Право владения пользования распоряжения: Понятия право владения пользования и распоряжения

Содержание

Понятия право владения пользования и распоряжения

Право собственности как право человека на материальные предметы, разветвляется на три отдельных правомочия, лишь совокупность которых позволяет утверждать, что вещь – именно своя для Вас и одновременно чужая для других.

 

Наличие одного или двух полномочий позволяет говорить об установлении иных прав на имущество.

 

 

Суть права владения, пользования и распоряжения

 

Владение - право на вещь, предполагающее непосредственное обладание этой вещью. Возьмите в руки свою ручку – Вы ей владеете.

 

Передача вещи другому лицу обычно означает и фактическую ее передачу, то есть право владения также переходит.

 

Пользование означает извлечение всех возможных полезных свойств из обладания вещью. Сядьте на стул, налейте суп в тарелку, раскройте зонт в дождь – Вы пользуетесь своими вещами.

 

Последнее правомочие – это распоряжение. Право распоряжения означает право лица определять дальнейшую юридическую судьбу вещи.

 

Соответственно, правомерно правомочие распоряжения осуществляет только собственник, его законный представитель или уполномоченное по доверенности лицо.

 

Другие лица могут распоряжаться вещью только по прямому указанию перечисленных лиц. Примерами распоряжения будут отчуждение вещи по договору продажи, дарения и т.д.

 

В зависимости от объекта, на которое имеется одно или несколько из правомочий, различается объем этих правомочий.

 

 

Вещные права

 

Различные комбинации с владением, пользованием, распоряжением вещью означают наличие у лица разных прав на вещь.

 

Совокупность трех полномочий означает право собственности, предполагаемое как вечное, означающее право собственника осуществлять любые действия с принадлежащей ему вещью.

 

Наличие у лица установленного по суду или в силу соглашения с собственником сервитута означает ограниченное бессрочное право пользования, обычно выражающееся в проходе по чужому земельному участку, преодолеть который иным способом невозможно.

 

С землей связаны и такие права, как право постоянного пользования участком земли, выраженное в наличии у обладателя участка правомочий владения и пользования, а  также право владения, пожизненное и наследуемое, которое предполагает наличие у правообладателя прав владения, пользования и ограниченного распоряжения путем отказа от права или изменения его, например, при помощи приватизации участка.

 

Указанные права в настоящее время больше не предоставляются и сохранились лишь у лиц, получивших их в 90-е годы и не изменившие, не отказавшиеся от них.

 

Право оперативного управления схоже с правом хозяйственного ведения, поскольку возникают исключительно у организаций в форме МУПа, ГУПа.

 

По праву хозяйственного ведения обладатель вещи владеет и пользуется вещью, а распоряжение путем продажи, сдачи в залог и т.п. запрещается.

 

По праву оперативного управления обладатели вещи только владеют и пользуются вещью.

Росреестр

В соответствии с Гражданским кодексом РФ право собственности распространяется на земельный участок как на недвижимое имущество, поэтому собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и это не отдельные права, а неотъемлемые составляющие права собственности.

Именно эти составляющие права собственности имеет в виду Конституция РФ в ч.2ст.36:«Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц». Владение, пользование, распоряжение составляют правомочия права собственности. Полномочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: числить ее на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства и др. Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства, но в рамках целевого назначения земельного участка, находящегося в его владении. Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок.

Права и обязанности собственников земельных участков закреплены в Главе VI Земельного кодекса РФ, где разъясняется, что собственник земельного участка имеет право: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемы, пресные подземные воды, пруды, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с  соблюдением  требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а также осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

    Каковы же наиболее распространенные нарушения определенной законом ответственности собственника земли?

В числе первых – самовольное расширение площади земельного участка, несоответствие реальных границ юридически зафиксированным.

Вроде бы спорить тут не о чем: самозахват никакими воспоминаниями о «старом заборе, который всегда здесь был, а земля-то ничья», не оправдаешь, если есть четко отражающий нарушение документ (а он рано или поздно найдется). Нужно сразу распрощаться с этим любимым заблуждением граждан и смириться с истиной о том, что «ничьей» земли не бывает.

Еще одно частое нарушение - несоответствие фактического использования земельного участка юридического лица или индивидуального предпринимателя целевому назначению земельного участка.  Если закон исполняется, то поставленный на участке под индивидуальное жилищное строительство торговый ларек  придется снести.

Другая сторона подобного рода нарушений - отсутствие объектов капитального строительства, ведения строительных работ, связанных с возведением объектов капитального строительства на земельном участке, предназначенном для жилищного или иного строительства, в случае если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом.

Поэтому собственнику земельного участка стоит позаботиться о том, чтобы в его отношениях с землей все было по закону.

Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) земельных участков, заключаются:

-в использовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

-своевременно производить платежи за землю;

-соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами.

За нарушение земельного законодательства наступает административная, уголовная и дисциплинарная ответственность.

 

Ст. 209 ГК РФ. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Комментарий эксперта:

Право собственности в соответствии с 209 статьей ГК РФ >>>

Особенность правомочий собственника и его отличие от других вещных прав заключается в полноте содержания права владеть, пользоваться и распоряжаться вещью. Остальные вещные правоотношения производны непосредственно от имеющегося права собственности

Право собственности в ГК РФ >>>

Вопросам правового регулирования прав собственности посвящён раздел II ГК РФ, содержащий ст. ст. 209 – 306. Они последовательно раскрывают правила, применимые в данной сфере и рассматривают множество частных вопросов, связанных с бременем содержания, рисками, возникающими в ходе обладания, возникновения, передачи и прекращения прав. Раздел открывает ст. 209 ГК РФ, определяющая закрепление за собственником право владения, пользования и распоряжения своим имуществом

См. все связанные документы >>>

1. Гражданский кодекс не раскрывает понятие "право собственности", о котором идет речь в комментируемой статье, но перечисляет правомочия, составляющие содержание данного права: владение, пользование, распоряжение.

Правомочие владения - основанная на законе возможность фактического обладания вещью, хозяйственного господства над ней. Владение не рассматривается как самостоятельное вещное право, а является элементом права собственности, однако в некоторых случаях оно все же приобретает самостоятельное значение и даже конкурирует с правом собственности. Например, добросовестное владение может стать основанием для приобретения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК).

Правомочие пользования выражается в извлечении полезных свойств вещи, получении от нее плодов, продукции и доходов. Собственник может осуществлять право пользования лично либо передать его другим лицам на возмездной или безвозмездной основе (договоры аренды, ссуды). Пользование имуществом собственник осуществляет по своему усмотрению, однако с соблюдением установленных законодательством ограничений. В частности, не допускается бесхозяйное использование особо ценных природных объектов, памятников истории и культуры.

Недопустимо пользование исключительно с целью причинить вред другим лицам (шикана) - ст. 10 ГК РФ. Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности (при передаче в собственность другому лицу), состояния или назначения (при переработке). Собственник также может распорядиться вещью, уничтожив ее, если такая возможность не исключена или не ограничена законом.

2. Возможность осуществлять принадлежащее собственнику право по своему усмотрению означает, что он не связан волей других лиц при осуществлении своих правомочий. Собственник ограничен лишь требованиями, установленными законодательством (например, требованиями земельного и градостроительного законодательства в отношении застройки земельного участка) и правами и охраняемыми законом интересами других лиц, например, правом другого лица на проход (проезд) через земельный участок, возникшим в результате установления сервитута.

Комментируемая статья закрепляет возможность собственника отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, а также передавать им отдельные правомочия, обременять имущество иным образом. При этом передача отдельных правомочий не прекращает права собственности, при отпадении оснований их передачи (например, истечение срока действия договора аренды), эти правомочия восстанавливаются в первоначальном объеме.

3. В п. 3 определяются особенности оборота особой категории объектов гражданских прав - природных ресурсов. Специфика правового режима объектов, относящихся к указанной категории, основана на положении п. 1 ст. 9 Конституции РФ, согласно которому земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Приведенное конституционное положение в единстве с правом каждого на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ) и обязанностью сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58 Конституции РФ), выражает один из основных принципов правового регулирования отношений в сфере охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности - принцип приоритета публичных интересов (Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2009 N 8-П). В силу данного принципа федеральный законодатель при осуществлении правового регулирования наделен широкими полномочиями по ограничению экономических прав хозяйствующих субъектов. Поэтому, не исключая из оборота земельные участки и иные природные ресурсы, законодатель в то же время указывает, что собственник вправе осуществлять в отношении их свои правомочия свободно, но в той мере, в какой это допускается законом, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц. Эти положения находят отражение в законодательстве, определяющем правовой режим отдельных видов природных ресурсов. Так, в ст. 1 ЗК РФ закреплены такие принципы, как:

- приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

- приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Правомочия собственников объектов, относимых к природным ресурсам, ограничиваются установлением строго целевого назначения этих объектов, а также перечня возможных действий с данными объектами. То есть свобода собственника ограничена теми рамками, которые установлены законодательством в отношении определенного вида природных ресурсов. К тому же на собственника возлагается ряд обязанностей, направленных на обеспечение сохранности природного объекта, недопущение снижения его качественных характеристик.

4. Возможность собственника передать имущество в доверительное управление, установленная п. 4, основана на положении п. 2 комментируемой статьи о праве собственника, не теряя своего правового титула, допускать других лиц к использованию принадлежащих ему вещей, в том числе с передачей им полностью или частично своих правомочий. Таким образом, в российском праве доверительное управление рассматривается как один из способов реализации правомочий собственника. Доверительный управляющий, по сути, оказывает собственнику услугу по управлению имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (ст. 1012 ГК).

Право собственности в соответствии с 209 статьей ГК РФ

Имущественное право в объективном смысле — это установленные законодательно границы действий, которые лицо вправе осуществлять с вещью или совокупностью вещей, не исключенных из гражданского оборота.

Особенность правомочий собственника и его отличие от других вещных прав заключается в полноте содержания права владеть, пользоваться и распоряжаться вещью. Остальные вещные правоотношения производны непосредственно от имеющегося права собственности.

Имущественное право имеет субъективный и объективный смыслы.

В первом случае правомочия собственника возникают у определенного лица, как следствие его действий, связанных с присвоением индивидуально-определенных вещей. Правомочия возникают в результате сделок с имуществом: купля-продажа, наследство, дарение, давность срока владения вещью, создание нового предмета гражданско-правового оборота и так далее.

Субъективный смысл права собственности закреплен в ст. 209 ГК РФ, о которой еще будет упомянуто позднее.

Помимо гражданского законодательства, ст. 35 и 36 Конституции гарантирует охраняемое законом правомочие человека иметь, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

С помощью конституционных принципов, закрепивших права собственника, ГК РФ формирует каркас законодательных норм, к которому присоединяются федеральные законы и иные нормативные акты, регулирующие правоотношения в этой сфере.

В российской цивилистике имущественные правоотношения состоят из трех элементов: право владения, пользования и распоряжения.

Иными словами собственник реализует свое право обладания вещью, совершая с ней определенные действия: удерживает имущество в своем владении, изменяет свойства и характеристики вещи, отчуждает её путем совершения гражданско-правовых сделок, может обременять свое имущество залогом, ограничениями, а также извлекать полезные свойства вещи в процессе использования. На каждом из перечисленных элементах имущественного права стоит остановиться отдельно.

Правомочия собственника

Право собственности определяется благодаря совокупности правомочий собственника, а именно: права владения, пользования и распоряжения своими имуществом. При этом свобода волеизъявления — неотъемлемой часть реализации правомочий собственника.

Право владения

Правомочие владения имуществом является квинтэссенцией понятия права собственности и основой вещного права.

Обладать вещью (имущественной массой) — значит иметь юридически обоснованную возможность владеть определенным имуществом.

Законное (титульное) владение вещью предполагает право обладать вещью на легитимных основаниях, например, в результате передачи права собственности в момент заключения договора купли-продажи.

Титульными собственниками могут выступать непосредственно собственник вещи, арендатор, хранитель и другие лица, которым вещь была передана на условиях гражданско-правового договора либо на других легитимных основаниях.

В некоторых случаях право владения выступает как самостоятельное, о чем свидетельствует ст. 1181 ГК РФ, однако все же современная российская цивилистика рассматривает право владения неотделимо от двух остальных правомочий, составляющих право собственности.

Владеть вещью — значит реально обладать имуществом или вещью, иметь возможность производить с имущественной массой любые не запрещенные законом действия и осуществлять полный контроль над ней, охрану, хранение на территории владельца имущества и тд.

В российской цивилистике установлено право собственника, позволяющее ему обладать вещью, пользоваться ею по своему усмотрению и свободно распоряжаться ее юридической судьбой (ст. 209 ГК РФ).

Право обладания вещью появляется в момент приобретения лицом права собственности, о чем свидетельствует ст. 218 ГК РФ:

  • лицо приобрело вещь в результате заключения договора купли-продажи, дарения, мены либо иной гражданско-правовой сделки, вследствие которой вещь отчуждается из собственности одного лица и становится собственностью другого;
  • имущество перешло лицу по наследству в случае смерти наследодателя. Переход права собственности в пользу наследника происходит на основании завещания либо по закону;

В законодательстве предусматривается также и другие условия возникновения имущественного права, которые, тем не менее, являются исчерпывающими.

Помимо этого на собственника имущества возложено бремя содержания вещи, а также ответственность за любые риски его случайной гибели или повреждения, за исключением случаев, которые предусмотрены законом или договором.

Право пользования

Правомочие пользования содержится в ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ и представляет собой возможность эксплуатировать, потреблять вещь как для личных, так и для иных нужд.

Пользование имуществом заключается в применении, использовании и другой деятельности, в результате которой собственник получает из принадлежащего ему имущества (вещи) полезные свойства или выгоду.

Пользование имуществом предполагает извлечение выгоды, для которой вещь была предназначена изначально. Это право неотделимо от владения, поскольку использовать имущество, извлекая из него полезные свойства, невозможно, не владея им законно.

Возникает право пользования также и в тот момент, когда владелец вещи передал пользователю полномочия на её использование. Оно может быть ограниченно временными рамками, условиями договора или устным соглашением с собственником имущества либо законодательными нормами. Правомочие пользования имуществом защищено законом, к примеру, возможностью предъявления исковых требований к пользователю вверенной ему вещи, если условия договора были нарушены. Собственник имущества вправе также обращаться в суд с требованием устранить препятствия, которые затрудняют пользование имуществом.

Иначе говоря, право пользования вещью — это возможность извлечения из нее полезных свойств, получения выгоды при ее использовании.

Право распоряжения

Правомочие распоряжения имуществом подразумевает под собой исключительное право совершать с вещью юридически значимые действия, разумеется, в рамках закона, именно: продавать, дарить, завещать, закладывать, сдавать в аренду, передавать во временное пользование и прочее. Это исключительное право собственника в отношении имущественной массы отражено в ст. 209 ГК РФ, которая четко регламентирует наличие лица права свободно управлять имуществом по своему усмотрению.

Подавляющее большинство случаев реализации этого правомочия возникают благодаря совершению гражданско-правовых сделок с имуществом, однако в некоторых ситуациях распоряжаться имуществом можно и без юридического оформления. К примеру, собственник вещи может уничтожить свое имущество, что влечет за собой прекращение существования вещи, как объекта гражданских правоотношений.

Иными словами, лицо, обладающее правом собственности, господствует над вещью, является хозяином своего имущества и вправе осуществлять с ним любые юридически значимые действия в рамках закона.

Судебная практика по ст. 209 ГК РФ

Практика применения норм ст. 209 ГК РФ имеет огромное количество неоднозначных прецедентов. К примеру, дело № А10-5188/2012, где рассматривался спор о незаконно возведенных линиях электропередач на земельном участке, принадлежащем лицу на праве собственности без согласия собственника участка, вследствие чего истец обратился в суд с требованием демонтировать конструкцию. Суд, ссылаясь на заключение экспертизы, отказал собственнику в удовлетворении его требований, мотивируя свое решение тем, что демонтаж опоры линии электропередач может привести к риску обрыва проводов и нарушению энергоснабжения большого числа жителей населенного пункта. Данный факт несоразмерен ограничению истца в правах на земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности и который обременен возведенной опорой линии электропередач.

Таким образом, суд может устанавливать ограничения и обременения на имущество, принадлежащее лицу на праве собственности, если невозможно иное решение правовой ситуации.

Понятие и содержание права собственности - Адвокат в Самаре и Москве

1. Необходимо различать собственность как экономическую категорию и право собственности. Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между субъектами по поводу материальных благ, которые необходимы для существования любого общества. Это определенные экономические отношения, которые подвергаются правовому оформлению.

Право собственности является наиболее важным вещным правом. Как и любое вещное право, оно является абсолютным, так как точно известен собственник (управомоченное лицо), все остальные лица по отношению к собственнику выступают в качестве обязанных. Наряду с другими признаками вещного права праву собственности свойствен такой признак, как бессрочный характер.

2. В объективном смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

В субъективном смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

Правомочия владения, пользования и распоряжения, принадлежащие собственнику вещи, составляют содержание права собственности (ст. 209 ГК).

3. Правомочие владения — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.

Правомочие владения необходимо отличать от фактического владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.

Правомочие пользования — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник носит одежду, употребляет продукты питания, проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение. Если собственник уничтожает вещь, то это также означает определение судьбы вещи. Уничтожение вещи при ее потреблении прекращает правоотношение собственности.

Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.

4. Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности: «Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предусмотрены законом… ни одна правовая система не может обойтись без провозглашения общих правил и установления исключений из этих правил». Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник земельного участка может продать его, подарить, передать в залог и распорядиться иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК). Собственник особо ценных и охраняемых государством культурных ценностей не должен допускать бесхозяйственного обращения с ними, которое может грозить утратой ими своего назначения (ст. 240 ГК). Собственник домашних животных не должен обращаться с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного обращения с ними (ст. 241 ГК). Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК).

5. От пределов осуществления права собственности необходимо отличать ограничения права собственности. В обоих случаях речь идет о неких границах права собственности, но природа этих границ различается. Если пределы представляют собой объективные границы, то ограничения права собственности субъективны. Они зависят от воли самих субъектов или судебных органов. Договорные ограничения, т.е. зависящие от воли собственника, имеют место в тех случаях, когда последний передал вещи во владение и (или) в пользование другому субъекту, например в аренду (ст. 606 ГК). Собственник жилого помещения, вселив в него гражданина в качестве члена своей семьи, ограничивает себя в осуществлении правомочия пользования жилым помещением (ст. 31 ЖК). Судебные ограничения устанавливаются на основании соответствующего судебного акта при наличии спора.

6. Закон наделяет собственника не только объемом указанных правомочий, но и возлагает на него бремя содержания принадлежащей ему вещи и возлагает на него риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если только иное не предусмотрено законом или договором (ст. ст. 210, 211 ГК).

Под бременем содержания имущества следует понимать обязанность собственника поддерживать его в надлежащем, исправном, безопасном и пригодном для использования в соответствии с назначением имущества состоянии. Это бремя как неизбежная необходимость, связанная с владением и пользованием вещью, непосредственно привязана к праву собственности, следует за ним. Норма, возлагающая на собственника бремя содержания вещи, является диспозитивной. Так, по общему правилу при передаче имущества в аренду на арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт вещи, на арендатора — текущий, если только законом или договором не предусмотрено иное (ст. 616 ГК). Достаточно редко усмотрение сторон в договоре по содержанию вещи ограничивается императивными нормами. В договоре социального найма жилого помещения обязанность производить капитальный ремонт жилого помещения всегда является обязанностью наймодателя, наниматель должен осуществлять его текущий ремонт (ст. ст. 65, 67 ЖК). В договоре проката обязанностью арендодателя является проведение как капитального, так и текущего ремонта вещи (ст. 631 ГК).

Под риском в гражданском праве понимаются неблагоприятные последствия, вызванные обстоятельствами, за которые никто не несет ответственность, когда в гибели или в повреждении имущества отсутствует чья-либо вина. Так как на собственника вещи возлагается риск ее случайной гибели или повреждения, то именно сам собственник является лицом, наиболее заинтересованным в том, чтобы разумно и осмотрительно использовать вещь, принимать все необходимые меры к обеспечению ее сохранности. Статья 211 ГК, возлагающая на собственника риск случайной гибели или повреждения вещи, носит диспозитивный характер. Законом или договором может быть предусмотрено и иное. Так, ст. 696 ГК устанавливает, что риск случайной гибели или повреждения вещи, переданной в пользование по договору безвозмездного пользования имуществом, переходит на ссудополучателя в нескольких случаях, в частности если вещь была передана им другому лицу без согласия ссудодателя.

Право владения, пользования и распоряжения жильём

В рамках настоящей статьи мы затронем один из наиболее важных институтов гражданского права – право собственности.

Тема права собственности является достаточно объемной, ведь ему посвящена целая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, которая также регламентирует положения об иных вещных правах. Не будем отдельно останавливаться на этих самых "иных правах", отметив лишь только то, что они очень тесно связаны с правом собственности. В частности, смена собственника имущества не является основанием для прекращения иных вещных прав в отношении этого имущества. Носителями этих прав могут быть лица, не являющиеся собственниками вещи, которые наделены самостоятельным правом на их защиту, в том числе и против собственника.

Мы же поговорим именно о праве собственности, а конкретно о его разновидности – долевой собственности, т.е. не будем затрагивать иные вещные права.

В чем заключается право собственности?

Ответ на этот вопрос определяется содержание данного вида права, которое заключается в следующем.

Согласно законодательному определению, собственник наделен правом владения, пользования и распоряжения имуществом. Из этого следует, что право собственности представляет собой совокупность трех прав:

  1. владения;
  2. пользования;
  3. распоряжения. 

Именно исключительное наличие всех трех составляющих образует право собственности, т.е. лицо, обладающее правами владения, пользования и распоряжения, является собственником.

Что же следует понимать под владением, пользованием и распоряжением имуществом?

Владение представляет собой реальное обладание имуществом (вещью), т.е. возможность осуществлять над ним фактический контроль.

Пользование осуществляется путем извлечения из имущества выгоды (полезных свойств), для которой оно предназначено (например, проживание в жилом помещении, использование транспортного средства для передвижения и т.д.). Как правило, пользование неразрывно связано с владением (к примеру, нельзя использовать автомобиль для собственного передвижения, не обладая им фактически).

Под распоряжением понимается изменение юридической судьбы имущества путем совершения определенных действий – продажи, завещания, дарения, передачи в залог, сдачи в аренду (найм) и другое. В большинстве случаев распоряжение осуществляется путем совершения гражданско-правовых сделок, но может быть и без такового – например, собственник вправе уничтожить принадлежащее ему имущество, в результате чего оно просто перестает существовать как объект гражданских прав.

Соответственно, права владения, пользования и распоряжения будут заключаться в наличии у лица правомочия (предусмотренной законом возможности) по совершению действий в форме владения, пользования и распоряжения. Так, право владения будет означать – право фактического обладания имуществом, право пользования – право извлечения из имущества полезных свойств, право распоряжение – право изменения юридической судьбы имущества.

По общему правилу, бремя содержания имущества, риск его случайной гибели или случайного повреждения несет собственник данного имущества. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, собственник является абсолютным хозяином принадлежащего ему имущества, т.е. вправе по своему усмотрению совершать в отношении данного имущества любые действия, лишь бы они не противоречили закону, иным нормативным актам и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц.

В каких случаях, а точнее на основании чего возникает право собственности?

По понятным причинам право собственности не может появиться ниоткуда, для его возникновения должны иметь место определенные предпосылки или выражаясь правовым языком – основания.

Основным регулятором права собственности является Гражданский кодекс Российской Федерации, который устанавливает основные положения, связанные с данным видом права.

Юридическая природа права собственности включает в себя его возникновение, изменение и прекращение.

Не вдаваясь в подробности изменения права, которое в своем большинстве заключается в смене собственника, и его прекращения (ликвидации), остановимся на таком немаловажном моменте как возникновение права собственности, а точнее основаниях, по которым оно приобретается.

В качестве оснований для приобретения права собственности статья 218 ГК РФ приводит следующие основания:

  1. Право собственности на новую вещь приобретается лицом, изготовившим или создавшим ее с соблюдением закона и иных правовых актов. Плоды, продукция или доходы, полученные лицом при использовании имущества, принадлежат этому лицу, но только в случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании имущества;
  2. Лицо становится собственником имущества в результате совершения с его собственником сделки об отчуждении этого имущества – договора купли-продажи, дарения, иных сделок;
  3. Право собственности переходит от наследодателя к наследнику (наследникам) в результате универсального правопреемства (наследования) по закону или в соответствии с завещанием;
  4. Право собственности на имущество юридического лица в результате его реорганизации переходит к правопреемникам этой организации;
  5. Лицо может приобрести право собственности на имущество, которое не имеет собственника либо его собственник неизвестен, а также когда собственник отказался от имущества или утратил на него право по иным установленным законом основаниям. Такое приобретение возможно только в случаях и в порядке, установленных Гражданским кодексом РФ;
  6. Право собственности приобретается членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного, иного потребительского кооператива, или иными лицами, которые имеют право на паенакопления, в результате полной выплаты пая.
Важно помнить

Право собственности на недвижимую вещь, в том числе и вновь создаваемую, подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения регистрационным органом.

Что такое долевая собственность, и в каких случаях она возникает?

Положениями статьи 8 Конституции Российской Федерации предусмотрены частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности, что также продублировано и в Гражданском кодексе РФ. Данная классификация определена видом носителя права собственности, т.е. деление происходит по качественному составу субъектов.

Имущество, находящееся в собственности граждан и юридических лиц, относится к частной собственности, в собственности Российской Федерации и ее субъектов – к государственной, в собственности муниципальных образований – к муниципальной. В рамках затронутой темы приведенная классификация нас не интересует.

Согласно статье 36 Конституции РФ каждому предоставлено право иметь имущество в собственности, владение, пользованием и распоряжением им может осуществляться как единолично, так и с другими лицами. Отсюда возникает другая классификация – по количественному составу носителей права. Здесь также все достаточно просто: если у имущества один собственник – это единоличная собственность, нахождение имущества в собственности двух или нескольких лиц образует общую собственность.

Общая собственность возникает, когда несколько (два или более) лиц становятся собственниками неделимой вещи. Под неделимой следует понимать вещь, которую невозможно разделить без изменения ее назначения (например, автомобиль) или она не подлежит разделу в силу закона. Данное правило не абсолютно и общая собственность также может возникнуть в отношении делимого имущества, но только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В зависимости от того, определена или нет доля в праве каждого из участников (сособственников), действующее законодательство различает две формы общей собственности - совместная и долевая.

Общая собственность всегда является долевой, когда она не является совместной.

При совместной собственности доли ее участников не определены, в долевой же наоборот – каждому участнику принадлежит определенная доля. В отличии от долевой собственности, совместная не может возникнуть из сделок и образуется только в силу закона. Законом установлено, что совместная собственность возникает:

    1. у супругов, если законный режим приобретенного ими в период брака за счет общих средств имущества (совместно нажитого) не изменен брачным договором;
    2. у членов фермерского хозяйства в отношении имущества этого хозяйства, если иное не установлено соглашением между ними;
    3. у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в отношении имущества общего пользования, которое было приобретено или создано за счет целевых взносов.

      В первых двух случаях совместная собственность может быть разделена между ее участниками (супругами, членами фермерского хозяйства). Такой раздел осуществляется по соглашению всех участников, а «когда в товарищах согласья нет» - на основании решения суда. В результате такого раздела (по соглашению или решением суда) совместная собственность может трансформироваться в долевую. Как правило, это происходит в том случае, когда вещь нельзя поделить, а между участниками не достигнуто соглашение о выкупе доли.

      Конечно же, долевая собственность может возникнуть не только в результате раздела совместной, в большинстве случаев она возникает вследствие совершения сделок (например, долю в праве можно купить, получить в дар) или по закону (например, в результате наследования несколькими наследниками).

      Образец заявления

      Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

      Бланк доступен для скачивания и просмотра.

      Скачать образец соглашения о разделе долей в квартире (.docx)

      Право собственности на недвижимое имущество, возникающее в силу приобретательной давности

      Право собственности на недвижимое имущество,

      возникающее в силу приобретательной давности

      Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

      Подавляющее большинство из нас владеет квартирой, домом, гаражом, садовым домиком, земельным участком. Кто-то для себя дом построил, кто-то приобрел недвижимость у бывшего собственника по договорам купли-продажи, дарения, мены или другим сделкам, а кто-то получил недвижимое имущество в наследство, в каждом случае право владения этой недвижимостью принадлежит нам как законным собственникам.

      Но в то же время некоторые граждане или организации многие годы владеют и пользуются недвижимым имуществом, однако не имеют на него право собственности.

      Такие владельцы согласно статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют возможность приобрести право собственности в силу приобретательной давности.

      Лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

      Однако необходимо наличие одновременно следующих условий.

      Во-первых, владение недвижимым имуществом должно осуществляться непрерывно в течение 15 лет. Владелец может присоединить ко времени своего владения имуществом и то время, в течение которого им владел тот, чьим правопреемником он является (например, время владения этим имуществом наследодателем).

      Если же имущество имеет собственника, то срок приобретательной давности начинается по окончании срока исковой давности, в течение которого собственник мог истребовать свое имущество из чужого владения.

      Во-вторых, гражданин или юридическое лицо в течение всего срока владения должны поддерживать имущество в надлежащем состоянии, исполнять обязанности, связанные с использованием, обслуживанием и содержанием имущества, например, обязанности по уплате коммунальных платежей, страхования имущества и т.д.

      Однако следует учитывать, что владение имуществом по договору аренды, договору безвозмездного пользования и другим договорам не позволит признать за владельцем права собственности в силу приобретательной давности.

      В-третьих, признание права собственности на имущество за давностным владельцем возможно только при добросовестном владении имуществом, т.е. владение не должно возникать в результате незаконных действий либо приобретатель не должен был знать о том, что, приобретая имущество, действовал незаконно. Так, например, самовольное вселение в квартиру не дает этому лицу впоследствии возможности приобрести на нее права собственности в порядке приобретательной давности.

      Кроме того, владелец не должен скрывать факт владения имуществом от окружающих, в том числе от собственника, то есть владение имуществом должно быть открытым.

      Гражданин, либо юридическое лицо, полагающие, что стали собственником имущества в силу приобретательной давности, могут обратиться в суд с иском о признании права собственности или, если прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен быть ему известен, с заявителем об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным.

      Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

      Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

      В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекаются органы местного самоуправления.

      Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

      Решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

      Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

      Давностному владельцу необходимо знать, что обязанность доказывания оснований для приобретения права собственности в судебном процессе будет возложена на него.

      Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном Законом порядке.

      В силу статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество у лица, приобретшего его в силу приобретательной давности, возникает с момента его государственной регистрации.

      Если суд подтвердит обоснованность требований давностного владельца, то владелец недвижимого имущества может обратиться в Росреестр за регистрацией своего права собственности на этот объект.

      Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на имущество, так же как и судебный акт об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным является документом – основанием для проведения государственной регистрации права собственности владельца на недвижимое имущество. Кроме заявления о государственной регистрации права собственности и правоустанавливающего документа, необходимо также представить документ, подтверждающий оплату заявителем государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности. В соответствии с п. 1.2 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

      Необходимо отметить, что распорядиться имуществом (продать, подарить, передать в наследство и т.п.) владелец сможет только после регистрации его права собственности в установленном законодательством порядке.

      Государственная регистрация права собственности в силу приобретательной давности может быть проведена в случае принятия в регистрирующем органе этого имущества на учет в качестве бесхозяйного. В данном случае бесхозяйный объект снимается с учета одновременно с регистрацией права собственности на него.

      Следует признать, что из-за длительности необходимого срока владения и зачастую сложности доказывания оснований приобретения права собственности в таком порядке довольно редки.

      Однако это установленное законодательством право позволяет давностному владельцу устранить неопределенность в вопросе принадлежности недвижимого имущества, а также вовлечь имущество в гражданский оборот и, следовательно, более эффективно его использовать.

      Начальник Рыбинского отдела Управления Росреестра по Ярославской области В.А. Аршинникова

      Тема № 701 Продажа вашего дома

      Если у вас есть прирост капитала от продажи вашего основного дома, вы можете иметь право исключить до 250 000 долларов США из этого дохода или до 500 000 долларов США из этого дохода, если вы подадите заявление. совместное возвращение с супругой. Публикация 523, Продажа вашего дома, содержит правила и рабочие листы. В теме № 409 представлена ​​общая информация о приросте капитала и убытках.

      Подходит для исключения

      В целом, чтобы претендовать на исключение Раздела 121, вы должны пройти как тест на владение, так и тест на использование.Вы имеете право на исключение, если вы владели и использовали свой дом в качестве основного в течение периода, составляющего не менее двух лет из пяти лет до даты продажи. Вы можете пройти тесты владения и использования в течение разных двухлетних периодов. Однако вы должны пройти оба теста в течение 5-летнего периода, заканчивающегося на дату продажи. Как правило, вы не имеете права на исключение, если исключили прибыль от продажи другого дома в течение двухлетнего периода до продажи вашего дома.См. Публикацию 523 для получения полной информации о требованиях к участию, ограничениях на сумму исключения и исключениях из правила двух лет.

      Сообщение о продаже

      Если вы получили информационный отчет о доходах, такой как Форма 1099-S «Поступления от сделок с недвижимым имуществом», вы должны сообщить о продаже дома, даже если прибыль от продажи исключается. Кроме того, вы должны сообщить о продаже дома, если вы не можете исключить весь свой прирост капитала из дохода.Используйте Приложение D (Форма 1040), Прирост и убытки от прироста капитала и Форму 8949, Продажа и другое отчуждение капитальных активов, когда требуется сообщить о продаже дома. См. Публикацию 523, чтобы узнать о правилах отражения вашей продажи в вашей налоговой декларации.

      Приостановление пятилетнего испытательного периода

      Если вы или ваш (а) супруг (а) несете квалифицированную официальную расширенную службу в силовых структурах, дипломатической службе или в разведывательном сообществе, вы можете приостановить пятилетний тестовый период на срок до 10 лет.Физическое лицо находится на квалифицированной официальной расширенной службе, если в течение более 90 дней или на неопределенный период физическое лицо составляет:

      • В месте службы, которое находится не менее чем в 50 милях от его или ее основного дома, или
      • Проживание по госзаказу в гос. Жилье.

      См. Публикацию 523 для получения дополнительной информации об этом специальном правиле приостановки 5-летнего теста.

      Продажа в рассрочку

      Если вы продали свой дом по контракту, который предусматривает полную или частичную уплату продажной цены в следующем году, вы совершили продажу в рассрочку.Если у вас есть продажа в рассрочку, сообщите о продаже в рассрочку, если вы не откажетесь от нее. Даже если вы используете метод рассрочки для отсрочки части прибыли, исключение прибыли в соответствии с разделом 121 остается доступным. См. Публикацию 537, Продажа в рассрочку, Форму 6252, Доход от продажи в рассрочку и тему № 705, Продажа в рассрочку, для получения дополнительной информации о продажах в рассрочку.

      Как добиться продажи, когда другие люди владеют домом

      Как домовладелец, вы можете решить продать свой дом в любое время.Однако, если вы владеете недвижимостью с кем-то другим, вы не можете продать эту собственность без согласия другого владельца или владельцев.

      Вы, наверное, можете себе представить, что совместное владение недвижимостью станет проблемой, если владельцы не договорились о продаже. В этом случае есть несколько вариантов принудительной продажи.

      Переговоры о выкупе

      Владелец, желающий продать, может попытаться выкупить других владельцев и полностью завладеть имуществом. В качестве альтернативы совладелец, желающий продать, может вместо этого договориться с другим совладельцем (-ами) о выкупе.Это, как правило, наиболее желательный вариант, поскольку он позволяет продавцу продать свою долю и позволяет совладельцу, который не хотел продавать, сохранить собственность.

      Обратите внимание, что выкуп возможен только в том случае, если один совладелец может обеспечить средства, необходимые для транзакции.

      Продажа доли собственности не собственнику

      Как и в случае любого актива, находящегося в совместной собственности, каждый владелец имеет долю в совместной собственности. Акции дома могут быть проданы, даже если владельцы не согласны с продажей.Да, это означает, что акции дома могут быть проданы незнакомцам. Однако большинство незнакомцев не хотят вместе владеть домом. Таким образом, продажа таких долей собственности невозможна, если совладелец не знает и не любит нового совладельца.

      Однако в некоторых случаях - например, в браке - право на продажу долей собственности, находящихся в совместном владении, приостанавливается.

      Вызов суда для принудительной продажи

      Вы можете получить постановление суда о продаже совместной собственности, если суд сочтет, что у вас есть веские основания для продажи.Это называется действием разделения. Фактическую площадь собственности суду легко разделить между совладельцами - как в случае сельскохозяйственных угодий. Но когда дело доходит до раздела домов, когда дело обстоит сложнее.

      Суд не может разделить дом пополам, поэтому вместо этого он может заставить владельцев продать дом, даже если они не хотят. Прибыль или убыток от продажи делятся между владельцами в зависимости от их доли. Но опять же, в случае супружеской пары законы другие.

      Обязательно обратитесь по ипотеке

      Важно отметить юридическое различие между имущественными актами и ипотекой.Тот факт, что домовладелец передает собственность другому владельцу - таким образом, исключая себя из договора - не означает, что передача ипотечного кредита тоже прекращается.

      После принудительной продажи дома необходимо также обратиться к ипотеке. Продавец дома может использовать выручку от продажи для выплаты ипотеки. В противном случае человек на этой должности должен гарантировать, что новые владельцы, которым передается право собственности, смогут рефинансировать ссуду без вас. Если новые владельцы не могут его профинансировать, возможно, вам придется заплатить за дом, которым вы больше не владеете.

      Заключение

      Домовладелец может добиться продажи, находящейся в совместном владении, либо путем переговоров о выкупе, продажи вашей доли новому владельцу, либо путем принуждения к продаже в суде. Ипотека - это дополнительная юридическая проблема, которую необходимо решить при принудительной продаже дома. В любом случае, лучше всего нанять юриста, который специализируется на недвижимости, чтобы помочь со сделкой.

      Если вы находитесь в Сент-Луисе, обратитесь в TdD Attorneys at Law за помощью в принудительной продаже жилья.

      Часто задаваемые вопросы Смена владельца

      Открыть все Закрыть все

      Нет. Передача может быть продажей или покупкой, но также может быть подарком или наследством. Передачи, которые представляют собой смену прав собственности, могут происходить любыми способами, включая, помимо прочего, передачи, которые являются добровольными, принудительными или происходят в силу закона; передача путем дарения, дарения, завещания, наследования, доверительного управления, договора купли-продажи, добавления или удаления собственника или урегулирования имущественных отношений.Оплата или вознаграждение за недвижимость не требуется.

      Офис оценщика каждого округа проверяет все зарегистрированные документы для этого округа, чтобы определить, какие свойства требуют переоценки в соответствии с законом. Окружные оценщики могут также обнаруживать изменения в собственности с помощью других средств, таких как самостоятельная отчетность налогоплательщиков, выездные проверки, проверка разрешений на строительство и газеты. После того, как окружной оценщик определил, что произошла смена собственника, Предложение 13 требует от окружного оценщика произвести переоценку собственности до ее текущей справедливой рыночной стоимости на дату смены прав собственности.

      Поскольку налоги на имущество основаны на оценочной стоимости собственности на момент приобретения, текущая рыночная стоимость, которая выше, чем ранее оцененная, скорректированная стоимость базового года согласно Предложению 13, увеличит налоги на имущество. И наоборот, если текущая рыночная стоимость ниже, чем ранее оцененная стоимость, скорректированная в соответствии с Предложением 13, за базовый год, то налоги на недвижимость на эту недвижимость уменьшатся.

      Однако переоценке подлежит только та часть собственности, которая переходит в собственность.Например, если 50 процентов собственности передается, оценщик переоценивает только 50 процентов собственности по ее текущей справедливой рыночной стоимости на дату передачи и вычитает 50 процентов из любой существующей стоимости Базового года по Предложению 13. В большинстве случаев, когда человек покупает жилье, вся собственность претерпевает смену собственника, и 100 процентов собственности переоценивается по ее текущей рыночной стоимости.

      Если передача недвижимого имущества приводит к передаче существующей доли участия и выгодному использованию собственности, стоимость которой по существу равна стоимости процентов по вознаграждению, то такая передача будет представлять собой смену собственника, если только не предусмотрено законодательное исключение. применяется.Хотя передача недвижимого имущества может представлять собой смену владельца, законодательный орган создал ряд исключений, так что некоторые виды передачи исключены по закону из определения смены собственника. Таким образом, для данных видов передач переоценка недвижимого имущества не производится.

      Исключение происходит, когда оценщик не проводит переоценку собственности, потому что собственность или части собственности автоматически исключаются из переоценки или могут быть исключены, если владелец надлежащим образом подает иск.Следующий список охватывает большинство изменений в праве собственности, которые исключаются из переоценки автоматически или по требованию; однако могут быть и другие исключаемые квалифицируемые транзакции, не перечисленные здесь. Таким образом, вам следует связаться с вашим местным экспертом или юристом, если у вас есть конкретная сделка, которую вы хотели бы обсудить.

      Изменения в праве собственности, требующие подачи иска во избежание переоценки, включают следующее:

      • Перевод основного места жительства между родителями и их детьми (нет ограничений по стоимости проживания), если заполненное заявление своевременно подано в окружную инспекцию (Предложение 58).
      • Передача недвижимости между родителями и их детьми на сумму до 1 миллиона долларов, за исключением основного места жительства, если заполненное заявление своевременно подано в офис окружного асессора (Предложение 58).
      • Передача основного места жительства от бабушек и дедушек их внукам, но не наоборот (и передача другого недвижимого имущества на сумму до 1 миллиона долларов от бабушек и дедушек их внукам) при условии, что:
        • перевод происходит 26 марта 1996 г. или позднее;
        • родитель внука (детей) (ребенок бабушки и дедушки) умер в дату передачи или до нее; и
        • заполненное заявление своевременно подается в окружную инспекцию (Предложение 193).
      • Передача основного места жительства между двумя сожителями, произошедшая после смерти одного из сожителей, при условии, что:
        • Два сожителя вместе владели 100 процентами собственности в качестве общих или совместных арендаторов.
        • Два соарендатора должны быть зарегистрированными владельцами в течение годичного периода, непосредственно предшествующего смерти одного из соарендаторов.
        • Имущество должно было быть основным местом проживания обоих соарендаторов в течение одного года, непосредственно предшествующего смерти одного из соарендаторов.
        • Оставшийся в живых сарендант должен получить 100-процентную долю в собственности.
        • Оставшийся в живых соатенант должен подписать письменное показание, подтверждающее, что он или она постоянно проживали в резиденции в течение одного года, предшествующего дате смерти умершего сожителя.
      • Покупка нового жилища лицом в возрасте 55 лет и старше, где новое жилище будет основным местом проживания этого лица и будет равно или меньше по стоимости, чем первоначальное место жительства.В таких случаях стоимость предыдущего дома за базовый год может быть перенесена в новый дом, так что новый дом не будет переоценен до его текущей справедливой рыночной стоимости, но сможет сохранить стоимость старого дома за базовый год. Первоначальное и новое место жительства, как правило, должны находиться в одном округе; однако по состоянию на май 2008 г. в семи округах разрешен перенос стоимости базового года из первоначальной собственности, расположенной в другом округе, в новое жилище, расположенное в этом округе (Предложение 60/90).
      • Покупка собственности на замену, если первоначальная собственность была взята правительственными действиями, такими как выдающийся домен или обратное осуждение.
      • Покупка нового основного места жительства лицом с тяжелой формой инвалидности (Предложение 110 - то же, что и Предложение 60/90).
      • Передача недвижимости между зарегистрированными местными партнерами, произошедшая в период с 1 января 2000 г. по 1 января 2006 г. (раздел 62 (p) Налогового и налогового кодекса).Оценщики округов обязаны отменять любые переоценки, которые произошли в результате любой передачи недвижимости между зарегистрированными местными партнерами, которая произошла в течение этого периода времени, если налогоплательщик своевременно подает иск. Однако освобождение от такой отмены применяется только на перспективной основе. Зарегистрированные внутренние партнеры не получат никаких возмещений.

      Изменения в праве собственности, которые автоматически исключили из переоценки, включают следующее:

      • Передача недвижимого имущества между супругами, которая включает в себя передачу в траст и из траста в пользу супруга, добавление супруга в документ, передачу в случае смерти супруга и передачу в соответствии с соглашением о расторжении брака или постановление суда (раздел 63 Налогового и налогового кодекса; Правило 462.220).
      • Передача недвижимости между зарегистрированными внутренними партнерами, которая происходит 1 января 2006 г. или после этой даты, которая включает в себя переводы в траст и из траста в пользу партнера, добавление партнера в сделку, переводы в случае смерти партнера и переводы в соответствии с мировым соглашением или постановлением суда при прекращении домашнего партнерства (раздел 62 (p) Кодекса доходов и налогообложения).
      • Операции только для исправления имени (имен) лица (лиц), владеющего (-и) титулом (-ями) на недвижимое имущество, или передача недвижимого имущества с целью совершенствования правового титула на собственность (например, изменение имени при вступлении в брак).
      • Передача недвижимости между совладельцами, которая приводит к изменению метода владения правом собственности на собственность без изменения пропорциональных интересов совладельцев, например, раздел общей аренды.
      • Передачи между физическим или физическим лицом и юридическим лицом или между юридическими лицами, такие как совместное владение партнерством или партнерство с корпорацией, что приводит исключительно к изменению способа владения правовым титулом на недвижимое имущество и в котором Пропорциональные доли владения передающих и цессионариев, представленные акциями, долями товарищества или иным образом, в каждой переданной части недвижимого имущества остаются неизменными после передачи.
      • Создание, переуступка, прекращение или повторное использование обеспечительного интереса кредитора в недвижимом имуществе или любая передача, необходимая только для финансовых целей (например, совладение).
      • Замена доверительного управляющего траста или ипотечного кредита.
      • Передачи, которые приводят к созданию совместной аренды, в которой передающая сторона остается в качестве одного из совместных арендаторов.
      • Передача имущества совместной аренды для возврата собственности лицу, создавшему совместную аренду (т.е., первоначальный передающий).
      • Передача недвижимого имущества отзывному трасту, когда цедент сохраняет право отозвать траст или когда траст создается в пользу цедента или супруги передающего.
      • Передача недвижимости в траст, который может быть аннулирован создателем / праводателем, который также является совместным арендатором, и который называет другого совместного арендатора (-ов) бенефициарами в случае смерти создателя / праводателя.
      • Передача недвижимости в безотзывный траст в пользу создателя / праводателя или супруги создателя / праводателя.

      Нет. Акт повторного заселения предназначен только для официального подтверждения того, что вы выплатили ссуду. Это не транзакция, которая приведет к смене владельца просто потому, что не происходит передачи полезного использования.

      Да. Оценщик округа должен будет переоценить 50 процентов каждой собственности до текущей рыночной стоимости. Это приведет к тому, что 50 процентов каждой собственности сохранит свою стоимость за предыдущий базовый год, а 50 процентов каждой собственности получит новую стоимость за базовый год.Интересы не могут быть разделены, потому что два кондоминиума являются отдельными объектами оценки.

      Да. В тех случаях, когда документ не зарегистрирован, закон Калифорнии требует от владельцев собственности подавать Заявление об изменении права собственности (COS) всякий раз, когда недвижимое имущество или произведенные на местном уровне дома меняют собственника. В тех случаях, когда подаются документы или другие зарегистрированные документы, эти документы и некоторые другие зарегистрированные документы должны сопровождаться предварительным отчетом о смене владельца (PCOR) на момент записи; в противном случае налогоплательщик может подать PCOR в другое время, но регистратор округа может взимать плату в размере 20 долларов за подачу PCOR без сопроводительных документов.Если PCOR не подан или заполнен неправильно, окружной асессор может отправить вам COS по почте. Невозможность вернуть COS может повлечь за собой штрафные санкции. Эти формы используются для помощи в оценке собственности и открыты для общественной проверки , а не .

      Да. Вы и ваша сестра являетесь единственными оставшимися совместными арендаторами, таким образом, произошла смена владельца в отношении одной трети собственности, так как ваша мама передала свою треть своей доли вам и вашей сестре.Однако эта транзакция может быть исключена из процесса смены владельца в соответствии с Предложением 58 (переводы между родителями и их детьми), при условии, что ваша мать еще не использовала лимит в 1 миллион долларов, разрешенный для инвестиционной собственности.

      Нет. Добавление совместных арендаторов не приводит к переоценке, пока вы, как первоначальный совместный арендатор, остаетесь одним из совместных арендаторов. В результате этого исключения вы становитесь «первоначальным плательщиком».«Если у вас больше не будет интереса в собственности, тогда вся собственность будет переоценена. Однако добавление кого-либо в титул в качестве общих арендаторов означает изменение собственника, если не применяется исключение.

      Вы можете иметь право на исключение из совместной аренды, если вы подадите письменное показание окружному асессору в случае смерти вашего брата. Если вы и ваш брат вместе владеете 100 процентами собственности и в течение одного года до даты смерти вы оба имели право собственности и постоянно проживали в этой собственности, оставшийся в живых сарендант будет иметь право на получение права собственности. исключение сосуществования.

      Да. Если вы зарегистрированы у государственного секретаря штата Калифорния, передача недвижимости между зарегистрированными домашними партнерами не подлежит переоценке.

      Да. Следующие сделки аренды считаются сменой собственника:

      • Создание права аренды на налогооблагаемую недвижимость на срок 35 лет или более (включая возможность продления в письменной форме).
      • Прекращение действия права аренды на налогооблагаемую недвижимость (если арендованная недвижимость возвращается арендодателю), первоначальный срок которой составлял 35 лет или более (включая возможность продления в письменной форме).
      • Любая передача доли аренды с оставшимся сроком 35 лет или более (включая письменные варианты продления).
      • Передача (продажа) доли арендодателя в налогооблагаемой недвижимости, являющейся предметом аренды, с оставшимся сроком (включая возможность продления в письменной форме) менее 35 лет.
      • Когда недвижимое имущество, переданное в аренду, меняет собственника (как в пунктах 1–4 выше), проводится переоценка всего имущества, включая право владения и арендную плату.
      1. Только та часть имущества, которая подлежит такой аренде или передаче, считается подвергшейся смене собственника. Например, соответствующая аренда одного магазина в торговом центре требует переоценки только этого магазина.

      Исключения включают:

      • Передача (продажа) доли арендодателя в налогооблагаемой недвижимости, являющейся предметом аренды с оставшимся сроком не менее 35 лет (включая возможность продления).
      • Передача доли аренды в налогооблагаемом недвижимом имуществе не арендодателю с оставшимся сроком менее 35 лет.
      • Передача доли арендодателя в жилой недвижимости, которая имеет право на освобождение домовладельцев на том основании, что арендатор владеет жилищем и проживает в нем в качестве основного места жительства.

      Раздел 480 Кодекса доходов и налогообложения требует от покупателя любого недвижимого имущества, подлежащего налогообложению в соответствии с местным законодательством, которое сменило собственника, подать отчет об изменении права собственности в соответствии со следующим графиком:

      • Если перевод записан:
        На момент записи
      • Если передача не зарегистрирована или отчет об изменении прав собственности не представлен во время записи:
        В течение 90 дней с даты передачи
      • Если смена собственника произошла в результате смерти и нет завещания:
        В течение 150 дней с даты смерти
      • Если смена собственника произошла в результате смерти и имущество завещано:
        Одновременно с подачей «инвентаризации и оценки»

      Если заявление подано во время записи, владелец может подать Предварительный отчет об изменении прав собственности (PCOR) , BOE 502-A.Если PCOR не подан во время записи, владелец должен подать Заявление об изменении прав собственности , BOE-502-AH в течение указанного периода времени.

      Эти формы и различные другие формы отчетности об изменении прав собственности могут быть доступны на веб-сайте вашего окружного асессора, или вы можете позвонить в его офис, чтобы запросить отправку формы вам.

      Обычно, когда продажа или передача собственности регистрируется в регистраторе округа, также подается предварительный отчет о смене собственника (PCOR) .PCOR представляет собой анкету на двух страницах, в которой запрашивается информация о передаче собственности; возможные исключения из переоценки; руководители, участвующие в передаче; тип перевода; цена покупки и условия продажи, если применимо; и другие подобные данные.

      PCOR обычно удовлетворяет требованиям к отчетности об изменении прав собственности, если только форма не возвращается неполной. Если во время записи получатель решает не подавать PCOR или если передаточный акт не зарегистрирован, получатель по-прежнему обязан подать Заявление об изменении права собственности (COS) окружному оценщику в установленные сроки. .Рекордер может взимать дополнительную плату за регистрацию в размере 20 долларов, если PCOR не был подан в то время, когда документ передачи представляется для записи.

      PCOR должен быть подписан и заверен получателем. Окружной асессор может также запросить другую информацию о документе или других вопросах, связанных с передачей, после проверки PCOR.

      COS обычно отправляется оценщиком округа получателю, если PCOR либо не подан, либо является неполным на момент регистрации передачи.COS содержит те же вопросы, что и в PCOR. Окружной асессор может также отправить COS лицам, передающим уникальную или специализированную собственность, когда они меняют собственника.

      Согласно разделу 482 Кодекса доходов и налогообложения, если вы не уведомите оценщика округа о смене владельца, такое непредставление отчета приведет к начислению штрафов и пени, а также может повлечь за собой штрафы, связанные с любой оценкой уклонения от ответственности. Штраф за непредоставление заявления об изменении права собственности по письменному запросу оценщика составляет 100 долларов или 10 процентов от стоимости нового базового года, полученной в результате передачи, в зависимости от того, что больше, но такой штраф не может превышать 5000 долларов, если собственность имеет право на освобождение домовладельцев или $ 20 000, если собственность не имеет права на освобождение домовладельцев, кроме случаев, когда отказ в подаче заявления был умышленным.

      Согласно разделу 532 (b) (2) Кодекса доходов и налогообложения, окружной асессор должен задним числом оценить до восемь предварительных оценочных бросков, если оценка побега была результатом непредставления необходимого изменения в Заявление о праве собственности. Для юридических лиц нет ограничений на количество лет, в течение которых окружной асессор может проводить оценку побега.

      Нет. Штраф налагается только по запросу окружного асессора о подаче Заявления о смене собственника .

      Если у вас все еще есть вопросы по поводу смены владельца, вы можете позвонить в отдел службы оценки Совета по телефону 916-274-3350.

      26 CFR § 1.544-6 - Конструктивная собственность как фактическая собственность. | CFR | Закон США

      (а) Общие правила.

      (1) Акции, конструктивно принадлежащие лицу в силу применения правила, предусмотренного в разделе 544 (a) (1), в отношении акций, не принадлежащих физическому лицу, должны рассматриваться как фактически принадлежащие такому лицу для этой цели. повторного применения такого правила или применения правила семьи и партнерства, предусмотренного в разделе 544 (a) (2), чтобы сделать другое лицо конструктивным владельцем таких акций, и

      (2) Акции, конструктивно принадлежащие лицу в силу применения правила опциона, предусмотренного в разделе 544 (a) (3), должны рассматриваться как фактически принадлежащие такому лицу с целью применения правила, предусмотренного в разделе 544. (a) (1), в отношении акций, не принадлежащих физическому лицу, или правила семьи и партнерства, предусмотренного в разделе 544 (a) (2), чтобы сделать другое лицо конструктивным владельцем таких акций, но

      (3) Акции, конструктивно принадлежащие физическому лицу в силу применения правила о семье и партнерстве, предусмотренного в разделе 544 (a) (2), не должны рассматриваться как фактически принадлежащие такому физическому лицу с целью повторного применения такого правила в чтобы сделать другого человека конструктивным владельцем такого инвентаря.

      (б) Примеры. Применение этого раздела можно проиллюстрировать следующими примерами:

      Пример 1.

      Жена А., AW, владеет всеми акциями M Corporation, которая, в свою очередь, владеет всеми акциями O Corporation. O Corporation, в свою очередь, владеет всеми акциями P Corporation. В соответствии с правилом, предусмотренным в разделе 544 (a) (1) в отношении акций, не принадлежащих физическому лицу, акции P Corporation, принадлежащие O Corporation, считаются конструктивно принадлежащими корпорации M Corporation, единственному акционеру O Corporation.Такое конструктивное владение акциями M Corporation считается фактическим владением с целью повторного применения такого правила, чтобы сделать AW, единственного акционера M Corporation, конструктивным владельцем акций P Corporation. Аналогичным образом, конструктивное владение акциями AW рассматривается как фактическое владение с целью применения правила семьи и партнерства, предусмотренного в разделе 544 (a) (2), чтобы сделать A конструктивным владельцем акций P Corporation. , если такое заявление необходимо для любой из целей, изложенных в параграфе (b) § 1.544-1. Но акции, таким образом, конструктивно принадлежащие А, не могут рассматриваться как фактическое владение с целью повторного применения правила семьи и партнерства, чтобы сделать другого члена семьи А, например, отца А, конструктивным владельцем акций компании. P Corporation.

      Пример 2.

      B, физическое лицо, владеет всеми акциями R Corporation, у которого есть возможность приобрести все акции S Corporation, принадлежащие C, физическому лицу, не имеющему отношения к B. В соответствии с правилом опциона, предусмотренным в разделе 544 (a) (3) R Corporation может рассматриваться как конструктивно владеющая акциями S Corporation, принадлежащими C.Такое конструктивное владение акциями со стороны R Corporation рассматривается как фактическое владение с целью применения правила, предусмотренного в разделе 544 (a) (1), в отношении акций, не принадлежащих физическому лицу, чтобы сделать B единственным акционер R Corporation, конструктивный владелец акций S Corporation. Таким образом, акции, конструктивно принадлежащие B в силу применения правила, предусмотренного в разделе 544 (a) (1), также считаются фактическим владением для цели, при необходимости, применения правила семьи и партнерства, предусмотренного в разделе 544 ( a) (2), чтобы сделать другого члена семьи B, например, жену B, BW, конструктивным владельцем акций S Corporation.Однако правило семьи и партнерства не может быть снова применено, чтобы сделать еще одно физическое лицо конструктивным владельцем акций S Corporation, то есть акции, конструктивно принадлежащие BW, не могут считаться фактически принадлежащими ей для того, чтобы сделать отца BW конструктивным владельцем таких акций путем второго применения правила семьи и партнерства.

      видов собственности | Департамент налогов

      Возраст 62 и старше

      Если домовладелец разделяет собственность на дом со своим потомком (ями), даже если другие владельцы (потомки) не являются членами семьи, введите 100.00% владения. Может быть запрошено объяснительное письмо.


      Разведенные или юридически раздельные совладельцы

      Если вы:

      • разведены или юридически отделены от вашего супруга / партнера по гражданскому союзу, и
      • имя супруга / партнера по гражданскому союзу, с которым вы разведены или проживаете отдельно по закону, остается в документе, а
      • вы получаете право владения домом; вы требуете в качестве процента собственности налоги на недвижимость, уплату которых вы несете в соответствии с окончательным постановлением о разводе или постановлением суда.

      Если в постановлении о разводе или постановлении суда не указывается ответственность за уплату налогов на имущество, лицо, проживающее в усадьбе, использует 50% -ную долю владения. Лицо, не проживающее в усадьбе, не может оформить налоговый кредит на имущество. Департамент может запросить копии частей судебных документов с указанием суда, даты подачи, страницы с подписью и положений, касающихся усадьбы.


      Дуплексный корпус

      Если оба собственника занимают здание в качестве своего основного места жительства, правомочным налогом на образовательную недвижимость жилого дома является налог на долю, принадлежащую каждому домовладельцу.Если городские власти выставляют счет на налог на имущество каждому домовладельцу за его или ее часть усадьбы, используйте стоимость жилого дома, налог на имущество жилого дома и 100% долю владения. Если счет по налогу на имущество выставлен на все имущество, пропорционально распределите стоимость дома и налог на недвижимость.

      Если оба владельца не занимают дуплекс в качестве своего основного места жительства, владелец, занимающий дуплекс в качестве своего основного места жительства, должен оплатить пропорционально в интересах другого владельца.


      Право собственности на юридическое лицо


      Если собственность принадлежит юридическому лицу, например, корпорации C или S, товариществу или компании с ограниченной ответственностью, она не может быть востребована в качестве частной усадьбы.Исключение составляют юридические лица, владеющие фермой. См. Положение 1.5401.


      Life Estate


      Лицо, владеющее пожизненным имущественным интересом в собственности, которую он или она занимает в качестве основного дома, должно декларировать это имущество как усадьбу. Отметьте ячейку A8 формы HS-122. Пожизненное имущество - это интерес к имуществу, передаваемый через документ и зарегистрированный в городских записях. Документ не обязательно должен быть прикреплен к форме HS-122, но должен быть доступен для просмотра по запросу Департамента.


      Совместная собственность на дом


      Когда дом принадлежит кому-либо, кроме домовладельца и члена (ей) домохозяйства, правомочным налогом на имущество или стоимостью дома является процент, принадлежащий членам домохозяйства.

      Примеры:

      Джеймс, Грейс и Люсинда совместно владеют домом, и все они живут в нем. Люсинда - домовладелец. Она объявляет собственность своей усадьбой. Она вводит сумму, указанную в счете по налогу на имущество для стоимости дома, налога на недвижимость и вводит 100% долю владения, поскольку все владельцы проживают в доме.

      Тим и Дэн владеют домом. Тим живет в доме. Дэн - нет. Тим - домовладелец. Он объявляет собственность своей усадьбой. Он вводит сумму, указанную в счете по налогу на имущество для стоимости дома, налога на недвижимость дома и вводит 50% -ную долю владения, чтобы скорректировать долю владения Дэна, который не проживает в семье.


      Доверительное владение

      Жилище, принадлежащее трасту, не является усадьбой бенефициара, если только истец не является единственным бенефициаром траста и:

      1. Истец или супруга истца были доверителем доверительного управления, и доверительный фонд может быть отменен или стал безотзывным исключительно по причине смерти доверителя; или
      2. Заявитель является родителем, бабушкой или дедушкой, ребенком, внуком или братом или сестрой лица, предоставившего право, заявитель является психически неполноценным или серьезно инвалидом, и модифицированный скорректированный валовой доход лица, предоставившего право, включается в расчет доходов семьи.

      Условие Единственный бенефициар удовлетворяется, если домовладелец и его супруга / партнер по гражданскому союзу являются единственными бенефициарами траста. Имущество, принадлежащее безотзывному трасту, не может быть усадьбой, за исключением случаев, указанных выше. Доверительный документ не обязательно должен быть прикреплен к налоговой льготе на имущество, но должен быть доступен для просмотра по запросу Департамента.

      Антимонопольное постановление и долевая собственность

      15 апреля 2016 года президент Обама издал указ под названием «Меры по усилению конкуренции и лучшему информированию потребителей и рабочих для поддержки непрерывного роста американской экономики».”

      Приказ призвал федеральные агентства выявлять потенциально антиконкурентные методы и предоставлять директору Национального экономического совета Белого дома список действий, которые каждое агентство может предпринять, включая нормотворчество, для содействия конкуренции. На той же неделе Совет экономических консультантов Белого дома выпустил аналитическую записку на антимонопольную тематику, в которой говорилось, что «многие отрасли могут стать более концентрированными», и перечислялся ряд «потенциальных областей для дальнейшего рассмотрения», требующих дополнительного регулирования.В число этих областей входило «совместное владение акциями крупных институциональных инвесторов».

      Потенциальные антимонопольные последствия владения обыкновенными акциями - особенно институциональными инвесторами, такими как индексные фонды или частные инвестиционные компании - в последнее время привлекают повышенное внимание. В течение последнего года на эту тему было выпущено несколько широко читаемых научных статей. Один утверждал, что установил связь между общей собственностью и повышенными ценами, которые платят потребители. Другой утверждал, что общая собственность «может помочь объяснить фундаментальные загадки, касающиеся вознаграждения руководителей, макроэкономической политики и экономического равенства», и выступал за агрессивное изучение этой практики.9 марта Уильям Дж. Баер, бывший помощник генерального прокурора Антимонопольного отдела Министерства юстиции, подтвердил перед подкомитетом Конгресса - в ответ на вопрос сенатора Блюменталя, - что Министерство юстиции «рассматривает» «общую собственность» выпуск ... более чем в одной отрасли ».

      Как показано ниже, небольшие уровни долевой собственности, стоящие отдельно, не должны нарушать федеральный антимонопольный закон. Тем не менее, нынешнее внимание к общей собственности правоохранительных органов и экономистов служит полезным напоминанием о том, что потенциальные антимонопольные проблемы могут возникнуть из-за совместной собственности, а также из той роли, которую частные инвестиционные компании и другие инвесторы могут играть по отношению к конкурирующим компаниям, в которых они вкладываются.

      Возможное применение Федерального антимонопольного закона

      Закон Шермана § 1 : Раздел 1 Закона Шермана запрещает соглашений между конкурентами, которые необоснованно ограничивают конкуренцию. Поскольку соглашение является сутью нарушения Раздела 1, общая собственность, без дополнительных действий, не будет нарушать Раздел 1. Авторы одного из недавних исследований по общей собственности отметили, «что инвесторам не нужно явно сообщать свои интересы руководству для документально подтвержденных документов. результаты материализуются.Другими словами, даже если предположить, что общая собственность имеет потенциально антиконкурентные последствия, из этого не следует, что эти последствия являются результатом поведения, которое осуждается в Разделе 1.

      Однако, если бы инвестор использовал свое право собственности для облегчения соглашения между конкурентами - , например, ., Соглашение не конкурировать по цене - такое соглашение потенциально могло бы повлечь за собой ответственность в соответствии с Разделом 1. Это было бы типа заговора «ступица и спица».В рамках такого заговора «хаб» - субъект на одном уровне рыночной структуры - координирует соглашение между «спицами», конкурентами на другом уровне структуры. Заговоры концентратора и спицы могут быть задействованы как единый горизонтальный заговор только при наличии вертикальных соглашений между концентратором и спицами и горизонтальных соглашений между самими спицами. В результате простая передача информации от инвестора компаниям - при отсутствии соглашения между компаниями - скорее всего, не будет представлять собой соглашение о горизонтальном фиксировании цен даже в соответствии с теорией «ступицы и спицы».Однако государственные регулирующие органы или гражданские истцы могут утверждать, что такие соглашения могут быть заключены на основе сознательного обмена информацией.

      Закон Клейтона § 7 : Раздел 7 Закона Клейтона, который, возможно, наиболее известен своим применением в контексте слияния, запрещает приобретение акций, когда эффект приобретения или эффект использования акций , и . g . Путем голосования «может существенно снизить конкуренцию». Это положение содержит явное исключение для «лиц, покупающих акции исключительно для инвестиций.Суды, интерпретирующие это освобождение, сосредоточили свое внимание на том, было ли приобретение частью попытки получить контроль в компании, в которой инвестор приобрел право собственности. При оценке намерения суды рассматривали, среди прочего, «историческое поведение компании-покупателя» и «коммерческие обстоятельства сделки». Точный объем исключения «только для инвестиций» является предметом обсуждения, и не исключено, что регулирующие органы и / или суды могут принять узкое толкование этого положения.

      Если применяется исключение только для инвестиций, общая собственность будет освобождена от действия Раздела 7 до тех пор, пока инвестор продолжает играть такую ​​роль. Если исключение, касающееся только инвестиций, не применяется, для установления нарушения Раздела 7 потребуются доказательства того, что приобретение или использование таких запасов существенно уменьшило или может существенно снизить конкуренцию. Регулирующие органы могут придерживаться мнения, что потенциальный антиконкурентный эффект может иметь место по крайней мере тремя различными способами.

      Во-первых, регулирующие органы могут сосредоточиться на том, дают ли частичные доли в капитале инвесторам некоторую степень влияния или контроля над конкурирующими компаниями. Механизмы такого контроля могут включать представительство в совете директоров или право вето в отношении действий компаний.

      Регулирующие органы также могут утверждать, что частичная собственность может (даже при отсутствии влияния или контроля), тем не менее, ослабить стимулы компаний к конкуренции. На рынке без частичного владения, «когда фирма сокращает продажи, занижая цены своих конкурентов, владельцы фирмы получают прибыль от этих продаж, но не теряют прибыли от продаж, отнятых у их конкурентов.Но когда инвестор имеет частичную долю в капитале как фирмы, так и ее конкурента, отнять бизнес у конкурента означает «отнять бизнес у того же человека, которому он принадлежит». Таким образом, регулирующие органы распорядились о продаже относительно крупных долей частичного владения. Недавние исследования общей собственности идут дальше, утверждая, что концентрация общей собственности в определенных отраслях, где несколько инвесторов имеют доли общей собственности, может вызвать сдвиги стимулов, несмотря на то, что акции, принадлежащие индивидуальным инвесторам, относительно невелики.

      Наконец, регулирующие органы могут оценить, может ли совместное владение снизить конкуренцию, предоставив конкурентам доступ к закрытой, конфиденциальной информации друг друга.

      Последствия внимания руководства и регулирующих органов

      Согласно приведенному выше анализу, совместное владение небольшими количествами акций без дополнительных затрат не должно нарушать федеральный антимонопольный закон в том виде, в котором он действует и применяется в настоящее время. Действительно, бывший помощник генерального прокурора Баер отметил во время своего выступления в Конгрессе, что, хотя «в целом» уставы, применяемые антимонопольными агентствами, «достаточно гибки [для] адаптации к новой экономике», общая собственность может быть «одним исключением», добавив, что ему было «непонятно», «что действующее сегодня антимонопольное законодательство в полной мере касается этого».”

      Хотя уровень или концентрация долевой собственности может быть новым, вызываемые им опасения - нет. Например, с момента его принятия в 1914 году раздел 8 Закона Клейтона запрещает так называемые «взаимосвязанные управления», которые возникают, когда две конкурирующие корпорации имеют одного или нескольких общих директоров. Общепризнанно, что Конгресс предназначал Раздел 8 для профилактических целей, устраняя возможность для взаимосвязанных директоров или должностных лиц, чтобы позволить конкурирующим корпорациям координировать свою деятельность либо посредством явного сговора, либо путем обмена конфиденциальной информацией о конкуренции.

      Учитывая эту историю, заинтересованность Министерства юстиции в общей собственности и призыв президента Обамы к «разработке правил и нормативов, способствующих конкуренции», федеральные агентства могут стремиться принять новые постановления, направленные на совместное владение, или применять существующие законы и постановления по-новому. Реагирование на указ президента Обамы, который требует от агентств предоставить список потенциальных действий по усилению конкуренции Национальному экономическому совету в течение 60 дней после этого указа, может предоставить одну из таких возможностей.А бывший помощник генерального прокурора Баер отметил, что, если после расследования Антимонопольный отдел не «считает, что [они] имеют право решать проблему в соответствии с существующими антимонопольными законами», они «без колебаний вернутся в Конгресс и сообщат [их] этого факта ».

      Институциональные инвесторы и компании должны осознавать это растущее внимание. Как указано выше, инвесторы должны внимательно рассмотреть последствия действий, которые могут быть восприняты как осуществление контроля или влияния на конкурирующие компании, в которых у них есть общие интересы в собственности.Инвесторам следует также принять меры предосторожности, которые ограничат обмен конфиденциальной информацией, имеющей отношение к конкуренции, или использование этой информации инвестором для координации действий своих компаний. Прежде всего, инвесторы, участвующие в долевой собственности, должны внимательно следить за нормативно-правовой базой и следить за тем, чтобы их практика соответствовала изменениям в законодательстве и его применении.

      Полную публикацию, включая сноски, можно найти здесь.

      Владение недвижимостью - Закон Berkshire Elder

      Передача недвижимости (включая, но не ограничиваясь, личное жилище) из индивидуальной или совместной собственности в форму собственности Life Estate - это средство планирования недвижимости, используемое для избежания завещания собственности.Это также дает возможное преимущество защиты жилья в ситуациях, связанных с Medicaid. Передача осуществляется простым Актом. Передача собственности в форму собственности Life Estate позволяет избежать некоторых существенных недостатков прямой передачи собственности наследникам (часто детям владельца).

      При форме собственности на недвижимость Life Estate выделяются две отдельные категории собственников:

      Пожизненный арендатор Владелец:

      Пожизненный владелец собственности имеет абсолютное и исключительное право на использование собственности в течение своей жизни, которое автоматически истекает после смерти последнего из умерших пожизненных арендаторов.Пожизненный арендатор может быть одним физическим лицом или может быть совместным пожизненным арендатором. Пожизненный арендатор по-прежнему несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и обычные расходы на техническое обслуживание, связанные с недвижимостью, и по-прежнему имеет право на льготы и льготы по налогу на недвижимость. Пожизненный арендатор имеет право на весь доход от собственности в случае, если собственность сдана в аренду. В случае, если пожизненный арендатор больше не желает проживать в собственности, или если он не может там проживать, собственность может быть сдана в аренду, а доход от аренды является законной собственностью пожизненного арендатора.Если недвижимость является многоквартирным домом, весь доход от аренды выплачивается Пожизненному арендатору. Пожизненный арендатор по-прежнему имеет право на льготы / льготы в отношении городской или городской недвижимости и считается владельцем для целей страхования домовладельца, и поэтому не должно быть увеличения страховых взносов, хотя страховщик должен быть уведомлен о передаче.

      Остающийся владелец:

      Остальные собственники автоматически становятся собственниками недвижимости сразу после смерти последнего из умерших владельцев пожизненных арендаторов.Остающийся собственник не имеет права использовать собственность или доход от собственности в течение жизни Пожизненного арендатора. Остающийся владелец не несет ответственности за уплату налогов, страховку или техническое обслуживание собственности в течение жизни Пожизненного арендатора. Остающийся владелец может быть единственным лицом или несколькими лицами.

      Пример:

      • Пожизненные арендаторы: Джон и Мэри Элдер (75 лет, женаты)
      • Остальные владельцы: Джон-младший, Салли и Том (3 взрослых ребенка Джона и Мэри)

      Life Estates создать легко

      Право собственности на

      Life Estate осуществляется путем простого подписания и регистрации нового Акта, подписанного нынешним владельцем (ами) собственности, который затем будет зарегистрирован в Реестре сделок.

      Избегание завещания

      После смерти последнего пожизненного арендатора собственность автоматически переходит к остающимся владельцам без каких-либо требований завещания в отношении недвижимости. Это чрезвычайно выгодно (особенно там, где другое наследственное имущество практически отсутствует). Таким образом, можно избежать затрат и отсрочек завещания, когда собственность находится в собственности в форме собственности Life Estate.

      Простая очистка прав собственности на недвижимость

      Для подтверждения права собственности на недвижимость, принадлежащую в форме собственности Life Estate, после смерти Пожизненного арендатора (-ов), свидетельство о смерти каждого Пожизненного владельца должно быть зарегистрировано в Реестре сделок вместе с простым письменным показанием под присягой, подтверждающим, что у умершего пожизненного владельца не было активов, стоимость которых превышала лимит налога на наследство (в настоящее время 11 миллионов долларов США в федеральном масштабе в 2019 году или 1 миллион долларов США в Массачусетсе в 2019 году, включая стоимость недвижимости), действовавшего на момент их смерть.Это простой и недорогой метод очистки права собственности, который может быть завершен сразу после смерти последнего пожизненного арендатора или в любое удобное время до продажи недвижимости. Если недвижимость должна была пройти процесс завещания, потому что она не принадлежала в форме собственности Life Estate, то право собственности, как правило, не очищалось до завершения процесса завещания (обычно примерно через 1 год после смерти).

      Отсутствие последствий для налогов на наследство.

      Без последствий: если у умершего пожизненного арендатора (ов) есть активы, стоимость которых превышает стоимость налога на наследство (в настоящее время федеральное правительство составляет 11 миллионов долларов в 2019 году или 1 миллион долларов в Массачусетсе в 2019 году) на момент их смерть, необходимо будет подать налоговую декларацию на наследство и уплатить налоги на наследство до того, как будет получено право собственности на недвижимость.Независимо от того, принадлежит ли недвижимость в форме собственности Life Estate, не имеет никакого влияния на необходимость подачи налоговой декларации на наследство, поскольку стоимость недвижимости включается в состав имущества Пожизненного арендатора.

      Право на занятие защищено

      Право пожизненного арендатора на жилище защищено независимо от рисков, долгов или действий оставшихся владельцев: проблемы оставшегося собственника не могут повлиять на абсолютное и исключительное право пожизненного арендатора на использование и владение недвижимостью в течение срока жизни пожизненного арендатора.Остальные владельцы могут испытывать определенные трудности (такие как: финансовые трудности - банкротство; семейные проблемы - развод, судебные иски - телесные повреждения или другие виды судебных исков и т. Д.). Однако эти проблемы не могут повлиять на права пожизненного арендатора на имущество. Однако, если бы родители (Джон и Мэри Старшие в нашем примере) подарили свою недвижимость сразу своим трем (3) детям, вместо того, чтобы сохранять пожизненный интерес, то те же самые проблемы для детей Джона и Мэри поставили бы Джона и Мэри рискует потерять свой дом.Таким образом, форма владения пожизненным арендатором защищает дом Джона и Мэри от проблем их детей, в отличие от подарка дома детям, который подвергал бы риску дом Джона и Мэри.

      Налоговая льгота наследникам

      Преимущество по подоходному налогу для наследников после смерти пожизненного арендатора: если недвижимость, принадлежащая пожизненному арендатору, не продается до смерти пожизненного арендатора, наследники (оставшиеся владельцы) получают все преимущества расширенной базы подоходного налога для цели прироста капитала.Например, если Джон и Мэри Элдер приобрели свой дом тридцать (30) лет назад за 50 000 долларов и вложили 50 000 долларов в улучшение собственности за эти годы, то их налоговая база составляет 100 000 долларов. Предположим, что они передают собственность от двоих (2) из ​​них в форму собственности пожизненного найма за некоторое время до их смерти, а затем на момент их смерти имущество оценивается в 400000 долларов США, оставшиеся владельцы будут иметь налоговая база в размере 400,00 долларов США в собственности. Если оставшиеся собственники продали недвижимость по справедливой рыночной стоимости (F.M.V.) в размере 400000,00 долларов, они не будут иметь последствий для налога на прирост капитала. Однако, если бы Джон и Мэри Старшие подарили одну и ту же недвижимость своим детям при жизни Джона и Мэри (вместо того, чтобы передать ее в собственность Life Estate), в нашем примере дети получили бы прибыль в размере 300000 долларов США, которую они должны были бы сообщить (с приростом капитала). налог (штатный и федеральный, вместе взятый) в размере примерно одной трети (1/3) этой суммы, или 100 000 долларов США) при продаже имущества детьми.

      Планирование Medicaid

      Планирование программы

      Medicaid: Согласно действующему законодательству собственность, находящаяся в форме собственности Life Estate, в большинстве случаев защищается от претензий Medicaid по прошествии более шестидесяти (60) месяцев с даты перехода в форму собственности Life Estate.(Например, Джон и Мэри Элдер переводят свое личное место жительства в Life Estate в октябре 2007 года, а их дети называются остальными владельцами, затем Джону требуется долгосрочный уход в учреждении в ноябре 2012 года, и он подает заявку на участие в программе Medicaid. Предположим, Джон не имеет других активов, кроме дома (которым он владеет как пожизненный арендатор), и в этом случае он будет иметь право на участие в программе Medicaid, поскольку с момента передачи Life Estate прошло более шестидесяти (60) месяцев. Если бы имущество оставалось в Имя Джона и Мэри без передачи в форму собственности Life Estate, полная стоимость недвижимости может подпадать под залог Medicaid для оплаты ухода за Джоном и / или Мэри.)

      Налог на подарки

      Налог на дарение: В большинстве случаев налог на дарение не взимается в результате создания формы Life Estate. Однако, поскольку от вас могут потребовать подать налоговую декларацию на дарение, важно проконсультироваться со своим бухгалтером перед подачей декларации о доходах за год, в котором был осуществлен перевод.

      Medicaid

      Существует 60 (шестьдесят) месяцев дисквалификации Medicaid, начиная с даты передачи собственности в собственность Life Estate.Поэтому, если заявка на участие в программе Medicaid кажется неизбежной, переход к форме собственности Life Estate не рекомендуется. Однако, если у вас относительно хорошее здоровье и вы считаете, что форма собственности Life Estate в остальном имеет смысл для вашего плана Estate, чем раньше вы осуществите переход к форме собственности Life Estate, тем скорее истечет пятилетний период дисквалификации. проходить. Кроме того, законы Medicaid теперь позволяют заявителю исправить или отменить дисквалифицирующий перевод.Следовательно, если вы оказались в неудачной ситуации, когда передали собственность в форму собственности Life Estate, а затем вскоре после этого заболели и потребовали долгосрочного ухода, дисквалификация может быть устранена путем передачи недвижимости из формы собственности Life Estate. и вернуться к себе индивидуально. Однако имейте в виду, что все владельцы должны согласиться подписать новый договор о передаче собственности обратно. (См. № 3 ниже). Перевод обратно в себя решает проблему с дисквалификацией.Кроме того, при продаже имущества часть продажной цены, относящаяся к Life Estate, считается активом владельца Life Estate и, следовательно, может дисквалифицировать человека, если оно получает льготы по программе Medicaid и доступна для государства.

      Налоговые последствия продажи недвижимости

      Если бы имущество было продано в течение срока жизни Пожизненного арендатора, пожизненный арендатор не получил бы полного освобождения от подоходного налога, доступного при продаже личного жилья, которое в противном случае было бы им доступно, если бы они были единственными собственниками недвижимость.Одним из возможных способов избежать отмены освобождения от подоходного налога при продаже личного жилого помещения может быть краткосрочная аренда имущества, а не продажа в течение всей жизни, если пожизненный арендатор больше не желает проживать в этом имуществе на короткое время. промежуток времени. (Однако, чтобы сохранить освобождение от уплаты налога на резидентство, пожизненный арендатор должен будет доказать, что собственность была его / ее личным местом жительства в течение двух (2) из ​​последних пяти (5) лет). Доход от аренды может быть использован для уплаты налогов, страхования и технического обслуживания собственности, а любой сверхдоход будет выплачиваться Пожизненному арендатору.Если бы продажа была абсолютно необходима в течение жизни Пожизненного Арендатора, то Пожизненный Арендатор получил бы освобождение от личного налога, но не полную стоимость своего освобождения в размере 250 000,00 долларов за продажу личного жилого дома, однако оставшийся (е) владелец (и) будет не получите освобождения при продаже личного жилья. Таким образом, любой прирост капитала, вероятно, будет причитаться за счет пропорциональной доли выручки от продажи Остающимся владельцем. Таблицы IRS определяют соответствующую долю владения в собственности в зависимости от возраста Пожизненного арендатора на момент перехода собственности в форму собственности Life Estate.Например, если в таблицах IRS пожизненный арендатор считается владельцем пятидесяти процентов (50%), то его пятьдесят процентов (50%) часть прибыли от продажи будет освобождена от налога на прирост капитала до предела в 250 000 долларов, однако, пятьдесят процентов (50%) доли прибыли Остального Владельца будут облагаться налогом. В нашем предыдущем примере с прибылью в размере 300 000,00 долларов США 150 000,00 долларов США, относящиеся к Остальным владельцам, будут облагаться налогом на прирост капитала. Если предположить, что налог будет составлять одну треть (1/3) (вместе взятых на уровне штата и федерального бюджета), то налог составит 50 000 долларов.00. Хотя это существенный налог, его можно полностью избежать, если недвижимость не будет продана в течение срока жизни пожизненного арендатора. Кроме того, несмотря на то, что 50 000 долларов США являются значительным налоговым платежом, сохранение собственности в форме индивидуальной собственности, а не пожизненной аренды подвергнет полную стоимость имущества в размере 400 000 долларов США требованиям Medicaid, поэтому риск возможного налогового платежа в размере 50 000 долларов США (который может быть полностью избегать) обычно считается целесообразным. По всей вероятности, любой риск возможных налогов на прирост капитала будет перевешиваться потенциальной выгодой по программе Medicaid в случае катастрофического заболевания, и помните, что налога можно было бы полностью избежать, если бы продажу собственности отложили до смерти последнего. умереть из пожизненных арендаторов.Краткосрочная аренда имущества в течение срока жизни пожизненного арендатора обычно имеет больше смысла, чем продажа, поскольку обычно стоит приложить усилия, чтобы продолжить владение недвижимостью и сдать ее в аренду с учетом налоговой экономии, которая может быть достигнута, если продажа во время пожизненный срок жизни арендатора можно избежать. Однако, если вы считаете, что продажа собственности очень вероятна или неизбежна в следующем году, вам, вероятно, не следует рассматривать передачу вашей недвижимости в Life Estate как часть вашего плана Estate в настоящее время.

      Все собственники, необходимые для продажи / ипотеки

      Все владельцы (пожизненные арендаторы и оставшиеся владельцы) должны подписаться, чтобы продать или заложить недвижимость: все владельцы должны согласиться подписать договор, чтобы продать недвижимость, или подписать ипотеку, чтобы заложить недвижимость в течение срока жизни пожизненного арендатора. Пока все владельцы соглашаются подписать договор и / или ипотеку, продажа или ипотека может быть осуществлена ​​без каких-либо проблем. Иногда пожизненный арендатор рассматривает это как недостаток (из-за потери единоличного контроля над имуществом), поэтому при выборе оставшихся владельцев следует тщательно продумать, чтобы пожизненный арендатор мог быть уверен, что будет полагаться на оставшихся. Собственник (и) должен следовать пожеланиям Пожизненного Арендатора.В нашем примере с Джоном и Мэри Старшими, если Джон и Мэри не были уверены, что могут положиться на всех троих (3) своих детей, чтобы согласиться на возможную будущую продажу или закладную под собственность, тогда Джон и Мэри должны рассмотреть это и назвать оставшуюся часть Владелец (и) только тех лиц, которые, по мнению Джона и Мэри, будут действовать в интересах Джона и Мэри.

      Безотзывная передача

      Безотзывная передача: для всех практических целей решение о переводе собственности в форму собственности пожизненной аренды следует считать необратимым.Однако имейте в виду, что если все владельцы (пожизненные арендаторы и оставшиеся владельцы) согласны, изменение может быть внесено, хотя это может быть не рекомендовано из-за последствий подоходного налога или по причинам планирования Medicaid.

      Налог на подарки

      В большинстве случаев налог на дарение не взимается в результате создания формы Life Estate. Однако, поскольку от вас могут потребовать подать налоговую декларацию на дарение, важно проконсультироваться со своим бухгалтером перед подачей декларации о доходах за год, в котором был осуществлен перевод.

      Таким образом, переход к форме собственности Life Estate имеет много преимуществ, включая защиту прав пожизненного арендатора на использование и владение недвижимостью, не беспокоясь о последствиях долгов и обязательств остающегося собственника, избегая завещания, преимущества подоходного налога для продажа имущества после смерти пожизненного арендатора и частичное сохранение стоимости имущества для получателя Medicaid через пять (5) лет после даты передачи. К недостаткам относятся пятилетний период дисквалификации Medicaid, подоходный налог и последствия Medicaid в случае продажи собственности в течение жизни, а также потеря единоличного контроля над решениями о продаже и / или закладной собственности.Тем не менее, многие люди считают, что Life Estate Deed - это экономически эффективное средство планирования недвижимости, которое работает в их конкретной личной ситуации и что преимущества перевешивают недостатки.

      Другие возможности защиты личного жилья от залогового права по программе Medicaid крайне ограничены; некоторые страховые полисы Long Term Care предотвращают удержание Medicaid, но страховые взносы могут быть непомерно высокими. Тем не менее, для всех людей рекомендуется изучить возможность приобретения страховки долгосрочного ухода, чтобы определить, может ли она иметь смысл в их ситуации.Если вы соответствуете критериям и доступна по цене, страхование Long Term Care, возможно, является лучшим инструментом планирования Medicaid, доступным в соответствии с действующим законодательством.

      Особые пожизненные и завещательные полномочия при назначении на должность

      МНОГИЕ ЛЮДИ, ВКЛЮЧАЯ АДВОКАТОВ, НЕ ЗНАЮТ ТЕХНИКУ, КОТОРУЮ МОЖНО ИСПОЛЬЗОВАТЬ В СОВМЕСТНОМ С ЖИЗНЬЮ, ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЕЩЕ БОЛЬШЕЙ ЗАЩИТЫ! НАЗЫВАЕТСЯ ОСОБЫМ ПОЖИЗНЕННЫМ И ЗАВЕТНЫМ
      ДОЛЖНОСТЬ НАЗНАЧЕНИЯ

      Особое право назначения в Акте позволяет вам ИЗМЕНИТЬ СВОЙ РАЗУМ в отношении того, кто будет владеть имуществом, пока вы живы или в момент вашей смерти.Это меняет того, кто в конечном итоге будет владеть вашей недвижимостью. Вы можете сохранить это право в документе на случай ссоры с одним или несколькими вашими детьми или, что более реалистично, в случае, если вы хотите защитить недвижимость от бывшего супруга ребенка или связанного кредитора.

      Недостатком использования только особого права назначения без пожизненного имущества является то, что освобождение усадьбы не доступно для защиты резиденции от ваших кредиторов. Выборы в усадьбу престарелых защищают первые 500 000 долларов капитала от кредиторов.Кроме того, местные льготы в отношении недвижимости недоступны, если используется только метод особого права назначения. Другой недостаток заключается в том, что, поскольку вы больше не будете считаться законным владельцем собственности, вам придется уведомить страхового агента владельца вашего дома. Это, скорее всего, приведет к увеличению стоимости страховки владельца вашего дома, потому что недвижимость не будет считаться занятой владельцем.

      Как и в случае с пожизненным имуществом, передача вашего дома вашим детям с использованием полномочия по назначению, а не в сочетании с пожизненным имуществом, приведет к лишению права на участие в программе Medicaid на основании полной стоимости дома.Передача вашего дома влечет за собой лишение права участия в программе Medicaid на период времени, зависящий от стоимости имущества. Период дисквалификации начинается с даты поступления в дом престарелых и когда вы имеете право на льготы по программе Medicaid, то есть когда активы были потрачены. Такая передача может помешать праву на участие в программе Medicaid и может потребовать передачи имущества от детей обратно родителю (родителям), если другой метод планирования недоступен. Если перевод был произведен более чем за 5 лет до подачи заявления на участие в программе Medicaid, дисквалификация не налагается (Закон о сокращении дефицита 2005 года).

      Если пожизненное имущество не используется в дополнение к особым полномочиям по назначению, дети и родители могут подписать договор о пожизненном размещении, чтобы гарантировать, что родители не будут перемещены в случае непредвиденных обстоятельств (например, привлечение кредиторов) .

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *