Выделение доли жилого помещения – Как выделить долю в квартире: пошаговая инструкция 2019

Если отношения у собственников не очень дружеские – можно написать им заказные письма с предложением купить долю. Через месяц можно продавать другим лицам, если ни один из сособственников не дал ответа.

Если отношения хорошие – другие собственники могут просто написать отказ от покупки доли. Образец такого отказа можно взять в регцентре.

Далее сделка оформляется как обычная купля-продажа недвижимости – составляется договор, выбирается способ расчетов, оплачивается пошлина, операция регистрируется в Росреестре.

Сдать

При этом важно помнить, что все собственники должны принимать решение сообща. Это означает, что перед сдачей нужно получить согласие остальных собственников. Если они будут против – сдавать свою долю нельзя.

Подарить

Самый простой способ передать свою долю другим лицам. При дарении не требуется предлагать долю остальным собственникам и ждать месяц. Важно: дарение означает, что за свою долю собственник не должен получать никакого вознаграждения.

Были случаи, когда недобросовестные собственники пытались таким способом обойти закон и продать свою долю под прикрытием договора дарения. В итоге все раскрывалось, сделку признавали притворной, а собственник еще и получал наказание за нарушение закона.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

zakonometr.ru

Выделение долей в жилом помещении |

Проблема выделения долей в жилом помещении возникает, в частности, при разделе совместно нажитого имущества супругов при разводе. Также возможны ситуации,  в которых приватизировавшие жилое помещение в общую совместную собственность члены семьи решают прекратить совместное проживание и разъехаться. Происходит ли это по причине взросления детей, желающих обзавестись собственными семьями, либо по причине, когда достающееся родственникам наследство в виде квартиры представляет интерес только для части наследников, не имеет значения. В случае, если воля всех совместно проживающих направлена на размен существующего помещения, то необходимости в судебных процедурах не возникает. Но, зачастую, кто-либо из совместно проживающих или владеющих квартирой лиц не желает предпринимать никаких шагов, в то время как для других сложившаяся ситуация становится критической и требующей принятия действительных мер.

Очевидно, что в случае, когда совместное проживание либо использование квартиры (жилого помещения) становится невозможным, а существующее финансовое положение не позволяет самостоятельно приобрести отдельное жилье и, кроме того, другие сособственники жилого помещения не считают нужным производить обмен, одним из возможных выходов из сложившейся ситуации является выдел доли в жилом помещении и дальнейшая ее продажа с целью приобретения другого помещения. Кажется, что единственным верным и разумным решением будет выкуп одним из сособственников доли другого. Но, к сожалению, данный способ не всегда возможен по экономическим соображениям. Безусловно, необходимо помнить, что при дальнейшей продаже выделенной доли другие сособственники приобретают преимущественное право на ее приобретение по цене предложения третьим лицам. Данное положение имеет свое проявление в налоговом аспекте, в котором будет рассматриваться далее.

Для формирования объективного представления о возможностях и последствиях выдела доли в жилом помещении целесообразно отметить несколько основных моментов, имеющих существенное значение.

Поскольку причины выдела доли зачастую имеют экономическую подоснову, то, прежде всего, необходимо четко представлять, что совокупная стоимость всех выделенных долей будет меньше, чем стоимость всего жилого помещения. Так что, при наличии возможности договориться, и при условии, что продажа жилья осуществляется по экономическим причинам, бывает выгоднее воспользоваться возможностью договориться. В некоторых случаях помощь адвоката по жилищным вопросам заключается в досудебном обсуждении возникшей ситуации с другими сособственниками и совместной выработке взаимно приемлемого решения. Хотя, честно говоря, процент урегулированных подобным образом споров является незначительным.

Представляется интересным и целесообразным в рамках рассматриваемой проблемы упомянуть способ решения корпоративных конфликтов, связанных с совместным владением акциями, применяющейся в англо-саксонской правовой системе и именуемый русской рулеткой.  Способ заключается в следующем. Стороны заранее договариваются, что при исчерпании других средств достижения договоренности они обязуются выкупить доли друг друга. Любая из сторон в этом случае имеет возможность подать другой стороне предложение о продаже, а другая обязана его принять одним из двух способов. Предложение о продаже включает одновременно направляемое предложение продать принадлежащие первой стороне акции  по установленной цене, а также предложение купить принадлежащие второй стороне акции по той же самой цене. Другими словами, смысл данной процедуры можно передать как: «купи принадлежащее мне по такой цене, которая тебе кажется справедливой. Но если мне она покажется низкой, то продай принадлежащее тебе по цене предложения». Считается, что данный способ способствует установлению наиболее справедливой цены.

Оставляя в стороне исключительно экономические моменты, связанные со снижением удельной стоимости доли жилого помещения, и допуская, что в некоторых случая выдел доли является единственно возможным выходом, следует обратить внимание на вторую составляющую стоимости доли- ее размер. Необходимо отметить, что в случае, если выдел доли в жилом помещении является следствием расторжения брака, то размер выделяемых долей не всегда может быть равным. Более подробно данный вопрос разбирается в разделе, посвященном проблемам семейного права в части правового режима собственности супругов. Здесь же целесообразно упомянуть, что при определении долей бывших супругов могут иметь значение источники средств, использованных для приобретения данного помещения и, соответственно, правовой режим средств, принадлежащих одному из супругов до вступления в брак, полученных по безвозмездным сделкам, а также в результате реализации имущества, являющегося собственностью одного из супругов. В данном вопросе основное значение приобретает процедура доказывания тех или иных обстоятельств, имеющих значение для возможного изменения равного размера доли. Сложно дать какие-либо универсальные рекомендации, поскольку количество возможных комбинаций источников приобретения жилья достаточно велико. Данный случай является одним из тех, когда только подробный анализ ситуации и доказательств, осуществляемый адвокатом по жилищным делам, позволяет выдать конкретные рекомендации.

Как указывалось выше, одним из последствий выделения доли в жилом помещении является распространение на него режима процедуры продажи совместной собственности. Последствием нарушения данного режима является возможность перевода на другого сособственника прав и обязанностей покупателя в том числе и в случае продажи доли по цене, отличной от цены предложения. Данное положение усложняет процедуру продажи, поскольку требует получения нотариального отказа от другого собственника. Затруднительность получения последнего в некоторых случаях подталкивает владельца доли, подстрекаемого опытным риэлтором, скрыть договор купли продажи договором дарения. Несмотря на кажущуюся законность, данная замена автоматически означает притворность сделки, что влечет ее недействительность с момента совершения. Хотелось бы предостеречь возможных продавцов от подобных поступков. Помимо того, что подобные схемы дополнительно снижают стоимость доли жилого помещения, они, также снижают защищенность сделки что, в свою очередь, не приносит пользы ни покупателю, ни продавцу. С точки зрения законности и, как следствие, стабильности сделки более предпочтительной является мена доли в жилом помещение на другое имущество, точно также как и дарение не требующее соблюдения процедуры получения отказа собственников других долей. В то же время, подобные процедуры требуют определенных знаний, выходящих за стандартные способы отчуждения недвижимости. Поскольку в этом случае для обеспечения стабильности сделки и защите прав всех ее участников требуется одновременное использование нескольких видов договоров.

Вопрос превышения цены, указанной в предложении о продаже, направляемом собственникам других долей, также имеет существенное значение для продавца. В данном случае сталкиваются интересы всех участников процедуры продажи. Очевидно, что покупатель стремится получить как можно больше гарантий. Одной из гарантий является фиксация в договоре полной цены. В то же время, указание в договоре цены, превышающей установленный налоговым кодексом размер, при условии, что срок владения недвижимым имуществом менее трех лет, влечет для продавца необходимость уплаты подоходного налога. Таким образом, в некоторых случаях интерес продавца, в отличии от интереса покупателя, направлен на отражение в договоре не полной стоимости доли жилого помещения. С третьей стороны, указание более низкой, чем рыночная, цены понижает вероятность осуществления сделки, поскольку повышает привлекательность для собственника другой доли потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по выгодной ему цене. Таким образом, нахождение баланса интересов сторон в данном вопросе является еще одной сложной задачей, требующей привлечения адвоката по жилищным делам.

Хотелось бы предостеречь от используемых на практике способов, заключающихся в подписании дополнительного соглашения, отражающего реальную цену, выплаты части покупной цены как оплаты за осуществленный ремонт и некоторых других. Дополнительное соглашение к договору, предполагающему государственную регистрацию, также должно быть зарегистрировано. Соответственно, простая письменная форма документа в данном случае не будет иметь защиты в суде в целях взыскания разницы оплаченных денежных средств. В то же время, наличие такого соглашения будет свидетельствовать о фиктивности сделки и являться основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на собственника другой доли. Таким же фиктивным документом является и соглашение о компенсации стоимости ремонта.

В завершение, хотелось бы несколько слов уделить природе доли в праве собственности на жилое помещение. Доля в праве собственности на помещение означает возможность пользования всеми частями данного помещения. Следует отметить, что даже в случае продажи доли в размере одной второй в двухкомнатной квартире, комнаты которой равны между собой, такая продажа не влечет для покупателя приобретения прав на одну конкретно взятую комнату. Точно так же, наличие утвержденного судом порядка пользования жилыми помещения в отношении продавца не влечет установления такого же порядка в отношении покупателя. По этому, в ряде случаев наличие долевой собственности на жилое помещение означает возможность нормального существования только для того из сособственников, кто морально сильнее.

В настоящей статье затронуты только наиболее основные моменты, касающиеся выделения доли на жилое помещение в судебном порядке. Очевидно, что количество реально возникающих  вопросов намного больше.

corprf.ru

Раздел и выдел жилого помещения. Проблема выдела доли в квартире

Проблема выдела доли в квартире Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, «имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними» и «участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества». Следовательно,  право требования выдела своей доли имеет каждый собственник, и этот раздел может быть добровольным. Но случаются и такие случаи, когда достичь согласия между собственниками невозможно и приходится «в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества». Но бывают и такие случаи, когда выдел доли невозможен, так как может быть нанесён ущерб имуществу. Как уже говорилось, выдел доли возможен только в случае, если жилому помещению не будет нанесён несоразмеримый ущерб. Под несоразмеримым ущербом понимается невозможность использования жилого помещения по своему назначению. Этот ущерб определяется на основании строительно-технической экспертизы, которая делается по решению суда. В большинстве случаев, раздел и выдел доли возможен в таком жилом помещении, как жилой дом. Это характеризуется тем, что в жилом доме более реально произвести перепланировку, так как каждому из выделяющемуся собственнику необходимо предоставить отдельный вход, отдельные подсобные помещения, кухню, ванную комнату и даже коридор. Выполнение этих задач является, чуть ли не главным условием при разделе и выдели доли в жилом помещении. Возникает вопрос, что же тогда делать с  квартирами? Проанализировав и изучив судебную практику по поводу выдела и раздела именно квартир, я пришла к выводу, что решение судей в данном споре в положительную сторону собственников составляет около 40%. Проблема раздела и выдела жилого помещения актуальна и тяжело разрешаема в наше время. Большинство собственников иногда годами не могут разрешить данный вопрос. Будущим собственникам жилых помещений необходимо более ответственно относится к появлению общей собственности, предвидя дальнейшие возможные неблагоприятные последствия выделения конкретных долей.]]>

Отличная статья 0

idatenru.ru

Реальный раздел домовладения (выдел доли)

Раздел общего имущества и выдел из общего имущества доли (реальный раздел домовладения) различаются следующим:

При разделе домовладения между сособственниками, оно формально (с официальной регистрацией этого) делится между всеми участниками общей долевой собственности.

О чём выдаётся соответствующий документ (свидетельство о собственности, выписка из единого государственного реестра прав) в котором упоминается всё строение с указанием доли собственности каждого из собственников. Но фактически, само строение остаётся единым, а сособственники могут использовать для личных нужд все помещения. Единственным способом избежать этого (не производя реального раздела домовладения) является – определение порядка пользования жилыми помещениями домовладения.

При реальном разделе домовладения (и выделении доли) участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, в отдельный объект недвижимого имущества, хотя бы и в границах одного строения.

При этом после регистрации раздела дома в натуре право общей долевой собственности прекращается. Собственник получает документ, в котором он указывается в качестве единственного владельца реально выделенной ему доли недвижимого имущества.

Наиболее распространенным примером выдела доли в натуре является жилой частный дом. После выделения в натуре части домовладения в отношении её происходит создание отдельного входа, и присвоение этой части дома нового адреса.

В соответствии со ст. 252 ГК Российской Федерации, выделение доли в натуре (раздел домовладений) возможен только в том случае, когда он не наносить ущерба имуществу, которое имеет нескольких владельцев. Помимо этого, после выделения объект должен быть пригоден к использованию по назначению, а права совладельцев не должны быть нарушены. При выделении объектов в натуре их стоимость не должна быть существенно (оценочная категория) уменьшена.

В случае если совладельцы (сособственники) домовладения не смогли прийти к обоюдному согласию, то вопрос о реальном разделе домовладения решается только в судебном порядке. При разрешении вопроса судом суд практически в обязательном порядке назначает проведение судебной строительно-технической экспертизы. Данная экспертиза обычно поручается судом какой-либо выбранной им сторонней (не указанной сторонами) экспертной организации или же конкретному эксперту. Эксперт несёт ответственность за достоверность своего заключения.

Все р

yur-protsess.ru

Как правильно выделить долю в квартире или частном доме: 4 способа

Каждый тип недвижимости, будь это частный коттедж или квартира, разделяется на жилую территорию и общую площадь. Они могут принадлежать нескольким владельцам, как результат раздела имущества, произошедшего по конкретным причинам. Из практики – это деление территории жилья при разводе или между родственниками в ходе распределения наследства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Общее представление о выделении доли в квартире и частном доме

По закону существует два способа определения части собственности на жилой территории. Ими являются:

• Предоставление денежных средств за квадратные метры другому владельцу жилья. То есть, производится компенсация собственником за владение не принадлежащим ему имуществом.
• Выделение доли в натуральном виде, или, как говорят собственность в натуре.

Как и где можно получить справку о кадастровой стоимости земли? Инструкция в этом материале.

Как показывает практика, при разделе недвижимости наиболее часто пользуются первым способом. Он намного проще второго варианта деления имущества.

В домовладение входит земельный участок и все строения, расположенные на нем. Для справедливого проведения раздела нужно обязательно учесть интересы каждого владельца.

Здесь надо понимать, что каждый собственник не должен нарушать жизненное пространство соседей и создавать им неудобные ситуации.

Важно знать, что выделение части дома должно выполняться с обязательным предоставлением части земельного участка. Это необходимо для избегания конфликтных ситуаций, когда соседи, например, не могут определиться с общим входом в дом.

Бывает так, что при отделении в натуре части дома нет возможности сделать каждому жильцу отдельный подход к своей части имущества. Поэтому, устанавливают границы общей территории, где жильцы имеют одинаковые права в пользовании.

О правилах снятия земли с кадастрового учёта читайте по ссылке. 

Определить долю собственности можно двумя способами.

Цели деления недвижимости

Как уже отмечалось, раздел недвижимости производят для достижения разных целей. К ним относятся:

• Приобретение собственных квадратных метров для жилья. Собственную часть дома в случае надобности можно продать. Хотя, как подсказывает действительность, покупателей на такой товар будет не много. Каждый хочет купить отдельную недвижимость, с независимой территорией.
• Оформление кредитного договора. Банки в залог всегда берут личную собственность и не хотят связываться с частями в общих владениях.
• Повышения уровня жилищных условий и проведения капитального ремонта. Многие придерживаются правила, что работать надо только на себя, а вложение денежных средств в общую недвижимость является неблагодарным делом.
• Оформление дарственного документа. Подарить часть в общей собственности по закону невозможно. Необходимо иметь свое отдельное владение.
• Ограничение влияния иных сторон общей недвижимости.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка читайте в этой статье. 

Для достижения перечисленных целей существует два пути. Первый – это выделение части недвижимости без привлечения судебных инстанций. Второй – получение в собственность доли дома через судебное разбирательство.

Для оформления доли жилья в собственность может потребоваться план дома.

Отчуждение доли без судебного разбирательства на практике

Договориться с другими владельцами о решении вопроса отделения доли дома — сложная задача. Обычно препятствием является количество квадратных метров жилья.

Но с оформлением документов здесь намного проще, чем когда вопрос решается через суд.

Выделение доли дома должно происходить поэтапно.

1-й этап. Определиться с другими владельцами с размером отчуждаемого имущества. Отделенное жилое помещение должно оборудоваться отдельным входом, и не пересекать другие территории.

2-й этап. Оформление технической документации в виде паспорта. Где будут указаны границы собственности и прилегающие территории. Это нужно делать через территориальный орган БТИ.

3-й этап. Заключение договора с другими владельцами. В нем должно быть указано о размерах доли владения, и что другие собственники не против этих границ. Заверять такой документ в нотариальной конторе не требуется, но подписи должны присутствовать всех участников соглашения.

4-й этап. Прохождение регистрации отчужденной доли в государственном органе.

При покупке квартиры необходимо тщательно её осмотреть. На что ещё обратить внимание — читайте здесь. 

Регистрировать выделенную часть жилья в отдельную собственность необходимо в Росреестре. Для этого нужно предъявить такие документы:

• Письменные обращения от всех владельцев. Собственник в заявлении указывает свое право на отделимые квадратные метра дома, а остальные владельцы отображают изменения в размерах общей части собственности.
• Документальное подтверждение на право владения недвижимостью от каждого владельца. Сюда может входить дарственный документ, договор покупки жилья и другие бумаги.
• Договор, заключенный между владельцами на предмет отчуждения доли жилья в натуре.
• Технический паспорт на новую часть владения в доме.
• Документ, подтверждающий об уплате государственного сбора.
• Гражданские паспорта других собственников. Если вместо них присутствуют доверенные особы, то должны быть предъявлены доверенности, оформленные у нотариуса.

После прохождения такой процедуры выделенная доля частного дома в натуре становится полноправной собственностью.

Технический паспорт квартиры необходим для регистрации доли жилья.

Получение доли дома в натуре через судебный орган

Важно знать, что отделение части дома в натуре регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации. Данный процесс является правом каждого гражданина нашего государства на изменение статуса собственности недвижимости.

Когда с другими владельцами нельзя достичь согласия об отделении площади жилья в отдельную собственность, то необходимо идти в суд.

Но перед этим потребуется:

• Изготовить технический паспорт на отделяемую долю дома и установления возможности проведения такого действия.
• Составить исковое обращение, где указываются характеристики отделяемого помещения, характеристики других комнат. Также необходимо описать размер компенсации, и путь ее получения, если такой вариант приемлемый для разрешения спора.

Кадастровую стоимость земли можно оспорить в суде. Информация о ведении такого процесса есть по ссылке. 

Кроме этого в суд потребуется предъявить такой пакет документов:

• Технический паспорт. К нему прилагается заключение о возможности совершения такого действия.
• Бумаги, указывающие на право собственности в доме.
• Паспорт, подтверждающий гражданскую личность.
• Квитанцию на уплату пошлины государству.
• Копии исковых обращений по числу остальных владельцев.

После положительного разрешения вопроса в суде, новую собственность следует зарегистрировать в Росреестре.

Данная процедура практически ничем не отличается от той, что описана выше. Только нужно предоставить решение суда в двух экземплярах.

Важно помнить! Что в момент получения вердикта на право собственности отделенной доли дома, собственник получает право распоряжаться ею на свое усмотрение, без привлечения третьих лиц.

Что такое кадастровый паспорт? Зачем он нужен и как его оформлять? Статья на эту тему по ссылке.

Здесь стоит понимать, что доли в частном доме, распределенные между собственниками, могут продаваться, дариться и передаваться в аренду другим субъектам.

Статья 224 Гражданского кодекса нашего государства четко определяет основание проведения отделения части жилья в натуре, и кто может быть владельцем.

Чтобы понять как именно поступить при разделении квартиры посмотрите это видео:

Бесплатная консультация