Субаренда земельного участка — что это такое, находящегося в муниципальной собственности, под строительство
Земельные участки относятся к объектам недвижимости, поэтому могут стать предметом гражданского договора, в том числе и договора аренды.
Что такое субаренда земельного участка в 2018 года? Есть ли какие-то нюансы при заключении договора?
Что из себя представляет
Субаренда — это юридическая сделка. Она представляет собой фактическую передачу права пользования объектом недвижимости или иным имуществом третьему лицу.
То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом.
Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.
Он должен выразить своё согласие на то, что арендатор передаёт право пользования его имуществом другому лицу.
Согласие выражается только в письменной форме. Это можно сделать 2-мя различными способами:
| Отразить согласие собственника на то, что арендатор может сдать его имущество в аренду непосредственно в договоре аренды | так и прописать, что арендатор имеет право передать предмет данного договора в пользование третьему лицу |
| Составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие собственника | документ составляется в свободной форме. Главное условие — в письменной, и должен быть подписан обеими сторонами. Этот документ может стать дополнительным соглашением к договору |
Гражданский кодекс
Субаренда является разновидностью аренды, наряду с прокатом наймом, лизингом и поднаймом. Это гражданская сделка, поэтому она регулируется положениями главы 34 ГК РФ.
Так как при заключении сделки составляется договор, то нужно придерживаться норм подраздела 2 раздела 3 ГК РФ.
Видео: как взять в аренду земельный участок
Существующие риски
Как при любой другой сделке, при заключении договора субаренды существуют некоторые риски.
Такие как:
| Недобросовестные арендаторы | если владелец имущества проживает далеко от объекта аренды, и не может постоянно контролировать его, риск того, что имущество будет «пересдано» очень велик. Поэтому субарендатору всегда стоит убедиться, что собственник дал своё согласие на заключение сделки |
| Не ответственные субарендаторы | риск того, что субарендатор не заплатит арендатору плату за пользование имуществом или не оплатит коммунальные услуги, существует. Не всегда просто отстоять свои интересы в суде! Поэтому нужно регистрировать договор. Конечно, если речь идёт о кратковременной субаренде, многие пренебрегают этим положением |
| Вероятность порчи имущества | такой риск также велик. Например, сдаётся земельный участок, на котором построена баня. Субарендатор нанёс бане ущерб. Такие моменты нужно фиксировать в договоре |
| Если владелец земли решит досрочно расторгнуть договор аренды | то и субарендатор должен будет в кратчайшие сроки покинуть этот участок, так как договор субаренды расторгается «автоматически» |
Собственник участка может даже не догадываться, что происходит с его собственностью, так как все вопросы с субарендаторами решает непосредственно сам арендатор.
Чтобы как-то обезопасить себя, стоит заключить трехстороннее соглашение с участием собственника.
В этом случае, владелец участка может контролировать поведение жильцов на его собственности. Но такое возможно, если договор заключается на длительный срок.
Что такое субаренда земельного участка
Так как участок земли является объектом недвижимости, то сдача его в субаренду возможна при наличии согласия собственника. Чтобы сделка имела юридическую силу, необходимо заключить договор.
Заключение договора субаренды земельного участка предполагает, что стороны сделки возлагают на себя определённые обязанности по отношению друг к другу, и к объекту сделки, а также несут ответственность.
Договор субаренды участка, как и договор субаренды любого другого имущества, не должен противоречить основному, «первичному», договору, а также нормам главы 34 ГК РФ.
Сделка по субаренде является возмездной, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору некое имущество (в данном случае земельный участок), а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение.
Все изменения условий договора достигаются путём достижения соглашения между сторонами.
Находящегося в муниципальной собственности
Передача права пользования участком земли, который находится в собственности у государства, происходит посредством проведения торгов. Это касается не только сдачи участка в аренду, но и сдачи его в субаренду.
Торги проходят в соответствии с Федеральным Законом от 26. 07. 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Субарендатором становится то юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который выиграл торги по условиям их проведения.
Если участник торгов только один, он имеет на руках всю необходимую аукционную документацию, и зарегистрирован в соответствии с Законом № 135-ФЗ, арендатор обязан заключить с ним договор субаренды.
Суть торгов в том, что несколько участников, зарегистрированных в установленном порядке, предлагают свою субарендную плату за данный участок земли.
По правилам проведения торгов, арендатор устанавливает минимальную субарендную плату, и также «шаг» аукциона.
Кто выиграет, то есть предложит максимальную сумму субарендной платы, тот и становится субарендатором данного земельного участка.
Сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения — это те земли, которые предназначены для ведения как крупных сельских хозяйств, так и частных.
Не всегда удаётся получить в собственность необходимый участок земли. Выкупить его у государства порой бывает довольно сложно. «На выручку» приходит аренда и субаренда таких участков земли.
Назначение данного участка лишь определяет направление будущей деятельности субарендатора.
Участки земель такого назначения могут быть использованы для различных целей, которые связаны с сельским хозяйством.
Это:
- Животноводство.
- Садоводство.
- Ведение личного приусадебного или полевого подсобного хозяйства.
- Растениеводство.
- Организация дачных, садовых и огороднических кооперативов и товариществ.
Поэтому субаренда земель, имеющих такое назначение, имеет несколько нюансов, которые связаны именно с видом разрешённого использования и формой владения им.
Субаренда интересующего земельного участка возможна, если его владелец даст на сделку своё согласие.
Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если в субаренду берётся не весь арендованный участок, а только его часть.
В этом случае, к договору должны быть приложены документы, которые подтверждают согласование сторонами размеров части участка, который сдаётся в субаренду.
К таким документам относятся:
| Акт замера площади конкретной части участка | ситуационный план той части участка, которая является предметом данной сделки |
| Графическая часть кадастрового плана всего участка | на нём должна быть обозначена та часть, которая передаётся по договору в субаренду |
Под строительство
Стоит понимать, что если построить дом на арендованном участке, и оформить его в собственность, то право владения участком «автоматически» не возникает.
Оформить право собственности на участок земли может только её арендатор. Субарендатор не может этого сделать, так как является «третьим» звеном.
Поэтому строительство жилого дома на субарендованном участке является нецелесообразным, так как субаренда имеет ограниченный срок действия.
Даже если заключить договор субаренды сроком на 99 лет, по истечении этого срока придётся что-то решать с правом владения или пользования.
Оформление соглашения
Стороны должны заключить между собой договор, в котором будут прописаны все условия соглашения относительно субаренды земельного участка.
Чтобы впоследствии было меньше поводов для недоразумений и претензий, необходимо каждое условие прописать в договоре досконально.
Лучше всего заключить не договор между субарендатором и арендатором, а заключить трехстороннее соглашение, одной стороной в котором будет являться собственник помещения.
В этом случае, сам собственник сможет контролировать и арендатора, и субарендатора, а также отслеживать факт пользования его имуществом.
Соглашение должно быть подписано всеми тремя сторонами. Заверять его у нотариуса не нужно.
Регистрировать соглашение нужно в обязательном порядке, если срок его действия превышает 1 год.
Сопутствующие документы
Чтобы стороны смогли заключить между собой соглашение относительно субаренды земельного участка, они должны предъявить друг другу документы, подтверждающие их дееспособность, как юридических лиц.
К таким документам относятся:
| Выписка с банковскими реквизитами | этот документ подписывается как руководителем юридического лица, так и его главным бухгалтером. Она необходима для того, чтобы в договоре отразить правильные реквизиты каждой стороны |
| Выписка из реестра юридических лиц | нужна для того чтобы подтвердить, что данное предприятие осуществляет свою хозяйственную деятельность, и не находится в стадии банкротства или добровольной ликвидации. Но, у этой справки есть срок действия — 30 дней с момента её получения |
| Если одной из сторон является физическое лицо | то необходим его паспорт, а также копия или оригинал свидетельства о праве владения данным земельным участком |
| Если происходит передача части земельного участка в субаренду | то нужно приложить к договору:
|
| Если участок муниципальный | то нужна аукционная документация |
| Нередко на заключении договоров присутствуют представители юридических лиц | тогда нужно представить документ, подтверждающий право подписи таких документов |
| Другие документы, которые могут понадобиться для заключения договора | например, документы на все строения, которые присутствуют на данном участке |
Ограничения права пользования
Собственник может ограничить право пользования своим земельным участком арендатору, а он, в свою очередь, субарендатору. Все ограничения должны быть прописаны в договоре.
В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право пользоваться арендованным имуществом в рамках условий договора, то есть, не нарушая их.
А так как договор субаренды идентичен договору аренды, то и субарендатор может пользоваться участком только в рамках условий договора.
Кроме того, договора субаренды не может противоречить условиям «первичного» договора.
Если в договоре аренды указано, что арендатор не имеет права передавать своё право пользование третьему лицу, то арендатор не сможет заключить договора субаренды.
Например, собственник ограничивает право арендатора на пользование одной из построек, расположенной на данном участке. Но, при этом разрешает сдать участок в субаренду.
Следовательно, и сам арендатор в договоре субаренды пропишет, что пользование данной постройкой ограничено владельцем участка.
Внесение платежей
В договоре должны быть чётко оговорены условия, касающиеся оплаты пользования участком.
Это:
| Сумма субарендной платы | и порядок её внесения — наличным или безналичным расчётом, каждый месяц или каждый квартал, всю сумму сразу или частями. Можно даже прописать, что субарендатор внес плату за весь период субаренды вперёд |
| Сроки внесения платы за каждый период | например, не позднее 5 числа каждого месяца за последующий месяц. Если оплата вносится частями, то период внесения каждой части |
| Нужно также указать, какую ответственность будет нести субарендатор, если просрочит платёж | здесь можно указать размер штрафа и пени за каждый день просрочки. Пени нужно прописываться либо фиксированной суммой за конкретный период, либо в процентном соотношении к сумме субарендной платы |
Желательно, к договору приложить график платежей. Если оплата производится наличным расчётом, что редкость у юридических лиц, то в этом графике будет расписываться лицо, которое получает сумму на руки.
Если плата за пользование участком земли перечисляется безналичным расчётом, то в платёжном документе на перевод средств необходимо указать назначение платежа. При некоторых системах налогообложения это имеет значение.
Какой период времени
Договор субаренды может быть заключёно на любой срок — от 1 дня до 99 лет. Главное условие, чтобы он не противоречил условия «первичного» договора. Это касается и сроков заключения.
Например, если срок аренды земельного участка составляет 5 лет, то и срок субаренды не может быть более 5 лет.
Кроме того, если арендатор нарушит это условие, и сдаст арендованный им участок земли на срок более длительный, чем заключен договор аренды, он будет нести ответственность перед собственником этого участка.
Превышение срока субаренды само по себе не является условием недействительности данного договора.
Если будет выявлен тот факт, то недобросовестный арендатор нарушил условие договора, и заключил договор субаренды на срок превышающий, то субарендатор и собственник могут заключить договора «напрямую» между собой, обойдя арендатора.
Но, сначала собственник участка должен будет на законных основаниях расторгнуть договор аренды.
Если участок принадлежит государству, то впоследствии его можно оформить в собственность по программе приватизации. Но сделать это может только арендатор.
Если собственник участка расторгнет с арендатором договор на основании того, что последний нарушил условии пользования участком, то приватизировать землю сможет уже субарендатор.
Договор субаренды может быть как краткосрочным (на срок менее 1 года), так и долгосрочным — на срок более 1 года. Если договор долгосрочный, то его необходимо регистрировать в органах Росреестра.
Но, юристы рекомендуют регистрировать договора, даже если он заключён сроком менее 1 года. Так можно обезопасить себя от различных неприятностей.
Участки земли являются предметами договора аренды и субаренды довольно часто.
Например, в долгосрочную аренду выделяется участок под ведение садового хозяйства.
Арендатор делит этот участок на несколько поменьше, и сдаёт в субаренду гражданам, которые хотят выращивать садовые культуры. Прибыльность такой сделки довольно велика для арендатора.
domdomoff.ru
Субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
Некоторые граждане оформляют договор аренды земельного участка в целях его субаренды. Это передача прав на пользование участком лицом, которое уже является арендатором. При первом варианте это делается для заработка, когда цена за вторичную аренду повышается и гражданин, являющийся первичным получателем прав, оставляет себе разницу, в этом случае он также будет должен выплачивать НДС. Второй вариант — при ненадобности использования участка, но расторгнуть договор не представляется возможным, тогда для избавления от лишних затрат ищется лицо, готовое принять условия субаренды.
Передача прав вторичному арендатору устанавливается в соответствии с законодательными актами, указанными в ГК РФ и ЗК РФ. Из-за того, что это не является сделкой с участием прямого собственника, существуют особенные нюансы, которые должны соблюдаться всеми сторонами процесса.
Составление договора повторной аренды должно учитывать условия первичной сделки. Если субарендатор не будет выполнять свои обязательства, то владелец и арендодатель получают полное право на расторжение сделки, так как оба являются правообладателями.
Общие понятия
Субаренда – это сделка, которая подразумевает передачу уже арендуемой земли другому юридическому или физическому лицу. То есть после того, как человек получил право пользование участком на основании договора аренды, он сам заключает договор субаренды уже на другого гражданина.
Главное условие такого соглашения – его содержание не должно противоречить пунктам, определенным при аренде. Например, для того, чтобы запретить передавать уже арендуемую землю в третьи руки, в договоре может содержаться информация о запрете передачи территории в субаренду. Такой пункт не позволит арендующему гражданину заключать последующие сделки такого плана.
Обязательное условие заключение сделки субаренды – наличие оплаты или предоставление услуги взамен денежных средств. Такой договор не может быть безвозмездным.
При заключении сделки необходимо учитывать все регулирующие нормы, которые устанавливаются ГК РФ. Это правило относится ко всем лицам.
Образец договора субаренды земельного участка:
Законодательство о субаренде муниципального земельного участка
Порядок передачи земельных участков регламентируется статьей №22 ЗК РФ, согласно которой, территории переходят в собственность арендующим в соответствии с ГК РФ. Статья №607 ГК РФ уточняет, что под собственностью может подразумеваться и земельный участок. Имущество сдается в аренду, а гражданин, получивший права на землю, должен выполнять все условия составленного договора.
Если владелец разрешил арендующему оформлять договор субаренды, то передаваемая в новые руки собственность будет возможна. Если владелец запретил оформлять такое соглашение, что прописано в документе, составляемом при сделке, то субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, становится невозможной.
Статья 607. Объекты аренды
Статья 22. Аренда земельных участков
Передача территории разрешается без соответствующего пункта при оформлении сделки, если договор аренды будет действителен более пяти лет, в таком случае потребуется лишь уведомить владельца о передаче его собственности, что можно сделать уже после оформления документов.
Невыполнение условий договора приведет к его расторжению, также возможно начисление компенсаций или штрафов. Передача прав на недвижимость без согласия собственника, если срок заключенного договора более пяти лет, возможна только без торгов.
Основные условия
Оформление договора
В 2018 году договор субаренды может быть составлен в свободной письменной форме. Сделка должны быть оформлена в органах Росреестра, в противном случае передача прав не будет считать законной. Если при оформлении аренды сделка заверялась нотариусом, то и договор субаренды должен будет пройти аналогичную процедуру, в ином случае этого не требуется.
Скачать образец договора субаренды земельного участка
Значимые моменты, которые должны присутствовать в таком договоре:
- описание правоотношений;
- характеристики сделки;
- реквизиты обеих сторон;
- обязанности субъектов;
- права субъектов;
- условия, которые регулируют формат прекращения действия соглашения.
Для оформления сделки потребуются следующие документы:
- нормативы качественных и количественных показателей;
- кадастровый паспорт объекта;
- график выплат или предоставляемых услуг;
- свидетельство на право заключения субаренды.
Обе стороны могут использовать услуги гарантов. Благодаря этому появляется возможность обеспечить безопасность заключаемого договора.
Если нет согласия
Составляемый договор аренды может содержать условия передачи и эксплуатации земельного участка. Именно этим правилам должно подчиняться арендующее лицо при использовании земли, но если в договоре эти пункты не указаны, то он должен опираться на условия, указанные для вида и типа имущества. Образец будет идентичен тому, что использовался при заключении первичной аренды.
Согласно законодательным актам, арендатор может передавать имущество в поднаем, если для этого есть разрешение владельца земельного участка. Согласно договору субаренды, передается не только арендованное имущество, но и права на его пользование.
Договор аренды дает разрешение на следующие действия, если подобное занесено в пункты:
- сдавать имущество в субаренду;
- передавать права по такому договору;
- передавать обязанности по договору субаренды;
- предоставлять имущество в безвозмездное пользование;
- отдавать арендные права как залог;
- вносить арендные права в уставный капитал товариществ и других сообществ;
- вносить арендные права как паевый взнос в кооператив.
Все эти пункты имеют юридическую силу, если не противоречат установленным правилам согласно ГК РФ или другими управляющими актами.
Заключение договора субаренды запрещено на срок, который превышает срок действия договора аренды. Правила пользования должны быть аналогичными в обоих документах.
Субаренда муниципального земельного участка возможна даже без согласия владельца участка, если обратное условие не занесено в договор аренды земельного участка. Договор перенаема дает полный пакет прав.
У арендатора земельного участка, собственником которого является государство или муниципальные власти, появляется возможность передачи своим прав субарендаторам без получения разрешения, если договор оформлен более чем на пять лет. При этом составляемая сделка субаренды не должна превышать срок аренды.
Вместе с правами передаются обязанности, указанные в статье №22 ЗК РФ. Если возникнет необходимость изменения условий договора, тогда потребуется согласование с владельцем земельного участка, в противном случае договор субаренды будет считаться бессильным.
Если же владелец захочет расторгнуть договор, который заключен на срок более пяти лет, то вопрос может быть решен в его сторону только при наличии весомых оснований, необходимых для предоставления в суд.
В качестве оснований могут использоваться только факты нарушения условий договора. Именно благодаря этому условию разрешается заключение договора субаренды, так как не будет иных факторов, которые потребуют расторжения сделки повторной сдачи недвижимости в аренду. Но в составляемом договоре между арендодателем и арендатором можно указать пункт, согласно которому будет наложен запрет на повторную передачу прав на пользование земельного участка.
Права, обязанности и риски
Вторичный арендатор получает следующие права и обязанности:
- право пользование участком в течение срока, указанного в договоре;
- право на проведение действий, которые не противоречат условиям заключенного договора;
- содержание участка должно соответствовать тому, в котором ему недвижимость была передана;
- стоимость найма должна оплачиваться в полном объеме, который указывается в договоре аренды.
Если же вторичный арендатор не платить исправно необходимую сумму, то владелец и первичный арендатор могут составить коллективный иск для применения санкции в отношении лица, которое не выполняет свои обязательства.
Риски наступают только в случаях, когда документация оформляется незаконными путями. Тогда арендодателю будут грозить серьезные штрафы, а не только разрыв отношений с владельцем земельного участка.
Нюансы передачи прав на территорию
Заключение договора субаренды не накладывает никаких обязательств на владельца территории, так как он не является контрагентом в сделке. Если же собственник не хочет, чтобы на его участок мог получить какие-либо права другой гражданин без его ведома, то стоит включить соответствующий пункт в договор.
Если арендатор решит передать права на земельный участок третьим лицам при помощи торгов, то сделать это можно будет только при наличии документов, позволяющих такую возможность. При отсутствии оснований передача прав не только не будет юридически чистой, но и возложит определенные санкции на первичного арендатора, который попытался составить договор субаренды.
Если же у субарендатора, который получит права на недвижимость путем торгов, возникнут проблемы, то он может нанять юридическую экспертизу для определения правонарушений при составлении договора, основываясь на сделке, которая была заключена между владельцем и первичным арендатором.
Порядок и сроки оплаты
Субарендатор должен выплачивать полную сумму, оговоренную при заключении сделки. Оплата может производиться любым удобным способом для обеих сторон, в том числе передачей прав на собственность или предоставлением услуг. Если договор заключен между частными лицами, то стоимость определяется в устной беседе, после чего сумма заносится в соответствующий пункт документа.
Если договор заключается между частным лицом и государственными или региональными органами, то для расчета будет применяться следующая схема:
S*C*K1*K2
Где:
| S | Площадь участка. |
| C | Базовая ставка. |
| K1 | Личный коэффициент. |
| K2 | Региональный коэффициент. |
Сроки выплат устанавливается в стандартном порядке. Вторичный арендатор должен соблюдать установленные в договоре условия.
Договор аренды лесного участка должен обязательно содержать перечисленные границы.Как оформляется продление договора аренды земельного участка — смотрите тут.
Что гласит закон о земельных участках — мы расскажем далее.
1kvartirka.ru
Правила составления договора субаренды земельного участка
Субаренда – это аренда у арендатора, то есть по сути двойная аренда. На первый взгляд кажется, что нет необходимости обращаться к посреднику и целесообразно сразу оформить аренду у владельца земли. Но это возможно не во всех случаях.
Структура договора субаренды в целом такая же, как и у стандартного договора аренды. Существенные различия могут касаться наименования сторон, отдельных положений, связанных с оплатой и правилами пользования участка, а также разрешением споров. Это не аренда апартаментов, поэтому нужно быть предельно внимательным.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Когда заключают договор субаренды
Субаренда не обязательно дорого и невыгодно. Чаще всего, напротив, субаренда обходится
дешевле стандартной аренды, поскольку в большинстве случаев передача участка в поднаем для арендатора – один из видов бизнеса.
Например, арендодатель владеет большими площадями и сдает их за небольшую плату, у него просто нет времени и возможности вести переговоры с каждым желающим. Ему проще передать свои участки нескольким крупным арендаторам и предоставить им право сдавать их в поднаем. А те уже на этой основе строят свой бизнес.
В других случаях напрямую просто невозможно арендовать землю. Например, если ее владелец – государство. Такое часто бывает на крупных промышленных предприятиях, когда владельцем помещений и земельных участков фактически выступает государство, но управляющий предприятием может передавать в субаренду небольшие площади для более мелких производств.
Иногда в поднаем сдаются участки при сокращении производства или при поднятии основной арендной платы владельцем недвижимости.
Чтобы компенсировать свои затраты, арендатор сдает «лишние» площади в поднаем.Структура договора
В договоре обязательно должны присутствовать следующие сведения:
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Название. Договор обязательно должен называться «Договор субаренды», в противном случае его могут признать недействительным.
- Время и место подписание документа.
- Наименование сторон. Некоторые юристы советуют называть их так, как они есть: арендатор и субарендатор, другие – субарендатор и субарендодатель. На самом деле назвать стороны можно как угодно, хоть Сторона 1 и Сторона 2. Главное, чтобы были правильно указаны реквизиты участников договора и однозначно определены их роли – кто сдает в поднаем, а кто принимает.
- Основание передачи в субаренду. В стандартном договоре аренды указывается основание владения: свидетельство о праве. В договоре поднаема же нужно указать договор аренды, его номер и дату подписания.
- Предмет договора. Это участок, который будет передаваться в субаренду. Нужно подробно его описать, указать все технические характеристики, площадь, наличие или отсутствие строений и т.д. К договору рекомендуется приложить план, где указаны границы передаваемого в субаренду участка.
- Обязанности сторон. Так, арендатор в числе прочего обязан предоставить субарендатору землю в срок, предупредить владельца о поднаеме, следить за использованием участка по назначению. Обязанности субарендатора – следить за исправностью вверенных ему помещений, производить ремонт, вовремя платить арендную плату.
- Права сторон.
Здесь в основном описываются правила пользования участка и указываются допустимые виды деятельности, которые может осуществлять на взятой в наем площади субарендатор, возможность возведения построек. К правам арендатора могут относиться: право расторгнуть договор за невнесение платы, нецелевое использование участка, организацию опасного или незаконного производства и т.п. - Стоимость. Указывается размер арендной платы, которая может быть фиксированной или «плавающей» в зависимости от договоренности, крайний срок оплаты, периодичность изменения суммы.
- Ответственность сторон. Нарушения со стороны субарендатора ведут к расторжению договора.
- Срок действия договора. О нем подробнее ниже.
- Прочие положения. Здесь указывается количество экземпляров договора, порядок разрешения споров, реквизиты сторон (для перечисления платы безналичным расчетом).
- Подписи сторон.
Здесь в основном описываются правила пользования участка и указываются допустимые виды деятельности, которые может осуществлять на взятой в наем площади субарендатор, возможность возведения построек. К правам арендатора могут относиться: право расторгнуть договор за невнесение платы, нецелевое использование участка, организацию опасного или незаконного производства и т.п.У арендатора обязательно должен быть акт согласования границ земельного участка с соседями.
Как продлить договор
Договор субаренды считается автоматически продленным по истечении его срока действия на аналогичный срок, если только в тексте документа не предусмотрено иного.
Если договор заключен бессрочно, расторгнуть его можно только по соглашению сторон или через суд.Если же договор срочный и автоматической пролонгации не подлежит, субарендатор должен:
- устно или письменно известить арендатора об окончании срока действия договоренности;
- сообщить о своем намерении продлить договор;
- при согласии дополнить действующий договор пунктом о продлении или составить аналогичный документ, но с другими сроками;
- подписать.
Какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду? Читайте подробное описание в нашей статье.
Узнайте о всех нюансах приобретения недвижимости по следующей http://zakonometr.ru/nedvizhimost ссылке.
На что нужно обратить внимание
Ключевые моменты, которые обязательно нужно проконтролировать:
- Наличие разрешения у арендатора передавать указанный участок в аренду. Это может быть как отдельно оформленная бумага, но чаще всего такое право предоставляется в договоре аренды.
- Соответствие арендуемого участка его описанию. Проще говоря, надо убедиться, что по договору передают именно ту землю, о которой договаривались.
- Наличие у помещений на территории участка дефектов и повреждений. Если они имеются, нужно составить акт приема-передачи или опись, желательно в присутствии свидетелей.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
zakonometr.ru
Субаренда земельного участка 2018 — что такое, аренда, части, образец договора, сельхозназначения, согласие собственника, под строительство жилого дома, регистрация
Субаренда земельного участка представляет собой сделку, в процессе которой право пользования данным объектом передается иному лицу. В ней участвует арендатор, который наделяет своими правами в отношении земли субарендатора. Собственник объекта должен предоставить свое согласие для того, чтобы процедура стала возможной.
На практике субаренда используется достаточно часто. В основном, она практикуется для получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.
Что это такое?
Не все граждане, столкнувшиеся с подобным понятием впервые, представляют, что такое субаренда земельного участка. Ее можно назвать сложной сделкой.
Инициатором субаренды, как правило, бывает арендатор. Он сдает в аренду участок повторно, уже другому физ-, или юрлицу.
В последующем субарендатор получает право пользования наделом. Субаренда подкрепляется соответствующим соглашением между сторонами. Все его положения не должны идти вразрез с действующими законами, а также противоречить первичному договору аренды.
Договор субаренды должен быть заключен в соответствии с нормами, определенными Гражданским кодексом.
Правовое регулирование
В 2018 году понятие субаренды дается в Гражданском кодексе, а именно в 606 статье. Также в этом нормативном документе говорится в том, что уже арендованный объект может быть передан в пользование третьему лицу (ст. 615 ГК РФ).
Субаренда земельного участка
Сделка в отношении субаренды земли должна быть подкреплена договором, заключенном в письменном виде.
После заключения соответствующего соглашения субарендатор получает следующие права и обязанности:
- право пользования землей в течение срока, установленного по договору;
- право осуществления деятельности на участке, которую не запрещает соглашение;
- обязанность своевременной выплаты арендных платежей;
- обязанность содержания участка.
Субаренда ‒ это достаточно сложная сделка. Разобраться во всех ее нюансах человеку, не имеющему опыта участия в подобных процедурах, бывает непросто. Поэтому имеет смысл обратиться к консультантам в области права за помощью.
Субаренда земли имеет некоторые риски:
- Заключение сделки без согласия владельца. Такое возможно, если собственник земли проживает достаточно далеко и не может контролировать объект аренды.
- Возможность порчи объекта. Высока вероятность того, что субарендатор нанесет ущерб земельному наделу. Подобные нюансы следует заранее обговорить в договоре.
- Вероятность задержек выплат со стороны субарендатора. Многие пренебрегают официальным заключением договора субаренды. Может случиться так, что попадется недобросовестный человек, который не выплатит полностью или внесет арендную плату в частичном объеме.
- Вероятность преждевременного расторжения договора субаренды. Этот риск особенно опасен для субарендатора. Ведь в случае расторжения основного договора аренды соглашение с субарендатором также будет расторгнуто.
Части
Возможно взять в субаренду и какую-то часть от надела. Для этого данный участок должен быть выделен и детально описан в документах. Стороны должны согласовать между собой выделение участка под субаренду.
В качестве документов к договору субаренды должны быть приложены:
- акт о замере выделенной части надела;
- кадастровый план всего участка с выделением доли, сдаваемой в субаренду.
Муниципального
Арендовать или получить в субаренду участок, принадлежащий государству, можно только путем участия в торгах. Смысл данного мероприятия состоит в том, что арендатор выставляет самую маленькую плату и «шаг» ее увеличения, а участники предлагают свою стоимость за пользование участком. Побеждает в торгах тот, кто предложит наибольшую цену.
Арендатором или субарендатором признается лицо, которое победило в торгах на условиях их проведения.
Однако принимать участие в торгах может и только один человек.
В случае официальной регистрации на мероприятии и наличия на руках всей необходимой документации, с ним заключают договор субаренды.
Сельхозназначения
Земли сельхозназначения предназначены для:
- садоводства;
- животноводства;
- растениеводства;
- ведения полевого или приусадебного хозяйства;
- организации СНТ или ДНТ.
Такие земли довольно привлекательны для многих граждан. К сожалению, не всегда получается их выкупить, но вот аренда или субаренда таких земель вполне возможна.
Субарендатор подобных участков должен пользоваться ими в соответствии с видом разрешенного использования.
Под строительство жилого дома
Некоторые граждане полагают, что при возведении на участке дома и оформлении его в собственность, земля автоматически переходит в их владение. Однако это не так, и субарендатор не может подобным образом оформить право собственности на земельный надел.
Возводить здание на участке, находящемся в субаренде, достаточно нецелесообразно. Это связано с тем, что после истечения периода действия соглашения придется каким-то образом решать проблему с правом владения.
Отличия от аренды
В чем заключаются отличия от аренды:
- Субарендатор должен выполнять требования и арендатора, и собственника надела. Наниматель же, в отличие от него, имеет больше полномочий, поскольку слушается только владельца земли.
- В роли арендодателя при заключении договора субаренды выступает человек, не имеющий права распоряжения участком. В случае обычного договора аренды арендодателем является собственник надела.
- Договор субаренды не может действовать дольше, чем договор аренды.
Как оформляется?
Всего можно выделить несколько этапов проведения сделки:
- Сбор необходимой документации.
- Составление соглашения и его подписание сторонами сделки.
- Регистрация документа в Гос. Реестре.
- Получение бумаги о регистрации права пользования наделом.
Важные нюансы:
- регистрационные действия проводятся в течение месяца, если с документами все в порядке;
- договора, заключаемые на срок менее года, не подлежат обязательной регистрации.
Необходимые документы
Какие документы требуются для заключения сделки:
- паспорта участников;
- первичный договор аренды;
- кадастровый паспорт объекта;
- свидетельство о регистрации первого арендного соглашения;
- разрешение от владельца в письменном виде;
- прочая документация на участок;
- график, в соответствии с которым должны быть внесены платежи по аренде.
Может потребоваться и другая документация.
Требуется ли согласие собственника?
Владелец в любом случае должен предоставить свое согласие на заключение сделки с его собственностью.
Это можно сделать путем оговорки в договоре аренды о том, арендатор получает право сдавать объект в субаренду.
Также это становится возможным при составлении отдельного документа, содержащего согласие собственника. Такую бумагу можно приложить к договору аренды.
Заключение договора
Договор субаренды должен составляться в письменном виде. Он не подлежит заверению у нотариуса. Документ составляется по типовой форме, схожей с формой простого договора аренды. Отличия заключаются лишь в предмете сделки.
В договоре субаренды необходимо детально описать участок, указав его месторасположение, адрес, кадастровый номер и квадратуру. Привести границы в том случае, если в субаренду сдается часть надела.
В документ следует включить пункт с оплатой для субарендатора. Она может равняться величине арендной платы или превосходить ее по размерам.
Образец договора субаренды земельного участка здесь.
Регистрация
Сделка подлежит регистрации в Реестре. Только после данной процедуры договор вступит в силу. Для регистрации потребуется подготовить договор в 3-х экземплярах, документацию на участок, заверенные копии договоров участников сделки и квиток об уплате госпошлины.
Перечень необходимой документации лучше предварительно уточнить в регистрационном органе.
Срок действия
Договор субаренды прекращает свое действие после того, как выйдет срок, на который он ранее был заключен. В другом случае соглашение о субаренде расторгается одновременно с окончанием периода действия основного договора аренды между владельцем земли и нанимателем.
Досрочно договор субаренды может быть расторгнут в двух случаях:
- Если есть соглашение между сторонами сделки.
- По решению судебной инстанции.
Минимальный срок действия договора субаренды ‒ 1 день, а максимальный ‒ 99 лет.
Порядок внесения платежей
При подобной сделке субарендатор выплачивает арендатору оговоренную сумму в полном объеме и в установленные сроки.
Способ расчетов остается на усмотрение сторон:
- наличные;
- безналичный платеж;
- расчет путем оказания каких-либо услуг;
- передача прав в отношении определенной собственности.
Частные лица могут обговорить вопросы оплаты в ходе беседы, после чего прописать установленную сумму в договоре субаренды.
В том случае, если сделка заключается между государством и физическим или юридическим лицом, величина арендной платы определяется по следующей формуле: Плата = C × S × K1 × K2, где:
- S ‒ площадь надела;
- C ‒ базовая ставка;
- K1 ‒ коэффициент, рассчитываемый на основании предполагаемой деятельности арендатора на участке;
- K2 ‒ коэффициент, определяемый в зависимости от региона.
Пролонгация сделки
Договор субаренды может быть пролонгирован следующими способами:
- Путем автоматического продления. Условие об автоматическом продлении должно быть указано в первичном договоре. В этом случае соглашение продлевается на тот же период, в течение которого оно уже действовало ранее. Регистрация этой сделки не требуется. Досрочное расторжение пролонгированного подобным образом соглашения бывает затруднительно.
- Перезаключением соглашения. В этом случае договор заключается на новый срок, и могут быть существенно изменены его другие условия. Однако стороны договора должны быть те же самые. Такая сделка подлежит гос. регистрации. Пользоваться ей имеет смысл в том случае, если договорные обязательства должны действовать в течение длительного времени.
- При помощи составления доп. соглашения. Данное соглашение составляется в отношении продления первого договора. Все прочие положения первичного документа не меняются.
На видео об аренде и субаренде
realtyurist.ru
Субаренда земли
Субаренда земли является довольно сложным и содержащим в себе множество нюансов процессом.
Сегодня мы расскажем о том, что нужно делать для того, чтобы без лишних проблем заключить договор субаренды земли.
Общие понятия о субаренде земли
Субаренда земли – это распространенный вид аренды, согласно которому уже арендованным одним лицом земельный участок снова передается в аренду уже другому лицу. Подобная аренда земельного участка в обязательном порядке должна закрепляться с помощью составления договора субаренды.
Сама субаренда является совершенно законной процедурой и регулируется законодательством Российской Федерации. Если хозяином земли является обычное физическое лицо, то за регулирование правил субаренды отвечает Гражданский Кодекс РФ. В случае аренды земли у государства, то и ответственность за реализацию сделки субаренды несет Земельный Кодекс Российской Федерации. Субаренда земли предполагает внесение определенной суммы денег за пользование земельным участком.
Следует отметить, что субаренда возможна только в случае если в первоначальном договоре аренды были указаны пункты дающие право арендатору на передачу права пользования землей другому лицу. Также договор аренды земли должен содержать пункт о запрете передачи права пользования участком, если собственник земли не желает передавать свой участок для субаренды.
Как правило, арендатор прибегает к субаренде в том случае, если какая-то часть арендованных им земель не используется по назначению. Поэтому, чтобы извлечь хоть какую-то прибыль с неиспользуемых земель, арендатор снова сдает эту землю в аренду. Лицо, которое арендует, уже арендованные земли по договору субаренды, называется субарендатором. Сдать в субаренду землю можно только с согласия ее владельца. Предметом договора субаренды становится арендуемая субарендатором земля. Договор субаренды подчиняется общим правилам аренды. Данный факт означает, что минимальный срок субаренды, подлежащий государственной регистрации равен одному году. Следует отметить, что срок в который должны быть поданы документы для регистрации не определен законодательством Российской Федерации. Именно поэтому при составлении договора субаренды следует заранее обговорить, на чьих плечах будет лежать забота о подаче документов для государственной регистрации. Если одна из сторон договора субаренды каким-либо образом пытается уклониться от своих обязанностей, то это дает полное право другой стороне подать на уклоняющуюся сторону в суд. Заметим, что государственная регистрация договора субаренды земли является обязательной процедурой. Дело в том, что без регистрации данный договор не имеет правовой силы. Это означает, что до тех пор, пока государственная регистрация договора не была произведена, ответственность сторон договора не закреплена юридически. Поэтому процедура государственной регистрации для обеих сторон договора является обязательной для того чтобы закрепить свои права по договору. Если срок аренды земли не превышает временного интервала в один год, то процедура государственной регистрации не нужна.
Важные нюансы при заключении договора субаренды
Основой полноправной субаренды земли является грамотно составленный договор. Ни один нюанс при составлении договора субаренды не должен быть упущен. Главную роль в составлении договора субаренды играет внесение личных данных сторон договора. Если участниками договора являются физические лица, то личными данными для них будут данные из их паспортов. В то время как для юридических лиц потребуется еще и свидетельство о регистрации.
Вторыми по значению в договоре субаренды станут данные о предмете договора, то есть о самом земельном участке. Среди данных о земельном участке должны присутствовать его площадь, границы и характеристика участка.
И третьим по очереди, но немаловажным пунктом договора становятся его условия. В условиях должны быть четко прописаны сроки аренды, ее стоимость и ограничения по повторной передаче в аренду.
Пользование арендованной землей
Арендатор имеет право пользоваться арендованной по договору субаренды землей по собственному усмотрению. Но у такого пользования все-таки имеются некоторые ограничения.
Например, пользование землей не должно принести вред данной земле. Таким образом, некоторые виды сельхоз деятельности могут быть недопустимы на арендованной земле. Ограничение может длиться в течение определенного срока, или вовсе иметь бессрочный характер. Если лицо приобретающее землю в субаренду несогласно с какими-либо запретами, оно может их обжаловать в суде.
В обязательном порядке за аренду земли субарендатор обязан вносить плату. Если владельцем земли является государство, то устанавливать цену аренды будут уполномоченные для этого органы. А если владелец земли физическое лицо, то именно физическое лицо будет определять и ценовую политику по договору субаренды земли.
В общей сложности субаренда земли достаточно выгодное для владельцев земли дело. Оно позволяет владельцу земли и его первоначальному арендатору получать дополнительный доход от неиспользуемых земель.
В данной статье мы рассказали вам о нюансах заключения договора субаренды. Если вы хотите задать вопрос нашему юристу, можете оставить заявку на нашем сайте. Консультация предоставляется бесплатно. Просто опишите вашу проблему и укажите номер телефона для связи с вами. Наши юристы перезвонят вам в ближайшие сроки.Редактор: Игорь Решетов
www.cherlock.ru
Что такое субаренда земельного участка
Субаренда — это сдача в наем арендатором недвижимости третьему лицу.
Тоже определение касается и земельных участков.
Договор субаренды имеет такую же структуру и правила оформления как и обычный договор аренды.
Но договор субаренды участка земли требует регистрации государством, а при необходимости и желании двух сторон, то и удостоверение у нотариуса.
Законодательное регулирование договора субаренды
Возможность субаренды обычно прописывается в договоре. Иначе арендатор земли должен получить письменное согласие хозяина участка.
Арендатор может пересдать земельный участок, не получая одобрения собственника в случаях:
- когда передается в субаренду недвижимость, а вместе с ней и участок земли;
- если земля является государственной собственностью или муниципалитета, и арендатор получается на нее права аренды на более чем пять лет, то так же может не спрашивать согласия арендодателя;
- если собственник не отвечает на правильно оформленный запрос арендатора о возможности сдачи последним участка третьему лицу. После месяца ожидания ответа, арендатор вправе заключить договор субаренды земельного участка.
В этих случаях арендатор должен только уведомить собственника о появлении субарендатора. Такое правило имеет место быть, если в договоре аренды между двумя сторонами не указано на невозможность совершения таких действий.
Расторгнуть арендный договор, оформленный сроком более чем на пять лет, можно только через суд.
Важно понимать, что период договора субаренды не может превышать сроков, указанных в основном договоре аренды и в целом зависит от последнего. Так, он не может существовать, когда основной договор прекратил свое действие.
Запрещается передача земли в субаренду, если на ней располагаются предприятия и организации, принадлежащие государству, а так же находящиеся в коммунальной собственности.
Передача в субаренду земель сельхозназначения
В субарендных отношениях не предполагается законом изменение назначения земельного участка и других его характеристик.
Земли, предназначенные для сельского хозяйства, являются исключением среди других категорий земель, передача их в субаренду запрещена законом, кроме случаев, когда хозяйство ведется лично фермером, и только на определенный срок:
- на время прохождения воинской службы фермером;
- во время получения образования при невозможности совмещения;
- временной нетрудоспособности;
- инвалидности;
- вступление в должность путем избрания;
- с наступлением пенсионного возраста.
uristhome.ru
Субаренда земельного участка находящегося в государственной собственности | Все о законах и праве
ЗК РФ, Статья 22
если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного перед арендодателем становится новый арендатор участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. (в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ. от 23.06.2014 N 171-ФЗ ) (см.
Земельный кодекс, N 136-ФЗ
Утратили силу. 4. Размер арендной платы определяется договором аренды. 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Субаренда земельного участка находящегося в государственной собственности
Екатеринбурге?
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и кодексом. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанность по договору аренды другому лицу (перенаем) .
Как заключить договор субаренды земельного участка?
К примеру, отношения могут быть социальными, конституционными, материальными, процессуальными и т.п. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72.
Субаренда земельного участка находящегося в государственной собственности
Необходимо учитывать тот факт, что субаренду можно заключить только с согласия арендодателя. Данное согласие может быть получено разными способами: · указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу имущества в субаренду; · согласие может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору аренды и т. п. копию которого после ознакомления с оригиналом субарендатору необходимо получить на руки.
В случае передачи имущества в субаренду ответственным по договору аренды перед арендодателем все равно остается арендатор.
Статья 8
Запрет отчуждения арендатором права на аренду участка государственной и коммунальной собственности Право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено ее арендатором другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог. Статья 9. Преобладающее право арендатора на получение арендованного земельного участка в собственность Арендатор, который согласно закону может иметь в собственности арендованный земельный, имеет преобладающее право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он платит цену, за которую он продается, а в случае продажи на аукционе — если его предложение является равным с предложением, которое является самым большим из предложенных участниками аукциона. Арендодатель обязан уведомить в письменной форме арендатора о намерении продать третьему лицу с указанием ее цены и других условий, на которых она продается.
В случае отказы арендатора от своего преобладающего права на приобретение арендованного земельного участка к новому собственнику такого земельного участка переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка. Не допускается продажа земельных наделов государственной или коммунальной собственности без согласия арендатора. Арендатор может приобрести земельный .
Перенайм и субаренда земельных участков
В этом случае ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.
Заключение нового договора аренды участка не требуется. Передача прав и обязанностей по договору аренды производится путем заключения договора перенайма. Согласно п. 6 ст. 22 арендатор земельного участка имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды земельного не предусмотрено иное.
Юридическое лицо взяло в аренду земельный участок, принадлежащий федеральным органам власти
При сдаче федерального или муниципального имущества в субаренду НДС с доходов по субаренде исчисляется субарендодателем в общеустановленном порядке (п.
likvidaciya-ooo-balashiha.ru