Снижение кадастровой стоимости: основания и судебная практика
Завышенная цена по кадастру приводит к росту размера налога на объект недвижимого имущества. В подобной ситуации владелец имеет право оспорить её в досудебном порядке, обратившись в территориальную комиссию Росреестра, или же проигнорировать данный этап и направить иск сразу в судебные органы. Подобный порядок действует и для индивидуальных предпринимателей.
Кадастровой принято называть стоимость, определённую путем проведения процедуры комиссионной оценки реальной цены на недвижимость. Для ее определения часто применяется способ массовой оценки.
Узнать, как снизить кадастровую стоимость дома, квартиры и любой другой недвижимости, а также разобраться в особенностях процедуры в целом вы сможете, прочитав данную статью.
- Общие понятия о кадастровой стоимости
- Основания для пересмотра стоимости
- Законы для пересмотра кадастровой стоимости
- Досудебный порядок
- Судебная процедура разрешения спора
- Сведения об обновленной кадастровой стоимости
Необходимость оспорить цену по кадастру возникает в том случае, когда выявлено несоответствие кадастровой и реальной стоимости имущества на рынке, необходимой для совершения, к примеру, честной сделки на обоюдовыгодных условиях или формирования налоговой базы.
Для выполнения этого действия нужно получить точные данные, которые предоставляет сервис «КТОТАМ.ПРО». Все, что вам потребуется сделать, — это заполнить форму на нашем сайте. После чего вы моментально получите доступ ко всем официальным данным в режиме онлайн.
Общие понятия о кадастровой стоимости
Главным изменением в законодательстве России, так или иначе касающемся недвижимости, является дополненный Гражданский Кодекс РФ. Также это имеет огромное значение для построения и развития правовой системы.
Кадастровые цены довольно давно начали использоваться в России для расчета размера налогов на земельные участки. Хотя современная система оценки подобной стоимости была введена в 1968 году, кадастровые значения использовались для аналогичных целей еще с 10-го века. Несмотря на нестабильность цены по кадастру, во многих городах России уже с 2006 года, она была близка к рыночной. В связи с этим существует обширная судебная практика, которая связана со снижением кадастровой стоимости.
В ноябре 2013 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым владельцы определенных видов недвижимых объектов с 1 января 2014 года рассчитывают налог на собственность компании с использованием кадастровых стоимостей, а не номинальных балансовых значений.
Новые налоговые правила применяются к собственности (включая здания и помещения), предназначенной для служебных или торговых целей, а не, например, для складов и производственных объектов. Чтобы прийти к ответу о том, почему новые правила применяется только к офисам и торговой недвижимости, стоит учитывать, что большая часть такой офисной и торговой недвижимости сосредоточена в крупных городах, что позволяет технически легче оценивать кадастровые ценности в совокупности. Как только новые правила начали применять для различных офисных зданий, они распространились и на другие виды недвижимых объектов, находящихся во владении.
Основания для пересмотра стоимости
Новые правила ввели нормы, которые обязывают оценщиков определять стоимость по кадастру, исходя из функциональности зданий и наличия всех систем, зарезервированных отдельно для целей учета. Все это включается в кадастровую оценку здания. В то же время владелец будет платить налог, отталкиваясь от балансовой стоимости систем, отдельно зарезервированных в качестве основных средств.
Обратите внимание, что эта ситуация может возникнуть только относительно движимых активов, забронированных до 2013 года (движимое имущество, зарегистрированное на балансе, после того, как это не будет облагаться налогом на имущество).
Существует два основных способа оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости:
- через суд;
- через комиссию.
Судебное разбирательство может начаться в течение всего срока исковой давности (три года), хотя возможные возражения со стороны государственных органов тоже необходимо учитывать, поскольку такие вопросы требуют для их урегулирования длительного периода времени.
Процесс решения конфликта, связанного со снижением кадастровой стоимости через комиссию, призван ускорить этот процесс. Но у владельца есть только шесть месяцев, чтобы прийти в данное учреждение после оглашения действующей цены объекта недвижимости, находящегося во владении физического или юридического лица.
Существует только два законных основания, дающих право пересмотреть кадастровую стоимость объекта:
- обнаружение некорректных сведений касаемо оцениваемого объекта недвижимости;
- кадастровая и рыночная цена для определенного имущества определялись в одно время.
Некорректными сведениями считаются ошибки, которые совершены специалистом по оценке в ходе проведения работ. В их число также попадает и неверное установление характеристик недвижимости, оказывающих прямое влияние на определяемую стоимость.
Следует знать: Верховный Суд России в ПП № 28 указывает, что недостоверными можно считать:
1. неправильно определенные условия, указанные специалистом по оценке, прямо влияющие на цену недвижимости:
- месторасположение;
- цель эксплуатации;
- аварийное состояние жилого имущества;
- разрешение на использование определенного участка земли;
- расположение объекта в санитарной зоне и т.д.
2. неверно прописанные сведения, нуждающиеся в оценке;
3. игнорирование информации об аварийности состояния объекта оценки;
4. неверное применение информации, используемой при расчете кадастра.
Определить требование для пересмотра оценки можно, запросив у заказчика информацию о конкретном объекте, которая использовалась для осуществления процедуры кадастровой оценки. Эти данные должны предоставляться просителю в недельный срок по Закону № 135-ФЗ (ст. 24.18).
Прямые последствия для рынка включают увеличение налоговой нагрузки на владельцев офисной и торговой недвижимости, что, несомненно, повлияет на арендные ставки. Следует также отметить, что законодательство, касающееся Москвы и Московской области, предусматривает постепенное увеличение налоговой ставки в течение 2014-2018 годов. Это означает, что налоговая нагрузка будет нарастать с каждым годом все больше.
Законы для пересмотра кадастровой стоимости
Согласно законодательству, производить процедуру оценки кадастровой стоимости недвижимого объекта можно лишь один раз в пять лет. Однако цены на жилье постоянно меняются, а вместе с ними и кадастровая стоимость соответственно. Это в корне меняет стратегию налогообложения, так как ранее использовавшиеся балансовые значения, как правило, со временем уменьшались с использованием методов амортизации, что привело к снижению налогов.
Во время проведения процедуры оценки кадастровой стоимости любых недвижимых объектов так же важно учитывать предписания местных законодательных органов, в которых указан средний ценовой уровень в определенном муниципальном районе (ст. 66 Земельного кодекса РФ).
Регулируется вся оценочная деятельность соответствующими законами РФ, которые регламентируют процесс проведения оценки кадастра комиссией или судом, а также содержат в себе требования, актуальные для оценочной деятельности (Законы № 237-ФЗ, 135-ФЗ).
Досудебный порядок
Оспорить кадастровую стоимость, соблюдая досудебный порядок разрешения спора, можно следующим образом:
1. Составить и отправить заявление в комиссию Росреестра с указанием результатов определения кадастра.
Владелец имеет право оспорить выведенную кадастровую стоимость в течение 5 лет после внесения подобных данных в базу ЕГРН. Однако такое право будет действовать только до того момента, пока не будет определена новая цена данного объекта недвижимости (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
Для обращения в комиссию нужно написать и направить заявление с требованием пересмотреть кадастровую стоимость жилой собственности. Также в нем необходимо указать личную информацию, адрес прописки и проживания, основание, послужившее причиной для обращения в вышестоящие органы.
Заявление о снижении или увеличении кадастровой стоимости, согласно правилам, прописанным в Законе N 135-ФЗ, не принимается в следующих случаях:
- не приложены указанные ранее документы;
- выявлено нарушение срока подачи заявления;
- оспариваемая кадастровая стоимость ранее была установлена по размеру рыночной стоимости.
Ответ, данный уполномоченным органом, должен содержать мотивированный отказ. Направляется такое уведомление почтой заявителю.
Для справки: технической считается ошибка, которую сотрудники комиссии или суда допустили при государственном учете по кадастру. Либо при регистрации прав, если такие данные ведут к искажению информации в ЕГРН и тем сведениям, которые представлены в документах, послуживших основанием для занесения информации в ЕГРН. Также сюда относятся: опечатка, вычислительная или грамматическая ошибка и т.п.
2. Второй этап — участие в заседании комиссии и ожидание результатов. Членам комиссии отводится один месяц на изучение и рассмотрение заявление со дня его подачи. Об этой дате сообщается дополнительно для того, чтобы заявитель имел возможность спланировать дела и явиться на заседание. В итоге рассмотрения комиссией может быть вынесен вердикт о необходимости проведении повторной оценки кадастровой стоимости, либо о мотивированном отказе. Её членам отводится пять рабочих дней на направление копии результата в Росреестр, а также в ФГБУ ФКП.
Судебная процедура оспаривания кадастровой стоимости
Если требование о перерасчете данного показателя было отклонено, или заявление вообще не подавалось, применяется судебная процедура регулирования конфликта.
1. Составляется и подается административный иск, а также готовятся все необходимые для этого документы.
В случае оспаривания кадастровой стоимости в иске указываются следующие требования: «пересмотреть кадастровую стоимость по причине обнаружения недостоверных сведений об определенном объекте, если эти данные использовались во время процедуры оценки» Другой вариант: «определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости». Подобные требования выдвигаются и при необходимости исправления технической ошибки.
В качестве оснований для подачи иска могут выступать:
- оспаривание решения, а также действий или бездействия комиссии, которая рассматривает споры об итогах расчета кадастровой стоимости;
- оспаривание результатов выведенной кадастровой стоимости.
Необходимо знать о сроках подачи иска. Они устанавливаются положениями, прописанными в ст. 219, 245 КАС РФ; ст. 72 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 8 Постановления N 28.
2. В приложении к административному иску должны прикрепляться документы общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, а именно Верховного Суда Республики или суд краевой, городской, областной, автономной области либо автономного округа.
Также важно помнить, что административный иск должен соответствовать всем требованиям, которые устанавливают положения ст. 125, 220, 246 КАС РФ.
Оспорить результаты определения стоимости нужно успеть в пятилетний срок со времени внесения в ЕГРН результатов определения стоимости. Если сроки нарушены, суд не имеет право отказать в принятии заявления.
Если по прошествии 5 лет в ЕГРН не вносились очередные сведения о результатах определения кадастровой стоимости, то судом срок будет восстановлен.
3. Необходимо принять участие в судебном производстве дела.
Его рассмотрение, когда оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, проводится в двухмесячный срок с момента подачи иска. Иногда судом этот срок продлевается еще на месяц. Когда же нужно оспорить действия или решения комиссии, такой срок законодателем сокращен до одного месяца.
Выиграть в суде дело, которое касается снижения кадастровой стоимости земельного участка или другой недвижимости, можно при наличии неоспоримых доказательств.
Сведения об обновленной кадастровой стоимости
Если кадастровая стоимость недвижимости в течение года изменялась, это не должно учитываться в процессе определения налоговой базы.
Онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» поможет своевременно определить кадастровую стоимость и получить другие данные по объектам недвижимости.
Таким образом, законодатель установил несколько причин, по которым заявитель-собственник недвижимости или земельного участка может оспорить кадастровую стоимость. Процедура оспаривания является многоэтапной и сложной. Сбор документов, своевременная их подача и грамотное составление иска — основа получения положительного результата в суде. Грамотная подготовка к судебному процессу исключает риск получить отказ в судебной инстанции либо комиссии.
Если вы не обладаете должным уровнем правовой грамотности, такие задачи лучше поручать представителям, которые хорошо разбираются в юридических нюансах и имеют опыт правоприменительной практики в этой сфере отношений.
0
3063
0
Оцените статью
Заказать выписку из ЕГРН
kadastr.ktotam.proСнижение кадастровой стоимости: идем в суд!
Начиная с 2013 года по всей стране началась массовая переоценка кадастровой стоимости земельных участков. При этом, новая кадастровая стоимость откровенно удивляет правообладателей недвижимости, а иногда, и просто повергает их в шок. Ведь от её размера зависит и стоимость выкупа земельных участков, размер аренды государственной земли, а также налоговые платежи.
В настоящий момент на рассмотрении государственной думы РФ находится законопроект, предусматривающий внесение в Налоговый кодекс РФ изменения, в соответствии с которыми размер налога на недвижимость будет теперь начисляться исходя не из балансовой стоимости нежилых помещений, а из кадастровой стоимости таких объектов.
Какова процедура переоценки кадастровой стоимости?
В соответствии с действующей редакцией статьи 66 Земельного кодекса РФ (далее по тексту – «ЗК РФ») кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости, а сама процедура кадастровой оценки фактически приравнена к методикам рыночной оценки стоимости имущества. Основные правовые нормы, регулирующие данную сферу находятся в главе III.1 ФЗ РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или по решению органа местного самоуправления. При этом, формированием перечня объектов недвижимости, которые подлежат государственной кадастровой оценке, ведуют те же самые органы государственной власти. Таким образом, только от их воли зависит попадет ли ваш объект недвижимости под переоценку или нет. Единственное главное условие состоит в том, что государственная кадастровая оценка проводится в отношении недвижимости, учтенной в государственном кадастре недвижимости.
После утверждения указанного выше перечня и составления отчета об оценке привлеченными органами власти оценщиками, результаты переоценки объектов недвижимости подлежат утверждению и опубликованию в порядке, установленным ФЗ РФ «Об оценочной деятельности РФ».
В случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права физических или юридических лиц, они вправе подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости, в орган, которым утверждены результаты ее определения, и получить указанные сведения.
Уже на этой стадии возможно инициация процедуры обжалования результатов переоценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, о чем мы поговорим чуть позже в данной статье.
Если жалоба заинтересованного лица данной комиссией признана необоснованной, материалы переоценки кадастровой стоимости направляются в Федеральную кадастровую палату Росреестра РФ, в компетенцию которой входит ведение Государственного кадастра недвижимости (далее по тексту – «ГКН»), содержащего кадастровую стоимость всех учтенных в ГКН объектов.
После этого, содержащуюся в кадастре недвижимости кадастровую стоимость вашего объекта вправе использовать все уполномоченные органы государственной власти, в том числе, и Федеральная налоговая служба России.
Так как оценщики в ходе составления оценки кадастровой стоимости исходят из методик, применяемых для расчета рыночной стоимости недвижимости, а также учитывая что они свободны в подготовке своего отчета, «обновленная» кадастровая стоимость может Вас мягко говоря удивить.
Что касаемо земельных участков, в том числе, сельскохозяйственного назначения, изменение кадастровой стоимости происходит еще в более упрощенном порядке, так как применяются расчетные методы, применяющие так называемые средний (удельный) уровень кадастровой стоимости.
При этом, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В настоящий момент, для большинства муниципальных районов такой показатель не утвержден, а при пересчете кадастровой стоимости органы власти используют соответствующие показатели для субъектов РФ, что не соответствует закону.
Что же делать, если вы не согласны с переоценкой?
Как уже указывалось выше, первая возможность оспаривания результатов переоценки объекта недвижимости – это обращение в соответствующую комиссию.
Результаты кадастровой переоценки могут быть обжалованы как физическими и юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права этих лиц, или же органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом оспорить результаты переоценки возможно только в течение шести месяцев с момента внесения новой стоимости в ГКН.
В Комиссиях кадастровая стоимость может быть оспорена по следующим основаниям:
— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Для обращения в Комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости с необходимыми приложениями. Именно от основания оспаривания будет различаться и комплектность документов, которые необходимо предоставить.
Главная проблема этого пути заключается в том, по закону Комиссии должны функционировать при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ и рассматривать соответствующие заявления. Но на деле такие Комиссии отсутствуют в большинстве субъектов РФ, что лишает возможность правообладателей использовать данный способ защиты своих прав. Заинтересованным лицам остается только одно – обращаться в суд.
Сам Закон «Об оценочной деятельности в РФ» в статье 24.19 закрепляет возможность оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке.
При этом, обращение в суд должно носить исковой, а не административно-публичный характер. В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Как указал ВАС РФ, такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.
В связи с этим, срок защиты своих прав заинтересованным лицом соответствует сроку общей исковой давности, то есть три года. При этом, данный срок по правилам статьи 200 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту – «ГК РФ»), может исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, то есть с момента, когда вы узнали о переоценки объекта.
К счастью, данные требования носят неимущественных характер, а значит, для обращения в суд заинтересованное лицо должно оплатить «символическую» госпошлину.
Ориентируясь на нормы закона, а также исходя из сложившейся судебной практики и позиции ВАС РФ при подаче иска следует заявлять следующие исковые требования:
— о признании несоответстствующей рыночной новой кадастровой стоимости вашего объекта (или удельный показатель кадастровой стоимости, примененный для вашего объекта недвижимости).
— об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной путем оценки или экспертизы, проведенной в суде.
— об обязании Кадастровой палаты внести соответствующие изменения в ГКН.
Так как именно вы обжалуете не устроившую Вас оценку, на вас ляжет обязанность доказывания её несоответствия рыночной стоимости. Для этого до подачи иска, необходимо самостоятельно, с привлечением оценщиков, осуществить рыночную оценку стоимости вашего объекта.
Большой плюс заключается в том, что вы сами можете выбрать оценочную организацию и обсудить с оценщиком все тонкости оценки. А минус заключается в том, что данные действия будут осуществлены Вами до подачи иска, а значит, при его удовлетворении, расходы на оценку не могут быть взысканы с Кадастровой платы в качестве судебных издержек.
Второй путь – это проведение экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта в судебном порядке, на основании определения суда. Для ее проведения необходимо заявить соответствующее ходатайство и предоставить суду сведения о возможных экспертных учреждениях, которые готовы провести такую оценку. В данном случае, возможность проведения такой экспертизы вы также можете заранее согласовать с оценщиками и, впоследствии, расходы на оплату экспертизы, которые лягут на Ваши плечи, подлежат взысканию с Ответчика – Кадастровой палаты, на общих основаниях.
В случае удовлетворения вашего искового заявления вступившее в силу решение суда является основанием для изменения в ГКН кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Тенденции судебной практики в отношении земельных участков
В настоящее время споры по обжалованию переоценки кадастровой стоимости в основном касаются земельных участков.
При обжаловании переоценки земли самым спорным до настоящего момента остается вопрос о том, с какого момента должна быть определена судом кадастровая стоимость земельного участка, если суд придет к мнению об обоснованности требований истца.
Существует подход, при котором заявители просят установить рыночную цену на момент переоценки, то есть «задним числом». Именно на дату обжалуемой государственной кадастровой оценки, по поручению Истца, оценщики и определяют рыночную стоимость земли.
Впоследствии, это дает основание заинтересованным лицам даже пересчитать и взыскать с налогового органа переплаченные налоговые платежи (налог на землю) с момента, когда в ГКН была внесена некорректная и оспоренная заявителем стоимость земли.
Такая практика чаще встречается в Арбитражных суда, которые в основном, и рассматривают такие споры (См. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А41-41710/12, Постановление ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу N А41-18762/12 и др.).
В судах общей юрисдикции судьи чаще придерживаются мнения о том, что кадастровая стоимость может быть изменена в случае удовлетворения иска только с момента вступления решения в законную силу (См. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2013 по делу N 11-25827/2013).
В целом необходимо отметить, что обращение в суд по данной категории дел, является очень перспективным. Суды гораздо чаще встают на сторону Истцов, а Кадастровая плата далеко не всегда «рьяно» противостоит заявленным требованиям.
Обжалование переоценки зданий и нежилых помещений
Что касается владельцев недвижимости в виде зданий, помещений и сооружений, с учетом планирующихся изменений налогового законодательства, им тоже возможно придется защищать свои права в судебном порядке.
Если налоговые платежи будут исчисляться исходя из кадастровой стоимости такого имущества, большинство правообладателей не будут согласны с переоценкой кадастровой стоимости их объектов, если она будет существенно отличаться от рыночной цены.
Судебную практику по оспариванию кадастровой оценки зданий и сооружений судам только предстоит формировать.
Но уже сейчас понятно, что технология защиты прав в таких случаях будет не сильно отличаться от защиты прав владельцев земельных участков. Главным условием также станет подготовка своего отчета о рыночной стоимости объекта (или экспертиза в суде), которая подтвердит превышение новой кадастровой стоимости над рыночной.
И хотя такие дела будут иметь свою специфику, оспаривание переоценки кадастровой стоимости недвижимости также будет вполне перспективно.
zakon.ru
Зигзаги судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости — Юрист Солдатенков Владислав Игоревич — Судебная практика
Всю большую актуальность в настоящее время, в том числе в связи с увеличением налогового бремени собственников недвижимости, приобретают вопросы изменения и(или) оспаривания кадастровой стоимости.Кадастровая стоимость объектов недвижимости в ближайшее время должна стать, а в некоторых регионах уже стала налоговой базой не только для налогообложения земли, но и для всех объектов недвижимости.
Кроме этого, кадастровая стоимость земельных участков является основой для исчисления арендной платы за использования земельных участков из государственной и муниципальной стоимости, а так же порой является основой для определения стоимости таких земельных участков при их приватизации, то есть оказывает существенное влияние практически на все, в той или иной степени, сферы инвестиционного и экономического развития страны.
В настоящей статье предлагаю на суд читателя, основанный в том числе на собственной практике, краткий анализ кардинальных изменений судебной практики изменения кадастровой стоимости способом оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости (иные способы уменьшения кадастровой стоимости возможно опишу в ином повествовании).
За последние несколько лет, как казалось бы большинству практикующих юристов, практика по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков достаточно прочно устоялась, затруднений у арбитражных судов и представителей юридического сообщества не порождала, все спорные моменты были в большинстве урегулированы Высшим арбитражным судом Российской Федерации, о чем в свою очередь написано множество статей, в том числе и на правовом портале «Праворуб».
Однако, Министерство экономического развития Российской Федерации в конце 2013 года стало инициатором внесения значимых изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Закон об оценке), направленных на повышение эффективности проведения процедур государственной кадастровой оценки, что должно было являться условием дальнейшего развития земельного рынка, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица, совершенствования системы платного землепользования и реформирования принципов налогообложения объектов недвижимости.
Указанные изменения на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2013 года №2552-р были внесены на рассмотрение в Государственную Думу Федерального собрания Российской Федерации. Законопроект № 421531-6 был рассмотрен Государственной Думой, с поправками принят, одобрен Советом Федерации и подписан 21 июля 2014 года Президентом.
Принятым Федеральным законом от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вступившим в законную силу 22 июля 2014 года, глава III.1 изложена в новой редакции, согласно которой изменилась были уточнены не только многие положения, но и изменена нумерация статей в ней. В частности статья регулирующая вопросы рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, стала нумероваться не 24.19, а 24.18, следовательно предыдущие редакции как самого Закона об оценке, так и главы III.1 утратили свою силу, и не могут подлежать применению.
Стоит отдельно обратить внимание на тот факт, что немного ранее указанного события Федеральным законом от 04 июня 2014 года №143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами», вступившим в законную силу 06 августа 2014 года, первая часть статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации была дополнена пунктом 8, об отнесении гражданских дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости к подсудности верховным судам республик, краевым, областным судам, судам городов федерального значения, судам автономной области и судам автономного округа.
Таким образом, в правила оспаривания кадастровой стоимости (анализ изменений в правила кадастровой оценки опускаю) были внесены некоторые изменения, основные из которых я бы определил так:
1. Исключена исключительная подведомственность дел данной категории арбитражным судам.
2. Установлена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в течение всего срока действия кадастровой стоимости, до следующей кадастровой оценки, а не в течение 6 месяцев как ранее.
3. Юридические лица вправе обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо если заявление не рассмотрено комиссией в установленный срок, а на физических лиц такое ограничение не распространяется.
4. Установленная комиссией, либо судом кадастровая стоимость применяется для расчета соответствующих платежей с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление (ранее применялась с даты внесения в Государственный кадастр недвижимости).
5. Сохранен исчерпывающий перечень документов, необходимых для приложения заявлению, при этом заявление о пересмотре кадастровой стоимости (в том числе в суд) без таковых не подлежит принятию к рассмотрению.
6. Немного уточнены требования к составу комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
7. Для устранения разнообразного подхода в правоприменительной практике по вопросу о надлежащей дате, на которую следует определять рыночную стоимость объекта недвижимости, при заявлении требования об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, произведено понятийное разграничение в терминологии «установление кадастровой стоимости» и «определение кадастровой стоимости».
8. Необходимость подачи отчета об оценке и экспертного заключения в электронной форме.
Тем не менее, как мне представляется, далеко не все нововведения находят должное понимание и подлежат надлежащему толкованию в правоприменении. И как часто бывает в нашем царстве рыцарей без страха и упрека, наступивший эффект от изменений, во всяком случае в краткосрочной перспективе, однозначно не соответствует ожиданиям как субъектов правоотношений в области изменения кадастровой стоимости, так и по моему мнению источника законодательной инициативы.
Судебное оспаривание
Во первых, хотелось бы обратить внимание читателя на явный перекос обсуждаемых норм права об оспаривании кадастровой стоимости, как в новой редакции закона, так и в утративших свою силу. Согласно моим убеждениям, кадастровая стоимость может быть изменена либо способом ее оспаривания (при совершении ошибок либо злоупотреблений при проведении государственной кадастровой оценки), либо установлением кадастровой стоимости равной рыночной.
Как правило, нас интересует второй вариант, как более простой для достижения желаемого результата – снижения кадастровой стоимости. При этом, таковой вариант не предполагает выявления каких либо нарушений прав заинтересованного лица до проведения административной процедуры изменения кадастровой стоимости, поскольку нет цели доказывать злоупотребления при проведении государственной кадастровой оценки.
Следовательно, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, является нечем иным, как административной процедурой, вытекающей из публичных правоотношений между субъектом прав на недвижимое имущество и органами исполнительной ветви власти. Властно-распорядительные полномочия в части таких отношений никак не должны (не могут) входить в сферу деятельности судебной ветви власти, так как до рассмотрения соответствующего заявления об изменении кадастровой стоимости органами исполнительной власти, отсутствует основной квалифицирующий признак – нарушение прав, нуждающееся в судебной защите.
Таким образом, смею сделать вывод, в силу конституционных принципов Российской Федерации, рассматривать заявления заинтересованных лиц об определении кадастровой стоимости равной рыночной, до рассмотрения такового комиссией по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, суды не вправе. С учетом изложенного, считаю крайне необходимым разделить способы изменения кадастровой стоимости на «оспаривание», — в случаях оспаривания результатов кадастровой оценки, и на «определение кадастровой стоимости равной рыночной» — административную процедуру.
Оспаривание в комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости
Согласно новой редакции Закона об оценке, вступившей в законную силу, юридические лица вправе обращаться с заявлениями об оспаривании кадастровой стоимости только после отклонения такового заявления комиссией по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости (далее по тексту «комиссия»), что является совершенно логичным. Следовательно, в силу императивного указания Закона об оценке, комиссии обязаны рассматривать таковые заявления, так как без рассмотрения (отклонения) таковых заявлений комиссией, заинтересованные лица не вправе обращаться в суд в силу положений процессуальных норм права, о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования споров.
Как бы то ни было, но в подавляющем большинстве случаев не только суды принимают к рассмотрению такие заявления, но и во многих регионах Российской Федерации, в том числе в Псковской области, комиссии не считают необходимым даже принимать к рассмотрению заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Мотивы принятия таковых, явно неправильных решений тоже различны.
Зачастую отказы в рассмотрении заявлений обоснованы пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о применении установленных настоящим Законом требований к комиссии с момента принятия Министерством экономического развития Российской Федерации, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.
Однако признать такую позицию правильной невозможно, поскольку Закон об оценке в новой редакции от 22 июля 201 года, предъявляя определенные требования к комиссии, не содержит никаких оговорок относительно применения (неприменения) самого порядка рассмотрения требований юридических лиц о пересмотре кадастровой стоимости комиссией. Кроме этого, запрет на формирование комиссий положениями Закона об оценке и Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же необходимость роспуска ранее сформированных и, хоть и формально, но действующих комиссий не предусмотрен. Кроме этого, комиссии сформированы во всех субъектах Российской Федерации на основании Приказа Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года №69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» и попросту бездействуют.
Другой способ «отфутболить» комиссией заявление об оспаривании кадастровой стоимости опирается на нормы Федерального закона от 22 июля 2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым в Закон об оценке была введена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка» и согласно пункту 1 статьи 5 которого, положения настоящего Закона не подлежат применению к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона.
Таким образом, некоторые чиновники, в том числе Псковской области, предполагают невозможность изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости на рыночную комиссией. Таковая платформа, по моему убеждению, так же не может быть признана основанной на действующем законодательстве. Во первых, положения Закона об оценке, введенные в действие Федеральным законом от 22 июля 2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили свою силу с 22 июля 2014 года в связи с принятием Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и соответственно не могут применяться (напоминаю, изменилась не только содержание указанных норм права, но и нумерация статей). И во-вторых, никакая норма права (в том числе никакой Федеральный закон) не ограничивает(-ал) права заинтересованных лиц на определение кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, гарантированной статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Думаю необходимо отметить еще один немаловажный казус, фикцию Закона об оценке в последних его редакциях. Не смотря на тот факт, что Закон об оценке предоставляет право заинтересованным лицам оспаривать решения комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, таковые комиссии в силу уже упомянутого выше Приказа Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года №69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», не являются юридическими лицами, что в силу процессуальных норм права исключает участие комиссии в любом виде судопроизводства. Можно, но нельзя!
Подведомственность и подсудность
Следующим моментом, на который я бы хотел обратить внимание коллег, является вопрос правильного определения подведомственности и подсудности. Несколько лет исключительная подведомственность дел данной категории была закреплена законодателем за арбитражными судами. Но с июля 2014 года ситуация изменилась. Как указывалось мною в начале настоящей статьи, были внесены изменения не только в Закон об оценке, но и в Гражданский процессуальный кодекс. В силу указанных изменений, практика свидетельствует о передаче полномочий по рассмотрения данной категории дел от арбитражных судов к областным и им равным. Однако, и таковая практика представляется мне противоречивой и не основанной на действующих нормах как материального, так и процессуального законов.
Закон об оценке, в редакции действующей с 22 июля 2014 года, не содержит более положений об оспаривании решений комиссии в арбитражном суде, но вместе с этим не содержит и положений и об оспаривании решений комиссии в судах общей юрисдикции, поэтому подведомственность, по моему глубокому убеждению, основанному на буквальном толковании указанных норм в системном единстве с иными нормами материального права, в том числе Федеральным конституционным законом от 31 декабря 1996 года №1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», должна определяться в соответствии с процессуальными нормами. В силу таковых норм, к федеральным судам (судам) в равной степени относятся как суды общей юрисдикции, так и арбитражные суды.
Ссылки в данном случае на положения Федерального закона от 04 июня 2014 года №143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами», вступивший в законную силу 06 августа 2014 года, которым были внесены изменения в часть первую статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в части подсудности гражданских дел, по моему нению, являются несостоятельными, так как законодатель указанной нормой определил подсудность споров об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, а не их подведомственность, в противном случае указанной нормой законодатель внес бы изменения в статью 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающую правила подведомственности, а никак не в статью 26.
Таким образом, подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости явно должна определяться по общему правилу экономической составляющей, в соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Следовательно, гражданин оспаривающий кадастровую стоимость земельного участка, использование которого не связано с экономической деятельностью, например для ведения личного подсобного хозяйства, должен обращаться в областные и равные им суды, а хозяйственные общества – в арбитражные суды. Именно так нам предписывает закон в буквальном, а не извращенном его толковании.
Подобное мнение имело место в правоприменении, но довольно редко и крайне непродолжительное время. Все сомнения судов были «расстреляны» явно неверным толкованием Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в новой редакции, и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, данных как мне кажется при превышении своих полномочий, заместителем председателя Верховного суда Российской Федерации Свириденко О.М. в письме от 02 октября 2014 года № 7-ВС-4473/14 (текст как я понимаю секретный, поскольку отсутствует в открытых источниках).
В силу статьи 126 Конституции Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации осуществляет в предусмотренных федеральным законом процессуальных формах судебный надзор за деятельностью этих судов и дает разъяснения по вопросам судебной практики. При этом в соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального конституционного закона от 05 февраля 2014 года №3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», полномочия разъяснения нижестоящим судам вопросов судебной практики в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации принадлежит Пленуму Верховного суда Российской Федерации, и в силу пункта 7 части 1 статьи 7 Президиуму Верховного суда Российской Федерации, но никак не судье, какую бы высокую должность он не занимал. Как вы понимаете, постановлений Пленума Верховного суда Российской Федерации и(или) постановлений Президиума Верховного суда Российской Федерации по данному вопросу пока еще не вынесено, но мнение заместителя председателя Верховного суда превалирует.
Надлежащий ответчик
Давно не дает мне спокойно и добро спать мысль о необходимости установления в процессуальных законах Российской Федерации норм, регулирующих правила определения истцами (заявителями) надлежащих ответчиков, и о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований на основании неправильного определения ответчика. Отсутствие таковой нормы позволяет на практике без малейшего зазрения совести нерадивым истцам предъявлять, а судьям удовлетворять иски в отношении ответчиков не только никоим образом не нарушивших никакие права и свободы истца и не создавших угрозу их нарушения, но вообще не имеющим ни малейшего отношения к спорным правоотношениям(например массово применяется в случаях исправления кадастровых ошибок).Поэтому я полагаю, не последним моментом при рассмотрении подобной категории дел в суде, является определение надлежащего ответчика. В соответствии со сформированной за последние годы судебной практикой, в подавляющем большинстве случаев ответчиком назначается учреждение, которому Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии переданы полномочия ведения государственного кадастра недвижимости. Таким учреждением с 2012 года стало ФГБУ «ФКП Росреестра» (Кадастровая палата). В некоторых случаях истцы обосновывали данное решение необходимостью обязать именно данное учреждение внести измененную кадастровую стоимость в Государственный кадастр недвижимости, но в большинстве рассмотренных гражданских дел как истцы, так и судьи, руководствуясь позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенной в Постановлении № 913/11 от 28 июня 2011 года, считали необходимым привлечь в качестве ответчика орган кадастрового учета, каковым считали указанное учреждение. Иногда, довольно редко в соответчики привлекали орган власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, как правило Администрация субъекта Российской Федерации.
Между тем, таковое толкование явно не соответствует не только номам права, но и толкованию этого же, на который ссылаются, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда № 913/11 от 28 июня 2011 года. Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» исполняет полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в части ведения государственного кадастрового учета, при этом полномочий на изменение кадастровой стоимости не имеет, осуществляет кадастровый учет и внесение сведений в государственный кадастр недвижимости строго на основании поступивших в этот орган в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» документов. Поскольку указанный Закон не содержит положений о полномочиях органа кадастрового учета самостоятельно на основании отчетов об оценке изменять кадастровую стоимость, орган кадастрового учета никакими своими действиями, либо бездействием не нарушал и не мог нарушить прав и свобод лиц, оспаривающих кадастровую стоимость.
Полномочия об определении кадастровой стоимости равной рыночной в силу Закона об оценке в действующей редакции имеют комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, при определении кадастровой стоимости равной рыночной; и органы государственной власти субъектов Российской Федерации при утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель соответствующих категорий. При этом, орган кадастрового учета (учреждение осуществляющее полномочия) правомочен внести сведения о кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости только на основании решений указанных в настоящем абзаце органов государственной власти.
Стало быть, с учетом изложенного в начале настоящей статьи мнения, надлежащим ответчиком при установлении кадастровой стоимости равной рыночной может быть только административный орган, не удовлетворивший правомерное заявление заинтересованного лица об определении кадастровой стоимости равной рыночной, то есть только комиссия по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости и никто иной. Однако, поскольку комиссия не является юридическим лицом, действует при Управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Российской Федерации, на базе имущества такового Управления, возглавляется руководящим должностным лицом Управления, делопроизводство ведется должностными лицами Управления, соответственно именно только этот орган — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту Российской Федерации может быть привлечен в качестве надлежащего ответчика.
Кроме этого, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 913/11 от 28 июня 2011 года не в какой своей части не содержит мнения высшей судебной инстанции о правильности, либо необходимости привлечения в качестве ответчика по спорам об определении кадастровой стоимости равной рыночной органа кадастрового учета, либо бюджетного учреждения, осуществляющего полномочия указанного органа (к слову сказать органом кадастрового учета как раз и является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих управлений по субъектам Российской Федерации). Мнение Высшего арбитражного суда базируется на необходимости привлечения в качестве надлежащего ответчика не органа кадастрового учета, а федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, а таковым органом так же является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих управлений по субъектам Российской Федерации. Как не крути, надлежащий ответчик – Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
Указанный мной вывод о необходимости привлечения надлежащего ответчика, коим ФГБУ «ФКП Рорсеестра» не является, в спорах данной категории наконец нашел свое отражение в судебных актах Верховного суда Российской Федерации. В декабре 2014 года Судебной коллегией по административным делам Верховного суда Российской Федерации была удовлетворена апелляционная жалоба филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области, решение Псковского областного суда было отменено, в удовлетворении иска к ФГБУ «ФКП Росреестра» об определении кадастровой стоимости равной рыночной было отказано (Определение от 17.12.2014 №91-АПГ14-4).
Однако, вместе с этим, этим же определением по неясным мне мотивам была изменена судебная практика в части необходимости рассмотрения дел указанной категории в порядке искового производства. Согласно мнению судей Верховного суда, споры об определении кадастровой стоимости относятся к сфере публичных правоотношений, поэтому подлежат рассмотрению в порядке определенном главой 23 Гражданского процессуального кодекса. Во всяком случае, в Псковской области практика теперь пошла именно по таким рельсам. Но таковая позиция представляется мне основанной на неверном толковании норм процессуального права, так как спор о размере кадастровой стоимости является ничем иным как спором о праве, рассмотрение которого в силу императивного указания процессуального закона может осуществляться только в исковом порядке.
О дате рыночной оценки
Дополнительно считаю своим долгом обратить внимание коллег и на необходимость предоставления документов, прилагаемых к заявлению, перечень которых является обязательным, и заявление без которых не должно приниматься к рассмотрению, в том числе думаю и в суде. Обязательным является не только отчет об оценке, но и экспертное заключение саморегулируемой организации о соответствии отчета законодательству при разнице в рыночной стоимости и кадастровой 30% и более, в том числе в электронном виде, для последующего внесения в Государственный кадастр недвижимости.
В заключение своего повествования хочу осветить вопрос о дате, на которую оценщику по заявке заинтересованного лица необходимо подготовить отчет об определении рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости. К слову сказать, именно данный вопрос и побудил меня к написанию настоящего опуса.
В силу положений как статьи 24.18 Закона об оценке в действующей редакции, так и статьи 24.19 в редакции действующей до 22 июля 2014 года, при оспаривании кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С первого взгляда казалось бы все предельно понятным, однако в редакции до 22 июля 2014 года данный вопрос остался недостаточно четко урегулирован для правообладателей тех земельных участков, которые были образованы после проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость таких земельных участков определяется учреждением, осуществляющим полномочия органа кадастрового учета, на основании удельных показателей кадастровой стоимости для определенных видов разрешенного использования в конкретном кадастровом квартале, установленных в результате ранее проведенной кадастровой оценки, в соответствии с Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года №222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». То есть, при проведении государственной кадастровой оценки проводится оценка не только всех существующих земельных участков каждой категории земель, но и устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) в отношении 15 — 17 групп видов разрешенного использования в каждом кадастровом квартале, для определения кадастровой стоимости образованных в будущем земельных участков, стоимость которых будет определяться органом кадастрового учета путем произведения такого показателя на площадь образованного земельного участка.
Таким образом, кадастровая стоимость таковых земельных участков была определена задолго до их образования, при государственной кадастровой оценке способом определения удельных показателей, следовательно в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости таковых участков, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату не по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость в соответствии с 2 частью статьи 24.19 Закона об оценке, а на дату, по состоянию на которую установлен удельный показатель кадастровой стоимости, то есть на дату государственной кадастровой оценки. Изложенное мной мнение соответствует сформированной за несколько лет судебной практике арбитражных судов и соответствует выводам Высшего арбитражного суда Российской Федерации, сформулированным в Постановлении от 25 июня 2013 года №10761/11.
Всегда считал неправильным и не сулящим ничего положительного скрещивание дворовой собаки с породистым псом – из мероприятия не выйдет ни дворняги, ни борзой.Однако, правовые позиции сформулированные в Постановлениях Пленума и Президиума Высшего арбитражного суда не являются обязательными для применения судами общей юрисдикции, уж тем более судьями Верховного суда. Поэтому в 2015 году практика в данной части снова претерпела изменения, по мнению судей апелляционной инстанции Верховного суда рыночная стоимость вновь образованных земельных участков, при оспаривании кадастровой стоимости, должна определяться в соответствии с частью 2 статьи 24.19 Закона об оценке на дату внесения сведений о таком земельном участке в Государственный кадастр недвижимости (Определения ВС РФ от 28.01.15 №55-АПГ14-16 и от 04.02.15 №58-АПГ14-24). Именно в данный поворот судебной практики давеча и «не вписался» Ваш покорный слуга.
Мнение судей апелляционной инстанции Верховного суда, о необходимости определения рыночной стоимости на момент внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости, по моему убеждению противоречит не только здравому смыслу, но и нормам материального права. Как мне показалось, по мнению судей кассационной инстанции Верховного суда практика не подлежит изменению (Определения ВС РФ от 05.03.15 №305-ЭС15-1750 и от 10.03.15 №305-ЭС15-798). Кроме этого, и с целью устранения указанного противоречия были внесены изменения в Закон об оценке Федеральным законом от 21 июля 2014 года №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в ходе обсуждения которого ответственным Комитетом Государственной думы по земельным правоотношениям и строительству поднималась такая проблема (пункт 4).
Поэтому указанное противоречие, согласно моему толкованию, было разрешено в новой редакции Закона об оценке. Нормы «специальной» главы III.1. Закона об оценке должны соответствовать общим положениям, изложенным в Главе I. Частью 3 статьи 3 Закона об оценке (общие положения), в редакции от 22 июля 2014 года, законодатель достаточно четко разделил терминологию, а именно разграничил «установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость» от «кадастровая стоимости определенной органом кадастрового учета при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости».
Следовательно, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а не на дату, на которую определена его стоимость органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценке, то есть на дату составления профессиональным оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Борьба продолжается…
pravorub.ru
Что меняется для оспаривающих кадастровую стоимость в связи с новвоведениями
10 августа текущего года вступили в силу изменения в законодательство, позволяющие органам местного самоуправления через суд оспаривать снижение кадастровой стоимости, установленное в комиссиях при Росреестре. Ранее такой возможности у местных властей в отношении недвижимости, принадлежащей не им, а частным собственникам, не было – доводы на заседаниях они представить не могли, а опротестовать выводы комиссии в суде – не имели права. А необходимость была – с кадастровой стоимости платятся налоги в местный бюджет.
Поправки к закону «Об оценочной деятельности» и иным законодательным актам отмечают, что оспаривание со стороны представителей муниципалитетов может состояться только при соблюдении некоторых условий. Так, повторное оспаривание возможно, когда кадастровая стоимость участка по заявлению собственника была снижена в разы. Кроме того, пересмотру подлежат только решения комиссий по оспариванию, если же стоимость уменьшалась при рассмотрении дела в судебном порядке, органы местного самоуправления не смогут её оспорить.
Суды и комиссии
Ранее представители муниципалитетов не имели возможности оспаривать переоценку кадастровой стоимости объектов недвижимости, такое право предоставлялось только собственникам. Некоторые владельцы участков для изменения кадастровой стоимости обращались в комиссии при Росреестре, другие подавали заявления в суд. Юридические лица при этом вначале обязаны были подать заявку в комиссию, и только при получении отрицательного решения направлять заявление в суд. Физические лица имели возможность обращаться в суды сразу, без предварительного рассмотрения заявки комиссией.
Однако многие собственники предпочитают подавать заявление на переоценку земельных участков именно в комиссию. Согласно статистике Росреестра, только за первое полугодие текущего года комиссии рассмотрели более 15 тысяч подобных заявлений. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число заявок выросло на 60%.
Кадастровая стоимость и налоги
Специалисты связывают увеличение обращений за пересмотром кадастровой стоимости объектов недвижимости с новыми правилами начисления налогов, согласно которым размер налога на недвижимость рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью, зачастую намного превышающей рыночную и инвентаризационную стоимость, служившую налогооблагаемой базой ранее.
Таким образом, столкнувшись с увеличением налогооблагаемой базы, а соответственно, и с ростом налога, собственники стали чаще обращаться за пересмотром кадастровой стоимости.
Право муниципалитетов на оспаривание кадастровой стоимости
Значительное увеличение количества случаев, когда кадастровая стоимость объектов недвижимости уменьшалась в разы, привело к уменьшению поступлений в бюджеты муниципальных образований. Это и послужило одной из причин, по которой органам местного самоуправления была предоставлена возможность оспаривать результаты повторной кадастровой оценки.
Кроме того, Конституционный Суд РФ признал отсутствие возможности для муниципалитетов оспаривать результаты повторной оценки противоречащим Конституции РФ.
Данное решение призвано также ограничить возможные злоупотребления, связанные с уменьшением кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в частной собственности.
В судебной практике можно встретить случаи, когда органы местного самоуправления уже пытались оспорить уменьшение кадастровой стоимости. Так, некоторое время назад в Иркутской области юридическое лицо, являвшееся собственником земельного участка, получило положительное решение комиссии по уменьшению стоимости данного участка в несколько раз. Однако местная администрация оспорила это решение в суде, предоставив иные данные о стоимости участка. Исход судебного разбирательства был положительным для муниципалитета – суд признал, что местная власть имеет право оспаривать заключение комиссии, так как является получателем налога. Однако позже это решение было отменено, так как по правилам действовавшего тогда законодательства местные власти имели право оспаривать кадастровую стоимость только объектов, находившихся в муниципальной собственности.
Теперь же муниципалитеты получили право подавать заявления на пересмотр кадастровой стоимости частных земельных участков, расположенных на их территории.
Нюансы нововведения
Согласно законодательству, заключение комиссии при Росреестре или решение суда об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка является основанием для занесения в Единый государственный кадастр недвижимости новых данных о стоимости участка. Именно новая кадастровая стоимость затем принимается в качестве базы для налогообложения.
Однако со вступлением в силу поправок к законодательству утверждённые комиссиями обновлённые данные о кадастровой стоимости смогут быть оспорены в судебном порядке. Чтобы этого избежать, многим собственникам, желающим пересмотреть кадастровую стоимость их имущества, придётся сразу инициировать судебные разбирательства, минуя комиссии.
Но речь идёт не о всех случаях оспаривания. Волноваться о возможном повторном разбирательстве стоит только тем собственникам, чьи участки были переоценены со значительным уменьшением кадастровой стоимости. Если же кадастровая стоимость была уменьшена незначительно, то местные власти, возможно, не станут прибегать к повторному разбирательству.
Как уже упоминалось, нововведения в законодательстве коснутся только заключений о перерасчёте кадастровой стоимости земельных участков, выданных комиссиями при Росреестре. Для судебных решений это правило не действует.
Дело в том, что при оспаривании кадастровой стоимости участка в суде ответчиком могут выступать сами органы местного самоуправления. То есть у них есть возможность сразу заявить о несогласии с позицией собственника участка относительно стоимости земли.
Иными словами, при судебном разбирательстве муниципалитеты имеют возможность отстоять свою позицию и представить собственные данные о кадастровой стоимости участка. При рассмотрении заявления на переоценку комиссиями Росреестра местные власти не имеют возможности участвовать в процессе и представлять свои доказательства.
Ждать ли повторного пересмотра кадастровой стоимости?
Чтобы понять, ожидать ли новой переоценки земельного участка, нужно установить, насколько может быть уменьшена кадастровая стоимость. Чтобы это сделать, необходимо сравнить первичные данные о кадастровой стоимости, полученные в Росреестре, с реальной (рыночной) стоимостью участка.
Реальную стоимость участка при процессе переоценки устанавливает независимая оценочная компания. Если процедура уже запущена и составлен отчёт, сравнить данные несложно. Если цифры отличаются в разы, стоит тщательно обдумать дальнейшие действия – обращаться ли в комиссию при Росреестре, зная, что в дальнейшем положительное решение может быть оспорено в суде, либо сразу направить заявление в суд.
Если же отчёт о независимой оценке не готов, можно обратиться за консультацией в оценочную компанию. Специалисты помогут определить примерную стоимость участка и подскажут, как лучше действовать дальше.
veta.expert
Новое в оспаривании кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость недвижимого имущества – понятие, знакомое каждому налогоплательщику, будь то гражданин или организация. От ее величины зависят размеры налогов на имущество, земельного налога, платы за аренду зданий, находящихся в публичной собственности. Нередко кадастровая стоимость объектов недвижимости завышена, в связи с чем налогоплательщикам и арендаторам приходится нести существенные расходы, иногда непосильные. Причиной такого завышения является предусмотренный законодательством метод «массовой» кадастровой оценки, при использовании которого не учитываются индивидуальные характеристики объекта недвижимости при проведении кадастровой переоценки. В результате здание в аварийном состоянии и бизнес-центр класса «А», расположенные поблизости, могут иметь одинаковую стоимость.
Именно в связи с тем, что кадастровая стоимость далеко не всегда экономически обоснованна, действующим законодательством предусмотрена возможность ее снижения путем установления равной рыночной. Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится как в судебном порядке, так и в административном путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости могут заинтересованные физические и юридические лица в период действия оспариваемой стоимости. Пересмотренная кадастровая стоимость применяется для расчета налоговых и арендных платежей с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление.
Институт государственной кадастровой оценки находится в процессе реформирования. Последние нововведения касались и процедуры оспаривания кадастровой стоимости. В настоящее время она регламентируется Федеральным законом от 27 сентября 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), однако 3 июля 2017 г. вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), предусматривающий создание специализированных бюджетных учреждений, уполномоченных на проведение государственной кадастровой оценки. Положения Закона № 237-ФЗ, касающиеся оспаривания кадастровой стоимости, будут применяться после проведения очередной кадастровой переоценки новыми бюджетными учреждениями. Во многих субъектах РФ они уже созданы. Более того, в Москве в 2018 г. начали проводить государственную кадастровую оценку по новым правилам (Приказ ДГИ г. Москвы от 19 февраля 2018 г. № 20 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в 2018 году»).
Оспаривание кадастровой стоимости в административном порядке
Необходимо помнить, что граждане могут обратиться в суд с целью оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию, в то время как для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Правило об обязательном соблюдении досудебного порядка снижения кадастровой стоимости действует для юрлиц до внесения в ЕГРН результатов очередной кадастровой оценки, проведенной по правилам нового Закона № 237-ФЗ.
При обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной заявителю необходимо подтвердить реальный размер рыночной стоимости. Перечень необходимых документов для подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию содержится в ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ. Так, необходимым приложением к заявлению об установлении кадастровой стоимости является отчет об оценке. На стадии подготовки отчета крайне важно учесть, что он должен быть составлен на ту же дату, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость. Некорректное определение даты, по состоянию на которую проводится оценка, влечет за собой неминуемый отказ в пересмотре кадастровой стоимости не только в комиссии, но и в суде.
Вынося решение о пересмотре кадастровой стоимости либо отказе в ее пересмотре, комиссия исследует отчет на его соответствие Федеральным стандартам оценки, а также определяет обоснованность снижения кадастровой стоимости.
Процент положительных решений комиссии в регионах Российской Федерации разный: к примеру, в Калининградской области в среднем половина заявителей получает положительное решение; в Москве же процент положительных решений комиссии составляет около одной четверти от всех поданных в комиссию заявлений.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Установление кадастровой стоимости в суде происходит в порядке административного судопроизводства. Перечень документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости в суде, установлен ст. 246 КАС РФ. Стоит обратить внимание на тот факт, что Кодекс административного судопроизводства РФ предъявляет специальное требование к лицу, которое может быть представителем по делу: наличие высшего юридического образования.
Как правило, при рассмотрении дела об установлении кадастровой стоимости равной рыночной суды назначают судебную оценочную экспертизу, по результатам проведения которой выносят решение. Без назначения экспертизы дела разрешаются в исключительных случаях. К примеру, суд счел, что нет необходимости в проведении судебной оценочной экспертизы в отношении земельного участка, на котором расположено разрушенное здание, не подлежащее сносу в силу того, что оно внесено в перечень памятников архитектуры.
Рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается обычно положительным решением суда, за исключением случаев, когда имеют место серьезные ошибки в представленных суду документах (некорректная дата, по состоянию на которую составлен отчет, и проч.).
Часто лица, заинтересованные в снижении кадастровой стоимости, не могут позволить себе данную процедуру, поскольку расходы, которые неизбежно придется понести, слишком высоки. В связи с этим возникает вопрос о возможности взыскания судебных расходов в рамках рассмотрения дела о снижении кадастровой стоимости. Еще в прошлом году абсолютно все суды сходились в позиции, что при рассмотрении данной категории дел судебные расходы не подлежат возмещению. 11 июля 2017 г. Конституционный Суд признал положения п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом. Хотя после вынесения Конституционным Судом вышеназванного постановления судебная практика по вопросу взыскания судебных расходов существенно не изменилась, появились единичные положительные акты в отдельных регионах (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 16 ноября 2017 г. по делу № 33а-11432/2017, Апелляционное определение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 ноября 2017 г. по делу № 33а-2446/2017). В Москве и Московской области судьи продолжают единогласно отказывать во взыскании судебных расходов с административного ответчика по делам об оспаривании кадастровой стоимости.
Таким образом, установление кадастровой стоимости равной рыночной является эффективным способом снижения налоговой нагрузки как для физических, так и для юридических лиц. Залогом успешного снижения кадастровой стоимости являются своевременное обращение заинтересованного лица с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, а также грамотно составленный отчет об оценке. Определяя, целесообразно ли инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости, необходимо сопоставить ожидаемую экономию, которая может быть достигнута по результатам оспаривания кадастровой стоимости, с неизбежными затратами, сопровождающими данную процедуру.
www.advgazeta.ru
Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
 Тарасова Ольга руководитель проектов по оценке направления «Финансовый консалтинг» Группы компаний SRG |
Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.
Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.
В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.
На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.
Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.
Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.
Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.
В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.
Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства. Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.
По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.
Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.
В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность. К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.
Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.
В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.
При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).
В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.
Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.
В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.
Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».
В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости у членов комиссии, но, по-видимому, для некоторых региональных экспертов данный метод не приемлем. Оценщику остается только в недоумении развести руками, ибо метод остатка рекомендован к использованию Минимуществом России (Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002)).
Иногда оценщики ошибаются с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость.
В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.
Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег.
Бюллетень «RWAY», №251 от февраля 2016 г.
<— Назад
www.srgroup.ru
Борьба со снижением кадастровой стоимости
Соавтор:
Елена Степанова,
партнер Capital Legal Services
10 августа 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 274-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерацииˮ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон внес поправки в следующие нормативные акты, касающиеся процедуры оспаривания кадастровой стоимости:
– Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который исторически регулирует вопросы кадастровой оценки;
– Кодекс административного судопроизводства РФ, регламентирующий судебную часть процедуры оспаривания;
– Закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который пока имеет ограниченное применение, но должен заработать в полную силу после 2020 г.
Поправки касаются уточнения процедуры оспаривания кадастровой стоимости, а также требований к подаваемым документам. По большей части изменения являются техническими и вызваны необходимостью приведения действующего законодательства в соответствие со сложившейся практикой. Так, Конституционный Суд РФ ранее высказывал мнение о том, что положительное заключение СРО на отчет об оценке не является обязательным документом для обращения в суд, хотя формально из закона вытекало обратное. Теперь эта проблема разрешена на законодательном уровне.
Пожалуй, самое значимое нововведение – появление у органов местного самоуправления и органов государственной власти регионов права оспаривать решения комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если такие решения привели к ее существенному снижению.
Закон и ранее предоставлял органам власти право оспаривать кадастровую стоимость, но только в отношении тех объектов, которые находились в государственной или муниципальной собственности. Теперь же это право распространено на земельные участки, принадлежащие частным лицам.
Данное право предоставлено органам власти с определенными ограничениями. Так, органы власти смогут в судебном порядке оспаривать исключительно решения комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости и только при условии, что:
– земельный участок расположен на территории соответствующего публичного образования;
– кадастровая стоимость земельного участка была существенно снижена комиссией в результате приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью по заявлению собственника участка;
– изменение кадастровой стоимости затрагивает права данного публичного образования, в том числе в связи с уменьшением поступления налогов в местный бюджет.
Примечательно, что критерии «существенности» снижения в законе не сформулированы.
Такое право предоставлено органам власти только в отношении земельных участков, но не других объектов недвижимости, находящихся в частной собственности.
Указанные поправки являются логическим продолжением позиции, выраженной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2016 г. № 15-П по делу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования г. Братска.
Тогда Конституционный Суд РФ указал, что «в случае снижения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости у муниципального образования, на территории которого он расположен, может иметься реальный законный интерес, предполагающий возможность органов местного самоуправления самостоятельно оспаривать соответствующее решение комиссии, принятое по инициативе собственника этого земельного участка. Между тем положение части первой статьи 24.18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерацииˮ, полностью исключая такую возможность, по существу, несоразмерно ограничивает конституционные гарантии защиты прав и законных интересов муниципальных образований».
Каким образом органы власти будут использовать предоставленное им право – покажет практика.
www.advgazeta.ru