2012) двадцать четвертая ежегодная встреча лидеров государств АТЭС … Википедия
178-й судоремонтный завод — … Википедия
Саммит АТЭС 2012 — Эмблема АТЭС … Википедия
Дальзавод (центр судоремонта) — … Википедия
Дальзавод (холдинговая компания) — «Холдинговая компания «Дальзавод» Тип Открытое Акционерное общество Год основания 1887 Расположение … Википедия
Девелопер — (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… … Энциклопедия инвестора

dic.academic.ru

Что такое редевелопмент? 5 ответов от молодых российских бюро :: Статьи

Амир Идиатулин, IND Architects: «Редевелопмент — это не мумификация здания, а создание новых смыслов»

О подходе: «Мы занимались редевелопментом Щербинской водонапорной башни — и поняли, что эта архитектурная доминанта очень важна для жителей. Застройка вокруг уже поменялась, а башня хранит историю места, и люди не любят, когда такие объекты разрушаются. Но важно придавать им новый смысл. И мы считаем, что редевелопмент — это не мумификация здания, а именно созидание внутри него новых смыслов».

Об объекте на АРХ Москве: «Наш стенд — метафора того, как нужно сохранять объекты в городе. Мы сделали слепок, который сохраняет архитектуру башни, но позволяет туда входить. Человек — это символ нового, наполнения новыми смыслами. И важно, чтобы он всегда был вовлечен в архитектуру. Ведь в конечном счете именно он формирует ту уникальную среду, сообщество и комфорт, который будет возникать».

Эрик Валеев, IQ Architects: «Два вида редевелопмента: мягкий и жесткий»

О подходе: «Когда мы занимаемся такого рода объектами, то задаем два вопроса: что редевелопмент может дать обычному горожанину и почему одни объекты выживают, а другие нет? Также мы выделяем два разных вида редевелопмента: мягкий и жесткий».

Объект IQ Architects удалось разглядеть не сразу: казалось, что это обычные пуфы и лавки возле кадок с фикусами. Так, по мысли архитекторов, и должны выглядеть преобразования в архитектуре — незаметно, деликатно, без видимых барьеров для пользователей.

О практике: «Когда мы переделывали ремонтный цех в офисно-общественный комплекс, это был довольно радикальный путь: ремонтный ангар наполнен различными общественными функциями, лекционным залом, выставочным пространством. Павильон № 38 „Рыболовство“ на ВДНХ — пример мягкого редевелопмента. Здесь мы сразу увидели проблему: здание стоит между парком и водой и становится барьером. С помощью платформы и единого променада мы оживили здание и заставили его по-другому работать».

Антон Ладыгин и Дмитрий Селивохин, «Народный архитектор»: «Редевелопментом можно улучшить качество целого города»

О подходе: «Когда мы говорим о редевелопменте, возникает образ точечного изменения. А нам стало интересно взглянуть, что можно сделать в масштабе Москвы. И мы придумали проект, который поможет в перспективе улучшить качество целого города».

Фото © Арсений Россихин

Об объекте на АРХ Москве: «Поскольку мы много и часто работаем с парками, мы решили замкнуть все московские парки в кольцо и представили это через очки виртуальной реальности. Выяснилось, что транзитные зоны между парками Москвы проходят через гаражные кооперативы и промзоны, которые требуют благоустройства. И получается, что связать все существующие парки в единое кольцо — это не такая уж утопичная история, так как это не требует сноса жилых кварталов».

Blank Architects: «В хорошем редевелопменте 9 функций»

О подходе: «В нашем понимании в хорошем редевелопменте есть девять функций. Он развивает новые связи в городе, раскрывает потенциал места, приносит в проект новые технологии и материалы, новую функцию, оживляет городскую ткань и поддерживает его рост, с уважением относится к месту, сохраняет его историю и увеличивает коммерческую возможность объекта».

Об объекте на АРХ Москве: «Мы решили создать инструкцию о редевелопменте и показать, что для нас является качественным редевелопментом на девяти простых примерах. Мы взяли обычную бутылку из-под молока, которая олицетворяет принципы устойчивого развития по вторичному использованию материалов и функций. Также эта бутылка из-под молока ассоциируется с советским прошлым и архитектурой того времени, требующей особого и качественного внимания к редевелопменту».

Владислав Спицын, Frontarchitecture: «В редевелопменте важную роль играет сознание»

О подходе: «Мы считаем, что редевелопмент сознания — это очень важный аспект. Цифровые технологии идут вперед, и сейчас большинство вещей можно купить в Сети, не заходя в торговый центр. Когда я раньше уезжал в командировку, мой сын говорил: „Папа, привези мне подарок“. И я шел в магазин, отдавал деньги, которые шли владельцам торговых центров и на развитие новых торговых центров. Сейчас он мне говорит: „Папа, купи мне платный мир в Minecraft“. И все».

Об объекте на АРХ Москве: «Обычно редевелопмент начинается с изучения карты, все изменения в большей степени идут в горизонтальной плоскости. Но мы считаем, что это не совсем верно, поэтому мы переворачиваем карту и нарезаем ее на временные слои. Наш стенд состоит из этих слоев: первый слой — terra, земля, основа всего. Потом появился человек и принес свои материалы, например бетон. Дальше появились дерево, доска, старый линолеум, потом современный приход, потом приходит девелопер, затем — наноматериалы. Это не просто слои — это некая память, потому что, например, кусок линолеума для кого-то это первая влюбленность в 50-х, для кого-то дощатый пол — это сын, который впервые проехал на велосипеде».

Девелопмент и редевелопмент

Содержание

Введение………………………………………………………………………..…3

1. Теоретические основы понятия и сути понятия девелопмента

1.1. Понятие девелопмента.………………………………………………..5

1.2. Функции девелопмента………………………………………………..8

1.3. Виды девелопмента ……………….…………………………………11

2. Анализ девелоперских проектов реализуемых в г. Самара..………………15

2.1. Компания ООО «Виктор и Ко»…………..…………………………..15

2.2. Компания ООО «ИНДЭСТ-Development»……………………….….17

3. Анализ реализованного проекта бизнес-центр «Волга Плаза»……………..19

Заключение……………………………………………………………………….23

Библиографический список……………………………………………………..25

Приложения

ВВЕДЕНИЕ

В пореформенный период в Российской Федерации понятие земли и недвижимости приобрело новый экономический смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, девелоперской и иными видами деятельности. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с развитием территорий. Он включает в себя все многообразие субъектов рынка недвижимости и отношений между ними, в т.ч., подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с недвижимостью, а также использование основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.

Слово «девелопер» вошло в обиход участников самарского рынка недвижимости в 2000 году, когда, оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все – и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в Самаре практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

Долгое время самарский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжениринга, продажи площадей, рекламы и так далее.

В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса.

Объекты исследования – девелоперские компании г.Самары ООО «Виктор и Ко» и ООО «ИНДЭСТ-development» .

Предмет исследования – особенности реализации девелоперских проектов в г.Самара.

Цель курсовой работы состоит в изучении теоретических и методических аспектов девелоперской деятельности.

Для достижения поставленной цели в работе решаются задачи:

1. рассматриваются теоретические аспекты девелоперской деятельности коммерческих предприятий;

2. исследуются основные понятия и сущность девелопмента;

3. изучается коммерческая политика предприятий;

4. проводится анализ организации девелоперской деятельности на примере конкретного проекта бизнес-центра «Волга-плаза».

В работе использованы книги, учебные и методические материалы, статьи и публикации ученых-экономистов, ресурсы сети интернет.

1. Теоретические основы понятия и сути понятия девелопмента

1.1. Понятие девелопмента

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 года в Лондоне, трактует термин » девелопмент » исходя из определения этого понятия, данного в Законе Великобритании 1971 года «О городском и сельском планировании», согласно которому это «выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли». И далее составители словаря указывают, что определять девелопмент именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо девелопмент не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания.

В буквальном переводе с английского » девелопмент » означает «развитие», а применительно к недвижимости — продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

Сущность явления девелопмента можно выразить как [с.156, 1]:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве , социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него — принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом.

Девелопмент – это процесс улучшения продуктивности земли, который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены существующих зданий новыми или модернизации существующих зданий.

[с.355, 11]

В профессиональной терминологии рынка недвижимости приведенное выше общее определение девелопмента детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:

1) Девелопмент (development) предполагает освоение свободного участка земли путем возведения на нем зданий или сооружений;

2) Модернизация (modernisation) или реконструкция (reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемые для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованием в части функций, объемно-планировочных решений и отделки;

3) Реставрация (restoration) предполагает восстановление существующего здания или его части до первоначального состояния;

4) Редевелопмент (redevelopment) предполагает очистку участка от существующих построек и возведение нового здания или сооружения. Любое улучшение или обновление существующей городской застройки (в американской терминологии).

Девелопмент может осуществляться как в частном (коммерческом), так и в государственном секторе.

Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательской деятельности, в связи с чем появился производный термин — девелопер.

Коммерческий девелопер –это предприниматель, который в обмен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансирование, необходимые для создания недвижимости, отвечающей ожидаемым требованиям рынка.

Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным — застройщик, добавляя, что девелопер — это предприниматель на рынке недвижимости, «занимающийся превращением неосвоенного уча

mirznanii.com

Что такое редевелопмент

Все больше ЖК строится в Сером поясе — бывших промзонах вокруг исторического центра. У такого жилья есть много плюсов, но и минусы стоит учитывать. Читайте, на что обратить внимание при покупке квартиры в подобной локации.

Редевелопмент – это преобразование старых промышленных территорий в жилые кварталы, бизнес-центры, лофт-пространства с различным функционалом. В Петербурге реновации ждут многочисленные промзоны рядом с историческим центром. Некоторые из них уже застроены и заселены. Речь идет о новостройках Московского района, Охты, Выборгской стороны. Уже застраивают Пискаревский проспект, Петровский остров другие локации.

Редевелопмент бывает полный, частичный и поверхностный. Для строительства жилья на месте завода обычно необходим первый вариант.

Полный редевелопмент промзоны предполагает переделку объектов и территории. Застройщик изменяет целевое назначение участка, очищает его от существующих зданий и конструкций, а затем прокладывает новые инженерные коммуникации и транспортные развязки. Из-за этого редевелопмент часто занимает больше времени, чем новое строительство. Соответственно и ЖК в промзонах сдаются дольше.

Все это сказывается на стоимости квартир в новых ЖК. Поэтому бюджетное жилье в таких локациях почти не строится. Чаще всего речь идет о домах комфорт- и бизнес-класса.

ЖК «Четыре горизонта» на месте Охтинской бумагопрядильной мануфактуры

Плюсы

· Близость к центру города. ЖК располагаются на расстоянии одной-двух станций метро от главных достопримечательностей.

· Видовые квартиры. Многие жилые комплексы строятся на набережных, которые раньше занимали заводы. Из домов открываются прекрасные виды на реку и красоты центра города.

· Часто для ЖК в промзоне близ центра города действует ограничение высотности. Это значит, что в домах будет меньше квартир, а значит — проблем с парковкой, очередей в лифт по утрам и т.д.

Минусы

· Дома возводят дольше типовых многоэтажек на окраинах. Покупая квартиру в таком ЖК на этапе котлована, обратите внимание на заявленные сроки сдачи. Возможно, квартиру придется ждать не один год.

· Цены на жилье выше, чем в новых районах.

· Плохая экология. Территория ЖК может оказаться плохо очищенной от загрязнений бывшего предприятия. Кроме того, рядом с комплексом могут продолжать работать заводы с их ядовитыми выхлопами.

Обратите внимание на окружение будущего жилого комплекса. Поинтересуйтесь у застройщика, выполнил ли он все требования по очистке почвы.

· Недостаток инфраструктуры. Эта проблема коснется покупатели первых очередей ЖК в исторической промзоне. Новые дома поначалу могут окружать заводы и заброшенные здания, а не парки и магазины. Но это дело наживное – за 3-5 лет застройщик обычно обеспечивает квартал всем необходимым.

ТОП-3 ЖК в Сером поясе

Квартал «Галактика»

Масштабный жилой комплекс строится на месте бывшей Варшавской железной дороги между набережной Обводного канала и Московским проспектом. В пешей доступности 3 станции метро: «Балтийская», «Фрунзенская» и «Московские ворота».

В кирпично-монолитных домах комфорт-класса разместят квартиры от студий до трешек. Внутри квартала застройщик возводит школы, детские сады и развивающие центры для подрастающего поколения. ЖК расположен Строительство завершится до конца 2018 года.

ЖК «Два ангела»

Комплекс из двух 15-этажек строится в 5 минутах пешком от метро «Новочеркасская» на месте снесенного завода. Дома расположены рядом с Малоохтинским парком, реками Охта и Оккервиль. Их сложно назвать чистыми, однако в ближайшие годы городские власти обещают избавить их русла от отходов.

В ЖК будет всего 280 квартир, при этом студий в проекте нет. В половине из них запланировано панорамное остекление с видами на Охту, Смольный собор и другие достопримечательности. Сдача ЖК в 2020-21 годах.

ЖК Magnifika

На противоположном берегу Охты строится масштабный проект в скандинавском стиле Magnifika. Квартал высоток возводят на месте бывшей промзоны, часть которой в процессе сноса. До метро «Новочеркасская» — 15 минут пешком, до центра города – 15 минут на автомобиле. В двух шагах ТРЦ «Охта Молл», который скандинавы строили с расчетом на Magnifika.

Застройщик за свой счет благоустроит набережную Охты, к которой примыкает ЖК. Внутри квартала построят детские сады и школы, а придомовую территорию облагородят по дизайн-проекту с учетом особого ландшафта местности. Квартиры в ЖК проектируют в шведском стиле – с просторной кухней-гостиной и большим видовым балконом. Первая очередь сдается в 2019 году, полностью ЖК завершат в 2020-м.

trend-spb.ru

Редевелопмент старых зданий — главный градостроительный принцип городов с историей

В первой половине XX века огромное количество усадеб западноевропейского дворянства приходило в упадок и владельцы (старые или уже новые), желая сохранить здания, да еще и по возможности извлечь выгоду, переделывали их под новые нужды, как правило, под гостиницы. Гостиницы часто служили именно для того, чтобы погостить, порой несколько месяцев, а не просто пережить день-другой в командировке или недельку отдохнуть на море. И апартаменты, которые создавались внутри этих бывших усадеб, были по планировке и назначению нередко больше похожи на квартиры, чем на гостиничные номера.

Именно тогда был отработан опыт внутренней перепланировки здания, обновления коммуникаций при сохранении исторического облика дома, опыт, который потом распространился на европейские и американские города, а некоторое время назад пришел и в Россию. Сейчас, если центр города с историей не выглядит потрепанным и безжизненным, это наверняка результат редевеломента старых зданий, когда те обретают новую жизнь — порой с новыми хозяевами, порой с теми же.

Следующий этап, когда понятие «редевелопмент» прочно вошло в лексикон тех, кто занимался недвижимостью в Европе и Америке, наступил через несколько лет после Второй мировой войны. Он был связан, прежде всего, с перестройкой промышленных зданий. 1950-1960-е годы стали периодом, когда промышленность уходила из городов. Но от того чтобы просто снести бывшие цеха и построить на их месте жилье, удерживало несколько факторов. Во-первых, экономический: часто дешевле было перестроить, чем возводить заново. Во-вторых, фактор уважения к истории. Европа была так разрушена войной, что отношение людей к старым зданиям изменилось. «Сохранение исторического облика» перестало быть чудачеством, став убеждением, которое разделяли почти все. В тот период были отработаны технологии перепрофилирования не отдельных зданий, а больших территорий, районов, когда на месте обширных промзон возникали целые кварталы жилья, музеи, рестораны, парки.

Следующая большая волна снова была связана с изначально жилыми домами, которые подвергали обновлению и редевелопменту. Крупные города все чаще сталкивались с двумя пересекающимися проблемами: ветшающим историческим центром и отсутствием места под застройку в наиболее престижных районах города. Знакомая сейчас москвичам и питерцам ситуация. Решение вопроса было только одно: всячески стимулировать реновацию или редевелопмент зданий. Ситуация осложнялась тем, что в этих старых домах жили люди и они должны были покинуть свое жилище либо навсегда, либо на время ремонта.

Подходы к решению этой проблемы разнились от весьма мягких к жильцам (временное жилье на период ремонта и возвращение в престижный центр в уже отремонтированное здание по его окончании) до довольно жестких (это, прежде всего, американский подход), когда ставился ультиматум: либо вы уезжаете в другое предоставленное жилье, оставляя этот дом муниципалитету, который позже выставит его на торги, либо организуетесь и делаете капитальный ремонт за свой счет. Мало в каком доме соседи были настолько сплоченными и богатыми, чтобы организоваться и провести реновацию дома самостоятельно. Так исторический центр освобождался от прежних жильцов, а в домах можно было проводить уже любое изменение внутренностей, не оглядываясь на прежнюю планировку.

Когда нужно провести перестройку здания, сохранив исторический облик и хотя бы часть исторического интерьера, да еще и в плотно застроенном центре, где любое движение строители должны делать предельно аккуратно, это очень непростая задача и очень недешевая. И даже перспектива последующей продажи обновленного жилья как элитного не всегда может привлечь застройщика. Поэтому, как правило, в случае сохранения облика здания, которое городские власти считают важным, в странах Европы и США застройщику предоставляются значительные налоговые льготы. Они составляют обычно от 20 до 40% общего объема выплат в бюджет, которые должен сделать застройщик, продав или сдав в аренду обновленное здание.

Такие налоговые льготы — общемировая практика. Но есть и дополнительные меры поддержки, которые осуществляют некоторые города. Например, Вена — город с историей, с огромным количеством старинных зданий, которые составляют единую уникальную среду, привлекающую в столицу Австрии множество туристов. Около 150 тысяч апартаментов (или примерно одна шестая от нынешнего количества жилых помещений в городе) были подвергнуты редевелопменту с помощью специальных программ правительства Австрии и муниципалитета Вены. Кроме того, десятки тысяч апартаментов были обновлены и реконструированы частным порядком. Вена постаралась объединить лучшие примеры других городов Западной Европы, чтобы изменить город к лучшему и провести грандиозный по масштабу редевелопмент жилья самого разного уровня.

В это сейчас сложно поверить, но в начале программы в не таком уж далеком 1984 году 300 тысяч жилых помещений (или 40% всего жилого фонда города) были квалифицированы как «устаревшие», что означало, помимо прочего, отсутствие непосредственно в квартире водопровода или канализации или того и другого вместе. Правительство приняло два закона, которые определяли для Вены путь «мягкого обновления». Особенностями были как можно менее затратный редевелопмент и отказ от принудительной смены владения, а также огромные, в некоторых случаях (когда речь шла о жилье в бедных районах) доходящие почти до 100% стоимости редевелопмента, государственные субсидии.

Параллельно государственной программе шел процесс и частного редевелопмента, преимущественно он затронул коммерчески привлекательный центр — там здания меняли собственников и функцию, превращались в апартаменты высокого класса, гостиницы, рестораны, галереи. В результате Вена сейчас — блестящий туристический центр с фешенебельным и атмосферным историческим центром, где ничто не напоминает о том, что еще тридцать лет назад во многих домах удобства были только в общем коридоре, а то и на улице. Венский опыт считается одним из самых удачных в мире по части редевелопмента как жилых зданий (и тут можно приводить в пример весь центр), так и промышленных (таких как знаменитые венские газгольдеры, ставшие символом того, как старое обретает новую жизнь).

Для Москвы и Санкт-Петербурга подобный опыт актуальней, чем кажется. В одном только ЦАО Москвы сейчас около 180 зданий, из которых жильцов вынуждены были отселить из-за ветхости. Общее количество требующих реновации домов в центре как Москвы, так и Питера исчисляется сотнями. А сколько еще не ветхих, но явно заслуживающих лучшей участи домов, которые были созданы, чтобы украшать город, но сейчас влачат жалкое существование. Мы сейчас подошли к тому самому рубежу, на котором крупные западные города осознали необходимость масштабного редевелопмента исторического центра и приняли масштабные программы по поддержке тех, кто готов давать новую жизнь старым зданиям, решая проблему с нехваткой жилья и площадок под застройку.

style.rbc.ru

Редевелопмента объекта что это – Что такое редевелопмент

Что такое редевелопмент