Покупка квартиры на что обратить внимание в новостройке: На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке? — Рамблер/финансы

Содержание

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке? — Рамблер/финансы

По данным компании «Метриум», россияне покупают новое жилье 1-2 раза в жизни. Однако среди всех возможных приобретений квартира – не только самое главное, но и сложное. Если речь идет о новостройке, необходимо учесть множество нюансов: от юридического статуса жилья до формы соглашения; от расположения жилого комплекса до наличия в нем инфраструктуры; от этажа с выбранной квартирой до ее планировки. Эксперты «Метриум» подготовили 10 рекомендаций, которые помогут правильно выбрать жилье в новостройке.

Каждый покупатель обладает ограниченным бюджетом, поэтому его главная задача – выбрать оптимальное жилье по имеющимся в распоряжении финансам. Для этого предлагаем следовать определенному алгоритму, состоящему из 10 шагов.

1. Определитесь с типом жилья

В Москве сегодня можно купить не только квартиры, но и апартаменты. Данный формат отличается своим правовым статусом – в силу некоторых технических особенностей он регистрируется как нежилое помещение. Фактически же это может быть связано со статусом земли под зданием, хотя сама постройка будет удовлетворять всем критериям законодательства и СНИПов, предъявляемых к жилью. Апартаменты примерно на 20-30% дешевле квартир – в этом их главный плюс. Однако в них нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку). Кроме того, на апартаменты не распространяются налоговые льготы и вычеты, из-за чего в содержании они обходятся несколько дороже квартир. Однако разница в стоимости с классическим жильем, как правило, покрывает повышенные затраты.

2. Выберите нужный этаж

Этажность, как никакой другой критерий выбора квартиры, по-прежнему окутан мифами из прошлых эпох жилищного строительства. Начнем с того, что первые этажи больше не проектируются в столичных новостройках как жилые, поэтому в самом худшем случае вы выберете квартиру на втором этаже. Никаких проблем с сыростью, шумом или запахами с улицы не будет, а поломка лифта не обернется трагедией. Верхние этажи также ничем не хуже: современные технологии исключают сквозняки, а лифтовое и другое издающее шум оборудование, размещаемое на чердаке, надежно звукоизолировано.

3. Определитесь с планировкой

Застройщики предлагают сегодня два основных типа планировки: классический и европейский. Классическая планировка предполагает отдельную кухню. Пусть и небольшая, но отдельная зона для приготовления пищи все еще находит своих приверженцев. Европейский формат объединяет кухню и гостиную в одно пространство, но имеет отдельные спальни. Такая планировка, особенно в небольших квартирах, позволяет разделить гостевую и хозяйскую зону, уйти от проблемы тесного пространства для приема гостей или использования не предназначенных для этих целей спален.

4. Узнайте о наличии отделки

На первичном рынке все еще преобладают новостройки с черновой отделкой, то есть квартиры в них передаются без стен и ремонта. Это позволяет придумать собственный дизайн, но отделочные работы и стройматериалы влетают в копеечку, а сроки заселения – сдвигаются. Поэтому все чаще застройщики предлагают готовые квартиры, доля которых на рынке составляет сегодня 16%. Дизайн придумают за вас, но зато ремонт от девелопера обойдется на 20-30% дешевле своего, а въехать в квартиру можно будет сразу послед сдачи объекта в эксплуатацию. Есть еще промежуточный вариант, который называется white box (в переводе на русский – «белая коробка»). Это такой формат ремонта, когда застройщик возводит межкомнатные перегородки, разводит коммуникации по квартире, выравнивает и красит стены в белый цвет. Покупателю остается только сделать косметический ремонт.

5. Изучите инфраструктуру проекта

В современных жилых комплексах застройщики часто предусматривают собственную инфраструктуру. Чем больше по своим масштабам проект, тем больше вероятность, что в нем появится собственный детский сад (причем не один), школа, поликлиника и паркинг. Однако нередко застройщики умалчивают о том, что соцобъекты будут вводиться на поздних стадиях строительства и первым новоселам ЖК придется их ждать возможно не один год. Уточняйте эту информацию заранее. Кроме того, говоря о паркинге, узнайте количество машино-место в нем и число квартир в проекте. В идеале их соотношение должно быть 1:1, и чем ближе к этому показателю, тем лучше.

6. Обратите внимание на транспортную доступность ЖК

Если вы привыкли пользоваться общественным транспортом, то вам следует отдавать предпочтение новостройкам рядом с метро. Такие проекты, как правило, дороже, но они впоследствии сэкономят много свободного времени. Если вы предпочитаете передвигаться на личном авто, то оцените ситуацию с дорожной сетью: насколько далеко расположены вылетные магистрали, третье транспортное кольцо, а также обратите внимание на ситуацию с пробками в районе – короткий путь в километрах не всегда означает быструю езду. Не пренебрегайте также изучением планов развития транспортной инфраструктуры всего района: возможно рядом с понравившимся ЖК в «медвежьем углу» уже строится новая станция метро или дорожная развязка.

7. Узнайте о скидках, акциях и специальных предложениях

Почти все застройщики сегодня предлагают разные способы приобретения квартиры. Рассрочка позволяет оплатить квартиру частями в сжатые сроки. Некоторые застройщики даже предлагают ее до конца строительства. Максимальный период рассрочки сегодня достигает 4 лет. Трейд-ин дает возможность реализовать свою старую квартиру силами девелопера или риелтора и зачесть ее стоимость в оплату выбранной вами квартиры в новостройке. Не забудьте узнать об акциях – почти все застройщики сегодня предлагают скидки. В массовом сегменте средний размер дисконта составляет порядка 6-7%, в бизнес-классе – 10-15%, а элитном сегменте обычно скидки обсуждаются индивидуально, но могут достигать 20-30%.

8. Наведите справки о застройщике

На рынке жилья работают самые разные компании: большие и маленькие, старые и новые. Не секрет, что время от времени совершаются бизнес-ошибки и стройка дома может «встать». Чтобы не попасть в такую ситуацию необходимо тщательно изучать девелоперов понравившихся вам проектов. Предпочтение следует отдавать признанным лидерам рынка с большим объемом застройки и многолетним опытом работы. Кроме того, обратите внимание на состав банков, которые выдают ипотеку на квартиры в проектах девелопера: все кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому факт сотрудничества со Сбербанком, ВТБ, ДОМ. РФ и другими важными институциями говорит в пользу надежности застройщика.

9. Внимательно читайте договор

Определившись с жилым комплексом и квартирой, вам остается только подписать договор. Однако этот этап не проще, а во многом даже сложнее предыдущих. Обратите внимание на форматы соглашений, которые предлагают застройщики. Лучший вариант для строящейся квартиры – договор долевого участия (ДДУ), для готового жилья – договор купли-продажи. Иногда застройщики предлагают разные формы предварительных договоров, когда вы заключаете соглашение о том, что в будущем подпишете основной договор, но деньги отдаете сейчас. Закон о долевом строительстве прямо запрещает такие формы соглашений при покупке строящегося жилья, поэтому их следует избегать – ориентируйтесь на те проекты, где продажи идут по ДДУ, тогда вы будете защищены 214-ФЗ. Предварительный договор возможен только в том случае, если вы покупаете уже готовое жилье во введенном в эксплуатацию доме.

В договоре долевого участия обратите внимание прежде всего на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры. Если девелопер обязуется отдать ключи в течение n-количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, то это рискованно, потому что дом может и не получить разрешение на ввод от властей. Поэтому передача объекта должна быть либо указана точно, скажем, III квартал 2018 года, либо привязана к какому-то событию, которое неизбежно произойдет.

10. Обратитесь к риелтору

Сегодня на столичном рынке новостроек представлено более 350 жилых и апартаментных комплексов. Примерно столько же проектов нового жилья реализуется в Подмосковье. Речь идет о почти сотне тысяч квартир на рынке, что гораздо больше, чем 5 и тем более 10 лет назад. Чтобы не потеряться во всем этом многообразии, нужен гид по рынку недвижимости. Риелтор поможет выбрать максимально подходящий именно вам проект, учитывая ваши финансовые возможности и жизненную ситуацию. Кроме того, некоторые застройщики вовсе не ведут прямых продаж, а сотрудничают только с риелторскими фирмами.

«Вышеперечисленный список рекомендаций нельзя назвать исчерпывающим, потому что сколько есть на рынке покупателей, столько и стратегий потребительского поведения, – резюмирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Если вы покупаете квартиру для себя на многие годы вперед, то руководствуетесь несколько иными «вводными», чем клиент, который планирует сдавать объект в аренду или выгодно его перепродать. Грамотно адаптировать покупательскую стратегию под ваши индивидуальные задачи может только профессионал рынка – риелтор, поэтому не следует пренебрегать его услугами».

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках

Фото: Franck Boston/shutterstock

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры в новостройке

Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.

Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.


Предварительный сбор информации

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК «Преображение»? Гуглите и яндексите не только «жк преображение отзывы», но и «жк преображение проблемы», «жк преображение минусы», «жк преображение недостатки». И даже — «инград отзывы», «инград проблемы».

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.

Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

  • Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.

  • Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.

  • Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич — лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Заключение

На первый взгляд может показаться, что приобретение собственной квартиры невозможно без посторонней помощи. Однако если вы воспользуетесь нашими советами, то без труда преодолеете этот путь. Главное помнить, что спешка в этом вопросе может обернуться неприятными сюрпризами в будущем. Поэтому проявлять особое внимание необходимо на всех этапах сделки. Также не стоит забывать про специалистов, которые сделают всю работу за вас, но в этом случае следует обращаться только в проверенные агентства, которые дорожат своей репутацией.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Несомненно, свои риски имеются и при покупке жилья на вторичном рынке, и при приобретении квартиры в новостройке Рязани. Однако меры предосторожности в этих ситуациях разные. Если в первом случае наиболее важным является выбор строительной компании в Рязани, то во втором существует множество нюансов. В том случае, если вы собираетесь приобрести квартиру у предыдущего владельца, данная статья поможет вам не стать жертвой мошенников.

Как правильно заключать договор?

Прежде, чем заключить договор о купле-продаже недвижимости, необходимо сверить адрес, указанный в свидетельстве о праве собственности, с адресом продаваемой квартиры, а так же получить на руки выписку из ЕГРП. Так вы исключите вероятность покупки квартиры, которая в действительности не принадлежит продавцу. При заключении договора так же обязательным должно быть согласие супруги (или супруга) владельца квартиры. В том случае, если на момент заключения сделки продавец или члены его семьи остаются зарегистрированными в квартире, вам следует получить на руки нотариальное обязательство о снятии с учёта на месте жительства.

В договоре должна быть указана точная стоимость покупаемой квартиры в Рязани (это важно, поскольку часто, во избежание уплаты большого налога, продавец указывает заниженную стоимость). Наиболее распространённым видом мошенничества в сфере недвижимости является признание сделки недействительной в силу того, что она была заключена вследствие заблуждения. Такая схема даёт все основания для возвращения недвижимости в собственность мошенников, покупателю же в таком случае возвращается не уплаченная сумма, а та стоимость, что указана в договоре. Порой продавец просто не желает платить большую сумму в виде налога, вовсе не имея мошеннических намерений. В этом случае покупатель и продавец могут договориться о том, чтобы разделить расходы.

Как правильно произвести расчёт по сделке покупки квартиры в Рязани?

Расчёт по сделке может осуществляться различными методами. Наиболее распространённый способ – использование банковской ячейки. В этом случае важно проверить все пункты договора аренды, изучить условия доступа к ячейке. Не забудьте так же проверить закладываемые купюры. Расчёты так же могут производиться по безналичной схеме.

Заключительный этап сделки

В качестве завершающего этапа сделки покупки квартиры в Рязани осуществляется передача квартиры согласно передаточному акту. Данный документ подписывают покупатель и продавец. Когда продавец получает оговорённую заранее сумму на руки, покупателю выдаётся расписка в её получении.

Как видите, приобретение жилья на вторичном рынке может повлечь за собой недоразумения и трудности, поэтому надёжнее обратиться в проверенную строительную компанию в Рязани и купить жильё в новостройке. При проведении сделки на вторичном рынке уделяйте большое внимание договору, указывайте в нём все параметры квартиры и особенности планировки. При возникновении малейших сомнений надёжнее будет обратиться к независимому эксперту.

Покупаем квартиру в новостройке: что нужно знать о технических деталях

Часто квартиры в новых домах не соответствуют заявленным в техническом проекте характеристикам и имеют ряд дефектов, которые необходимо устранять. Именно поэтому при визуальном осмотре помещения следует уделять особое внимание его техническим аспектам. Так, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

На что обратить внимание при приобретении квартиры

Специалисты «Корпорации ВИТ» создали для вас пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке. Данная памятка поможет вам сохранить не только собственные денежные средства, но и нервы.

На ранних стадиях строительства. При приобретении недвижимости, которая находится на этапе котлована, необходимо проверить как самого застройщика, так и технические документы на проект. В частности, покупателю необходимо оценить репутацию данной компании на рынке: выдерживала ли она сроки сдачи построенных ранее домов, не было ли судебных тяжб с покупателями из-за некачественно выполненных работ и так далее.

Соберите максимум информации о застройщике. Узнайте, не судится ли он с теми, кто купил у него квартиры ранее, не является ли фирмой-однодневкой и так далее.

Затем нужно обратить внимание на наличие у застройщика лицензии и разрешения на строительство. Главный документ, который необходимо истребовать у компании, возводящей дом, – проектная декларация с подробным техническим описанием. Также на данном этапе можно получить информацию о материалах стен и их облицовки, типах стеклопакетов, наличии или отсутствии отделки внутри помещений и так далее.

На завершающих стадиях строительства. В домах из кирпича следует проверить целостность облицовки, аккуратность выполнения швов. В панельных – герметичность стыков между панелями и перекрытиями. В монолитных – качество пола и потолка: они должны быть ровными.

Тщательно осматривайте каждый пеноблок и шов: нет ли сколов, трещин и деформаций, которые могут ослабить конструкцию в будущем и стать причиной снижения температуры воздуха внутри помещения.

Отсутствие герметичности в стыках может привести не только к значительному повышению уровня шума в жилом помещении, но и к снижению температуры внутри него в холодное время года, а также к риску появления грибка (если в швы попадает вода).

Без отделки. При приобретении квартиры после завершения строительства следует оценить качество бетонной стяжки на полу, целостность блоков, использованных для возведения межкомнатных перегородок, надежность крепления стеклопакетов.

С отделкой. В процессе осмотра новой квартиры важно обращать внимание не только на качество наклейки обоев и укладки плитки, но и на конструктивные особенности всего здания, расположение инженерных систем, их подключение и так далее. Как правило, все строительные компании, реализующие квартиры с отделкой, прописывают в условиях договора все материалы, которые будут использованы при возведении данного объекта с указанием завода-изготовителя. В процессе приема квартиры у застройщика соответствие использованных материалов заявленным можно проверить самостоятельно, сравнив все образцы.

Сверяйте каждую позицию и обследуйте качество установки каждого элемента интерьера. Тщательно осматривайте лоджии и балконы, проверяйте функциональность элементов сантехники.

Недобросовестные строительные компании могут указать в проектной декларации дорогие и качественные материалы, а при проведении отделочных работ использовать другие, отличающиеся низкой стоимостью и плохим качеством. Частые случаи – установка дешевых приборов учета, отопительных приборов, газового оборудования, оконных блоков и так далее. Все это может принести не только бытовые неудобства, но и проблемы с оформлением прав собственности на данный объект жилой недвижимости в будущем.

Определите, не сэкономил ли застройщик. Убедитесь, что при проведении отделочных работ применялись материалы, заявленные в проекте.

Приобретение недвижимости – важный шаг, поэтому перед покупкой следует изучить и ряд официальных стандартов, чтобы при необходимости использовать их в качестве эталона для осуществления проверки. Например, согласно нормативным документам, оконные створки должны открываться плавно и без скрипа, иметь ровную гладкую поверхность и герметичный уплотнитель. В закрытом состоянии они не должны пропускать воздух в помещение. Также при приобретении квартиры в новостройке нужно удостовериться в корректности работы систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления.

Что делать с обнаруженными недочетами

В случае обнаружения ряда дефектов, появившихся в результате недобросовестного отношения застройщика к своей работе, покупателю следует оставить соответствующие описания в акте приема-передачи. Также, согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,3 для каждого объекта долевого строительства устанавливается гарантийный сорок – не менее 5 лет. В течение указанного времени подрядчик обязуется устранять за свой счет (или застройщик за счет гарантийных удержаний) все выявленные в процессе эксплуатации жилого помещения недочеты. Однако, к сожалению, практика показывает, что вопрос финансирования процесса ликвидации обнаруженных в процессе эксплуатации жилых помещений дефектов нередко становится предметом судебного спора.

Практические советы по осмотру помещения

Выше вы смоли прочесть пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, которую можно использовать в качестве чек-листа при проведении приемки. Ниже специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас ряд практических советов, которые способны сделать осмотр более результативным.

  • Во время проверки качества шпаклевочных работ направьте на стену яркий фонарь или прожектор, расположив луч под углом. Так можно заметить мелкие неровности и другие дефекты покрытия. Отметим, что при шпаклевании стен под обои мастер может допустить несколько мелких дефектов – раковины, зернистость отдельных участков, шершавую поверхность. При отделке стен под покраску покрытие должно быть идеально ровным.
  • Проверьте вертикальность стен при помощи отвеса и длинной линейки. Согласно нормам при простом оштукатуривании отклонение от вертикали не может быть более 15 мм на высоту осматриваемого помещения, при улучшенном – не более 10 мм, а при высококачественной отделке стен – не более 5 мм.
  • Выясните, все ли углы в помещениях квадратной и прямоугольной формы выполнены прямыми. Для этого можно воспользоваться строительными угольниками или лазерными измерительными приборами.
  • Проследите за качеством оклейки помещения обоями. Если все полотна были наклеены внапуск, то их боковые кромки должны быть направлены в сторону источника света – окна. Также обратите внимание и на то, как оформлены наличники и розетки – обои не должны заходить на них.
  • Обратите внимание на качество покраски стен и потолка, оценивать его более предпочтительно в светлое время суток. Поверхность должна быть ровной, без наплывов краски, следов мазков, дефектов цвета и так далее.
  • При осмотре ванной комнаты проверьте качество укладки плитки. Звонкий звук при простукивании говорит о том, что в растворе имеются пустоты и что в дальнейшем покрытие может отвалиться. Удостоверьтесь также в том, что на горизонтальных и вертикальных поверхностях плитка прикреплена ровно: приложите длинную рейку к полу и стене и переместите ее в различных направлениях. Если рейка не подпрыгивает на неровностях, покрытие сделано качественно.
  • Осмотрите все трубы горячего и холодного водоснабжения, а также запорную арматуру. Трубы не должны иметь трещин, пятен ржавчины, заплат, подтеков. Осмотрите краны и проверьте напор и температуру воды – они должны быть стабильными. Если вы приобретаете квартиру в новостройке на верхнем этаже, то проследите за напором в течение более длительного времени, чтобы оценить его неизменность.
  • Если проект дома предусматривал установку газового оборудования (котлов, проточных водонагревателей, плит и так далее), то нужно уделить особое внимание герметичности соединений всех газовых магистралей, надежности запорной арматуры и так далее. Для этого стоит пригласить специалистов газовой службы: только они смогут грамотно оценить надежность данного оборудования.
  • Убедитесь в том, что вытяжка работает корректно. Сделать это можно с помощью листка бумаги. Прислоните его к решетке. Если листок прижался к ней, то вытяжка работает нормально – поток воздуха уходит в шахту.

__________________________________________________________________________

3Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Экология жилья: на что обратить внимание, выбирая квартиру в новостройке

Автор: Антон Детушев, генеральный директор IKON Development• 03 ноября, 2020

 Весна и самоизоляция заставили многих задуматься о побеге из города или хотя бы о покупке более комфортной квартиры. О том, какие факторы важно учесть, присматриваясь к вариантам, рассказывает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.

1. Соседство с крупными лесопарковыми и лесными массивами. В Москве самыми благоприятными для жизни оказываются дома, расположенные недалеко от парков, таких как Сокольники, Фили, Измайловский. Тем не менее большая часть лиственных и хвойных массивов сосредоточена за городом, в Подмосковье. Поэтому покупка квартиры в пригороде, но при этом в более зеленой зоне, может стать хорошим вложением в недвижимость, особенно в период пандемии.

2. Водоемы. Наличие поблизости водоема, на берегу которого можно отдыхать, ловить рыбу или купаться ― еще одно преимущество.

3. Свалки. Проверьте с помощью Яндекс Карт и 2ГИС, есть ли рядом мусорные полигоны. По закону дома запрещено строить ближе, чем 500 ― 1000 м (в зависимости от класса отходов), но самое безопасное расстояние до ближайшей свалки все же ― не ближе 3-х километров.

4. Крупные промышленные предприятия, объекты теплоэнергетики (ТЭЦ, ГЭС). Проверьте, есть ли поблизости вредные производства, которые могут загрязнять окружающую среду. Если вы нашли их на карте, убедитесь, что они расположены на расстоянии не менее одного километра от будущего дома. Если крупные работающие заводы находятся ближе, это серьезный повод сомневаться в покупке квартиры или заранее задуматься об установке систем очистки воздуха.

5. Электромагнитные волны. Обратите внимание на наличие поблизости телефонных вышек и линий электропередач.

6. Озеленение территории. Уточните у застройщика, как будет благоустроена территория рядом с домом. Например, в нашем подмосковном проекте ЖК «Новый Зеленоград» под благоустройство отдано 70% территории. Выбирайте объекты, где будет обеспечено экстенсивное озеленение ― целые скверы с деревьями, прогулочные зоны и парковые пространства. Желательна высадка не только лиственных, но и хвойных пород деревьев ― для того, чтобы дворы оставались зелеными в любое время года. Также обратите внимание на крупномеры: если застройщик высаживает не маленькие саженцы, а целые деревья и кустарники, вам не придется ждать несколько лет, пока они вырастут. Убедитесь в том, что на территории ЖК будет создан комфорт и уют.

На фоне растущего тренда удаленной работы и постоянной угрозы самоизоляции эксперты прогнозируют рост спроса на проекты высокого качества в Подмосковье, где пространство позволяет девелоперам развивать экологичные проекты и благоустраивать придомовые территории.

7. Магистрали. Если вы знаете, что окна новостройки будут выходить на дорогу с оживленным движением, а вы выбираете квартиру ниже 7-го этажа, подумайте о возможности дополнительной очистки воздуха. Кроме того, учитывайте, что шум от дороги может стать проблемой. Поэтому уже на этапе строительства, уточните у застройщика, как он предлагает этого избежать. Например ― узнайте, какие будут установлены окна, и предусмотрена ли шумоизоляция стен.

8. Качество строительных материалов. Серьезно отнеситесь к вопросам о материалах, и не стесняйтесь задавать их застройщику. Многие девелоперы не просто рассказывают об используемых материалах для строительства и отделки, но и демонстрируют их в шоурумах. Например, часто можно увидеть стены «в разрезе», понять, насколько хорошо они утеплены, или, например, какая фурнитура используется застройщиком при прокладывании труб, какие устанавливаются счетчики и другое.

9. Свет в квартире. Чтобы не получить темную квартиру, учитывайте стороны света при покупке жилья в новостройке. Выбирайте квартиру на восточной или западной стороне света (стороны света обычно указаны в каждом варианте квартиры на сайте застройщика). Это обеспечит вам достаточное количество солнца в любое время года. Кроме того, если ваша квартира на высоком этаже и «видовая», в зависимости от стороны света можно заранее выбрать, чем любоваться ― рассветами или закатами.

Автор: Антон Детушев, генеральный директор IKON Development•03 ноября, 2020

10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры

Михай
26 января 2021 г. | Читать 3 мин.

Проведя некоторое время в , арендуя бизнес , вы поймете, что вам следует перестать тратить деньги на арендовать месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру когда-либо, то в этой статье вы найдете список вещей, которые следует проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.

Мгновенно получайте скидки на домашний декор!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

    • Определитесь, с районом вы хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.

    • Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе.Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать, по крайней мере, то, что вы заплатили.

    • Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на свои деньги.

Аренда профессиональных грузчиков

Найдите надежных профессионалов, которые помогут облегчить нагрузку

Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и боли в спине, позвонив профессионалам.Планируете ли вы сделать это своими руками или просто нуждаетесь в помощи с тяжелой работой, мы можем помочь вам найти решение, соответствующее вашему переезду и вашему бюджету.

  • Перемещение припасов

  • Упаковка и распаковка

  • Погрузка и разгрузка

  • Лицензировано и застраховано

  • Хранение и контейнеры

Допустим, вы нашли квартиру…

    • Убедитесь, что интересующая вас недвижимость близка к необходимым вам объектам., например, магазины, общественный транспорт, парки, больницы, школы, работа, тренажерный зал и т. д. — ценный совет, если вы хотите немного заработать.

    • Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание недалеко от клубов, кафе или других концертных площадок. Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.

    • Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Может ли какое-либо оборудование потребовать ремонта или замены? Перед принятием решения о покупке настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании.

    • Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?

    • Есть ли балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или смотрите не в сторону солнца?

    • Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру.Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных работников, таких как уборка мусора и охрана. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.

    • Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.

Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.

Легкая покупка многоквартирного дома (12-шаговое руководство)

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это выгодным вложением для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать перед лицом принимаемого на себя риска.В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату или недвижимость.Спрос на собственность в районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать доход, который вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. . В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и, если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3.На 5% меньше.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс ».

Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Средняя цена продажи 962 Данные о покупке и продаже Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы свяжемся с вами, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды — после того, как вы оплатите все свои расходы — у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, когда захотите
  2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается с доходом от аренды, потому что они уверены, что с признательностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса со ставкой капитализации 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
  4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать от инвестиций в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
  • Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
  • Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно имеют долгосрочных арендаторов. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с более высокой текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и выполнение ремонтных работ, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
  • Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос за аренду одной семьи.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

  1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь вам пригодится упомянутый выше калькулятор почечных свойств. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, осуществимо ли это, прежде чем вы начнете искать вне штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
  5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
  6. Начните искать недвижимость — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть недвижимость вне рынка.Вы можете узнать здесь 5 советов, как найти выгодные предложения.
  7. Начать делать предложения — Помните, чтобы не волноваться! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотр — Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в том же состоянии, в котором он рекламировался. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехнику и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
  9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Управляющая компания, которую вы выберете, принесет или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют. для.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вашу сделку, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию. одобренный.
  11. Последний день работы — Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу документов, а затем отметьте свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои вложения и начнете генерировать денежный поток, самое время повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но ничего больше не сделал. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что многоквартирный комплекс — правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят размещать свою недвижимость на рынке. Если ты не уверен Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: многоэтажные, средние, садовые и жилые, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации, основываясь на том, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, ипотечные платежи, расходы на техническое обслуживание и управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих затрат вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

  • Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды). отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Банковский баланс Квартирные ссуды : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок займа 20-25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
  • Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти займы призваны помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами. покупателям, предлагая ипотеку в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы определились, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где я могу найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома на продажу.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка составляет 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный платеж с помощью коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, которые готовы были профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Покупка многоквартирного дома: руководство для начинающих на 2020 год

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей и дорогостоящим вложением, но владение арендным комплексом также может быть очень прибыльным. Это руководство для новичков содержит советы и рекомендации, которые помогут вам принимать правильные решения.

hash-mark Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

Покупка жилого комплекса может стать отличной инвестицией, если вы сделаете домашнюю работу и сделаете покупку в правильном месте и по разумной цене.Вы также должны убедиться, что ваша собственность находится в хорошем состоянии и что ваша аренда продается надлежащим образом, обеспечивая низкий уровень вакантных площадей.

В первую очередь следует подумать о том, является ли покупка определенного жилого комплекса хорошей инвестицией и есть ли у вас время для управления недвижимостью. Легче управлять несколькими небольшими арендуемыми объектами недвижимости, и с арендаторами легче работать в индивидуальном порядке. С жилым комплексом вы можете столкнуться с большим количеством потенциальных вакансий и крупномасштабных проблем.

Вообще говоря, большинство многоквартирных домов — хорошее вложение. Однако не каждое здание автоматически является хорошей инвестицией. Каждую из них следует оценивать отдельно. Вы должны учитывать такие вещи, как возраст, состояние собственности, цена за квадратный фут (по сравнению с остальным рынком) и местный рынок недвижимости. Знание того, как рассчитать цену за квадратный фут, ставки капитализации и как искать компромиссы, имеет решающее значение.

Что делает многоквартирный дом безопасным и стабильным вложением, так это тот факт, что когда вы владеете зданием или многоквартирным комплексом, в вашем портфеле будет несколько отдельных квартир.Поэтому, когда некоторые из них будут вакантными, у вас, скорее всего, будут заполнены другие, а это значит, что вы не потеряете столько денежных средств. А когда вы будете полностью сыты, у вас будет гораздо больший поток доходов. Многоквартирный дом позволяет вам расширить свой портфель всего за одну покупку.

Кроме того, многоквартирные дома, как и вся недвижимость, ценятся. Даже если вы выходите на уровень безубыточности, вознаграждение за 5–10–20 лет может принести хорошую прибыль.

Обратной стороной является то, что многоквартирные дома, как правило, требуют значительного первоначального взноса.Здания обычно намного дороже, чем средний дом. Это также значительно удорожает 20% первоначальный взнос. Вы должны рассчитывать на внесение первоначального взноса в размере более 100000 долларов, поскольку даже самые доступные здания с несколькими квартирами будут стоить более 500000 долларов.

Еще одним недостатком многоквартирного дома является то, что вы будете работать с несколькими арендаторами. С арендуемой недвижимостью вы можете найти арендатора на 12 месяцев, а затем регистрироваться каждые несколько недель. В многоквартирном доме у вас может быть 6-8 жильцов, у которых вы регулярно заселяетесь, а затем вам, возможно, придется рекламировать открытие ваших других 6-8 квартир.Это намного больше работы, чтобы удерживать доход. Конечно, вы могли бы нанять управляющего недвижимостью и других сотрудников, но все это съедает вашу прибыль.

Многоквартирные дома также сопряжены с повышенными рисками ответственности и проблемами соблюдения правовых норм. Если у вас есть бассейн или фитнес-центр, существует еще больше потенциальных рисков. Они могут быть привлекательными и важными для успеха ваших инвестиций, но они могут быть как дорогими, так и требующими много времени заранее.

Из многоквартирных домов также труднее выйти из вложений.Обычно они продаются дольше. Поэтому жизненно важно, чтобы у вас как у инвестора были другие источники дохода на случай, если вы столкнетесь с проблемами и вам придется продать раньше, чем ожидалось.

знак решеткиСколько стоит многоквартирный дом?

Ценовые диапазоны для многоквартирных домов основаны на множестве факторов. Во-первых, это количество квартир в доме. Если вы рассматриваете дуплекс, триплекс или четырехуровневые многоквартирные дома, то цена относительно невысока по сравнению с многоэтажными домами, в которых могут быть сотни отдельных единиц.Однако, как новичок в строительстве многоквартирных домов, вы, скорее всего, не собираетесь начинать с высотки. Вы, вероятно, ищете что-то посередине дороги, то есть что-то с 4-16 единицами.

Второй фактор касается местоположения здания. Квартиры в небольших сельских городах обычно дешевле, чем дома аналогичного размера в центре большого или даже среднего города. Однако здесь важно помнить, что арендная плата в этих районах также будет выше, поэтому более высокая цена может того стоить.

За последние 12 месяцев средняя цена продажи жилого комплекса составила 1 598 091 доллар. Однако средняя продажная цена составляла всего 238 400 долларов. Это означает, что многие многоквартирные дома обычно доступны для начинающих инвесторов. Вам не придется тратить миллионы долларов, чтобы начать работу, хотя этот вариант также доступен для вас.

hash-markСколько денег я могу заработать на многоквартирном доме?

Недвижимость и, в частности, жилой комплекс могут приносить прибыль множеством способов.Наиболее очевидным является использование недвижимости для получения дохода от сдачи в аренду. Вы также можете заработать на повышении стоимости недвижимости — жилые комплексы по-прежнему являются привлекательными инвестициями. Их ценность имеет тенденцию стремительно расти со временем. Даже если доход от аренды позволяет вам только окупиться, высокая стоимость недвижимости может обеспечить впечатляющую прибыль.

Другие варианты включают в себя использование собственности и ее налоговых льгот. Это более тонкие стратегии, и вам, вероятно, интересно, каков доход от аренды.Вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4% до 10% с любым жилым комплексом.

хэш-меткаКак купить жилой комплекс

Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть одновременно пугающей и захватывающей. Вот несколько простых шагов, которые помогут вам не сбиться с пути.

Типы жилых комплексов

Задайте себе несколько вопросов и поставьте цели. Какой тип здания вы хотите? Чего вы хотите достичь со зданием?

Есть четыре типа жилых комплексов:

  • Здания класса A: новые здания (как правило, возрастом менее 10 лет) с дополнительными удобствами, такими как фитнес-центр, бассейн или офисные помещения.
  • Здания класса B: Здания возрастом от 10 до 20 лет с меньшими удобствами, но еще не находящиеся в стадии деградации.
  • Здания класса C: Здания возрастом от 20 до 30 лет, которые могут не иметь никаких удобств и, вероятно, потребуют некоторого ремонта.
  • Здания класса D: старые здания, требующие масштабного ремонта.

Куда вы хотите инвестировать? Выбор рынка — один из важнейших факторов успеха ваших инвестиций.Рынок с негативными тенденциями может иметь катастрофические последствия, в то время как попадание на нужный рынок в нужное время может сделать многоквартирный дом одной из ваших лучших инвестиций.

На этом этапе также устанавливается бюджет. Помните, что во многих многоквартирных домах потребуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов и более. Убедитесь, что у вас есть в наличии такие наличные. Рассматривая свой бюджет, постарайтесь спрогнозировать свой денежный поток. В Интернете доступны калькуляторы арендуемой недвижимости, которые помогут вам определить свой ежемесячный и годовой доход.Постарайтесь быть консервативными с этими оценками. Самый лучший сценарий не всегда реалистичен.

Финансирование многоквартирных домов: предварительное утверждение

Если у вас есть бюджет, целевой рынок и прогноз движения денежных средств, вы захотите начать получать предварительное одобрение для финансирования. Лучше поговорить как минимум с 3 кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую ставку. Постарайтесь получить предварительное одобрение как минимум 2, чтобы у вас были варианты. После того, как вы получите предварительное одобрение, вы можете приступить к поиску жилых комплексов, соответствующих вашему бюджету.

Ищите недвижимость и делайте предложения

Как только вы узнаете, что у вас есть варианты финансирования, вы можете начать поиск зданий, которые вам подойдут. Вам следует начать с поиска в Интернете — найти несколько зданий, которые вас заинтересуют, и начать делать предложения. Даже если ваши предложения ниже указанной цены, лучше всего протестировать рынок и найти сделку.

Начните проводить проверки. Многоквартирные дома — это большие вложения, поэтому внимательно осматривайте их.Задайте вопросы и ознакомьтесь с каждым блоком. Обратите особое внимание на крышу, сантехнику, HVAC и электрическую систему.

Потенциальная стратегия — попросить отзывы о здании или найти их в Интернете. Хотя некоторые проблемы в обзорах могут быть результатом плохого управления или других проблем, не связанных с самим зданием, в некоторых обзорах могут быть выявлены проблемы в отдельных единицах. Вы можете спросить, были ли проблемы решены или это проблемы, которые возникнут с инвестициями.

Выберите компанию по управлению недвижимостью

Если жилой комплекс достаточно большой, вы, скорее всего, не будете управлять имуществом самостоятельно. Вы будете нанимать компанию по управлению недвижимостью, чтобы помочь с вашими инвестициями. Не менее важно инвестировать в правильный рынок. Управляющая компания сделает ваше вложение или сломает его.

Обязательно проведите тщательные обзоры нескольких компаний и получите расценки. Найдите некоторые из их обзоров в Интернете и ознакомьтесь с некоторыми другими объектами, которыми они управляют в настоящее время.Есть ли общая проблема, которая возникает во всех их свойствах? Это может указать вам на потенциальную ошибку в компании.

Завершение сделки и финансирование

Как только вы найдете идеальное здание, вернитесь к этим кредиторам с фактической сделкой и завершите финансирование. Благодаря нескольким предварительным утверждениям вы сможете более точно сравнивать ставки и другие аспекты финансирования. Ваш кредитор, вероятно, потребует оценки перед завершением.

Убедитесь, что с заголовком нет проблем, и отчет об оценке будет возвращен в хорошем состоянии.Если в отчете обнаружены проблемы, о которых вы не знали, вы можете пересмотреть свои вложения. В противном случае, как только все будет подтверждено, вы можете закрыть сделку и приготовиться сдать ее в аренду!

Стабилизируйте свои инвестиции

Будьте готовы потратить несколько месяцев или лет на стабилизацию своих инвестиций и приведение всех финансов в порядок. Как только вы начнете привлекать арендаторов к автопилоту, вы можете даже подумать о расширении за счет нового многоквартирного дома.

хэш-метка Покупка многоквартирного дома: часто задаваемые вопросы

отметка-отметкаКакие виды ссуд доступны для многоквартирных домов?

Для зданий с 4 и менее квартирами покупателям доступны жилищные займы.Если в жилом комплексе более 4 квартир, есть три коммерческих варианта:

  • Ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды варьируются от 750 000 до 6 миллионов долларов и обычно требуют высокого отношения ссуды к стоимости. Ставки обычно составляют от 3,5% до 6%.
  • Банковские балансовые ссуды: это ссуды от местных кредиторов на срок от 20 до 25 лет. Иногда у них также выплачиваются воздушные шары на срок от 3 до 15 лет. Ставки также варьируются от 3% до 6%.
  • Варианты краткосрочного финансирования: они доступны в короткие сроки и имеют минимальную сумму в 100 000 долларов США.Ставки выше других вариантов на 7% 12%.

хэш-меткаКак правильно оценить жилой комплекс?

Самый распространенный способ оценки жилого комплекса — доходный подход. Этот подход делит чистую операционную прибыль (или NOI) на ставку капитализации.

  • NOI = (ежемесячная арендная плата за единицу x количество единиц) — все операционные расходы
  • Ставка капитализации = для большинства многоквартирных домов может применяться ставка капитализации от 4 до 10%. Вы можете поговорить с местными агентами по недвижимости или брокерами, чтобы определить более точную ставку капитализации.

Итак, если ваш NOI составляет 50 000 долларов, а максимальная ставка составляет 0,10, тогда стоимость собственности составляет примерно 500 000 долларов.

hash-markМогу ли я купить жилой комплекс с нулевой потерей денег?

Иногда продавцы предлагают продавцу финансирование, которое покрывает либо полную сумму покупки, либо только первоначальный взнос. Вы можете попросить продавца узнать, готов ли он сделать это предложение, но не ожидайте, что это произойдет в вашей ситуации.

hash-markСколько времени нужно на управление жилым комплексом?

Многоквартирный комплекс, состоящий из нескольких отдельных единиц, слишком велик для того, чтобы один человек мог управлять им самостоятельно.Вам нужно будет нанять компанию по управлению недвижимостью, чтобы взять на себя повседневные операции. Вы можете работать с компанией по управлению недвижимостью, чтобы принимать определенные решения и решать любые возникающие важные вопросы.

Однако, по сути, управляющая компания может заменить вас. Другими словами, вы можете участвовать настолько, насколько захотите. Это делает подбор подходящей компании еще более важным для успеха вашего проекта.

Как оценить квартиру перед покупкой — посмотрите, прежде чем прыгать

Если вы ходили по магазинам квартиры, вы можете подумать, что знаете все, что нужно знать об имеющейся у вас квартире.

Ваш глаз.Цена подходящая, помещение в отличной форме, и есть лишнее. Как правило, каждый раз, когда вы входите в дверь, возникает приятное чувство. Но подождите, прежде чем подписать этот контракт, потому что одного хорошего настроения недостаточно. Перед покупкой кооператива или кондоминиума следует учесть ряд факторов. Покупка квартиры — это не то же самое, что покупка дома; Квартира — это не просто место для жизни, а часть сообщества. В кооперативе или кондоминиуме интегрировано все, от финансов до физического состояния.Таким образом, чем больше вы знаете об обоих, а также о типах людей, которые населяют здание, тем лучше вам будет, когда дело доходит до принятия правильного решения о том, какую квартиру покупать.

«Единственный способ начать процесс поиска кооператива или квартиры — задать правильные вопросы», — говорит Крис Томас, вице-президент бруклинского офиса брокерской фирмы William B. May.Когда у вас есть ответы, вы можете сосредоточиться на любых проблемных точках. Прежде чем позволить себе полюбоваться видами или довоенными деталями, взгляните на основы. «Если в этом здании содержится более серьезное обслуживание, чем в других, которые вы видели, спросите, почему», — советует Томас. Узнайте, не планируется ли капитальный ремонт; просмотрите финансовые отчеты, познакомьтесь с жителями дома и узнайте, как им нравится там жить.

Когда Стефани Ковнер, впервые покупающая квартиру, начала осматривать квартиры, она постепенно начала понимать рынок и то, какие вопросы ей следует задавать.Хотя она не встречалась ни с какими продавцами, она видела множество листинговых агентов, которым адресовала свои запросы. «Я бы спросила их, что они знали об этом здании с точки зрения устойчивости», — объясняет она. В доме много квартир продавали? А как насчет ремонта? Что-нибудь приближается или запланировано на будущее? Я хотел узнать философию здания по разным параметрам, включая оценку и плату за обслуживание.

Как только она сузила круг до одного фаворита, она начала копать глубже.Агент по листингу предоставил мне всю необходимую информацию, например, финансовую отчетность и проспект эмиссии здания. Он очень помог, — говорит Ковнер. Кроме того, управляющий агент оперативно ответил на все ее вопросы и предоставил подробную информацию об устойчивости здания.

Это была совсем другая история для женщины, исследующей кооператив Востока 70-х. Брокер, с которым я имела дело, не появлялся, и я обнаружила, что было много вещей, о которых он мне не рассказывал, объясняет она.Например, ее беспокоило шумовое загрязнение и строительство в окрестностях. Когда она спросила брокера, он заверил ее, что ее нет, но она обнаружила иное, когда наняла Bold Property In-формация Systems, Inc., чтобы она составила для нее отчет о рисках собственности в здании. Компания Bold с пятилетней историей, которая работает с банками, юристами и потенциальными покупателями при изучении всех аспектов здания, может помочь покупателям в их исследовании.

Когда Гейл Фернандес хотела купить, ей пришлось бороться с агентом по листингу, которого, похоже, не волновало, купит она или нет.Агент был не очень приветлив ffb — говорит она. Он не очень обнадежил в своем описании этого места по телефону. Я почти не ходил смотреть квартиру, а когда я это сделал, у него не было для меня плана этажа. Он не ответил ни на один из моих вопросов. Похоже, его даже не волновало, нравится мне квартира или нет. В таком случае покупателям необходимо обратиться к другим источникам за необходимой информацией.

Чтение финансовых отчетов жизненно важно для определения финансовой устойчивости здания.По словам Джоди Ламонте, брокера и вице-президента The Corcoran Group, просмотр отчетов за последние три года даст покупателю представление о том, как деньги тратятся на здание, статус резервного фонда, зарплата сотрудники здания и любые текущие расходы на техническое обслуживание. Он также расскажет вам об основной ипотеке: когда она должна быть выплачена, какова ставка и сумма. Если вы не уверены, что информация, которую вы получаете, верна, есть способы самостоятельно проверить ипотеку здания.В вашей местной бизнес-библиотеке есть микрофиши каждой зарегистрированной ипотечной ссуды. Пройдя туда и сказав на стойке регистрации, какой адрес вас интересует, вы можете найти микрофишу Reddi Data, содержащую историю ипотеки.

Еще одна очень важная вещь, на которую следует обратить внимание, — это процент домов, принадлежащих спонсорам, в здании. Эрих Гончар, поверенный из Hall, Dickler, Kent, Kent, Friedman and Wood, предупреждает, что кредиторы, как правило, не предоставляют ссуду покупателям, если имеется множество квартир, принадлежащих спонсорам.Причина этого заключается в том, что многие спонсоры, владеющие квартирами, не выполнили свои обязательства по оплате своих эксплуатационных расходов, в результате чего эти дополнительные расходы перекладываются на акционеров здания. Попросите управляющего агента предоставить эту информацию.

Дж. Генри Хаггерти, операционный директор Bold, добавляет, что его фирма может проверить любую информацию, предоставленную управляющим агентом или брокером. Потенциальный покупатель может либо пойти к Генеральному прокурору и подождать шесть недель, чтобы узнать, верна ли полученная информация, либо прийти к нам, и мы получим ее через два дня.

Изучив плату за обслуживание, узнайте, есть ли какие-либо налоговые льготы и когда они истекают. Например, истекающий срок действия налоговой скидки J-51 может означать значительное увеличение затрат на техническое обслуживание.

Это не означает, что покупатель должен уклоняться, но он должен сделать предложение, отражающее тот факт, что льготы скоро исчезнут, — говорит Томас. Он советует выяснить у продавца или управляющего агента, какова общая политика здания в отношении оценок.Большинство продавцов будут знать об оценках и должны будут ответить, если их спросят напрямую. Ваш адвокат также может включить в договор купли-продажи формулировку, в которой говорится, что в течение 12 месяцев после продажи оценки не будут проводиться, — добавляет он.

Также обязательно изучите состояние резервного фонда. Стивен Бир, сертифицированный бухгалтер Czarnowski & Beer, говорит: «Вы можете подумать, что достаточно большого резервного фонда, скажем, 100 000 долларов в резерве.Если в последние годы проводились электрические и другие ремонтные работы, то да, этого может быть достаточно. Однако, если такого рода работы не были выполнены, правление может провести специальную оценку, взять взаймы под здание, чтобы заплатить за них, а затем увеличить расходы на техническое обслуживание, чтобы покрыть его.

Томас также предлагает покупателям прямо спросить продавца, есть ли какие-либо формы незавершенного судебного разбирательства против здания или его единиц.«Трудно исследовать эту часть, если не было вынесено никаких суждений, но прикрывайте себя, спросив продавца, и сделайте условие продажи, что ничего не ожидается», — говорит Томас.

Придайте зданию физический вид

Еще один способ провести небольшое исследование — попросить просмотреть проспект. В этих важных документах вы найдете отчет инженера, который, по мнению многих брокеров, очень полезен для определения физического состояния здания.Отчет инженера обычно основан на тщательном изучении всех работ по техническому обслуживанию. ffb Все аспекты здания, от котла до окон. Владелец кооператива должен иметь его, но даже если он этого не делает, он должен быть зарегистрирован в офисе генерального прокурора и может быть получен через вашего брокера.

Деннис Гринштейн, партнер юридической фирмы Haas, Greenstein and Cohen, подчеркивает важность проверки протоколов нескольких заседаний совета директоров.Они могут многое сказать: скоро будут ли ремонтные работы? Есть ли сейчас проблемы со зданием? Обо всем этом можно судить по тому, как правление собирается и разговаривает. Они говорят, что физические проблемы решаются, или они продолжают возникать? Вы хотите это знать. Анита Перон, представитель The Corcoran Group, брокерской фирмы по операциям с недвижимостью, соглашается: если что-то произойдет, например, ремонт стоимостью в несколько миллионов долларов, это будет в протоколе правления.

Проверьте окрестности

Потеря света и значительные изменения в районе, прилегающем к собственности, также являются факторами, влияющими на стоимость квартиры.По словам Хаггерти, многие покупатели заинтересованы в том, чтобы узнать, не собирается ли что-нибудь подняться рядом со зданием, на которое они смотрят. Они могут потерять много света, если напротив их дома будет более крупное здание, поэтому мы отслеживаем пустые участки и любые строительные работы. Исследователи Болда посещают более 100 городских, государственных и федеральных агентств, таких как Департамент строительства, для сбора фактов. Кроме того, более 50 типов газет проверяются на предмет любых относящихся к недвижимости заявлений, таких как пустые участки или предлагаемые новые строительные проекты.Вся эта информация передается в компьютерную базу данных, и когда кто-то заказывает отчет, нужно ввести адрес и собрать данные.

Люди очень удивлены, узнав, что они думали, что знают все, но не знали, — добавляет Хаггерти. Есть некоторые вещи, которые вы просто не можете знать о квартире. Вы могли видеть здание днем ​​или ночью … но не в четыре утра, когда в квартале начинается ночная дискотека! Отчет о рисках собственности включает такие вещи, как шумовое загрязнение и любые потенциальные проблемы, с которыми покупатель может столкнуться в окрестностях, например, круглосуточный клуб или высокий уровень преступности.

Управляющий агент обычно может организовать встречу покупателя с членами совета директоров. Именно так поступила Фернандес, когда со своим брокером по недвижимости ничего не вышло. Через управляющего агента она получила номера телефонов членов совета директоров и связалась с ними. «Встреча с членами совета директоров помогла мне принять решение», — утверждает она. Еще один способ получить представление о жильцах — просто прийти на полчаса раньше, когда вы в следующий раз приедете в квартиру, сесть в вестибюле и наблюдать за людьми, которые приходят и уходят.ЛаМонте говорит, что просмотр вестибюля также может дать потенциальному покупателю возможность увидеть, на что похоже здание. По ее словам, если состояние вестибюля не на должном уровне, это может означать одно из двух. Во-первых, они не доработали его, или, во-вторых, у здания не хватает средств.

Разговор с соседями тоже плюс. Спросите их, как им нравится жить в квартире. Анита Перон из Corcoran Group считает, что повышение цен является хорошим знаком для здания.«Если жители говорят вам, что люди в доме, вместо того, чтобы переехать, покупают квартиры побольше, потому что им нравится там жить, то вы знаете, что что-то правильно», — объясняет она.

Стефани Ковнер решила выяснить, кем будут ее потенциальные соседи, связавшись с кем-нибудь из членов совета директоров. Она вспоминает, что она бредила тем, какое прекрасное здание. Ковнер также поговорил со швейцаром, чтобы нащупать это место.

Знающие специалисты

Обязательно проконсультируйтесь с юристом и бухгалтером, знакомым с кооперативами и кондоминиумами, прежде чем подписывать какие-либо сделки.Аарон Данциг, поверенный фирмы Baer Marks and Upham, предупреждает: вы должны убедиться, что в контракте указано, что остается с квартирой после ее продажи. Если нет, вы можете прийти в день закрытия и найти вырванные люстры и потолок. b86 машины для черепицы и сушилки, которые вы видели раньше, теперь ушли!

Ваш бухгалтер может помочь оценить не только финансовое состояние здания, но и то, какое влияние владение недвижимостью окажет на ваши личные финансы.Если есть какие-либо вопросы о физическом состоянии здания, вы также можете проконсультироваться с инженером и / или архитектором для ознакомления с отчетом строительного инженера.

Лучший подход к покупке — это полагаться на широкий круг подготовленных профессионалов, от брокера по недвижимости до управляющих агентов различных зданий, на которые вы смотрите, до бухгалтера, юриста и других независимых консультантов. Такие меры предосторожности защитят ваши интересы и помогут найти квартиру, которая не только придется вам по вкусу, но и окажется персиковой вместо лимона.

Г-н Серкен — помощник редактора New York Cooperator.

Инвестиции в квартиры для начинающих | FortuneBuilders

Основные выводы


Инвестиции в многоквартирные дома — это серьезное обязательство, которое иногда называют карьерой, а не просто инвестиционной стратегией. Инвесторы могут обнаружить, что управление многоквартирными комплексами требует более глубокого участия, чем управление отдельными семейными объектами, как физически, так и финансово.С другой стороны, инвестирование в многоквартирные дома приносит уникальные преимущества, которых нет в других нишах. Продолжайте читать, чтобы узнать, подходит ли вам владение жилым комплексом, а также узнать, как успешно начать работу.

Как купить жилой дом

Изучить, как инвестировать в многоквартирные дома, отнюдь не легко, но, ознакомившись с пятью шагами, приведенными ниже, вы сделаете этот процесс более доступным.Для начала убедитесь, что вход в эту инвестиционную нишу вам подходит:

  1. Убедитесь, что владение многоквартирным домом подходит именно вам: Независимо от того, имеете ли вы уже портфель или новичок в инвестировании в недвижимость, важно убедиться, что инвестирование в многоквартирные дома подходит именно вам. Есть несколько соображений, таких как стоимость и время. Затраты на владение многоквартирным домом включают начальные требования к капиталу, а также текущую матрицу денежных потоков, связанную с одновременным управлением несколькими квартирами-арендаторами.Во-вторых, управление многоквартирным домом, возможно, требует большего участия и управления, например, для работы с текучестью арендаторов, оформлением документов по аренде и решением вопросов технического обслуживания. Прежде чем погрузиться в это новое дело, убедитесь, что ваше расписание и финансы готовы к большим изменениям.

  2. Определите тип многоквартирного дома: Из общего жизненного опыта можно понять, что квартиры бывают всех форм и размеров. Одно здание может быть отреставрированным викторианским особняком, разделенным на несколько частей, а другое может быть современным многоэтажным зданием в мегаполисе.Определение того, сколько квартиры вы можете себе позволить, поможет сузить область поиска, а также определит, какие типы зданий обеспечат наилучшую окупаемость инвестиций для вашего бюджета. Инвесторы сталкиваются с трудным выбором между покупной ценой и затратами на ремонт и реконструкцию.

  3. Идентификация собственности: После того, как вы определили тип жилого комплекса, которым вы хотели бы владеть, следующим логическим шагом будет поиск недвижимости. Вы можете выбрать поиск недвижимости самостоятельно, с помощью специалиста или службы, или их комбинации.Один из способов автономного поиска сделки — вступить в местный клуб или ассоциацию инвесторов в недвижимость. Взаимодействуя с другими профессионалами, вы, скорее всего, познакомитесь с другим инвестором, который будет знать о выставленной на продажу недвижимости. С другой стороны, агенты по недвижимости, особенно агенты по коммерческой недвижимости, могут оказаться полезными в этом процессе. У них не только есть доступ к множеству листинговых услуг, но и у них часто есть листинги от коммерческих брокеров. Однако учтите, что комиссия по коммерческим сделкам немного выше, чем по сделкам с жилыми домами.

  4. Не забывайте про должную осмотрительность: Перед тем, как делать предложение на какую-либо недвижимость, инвесторы должны проявить должную осмотрительность и провести углубленный анализ сделки. При покупке квартир необходимо оценить такие факторы, как местоположение, количество квартир в здании, доступные удобства и состояние здания. Эти аспекты помогут вам рассчитать, сколько арендной платы вы можете взимать, а также сколько вам нужно будет потратить на необходимый ремонт и улучшения.Кроме того, общее состояние здания может помочь понять, как часто ремонт может повлиять на ваш ежемесячный денежный поток. Более того, расположение собственности будет указывать на местные социально-экономические факторы, которые повлияют на прибыльность в долгосрочной перспективе с точки зрения арендной платы, заполняемости или стоимости при перепродаже. Если вы серьезно относитесь к конкретной собственности, не забудьте нанять инспектора и получить копии договоров аренды, налоговых деклараций и любых других юридических документов от предыдущего владельца, чтобы помочь выявить любые скрытые проблемы, если таковые имеются.

  5. Сделайте предложение, профинансируйте и закройте сделку: Чтобы сделать предложение, можно оценить стоимость многоквартирного дома, используя рыночные сравнения, потенциальный доход, а также подход замены, когда инвесторы оценивают, сколько это будет стоить построить подобное здание. Поскольку объекты недвижимости с пятью и более квартирами не могут претендовать на получение ссуд, обеспеченных государством, коммерческие ссуды обычно предоставляются традиционными и частными кредиторами. Будьте готовы к тому, что кредиторы потребуют процентные и денежные резервы и когда они предпочтут недвижимость с хорошим рыночным потенциалом и высокой заполняемостью.Однако хорошая новость заключается в том, что коммерческие кредиторы склонны подчеркивать потенциальный доход от собственности и уделять внимание не меньше, чем личным финансам и кредитной истории инвестора.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]


Способы инвестирования в многоквартирные дома

Как и любой другой вид инвестиций в недвижимость, существует несколько различных способов найти финансирование и начать работу.Какой из них вы выберете, будет зависеть от того, насколько вы хотите участвовать, сколько денег у вас уже есть и сколько времени вы готовы потратить. Вот 5 самых распространенных способов инвестирования:

  1. Купите себе: Это самая практичная стратегия в этом списке. Это требует больше капитала, времени и знаний, чем все остальные. Тем не менее, быть единственным владельцем, отвечающим за ваше здание, также очень приятно. Вы можете принимать все свои собственные решения и определять, как вы хотите, чтобы ваш бизнес работал.Эта стратегия рекомендуется только тем людям, которые готовы к финансовым и психологическим требованиям.

  2. Partner Up: Инвестирование в квартиру с партнером может стать отличным началом для многих начинающих инвесторов. Вы можете объединить свой капитал и приобрести недвижимость, которой раньше не было. Конечно, это также означает, что вы не будете все время самому себе боссом. Вам придется вместе принять много важных решений, поэтому выбирайте партнера с умом.

  3. Syndication: Syndication собирает капитал от инвесторов, которые хотят играть пассивную роль в инвестировании в недвижимость. В этом случае лицо, управляющее синдикацией, будет нести ответственность за все важные решения, связанные с выбранным многоквартирным домом. Все, что вам нужно сделать, это добавить свои деньги в кучу и разделить любую потенциальную прибыль в долгосрочной перспективе.

  4. Фонд недвижимости: Фонды недвижимости похожи на синдицированные, но в большем масштабе.Эти фонды, как правило, предназначены для более высоких минимальных инвестиций и инвестируют одновременно в несколько объектов недвижимости. Кроме того, вы можете не знать, где именно используются ваши деньги, поэтому изучите любой конкретный фонд, прежде чем принимать решение об инвестировании в них.

  5. REITs: REIT — это компания, которая управляет инвестициями в недвижимость, которые часто включают многоквартирные дома. Когда вы инвестируете с помощью REIT, вы инвестируете в саму компанию, как и при покупке акций любой другой компании.Прочтите нашу статью о REIT для начинающих, чтобы узнать больше об этой инвестиционной стратегии.

Факторы, о которых следует подумать перед покупкой жилого комплекса

Не все многоквартирные дома одинаковы, и, как и в случае любого другого типа сделки, инвесторы должны внимательно изучить все аспекты и учесть все переменные, прежде чем делать предложение. Вот несколько факторов, которые следует учитывать при проведении исследования рынка и недвижимости, которые помогут вам мыслить как опытный профессионал:

  • Классификация квартир: В районе У.S., квартиры классифицируются по шкале от «A» до «D», что может помочь инвесторам решить, какой тип многоквартирного дома они хотели бы иметь. Как правило, квартиры повышаются по шкале классов по мере повышения их качества, размера, «новизны» и количества предлагаемых удобств. Старые здания с меньшим количеством удобств обычно более доступны, но инвесторы должны помнить о скрытых расходах, таких как ремонт и улучшение.

  • Окупаемость инвестиций: Один из самых сложных факторов, связанных с инвестированием в многоквартирные дома, — это оценка окупаемости инвестиций.Инвестиции в небольшие многоквартирные дома будут более доступными, чем в недвижимость с большим количеством квартир или те, которые предлагают удобства. Однако из-за своего размера они могут приносить меньший доход от аренды. Кроме того, инвесторы должны оценивать стоимость обслуживания и ремонта исходя из состояния здания.

  • Строительные детали: Не позволяйте обычным строительным проблемам удивлять вас, глядя на многоквартирные дома. Старая кровля, особенно плоская, старая сантехника, асбест и свинцовая краска — все это связано с дорогостоящим ремонтом.Наймите профессионала для осмотра любого серьезно рассматриваемого здания, чтобы убедиться, что скрытые проблемы не повлияют на ваш бюджет.

  • Предварительные цифры: Оценка предварительных цифр и финансовых показателей позволяет инвесторам сравнивать сделки купли-продажи. Список арендной платы, который представляет собой общую арендную плату, взимаемую за все единицы, умноженную на двенадцать, в сочетании со ставками заполняемости, даст представление о годовом доходе от аренды. Разделив покупную цену на количество квартир, вы сможете сравнить многоквартирные дома с разным количеством квартир и удобств.Кроме того, инвесторы могут оценить свой чистый операционный доход, вычтя расходы из суммы арендной платы, которая затем используется для расчета ставки капитализации.

  • Управление недвижимостью: Инвесторы также должны оценить альтернативную стоимость времени, необходимого для управления многоквартирным домом. Поскольку этот тип инвестиций потребует практического подхода с точки зрения управления текучестью арендаторов, оформлением документов, техническим обслуживанием и ремонтом, и это лишь некоторые из них, владельцы обнаружат, что у них будет меньше времени для осуществления другой инвестиционной деятельности.Хотя наем компании по управлению недвижимостью требует дополнительных затрат, инвесторы должны серьезно взвесить этот вариант.

Сколько вы можете заработать на инвестировании в квартиру?

Сколько вы можете заработать, владея жилым комплексом, зависит от стоимости недвижимости и чистого операционного дохода. На прямой вопрос «выгодно ли владеть многоквартирным домом» краткий ответ: «Может быть». Хотя первоначальные денежные затраты на покупку квартиры велики, владельцы могут получить прибыль, если арендная плата превышает любые требуемые платежи и расходы по ипотеке.Многие инвесторы будут измерять эту доходность, рассчитывая свою ставку капитализации. Однако инвесторам не следует недооценивать затраты на владение многоквартирным домом; возможность дорогостоящего ремонта и обслуживания, а также неожиданные вакансии могут сильно повлиять на чистую прибыль.

Лучшие города для инвестиций в многоквартирные дома

Лучшие города для инвестирования в многоквартирные дома — это кульминация нескольких социально-экономических факторов, таких как уровень занятости, рост промышленности, рост населения и заполняемость и многие другие.Ниже вы найдете список некоторых из наиболее популярных на сегодняшний день рынков для владения многоквартирной недвижимостью:

Плюсы и минусы инвестирования в квартиру

Есть несколько плюсов и минусов, связанных с владением жилым комплексом, и инвесторы должны обязательно ознакомиться с каждым из них, чтобы полностью оценить обязательства, которые они собираются взять на себя. Некоторые могут даже описать владение квартирой как самостоятельную карьеру, поэтому к инвестированию в многоквартирные дома следует подходить с бдительностью.

Плюсы инвестирования в многоквартирные дома

  • Периодический доход от аренды

  • Создает возможности для более творческих источников дохода

  • Многосемейная недвижимость с одной вакансией не так опасна, как одноквартирные дома с вакансией

  • Налоговые льготы

  • Оценка имущества

  • Кредиторы, как правило, предоставляют ссуды, исходя из потенциала актива

Некоторые преимущества владения доходной недвижимостью включают в себя доступ к постоянному доходу от сдачи в аренду каждой из ваших квартир до тех пор, пока вы не решите ее продать.Кроме того, владельцы могут найти творческие источники дохода, добавив дополнительные удобства и услуги, такие как дополнительные парковочные места. Управление недвижимостью, состоящей из нескольких квартир, также обеспечивает защиту от риска абсолютной вакансии. В случае частной собственности, владелец должен взять на себя все расходы без какого-либо дохода, пока собственность не будет заполнена. Когда дело доходит до жилого комплекса, если одна квартира освобождена, инвестор избегает потери 100 процентов арендной платы за здание, пока другие квартиры заполнены.

Владельцы квартир также имеют право на два самых популярных предложения недвижимости: налоговые льготы и повышение стоимости имущества. Со временем инвесторы будут наращивать капитал в многоквартирном доме за счет выплат и постепенного повышения стоимости имущества. Помните об этих льготах, когда начнете исследовать варианты финансирования. Когда дело доходит до аренды недвижимости, кредиторы в основном оценивают прибыльность здания, а не личную финансовую и кредитную ситуацию инвестора.Эта рентабельность также используется для расчета стоимости здания.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Владение многоквартирным домом имеет свои потенциальные недостатки. Когда арендаторы переезжают в дом на одну семью, они, как правило, занимают его надолго. Это могло быть по разным причинам, например, из-за близости к местным школам, рабочим местам и предпочтениям в районе. Из-за этого арендаторы склонны думать о собственности как о своей собственности и хорошо с ней обращаться. И наоборот, квартиры обычно имеют более высокую оборачиваемость, а арендаторы менее заботливо относятся к своим квартирам.Обычно это требует, чтобы владелец занимал больше времени, решая вопросы текучести арендаторов и технического обслуживания. Кроме того, общая стоимость обслуживания часто будет выше, чем у частной собственности.

Сводка

В конце концов, инвестирование в многоквартирные дома — это призвание, которое приносит инвесторам уникальные преимущества. Хотя поначалу этот процесс может показаться пугающим, те, кто желает сохранять бдительность, проявлять должную осмотрительность и усердно трудиться, обязательно получат выгоду от инвестирования в многоквартирные комплексы.


Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Ключ к покупке квартиры — составление списка

Взгляд за пределы четырех стен квартиры и на более широкую картину окружающего жизненно важен при поиске квартиры. Поклонники квартирной жизни, вероятно, будут знать, что искать, особенно если их ужалили раньше, но для начинающих покупателей золотое правило — помнить, что, покупая квартиру, вы фактически покупаете ее в сообществе.То, как это сообщество спроектировано, организовано и управляется, повлияет на вашу жизнь, если вы являетесь владельцем. Важно составить список своих ожиданий и подходить к каждому просмотру с широко открытыми глазами. Каждый контрольный список будет отличаться в зависимости от того, намерен ли покупатель жить в собственности или сдавать ее в аренду, но вот общий список факторов, которые вы должны учитывать, прежде чем принимать решение о покупке.

Расположение

Познакомьтесь с окрестностями.Проверьте близлежащие объекты и удобства, такие как магазины, рестораны, бары, школы и церкви, и узнайте, близко ли вы к DART или железнодорожной станции и хорошему автобусному маршруту. Если это оживленный район, вероятно, будет шумно ночью.

Дом

Подумайте, будет ли здание обслуживаться с высоким или низким уровнем обслуживания. Если это кирпич, то затраты на обслуживание будут меньше, чем у рендеринга, который нужно перекрашивать каждые несколько лет.Чем больше требуется обслуживания, тем выше будет плата за управление. В некоторых более новых и дорогих жилых комплексах фасадные материалы отделаны экологически чистыми материалами в качестве альтернативы кирпичу. Примером этого является застройка замка Корр в Хоут, Дублин 13, на внешней стороне которого есть материал под названием Monocouche. Это не требует покраски или обслуживания. Еще одно соображение — окна. Деревянные следует правильно обработать. Деревянные окна с алюминиевым фасадом — дерево внутри и алюминий снаружи — теперь все чаще используются для сокращения затрат на техническое обслуживание.

Если возможно, выясните, в хорошем ли состоянии крыша. Хорошим показателем того, насколько хорошо организована общая застройка, является состояние общих частей и вестибюля. Качество лифта также важно, как и безопасность. В некоторых кварталах, таких как Custom House Square в центре города, у входа есть хижина безопасности. В других есть камеры видеонаблюдения, системы внутренней связи, ворота безопасности или их комбинация.Некоторым покупателям будет важна зеленая зона, но следует также помнить, что чем больше зеленая зона, тем выше плата за обслуживание. Следует также отметить организацию парковки. Парковочное место включено в стоимость или стоит дополнительно? Сейчас помещения стоят от 20 000 до 50 000 фунтов стерлингов в центре города и от 10 000 до 20 000 фунтов стерлингов в пригороде.

Аренда

Аренда — это план, в котором излагаются правила застройки.Прежде чем брать на себя обязательства, крайне важно внимательно изучить условия аренды, поскольку договоры аренды могут отличаться. Незнание правил не является защитой позже, поскольку договор аренды является юридически обязывающим.

Менеджмент

Важно проверить, нанимает ли управляющая компания хорошего агента для поддержки разработки. В некоторых небольших, как правило, старых блоках жители обходят потребность в агенте, поддерживая развитие самостоятельно.Потенциальный покупатель должен учитывать, реалистична ли плата за управление и имеется ли значительный фонд для чрезвычайных ситуаций, ремонта и технического обслуживания.

Шум

Шум может быть проблемой в многоквартирных домах с длинными коридорами — многие из квартир Секции 23 начала 1990-х годов были спроектированы таким образом. Лучше всего выбрать квартиру в конце коридора, вдали от лифтов, чтобы свести к минимуму звуки проезжающего транспорта.

Если вы собираетесь приобрести старый блок, убедитесь, что в нем имеется соответствующая звукоизоляция. Новые блоки, как правило, лучше в этом отношении из-за более строгих строительных норм. Проверьте соседей. Если в здании много молодежи, шум также может быть проблемой.

Космос и свет

Купите столько места, сколько сможете.Даже если планировка квартиры не совсем такая, какой вы хотите, определитесь с метражом. В наши дни все больше и больше людей перестраивают пространство в квартире под себя. Выбирайте квартиру с наибольшим пространством для хранения вещей — встроенными шкафами, сушилкой или гардеробной. Маленькая квартира с небольшой кладовой или вообще без нее может стать невыносимо захламленной. В некоторых новых блоках есть складские помещения в подвале, которые либо включены в цену, либо доступны за дополнительную плату и стоят вложенных средств.

Также важно иметь хороший вид, будь то южный или западный вид, а если нет, то светлое место с прекрасным видом. Посетите любую квартиру, которую собираетесь купить, в разное время дня, чтобы увидеть, где светит солнце. Очевидно, что квартиры на цокольном этаже находятся в непосредственном невыгодном положении на этом фасаде, и в некоторых квартирах на первом или втором и третьем этажах свет может блокироваться окружающими зданиями.

Заключительный совет

Никакая разработка не идеальна, но не идите на компромисс по важным вопросам.Если у вас есть мучительные сомнения по поводу строительства, уходите и не оглядывайтесь назад, какой бы идеальной ни казалась квартира.

Полное руководство по покупке дома в Великобритании

Это руководство объясняет весь процесс покупки дома в Великобритании, включая расходы и где найти недвижимость в Великобритании для продажи.

В Великобритании можно купить много типов недвижимости; многие, кто переезжает туда, предпочитают покупать, а не арендовать.Цены сильно различаются в разных странах и регионах, но ипотека в Великобритании доступна для тех, кто может себе это позволить. Это руководство по покупке дома в Великобритании смотрит на:

Домовладение в Великобритании

Согласно последним статистическим данным, 52,8% семей в Великобритании владеют собственным домом; 28,2% владеют недвижимостью напрямую и 24,6% владеют ипотекой. Этот показатель ниже, чем в среднем по ЕС, но выше, чем в европейских странах, таких как Германия, Франция и Швейцария. Домовладение в Великобритании выросло в конце 20-го века благодаря схеме «Право на покупку», введенной в 1980-х годах, когда муниципальные арендаторы получили возможность покупать свои дома по льготной цене.Средний возраст покупателей, впервые покупающих недвижимость, в последние годы увеличился, в основном из-за роста цен на жилье. По данным Института финансовых исследований, количество домовладений среди молодежи за последние 20 лет сократилось более чем вдвое.

Стоит ли снимать или покупать дом в Великобритании?

Если вы планируете остаться в Великобритании на длительный срок или уверены в том, что в каком-то районе вы находитесь, покупка дома или квартиры в Великобритании может быть реальным решением, особенно с учетом рекордно низких процентных ставок по ипотеке в последние годы.

Однако аренда в Великобритании может быть лучшим выбором для иностранцев, намеревающихся остаться здесь всего на несколько лет; может быть труднее возместить гербовый сбор и другие расходы в краткосрочной перспективе, а также потенциальный налог на прирост капитала в размере 18–28%, если вы продаете. Аренда также позволяет новичкам почувствовать различные районы и иметь возможность сделать быстрое предложение. Прочтите руководство Expatica для получения дополнительной информации об аренде в Великобритании или в Лондоне.

Могут ли эмигранты купить дом в Великобритании?

Нет никаких юридических ограничений на покупку недвижимости иностранцами в Великобритании.Иностранцы и нерезиденты также могут получить ипотеку в Великобритании. Однако те, кто проживает в Великобритании менее двух лет и не имеют работы, могут столкнуться с более строгими требованиями и более крупным депозитом. См. Это руководство по ипотеке в Великобритании для получения дополнительной информации. Вам нужно будет назначить британского поверенного или перевозчика для обработки юридических документов при покупке дома в Великобритании.

Как правило, для нерезидентов применяются те же налоги на недвижимость и связанный с ней доход, что и для резидентов Великобритании.Гербовый сбор уплачивается по той же ставке, и налог на прирост капитала будет уплачиваться по той же ставке, если недвижимость продается с прибылью. Если вы являетесь владельцем недвижимости в Великобритании, не являющимся резидентом, вам необходимо будет платить налог на доход от аренды так же, как и с арендодателем-резидентом, хотя вы можете получить освобождение, если уплачиваете налог с этого дохода в своей стране. страна проживания и ваша страна имеют соглашение об избежании двойного налогообложения с Великобританией. См. Это руководство по налогам в Великобритании для получения дополнительной информации.

Рынок недвижимости Великобритании и цены на недвижимость

После голосования по Brexit в 2016 году рынок недвижимости Великобритании оставался неопределенным, хотя средняя цена на жилье в Великобритании оставалась довольно стабильной и в настоящее время составляет около 228 000 фунтов стерлингов.Цены на жилье в Великобритании выше, чем где-либо еще в ЕС; Средняя стоимость квадратного метра составляет 23,93 евро. Это почти вдвое больше, чем у следующей по величине суммы — 12,80 евро во Франции. Цены в Лондоне выше, чем в других крупных городах, в настоящее время в среднем 473 822 фунта стерлингов (912 343 фунта стерлингов за отдельный дом, 411 950 фунтов стерлингов за квартиру). Средние общие затраты для других крупных городов включают: — Манчестер 193 415 фунтов стерлингов; Эдинбург — 292 644 фунтов стерлингов; Кардифф — 250 618 фунтов стерлингов; и Белфаст 159 562 фунтов стерлингов.

Стоимость покупки дома в Великобритании

Затраты, связанные с покупкой дома в Великобритании, можно условно разделить на две части: первоначальные затраты и текущие затраты.

Первоначальные затраты на покупку дома в Великобритании

Сюда входят:

  • Гербовый сбор — применяется ко всем покупкам недвижимости на сумму более 125 000 фунтов стерлингов по ставке от 2 до 12% (или от 3 до 13% для вторых домов или покупок с целью аренды). Вы можете рассчитать гербовый сбор, который вы заплатите, с помощью этого калькулятора;
  • Залог — если вы берете ипотечный кредит в Великобритании для покупки дома в Великобритании, вам нужно будет внести залог на покрытие расходов, которые обычно составляют от 5 до 40% от стоимости недвижимости;
  • Стоимость ипотеки — если вы берете ипотеку для покупки дома, с этим связаны различные сборы, включая плату за организацию, плату за бронирование и плату за оценку.Это может добавить пару тысяч фунтов к затратам;
  • Юридические издержки — вам нужно будет нанять юриста или исполнителя, который будет действовать от вашего имени, независимо от того, берете ли вы ипотеку или нет. Эти сборы могут превышать 1000 фунтов стерлингов;
  • Сборы за регистрацию земельного участка — они уплачиваются правительству Великобритании с целью передачи юридических документов собственности новому владельцу. Дополнительную информацию о расходах можно найти здесь;
  • Стоимость переезда — это затраты на перевод вашего имущества в Великобританию из вашего старого дома.Если вы платите за это компании, занимающейся переездом, расходы будут зависеть от того, сколько вам нужно переехать и как далеко она должна пройти, но средние затраты могут составлять от 300 до 600 фунтов стерлингов;

Текущие расходы на покупку дома в Великобритании

Сюда входят:

  • Выплаты по ипотеке — вы должны будете начать выплачивать ипотеку через месяц после покупки дома;
  • Обслуживание и ремонт — если вы покупаете новостройку или дом в хорошем состоянии, они должны быть достаточно низкими.Если вы покупаете дом в Великобритании, над которым нужно много доработать, разумно составить бюджет на то, сколько дополнительных денег потребуется вложить в недвижимость;
  • Страхование — необходимо учитывать и страхование здания, и страхование домашнего имущества. См. Это руководство по страхованию в Великобритании;
  • Обычные счета — вам нужно будет платить муниципальный налог по ставке, зависящей от стоимости вашей собственности, плюс счета за коммунальные услуги в Великобритании, такие как газ, вода и электричество;
  • Расходы арендатора — при покупке арендуемой собственности могут возникнуть дополнительные расходы, такие как арендная плата за землю, которая может составлять 50-100 фунтов стерлингов в год

Финансирование покупки недвижимости в Великобритании

Ипотека в Великобритании

Если вам нужна помощь в финансировании покупки, лица, не являющиеся гражданами Великобритании, могут получить инвестиционный заем в банке или ипотечном брокере.Международные банки, такие как HSBC, также предоставляют услуги на английском языке. Большинство ипотечных кредиторов предлагают различные ипотечные кредиты с фиксированной и переменной ставкой. Они требуют, чтобы вы подняли депозит, который обычно составляет от 5 до 40% (обычно выше для нерезидентов). Также возможно получить жилищный заем за границей под существующие активы, но это может иметь налоговые последствия. Комиссия за организацию кредита также различается в зависимости от кредитора, но может включать в себя комиссию за бронирование ипотечного кредита, а также плату за организацию или завершение. Подробнее читайте в нашем справочнике по ипотеке в Великобритании.

Схемы помощи в Великобритании

Правительство Великобритании ввело программу Help to Buy, чтобы помочь потенциальным домовладельцам принять меры по защите прав при покупке дома в Великобритании. Арендаторы социального жилья имеют право покупать свое жилье, если они проживают в нем не менее 3 лет. Правительство также предлагает ряд простых в использовании калькуляторов через свою службу Money Advice Service, которые могут помочь вам определить, что вы можете себе позволить, и вероятную ежемесячную стоимость ипотеки.

Поиск недвижимости в Великобритании

домов в Великобритании, выставленных на продажу, чаще всего указываются у агентов по недвижимости и на их веб-сайтах, на веб-сайтах недвижимости и в газетных объявлениях.Вы также можете найти недвижимость для продажи на аукционах недвижимости и осмотрев определенные районы, ища знаки «Продается» за пределами собственности и связываясь с агентом по недвижимости, с которым указан дом. Независимо от того, как вы нашли объявление, обычно в нем содержатся контактные данные частного продавца или его агента по недвижимости.

Выполнение поиска в Интернете откроет множество веб-сайтов о недвижимости, на которых представлена ​​недвижимость в Великобритании для продажи, и вы также можете просмотреть более подробную информацию о поиске недвижимости с помощью поиска Expatica для покупки дома в Великобритании.

Агенты по недвижимости в Великобритании

Агенты по недвижимости, или просто агенты по недвижимости, как их обычно называют в Великобритании, являются обычным методом поиска жилья. Они адаптируют свой поиск в соответствии с вашими требованиями, обладают обширным знанием местных особенностей и, как правило, имеют более широкий спектр предложений. Они также могут организовать просмотр от вашего имени, а также помочь с переговорами о цене и процедурами покупки.

Когда вы покупаете дом в Великобритании через агента по недвижимости, важно спросить, что они предлагают.Многие британские агенты по недвижимости предлагают услуги юриста и услуги по оформлению ипотеки, которые могут ускорить и упростить процесс, но вы также можете совершить покупки в разных магазинах, чтобы получить опыт, соответствующий вашим обстоятельствам и бюджету. Комиссионные агента по недвижимости обычно взимаются с продавца, поэтому вам не нужно платить им за общие услуги при покупке, хотя некоторые могут взимать плату за дополнительные услуги. Узнайте заранее, какие расходы вы можете понести.

В стране есть широкий выбор агентов по недвижимости, из которых вы можете выбирать.Большинство из них — это местные компании, которые работают в определенных областях и регионах, поэтому вам может потребоваться провести исследование, когда дело доходит до поиска подходящего для вас агента по недвижимости. Тем не менее, количество онлайн-агентств и национальных агентств растет, в том числе:

На таких сайтах, как Rightmove, вы сможете сравнивать свойства различных агентов, используя фильтрацию по цене, местоположению и т. Д. Вы можете зарегистрироваться у нескольких агентов по недвижимости в Великобритании одновременно. Они должны быть членами Национальной ассоциации агентов по недвижимости.

Просмотр и выбор объекта

Осмотр можно провести как напрямую с продавцом, так и через агента по недвижимости. Это будет по предварительной записи, и, если вы работаете с агентом, вам, как правило, придется встретиться с ними либо по адресу собственности, либо в офисе агента. Чтобы получить от просмотра максимум удовольствия, составьте список того, что нужно проверить, и вопросы, которые нужно задать. Вы можете просматривать свойство несколько раз, и имеет смысл просмотреть его хотя бы дважды; лучше всего ходить в разное время суток (днем и ночью).Некоторые агенты по недвижимости предлагают удаленный просмотр онлайн, что полезно для тех, кто находится за границей или с плотным графиком. Однако они не дадут вам такой же глубины информации об объекте, как личное посещение. Если вы не можете лично присутствовать на просмотре, попросите друга или коллегу просмотреть его от вашего имени.

Процесс покупки дома в Великобритании

Процесс покупки дома в Великобритании обычно занимает 2-3 месяца. Это может быть больше, если вы являетесь участником цепочки покупателей и продавцов, ожидающих покупки или продажи другой собственности.

Прежде чем приступить к поиску жилья, вы должны оценить свои финансы, чтобы знать, что вы можете себе позволить, будь то ипотека или ваш собственный капитал. Это также предотвратит ненужные задержки после того, как ваше предложение будет принято, или если вам нужно сделать быстрый шаг, чтобы обезопасить свой идеальный дом. Это ключевые этапы, которые необходимо выполнить после того, как вы нашли недвижимость в Великобритании, которую хотите купить.

Сделать предложение

Когда у вас появятся финансы, вы можете сделать предложение на недвижимость в Великобритании, которое может быть сделано устно или письменно через агента по недвижимости или напрямую с частным продавцом.После принятия предложения продавец составляет договор о передаче права собственности. В Англии, Уэльсе и Северной Ирландии предложение не имеет юридической силы до обмена контрактами. Однако стандартный процесс покупки недвижимости отличается в Шотландии, где предложения передаются через юриста. Посетите веб-сайт правительства Шотландии, чтобы получить более подробную информацию о покупке недвижимости в Шотландии.

Вы можете предлагать цену ниже или выше запрашиваемой цены при подаче заявки.Примите во внимание, как долго недвижимость находится на рынке. Подумайте о том, чтобы поговорить с агентом по недвижимости или другим консультантом по недвижимости. Недвижимость в Великобритании часто продается по цене ниже запрашиваемой, но вы рискуете проиграть другому покупателю, если ваша ставка будет низкой.

Наем адвоката

Вам понадобится адвокат для проведения юридических работ, связанных с продажей. Зарегистрированных поверенных и юридических консультантов можно найти через Юридическое общество. Гонорары адвокатов могут варьироваться, многие взимают почасовую оплату.Обычно они будут стоить от 500 до 1500 фунтов стерлингов плюс НДС за работы, связанные с продажей недвижимости. Адвокат представляет вас на протяжении всего процесса покупки дома. Они уточняют у местных властей, есть ли какие-либо проблемы с планированием, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Получение опроса

Ваш ипотечный кредитор организует оценку недвижимости. Тем не менее, вы можете заказать обследование собственности, которое учитывает возможные затраты на техническое обслуживание и ремонт.Вам придется заплатить за опрос, но они могут сэкономить деньги в долгосрочной перспективе, если выявят проблемы, которые позволят вам сократить ваше первоначальное предложение. Доступны различные типы опросов, в том числе:

  • Отчет о состоянии Королевского института дипломированных геодезистов (RICS) — это базовое обследование «светофора», часто используемое для новостроек. Он не включает советы или оценку. Стоимость 250 фунтов стерлингов;
  • Отчет о покупателе жилья RICS — это более подробный обзор, включающий оценку.Типичная стоимость составляет около 400 фунтов стерлингов;
  • Строительное или структурное обследование — рекомендуется для старых домов или домов, нуждающихся в ремонте. Типичная стоимость составляет 600 фунтов стерлингов +

. Вы можете сравнить расценки геодезистов в вашем районе с помощью инструмента поиска RICS.

Завершение оферты и ипотеки

Если вы заказываете обследование, и оно выявляет проблемы, измените цену в свете новой информации. Если вы подаете заявку на ипотеку в Великобритании, вам также может потребоваться пересмотреть условия, если в ходе опроса недвижимость оценивается по более низкой цене, поскольку ваш ипотечный провайдер, вероятно, уменьшит сумму, которую они готовы предоставить.После того, как вы завершите оформление предложения и оно будет принято, вам нужно будет внести залог и оформить ипотечный кредит.

ПРИМЕЧАНИЕ: это последний шанс выйти из продажи до обмена контрактами. Ваш ипотечный кредитор предоставит вам 7 дней на принятие ипотечного предложения. Вы можете отменить подписку после подписания ипотечного кредита, но при этом вы потеряете авансовый платеж на покрытие расходов по ипотеке.

Обмен контрактами

Если проблем нет, вы получите контракт от юриста продавца на подпись и завершение продажи.Уточните детали контракта у своего юриста и при необходимости попросите внести поправки. Как только вы будете довольны контрактом, вы можете его подписать. Это означает, что вы настроены на продажу. Контракт должен включать все ключевые детали, такие как цена и дата завершения, а также все условия продажи.

Завершение продажи и окончательные договоренности

После подписания контрактов деньги за продажу переводятся со счета вашего юриста и со счета ипотечного провайдера на счет юриста продавца.Именно в этот момент вы получите ключи от своего нового дома. Теперь вам нужно будет оплатить все невыплаченные сборы по ипотеке и гонорары адвоката. Ваш адвокат должен зарегистрировать продажу в Земельном кадастре и оплатить причитающийся гербовый сбор (эти сборы обычно добавляются к вашему юридическому счету).

Переезд в вашу собственность в Великобритании

Страхование

Если вы оформляете ипотеку или покупаете недвижимость для сдачи в аренду, вам необходимо приобрести страховку здания, которая защищает имущество от повреждений, вызванных такими вещами, как пожар или наводнение.Вы также можете оформить страховку домашнего имущества, чтобы защитить свою мебель и имущество. Многие страховые компании предлагают комбинированное страхование домовладельцев, которое покрывает как здание, так и все его содержимое. См. Наше руководство по страхованию в Великобритании для получения дополнительной информации о доступных формах страхования.

Коммунальное хозяйство и телекоммуникации

После того, как вы переедете, вы сможете разобраться с подключением коммунальных услуг в Великобритании, таких как электричество, вода и газ. Если они уже подключены, вы можете перенести их на свое имя.Выбрать нового поставщика энергии или интернет-провайдера довольно просто благодаря множеству сайтов сравнения в Великобритании. Такие сайты, как Uswitch и MoneySuperMarket, позволяют легко сравнивать поставщиков, гарантируя, что вы получите лучшее предложение для вас и вашей семьи.

Однако многие люди в Великобритании по-прежнему предпочитают оставаться с теми же поставщиками газа и электроэнергии из своего предыдущего дома; они просто меняют адрес в своей учетной записи. То же самое и с телевидением, Интернетом и стационарными телефонами, поскольку многие провайдеры предлагают пакеты, включающие все три, поэтому людям обычно проще оставаться с существующим пакетом.Подробнее читайте в нашем руководстве по настройке телевидения, телефона и Интернета в Великобритании.

Муниципальный налог

Все жители Великобритании, владеющие или арендующие жилье, должны платить муниципальный налог за свои дома. Сообщите местным властям, как только вы переедете; они пришлют вам счет муниципального налога за год. Стоимость зависит от стоимости вашей собственности, и те, кто живет самостоятельно, получают скидку 25%.

Покупка земли для строительства новой недвижимости в Великобритании

Если вам не нравится покупать дом в Великобритании, который уже существует, другой вариант — построить свой собственный дом.Ежегодно в Великобритании этим занимаются около 13 000 человек. Вам нужно будет купить участок с разрешением на застройку. Их можно найти в Интернете, через некоторых агентов по недвижимости и в местных советах. Стоимость варьируется, но в качестве приблизительной оценки стоимость участка может составлять 30-50% от общей стоимости завершенного дома, а стоимость здания составляет около 30-40% от общей стоимости. Большинство имеющихся участков находятся на заброшенных (ранее разработанных) землях. Вы можете искать доступные графики на таких веб-сайтах, как PlotBrowser и Plotfinder.

Покупка нового дома в Великобритании

Правительство Великобритании обязалось строить 300 000 новых домов в год к середине 2020-х годов. Они также предлагают стимулы для лиц моложе 40 лет. Покупка недавно построенного дома в Великобритании может быть привлекательным вариантом. Все в доме совершенно новое, и на него предоставляется 10-летняя гарантия от дефектов конструкции. Кроме того, если вы покупаете вне плана, вы можете выбрать некоторые аспекты дизайна.

Тем не менее, есть недостатки, такие как возможные задержки в завершении строительных работ, и у некоторых кредиторов может быть сложнее получить ипотеку для нового строительства.Вам также нужно будет искать дефекты, которые можно устранить, если известить отдел продаж в точке продажи. Процесс покупки новостройки и получения ипотеки во многом такой же, как и для уже построенной собственности. Большинство новостроек являются арендой, а не безусловным правом собственности, что означает, что вы владеете зданием, но не землей, на которой оно построено, и, возможно, вам придется платить ежегодную арендную плату за землю. Если вы покупаете новостройку на правах аренды, убедитесь, что в ней нет пункта об удвоении арендной платы за землю.

Продажа недвижимости в Великобритании

Вы можете продать свой дом в Великобритании в любое время.Однако, если у вас есть ипотека и у вас отрицательный капитал (т. Е. Стоимость дома меньше непогашенной ипотечной ссуды), вы должны нести эти убытки самостоятельно. Вы можете продать свой дом в частном порядке или через агента по недвижимости (главного или онлайн-агента), но вам придется заплатить комиссию агента по недвижимости, если вы его используете, а также гонорары адвоката, действующего от вашего имени на протяжении всей продажи.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) США
Средняя цена / кв.м $ 1,684
Средняя цена продажи $ 1,598203 $ 1,598203 238 400 долларов США
Количество продаж 329 305
Количество продаж на сумму более 250 тысяч долларов США 160 131
Количество продаж на сумму более 1 миллиона долларов США 46 669 46669 7,659
Средняя общая сумма налога 31 708 долл. США
Средняя оценочная стоимость 758 959 долл. США
Средняя рыночная стоимость 1 205 696000 долл. США