Реестр договоров долевого участия в строительстве – Реестр договоров долевого участия в строительстве

ДДУ (договор долевого участия) в новостройке — что это такое по фз 214, на что обратить внимание 2019 при покупке квартиры, строительство

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

 ✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

 ✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

 ✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

 ✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

j.etagi.com

Регистрация договора участия в долевом строительстве

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Регистрация договора участия в долевом строительстве

В статье раскрывается значение регистрации договора участия в долевом строительстве; процедура регистрации; документы, которые должны быть предоставлены сторонами; вопрос передачи документов в государственные органы

Действующим Федеральным законом №214-ФЗ установлен четкий регламент взаимоотношений между застройщиком и участником долевого строительства. В частности, определена необходимость заключения особого соглашения между ними. Согласно нормам этого же закона, полагается обязательная государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. Без нее подписанный документ не будет иметь юридической силы.

Значение регистрации договора участия в долевом строительстве

Чем регистрация договора долевого участия в строительстве выгодна для участников сделки? Подобная мера – гарантия защиты от недобросовестных застройщиков, минимизация риска потери вложенных средств. Процедура позволяет исключить вероятность махинаций с объектами недвижимости, например, продажу одних и тех же площадей нескольким лицам. Уполномоченные органы регистрируют исключительно договор долевого участия, никакая иная форма договора не предусмотрена. Для строительной организации это своего рода обязанность работать в соответствии с законодательством РФ федерального уровня. Кроме того, по каждому такому соглашению учреждения госрегистрации проводят проверку в отношении компании-застройщика, убеждаясь в наличии у него проектной и разрешительной документации.

Порядок процедуры регистрации договора долевого участия в строительстве прописан в Законе №122-ФЗ. Последовательность действий рассмотрим ниже.

Подготовка документации

В утвержденный перечень документов для регистрации договора долевого участия входят:

От лица застройщика:

• документ, подписанный обеими сторонами,
• заявление о регистрации документации,
• действующий договор страхования гражданской ответственности строительной компании,
• подтверждение факта оплаты страховой премии,
• разрешение на строительство,
• проектная декларация,
• план строительного объекта,
• список граждан, приобретающих строящуюся недвижимость.

Последние четыре пункта требуются, если планируется регистрация первого договора долевого участия в строительстве. В дальнейшем с каждым последующим инвестором застройщик будет предоставлять в регистрационный орган только первые четыре пункта. Росреестр не будет иметь права требовать уже предоставленные ранее правоустанавливающие документы.

От инвестора:

• договор ДУ минимум в трех экземплярах – для себя, Госреестра и застройщика. Количество экземпляров зависит от числа участников стройки,
• заявление о регистрации документации,
• удостоверение личности гражданина,
• согласие членов семьи инвестора на совершение сделки с обязательной подписью нотариуса,
• документ о залоге права требования (если гражданин прибегнул к услугам кредитных организаций для оплаты доли в строительстве),
• характеристики строительного объекта с указанием расположения выделенной доли гражданина,
• квитанция об уплате госпошлины (по желанию участника, но если сведения об уплате отсутствуют в государственной информационной системе платежей, пакет документов не будет принят в работу).

Передача документов в государственные органы

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) – орган, где регистрируется договор долевого участия в строительстве. В одно из его отделений по месту нахождения строящегося объекта и нужно обращаться. Также подать пакет документов можно в один из Многофункциональных центров, которые есть в каждом районе любого города.

Если все требования подачи документов соблюдены правильно взамен государственный орган выдаст расписку в их получении. В ней должны быть отражены ФИО и должность специалиста, принявшего бумаги, дату приема, их полный перечень, а также контактный номер телефона, по которому впоследствии можно будет узнать об этапе регистрации. Расписку рекомендуется сохранить до окончания процедуры: она также содержит номер обращения, который потребуется при получении результатов регистрационных действий.

Срок регистрации договора долевого участия в строительстве также регламентируется законом. При оформлении первого участника долевого строительства он составляет десять дней, со вторым и последующими гражданами процесс проходит скорее и заканчивается в течение одной рабочей недели. При определённых обстоятельствах срок может затянуться на месяц.

Получение результата

По истечении срока в назначенный день тому, кто регистрирует договор долевого участия в строительстве, необходимо явиться в территориальное управление Росреестра или по адресу Многофункционального центра, предъявить удостоверение личности и имеющуюся расписку и получить на руки заверенный специальной подписью бланк договора долевого участия. 

Документ со свежими сведениями о регистрации в системе Росреестра, выдаётся в двух экземплярах: инвестору и компании-застройщику. Третий экземпляр государственная организация оставляет у себя в архиве.

О чём еще нужно знать

Договор долевого участия в строительстве признается действительным только со дня его регистрации. Это значит, что строительная организация не имеет юридических оснований требовать от инвестора финансовых вложений до даты вступления в силу главного документа, определяющего их взаимоотношения.

В свою очередь, участники договора ДУ не должны платить налог на имущество физических лиц до введения в эксплуатацию объекта договора. А после сдачи недвижимости застройщиком и подписания акта приема-передачи объекта у них появляется возможность возврата ранее уплаченного налога на доходы физических лиц через имущественный налоговый вычет, обратившись в налоговую организацию.

Ошибочно относится к регистрации договора долевого участия в строительстве как к очередной ненужной бюрократической процедуре. На сегодняшний день это важнейшая и единственная реально работающая государственная мера по защите инвесторов и их капитала от произвола и корыстных побуждений недобросовестных застройщиков.

advokat-malov.ru

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Реестр договоров долевого участия

Совсем недавно долевое участие в финансировании многоквартирного дома было достаточно авантюрным делом. Ничего не мешало застройщикам продать строящуюся квартиру нескольким покупателям, и этим активно пользовались как мошеннические конторы, так и отдельные нечестные сотрудники вполне добропорядочных фирм.

Как и любая бюрократическая процедура, регистрация ДДУ требует сбора и подачи в государственные органы установленного пакета документов. Часть бумаг должен предоставить застройщик, а часть — дольщик строительства. Интересно, что набор документов при регистрации первого ДДУ по многоквартирному дому и всех последующих договоров различаются.

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) регламентирован Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), Приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Порядок).

9. Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на специальный счет эскроу в банке, обязан направить в банк, в котором в соответствии с таким договором должен быть открыт счет эскроу, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре

1. Сначала следует по всем правилам совершить сделку – заключить соглашение в письменной форме между застройщиком и инвестором.
2. Выбрать способ обращения за регистрацией – явка в учреждение, либо получение услуги в электронном виде.
3. Подается заявление вместе с прилагающимися документами-основаниями.
4. Взять расписку от операциониста-регистратора о том, что пакет бумаг принят к рассмотрению.
5. Ожидание некоторого времени – примерно 5 дней в рабочем порядке.
6. Явиться в учреждение за готовым документом – договором долевого участия с проставленной в нем отметкой.
7. Получение выписки о праве собственности (если необходимо).

Необходимо запомнить, что подписи сторон и печать застройщика на договоре еще не являются доказательством полного заключения сделки. Чтобы документ набрал правовую силу, необходима электронная или реальная регистрация ДДУ, результатом которой служит специальная отметка.

Как происходит регистрация ДДУ, и какие гарантии она предоставляет дольщикам

1. ДДУ, необходимо представить минимум три подлинных экземпляра: по одному для дольщика и застройщика, третий экземпляр остается в Росреестре. Если дольщиков больше, то договоры нужно распечатать в соответствии с количеством участников.
2. Заявление, написанное застройщиком и участником.
3. Документы дольщика, удостоверяющие его личность. Возможна подача документов не лично участником, а другим гражданином, представляющим его интересы. В этом случае нужна доверенность, заверенная нотариусом.
4. Если ДДУ заключается одним из супругов, требуется разрешение на данную сделку второго, которое должно быть нотариально заверено.
5. Залоговый договор на право требования, если деньги были заимствованы в кредитном учреждении.
6. Документы на приобретаемый жилой объект, с указанием местонахождения квартиры на общем плане дома и планируемой площади помещения. Документы составляются застройщиком и согласуются с дольщиком.

Введение в действие 214 ФЗ избавило дольщиков от множества рисков, в том числе от двойных продаж оплаченной квартиры. Раньше такое случалось достаточно часто, поскольку договор, подписываемый между участником и застройщиком, не регистрировался, и государственные органы не извещались о прошедшей сделке. Строительные фирмы распоряжались квартирами так, как считали нужным. В результате после сдачи объекта нередко на одну квартиру претендовало сразу несколько дольщиков. Именно поэтому была введена обязательная регистрация ДДУ.

Договор участия в долевом строительстве регистрируется в едином государственном реестре прав

Согласно п. 7 ст.7 Закона о регистрации орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав устанавливает порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП, в том числе:
— формы выписок из ЕГРП, запросов о предоставлении сведений, требования к составу сведений, содержащихся в таких выписках и запросах;
— перечень документов, прилагаемых к запросу о предоставлении указанных в пункте 3 настоящей статьи сведений, и способы их предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Форма запроса о предоставлении сведений и перечень необходимых документов утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 мая 2010 №180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) регламентирован Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), Приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Порядок).

Как получить выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ и стоимость оформления

Забрав результат на руки, сделка становится легитимной. Один экземпляр остаётся в Росреестре для внесения данных в Единый реестр. Выписка из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ осуществляется по запросу. Уточнения следует вносить своевременно, чтобы избежать путаницы в документах.

Выписка из ЕГРН по ДДУ предоставляется заинтересованным лицам по запросу. Этот пункт не распространяется на файлы, которые по каким-либо причинам запрещены законодательством. Запросы могут поступать от кредитных, страховых организаций, ответ для которых приходит в электронной форме на имя пользователя.

Регистрация договора долевого участия в строительстве

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе »особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

ДОГОВОРЫ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ЗАКЛЮЧЕННЫЕ ДО 2004 ГОДА, НЕ НУЖНО РЕГИСТРИРОВАТЬ В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ

После вступления в силу ФЗ об участии в долевом строительстве без наличия разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка, застройщик не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки в случаях, установленных законом, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре

В течение обозначенного срока сотрудниками Росреестра будет произведена правовая оценка принятой документации и при отсутствии ошибок или неточностей по истечению срока будет выдано соответствующее свидетельство. Для его получения потребуется предоставить выданную ранее расписку, а также документы, удостоверяющие личность.

Важно! Квитанция об оплате государственной пошлины не является обязательной, однако, ввиду возможных сбоев платежных систем и задержки поступления денежных средств, желательно предоставить фактическое доказательство произведенной оплаты во избежание случайных недоразумений.

Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве

Полные данные об участниках ДДУ предоставляются только в том случае, если с запросом обратилась одна из сторон этого договора. Также их могут получить физические и юридические лица, имеющие доверенность от правообладателя, наследодатели, залогодержатели, руководители государственных органов, муниципальных центров, правоохранительным органам и судам, управляющему в деле о банкротстве, председателю Счетной палаты, руководству внебюджетных фондов и «Агентства по страхованию вкладов», нотариусу.

Выписку на договоры долевого участия (ДДУ) можно получить в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы получить выписку о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, необходимо указывать кадастровый номер участка, на котором строится недвижимость. Самого предмета договора еще нет на кадастровом учете, поэтому сведений об этом объекте капитального строительства в ЕГРН быть не может. Найти кадастровый номер участка вы сможете на договоре ДУ.

Как зарегистрировать договор долевого участия: необходимые документы, процедура

• список документов, предоставленных для регистрации;
• сведения о сотруднике, у которого стороны могут получить всю необходимую информацию о процессе регистрации договора;
• дата принятия документов;
• ФИО и личная подпись сотрудника, принявшего бумаги и оформившего расписку.

Отправляя документы в Росреестр, необходимо быть уверенным в их правильности. В случае обнаружения ошибки сотрудник оповещает об этом заявителя и предлагает ему в определённый срок её исправить. Если новый документ будет предоставлен вовремя, то регистрация договора продолжится в плановом режиме. Если же заявитель не предоставит правильный документ в установленный срок, то сотрудник будет вынужден приостановить процесс регистрации. Возобновить его можно будет только через месяц!

Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)

Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ, и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован. Чаще всего, такое случается по техническим причинам – не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

• разрешение на строительство;
• план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
• проектная декларация о данном проекте строительства дома;
• заключение контролирующих органов о соответствии Застройщика требованиям ФЗ-214;
• и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже).

questionlaw.ru

Памятка для граждан, заключающих договоры участия в долевом строительстве

Служба государственного строительного надзора Иркутской области рекомендует при заключении договоров участия в долевом строительстве соблюдать следующую последовательность действий.

1. Выбор застройщика.
Одним из условий законности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства является представление проектной декларации на объект строительства в контролирующий орган. На территории Иркутской области таким контролирующим органом является Служба.
Следовательно, Служба располагает полной информацией о застройщиках, которые на законных основаниях привлекают денежные средства участников долевого строительства. Данная информация по объектам размещается «Организации-застройщики».
Кроме того, под закладкой «Защита прав дольщиков в судебном порядке» можно увидеть список организаций, в отношении которых Служба обращалась в суд в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. По количеству удовлетворенных судом исков можно судить о «недобросовестности» того или иного застройщика.
Проанализировав оба списка с учетом интересующего района застройки можно принять решение о выборе застройщика.

2. Изучение документов застройщика.
До подписания договора участия в долевом строительстве необходимо потребовать у застройщика предъявить разрешение на строительство. Также необходимо ознакомиться с проектной декларацией, проверить документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности или аренды (субаренды) земельного участка, предоставленного для строительства.

3. Подписание договора.
При подписании договора участия в долевом строительстве следует внимательно ознакомиться с его условиями. Договор должен в обязательном порядке содержать: 

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии этих условий договор считается незаключенным.

4. Государственная регистрация договора.
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На территории Иркутской области государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее — Управление Росреестра по Иркутской области).

5. Оплата по договору.
Оплату по договору участия в долевом строительстве следует осуществлять только после того, как он будет заключен (пройдет государственную регистрацию), то есть тогда, когда участник долевого строительства будет иметь на руках свой экземпляр договора с отметкой Управления Росреестра по Иркутской области.

irkobl.ru