Рассчет ставки дисконтирования — Belyakov.pro
В данной статье я постарался простыми словами отразить, что такое Ставка дисконтирования и из каких показателей она формируется.
Приведенный ниже расчет является актуальным на «01» октября 2017 года. Рассчитанная в этой статье Ставка дисконтирования так же используется в «Инвестиционном калькуляторе».
Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный объект недвижимости. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.
Расчет процентной ставки я произведу методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. Таким образом, процентная ставка разбивается на отдельные компоненты. К безрисковой ставке добавляются премии, в качестве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за несистематический и систематический риски (связанные с особенностями конкретной недвижимости), ликвидность и инвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в оцениваемый объект).
Для условий российского рынка ставка дисконта рассчитана по формуле:
, где
iq — безрисковая ставка процента, %;
io — поправка на ликвидность, менеджмент и систематические и несистематические риски (риск инвестирования в объект недвижимости), %
В качестве безрисковой ставки я взял показатель среднесрочной ставки Государственной краткосрочной облигации (облигации федерального займа), по данным ЦБ РФ. (3/12))))= 2,5%.
Управление инвестициями в недвижимость с учетом их рискованности и низкой ликвидности требует определенных усилий (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержания объекта недвижимости и др.), которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента. Расчет компенсации за инвестиционный менеджмент представлен в Таблице 1.
Расчет компенсации за инвестиционный менеджмент
Вид и наименование риска | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 | 3,0 | 3,5 | 4,0 | 4,5 | 5,0 |
Особенности управления инвестициями в отрасль в целом | 1 | ||||||||
Система управления (менеджмент) инвестиционными процессами на предприятии | 1 | ||||||||
Наличие адекватных источников инвестиций | 1 | ||||||||
Установление рациональных каналов и сроков использования инвестиций | 1 | ||||||||
Обеспечение отдачи вложений | 1 | ||||||||
Обеспечение возврата заимствований | 1 | ||||||||
Система принятия управленческих решений | 1 | ||||||||
Контроль за принятыми управленческими решениями | 1 | ||||||||
Система корректировки принятых управленческих решений | 1 | ||||||||
Достижение долгосрочных целей с помощью эффективного процесса инвестирования | 1 | ||||||||
Итоги: | |||||||||
Количество наблюдений | 7 | 2 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Взвешенный итог | 7 | 3 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Итого: | 12,0 | ||||||||
Количество факторов | 10 | ||||||||
Компенсация за инвестиционный менеджмент, % | 1,2% |
Учитывая особенности конъюнктуры рынка коммерческих площадей, компенсацию за инвестиционный менеджмент я определил на уровне 1,2%.
Компенсация за риск инвестирования в объект недвижимости учитывает то обстоятельство, что вложения капитала в недвижимость имеют более высокие риски в отличие от «безрисковых» вложений. Расчет компенсации за риск представлен в Таблице 2.
Таблица 2.
Расчет компенсации за риск инвестирования в объект недвижимости
Вид и наименование риска | Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
Систематический риск | |||||||||||
Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | 1 | |||||||||
Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный | 1 | |||||||||
Изменение федерального местного законодательства | динамичный | 1 | |||||||||
Несистематический риск | |||||||||||
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации | статичный | 1 | |||||||||
Ускоренный износ здания | статичный | 1 | |||||||||
Финансирование инвестиций | динамичный | 1 | |||||||||
Неэффективный менеджмент | динамичный | 1 | |||||||||
Криминогенные факторы | динамичный | 1 | |||||||||
Финансовые проверки | динамичный | 1 | |||||||||
Неправильное оформление правоустанавливающих документов | динамичный | 1 | |||||||||
Количество наблюдений | 8 | 0 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Взвешенный итог | 8 | 0 | 3 | 4 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Сумма | 15 | ||||||||||
Количество факторов | 10 | ||||||||||
Средневзвешенное значение | 1,5 |
Таким образом, Ставка дисконтирования составляет округленно 15,9% (10,70% + 2,5% +1,2% + 1,5%).
Как определить ставку дисконтирования в России и на Западе различными способами
Зная, как определить ставку дисконтирования, можно сделать вывод о потенциальном интересе к инвестиционному проекту. Ставка становится механизмом для определения будущей стоимости проекта или пакета акций.
Что такое ставка дисконтирования
Акционер, инвестор, вкладывая деньги в новое предприятие, хотел бы с определенностью знать, сколько он получит на момент монетизации проекта, выхода из него. Но он хорошо понимает, что сегодняшние расчеты будущего капитала могут оказаться неверными, так на реальную стоимость денег в будущем могут повлиять многочисленные факторы: от уровня инфляции до изменения положения на рынке конкретного товара.
Этот будущий капитал подвергается переоценке, и базой для нее становится ставка дисконтирования – расчетный показатель, который на основе различных методов позволяет реально оценить, сколько будет стоить актив и совершенное сегодня вложение через заданное количество лет.
![]()
Таким образом, получить цену вложения можно, проанализировав соотношение следующих показателей:
- сумма сегодняшнего вложения
- планируемые денежные потоки (проценты по депозиту или прибыль от бизнеса) за определенное количество лет
- ставка дисконта
Методы расчета ставки могут быть различными, они зависят и от вида вложения, и от текущей ситуации, и от того, котируются ли акции компании, в которую осуществляется вложение, на организованном рынке ценных бумаг.
Практически всегда одним из коэффициентов расчета будет прогнозируемый уровень инфляции, остальные будут зависеть от других факторов и выбранного метода расчета.
Формула, по которой будет рассчитываться будущая приведенная стоимость инвестиционного вложения, в большинстве случае будет выглядеть следующим образом:
PV = FV * 1 / (1 + R) n
Из нее видно, что цена вложения через n-е количество лет составит цену сегодняшнего вложения плюс предполагаемые денежные потоки, которые уменьшены с учетом определенных коэффициентов. Выбранные коэффициенты и представляют собой упомянутый показатель.
Существует множество методов расчета этого коэффициента, выбор будет зависеть от вида активов и типа доходности, один метод применим к безрисковым активам, другие – к предприятиям, на цену которых будет влиять не только рентабельность, но и стоимости активов (станков, недвижимости, патентов, бренда).
Значение и использование показателя
Без умения рассчитать ставку практически невозможно осуществлять инвестиционную деятельность. Анализируя бизнес-планы потенциальных компаний-целей, можно обращать внимание на их прогнозы будущих денежных потоков, основанные на анализе доходов трех предыдущих лет. Но необходимо понимать, что существуют риски, которые могут внезапно обесценить любое вложение и поток прибыли станет не настолько серьезным, чтобы компенсировать вложение.
Так, ставка банковского процента по депозиту, составляющая 6%, при расчете ставки, основанной только на уровне инфляции, но превышающем 5%, покажет, что через определенное количество лет вкладчик ни только не приобретет, но и потеряет часть своих средств, размещенных сегодня на счетах банка.
Длительное финансовое планирование невозможно, если при каждом размещении средств не определять ставку и не понимать, сколько сегодняшние вложения будут стоить завтра, исходя из реальной цены и покупательной способности денег. Кроме того, в зависимости от сложности проекта будут учтены такие факторы, которые могут серьезно повлиять на переоценку ожидаемой доходности.
Методы расчета
Финансовый директор обычно оперирует ограниченным количеством методом расчета ставки, так как наиболее сложные механизмы не всегда смогут убедить в правильности расчета руководителя, принимающего решение об инвестировании на основе данных, предложенных финансистами.
Из 15-20 разработанных теоретиками методов расчета используется в российской практике не более 5, но в этих 5 применяются только достоверные и основанные на уже проанализированных результатах коэффициенты. При этом даже для сложных случаях практика выработала нормы процентов, о которых будет зависеть расчет доходности.
Так, если при разработке нового производства необходимо проведение НИОКР, то при его сроке менее года предполагаемые потоки будут продисконтированы на 6-7%. Если исследования займут больший период времени и проводить их будет одна организация, то коэффициент вырастет уже до 15%. Чаще всего для таких проектов за основу берется кумулятивный способ, в котором участвует множество коэффициентов.
Если же финансовый директор рассчитывает вложить временно свободные средства предприятия в облигации федерального займа или в банковские депозиты, он воспользуется простой безрисковой ставкой.
Все методы делятся на 4 группы (таблица 1).
Наименование | Описание |
Интуитивные | Основаны на ожиданиях инвестора |
Экспертные | Учитывают мнение одного консультанта или инвестиционного подразделения банка или иного профессионального участника рынка |
Аналитические | Основаны на финансовых показателях компании-объекта, ее ожидаемой рентабельности |
Математические | Связаны с использованием специальных способов анализа, к таким методам относятся САРМ и WACC |
Видео с расчетами ставки дисконтирования:
Введение
Руководители проектов и планировщики часто изолированы от принятия бизнес-решений, касающихся их проектов. Лица, принимающие решения на высшем уровне, обычно заботятся не только о стоимости и времени, но и о сроках окупаемости и рентабельности инвестиций (ROI). Только несколько авторов и докладчиков по управлению проектами обращались к этим вопросам (Heerkins, 2005, 2006).В этой статье объясняется решающая роль, которую график играет в определении точки безубыточности и рентабельности инвестиций для любого проекта.
Временная стоимость денег
Бизнес-концепция «временной стоимости денег» необходима для понимания влияния графика на окупаемость и рентабельность инвестиций. Многие бизнес-ориентированные веб-сайты, бизнес-книги и вводные финансовые учебники содержат превосходные объяснения формул и методов, используемых для расчета временной стоимости денег. Менеджер проекта может работать со специалистом по бухгалтерскому учету или финансам для расчетов, но есть определенные концепции, которые менеджер проекта должен понимать.
По своей сути временная стоимость денег означает, что деньги, доступные сегодня, стоят больше, чем деньги, которые появятся позже. Доллар сегодня стоит доллар, но доллар через год стоит меньше доллара. Ссуды, облигации, депозитные сертификаты и многие другие финансовые инструменты используют специальные формулы для определения правильной цены сегодня для потока платежей в будущем. См. Приложение 1, иллюстрирующее взаимосвязь времени, денег и нормы прибыли.
Доказательство 1 – Со временем ценность денег уменьшается.Чем выше преобладающая норма доходности, тем быстрее падает стоимость.
В этой статье в качестве валюты во всех примерах используются доллары, но те же отношения сохраняются с любой валютой в мире. При использовании других валют замените знак доллара символом местной валюты и используйте ставки доходности, соответствующие рынку местной валюты.
Зачем беспокоиться о временной стоимости денег (TVM)?
Можно проводить бизнес-анализ без TVM, но результаты будут искажены.Банкиры, инвесторы и большинство лиц, принимающих бизнес-решения, должны видеть влияние времени на свои инвестиции. Основная причина – финансовые затраты. Если им нужно предоставить деньги сегодня, чтобы получить поток денег в будущем, им необходимо учитывать финансовые затраты между временем, когда они инвестируют, и временем, когда они получают прибыль.
Сколько завтра стоит доллар в сегодняшних долларах?
Лучший способ выполнить любые расчеты временной стоимости денег — обратиться за помощью к людям, которые хорошо в них разбираются.Как правило, бухгалтер, специалист по казначейству или эксперт по инвестициям будет иметь всю информацию и подготовку для анализа денежных потоков проекта и расчета надежных финансовых показателей. Прежде чем представлять финансовые прогнозы высшему руководству, всегда консультируйтесь с экспертом в той же компании. Эксперт будет знать показатели, прогнозы и форматы отчетов, которые руководство считает наиболее полезными. Если высшее руководство увидит, что цифры подготовил штатный финансовый эксперт, они будут уверены, что эти цифры можно сравнить с другими их ключевыми финансовыми показателями.
Руководитель проекта может захотеть выполнить некоторые первоначальные прогнозы самостоятельно. Обычные функции электронных таблиц могут вычислять следующие показатели:
Приложение 2 – Функции электронных таблиц для расчета временной стоимости денег.
Подробные сведения об использовании этих функций см. в документации к программе для работы с электронными таблицами. Для расчета других финансовых показателей доступно множество других функций, но это основные, часто используемые функции.
Все эти функции требуют процентной ставки или нормы прибыли.Для бизнес-планов компании часто используют стандартную ожидаемую норму прибыли. Это число может исходить от инвестиционных рынков. Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR) или основная кредитная ставка в США являются общими ориентирами. Многие компании отслеживают собственную ожидаемую норму прибыли на денежные средства и другие инвестиции и используют ее для прогнозирования. Некоторые компании ожидают определенной нормы прибыли от любых новых инвестиций и используют ее для дисконтирования любых будущих денежных потоков в своих бизнес-планах. Даже некоммерческие организации должны иметь ожидаемую норму прибыли на денежные средства.Финансовый эксперт может получить правильный курс.
СОВЕТ: Большинство ставок указаны как годовые. Приведенные выше формулы относятся к периодическим ставкам и дадут неправильные результаты, если вводятся годовые ставки. Например, при расчете месячного денежного потока разделите годовую ставку на двенадцать; чтобы получить еженедельный денежный поток, разделите его на 52. Попросите кого-нибудь перепроверить ваши формулы, потому что ошибиться очень легко.
Если ваша компания имеет более сложный взгляд на свое финансовое будущее, она может иметь переменную ожидаемую норму прибыли.Они могут прогнозировать разные темпы на один год, два года и десять лет в будущем. Расчет TVM для переменных ставок сложен. Вместе с финансовыми экспертами вашей компании разработайте рабочие листы для расчета переменных ставок.
Какое влияние оказывает ставка на бизнес-план?
Ожидаемая норма прибыли может оказать существенное влияние на прибыль или убыток проекта. Инвестиции могут быть привлекательными, когда стоимость наличных составляет всего 6%, и непривлекательными, когда стоимость наличных составляет 12%.
Приложение 3 показывает приведенную стоимость будущих денежных потоков при процентных ставках 6%, 8% и 12%:
Приложение 3 – Приведенная стоимость будущих денежных потоков при различных процентных ставках.
Большинство людей желают получить высокую доходность, когда они инвестируют или ищут прибыль на свои депозиты. Делая бизнес-план, более низкие ставки лучше. Чем выше ставка, тем менее ценными становятся будущие денежные потоки. Чем выше ставка и чем дальше в будущем находится денежный поток, тем менее он ценен сегодня.Другими словами, чем проще сегодня получить большую прибыль наличными, тем большая прибыль необходима для оправдания инвестиций. Проекты легче обосновать в среде с низкой ставкой.
Графики и окупаемость инвестиций
Временная стоимость денег имеет критическое, а иногда и неожиданное влияние, когда графики меняются. Чтобы бизнес-спонсоры и планировщики могли эффективно работать вместе, им нужно понимать эти отношения.
Когда задержка в расписании удешевляет проект
Как правило, планировщики проектов и менеджеры проектов обучены выполнять каждую задачу в расписании как можно быстрее.Любая задержка, особенно та, которая задерживает общую дату окончания, рассматривается как поражение. Часто между командой проекта и спонсором возникает напряженность из-за графика. Команде нужны решения, авторизация и ответы немедленно. Команда хочет добиться быстрого прогресса, а спонсор может задержаться.
В зависимости от проекта отложенный график может фактически снизить стоимость проекта. Откладывание решений и работы не только дает спонсору больше времени для сбора бизнес-аналитики и принятия более эффективных решений, но и фактически снижает затраты.
TVM непосредственно отвечает за этот эффект. Затраты на проект, понесенные сегодня, дороже, чем те же расходы, понесенные через месяц или год. Если руководитель проекта возьмет проект стоимостью 180 000 долларов и завершит его за 12 месяцев при среднемесячных затратах 15 000 долларов, стоимость в сегодняшних долларах составит около 174 284 долларов. Распределив ту же стоимость на 18 месяцев, сократив среднемесячную стоимость всего до 10 000 долларов, стоимость в сегодняшних долларах снизится до 171 728 долларов, то есть разница составит более 2500 долларов или около 1.5%. Оба примера предполагают годовую ставку 6%; более высокая ставка приведет к более высокой разнице. Хотя разница в стоимости проекта в 1,5% невелика, ее может быть достаточно, чтобы изменить экономическое обоснование некоторых проектов.
Проекты, которые необходимы для соблюдения нормативных требований, но не имеют четких штрафов или крайних сроков, часто страдают от задержек, и эффекты TVM иногда объясняют задержки. Без четких сроков и без четкого возврата организации за завершение работы у бизнес-спонсора есть огромный стимул откладывать затраты по проекту.Перенося расходы по проекту с одного финансового года на другой, некоторые спонсоры могут завершить год намного меньше бюджета. За это руководитель может получить денежную компенсацию, похвалу и бонусы. Менеджер проекта или планировщик, пытающийся бороться с задержками в этой среде, может столкнуться с сильным сопротивлением со стороны спонсора или других заинтересованных сторон.
Как менеджеры проектов могут использовать TVM
Одним из величайших преимуществ управления проектами для делового человека является возможность вложить очень мало в начале работы, создать подробный план и быстро получить результаты после начала инвестиций.Менеджер проекта или планировщик может использовать TVM, намеренно откладывая дорогостоящие работы как можно позже в графике. Из-за уменьшения стоимости денег с течением времени отсроченные инвестиции обходятся организации дешевле.
Однако при откладывании инвестиций существует риск сбалансироваться. Обычный метод снижения рисков, связанных с расписанием, заключается в том, чтобы загружать всю работу заранее, выполняя как можно больше работы как можно скорее. Такой подход к планированию полезен, когда крайне важно уложиться в срок.Каждый результат и достижение, завершенные досрочно, устраняют еще один риск, связанный с графиком.
Вместо того, чтобы предполагать, что дата окончания проекта должна быть защищена любой ценой, планировщик или менеджер проекта должны обсудить стратегии планирования со спонсором. Предварительная загрузка графика уместна, если цель состоит в том, чтобы уменьшить риск графика и закончить работу как можно раньше. Повторная загрузка графика уместна, если целью является снижение финансовых затрат. Однако обратная загрузка увеличивает риски расписания.Спонсоры должны понимать риски и выгоды каждой стратегии.
Управление проектом, как правило, оказывает положительное влияние на затраты на финансирование проекта, поскольку поощряет предварительное планирование. В то время как плохо спланированная работа может привести к крупным инвестициям в материалы и рабочую силу с самого начала, хорошо спланированная работа обычно требует значительного времени на планирование в начале. Некоторые деловые люди разочаровываются во время планирования и спрашивают: «Почему ничего не делается?» Фаза планирования позволяет команде делать покупки и выполнять работу более эффективно и скоординированно.Деньги тратятся близко к тому моменту, когда проект начинает приносить пользу. Такая схема расходов снижает затраты на финансирование и облегчает достижение положительной отдачи от инвестиций. Деловые люди, которые разочаровались во время планирования, могут быть успокоены снижением финансовых затрат хорошо организованного проекта.
Измерение рентабельности инвестиций и окупаемости
Реальные проекты имеют бизнес-кейсы, основанные не только на соображениях TVM. Полное экономическое обоснование часто включает:
- Возврат инвестиций
- Срок окупаемости.
Рентабельность инвестиций
Рентабельность инвестиций (ROI) — это расчет нормы прибыли для данных инвестиций за определенный период времени. Например, инвестиции в размере 10 миллионов долларов США в строительство коммерческой недвижимости могут обеспечить ожидаемую отдачу от инвестиций в размере 8% в течение первых 10 лет. Существует множество способов расчета рентабельности инвестиций, но, как правило, это будет означать, что недвижимость будет возвращать в среднем 0,08 доллара США в год на каждый вложенный доллар, в дополнение к возврату первоначальных инвестиций.Некоторые организации выражают ROI как общий доход, а не как годовой. В этом случае рентабельность инвестиций в размере 8% может означать, что через 10 лет ожидается возврат 10,8 млн долларов, что на 8% превышает инвестиции в 10 млн долларов. Эти доходы могут быть рассчитаны с использованием приведенной стоимости всех будущих денежных потоков, но часто они рассчитываются без учета TVM.
Независимо от того, как они рассчитываются, цель обычно состоит в том, чтобы сравнить рентабельность инвестиций проекта с доходностью, доступной через альтернативные инвестиции. Проект с ROI всего 2% очень непривлекателен, если финансовые рынки будут платить 3% доходности за инвестиции с низким уровнем риска, такие как корпоративные или государственные облигации.Проекты, как правило, сопряжены с дополнительными рисками, и ROI — это способ сравнить инвестиции в проект с другими хорошо понятными рисками, доступными на финансовых рынках.
Существует множество способов расчета рентабельности инвестиций, и функции электронных таблиц, такие как RATE и IRR, могут помочь в выполнении расчета. Эти расчеты должны выполняться с помощью финансового специалиста, чтобы гарантировать, что расчет даст результат, сопоставимый с эталонным значением, с которым сравнивается проект.Разные финансовые инструменты и разные организации рассчитывают норму прибыли по-разному и могут привести к существенно разным результатам при одних и тех же денежных потоках.
Срок окупаемости
Еще одним распространенным финансовым показателем является период окупаемости. Этот показатель проще понять и рассчитать, чем ROI. Период окупаемости — это мера времени до тех пор, пока общая сумма денежных средств или выгод, полученных от проекта, не сравняется с общими затратами или не превысит их. Доходы и затраты можно дисконтировать с помощью расчетов TVM.Иногда выручка и затраты не дисконтируются и остаются в чистом виде. Некоторые проекты могут обеспечить большую рентабельность инвестиций, но только после длительного периода окупаемости. Компании могут избегать этих проектов, предпочитая усилия, которые быстро достигают точки безубыточности, даже если потенциальная долгосрочная отдача меньше.
Расчет периода окупаемости относительно прост. Создайте список всех денежных потоков для проекта, входящих или исходящих, с самого начала проекта. Большинство проектов будут тратить деньги во время выполнения и генерировать деньги, как только будут получены выгоды.Перечислите входящие и исходящие деньги в будущее во временной последовательности, пока они не сравняются; к этому моменту первоначальные инвестиции окупились. Время от начала проекта до достижения окупаемости называется «периодом окупаемости». Используйте денежные потоки с поправкой на TVM, чтобы получить более полное представление о периоде окупаемости с учетом стоимости финансирования.
Образцы бизнес-кейсов и влияние расписания
Бизнес-кейсы содержат оценки выручки и прибыли во времени. Ожидаемые денежные потоки и влияние на них графика имеют решающее значение.Такие вопросы, как преимущество «первого выхода на рынок», стоимость финансирования и штрафы, определяют решения по многим проектам.
Ускорение графика строительства
Решающим фактором прибыльности строительного проекта является своевременное заселение объекта, чтобы доход от аренды начался как можно скорее. Менеджер проекта может даже попытаться повысить рентабельность, завершив работу досрочно, в надежде получить дополнительный месяц или два арендной платы. Однако не каждый доллар дополнительной арендной платы можно считать новой прибылью.
18-месячный строительный проект стоимостью 10 миллионов долларов с S-образной кривой расходов может иметь текущую стоимость около 9,5 миллионов долларов при норме прибыли 6%. Если предположить, что получившаяся недвижимость будет приносить доход в размере 200 тысяч долларов каждый месяц, все инвестиции в размере 10 миллионов долларов будут окуплены через 68 месяцев после начала строительства. Принимая во внимание TVM, окупаемость составит от 78 до 79 месяцев (см. Приложение 4).
Приложение 4 – Денежный поток за своевременную доставку показывает совокупные денежные средства и текущую стоимость
Предположим, что у руководителя проекта есть возможность завершить проект с той же стоимостью за 17 месяцев вместо 18 месяцев.Несколько арендаторов готовы занять объект досрочно и заплатят в общей сложности 50 000 долларов в качестве дополнительной арендной платы в этом месяце.
В простом расчете наличными может показаться, что это изменение увеличит прибыль проекта на 50 000 долларов. Учет TVM усложняет расчет. При ускоренном графике, даже при тех же общих денежных затратах, проект в конце становится дороже почти на 35 000 долларов, поскольку денежные средства расходуются быстрее на протяжении всего проекта. Существует чистая выгода от прибыли проекта, но она ближе к 15 000 долларов, чем к 50 000 долларов.При более высокой стоимости наличных денег или при более низкой ставке раннего заселения досрочное завершение может быть дороже, чем дополнительный доход.
Менеджер проекта может работать со спонсором, чтобы оценить денежные потоки для различных сценариев, включая досрочное завершение и позднее завершение с разной продолжительностью. Иногда проекты могут приносить доход, когда они завершены лишь частично. Одно здание в комплексе может быть занято до завершения строительства комплекса. В реальных ситуациях штрафы за несвоевременную доставку, потеря арендаторов, договорные требования и другие проблемы могут резко изменить влияние изменений графика на бизнес.Обсуждение денежных потоков в различных сценариях может быть отличным способом для менеджеров проектов и спонсоров выработать общее понимание доступных вариантов и альтернатив.
Преимущество первого выхода на рынок
При использовании высокотехнологичных продуктов цена и прибыль могут сильно меняться со временем. Первая компания, предлагающая решение конкретной проблемы, может на какое-то время установить чрезвычайно высокую цену. Как только конкуренты могут производить аналогичные продукты, цена быстро падает.Конкуренция с поразительной скоростью снижает цену от «того, что выдержит рынок» до «сколько стоит производство».
Отрасли компьютерного программного обеспечения или компьютерных процессоров дают множество примеров. Самый быстрый, самый совершенный микропроцессор будет продаваться за 1000 долларов или больше, но спустя несколько месяцев появятся более быстрые альтернативы, и та же часть будет продаваться сначала за 500 долларов, затем за 100 долларов и, наконец, устареет. В области программного обеспечения продвинутая часть программного обеспечения может продаваться за несколько тысяч долларов в «профессиональной» версии, но аналогичное программное обеспечение с меньшим количеством функций может продаваться потребителям менее чем за 100 долларов.Расширенные функции сначала появляются в профессиональных версиях, но вскоре переходят в потребительскую версию. Часто конкуренция лежит в основе этих ценовых решений, и время выхода на рынок определяет, ближе ли цена продукта к 100 или 1000 долларов.
Для проектов, которые создают эти продукты, график имеет решающее значение. Победа над конкурентом на рынке позволяет компании продавать товар как можно дольше по высокой цене. Часто существует ограниченный рынок с высокой ценой, и наличие продукта на рынке увеличивает количество проданных единиц и общую прибыль.
Точное моделирование этих рынков сложно и сложно. Упрощенная модель может проиллюстрировать критические тенденции и проблемы, связанные с планированием этих проектов.
Компания-разработчик программного обеспечения рассчитывает, что ее продукт может быть продан до 10 000 человек по цене 1 000 долларов на человека в течение следующих двенадцати месяцев. Через 12 месяцев аналогичный продукт будет производить конкурент. Когда оба продукта появятся на рынке, цены упадут до 250 долларов. При такой цене потенциальный рынок вырастает до 20 000 человек.Двенадцать месяцев спустя продукт будет доступен у многих поставщиков, и цены упадут до 100 долларов, но потенциальный рынок вырастет лишь незначительно, до 25 000. Через двенадцать месяцев после этого продукт не будет продаваться, и его необходимо будет заменить новым обновлением. Маркетинговый отдел компании считает, что в любой месяц, когда у них есть продукт, компания может продать до 5% доступного рынка.
Компания считает, что может создать продукт за шесть месяцев за 500 тысяч долларов. В случае успеха проект окупится за первый месяц продаж (7-й месяц) и принесет 7 миллионов долларов наличными (6,5 долларов).4 миллиона с поправкой на TVM на уровне 6%). Это инвестиции с высоким риском, но с высокой доходностью. См. Приложение 5 для графика денежных потоков.
Приложение 5 – Своевременная доставка максимизирует выручку и прибыль
Однако рентабельность проекта невероятно зависит от его графика. Если бы проект продлился на шесть месяцев дольше, преимущества TVM от более медленного расходования денег в начале были бы полностью перечеркнуты издержками пропуска раннего периода продаж. Окупаемость по-прежнему относительно быстрая, около 14 месяцев, но общий доход составляет всего 4 миллиона долларов, или 3 доллара.5 миллионов с поправкой на 6% TVM. Если вместо этого менеджер проекта удвоит стоимость усилий, но сохранит первоначальный шестимесячный график, период окупаемости составит два месяца после завершения, около восьмого месяца. Благодаря тому, что продукт может использовать преимущества полного цикла продаж, общий денежный доход остается на уровне 6,5 млн долларов (5,9 млн долларов с поправкой на TVM).
Гораздо выгоднее удвоить бюджет, чем удвоить график. Дополнительные расходы более чем компенсируются дополнительными продажами.
Однако гораздо чаще в разработке программного обеспечения действует закон Брука: «Добавление рабочей силы в поздний программный проект делает его более поздним» (Брукс, 1995, с.25). Перерасход средств слишком часто сопровождает превышение графика в высокотехнологичных отраслях. Ущерб бизнес-плану невероятен. Если для завершения проекта требуется 12 месяцев и 1 миллион долларов, период окупаемости составляет около 16 месяцев. Общий денежный доход сокращается вдвое, до 3,5 миллионов долларов или 3,1 миллиона долларов с поправкой на TVM (см. Приложение 6).
Доказательство 6. Отставание от графика резко снижает рентабельность
Влияние TVM на прогнозы денежных потоков для технологических проектов незначительно.Вопросы маркетинга и ценообразования перевешивают их последствия. Быстрое устаревание технологических продуктов означает, что стоимость финансирования невелика. Гораздо важнее вопрос о том, как сохранить товарный вид продукции. Бизнес-планы высоких технологий часто полностью игнорируют стоимость капитала, вместо этого сосредотачиваясь на потенциальном рынке продукта. Поскольку эти оценки очень неопределенны, бизнес-планы чрезвычайно рискованны. Высокая прибыль от нескольких успешных продуктов часто необходима для покрытия расходов на многие технические и маркетинговые неудачи.
Руководители проектов в области высоких технологий часто расстраиваются из-за бесконечного давления со стороны спонсора. Иногда может казаться, что спонсор принимает иррациональные решения, увеличивая стоимость проекта из-за возможных улучшений графика. Иногда спонсоры, не являющиеся техническими специалистами, соблазняются неэтичными или неосведомленными людьми, которые обещают, что они могут предоставить тот же продукт в гораздо более короткие сроки. В зависимости от ожидаемого преимущества первого выхода на рынок конечного продукта эти «иррациональные» решения спонсоров проекта могут быть в конце концов рациональными.
Использование финансовых показателей в управлении портфелем
Финансовые показатели, такие как общий доход, период окупаемости и TVM, могут быть очень полезны для понимания отдельного проекта. Общение между спонсорами и менеджерами проектов улучшается, когда они могут говорить общими словами и понимать влияние решений друг друга на денежные потоки и график.
Эти меры еще более эффективны, когда применяются к портфелю проектов. Расчет выгод в финансовом выражении может помочь организациям сравнивать различные проекты.График денежных потоков, период окупаемости и текущая стоимость могут помочь высшему руководству решить, какие проекты лучше всего соответствуют финансовым целям организации.
При сравнении нескольких проектов важно, чтобы расчеты выполнялись на одной основе. ROI, например, иногда выражается как простое отношение чистых выгод (доход минус затраты) к общему объему инвестиций. В других случаях он рассчитывается в годовом исчислении путем деления коэффициента на количество лет. ROI будет сильно различаться в зависимости от рассматриваемого времени.Игнорируя затраты на финансирование, проект может увеличить свою видимую отдачу. Манипулируя предполагаемыми затратами и доходами проекта, можно значительно исказить его экономическое обоснование.
Организации, решившие использовать финансовые показатели для выбора и ранжирования проектов, должны установить стандарты для расчета каждого показателя. Специалисты по финансам и бухгалтерскому учету часто могут усилить эти меры, а финансовые аудиторы могут измерить соответствие стандартам. Установление надлежащего контроля и подотчетности в отношении прогнозов затрат и доходов имеет важное значение для создания среды для этичных и точных бизнес-кейсов.