Виды аренды недвижимого имущества: образец и правила оформления договора аренды

Виды аренды коммерческой недвижимости – Tranio.Ru

11 июля 2015 · 706 просмотров

Самая распространенная классификация видов коммерческой аренды — американская. По степени вовлеченности собственника в обслуживание выделяются такие виды аренды:

— Валовая аренда (gross rent lease). Владелец недвижимости осуществляет все расчеты за коммунальные услуги, несет расходы по ремонту и эксплуатации здания, оплачивает страховку и (иногда) налоги. Этот вид аренды встречается не только в США, но и в Великобритании, Франции (там ее называют «bail brut») и других странах.

— Чистая аренда (N lease, single net lease). Арендатор выплачивает только налог на недвижимость, все остальные расходы несёт собственник.

— Дважды чистая аренда (NN lease или double net lease). Арендатор оплачивает налоги и страховку.

— Трижды чистая аренда (NNN lease или triple net lease). Это самый распространенный вид аренды, использующийся, как правило, при долгосрочных контрактах. Как следует из термина, собственник берет аренду «в тройном размере», то есть без вычета налога, страховки и расходов на содержание (эти расходы по договору несет арендатор). Такой вид аренды считается лучшим для инвесторов, поскольку собственник несет ответственность только за составляющие элементы здания, парковку и капитальный ремонт. Договора аренды triple net lease направлены на то, чтобы избавить арендодателя от лишних расходов, дополнительных работ и тем самым повысить доходность от недвижимости. Однако есть обратная сторона: поскольку все расходы ложатся на плечи арендатора, он, как правило, платит более низкую арендную плату по сравнению с арендой по другим видам договоров. Трижды чистая аренда встречается на рынках многих стран, например Франции. Аналог NNN lease в Великобритании — FRI leases (Full Repairing and Insuring — «полный ремонт и страхование»).

— Абсолютно трижды чистая аренда (absolute triple net lease). Все расходы несет арендатор, даже в том случае, если здание будет повреждено во время стихийного бедствия и понадобится частичный редевелопмент. Для владельца это означает наименьший объем работы. Такой вид аренды применяется редко и только тогда, когда здание арендует кто-то один.

В Германии договора аренды NN и NNN почти не используются. Самый распространенный вид аренды в этой стране — Dach&ampFach («крыша и несущие конструкции»). Это договор аренды, по условиям которого арендодатель отвечает за содержание крыши и фасада. Собственник ремонтирует здание как внутри, так и снаружи, и занимается ремонтом несущих конструкций. Однако часть работ по содержанию внутренних помещений может перекладываться на арендатора.

•

Перед покупкой доходной недвижимости эксперты «Транио» рекомендуют уточнять, кто по договору аренды несет расходы на эксплуатацию здания.

Например, инвестор приобрел коммерческий объект стоимостью 10 млн евро. 50 % стоимости он внес наличными, а на остальные 50 % оформил кредит под 5 % годовых.

После покупки инвестор сделал капитальный ремонт здания, который обошелся в 5 млн евро. Затем инвестор сдает площади в аренду и сам управляет зданием. Он сам оплачивает коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы, однако дополнительно к стоимости аренды взимает с арендаторов сервисные сборы. Кроме этого, инвестор извлекает доход, размещая рекламу на здании и внутри него.

По итогам первого года с момента покупки финансовые результаты выглядят так (все суммы в евро):

Приход
Арендная плата	2 500 000
Сервисные сборы	0500 000
Реклама	0100 000
Расходы на приобретение, капитальные затраты
Первоначальный взнос (50 % от стоимости объекта)	5 000 000
Due Diligence	0010 000
Услуги риелтора	0005 000
Налог на покупку, гербовый сбор	0500 000
Услуги нотариуса и юриста	0025 000
Банковские услуги	0050 000
Ремонт и обустройство	5 000 000
Затраты на операционной фазе
Выплаты по кредиту	0250 000
Ежегодный налог на недвижимость	0500 000
Муниципальные сборы	0100 000
НДС на аренду (10 %)	0250 000
Коммунальные услуги	0050 000
Эксплуатационные расходы (инженерные системы, охрана, …)	0100 000
Персонал	1 000 000
Услуги бухгалтера	0025 000
Страховка	0050 000
Marketing Fee	0010 000
Разовые услуги (юристы, дизайнеры, переводчики, …)	0010 000

Юлия Кожевникова, «Транио»

Виды объектов договора аренды недвижимого имущества

Недвижимое имущество — это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

В качестве объекта договора аренды недвижимости могут выступать земельные участки, участки недр, здания, сооружения (сооружения связи, в том числе линейно-кабельные сооружения связи), жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, предприятия как имущественные комплексы.

К объектам недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты в соответствии со ст. 130 ГК РФ.

К примеру, В.В. Витрянский сомневается в рациональности сохранения нынешнего положения вещей, при котором к объектам недвижимости причислены явно движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и т.п.). Он указывает, что так как это особенные объекты и для них необходимо установление особого правового режима, вряд ли их можно отнести к недвижимому имуществу.

С 01.01.2009. правила формирования границ утверждены Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (ред. от 22.12.2014) «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

Согласно п. 5 ст. 1 и п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в гражданский оборот вводятся только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды земельного участка, подобно любому другому договору, направленному на передачу индивидуально-определенной вещи, подразумевает наличие данных, которые позволили бы идентифицировать передаваемый объект, указать на свойства, отличающие данный предмет от аналогичных. В отношении земельного участка это подразумевает прежде всего существование кадастрового номера, так как именно этот номер позволяет идентифицировать земельный участок.

Жилые и нежилые помещения

Помещение (жилое и нежилое) в соответствии с частью второй п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является «объектом, входящим в состав зданий и сооружений» [8]. Президиум ВАС РФ согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указывает, что нежилое — это является объект недвижимости, отличный от здания либо сооружения, в котором оно располагается, и при этом тесно с ним связано. Так как ГК РФ не приводит специальные нормы в отношении государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к подобным договорам необходимо применять правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Под нежилыми помещениями (здания, сооружения) подразумеваются промышленные, производственные, торговые, административные, учебные и другие объекты, которые не предназначены для проживания граждан. Некоторые категории этой группы могут иметь особый статус, как, к примеру, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов России, и это сказывается на специфике их правового регулирования.

Согласно ЖК РФ (ч. 2 ст. 15) жилым помещением может быть признано изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного пребывания в нем граждан (т.е. оно должно отвечать существующим санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства).

Согласно ст. 288 ГК РФ, у жилые помещения исключительно целевое предназначение, они существуют только для проживания граждан, а реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению подобными объектами недвижимости необходимо производить согласно целевому назначению таких вещей.

Обратимся к вопросу о соотношении понятий «здание» и «нежилое помещение».

Заключение предварительного договора аренды является на самом деле, довольно эффективным вариантом решения проблем поиска помещения. Трудность заключается в том, что на законодательном уровне хотя бы приблизительная форма договора предварительного договора аренды нигде не утверждается, а в ГК РФ приводятся только общие нормы касательно предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). В связи с этим предприниматели руководствуются прописанным в п. 1 ст. 421 ГК РФ принципом свободы договора, зачастую прописывают условия предварительного договора аренды так, что право арендаторов жестко нарушается и весьма ущемляется.

Увеличивающееся постоянно в арбитражных судах число дискуссий, появляющихся из заключенных предварительных договоров аренды нежилых помещений, является свидетельством этого.

Заключение предварительного договора аренды недвижимого имущества и в особенности нежилых помещений со временем превращается в своеобразную традицию делового оборота в больших городах России, при этом вопросы правоприменительной практики, которые связаны с этой формой обязательств, указывают на необходимость законодательно урегулировать данные правила поведения.

Участок недр

Действующее российское законодательство участок недр рассматривает в качестве отдельного объекта гражданских прав, отличный от земельного участка.

В соответствии с преамбулой Закона РФ «О недрах», недра являются частью земной коры, которая расположена ниже почвенного слоя, а при отсутствии такового — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, являющихся доступными для геологического изучения и освоения. Конечно, что в таком смысле недра нельзя признать объектом недвижимости, так как недвижимость является индивидуально-определенной вещью. Подобные индивидуально-определенные характеристики должны быть свойственны участку недр. Права и обязанности пользователя недр появляются с момента государственной регистрации лицензии на пользование участками недр, с предоставлением права использования недр на условиях соглашения о разделе продукции — с момента вступления данного соглашения в силу.

Козырь О.М. рассматривает участки недр в качестве самостоятельных объектов прав, но при этом подчеркивает, что «поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта — лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным».

Важно отметить, что в российском гражданском законодательстве не предусмотрено также проведение кадастрового учета участков недр согласно ч. 6 ст. 1 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Это дает возможность утверждать, что участок недр по своим характеристикам является составной частью земельного участка.

Согласно Закону РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 31.12.2014) «О недрах», недра в пределах территории РФ, вместе с подземным пространством и находящимися в недрах полезными ископаемыми, энергетическими и иными ресурсами, считаются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий субъект имеет право использовать участки недр не на основе гражданско-правовых договоров, а на основе лицензии, то есть отношения касательно пользования недрами — это не гражданско-правовые отношения, а отношения недропользования, которые на сегодняшний день исключены из области правового регулирования ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ [8] (в ред. от 29.06.2015). Итак, невзирая на то, что участки недр обозначены в ст. 130 ГК РФ как недвижимые объекты гражданских прав, сейчас они оказались исключенными из гражданского оборота: права на недра не регистрируют, сделки по их поводу не заключают.

Сущность аренды и ее виды — Студопедия

Аренда – это соглашение (договор) посредством которого собственник имущества (арендодатель) передает нанимателю (арендатору) имущество во владение и пользование или во временное пользование в течение оговоренного срока и за согласованную между сторонами арендную плату. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств при его использовании (непотребляемые вещи).

Право собственности на сданное в аренду имущество остается у арендодателя. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. По окончании срока договора арендатор обязан вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном в договоре.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при внесении арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Отношения арендодателя и арендатора определяет договор аренды. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащие передаче арендатору, стоимость передаваемого имущества, сроки аренды, размеры и порядок выплаты арендной платы. Условиями договора определяются риски и потери и порчи передаваемого имущества, а также устанавливается, какая сторона несет расходы по поддержанию арендованного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, по его текущему и капитальному ремонту. Обычно арендатор несет расходы по содержанию имущества и производит текущий ремонт, арендодатель производит капитальный ремонт имущества.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставлением арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Во всех случаях, когда по соглашению сторон арендная плата вносится не деньгами, арендная плата должна быть оценена в денежном выражении для целей учета и налогообложения. Оценка расходов по арендной плате должна производиться исходя из себестоимости (фактических затрат на приобретение) передаваемого имущества (выполняемых работ, оказанием услуг).

Гражданское законодательство определяет следующие виды аренды:

— аренда транспортных средств;

— аренда зданий и сооружений;

— аренда предприятия в целом как имущественного комплекса;

— прокат;

— финансовая аренда.

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Рис. 3.10. Виды аренды

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства: передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружением и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Имущество по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и учитывается арендатором по стоимости определенной всоответствии с передаточным актом и договором аренды предприятия.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката заключается на срок до одного года.

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Основное отличие лизинга от обычной аренды согласно российскому законодательству состоит в том, что лизингодатель специально приобретает имущество для лизингополучателя. При этом последний сам выбирает продавца данного имущества. Поэтому лизинговая сделка помимо собственно договора лизинга обязательно включает в себя договор купли-продажи. Кроме того, стороны еще могут заключить договоры о привлечении средств, залога, гарантии, поручительства и т.д. Таким образом, финансовая аренда характеризуется российским гражданским законодательством как трехсторонняя сделка, сочетающая в себе два вида отношений: купли-продажи и передачи во временное владение и пользование. При этом объект аренды обязательно должен использоваться в предпринимательских целях.

По периодичности различают краткосрочную (текущую) и долгосрочную аренду основных средств.

Краткосрочная (текущая) аренда – это аренда отдельного объекта основных средств или его части на срок до одного года. По истечении срока аренды объект возвращается арендодателю. Возможна пролонгация договора аренды с сохранением или изменением некоторых его условий. В договоре текущей аренды указывается стоимость арендованного имущества в оценке арендодателя с учетом фактического износ на момент сдачи в аренду.

Долгосрочная аренда — это аренда объектов основных средств вплоть до момента их полной амортизации, или аренда с правом последующего выкупа арендуемых объектов.

В договоре долгосрочной аренды объект оценивается по договорной, согласованной стоимости в сумме арендной платы за весь период аренды. Эта сумма представляет собой исходную величину задолженности арендатора перед арендодателем, которая постепенно погашается внесением арендной платы, аван­совыми и выкупными платежами. Для арендодателя согласованная договорная стоимость объекта представляет собой сумму выручки за выбывший объект.

В российской практике бухгалтерского учета отражение финансовой аренды регулируется следующими нормативными документами:

Виды объектов аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Виды объектов аренды

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вид объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Поэтому очень важно уяснить, какой объект передается в аренду.

Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст.607 ГК РФ.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.

Помимо перечисленных в ст.607 ГК РФ объектов, в аренду может передаваться и другое имущество.

При этом главный признак, которым должен обладать объект аренды, — это непотребляемость передаваемой вещи (п.1 ст.607 ГК РФ). Другими словами, объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои натуральные свойства в процессе его использования. Поясним изложенное.

Предметом сделки является полезность имущества. Причем извлечь полезные свойства из объекта аренды можно, не вовлекая ее в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого, а не посредством которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Мы намеренно отказались от рассмотрения движимых объектов аренды и посвятили этот номер объектам недвижимости, относящимся к зданиям и помещениям, в них находящимся.

Это продиктовано повышенным спросом объектов недвижимости на рынке арендных правоотношений, а также анализом судебной практики, содержащей немалое количество споров, вызванных в том числе спорами с налоговыми органами.

Как показывает практика, большая часть организаций ведет свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой — ограничен в участии.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам.

Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала.

Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.

Помещения как составляющие части здания

Прежде чем перейти к подробному рассмотрению такого объекта аренды, как помещение, следует определить его видовую принадлежность и правовой режим в соответствии с гражданским законодательством.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122) нежилые помещения, а также их части отнесены к недвижимому имуществу (статьи 1, 26 Закона N 122-ФЗ).

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал, что ст.1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Помещение (жилое и нежилое) согласно части второй п.6 ст.12 Закона N 122-ФЗ представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.

Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.

Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора. влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В случае если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

— своевременную уплату арендной ставки;

— в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

— расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц;

• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;

арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

• при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• если арендодателем не произведен капитальный ремонт :

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

• с согласия арендодателя :

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;

арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Понятие, виды и содержание договора аренды — Вопросы на госэкзамен по гражданскому праву

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК).

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно — судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названных субъектов, составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаются арбитражными судами на основе Постановления Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт — Петербурга и муниципальную собственность», а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство (муниципальное образование) в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК). Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов по управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий и их структурных подразделений, содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», противоречит ГК и не подлежит применению.

Понятие, виды и условия договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) – договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Краткосрочные (2 года) договоры аренды недвижимости в регистрации не нуждаются.

---

---

---

Виды договоров аренды

• Бытовой прокат;
• Аренда транспортного средства;
• Договор фрахтования;
• Договор чартера;
• Аренда зданий и сооружений;
• Финансовая аренда (лизинг).

---

Бытовой прокат

Договор проката – соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Особенности бытового проката:

• Предмет договора. Предметом договора может служить только движимое имущество. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства;
• Специфический статус арендодателя. Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т.е. юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности;
• Срок договора проката не может превышать один год.

---

Обязанности арендодателя:

• Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
• В присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в арену имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации;
• На арендодателе лежит обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта, сданного по договору проката.

Главная обязанность арендатора – вносить платежи за аренду.

---

Договор аренды транспортных средств

[reklama]

Выделение договора аренды транспортного средства в качестве одного из видов договоров аренды продиктовано особенностями его предмета и нетипичными полномочиями арендатора.

Предмет договора аренды ТС – транспортные средства, являющиеся техническими устройствами, предназначенными для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов и перемещающихся в пространстве вместе с грузом или буксируемым объектом.

Закон регламентирует две разновидности договора аренды транспортного средства:

• Договор аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время). По данному договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем является письменной независимо от срока аренды;
• Договор аренды транспортного средства без экипажа. По данному договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа также является письменной независимо от срока аренды.

---

Договор фрахтования (чартера)

[reklama2]

Договор фрахтования (чартер) – договор, по которому одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

Порядок заключения договора фрахтования, а также форма указанного договора устанавливаются транспортными уставами и кодексами.

---

Договор аренды здания (сооружения)

Договор аренды здания (сооружения) – договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Необходимость выделения данного вида договора аренды обусловлена особенностями правового режима зданий и сооружений.

Предметом данного договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения (так называемые нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды здания или сооружения на срок до одного года должен считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий договора аренды строения относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы

---

Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (лизинга) – договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Виды лизинга:

• Финансовый лизинг – вид лизинга, при котором предмет лизинга передается лизингополучателю на срок, соизмеримый по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его;
• Оперативный лизинг – вид лизинга, при котором лизингодатель покупает имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату на определенный срок во временное владение и пользование.
• Возвратный лизинг – разновидность лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель;
• Прямой лизинг – это лизинг, при котором собственник имущества (поставщик) самостоятельно сдает объект в лизинги др.

Данный договор является:

• Консенсуальным. Это означает, договор считается заключенным с момента согласования всех существенных условия сторонами;
• Возмездным – договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей;
• Синаллагматическим (взаимным) – договор, в котором у каждой из сторон имеются обязанности;
• Двусторонним – каждая сторона имеет и права, и обязанности/

[reklama3]

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов

Форма договора финансовой аренды, как всякой предпринимательской сделки, должна быть письменной

Существенными условиями договора лизинга являются:

• условие о предмете лизинга;
• условие о продавце предмета лизинга;
• условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды.

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Владельцы и инвесторы недвижимости обычно зарабатывают деньги на собственности, сдавая ее в аренду другим лицам.

Аренда — это договор, по которому право владения недвижимостью передается от собственника, арендодателя , другой стороне, арендатору или арендатору . В договоре аренды также оговариваются другие аспекты соглашения, такие как срок действия договора аренды и сумма платежа, которую арендодатель ожидает от арендатора за право владения.Арендодатель имеет возвратное право на владение после истечения срока аренды. Доля собственника в арендованной недвижимости иногда упоминается как арендная плата или арендная плата за недвижимость плюс возвратное право .

Закон о мошенничестве в большинстве штатов требует, чтобы договоры аренды на срок более 1 года заключались в письменной форме. И арендодатель, и арендатор должны подписать договор аренды. Хотя договоры аренды на более короткие сроки могут быть устными, в любом случае целесообразно иметь это в письменной форме как способ документально подтвердить условия и как способ доказать, что договор существует.

В некоторых штатах полностью или частично принят Единый закон о арендодателях и арендаторах жилых помещений , который в некоторой степени защищает арендаторов, помогая компенсировать тот факт, что именно арендодатель обычно выбирает условия аренды, особенно для аренды жилья. Этот закон регулирует право домовладельца на въезд, требует минимального ухода за недвижимостью, защищает арендатора от репрессалий со стороны арендодателя за жалобы и требует, чтобы имена и адреса владельцев недвижимости были раскрыты арендаторам.

Право арендатора на владение называется земельной собственностью в отличие от земельной собственности собственника. Арендаторы пожизненного поместья и аренды на длительный период, например 99 лет или более, могут иметь в некоторых штатах дополнительные права, которые обычно предоставляются только владельцам. Сданное в аренду имущество юридически считается личным имуществом, а не недвижимым имуществом для арендатора.

Существует 4 различных типа арендуемой недвижимости, которые различаются в первую очередь тем, как определяется срок аренды.

Поместье в году (также известное как в сроке ) — это аренда на определенный срок, который, несмотря на название, может составлять менее 1 года с оговоренной датой начала и окончания. Ожидается, что в конце срока арендатор освободит помещение. Уведомление не требуется, так как окончание аренды оговаривается в контракте. Если стороны договора аренды хотят продлить его, они должны согласиться на новый договор, если в исходном договоре не было пункта о продлении, и в этом случае арендатор имеет право продлить.

Недвижимость от периода к периоду (также известная как периодическая аренда ) — это аренда на определенный начальный период, которая автоматически продлевается в конце начального периода и после каждого продленного периода, если только арендодатель или арендатор не желают прекратить это путем направления должного уведомления, которое в большинстве случаев составляет 1 период вперед, хотя оно может быть меньше, если период составляет год или больше. Срок действия этой аренды не определен. Это поместье, которым владеет большинство арендаторов жилого жилья, такого как квартиры, которое, в большинстве случаев, составляет месячной аренды , где арендатор платит ежемесячную арендную плату.

Имущество по желанию похоже на периодическую аренду, но начальный период не указывается и заканчивается, когда арендодатель или арендатор направляет надлежащее уведомление или если один из них умирает.

Помещение с правом уступки (также известное как аренда с правом обеспечения ) — это когда арендатор сохраняет право владения арендованным имуществом после истечения срока аренды, но без согласия владельца. Если первоначальный договор аренды содержит пункт о удержании имущества , то этот пункт определяет имущественное право на имущество; в противном случае закон штата определяет права и обязанности арендодателя и арендатора.

Если арендатор продолжает платить арендную плату, а арендодатель принимает ее, то создается временная аренда , в которой все еще применяются условия первоначального договора аренды. Если арендодатель возражает против удержания аренды, но все же принимает арендную плату, то создается помесячная аренда, при которой любая сторона должна будет должным образом уведомить о прекращении аренды. Арендодатель также может рассматривать арендатора как нарушителя и начать процедуру выселения, но арендодатель должен выполнить уведомление , чтобы выйти из требований договора аренды и закона штата, в котором находится недвижимость.

Соглашения об аренде

Как и все договоры, действующий договор аренды должен иметь юридическую цель , стороны должны иметь правоспособность для заключения договора, должно быть предложение и акцепт , и должно быть возмещения , что обычно арендная плата, но также может быть в виде услуг, таких как управление жилым комплексом.

Однако у договоров аренды есть дополнительные общие черты. Большинство договоров аренды жилья основано на заранее распечатанных формах; тем не менее, большинство договоров аренды из-за сложности и специфических потребностей коммерческих арендаторов оговариваются индивидуально.

Договоры аренды обычно содержат

• описание собственности,
• срок аренды,
• сумму арендной платы, подлежащую уплате,
• , когда она должна быть оплачена, и
• сумму залог .

Законы штата ограничивают размер гарантийного депозита, обычно арендной платой за 1 или 2 месяца при аренде жилья, а в некоторых штатах могут быть другие ограничения или условия, например, выплата процентов.В большинстве случаев залог используется для покрытия невыплаты арендной платы или уничтожения имущества арендатором; в противном случае гарантийный депозит должен быть возвращен арендатору по истечении срока аренды.

Во всех договорах аренды подразумевается договор о спокойном пользовании , который позволяет арендатору владеть недвижимостью без какого-либо вмешательства со стороны арендодателя. Арендодатель может входить в помещение для обслуживания или ремонта, но только с согласия арендатора.

Ни арендатор, ни арендодатель не обязаны производить улучшений собственности, но если арендатор делает некоторые улучшения, она обычно становится собственностью арендодателя. Тем не менее, коммерческий арендатор действительно вносит изменения в свой бизнес и обычно восстанавливает имущество до его прежнего состояния после истечения срока аренды, за исключением обычного износа.

Арендодатель, однако, должен поддерживать помещения в рабочем и безопасном состоянии, а также должен поддерживать общие зоны, такие как коридоры и переходы, и могут потребоваться некоторые меры безопасности, такие как датчики дыма.

Федеральный закон о справедливом решении жилищных вопросов требует, чтобы арендодатели разрешали квартиросъемщикам-инвалидам вносить изменения с учетом их инвалидности. Однако, если изменения уменьшат возможность сдачи в аренду собственности, то арендодатель может потребовать от арендатора восстановить собственность до ее предыдущего состояния после прекращения аренды. Закон об американцах с ограниченными возможностями ( ADA ) требует, чтобы коммерческая недвижимость была свободна от препятствий для людей с ограниченными возможностями, или она должна быть приспособлена каким-либо другим способом.

В договорах коммерческой аренды обычно присутствует пункт о недопущении нарушений, , который не позволяет залогодателю вытеснять арендаторов в случае потери права выкупа, пока арендаторы продолжают платить арендную плату.

Переуступка и субаренда

Иногда арендатор хочет освободить недвижимость до прекращения аренды и не платить за оставшийся срок. Чтобы сделать это без нарушения договора аренды, арендатор может либо передать свое арендованное имущество, либо сдать его в субаренду.Назначение — это когда арендатор передает все свои права аренды другому лицу; затем новый арендатор платит арендную плату непосредственно арендодателю. Однако первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за арендную плату, если цессионарий не платит, если только арендодатель специально не освобождает его от первоначальной ответственности.

Когда передается только часть этих прав, то это субаренда или субаренда . Новый арендатор платит арендную плату арендодателю, который затем платит арендодателю.

Большинство договоров аренды не допускают переуступки или субаренды, а если и допускаются, то обычно требуют одобрения арендодателя. Однако, если в договоре аренды ничего не говорится об уступках или субарендах, то они разрешены.

Варианты аренды

В договорах аренды также может быть вариантов . Наиболее распространенным вариантом является вариант продления , который позволяет арендатору продлевать договор аренды, направив надлежащее уведомление. Вариант аренды (также известный как право покупки , вариант ) дает арендатору право приобрести недвижимость по определенной цене в течение определенного времени.Когда время истекает, срок действия опциона истекает. Вариантом аренды является вариант с правом преимущественного отказа , который дает арендатору право приобрести недвижимость по той же цене и на тех же условиях, что и другая сторона.

Типы договоров аренды

Договоры аренды обычно классифицируются по тому, сколько арендатор должен заплатить, или по вариантам, доступным арендатору. Большинство договоров аренды жилья, например, являются примерами аренды брутто , когда арендодатель оплачивает большую часть расходов, таких как страхование, налоги, вода и канализация, связанных с недвижимостью, в то время как арендатор платит арендную плату и те расходы, которые варьируются. значительно по тому, насколько арендатор их использует, например, электричество и тепло.

При чистой аренде , которая является типом большинства коммерческих арендаторов, арендатор оплачивает большую часть расходов на недвижимость, включая налоги и страхование. В большинстве случаев нетто-аренды интерьер зданий остается незавершенным, поэтому коммерческий арендатор может настроить интерьер в соответствии с потребностями бизнеса.

Другой тип коммерческой аренды, часто используемый в торговой недвижимости, — это процентная аренда. — арендатор платит установленную минимальную арендную плату плюс процент от ежемесячного дохода арендатора, превышающий указанную сумму.Например, арендатор может быть обязан платить 1000 долларов в месяц + 10% от валовых продаж свыше 500 000 долларов. Процентная аренда часто используется для предприятий со значительными сезонными колебаниями, что помогает розничным продавцам сокращать свои расходы, когда их доход меньше.

Другие типы переменной аренды , которые приводят к переменным суммам арендной платы, включают градуированную аренду , в которой оговариваются даты увеличения арендной платы, и индексную аренду , где размер арендной платы определяется индексом, например как индекс потребительских цен.

Аренда земли — это чистая аренда неулучшенной земли, на которой арендатор будет строить здания и устанавливать оборудование для ведения своего бизнеса. Эти договоры аренды имеют длительный срок, обычно от 50 до 100 лет, что позволяет арендатору заработать достаточно денег, чтобы оправдать расходы на строительство на земле, не находящейся в собственности.

Нефтегазовая аренда — это особый тип аренды, при котором нефтяная компания платит арендодателю за право исследовать землю в поисках нефти и газа в течение определенного периода, который может продлеваться ежегодно.Если будет обнаружена нефть или газ, то землевладелец получит процент от дохода в размере роялти , и аренда будет продолжаться до тех пор, пока скважины не будут исчерпаны.

Арендная покупка — это договор, который позволяет арендатору выкупить землю после ее сдачи в аренду на время. Право на покупку — это первоочередная задача, а аренда — второстепенная задача. Покупка по договору аренды позволяет арендатору использовать часть арендной платы в счет покупной цены собственности, тем самым увеличивая собственный капитал при одновременном снижении суммы, которая должна быть заимствована.

A продажа с обратной арендой (также известная как продажа с обратной арендой ) — это соглашение, по которому собственник продает землю, а затем сдает ее в аренду для коммерческого проекта на определенную сумму арендной платы и время. Продажа земли дает арендатору капитал для финансирования проекта. Или компания может продать свою недвижимость по сделке с обратной арендой, чтобы повысить ее ликвидность, погасить задолженность или получить прибыль от завышенных цен на недвижимость. Например, некоторые компании, такие как AT&T, продали свою недвижимость на пике пузыря на рынке недвижимости в 2007 году в рамках сделок с обратной арендой.Однако многие компании стремятся заключить сделку с обратной арендой, потому что испытывают финансовые затруднения. Например, New York Times добивалась заключения сделки по обратной аренде своей недвижимости для погашения долга во время Великой рецессии в конце 2008 — начале 2009 года. Компании, являющиеся арендаторами большинства сделок с обратной арендой, по-прежнему продолжают платить не только арендную плату, но и налоги, и коммунальные и эксплуатационные расходы. Продажа с обратной арендой были популярны в 1970-х и 80-х годах, когда у них были некоторые налоговые преимущества.

Реальная сделка — The New York Times требует продажи с обратной арендой для своей новой штаб-квартиры

Согласно этой статье New York Times, Компании, нуждающиеся в наличных деньгах, переходят к сделкам с обратной арендой, The New York Times Company вела переговоры с одним из лидеров продаж -промышленность, W.P. Carey & Company из Нью-Йорка, чтобы продать 19 этажей своего нового здания штаб-квартиры на Восьмой авеню в центре Манхэттена по нераскрытой цене, хотя ранее сообщалось, что она ищет до 225 миллионов долларов. По условиям сделки компания Times, которой принадлежит 58 процентов 52-этажного здания, продолжит занимать и управлять своими помещениями в течение 10-летнего срока аренды. Он также хотел получить право выкупить собственность обратно по заранее определенной цене когда-нибудь в будущем — следовательно, она по-прежнему будет указываться в качестве обязательства в ее балансе.Часто компании стремятся заключить сделки с обратной арендой, чтобы улучшить свой баланс, поскольку обязательства по обратной аренде являются внебалансовой статьей.

Как покупатель сделок продажи с обратной арендой, WP Carey & Company заявила в своем годовом отчете, что она стремится заключать сделки продажи с обратной арендой, когда недвижимость является стратегически важной для арендатора с обратной арендой, так что даже если компания финансовые затруднения, он будет стремиться и дальше производить выплаты по аренде.

Владельцы сельскохозяйственных земель часто сдают свои земли фермерам-арендаторам для выращивания сельскохозяйственных культур на земле.Фермер-арендатор может платить конкретную денежную ренту или может быть договор об издольстве , где арендатор платит арендодателю определенный процент от продаж урожая.

Прекращение аренды

Аренда может быть прекращена, как и большинство других договоров, например, по взаимному соглашению или по исполнению . Тем не менее, аренда не прекращается, если недвижимость продается, за исключением случаев, когда существует особый пункт о продаже , который позволяет новому владельцу расторгнуть договор аренды, уведомив арендаторов должным образом.Аренда также не прекращается в случае смерти одной из сторон, за исключением случаев, когда речь идет о пожизненном имуществе или аренде по желанию. Арендный договор также может быть расторгнут в результате банкротства любой из сторон, судебного разбирательства по делу об осуждении или иного действия закона.

Нарушение договора аренды

Иногда договор аренды нарушается либо арендатором, либо арендодателем. Когда арендатор нарушает договор аренды, чаще всего из-за невыплаты арендной платы, арендодатель может предъявить иск о фактическом выселении , что является постановлением суда об освобождении помещения.

Если арендодатель пренебрегает имуществом или нарушает договор аренды каким-либо иным образом, что делает его непригодным для использования арендатором для целей аренды или нарушает условия договора аренды, то арендатор может отказаться от собственности в соответствии с конструктивным принципом . выселение без дальнейшей ответственности. Однако, чтобы доказать аргументы в пользу конструктивного выселения, арендатор должен покинуть помещение, пока оно не подходит для целей аренды, и ему, возможно, придется доказать, что имущество стало непригодным из-за халатного отношения арендодателя.

В некоторых штатах требуется гарантия пригодности для проживания при аренде жилья, когда домовладелец должен предоставить арендатору жилье, пригодное для проживания; в противном случае арендатор может прекратить платить арендную плату или отказаться от аренды.

Советы по аренде жилой недвижимости

Хотя существует множество форм аренды, стандартной аренды нет. Договоры аренды обычно заключаются в пользу владельцев, но суды считают такие контракты недобросовестными и не могут обеспечить соблюдение всех положений.Более того, законы штата и местные законы могут содержать определенные положения или ограничивать сферу действия или действие других. Владельцу недвижимости может быть лучше иметь договор аренды на справедливой основе, чтобы привлечь хороших арендаторов. Хорошие арендаторы важнее безупречной аренды, потому что проблемные арендаторы могут стоить вам времени и денег и вызывать раздражение. Кроме того, вы не сможете обеспечить соблюдение некоторых положений или взыскать платежи за любой ущерб или невыплату арендной платы, поскольку многие арендаторы являются доказательством суждения. Тем не менее, аренда важна, поэтому вы можете помнить об этих советах:

• Когда 1 ^st сдает в аренду арендатору, пройдитесь по собственности вместе с арендатором, отметив любые повреждения или другие недостатки собственности.Сфотографируйте недвижимость и дайте копии арендатору, чтобы у вас обоих была запись о состоянии собственности в начале срока аренды. Арендатор также может делать свои собственные снимки, но он все равно платит за предоставление копий снимков, которые вы делаете прямо там, где находитесь. Возможно, вы даже захотите включить жильцов на фотографию, когда будете делать снимки. Еще одно положение, которое может быть включено в договор аренды, заключается в том, что если арендаторы обнаружат что-то не так с арендой в течение 1 ^{-й недели} , они должны уведомить вас, чтобы вы могли быстро исправить это.С другой стороны, если не звонят, то должны думать, что жилое помещение в норме.
• Если вы купили новую бытовую технику для аренды, сохраните квитанции, а также сфотографируйте бытовую технику в арендуемой единице, чтобы, если арендатор возьмет одно или несколько устройств и заменит их старым оборудованием, тогда у вас будет запись для докажите, что ваша новая техника была заменена на некачественную.
• Договор аренды должны подписать все взрослые арендаторы. Должна быть солидарная ответственность, чтобы информировать арендаторов о том, что каждый будет нести ответственность за любой ущерб и арендную плату независимо от причины или того, как обязанности распределяются между ними.
• Любые новые арендаторы должны подписать договор аренды. Также должен быть пункт для гостей , оговаривающий, что любые гости ограничены в продолжительности пребывания, а также должны быть ограничения на количество людей в номере.
• Как правило, рекомендуется разрешить удерживаемым арендаторам , остающимся после истечения срока аренды, просто платить помесячно.
• Чтобы привлечь качественных арендаторов, стоит взимать меньше рыночной арендной платы или иметь желаемые характеристики.
• Если арендаторы не платят арендную плату вовремя, то приступайте к их выселению, как только это разрешено законом. Никогда не допускайте накопления невыплаченной арендной платы, поскольку чем больше сумма, тем меньше вероятность ее уплаты арендатором и тем больше ваши убытки.
• Также должен быть пункт о том, что арендаторы не могут изменять свойство каким-либо образом без письменного разрешения, поскольку изменения могут снизить стоимость свойства и сделать его менее желательным для других арендаторов.
• Пункт о доступе владельца позволит вам войти в собственность с должным уведомлением в обычные часы бодрствования, чтобы потенциальным новым арендаторам можно было показать собственность, а владелец может периодически осматривать собственность, чтобы убедиться, что она не была повреждена ,Без специального положения о доступе собственника в договоре аренды владельцы не имеют права входить в съемную квартиру, пока арендатор там живет.
• Обеспечьте запрет на громкий шум, чтобы не беспокоить соседей.
• Если не предусмотрена субаренда или переуступка, то в большинстве населенных пунктов арендатор будет иметь право делать и то, и другое. Субаренда — это сдача квартиры в аренду другому арендатору на короткий срок, например, когда студенты колледжа едут домой на лето и сдают квартиру в субаренду во время летних каникул. Назначение — это когда арендатор хочет расторгнуть договор аренды, чтобы найти кого-то другого, кто возьмет на себя договор аренды. Как правило, положение о субаренде или переуступке, если разрешено, должно предусматривать ответственность как старых, так и новых арендаторов за убытки и арендную плату, чтобы старые арендаторы были более осторожны при выборе новых арендаторов.
• Еще одно положение, которое должно соответствовать закону, — это залог :
  • сколько требуется
  • какая процентная ставка, если таковая будет выплачиваться
  • , на каких условиях арендатор получит деньги обратно
  • как скоро после расторжения договора аренды арендатор получит деньги
  • Список потенциальных убытков и их ориентировочная стоимость
• Если вы ожидаете, что арендаторы будут обеспечивать уход за двором, то в договоре аренды должно быть точно указано, что ожидается, включая стрижку травы, уборку снега и, возможно, полив лужайки, цветов, деревьев и других желаемых растений, если это необходимо.
• Укажите правила и положения, которым должен следовать арендатор.
• Укажите минимальный промежуток времени между уведомлением арендаторов о том, что они уезжают, и моментом фактического освобождения собственности, обычно 30 дней, чтобы вы могли искать новых арендаторов.
• Пункт о невыполнении заказа необходим для арендаторов, которые не уезжают, когда ожидалось. Новые арендаторы, которые планировали заселиться в определенный день, могут понести дополнительные расходы, такие как проживание в отеле или расходы на хранение.Положение о невыполнении обязательств обычно не позволяет новым арендаторам аннулировать договор аренды из-за задержки или возлагать на владельца ответственность за временные платежи. Однако, если период удержания длится слишком долго, следует указать определенное количество дней, в течение которых новые арендаторы могут расторгнуть договор аренды.
• Следует указать, как распределяются расходы между собственниками и арендаторами. Обычно домовладелец платит налоги на воду, канализацию, имущество и любые сборы ассоциации домовладельцев, потому что, если эти сборы не уплачены, на имущество накладывается залог, который в конечном итоге придется заплатить собственнику.
• Что происходит с брошенным личным имуществом? Если в договоре аренды не указано иное, то собственнику, возможно, придется удерживать личное имущество в течение определенного времени, в зависимости от местного законодательства. Поэтому, чтобы избежать двусмысленных ситуаций, в договоре аренды должно быть указано, что любое имущество, оставшееся после отъезда арендаторов, будет либо реализовано, либо передано благотворительной организации, такой как Goodwill или Армия спасения. Тем не менее, договор аренды должен соответствовать любым применимым законам, которые могут регулировать, что владелец может делать с недвижимостью и как долго она должна храниться.
• Пункт об отказе от права позволяет домовладельцу делать исключение для арендатора в отношении аренды, сохраняя при этом возможность принудительного исполнения договора аренды позже.
• Также должен быть пункт о нарушении условий аренды , позволяющий расторгнуть договор аренды, если арендаторы не соблюдают условия аренды или местные законы или постановления. Принятие арендной платы не защищает арендаторов от выселения при нарушении договора аренды.
• Также должен быть пункт о полных заявлениях , в соответствии с которым договор аренды представляет собой полное соглашение: не было устного или другого письменного соглашения вне договора аренды.Это исключает возможность того, что арендатор может заявить, что было дано обещание сделать что-то с имуществом, например, установить новый ковер. Конечно, нельзя доказать, что такого обещания не было, поэтому необходимо указать, что аренда является полным соглашением.
• Изменение условий аренды для удовлетворения конкретных арендаторов может повысить вашу прибыльность. Например, арендаторам может понадобиться место только на 6 месяцев вместо 1 года, поэтому, если другие арендодатели не желают сокращать период, вы, вероятно, могли бы взимать более высокую арендную плату, допуская более короткий срок аренды.В качестве альтернативы вы можете предложить более долгосрочную аренду, отличную от стандартного 1 года, чтобы привлечь более стабильных арендаторов и уменьшить количество вакансий в обмен на скидку в арендной плате.

Ссылки по теме

Налогообложение сделок с недвижимым имуществом: аннулирование аренды, варианты недвижимого имущества, послабления и договорные обязательства

.

Все, что вам нужно знать

Есть несколько типов договоров с недвижимостью, и важно знать, что контракты необходимы для сделок с недвижимостью. 3 мин читать

Есть несколько типов договоров с недвижимостью, и важно знать, что контракты необходимы для сделок с недвижимостью. Контракт — это юридически закрепленный документ между двумя или более людьми. Контракт состоит из предложения, принятия, рассмотрения, правоспособности и законности цели.

Возьмем пример, когда Иоанн продал свою собственность Мэри. Мэри делает предложение Джону, тем самым выполняя первое требование предложения. Затем Джон принимает предложение, и теперь у нас есть формальное принятие. Однако договор еще не вступил в силу.

Теперь нам нужно рассмотреть вопрос о какой-то ценности, которой обмениваются Джон и Мэри. В этом случае Джон получает обещание от Мэри, что она купит собственность по цене, которую она предложила, а Джон дает обещание продать собственность и передать дело Мэри.

После рассмотрения дела стороны должны быть признаны дееспособными для заключения договора. Если и Джон, и Мэри достигли 18-летнего возраста и обладают умственными способностями заключать договор, это требование выполняется.

Наконец, договор должен иметь юридическую цель. В этом случае Джон хочет продать свой дом Мэри, и, следовательно, он имеет законную цель.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это наиболее распространенный вид договора о недвижимости.В этом договоре указываются детали, касающиеся продажи недвижимости. Он будет включать адрес собственности, цену, имена обеих сторон, подписи обеих сторон и дату закрытия.

Существует несколько видов договоров купли-продажи:

• Договор купли-продажи государства / ассоциации, который является стандартным соглашением между покупателем и продавцом при участии агента по недвижимости.
• Генеральный договор купли-продажи, который представляет собой просто сокращенную версию вышеупомянутого договора и обычно используется, когда в сделке не участвует агент по недвижимости.
• Договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, который может быть использован для строительства пустующего земельного участка или передвижного дома

Договор уступки недвижимого имущества

Договор уступки недвижимости используется при оптовой инвестиционной покупке.Сюда может входить проблемная недвижимость, которая затем передается другому покупателю. К этому типу контракта добавляются определенные термины, поскольку термин «назначает» — это обычное слово, используемое для дифференциации его от договора уступки.

Договор аренды

Это договор, который связывает собственника и арендатора с недвижимостью. Таким образом, надлежащий собственник (именуемый арендодателем) заключает договор с арендатором (арендатором) о проживании в доме по определенной ежемесячной ставке.Дополнительные пункты, которые должны быть включены в это соглашение, включают оплату коммунальных услуг и залог. Важно, чтобы в договоре аренды были указаны важные элементы, чтобы предотвратить будущие юридические споры.

Доверенность

Хотя доверенность, как правило, не используется в договоре о недвижимости, такие документы могут использоваться в ситуациях, когда сторона не может подписать договор, т.е. сторона физически не находится в стране для подписания или имеет психическую инвалидность.В этом случае сторона может нанять другую сторону, которая будет действовать в качестве доверенности на подпись от его или ее имени.

Этот тип контракта также может быть выгодным, если вы являетесь владельцем нескольких инвестиционных (арендных) объектов недвижимости или если вы везете его за пожилого родителя или члена семьи, который может не иметь возможности подписать контракт.

Если вам нужна помощь в составлении договора о недвижимости, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

,

Leasehold Mortgage vs. уступка аренды | Финансы

Хотя ипотечные ипотечные залоги, и переуступка аренды являются юридическими процессами, относящимися к аренде собственности, на самом деле они сильно отличаются. Ипотечный залог — это ссуда, размещенная на арендованном участке земли, обычно используемом застройщиками для строительных проектов. Передача аренды передает неистекший договор аренды другому лицу, которое затем берет на себя арендные платежи.

Наконечник

Ипотечный залог — это ссуда , взятая на часть собственности , которая принадлежит кому-то другому, в то время как уступка аренды передает аренду собственности кому-то другому.

Ипотека и ипотека

Обычно, когда кто-то хочет купить недвижимость, это имущество финансируется с помощью ипотеки. Однако для покупателей коммерческой недвижимости ипотечное кредитование оказывается не таким простым делом. Существуют различные виды коммерческой ипотеки, и одна из них — это ипотека на лизинг .

Используя ипотеку с арендой, инвестор в коммерческую недвижимость может получить финансирование для строительства здания на основе земли, которую это лицо сдает в аренду.Распространенный в девелопменте этот тип ипотеки дает застройщику средства, необходимые для размещения здания на арендуемой земле, исходя из предположения, что после завершения строительства он начнет приносить доход, необходимый для того, чтобы окупить его. владелец.

Передача аренды

Если у вас есть дом и вы хотите от него избавиться, вы должны либо привлечь арендатора, либо продать его кому-то другому. Однако в случае аренды вы можете передать ее другому лицу, если арендодатель не возражает против этого.Это достигается с помощью переуступки аренды , которая выводит вас из неистекшего срока аренды, позволяя передать ее кому-то другому.

В отличие от ипотечного залога, передача права аренды — это не только процесс, но и титульный документ, который обе стороны должны прочитать и подписать. Этот тип договоренностей пригодится, если ваш бизнес не может стать прибыльным и должен быть закрыт, но у вас есть оставшаяся аренда на ваше пространство. Это также может быть вариантом, если ваш бизнес растет настолько быстро, что вам нужно больше места и, следовательно, вам необходимо переехать до истечения срока аренды.

Ипотечная аренда по сравнению с уступкой арендной платы

Хотя ипотечные ипотечные права аренды и уступки по аренде различны по своей природе, у них также есть кое-что общее. Они относятся к различным видам деятельности, которые могут осуществляться на основании договора аренды . В то время как финансирование ипотечного кредитования требует получения ссуды, уступка аренды — это просто передача соглашения от одной стороны к другой.

Одно сходство между ними состоит в том, что они оба относятся к договорам аренды, что означает, что владельцы собственности могут иметь долю в результате.При аренде ипотечного кредита заемщик должен иметь разрешение на получение такой ипотеки — разрешение, которое обычно предоставляется как часть договора аренды коммерческой земли . При переуступке аренды арендодатель должен подписать передачу, прежде чем она может быть завершена.

Одобрения для арендной ипотеки

Чтобы получить арендную ипотеку, нужно не просто обратиться в банк и попросить об этом. Заемщик должен будет иметь возможность доказать, что он имеет право запросить этот вид кредита .Обычно это начинается с просмотра договора аренды и нахождения раздела, посвященного ипотеке на арендованное имущество.

В большинстве договоров аренды земли на коммерческой основе предусматривается, что арендатор должен предоставить письменное уведомление арендодателю о предстоящем запросе на получение финансирования для собственности. Это уведомление должно включать контактную информацию потенциального ипотечного кредитора, и кредитор должен убедиться, что договор аренды позволяет арендатору занимать деньги у того типа кредитного учреждения, к которому обратился заемщик.

Разрешения на переуступку аренды

Арендатор не может просто передать договор аренды кому-то другому. Очевидно, что арендодатель будет иметь право голоса в ситуации и, вероятно, захочет освободить нового арендатора до утверждения передачи. Разрешение арендодателя обычно предоставляется в форме юридического документа, известного как Лицензия на переуступку .

Согласие арендодателя может быть не единственным, что вам нужно получить, прежде чем вы сможете завершить уступку аренды.В своем договоре аренды проверьте раздел Alienation , в котором подробно описаны обстоятельства, при которых ваш домовладелец может отказать вам в передаче права аренды другому лицу. Если вы не пройдете процедуру утверждения арендодателем, ваш арендодатель может позже отозвать договор аренды.

Определение договора аренды земли

Прежде чем вы сможете установить долю владения недвижимостью по ипотеке, вы должны сначала иметь права на аренду помещения. Лизхолд-ипотека чаще всего встречается при аренде земли, которая представляет собой коммерческую аренду, выдаваемую арендатору, который хочет построить недвижимость на участке.Владелец собственности разрешает застройщику построить здание на этой земле с пониманием того, что после завершения застройки земля и все улучшения возвращаются владельцу этой земли.

Владельцы собственности соглашаются на аренду ипотечных кредитов, поскольку после завершения строительства собственник может продать недвижимость с прибылью. Это небольшая плата за то, чтобы позволить кому-либо сдать недвижимость в аренду на этапе строительства, чтобы окупить деньги в конце. Однако может быть рискованно для владельца собственности , если лицо, сдающее недвижимость в аренду, перестает платить по арендной плате или по ипотечному кредиту, а рядом некому платить арендную плату.

Leasehold Mortgage Foreclosures

Если вы владеете недвижимостью и перестанете платить по ипотеке, банк в конечном итоге лишит вас права выкупа. Но если вы перестанете платить по ипотечному кредиту, все станет немного сложнее. Этой собственностью владеет кто-то другой, и этот человек ожидает, что арендная плата будет продолжать выплачиваться, даже если ссуда окажется невыгодной.

Кредитор может изъять долю заемщика в собственности , но тот же самый кредитор, вероятно, не захочет продолжать вносить арендную плату за это имущество, даже если собственник этого ожидает.Поскольку коммерческая аренда иногда может длиться несколько лет, кредитору обязательно нужно подумать об этом обязательстве. Важно, чтобы соглашения были составлены таким образом, чтобы кредитор прямо не брал на себя договор аренды в случае обращения взыскания.

Передача аренды по сравнению с субарендой

Если вы думаете, что уступка аренды во многом напоминает передачу в субаренду , вы правы. Но между ними есть очень конкретная разница. С назначением аренды вы выходите из ситуации и устанавливаете прямые отношения между новым арендатором и вашим предыдущим арендодателем.При субаренде ваши отношения с арендодателем продолжаются, но вы вводите новых отношений между вами и сторонним арендатором, который теперь платит арендную плату.

Хотя оба процесса требуют юридической документации, субаренда заключается в соглашении между первоначальным арендатором и лицом, которое будет проживать в арендуемой собственности. Однако, как и в случае передачи аренды, вам необходимо убедиться, что у вас есть согласие арендодателя, прежде чем новое лицо въедет. Но ни передача аренды, ни субаренда не требуют привлечения кредитора, как в случае финансирования ипотечного кредитования. ,

Обязательства по переуступке аренды

Как и в случае любого вида ипотечной аренды, когда у вас есть договор аренды на недвижимость, на вас ложится ответственность, если вы не можете произвести платежи по ипотеке или каким-либо образом повредили здание. Однако, когда вы передаете договор аренды с помощью юридического документа, эта ответственность идет вместе с ним. Это применяется только в том случае, если арендодатель снимает с себя ответственность , поэтому важно убедиться, что это часть вашей документации.

Хотя вы можете избежать ответственности за то, что получатель делает с арендуемым помещением, есть одна область, где ответственность, вероятно, будет неизбежной.Если ваш получатель выйдет из договора аренды до истечения вашего первоначального срока, ваш домовладелец, вероятно, вернется к вам, чтобы исправить проблемы. В вашем документе «Передача аренды» должно быть подробно описано, что произойдет в этом случае, включая ваше право повторно занять помещение, если вы пожелаете.

Преимущества аренды земли

Возможно, вы никогда раньше не слышали об этих договорах аренды земли, но они определенно случались повсюду вокруг вас. Крупные сетевые розничные торговцы, такие как Whole Foods и Starbucks , используют аренду земли для строительства новых мест на уже принадлежащих землях, часто в ситуациях, когда они отдыхают рядом с другими магазинами и ресторанами в торговой зоне.

Предприятия часто выбирают аренду земли с закладной арендатора, потому что они могут получить доступ к собственности без необходимости вносить значительный первоначальный взнос. Им просто нужно получить ипотечное финансирование, и они могут начать строительство. Для более крупных корпораций это такое же преимущество, как и для медленно растущего малого бизнеса, поскольку он позволяет им свободно тратить капитал на другие расходы, например на строительство.

Субординированная аренда земли

Когда арендодатель соглашается на аренду земли, часто это означает согласие занять подчиненную позицию , если арендатор не выполняет свои обязательства по арендной ипотеке.Это означает, что арендодатель соглашается с тем, что, если вы не будете вносить платежи, сама недвижимость будет выступать в качестве залога. В результате домовладелец может увеличить арендную плату для арендаторов, чтобы компенсировать этот риск.

Неподчиненная аренда земельного участка , с другой стороны, учитывает любые проблемы с ипотечной арендой, заявляя, что, если вы не платите арендную плату или платежи по ипотеке, владелец недвижимости играет главную роль по закону. Возможно, вам будет сложнее заставить банк согласиться на более низкий приоритет, чем арендодатель, и из-за этого неудобства, как правило, вы обнаружите, что арендная плата ниже, чтобы компенсировать это.

Улучшения арендованного имущества по сравнению с арендными ипотечными кредитами

Еще один термин, который можно спутать с арендованными ипотечными кредитами, — это что-то, называемое арендованных улучшений , которые могут быть выполнены без ссуды и последующих процентов по ипотечным арендным залогам, участвующих в арендной ипотеке. Улучшение арендованного имущества просто относится к корректировкам, которые арендатор вносит в собственность, которые применяются конкретно к внутреннему содержимому , таким как краска, новый пол или обновленные осветительные приборы.Это отличается от улучшений здания, которыми занимается домовладелец и которые применяются конкретно к общим зонам, лифтам и другим частям здания, не подлежащим аренде.

В отличие от ипотечных кредитов, улучшение арендованного имущества не предполагает получения кредита . Владелец может предоставить определенную сумму денег для таких улучшений, которая называется Пособием на улучшение жизни арендатора. Арендодатели также могут быть готовы снизить арендную плату или предоставить деньги через так называемое стандартное пособие на строительство.В других случаях арендодатель сам оплачивает улучшения в том, что называется «Работы под ключ», которые, как правило, выполняются до въезда, но могут быть выполнены, пока вы занимаете помещение, с достаточным уведомлением каждый раз перед входом в квартиру.

Обязательства по арендной ипотеке

Перед тем, как взять долю в ипотечной арендной собственности в собственность, арендатор также захочет уменьшить свои собственные обязательства. Если в течение срока действия ссуды произойдет несчастный случай, застройщик может столкнуться с трудностями в получении доступа к страховым выплатам, необходимым для устранения любых понесенных повреждений.По этой причине многие владельцы собственности будут нанимать эскроу-агента для хранения средств, так что они гарантированно будут использованы только для покрытия расходов, связанных с ущербом.

Если в течение срока действия договора аренды на вашей собственности произойдет травма или другой инцидент, ответственность будет определяться местным законодательством. Закон об арендодателях и арендаторах охватывает такую ​​ситуацию, и часто домовладельцы имеют страховку для защиты от таких претензий. Несмотря на то, что вы, как разработчик, несете ответственность за безопасность своего рабочего места, арендодатель несет ответственность за поддержание в надлежащем состоянии общих частей и размещение надлежащих указателей, когда на месте существует опасность.

.