Налог на квартиру менее 3 лет в собственности: Я продал или собираюсь продать недвижимость

Содержание

Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Не хотите неприятных сюрпризов, приобретая квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет? Проверьте ее до покупки. Рассказываем, на что обратить внимание и снизить риски.

Чаще всего продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, спешат продать ее по вполне объективным причинам. Например, собственник получил работу в другом городе и всей семьей готов переехать. Или в семье рождается второй ребенок и нужно задуматься о смене жилплощади. Или продавцу просто срочно нужны деньги на решение своих личных проблем. Вариантов развития событий может быть много. Но почему же покупатели не столь охотно идут на такие сделки.

Будет ли налоговый вычет?

Начнем, пожалуй, с самого распространенного страха. Многие покупатели думают, что, если они купят квартиру, которая была в собственности 3 года, они не получат налоговый вычет с ее покупки. Спешим развенчать этот миф. Вернуть свои положенные деньги с НДФЛ можно. Главное, чтобы соблюдались условия:

покупатель – гражданин Российской Федерации;
получает официальную зарплату и платит налоги;
сделка не заключается между взаимозависимыми людьми, проще говоря, муж не покупает у жены, дети – у родителей, подчиненный не покупает у начальника, и наоборот;
покупатель не оплачивает квартиру за счет материнского капитала, бюджетных денег и за него не платит работодатель.

Во всех остальных случаях покупатель имеет право на налоговый вычет, даже если квартира, которую он покупает, была у продавца во владении менее трех лет. Так что стоит опасаться других недостатков.

Квартира оказалась «котом в мешке»

По закону, если квартира в собственности меньше пяти лет, а человек решил ее продать, ему придется платить налог – 13% с продажи. Тут покупатель имеет право задуматься: какая причина заставляет продавца идти на дополнительные траты и съезжать. Здесь разумно узнать настоящую причину. Например, в квартире оказалось очень холодно или соседи сверху так шумят, что мешают жить. Вполне возможно, что продавец хочет таким образом избавиться по-быстрому от имущественной обузы.

Мошенники

Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Вы внесете предоплату, а потом окажется, что «собственник-то не настоящий!». Или вы окажетесь не единственным покупателем этой квартиры.

Квартира по завещанию

Обязательно стоит досконально изучить вопрос и проверить документы, если квартира находится в собственности менее 3-х лет и продавец получил ее по завещанию. Дело в том, что наследственный документ можно оспорить в определенный срок. Если наследники считают, что завещание было написано под давлением, тогда они могут обратиться в суд в течение года. А если выявятся ошибки при составлении завещания или окажется, что наследник-продавец недееспособен, тогда оспорить можно на протяжении трех лет.

Продажа квартиры по доверенности

При таких сделках стоит быть внимательным в любом случае. И если возникнут какие-то подозрения, отказаться от покупки. Неважно, сколько лет квартирой пользовался собственник: меньше трех лет или больше. Если сделка проводится через третье лицо, то нужно обратить внимание на следующие моменты. Прежде всего, обязательно попросите контакты продавца и выйдите с ним хотя бы на видеосвязь. Если общению с собственником всячески препятствуют, это серьезный сигнал. Во-вторых, попросите доверенность и тщательно изучите ее. Лучше с юристом. Человек, который называет себя доверенным лицом может быть мошенником, а вам будет показывать фальшивый документ.

Что нужно сделать, чтобы себя обезопасить?

Прежде всего, нужно помнить, любая покупка недвижимости может таить в себе определенные риски и быть к этому готовым. Неважно, сколько лет квартира была в распоряжении у продавца.

Кроме того, не стоит «кидаться» на очень выгодные предложения. За такими схемами могут скрываться мошенники. Например, если цена на квартиру значительно ниже рыночной, либо сразу откажитесь от такой сделки, либо стоит заключать сделку с помощью юриста.

Если ваш продавец в браке или находится в разводе, узнайте, когда он покупал квартиру: до свадьбы или после. Если имущество было приобретено в браке, тогда на него претендует и муж, и жена. В этом случае попросите у продавца согласие второго или бывшего супруга. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Обязательно выясните, что вам продает жилье вменяемый и дееспособный человек. Нельзя заключать сделки с алкоголиками, наркоманами или психически больными. Они могут, например, продать жилье без ведома родственников, которые также имеют имущественные права. Если такое произойдет, вас могут затаскать по судам. Это в лучшем случае. А в худшем, вы лишитесь денег.

Обратите внимание на то, есть ли в квартире перепланировки. Все изменения в жилплощади должны быть узаконены. В противном случае, решать проблемы придется через суд.

Убедитесь, чтобы продавец собрал все документы на сделку и тщательно изучите их. Кроме того, один из документов вы можете посмотреть заранее. Это выписка ЕГРН, ее можно заказать, зная только адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Эта справка расскажет о всех обременениях на квартиру, сколько собственников и кто настоящий, сколько было владельцев «до», а также вы сможете изучить точные технические характеристики еще до осмотра квартиры.

Текст: Дарья Морозова

Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Омичи могут получить бесплатные юридические консультации

14 января 2021 года, 11:00

Совместительство как вид трудовой деятельности

15 июня 2020 года, 16:19

Ведение электронных трудовых книжек

11 июня 2020 года, 20:25

Компенсация морального вреда

09 июня 2020 года, 17:37

Оформление трудовых отношений в период простоя

06 июня 2020 года, 14:15

Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников

06 июня 2020 года, 13:52

Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений

06 июня 2020 года, 12:37

Способы замены временно отсутствующего сотрудника

06 июня 2020 года, 12:17

Меры административного воздействия на владельцев собак

06 июня 2020 года, 11:48

Порядок заключения брачного договора во время брака

06 июня 2020 года, 11:15

Оплата труда за период нерабочих дней

09 апреля 2020 года, 13:16

О курении в общественных местах

11 марта 2020 года, 11:50

О порядке расчета платы за ОДН

20 февраля 2020 года, 17:39

Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности

12 февраля 2020 года, 9:00

О порядке расчетов за вывоз мусора

10 апреля 2019 года, 10:17

Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города

28 января 2019 года, 16:03

Расчет компенсации при увольнении

10 декабря 2018 года, 14:49

Вступление в наследство

10 декабря 2018 года, 14:45

Плата провайдеров за общедомовое имущество

10 декабря 2018 года, 14:43

Договор дарения и правовые последствия его заключения

07 декабря 2018 года, 14:48

Поправки 2020 года: сокращён минимальный срок владения жильём

С 2016 до 2020 года установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи квартиры, она должна находиться в собственности не менее пяти лет. С 2020 года срок сокращается до трёх лет, но не для всей недвижимости. Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ вносит поправки в Налоговый кодекс, которые коснулись условий освобождения проданной недвижимости от налога.

Если вы владели квартирой меньше, чем установленный минимальный срок, то обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и, если получили прибыль от продажи, то ещё и заплатить налог.

Сейчас установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи жилой недвижимости, её нужно продержать в собственности не менее пяти лет (для объектов, приобретённых после 01.01.2016) или не менее трёх лет (для объектов, приобретённых до 01.01.2016) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Также минимальный срок составляет три года для жилья, в отношении которого соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
право собственности получено в результате приватизации;
право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 2020 года этот список будет дополнен ещё одним условием, которое предполагает, что недвижимое жильё является единственным. В этом случае срок минимального владения также составит три года. То есть по истечении трёх лет владения квартирой (комнатой, домом или долей в них) вы можете её продавать без уплаты налога и без подачи декларации. Главное, чтобы на момент перехода права собственности на данную квартиру от вас к покупателю у вас не было ещё одного жилого помещения.

Например, если у вас две квартиры, которые куплены после 1 января 2016 года, то при продаже одной из них в 2020 году вам придётся подавать декларацию и уплачивать НДФЛ.

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение, приобретённое в собственность в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от вас к покупателю. То есть возможно задвоение на срок не более 90 дней. Например, в январе 2017 года вы приобрели квартиру, ещё одну вы купили в январе 2020 года. В таком случае с января до начала апреля 2020 года первую квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты НДФЛ.

Нововведения касаются не только квартир, но и земельных участков с жилыми домами и хозяйственными постройками.

Подведём итоги.

Исключение продажи дома из налога на прирост капитала

Лица, не состоящие в браке, могут исключить до 250 000 долларов прибыли из налога на прирост капитала, когда они продают свое основное личное жилье, благодаря исключению продажи домов, предусмотренному Налоговым кодексом (IRC). Налогоплательщики, состоящие в браке, могут исключить прибыль до 500 000 долларов США.

Эта налоговая льгота — исключение по Разделу 121, которое чаще называется «исключение продажи дома».

Как работает запрет на продажу дома?

Ваш прирост капитала или убыток — это разница между продажной ценой и вашей базой в собственности, которая представляет собой сумму, которую вы заплатили за нее, плюс определенные квалификационные затраты.Вы получили бы прибыль в размере 200 000 долларов, если бы купили свой дом за 150 000 долларов и продали его за 350 000 долларов. Вам не нужно будет указывать эти деньги как налогооблагаемый доход в своей налоговой декларации, если вы не замужем, потому что 200 000 долларов меньше, чем исключение в размере 250 000 долларов.

Теперь предположим, что вы продали недвижимость за 450 000 долларов. В этом случае ваша прибыль составит 300 000 долларов: 450 000 долларов минус ваши 150 000 долларов. Вам нужно будет указать в налоговой декларации за год прирост капитала в размере 50 000 долларов, потому что 300 000 долларов — это на 50 000 долларов больше, чем исключение в размере 250 000 долларов.

Расчет базовой стоимости и прироста капитала

Формула для расчета вашей прибыли включает вычитание вашей себестоимости из вашей продажной цены. Начните с того, что вы заплатили за дом, затем добавьте расходы, которые вы понесли при покупке, такие как сборы за право собственности, сборы за условное депонирование и комиссии агента по недвижимости .

Теперь добавьте стоимость любых значительных улучшений, которые вы сделали, например, замены кровли или печи. К сожалению, покраска семейной комнаты не считается.Ключевое слово здесь — «майор».

Вычтите любую накопленную амортизацию, которую вы могли получить за эти годы, например, если вы когда-либо брали вычет из домашнего офиса. Полученное число и есть основа вашей стоимости.

Ваш прирост капитала будет равен продажной цене вашего дома за вычетом ваших затрат. Вы понесли убыток, если это отрицательное число. К сожалению, вы не можете требовать вычета убытков от продажи вашего основного дома или любого другого личного имущества. Вы получили прибыль, если полученное число положительное.Вычтите сумму исключения, и остаток, если таковой имеется, станет вашей налогооблагаемой прибылью.

Правило двух из пяти лет

Ваша недвижимость должна быть вашим основным местом жительства, а не инвестиционной собственностью, чтобы иметь право на исключение из продажи дома. Вы должны прожить в доме не менее двух из последних пяти лет, непосредственно предшествующих дате продажи. Однако два года не обязательно должны быть подряд, и вам не обязательно жить там в день продажи.Взаимодействие с другими людьми

Вы можете жить в доме год, сдавать его в аренду на три года, а затем въезжать обратно на 12 месяцев. По данным IRS, если вы провели столько времени под этой крышей, дом будет считаться вашим основным местом жительства.

Вы можете использовать это правило двух лет из пяти, чтобы исключать свою прибыль каждый раз, когда вы продаете свой основной дом, но это означает, что вы можете требовать исключения только один раз в два года, потому что вы должны потратить как минимум столько времени. в резиденции. Вы не могли исключить выгоду от приобретения другого дома за последние два года.

Исключения из правила 2 из 5 лет

Вы можете исключить хотя бы часть своей выгоды, если вы жили в своем доме менее 24 месяцев, но вы имеете право на одно из нескольких особых обстоятельств.

Вы можете рассчитать и потребовать частичное исключение продажи жилья на основе количества времени, которое вы фактически прожили в доме, если вы соответствуете одному из специальных правил.

Подсчитайте количество месяцев, в которых вы проживали, и разделите полученное число на 24.Умножьте это соотношение на 250 000 долларов или на 500 000 долларов, если вы состоите в браке и имеете право на двойное исключение. В результате получается сумма прибыли, которую вы можете исключить из налогооблагаемого дохода.

Например, вы могли прожить в своем доме 12 месяцев, а затем вам пришлось продать его по уважительной причине. Вы не замужем. Двенадцать месяцев, разделенные на 24 месяца, дают 0,50. Умножьте это на максимальное исключение в размере 250 000 долларов. Результат: вы можете исключить до 125 000 долларов или 50% своей прибыли.

Вы должны включить в налоговую декларацию только сумму вашего дохода, превышающую 125 000 долларов США, в качестве налогооблагаемого дохода, если ваша прибыль превысила 125 000 долларов США. Например, вы бы отчитались и заплатили налоги на 25 000 долларов, если бы получили прибыль в 150 000 долларов. Вы можете исключить всю сумму из налогооблагаемого дохода, если ваша прибыль была равна или меньше 125 000 долларов США.

Допуск к разрешению на проживание

Вам не нужно считать временное отсутствие дома отсутствием проживания в нем. Вам разрешено проводить время в отпуске, по работе или по образовательным причинам, при условии, что вы по-прежнему сохраняете собственность в качестве места жительства и собираетесь туда вернуться.

И вы можете претендовать на частичное исключение, если вы вынуждены переехать из-за обстоятельств, не зависящих от вас. Например, вы можете исключить часть своей выгоды, если ваше место работы изменилось, поэтому вы были вынуждены переехать до того, как прожили в своем доме в течение соответствующих двух лет. Это исключение будет применяться, если вы начали новую работу или если ваш нынешний работодатель потребовал, чтобы вы переехали на новое место.

Задокументируйте свое состояние и ситуацию с помощью заявления врача, если вы вынуждены продать свой дом по медицинским причинам или по состоянию здоровья.Это также позволяет вам жить в доме менее двух лет, но при этом иметь право на исключение. Вам не нужно подавать письмо вместе с налоговой декларацией, но храните его в своих личных документах на тот случай, если IRS потребует подтверждения.

Вы также захотите задокументировать любые непредвиденные обстоятельства, которые могут вынудить вас продать свой дом до того, как вы прожили в нем в течение необходимого периода времени. Согласно IRS, непредвиденное обстоятельство — это «событие, которого вы не могли разумно предвидеть до покупки и заселения вашего основного дома.»

Стихийные бедствия, смена места работы, в результате которой вы не можете покрывать основные расходы на жизнь, смерть, развод и многоплодные роды в результате одной и той же беременности, — все это квалифицируется как непредвиденные обстоятельства в соответствии с правилами IRS.

На действительных военнослужащих правило проживания не распространяется. Они могут отказаться от правила на срок до 10 лет, если они находятся на квалифицированной официальной расширенной службе — правительство приказало им проживать в государственном жилом доме не менее 90 дней или в течение периода времени без конкретной даты окончания.Они также будут иметь право, если их отправят на работу, которая находится в 50 милях или более от их дома.

Правило собственности

Вы также должны владеть недвижимостью не менее двух из последних пяти лет. Вы можете владеть им в то время, когда вы там не живете, или вы можете жить там какое-то время, фактически не владея им.

Ваши два года проживания и два года владения не должны совпадать.

Например, вы могли арендовать дом и прожить в нем три года, а затем выкупили его у домовладельца.Возможно, вы съехали и сдавали его новому арендатору, а через два года продали. Вы соблюдаете как двухлетние правила владения, так и права проживания, потому что вы проживете там три года и будете владеть им два года.

Военнослужащие также могут отказаться от этого правила на срок до 10 лет, если они находятся на квалифицированной официальной расширенной службе.

Налогоплательщики, состоящие в браке

Налогоплательщики, состоящие в браке, должны подавать совместные декларации, чтобы требовать исключения, и оба должны соответствовать правилу двух из пяти лет проживания.Однако им не обязательно проживать в доме в одно и то же время, и только один из супругов должен соответствовать критериям владения.

Исключение продажи жилья недоступно для состоящих в браке налогоплательщиков, которые решили подавать отдельные налоговые декларации.

Выживший супруг может использовать место жительства и время владения покойным супругом как свои собственные, если один из супругов умирает в течение периода владения, а оставшийся в живых не вступал в повторный брак.

Разведенные налогоплательщики

Право собственности вашего бывшего супруга на дом и время, проведенное в нем, может считаться вашей собственностью, если вы приобрели это имущество в результате развода.Вы можете добавить эти месяцы к своему времени владения, а также к своему времени проживания, чтобы соответствовать правилам владения и проживания.

Отчетность о приросте

Любая прибыль от продажи вашего дома отражается в Графике D как прирост капитала, если вы получаете прибыль, превышающую суммы исключения, или если вы не соответствуете критериям исключения. Прирост регистрируется как краткосрочный прирост капитала, если вы владели своим домом в течение одного года или меньше. Это считается долгосрочной выгодой, если вы владели недвижимостью более одного года.

Краткосрочная прибыль облагается налогом по той же ставке, что и ваш обычный доход, в соответствии с вашей налоговой категорией. Ставки на долгосрочную прибыль более выгодны: ноль, 15% или 20%, в зависимости от вашего налогооблагаемого дохода. IRS указывает, что большинство налогоплательщиков платят не более 15%.

Ставка долгосрочного прироста капитала 20% не применяется, если ваш общий налогооблагаемый доход не составляет 434 550 долларов США или более по состоянию на 2020 год, и вы не замужем, или 488 850 долларов США, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию.

Ключевым моментом является ведение точных записей. Убедитесь, что ваш риэлтор знает, что вы имеете право на исключение, если это так, и при необходимости предоставьте доказательства. В противном случае ваш агент по продаже недвижимости должен выдать вам форму 1099-S, в которой указывается ваша прибыль, и также должен отправить копию в IRS. Это не помешает вам потребовать исключения, но это может усложнить ситуацию, и вам может потребоваться помощь налогового специалиста, чтобы исправить это.

Вы должны сообщить о продаже вашего дома в своей налоговой декларации, если вы получили форму 1099-S.Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы убедиться, что вы не понесли налоговых убытков, которых вам не нужно.

А как насчет потери права выкупа или короткой продажи?

Маловероятно, что прибыль будет результатом неблагоприятных обстоятельств, в результате которых ваш кредитор откажется от вашего ипотечного кредита или согласится на короткую продажу. Но любое из этих событий может привести к получению налогооблагаемого дохода для вас, если ваш кредитор также «простит» или аннулирует любой остаток вашей ипотеки после продажи собственности.

Конгресс расширил положение налогового кодекса, которое позволяет вам также исключать этот вид прибыли из налогооблагаемого дохода. Первоначально срок его действия истекал в конце 2017 года, но он был продлен до конца 2020 года, что повлияло на налоговую декларацию, которую вы подадите в 2021 году.

Налог на прирост капитала при продаже жилья

2021 Ставки долгосрочного прироста капитала
Статус регистрации	0% Ставка налога	Ставка налога 15%	Ставка налога 20%
Одиночный	<40 000 долл. США	40 000–441 450 долл. США	> 441 450 долл. США
Женат, зарегистрирован совместно	<80 000 долл. США	80 000–496 600 долл. США	> 496 600 долл. США
женат, подача отдельно	<40 000 долл. США	40 000–248 300 долл. США	> 248 300 долл. США
Глава домохозяйства	<53 600 долл. США	53 600 долл. США до 469 050	> 469 050 долл. США

Ставки на прирост капитала при продаже основного жилого помещения

Другое важное ограничение заключается в том, что вы можете воспользоваться этим освобождением только один раз в два года.Следовательно, если у вас есть два дома и вы прожили в обоих по крайней мере два из последних пяти лет, вы не сможете продать оба дома без уплаты налогов.

Закон о налоговых льготах 1997 года принес пользу домовладельцам, поскольку он значительно изменил последствия продажи жилья. Перед законом продавцы должны были перевести полную стоимость продажи дома в другой дом в течение двух лет, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала. Однако это уже не так, и выручка от продажи может быть использована любым способом, который продавец сочтет нужным.

Перед продажей недвижимости лучше всего проконсультироваться с налоговым специалистом и проверить, нет ли изменений в налоговом кодексе.

Если вы соответствуете требованиям IRS, вы сможете продавать прирост капитала дома без налога, как указано выше. Однако есть исключения из требований к приемлемости, которые изложены на веб-сайте IRS.

Когда продажа дома полностью облагается налогом?

Не каждый может воспользоваться исключениями по приросту капитала.Прибыль от продажи дома полностью облагается налогом, если:

Дом не является основным местом проживания продавца
Недвижимость приобретена путем обмена 1031 в течение 5 лет
Продавец облагается налогами за иностранцев
Недвижимость не принадлежала и не использовалась в качестве основного места жительства продавца в течение как минимум 2 из последних пяти лет до продажи (применяются некоторые исключения)
Продавец продал еще один дом в течение 2 лет с даты продажи и использовал исключение прироста капитала для этой продажи

Налог на прирост капитала при продаже дома Пример

Рассмотрим следующий пример.Сьюзан и Роберт, супружеская пара, приобрели дом за 500 000 долларов в 2015 году. Их район пережил колоссальный рост, и стоимость дома значительно выросла. Увидев возможность пожинать плоды этого скачка цен на жилье, они продали свой дом в 2020 году за 1,2 миллиона долларов. Прирост капитала от продажи составил 700 000 долларов.

Как супружеская пара, подающая совместную регистрацию, они смогли исключить 500 000 долларов США из прироста капитала, оставив 200 000 долларов США, подлежащих обложению налогом на прирост капитала. Их совокупный доход помещает их в группу 20% налогов.Таким образом, их налог на прирост капитала составлял 40 000 долларов.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже жилья

Хотите снизить налоговые платежи при продаже дома? Есть способы уменьшить вашу задолженность или избежать налогов при продаже вашей собственности. Если вы владеете домом и проживаете в нем два из последних пяти лет, вы можете исключить до 250 000 долларов (500 000 долларов для состоящих в браке лиц, подающих совместно) налоговую прибыль.

Корректировки основы затрат также могут помочь уменьшить выигрыш.Базу вашей стоимости можно увеличить, включив в нее сборы и расходы, связанные с покупкой дома, улучшением дома и дополнительными услугами. Возникающее в результате увеличение стоимости снижает прирост капитала.

Кроме того, капитальные убытки от других инвестиций могут быть использованы для компенсации прироста капитала от продажи вашего дома. Крупные убытки можно даже перенести на последующие налоговые годы. Давайте рассмотрим другие способы снизить или избежать налога на прирост капитала при продаже жилья.

Используйте биржи 1031, чтобы избежать налогов

Домовладельцы могут избежать уплаты налогов при продаже своего дома, реинвестируя выручку от продажи в аналогичную недвижимость посредством обмена 1031.Этот обмен подобного рода — названный в честь раздела 1031 кода IRS — позволяет обменивать подобное имущество без какого-либо другого вознаграждения или аналогичного имущества, включая другие соображения, такие как наличные деньги. Обмен 1031 позволяет отложить, а не исключить налог на прибыль от продажи недвижимости.

Владельцы — включая корпорации, частных лиц, трасты, товарищества и ООО — инвестиционной и деловой собственности могут воспользоваться преимуществами биржи 1031 при обмене деловой или инвестиционной собственности на аналогичную.Взаимодействие с другими людьми

Недвижимость, подлежащая обмену 1031, должна быть предназначена для деловых или инвестиционных целей, а не для личного использования. Сторона обмена 1031 должна указать в письменной форме заменяющую собственность в течение 45 дней с момента продажи и должна завершить обмен на собственность, сопоставимую с тем, что указано в уведомлении, в течение 180 дней с момента продажи.

Превратите свой второй дом в основное место жительства

Исключение прироста капитала так привлекательно для многих домовладельцев, что они могут попытаться максимально использовать его на протяжении всей своей жизни.Поскольку выгоды от неосновного жилья и арендуемой собственности не имеют одинаковых исключений, все больше людей ищут умные способы снизить налог на прирост капитала при продаже своей собственности. Один из способов добиться этого — превратить второй дом или арендуемую недвижимость в основное место жительства.

Домовладелец может сделать свой второй дом своим основным местом жительства в течение двух лет перед продажей и воспользоваться освобождением от налога на прирост капитала IRS. Однако действуют оговорки. Отчисления на обесценение прибыли, полученной до 6 мая 1997 г., не будут учитываться при исключении.

В соответствии с Законом о налоге на жилищную помощь от 2008 года сдаваемая в аренду недвижимость, преобразованная в основное место проживания, может иметь исключение только в течение срока, в течение которого недвижимость использовалась в качестве основного места жительства. Прирост капитала распределяется на весь период собственности. При использовании в качестве арендуемой собственности выделенная часть подпадает под неквалифицированное использование и не подлежит исключению.

Чтобы кто-то не воспользовался преимуществом исключения обмена 1031 и прироста капитала, Закон о создании рабочих мест в США от 2004 года предусматривает, что исключение применяется, если обмениваемая собственность находилась в собственности в течение не менее 5 лет после обмена.

Как продажи в рассрочку снижают налоги

Получение большой прибыли при продаже вложения — мечта. Однако соответствующего налога при продаже может и не быть. Для владельцев арендуемой собственности и вторых домов есть способ снизить налоговые последствия. Чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль, владелец недвижимости может выбрать вариант продажи в рассрочку, при котором часть прибыли откладывается со временем. Конкретный платеж производится в течение срока, указанного в контракте.

Каждый платеж состоит из основной суммы, прибыли и процентов, причем основная сумма представляет собой необлагаемую налогом базу затрат, а проценты облагаются налогом как обычный доход.Дробная часть прибыли приведет к более низкому налогу, чем налог на единовременный возврат прибыли. От того, как долго владелец собственности будет владеть недвижимостью, будет зависеть, как она будет облагаться налогом: долгосрочная или краткосрочная прибыль от прироста капитала.

Как работают налоги на недвижимость

Как и в случае с большинством наших покупок, налоги начисляются на цену покупки. То же самое и с недвижимостью. Государственные и местные органы власти взимают налоги на недвижимость или недвижимость с недвижимого имущества; Эти собранные налоги помогают оплачивать государственные услуги, проекты, школы и многое другое.

Налоги на недвижимость — это адвалорные налоги, которые рассчитываются исходя из стоимости дома и земли, на которой он расположен. Он не оценивается по стоимости — сколько за него заплатили. Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения ставки налога на оценочную стоимость недвижимости. Налоговые ставки различаются в зависимости от юрисдикции и могут меняться, как и оценочная стоимость недвижимости. Однако в определенных ситуациях доступны некоторые исключения и вычеты.

Как рассчитать основу стоимости дома

Основа стоимости дома — это то, что вы за него заплатили (ваша стоимость).Включена цена покупки, определенные расходы, связанные с покупкой дома, затраты на улучшение, определенные судебные издержки и многое другое.

Пример: В 2010 году Рэйчел купила свой дом за 400 000 долларов. Она не сделала никаких улучшений и не понесла никаких убытков за десять лет, которые она там прожила. В 2020 году она продала свой дом за 550 тысяч долларов. Ее базовая стоимость составляла 400 000 долларов, а налогооблагаемая прибыль — 150 000 долларов. Она решила исключить прирост капитала и, как следствие, не задолжала налогов.

Что такое скорректированный домашний базис

Стоимость дома может измениться.Снижение базовой стоимости происходит, когда вы получаете возврат своей стоимости. Например, вы купили дом за 250 000 долларов, а позже понесли убытки из-за пожара. Страховая компания вашего дома производит выплату в размере 100 000 долларов США, что снижает вашу базовую стоимость до 150 000 долларов (при первоначальной стоимости 250 000 долларов — страховой платеж в размере 100 000 долларов).

Улучшения, которые необходимы для поддержания дома без добавленной стоимости, имеют срок полезного использования менее одного года или больше не являются частью вашего дома, не повлекут за собой увеличения вашей базовой стоимости.

Аналогичным образом, некоторые мероприятия и мероприятия могут увеличить базовую стоимость. Например, вы тратите 15 000 долларов на пристройку к дому ванной комнаты. Ваша новая основа затрат увеличится на сумму, которую вы потратили на улучшение своего дома.

Основание при наследовании дома

Если вы унаследовали дом, основой стоимости является справедливая рыночная стоимость (FMV) дома на момент смерти первоначального владельца. Например, вы унаследовали дом, за который первоначальный владелец заплатил 50 000 долларов. На момент смерти первоначального владельца дом был оценен в 400 000 долларов.Через шесть месяцев вы продаете дом за 500 000 долларов. Налогооблагаемая прибыль составляет 100 000 долларов (цена продажи 500 000 долларов — базисная стоимость 400 000 долларов).

Справедливая рыночная стоимость определяется на дату смерти лица, предоставившего право, или на альтернативную дату оценки, если исполнитель подает налоговую декларацию на наследство и выбирает этот метод.

Отчетность о доходах от продажи дома в IRS

Необходимо сообщить о продаже дома, если вы получили форму 1099-S, в которой указывается выручка от продажи, или если имеется неисключаемая прибыль.Форма 1099-S — это налоговая форма IRS, сообщающая о продаже или обмене недвижимости. Эта форма обычно выдается агентством недвижимости, закрывающей компанией или ипотекодержателем. Если вы соответствуете требованиям IRS для неуплаты налога на прирост капитала при продаже, сообщите об этом своему специалисту по недвижимости до 15 февраля, следующего за годом сделки.

IRS подробно описывает, какие транзакции не подлежат отчетности:

Если продажная цена составляет 250 000 долларов США (500 000 долларов США для состоящих в браке лиц) или меньше и прибыль полностью исключается из валового дохода.Домовладелец также должен подтвердить, что он соответствует основному требованию к проживанию. Специалист по недвижимости должен получить подтверждение того, что эти свидетельства верны.
Если передающей стороной является корпорация, государственный или правительственный сектор или освобожденная передающая сторона (лицо, которое имеет или будет продавать 25 или более объектов недвижимости, подлежащих отчетности, 25 или более сторонам)
Не для продажи, например подарки
Сделка по погашению обеспеченного кредита
Если общая сумма возмещения за транзакцию составляет 600 долларов или меньше, это называется минимальным переводом

Особые соображения

Что будет в случае развода или с военнослужащими? К счастью, для таких ситуаций есть свои соображения.При разводе супруг, получивший право собственности на дом, может подсчитать количество лет, в течение которых дом принадлежал бывшему супругу, чтобы соответствовать требованиям к использованию. Кроме того, если получатель гранта имеет право собственности на дом, требование использования может включать бывший супруг проживает в доме до даты продажи.

Военнослужащие и некоторые государственные должностные лица, находящиеся на расширенной официальной службе, и их супруги могут отложить выполнение пятилетнего требования на срок до десяти лет во время службы.По сути, пока военнослужащий проживает в доме 2 из 15 лет, он имеет право на исключение прироста капитала (до 250 000 долларов для налогоплательщиков единого налога и до 500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно).

Налог на прирост капитала инвестиционной собственности

Недвижимость можно классифицировать по-разному. Чаще всего он классифицируется как инвестиционная, арендная или основная резиденция. Основное место жительства владельца — это недвижимость, используемая в качестве основного места проживания.Инвестиционная или арендная собственность — это недвижимость, приобретенная или перепрофилированная для получения дохода или прибыли собственнику (-ям) или инвестору (-ам).

Классификация собственности влияет на то, как она облагается налогом и какие налоговые вычеты, например, удержания процентов по ипотеке, могут быть востребованы. Согласно Закону о сокращении налогов и занятости от 2017 года, можно вычесть до 750 000 долларов США в виде процентов по ипотеке на основное место жительства. Однако, если недвижимость используется исключительно в качестве инвестиционной собственности, она не может подпадать под исключение прироста капитала.

Отсрочка налога на прирост капитала разрешена для инвестиционной собственности по обмену 1031, если выручка от продажи используется для покупки аналогичных инвестиций. А капитальные убытки, понесенные в налоговом году, можно использовать для компенсации прироста капитала от продажи инвестиционной собственности. Таким образом, несмотря на отсутствие исключения прироста капитала, существуют способы снизить или отменить налоги на прирост капитала для инвестиционной собственности.

Аренда недвижимости против дома для отпуска

Арендуемая недвижимость — это недвижимость, сдаваемая в аренду другим лицам для получения дохода или прибыли.Дом для отпуска — это недвижимость, используемая для отдыха и не считающаяся основным местом проживания. Используется для краткосрочного проживания, в первую очередь на время отпуска.

Часто домовладельцы превращают свои дома для отдыха в арендуемую недвижимость, когда они ими не пользуются. Доход, полученный от аренды, может покрывать ипотеку и другие расходы на содержание. Однако следует помнить о нескольких вещах. Если дом для отдыха сдается менее чем на 15 дней, доход не подлежит отчетности. Если дом для отпуска используется домовладельцем менее двух недель в году, а затем сдается в аренду на оставшееся время, он считается инвестиционной собственностью.

Домовладельцы могут воспользоваться исключением из налога на прирост капитала при продаже своего загородного дома, если они соблюдают правила владения и использования IRS.

Налоги на недвижимость и налоги на недвижимость

Недвижимость и собственность часто используются как синонимы, равно как и налоги на недвижимость и налоги на собственность. Однако собственность — это широкий термин, обозначающий различные активы, включая недвижимость, принадлежащую физическому лицу; и не вся собственность облагается одинаковым налогом.

Налоги на недвижимость, поскольку они связаны с недвижимостью, представляют собой адвалорные налоги, взимаемые государством и местными органами власти по месту нахождения недвижимого имущества.Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения ставки налога на недвижимость на рыночную стоимость недвижимости, которая включает стоимость недвижимости (например, домов, кондоминиумов и зданий) и земли, на которой она расположена.

Налоги на имущество в отношении движимого имущества — это налоги, применяемые к движимому имуществу. Недвижимость, которая является недвижимостью, не включается в налог на имущество физических лиц. Примеры личного имущества включают автомобили, плавсредство и тяжелое оборудование. Налоги на недвижимость взимаются на уровне штата или на местном уровне и могут варьироваться от штата к штату.

Часто задаваемые вопросы о налоге на прирост капитала в сфере недвижимости

Есть ли налог на продажу дома?

Продажа домов не облагается налогом, если условия продажи соответствуют определенным критериям. Продавец должен владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства в течение 2 из последних 5 лет (до даты закрытия). Два года не должны быть подряд, чтобы пройти квалификацию. Продавец не должен продавать дом в течение последних двух лет и требовать исключения из налога на прирост капитала. Если прибыль не превышает порогового значения исключения (250 000 долларов для одиноких и 500 000 долларов для состоящих в браке людей, подающих совместно), продавец не должен платить налоги при продаже своего дома.

Как мне избежать уплаты налогов при продаже дома?

Есть несколько способов избежать уплаты налогов при продаже дома. Здесь мы перечислим несколько. Компенсируйте прирост капитала потерями капитала. Капитальные убытки прошлых лет могут быть перенесены на будущие годы.

Рассмотрите возможность использования исключения по основному месту жительства IRS. Для налогоплательщиков единого налога вы можете исключить до 250 000 долларов США из прироста капитала, а для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно, вы можете исключить до 500 000 долларов США из прироста капитала (применяются определенные ограничения).

Кроме того, при обмене 1031 вы можете преобразовать выручку от продажи арендной или инвестиционной собственности в аналогичную инвестицию в течение 180 дней.

Сколько налогов я плачу при продаже дома?

Сколько налогов вы платите, зависит от суммы прибыли от продажи вашего дома и вашей налоговой категории. Если ваша прибыль не превышает сумму исключения, и вы соответствуете руководящим принципам IRS для подачи заявки на исключение, вы ничего не должны. Если ваша прибыль превышает сумму исключения, и вы зарабатываете менее 80 000 долларов в год, вы должны будете заплатить налог в размере 15% (в зависимости от статуса единой подачи) с прибыли.Взаимодействие с другими людьми

Ставка налога зависит от дохода. Важно проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы определить и обсудить ваши налоговые обязательства.

Должен ли я сообщать в IRS о продаже моего дома?

Возможно, вам не потребуется сообщать о продаже вашего дома, если нет из следующего:

У вас есть неисключаемая налогооблагаемая прибыль от продажи вашего дома (> 250 000 долларов для налогоплательщиков единого налога и> 500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно)
Вам был выдан код 1099-S, отражающий выручку от операций с недвижимостью
Вы хотите отразить прибыль как налогооблагаемую, даже если вся или ее часть подпадает под правила исключения

Итог

Налоги на прирост капитала могут быть значительными.К счастью, Закон о налоговых льготах 1997 года предоставляет некоторые льготы домовладельцам, которые соответствуют определенным критериям IRS. Для подателей единого налога может быть исключено до 250 000 долларов США от прироста капитала, а для состоящих в браке подающих налоговых деклараций можно исключить до 500 000 долларов США от прироста капитала. Для прибыли, превышающей эти пороговые значения, применяются ставки прироста капитала.

Существуют исключения для определенных ситуаций, таких как развод и командировка в армию, и существуют правила, когда необходимо сообщать о продажах.Понимание налоговых правил и возможность быть в курсе налоговых изменений может помочь вам лучше подготовиться к продаже вашего дома.

Советник Insight

Кимерли Полак Герреро, CFP®, RICP®
Polero ICE Advisers, Нью-Йорк, Нью-Йорк

В дополнение к освобождению от уплаты налогов в размере 250 000 долларов (или 500 000 долларов для пары), вы также можете вычесть полную базовую стоимость недвижимости из продажной цены. Ваша базовая стоимость рассчитывается, начиная с цены, которую вы заплатили за дом, а затем добавляя расходы на покупку (например,g., закрытие расходов, страхование титула и любые комиссии за урегулирование).

К этой цифре вы можете добавить стоимость любых внесенных вами дополнений и улучшений, срок службы которых превышает один год.

Наконец, добавьте свои расходы на продажу, такие как комиссии агента по недвижимости и гонорары адвокатам, а также любые уплаченные вами налоги на передачу собственности.

К тому времени, когда вы завершите подсчет всех этих затрат на покупку и продажу и улучшение собственности, ваш прирост капитала от продажи, вероятно, будет намного ниже, достаточно, чтобы претендовать на освобождение.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома (2020)

Не уходите с пустыми руками …

Получите шаблон электронной таблицы, который я создал для отслеживания мой доход, расходы и чистое состояние

Куда мне его отправить?

(Никакого спама или BS, никогда. Отписывайтесь в любое время.)

{«cookieName»: «wBounce», «isAggressive»: false, «isSitewide»: true, «hesitation»: «», «openAnimation»: «swing «,» exitAnimation «:» bounceOut «,» timer «:» «,» чувствительность «:» «,» cookieExpire «:» «,» cookieDomain «:» «,» autoFire «:» «,» isAnalyticsEnabled «: true }

Куда мне его отправить по электронной почте?

Ни спама, ни BS, никогда.Отпишитесь в любое время.

Куда мне его отправить по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку для загрузки. (Если вы его не видите, поставьте галочку напротив спама и отметьте «не спам».)

Ни спама, ни BS никогда. Отпишитесь в любое время.

Куда мне его отправить по электронной почте?

Ни спама, ни BS никогда. Отпишитесь в любое время.

Куда мне его отправить по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку для загрузки.(Если вы его не видите, поставьте галочку напротив спама и отметьте «не спам».)

Ни спама, ни BS никогда. Отпишитесь в любое время.

Куда мне его отправить по электронной почте?

Ни спама, ни BS никогда. Отпишитесь в любое время.

Почти готово! Куда мне отправить ваш шаблон электронной таблицы по электронной почте?

Дай пять! Проверьте электронную почту на наличие таблицы.(Если вы его не видите, поставьте галочку напротив спама и отметьте «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отписывайтесь в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить ваш шаблон электронной таблицы по электронной почте?

Дай пять! Пожалуйста, проверьте свою электронную почту на наличие таблицы, которую я создал, чтобы помочь вам проанализировать ваши ежемесячные расходы на владение и аренду вашего дома. (Если вы не получаете письма от меня, установите флажок в поле для спама и отметьте его как «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отмените подписку в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить ваш PDF-файл по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти PDF-версию статьи «Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома». (Если вы не видите моего письма, отметьте его как спам и отметьте его как «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить ваш шаблон электронной таблицы по электронной почте?

Дай пять! Пожалуйста, проверьте свою электронную почту на моем калькуляторе пенсионных сбережений, чтобы проанализировать, сколько вам нужно для выхода на пенсию и как скоро вы сможете выйти на пенсию.(Если вы не видите моего письма, отметьте его как спам и отметьте его как «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить ваш PDF-файл по электронной почте?

Дай пять! Пожалуйста, проверьте свою электронную почту, чтобы найти PDF-версию «Solo 401k: почему он лучше SEP, SIMPLE, IRA и Roth IRA». (Если вы не видите моего письма, отметьте его как спам и отметьте его как «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить ваш PDF-файл по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти PDF-версию «Правила и стратегии медицинского сберегательного счета».»(Если вы не видите мое электронное письмо, отметьте его как спам и отметьте его как« не спам ».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Мое новое обучение в режиме реального времени. будет насыщенным действием, и я покажу вам шаг за шагом, как я создал строгую систему отслеживания, чтобы увеличить свои сбережения, как травку.

[wysija_form id = ”21 ″]

(Без спама или BS, когда-либо. Отписаться в любое время.) x

Почти готово! Куда мне отправить электронную таблицу по электронной почте?

Дайте пять! Пожалуйста, проверьте свою электронную почту, чтобы найти мою таблицу оценки недвижимости, чтобы быстро сравнить свойства бок о бок.(Если вы не получили от меня письмо, отметьте его как спам и отметьте его как «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

[contact-form-7 id = ”3833 ″ title =” Продай свой дом ”]

Почти готово! Куда мне отправить ваш шаблон электронной таблицы по электронной почте?

Дай пять! Пожалуйста, проверьте свою электронную почту на наличие моего калькулятора пенсионных выплат, который поможет вам проанализировать, как долго ваших сбережений хватит на пенсию. (Если вы не получаете письма от меня, проверьте свой ящик для спама и отметьте его «не спам».»)

(Никакого спама и BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить ваш шаблон электронной таблицы по электронной почте?

Дайте пять! Пожалуйста, проверьте свою электронную почту и нажмите ссылку, чтобы получить мой калькулятор вывода на пенсию (с круговыми формулами.) (Если вы не видите моего письма, отметьте его как «не спам»)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Почти там! Куда мне отправить ваш PDF-файл по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти в своей электронной почте PDF-версию Федерального подоходного налога на 2018 год и пределов пенсионных взносов.»(Если вы не видите мое электронное письмо, отметьте» спам «и отметьте» не спам «.)

(Никакого спама или BS, никогда. Отписывайтесь в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить электронное письмо на ваш шаблон электронной таблицы?

Отлично! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку на нашу электронную таблицу калькулятора страхования жизни. (Если вы не получили от меня письмо, отметьте его как спам и отметьте его как «не спам»)

(Нет спам или BS, когда-либо. Отмените подписку в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить шаблон электронной таблицы по электронной почте?

Отлично! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку на нашу электронную таблицу для отслеживания расписания, которая поможет вам оставаться на вершине проекта реконструкции дома .(Если вы не видите моего письма, отметьте его как спам и отметьте его как «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить ваш шаблон электронной таблицы по электронной почте?

Отлично! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку на нашу электронную таблицу отслеживания расписания, которая поможет вам оставаться в курсе всех проектов реконструкции дома. (Если вы не получили от меня письмо, отметьте его как спам и отметьте его «не спам»).

(Никакого спама или BS, никогда.Отпишитесь в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить ваш видеоурок по электронной почте?

Дай пять! Пожалуйста, проверьте свою электронную почту, чтобы увидеть мой видеоурок: «Как проанализировать арендуемую недвижимость (что искать)» (Если вы не получили от меня письмо, проверьте свой ящик для спама и отметьте его как «не спам»).

(Никакого спама. Отказаться от подписки в любое время.)

Куда мне отправить его по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку для загрузки. (Если вы его не видите, установите флажок «Не спам».»)

Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.

Куда мне отправить его по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку для загрузки. (Если вы не видите ее, проверьте свою ящик для спама и отметьте «не спам».)

Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.

Куда мне его послать по электронной почте? не видите его, поставьте галочку напротив спама и отметьте «не спам».)

Ни спама, ни BS никогда.Отпишитесь в любое время.

Куда мне его отправить по электронной почте?

Ни спама, ни BS никогда. Отпишитесь в любое время.

Куда мне его отправить по электронной почте?

Ни спама, ни BS никогда. Отпишитесь в любое время.

Куда мне его отправить по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку для загрузки.(Если вы его не видите, поставьте галочку напротив спама и отметьте «не спам».)

Ни спама, ни BS никогда. Отпишитесь в любое время.

Почти готово! Куда мне отправить электронную таблицу по электронной почте?

Дай пять! Проверьте электронную почту на наличие таблицы, чтобы быстро (за 60 секунд) узнать, сколько вы сэкономите с помощью стратегии авансового платежа с отсрочкой налогов. (Если вы не видите моего письма, отметьте его как спам и отметьте его как «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить сообщение по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку для загрузки публикации «Федеральный подоходный налог и лимиты пенсионных взносов на 2019 год».»(Если вы не видите письмо, поставьте галочку напротив спама и отметьте« не спам ».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отписывайтесь в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить ваш бонусный чит по электронной почте

Дайте пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку, чтобы получить пошаговое руководство для получения бонусного скриншота из шпаргалки. (Если вы не видите письмо от меня, отметьте свой спам-ящик и отметьте «не спам»)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить образец шаблона доверительного управления по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку для загрузки моего образца шаблона доверительного соглашения.(Если вы не видите электронное письмо, поставьте галочку напротив спама и отметьте «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить сообщение по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку для загрузки моего сообщения о налоговой накладной Трампа и о том, как она влияет на хакеров, хакеров и рано вышедших на пенсию. (Если вы не видите электронное письмо, отметьте свой спам-ящик и отметьте «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отписывайтесь в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить образец вашего шаблона завещания по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку для загрузки моего образца шаблона завещания.(Если вы не видите электронное письмо, отметьте свой спам-ящик и отметьте «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отписывайтесь в любое время.)

Почти готово! Куда мне отправить бесплатное пошаговое руководство по электронной почте?

Дай пять! Проверьте свою электронную почту, чтобы найти ссылку на наше бесплатное руководство и инструменты социального обеспечения. (Если вы не получили от меня электронного письма, отметьте свой спам-ящик и отметьте «не спам».)

(Никакого спама или BS, никогда. Отказаться от подписки в любое время.)

Руководство по налогу на прирост капитала на недвижимости Продажи

В дополнение к ставкам, указанным в таблице, налогоплательщикам с более высоким доходом, возможно, также придется заплатить еще 3.Налог на чистый инвестиционный доход 8%.

С другой стороны, если вы владели активом в течение года или меньше, прежде чем продать его, любая чистая прибыль будет считаться краткосрочным приростом капитала, который облагается налогом как обычный доход. Например, если вы находитесь в налоговой категории 22%, это ставка, которую вы будете платить за краткосрочную прибыль.

Налог на прирост капитала для основного места жительства

Если вы продадите свой основной дом, он может иметь право на особый режим, даже если продажа принесла вам шестизначную прибыль.Однако это не так просто, как продать дом, в котором вы живете. Чтобы получить исключение по основному месту жительства, вам необходимо выполнить два условия:

Вы должны владеть домом как минимум два из предыдущих пяти лет.
Вы должны проживать в доме в качестве основного места жительства не менее двух из предыдущих пяти лет.

Эти условия не обязательно должны выполняться в течение тех же двух лет, но главный вывод состоит в том, что существует как минимум двухлетний срок.И использовать исключение можно только раз в два года. Другими словами, если вы покупаете дом и продаете его через год, вы не можете использовать исключение, независимо от того, был ли он вашим основным домом во время вашего владения.

Если вы соответствуете требованиям, исключение по основному месту жительства может освободить до 500 000 долларов чистой прибыли от налога на прирост капитала для супружеских пар, подающих совместную регистрацию, или 250 000 долларов для всех остальных налогоплательщиков. Таким образом, если базовая стоимость вашего дома, которым вы владеете вместе с супругом, составляет 400 000 долларов, и вы в конечном итоге продаете его за 900 000 долларов, IRS не сможет коснуться ни цента вашей прибыли.

Кроме того, поскольку для определения основного места жительства используется минимальный двухлетний период владения, любой прирост капитала, который вы должны от такой продажи, является долгосрочным приростом капитала.

База затрат 101

Прежде чем мы продолжим, важно упомянуть концепцию основы затрат, поскольку она используется для определения ваших потенциальных налоговых обязательств.

Вкратце, ваша основа стоимости недвижимости может включать три компонента:

Покупная цена собственности.
Определенные расходы, связанные с приобретением, такие как судебные издержки и налоги на передачу прав.
Улучшения собственности, которые увеличивают стоимость собственности или продлевают срок ее полезного использования (но не техническое обслуживание или необходимый ремонт).

В качестве базового примера, если вы приобретаете недвижимость по цене покупки 200 000 долларов, оплачиваете расходы на приобретение 5 000 долларов и тратите 20 000 долларов на ремонт кухни, ваша базовая стоимость будет составлять 225 000 долларов.

Налог на прирост капитала для второго дома

Второй дом обычно определяется как собственность, в которой вы проживаете в течение части года, и которая не является в первую очередь арендуемой.Например, если у вас есть квартира на пляже, в которой вы живете в течение двух месяцев каждое лето, а также сдаете в аренду на месяц в течение летнего сезона, это, скорее всего, будет считаться вторым домом.

Обратите внимание, что у вас может быть несколько объектов недвижимости, соответствующих определению «второй дом». Например, если у вас есть кондоминиум на пляже и горный коттедж, в которых вы живете в определенное время в течение года, но при этом у вас есть основное место жительства, оба свойства могут считаться вторыми домами для целей налогообложения.

Поскольку второй дом не соответствует определению основного места жительства IRS, он не имеет права на исключение прироста капитала. Короче говоря, любая чистая прибыль от продажи второго дома облагается налогом по соответствующей ставке (долгосрочной или краткосрочной). Это также относится к основному дому, в котором вы жили или владели менее двух лет.

Налог на прирост капитала в отношении инвестиционной собственности

Когда вы продаете инвестиционную недвижимость, существует два типа налогов, о которых вам нужно беспокоиться.

Во-первых, если вы продаете недвижимость с чистой прибылью относительно вашей себестоимости, вам придется заплатить налог на прирост капитала.

Кроме того, если вы заявили о расходах на амортизацию собственности в течение периода владения ею (это всегда в случае с арендуемой недвижимостью), совокупная вычтенная вами сумма будет считаться налогооблагаемым доходом при продаже. Эта концепция известна как возврат амортизации.

Рассмотрим этот пример. Допустим, ваша базовая стоимость дуплекса составляет 250 000 долларов, и вы владеете им в течение 10 лет.За 10-летний период владения вы заявили, что расходы на амортизацию составили 90 900 долларов. Если вы продадите недвижимость сейчас за чистую выручку в размере 350 000 долларов США, вы должны будете выплатить долг по долгосрочному налогу на прирост капитала с вашей чистой прибыли в размере 100 000 долларов США плюс возмещенных амортизационных отчислений на сумму 90 900 долларов США, которая облагается налогом по вашей предельной налоговой ставке.

Как избежать налога на прирост капитала в отношении инвестиционной собственности

Как видите, продажа инвестиционной собственности — особенно той, которой вы владеете в течение длительного времени, — может привести к довольно значительному налоговому счету.

К счастью, есть способ избежать уплаты налогов на прирост капитала и амортизационные отчисления, по крайней мере, на время. Это известно как обмен 1031, и, хотя существует несколько важных правил и процедур, которые необходимо соблюдать, основная идея заключается в том, что до тех пор, пока вы используете все доходы от продажи своей инвестиционной собственности для приобретения другой инвестиционной собственности, вы может отложить налоги до возможной продажи замененной собственности.

В случае сомнений обращайтесь за помощью.

В заключение важно подчеркнуть, что в этой статье я не могу описать каждую потенциальную ситуацию продажи недвижимости, и, по общему признанию, в налоговом кодексе есть некоторая серая зона.Например, возможно, вы сделали определенный ремонт / улучшение во время владения недвижимостью и не уверены, следует ли добавлять это в основную стоимость собственности.

В подобных ситуациях важно проконсультироваться с квалифицированным специалистом, например налоговым юристом или авторитетным и опытным налоговым специалистом. В идеале ищите того, кто специализируется на вопросах недвижимости. Налоговое управление внимательно следит за проблемами, связанными с высокими налогами, такими как потенциальный прирост капитала в сфере недвижимости, поэтому важно не только получить совет, чтобы максимально увеличить налоговые льготы, но и убедиться, что вы это делаете. правильно.

Стоимость домовладения по сравнению с арендой на 3, 5 и 10 лет

Купить или арендовать? Сравните цены

Многие американские арендаторы хотят покупать дома независимо от стоимости домовладения. Для некоторых это обряд посвящения, который, несомненно, дает статус взрослого. Для других это гарантия владения: дом принадлежит им до тех пор, пока они этого хотят.

Конечно, финансы неизбежно играют роль. Возможно, вам понадобится сэкономить на первоначальном взносе и заключительных расходах.Вы также должны будете покрыть ежемесячные расходы на домовладение.

Найдите ставки по ипотеке для новых покупателей (27 апреля 2021 г.)

Текущие затраты

После того, как вы переедете, вы сможете с комфортом оплачивать все те расходы, о которых арендаторам не придется беспокоиться. Другими словами, постоянная стоимость домовладения во всех его формах.

Так каковы эти расходы? На какую сумму в твердой валюте вы можете смотреть? Эта статья поможет вам ответить на эти вопросы.

Аренда vs.покупка: вопрос времени больше, чем время

Конечно, бывают периоды, когда покупка явно дешевле аренды. Те недавно произошли, когда цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам были необычно низкими.

Проблема в том, что это, похоже, происходит в основном во время рецессий и депрессий — когда кредиторы готовы предлагать ипотечные кредиты только тем, у кого выдающиеся кредитные рейтинги и огромные первоначальные взносы. Таким образом, ваши шансы на реализацию классической инвестиционной стратегии «купи-дешево-продавай-дорого» или быстрого перехода ограничены.

Мыслить в долгосрочной перспективе

Обычно лучше рассматривать домовладение как долгосрочное вложение. Конечно, при покупке необходимо учитывать рыночные и экономические условия.

Однако годы владения одним домом или несколькими домами могут сгладить все, кроме самых серьезных из них. Исторически сложилось так, что цены на жилье по всей стране имеют долгосрочную восходящую траекторию и восстанавливаются после падения в течение нескольких лет.

И помните: если вы покупаете, когда ипотечные ставки оказываются высокими (что часто приводит к остановке или падению цен), вы всегда можете подать заявку на рефинансирование выгодного жилья, когда они упадут.Например, согласно архивам Фредди Мака, в октябре 1981 года процентные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигли пика на уровне 18,45%.

Маловероятно, что многие владельцы все еще платили такую сумму, когда менее чем четыре года спустя ставки упали до однозначных чисел.

По теме: Почему покупка дома рядом с любимым продуктовым магазином имеет значение

Стоит ли покупать сейчас?

ATTOM Data Solutions, самопровозглашенный «хранитель главной национальной базы данных о недвижимости», предполагает, что 2019 год начался плохо для начинающих домовладельцев.Только 41 процент опрошенных округов были более доступными для домовладельцев, чем арендаторов.

Значит ли это, что вам следует отложить покупку дома, если вы живете в одном из 59 процентов округов, в которых аренда дешевле? Не обязательно.

Конечно, если вас интересуют только ваши текущие ежемесячные расходы. Но если у вас есть другие мотивы для владения собственным домом, например, исправление ваших ежемесячных расходов или создание богатства, вы можете расставить приоритеты и оставить это на время, чтобы сгладить краткосрочные морщины.

Конечно, вы можете задаться вопросом, могут ли цены на жилье резко вырасти, если и когда ситуация изменится и стоимость домовладения станет более доступной там, где вы живете. Если вы не рассчитываете время, вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем нужно, за недвижимость, которую вы в конечном итоге купите.

Разбивка стоимости домовладения

Если разбить стоимость домовладения на элементы, вы обнаружите два различных типа:

Текущие
Те, которые возникают только один раз, когда вы продаете

Хотя вы, скорее всего, будете думать о них редко или никогда, это второй тип, который часто делает или нарушает доступность.Но давайте начнем с изучения текущих затрат хотя бы потому, что они всегда будут у вас на уме.

Погашение ипотеки — основная сумма

«Основная сумма» — это просто причудливое название суммы, которую вы взяли в долг. И вы не удивитесь, узнав, что ваш ипотечный кредитор очень хотел бы получить его обратно.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM) сроком на 30 лет, вы будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. И хотя ваши налоги и расходы на страхование могут вырасти, вы, по крайней мере, сократите большую часть стоимости жилья (в отличие от арендаторов, которые могут быть увеличены в любое время, когда домовладельцы могут это оправдать).

Чем меньше ваш основной баланс (при прочих равных), тем ниже стоимость вашего жилья. Вы можете контролировать это, купив более дешевый дом или сделав более крупный первоначальный взнос.

Выплата ипотеки — проценты

Одним из важных факторов того, сколько вы платите за свой дом каждый месяц, является процентная ставка по ипотеке. Каждый месяц вы будете платить проценты по ипотеке за предыдущий месяц. Ваш кредитор рассчитывает эту сумму на основе остатка основной суммы кредита и вашей процентной ставки.Как только проценты погашены, оставшаяся сумма вашего платежа идет на уменьшение вашего баланса. Чем ниже ваша процентная ставка, тем меньше размер платежа.

Вы можете контролировать процентную ставку, выбирая самую выгодную сделку — ставки по ипотеке варьируются среди кредиторов от 0,25 до 0,5 процента в любой день. Вы можете внести больше комиссий заранее, чтобы приобрести более низкую процентную ставку. И вы можете выбрать кредитный продукт с более низкой ставкой — например, 15-летнюю ипотеку или гибридную регулируемую ссуду с фиксированной ставкой на три, пять, семь или 10 лет.

Выплата ипотеки — как работает амортизация

При ипотеке с фиксированной ставкой (FRM) ваш ежемесячный платеж не изменится. Что изменит , так это сумму платежа, отнесенную на проценты, и то, что направлено на уменьшение вашей основной суммы.

Так, если, например, вы должны 300 000 долларов и платите 4 процента, ваш ежемесячный платеж составит 1432 доллара. Из них 1000 долларов идут на проценты, а оставшиеся 432 доллара уменьшают ваш баланс. Таким образом, в следующем месяце ваш баланс составит 299 568 долларов, ваши проценты — 999 долларов, а ваша основная сумма уменьшится на 433 доллара.Через 10 лет (120 платежей) 788 долларов идут на выплату процентов, а 644 доллара уменьшают ваш основной баланс.

Важно понимать, что в течение первых нескольких лет владения домом вам не придется много платить по остатку, если вы сделаете требуемый платеж. Вы можете ускорить выплату по ипотеке, доплатив дополнительно.

Страхование ипотеки

, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели ипотечную страховку. Это может добавить сотни к вашему ежемесячному платежу.Стоимость вашей ипотечной страховки зависит от типа полиса, вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и срока кредита.

Например, страхование 15-летней ипотеки по 90-процентной ссуде для заемщика с кредитным рейтингом 700 составляет 0,44 процента. Для заемщика с 30-летней ссудой 95 процентов и оценкой FICO 640 это 1,19 процента.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, также включают расходы на страхование ипотечных кредитов. В некоторых случаях премии называют «комиссией за финансирование». Вы можете контролировать эту стоимость, улучшая свой кредитный рейтинг, увеличивая первоначальный взнос и сравнивая стоимость различных ипотечных программ (например, FHA и обычных).

По теме: Почему отказ от ипотечного страхования обходится вам в 13000 долларов в год

Взносы собственников жилья / сборы ТСЖ

Если дом, который вы покупаете, находится в запланированном жилом комплексе или кондоминиуме, с вас, вероятно, будут взиматься взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Они могут варьироваться от нескольких долларов в год на страхование частной дороги до тысяч в месяц на роскошные удобства и такие предметы, как дорогая страховка на берегу моря в местах, подверженных ураганам или цунами.

В 2013 году CNBC сообщил о кондоминиуме на Манхэттене, который тогда был выставлен на продажу за 95 миллионов долларов и имел плату за обслуживание в размере 60 000 долларов.В месяц. Платежи ТСЖ и кондоминиумов могут иметь большое влияние на стоимость домовладения. Ипотечные кредиторы учитывают их в ваших расходах, и вы должны тоже.

Оценки

Хорошая ТСЖ финансово здорова. Ипотечные кредиторы оценивают финансовое состояние ТСЖ перед утверждением жилищного кредита, потому что плохое управление может привести к потере права выкупа паев.

Но не все ТСЖ и квартиры в хорошем состоянии. И даже с хорошими ТСЖ могут возникнуть чрезвычайные расходы, такие как ущерб от землетрясения или огромные убытки от судебного разбирательства.И эти затраты могут превышать существующие резервы.

Если это произойдет, ТСЖ налагает «оценку». Это приблизительная общая стоимость, которая будет разделена между владельцами дома или кондоминиума в соответствии с формулой, содержащейся в подзаконных актах и правилах. Так что придется вносить единовременный платеж. Это могут быть сотни или тысячи долларов, и это может значительно увеличить ваши расходы на домовладение.

Узнайте, прежде чем покупать

Вот почему так важно, чтобы вы или профессионал просмотрели книги, подзаконные акты и правила ТСЖ или кондоминиумов перед покупкой.Вы должны быть уверены, что у организации достаточно средств для покрытия всех непредвиденных обстоятельств. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор сделает много работы, чтобы защитить себя.

И вы должны быть в равной степени уверены, что вам удобно соблюдать его правила, также известные как CC&R (Соглашения, условия и ограничения). Вам могут запретить вывешивать политические знаки на лужайках, строить сарай или игровой домик в собственном дворе или иметь определенные виды домашних животных. Несоблюдение этих требований может привести к штрафу, судебному преследованию и, в конечном итоге (и в редких случаях), лишению права выкупа со стороны вашего ТСЖ.

По теме: Купить квартиру или дом (видео)?

Налоги на недвижимость

По данным некоммерческого налогового фонда, средний американец ежегодно платит 1518 долларов в виде налога на недвижимость. Но за этой цифрой на душу населения скрываются некоторые крайние вариации.

Начнем с того, что налоги на недвижимость обычно рассчитываются исходя из стоимости дома, а не количества людей, живущих в нем. Кроме того, существуют очень разные политики оценки и ставки сборов в разных частях страны.

Они не просто меняются от штата к штату. Они могут отличаться от города к городу и от округа к округу. И даже в городах и уездах.

Ставки налога на имущество

Когда Налоговый фонд проанализировал суммы, полученные от налогов на недвижимость в каждом штате на душу населения, он обнаружил свидетельства этих колебаний. Он опубликовал обзор в 2018 году, но должен был использовать данные за 2015 год. Самыми дорогими местами тогда были округ Колумбия (3350 долларов) и Нью-Джерси (3074 доллара).Как правило, эти налоги самые высокие на Северо-Востоке.

И они самые низкие в южных штатах, где штаты предпочитают вводить более высокие налоги с продаж и более низкие налоги на собственность. Таким образом, Алабама собрала всего 540 долларов на человека, а Оклахома — 678 долларов.

По теме: Хотите сэкономить деньги? Избегайте этих мест с дорогими налогами на недвижимость

Как узнать, сколько вы заплатите

Объявления

о недвижимости обычно говорят вам, сколько платит текущий владелец.И это должно быть довольно близко к тому, что вы заплатите. Однако в некоторых местах налоги на имущество меняются, когда дом переходит из рук в руки, и это изменение обычно влечет за собой повышение.

Ипотечные кредиторы учитывают налоги на недвижимость в соотношении вашего долга к доходу. Обычно они берут годовую сумму и делят ее на 12, чтобы рассчитать ежемесячную стоимость.

Условное депонирование / конфискация

Ваш кредитор может не разрешить вам самостоятельно оплачивать страховку домовладельцев и налоги на недвижимость. Вместо этого вам может потребоваться создать счет для конфискации или условного депонирования (не путать с процессом условного депонирования при покупке дома).Каждый месяц сумма для покрытия вашей годовой страховки и налогов на имущество добавляется к основной сумме долга и выплате процентов.

В этом случае ваш общий платеж по ипотеке часто упоминается как ваш PITI, в отношении основной суммы, процентов, налогов и страховки. PITI представляет собой общую сумму платежа, которую вы сделаете своему кредитору.

Открытие конфискованного счета может увеличить ваши авансовые расходы на покупку / заимствование. Обычно вам придется оплачивать эти расходы в течение нескольких месяцев при закрытии счета до «предварительной загрузки», так что у кредитора есть запас прочности при наступлении срока платежа.У вас должны быть штрафы? если вы откладываете менее 20 процентов, вам почти всегда придется это делать. В противном случае вы можете отказаться от штрафов.

Техническое обслуживание и ремонт

Сумма, которую вы платите за обслуживание и ремонт, во многом зависит от возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Итак, если вы первый владелец недавно построенного дома, вы можете в конечном итоге заплатить очень мало в течение первых нескольких лет. А при новом строительстве на большинство систем будут распространяться гарантии.

Однако, если вы купите захудалое место с основными проблемами, вы можете получить денежную яму. Нет ничего плохого в том, что вы входите с открытыми глазами. Но вы можете открыть себя миру боли, если купите старое жилье без предварительного осмотра дома.

Сколько?

Когда Forbes проанализировал расходы на техническое обслуживание и ремонт дома в 2018 году, они предложили откладывать 1 процент от покупной цены дома на каждый из первых пяти лет после его постройки.Если ваш дом стоит 200 000 долларов, планируйте на создание фонда 167 долларов в месяц. Даже если вы не тратите все это каждый год, у вас будут деньги на необходимый ремонт в ближайшие годы или десятилетия.

Связано: Обслуживание дома: необходимо для сохранения стоимости дома

Когда вашему дому исполнится пять лет, начните увеличивать эту сумму. И к тому времени, когда вашему дому исполнится 25 лет, вы должны ежегодно откладывать 4 процента от покупной цены. Итак, мы рассматриваем здесь значительную часть общих затрат на домовладение.

Очевидно, все это средние значения. Если дом, который вы покупаете, был особенно хорошо построен, вы могли бы сэкономить. Точно так же, если вы в состоянии выполнить большую часть работ по ремонту и техническому обслуживанию, вам может не понадобиться такая большая сумма.

Но, если ваш дом был построен некачественно и вам нужно вызвать кого-нибудь, чтобы заменить лампочку, вам, возможно, стоит увеличить свой бюджет.

Альтернативой откладыванию стольких вещей может быть гарантия на дом. Многие продавцы даже включают один на первый год в вашу закупочную цену.Домашняя гарантия распространяется на отказы систем, таких как отопление и охлаждение, а также бытовые приборы. Вы платите страховой взнос и доплату за возникший ремонт. Это может быть спасением, если ваш водонагреватель за 2000 долларов выйдет из строя.

Расходы по купле-продаже

До сих пор мы рассматривали только продолжающиеся расходы, составляющие стоимость домовладения. Но, чтобы провести параллельное сравнение между арендой и покупкой, нам нужно добавить единовременные затраты на покупку и продажу.

Переезд не включен

Эти расходы не обязательно включают расходы на физический переезд.С ними сталкиваются как арендаторы, так и домовладельцы.

Ну может не совсем так. Как ни странно, вы можете подумать, что домовладельцы обычно приобретают больше вещей, чем арендаторы. И поэтому они часто несут более высокие расходы на переезд.

Но это может быть более чем компенсировано более частым переездом арендаторов. Отчет Zillow о тенденциях в области потребительского жилья за 2017 год показал, что 26 процентов арендаторов переехали в течение предыдущих 12 месяцев по сравнению с 6 процентами домовладельцев. Нет оснований предполагать, что эти цифры резко изменились с момента публикации этого исследования.

Стоимость покупки

Когда вы покупаете дом, вы должны ожидать, что потратите от 2 до 5 процентов покупной цены дома на покрытие расходов на закрытие.

Почему вариация? Что ж, в разных штатах действуют разные законы в отношении покупок, а в некоторых из них вы прыгаете через дополнительные обручи. И у разных кредиторов могут быть разные требования. Однако вы можете снизить свои расходы, выбрав поставщиков, отличных от тех, которые были предложены кредитором.

Связано: Руководство по затратам на закрытие ипотечного кредита: средние затраты на ипотеку и как сохранить свои низкие

В некоторых частях страны по традиции продавцы оплачивают покупателям часть или все затраты на закрытие сделки.И покупатели могут попытаться договориться о том, чтобы продавцы оплатили эти расходы повсюду.

Стоимость продажи

Если вам посчастливилось совершить покупку в месте, где продавцы обычно берут на себя заключительные расходы покупателей, то ожидайте, что цыплята поселятся на насесте, когда придет ваша очередь продавать. Эти 2–5 процентов покупной цены дома, скорее всего, останутся на вашем счету.

Но вашими самыми крупными разовыми расходами, скорее всего, будут гонорары вашего агента по недвижимости. Потому что это обычно составляет 5 или 6 процентов от вашей окончательной продажной цены.

Неудивительно, что так много продавцов обращаются к дисконтным агентам, которые берут гораздо меньше, но предлагают самые дешевые услуги. Другие продавцы могут попытаться продать свои дома самостоятельно.

По теме: Вот сколько стоит продать дом

Ожидайте других затрат, прежде чем продавать. Например, вам будет полезно навести порядок в доме. И вы можете заработать на постановке. Вы можете сохранить пакет, выполнив все это самостоятельно. Но запланируйте некоторые расходы, независимо от того, сколько собственного труда вы используете.

Рост цен на жилье

Мы уже прошли через основные расходы, которые составляют общую стоимость домовладения. Уф! Некоторые из них были довольно пугающими.

Так что попасть на элемент, который обычно стоит того, — это облегчение. И это деньги, которые вы зарабатываете, просто владея собственным домом. Это накапливается, когда цены на жилье растут. Даже с учетом инфляции средние цены на жилье по стране выросли почти в четыре раза за 60 лет между 1940 и 2000 годами.

При такой же покупательной способности каждого доллара в 2000 году средняя цена дома составляла 30 600 долларов в 1940 году (или 2 938 долларов в долларах 1940 года). В 2000 году это было 119 600 долларов.

Без риска

Конечно, все мы знаем, что такая долгосрочная прибыль не гарантирована вообще, и уж точно не в более короткий период. Действительно, цены на жилье начали падать в начале 2006 года и продолжали падать большую часть шести лет.

Однако к третьему кварталу 2018 года только 4,1 процента заложенных американских домов все еще находились в «отрицательном капитале», то есть сальдо по ипотеке превышало стоимость недвижимости.

Отрицательный капитал

Так почему же эти 4,1% все еще страдают? Частично это может быть связано с плохой практикой кредитования до кредитного кризиса. Раньше способность заявителя запотевать зеркало была критерием для некоторых кредиторов, когда дело доходило до утверждения ипотечных кредитов.

Но для многих местная экономика является более важным фактором. Это особая опасность для любого, кто покупает (или покупает) в сфере, которая необычно зависит от одного работодателя или отрасли.

Такая местная экономика уязвима и может рухнуть. Исторически это могло произойти в результате Великой рецессии. Но другие причины остаются живыми угрозами: возможно, новые технологии или зарубежная конкуренция. В таких условиях легко найти себе дом, в котором немногие хотят жить, потому что не могут найти работу. Таким образом, предложение домов превышает спрос, что снижает цены.

Цены на жилье снова растут

В среднем по стране цены на жилье в настоящее время растут.И они были уже лет семь или около того.

В какой-то момент (июль 2012 г. — июль 2014 г.) они увеличивались со скоростью 10 процентов в год. Но с тех пор годовой рост замедлился.

Итак, в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года CoreLogic сообщает о росте индекса цен на жилье на 5,1 процента, что значительно превышает рост инфляции и средней заработной платы. В течение года с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года компания прогнозирует лишь немного более скромный рост — 4,8 процента.Эту цифру мы использовали в расчетах ниже.

Примеры из реального мира

Все те числа, которые мы до сих пор исследовали, трудно уследить. Итак, давайте попробуем объединить их в таблицу, которая показывает убедительный пример. Фактически, мы составили три таблицы: одну для стоимости домовладения и две для стоимости аренды.

Конечно, нет никаких гарантий, что все будет работать — только прогнозы, основанные на прошлых тенденциях и основанные на нашем лучшем понимании на данный момент.И в таблице в основном используются средние по стране, которые могут не применяться там, где вы покупаете.

Тем не менее, вы можете использовать свой здравый смысл и местные знания, чтобы построить свои собственные модели на основе этого шаблона.

Допущения

Наша модель основана на покупке вами 260 000 долларов США (средняя цена для существующих домов в третьем квартале 2018 года, по данным Fannie Mae) с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой. Предположим, вы внесете первоначальный взнос в размере 10 000 долларов и заплатите ставку по ипотеке 4.45 процентов, что, по словам Фредди Мак, было средним показателем для такого кредита за неделю, закончившуюся 10 января 2019 года.

Получите расценки, чтобы узнать, какие тарифы вам могут предложить. А затем воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы узнать ваши ежемесячные платежи в зависимости от размера вашего кредита.

Цифры, на которых мы основываем другие наши цифры, вы найдете в абзацах выше. Там, где это возможно и целесообразно, мы выбрали средний диапазон.

Однако по ремонту и техобслуживанию мы пошли выше.Это потому, что мы предполагаем, что вы покупаете существующий дом, поэтому вы не получите более низких затрат, чем те, у кого есть недавно построенный дом.

Страхование

Что касается страхования домовладельцев, мы использовали оценку Insurance.com о среднем размере страхового взноса по стране в размере 1737 долларов США для жилья стоимостью 300 000 долларов США с франшизой в размере 1 000 долларов США и покрытием ответственности в размере 300 000 долларов США.

Мы предположили, что вы внесете относительно небольшой первоначальный взнос в размере 10 000 долларов, что составляет чуть менее 4 процентов от покупной цены.Если ваш кредитный рейтинг не так уж плох, а другие долги ограничены, вы должны получить ипотечный кредит в Fannie Mae, Freddie Mac или в Федеральной жилищной администрации (FHA).

Однако, если вы это сделаете, вам придется платить взносы по частному страхованию ипотечных кредитов. Срок, в течение которого вам придется это сделать, будет зависеть от роста цен на жилье в вашем районе и от типа ипотеки, которую вы выберете.

Мы предполагаем, что вы оформляете ипотечный кредит Freddie Mac или Fannie Mae, и через 103 месяца вы будете освобождены от PMI.

Стоимость домовладения в цифрах

Расходы	Стоимость в год / первый год долл. США	Через 3 года вы потратите долларов США	Через 5 лет вы потратите долларов США	Через 10 лет вы потратите долларов США
Ипотека: основная сумма и проценты	15,112	45,335	75,558	151 116
Частное ипотечное страхование	1,250	3,750	6250	10,729 ****
Страхование домовладельцев *	1,737.00	5,311	9 021	18 933
Налоги на недвижимость * **	3 795,00	11,603	19 710	41365
ТСЖ / кондоминиум * ***	3 240,00	9 906	16827	35 315
Ремонт и обслуживание *	9 100,00	27 822	47262	99 188
Стоимость продажи (5%)	13 000	14 963	16 434	20 776
Приобретенный капитал	–	(39 265)	(68 685)	(155 515)
Итого	47234	79,425	122 377	221 907

* Предполагается, что расходы будут продолжать расти в соответствии с уровнем инфляции 2018 года, равным 1.9 процентов

** По данным Бюро переписи населения США, средний размер домохозяйства в 2018 году был очень близок к 2,5 человекам. Итак, это средний размер налога на недвижимость на душу населения по стране x 2,5

*** Выплачивается только тем, кто покупает в заветном сообществе

**** Мы предполагаем, что у вас есть ипотечный кредит Fannie / Freddie, и вы перестанете платить PMI в месяце 103

Выводы из таблицы

Вы можете быстро увидеть, что чем дольше вы живете в своем доме, тем привлекательнее домовладение.Через 30 лет у вас может быть дом стоимостью 1,06 миллиона долларов, если ежегодный рост цен на жилье на 4,8 процента будет продолжаться все это время с той же скоростью. А ваши самые большие разовые расходы — основная сумма и проценты по ипотеке — обошлись бы вам в 453 000 долларов. Таким образом, даже после всех других затрат вы можете быть далеко впереди.

Но этот упрощенный расчет не учитывает тот факт, что вам и вашим близким пришлось бы где-то жить в течение этих трех десятилетий. Предположительно, вам пришлось бы снимать дом.Таким образом, вы должны вычесть из стоимости домовладения сумму, которую вы в противном случае заплатили бы в качестве арендной платы. Сколько это может быть? Вы скоро узнаете.

Стоимость аренды

Чтобы провести стоящее параллельное сравнение затрат на владение и аренду дома, мы должны сравнить подобное с подобным. Итак, предположим, что мы смотрим на один и тот же дом для каждого: один стоимостью 260 000 долларов.

Арендодатели обычно взимают ежемесячно от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Так почему бы не выбрать средний уровень 0,95%? Это даст нам ежемесячную арендную плату в размере 2470 долларов США, что составляет 29 640 долларов США в год.

Но, согласно переписи населения США, средняя валовая арендная плата в США в 2017 году составляла 1082 доллара. Однако это может быть не для аналогичного дома, который покупает средний покупатель. Многие арендаторы, как правило, живут в квартирах, которые не обладают теми же характеристиками, что и дом.

В аренде могут быть не все

Поскольку арендаторы обычно переезжают домой чаще, чем домовладельцы, вы можете добавить некоторые связанные с этим расходы в свои расчеты.Сюда могут входить сборы за подачу заявления, гарантийные депозиты, депозиты / сборы за домашних животных, сборы за въезд и брокерские сборы, а также кое-что для более частых расходов на удаление, связанных с арендой.

Если ваша организация не очень хорошо организована, вы также можете иногда подвергаться штрафам, налагаемым вашим домовладельцем. Одна компания, которая управляет множеством объектов недвижимости, перечисляет 13 таких штрафов, в том числе:

Сбор за выдачу уведомления о просрочке платежа на 3 дня: 75 долларов за каждое событие
Комиссия за внесение изменений в договор аренды, например, при добавлении или удалении арендатора: 75 долларов за раз
Штраф за пропуск встречи с поставщиком планового ремонта: 125 долларов за каждое мероприятие
Нарушение правил ТСЖ: 100 долларов за раз

Возможно, вам никогда не придется платить эти и другие девять перечисленных.Или вы можете получать запросы регулярно. Это во многом должно зависеть от того, насколько вы «хороший» арендатор. Предположим, вы идеальный арендатор.

Если вы выберете место с дополнительными удобствами, вам может потребоваться отдельная ежемесячная плата за парковочное место, обслуживание двора, доступ в тренажерный зал или бассейн и другие услуги и удобства. Но предположим, что вы скромны и ничего из этого не платите.

Коммунальные услуги

В договоре аренды должно быть указано, включены ли некоторые или все коммунальные платежи в арендную плату.Но мы не включали их в расчет домовладения, поэтому не будем снимать жилье.

Если ваш договор аренды означает, что вы не платите за них, вам следует соответственно уменьшить ваши затраты на аренду. Однако имейте в виду, что следующий арендодатель может быть менее щедрым.

Страхование арендатора

Ваш арендодатель должен заплатить, чтобы застраховать ваше здание. Но это не покрывает:

Ваши личные вещи
Любые дополнительные расходы, которые вы понесете, если вам придется выехать из дома во время ремонта
Любая ответственность перед третьими лицами, которую вы несете

Конечно, страхование арендаторов не всегда является обязательным, хотя арендодатели все чаще требуют его для снижения собственного риска.А сколько вы заплатите, если захотите, будет зависеть от многих факторов, в том числе от того, где вы живете и насколько ценно ваше имущество.

Но Insurance.com считает, что полис в ценовом диапазоне от 120 до 190 долларов в год может позволить вам приобрести страховое покрытие в размере 25 000 долларов для личного имущества с франшизой в 500 долларов. И это также может включать 100000 долларов в качестве защиты ответственности. Для расчетов мы будем использовать среднюю отметку в 155 долларов в год.

Инфляция для арендаторов

Домовладелец, который покупает по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, знает, что его первый платеж будет точно таким же, как и его последний, и что то же самое касается всех платежей между этими двумя.То же самое не относится к арендаторам, которые могут рассчитывать на регулярные пересмотры арендной платы.

Конечно, арендная плата может не только повышаться, но и снижаться. А на некоторых рынках, где предложение превышает спрос, действительно случаются падения. Но в целом по стране в течение нескольких лет наблюдается устойчивый рост.

Повышение арендной платы

Теоретически можно было ожидать, что арендная плата будет сильно сокращать индексы цен на жилье. В конце концов, если арендодатели стремятся получать 1 процент от стоимости дома каждый месяц, то размер арендной платы, которую они взимают, должен будет изменяться в соответствии с ценами на жилье.

Однако, как бы ни звучали теории, на практике все обстоит иначе. Иногда цены на жилье превышают арендную плату, а иногда бывает наоборот. Но в целом инфляция арендной платы заметно ниже, чем инфляция цен на жилье. Итак, данные переписи населения США показывают, что с учетом инфляции медианные цены на жилье выросли на 290 процентов в период с 1940 по 2000 год. Между тем, медианная арендная плата за тот же период выросла всего на 112 процентов.

Итак, для наших расчетов ниже мы предположим, что арендная плата вырастет в соответствии с общим показателем инфляции за 2018 год, который составил 1.9 процентов. Некоторые прогнозируют такую же ставку на 2019 год. Конечно, в какой-то момент она изменится. Но никто не знает, когда он изменится, насколько сильно или даже по направлению своего движения.

Стоимость аренды в номерах

Для арендаторов стол гораздо меньше. Это связано с тем, что домовладельцы несут многие постоянные расходы, с которыми сталкиваются домовладельцы.

Действительно, многим арендаторам нужно найти только квартплату. Но мы включаем страховку арендаторов, потому что это разумные расходы, и многие арендаторы ценят предоставляемую защиту.

Помните, что все цифры в таблице предполагают годовой уровень инфляции 1,9 процента.

Расходы	Стоимость в год 1 $	Через 3 года вы заплатите долларов	Через 5 лет вы заплатите долларов	Через 10 лет вы заплатите долларов
Аренда	29 640	90 620	153 940	323 070
Страхование арендаторов	155	474	805	1,689
Итого	29 795	91 094	154 745	324 759

Конечно, такой дорогой дом снимать не обязательно.Но и покупателю жилья не обязательно покупать такой дорогой. Идете ли вы вверх или вниз по рынку, базовая математика вряд ли сильно изменится. Вот таблица для арендаторов, которые выбирают среднюю арендную плату — скорее всего, квартиру с меньшим количеством удобств, чем в среднем доме.

Расходы	Стоимость в год 1 $	Через 3 года вы заплатите долларов	Через 5 лет вы заплатите долларов	Через 10 лет вы заплатите долларов
Аренда	12 984	39 697	67 434	141 523
Страхование арендаторов	155	474	805	1,689
Итого	13 139	40,171	68 239	143 212

Через 30 лет

Через год или два, и в зависимости от ваших обстоятельств и местоположения, аренда, вероятно, будет дороже, чем владение — несмотря на все эти, казалось бы, пугающие цифры в таблице домовладения.

Ничто лучше не иллюстрирует это, чем использование цифр за 30 лет. В течение этого периода покупка обойдется вам в 1 161 502 доллара (без учета прироста капитала) по сравнению с арендой сопоставимого дома, которая обойдется вам в 1 189 976 долларов.

Разница крутого миллиона

Это меньше 30 000 долларов экономии. И за 30 лет таких сумм нет ни у кого.

За исключением того, что после 30 лет покупки у домовладельца есть актив на сумму более 1 миллиона долларов, а у арендатора… ничего.И, конечно же, арендатор должен продолжать платить по истечении 30 лет, пока покупатель завершил свою самую большую стоимость домовладения. Между тем ее собственность может продолжать дорожать.

«Принудительная» экономия

Еще один фактор при покупке по сравнению с арендой заключается в том, что выплата по ипотеке каждый год создает то, что исследователи называют «вынужденными сбережениями», то есть вложенными деньгами, которые в противном случае вы, вероятно, потратили бы.

Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета пришел к выводу, что покупатели создают более , в 27 раз богатства больше, чем арендаторы, в основном потому, что выплата по ипотеке заставляет их экономить, а не тратить.

Если вы решите арендовать, а не покупать, вам нужно будет гораздо более дисциплинированно относиться к сбережениям, если только вы не хотите выйти на пенсию разоренным.

Переезд

Конечно, относительно немного домовладельцев остаются на одном месте в течение 30 лет. И каждый раз, когда вы продаете или рефинансируете, вы сбрасываете часы по ипотеке.

Это, вероятно, будет стоить вам денег и времени, необходимого для освобождения от ипотеки. Но один из способов смягчить последствия этого — занять более краткосрочную ипотеку, если вы можете себе это позволить.или сделайте то, что в конечном итоге делают многие: продайте свой дом, возьмите не облагаемую налогом (для лиц старше 55 лет) прибыль и используйте ее, чтобы купить менее дорогой дом за наличные. Прощай, выплата по ипотеке.

Психологические издержки аренды по сравнению с покупкой

Аренда против покупки — это больше, чем вопрос долларов и центов. Есть еще один элемент, который вы можете назвать «Центы» и «Чувствительность».

Арендаторы

У некоторых есть черты характера, которые могут сделать их идеальными съемщиками. Они упиваются чувством, что их не связывают.Они могут свободно переехать домой, в город, штат или страну, когда им захочется.

Однако другим не нравится аренда по разным причинам. К ним относится возможность быть изгнанным из дома в следующем месяце или по истечении срока аренды. Некоторые опасаются надвигающегося повышения арендной платы. Или ненавидите необходимость соответствовать ограничениям домовладельца во всем — от декора до ведения бизнеса из свободной комнаты и владения домашним животным. Говоря о арендодателях, некоторые арендаторы не хотят делать свои богатые.

Наконец, некоторые также видят в аренде признак неудачи в жизненной игре.Когда друзья детства и колледжи покупают дома, они могут чувствовать себя брошенными.

Домовладельцев

Исследования показали, что домовладельцы более преданы своему делу и больше участвуют в жизни своего района, что является положительным моментом. И многие домовладельцы считают свою собственность признаком успеха — частью американской мечты — и живут ею. Они также могут рассматривать это как обряд посвящения, подтверждающий их зрелость.

Некоторым также предоставляется гарантия владения жильем: их дом принадлежит им. И они любят не набивать карманы домовладельцам каждый месяц.

Но есть и более мрачные моменты. Некоторые домовладельцы сталкиваются с настоящими трудностями. Их ссуды могут оказаться под водой. Они могут столкнуться с невозможными счетами за ремонт. Что, если они отстают с ипотекой и им придется терпеть лишение права выкупа? Или они могут беспокоиться о том, что их заставят переехать по работе или по семейным обстоятельствам и не смогут продавать. Как вы справляетесь с тем, что случайно оказались домовладельцем, находясь за сотни или тысячи миль от дома?

Эксперты

Эксперты по личным финансам не всегда сходятся во мнении о ценности домовладения по сравнению с арендой.Но в одном они согласны с тем, что не существует единого решения, которое было бы правильным или неправильным для всех. Все сводится к личности, финансам, целям, возрасту и семье.

Сьюз Орман

Сьюз Орман говорит: «Я очень верю в домовладение». Однако она продолжает: «Но только если это имеет финансовый смысл». И она предостерегает от перехода в собственность, если вы:

Вероятность переезда в течение пяти лет или около того
Иметь менее чем хороший кредитный рейтинг
Не спасла фонд на случай чрезвычайной ситуации
Нет достаточно большого первоначального взноса

Некоторые из этих моментов — отличный совет.Остальные более спорны.

Дэйв Рэмси

Дэйв Рэмси подтверждает: «Аренда как образ жизни — это не то, что мы рекомендуем». Но он выступает за такой же осторожный подход к покупке первого дома, как и Орман.

В самом деле, во всяком случае, он еще более консервативен, предлагая, чтобы никто не покупал, пока полностью не освободится от всех долгов. Это прекрасная цель, но ее достигают лишь немногие покупатели-новички.

Давид Бах

Дэвид Бах гораздо менее консервативен в выборе дома.Он называет это «лучшим эскалатором к накоплению богатства».

«Я не хочу, чтобы вы ждали. Я хочу, чтобы вы думали о покупке недвижимости раньше, чем позже », — сказал он CNBC« Сделай это »в 2018 году. И он привел примеры только трех ситуаций, в которых это разумнее для того, кто может покупать для сдачи в аренду:

Когда скоро снова переедешь
Если вы не уверены в надежности своей работы
Когда скоро вам может понадобиться больше места для расширяющейся семьи

Кроме них, он рекомендует покупать как можно скорее.

J.D. Roth

Дж. Д. Рот, известный по теме «Разбогатей медленно», более двусмыслен, чем другие, говоря: «Чем старше я становлюсь, тем больше я ценю, что нет правильного ответа в многолетних дебатах« лучше арендовать или покупать? »».

Он признает, что является домовладельцем более 20 лет. Но он предполагает, что могут быть рынки, на которых аренда более разумна.

Чтобы узнать, применимо ли это к месту, где вы хотите жить, он рекомендует найти ваше местное соотношение цены и арендной платы (или соотношение цена / доход).Вы найдете два похожих дома: один на продажу, а другой — в аренду. Затем разделите продажную цену на годовую арендную плату. Если результат меньше 12, покупайте. Если 12-15, взвесьте свои варианты. Он говорит, что когда ему больше 15, снимай. Только не забывайте о центах и чувственности!

Этот совет — отличная заметка, на которой можно закончить это руководство.

Подтвердите новую ставку (27 апреля 2021 г.)

Правила и положения об освобождении приусадебных участков

35.VI.03.06 Административный кодекс штата Миссисипи
Часть VI, подраздел 03, глава 6

100

Только определенная собственность имеет право на освобождение усадьбы. В этом правиле обсуждаются требования к приусадебной собственности.

101

ОЦЕНКА
Вся недвижимость, в отношении которой испрашивается освобождение, должна соответствовать следующим требованиям, касающимся ее оценки.

101,01

Идентификационный номер
Для целей налогообложения всему имуществу должна быть присвоена стоимость. Это значение должно быть присвоено определенному объекту собственности. Свойство, которому было присвоено значение, должно быть идентифицировано. Идентификационный номер должен быть уникальным в пределах округа. Номер посылки в дополнительном рулоне должен совпадать с номером посылки, указанным в заявлении.

101,02

Отдельно
Вся такая идентифицированная собственность, в отношении которой испрашивается исключение приусадебного участка, должна быть отдельно оценена в земельной ведомости. Никакая собственность не может иметь право на освобождение, если она не содержит стоимости земли и стоимости жилища. Земля и жилище должны оцениваться отдельно в земельной ведомости, в противном случае исключение не может быть разрешено. Особое положение делается, если жилище было разрушено.Имущество может продолжать иметь право на усадьбу в течение одного (1) года после даты разрушения.

101,03

Пределы
1. Освобождение ограничено первыми семью тысячами пятью сотнями долларов (7 500 долларов) оценочной стоимости приусадебной собственности. Любая оценочная стоимость, превышающая первые семь тысяч пятьсот долларов (7500 долларов), не подлежит освобождению, и полная сумма налогов должна быть уплачена на баланс.Лимит оценочной стоимости включает землю и все прилегающие к ней постройки и улучшения. Лимит в семь тысяч пятьсот долларов (7500 долларов) включает все посылки, требуемые заявителем. Сумма в столбце 7 или столбце 11 не должна превышать этот предел в семь тысяч пятьсот долларов (7500 долларов США), когда все посылки суммируются.
2. Другое ограничение связано с количеством акров, которое может включать заявление об освобождении усадьбы. Вся приусадебная собственность имеет ограничение в сто шестьдесят (160) акров, когда все участки подведены.

102

МЕСТО
Местоположение собственности влияет на определение права на освобождение усадьбы. Нет ограничений на количество объединенных участков, расположенных внутри или за пределами муниципалитета. Определение соединения — это одна или несколько точек общей границы. Участок в разделе считается земельным участком.

102.01

Собственность в муниципалитете
Если вся собственность, на которую испрашивается освобождение, находится внутри муниципалитета, вся собственность, на которую испрашивается освобождение усадьбы, должна фактически присоединиться. Если земля покрыта плиткой, то общественная улица или канал, разделяющий землю, не позволяют соединить ее. Если земля не покрыта плиткой, то улица, разделяющая собственность, не учитывается, и земля считается присоединенной.

102.02

Имущество внутри и за пределами муниципалитета
Если часть имущества, на которое заявлено освобождение, находится внутри муниципалитета, а часть собственности находится за пределами муниципалитета, вся земля должна быть объединена. Если какая-либо часть земли находится в пределах муниципалитета, вся земля должна быть объединена.

102,03

Недвижимость за пределами муниципалитета
Если собственность находится за пределами муниципалитета, земля не должна присоединяться.Исключение может быть подано не более чем на четыре (4) отдельных участка. (К домашнему тракту можно добавить только три (3) отдельных участка). Ни один из этих участков не может быть расположен более чем в пяти (5) милях от жилого участка, который представляет собой участок земли, на котором расположено жилище заявителя.

102,04

Недвижимость в прилегающих уездах
Если заявитель владеет менее ста шестидесяти (160) акров в округе, в котором расположено жилище, ему разрешается добавить к заявлению об освобождении от уплаты налога на усадьбу любое соответствующее право собственности, расположенное в соседнем округе.Опять же, ограничения в сто шестьдесят (160) акров и пять (5) миль от жилого участка помещаются на собственность, заявленную для освобождения приусадебного участка. В случае земли в соседнем округе заявитель должен подать заявление в обоих округах. Сначала заявитель должен подать заявление в округе-резиденте, сделать две заверенные копии заявления и отнести их в соседний округ. Эти копии должны содержать оценочную стоимость земли и жилища и общую оценочную стоимость земли, разрешенной округом-резидентом.Одна копия отправляется с оригиналом заявления соседнего округа, которое направляется в налоговую комиссию (не прилагать), а другая копия прилагается к дубликату, который хранится в досье в соседнем округе.

102,05

Порядок предпочтения
Местоположение всего имущества, которое может быть заявлено на освобождение, определяется местонахождением жилища заявителя. Порядок приоритета собственности следующий:
1.Вся соответствующая собственность в округе, где проживает заявитель, предпочтительнее собственности в другом округе.
2. Если жилье заявителя находится за пределами муниципалитета, соответствующая сельская земля предпочтительнее соответствующей городской земли.
3. Участки площадью 40 (40) акров предпочтительнее участков меньшей площади.
4. Прилегающая земля того же участка предпочтительнее другой подходящей собственности.
5. Если все земли не соединены, предпочтительнее будет земля, ближайшая к жилому комплексу и в том же округе.

103

СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Освобождение усадьбы касается отдельно двух видов совместной собственности: по наследству и всеми другими способами. Если человек подает заявку на какую-либо собственность, находящуюся в индивидуальной собственности, это лицо не может подать заявку на какую-либо собственность, находящуюся в совместной собственности. Из этого правила есть два исключения:
1. Переживший супруг (а), который подает заявление на собственность, находящуюся в индивидуальной собственности, может добавить собственность, приобретенную в неразделенной собственности.В этом случае право собственности на неразделенное недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности.
2. Муж и жена могут подавать заявление на имущество, находящееся в совместной или индивидуальной собственности.

103,01

По наследству
Этот тип совместной собственности является результатом наследования по завещанию или без него. Имущество считается поместьем. Имущество считается неделимым для целей освобождения усадьбы до тех пор, пока оно не будет распределено с правом выплаты вознаграждения или пожизненным имуществом между различными наследниками.Если какая-то часть неделимого имущества передается наследнику или покупателю, эта часть удаляется из неделимого имущества. Если путем обмена документами, судебными постановлениями или любым другим способом каждому из наследников будет предоставлен гонорар на части наследства, такие части будут изъяты из неделимого имущества. Неразделенная недвижимость, заявленная для освобождения усадьбы, не может быть объединена с какой-либо другой землей, кроме как в случае пережившего супруга. Оставшийся в живых супруг может объединить собственность в индивидуальном владении с неразделенной недвижимостью.Пределы собственности в сто шестьдесят (160) акров и семь тысяч пятьсот долларов (7 500 долларов) оценочной стоимости останутся.
1. Один файл
Наследники неразделенного имущества могут подать заявление об освобождении от права на владение одной усадьбой на все неразделенное имущество. Требования для права на освобождение усадьбы должны быть выполнены. Имение должно быть неделимым. Если такое избрание будет сделано, все наследники должны согласиться, и доказательства этого должны быть приложены к заявлению. Необходимое доказательство — это форма 72-049, «Выборы в дом №1».Форма предоставляется налоговой комиссией. Когда выбрано подать заявление на освобождение одной усадьбы, никакая другая претензия не может быть подана на это неразделенное имущество за этот год. Избрание подать заявление об освобождении от уплаты налогов на одну усадьбу не запрещает наследникам подавать отдельную заявку в последующие годы.
2. Более одного файла
Любой из наследников, отвечающих требованиям права на участие в усадьбе, может подать заявление об освобождении усадьбы от унаследованной части. Дом, в котором живет оставшийся в живых супруг, имеет преимущество перед домами любых других наследников.Если оставшийся в живых супруг подал заявление об освобождении усадьбы, эта часть вычитается из остальной части неразделенного имущества. Остальные наследники должны разделить оставшуюся часть поровну. Если более одного наследника подают заявление об освобождении от неразделенного имущества, решение о подаче заявления об освобождении от налога на одну усадьбу позднее не запрещено.
3. ПРИМЕРЫ:

а. Муж умирает, оставив жену и двух (2) детей. Жена живет на имущество, и все наследники решают подать заявление на освобождение от уплаты одного приусадебного участка.Право собственности по-прежнему принадлежит имению. Жена снова выходит замуж. Жена умирает, оставив мужа № 2 жить в неразделенном имении. Наследники по-прежнему могут подать заявку на получение одной усадьбы с мужем № 2 в качестве заявителя.
б. Те же детали, что и в пункте 1, за исключением того, что все наследники теперь получили свою часть неразделенного имущества в виде пошлины. Муж № 2 и каждый ребенок получают полное освобождение от своей доли.

103.02

Покупкой и пр.
Этот вид совместной собственности включает все другие способы получения права собственности, кроме наследования. Термин «совместный собственник» включает в себя совместно арендаторов и совместно арендаторов приусадебных участков.
1. Одно жилище
Различают четыре (4) случая совместной собственности и единичное жилище.

а. Муж и жена
Собственность, находящаяся в совместной собственности мужа и жены, имеет право на полное освобождение от налога на всю собственность, если муж и жена проживают вместе.Если они разделены, только собственность, находящаяся в совместной собственности, которая является домом на момент разделения, имеет право на полное освобождение. Любое другое имущество, находящееся в совместной собственности разлученного лица, не подлежит освобождению от приусадебного участка.
б. Связанные одинокие лица
Собственность, находящаяся в совместной собственности группы связанных лиц, как определено в Разделе 27-33-13 (f), имеет право на полное освобождение от налога на всю собственность, если все лица в группе имеют одинаковый тип титула.Подавать может только один член группы.
c. Одинокие лица, не состоящие в родстве
Собственность, находящаяся в совместном владении двух или более лиц, не подпадающих под определение Раздела 27-33-13 (f) или не состоящих в браке, имеет право на одно освобождение, основанное на пропорциональной доле собственности заявителя.
d. Дуплекс (2 квартиры)
Собственность, находящаяся в совместной собственности двух лиц, состоящая из двух (2) квартир, например дуплекс, когда каждый владелец занимает квартиру или сторону, имеет право на полное освобождение от налога для каждого владельца в отношении их равной доли оценочной стоимости имущества.
е. ПРИМЕРЫ:

и. Муж и жена, живущие вместе, владеют домом, оцениваемым в 15 000 долларов. Этот дом имеет право на одно освобождение от уплаты налога до 7 500 долларов.
II. Разлученные муж и жена совместно владеют двумя домами. У каждого есть опека над несовершеннолетним ребенком или совместная опека над одним ребенком, и каждый живет в одном из совместных домов. Только дом на момент разлучения имеет право. Если другой дом назван только на имя супруга-резидента и они не подали совместную налоговую декларацию, этот дом будет иметь право.
iii. Две сестры владеют и проживают в доме, оцениваемом в 15 000 долларов. Дом имеет право на одно освобождение от уплаты налога до 7 500 долларов.
iv. Трое (3) не состоящих в родстве одиноких человека живут в доме стоимостью 15 000 долларов. Каждому человеку принадлежит пропорциональная доля в размере одной трети (1/3) общей оценочной стоимости имущества. Только один может подать заявку на эту усадьбу двум другим владельцам, указанным в качестве совладельцев. Он будет иметь право на освобождение от уплаты налога на свою долю, ограниченную оценочной стоимостью 2500 долларов.

2. Более одного жилища

а. Право на участие в совместной собственности, в которой находится более одного жилья. Каждый совладелец, занимающий одно из жилищ, может подать заявление об освобождении от уплаты его пропорциональной доли от общей оценочной стоимости всего имущества.
б. ПРИМЕРЫ:

и.Три (3) человека совместно владеют недвижимостью, которая включает пятьсот (500) акров и три (3) дома общей оценочной стоимостью 33 000 долларов США. Каждый человек может подать заявление об освобождении усадьбы в отношении собственности, занимаемой его семьей, если они соответствуют всем требованиям для получения права на получение помощи. Доля каждого человека будет составлять одну треть от общей собственности или сто шестьдесят семь (167) акров с оценочной стоимостью 11 000 долларов; тем не менее, освобождение ограничено ста шестьюдесятью (160) акрами и общей оценочной стоимостью 7500 долларов.
II. Три (3) человека совместно владеют недвижимостью, которая включает сто пятьдесят (150) акров и три (3) дома общей оценочной стоимостью 15 000 долларов США. Доля каждого человека и освобождение от налога будут включать пятьдесят (50) акров и один дом общей оценочной стоимостью 2500 долларов.
iii. Два человека покупают 100 (сто) акров земли. Они строят дом на этой собственности, и каждый владеет отдельным правом собственности на свои дома. Оба могут подать заявление об освобождении от налогов, которое будет включать половину (1/2) оценочной стоимости земли плюс оценочная стоимость их домов.

104

ПРИМЕНЯТЬ
Предполагаемое использование всего имущества, заявленного для освобождения усадьбы, — это использование дома. Некоторые исключения из этого использования разрешены законом, и это не повлияет на размер освобождения, разрешенного заявителю, или сумму возмещения, выплаченного налоговой единице. Другие исключения разрешены законом, и это не влияет на сумму возмещения налоговой единице; однако это повлияет на размер освобождения, разрешенного заявителю.Некоторые пользователи прямо отрицают исключение приусадебного участка в отношении этой собственности.

104,01

Арендованная недвижимость
Арендуемая недвижимость включает в себя комнаты в арендуемом доме, а также целые дома. Сумма освобождения от уплаты налога и возмещения зависит от количества арендованных комнат. Квартира считается 3 (трех) комнатной. Дома издольщиков или арендаторов не считаются сданными в аренду, если учитывается только часть сельскохозяйственных культур.
1. разрешено

а. Имущество, занимаемое семейной группой, в которой проживает не более восьми (8) пансионеров или платящих гостей, имеет право на полное освобождение.
б. Имущество, занимаемое семейной группой, в которой арендовано или доступно не более четырех (4) комнат, имеет право на полное освобождение.

2. допускается в части

а.Имущество, состоящее из четырех (4) квартир, где одна квартира занята семейной группой, которая владеет домом, а другие квартиры сдаются в аренду, имеет право на одну четверть (1/4) разрешенного освобождения.
б. Имущество, занимаемое семейной группой, где сдаются или доступны для аренды пять (5) или шесть (6) комнат, имеет право на половину (1/2) разрешенного освобождения.

3. Запрещено

а.Любая недвижимость, которая сдается в аренду полностью, не подлежит освобождению от приусадебного участка.
б. Имущество, занимаемое семейной группой, в которой проживает более восьми (8) человек, не имеет права.
c. Имущество, занимаемое семейной группой, в которой арендуются или доступны для аренды более шести (6) комнат, не имеет права.

104,02

Деловая активность
Большинство людей занимаются бизнесом у себя дома, например выписывают чек на оплату домашних расходов или проводят распродажу в гараже.Закон действительно дает некоторые определения деловой активности, которые ограничивают или даже отменяют освобождение приусадебных участков.
1. разрешено
Имущество, занимаемое семейной группой, в которой ведется хозяйственная деятельность; однако оценочная стоимость имущества, связанного с коммерческой деятельностью, должна составлять менее одной пятой (1/5) общей оценочной стоимости дома.
2. разрешено в части
Если оценочная стоимость имущества, связанного с бизнесом, не превышает одной пятой общей оценочной стоимости дома, и это имущество занято семейной группой, в которой находится бизнес, работающий полный рабочий день, половина (1/2) может быть разрешено правомерное освобождение.
3. запрещено

а. Имущество, занимаемое семейной группой, любая часть которой используется кем-либо в деловых целях, за исключением случаев, указанных в двух вышеупомянутых параграфах, не подлежит освобождению от усадьбы. Имущество, занимаемое семейной группой, где любая часть используется как джин, лесопилка, магазин, автозаправочная станция, ремонтная мастерская, производственный или перерабатывающий завод, гостиница, мотель, туристический двор, жилой дом с не более чем двумя (2) квартирами, и подобные лица не имеют права на освобождение усадьбы.
б. Если есть возможность разделить посылку на дом и бизнес, это будет идеальным способом ведения домашнего бизнеса. Таким образом, жилой участок может быть оценен только как место жительства, а деловой участок может быть оценен как коммерческий.
c. ПРИМЕРЫ:

и. Салон красоты находится в доме в комнате, где у семьи есть стиральная машина и сушилка.Есть раковина, фен и стул для клиентов. Если оценочная стоимость этого малого бизнеса и оборудования составляет менее одной пятой (1/5) общей стоимости дома, этот бизнес не повлияет на размер приусадебного участка. Если этот бизнес является постоянным занятием владельца, усадьба ограничивается половиной (1/2) разрешенного освобождения.
II. У человека в доме есть небольшой продуктовый магазин. Магазин находится на первом этаже, а семья проживает на втором этаже.Освобождение усадьбы запрещено, потому что продуктовые магазины специально исключены из определения подходящей собственности в усадьбе Разделом 27-33-21 (b).
iii. У человека есть небольшой магазин перед домом. Магазин отделен стеной от остальной части дома. Участок разделен на эту стену, и владелец оценивается на жилом участке, который может получить 10% -ную ставку оценки с освобождением от налога на усадьбу, и на бизнес-участке, который получает ставку оценки 15%.

105

ЗАНЯТИЕ
Для того, чтобы собственность имела право на освобождение от приусадебного участка, она должна быть фактически занята заявителем только одной семейной группой в жилище. Исключения из этого общего требования перечислены ниже. За этими исключениями, все другие требования, необходимые для освобождения усадьбы, должны быть выполнены, чтобы собственность имела право на участие.Если один из следующих людей по какой-либо причине проживает в доме другого человека, это имущество будет лишено права собственности.

105,01

Незанятые одиночки
Заявители, подпадающие под определение Раздела 27-33-13 (e), не должны занимать собственность, на которую испрашивается освобождение от усадьбы. Это также обсуждается в Правиле 4 — Глава семьи

105.02

Служители и учителя
Право на участие имеет только собственность, принадлежащая священнику или имеющему лицензию школьного учителя, чья профессия удерживает их вдали от дома в течение длительного периода времени. Устав разрешает эти два типа работы. Никакие другие лица, чьи дела требуют отъезда, не могут претендовать на это освобождение. Никакая другая семейная группа не может занимать дом ни по какой причине.

105.03

Учрежденные лица
Раздел 27-33-19 (j) гласит, что право собственности принадлежит лицу, физически или психически неспособному заботиться о себе и помещенному в лечебное учреждение. Это освобождение доступно в течение пяти (5) лет с даты заключения. Если округ требует ежегодной регистрации усадьбы, следует договориться о наличии подписи адвоката, агента или опекуна для заключенного.

106

УДОБНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Некоторая собственность, имеющая определенные условия, считается правомочной по закону.

106,01

Арендованные земли
Арендованное имущество, указанное в Разделах 27-33-17 (c), (d) и (f), и которое занято семейной группой, имеет право.

106,02

Кондоминиумы
При раздельной оценке кондоминиумы считаются отдельными жилищами. Также в эту категорию входят таунхаусы и дуплексы.

106,03

Жилищное управление
Имущество, занимаемое семейной группой, но право собственности на которое передано жилищному управлению, имеет право.

107

Особо неприемлемый объект
Некоторое имущество считается неприемлемым по закону.

107.01

Условно
Имущество, занимаемое по соглашению о покупке или по условному контракту, не имеет права на освобождение усадьбы.

107,02

Цена покупки одной четвертой
Недвижимость, за которую не была уплачена одна четвертая (1/4) покупной цены, или где платежи за недвижимость не имеют разумной процентной ставки и графика платежей, не имеют права.

107,03

Отдельные интересы
Права на добычу полезных ископаемых или аренду древесины или любой такой земельный интерес, который оценивается отдельно и который связан с недвижимостью, в отношении которой было заявлено освобождение усадьбы, не могут быть включены в оценочную стоимость собственности, освобожденной от усадьбы.

107,04

Прочая собственность
Любая собственность, принадлежащая заявителю, получившему освобождение от приусадебного участка в отношении любой другой собственности в этом штате, не имеет права.

107,05

Разные формы собственности
Земля, находящаяся в индивидуальной собственности, которая была заявлена в целях исключения приусадебных участков, не имеет права при объединении с совместной собственностью, за исключением случаев, когда выживают супруга или муж и жена. Имущество, находящееся в индивидуальной собственности, никогда не имеет права, если оно совмещено с имуществом, имеющим право на владение недвижимостью.

108

(Зарезервировано)

Информация об исчислении налога на имущество

ИЗМЕНЕНИЕ В ОЦЕНКЕ

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с законодательством штата Калифорния переоценка недвижимости проводится только в следующих случаях:

Начинается новое строительство,
Произошла смена собственника, или
Рыночная стоимость упала ниже оценочной стоимости.

Если ничего из этого не произойдет, оценочная стоимость недвижимости будет увеличиваться не более чем на 2% в год.

Согласно Предложению 13 ставка налога на имущество составляет 1% от оценочной стоимости, плюс любые облигации или сборы, одобренные всенародным голосованием. Налоговые ставки в округе Амадор в среднем около 1,0%; однако годовой налоговый счет может также включать другие специальные начисления и сборы, которые не являются налогами на имущество.

В прошлом по всему штату, включая округ Амадор, были объекты недвижимости, которые временно оценивались ниже их стоимости по Предложению 13 (базовый год с учётом фактических данных).Это связано с тем, что положения нашего налогового законодательства позволяют Оценщику вносить корректировки, если рыночная стоимость меньше вашей налогооблагаемой стоимости.

Когда мы видим здоровый рынок недвижимости, эти временные сокращения ежегодно корректируются, чтобы отразить текущую рыночную стоимость. Эти временные сокращения полностью удаляются, и первоначальная стоимость по Предложению 13 восстанавливается, когда текущая рыночная стоимость превышает значение по Предложению 13. На этом этапе также восстанавливается максимальный годовой коэффициент инфляции 2%.

НОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ

Новое строительство оценивается по стоимости на дату его завершения, однако, если 1 января происходит до завершения, незавершенное новое строительство также оценивается по проценту завершенности за этот год. Ремонт, замена и обслуживание обычно не считаются новым строительством.

Офис оценщика получает копии всех разрешений на строительство, выданных в округе, и оценщик самостоятельно определяет, следует ли проводить оценку нового строительства.В таком случае стоимость нового строительства определяется и добавляется к оценочной стоимости существующей собственности. (Ранее существующее имущество не переоценивается.)

ИЗМЕНЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТИ

Офис оценщика проверяет все зарегистрированные дела, чтобы определить, какие из них требуют повторной оценки. Оценщик может также запросить у владельца дополнительную информацию о сделке или других изменениях в праве собственности (ответ владельцев является строго конфиденциальным и недоступным для общественности). Часто информация о продаже, например о специальном финансировании или продаже личного имущества, может привести к заниженной оценке.Затем оценщик определяет полную денежную стоимость этой собственности на дату перехода права собственности.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ОЦЕНКИ

Если офис оценщика произведет переоценку вашей собственности в связи с изменением владельца или завершением нового строительства, вы получите уведомление по почте о новой стоимости. В случае увеличения стоимости может быть выставлен дополнительный налоговый счет. Если новое значение меньше предыдущего, это может привести к возврату средств. Дополнительные налоговые счета добавляются к обычным годовым налоговым счетам за первый год владения недвижимостью.

ОЦЕНКИ БЕЗОПАСНОСТИ

Если имущество, включенное в местный налоговый список, не обрабатывается Оценщиком своевременно, это называется оценкой для избежания ущерба.

Это может произойти из-за различных обстоятельств, однако некоторые из наиболее частых причин включают следующие:

Заявления о коммерческой собственности не поданы или не поданы к установленному сроку.
Незарегистрированный договор купли-продажи, о котором не было сообщено оценщику, который приводит к смене владельца, влияющей на предыдущие годы.
Об изменении владельца в связи со смертью не сообщается или не сообщается своевременно.
Запрещенное новое строительство обнаружено постфактум.
Облагаемое налогом личное имущество обнаружено в ходе проверки хозяйственной деятельности.
Обычные процессы оценки, которые откладываются, чтобы избежать возможной ошибки с нашей стороны.

Если вы получили Уведомление о предлагаемой оценке побега, причина такого уведомления будет указана.

В уведомлении также будут указаны значения, которые мы намерены включить в налоговый список, и вы должны ожидать, что налоговый счет будет отправлен в разумные сроки.

У вас есть особые права на апелляцию, которые напрямую привязаны к дате, указанной в вашем уведомлении, поэтому важно внимательно прочитать всю информацию.

По всем вопросам обращайтесь в наш офис.

СНИЖЕНИЕ СТОИМОСТИ — PROP 8

Если рыночная стоимость недвижимости на 1 января ниже оценочной стоимости, оценочная стоимость может быть временно снижена.Это снижение стоимости может быть результатом изменений на рынке недвижимости, в районе или в самой собственности. Оценочная стоимость будет снижена только после проверки со стороны Оценщика. Если оценочная стоимость снижена, она будет пересматриваться ежегодно столько, сколько необходимо. Чтобы запросить проверку оценочной стоимости, позвоните по телефону 223-6351 (с 8:00 до 17:00) или отправьте «Запрос на проверку оценки» в разделе «Формы».

Если все или часть улучшений собственности удалены, оценочная стоимость может быть снижена.

Если имущество повреждено в результате стихийного бедствия, такого как пожар или шторм, оценочная стоимость может быть снижена до завершения ремонта. После завершения ремонта или реконструкции прежнее значение стойки 13 может быть восстановлено. Заявление должно быть подано в офис эксперта по оценке в течение шести месяцев с даты бедствия.

АПЕЛЛЯЦИЯ НА ОЦЕНКУ

Если вы не согласны с оценочной стоимостью вашей недвижимости или личного имущества, вы имеете право на неформальное рассмотрение оценки с оценщиком или членом его персонала.

Независимо от того, связываетесь ли вы сначала с офисом оценщиков, вы имеете право подать заявление об изменении оценки секретарю Наблюдательного совета. Это приводит к слушанию в Совете по уравнению, на котором вы и Офис экспертов по оценке представите доказательства в поддержку различных ценностных мнений. Совет по уравнениям определит стоимость на основе доказательств, представленных обеими сторонами.

Если вы не согласны со значением в ежегодной налоговой ведомости, вы должны подать заявление в период со 2 июля по 30 ноября.

Если вы не согласны со значением дополнительной оценки или избежали оценки, вы должны подать заявление в течение 60 дней с даты отправки дополнительного уведомления по почте.

Чтобы запросить заявление об изменении оценки, напишите в Апелляционный совет по оценке по адресу 810 Court Street, Jackson, CA. 95642 или по телефону 223-6470. Заявления на апелляцию на оценку имущества, опубликованные Советом по уравнениям штата, также доступны на странице Наблюдательного совета в разделе «формы» на веб-сайте округа.

ОБЩЕСТВЕННАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Для просмотра доступна актуальная информация о владении и оценке собственности в нашем округе. Эти данные индексируются по владельцу, номеру участка и адресу. Вы можете просмотреть его в Public Counter, 810 Court Street, Jackson, CA. 95642

Информация об оценке собственности, характеристиках, собственности и недавних передачах доступна для покупки. Посетите общественную стойку или напишите оценщику, 810 Court Street, Jackson, CA.95642 или по телефону 223-6351 (с 8:00 до 17:00).

КАРТА ПОСЫЛКИ

В офисе оценщиков есть карты, на которых показаны все участки земли в округе Амадор. Эти карты участков являются основой для оценки недвижимости. Карты постоянно обновляются, чтобы отображать новые участки и изменения существующих участков. Эти карты доступны для просмотра на общественной стойке Assessors и могут быть приобретены в офисе Surveyors Office, 810 Court Street, Jackson, CA. 95642

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ И ЛИЧНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

МОБИЛЬНЫЙ ДОМ

Мобильные дома, модульные дома и промышленные жилые дома в этом разделе называются M / H.

Все M / H, не основанные на постоянных фондах, имеют титулы (аналогичные автомобилям), выданные Калифорнийским Департаментом жилищного строительства и общественного развития (HCD). Те, которые были приобретены до июля 1980 года, могут облагаться лицензионным сбором HCD или местными налогами на недвижимость. С HCD можно связаться по телефону (916) 323-9224 или 1-800-952-8356.

M / H на постоянных фундаментах и новые M / H, приобретенные после июня 1980 года, облагаются налогом на недвижимость. Жилые дома, облагаемые налогом на недвижимость, облагаются налогом по той же ставке, что и другое имущество, и их стоимость будет увеличиваться не более чем на 2% в год, если не произойдет смена владельца или новое строительство.

ДЕЛОВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

В отличие от недвижимого имущества, личное имущество предприятий ежегодно оценивается по текущей рыночной стоимости. Ставка налога такая же, как и на недвижимость в том же месте. Коммерческий инвентарь и лицензированные автомобили освобождаются от налогообложения. Все предприятия должны ежегодно или, в некоторых случаях, каждые три года, по решению Оценщика, подавать декларацию об имуществе, в которой перечислены расходы на расходные материалы, оборудование и приспособления в каждом месте деятельности на дату удержания.Если вы не получите выписку до 1 января, обратитесь в офис эксперта по оценке по телефону 223-6351 (с 8:00 до 17:00).

ЛОДКИ И САМОЛЕТЫ

Лодки и самолеты облагаются налогом и ежегодно оцениваются по их текущей рыночной стоимости. Их стоимость определяется путем анализа рыночной стоимости, указанной в Bluebooks для лодок и самолетов.

ИСКЛЮЧЕНИЯ И ИСКЛЮЧЕНИЯ

(заполняемые формы доступны для некоторых из следующих)

МУЖ И ЖЕНА:

Передача собственности между мужем и женой не подлежит переоценке и не требует переоценки.Сюда входят переводы в связи со смертью супруга или решением о разводе.

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ:

Переоценка рефинансирования не проводится, потому что это не считается сменой собственника или новым строительством.

РОДИТЕЛЬ И РЕБЕНОК / ДЕБНИК И Внук:

В некоторых случаях передача собственности между родителем и ребенком или бабушкой, дедушкой и внуком не требует переоценки. Обычно, когда недвижимость меняет владельца, ее необходимо переоценить по рыночной стоимости, установив новую оценочную стоимость.Если вовлеченными сторонами являются родители и их дети, переоценки можно избежать, подав в офис эксперта заявление об исключении переоценки для передачи между родителем и ребенком. Освобождение может также применяться, когда вовлеченными сторонами являются бабушки и дедушки и их внуки. Этой переоценки можно избежать, подав заявление об исключении переоценки для передачи между дедушкой, бабушкой и внуком в офис оценщика. Основное место жительства и другое имущество оценочной стоимостью до 1 000 000 долларов США могут быть переданы без переоценки, если такая передача соответствует требованиям.Эти формы можно найти в разделе «Формы» на странице оценщика.

Исключение из переоценки не происходит автоматически. Офис оценщиков определит, есть ли у вас право на участие, на основании предварительного заявления о смене владельца, и форма или уведомление будут отправлены новым владельцам. Но ответственность за заполнение формы лежит на новых владельцах. Поскольку переоценка иногда может означать значительное увеличение налогов, важно своевременно заполнить форму претензии.

Это исключение применяется ко всем типам переводов, таким как продажа за деньги, подарок, наследство, судебный иск и т. Д.Если передача происходит по причине наследования, смена владельца происходит на дату смерти, независимо от того, когда и если право собственности фактически передано на имя наследников. Это важно знать, особенно для посылок, находящихся в доверительном управлении. Если посылка продана из доверительного фонда или имущества, все равно может быть проведена дополнительная оценка с даты смерти до даты продажи, если форма претензии не подана.

Сроки подачи заявок: в течение трех лет после передачи или до передачи собственности третьему лицу, в зависимости от того, что наступит раньше, или в течение шести месяцев после даты отправки дополнительной или побочной оценки имущества по почте.Новое законодательство, вступившее в силу 01.01.98, предусматривает дополнительное время для подачи документов, если вы пропустили все, что уже упоминалось. Однако этот новый срок подачи влияет только на будущие налоговые годы, и посылка не может быть передана третьей стороне.

Если у вас есть какие-либо вопросы об этом пособии, обратитесь в офис эксперта по оценке.

ПЕРЕВОД НИЖНЕЙ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ В НОВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ (Предложение 60):

В 1986 году избиратели Калифорнии приняли Закон № 60 Ассамблеи.Этот закон позволяет владельцам собственности продавать свое основное жилье и покупать или строить новое жилье равной или меньшей рыночной стоимости и переносить свою первоначальную оценочную стоимость в новый дом. Рыночная стоимость нового дома должна быть равна или меньше стоимости ранее проданного дома или не более чем на 5% выше, если дом был продан в течение года после приобретения нового дома, и не более чем на 10% выше. если продана на второй год после приобретения.

Для этого существует двухлетний период, и одному из владельцев должно быть не менее 55 лет.И первоначальное, и новое жилище должны быть основным местом проживания, и оба должны находиться в графстве Амадор. Вы можете приобрести недвижимость и построить новое жилище при условии, что покупка и строительство будут завершены в течение двухлетнего периода. Земля, приобретенная более чем за два года до продажи первоначальной собственности, имеет право на участие при соблюдении других законодательных требований. Оценщик определяет рыночную стоимость обоих объектов недвижимости.

Вот пример того, как работает передача значений.Если владелец собственности с оценочной стоимостью 80 000 долларов США продает свое первоначальное жилище за 200 000 долларов США и приобретает новое жилье за 200 000 долларов США или меньше и отвечает изложенным требованиям, он / она может передать первоначальную оценочную стоимость 80 000 долларов США в новое жилище. Таким образом, вместо того, чтобы платить налоги с рыночной стоимости нового дома (200 000 долларов США), владелец продолжает платить по более низкой первоначальной стоимости (80 000 долларов США). Это приводит к значительной экономии налоговых обязательств при замене дома.

В дополнение к двухлетнему периоду времени на продажу и замену, форма претензии должна быть подана в течение 3 лет с даты покупки новой собственности или завершения нового строительства. Этой льготой можно воспользоваться только один раз в течение жизни заявителя.

Если вы считаете, что имеете право на это пособие, отправьте форму «Перевод базового года в новое жилище для лиц 55 лет и старше», находящуюся в разделе «Формы». Для получения дополнительной информации и / или формы претензии, пожалуйста, свяжитесь с этим офисом.

ИСКЛЮЧЕНИЕ ДЛЯ ДОМАШНЕГО ДОМА

В штате есть программа для владельцев недвижимости, которые владеют домом и занимают его в качестве основного места жительства с 12:01 1 января. Домовладелец может подать заявление на освобождение домовладельцев, которое сократит их годовой налоговый счет примерно на 70 долларов.

Если вы строите или приобретаете дом и в годовой налоговой ведомости не было освобождения, вы можете подать заявление на освобождение домовладельцев в дополнительной налоговой ведомости. Чтобы получить право, вы должны занять дом в течение 90 дней после завершения нового строительства или смены владельца.Вы также должны подать заявление на это освобождение в течение 30 дней с момента получения Уведомления о дополнительной оценке.

Если вы считаете, что имеете право на это освобождение, и оно не отображается в вашем счете по налогу на имущество, просто позвоните в офис асессора, и мы вам поможем. После заполнения и регистрации освобождение от уплаты налога будет отображаться в ежегодном счете по налогу на имущество с указанием уменьшения стоимости и экономии налоговых долларов. Освобождение применяется каждый год без необходимости повторной подачи. Домовладелец должен связаться с офисом оценщика только в том случае, если он переедет в другое место жительства.

Исключения домовладельцев не передаются автоматически между объектами недвижимости. Если вы переезжаете, необходимо подать заявление о новом освобождении. Форма «Освобождение домовладельца» находится в разделе «Формы». Для получения дополнительной информации и / или формы претензии, пожалуйста, свяжитесь с этим офисом.

ИСКЛЮЧЕНИЕ ИЗ ИНВЕНТАРЯ СТРОИТЕЛЕЙ

При определенных условиях оценка нового строительства может быть отложена. Владелец должен построить с намерением продать и подать заявку в офис оценщика не позднее, чем через 30 дней после начала строительства.Если собственнику предоставляется исключение, новое строительство не будет оцениваться до следующей даты залога, если только оно не будет продано, арендовано или занято до этого. Нажмите здесь, чтобы открыть форму исключения из инвентаря строителей

СОЛНЕЧНАЯ ЭНЕРГИЯ НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Солнечные панели для многих типов активных систем солнечной энергии освобождены от налогов для владельца, который их построил. Они включают, но не ограничиваются, те, которые используются для

Отопление помещений
Водяное отопление
Производство электроэнергии
Солнечная механическая энергия

ИСКЛЮЧЕНИЕ ДЛЯ ВЕТЕРАНОВ-ИНВАЛИДОВ

Если вы ветеран, который полностью инвалид (100% связан со службой), слеп на оба глаза или потерял способность использовать более одной конечности в результате травмы или болезни во время службы в армии, вы можете подать заявление на получение статуса ветеранов-инвалидов Освобождение.Также она доступна не состоящим в браке выжившим супругам такого ветерана. Заявление должно быть подано в офис оценщиков.

Есть два вида льгот для ветеранов.

Льгота для ветеранов-инвалидов предназначена для оказания помощи ветерану, который считается инвалидом на 100% по оценке Департамента по делам ветеранов или получает компенсацию в размере 100% в связи с отсутствием работы. Выживший не состоящий в браке супруг также может претендовать на это. Стоимость этого освобождения составляет до 100 000 долларов и применяется к оценочной стоимости основного места жительства.При налоговой ставке около 1% освобождение от налогов может сэкономить владельцу налога на имущество примерно 1000 долларов на его ежегодном налоге на имущество.

Для обычных ветеранов с ограниченными активами есть освобождение в размере 4000 долларов. Чтобы иметь право на это освобождение, общая сумма активов женатого ветерана не может превышать 40 000 долларов. Для одиноких ветеранов общая сумма активов не может превышать 20 000 долларов. Из-за этих ограничений очень мало обычных ветеранов имеют право на участие.

Если вы считаете, что имеете право на любой из видов исключения для ветеранов, пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом для получения дополнительной информации и необходимой формы.«Заявление об освобождении ветеранов-инвалидов» и соответствующие формы также можно найти в разделе «Формы».

ИНВАЛИДЫ — ИСКЛЮЧЕНИЕ ДЛЯ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Законодательство штата Калифорния предусматривает, что определенные конструкции, установка или модификация существующего жилища могут быть исключены из оценки, если работа выполняется для того, чтобы сделать жилище более доступным для лица с тяжелой и постоянной инвалидностью, проживающего в этом жилище. Примеры конструкций, которые могут быть исключены из оценки: «пандусы, расширение дверных проемов и коридоров, снятие барьеров, изменение туалетов и т. Д.«

Форма претензии должна быть подана в офис оценщика до или в течение 30 дней после завершения строительства и должна включать заключение врача.

Кроме того, существует законодательство, которое позволяет инвалиду с тяжелой и постоянной степенью инвалидности переводить свою стоимость базового года в новый дом, если он приобретается с целью получения более доступного жилья или для облегчения финансового бремени, вызванного инвалидностью. Это единовременное пособие, которое также требует заключения врача о характере инвалидности.Продажа первоначального дома и покупка нового дома должны происходить в пределах 2 лет друг от друга, а форма претензии должна быть подана в течение 3 лет.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы относительно этого законодательства, пожалуйста, обращайтесь в офис оценщика.

ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ИСКЛЮЧЕНИЯ

Недвижимое и личное имущество, используемое исключительно церковью, колледжем, кладбищем, музеем, школой или библиотекой, может иметь право на освобождение от налога на имущество. Имущество, принадлежащее и используемое исключительно некоммерческой религиозной, благотворительной, научной или больничной корпорацией, также может иметь право на участие.