Право собственности когда возникает: ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 

Право собственности на недвижимость возникает при давности владения ей — КС | Российское агентство правовой и судебной информации

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 30 ноя — РАПСИ, Михаил Телехов. Полагающий себя собственником недвижимого имущества, владеющий им длительное время, несущий расходы по его содержанию и не нарушающий при этом прав иных лиц, не ограничен в праве легализовать такое владение, говорится в новом постановлении Конституционного суда (КС) РФ.

Согласно выводам КС пункт 1 статьи 234 Гражданского кодекса (ГК) РФ в связи с жалобой жителя закрытого административно-территориального образования (ЗАТО) Краснознаменск в Московской области Виктора Волкова не предполагает, что совершение сделки по приобретению недвижимого имущества само по себе не может быть основанием для признания владения недобросовестным и препятствием для легализации этого имущества в силу приобретательной давности.

Оспариваемые нормы ГК РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Решение основано на ранее вынесенных правовых позициях суда.

Признан недобросовестным

Как следует из материалов дела, с 1997 года Волков является членом гаражного кооператива и владеет земельным участком и расположенным на нем гаражным боксом на основании заключенного с предыдущим владельцем договора купли-продажи, которому данный земельный участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения.

В 2017 году Волков предъявил к гаражному кооперативу, на территории которого расположены указанные земельный участок и гаражный бокс, и к администрации Краснознаменска иск о признании права собственности на расположенный под гаражным боксом земельный участок по давности владения.

Решением Одинцовского городского суда Московской области Волкову было отказано в удовлетворении исковых требований. Суд отметил, что земельные участки, расположенные в границах ЗАТО, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Московский областной суд (МОС) признал решение законным и оставил его в силе, отметив, что Волков не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем его нельзя признать добросовестным владельцем. А при отказе в передаче кассационной жалобы Волкова для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции судья МОС дополнительно отметил, что истец вступил во владение имуществом по сделке, а такое владение независимо от его продолжительности, по смыслу статьи 234 ГК РФ не может привести к приобретению права собственности по давности владения.

Не нарушая ничьих прав

Волков посчитал, что примененная к нему норма не соответствует Конституции РФ, поскольку препятствует признанию права собственности в силу приобретательной давности за лицом, которому прежний правообладатель передал имущество по договору без нарушения прав и законных интересов других лиц. По мнению Волкова, причиной этого является формальный подход судов к определению добросовестности давностного владельца при неопределенности данного критерия в законе.

КС РФ установил, что в деле с участием заявителя муниципальным образованием не было зарегистрировано право собственности на земельный участок, оно уклонилось от участия в рассмотрении дела, от требований о признании права собственности не заявило, и таким образом фактически не имеет интереса в этом объекте недвижимости.

«Как субъект права собственности на землю, переданную гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, муниципальное образование фактически передало им осуществление всех своих правомочий – владения, пользования, распоряжения, которые осуществляются гражданами-владельцами, полностью несущими бремя содержания этого имущества. Исходя из этого владение Волковым земельным участком не может рассматриваться как нарушающее права муниципального образования», — уточняет КС РФ.

Также КС РФ признал, что бывают ситуации, когда давностный владелец должен быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности, но отметил при этом, что практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ не исключает в таких случаях приобретения права собственности в силу приобретательной давности.

Добросовестный, но не собственник

По мнению КС, складывающаяся в последнее время практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. То есть, добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности. 

«Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК РФ», — говорится в постановлении КС.

Правоприменительные решения по делу Волкова подлежат пересмотру.

Достаточно факта ответственного владения

Как разъяснил РАПСИ адвокат, доктор юридических наук Константин Скловский, данное решение КС позволит другим лицам, которым отказывали в легализации давностного владения, идти в суд, обращаться в ВС РФ или доходить до КС РФ по аналогии с делом Волкова. «В данном вопросе вмешательство КС РФ было необходимо, поскольку Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не понимала этой нормы и в схожих делах принимала порой противоречащие решения. Хочу отметить, что я и другие специалисты по вещному праву, считают, что для легализации прав собственности не требуется установления добросовестности, и достаточно установления факта ответственного давнего владения. А КС РФ в своем решении оставил в гражданском обороте понятие добросовестности, вернее он оставил два понятия добросовестности, что само по себе не убедительно. Ведь по логике, если человек заявляет в суде о добросовестности, значит он осознает, что не является собственником.

Но я считаю, что общий эффект от решения КС РФ положительный. Потому что сейчас ответственные владельцы различных объектов недвижимости, которые без судов невозможно легализовать в собственность — а это множество объектов, тут и гаражи, и склады, и пионерские лагеря — получили аргументы для обращения в суды или для обжалования отказных решений», — пояснил юрист.

Глава 24 — Возникновение права собственности ст. 328-345

Глава 24 — Возникновение права собственности ст. 328-345

 

 

Приобретение права собственности

Статья 328. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, в частности со сделок.

2. Право собственности предполагается возникшим правомерно, если другое прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.

Статья 329. Приобретение права собственности юридическим лицом публичного права

1. Юридическое лицо публичного права приобретает право собственности на имущество, переданное ему в собственность, и на имущество, приобретенное им в собственность на основаниях, не запрещенных законом.

Статья 330. Приобретение добросовестным приобретателем права собственности на имущество, отчужденное лицом, которое не имело на это права

1. Если имущество отчуждено лицом, которое не имело на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если согласно статье 388 настоящего Кодекса имущество не может быть истребовано у него.

Статья 331. Приобретение права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную (создана) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом.

Лицо, изготовила (создала) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи.

2. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые здания, строения, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).

Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.

Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

3. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом настоящей части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства после проведения государственной регистрации права собственности на него в соответствии с законом.

Часть четвертая статьи 331 исключена на основании Закона N 3201-IV от 15.12.2005.

Статья 332. Обретение права собственности на переработанную вещь

1. Переработкой является использование одной вещи (материала), в результате чего создается новая вещь.

2. Лицо, которое самовольно переработало чужую вещь, не приобретает право собственности на новую вещь и обязано возместить собственнику материала его стоимость.

3. Право собственности на движимую вещь, созданную лицом путем переработки из материала, что ему не принадлежит, приобретается собственником материала по его желанию, если другое не установлено договором или законом.

4. Если стоимость переработки и созданной новой вещи существенным образом превышает стоимость материала, право собственности на новую вещь приобретает по ее желанию лицо, которое осуществило такую переработку. В этом случае лицо, которое осуществило переработку, обязано возместить собственнику материала моральный ущерб.

5. Собственник материала, который приобрел право собственности на изготовленную из него вещь, обязан возместить стоимость переработки лицу, которое ее осуществило, если другое не установлено договором.

Статья 333. Присвоение общедоступных даров природы

1. Лицо, собравшее ягоды, врачебные растения, поймавшее рыбу или получившее другую вещь в лесу, водоеме и т.п., является их собственником, если оно действовало согласно закону, местному обычаю или общему разрешению собственника соответствующего земельного участка.

Статья 334. Момент обретения права собственности по договору

1. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если другое не установлено договором или законом.

2. Передачей имущества считается вручение его приобретателю или перевозчику, организации связи и т.п. для отправления, пересылки приобретателю имущества, отчужденного без обязательства доставки.

К передаче имущества приравнивается вручение коносамента или другого товарно-распорядительного документа на имущество.

3. Право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента обретения законной силы решением суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным.

4. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Статья 335. Обретение права собственности на бесхозную вещь

1. Бесхозной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен.

2. Бесхозные недвижимые вещи берутся на учет органом, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они размещены. О взятии бесхозной недвижимой вещи на учет делается объявление в печатных средствах массовой информации.

После истечения одного года со дня взятия на учет бесхозной недвижимой вещи она по заявлению органа, уполномоченного управлять имуществом соответствующей территориальной общины, может быть передана по решению суда в коммунальную собственность.

3. Бесхозные движимые вещи могут приобретаться в собственность по приобретательской давности, кроме случаев, установленных статьями 336, 338, 341 и 343 Гражданского кодекса Украины.

Статья 336. Обретение права собственности на подвижную вещь, от которой собственник отказался

1. Лицо, которое завладело подвижной вещью, от которой собственник отказался (статья 347 Гражданского кодекса Украины), приобретает право собственности на эту вещь с момента завладения ею.

Статья 337. Находка

1. Лицо, которое нашло утерянную вещь, обязано немедленно сообщить об этом лицу, которое ее потеряло, или собственнику вещи и возвратить найденную вещь этому лицу.

Лицо, которое нашло утерянную вещь в помещении или транспортном средстве, обязано передать его лицу, которое представляет владельца этого помещения или транспортного средства. Лицо, которому передана находка, приобретает права и обязанности лица, которое нашло утерянную вещь.

2. Если лицо, которое имеет право требовать возвращения утерянной вещи, или место его пребывания неизвестны, лицо, которое нашло утерянную вещь, обязано сообщить о находке Национальной полиции или органу местного самоуправления.

3. Лицо, которое нашло утерянную вещь, имеет право сохранять ее у себя или сдать на хранение Национальной полиции, или органу местного самоуправления, или передать находку лицу, которое они указали.

Вещь, которая быстро портится, или вещь, затраты на сохранение которой являются непропорционально большими сравнительно с ее стоимостью, может быть продана лицом, которое ее нашло, с получением письменных доказательств, которые подтверждают сумму выручки. Сумма денег, полученная от продажи найденной вещи, подлежит возвращению лицу, которое имеет право требовать ее возвращения.

4. Лицо, которое нашло утерянную вещь, отвечает за ее потерю, уничтожение или повреждение в границах ее стоимости лишь в случае своего умысла или грубой неосторожности.

Статья 338. Обретение права собственности на находку

1. Лицо, которое нашло утерянную вещь, приобретает право собственности на нее поистечению шести месяцев с момента заявления о находке в Национальную полицию или орган местного самоуправления, если:

1. не будет установлен собственник или другое лицо, которое имеет право требовать возвращения утерянной вещи;
2. собственник или другое лицо, которое имеет право требовать возвращения утерянной вещи, не заявит о своем праве на вещь лицу, которое ее нашло, Национальной полиции или органу местного самоуправления.

2. Если лицо, которое нашло утерянную вещь, подаст органу местного самоуправления письменное заявление об отказе от приобретения права собственности на нее, эта вещь переходит в собственность территориальной общины.

3. Найденные транспортные средства передаются на сохранение в Национальную полицию, о чем делается объявление в печатных средствах массовой информации.

Если на протяжении шести месяцев со дня опубликования этого объявления собственник или другое лицо, которое имеет право требовать возвращения транспортного средства, не будут выявлены или они не заявят о своих правах на транспортное средство, Национальная полиция имеет право продать его, а сумму выручки внести на специальный счет в банке. Если на протяжении трех лет бывший собственник транспортного средства не будет требовать передачи ему суммы выручки, эта сумма переходит в собственность территориальной общины, на территории которой было найдено транспортное средство.

Статья 339. Право лица, которое нашло утерянную вещь, на вознаграждение и возмещение затрат, связанных с находкой

1. Лицо, которое нашло утерянную вещь, имеет право требовать от лица, которому она возвращена, или лица, которое приобрело право собственности на нее, возмещение необходимых затрат, связанных с находкой (сохранение, поиск собственника, продажа вещи и т.п.).

2. Лицо, которое нашло утерянную вещь, имеет право требовать от ее собственника (владельца) вознаграждение за находку в размере до двадцати процентов стоимости вещи.

3. Если собственник (владелец) публично обещал вознаграждение за находку, вознаграждение выплачивается на условиях публичного обещания.

4. Право на получение вознаграждения не возникает, если лицо, которое нашло утерянную вещь, не заявило о находке или совершило попытку припрятать ее.

Статья 340. Безнадзорное домашнее животное

1. Лицо, которое задержало безнадзорное домашнее животного, обязано немедленно сообщить об этом собственнику и возвратить его. Если собственник безнадзорного домашнего животного или место его пребывания неизвестны, лицо, которое задержало животное, обязано на протяжении трех дней заявить об этом органу местного самоуправления, который принимает меры относительно поиска собственника.

2. Лицо, которое задержало безнадзорное домашнее животное, может на время поиска собственника оставить его у себя на содержании и в пользовании или передать другому лицу, если это лицо может обеспечить содержание и уход за животным с соблюдением ветеринарных правил, или передать его в орган местного самоуправления.

3. Лицо, у которого оставлено безнадзорное домашнее животное, отвечает за его гибель или повреждение в границах его стоимости лишь в случае своего умысла или грубой неосторожности.

Статья 341. Обретение права собственности на безнадзорное домашнее животное

1. Если на протяжении шести месяцев с момента заявления о задержании безнадзорного домашнего или крупного рогатого скота и на протяжении двух месяцев — относительно других домашних животных не будет выявлен их собственник или он не заявит о своем праве на них, право собственности на этих животных переходит к лицу, у которого они были на иждивении и в пользовании.

2. В случае отказа лица, у которого безнадзорное домашнее животное было на иждивении и в пользовании, от приобретения права собственности на него это животное переходит в собственность территориальной общины, на территории которой оно было выявлено.

Статья 342. Возмещение затрат на содержание безнадзорного домашнего животного и выплата вознаграждения

1. В случае возвращения безнадзорного домашнего животного собственнику лицо, которое задержало животное, и лицо, которому оно было передано на содержание и в пользование, имеют право на возмещение затрат, связанных с содержанием животного, за вычетом выгод, полученных от пользования им.

2. Лицо, которое задержало безнадзорное домашнее животного, имеет право на вознаграждение соответственно статье 339 Гражданского кодекса Украины

Статья 343. Обретение права собственности на клад

1. Кладом является закопаные в земле или скрытые иным способом деньги, валютные ценности, другие ценные вещи, собственник которых неизвестен или по закону утратил на них право собственности.

2. Лицо, которое обнаружило клад, приобретает право собственности на него.

Если клад был сокрыт в имуществе, принадлежащем на праве собственности другому лицу, лицо, обнаружившее его, и собственник имущества, в которой клад был сокрыт, приобретают в равных долях право общей долевой собственности на него.

3. В случае обнаружения клада лицом, осуществлявшим раскопки или поиск ценностей без согласия собственника имущества, в котором он был скрытый, право собственности на клад приобретает владелец этого имущества.

4. В случае обнаружения клада, что составляет культурную ценность согласно закону, право собственности на него приобретает государство.

Лицо, изъявившее такой клад, имеет право на получение от государства вознаграждения в размере до двадцати процентов от его стоимости на момент обнаружения, если оно немедленно сообщило Национальной полиции или органу местного самоуправления о кладе и передало его соответствующему государственному органу или органу местного самоуправления.

Если клад, представляющий культурную ценность, был обнаружен в имуществе, принадлежащем другому лицу, это лицо, а также лицо, обнаружившее клад, имеют право на вознаграждение в размере до десяти процентов от стоимости клада каждое.

5. Положения настоящей статьи не распространяются на лиц, нашедших клад во время раскопок, поисков, проводившихся в соответствии с их трудовыми или договорными обязательствами.

Статья 344. Приобретательная давность

1. Лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, беспрерывно владеть недвижимым имуществом на протяжении десяти лет или движимым имуществом — на протяжении пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность), если другое не установлено этим Кодексом.

Обретение права собственности на земельный участок по приобретательной давности регулируется законом.

Право собственности на недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации.

2. Лицо, которое заявляет о давности владения, может присоединить к времени своего владения все время, на протяжении которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) оно является.

3. Если лицо завладело имуществом на основании договора с его собственником, который после окончания срока договора не предъявил требования о его возвращении, оно приобретает право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество через пятнадцать, а на движимое имущество — через пять лет со времени итечения исковой давности.

Потеря не из своей воли имущества его владельцем не перерывает приобретательной давности в случае возвращения имущества на протяжении одного года или предъявления на протяжении этого срока иска про его истребование.

4. Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, транспортные средства, ценные бумаги приобретается по решению суда.

Статья 345. Обретение права собственности в случае приватизации государственного имущества и имущества, которое находится в комунальной собственности

1. Физическое или юридическое лицо может приобрести право собственности в случае приватизации государственного имущества и имущества, находящегося в коммунальной собственности.

В результате приобретения единого имущественного комплекса государственного (коммунального) предприятия в процессе приватизации к покупателю переходят все его права и обязанности.

2. Приватизация осуществляется в порядке, установленном законом.

Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав с 01.01.2017 регламентируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно части 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. В качестве одного из оснований для регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Таким образом, представленный на государственную регистрацию судебный акт должен иметь отметку о вступлении его в законную силу.

Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Особое внимание заслуживает момент возникновения права собственности на основании судебного решения у заинтересованного лица. Право, установленное решением суда, возникаете с момента, определенного решением. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу, с момента государственной регистрации.

Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в регистрирующий орган и предоставить для регистрации необходимые документы.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эти документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Очевидно, что к таким сведениям относятся сведения об объекте, о субъекте-правообладателе и о праве на объект. Так, описание недвижимого имущества (площадь, кадастровый номер, местоположение) должно соответствовать описанию в технических документах, чтобы государственный регистратор мог однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Судебный акт может являться основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения имеющихся записей в ЕГРН.

Так, согласно абз. 2 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» основанием для внесения записи в государственный реестр прав являются судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица, и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, то государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право, которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом (ч. 3 ст. 58 Закона о регистрации).

Исключение составляют судебные акты, которыми непосредственно на орган регистрации прав возложена обязанность произвести те или иные регистрационные действия, например, о признании решения, о приостановлении или об отказе в проведении учетно-регистрационных действий незаконными и об обязании регистрирующего органа осуществить указанные действия. Такие акты имеют для регистрирующего органа исполнительный характер и подлежат немедленному исполнению (статья 188 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; статья 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По результатам разрешения спора о праве на недвижимость, судами выносятся акты в рамках искового производства по гражданскому делу, без возложения на орган по регистрации прав каких-либо обязанностей. 

Подводя итог сказанному, обращаем внимание, что решение суда в отношении прав на недвижимость, например о признании права собственности на объект недвижимости или о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности не означает «автоматического» исполнения решения суда органом регистрации прав.

В этом случае заинтересованное лицо должно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав (форма заявления утверждена Приказом Минэкономразвития России от 08. 12.2015 № 920), представив вступивший в законную силу судебный акт, а также иные документы, в случае необходимости, в соответствии с требованиями 
ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации (в форме документов на бумажном носителе, либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо почтовым отправлением).

#РосреестрКалининград#решение суда#регистрация

У кого первично возникает право собственности на созданную вещь — у подрядчика или сразу у заказчика?

Вопрос: У кого первично возникает право собственности на созданную вещь — у подрядчика или сразу у заказчика?

Ответ: В законе нет прямого ответа на этот вопрос. В п. 2 ст. 703 ГК РФ закреплено, что по договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику. Из этого можно предположить, что права возникают у подрядчика и затем он передает их заказчику.

Однако все же полагаем, что права на созданную вещь возникают сразу у заказчика. Это следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому собственником изготовленной вещи становится лицо, которое изготовило или создало ее для себя. Подрядчик же изготавливает вещь не для себя, а для заказчика и за его счет (п. 1 ст. 702 ГК РФ). Поэтому подрядчик не может стать ее собственником.

Распределяя риск случайной гибели или повреждения результата выполненной работы между подрядчиком и заказчиком, закон указывает, что подрядчик несет риск до приемки работы заказчиком. Если бы подрядчик был собственником результата работы (в нашем случае — изготовленной вещи), то не было бы необходимости специально переносить на него риск случайной гибели, поскольку собственник имущества и так несет этот риск по умолчанию (ст. 211, п. 1 ст. 705 ГК РФ). Из этого также можно сделать вывод, что подрядчик собственником изготовленной вещи не становится.

Кроме того, при определенных обстоятельствах у подрядчика возникает право удерживать результат работ. Но удерживать можно только чужую для кредитора вещь (ст. 712 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 10.10.2006 N 7226/06). Это также косвенно подтверждает, что у подрядчика не возникает права собственности на результат работ.

 

 

См. также

 

 

Готовое решение: В какой момент у заказчика по договору подряда возникает право собственности на результат работ (КонсультантПлюс, 2021)

ВС пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в МКД на землю под ним — Верховный Суд Российской Федерации

Как пояснил Суд, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оно становится собственником всего участка земли, если тот уже поставлен на кадастровый учет

Эксперты «АГ» поддержали позицию Верховного Суда, которая, по их мнению, восполняет законодательный пробел. При этом они отдельно выделили вывод ВС о том, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в МКД.

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г. за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г. При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке. В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю. В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок. Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект. По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом. Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность. Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте. Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо. «Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность. Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем. «Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы. Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.

Зинаида Павлова

Основания приобретения права собственности на недвижимое имущество

Основания приобретения права собственности на недвижимое имущество

Право собственности является наиболее широким вещным правом, при котором собственник осуществляет полное господство над вещью, то есть совершает любые непротиворечащие закону действия в отношении принадлежащего имущества, которые не должны нарушать права других лиц.

Закон предусматривает определенные основания приобретения права собственности. Как известно, основаниями приобретения являются юридические факты, влекущие возникновение у лица права собственности.

Относительно недвижимого имущества законодательством предусмотрены следующие основания.

Традиционно они подразделяются на первоначальные (в случае, когда право собственности на вещь появляется впервые) и производные (возникает с согласия предыдущего собственника).

К первоначальным основаниям относятся: создание новой вещи (вновь создаваемое недвижимое имущество), приобретательская давность, при определенных условиях самовольная постройка, приобретение права собственности на бесхозяйную вещь.

К производным основаниям относятся следующие: приобретение права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения, приобретение права собственности на имущество реорганизованного юридического лица, приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива на соответствующее имущество, а также в порядке наследования. Среди оснований дополнительно выделяют такие как приватизация и решение суда. Более подробно хотелось бы рассмотреть некоторые основания приобретения права собственности.

 

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

 

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К данному договору применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. (статья 567 ГК РФ ).

 

Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо преимущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. (статья 572 ГК РФ). Особенностью данного договора является безвозмездность, так как даритель не получает встречного имущественного предоставления от одаряемого. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

 

Рента

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Данный договор подлежит нотариальному удостоверению, а если договор ренты предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива Жилищный кодекс РФ устанавливает, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

 

Наследование

Статья 1110 ГК РФ устанавливает, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правоприемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное. Как известно, выделяют наследование по закону и наследование по завещанию. При этом наследование по закону осуществляется, если оно не изменено завещанием и в иных случаях, установленных в ГК РФ. В соответствии с п.2 статьи 1165 ГК РФ соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

 

Приватизация

В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества следует понимать возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Статья 5 указанного ФЗ устанавливает перечень покупателей государственного и муниципального имущества, которыми могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме предусмотренных законом случаев. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Также данный закон подробно регламентирует порядок и способы приватизации государственного и муниципального имущества.

Таким образом, рассмотрев содержание оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество, следует отметить, что остается достаточно широкий их перечень, детальная регламентация которых осуществляется различными нормативно-правовыми актами.

материал подготовлен: ООО «РИАР-Холдинг»
www.arendus.ru
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
тел.8(8452)46-28-69, 46-80-95, 46-73-60

регистрация в МФЦ, документы, подтверждающий право собственности на квартиру, свидетельство о праве

Полное владение объектом недвижимости возможно только после того, как вы получите право собственности – то есть пройдете процедуру документального подтверждения. Иначе для вас станет недоступен ряд важных операций. О том, как провести эту юридическую процедуру, какие справки и свидетельства для этого нужны – в статье Выберу.ру.

Что такое право собственности?

Право собственности – это возможность пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом на основе специального документа. Так, собственник может передать квартиру в использование третьим лицам по договору аренды или безвозмездного использования, но при этом он не потеряет своих прав владельца.

Статья 219 ГК РФ гласит, что право собственности возникает только после официальной регистрации. Ее можно оформить на любое недвижимое имущество – квартиру, частный дом, земельные участок.

Закон не ограничивает количество собственников каким-то конкретным числом. Их может быть, как двое, например, супруги, так и все члены семьи, или один человек. Однако, если жилье было приобретено с использованием материнского капитала, право собственности должно быть оформлено и на родителей, и на детей – с выделом доли на каждого из них.

Когда возникает право?

Право собственности возникает в нескольких случаях. Прежде всего – при приобретении. Когда вы на свои или заемные средства приобретаете недвижимость, составляется договор купли-продажи на ваше имя. Это самый распространенный метод приобретения жилья. Сюда же относится договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке.

Жилье вам могут подарить, и тогда права возникают на основе дарения. В этом случае также составляется договор, но имущество передается вам на безвозмездной основе.

Получить квартиру или дом можно и по наследству – по закону или согласно составленному завещанию. В этом случае оформление осуществляется после получения соответствующего свидетельства.

Возможны и другие основания – например, при получении квартиры или дома от государства или при обмене недвижимостью с другим владельцем.

Рассмотрим основные способы обретения права собственности далее.

Покупка

К этому способу относится приобретение недвижимости в новостройке или на вторичном рынке. От того, где вы приобретаете квартиру, зависит и тип договора-основания. Вторичка подразумевает договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Первый обязуется передать права на жилье покупателю, а второй – передать деньги в установленной договором сумме и принять жилье, подписав акт приема и передачи.

Характер сделки на первичном рынке несколько иной. Между покупателем и компанией-застройщиком заключается договор долевого строительства. Это более долгая процедура, но в ней есть большой плюс – вы с самого начала можете выбрать наиболее удобную для вас квартиру. А в некоторых компаниях предлагают поучаствовать в создании плана будущей новостройки.

Выбор на вторичном рынке не такой большой, а если вам захочется сделать перепланировку квартиры, ее нужно согласовать с Росреестром и БТИ.

Приватизация

Граждане, проживающие в государственной или муниципальной квартире по договору социального займа, могут оформить эту недвижимость в свою собственность. Совершеннолетние лица участвуют в этой программе только один раз, а вот дети до 18 лет могут приватизировать квартиру два раза – вместе с родителями до совершеннолетия и после, уже самостоятельно.

Приватизировать недвижимость могут все зарегистрированные в квартиры лица, а отсутствие одного из них (по причине военной службы, командировки и т. д.) позволяет отсрочить участие в программе до возвращения. Те же, кто отказался от приватизации, оставляют за собой бессрочное право пользования и проживания.

Наследство

Вне зависимости от того, было ли составлено завещание или недвижимость была передана лицу на основании законного наследства, спустя полгода он имеет право оформить жилье в свою собственность. Основанием для этого служит нотариально заверенное свидетельство о вступлении в наследство.

Процедура вступления в наследство выглядит следующим образом:

• Подайте заявление и необходимые документы нотариусу;
• По истечении установленного времени получите свидетельство о вступлении в наследство;
• Передайте полученные бумаги в Росреестр для оформления собственности.

Если ранее недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право на нее перед судом. Ситуация усложнится, если речь идет сразу о нескольких наследниках – они должны подать иск и добиться признания собственности за ними, а уже затем делить ее в равных частях.

Дарственная

Дарственная может быть оформлена и при жизни собственника, а подаренное им имущество не войдет в наследство при его смерти. Договор дарения характеризуется следующим:

• В нем содержатся полные сведения о предмете договора – адрес недвижимости, его основные технические параметры;
• В договоре нет пункта об оплате или оказании услуг за передачу имущества;
• В нем прописаны сведения как о дарителе, так и одариваемом.

Договор дарения подается на регистрацию вместе с другими документами, после чего собственник недвижимости меняется. Если все составлено правильно, даритель в будущем не сможет потребовать возврата квартиры, дома или участка.

Порядок вступления в право собственности

Оформить квартиру в собственность можно двумя способами. Первый – обратиться в фирму, специализирующуюся на таких услугах. Этот вариант обойдется вам дороже, однако сэкономит время и силы. Второй способ – сделать все самостоятельно. Для этого придется собрать документы, оплатить госпошлину и, наконец, подать заявление в Росреестр.

Справка: сотрудники МФЦ помогут вам с оформлением необходимого пакета документов и передачей его в надлежащие органы. Специалисты также помогают с составлением заявлений и проверяют правильность собранных бумаг. Так вы сэкономите время и избежите возможного отказа из-за ошибок.

Документы можно передать и через портал Госуслуг. Для этого отсканируйте собранные бумаги и заполните форму. Если все верно, вскоре вы получите приглашение для передачи оригиналов и дальнейшей регистрации.

Список документов

Для оформления собственности на квартиру вам понадобится следующий пакет документов:

• Паспорт гражданина РФ,
• Свидетельство о праве владения недвижимостью;
• Кадастровый (технический) паспорт на объект, получить который можно в БТИ;

  Обратите внимание! Если ранее квартира уже была зарегистрирована в Росреестре, вам не придется подавать технический паспорт снова.

• Выписка о лицах, также прописанных на оформляемой площади – получить ее можно из Домовой книги;
• Если квартира записывается на супругов в официальном браке, потребуется письменное согласие от второго супруга;
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Если объект не находится под управлением УК или ТСЖ, потребуется собрать справки в каждой коммунальной службе по отдельности;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Важно! Выписка о прописанных в квартире или доме гражданах имеет небольшой срок действия, поэтому ее нужно оформлять в самый последний момент перед подачей заявления.

Подтверждающим право собственности документом может быть:

• Договор купли-продажи,
• Завещание,
• Дарственная,
• Договор обмена,
• Договор приватизации,
• ДДУ.

Если вы приобретали квартиру в кооперативе, дополнительно потребуется документ, оформленный компанией-застройщиком. К нему также должны прилагаться:

• Передаточный акт, выданный застройщиком вместе с ключами от квартиры;
• Закладная, если квартира куплена в ипотеку;
• Письменное согласие органов опеки, если квартира оформляется в собственность на ребенка;
• Нотариально заверенная доверенность, если заявление подается третьими лицами.

Каждый случай уникален, поэтому перед сбором бумаг лучше всего уточнить их список в МФЦ. И помните, что вам понадобятся не только оригиналы, но и копии всех бумаг.

Приостановление регистрации

Регистратор имеет полномочия приостановить процедуру оформления права собственности. Основания для этого прописаны в ст.  26 ФЗ−218. К ним относятся:

• Неполный пакет документов;
• В бумагах указаны неверные сведения;
• Квартира находится под арестом или же установлен запрет на проведение определенных действий с ней;
• Противоречия между заявленными и ранее зарегистрированными правами;
• Противоречия между сведениями в ЕГРН и предоставленных документах;
• Процесс приостановлен по решению суда.

Как правило, решение это не окончательное – вы можете решить возникшую проблему (например, собрать новый пакет документов с верными данными) и возобновить регистрацию. При повторном отрицательном ответе сделку купли-продажи считают несостоявшейся. Если вы подозреваете незаконность отказа, пожалуйтесь на действия Росреестра. Отказ также можно обжаловать в суде.

Последствия отказа от регистрации

Зачем нужно регистрировать свое право собственности и обязательно ли это? Этим вопросом задается множество граждан, уверенных в том, что это необходимо только для того, чтобы государство могло собирать налоги с недвижимости. Однако у этого процесса есть ряд весомых причин:

• Одну из них мы уже назвали ранее – только после возникновения прав собственности на жилье вы сможете полностью владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимом имуществом. Иными словами, без этого вы не сможете продавать квартиру, сдавать ее в аренду, передавать по наследству – и т. д.
• Отсутствие в ЕГРН сведений о правах в отношении жилья в течение 5 лет с момента присвоения им кадастровых номеров ведет к тому, что органы регистрации передают сведения о таких объектах в органы местного самоуправления в соответствии с п. 10 ст.69 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В свою очередь там могут поставить такие объекты на учет как бесхозные, а впоследствии признать права на них.
• Земельные участки, поставленные на кадастровый учет, могут быть сняты с него в случае отсутствия в ЕГРН сведений о регистрации. А потому правообладателю придется обращаться к кадастровому инженеру для оформления необходимых документов, писать новое заявление о постановке объекта на кадастровый учет и о приобретении прав собственности.
• Налог начисляется на жилые объекты на основании сведений о зарегистрированных в ЕГРН сведениях. Их отсутствие означает неинформирование налоговой службы о наличии у вас облагаемых налогом объектов. С 2017 года это влечет за собой штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога с объекта, информация о котором не была передана своевременно.
• Компенсационные выплаты в случае утраты недвижимости из-за пожаров, наводнений, стихийных бедствий возможны только в тех случаях, когда собственник зарегистрировал свое право собственности. Также это касается резервирования земель государством для строительства социально значимых объектов.

Этих причин должно быть достаточно для того, чтобы все-таки провести надлежащую процедуру. Как минимум потому, что один крупный штраф может разорить вас больше, чем стабильная выплата налогов.

Заключение

Основная сложность при регистрации права собственности состоит в сборе необходимых документов. Упростить проведение этой юридической операции можно как в специальных организациях и агентствах, так и с помощью Многофункциональных центров вашего города. Но стоит помнить, что нельзя откладывать регистрацию в долгий ящик, так как это может обернуться проблемами при попытке распорядиться недвижимостью – или штрафом от налоговой.

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Подписаться

Статья была полезной?

3 0

Комментировать

Рекомендуемые ипотечные продукты

Сумма

от 100 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Срок

от 1 года до 30 лет

Первый взнос

от 15%

Удобный поиск недвижимости и заказ отчета об оценке

Сумма

от 600 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Первый взнос

от 15%

Сумма

от 300 000 ₽ до 12 000 000 ₽

Первый взнос

от 15%

Сумма

от 500 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Срок

от 3 лет до 25 лет

Первый взнос

от 20%

Сумма

от 1 000 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Срок

от 1 года до 30 лет

Первый взнос

от 15%

Споры о совместной собственности: что вам нужно знать

Общие разногласия

Некоторые из наиболее распространенных споров о совместной собственности, которые возникают между совладельцами собственности, включают следующее:

• Один из владельцев единолично владеет недвижимостью. имущество, но отказывается платить арендную плату или не будет компенсировать владельцу, который в то время не владеет недвижимостью.
• Один из собственников собственности не будет оплачивать свою долю расходов на собственность, включая расходы на содержание и другие расходы на содержание.
• Собственники не могут договориться по вопросам управления недвижимостью.
• Владельцы собственности не могут договориться о том, как обращаться с имуществом в будущем. Например, совладельцы могут не прийти к соглашению о том, продолжать ли владение недвижимостью для инвестиций, продажи собственности или ее улучшения.

Если вы участвуете в любом из вышеупомянутых споров, связанных с недвижимым имуществом, опытные юристы Brink Law Firm могут помочь вам в вашем деле.

Предотвращение совместных имущественных споров

Один из наиболее эффективных способов разрешения споров о совместной собственности заблаговременно — это включение возможных решений этих споров в договор о собственности во время покупки собственности. Таким образом, в случае возникновения спора позже в контракте будет прописано, как разрешить спор.

Как правило, письменное соглашение или договор между совладельцами определяет порядок разрешения спора о недвижимости.Если стороны оформят свое соглашение в письменной форме во время покупки, это соглашение определит их права и обязанности друг перед другом в случае возникновения спора позже. Соглашение может принимать форму операционного соглашения компании с ограниченной ответственностью, соглашения о партнерстве, договора аренды по совместительству, соглашения купли-продажи или какого-либо другого контракта.

Независимо от формата, наличие какого-либо договора — хорошая идея, потому что в противном случае имущественные споры между совладельцами могут стоить много времени и денег.

Нет соглашения между совладельцами?

В некоторых случаях совладельцы недвижимости не заключают официального письменного соглашения при покупке недвижимости. В таком случае закон штата Вашингтон рассматривает эти отношения как общую аренду. При совместной аренде каждый из совладельцев имеет равные права владения имуществом. Кроме того, они имеют равные права и обязанности в отношении собственности. В случае, если один из совладельцев исключает другого совладельца из собственности, исключенный совладелец может взыскать арендную стоимость имущества с исключаемого совладельца.

Аналогичным образом, если один из совладельцев отказывается оплачивать расходы на недвижимость, другой собственник может решить оплатить расходы на недвижимость для сохранения инвестиций. В случае, если совладелец платит больше, чем его или ее требуемая доля эксплуатационных расходов и расходов на обслуживание, он или она может иметь право требовать залогового права на долю другого совладельца в собственности после раздела и продажи недвижимость.

Что касается улучшений в собственности: Если совладелец платит за улучшение собственности без согласия другого совладельца, улучшающий совладелец обычно не имеет права на возмещение. Однако в случае продажи раздела улучшающийся совладелец может взыскать любое увеличение выручки от продажи, полученное в результате улучшений, которые он или она внесли в собственность.

Действия по разделу

Если совладельцы не могут разрешить друг с другом имущественные споры, они могут обратиться в суд с ходатайством о прекращении их прав и обязанностей в отношении объекта собственности. Когда стороны являются совладельцами, это определение осуществляется путем раздела.

Вкратце, иск о разделе — это судебный процесс, в котором один или несколько совладельцев требуют, чтобы суд разделил имущество. По сути, есть два разных метода деления. Первый способ — физический раздел собственности между совладельцами. Другой, более распространенный метод — разделение через продажу по решению суда. Продажа обычно происходит через частный или публичный аукцион, а затем суд делит выручку от продажи между бывшими совладельцами.

Затраты, связанные с разделом, включая регистрацию, плату за обследование и политику правового титула, обычно распределяются судом в соответствии с соответствующими долями собственности сторон в собственности.

Свяжитесь с юристом по недвижимости Такомы сегодня для получения юридической консультации

Опытные юристы по недвижимости в юридической фирме Brink могут изучить обстоятельства вашего дела и изложить все ваши юридические варианты. Чтобы назначить консультацию или оценку дела с юристом Tacoma по спорам о совместном владении, позвоните нам по телефону 253.620.6666 или свяжитесь с нами через Интернет.

Совместные арендаторы с правом наследования — подходящая стратегия?

Два решения Верховного суда Канады (SCC) от 2007 года существенно повлияли на концепцию совместной стратегии аренды.В обоих делах Пекор против Пекора, 2007 SCC 17 и Мэдсен Эстейт против Сэйлора, 2007 SCC 18, отец вложил банковские и инвестиционные счета в совместные имена со взрослой дочерью. Оба перевода были безвозмездными (то есть безвозмездно). В обоих случаях другие стороны утверждали, что активы должны составлять часть имущества умершего и не должны переходить к дочери по праву наследования.

Когда намерение передающей стороны неизвестно или неясно, суд применяет два правовых принципа, чтобы помочь ему в принятии решения: презумпция возникшего траста и презумпция продвижения.

Если физическое лицо передает актив или собственность на имя другого лица или на имя физического лица вместе с другим лицом, возникший траст считается в пользу этого лица. Презумпция может быть опровергнута доказательством намерения подарить долю в активе или собственности. Презумпция возникшего траста применяется к безвозмездным переводам.

В деле Пекоре суд указал, что траст возникает, когда право собственности на собственность передается или предоставляется бесплатно.Когда это происходит, на получателя возлагается ответственность продемонстрировать, что подарок был намерен.

Суд применяет презумпцию продвижения по службе, когда родители осуществляют безвозмездные переводы несовершеннолетним детям. В 1957 году SCC применил принцип, согласно которому отцы (а не матери) будут делать подарки своим детям, чтобы выполнить свои обязательства по поддержке. Если отец вносил деньги на счет, который был открыт совместно со своим ребенком, то суд считал, что отец намеревался сделать подарок.Презумпция не применяется, если перевод осуществляется взрослому ребенку и, следовательно, не может применяться в деле Пекоре. Если собственность была передана в совместную аренду с супругом (включая гражданские пары) или близким родственником (например, племянницей или племянником), передача считается авансом, потому что предполагается, что она была предназначена для продвижения в результате моральное обязательство или в знак привязанности.

В деле о недвижимости Madsen SCC проверил банковские и инвестиционные счета.Оба имели право на выживание, но не имели явной ссылки на бенефициарный интерес к счетам. SCC сказал, что свидетельство совместного владения включает не только юридический титул, но и бенефициарный титул на актив, так что каждая сторона может использовать и извлекать выгоду из соглашения о владении.

Из этих двух дел вытекало, что намерение совместно владеть собственностью должно быть тщательно рассмотрено на основе представленных доказательств. Суд рассмотрит действия передающей стороны, типы подписанных документов, кто внес вклад в счета, а также то, как счета используются и с какой целью.Такие доказательства помогут Суду определить намерение лица, передающего дело.

Эти два дела SCC проясняют, что использование совместной стратегии аренды пожилым родителем и взрослым ребенком может быть проблематичным.

Подразумеваемое послабление по необходимости | Wex | Закон США

Обзор

Сервитут, возникающий, когда землевладелец передает земельный участок, не имеющий выхода к морю, другому. Общее право предполагает, что получатель гранта имеет право передать оставшуюся собственность, если такой переход необходим для доступа к предоставленной собственности, не имеющей выхода к морю.Сервитут по необходимости может бездействовать в течение нескольких передач правового титула и все же проходить с каждой передачей как принадлежность к доминирующему имуществу.

Элементы

Элементами, необходимыми для установления подразумеваемого сервитута по необходимости, являются: (1) единство собственности до разделения, что означает, что оба имения когда-то принадлежали как единое целое или участок, и (2) необходимость сервитута во время разделения. Традиционный взгляд требует строгой необходимости. При строгой необходимости владелец собственности, не имеющей выхода к морю, должен доказать, что разделение правового титула привело к тому, что собственность стала абсолютно не имеющей выхода к морю, то есть собственность должна быть полностью окружена прилегающими землевладельцами, и у собственника не должно быть никаких законных способов добраться до своей земли, например как если бы существующий сервитут или лицензия.Мнение меньшинства требует разумной необходимости. Разумная необходимость требует, чтобы не было другого разумного способа пользоваться собственностью без сервитута; это требует большего, чем простое удобство. Этот вид распознает сервитуты не только для проезжей части, но и для таких объектов, как инженерные сети, которые не распознаются в традиционном представлении. Однако, если в выдаче собственности, не имеющей выхода к морю, прямо указывается, что новый владелец не будет иметь преимущественного права проезда через собственность лица, предоставившего право, тогда не будет подразумеваемого сервитута по необходимости.

Политика

Подразумеваемые сервитуты по необходимости могут рассматриваться как проблематичные, поскольку они отклоняются от закона о мошенничестве. Поскольку подразумеваемые сервитуты по необходимости не регистрируются, добросовестные покупатели могут не знать, что земля, которую они покупают, обременена сервитутом. В качестве альтернативы подразумеваемые сервитуты по необходимости могут рассматриваться как выгодные, поскольку они позволяют людям использовать свою землю. Если суды не признают эти сервитуты, то земельная собственность, не имеющая выхода к морю, не сможет использоваться, потому что владельцы не смогут ее достичь, или владельцу собственности, не имеющей выхода к морю, придется вести переговоры с соседним владельцем собственности для сервитута, что оставляет владелец собственности, не имеющей выхода к морю, уязвимой для вымогательства.

[Последнее обновление в июне 2020 года командой Wex Definitions]

Опасности совместного владения ИС

Интеллектуальная собственность дает своему владельцу определенные исключительные права и может составлять значительную часть активов компании. ИС можно продавать, передавать по лицензии третьим сторонам, применять в суде против нарушителя и даже использовать в качестве залога для обеспечения ссуды. Все эти права могут повысить ценность компании. Хотя совместное владение ИС более чем одним юридическим лицом является законным, и иногда это кажется простым и недорогим решением для сотрудничества, совместное владение ИС может создать серьезные проблемы, и его следует по возможности избегать.

Сценарий совместного владения интеллектуальной собственностью может возникнуть по соглашению или из-за невнимания к вопросам владения. Например, патент может предусматривать указание нескольких изобретателей, а при отсутствии трудового договора или другого соглашения, регулирующего право собственности, каждый указанный изобретатель по умолчанию является совладельцем всего патента. Группа компьютерных программистов может сесть, чтобы создать новое приложение, и в конечном итоге стать соавторами, которые совместно владеют авторскими правами на объединенное программное обеспечение. Две компании, сотрудничающие в новом проекте, могут согласиться разделить расходы поровну и решить разделить собственность на товарный знак и другие права интеллектуальной собственности, вытекающие из совместных усилий, из соображений справедливости.

Патент дает его владельцу исключительное право исключать других из практики заявленного изобретения. Когда патент находится в совместной собственности, эта исключительность подрывается.

• Каждый совладелец может независимо продавать, лицензировать или иным образом использовать патент без согласия другого и без необходимости отчитываться друг перед другом за свои доходы. Без сотрудничества всех владельцев никто не может предоставить исключительную лицензию третьей стороне, и это ценное право нарушается.Это может повлиять даже на неисключительные лицензии, поскольку потенциальные лицензиаты могут стравить одного владельца с другим, чтобы получить лучшую сделку.
• Патент, находящийся в совместном владении, не может быть приведен в исполнение, если все владельцы не участвуют в судебном процессе. Если совладелец отказывается от участия, судебный процесс не может быть продолжен. Совладелец мог даже выдать лицензию на патент обвиняемому нарушителю вместо того, чтобы участвовать в иске. Это может быть еще хуже для стороны, стремящейся обеспечить соблюдение патента.
• Даже до выпуска совместное владение может быть проблематичным, если совладельцы не договорились о стратегии судебного преследования или о том, кто будет оплачивать патентное бюро и гонорары адвокатов.

Авторское право дает правообладателю запрещать другим копировать защищенное произведение. Право собственности на авторское право изначально зависит от обстоятельств создания произведения. Работодатель владеет авторским правом, если работа создается сотрудниками в ходе их работы. Когда работа создается подрядчиком как «работа по найму» (а работа является одной из восьми конкретных категорий), права передаются нанимающей стороне. Когда особое правило собственности не применяется и нет другого соглашения, произведение принадлежит его автору.

• Если два или более автора работают вместе, чтобы создать произведение, и их вклады не могут быть разделены по существу, каждый из них является совладельцем авторских прав. Каждый может свободно использовать или лицензировать авторские права и создавать или разрешать производные работы без согласия других совладельцев.
• Как и в случае с патентом, исключительная лицензия не может быть предоставлена, если к ней не присоединятся все владельцы. Поскольку многие издатели хотят получить исключительные права, совместное владение может затруднить поиск распространителей произведения.
• Каждый совладелец обязан отчитываться перед другими собственниками и делиться полученной прибылью. Выполнение этого анализа может быть сложным, особенно когда речь идет о производных работах. Один владелец также может лицензировать произведение на условиях, которые не приносят прибыли, например, когда соавтор программного обеспечения предлагает его по лицензии с открытым исходным кодом.
• В отличие от патентов, совладелец авторского права может применить его к третьей стороне без участия других владельцев.Однако по-прежнему существует риск того, что другой партнер предложит лицензию обвиняемому нарушителю.

Функция товарного знака заключается в идентификации конкретного источника товаров или услуг. Совместное владение товарным знаком встречается реже, чем совместное владение патентом или авторским правом. Когда это происходит, это ставит под угрозу фундаментальный характер идентификации источника товарного знака.

• Владелец товарного знака обязан по закону осуществлять мониторинг и контроль качества товаров или услуг товарных знаков, предоставляемых им и его лицензиатами.Совладельцы, каждый из которых присутствует на рынке, могут применять разные стандарты. Даже если оба собственника доверяют другому поддерживать качество, одна компания может потерять интерес и ослабить свою деятельность или быть приобретена третьей стороной, которая имеет совершенно разные представления о качестве.
• Если владельцы не согласятся и не согласятся по качеству, суд может принять решение об отказе от товарного знака. В качестве альтернативы суд может присудить полную собственность одной стороне в зависимости от того, что каждая сторона сделала с товарным знаком. Непоследовательное использование товарного знака совладельцами и разные стандарты качества также могут привести к решению суда о том, что товарный знак является родовым, что позволяет использовать его кем угодно.
• Как и в случае с патентами и товарными знаками, исключительная лицензия не может быть предоставлена ​​без согласия всех владельцев, и в ситуации принудительного исполнения один владелец может решить лицензировать деятельность, которую другой владелец рассматривает как нарушение.

Многие проблемы, которые могут возникнуть в результате совместного владения ИС, могут быть решены путем заключения соглашений в начале проекта. В соглашениях должно быть четко указано, кому будет принадлежать ИС, как права распределяются между сторонами, а также различные сценарии, которые могут возникнуть, такие как принудительное исполнение, лицензирование или продажа прав ИС. Gottlieb Rackman & Reisman может помочь решить эти проблемы должным образом, прежде чем вы столкнетесь с проблемами. Когда позже возникают споры, это часто происходит из-за того, что проект был успешным и на карту поставлены большие деньги. Исправить что-либо на этом этапе может быть намного сложнее и дороже.

Владение недвижимостью в Оклахоме

Опубликовано в феврале 2017 г. | Id: AGEC-784

К Марсия Л.Тилли, Долорес Уиллетт

Право собственности на недвижимость определяет типы прав, которыми владеет владелец. Возможно разделить полное владение собственностью на множество различных подгрупп на основе совместное текущее владение двумя или более людьми или на основе разделения настоящего и будущее владение. В этом документе OSU Facts обсуждаются некоторые из распространенных форм недвижимости. собственность и права, связанные с этими формами собственности.

Недвижимость в собственности

Право собственности на землю иногда классифицируется как собственность в собственность или аренда. Freehold Поместья — это права собственности, которые существуют вечно или на неопределенный срок. Арендованная недвижимость сохраняется в течение определенного периода времени. Аренда недвижимости дает обладатель права использовать имущество в целях и в течение периода времени, указанных в договор аренды.Настоящая информация об OSU будет касаться прежде всего недвижимого имущества, находящегося в полной собственности. обычно считается долей собственности.

Fee Simple Absolute (Полное владение)

Полное владение недвижимым имуществом обычно называют простым абсолютным владением за плату, или просто платно. Этот тип собственности означает, что владелец имеет все законные права. связано с владением.Владелец может использовать имущество для любых законных целей, может продать его кому-то другому, может отдать или оставить наследникам.

Плата простой собственник имущества может также разделить свои права собственности между несколькими люди. Собственность может быть разделена на настоящие и будущие интересы, включая жизнь. имущество с остатком или возвратом, простая процентная ставка, определяемая с возможностью возвратных или исполнительных интересов, а также простой сбор при условии, что после право на повторный вход или право на прекращение.

Life Estate

Полная собственность может быть разделена таким образом, что одному человеку предоставляется пожизненное имущество. Этот дает право владельцу пожизненного имущества использовать землю, как если бы он владел ею в течение указанного промежуток времени. Мы называем человека, владеющего недвижимостью, арендатором life .

Как правило, срок службы, используемый для измерения продолжительности владения, равен сроку службы пожизненный жилец. Однако это не обязательно, и любое лицо может быть указано в качестве измерение жизни. Если продолжительность жизни измеряется жизнью кого-то кроме пожизненного арендатора, пожизненное имущество иногда называют пожизненным имуществом «pur autre vie» , что означает «для жизни другого».

Пожизненный арендатор может продать или заложить свою долю участия или передать ее кому-то другому, но передача не изменяет время жизни, которое используется для измерения периода времени. Пока не оставшийся человек присоединяется к перевозке, пожизненный арендатор может передавать только то, что он владеет, что означает право владеть имуществом и использовать его как свою собственность в течение указанный срок службы.Пожизненный арендатор не может передать полную собственность на имущество если владелец оставшейся доли не присоединяется к передаче.

Из-за неопределенности относительно того, как долго может прожить пожизненный арендатор, иногда трудно найти человека, готового приобрести пожизненное имущество или принять его в качестве залога. Если покупатель найден, цена может быть снижена с учетом неопределенности. Таблицы ренты могут использоваться для прогнозирования вероятной продолжительности жизненного имущества.

Будущий интерес, сосуществующий с пожизненным имуществом, называется возвратом , если он принадлежит первоначальному владельцу, или остатком , если он передан кому-то другому. По окончании срока жизни этот будущий владелец доли будет гонораром простому собственнику всего поместья.

Согласно английскому законодательству преобладал другой тип поместья, называемое поместьем с уплатой взноса . Это было похоже на серию жилых имений и позволяло физическое лицо, создавшее комиссионное наследство, чтобы контролировать, кто будет владеть имуществом для многие будущие поколения. Обычно, но не всегда, право собственности держал старший сын.В США эта форма собственности была отменен в большинстве штатов, включая Оклахому. Наша правовая система имеет тенденцию препятствовать контроль права собственности из могилы для будущих поколений и предпочитает позволять владельцам свобода и гибкость продавать или передавать свои интересы, если они того пожелают.

Комиссия, легко определяемая

Если полная собственность разделена так, что одно лицо имеет право на текущее использование и владение имуществом с определенной целью, но автоматически теряет все права, если указанное использование прекращается, мы говорим, что лицо владеет простой определяемой недвижимостью с уплатой пошлины в размере .

Например, земля может быть передана в собственность железной дороге до тех пор, пока она используется для железной дороги. целей. Если земля больше не используется как железная дорога, первоначальный владелец или кто-то указанный первоначальный владелец может иметь право на полное владение недвижимостью. Это позволяет лицу, передавшему землю железной дороге, контролировать использование свойство и убедитесь, что оно по-прежнему используется по назначению.

Поскольку владельцы платных простых определяемых имений владеют не полными правами собственности, баланс прав, связанных с полной собственностью, должен принадлежать другому лицу. Это физическое лицо имеет право получить полную собственность на имущество, если назначенное использование прекращается. Мы называем это будущим интересом.Такие права могут принадлежать лицу кто создал плату за простое определяемое имущество или передать кому-то другому. Если первоначальный владелец владеет правами, доля собственности называется , возможность возврата . Если будущие проценты принадлежат кому-то другому, они называются исполнительными процентами .

Простая пошлина при условии последующей выплаты

Эта доля собственности очень похожа на простую определяемую имущественную комиссию.Это обычно создается, когда земля используется для определенной цели. Различия между двумя поместьями возникает из-за того, что право собственности автоматически переходит когда использование по назначению прекращается в виде платы за простое определяемое имущество.

Напротив, владелец простой комиссии при условии, что последующий процент не потеряет его права собственности, даже если условие нарушено, если только будущие интересы владелец подает в суд для защиты своих прав.Будущий интерес в этом деле называется правом на повторный вход , если он принадлежит лицу, предоставившему право, или правом на расторжение договора , если оно передано кому-то другому. Формулировка акта иногда имеет решающее значение в определение того, какой тип недвижимости создается. По этой причине важно проконсультируйтесь с юристом, который поможет вам в создании такого типа недвижимости.

Простая пошлина при предварительном условии или условном остатке

Если первоначальный владелец земли продолжает владеть ею, если не наступает определенное условие, мы говорим, что потенциальный будущий владелец имеет простую процентную ставку при условии прецедента или условный остаток процентов. Например, Гарри может зарезервировать пожизненное поместье. для себя и оставался в интересах Джейсона, если Джейсон выживет Гарри с положение о том, что собственность перейдет к Рут, если Джейсон не переживет Гарри. Без положение на случай непредвиденных обстоятельств, собственность обычно перешла бы к наследникам Джейсона если Джейсон сохранил оставшуюся долю, но не пережил пожизненного арендатора.

Совместная собственность

Кроме того, несколько владельцев могут владеть настоящими долями в земельном участке. имущество.Существует несколько форм совместного владения, и к каждой из них предъявляются свои требования. и права собственности.

Общая аренда

Самая распространенная форма совместной собственности — это общая аренда. Этот вид совместной собственности создается, когда имущество передается совместно нескольким лицам в завещании или может быть создано по делу.В большинстве штатов предполагается совместная аренда, если собственность передается. совместно нескольким лицам, и никакая другая форма совместной собственности не предусмотрена.

Совместные арендаторы владеют безраздельной долей в собственности соответственно. Они могут владеют равными или неравными долями. Например, один владелец может владеть 1/3 доли и другой владелец может владеть 2/3 долей в собственности.Собственники равные право владеть имуществом, но не может исключать других совладельцев. Арендная плата обычно делятся согласно доле владения.

Владельцы не обязательно должны приобретать свои доли одновременно. Для Например, мать может передать половину доли одному сыну в течение своей жизни и оставить 1/2 доли другому в ее завещании.Любой совладелец может продавать, закладывать, отдавать или иным образом передать свою долю собственности другому лицу. Такая передача затрагивает только его долю и не оказывает никакого влияния на других совладельцев, за исключением того, что теперь у них появился новый совладелец. В случае смерти одного из совладельцев его доля переходит к наследникам, указанным в его воля. Если не останется завещания, доля будет передана наследникам по закону в соответствии с законом. законы о наследстве.

Если общие арендаторы не могут договориться об управлении собственностью, любой арендатор может просить суд о разделе или разделе имущества. Это абсолютное право, даже если другие общие арендаторы не желают, чтобы имущество было разделено. Если возможно, суд физически разделит имущество.Однако в некоторых случаях, например, когда собственность представляет собой дом, физическое разделение собственности может оказаться непрактичным весьма. В таких случаях суд назначит продажу имущества и раздел. от выручки.

Совместная аренда с правом наследования

Другой популярной формой совместной собственности является совместная аренда с правом наследования. Эта форма распространена среди супругов, но может принадлежать любым совладельцам. Ключевая особенность данной формы собственности право наследования . Последний из умерших совладельцев получит право собственности на недвижимость за простую абсолютную плату. индивидуальная собственность независимо от того, что предусматривает завещание умершего совладельца и независимо от того, является ли оставшийся в живых совместный арендатор родственником умершего со-арендатора. Поскольку это право на наследство является таким важным правом, суды требуют чтобы язык документов о совместной аренде был очень конкретным и в целом требовать, чтобы право на наследство было конкретно упомянуто в акте.

Суды иногда ссылаются на четырех единиц времени, титула, интереса и владения , необходимых для создания действительной совместной аренды.Эти единства требуют, чтобы совместное арендаторы приобретают право собственности на одном и том же акте и в то же время владеют равные доли владения и равные права владения имуществом. Если Если любое из этих требований не выполнено, действующая совместная аренда не будет создана. Результатом такой неудачной попытки, вероятно, будет создание общей аренды. без права на выживание.

Требование равной доли владения не обязательно требует, чтобы все совместные арендаторы платят ровно такую ​​же часть покупной цены. Любая излишек, выплаченная на одного сторона часто считается подарком другой стороне, если иное не показано. Ключевым фактором, касающимся равного владения, является то, говорится ли в документе, что каждый из них владеют равными долями.

При совместной аренде каждый совладелец оставляет за собой право продавать, отдавать или передавать его или ее доля, но передача доли без передачи всех акций прекращает совместное владение переданной долей. Больше не будет иметь право на наследство между переданной акцией и любыми не переданными акциями. Это верно, даже если доля переходит к одному из других совместных арендаторов. Следовательно, переданная доля перейдет к наследникам нового владельца. Совместная аренда также включает в себя право просить суд о разделе имущества. Этот — это то же право, которое описано в разделе об общей аренде.

Хотя совместная аренда может быть использована кем угодно, ее часто используют супружеские пары. как форма собственности.Преимущество этого вида собственности в том, что передача владения недвижимостью в случае смерти одного из совладельцев — это довольно простой процесс. Если земельный участок принадлежит супружеской паре в качестве совместного арендатора с правом наследования, нет необходимости проходить стандартный процесс завещания, чтобы передать право собственности на смерть. Все, что требуется для передачи права собственности в случае смерти в Оклахоме, — это для оставшийся в живых подать клерку округа копию свидетельства о смерти и письменное показание под присягой что умерший является совместным арендатором имущества с оставшимся владельцем, как указано в указанном документе и что умерший состоял в браке с оставшимся в живых совместным квартиросъемщиком.

Если умерший не состоял в браке с выжившим совместным арендатором, суд должен определение смерти и свидетельство об отсутствии налоговой ответственности должны быть поданы, чтобы очистить титул к собственности. Это все еще гораздо менее сложная процедура, чем завещание.

Основным недостатком совместного владения недвижимостью является то, что после создания оно относительно негибкий. Автоматическое право на выживание не позволяет гибкости изменять ваше мнение о том, кому будет принадлежать собственность после вашей смерти.

Аренда в полном объеме

Еще одна форма совместной собственности — это полная аренда. Эта форма собственности очень похожа на совместную аренду, но может использоваться только супружескими парами.Если там являются совладельцами, кроме мужа и его жены, полная сдача в аренду не может использоваться. Эта форма совместной собственности также отличается от совместной аренды тем, что здесь нет права на принудительное разделение. И муж, и жена должны дать согласие на любую передачу собственности. При расторжении брака все права на аренду обычно меняются. к аренде в общем.

Собственность корпораций, партнерств и совместных предприятий

Это также возможно для юридических лиц, таких как корпорации, партнерства и совместные предприятия по владению недвижимостью.Ключевые вопросы в таких случаях связаны с тем, у кого есть право передавать право собственности на недвижимость, принадлежащую бизнесу, и кому в какой степени недвижимость принадлежит компании, а не лицам, участвующим в бизнес.

В случае корпораций, конституционные положения и уставы в Оклахоме и где-либо еще ограничивают корпоративную собственность на землю, особенно собственность на сельскохозяйственные угодья. земля.Статья 22, гл. 2 Конституции Оклахомы предусматривает, что ни одна корпорация должен покупать, приобретать, торговать или иметь дело с недвижимостью для любых целей, кроме недвижимости который расположен в городах, поселках и прилегающих к ним поселках и поселках, за исключением такие, которые необходимы и уместны для выполнения бизнес-целей корпорации. Тем не менее, Конституция прямо разрешает корпорациям владеть недвижимым имуществом. имущество на срок не более семи лет, если право собственности приобретено путем обращения взыскания на ипотека или в процессе взыскания долгов.

Заголовок 18 O.S. П. 951-4 более конкретно регулирует корпоративную собственность на сельхозугодья. Никакая иностранная корпорация не может быть создана или лицензирована в Оклахоме с целью привлечения в сельском хозяйстве или скотоводстве или с целью владения или сдачи в аренду какой-либо доли в земле для использования в фермерском хозяйстве или скотоводстве. Иностранная корпорация — это одна организованная или сформированы за пределами Оклахомы.

Отечественные корпорации могут заниматься такой деятельностью, если:

• Все акционеры являются физическими лицами, сословиями, определенными доверительными управляющими или корпорациями. исключительно акционерами, отвечающими этим требованиям;
• Не менее 65% годовой валовой выручки корпорации приходится на сельское хозяйство, скотоводство. или позволяя другим добывать полезные ископаемые с корпоративных земель;
• У корпорации не более десяти не связанных между собой акционеров (коневодческих корпораций). может иметь до 25 акционеров).

Корпорации, организованные для целей, отличных от фермерства или животноводства, не могут владеть, сдавать в аренду, или владеть сельскохозяйственными землями сверх этого количества, разумно необходимого для перевозки в своих деловых целях. Эти запреты на корпоративную собственность не действуют. к:

• Исследования и / или кормление скота и птицы;
• Разведение домашнего скота или птицы для продажи или использования в качестве племенного поголовья, в том числе напрямую связанные операции, такие как разведение и кормление скота или птицы, не выбраны или проданы как племенное поголовье;
• Разведение домашней птицы или свиней, включая связанные с ними операции, такие как инкубаторы, разведение складские помещения, комбикормовые заводы и перерабатывающие предприятия;
• Лесохозяйственные операции;
• Корпорации, созданные для благотворительных целей;
• Обработка жидкого молока и связанные с ним молочные операции.

В случае нарушения этих требований могут применяться штрафы, гражданско-правовые или уголовные санкции. Кроме того, любой житель округа, в котором земля находится во владении с нарушением законодательства, может подать иск, чтобы заставить корпорацию отказаться от такой земли. Если корпорация организованная в Оклахоме, постоянно нарушает устав, ее корпоративная франшиза будет удалить.Дополнительные особые требования для передачи права собственности товариществами и корпорации обсуждаются в информационном бюллетене о расширении OSU AGEC-785.

Трастов

Трасты могут также владеть недвижимостью. В доверительных отношениях есть две стороны. Доверительный управляющий отвечает за управление имуществом в пользу бенефициара .Обычно доверительный управляющий подписывает договор и другие документы от имени траста. Право собственности на трастовую собственность может храниться на имя траста или на имя попечитель. Если право собственности на доверительное управление принадлежит доверительному управляющему, то доверительный управляющий является предположительно имеет юридического титула , но у бенефициара правового титула .

трасты, которые учреждаются на словах, называются экспресс трастами .Если они касаются владения недвижимостью, они должны быть установлены в письменной форме. подписано сторонами, удостоверено нотариусом и приложено к акту в здании окружного суда. Трасты могут быть отзывными или безотзывными . Отзывный траст может быть отозван или аннулирован лицом, создавшим его, в любое время. время. Трасты могут быть учреждены в течение жизни лица, предоставляющего право, или на основании завещания ( завещательных трастов, ).

Подставки

Также возможно вызвать интерес к земле, которая позволяет только определенное использование собственности. В таких случаях право пользования землей будет принадлежать другому лицу. для всех других, не противоречащих закону целей. Примеры сервитутов включают: сервитуты проехать по чьей-то земле, сервитутам для линий электропередач, канализации или водопровода линии, сервитуты для трубопроводов, полосы проезда на автомагистралях и право затопления или перенаправления поток воды через другую собственность.

Послабления могут быть созданы путем явных грантов или оговорок на деле. Они также могут возникают по рецепту, если использование продолжалось открыто без разрешения на 15 лет. Государственные органы, такие как правительственные подразделения, также могут использовать известные области производство по приобретению сервитутов. Могут также подразумеваться облегчения на основании абсолютной необходимости , если к земле, не имеющей выхода к морю, требуется доступ через другую собственность, или разумной необходимости , если доступ затруднен и ранее на участке существовала видимая подъездная дорога. раз разделили две посылки.

Surface vs. Mineral Rights

Право собственности также может быть разделено по вертикали, чтобы одно лицо могло владеть правами на землю; другой может владеть правами на недропользование; и третье лицо может владеть правами на воздух над землей. Права на эфир обычно передаются в виде сервитутов. Права на недропользование могут быть переданы в документе о недрах или может быть оставлен у прежнего владельца при передаче прав на землю. В Оклахоме права на добычу полезных ископаемых составляют бестелесных интересов . Они представляют собой право пытаться захватить минералы, хотя сами минералы не принадлежат, пока они не захвачены.

Выводы

В этом информационном бюллетене ОГУ обсуждались некоторые из различных форм собственности на недвижимость. доступный.Форма собственности будет определять права собственника (ов).

Право собственности на недвижимое имущество может также включать приспособлений или личное имущество, постоянно прикрепленное к земле, а также принадлежности или права связанные с земельной собственностью. Право проезда по прилегающей территории и сервитуты для затопления или перенаправления потока воды через прилегающую собственность являются примерами сервитуты принадлежат.Передача права собственности на полученное имущество включает передачу принадлежностей приспособлений и сервитутов.

Право собственности на землю может также включать права на поверхностные воды, права на подземные воды, и права на воду из соседних ручьев или рек. Системы специальных разрешений имеют были разработаны в Оклахоме и многих штатах для регулирования прав на воду.

Дополнительную информацию о сделках с недвижимостью можно найти в следующих Публикация расширения OSU:

Доверие, использование и соображения, информационный бюллетень о расширении OSU AGEC-771.

Марсия Л.Тилли
Бывший профессор

Долорес Уиллетт
Бывший помощник специалиста по внешним связям

Была ли эта информация полезной?

ДА НЕТ

Право собственности на интеллектуальную собственность для сотрудников и независимых подрядчиков

Большая часть охраняемой интеллектуальной собственности создается сотрудниками и подрядчиками.От изобретений до дизайна новых продуктов и творческих работ сотрудники и подрядчики вносят большой вклад.

Как сотрудник или подрядчик, вы можете задаться вопросом, есть ли у вас законный интерес в том, что вы создаете на работе, или у вашего работодателя есть законный интерес в том, что вы создаете дома. Ответ часто зависит от типа созданного права интеллектуальной собственности, характера работы, для выполнения которой вы были наняты, и вашего соглашения с вашим работодателем.

Как определяется право собственности

При переходе на новую работу или внештатном контракте вам, скорее всего, будут представлены регистрационные документы.Такие документы иногда включают положение о праве собственности на интеллектуальную собственность. Такие положения могут касаться только права собственности на интеллектуальную собственность, созданную в процессе работы, но они также могут касаться права собственности на интеллектуальную собственность, созданную вне рабочего времени компании и без использования ресурсов компании.

При отсутствии соглашений, касающихся владения интеллектуальной собственностью, будут применяться несколько правил по умолчанию. Говоря абстрактно, запатентованное изобретение принадлежит его изобретателю, промышленный образец принадлежит его создателю, а произведение, защищенное авторским правом, принадлежит его автору.Однако в контексте сотрудников или договорных отношений дальнейшие правила по умолчанию могут изменить основные правила.

В Законе о патентах конкретно не говорится о праве собственности на патентные права на изобретения, сделанные в процессе работы, но прецедентное право сосредоточено на том, был ли нанят для изобретений сотрудник или подрядчик. Несмотря на то, что суды рассмотрели ряд факторов, если бы вас наняли для поиска или создания решений технических проблем или если бы в ходе работы вас попросили найти решение технической проблемы, ваш работодатель, скорее всего, был бы найден. владеть любыми патентными правами, связанными с найденными решениями.

Закон о промышленных образцах действительно включает положение, указывающее, что если образец был выполнен автором для кого-то другого в обмен на хорошее и ценное вознаграждение, то образец принадлежит тому, для кого он был выполнен. Хотя в Канаде было рассмотрено несколько дел о промышленных образцах, получение заработной платы или других выплат за создание промышленного образца вполне может рассматриваться как хорошее и ценное соображение.

Закон об авторском праве также включает положение, касающееся интересов работодателя в произведениях, охраняемых авторским правом.Закон об авторском праве указывает, что если произведение создается в процессе работы, авторские права на произведение принадлежат работодателю. Однако прецедентное право показывает, что если работа создается независимым консультантом, консультант сохраняет право собственности при отсутствии соглашения об обратном. Прецедентное право также указывает на то, что явные или даже подразумеваемые соглашения о том, что сотрудник сохранит право собственности на авторские права на свои произведения, в некоторых случаях могут отличаться от обычных правил. Кроме того, неимущественные права, которыми обладает автор произведения, остаются за этим автором независимо от того, подпадает ли произведение под исключение при приеме на работу в отношении владения авторским правом, изложенное выше.Хотя эти права не могут быть переданы, сотрудники могут отказаться от них по соглашению. Моральные права относятся к праву автора на неприкосновенность произведения и право быть связанным с произведением в качестве его автора по имени или псевдониму или оставаться анонимным.

Таким образом, факты, связанные с вашими отношениями с работодателем и вашим действием по созданию объекта интеллектуальной собственности, скорее всего, будут учитываться при определении права собственности. Естественно, правила владения по умолчанию могут быть изменены по соглашению между работодателем и работником или подрядчиком.

Защита вашей интеллектуальной собственности в качестве сотрудника

Часто лучшее время для решения проблемы владения интеллектуальной собственностью — это когда вы вступаете в новые отношения сотрудника с работодателем или когда вы начинаете новый важный проект для своего работодателя. Обязательно ознакомьтесь с любыми контрактами или другой представленной вам документацией, чтобы узнать, предусмотрены ли какие-либо дополнительные обязательства в отношении интеллектуальной собственности.

Некоторые вещи, на которые следует обратить внимание, включают:

• Обязательство передать право собственности вашему работодателю: Такие обязательства часто включаются в контракты на должности, на которые нанимается сотрудник для разработки маркетинговых материалов, создания литературы, написания документов. , или найти решения проблем.Контракты также могут касаться творений интеллектуальной собственности, которые вы создаете в свое время, особенно когда эти творения связаны с работой, которую вас просят выполнить.
• Обязательство помогать вашему работодателю в поиске прав интеллектуальной собственности: В частности, при поиске патентных прав заявителя часто просят подать декларацию изобретателя. В некоторых случаях трудовые договоры могут налагать обязательство по оформлению документации, которая может понадобиться вашему работодателю при поиске прав на интеллектуальную собственность, или даже могут налагать общие и постоянные обязательства по оказанию помощи владельцу прав интеллектуальной собственности в получении или обеспечении соблюдения их прав.Если ваш работодатель просит вас сделать больше, чем это разумно, часто лучше договориться о компромиссе до начала проекта.
• Оговорка о недопустимости конкуренции: Такие оговорки распространены в некоторых отраслях и могут помешать вам работать на конкурента в течение определенного периода времени после завершения вашей работы. Подумайте, являются ли условия статьи о недопустимости конкуренции разумными или чрезмерными.
• Запрос на предоставление информации относительно ваших существующих прав интеллектуальной собственности или обязательств: В некоторых случаях работодатель может попросить вас предоставить им список ваших активов интеллектуальной собственности или ваших обязательств перед другими, например, обязательств перед предыдущими работодателями. для оказания помощи в поиске прав.Такие списки могут потребоваться в некоторых отраслях, чтобы работодатель мог учитывать потенциальные конфликты или другие проблемы.

Во многих случаях положения и обязательства, связанные с интеллектуальной собственностью, подлежат обсуждению так же, как и другие условия трудового договора.

Также важно отметить, что по мере развития отношений с сотрудниками вы или ваш работодатель можете попытаться изменить условия, связанные с интеллектуальной собственностью. В некоторых случаях, если работодатель меняет условия найма без предоставления дополнительной компенсации, работник может сохранить право собственности или другие права, несмотря на назначения или другую документацию, указывающую на обратное.

Защита вашей интеллектуальной собственности в качестве независимого подрядчика

Договорные отношения обычно налагают меньше обязательств на подрядчика по передаче прав интеллектуальной собственности работодателю.

Обычно подрядчик сохраняет за собой права интеллектуальной собственности, возникающие в ходе договорных отношений, часто даже права на работы, сделанные по запросу работодателя. Хотя есть исключения, например, когда подрядчик явно нанят для выполнения определенной работы, обычно подрядчик отказывается от прав собственности на свои произведения интеллектуальной собственности только в том случае, если контракт, по которому они работают, обязывает их сделать это.В случае патентов, когда нет явного соглашения относительно права собственности и возникает спор, Суд рассмотрит все обстоятельства, связанные с отношениями между независимым подрядчиком и другой стороной, и рассмотрит, необходимо ли подразумевать, что Условия этих отношений заключались в том, что другая сторона будет владеть изобретением независимого подрядчика.

Обязательно внимательно изучите свой контракт, особенно в отношении таких условий, как перечисленные выше. Помните, что в большинстве случаев условия контракта можно согласовать.

Переход к новому работодателю

При переходе к новому работодателю или проекту часто рекомендуется пересмотреть условия любых соглашений, заключенных с предыдущими работодателями. Если вы приняли какие-либо соглашения об отказе от конкуренции, убедитесь, что ваша новая должность не нарушает никаких условий. Если вам известны какие-либо коммерческие тайны, возможно, потребуется сообщить вашему новому работодателю, есть ли какие-либо ограничения в отношении того, над какими проектами вы можете работать или что вы можете обсудить на основе своей прошлой работы.

Проведите инвентаризацию созданной вами интеллектуальной собственности и проверьте, сохраняете ли вы какие-либо права собственности. Если вы не передали права своему работодателю, и особенно если он лицензировал вашу собственность, то по окончании вашей работы могут измениться условия, на которых они могут использовать вашу собственность. Если права были переданы, убедитесь, что вы не нарушаете их собственность, используя то, что принадлежало вашему предыдущему работодателю.

Выходное собеседование может быть хорошим временем, чтобы прояснить любые обязательства, в отношении которых вы не уверены.

Заключение

При отсутствии соглашения сотрудники и подрядчики могут сохранять больше прав интеллектуальной собственности, чем они реализуют. При вступлении в трудовые или договорные отношения обязательно ознакомьтесь с документацией перед подписанием и обсудите условия, которые для вас приемлемы. Если ваше постоянное владение своими творениями важно для вас, знайте, как новые и существующие отношения с работодателями могут повлиять на вашу собственность.

Если вам нужна наша помощь в вопросах владения ИС, свяжитесь с нами сейчас, чтобы получить бесплатную и конфиденциальную первую телефонную встречу с членом нашей команды.

Совместное домовладение: кто получает вычеты по процентам и налогу на имущество?

Обычный вопрос в блогах о налоговом учете — кто может требовать вычета процентов по ипотеке, если дом находится в совместной собственности. Или кто может претендовать на вычет налога на имущество?

Учитывая, как часто возникает этот вопрос, удивительно, что IRS никогда не разъяснял правила. Ни одна из проверенных мною публикаций IRS не касается вопроса о том, кто может требовать удержания, если собственность находится в совместной собственности.Например, Публикация 936, посвященная вычету процентов по ипотеке, включает параграф, который гласит:

Более одного заемщика. Если вы и хотя бы еще одно лицо (кроме вашего супруга, если вы подаете совместную декларацию) были ответственны и выплачивали проценты по ипотеке, которая была для вашего дома, а другое лицо получило форму 1098, показывающую проценты, которые были выплачены в течение год, приложите заявление к вашему отчету с объяснением этого. Покажите, сколько процентов каждый из вас заплатил, и назовите имя и адрес человека, получившего форму.Вычтите свою долю процентов в Приложении A (Форма 1040), строка 11, и напечатайте «См. Приложение» рядом с этой строкой.

Большой. Здесь рассказывается, как сообщить о совместном удержании, но ничего не говорится о том, как распределить вычет между двумя заемщиками. Этот вопрос часто возникает у однополых пар, которые проживают в одной квартире, а также владеют ею. Что делать, если один партнер платит 100% ипотечного налога и налога на недвижимость? Может ли этот партнер вычесть всю сумму процентов и налогов?

Я думаю, что ответ — да, исходя из существующих авторитетов.Но, честно говоря, в прошлом мне было трудно придумать удовлетворительную теорию, подтверждающую этот результат. В этом сообщении в блоге я попытаюсь представить такую ​​теорию.

Предположим, например, что A и B являются совладельцами дома, но A платит 100% налогов на недвижимость и процентов по ипотеке. Может ли А требовать 100% вычета или должен рассматриваться А как производящий платеж от имени А и В — в этом случае А делает подарок В в размере половины платежа, а А и Б должны вычесть суммы 50 / 50.

Я могу сослаться на множество авторитетов в пользу утверждения о том, что до тех пор, пока лицо, выплачивающее проценты и налоги, имеет долю владения недвижимостью, это лицо может вычесть всю уплаченную сумму. Существует постановление 1971 года, которое применяет это правило к супругам, которые владеют имуществом в качестве арендаторов в полном объеме, но платят проценты и налоги, кроме поровну. См. Преподобный Рул. 71-268.

Лучшее обсуждение этого вопроса вне контекста супружеских пар — это Powell v. Commissioner , T.C. Меморандум 1967-32 гг. В этом случае налогоплательщик владел собственностью в качестве арендатора совместно с пятью братьями и сестрами. Таким образом, ее безраздельный интерес к собственности составлял одну шестую часть. Тем не менее, она уплатила 100% налогов на недвижимость, причитающихся с собственности в течение нескольких лет, и потребовала вычета из уплаченной суммы. Комиссар оспорила ее удержание в той степени, в которой она превышала ее пропорциональную долю владения недвижимостью, но Налоговый суд встал на сторону налогоплательщика.

Согласно суду, проверка для требования вычета является двоякой: (1) налогоплательщик должен фактически уплатить налог, и (2) налог должен быть наложен на налогоплательщика.См. Treas. Рег. §1.164-1 (а). Налоги на имущество редко взимаются с физических лиц. Вместо этого они навязываются собственности. В результате, тест на возможность вычета должен заключаться в том, подвергается ли налогоплательщик риску потери права собственности на недвижимость из-за неуплаты налога. Почти в каждом штате одна шестая собственника собственности рискует потерять свою долю владения, даже если одна шестая часть налогов будет уплачена, потому что налоговые органы не лишают права удержания налога в отношении неразделенных прав на земельные участки.Они лишают права выкупа всей посылки. В результате любой собственник недвижимости рискует понести убытки из-за неуплаты налогов. Таким образом, любой собственник, который платит налоги, должен иметь право на вычет уплаченной суммы.

Я могу найти только один случай обратного, и он касался особого применения закона Пенсильвании, который, по-видимому, устанавливает отдельные налоговые залоги против неразделенных интересов в собственности. Таким образом, если одна шестая часть собственника платит одну шестую часть налогов, ее проценты не будут потеряны в случае продажи взыскания налога.В результате она могла вычесть только одну шестую часть налогов. См. James v. Commissioner , T.C. Меморандум 1995-562 (постановление, что вычет должен быть востребован пропорционально закону Пенсильвании, где налоги на имущество, находящееся в совместной собственности, начисляются отдельно для каждого совладельца).

Таким образом, я думаю, что с точки зрения позитивного права, за исключением особых обстоятельств дела James , когда A платит 100% процентов и налогов, A имеет право потребовать 100% вычета. См. Также Conroy v. Commissioner , T.C. Памятка 1958-6. Я также думаю, что причина того, что теоретики налогообложения сомневаются в правильности этого результата, заключается в том, что они считают, что А имеет право взыскать 50% этого платежа со своего совладельца Б. Если А не реализует свое право на взнос против В, тогда похоже, что А делает подарок Б. Верно?

Может быть. Давайте подробнее рассмотрим это «право на взнос». Налоги на недвижимость и проценты по ипотеке — это текущие расходы, которые защищают право владения недвижимостью в течение года, в котором они были произведены.Совместные собственники, независимо от того, владеют ли они как совместные арендаторы или как общие арендаторы, имеют право занимать и владеть 100% помещений. Это черновик имущественного права. Таким образом, когда A платит проценты и налоги, он в первую очередь защищает свое собственное право владения.

Еще одна норма закона о собственности состоит в том, что если один совладелец производит текущие платежи, необходимые для защиты интересов каждого в собственности (например, выплаты процентов по ипотеке и налогов на недвижимость), иногда есть право потребовать взнос от другой совладельца. -владелец.Но это правило не так очевидно, и оно сильно варьируется от штата к штату. В некоторых штатах утверждают, что добровольная выплата процентов и налогов на всю собственность не дает права на взнос. Некоторые государства говорят, что соарендаторы должны иметь соглашение о пропорциональном взносе, прежде чем появится какое-либо право на внесение взносов. В Калифорнии, похоже, существует другое правило для совместной аренды и совместной аренды, при этом первое не дает автоматического права на внесение взносов.Таким образом, во многих государствах, когда А выплачивает 100% процентов и налогов, сомнительно, возникает ли на самом деле имеющее исковую силу право на взносы, особенно если молчаливое (или явное) соглашение между сторонами заключается в том, что А должен полностью оплата.

В этом случае гораздо проще рассматривать А как совершающего 100% платеж, который следует рассматривать как его вычет. В конце концов, обязательство по ипотеке, если оно фактически является регрессом, обычно возлагает на каждого совладельца солидарную ответственность. Таким образом, А не платит проценты по ипотеке В, но, как и в случае с налогами на недвижимость, оплачивает возложенные на него обязательства.Если проценты не выплачены полностью, А рискует потерять свое имущество.

Таким образом, с точки зрения позитивного права и теории, во многих случаях, хотя, возможно, не во всех, совладелец, который платит больше, чем его пропорциональная доля процентов по ипотеке и налогов, должен иметь возможность требовать вычета за полная уплаченная сумма. Ключевой вопрос — кто произвел оплату. И, конечно же, в Калифорнии, Вашингтоне и Неваде, если собственность принадлежит зарегистрированным местным партнерам, выплаты, скорее всего, будут производиться из фондов сообщества.В результате, независимо от того, кто подписывает чек, вычеты должны быть востребованы в размере 50/50.

.