Доля в недвижимости: что надо знать
Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников
Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Читайте также Как продать долю в квартире. Инструкция
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Росреестр
На основании ст. 244 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из участников (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Участники общей долевой собственности (граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица) вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей – продать, подарить, завещать, отдать в залог, либо распорядиться ею иным образом. При этом, когда происходит возмездное отчуждение указанной доли, должны быть соблюдены правила, установленные ст. 250 ГК РФ. Законом установлено, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Следовательно, продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае письменного отказа остальными участниками долевой собственности от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.
Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается возможность известить участников долевой собственности на объект недвижимости (за исключением жилых помещений) посредством размещения извещения на сайте Росреестра в случае, когда число таких участников превышает 20. Разместить такое извещение собственник может через «личный кабинет», вход в который осуществляется с главной страницы сайта Росреестра.
С 31 июля 2019 года не требуется в обязательном порядке нотариального удостоверения сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Сделки по отчуждению долей в праве собственности одним из участников в праве общей долевой собственности по-прежнему требуют нотариального удостоверения и письменного уведомления всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика?
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).
До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», отменив упомянутый закон о товариществах собственников жилья, установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта 2005 года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст. 42 ЖК РФ).
Сведения о размерах принадлежащих собственникам помещений в данном многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество содержаться в реестрах собственников помещений в многоквартирном доме, которые обязаны вести управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ).
Некоторые примеры из судебных решений по вопросам определения доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.
1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требования признания общей долевой собственности на общее имущество, зарегистрированное в реестре за одним лицом.
«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)» – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г.
№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, меняет размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома.
«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменилась общая площадь помещения, принадлежащего истцу помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, влечет изменение размера долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме других собственников жилых и нежилых помещений данного дома» –Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 г. № А06-5228/2008
3. Жилищный кодекс РФ определяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте.
«С учетом положений ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в установленном законом порядке подлежит определению доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-17061/2015
4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.
«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества; таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 г.
N 4г-5145/17
5. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.
«Исходя из ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2354/2015
Как осуществить государственную регистрацию права общей собственности на недвижимость
В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Определение долей в праве долевой собственности производится по правилам статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество установлены статьей 42 Закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). Так, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок по отчуждению земельных долей.
Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.
В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.
Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.
При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Процедуры раздела имущества, находящегося в долевой собственности, выдела из него доли регламентированы статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Раздел вещи, находящейся в общей долевой собственности, как и выдел доли одного из собственников влекут прекращение режима общей собственности.
Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай
ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев
Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно.
Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.
«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.
В этом сюжете5 июля, 12:48
13 сентября, 15:09
29 сентября, 13:21
Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.
В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью.
В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.
Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.
В этом сюжете21 марта, 5:04
20 марта, 4:58
12 марта, 10:23
Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.
Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».
Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде.
Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.
При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.
Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.
При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.
* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.
Нюансы общей долевой собственности на имущество в многоквартирном доме
Общей долевой собственностью в жилом многоквартирном доме признаются все элементы дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно:
1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы.
2. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Доля собственника помещения на общее имущество при этом пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1. Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно, надлежащим образом согласовав данную перепланировку.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены, или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Нередко бывают случаи, когда предпринимательская деятельность осуществляется в местах общего пользования (например, подвал). В этой ситуации следует проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения — является ли оно местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника.
Общее имущество не может быть использовано без согласия собственников помещений.
Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения — комнаты. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. места общего пользования. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты.
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Соглашение об определении долей в праве долевой собственности
СОГЛАШЕНИЕ
об определении долей в праве долевой собственностиг.
«» 2021 г.
Гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», и гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 2», а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1.Сторонами определен режим долевой собственности на имущество, указанное в п.2 настоящего Соглашения.
В перечень имущества, принадлежащего Сторонам на праве долевой собственности, входит:
2.На момент заключения настоящего Соглашения Стороны определяют следующее распределение долей в имуществе, принадлежащем Сторонам на праве долевой собственности:
- lдоля в праве долевой собственности Стороны 1 составляет %;
- lдоля в праве долевой собственности Стороны 2 составляет %.
Размеры долей, установленные настоящим Соглашением, могут быть изменены при обоюдном согласии Сторон.
3.В период действия настоящего Соглашения Стороны вправе производить любые улучшения общего имущества.
4.Любые улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные Сторонами в рамках осуществления настоящего Соглашения, поступают в долевую собственность Сторон.
5.Сторона, осуществившая за свой счет значительные вложения в имущество, принадлежащее Сторонам на праве долевой собственности, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
6.Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между Сторонами .
7.Сторона вправе осуществлять распоряжение имуществом, принадлежащим Сторонам на праве долевой собственности, только с согласия другой Стороны.
8.Каждая из Сторон имеет преимущественное право покупки при продаже другой Стороной своей доли. Преимущественное право покупки доли осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ.
9.Настоящее Соглашение может быть расторгнуто каждой из Сторон в одностороннем порядке. При этом Сторона, выступающая с инициативой о расторжении настоящего Соглашения, обязана уведомить об этом другую Сторону за дней до даты расторжения настоящего Соглашения.
10.При расторжении настоящего Соглашения происходит выдел имущества в натуре в размере, соответствующем доле Стороны в праве долевой собственности.
11.Выдел имущества в натуре может быть заменен денежной компенсацией, соответствующей размеру доли в праве долевой собственности. Для определения размера доли в денежном выражении может быть привлечен независимый оценщик.
12.Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует неограниченный срок.
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Сторона 1Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:
Сторона 2Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:
ПОДПИСИ СТОРОН
Сторона 1 _________________
Сторона 2 _________________
5
пользователей
добавили
этот документ в избранное
споров о совместном владении недвижимостью — Kimball Tirey & St.
John LLPДжейми Стернберг, эсквайр. и Тейлор Бауман, эсквайр.
Пересмотрено в октябре 2013 г.
Если собственность принадлежит более чем одному владельцу, а собственники не согласны, как разрешается спор сторон?
Споры между совладельцами могут касаться любого из следующих (или иных) вопросов:
• Один собственник единолично владеет недвижимостью, но отказывается платить арендную плату или иным образом компенсировать владельцу, который не владеет им;
• Один собственник отказывается оплачивать свою долю имущественных расходов;
• Собственники расходятся во мнениях по вопросам управления; или
• Совладельцы не могут договориться о том, как обращаться с собственностью в будущем (например,грамм. следует ли продолжать держать его для инвестиций или продать, или нужно ли улучшать собственность).
В таких ситуациях владельцы недвижимости часто обращаются за советом к юристам Kimball, Tirey & St. John LLP.
Если стороны формализовали свое соглашение в отношении собственности при ее покупке (будь то в форме операционного соглашения ООО, соглашения о партнерстве, договора аренды по совместному соглашению, корпоративного соглашения купли-продажи или другого соглашения), стороны могут обращайтесь к их соглашению и законам Калифорнии, чтобы определить свои права и обязанности по отношению друг к другу.¹
При отсутствии соглашения об ином:
• Совладельцы имеют равные права владения имуществом, а также равные права и обязанности. Если один совладелец исключает другого из собственности, исключенный совладелец может взыскать арендную стоимость имущества с исключаемого совладельца.
• Если один владелец не может или не будет оплачивать расходы на недвижимость, другой владелец может оплатить расходы на недвижимость, чтобы сохранить вложения. Совладелец, который платит больше, чем его доля эксплуатационных расходов и расходов на техническое обслуживание, имеет право на залоговое удержание в отношении доли другого совладельца в собственности и / или большей части выручки от продажи в результате действия раздела.
• Если совладелец заплатил за улучшение собственности без согласия другого собственника, совладелец не имеет права на возмещение. Тем не менее, в случае раздела, улучшающий собственник будет иметь право на любое увеличение выручки от продажи в результате улучшений. В качестве альтернативы, если улучшения были необходимы и увеличили стоимость собственности, и улучшающий собственник отправляет уведомление о стоимости улучшений другому владельцу, другой владелец должен либо внести пропорциональный вклад, либо отказаться от требования в отношении увеличенной стоимости собственности и аренда.
• Если стороны не могут разрешить свой спор (либо напрямую, с помощью адвокатов или других лиц, либо с помощью формы альтернативного разрешения спора), стороны могут обратиться в суд для определения прав и обязанностей сторон. В случае совместного владения это делается с помощью действия раздела²
Иск о разделе — это судебный процесс, в котором совладелец требует, чтобы суд разделил имущество или выручку от продажи. Существует два различных типа раздела:
• Физический раздел собственности между совладельцами; или
• Заказ проданной собственности (либо путем частной продажи, либо на открытом аукционе) с разделением выручки между совладельцами.
Расходы по разделу (такие как сборы за регистрацию, гонорары рефери, гонорары сюрвейера и полисы) будут распределены между сторонами судом. Затраты обычно распределяются пропорционально долям собственности, но судья может распорядиться иначе, если судья считает, что другое распределение более справедливо. Суд также распределяет гонорары адвокатов, понесенные сторонами.
Действия по разделу обычно отнимают много времени, эмоционально истощают и дороги для обоих владельцев.Угроза перегородки должна побудить обоих владельцев внимательно рассмотреть альтернативы. Действия по разделу должны подаваться только в том случае, если обсуждения и / или посредничество не могут разрешить разногласия.
Споры о совместном владении могут быть урегулированы путем выкупа одним владельцем имущества другого или путем заключения соглашения о продаже имущества.
Опытный адвокат может посоветовать преимущества и недостатки действий по разделу и других вариантов, доступных враждующим совладельцам.
¹Идеально, при совместном владении недвижимостью (будь то с семьей, друзьями или другими людьми), владельцы должны решить, прежде чем приобретать собственность, как будут приниматься решения, как будут разрешаться споры, право первого отказа (если есть), что произойдет если один собственник не оплачивает свою долю расходов на имущество и т. д.Помощь адвоката может быть полезной; адвокат может помочь определить вопросы, которые необходимо решить, и документально оформить соглашение сторон
²Если совладельцы состояли в браке и сейчас разводятся, имущественные вопросы будут решать суды по семейным делам.
Kimball, Tirey & St. John LLP — юридическая фирма с полным спектром услуг в сфере недвижимости, представляющая владельцев и менеджеров жилой и коммерческой недвижимости. Эта статья предназначена только для общих информационных целей. Хотя KTS предоставляет клиентам информацию об изменениях в законодательстве, наши бесплатные уведомления не должны быть исчерпывающими и не заменяют собой законодательные услуги или членство в торговых ассоциациях.Наши юридические уведомления предоставляются по избранным темам, и на них не следует полагаться как на полный отчет обо всех новых изменениях местных, государственных и федеральных законов, затрагивающих владельцев и управляющих недвижимостью. Со времени публикации этой статьи законы могли измениться. Прежде чем действовать, обязательно получите юридическую консультацию в нашем офисе. Для получения контактной информации посетите наш веб-сайт: www.kts-law.com. Чтобы узнать о прошлых юридических предупреждениях, вопросах и ответах и юридических статьях, обратитесь к разделу ресурсов на нашем веб-сайте.
© 2019 Kimball, Tirey and St.John LLP
Определение совладельца
Что такое совладелец?
Совладелец — это физическое лицо или группа лиц, которые делят владение активом с другим лицом или группой.
Каждый совладелец владеет определенной долей актива, хотя сумма может варьироваться в зависимости от соглашения о праве собственности. Права каждого собственника обычно определяются в соответствии с контрактом или письменным соглашением, которое часто включает порядок учета доходов и налоговых обязательств.
Ключевые выводы
- Совладельцы могут быть группой или отдельными лицами, которым принадлежит процентная доля актива вместе с другим лицом или группой.
- Доходы, налоги, юридические и финансовые обязательства могут быть разными для каждого совладельца.
- Существуют риски совместного владения, которые могут включать в себя совместную ответственность за безрассудные или небрежные действия другой стороны.
Общие сведения о совместной собственности
Отношения между совладельцами могут быть разными, а финансовые и юридические обязательства зависят от выгод, которые каждая сторона в конечном итоге желает получить. Что касается недвижимости, то юридическая концепция совладельца, в которой участвующие стороны могут действовать в рамках совместной аренды или совместной аренды, имеет важные разветвления.
Точно так же совладельцы брокерского счета или банковского счета связаны строгими процедурами и юридическими ограничениями, касающимися активности счета и выгод, получаемых от счета в то время, когда счет активен. При закрытии аккаунта должны быть задействованы совладельцы или законные представители совладельцев.
Совладельцы связаны различными правовыми ограничениями в зависимости от структуры собственности. В сфере недвижимости, например, совладельцы могут действовать как совместно арендаторы или как общие арендаторы.
Партнеры против совладельцев
Партнерство и совместное владение — разные вещи. Например, если два брата покупают недвижимость, это совместное владение. Оба брата должны согласиться, если собственность будет продана, и они разделят выручку от продажи.
Однако первоначальная покупка дома не обязательно была сделкой с целью получения прибыли.
Однако, если недвижимость была куплена с целью получения дохода от аренды, то это будет партнерство, потому что существует как совместная собственность, так и бизнес-мотив для инвестиций.
Кроме того, партнеры могут действовать в интересах бизнеса или как его агенты. При совместном владении таких агентских отношений нет. Каждый совладелец несет ответственность только за свои действия, и они не обязаны действовать в интересах принадлежащего ему актива.
Проблемы с совладельцами
Совместное владение активом сопряжено с риском. Например, совладельцы фирмы могут не договариваться о том, как вести бизнес. Выкуп совладельца может быть очень сложным, если он не желает продавать свою долю.
Пример из реального мира
Например, рассмотрим ситуацию, когда совладелец банковского счета безответственно проигрывает крупную сумму денег в кредит в казино. Казино, как кредитор, могло пойти за счетом, в результате чего ответственная сторона понесла значительные убытки. Тщательное оформление счетов особенно важно при планировании наследства. Если кто-то решает назвать совладельца учетной записи и не имеет стратегических намерений относительно того, кто будет назван, он подвергается огромному риску того, что активы не будут распределены должным образом при переходе.
Ваши варианты, когда речь идет о совместной собственности
В. Я владею недвижимостью вместе с двумя моими братьями и сестрами. Я хотел бы продать недвижимость и разделить выручку, но мои братья и сестры против любой продажи. Что я могу делать?
Закон Нью-Йорка признает три основные формы, в которых два или более человека могут совместно владеть недвижимостью. Первый и, вероятно, наиболее распространенный — это «арендаторы в полном объеме», форма совместного владения, закрепленная за супружескими парами. Как арендаторы в целом, каждый супруг по закону владеет неразделенной 100% долей в собственности.
Один из супругов не может продать или иным образом передать свою долю в собственности без согласия другого супруга, и после смерти одного из супругов его или его доля автоматически переходит к оставшейся в живых. Вторая форма совместной собственности — это «совместные арендаторы». В качестве совместных арендаторов каждый совладелец разделяет равный процент в собственности, которая может быть продана или передана без согласия других совладельцев. После смерти одного совместного арендатора его или ее интерес автоматически переходит к оставшимся совладельцам.Наконец, третья форма совместной собственности — это «общие арендаторы». Как и совместные арендаторы, общие арендаторы владеют определенной процентной долей в собственности, которая может быть продана или передана, но эта процентная доля не обязательно должна быть идентична процентной доле других совладельцев. Кроме того, и в отличие от случая совместных арендаторов, после смерти права собственности совместного арендатора не переходят к оставшимся совладельцам, а вместо этого передаются наследникам или бенефициарам умершего.
Хотя процентные доли владения совместно арендатора или совместного арендатора могут быть законно проданы или переданы без согласия других совладельцев, на практике может быть трудно найти покупателя, заинтересованного в приобретении этой доли.Например, немногие люди могут быть заинтересованы в покупке одной трети доли в недвижимости, которой они фактически будут совместно владеть с незнакомцами.
Что вы не можете продать или передать процентную долю?
Если продажа или передача вашей процентной доли не является жизнеспособным вариантом, вы можете предложить другим совладельцам добровольно выкупить вашу долю на разумных условиях. Стороны могут, например, прийти к соглашению о справедливой рыночной стоимости собственности, а затем выплатить вам процент от этой стоимости в соответствии с вашей процентной долей владения в собственности, внося соответствующие корректировки для признания ваших финансовых взносов (если таковые имеются) в пользу стоимость приобретения или содержания недвижимости.
Если под вопросом справедливая рыночная стоимость собственности, совладельцы могут согласиться разделить стоимость оценки. Хотя это может быть разумным подходом и лучшей альтернативой судебному разбирательству, его успех зависит от двух факторов: способности всех совладельцев вести переговоры и достигать соглашения по нескольким ключевым финансовым вопросам и финансовых средств оставшихся со-владельцев. владельцы должны найти деньги, необходимые для покупки доли бывшего совладельца в собственности.
Если добровольный выкуп невозможен, окончательным вариантом будет возбуждение судебного иска о принудительном разделении или продаже собственности.Статья 9 Закона Нью-Йорка об исках в отношении недвижимого имущества и процессуальных действиях дает право совместно арендатору или совместно арендатору подавать иск о судебном разделе недвижимого имущества, находящегося в совместном владении. Согласно статуту, совладелец имеет право распорядиться о разделе, просто установив, что он или она является владельцем с настоящим правом владения собственностью.
Перегородка в натуре или Перегородка на продажу
Суд может распорядиться о разделе имущества одним из двух способов: раздел в натуре или раздел путем продажи.Натуральное разделение, которое является предпочтительным методом, указывается там, где недвижимость может быть разделена между владельцами без причинения большого ущерба. Предположим, например, что рассматриваемая собственность состоит из 10 акров неосвоенной земли, при этом один арендатор совместно владеет 30% долей, а второй арендатор совместно владеет 70% долей. Если стоимость земли в целом одинакова на всей площади и может быть разделена, Суд может назначить раздел натурой, когда один совладелец получает единоличное право собственности на 3 акра, а второй совладелец получает единоличное право собственности на 7 акров. .
Некоторая недвижимость просто не подлежит разделу в натуральном выражении — подумайте о жилой собственности, улучшенной за счет дома.
В таких обстоятельствах Суд может распорядиться о продаже имущества с аукциона, при этом выручка от продажи распределяется между владельцами в соответствии с их относительными интересами. Суд может скорректировать распоряжение выручкой, чтобы справедливо учесть относительные прошлые финансовые взносы совладельцев в счет расходов на приобретение собственности или расходов на содержание собственности, таких как уплата налогов, страхование и ремонт.
Вы в споре с совладельцами объекта недвижимости? Возможно, мы сможем помочь. Назначьте встречу с нашими юристами по недвижимости в Олбани сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию, чтобы узнать больше о том, как мы можем помочь вам решить ваше дело.
Общие сведения о совместном владении недвижимостью
Есть три основных способа владения собственностью: на свое имя, на совместное имя с другими и через договорные права. Потребуется ли испытание определенного актива, которым вы владеете на момент вашей смерти, полностью зависит от того, как он назван.
Совместное владение бывает трех форм: с правом выживания, как общественная собственность и как общие арендаторы. Иногда люди заключают соглашение о совместной собственности, чтобы позволить себе недвижимость, которую они иначе не смогли бы купить, но важно понимать, что это влияет на других и может затруднить получение права на собственность в случае смерти одного из владельцев.
Давайте посмотрим на различные формы собственности и последствия каждой из них.
Совместная аренда с правом выживания
Совместные арендаторы с правом выживания часто обозначаются аббревиатурой в выписках по счету как «JTWROS.»JTWROS указывает на то, что если у актива два или более владельцев, и один владелец умирает, то оставшийся владелец или владельцы будут продолжать владеть активом. В этом типе собственности наследники и наследники умершего Владелец не получит абсолютно ничего. Выжившие владельцы должны будут удалить имя умершего владельца из актива.
Они могут сделать это, предъявив свидетельство о смерти, поскольку они записывают новый документ, в котором будет указано, что один из совместных арендаторов умер.
Аренда полностью
Особый тип совместной аренды с правом наследования, признаваемый супружескими парами в некоторых штатах, называется арендаторами по совокупности (TBE).Помимо избежания завещания, этот тип собственности важен для планирования защиты активов в штатах, где он признан. Если один из супругов умирает, имущество автоматически полностью переходит к оставшемуся в живых супругу. Это действительно только в том случае, если пара остается в браке. В случае развода право собственности переходит в общую аренду.
Каждый партнер в отношениях TBE является единственным, кому разрешено владеть недвижимостью. Это означает, что один из женатых партнеров не может передать свою «долю» кому-либо вне брака.По этой причине люди, состоящие во втором браке с наследниками от предыдущего брака, могут выбрать другую форму собственности, если они хотят завещать свою долю ребенку.
Собственность сообщества
Общинная собственность — это третий вариант совместной собственности. Это право собственности признается супружескими парами в девяти штатах: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. На Аляске супружеские пары могут выбрать, чтобы часть или вся их собственность рассматривалась как общественная собственность, заявив об этом в письменном контракте.
Что происходит с общественным имуществом, когда умирает один из супругов? Это будет зависеть от того, составили ли пара план недвижимости.
Если нет имущественного плана, то законы о наследстве в их штате будут указывать, куда пойдет сообщество. Если есть план наследственного имущества, то его условия заменят закон штата, и общественная собственность будет находиться именно там, где супруги хотят, чтобы она находилась.
Общая аренда
Если два или более человека владеют недвижимостью в качестве общих арендаторов (TIC), то каждый владелец будет владеть определенной долей в собственности.
Принадлежащие проценты не обязательно должны быть равными долями. Чаще всего этот процент владения определяется тем, сколько каждый собственник вносит в покупку недвижимости.
Например, если объект недвижимости стоит 100 000 долларов, а владелец A вносит 70 000 долларов, а владелец B вносит 30 000 долларов, то владелец A будет владеть 70% долей в качестве общего арендатора, а владелец B будет владеть 30% долей в качестве арендатора. в общем. В случае смерти владельца A, его 70% -ная доля перейдет к тому, кто был заявленным бенефициаром в их Последней воле и Завещании или Отзывном Живом трасте.Без завещания наследник наследует имущество.
Если владелец B не указан в последней воле A или в Отзывном жилом фонде A или не является наследником A, он не будет иметь права на получение какой-либо части 70% -ной доли A. Кроме того, если 70% -ная доля участия А указана от их имени как общего арендатора, а не от имени их отзывного живого траста на момент их смерти, тогда 70% -ная доля участия А должна быть условно засвидетельствована.
Установление прав и обязанностей совместно используемой недвижимой собственности в договоре о собственности на землю
Когда вы совместно покупаете недвижимость, вы и ваши коллеги-покупатели становитесь совладельцами.В таких случаях наличие договора о совместной собственности на землю может помочь снизить вероятность будущих конфликтов. Такой документ служит для описания использования, прав и обязанностей каждой стороны в отношении их совместной собственности на совместно используемую землю.
Виды совместной собственности на землю
Существует три распространенных способа совместного владения землей:
- Общая аренда. При этом виде совместной собственности на землю каждый из совладельцев владеет долей собственности, процентная доля которой может быть одинаковой, а может и не быть.Например, одному совладельцу может принадлежать 60% акций, а другому — 40%.
В отличие от совместной аренды, общая аренда не имеет требований относительно того, когда и как совладелец получает свою долю в собственности. - Совместная аренда. В соглашении этого типа все совладельцы владеют равной долей собственности. Например, если есть три совладельца, каждый владеет одной третью доли. Создание совместной аренды более сложно, чем общая аренда, поскольку каждый совладелец должен приобрести свою долю в земле одновременно и на основании одного и того же документа.
- Сдача в аренду в полном объеме. По сути, такая же, как и совместная аренда, полная аренда отличается тем, что совладельцы состоят в браке. Этот тип совместной собственности менее распространен, и не все штаты предоставляют его в качестве варианта совместной собственности на землю.
В отличие от совместной аренды, общая аренда не имеет требований относительно того, когда и как совладелец получает свою долю в собственности.Передача права собственности
Ваше право на передачу вашей доли владения в совместной собственности зависит от того, как это имущество находится в совместной собственности. Например, при совместной аренде у каждого совладельца есть индивидуальный интерес, который может быть передан другому физическому или юридическому лицу посредством продажи или завещания.
Совместная аренда, с другой стороны, дает право наследования, что означает, что, когда один из совместных арендаторов умирает, их права на землю переходят к другим совместным арендаторам. В то время как совместный арендатор может передать свою долю в земле, это превращает совместную аренду в общую аренду. Как и совместная аренда, аренда в целом также имеет право на наследство, но если один из супругов желает расторгнуть договор или продать свою долю, он должен получить согласие другого супруга.
Использование договора совместной собственности на землю
Каждый раз, когда вы владеете долевой собственностью, в соглашении о совместной собственности на землю не только указываются права собственности каждой стороны и порядок владения имуществом, но также указывается в письменной форме, как права и обязанности должны быть разделены между совладельцами.
Эти права включают использование земли каждой стороной, уплату налогов и ответственность за техническое обслуживание, ремонт и любые другие вопросы по содержанию. Совладельцы часто разделяют права и обязанности в соответствии с их долей собственности в собственности, но в некоторых случаях стороны могут договориться о другом способе разделения определенного права или обязательства.
Например, Боб владеет 60% -ной долей в собственности, сдающейся в аренду на время отпуска, а Труди — 40%, но Боб соглашается уплатить 90% налогов и затрат на обслуживание в обмен на Труди, выступающего в качестве управляющего недвижимостью. Они также могут согласиться равномерно разделить доход от аренды, несмотря на разницу в их доле собственности.
В всеобъемлющем соглашении о собственности на землю также должно быть указано, что произойдет, если возникнет вопрос о рефинансировании. Например, если одна сторона желает рефинансировать через вторую ипотеку, документ должен учитывать требование согласия всех сторон и то, что происходит, если единогласное согласие не может быть получено.
Покупка собственности совместно с другими людьми часто имеет смысл, но также важно письменно изложить права и обязанности каждой из сторон. Это сведет к минимуму вероятность возникновения головной боли и споров в будущем.
Арендаторы на общих юридических правах | Руководства по дому
Рэй Андерсон Обновлено 2 декабря 2018 г.
Когда два или более человека совместно владеют недвижимостью, они могут сделать это в качестве общих арендаторов. Эта особая форма аренды предлагает множество прав и привилегий.Однако, чтобы претендовать на это конкретное соглашение, учитывается множество факторов, включая отношения арендаторов друг к другу, а также способ, которым они хотели бы, чтобы их доли владения были распределены после их смерти.
Определение общей аренды
Совместные арендаторы совместно владеют недвижимостью, в которой они владеют пропорциональными долями.
Эти доли не обязательно должны быть равными, хотя каждый из совладельцев имеет беспрепятственный доступ ко всей собственности.Собственники указаны в документе как «общие арендаторы» с особыми правами как в настоящем, так и в будущем.
Различия между арендой
Совместная аренда, как и общая аренда, — это популярное совместное владение недвижимым имуществом, которое записывается в документе. Однако, в отличие от общих арендаторов, совместные арендаторы владеют равными долями в собственности с правом наследования. Совместные арендаторы свободны принимать независимые решения относительно распоряжения своими долями собственности, в то время как совместные арендаторы должны согласовывать такие вопросы как единая группа.
Права и обязанности
Все общие арендаторы имеют равное право доступа к собственности, независимо от суммы их собственности. Если собственность приносит доход, совладельцы имеют право на процент от этого дохода, равный их долям собственности. Точно так же они несут ответственность за свою частичную долю расходов, включая ипотеку, налоги на недвижимость и страхование.
Оцените важные аспекты
В отличие от совместных арендаторов, общие арендаторы не получают автоматически право собственности на долю умершего совладельца.Вместо этого интерес переходит к лицу, имя которого указано в завещании умершего. Если завещания не существует, имущественные права умершего переходят к кровному родственнику или другому лицу, имеющему на это право, судом по наследственным делам.
Окончание аренды
Общая аренда заканчивается, когда один собственник выкупает оставшихся владельцев. Он также может быть завершен «иском о разделе», когда разногласия между совладельцами относительно будущего собственности не позволяют принять окончательное решение.Когда один совладелец хочет, чтобы вся собственность была продана, скажем, после смерти другого совладельца, а третий совладелец не хочет этого делать, то окончательное решение в этой безвыходной ситуации может принимать суд.
Какие формы совместной собственности на недвижимость?
Какие формы совместной собственности на недвижимость?
Существует несколько способов владения недвижимостью несколькими владельцами. Эти формы совместной собственности включают в себя общих арендаторов, совместных арендаторов с правом наследования, аренду в целом и общую собственность.Форма совместной собственности указывается в документе на имущество. Важно выбрать правильную форму совместного владения для вашей ситуации.
Обзор совместного владения недвижимостью
Когда в документе на недвижимое имущество указано более одного владельца, каждый владелец имеет определенные юридические права на это имущество. Точный характер этих прав зависит от формы совместной собственности.
Если все владельцы являются людьми (т.е.не предприятиями или трастами), владельцы могут выбрать, будут ли они владеть титулом в качестве общих арендаторов или совместных арендаторов с правом наследования .Обе эти формы совместной собственности доступны для всех совладельцев, независимо от семейного положения.
Особые формы совместного владения, доступные только супружеским парам. Права супружеской собственности зависят от того, является ли штат государством общей собственности или государством общего права.
- Государства с общинной собственностью — В штатах с общинной собственностью, например, Калифорния и Техас, супружеские пары могут владеть титулом общественной собственности . Как обсуждается ниже, общественная собственность может находиться в собственности с правом наследования или без такового.
- Государства общего права (отдельная собственность) — В штатах общего права, таких как Флорида, супруги могут владеть титулом в качестве арендаторов в целом на .
Как обсуждается ниже, общественная собственность может находиться в собственности с правом наследования или без такового.Общая аренда
Общая аренда — это форма совместной собственности без права наследования.Когда несколько владельцев владеют титулом в качестве общих арендаторов, интерес каждого владельца становится частью его или ее наследственного имущества после смерти. Он не передается автоматически оставшемуся владельцу или владельцам.
Пример: Если Петр и Павел владеют недвижимостью как общие арендаторы и Петр умрет первым, то проценты Петра будут , а не , которые перейдут к Павлу. Вместо этого он перейдет в наследство Питера. Если у Питера есть завещание, интересы Питера перейдут к тому, кто наследует по завещанию Петра. Если у Петра нет завещания, имущество переходит к наследникам Петра в соответствии с законами о наследстве государства, в котором это имущество находится.
Общая аренда — это форма совместной собственности по умолчанию в большинстве штатов. Предполагается, что договор с двумя или более лицами создает общую аренду, если в договоре не указано иное. Чтобы избежать каких-либо сомнений, рекомендуется указывать точную форму собственности в акте при передаче собственности.
Общая аренда — хороший выбор, когда стороны не хотят, чтобы оставшиеся владельцы унаследовали долю умершего собственника. Совместная аренда гарантирует, что интересы каждого собственника переходят к его или ее наследникам, а не к оставшимся совладельцам.
Но поскольку интерес умершего владельца становится частью его или ее имущества, от завещания может потребоваться передать интерес наследникам умершего владельца.
Примечание: Завещания можно избежать несколькими способами, включая документы о передаче после смерти, документы о пожизненном наследстве, документы леди Берд и документы в трасты.
Совместная аренда с правом выживания
Совместная аренда с правом наследования (иногда именуемой аббревиатурой JTWROS) включает в себя право наследования.Это означает, что в случае смерти одного из владельцев имущество автоматически переходит к выжившим владельцам. Право на наследство позволяет избежать завещания в наследство умершего владельца.
Пример. Если Петр и Павел владеют недвижимостью как совместные арендаторы с правом наследования и Питер умирает первым, проценты Петра автоматически переходят к Павлу после его смерти. Наследство Петра не требуется. Интерес Петра перейдет к Павлу, а не к наследникам Петра, независимо от того, есть ли у Петра завещание.Это фактически лишает наследников Петра наследства в пользу Павла.
Право на выживание сохраняется до тех пор, пока последний выживший владелец не станет владеть всем имуществом. После смерти последнего выжившего владельца может потребоваться завещание для передачи права собственности наследникам этого владельца.
Для совместной аренды традиционно требовалось четыре единицы титула . Это означает, что для существования совместной аренды должно произойти все следующее:
- Доли совместных арендаторов должны возникать одновременно;
- Все совместные арендаторы должны получать одинаковые проценты;
- Все совместные арендаторы должны получить право собственности в одном документе или другом документе; и
- Все совместные арендаторы должны иметь равные права на контроль и владение собственностью.
Эти требования удовлетворяются в документе, который передает собственность от лица, передающего право собственности, другим владельцам с использованием специального языка, необходимого для создания совместной аренды с правом наследования.
Если существующий владелец продолжит владеть имуществом после передачи, см. Наше обсуждение Единства правового титула и Strawman Conveyances в нашей статье «Как добавить нового владельца в документ о праве собственности на недвижимость» для получения дополнительной информации.
Разрыв в любой из четырех единиц правового титула может разрушить совместную аренду.Если, например, один из собственников передает свою долю кому-либо, кроме одного из совладельцев, лицо, получающее имущество от совместного арендатора, становится арендатором совместно с другими владельцами.
Совместная аренда с правом наследования — популярная форма собственности в семье. Иногда родители называют своих детей совместными квартиросъемщиками с правом наследования с намерением, чтобы собственность оставалась в семье после смерти каждого ребенка. Это поможет избежать необходимости завещать собственность в наследстве каждого ребенка и сохранить собственность в пределах семейной линии.Но это также приносит пользу последнему выжившему ребенку, за исключением внуков умерших детей.
Примечание: Совместная аренда с правом наследования часто используется в контексте планирования наследственного имущества, чтобы избежать завещания. Когда владелец умирает, удаление его или ее из собственности обычно является простым процессом, который не требует завещания. См. Раздел «Как удалить умершего владельца из титула на недвижимость» для получения дополнительной информации об удалении умершего владельца из титула на собственность.Общественная собственность (только для супружеских пар)
В Соединенных Штатах существует девять штатов с общественной собственностью. Эти штаты, включая Техас и Калифорнию, позволяют супругам владеть титулом в качестве общественной собственности. Эта форма совместной собственности рассматривает супругов как единую экономическую единицу и дает важные налоговые льготы. Ознакомьтесь с нашими статьями о собственности сообщества Техаса и Собственности сообщества Калифорнии для получения дополнительной информации о законе о собственности сообщества Техаса и Калифорнии.
Общинная собственность может включать или не включать право наследования .Право на наследство означает, что интересы умершего супруга автоматически переходят к пережившему супругу после смерти умершего супруга. Если у супругов нет детей вне брака, они часто захотят включить право на наследство, чтобы избежать завещания. Если у супругов есть другие дети, они могут предпочесть , а не , чтобы включить право на наследство, чтобы интересы каждого супруга могли перейти к его или ее соответствующим детям.
Если супруги намерены создать право на наследство, в документе должен быть указан конкретный язык, необходимый для создания права на наследство.В некоторых штатах, например в Техасе, могут потребоваться дополнительные соглашения для создания прав на выживание.
Необходимо оформить документ с правом выживания? Наше программное обеспечение для создания документов позволяет вам выбрать, следует ли включать право на наследство, и создает соответствующий язык на основе вашего выбора. И если собственность находится в штате, который требует, чтобы супруги подписали договор о праве на наследство, наше программное обеспечение создаст договор о праве на наследство в сообществе вместе с документом.Полная аренда (только для супружеских пар)
Аренда в полном объеме — это особая форма совместной собственности, доступная только супругам в штатах общего права (например, Флорида). Это похоже на совместную аренду, поскольку дает каждому супругу право на наследство. После смерти первого супруга имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу. См. Нашу статью об аренде во Флориде для получения дополнительной информации.
Совместная аренда с правом наследования и аренда в целом включают право наследования.Но часто есть и другие преимущества, такие как защита активов, которые делают аренду в целом предпочтительной формой собственности между супругами. Согласно законодательству многих штатов (включая Флориду) судебное решение против одного из супругов не подлежит исполнению в отношении имущества, которое находится в полной собственности на правах аренды.