Что входит в обслуживание общего домового имущества: Содержание общего имущества многоквартирного дома

Общая информация

Поставка электрической энергии для целей содержания общего имущества в многоквартирном доме осуществляется ресурсоснабжающей организацией.

Такой ресурсоснабжающей организацией на территории Калужской области является гарантирующий поставщик электроэнергии ПАО «Калужская сбытовая компания».

Постановлением Правительства РФ № 1498 от 26.12.2016 г. внесены изменения в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые применяются с 1 января 2017 года.

1. Если многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива:

Управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные специализированные потребительские кооперативы покупают у ресурсоснабжающей организации электрическую энергию, используемую в целях содержания общего имущества многоквартирного дома, а расходы на оплату этой электрической энергии, включают в размер платы за содержание жилого помещения.

2. Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован:

Расходы на оплату электрической энергии, потребленной при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее — использованной на общедомовые нужды), включаются ресурсоснабжающей организацией в состав платы за коммунальную услугу «электроснабжение».

В таких случаях в ежемесячных счетах ПАО «Калужская сбытовая компания», направляемых гражданам-потребителям при расчетах за электрическую энергию, указывается стоимость электрической энергии, потребленной потребителем в жилом помещении, и отдельной строкой указывается стоимость электроэнергии, использованной на общедомовые нужды в многоквартирном доме.

При этом подлежащий оплате гражданами-потребителями объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды многоквартирного дома, рассчитывается на основании Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Оплата электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, производится по установленным государством тарифам.

При этом п. 88 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлено, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении. 

Применяемый порядок определения объема электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, зависит от того оборудован или нет многоквартирный дом общедомовым прибором учета электроэнергии. Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено требование оснащения многоквартирных домов общедомовыми приборами учета электрической энергии. В случае отсутствия данных приборов учета – объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, определяется по установленным нормативам.

Порядок определения объема электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды, в многоквартирных домах, где в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, оборудованных общедомовым прибором учета

В многоквартирных домах, оборудованных «общедомовыми» приборами учета, объем электрической энергии, использованной всем домом, определяется по его показаниям. Объем потребленной домом электроэнергии определяется как разница показаний прибора учета на начало и конец расчетного периода умноженная на коэффициент трансформации трансформаторов тока. Для определения объема электроэнергии, использованной домом в расчетном периоде на общедомовые нужды, из объема потребленной домом электроэнергии исключается, во-первых, расход электроэнергии собственниками нежилых помещений многоквартирного дома, например, расположенными в доме магазинами и, во-вторых, суммарный объем потребления электрической энергии в квартирах дома

Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов установлено, что плата за электрическую энергию, использованную на общедомовые нужды, потребителям не начисляется в следующих случаях:

— если за расчетный период объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, составит ноль,

— если за расчетный период объем электрической энергии, определенный по показаниям общедомового прибора учета, меньше суммарного объема энергопотребления во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома за этот же расчетный период.

Величина внутриквартирного потребления определяется по показаниям индивидуальных электросчетчиков, а в случае отсутствия приборов учета — по нормативам, утвержденным Приказом Министерства тарифного регулирования Калужской области от 29.09.2015 г. № 166. Объем потребления электроэнергии в квартирах, оборудованных приборами учета, но жильцы которых не предоставляют соответствующих показаний, определяется следующим образом: в течение 3 месяцев начисляется среднемесячный объем энергопотребления, определенный расчетным способом по показаниям индивидуального прибора учета за предшествующие 6 месяцев (если период работы электросчетчика составил меньше 6 месяцев, — то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев), а по истечении 3 месяцев — норматив, который рассчитывается для каждой квартиры индивидуально, исходя из количества комнат, количества проживающих в квартире, и иных данных, определенных в Приказе Министерства тарифного регулирования Калужской области от 29.09.2015 г. № 166.

Распределение объема электроэнергии, использованной на общедомовые нужды, производится между жителями дома и собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемого помещения.

Порядок определения объема электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды, в многоквартирных домах, где в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, не оборудованных общедомовым прибором учета

В тех многоквартирных домах, где пока еще не установлены «общедомовые» приборы учета, расчет подлежащего оплате гражданами — потребителями объема электрической энергии, используемой на «общедомовые» нужды, производится с применением нормативов, утвержденных Приказом Министерства конкурентной политики Калужской области от 30.03.2017г. № 46 ТД. Данные нормативы применяются отдельно для каждого дома с целью определения объема электроэнергии, использованной в нем на общедомовые нужды, в зависимости от площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома; наличия либо отсутствия: лифтов,  электроотопительных и электронагревательных установок для целей горячего водоснабжения, осветительных установок, насосов холодного водоснабжения, циркуляционных насосов системы горячего водоснабжения, насосов отопления.

Распределение определенного с помощью нормативов объема электроэнергии, израсходованной на общедомовые нужды, производится между жителями дома и собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемого помещения.

Факторы, оказывающие влияние на объем электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме и способы его уменьшения

Контроль за начислением электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, при наличии общедомового прибора учета исполнитель коммунальных услуг обязан ежемесячно снимать его показания в период с 23-го по 25-е число месяца и заносить их в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, а также предоставлять потребителям по их  требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета, обеспечивать сохранность информации о показаниях коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в течение не менее 3 лет. Поэтому потребители могут обращаться в управляющую организацию с запросом о показаниях общедомового счетчика за интересующий их период времени.

Информацию о коэффициентах трансформации трансформаторов тока, которые являются постоянными, можно узнать в организации, обслуживающей многоквартирный дом.

Важнейшим условием оперативного решения вопросов, связанных с расходом электроэнергии на содержание общего имущества многоквартирного дома является активная и принципиальная позиция самих жителей. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации в каждом многоквартирном доме, в котором отсутствует товарищество собственников жилья (ТСЖ) и не осуществляется управление жилищным кооперативом, должен быть создан совет многоквартирного дома. Создание такого совета позволит эффективно решить ряд вопросов по управлению многоквартирным домом, взаимодействию с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. В частности, члены такого совета могут принимать участие в снятии показаний общедомовых приборов учета, принимать решение о порядке снятия контрольных показаний квартирных приборов учета.

Санкции за неоплату электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды

Жилищным кодексом Российской Федерации и Правилами предоставления коммунальных услуг установлена обязанность потребителя по своевременной и полной оплате предоставляемых коммунальных услуг. В случае неполной оплаты коммунальной услуги по электроснабжению, в том числе неоплате электроэнергии, израсходованной для общедомовых нужд, превышающей сумму 2 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления электроэнергии (независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета) и действующих тарифов, потребителю будет приостановлена подача электроэнергии.

В случае несвоевременной и (или) неполной  оплаты электроэнергии начисляется пени с 1-го по 30-й день просрочки — 0; — с 31-го по 90-й день просрочки — 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день фактической оплаты; — с 91-го дня просрочки — 1/130 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от невыплаченной в срок суммы.

Содержание электрических сетей многоквартирного дома

В соответствии с действующим законодательством обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляется коммунальная услуга по электроснабжению, является обязанностью исполнителя коммунальных услуг. Поэтому по вопросам, связанным с содержанием внутридомовых электросетей, необходимо, по-прежнему, обращаться в организацию, обслуживающую многоквартирный дом.

4. Технические осмотры общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:

Пункт 2.1. Система технического осмотра жилых зданий.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Пункт 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Пункт 2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:

— общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК, ТСЖ и др.;

— частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в установленные сроки.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.

Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» («ВСН 58-88 (р)) определено:

Пункт 3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Пункт 3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.

Обозначенные требования корреспондируются с требованиями ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования» и постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».)

Форма акта общих осмотров утверждена распоряжением Жилищного комитета от  22.09.2016 № 1472-р.

В целях профилактики правонарушений управляющим организациям необходимо:

1. Обеспечить проведение общих и частичных осмотров в соответствии с требованиями действующего законодательства с обязательным отражением по итогам осмотров фактического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

2. Обеспечить составление адресных программ текущего ремонта с учетом проведенных общих и частичных осмотров.

3. Обеспечить при необходимости проведение инструментальных обследований технического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

4. По итогам осеннего осмотра подготовить проект годовой сметы расходов на ремонт общего имущества для представления общему собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Об обслуживании и техническом диагностировании внутридомового газового оборудования многоквартирного дома

В связи с участившимися случаями утечки газа и отключения газоснабжения в многоквартирных домах, расположенных в г. Ижевске, по причине не своевременного заключения УК, ТСЖ, ЖСК, ТСН договора на техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования со специализированной организацией на многоквартирные дома, находящиеся в управлении, Управление ЖКХ Администрации г.Ижевска напоминает руководителям УК, ТСЖ, ЖСКХ, ТСН, собственникам МКД о необходимости обязательного заключения данного договора, а также об ответственности за бездействие в сфере заключения договоров на оказание вышеуказанных услуг.

Основной целью заключения договора на техническое обслуживание ВДГО является обеспечение безопасности граждан, предотвращение аварийных ситуаций, в том числе взрывов бытового газа и несчастных случаев, связанных с неисправностью бытовых газовых приборов.

Руководствуясь Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.07.2008 года № 549 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N354, от 14.05.2013 N410, от 17.02.2014 N112, от 15.04.2014 N344) «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» в случае отсутствия у потребителей договоров на техническое обслуживание ВДГО, РОАО «Удмуртгаз» имеет право приостанавливать исполнение обязательств по поставке газа в одностороннем порядке, а так же имеет право обратиться в судебные органы о понуждении к заключению данных договоров.

В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (в редакции от 25.12.2015 N1434) (далее – Правила № 491) расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

На основании п. 5 Правил № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа и иного оборудования, предусмотренного Правилами № 491.

В соответствии с п. 2 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 г. № 410 (далее – Правила № 410) внутридомовое газовое оборудование в многоквартирном доме — являющиеся общим имуществом собственников помещений газопроводы, проложенные от источника газа и иное оборудование, предусмотренное Правилами № 410.

Внутриквартирное газовое оборудование — газопроводы многоквартирного дома, проложенные от запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, до бытового газоиспользующего оборудования, размещенного внутри помещения, бытовое газоиспользующее оборудование и технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура, системы контроля загазованности помещений, индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета газа.

Исходя из вышеизложенного, законодатель разделил систему газоснабжения в многоквартирном доме таким образом, что внутриквартирное газовое оборудование не является общим имуществом многоквартирного дома.

Работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования выполняются специализированной организацией в порядке, предусмотренном Правилами № 410, на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, заключенного между заказчиком и исполнителем.

Цена договора определяется на основании тарифов на выполнение работ, рассчитываемых в соответствии с методическими рекомендациями о правилах расчета стоимости технического обслуживания и ремонта внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, утверждаемыми Федеральной антимонопольной службой.

Заказчиком по договору о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования многоквартирного дома являются — управляющая организация, товарищество или кооператив, индивидуальный предприниматель, являющиеся исполнителями коммунальной услуги по газоснабжению, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме — собственники таких помещений.

Заказчиком по договору о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования является собственник (пользователь) расположенного в многоквартирном доме помещения, в котором размещено такое оборудование.

При этом, от имени собственника (пользователя) помещения договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования может быть подписан:

лицом из числа собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченным на подписание договора о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования от их имени решением общего собрания собственников многоквартирного дома, что подтверждается надлежаще оформленной доверенностью;

управляющей организацией на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о том, что указанный договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования подписывается управляющей организацией в интересах каждого из собственников помещений в многоквартирном доме, проголосовавших за такое решение;

товариществом или кооперативом на основании протокола общего собрания членов товарищества или кооператива, на котором принято решение о том, что указанный договор подписывает товарищество или кооператив в интересах каждого из своих членов, проголосовавших за такое решение;

управляющей организацией, товариществом или кооперативом, действующими в качестве агентов собственников помещений в многоквартирном доме на основании агентского договора.

Согласно Правил № 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Таким образом, размер платы за содержание и ремонт внутридомового газового оборудования включается в размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, и определяется в зависимости от способа управления многоквартирным домом на основании тарифов специализированной организации.

Размер платы за содержание и ремонт внутриквартирного газового оборудования не входит в состав размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, и определяется на основании тарифов специализированной организации.

Согласно положению о диагностировании технического состояния внутренних газопроводов жилых и общественных зданий (МДС 42.1-2000), утвержденному приказом Госстроя РФ от 03.05.2000г. №101, первичная диагностика внутреннего газопровода производится по истечении нормативного срока службы – 30 лет со дня ввода газопровода в эксплуатацию. 

В случае истечения нормативных сроков эксплуатации газового оборудования, установленных изготовителем, или сроков эксплуатации оборудования, установленных проектной документацией, утвержденной в отношении газопроводов, если эти сроки не продлены по результатам технического диагностирования внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, должна производиться замена оборудования, входящего в состав ВДГО и (или) ВКГО.

Проведение технического диагностирования внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования осуществляется:

• в отношении внутридомового газового оборудования — лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме (управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений — при непосредственном способе управления многоквартирным домом), а также собственником домовладения;
• в отношении внутриквартирного газового оборудования собственниками (пользователями, нанимателями) помещений, в которых размещено такое оборудование.
• техническое диагностирование внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования осуществляется в целях:
• определения фактического технического состояния указанного газового оборудования либо его составных частей;
• поиска и определения неисправности внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;
• определения срока возможного дальнейшего использования внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Работы по техническому диагностированию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования осуществляются специализированной организацией или иной организацией, которые соответствуют требованиям, установленным разделом IX Правил 410, за счет средств собственников, так как внутренняя система газоснабжения является общим имуществом собственников МКД. 

В размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества а также в размер платы за содержание и ремонт внутридомового газового оборудования не включены затраты на проведение технического диагностирования внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, так как данные работы носят периодический характер и определяется на основании тарифов специализированной организации.

откуда берется и как минимизировать

Природа КР на СОИ

26.12.2016 г. было принято Постановление Правительства РФ от «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» № 1498 (далее – Постановление № 1498), которое определило порядок применения КР на СОИ при начислении платы собственникам. Новый порядок стал применяться с 1 января 2017 года.

До принятия Постановления № 1498 в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) использовалось понятие общедомовых нужд (ОДН). Нужно сказать, что КР на СОИ на бытовом уровне продолжает называться населением «ОДЭЭНАМИ».

Однако разница между КР на СОИ о ОДН состоит в том, что если ОДН являлось коммунальной услугой (которую сейчас можно относить на ресурсоснабжающую организацию при переходе на прямые договора через ст. 44 и 157.2 ЖК РФ), то КР на СОИ относится к жилищной услуге, выставляемой в составе платы за текущее содержание.

Для чего потребовалась такая игра понятиями? Если очень сильно упрощать, то для того, чтобы ресурсник всегда мог получить свои деньги и списать все свои небалансы из-за проблема с коммерческим учетом на управляющую домом организацию. Изменив природу данной услуги с коммунальной, на жилищную, органы власти отнесли данную ответственность в виде транзитных денег за выпадающий коммунальный ресурс на конечного потребителя. И теперь при переходе на прямые договора с ресурсником, КР на СОИ все равно продолжает относиться на управляющую домом организацию, а та относит эти небалансы (если они есть) на жителей.

Нужно отметить, что первоначальное понятие ОДН (как коммунальная услуга) в законе осталось применительно к двум случаям:
— непосредственному управлению (ст. 164 ЖК РФ, оно возможно, если в доме до 30 квартир)
— ситуации, при которой способ управления домом не реализован.

В этих двух случаях плата за КР на СОИ не выставляется, но выставляется (ресурсником) только плата на ОДН в ограниченном объеме (не более норматива). Во всех остальных случаях на КР на СОИ относится реальный факт коммунального ресурса, который потребил дом.

Состав КР на СОИ

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ, законодатель ограничивается общей формулировкой, что в состав платы за содержание жилого помещения, включается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Реальный состав КР на СОИ определяется степенью благоустройства самого дома (например, вместо отведения сточных вод, в доме могут быть установлены колодцы-септики, а вместо отдельной трубы на ГВС может быть общая труба на тепловую энергию, из которой готовится ГВС уже внутри самого дома).

При этом есть два вида коммунальных услуг, плата по КР на СОИ за которую не может начислять вообще:
1.Отопление (потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме) (п. 40 Правил № 354).

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Варианты оплаты КР на СОИ

Порядок оплаты КР на СОИ может варьироваться и определен в п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Данные варианты оплаты КР на СОИ следующие:

1.Исходя из норматива по КР на СОИ при наличии коллективного (общедомового) прибора учета (ОДПУ). Данный норматив утверждается региональным органом исполнительной власти, а размет тарифа контролируется региональной жилищной инспекцией. Норматив должен включать потребление КР на СОИ на:
— освещение мест общего пользования, электроэнергию на работу лифтов, инженерных узлов или иного оборудования, являющегося общим имуществом собственников
— санитарно-гигиенические мероприятия мест общего пользования (мытье полов), обеспечение сохраннности зеленых насаждений (полив)
— иные работы по содержанию общего имущества, для которых необходимы коммунальные ресурсы.

Если нормативов нет, это их нужно утвердить. В письме Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04 пояснено, что для установления нормативов в многоквартирном доме собственник помещений вправе обратиться к исполнителю коммунальной услуги, который вправе обратиться в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации.

2.Исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг (АИС). Такая система одновременно снимает индивидуальное и общедомовое потребление, что минимизирует разницу и небалансы по КР на СОИ.

3. Исходя из решений общего собрания, которые могут предполагать расчет по КР на СОИ:
— по среднемесячному объему потребления КР на СОИ в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний ОДПУ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
— по объему потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

У всех трех вариантов начисления КР на СОИ есть плюсы и минусы.
Плюсы первого – предсказуемость суммы, которая каждый месяц одинакова. Минусы – необходимость оплаты даже при отрицательном КР на СОИ.
Плюсы второго (при наличии в доме АИС) – полный контроль и полная прозрачность по определению объема КР на СОИ. Минусы – дороговизна АИС и затраты на ее эксплуатацию.
Плюсы третьего – оплата КР на СОИ по реальному факту, отсутствие необходимости оплаты КР на СОИ при отрицательном потреблении (а такое часто бывает, если налажен коммерческий учет). Минусы – возможность небалансов по КР на СОИ при запущенном коммерческом учете.

Спорные моменты по КР на СОИ

Первым спорным моментом является вопрос о том, может ли начисляться плата за КР на СОИ по тепловой энергии (по договору теплоснабжения на покупку КР на СОИ) при наличии в доме индивидуального теплового пункта (ИТП), на котором готовится коммунальная услуга по ГВС. Единого мнения на этот счет нет.

Если следовать п. 54 Правил № 354, то при наличии в доме ИТП КР на СОИ по ГВС начисляться не может. В этом же духе есть письмо Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04, где указано, что под КР на СОИ понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Тепловая энергия в этом перечне отсутствует.

В пользу данной позиции можно также сослаться на п. 2 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124). Они относят к КР на СОИ холодную воду, горячую воду, электрическую энергию и сточные воды. КР на СОИ по тепловой энергии в этом перечне нет.

Против данной позиции есть общая норма, приведенная в п. 12 ст. 161 ЖК РФ, где сказано, что управляющий домом организации не вправе отказываться от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями. Такая неурегулированность данного вопроса, конечно, порождает двоякие толкования взаимных прав и обязанностей между управляющей организацией и ресурсником.

Вторым спорным моментом является ответ на вопрос о том, нужно ли начислять плату за КР на СОИ по нормативу при отрицательном потреблении. Например, если в дом вошло 100м3, а показаний индивидуальных приборов учета (вместе со штрафными санкциями, нормативами и повышающими коэффициентами) собрано на 110м3, нужно ли начислять норматив при отсутствии решения общего собрания по КР на СОИ на ОДПУ.

В Письме Минстроя России от 11.04.2017 № 12368-АЧ/04 изложена позиция о том, что если объем КР на СОИ рассчитанный по показаниям таких приборов учета, предъявляемый к оплате собственникам помещений, будет ниже, чем рассчитанный по нормативу потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, оплату нужно начислять по факту. Однако для управляющей организации даже при отрицательном КР на СОИ начисление норматива жителям является возможностью собрать хотя бы какие-то дополнительные деньги. Поэтому, с учетом того, что письма Минстроя России не являются нормативными актами (а на уровне закона этот вопрос не урегулирован), управляющие организации не следуют такой рекомендации и выставляют норматив, даже при отрицательном факте потребления.

Третий спорный момент – попытки начисления ресурсниками сверхнормативных КР на СОИ при отсутствии ОДПУ по коммунальному ресурсу на отведение сточных вод. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственников помещений оснащать дома таким прибором учета (чаще всего они не устанавливаются застройщиками). В таком случае объем по КР на СОИ определяется как сумма ХВС и ГВС по показания индивидуальных приборов учета (п. в_4) п. 21 Правил № 124). Иные действия ресурсника будут неправомерны, поскольку при отсутствии в доме установлен ОДПУ на водоотведение, невозможно определять составляющую КР на СОИ на водоотведение по факту его потребления.

Основная проблема при определении объема по КР на СОИ также состоит в том, что закон написан исключительно в пользу ресурсника, поскольку все свои небалансы ресурсник перекидывает на управляющие организации, а те вынуждены собирать транзитные деньги с жителей (чтобы их отдать ресурснику одной кучкой). У ресурсника нет никаких стимулов налаживать коммерческий учет за поставляемый им коммунальный ресурс, а государство всяческим образом поддерживает и поощряет эту порочную практику.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Что такое обслуживание недвижимости? (+ Определение, преимущества, примеры)

Если вы владеете или управляете жилой недвижимостью, вы знаете, насколько важно всегда быть в курсе всех возможных проблем. Если лопнет труба или дом требует новой кровли, такие проблемы сильно повлияют не только на ваш бизнес, но и на жизнь ваших арендаторов.

Независимо от того, отвечаете ли вы за кондоминиум, гостиницу, многоквартирный дом или отдельные дома, вы не можете должным образом ухаживать за недвижимостью, не поддерживая ее в надлежащем состоянии и в актуальном состоянии.Это гарантирует, что жильцы останутся в безопасности и довольны (и с большей вероятностью будут продолжать арендовать и рекомендовать вашу недвижимость в будущем).

В этой статье мы рассмотрим конкретные обязанности и преимущества, связанные с обслуживанием собственности. Но прежде чем мы рассмотрим их, нам нужно будет начать с чего-то более простого: что такое обслуживание собственности?

Что такое обслуживание недвижимости?

Техническое обслуживание собственности лучше всего определить как любые профилактические или реактивные действия по техническому обслуживанию, предпринимаемые для поддержания полной функциональности собственности и ее эксплуатации в наилучшем состоянии.

Обслуживание недвижимости включает в себя широкий круг обязанностей и запросов. Некоторые из них могут включать в себя ответ на запросы арендатора по техническому обслуживанию, уход за ландшафтом, обслуживание и ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, борьбу с вредителями или даже уборку или покраску мест общего пользования. Проверки безопасности также являются важным компонентом обслуживания собственности, поскольку неисправное оборудование (например, системы сигнализации) или небезопасные условия могут стать серьезной проблемой.

Невыполнение технического обслуживания имущества может привести к серьезным последствиям; Таким образом, как вы могли догадаться, регулярное техническое обслуживание недвижимости дает несколько преимуществ.Мы перечислили некоторые из них для вашего рассмотрения ниже.

Преимущества обслуживания собственности

Льготы по содержанию недвижимости включают в себя:

• Снижение количества поломок и отказов оборудования — как и при любом профилактическом обслуживании, техническое обслуживание собственности гарантирует, что в ваших зданиях или имуществе будет меньше отказов. Регулярная проверка основных объектов недвижимости, таких как блоки HVAC, лифты и котлы, гарантирует, что ваше самое дорогостоящее оборудование будет работать как можно оптимальнее.
• Избегание ответственности — если обслуживание собственности выполняется на регулярной основе, это снизит количество возможных несчастных случаев или инцидентов на месте, что поможет вам избежать ответственности и судебных исков.
• Повышенная стоимость недвижимости — недвижимость в хорошем состоянии сохраняет свою рыночную стоимость. Недвижимость, которая страдает от запущенности, со временем неизбежно снизится в цене и снизит арендную плату.
• Счастливые арендаторы — если ваши арендаторы будут довольны, они с гораздо большей вероятностью будут продолжать арендовать у вас, а также будут более склонны рекомендовать вашу собственность другим.Это поможет вам достичь или поддерживать полную мощность ваших зданий.

Недостатки обслуживания недвижимости

Хотя недостатков немного, стоит отметить, что некоторые недостатки обслуживания собственности могут включать:

• Дорогостоящие расходы — если ваш бизнес зависит от арендных платежей, чтобы оставаться на плаву каждый месяц, обслуживание собственности может оказаться слишком дорогим, чтобы позволить себе — особенно если вы должны были нанять профессионала на неполный или полный рабочий день, а не на случай в индивидуальном порядке.
• Снижение контроля над вашей собственностью — как и в случае с чем-либо, передача бразды правления специалисту по обслуживанию собственности означает, что вы меньше будете иметь право голоса в том, какие активы проверяются, ремонтируются или обновляются.

Должности в обслуживании собственности

Обслуживание недвижимости обычно выполняется четырьмя профессионалами: управляющим недвижимостью, техником по обслуживанию, уборщиком или хранителем или управляющим объекта. Несмотря на то, что любой из этих лиц может выполнять действия по обслуживанию собственности, каждая из этих областей имеет разные роли, обязанности и заработную плату и часто требует различных процессов обучения и сертификации.

Вот краткий профессиональный обзор всех четырех профессий:

1. Управляющий недвижимостью

• Описание работы : управляющий недвижимостью нанимается на работу с частичной или полной занятостью для проверки, надзора и обслуживания активов, коммунальных услуг, арендаторов и т. Д. Собственности. В конечном счете, он или она несет ответственность за обеспечение того, чтобы недвижимость находилась в оптимальном состоянии как место, в котором арендаторы захотят жить.
• Обязанности : постановка задач по уборке; отправка рабочих заданий (от гостей или арендаторов) техническим специалистам; обеспечение оплаты подрядчикам и отслеживание расходов; поддерживает аренду за счет рекламы и заполнения вакансий.
• Диапазон заработной платы : Примерно 53 683 долларов в год по данным Glassdoor.

2. Техник по обслуживанию

• Описание работы : техник по обслуживанию может быть нанят по контракту или нанят на неполный или полный рабочий день для ремонта механических систем вокруг собственности. Они часто работают рука об руку с управляющим имуществом, чтобы поддерживать жилой объект в актуальном состоянии и обеспечивать его оптимальную работу для жильцов, хотя обычно они отчитываются перед управляющим имуществом (который распределяет заказы на работу техников по обслуживанию).В их обязанности также может входить выполнение профилактического обслуживания машин и оборудования.
• Обязанности : управление или надзор за процессами ремонта; обслуживание и ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, котлов, чиллеров и др .; планирование и выполнение технического обслуживания из нарядов на работу; сопровождение и надзор за установкой и обновлением оборудования.
• Диапазон заработной платы : Приблизительно 39 995 долларов США в год по данным Glassdoor.

3.Дворник / Хранитель

• Описание работы : дворник обычно нанимается на неполный рабочий день для уборки и поддержания гигиенических стандартов жилой недвижимости. Дворник или смотритель обычно отвечает за уборку, уборку и дезинфекцию всех общих областей, таких как места общего пользования, общественные туалеты, тренажерные залы и вестибюли.
• Обязанности : очистка и дезинфекция различных поверхностей; подметание и мытье полов; пылесосить ковры; мытье окон; дезинфекция поверхностей ванных комнат и пополнение запасов предметов гигиены (т.е. туалетная бумага, мыло, бумажные полотенца).
• Диапазон заработной платы : около 24 038 долларов в год по данным Glassdoor.

Обслуживание собственности собственными силами и обслуживание собственности по контракту

Есть два способа осуществить плановое обслуживание недвижимости в вашем жилом районе: вы можете нанять специалиста по обслуживанию недвижимости на неполный или полный рабочий день (или управляющего недвижимостью), либо вы можете передать свои потребности в обслуживании недвижимости на контракт.

Независимо от того, что вы выберете, у каждого из них есть свои преимущества и недостатки, поэтому вам нужно решить, что лучше всего подходит для вашей собственности.Плюсы и минусы собственной команды по обслуживанию недвижимости включают:

Плюсы:

• Больше понимания и знакомства с потребностями вашей конкретной собственности;
• Более сплоченная и упорядоченная связь между вашей командой по обслуживанию собственности и остальной частью вашего объекта;
• Контроль затрат на содержание за счет стабильных выплат заработной платы и повышенной гибкости бюджета;
• Можно быстрее обрабатывать высокоприоритетные и неожиданные проблемы.

Минусы:

• Процесс найма может быть более строгим и интенсивным, чтобы сформировать команду технического обслуживания;
• Заработная плата каждого специалиста по обслуживанию собственности должна учитываться в бюджете владельца собственности;
• Больше давления на объект, чтобы обеспечить бесперебойную работу и проблемы, которые необходимо оперативно решать с помощью внутренней команды.

Аналогичным образом, у есть свои плюсы и минусы, заключающиеся в заключении контракта на услуги по содержанию недвижимости .Сюда могут входить:

Плюсы:

• Специалисты по обслуживанию недвижимости, нанятые по контракту, с большей вероятностью обладают обширными знаниями местных законов и правил;
• Владельцу недвижимости не нужно постоянно уделять внимание ее содержанию;
• Лучшее планирование капитальных затрат;
• Собственник платит подрядчику по мере необходимости, а не на регулярной основе.

Минусы:

• Может быть дороже, чем обслуживание недвижимости собственными силами;
• Собственник имеет меньшее влияние на качество и скорость выполнения подрядных работ;
• Менее упорядоченное общение между владельцем собственности, сообществом и подрядными службами.

В конечном счете, ваш бюджет и потребности в регулярном обслуживании недвижимости будут играть большую роль в вашем решении нанять штатную команду или подрядчика по обслуживанию недвижимости. Что бы вы ни выбрали, всегда убедитесь, что ваши кандидаты соответствуют требованиям, которые вам нужно выполнить.

Здания, требующие ремонта

1. Жилые комплексы или кондоминиумы

Пожалуй, самый популярный тип зданий для текущего обслуживания собственности, жилые районы, требующие значительного ухода, чтобы обеспечить безопасность и удовлетворенность жильцов.От функциональности лифта до энергоэффективности и качества окружающей среды в помещениях — уход за недвижимостью чрезвычайно важен для безопасной и комфортной жизни.

2. Дома престарелых

Вспомогательные жилые помещения, как правило, довольно обширны и требуют регулярного технического обслуживания для эффективного функционирования. Поскольку жильцам обычно требуется дополнительная забота для поддержания своего здоровья и безопасности, это делает обслуживание домов престарелых и вспомогательное жилье еще более необходимым — последнее, в чем нуждаются медсестры и другие вспомогательные средства, — это сломанное оборудование, неисправный термостат или другие предотвратимые сбои.

3. Гостиницы

Гостиницы, как и жилые районы, должны проводить техническое обслуживание собственности, чтобы гарантировать, что объект соответствует стандартам здоровья и безопасности, и что он придерживается определенного уровня качества для гостей. Регулярный уход за недвижимостью означает создание приятной обстановки для клиентов, которые будут рекомендовать ваш отель другим, и оптимизированную функциональность для владельцев.

Примеры обслуживания имущества

Теперь, когда мы подробно рассмотрели, что обслуживание собственности делает для различных объектов, давайте более подробно рассмотрим конкретные примеры обслуживания собственности на работе.Примеры могут включать:

1. Проверка на наличие повреждений и утечек, вызванных водой;
2. Проверка детекторов дыма и угарного газа;
3. Замена фильтров в системах приточного воздуха;
4. Очистка и осмотр водостоков;
5. Организация вывоза мусора.

Сертификаты для специалистов по обслуживанию недвижимости

Даже если вы в настоящее время управляете недвижимостью, возможно, вы подумываете о дальнейшем образовании или получении диплома для повышения своей карьеры.

Обычно базовым уровнем образования для должности управляющего недвижимостью является диплом средней школы, но конкуренция может быть жесткой в ​​любой профессиональной сфере.Независимо от того, имеете ли вы степень GED или степень магистра в области технического обслуживания, существует несколько доступных сертификатов по техническому обслуживанию недвижимости, которые помогут выделить вас среди других специалистов по обслуживанию недвижимости. Ниже мы собрали несколько наиболее надежных и популярных вариантов:

1. Программа сертифицированного менеджера по управлению недвижимостью (CPM)

Мы начали с вершины, потому что программа CPM является одним из самых уважаемых достижений в области управления недвижимостью. Этот сертификат, присужденный Институтом управления недвижимостью, предоставит вам необходимые знания для оптимизации стоимости любой собственности и потенциально может помочь вам заработать в два раза больше средней зарплаты управляющего недвижимостью.К сожалению, пройти квалификацию по этой программе не так просто. Требования включают в себя наличие у стажеров лицензии на недвижимость и минимум двухлетнего опыта работы. Цены также высоки: общие расходы и сборы составляют от 7 500 до 8 500 долларов.

2. Программа сертифицированного менеджера квартиры (CAM)

Сертификат CAM предоставляется Национальной квартирной ассоциацией и является одной из лучших программ, которые вы можете принять, если планируете работать исключительно с жилыми сообществами или многоквартирными домами.Среди требований для этого сертификата — ряд соответствующих курсов, окончательное завершение проекта и оценочный тест. Стоимость удостоверения сертифицированного менеджера квартиры составляет 865 долларов США для членов NAA.

3. Программа профессионального управления жилищным фондом (RMP)

Как и в программе CPM, для получения квалификации «Профессионал по управлению жилыми помещениями» необходимо, чтобы стажеры имели лицензию на недвижимость, минимум два года опыта работы в сфере обслуживания собственности и опыт управления 100 объектами в течение периода своей кандидатуры.Эта организация, расширенная Национальной ассоциацией управляющих жилой недвижимостью (NARPM), занимается сертификацией управляющих недвижимостью по этическим и профессиональным стандартам поведения. Цена на это обозначение всего 150 долларов.

Программа CMCA присуждается Международным сертификационным советом общественных ассоциаций менеджеров и считается одним из самых полезных и практичных сертификатов, доступных для управляющих недвижимостью. Члены организации регулярно получают обновленную информацию об управлении недвижимостью и законах штата, чтобы обеспечить соответствие, а те, кто получил сертификат, управляют ассоциациями кондоминиумов и домовладельцев, кооперативами и курортными сообществами, и это лишь некоторые из них.Стоимость, включая регистрационный взнос, экзамен и первый год сертификации, составляет 315 долларов.

Полное наглядное руководство по обслуживанию собственности

Каждый хочет жить и работать в безопасной и функциональной среде, что является одним из основных факторов, влияющих на качество нашей жизни.

Как владелец недвижимости, вам может быть интересно, какие действия вам нужно предпринять, чтобы ваша собственность соответствовала этим ожиданиям.Чтобы найти ответ, вам следует сначала ознакомиться с тонкостями обслуживания недвижимости.

Отличное место для начала — прочитать оставшуюся часть этой статьи, так как мы:

• обсудите, что включает обслуживание собственности
• объясните, что такое международный код обслуживания недвижимости
• сравнить обслуживание коммерческой недвижимости и создание собственной бригады обслуживания
• краткое описание 4 важных совета по поддержанию вашей собственности в отличном состоянии

Что такое обслуживание недвижимости?

Техническое обслуживание недвижимости — это процесс сохранения жилого или гостиничного здания и его ближайших окрестностей в оптимальном состоянии с помощью ряда специальных мероприятий по техническому обслуживанию.

Это относится к различным видам деятельности, которые необходимы для поддержания функциональности здания и комфорта его обитателей (поэтому его часто используют как синонимы с термином «обслуживание здания»).

К работам по содержанию недвижимости относятся:

• Уборка внутренних и внешних общих частей здания (включая водостоки, водостоки, коридоры и т. Д.)
• Борьба с грызунами и их удаление
• Садоводство и ландшафтный дизайн
• Сортировка и вывоз мусора
• обслуживание, ремонт и замена всех механических и электрических систем (освещение, HVAC, водоснабжение, водяное отопление и т. Д.))
• проверки безопасности (профилактические профилактические осмотры механических и электрических систем, установок пожаротушения и проверки безопасности всего помещения).

Уход за недвижимостью выгоден как для жильцов, так и для собственника, так как помогает всем оставаться довольными.

От жильца вы хотите вернуться домой после напряженного дня и знать, что вы можете расслабиться, не беспокоясь о таких проблемах, как забитая кухонная раковина, грязная, плохо освещенная и жирная лестница, по которой ваши дети могут споткнуться и пораниться, или туалеты, которые не смываются.При этом за мелкие задачи, такие как замена лампочки, могут нести ответственность сами арендаторы. Всегда полезно четко обозначить обязанности арендатора и арендодателя, особенно в случае аренды недвижимости.

Для владельца недвижимости вы хотите, чтобы арендуемая недвижимость сохраняла свою стоимость в течение многих лет и что вы не проводите большую часть своего дня, обслуживая того или другого недовольного арендатора. Вы также хотите избежать проблем с ответственностью, если кто-то пострадает на территории.

В соответствии с международным кодом обслуживания собственности (IPMC)

Обслуживание собственности не должно быть случайным процессом, поскольку плохое или ненадлежащее обслуживание может вызвать серьезные проблемы для всех, кто использует эту собственность. Чтобы избежать таких ситуаций, существует несколько правил и кодексов, которым могут следовать владельцы и администраторы недвижимости.

Один из этих кодов — Международный код обслуживания собственности (IPMC) . Это набор правил, определяющих минимальные требования к обслуживанию существующих зданий.Международный код обслуживания собственности — это документ обслуживания, созданный для удовлетворения потребности в современном и обновленном кодексе обслуживания собственности. Он охватывает следующие главы:

Его цель — установить минимальные стандарты обслуживания таких компонентов здания, как внешний вид конструкции, водопровод, механическое и электрическое оборудование, санитарные установки и противопожарное оборудование. Например, в нем есть рекомендации по конкретному водонагревательному оборудованию, идеальной температуре нагретой воды, способу ее циркуляции и т. Д.

IPMC обновляется каждые 3 года и доступен для принятия и использования юрисдикциями по всему миру. Вы можете проверить полную информацию о том, что охватывает IPMC здесь.

Обслуживание коммерческой недвижимости против собственной команды

Один важный выбор, который вам нужно будет сделать, будет заключаться в том, отдать ли эту задачу на аутсорсинг команде по обслуживанию коммерческой недвижимости или создать внутреннюю команду . Мы обсуждаем оба варианта ниже.

Профессиональное обслуживание недвижимости

Если вы решите нанять профессиональную компанию по обслуживанию недвижимости, вы выиграете от более структурированного подхода к обслуживанию, который они разработали на протяжении многих лет.Некоторые из услуг, которые они обычно предлагают, включают:

1) Планирование и составление графиков профилактического обслуживания
Профессиональная компания по обслуживанию недвижимости обычно имеет установленную систему для планирования и составления расписания каждой задачи обслуживания, которая требуется для вашей собственности. Как минимум, такая система должна включать:

• Регулярные проверки, осмотры и посещения.
• Документация по выполненному техническому обслуживанию.
• Рекомендации по обновлениям и улучшениям.
• Стандартные процедуры найма и управления поставщиками и подрядчиками.

Качественное обслуживание коммерческой недвижимости сделает ваших арендаторов счастливыми, сохраняя и улучшая состояние вашего имущества.

Снижение реактивного обслуживания на 73,2%

Оцените результаты, которыми Red Hawk пользуется с помощью конечностей