Что входит в обслуживание общего домового имущества: Содержание общего имущества многоквартирного дома

Содержание

Как сейчас оплачивается содержание общего имущества многоквартирного дома?

КРСОИ рассчитывается в соответствии с порядком, установленным Постановлением правительства РФ № 354. Поскольку КРСОИ относится к услуге по содержанию общего имущества, то зависит от площади помещения.

Соответственно, владелец однокомнатной квартиры платит меньше, чем владелец трехкомнатной.

Разъяснение о порядке определения размера расходов электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме,  дано в письме Минстроя России от 14.02.2017 N 4275-АЧ/04.

В соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, а также отведения сточных вод их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года.

По мнению Минстроя России (исходя из буквального толкования данной нормы), размер расходов на оплату КРСОИ может быть

менее размера норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленного субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года.

В частности, подобная ситуация может иметь место, когда расчет размера расходов КРСОИ осуществляется по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета.

Соответственно, в том случае, когда многоквартирный дом оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета, включение указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения может быть осуществлено в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, исходя из фактического объема потребления коммунальных услуг.

В свою очередь фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды рассчитывается как разница между показаниями коллективного (общедомового) прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета и (или) нормативов потребления коммунальных услуг.

Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для включения указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, поскольку такое включение является первоначальным.

Что входит в содержание жилья в квитанции: тариф за содержание жилого помещения, коммунальные услуги

🔹 Пoддepжaниe пopядкa в мecтax oбщeгo пoльзoвaния. УК или TCЖ oбязaны opгaнизoвывaть и peмoнтиpoвaть ocвeщeниe oбщecтвeнныx мecт, нaпpимep — пoдъeздoв. A eщe пpoвoдить мeлкий тeкyщий peмoнт: нaпpимep, oкpaшивaть cтeны, пpиклeивaть oтoшeдшyю плиткy, штyкaтypить тpeщины и тaк дaлee.

🔹 Убopкa мecт oбщeгo пoльзoвaния. Этo — тoжe oбязaннocть opгaнизaции, yпpaвляющeй мнoгoквapтиpным дoмoм. Пoддepжaниe caнитapнoгo пopядкa имeeт cвoи нopмaтивы. Нaпpимep, кaждый дeнь УК или TCЖ oбязaны пpoвoдить влaжнyю yбopкy дo 2 этaжa включитeльнo и yбopкy лифтa в пoлe, a тaкжe oчищaть мycopoпpoвoд. Кaждyю нeдeлю нaдo пpoвoдить влaжнoe пoдмeтaниe вcex лecтничныx клeтoк, кaждый гoд — влaжнyю yбopкy вcex oкoн и cтeн в пoдъeздe.

🔹 Уcтpaнeниe aвapий. Кpoмe тoгo, в oбязaннocти УК вxoдит тaкжe ycтpaнeниe иx пocлeдcтвий. Пpи пpopывe вoдoпpoвoдa, кaнaлизaции или пoвpeждeнии гaзoвoй тpyбы yпpaвлeнцы oбязaны нeзaмeдлитeльнo cooбщить oб этoм в cooтвeтcтвyющиe cлyжбы или ycтpaнить aвapию caмocтoятeльнo. Aвapию нa элeктpoкaбeлe нaдo ycтpaнять в тeчeниe 2 чacoв, пoвpeждeниe кpыши, в peзyльтaтe кoтopoгo вoзниклa тeчь — в тeчeниe cyтoк. Paзбитoe oкнo в пoдъeздe cлeдyeт мeнять в тeчeниe cyтoк зимoй и тpex cyтoк лeтoм.

🔹 Ocyщecтвлeниe тexничecкoгo нaдзopa. Дoпycк к элeктpoщиткaм, пpибopaм yчeтa oбщeгo пoльзoвaния и дpyгим вaжным фyнкциoнaльным yзлaм пpoвepяющиx тoжe вxoдит в coдepжaниe жилищнoгo фoндa.

🔹 Ceзoннaя пoдгoтoвкa oбъeктoв. Этoт пyнкт включaeт в ceбя цeлый пepeчeнь paзныx paбoт. Нaпpимep, жильцы плaтят зa кoнcepвaцию, пpoмывкy и oпpeccoвкy cиcтeмы oтoплeния, зa yтeплeниe тpyбoпpoвoдoв, oчиcткy cиcтeмы вeнтиляции, yтeплeниe двepныx и oкoнныx пpoeмoв, зaкpытиe вxoдa нa чepдaк и тaк дaлee.

🔹 Coблюдeниe мep пpoтивoпoжapнoй бeзoпacнocти. 3a ycтaнoвкy пoжapныx щитoв, cиcтeмы cигнaлизaции, oбcлyживaниe эвaкyaциoнныx выxoдoв тoжe плaтят coбcтвeнники жилья.

🔹 Oбecпeчeниe вывoзa мycopa. B coдepжaниe дoмa вxoдит и opгaнизaция вывoзa TБO, a тaкжe тpaнcпopтиpoвки жидкиx oтxoдoв. Mнoгиe coбcтвeнники плaтят зa этo oтдeльнoй cтpoкoй в квитaнции — o тoм, зaкoннo ли этo, мы пoгoвopим пoзднee.

🔹 Coдepжaниe пpидoмoвoй тeppитopии. Нaпpимep, oзeлeнeниe тoжe oтнocитcя к coдepжaнию мнoгoквapтиpнoгo дoмa. A eщe yпpaвляющaя кoмпaния или TCЖ oбязaны peмoнтиpoвaть дeтcкиe плoщaдки вo двope, ycтaнaвливaть нoвыe лaвoчки и cлeдить зa иx cocтoяниeм, cтaвить ypны.

🔹 Coдepжaниe штaтa paбoтникoв. Oплaтa paбoты бyxгaлтepa, pyкoвoдcтвa, дpyгиx cпeциaлиcтoв TCЖ или УК тoжe вxoдит в coдepжaниe жилья, пoтoмy чтo имeннo oни фaктичecки oтвeчaют зa вce paбoты в MКД. Упpaвляющaя кoмпaния мoжeт caмa ycтaнaвливaть paзмep зapaбoтнoй плaты cвoиx coтpyдникoв, и oплaчивaть ee бyдeтe вы.

Кpoмe этoгo, в oплaтy вxoдит плaтa зa oбecпeчeниe oптимaльнoй тeмпepaтypы и влaжнocти в мecтax oбщeгo пoльзoвaния, зa peмoнт и мнoгиe дpyгиe paбoты.

В каком порядке определяется размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме для собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме?

Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме на основании статей 156 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) утверждается общим собранием собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме (далее – собственник) с учетом предложений управляющей организации или органов управления ЖСК и ТСЖ на срок не менее чем один год.

В силу пункта 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники на общем собрании обязаны утвердить перечень работ (услуг), выполнение (оказание) которых необходимо произвести в многоквартирном доме за отчетный период, а также условия их выполнения (оказания).

Таким образом, для формирования перечня работ (услуг), необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также установления размера платы за их выполнение (оказание), управляющей организации, ЖСК и ТСЖ следует исходить из решений, принятых собственниками на общем собрании.

Применение управляющей организацией, ЖСК и ТСЖ в расчетах с собственниками размера платы за содержание жилого помещения, установленного Комитетом по тарифам Санкт‑Петербурга для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга (распоряжение Комитета от 20.12.2016 № 260-р), без одобрения такого решения на общем собрании, по мнению Комитета, неправомерно и подлежит обжалованию в установленном законодательством порядке.

По данному вопросу были даны разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», в пункте 17 которого указано, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует также отметить, что проведение проверки правильности начисления платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме осуществляет Государственная жилищная инспекция Санкт‑Петербурга, расположенная по адресу: Санкт‑Петербург, Малоохтинский пр., д. 68.

Электроэнергия для содержания общего имущества в многоквартирном доме

 → Клиентам → Электроэнергия для содержания общего имущества в многоквартирном доме

Общая информация

Поставка электрической энергии для целей содержания общего имущества в многоквартирном доме осуществляется ресурсоснабжающей организацией.

Такой ресурсоснабжающей организацией на территории Калужской области является гарантирующий поставщик электроэнергии ПАО «Калужская сбытовая компания».

Постановлением Правительства РФ № 1498 от 26.12.2016 г. внесены изменения в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые применяются с 1 января 2017 года.

1. Если многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива:

Управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные специализированные потребительские кооперативы покупают у ресурсоснабжающей организации электрическую энергию, используемую в целях содержания общего имущества многоквартирного дома, а расходы на оплату этой электрической энергии, включают в размер платы за содержание жилого помещения.

2. Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован:

Расходы на оплату электрической энергии, потребленной при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее — использованной на общедомовые нужды), включаются ресурсоснабжающей организацией в состав платы за коммунальную услугу «электроснабжение».

В таких случаях в ежемесячных счетах ПАО «Калужская сбытовая компания», направляемых гражданам-потребителям при расчетах за электрическую энергию, указывается стоимость электрической энергии, потребленной потребителем в жилом помещении, и отдельной строкой указывается стоимость электроэнергии, использованной на общедомовые нужды в многоквартирном доме.

При этом подлежащий оплате гражданами-потребителями объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды многоквартирного дома, рассчитывается на основании Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Оплата электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, производится по установленным государством тарифам.

При этом п. 88 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлено, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении. 

Применяемый порядок определения объема электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, зависит от того оборудован или нет многоквартирный дом общедомовым прибором учета электроэнергии. Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено требование оснащения многоквартирных домов общедомовыми приборами учета электрической энергии. В случае отсутствия данных приборов учета – объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, определяется по установленным нормативам.

Порядок определения объема электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды, в многоквартирных домах, где в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, оборудованных общедомовым прибором учета

В многоквартирных домах, оборудованных «общедомовыми» приборами учета, объем электрической энергии, использованной всем домом, определяется по его показаниям. Объем потребленной домом электроэнергии определяется как разница показаний прибора учета на начало и конец расчетного периода умноженная на коэффициент трансформации трансформаторов тока. Для определения объема электроэнергии, использованной домом в расчетном периоде на общедомовые нужды, из объема потребленной домом электроэнергии исключается, во-первых, расход электроэнергии собственниками нежилых помещений многоквартирного дома, например, расположенными в доме магазинами и, во-вторых, суммарный объем потребления электрической энергии в квартирах дома

.

Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов установлено, что плата за электрическую энергию, использованную на общедомовые нужды, потребителям не начисляется в следующих случаях:

— если за расчетный период объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, составит ноль,

— если за расчетный период объем электрической энергии, определенный по показаниям общедомового прибора учета, меньше суммарного объема энергопотребления во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома за этот же расчетный период.

Величина внутриквартирного потребления определяется по показаниям индивидуальных электросчетчиков, а в случае отсутствия приборов учета — по нормативам, утвержденным Приказом Министерства тарифного регулирования Калужской области от 29.09.2015 г. № 166. Объем потребления электроэнергии в квартирах, оборудованных приборами учета, но жильцы которых не предоставляют соответствующих показаний, определяется следующим образом: в течение 3 месяцев начисляется среднемесячный объем энергопотребления, определенный расчетным способом по показаниям индивидуального прибора учета за предшествующие 6 месяцев (если период работы электросчетчика составил меньше 6 месяцев, — то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев), а по истечении 3 месяцев — норматив, который рассчитывается для каждой квартиры индивидуально, исходя из количества комнат, количества проживающих в квартире, и иных данных, определенных в Приказе Министерства тарифного регулирования Калужской области от 29.09.2015 г. № 166.

Распределение объема электроэнергии, использованной на общедомовые нужды, производится между жителями дома и собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемого помещения.

Порядок определения объема электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды, в многоквартирных домах, где в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, не оборудованных общедомовым прибором учета

В тех многоквартирных домах, где пока еще не установлены «общедомовые» приборы учета, расчет подлежащего оплате гражданами — потребителями объема электрической энергии, используемой на «общедомовые» нужды, производится с применением нормативов, утвержденных Приказом Министерства конкурентной политики Калужской области от 30.03.2017г. № 46 ТД. Данные нормативы применяются отдельно для каждого дома с целью определения объема электроэнергии, использованной в нем на общедомовые нужды, в зависимости от площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома; наличия либо отсутствия: лифтов,  электроотопительных и электронагревательных установок для целей горячего водоснабжения, осветительных установок, насосов холодного водоснабжения, циркуляционных насосов системы горячего водоснабжения, насосов отопления.

Распределение определенного с помощью нормативов объема электроэнергии, израсходованной на общедомовые нужды, производится между жителями дома и собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемого помещения.

Факторы, оказывающие влияние на объем электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме и способы его уменьшения

Факторы, оказывающие влияние на объем электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме

 Способы снижения величины электрической энергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме

 1.

Неодновременное снятие показаний общедомовых и индивидуальных (квартирных) приборов учета.

Одним из факторов существенным образом влияющих на определение величины расхода электроэнергии на содержание общего имущества в многоквартирном доме является сопоставимость периодов снятия показаний общедомового и индивидуальных приборов учета. Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлены сроки снятия показаний общедомовых приборов учета электроэнергии – это 23-25 число каждого месяца. При этом даты снятия показаний индивидуальных приборов учета, законодательством не регламентированы. Вместе с тем одновременность и точность снятия показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета – одно из необходимых условий корректного определения объема электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества. Поэтому жителям многоквартирных домов, уже оборудованных общедомовыми приборами учета, также целесообразно передавать показания электросчетчиков на 23-25 число.

 2.

Предоставление отдельными потребителями (соседями по многоквартирному дому) заниженных показаний индивидуальных счетчиков.

Для защиты интересов добросовестных потребителей, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, управляющей организацией должны регулярно (не реже 1 раза в 6 месяцев) осуществляться снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (распределителей), установленных вне жилых (нежилых) помещений и проверки состояния и исправности таких приборов учета, а также проверяться состояние внутридомовых сетей и отсутствие незаконных подключений к ним. При этом законодательством общему собранию жильцов многоквартирного дома предоставлено право принятия иного порядка снятия показаний таких приборов учета.

3.

Безучетное потребление (хищение) электроэнергии.

 4.

Нарушения работы электросчетчиков.

 5.

Отсутствие электросчетчиков в ряде квартир.

В случае отсутствия в квартире индивидуального прибора учета для определения энергопотребления применяются утвержденные Министерством тарифного регулирования Калужской области Приказом № 166 от 29.09.2015г. нормативы потребления. Однако фактическое потребление электрической энергии может отличаться от определенного с помощью нормативов. Поэтому для исключения подобной ситуации жильцам таким квартир следует установить приборы учета электрической энергии.

 6.

Использование для определения объема электроэнергии, потребленной в жилых помещениях индивидуальных приборов учета ненадлежащего класса точности.

К сожалению, у большинства жителей установлены уже устаревшие счетчики класса точности 2,5, у которых зачастую истек не только срок поверки, но и эксплуатации. Они по своим техническим характеристикам не могут учитывать нагрузки малых токов и, следовательно, не фиксируют электроэнергию, потребляемую включенными в розетки телефонными зарядками, электронными часами, электроприборами, работающими в режиме «ожидания». Применение таких приборов учета может приводить к искажениям сведений об электропотреблении в квартирах более, чем на 10 процентов. Поэтому устаревшие приборы учета класса точности 2,5 подлежат замене на более современные класса точности 2,0.

 7.

Ненадлежащее состояние внутридомовых сетей.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 установлен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме включены:

проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки;

проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;

техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;

контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.

При обращении жителей дома к исполнителю коммунальной услуги о необходимости приведения внутридомовых сетей в надлежащее состояние, он обязан устранить все имеющиеся нарушения (при их наличии), что приведет, в частности, к снижению технических потерь при передаче электрической энергии и исключению случаев безучетного потребления электроэнергии, а соответственно сокращению расходов жильцов на электроэнергию, использованную на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

 8.

Нерациональное использование освещения и электрооборудования, являющегося общей собственностью дома.

Многое в решение данного вопроса зависит от сознательности самих потребителей. В частности жители дома также могут осуществлять контроль за эффективностью использования общедомового оборудования и освещения мест общего пользования, а также заменить, в случае наличия неисправностей, электросчетчики, установленные в квартирах, или установить приборы учета, если они отсутствуют.

Общим собранием жильцов дома может быть также принято обращение к исполнителю коммунальных услуг о необходимости рассмотрения возможности установки или замены приборов учета (или установке системы АИИС КУЭ – автоматизированной информационно-измерительной системы коммерческого учета электроэнергии) во всех квартирах дома, в том числе за счет средств предназначенных на капитальный ремонт дома, а также установке энергосберегающего оборудования и освещения.

Экономии электрической энергии, расходуемой для общедомовых нужд, способствует также реализация мероприятий, разрабатываемых в соответствии с Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 2 сентября 2010 г. № 394.

 

Контроль за начислением электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, при наличии общедомового прибора учета исполнитель коммунальных услуг обязан ежемесячно снимать его показания в период с 23-го по 25-е число месяца и заносить их в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, а также предоставлять потребителям по их  требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета, обеспечивать сохранность информации о показаниях коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в течение не менее 3 лет. Поэтому потребители могут обращаться в управляющую организацию с запросом о показаниях общедомового счетчика за интересующий их период времени.

Информацию о коэффициентах трансформации трансформаторов тока, которые являются постоянными, можно узнать в организации, обслуживающей многоквартирный дом.

Важнейшим условием оперативного решения вопросов, связанных с расходом электроэнергии на содержание общего имущества многоквартирного дома является активная и принципиальная позиция самих жителей. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации в каждом многоквартирном доме, в котором отсутствует товарищество собственников жилья (ТСЖ) и не осуществляется управление жилищным кооперативом, должен быть создан совет многоквартирного дома. Создание такого совета позволит эффективно решить ряд вопросов по управлению многоквартирным домом, взаимодействию с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. В частности, члены такого совета могут принимать участие в снятии показаний общедомовых приборов учета, принимать решение о порядке снятия контрольных показаний квартирных приборов учета.

Санкции за неоплату электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды

Жилищным кодексом Российской Федерации и Правилами предоставления коммунальных услуг установлена обязанность потребителя по своевременной и полной оплате предоставляемых коммунальных услуг. В случае неполной оплаты коммунальной услуги по электроснабжению, в том числе неоплате электроэнергии, израсходованной для общедомовых нужд, превышающей сумму 2 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления электроэнергии (независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета) и действующих тарифов, потребителю будет приостановлена подача электроэнергии.

В случае несвоевременной и (или) неполной  оплаты электроэнергии начисляется пени с 1-го по 30-й день просрочки — 0; — с 31-го по 90-й день просрочки — 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день фактической оплаты; — с 91-го дня просрочки — 1/130 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от невыплаченной в срок суммы.

Содержание электрических сетей многоквартирного дома

В соответствии с действующим законодательством обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляется коммунальная услуга по электроснабжению, является обязанностью исполнителя коммунальных услуг. Поэтому по вопросам, связанным с содержанием внутридомовых электросетей, необходимо, по-прежнему, обращаться в организацию, обслуживающую многоквартирный дом.

4. Технические осмотры общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:

Пункт 2.1. Система технического осмотра жилых зданий.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Пункт 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Пункт 2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:

— общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК, ТСЖ и др.;

— частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в установленные сроки.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.

Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» («ВСН 58-88 (р)) определено:

Пункт 3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Пункт 3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.

Обозначенные требования корреспондируются с требованиями ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования» и постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».)

Форма акта общих осмотров утверждена распоряжением Жилищного комитета от  22.09.2016 № 1472-р.

В целях профилактики правонарушений управляющим организациям необходимо:

1. Обеспечить проведение общих и частичных осмотров в соответствии с требованиями действующего законодательства с обязательным отражением по итогам осмотров фактического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

2. Обеспечить составление адресных программ текущего ремонта с учетом проведенных общих и частичных осмотров.

3. Обеспечить при необходимости проведение инструментальных обследований технического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

4. По итогам осеннего осмотра подготовить проект годовой сметы расходов на ремонт общего имущества для представления общему собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Об обслуживании и техническом диагностировании внутридомового газового оборудования многоквартирного дома

В связи с участившимися случаями утечки газа и отключения газоснабжения в многоквартирных домах, расположенных в г. Ижевске, по причине не своевременного заключения УК, ТСЖ, ЖСК, ТСН договора на техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования со специализированной организацией на многоквартирные дома, находящиеся в управлении, Управление ЖКХ Администрации г.Ижевска напоминает руководителям УК, ТСЖ, ЖСКХ, ТСН, собственникам МКД о необходимости обязательного заключения данного договора, а также об ответственности за бездействие в сфере заключения договоров на оказание вышеуказанных услуг.

Основной целью заключения договора на техническое обслуживание ВДГО является обеспечение безопасности граждан, предотвращение аварийных ситуаций, в том числе взрывов бытового газа и несчастных случаев, связанных с неисправностью бытовых газовых приборов.

Руководствуясь Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.07.2008 года № 549 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N354, от 14.05.2013 N410, от 17.02.2014 N112, от 15.04.2014 N344) «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» в случае отсутствия у потребителей договоров на техническое обслуживание ВДГО, РОАО «Удмуртгаз» имеет право приостанавливать исполнение обязательств по поставке газа в одностороннем порядке, а так же имеет право обратиться в судебные органы о понуждении к заключению данных договоров.

В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (в редакции от 25.12.2015 N1434) (далее – Правила № 491) расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

На основании п. 5 Правил № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа и иного оборудования, предусмотренного Правилами № 491.

В соответствии с п. 2 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 г. № 410 (далее – Правила № 410) внутридомовое газовое оборудование в многоквартирном доме — являющиеся общим имуществом собственников помещений газопроводы, проложенные от источника газа и иное оборудование, предусмотренное Правилами № 410.

Внутриквартирное газовое оборудование — газопроводы многоквартирного дома, проложенные от запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, до бытового газоиспользующего оборудования, размещенного внутри помещения, бытовое газоиспользующее оборудование и технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура, системы контроля загазованности помещений, индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета газа.

Исходя из вышеизложенного, законодатель разделил систему газоснабжения в многоквартирном доме таким образом, что внутриквартирное газовое оборудование не является общим имуществом многоквартирного дома.

Работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования выполняются специализированной организацией в порядке, предусмотренном Правилами № 410, на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, заключенного между заказчиком и исполнителем.

Цена договора определяется на основании тарифов на выполнение работ, рассчитываемых в соответствии с методическими рекомендациями о правилах расчета стоимости технического обслуживания и ремонта внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, утверждаемыми Федеральной антимонопольной службой.

Заказчиком по договору о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования многоквартирного дома являются — управляющая организация, товарищество или кооператив, индивидуальный предприниматель, являющиеся исполнителями коммунальной услуги по газоснабжению, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме — собственники таких помещений.

Заказчиком по договору о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования является собственник (пользователь) расположенного в многоквартирном доме помещения, в котором размещено такое оборудование.

При этом, от имени собственника (пользователя) помещения договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования может быть подписан:

лицом из числа собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченным на подписание договора о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования от их имени решением общего собрания собственников многоквартирного дома, что подтверждается надлежаще оформленной доверенностью;

управляющей организацией на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о том, что указанный договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования подписывается управляющей организацией в интересах каждого из собственников помещений в многоквартирном доме, проголосовавших за такое решение;

товариществом или кооперативом на основании протокола общего собрания членов товарищества или кооператива, на котором принято решение о том, что указанный договор подписывает товарищество или кооператив в интересах каждого из своих членов, проголосовавших за такое решение;

управляющей организацией, товариществом или кооперативом, действующими в качестве агентов собственников помещений в многоквартирном доме на основании агентского договора.

Согласно Правил № 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Таким образом, размер платы за содержание и ремонт внутридомового газового оборудования включается в размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, и определяется в зависимости от способа управления многоквартирным домом на основании тарифов специализированной организации.

Размер платы за содержание и ремонт внутриквартирного газового оборудования не входит в состав размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, и определяется на основании тарифов специализированной организации.

Согласно положению о диагностировании технического состояния внутренних газопроводов жилых и общественных зданий (МДС 42.1-2000), утвержденному приказом Госстроя РФ от 03.05.2000г. №101, первичная диагностика внутреннего газопровода производится по истечении нормативного срока службы – 30 лет со дня ввода газопровода в эксплуатацию. 

В случае истечения нормативных сроков эксплуатации газового оборудования, установленных изготовителем, или сроков эксплуатации оборудования, установленных проектной документацией, утвержденной в отношении газопроводов, если эти сроки не продлены по результатам технического диагностирования внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, должна производиться замена оборудования, входящего в состав ВДГО и (или) ВКГО.

Проведение технического диагностирования внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования осуществляется:

  • в отношении внутридомового газового оборудования — лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме (управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений — при непосредственном способе управления многоквартирным домом), а также собственником домовладения;
  • в отношении внутриквартирного газового оборудования собственниками (пользователями, нанимателями) помещений, в которых размещено такое оборудование.
  • техническое диагностирование внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования осуществляется в целях:
  • определения фактического технического состояния указанного газового оборудования либо его составных частей;
  • поиска и определения неисправности внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;
  • определения срока возможного дальнейшего использования внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Работы по техническому диагностированию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования осуществляются специализированной организацией или иной организацией, которые соответствуют требованиям, установленным разделом IX Правил 410, за счет средств собственников, так как внутренняя система газоснабжения является общим имуществом собственников МКД. 

В размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества а также в размер платы за содержание и ремонт внутридомового газового оборудования не включены затраты на проведение технического диагностирования внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, так как данные работы носят периодический характер и определяется на основании тарифов специализированной организации.

откуда берется и как минимизировать

Помимо индивидуального потребления коммунальных услуг собственники оплачивают коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР на СОИ), к которому относятся ресурсы, потребляемые домом на общедомовые нужды. Законом предусмотрено несколько вариантов оплаты и начисления КР на СОИ потребителям.

Природа КР на СОИ

26.12.2016 г. было принято Постановление Правительства РФ от «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» № 1498 (далее – Постановление № 1498), которое определило порядок применения КР на СОИ при начислении платы собственникам. Новый порядок стал применяться с 1 января 2017 года.

До принятия Постановления № 1498 в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) использовалось понятие общедомовых нужд (ОДН). Нужно сказать, что КР на СОИ на бытовом уровне продолжает называться населением «ОДЭЭНАМИ».

Однако разница между КР на СОИ о ОДН состоит в том, что если ОДН являлось коммунальной услугой (которую сейчас можно относить на ресурсоснабжающую организацию при переходе на прямые договора через ст. 44 и 157.2 ЖК РФ), то КР на СОИ относится к жилищной услуге, выставляемой в составе платы за текущее содержание.

Для чего потребовалась такая игра понятиями? Если очень сильно упрощать, то для того, чтобы ресурсник всегда мог получить свои деньги и списать все свои небалансы из-за проблема с коммерческим учетом на управляющую домом организацию. Изменив природу данной услуги с коммунальной, на жилищную, органы власти отнесли данную ответственность в виде транзитных денег за выпадающий коммунальный ресурс на конечного потребителя. И теперь при переходе на прямые договора с ресурсником, КР на СОИ все равно продолжает относиться на управляющую домом организацию, а та относит эти небалансы (если они есть) на жителей.

Нужно отметить, что первоначальное понятие ОДН (как коммунальная услуга) в законе осталось применительно к двум случаям:
— непосредственному управлению (ст. 164 ЖК РФ, оно возможно, если в доме до 30 квартир)
— ситуации, при которой способ управления домом не реализован.

В этих двух случаях плата за КР на СОИ не выставляется, но выставляется (ресурсником) только плата на ОДН в ограниченном объеме (не более норматива). Во всех остальных случаях на КР на СОИ относится реальный факт коммунального ресурса, который потребил дом.

Состав КР на СОИ

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ, законодатель ограничивается общей формулировкой, что в состав платы за содержание жилого помещения, включается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Реальный состав КР на СОИ определяется степенью благоустройства самого дома (например, вместо отведения сточных вод, в доме могут быть установлены колодцы-септики, а вместо отдельной трубы на ГВС может быть общая труба на тепловую энергию, из которой готовится ГВС уже внутри самого дома).

При этом есть два вида коммунальных услуг, плата по КР на СОИ за которую не может начислять вообще:
1.Отопление (потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме) (п. 40 Правил № 354).

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

(для общедомовых нужд газ не используется, только для личного потребления и в редких случаях крышных или автономных газовых котельных).

Варианты оплаты КР на СОИ

Порядок оплаты КР на СОИ может варьироваться и определен в п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Данные варианты оплаты КР на СОИ следующие:

1.Исходя из норматива по КР на СОИ при наличии коллективного (общедомового) прибора учета (ОДПУ). Данный норматив утверждается региональным органом исполнительной власти, а размет тарифа контролируется региональной жилищной инспекцией. Норматив должен включать потребление КР на СОИ на:
— освещение мест общего пользования, электроэнергию на работу лифтов, инженерных узлов или иного оборудования, являющегося общим имуществом собственников
— санитарно-гигиенические мероприятия мест общего пользования (мытье полов), обеспечение сохраннности зеленых насаждений (полив)
— иные работы по содержанию общего имущества, для которых необходимы коммунальные ресурсы.

Если нормативов нет, это их нужно утвердить. В письме Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04 пояснено, что для установления нормативов в многоквартирном доме собственник помещений вправе обратиться к исполнителю коммунальной услуги, который вправе обратиться в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации.

2.Исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг (АИС). Такая система одновременно снимает индивидуальное и общедомовое потребление, что минимизирует разницу и небалансы по КР на СОИ.

3. Исходя из решений общего собрания, которые могут предполагать расчет по КР на СОИ:
— по среднемесячному объему потребления КР на СОИ в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний ОДПУ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
— по объему потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

У всех трех вариантов начисления КР на СОИ есть плюсы и минусы.
Плюсы первого – предсказуемость суммы, которая каждый месяц одинакова. Минусы – необходимость оплаты даже при отрицательном КР на СОИ.
Плюсы второго (при наличии в доме АИС) – полный контроль и полная прозрачность по определению объема КР на СОИ. Минусы – дороговизна АИС и затраты на ее эксплуатацию.
Плюсы третьего – оплата КР на СОИ по реальному факту, отсутствие необходимости оплаты КР на СОИ при отрицательном потреблении (а такое часто бывает, если налажен коммерческий учет). Минусы – возможность небалансов по КР на СОИ при запущенном коммерческом учете.

Спорные моменты по КР на СОИ

Первым спорным моментом является вопрос о том, может ли начисляться плата за КР на СОИ по тепловой энергии (по договору теплоснабжения на покупку КР на СОИ) при наличии в доме индивидуального теплового пункта (ИТП), на котором готовится коммунальная услуга по ГВС. Единого мнения на этот счет нет.

Если следовать п. 54 Правил № 354, то при наличии в доме ИТП КР на СОИ по ГВС начисляться не может. В этом же духе есть письмо Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04, где указано, что под КР на СОИ понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Тепловая энергия в этом перечне отсутствует.

В пользу данной позиции можно также сослаться на п. 2 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124). Они относят к КР на СОИ холодную воду, горячую воду, электрическую энергию и сточные воды. КР на СОИ по тепловой энергии в этом перечне нет.

Против данной позиции есть общая норма, приведенная в п. 12 ст. 161 ЖК РФ, где сказано, что управляющий домом организации не вправе отказываться от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями. Такая неурегулированность данного вопроса, конечно, порождает двоякие толкования взаимных прав и обязанностей между управляющей организацией и ресурсником.

Вторым спорным моментом является ответ на вопрос о том, нужно ли начислять плату за КР на СОИ по нормативу при отрицательном потреблении. Например, если в дом вошло 100м3, а показаний индивидуальных приборов учета (вместе со штрафными санкциями, нормативами и повышающими коэффициентами) собрано на 110м3, нужно ли начислять норматив при отсутствии решения общего собрания по КР на СОИ на ОДПУ.

В Письме Минстроя России от 11.04.2017 № 12368-АЧ/04 изложена позиция о том, что если объем КР на СОИ рассчитанный по показаниям таких приборов учета, предъявляемый к оплате собственникам помещений, будет ниже, чем рассчитанный по нормативу потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, оплату нужно начислять по факту. Однако для управляющей организации даже при отрицательном КР на СОИ начисление норматива жителям является возможностью собрать хотя бы какие-то дополнительные деньги. Поэтому, с учетом того, что письма Минстроя России не являются нормативными актами (а на уровне закона этот вопрос не урегулирован), управляющие организации не следуют такой рекомендации и выставляют норматив, даже при отрицательном факте потребления.

Третий спорный момент – попытки начисления ресурсниками сверхнормативных КР на СОИ при отсутствии ОДПУ по коммунальному ресурсу на отведение сточных вод. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственников помещений оснащать дома таким прибором учета (чаще всего они не устанавливаются застройщиками). В таком случае объем по КР на СОИ определяется как сумма ХВС и ГВС по показания индивидуальных приборов учета (п. в_4) п. 21 Правил № 124). Иные действия ресурсника будут неправомерны, поскольку при отсутствии в доме установлен ОДПУ на водоотведение, невозможно определять составляющую КР на СОИ на водоотведение по факту его потребления.

Основная проблема при определении объема по КР на СОИ также состоит в том, что закон написан исключительно в пользу ресурсника, поскольку все свои небалансы ресурсник перекидывает на управляющие организации, а те вынуждены собирать транзитные деньги с жителей (чтобы их отдать ресурснику одной кучкой). У ресурсника нет никаких стимулов налаживать коммерческий учет за поставляемый им коммунальный ресурс, а государство всяческим образом поддерживает и поощряет эту порочную практику.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Что такое обслуживание недвижимости? (+ Определение, преимущества, примеры)

Если вы владеете или управляете жилой недвижимостью, вы знаете, насколько важно всегда быть в курсе всех возможных проблем. Если лопнет труба или дом требует новой кровли, такие проблемы сильно повлияют не только на ваш бизнес, но и на жизнь ваших арендаторов.

Независимо от того, отвечаете ли вы за кондоминиум, гостиницу, многоквартирный дом или отдельные дома, вы не можете должным образом ухаживать за недвижимостью, не поддерживая ее в надлежащем состоянии и в актуальном состоянии.Это гарантирует, что жильцы останутся в безопасности и довольны (и с большей вероятностью будут продолжать арендовать и рекомендовать вашу недвижимость в будущем).

В этой статье мы рассмотрим конкретные обязанности и преимущества, связанные с обслуживанием собственности. Но прежде чем мы рассмотрим их, нам нужно будет начать с чего-то более простого: что такое обслуживание собственности?

Что такое обслуживание недвижимости?

Техническое обслуживание собственности лучше всего определить как любые профилактические или реактивные действия по техническому обслуживанию, предпринимаемые для поддержания полной функциональности собственности и ее эксплуатации в наилучшем состоянии.

Обслуживание недвижимости включает в себя широкий круг обязанностей и запросов. Некоторые из них могут включать в себя ответ на запросы арендатора по техническому обслуживанию, уход за ландшафтом, обслуживание и ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, борьбу с вредителями или даже уборку или покраску мест общего пользования. Проверки безопасности также являются важным компонентом обслуживания собственности, поскольку неисправное оборудование (например, системы сигнализации) или небезопасные условия могут стать серьезной проблемой.

Невыполнение технического обслуживания имущества может привести к серьезным последствиям; Таким образом, как вы могли догадаться, регулярное техническое обслуживание недвижимости дает несколько преимуществ.Мы перечислили некоторые из них для вашего рассмотрения ниже.

Преимущества обслуживания собственности

Льготы по содержанию недвижимости включают в себя:

  • Снижение количества поломок и отказов оборудования — как и при любом профилактическом обслуживании, техническое обслуживание собственности гарантирует, что в ваших зданиях или имуществе будет меньше отказов. Регулярная проверка основных объектов недвижимости, таких как блоки HVAC, лифты и котлы, гарантирует, что ваше самое дорогостоящее оборудование будет работать как можно оптимальнее.
  • Избегание ответственности — если обслуживание собственности выполняется на регулярной основе, это снизит количество возможных несчастных случаев или инцидентов на месте, что поможет вам избежать ответственности и судебных исков.
  • Повышенная стоимость недвижимости — недвижимость в хорошем состоянии сохраняет свою рыночную стоимость. Недвижимость, которая страдает от запущенности, со временем неизбежно снизится в цене и снизит арендную плату.
  • Счастливые арендаторы — если ваши арендаторы будут довольны, они с гораздо большей вероятностью будут продолжать арендовать у вас, а также будут более склонны рекомендовать вашу собственность другим.Это поможет вам достичь или поддерживать полную мощность ваших зданий.

Недостатки обслуживания недвижимости

Хотя недостатков немного, стоит отметить, что некоторые недостатки обслуживания собственности могут включать:

  • Дорогостоящие расходы — если ваш бизнес зависит от арендных платежей, чтобы оставаться на плаву каждый месяц, обслуживание собственности может оказаться слишком дорогим, чтобы позволить себе — особенно если вы должны были нанять профессионала на неполный или полный рабочий день, а не на случай в индивидуальном порядке.
  • Снижение контроля над вашей собственностью — как и в случае с чем-либо, передача бразды правления специалисту по обслуживанию собственности означает, что вы меньше будете иметь право голоса в том, какие активы проверяются, ремонтируются или обновляются.

Должности в обслуживании собственности

Обслуживание недвижимости обычно выполняется четырьмя профессионалами: управляющим недвижимостью, техником по обслуживанию, уборщиком или хранителем или управляющим объекта. Несмотря на то, что любой из этих лиц может выполнять действия по обслуживанию собственности, каждая из этих областей имеет разные роли, обязанности и заработную плату и часто требует различных процессов обучения и сертификации.

Вот краткий профессиональный обзор всех четырех профессий:

1. Управляющий недвижимостью

  • Описание работы : управляющий недвижимостью нанимается на работу с частичной или полной занятостью для проверки, надзора и обслуживания активов, коммунальных услуг, арендаторов и т. Д. Собственности. В конечном счете, он или она несет ответственность за обеспечение того, чтобы недвижимость находилась в оптимальном состоянии как место, в котором арендаторы захотят жить.
  • Обязанности : постановка задач по уборке; отправка рабочих заданий (от гостей или арендаторов) техническим специалистам; обеспечение оплаты подрядчикам и отслеживание расходов; поддерживает аренду за счет рекламы и заполнения вакансий.
  • Диапазон заработной платы : Примерно 53 683 долларов в год по данным Glassdoor.

2. Техник по обслуживанию

  • Описание работы : техник по обслуживанию может быть нанят по контракту или нанят на неполный или полный рабочий день для ремонта механических систем вокруг собственности. Они часто работают рука об руку с управляющим имуществом, чтобы поддерживать жилой объект в актуальном состоянии и обеспечивать его оптимальную работу для жильцов, хотя обычно они отчитываются перед управляющим имуществом (который распределяет заказы на работу техников по обслуживанию).В их обязанности также может входить выполнение профилактического обслуживания машин и оборудования.
  • Обязанности : управление или надзор за процессами ремонта; обслуживание и ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, котлов, чиллеров и др .; планирование и выполнение технического обслуживания из нарядов на работу; сопровождение и надзор за установкой и обновлением оборудования.
  • Диапазон заработной платы : Приблизительно 39 995 долларов США в год по данным Glassdoor.

3.Дворник / Хранитель

  • Описание работы : дворник обычно нанимается на неполный рабочий день для уборки и поддержания гигиенических стандартов жилой недвижимости. Дворник или смотритель обычно отвечает за уборку, уборку и дезинфекцию всех общих областей, таких как места общего пользования, общественные туалеты, тренажерные залы и вестибюли.
  • Обязанности : очистка и дезинфекция различных поверхностей; подметание и мытье полов; пылесосить ковры; мытье окон; дезинфекция поверхностей ванных комнат и пополнение запасов предметов гигиены (т.е. туалетная бумага, мыло, бумажные полотенца).
  • Диапазон заработной платы : около 24 038 долларов в год по данным Glassdoor.

Обслуживание собственности собственными силами и обслуживание собственности по контракту

Есть два способа осуществить плановое обслуживание недвижимости в вашем жилом районе: вы можете нанять специалиста по обслуживанию недвижимости на неполный или полный рабочий день (или управляющего недвижимостью), либо вы можете передать свои потребности в обслуживании недвижимости на контракт.

Независимо от того, что вы выберете, у каждого из них есть свои преимущества и недостатки, поэтому вам нужно решить, что лучше всего подходит для вашей собственности.Плюсы и минусы собственной команды по обслуживанию недвижимости включают:

Плюсы:

  • Больше понимания и знакомства с потребностями вашей конкретной собственности;
  • Более сплоченная и упорядоченная связь между вашей командой по обслуживанию собственности и остальной частью вашего объекта;
  • Контроль затрат на содержание за счет стабильных выплат заработной платы и повышенной гибкости бюджета;
  • Можно быстрее обрабатывать высокоприоритетные и неожиданные проблемы.

Минусы:

  • Процесс найма может быть более строгим и интенсивным, чтобы сформировать команду технического обслуживания;
  • Заработная плата каждого специалиста по обслуживанию собственности должна учитываться в бюджете владельца собственности;
  • Больше давления на объект, чтобы обеспечить бесперебойную работу и проблемы, которые необходимо оперативно решать с помощью внутренней команды.

Аналогичным образом, у есть свои плюсы и минусы, заключающиеся в заключении контракта на услуги по содержанию недвижимости .Сюда могут входить:

Плюсы:

  • Специалисты по обслуживанию недвижимости, нанятые по контракту, с большей вероятностью обладают обширными знаниями местных законов и правил;
  • Владельцу недвижимости не нужно постоянно уделять внимание ее содержанию;
  • Лучшее планирование капитальных затрат;
  • Собственник платит подрядчику по мере необходимости, а не на регулярной основе.

Минусы:

  • Может быть дороже, чем обслуживание недвижимости собственными силами;
  • Собственник имеет меньшее влияние на качество и скорость выполнения подрядных работ;
  • Менее упорядоченное общение между владельцем собственности, сообществом и подрядными службами.

В конечном счете, ваш бюджет и потребности в регулярном обслуживании недвижимости будут играть большую роль в вашем решении нанять штатную команду или подрядчика по обслуживанию недвижимости. Что бы вы ни выбрали, всегда убедитесь, что ваши кандидаты соответствуют требованиям, которые вам нужно выполнить.

Здания, требующие ремонта

1. Жилые комплексы или кондоминиумы

Пожалуй, самый популярный тип зданий для текущего обслуживания собственности, жилые районы, требующие значительного ухода, чтобы обеспечить безопасность и удовлетворенность жильцов.От функциональности лифта до энергоэффективности и качества окружающей среды в помещениях — уход за недвижимостью чрезвычайно важен для безопасной и комфортной жизни.

2. Дома престарелых

Вспомогательные жилые помещения, как правило, довольно обширны и требуют регулярного технического обслуживания для эффективного функционирования. Поскольку жильцам обычно требуется дополнительная забота для поддержания своего здоровья и безопасности, это делает обслуживание домов престарелых и вспомогательное жилье еще более необходимым — последнее, в чем нуждаются медсестры и другие вспомогательные средства, — это сломанное оборудование, неисправный термостат или другие предотвратимые сбои.

3. Гостиницы

Гостиницы, как и жилые районы, должны проводить техническое обслуживание собственности, чтобы гарантировать, что объект соответствует стандартам здоровья и безопасности, и что он придерживается определенного уровня качества для гостей. Регулярный уход за недвижимостью означает создание приятной обстановки для клиентов, которые будут рекомендовать ваш отель другим, и оптимизированную функциональность для владельцев.

Примеры обслуживания имущества

Теперь, когда мы подробно рассмотрели, что обслуживание собственности делает для различных объектов, давайте более подробно рассмотрим конкретные примеры обслуживания собственности на работе.Примеры могут включать:

  1. Проверка на наличие повреждений и утечек, вызванных водой;
  2. Проверка детекторов дыма и угарного газа;
  3. Замена фильтров в системах приточного воздуха;
  4. Очистка и осмотр водостоков;
  5. Организация вывоза мусора.

Сертификаты для специалистов по обслуживанию недвижимости

Даже если вы в настоящее время управляете недвижимостью, возможно, вы подумываете о дальнейшем образовании или получении диплома для повышения своей карьеры.

Обычно базовым уровнем образования для должности управляющего недвижимостью является диплом средней школы, но конкуренция может быть жесткой в ​​любой профессиональной сфере.Независимо от того, имеете ли вы степень GED или степень магистра в области технического обслуживания, существует несколько доступных сертификатов по техническому обслуживанию недвижимости, которые помогут выделить вас среди других специалистов по обслуживанию недвижимости. Ниже мы собрали несколько наиболее надежных и популярных вариантов:

1. Программа сертифицированного менеджера по управлению недвижимостью (CPM)

Мы начали с вершины, потому что программа CPM является одним из самых уважаемых достижений в области управления недвижимостью. Этот сертификат, присужденный Институтом управления недвижимостью, предоставит вам необходимые знания для оптимизации стоимости любой собственности и потенциально может помочь вам заработать в два раза больше средней зарплаты управляющего недвижимостью.К сожалению, пройти квалификацию по этой программе не так просто. Требования включают в себя наличие у стажеров лицензии на недвижимость и минимум двухлетнего опыта работы. Цены также высоки: общие расходы и сборы составляют от 7 500 до 8 500 долларов.

2. Программа сертифицированного менеджера квартиры (CAM)

Сертификат CAM предоставляется Национальной квартирной ассоциацией и является одной из лучших программ, которые вы можете принять, если планируете работать исключительно с жилыми сообществами или многоквартирными домами.Среди требований для этого сертификата — ряд соответствующих курсов, окончательное завершение проекта и оценочный тест. Стоимость удостоверения сертифицированного менеджера квартиры составляет 865 долларов США для членов NAA.

3. Программа профессионального управления жилищным фондом (RMP)

Как и в программе CPM, для получения квалификации «Профессионал по управлению жилыми помещениями» необходимо, чтобы стажеры имели лицензию на недвижимость, минимум два года опыта работы в сфере обслуживания собственности и опыт управления 100 объектами в течение периода своей кандидатуры.Эта организация, расширенная Национальной ассоциацией управляющих жилой недвижимостью (NARPM), занимается сертификацией управляющих недвижимостью по этическим и профессиональным стандартам поведения. Цена на это обозначение всего 150 долларов.

Программа CMCA присуждается Международным сертификационным советом общественных ассоциаций менеджеров и считается одним из самых полезных и практичных сертификатов, доступных для управляющих недвижимостью. Члены организации регулярно получают обновленную информацию об управлении недвижимостью и законах штата, чтобы обеспечить соответствие, а те, кто получил сертификат, управляют ассоциациями кондоминиумов и домовладельцев, кооперативами и курортными сообществами, и это лишь некоторые из них.Стоимость, включая регистрационный взнос, экзамен и первый год сертификации, составляет 315 долларов.

Полное наглядное руководство по обслуживанию собственности

Каждый хочет жить и работать в безопасной и функциональной среде, что является одним из основных факторов, влияющих на качество нашей жизни.

Как владелец недвижимости, вам может быть интересно, какие действия вам нужно предпринять, чтобы ваша собственность соответствовала этим ожиданиям.Чтобы найти ответ, вам следует сначала ознакомиться с тонкостями обслуживания недвижимости.

Отличное место для начала — прочитать оставшуюся часть этой статьи, так как мы:

  • обсудите, что включает обслуживание собственности
  • объясните, что такое международный код обслуживания недвижимости
  • сравнить обслуживание коммерческой недвижимости и создание собственной бригады обслуживания
  • краткое описание 4 важных совета по поддержанию вашей собственности в отличном состоянии

Что такое обслуживание недвижимости?

Техническое обслуживание недвижимости — это процесс сохранения жилого или гостиничного здания и его ближайших окрестностей в оптимальном состоянии с помощью ряда специальных мероприятий по техническому обслуживанию.

Это относится к различным видам деятельности, которые необходимы для поддержания функциональности здания и комфорта его обитателей (поэтому его часто используют как синонимы с термином «обслуживание здания»).

К работам по содержанию недвижимости относятся:

  • Уборка внутренних и внешних общих частей здания (включая водостоки, водостоки, коридоры и т. Д.)
  • Борьба с грызунами и их удаление
  • Садоводство и ландшафтный дизайн
  • Сортировка и вывоз мусора
  • обслуживание, ремонт и замена всех механических и электрических систем (освещение, HVAC, водоснабжение, водяное отопление и т. Д.))
  • проверки безопасности (профилактические профилактические осмотры механических и электрических систем, установок пожаротушения и проверки безопасности всего помещения).

Уход за недвижимостью выгоден как для жильцов, так и для собственника, так как помогает всем оставаться довольными.

От жильца вы хотите вернуться домой после напряженного дня и знать, что вы можете расслабиться, не беспокоясь о таких проблемах, как забитая кухонная раковина, грязная, плохо освещенная и жирная лестница, по которой ваши дети могут споткнуться и пораниться, или туалеты, которые не смываются.При этом за мелкие задачи, такие как замена лампочки, могут нести ответственность сами арендаторы. Всегда полезно четко обозначить обязанности арендатора и арендодателя, особенно в случае аренды недвижимости.

Для владельца недвижимости вы хотите, чтобы арендуемая недвижимость сохраняла свою стоимость в течение многих лет и что вы не проводите большую часть своего дня, обслуживая того или другого недовольного арендатора. Вы также хотите избежать проблем с ответственностью, если кто-то пострадает на территории.

В соответствии с международным кодом обслуживания собственности (IPMC)

Обслуживание собственности не должно быть случайным процессом, поскольку плохое или ненадлежащее обслуживание может вызвать серьезные проблемы для всех, кто использует эту собственность. Чтобы избежать таких ситуаций, существует несколько правил и кодексов, которым могут следовать владельцы и администраторы недвижимости.

Один из этих кодов — Международный код обслуживания собственности (IPMC) . Это набор правил, определяющих минимальные требования к обслуживанию существующих зданий.Международный код обслуживания собственности — это документ обслуживания, созданный для удовлетворения потребности в современном и обновленном кодексе обслуживания собственности. Он охватывает следующие главы:

Его цель — установить минимальные стандарты обслуживания таких компонентов здания, как внешний вид конструкции, водопровод, механическое и электрическое оборудование, санитарные установки и противопожарное оборудование. Например, в нем есть рекомендации по конкретному водонагревательному оборудованию, идеальной температуре нагретой воды, способу ее циркуляции и т. Д.

IPMC обновляется каждые 3 года и доступен для принятия и использования юрисдикциями по всему миру. Вы можете проверить полную информацию о том, что охватывает IPMC здесь.

Обслуживание коммерческой недвижимости против собственной команды

Один важный выбор, который вам нужно будет сделать, будет заключаться в том, отдать ли эту задачу на аутсорсинг команде по обслуживанию коммерческой недвижимости или создать внутреннюю команду . Мы обсуждаем оба варианта ниже.

Профессиональное обслуживание недвижимости

Если вы решите нанять профессиональную компанию по обслуживанию недвижимости, вы выиграете от более структурированного подхода к обслуживанию, который они разработали на протяжении многих лет.Некоторые из услуг, которые они обычно предлагают, включают:

1) Планирование и составление графиков профилактического обслуживания
Профессиональная компания по обслуживанию недвижимости обычно имеет установленную систему для планирования и составления расписания каждой задачи обслуживания, которая требуется для вашей собственности. Как минимум, такая система должна включать:

  • Регулярные проверки, осмотры и посещения.
  • Документация по выполненному техническому обслуживанию.
  • Рекомендации по обновлениям и улучшениям.
  • Стандартные процедуры найма и управления поставщиками и подрядчиками.

Качественное обслуживание коммерческой недвижимости сделает ваших арендаторов счастливыми, сохраняя и улучшая состояние вашего имущества.

Снижение реактивного обслуживания на 73,2%

Оцените результаты, которыми Red Hawk пользуется с помощью конечностей


2) Финансовая отчетность
Ожидается, что одна из их первых ролей будет составлять бюджет на содержание вашей собственности.Они также будут предоставлять вам отчеты о расходах на содержание помещений — не реже одного раза в месяц.

3) Обработка связи с арендаторами
Если каждое электронное письмо или текстовое сообщение от арендаторов приходит непосредственно к вам, скорее всего, у вас не будет времени ни на что другое. В обязанности профессиональной компании по обслуживанию недвижимости входит общение с вашими арендаторами и доведение до вас только тех вопросов, которые требуют вашего внимания.

4) Обеспечение соответствия нормативным требованиям
Подобно IPMC, о котором мы упоминали ранее, существует несколько других требований, которые ваша местная юрисдикция может потребовать от владельцев собственности.Иногда бывает сложно уследить за всем. Предполагается, что компания по обслуживанию коммерческой недвижимости будет отслеживать существующие и новые правила от вашего имени и обеспечивать их соблюдение.

Звучит здорово, но вы можете спросить: где я могу найти достойную компанию по обслуживанию коммерческой недвижимости?

Что ж, здесь есть несколько разных подходов. Если вас не устраивает невмешательство, вы можете поискать компании по управлению коммерческой недвижимостью и позволить одной из них взять на себя бразды правления (поскольку управление недвижимостью включает в себя управление техническим обслуживанием).

Если вам нужен только кто-то, кто позаботится только о необходимых работах по техническому обслуживанию, вы можете выполнить поиск в Google услуг по обслуживанию недвижимости в вашем районе и / или связаться с другими владельцами собственности, которых вы знаете, и спросить, есть ли у них кого-то порекомендовать.

Наконец, когда вы ведете переговоры с подрядчиком, не помешает посмотреть на вещи с их точки зрения. Например, вот на чем может сосредоточиться профессиональная клининговая компания, пытаясь продать вам свои услуги.

Работа с собственной командой по обслуживанию недвижимости

Если вы решите иметь собственную команду по техническому обслуживанию, вы будете нести ответственность за все, что мы изложили в предыдущей главе, но разница в том, что у вас будет прямой контроль над персоналом и качеством выполненной работы, вы будете иметь больше гибкий бюджет на техническое обслуживание, который находится под вашим контролем и дает более полное представление обо всех проблемах и мероприятиях по техническому обслуживанию, которые происходят на вашем объекте .

Однако организация технического обслуживания требует определенного уровня планирования. Вот шаги, которым вы можете следовать, чтобы создать собственную команду по обслуживанию недвижимости:

  1. Определите набор навыков и размер команды, которую вы будете нанимать. Начните с перечисления всех мероприятий по техническому обслуживанию, которые требуются для вашей собственности (от уборки до ремонта оборудования). Это поможет вам определить, кто вам нужен, например уборщики, садовники, техники по ОВК, электрики и т. д.
  2. После этого подумайте, сколько часов в среднем каждый человек может работать в смену и сколько смен вам потребуется в день, чтобы оценить, сколько людей вы будете нанимать. В зависимости от размера собственности вам может потребоваться руководитель объекта или, по крайней мере, руководитель для координации работы персонала.
  3. Не торопитесь с наймом. Проведите тщательные собеседования и убедитесь, что ваши потенциальные мастера имеют квалификацию для выполнения своих предполагаемых ролей. Кроме того, вы можете безопасно ускорить этот процесс, передав этот шаг на аутсорсинг в авторитетное агентство по найму обслуживающего персонала.
  4. Есть некоторые должности, которые обычно невыгодно выполнять внутри компании , поэтому не исключайте полностью аутсорсинг. Например, вы не будете нанимать на полную ставку техника-лифтера, когда лифты обычно не требуют обслуживания так часто, как другие системы.
Плюсы и минусы каждого подхода


Какой бы подход вы ни выбрали, вам следует определить и отслеживать ключевые показатели эффективности обслуживания собственности, чтобы гарантировать, что все ваши действия по техническому обслуживанию направлены на достижение одних и тех же целей.

4 совета по поддержанию вашей собственности в отличном состоянии

В дополнение к тому, что мы упомянули выше, вот несколько советов, которые помогут вам гарантировать, что ваша собственность постоянно будет оставаться в наилучшем состоянии:

# 1) Приоритет финансирования технического обслуживания

Когда так много других проблем в вашей собственности требует финансирования, может возникнуть соблазн сократить расходы на техническое обслуживание. Но это может привести к быстрому износу активов и неконтролируемому списку отложенного обслуживания, который создает идеальные условия для угроз безопасности.

Чтобы избежать этих и других проблем, необходимо заранее оценивать и ежегодно составлять бюджет на обслуживание операционных и капитальных затрат. Обычно рекомендуется составлять минимум 2–4% от текущей восстановительной стоимости вашего имущества для годового бюджета на техническое обслуживание. Согласно некоторым внутренним данным, каждый доллар, который вы тратите на техническое обслуживание, в конечном итоге экономит вам 5 долларов.

# 2) Приобретите и используйте прочные компоненты

Чтобы ваша собственность была в отличном состоянии, вам нужно использовать запасные части, которые работают безопасно и служат как можно дольше.Когда вы храните свои запасные части (ремни вентиляторов, детали для систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, лампочки, двигатели, насосы и т. Д.) Высокого качества, вы инвестируете в долговечность своей собственности.

Хотя очень прочные изделия могут вначале стоить немного дороже, они помогут вам сэкономить на ремонте в будущем и свести к минимуму частые проблемы с переделкой.

# 3) Автоматизация управления техническим обслуживанием

Независимо от компетенции вашей группы технического обслуживания / поставщика услуг, быстро становится сложно оставаться в курсе каждой отдельной задачи технического обслуживания.Отслеживание всего вручную, особенно в огромных многоквартирных домах, может быстро привести к неэффективности и оставить место для потраченных впустую времени и ресурсов.

Вот почему все больше и больше управляющих недвижимостью заинтересованы в автоматизации управления техническим обслуживанием с помощью компьютеризированной системы управления техническим обслуживанием. Мобильная CMMS поможет вам упростить и оптимизировать каждый аспект обслуживания, обрабатывать повторяющиеся административные задачи, отслеживать безопасность, измерять производительность, сокращать расходы на обслуживание и многое другое.

Если вы не знаете, что такое CMMS, ознакомьтесь с нашим руководством «Что такое CMMS и как она работает».

Дополнительным преимуществом наличия такой CMMS, как Limble, является надзор за аутсорсинговыми услугами по техническому обслуживанию. Вы можете предоставить техническим специалистам компании по обслуживанию коммерческой недвижимости ограниченный доступ к вашей учетной записи и назначить им рабочие задания через Limble. Таким образом, вы можете быть уверены, что работа действительно выполняется и выполняется в кратчайшие сроки.

# 4) Включение регулярных проверок собственности


Еще одна основополагающая практика для поддержания вашей собственности в оптимальном состоянии — это принять обычай регулярных оценок состояния объекта (FCA).Агентство FCA предоставит вам исчерпывающие базовые данные о том, как работает весь объект недвижимости и его системы. Эта информация помогает выделить области, требующие улучшения.

Во время FCA инспекционная группа будет проверять такие вещи, как текущее состояние всех активов, и определять любые угрозы безопасности для быстрых корректирующих действий.

Ключевые выносы

Если вы в настоящее время владеете или управляете жилой недвижимостью, вам нельзя упускать из виду ее обслуживание.Это требуется и регулируется законом в большинстве юрисдикций.

Тем не менее, помимо соблюдения закона, преимущества содержания собственности слишком многочисленны, чтобы их игнорировать.

К счастью, это не займет у вас много времени. Независимо от того, решите ли вы нанять компанию по обслуживанию коммерческой недвижимости или создать собственную команду по обслуживанию, наиболее важно обеспечить, чтобы техническое обслуживание продолжалось и чтобы лица, отвечающие за обслуживание вашей собственности, обладали навыками, финансированием и инструментами, которые им необходимы. правильное исполнение.

Если вы думаете об использовании программного обеспечения CMMS для улучшения различных аспектов обслуживания вашей собственности, мы всегда готовы поговорить.

Расходы на содержание вашей арендуемой собственности

Владение инвестиционной собственностью требует немного больше работы, чем просто сбор арендных платежей, выплата ипотеки и получение прибыли. Арендодателям, впервые приезжающим в аренду, будет полезно понимать все расходы, связанные с владением арендуемым домом, помимо выплаты по ипотеке.

Бюджет инвестора должен предусматривать стандартные расходы домовладельцев, такие как ипотека, налоги, страхование и коммунальные услуги. Еще одна важная статья расходов для домовладельцев, особенно инвесторов, — это расходы на техническое обслуживание. Арендодатели, реинвестирующие часть своего дохода от аренды в ежемесячное техническое обслуживание, будут поддерживать свою недвижимость в отличном состоянии, а арендаторов — счастливыми.

Содержание дома для сдачи в аренду может быть одной из самых сложных статей бюджета. Причина, по которой техническое обслуживание собственности трудно учесть, заключается в изменчивости этой категории расходов.Арендодатель может потратить 500 долларов в течение одного месяца, 100 долларов в следующем месяце и 0 долларов в следующем месяце. Со временем расходы на техническое обслуживание, как правило, становятся средними, но умный инвестор создаст предполагаемый бюджет, чтобы подготовить резервный фонд для покрытия непредвиденных счетов.

Обслуживание арендуемой собственности включает сезонное и текущее обслуживание, экстренное обслуживание и регулярное обслуживание, связанное с владением домом и защитой вашей собственности.

Арендодатели по закону обязаны поддерживать свою арендуемую недвижимость в обычном для арендаторов состоянии.В большинстве случаев это означает ремонт оборудования в случае его поломки, замену крыш, ремонт поврежденных структурных элементов, борьбу с нашествием вредителей и удаление плесени или других токсинов

Чтобы помочь арендодателям составить рабочий бюджет при оценке инвестиционной собственности, вот обзор типичных расходов на обслуживание, связанных с арендуемой недвижимостью.

Текущее обслуживание

Текущее обслуживание включает в себя ежемесячные расходы, связанные с поддержанием внешнего вида бордюров и внутренних помещений общего пользования, если это применимо.Владелец собственности должен включать в свои ежемесячные расходы на обслуживание ландшафтный дизайн, регулярную внешнюю и внутреннюю уборку, вывоз мусора и вторичную переработку. Регулярное техническое обслуживание проще всего учесть в бюджете и обычно включает фиксированные (или слегка изменяющиеся) расходы, которые вы оплачиваете каждый месяц.

Сезонное обслуживание

Сезонное обслуживание зависит от местоположения и типа собственности, которой вы владеете. Примеры сезонного ухода включают обрезку деревьев зимой, уборку снега или очистку желобов осенью.

Техническое обслуживание устройства

Предоставляя бытовую технику в пользование, вы не можете контролировать, как они используют ее в доме. Независимо от того, сколько вы просите их очистить ловушку для ворса сушилки или поменять воздушные фильтры, они могут «забыть». Арендодателям будет выгодно инвестировать время и деньги в регулярное обслуживание своих основных приборов, чтобы продлить срок службы таких дорогостоящих объектов, как системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, отстойники, холодильники, плиты, стиральные и сушильные машины и т. Д.Вот подробное описание обслуживания оборудования и простых затрат, связанных с поддержанием их бесперебойной работы.

Аварийное обслуживание

Арендодателям нужно быть готовыми к неизбежному телефонному звонку арендатора, у которого обогреватель умер посреди метели, сломался кондиционер посреди лета или лопнула труба посреди ночи. Экстренное обслуживание необходимо выполнять немедленно, чтобы защитить право вашего арендатора на привычную среду и защитить вашу собственность от дальнейшего повреждения.В идеале регулярное техническое обслуживание предотвратит аварийный ремонт, но всегда разумно спланировать непредвиденный случай.

Замены

Как и любой домовладелец, ничто не вечно. В конце концов, нужно будет заменить крышу, бытовую технику, пол и краску. Умный инвестор оценит срок службы основных приборов и оборудования, которое необходимо будет заменить, чтобы он мог составить бюджет и соответственно сэкономить. Замена может быть серьезными расходами на обслуживание дома, но в конечном итоге повысит стоимость вашего дома, если будет сделано ответственно.

Ландшафтный дизайн

Расходы на благоустройство территории могут ложиться как на собственника, так и на арендатора по договору аренды. Ландшафтный дизайн становится обязанностью арендодателя, если неухоженная собственность нарушает местные законы или правила ассоциации домовладельцев. Также в интересах владельца взять на себя ответственность за подстрижку кустов, чтобы предотвратить опасность пожара для собственности. Уход за ландшафтным дизайном, как правило, является фиксированным расходом, а сезонное озеленение — единственный надежный вариант.

Живопись

Арендодатели могут вытаскивать краску чаще, чем традиционный домовладелец.Новый слой краски может быть отличным способом освежить собственность между арендаторами или может быть единственным вариантом, если освободившийся арендатор оставил стены собственности потертостями и царапинами. В некоторых случаях гарантийный депозит арендатора будет покрывать стоимость перекраски, но долгосрочный арендатор может подпадать под нормальный период износа, и расходы на покраску будут покрываться из бюджета владельца.

Полы

Тип пола, установленного в вашей арендуемой собственности, потребует различных видов обслуживания.Как и покраска, полы могут потребовать замены между арендаторами. Ковер больше всего страдает от естественного износа и может потребовать замены при каждой сдаче в аренду. Регулярный уход за коврами может включать профессиональную чистку каждый год, чтобы продлить срок службы пола, или вы можете выбрать более прочный пол, который не требует такого ухода, например, ламинат или дерево.

Материальный ущерб

В некоторых наихудших сценариях вы можете столкнуться с арендатором, который намеренно уничтожает арендуемую собственность.Счет за повреждение имущества может быть выставлен на счет арендатору, причинившему ущерб, но время, необходимое для восстановления имущества до состояния готовности к сдаче в аренду, может означать потерю дохода от аренды. В других случаях у эсминца не будет средств для оплаты ущерба, и он может не усмотреть проблем с объявлением банкротства по долгу, оставляя собственнику возможность покрыть стоимость ущерба. Необходимо учитывать как стоимость материального ущерба, так и потерянные арендные расходы за время, необходимое для подготовки арендной платы за недвижимость.

Стоимость уборки

Во время смены арендаторов возвращение собственности в готовое к аренде состояние будет включать в себя тщательную очистку.Несмотря на все усилия ваших арендаторов, они, возможно, не смогут вернуть вашу собственность к уровню чистоты, необходимому для следующего арендатора. Даже если вы используете их гарантийный залог для покрытия расходов на уборку и ремонт, могут возникнуть дополнительные расходы, выходящие за рамки депозита, который выйдет из вашего кармана. Если освободившийся арендатор прожил в собственности достаточно долго, часть расходов на восстановление не будет покрываться залогом вообще.

Борьба с вредителями

Расходы на борьбу с вредителями включают превентивные меры, такие как распыление пестицидов по периметру вашей собственности, чтобы предотвратить вторжение насекомых или паразитов.Иногда ваш дом может стать жертвой заражения, которое необходимо немедленно устранить, чтобы защитить здоровье, безопасность и структурную целостность вашего арендатора.

Проверки

Ваша собственность может потребовать осмотра, если есть подозрение на плесень или вам нужно найти источник проблемы с вредителями. Осмотр крыши и осмотр системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха также являются регулярным обслуживанием, которое может предотвратить повреждение вашей собственности или продлить срок службы прибора.

Управление отходами

Арендодатель должен содержать все общие зоны многоквартирного жилого дома в безопасности и чистоте, обеспечивать соответствующие емкости для мусора и организовывать регулярный вывоз.Лифты и другие системы общего пользования также относятся к сфере ответственности арендодателя.

Последние мысли

Хорошая новость в том, что большая часть затрат на техническое обслуживание и ремонт не облагается налогом для домовладельцев. В некоторых случаях расходы на техническое обслуживание могут быть классифицированы как улучшение собственности (например, покупка нового прибора в случае поломки старого), подпадающего под категорию налога на амортизацию. Просто обязательно ведите отличный учет и поговорите со специалистом по налогам, если у вас возникнут какие-либо вопросы.

Хотя может быть правдой, что владельцы и менеджеры должны не отставать от большей части обслуживания собственности, есть некоторые области обслуживания, которые становятся ответственностью арендатора. Ожидается, что ваши арендаторы будут содержать имущество в чистоте, правильно вывозить мусор и избегать умышленного или небрежного повреждения имущества

Wells Fargo предполагает, что «большинству домовладельцев необходимо тратить от 1% до 2% от покупной цены своего дома каждый год на текущие ремонтные работы, такие как замена окон и ремонт кровли.«Другой способ, которым инвесторы рассчитывают бюджет на аренду, включает правило 50%. Брэндон Тернер из BiggerPockets объясняет, что правило 50% — это просто выделить 50% вашей арендной ставки на операционные расходы.

Эта статья была первоначально опубликована в августе 2018 года и с тех пор обновлена ​​


Дополнительная литература для вас:

Что такое обслуживание зоны общего пользования и почему мне нужно заботиться

Что такое обслуживание зоны общего доступа и почему я должен заботиться

Для тех, кто только начинает заниматься управлением коммерческой недвижимостью или готовится к тому, чтобы стать управляющим недвижимостью, есть много вещей, которым нужно научиться и к чему можно привыкнуть.Одним из самых больших сюрпризов для новых управляющих коммерческой или многоквартирной недвижимостью является вопрос об обслуживании помещений общего пользования (CAM) и о том, как это влияет на расходы на содержание недвижимости.

Что такое обслуживание помещений общего пользования и почему новым управляющим им необходимо заботиться об этом?

Что такое обслуживание зоны общего пользования?

Обслуживание общих частей — это общий термин, охватывающий содержание всех «общих» или «общих» частей в коммерческой или многоквартирной собственности, которые специально не арендуются ни одним арендатором.Как отмечается в статье о комиссиях за CAM на сайте thebalancecareers.com, сборы за CAM служат способом «потребовать от арендаторов помочь покрыть прямые расходы арендодателя на« общие части ». Некоторые примеры общих частей могут включать (но не ограничиваются ими) ):

  • Ванные комнаты офисного здания
  • Вестибюли
  • Парковочные места
  • Прачечная для апартаментов / кондоминиумов
  • Лифты
  • Коридоры

Все эти участки требуют частого обслуживания. Однако, поскольку они арендуются не одним физическим или юридическим лицом, управляющие недвижимостью не могут возложить ответственность и расходы на одного арендатора.Таким образом, сборы CAM обычно распределяются между всеми жителями здания.

Какие виды обслуживания собственности предусматривает CAM?

Конкретные услуги по техническому обслуживанию собственности, которые включены в плату за CAM, могут варьироваться в зависимости от типа обслуживаемого пространства, наличия какого-либо ущерба и выполнения каких-либо обновлений в общей зоне.

Например, сборы CAM на стоянке могут покрывать основные услуги по уборке, выполняемые штатным персоналом управляющего недвижимостью в некоторые месяцы, в то время как в другие месяцы могут потребоваться дополнительные расходы на устранение выбоин, перекраску линий парковочных мест или установку новых разделителей, освещения и т. Д. другие меры безопасности.

Общие расходы на техническое обслуживание лифта могут включать в себя оплату труда ежемесячных проверок, запасные части и рабочую силу для базового обслуживания лифта, а также ежегодную лицензию или лицензионный сбор.

Почему вам, как управляющему недвижимостью, стоит беспокоиться о CAM?

Многие статьи о комиссиях за CAM фокусируются на точке зрения арендатора — пытаясь объяснить арендаторам, что они представляют собой, чтобы они могли понять, почему этот элемент может появиться в их ежемесячных, квартальных или годовых счетах за аренду. Причина, по которой управляющие недвижимостью должны заботиться о том, как они справляются с обслуживанием общих территорий, заключается в том, что это может иметь прямое и косвенное влияние на их способность привлекать и удерживать арендаторов.Кроме того, отсутствие учета расходов CAM в договорах аренды может привести к потере прибыли, поскольку управляющие недвижимостью должны платить за эти услуги из собственного кармана, а не взимать с арендаторов плату за них.

Подумайте вот о чем: если в арендуемой собственности есть некачественно выглядящие места общего пользования (ветхие лифты, грязные вестибюли и заполненные мусором парковки), арендаторы могут быть увезены. С другой стороны, если расходы CAM слишком высоки или четко не определены и, кажется, меняются от месяца к месяцу, арендаторам может не понравиться неопределенность и они откажутся подписывать договор аренды.

В управлении торговой недвижимостью управление CAM особенно важно, потому что внешний вид общих частей может повлиять на способность арендаторов самостоятельно привлекать клиентов. Наличие ухоженных мест общего пользования может быть важным аргументом в пользу продажи этой коммерческой недвижимости.

Советы по обслуживанию помещений общего пользования с арендаторами

Уравновешивание затрат на содержание собственности с тем, что арендаторы могут себе позволить, является серьезной проблемой для новых управляющих недвижимостью.Однако есть несколько вещей, которые управляющие недвижимостью могут сделать, чтобы упростить (и сделать более доступным) управление проблемами и расходами CAM:

  1. Укажите, сколько будет взиматься ваша CAM-плата в договоре аренды. Многие сообразительные арендаторы сделают свою домашнюю работу перед тем, как переехать в недвижимость. Они захотят знать, за какие вопросы по содержанию собственности они будут нести ответственность и сколько они могут рассчитывать заплатить. Поэтому не забудьте указать ежемесячные расходы CAM на недвижимость, а также указать, будет ли включено в эту цифру какое-либо специальное или экстренное обслуживание.Например, увеличатся ли расходы на CAM, если потребуется капитальный ремонт или ремонт? Или вы будете взимать фиксированную ставку за CAM, которая обеспечивает буфер для покрытия таких расходов? Будете ли вы взимать плату за CAM в зависимости от размера квартиры, которая есть у арендатора? Устранение потенциальных сюрпризов помогает укрепить доверие и облегчает заключение сделок.
  2. Найдите возможности сэкономить на аварийном обслуживании. Поиск способов контролировать расходы на содержание недвижимости без ущерба для качества обслуживания является уделом менеджеров как коммерческой, так и жилой недвижимости.Использование решения для обслуживания недвижимости по требованию, такого как Homee On Demand, — отличный способ для управляющих недвижимостью получить немедленное обслуживание при одновременном снижении затрат на обслуживание недвижимости. Это связано с тем, что специалисты по обслуживанию, или «домашние», в нашей сети работают по заранее оговоренным тарифам, которые выставляются поминутно, а не по часам. Это помогает значительно снизить стоимость экстренного обслуживания мест общего пользования, что означает меньшие неустойчивые затраты на CAM для управляющих недвижимостью (и арендаторов).
  3. По возможности проводите профилактическое обслуживание. Вместо того, чтобы ждать, пока что-то полностью выйдет из строя, чтобы исправить это, подумайте о применении профилактического обслуживания там, где это возможно. Выявление потенциальных проблем и их заблаговременное устранение может сэкономить значительное количество времени и денег на аварийный ремонт. Например, если в здании есть протекающая труба, то сантехник устранит утечку или заменит трубу до того, как она лопнет, будет гораздо менее трудоемким и ресурсоемким, чем демонтаж и замена всех строительных материалов с повышенным содержанием влаги в дополнение к замене. лопнувшая труба.Такой подход также помогает укрепить ваши отношения с арендаторами, показывая, что проблемы решаются заранее, и они с меньшей вероятностью будут иметь дело с неудобствами, связанными с нанесением ущерба их личному имуществу водой.

Хотите узнать, как вы можете использовать платформу обслуживания недвижимости Homee On Demand для снижения затрат на обслуживание общих территорий для вашего бизнеса по управлению недвижимостью? Свяжитесь с командой HOMEE сегодня, чтобы узнать больше!

Услуги по эксплуатации недвижимости: полное руководство

Последнее изменение: 28 сентября 2021 г.
Автор: Бриттани Бенц, Рэй Паркер

От сбора арендной платы до содействия ремонту, будучи менеджером по управлению недвижимостью или общественным объединением, вы много жонглируете, когда дело доходит до управления бизнесом.Независимо от того, наблюдаете ли вы за крупномасштабными многоквартирными домами или частными домами, обслуживание собственности имеет важное значение для поддержания ценности вашей собственности и обеспечения безопасности и удовлетворения ваших жителей.

Здесь мы объясним, почему так важно постоянно следить за обслуживанием собственности, дадим несколько полезных советов и покажем, как можно оптимизировать процессы, чтобы обеспечить первоклассное обслуживание клиентов.

Содержание
  1. Обслуживание недвижимости
  2. Как обеспечить первоклассное обслуживание недвижимости
  3. Контрольные списки технического обслуживания
  4. по сезонам
  5. Как нанять подходящего специалиста по техническому обслуживанию
  6. Преимущества использования автоответчика при управлении недвижимостью

Постоянное обслуживание имущества

Вы уже знаете, насколько важно техническое обслуживание, однако не отставать от всего этого может быть непросто, поэтому так важно иметь план обслуживания собственности.Когда у вас нет плана, уход можно легко упустить, а последствия могут быть дорогостоящими и даже опасными.

Наличие плана технического обслуживания может помочь снизить риск потенциальных опасностей, таких как травмы в результате падения строительных материалов или пожары из-за плохо подключенного освещения. Ни один управляющий недвижимостью не хочет сталкиваться с исками о халатности в суде, иметь дело с резким ростом страховых взносов или сталкиваться с плохими отзывами в прессе и негативными отзывами. Чтобы избежать серьезных проблем, важно не отставать от технического обслуживания и принимать профилактические меры.

Помимо снижения риска имущественного ущерба для вас, вашей команды, поставщиков и жителей, наличие хорошей системы технического обслуживания может быть конкурентным преимуществом, когда дело доходит до привлечения и удержания жителей. Например, на основе опроса, проведенного AppFolio, арендаторы, которые не были довольны своей компанией по управлению недвижимостью, сообщали о проблемах, связанных со временем отклика и разрешения запросов на техническое обслуживание, как наиболее частую причину. 52,7% арендаторов заявили, что они съедут или не будут снимать в первую очередь, если будут недовольны своей компанией по управлению недвижимостью.

Вот еще несколько причин, по которым так важно иметь план обслуживания собственности:

  • Повышенная стоимость собственности: Ухоженная собственность будет удерживать стоимость или увеличиваться в стоимости. Отсутствие ремонта снизит рыночную стоимость недвижимости и стоимость аренды.
  • Довольные жители: Плохое обслуживание зданий, имущества и техники вызовет недовольство жителей, что может привести к отрицательным отзывам, увеличению оттока и увеличению количества вакансий.
  • Снижение затрат: Эффективная система управления имуществом может помочь сэкономить деньги за счет минимизации рисков, продления срока службы приборов и оборудования и освобождения вашей команды, чтобы сосредоточиться на предоставлении более высокого уровня обслуживания.
  • Меньше работы: У вас уже много работы. Имея систему обслуживания здания, вы можете сократить время, которое вы тратите на общение с жильцами и владельцами, отслеживание заказов на работу, ручной ввод данных в другое программное обеспечение, оплату счетов и работу в чрезвычайных ситуациях.

В начало

Как обеспечить первоклассное обслуживание недвижимости

Предлагая жителям и владельцам преимущества отличного обслуживания, вы и ваша компания получаете множество преимуществ.

Тем не менее, для достижения этих преимуществ требуется способность общаться с жителями и заинтересованными сторонами, управлять заказами на работу, бюджетом на работу и расходные материалы, а также не отставать от графиков. Вот 4 совета по оказанию первоклассных услуг по обслуживанию недвижимости:

Своевременно отвечать на запросы

Вам нужна система управления техническим обслуживанием, чтобы жители были довольны, предоставляя удобный способ общения с проблемой.Жители также нуждаются в уверенности в том, что кто-то получает сообщение и занимается их ремонтом. Система, которая позволяет им самостоятельно обслуживать и отправлять свои собственные запросы и даже отслеживать их статус в Интернете, может упростить для вашей команды своевременный ответ.

Проведение планового профилактического обслуживания

Как говорится, унция профилактики стоит фунта лечения. Вы должны составить график профилактического обслуживания с конкретными задачами, которые нужно выполнять на ежемесячной, сезонной и ежегодной основе.Плановое обслуживание может продлить срок службы ценных активов и свести к минимуму вероятность дорогостоящего срочного ремонта.

Эффективное отслеживание и обработка расходов

Как управляющий недвижимостью, вы также должны следить за тем, чтобы подрядчики получали деньги и отслеживали расходы. Без интегрированного программного обеспечения для обслуживания вам, возможно, придется решать все эти задачи вручную, что может занять много времени вашей команды и привести к человеческой ошибке. Универсальная система со встроенными функциями бухгалтерского учета может гарантировать своевременную оплату вашим поставщикам, а вы никогда не пропустите счет.

В начало

Контрольные списки технического обслуживания по сезонам

Один из простых способов оставаться организованным и в дополнение к техническому обслуживанию вашей собственности — это создать контрольный список технического обслуживания на каждый сезон. Вот несколько задач, которые вы можете добавить в свой список в зависимости от типа вашего объекта недвижимости:

Пружина
Многосемейные апартаменты:
  • Проверьте здания на отсутствие повреждений, нанесенных снегом, ветром и дождем. Определите, есть ли какие-либо серьезные или значительные повреждения, которые необходимо немедленно устранить.
  • Проведите осмотр и очистку системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Кроме того, замените все воздушные фильтры на отдельных блоках, чтобы продлить срок службы системы и повысить эффективность.
  • Получите сертифицированного специалиста по кровле для проверки крыш вашей собственности на предмет повреждений или протечек.
Односемейные дома и квартиры:
  • Проверьте желоба и водосточные трубы на предмет засоров.
  • Проверьте внутренние помещения на наличие плесени и плесени и при необходимости воспользуйтесь тепловизионными камерами, чтобы обнаружить прохладные места между полом и стенами.
Общие зоны:
  • Улучшите ландшафтный дизайн своей собственности с помощью новых цветов или кустарников.

Лето
Многосемейные апартаменты:
  • Осмотрите сантехническую арматуру и системы и найдите сколы раствора и герметика, которые могут привести к повреждению водой. Не забывайте проверять коммунальные фонтаны и общественные туалеты вместе с отдельными блоками.
  • Сервисные кондиционеры, будь то оконные кондиционеры или центральный кондиционер, будьте готовы к ремонту и замене.
  • Проверьте дымовую сигнализацию и сигнализацию CO2, а также перезарядите огнетушители, чтобы ваши жители были в безопасности.
Дома и квартиры на одну семью:
  • Очистите оконные колодцы и желоба, чтобы дождь мог свободно стекать.
  • Устраните любые щели в окнах, дверях и стенах, чтобы уменьшить распространение летних вредителей, таких как муравьи и тараканы.
Общие зоны:
  • Регулярно подстригайте траву, ухаживайте за ландшафтом и увеличивайте полив в жаркие летние месяцы.Подумайте о мульчировании грядок, чтобы сэкономить воду и украсить вашу собственность.
  • Обрезайте деревья, чтобы ослабленные или умирающие конечности не повредили имуществу в ненастную погоду.
  • Осмотрите наружное освещение и убедитесь, что настроили более длинные дни. Солнечное освещение — отличный, энергоэффективный вариант, который после установки требует минимального обслуживания.
  • Мойте под давлением и отремонтируйте палубу и патио, а также очистите все места общего пользования от пыли, грязи или копоти.
  • Паровая чистка плитки, дерева, коврового покрытия и мебели в общественных местах.

Осень
Многосемейные апартаменты:
  • Замените фильтры HVAC, тщательно осмотрите агрегат и выполните любое плановое обслуживание, чтобы убедиться, что обогреватель работает должным образом в предстоящие зимние месяцы.
  • Очистите мусорные баки и замените коммунальные мусорные баки или емкости для вторичной переработки, которые могли быть повреждены в летние месяцы.
  • Проводите вместе с жителями ежегодные пожарные учения и проверки безопасности.
  • Проверьте крыши каждого здания на предмет утечек, препятствий и износа.
Дома и квартиры на одну семью:
  • Очистите дымоход, проверьте дымоход, осмотрите решетку и противопожарный экран, чтобы подготовиться к холодной погоде.
  • Очистите желоба и желоба еще раз, чтобы удалить излишки грязи и мусора.
Общие зоны:
  • Обновите свои клумбы и контейнеры сортами растений, которые могут выдерживать более низкие температуры.
  • Очистите свою собственность от мертвых листьев, сорняков и веток.
  • Продувка и отключение спринклерных и оросительных систем.

Зима
Многосемейные апартаменты:
  • Отремонтируйте или замените любые проблемные системы HVAC прямо сейчас, чтобы избежать проблем в течение сезона.
  • Регулярно проверяйте пустующие помещения, чтобы убедиться, что на балконе нет снега, а в ванной комнате нет прорвавшейся трубы.
  • Если в вашем доме используется природный газ, убедитесь, что печи находятся в хорошем состоянии и обслуживаются.
Дома и квартиры на одну семью:
  • Очистите водостоки и решите любые проблемы с крышей.
  • Проверить батареи в детекторах дыма и угарного газа.
  • Изолируйте водопроводные трубы возле окон и дверей, чтобы они не замерзли.
Общие зоны:
  1. Запаситесь такими материалами, как соль для тротуаров и проездов, а также бензин для снегоуборочных машин.
  2. Очистите пешеходные дорожки от снега или льда и соляных поверхностей, чтобы обеспечить безопасность жителей.
  3. Правильно подготовьте бассейны к зиме в зависимости от вашего местоположения. Тем, кто живет на Севере, нужно подготовить трубы к зиме или полностью осушить бассейн.
  4. Убедитесь, что все деревья находятся в надлежащем состоянии и подстрижены, чтобы избежать повреждений во время зимнего шторма.

В начало

Как нанять подходящего специалиста по обслуживанию

Вместо того, чтобы нанимать подрядчика каждый раз, когда что-то нужно починить, или постоянно проверять все свое имущество, зачастую более рентабельно нанять специалиста по регулярному обслуживанию.Наем сотрудника, которому вы доверяете, может значительно упростить вашу работу, сэкономить деньги и обеспечить бесперебойную работу вашей собственности. Вот несколько советов по найму подходящего специалиста по техническому обслуживанию без больших затрат:

Определить обязанности

Первое, что вам нужно сделать, это составить подробный список всех обязанностей, которые должен выполнять ваш техник по обслуживанию. Многие из них могут быть общими, но также важно подумать об уникальных потребностях вашей собственности, чтобы гарантировать, что нанимаемый вами сотрудник имеет надлежащую квалификацию.Например, если в вашей собственности старая котельная, убедитесь, что вы нанимаете кого-нибудь с опытом работы с аналогичными системами.

Как можно более конкретная информация об обязанностях и уникальных задачах обслуживания вашей собственности позволит вам найти наиболее подходящего сотрудника. Кроме того, поиск специалиста с опытом работы специально для вашей собственности сокращает затраты и время на обучение.

Реклама и интервью

После того, как вы составили список обязанностей, создайте объявление о вакансии и составьте список вопросов на собеседовании, которые нужно задать кандидатам.Рекламные объявления, которые вы размещаете в Интернете, должны включать любые уникальные проблемы, связанные с должностью, чтобы вы не тратили свое время на собеседование с тем, кто не может удовлетворить эту потребность. Если кто-то, кому вы доверяете, направляет вас к потенциальным новым кандидатам, сообщите этим людям об уникальных проблемах — вы не хотите пропускать какие-либо шаги в процессе только потому, что кто-то приходит к вам в качестве рекомендованного кандидата.

После того, как у вас будет несколько кандидатов, обязательно изучите весь список вопросов в процессе собеседования.Сделайте собеседование как можно более конкретным и практичным, описав конкретные сценарии, которые могут возникнуть в ваших владениях. В идеале ваш технический специалист по обслуживанию сможет управлять вашей недвижимостью без вашего явного согласия на каждую мелочь, поэтому важно проверить их навыки принятия решений в процессе собеседования.

Качество, которое нужно искать

Вам следует искать человека, обладающего необходимыми навыками и опытом, соответствующего потребностям вашей собственности, и кого-то, кому вы можете доверять, чтобы принимать правильные, хорошо продуманные решения, когда это необходимо.Чем больше ответственности и независимости вы считаете кандидатом, тем больше работы будет снято с вашей тарелки. Это также сэкономит вам деньги в будущем, уменьшив потребность в дорогостоящих подрядчиках в экстренных ситуациях.

В начало

Преимущества использования программного обеспечения для управления недвижимостью

Давно прошли времена использования ручки и бумаги для записи важной информации. Храните ваши запросы на обслуживание организованными и в одном месте с помощью программного обеспечения для обслуживания.Проблемы могут возникнуть в нерабочее время, например, скользкий лед на пешеходных дорожках или серьезная утечка в водопроводе, которые необходимо немедленно устранить. С помощью программного обеспечения вы можете уменьшить количество ошибок из-за ручных процессов и использовать автоматизацию для сбора, отслеживания и мониторинга всех запросов. AppFolio Property Manager использует искусственный интеллект, который помогает вашей команде тратить меньше времени на управление запросами на обслуживание и сокращает время, необходимое для ответа и решения проблем.

С помощью службы Smart Maintenance AppFolio Property Manager вы можете интеллектуально управлять поступающими запросами на техническое обслуживание независимо от времени дня и ночи, и все это на одной платформе.Smart Maintenance отвечает на ваши запросы на обслуживание от вашего имени через текстовые сообщения, по телефону или через онлайн-портал, предоставляя вашим жильцам и команде отличный опыт.

В начало


Техническое обслуживание — неотъемлемая часть работы каждого управляющего недвижимостью. Когда вы уделяете приоритетное внимание регулярному, плановому техническому обслуживанию, вы можете снизить риски, сократить расходы, удовлетворить потребности жителей и повысить ценность своей собственности. Система программного обеспечения для управления недвижимостью, в которую встроены мобильные инструменты обслуживания, такие как онлайн-запросы на обслуживание и заказы на выполнение работ, может позволить вам быстро решать проблемы и поддерживать вашу недвижимость в отличном состоянии.

Расходы на содержание дома

: сколько в бюджете?

Когда вы владеете недвижимостью, очень важно учитывать ежегодные затраты на текущее содержание и ремонт. Не всегда легко определить, сколько денег выделять на содержание дома каждый год, но есть несколько практических правил, которые могут помочь вам решить эту проблему.

Диапазон от 1% до 4%

Вообще говоря, вы должны рассчитывать тратить от 1% до 4% от стоимости вашего дома каждый год на техническое обслуживание.Это означает, что если стоимость вашего дома составляет 200000 долларов, вам, вероятно, следует сэкономить от 2000 до 8000 долларов, чтобы потратить их на ежегодное содержание.

Это широкий диапазон, поэтому вам необходимо учитывать такие факторы, как возраст вашего дома и его местоположение. В новом доме, вероятно, будут более низкие средние затраты на содержание дома, чем в доме 20-летнего, 40-летнего или 60-летнего возраста. А дома в районах с экстремальными погодными условиями будут стоить дороже, чем дома в умеренном климате.

Само собой разумеется, что обслуживание вашего дома будет стоить дороже, если вы имеете дело с большим имуществом, а не с меньшим. Еще один способ составить бюджет на содержание дома — выделить 1 доллар на квадратный фут вашего дома в год на содержание. Для собственности площадью 2000 квадратных футов вы будете платить 2000 долларов в год на техническое обслуживание.

Однако этот метод не принимает во внимание возраст или местоположение вашего дома, поэтому, если вы собираетесь его использовать, вы можете добавить любое число, которое вы придумаете, чтобы иметь реалистичное представление о том, как много, чтобы сэкономить каждый год на проекты по содержанию дома.

Не путайте техническое обслуживание дома с капитальным ремонтом

Когда мы говорим о том, сколько денег нужно вложить в бюджет на расходы на техническое обслуживание и ремонт дома каждый год, мы говорим о текущем содержании и общем износе. Это включает в себя такие вещи, как:

  • стрижка газона и обработка травы,
  • очистка сайдинга,
  • мойка террасы или патио под давлением,
  • герметизация проезжей части,
  • очистка желобов и вентиляционных отверстий,
  • замена фильтры на ваших системах отопления и кондиционирования воздуха,
  • ремонт протекающих кранов,
  • замена ржавой арматуры и
  • обслуживание кухонной или прачечной техники.

Но, если вам нужен капитальный ремонт дома , например, замена крыши или водонагревателя, восстановление формы или установка тонущего фундамента, вы, вероятно, потратите гораздо больше, чем позволяют приведенные выше расчеты. Вот почему разумно перейти в домовладение со здоровым сберегательным счетом. Таким образом, у вас будут средства на непредвиденный ремонт, который не является стандартной частью обслуживания вашего дома.

Итак, сколько денег вы должны ежегодно откладывать на ремонт и общее обслуживание дома?

Нет правильного ответа.Вы можете взять сумму, на которую вы приземлились, на ежегодные эксплуатационные расходы, и положить ту же сумму на сберегательный счет, предназначенный для чрезвычайных ситуаций в доме. Если вы решите, что регулярное обслуживание дома будет обходиться вам в 6000 долларов в год, из которых в вашем бюджете будет составлять 500 долларов в месяц, вы можете сэкономить еще 6000 долларов на капитальный ремонт.

Или просто для начала заведите здоровый фонд на случай чрезвычайной ситуации. Это означает, что в банке должно быть достаточно денег, чтобы покрыть от трех до шести месяцев основных расходов на жизнь.

Знайте, сколько денег нужно вложить в бюджет на содержание дома

При покупке дома не смотрите только на его покупную цену и налоги на недвижимость. Убедитесь, что вы учитываете стоимость ежегодного обслуживания дома, чтобы понять, действительно ли вы можете позволить себе этот дом. Ваш агент по недвижимости может посоветовать типичные расходы на техническое обслуживание в этом районе, поэтому не стесняйтесь спрашивать, прежде чем переходить к покупке дома.

Кроме того, как только вы приземлитесь в доме, который действительно хотите купить, никогда не помешает обсудить с предыдущим владельцем, как выглядят его ежегодные расходы на обслуживание.Это может быть лучший способ получить точную оценку того, на что вы подписываетесь.

Обязанности по техническому обслуживанию (в целом) | FindHOALaw

Как обсуждается ниже, обязанности ассоциации по обслуживанию по сравнению с обязанностями ее отдельных членов (владельцев собственности в рамках ассоциации) зависят в первую очередь от того, классифицируется ли объект или компонент, подлежащий обслуживанию, как общая зона, общая зона исключительного использования, или входит в «отдельный интерес» члена (недвижимое имущество, принадлежащее исключительно члену).

Обслуживание территории общего пользования
Одной из основных обязанностей ассоциации является поддержание, ремонт и замена улучшений на территории общего пользования, расположенных на всем протяжении развития ассоциации. Эти обязанности обычно изложены в положениях декларации ассоциации (CC&R). В случае отсутствия или двусмысленности таких положений, раздел 4775 Гражданского кодекса устанавливает стандартные обязанности ассоциации по техническому обслуживанию, ремонту и замене:

«… если иное не предусмотрено в декларации о развитии общих интересов, ассоциация несет ответственность за ремонт, замену и обслуживание общей территории.»( Гражданский кодекс § 4775 (а) (1) .)

Выполнение обязанностей ассоциации по обслуживанию, ремонту и замене мест общего пользования возлагает на совет директоров ассоциации следующие обязанности:

  • Осматривать общие зоны не реже одного раза в три (3) года и подготовить исследование резервов, чтобы определить сумму резервных фондов, которые должны быть зарезервированы для обслуживания и ремонта основных компонентов, которые ассоциация обязана поддерживать и оставшийся срок полезного использования которых составляет менее тридцати (30) лет.( Civ. Code § 5550; см. Также «Резервный кабинет». )
  • Изучите проблемы технического обслуживания и примите меры по их устранению. В то время как правление пользуется уважением со стороны судов при определении того, как должны содержаться общие зоны, ассоциация может быть привлечена к ответственности за то, что она не провела расследование проблем с обслуживанием и не предприняла разумных действий:

«Доктрина судебного уважения не защищает ассоциацию от ответственности за игнорирование проблем; вместо этого он защищает добросовестные решения Ассоциации по содержанию и ремонту мест общего пользования….суть обязанности ассоциации по техническому обслуживанию и ремонту — это обязанность закона , основанная на принятии обоснованного решения ». ( Аффан против Portofino Cove HOA (2010), приложение 189 Cal., 4-е, 930 942 .)

Общая площадь, поврежденная по вине участника
Если ущерб общей площади вызван действиями члена, гостя или арендатора участника, любые расходы на ремонт, понесенные ассоциацией, могут быть возмещены путем взимания суммы возмещения в счет член.( См. «Оценка возмещения расходов и соответствия». )

** Для получения дополнительной информации см. «Обслуживание зоны общего пользования».

Обслуживание общей зоны эксклюзивного использования
Подмножество общей зоны — это «общая зона исключительного использования» (также известная как «зона общего пользования с ограниченным доступом»). Общая территория для исключительного использования — это часть общей территории, обозначенная CC&R для исключительного использования одним или несколькими, но меньшим, чем все, собственниками в рамках проекта. ( Гражданский кодекс § 4145 (а) .) Общие зоны исключительного использования находятся в основном в проектах кондоминиумов (например, патио, балконы, веранды, оконные коробки и т. Д.). Обязанности по обслуживанию, ремонту и замене мест общего пользования, находящихся в исключительном использовании, обычно регулируются положениями CC&R ассоциации и / или плана кондоминиума. Если эти положения отсутствуют или неоднозначны, положения Раздела 4775 Гражданского кодекса обычно распределяют обязанности по обслуживанию общих частей исключительного использования между отдельными владельцами квартир, в то время как ассоциация несет ответственность за ремонт или замену общей зоны исключительного использования.

** Для получения дополнительной информации см. «Эксклюзивное обслуживание общей зоны».

Поддержание отдельной доли участия
Недвижимость в пределах комплекса ассоциации, которая принадлежит исключительно члену, называется «отдельной долей участия» члена. Типы отдельных интересов в рамках конкретного развития основаны на форме самого развития. Например, в Планируемой застройке объекта (или «PUD») отдельный интерес участника включает в себя участок (или участок), находящийся в индивидуальной собственности, а также жилые постройки и другие улучшения, расположенные на участке.( Civ. Code § 4185 (a) (3) .) В проекте кондоминиума отдельный интерес участника — это «единица», которая состоит из блока воздушного пространства, ограниченного внутренними незавершенными поверхностями периметральных стен объекта, полы и потолки. ( Civ. Code §§ 4185 (a) (2), 4125; см. Также «Airspace Condominium Units.» ). Вопрос о том, включен ли какой-либо конкретный компонент или улучшение в отдельные интересы члена, также может контролироваться положениями ассоциации CC&R и / или план кондоминиума.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.