Субаренда земельного участка: Субаренда земельного участка: что это, находящегося в муниципальной собственности, сельхоз назначения

Как взять в аренду или субаренду муниципальную землю

Субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности — передача арендатором надела иному гражданину за определённую ежемесячную плату. Для этого необходимо будет согласовать своё решение с администрацией. В случае целесообразности субаренды, будет вынесен положительный ответ по заявлению.

Общие понятия

Субаренда — сделка, в результате которой возможна передача уже арендуемого участка иному лицу. Неважно, физическому или юридическому. После того как человек получил во временное пользование землю, он может оформить акт субаренды на иного субъекта. При этом это право должно быть прописано непосредственно в самом юридическом документе. Если данный пункт не прописан, предварительно придётся получить разрешение от муниципалитета, так как участок находится в его собственности.

При заключении подобной сделки, нужно ознакомиться с допустимыми нормами передачи прав третьим лицам в ГК РФ. При ознакомлении с договором, арендатор может сразу увидеть, что можно и нельзя делать с наделом, и когда требуется уведомление собственника территории.

Законодательство

Правила передачи недвижимого объекта прописаны в статье под номером №22 российского земельного кодекса. В соответствии с ней, участок переходит во временное пользование арендатору в установленных рамках договора. В статье №607 уточняется, под собственностью также подразумевается и земля. Гражданин, которому переходит право временной эксплуатации участка, должен беспрекословно выполнять каждый пункт, указанный в акте. В случае нарушения одно или нескольких пунктов, сотрудничество может быть расторгнуто.

А при выявлении ущерба муниципальной собственности, последует судебное разбирательство. Все нарушения будут запротоколированы специальной комиссией. В его рамках будет установлен размер компенсации.

Если арендное соглашение оформлено сроком на 5 лет, арендатор может оформить субаренду, предварительно уведомив о своём намерении муниципалитет. Это касается того случая, когда в документе не указан пункт о возможности инициации подобной сделки.

Оформление договора

Все основные условия должны быть прописаны в договорном соглашении. Составляется он в свободной форме, письменно. Сделка подлежит обязательной регистрации в органах росреестра. В противном случае, она будет признана недействительной. Если договор аренды заверялся нотариусом, то и акт субаренды должен будет пройти этот этап.

Основные моменты, которые необходимо приписать в соглашении:

• Описать правоотношения сторон.
• Дать характеристику предстоящей сделки.
• Указать реквизиты действующих участников юридического процесса.
• Прописать перечень прав и обязанностей каждого из субъектов.
• Условия, при наличии которых возможно расторжение сотрудничества.

Чтобы оформить сделку, понадобится подготовить соответствующий пакет документов. В него входит: график внесения арендных платежей, свидетельство на возможность оформления субаренды, кадастровые данные недвижимого объекта. Арендатор и субарендатор могут использовать услуги гарантов для обеспечения безопасности сделки.

Если нет согласия

В арендном соглашении должны присутствовать условия использования и передачи территории иному гражданину. Этим критериям и будет подчиняться арендатор при эксплуатации территории. Если они не прописаны, тогда он должен будет придерживаться требований, указанных для вида и типа недвижимого объекта. Договор субаренды составлен в полной аналогии и предыдущему документу. То есть в нем указываются все те же основные условия, что и в случае с арендатором.

В соответствии с законом, арендатор имеет право на передачу земельного участка в поднаём. При наличии соответствующего разрешения от собственника объекта. Вместе с актом субаренды, будет передано не только имущество, но и права, в соответствии с которыми должна использоваться земля.

В рамках действующего арендного соглашение допускается выполнение следующих действий:

• передавать участок третьему лицу;
• предоставлять землю в безвозмездную эксплуатацию;
• отдавать права аренды в виде залога, вносить в уставной капитал.

Всё это допускается при наличии соответствующих пунктов в договорном пакте. Срок действия субаренды должен соответствовать аренде. Правила эксплуатации земли одинаковы для обоих участников сделки. Чтобы была возможность передачи территории в поднаём, это должно быть предусмотрено договором.

В противном случае придётся уведомить муниципальный орган о своём намерении. Как уже отмечалось ранее, не нужно получать предварительного решения, когда договорное соглашение оформляется на 5 лет.  Но в любом случае, срок субаренды не может действовать более 5 лет, что и акт аренды.

При возникновении необходимости в изменении условий, необходимо обратиться в муниципалитет. И уже там решать этот вопрос. Возможно, договор будет переписан, либо создано дополнительное соглашение. Без этого, акт субаренды будет недействительным. Нужно всё оформлять документально и с печатью, тогда у закона не возникнет никаких вопросов, в случае судебных разбирательств.

Если субарендатором нарушено хотя бы одно условие из договора, это будет основанием для расторжения сделки с этим лицом. После этого акт можно заключить с другим гражданином. Необходимо принять во внимание важный момент: муниципалитет может наложить запрет на повторную передачу земельного участка в поднаём. Так что следует внимательно читать арендный договор. Ведь за несоблюдение этого пункта, можно и самому лишиться прав на временную эксплуатацию земли.

Права, обязанности и риски

Вторичный арендатор наделяется следующими правами и обязанностями. Их совсем немного:

• Пользоваться наделом в течение указанного временного периода в договорном соглашении.
• Проводить сделки, не противоречащие акту.
• Содержать участок в том состоянии, как он и был передан в пользование.
• Оплачивать найм в полном объёме, согласно условиям пакта.

Если субарендатор перестанет оплачивать аренду, тогда первичный арендатор вместе с собственником могут составить коллективное заявление в суд. В отношении этого лица будут применены санкции.

Что непосредственно касается рисков, они возможны только в том случае, если документы оформляются не в соответствии с законом. При выявлении таких обстоятельств, владельцу земельного участка придётся заплатить немалый штраф. Сотрудничество с арендатором и субарендатором власти расторгнут автоматически.

Нюансы передачи участка в поднаём

Поскольку собственник не участвует в сделки при оформлении субаренды, он полностью освобождается от каких-либо обязательств. Если владелец недвижимого объекта не желает, чтобы арендатор заключал его без предварительного уведомления, этот пункт должен быть прописан в соглашении. Арендатор может передавать права третьим лицам посредством проведения аукциона. Если на руках у него имеются правоподтверждающие документы.

На первичного арендатора могут быть наложены санкции, в случае отсутствия оснований для передачи прав иным гражданам. Такая сделка считается юридически не чистой, то есть на лицо факт мошенничества.

Если у вторичного арендатора возникнут проблемы, после получения прав на пользование земельным участком, он имеет полное право сделать юридическую экспертизу. Тогда будет выявлен факт правонарушения при составлении договорного соглашения. За этим последуют не только штрафные санкции, но и иные меры наказания за нарушение закона.

Порядок и сроки оплаты

Вторичный арендатор недвижимого объекта не освобождается от оплаты за пользование земельным участком. Вносить сумму он может любым удобным для обеих сторон способом. Об этом должно быть указано в самом акте. Этот пункт желательно обговорить заранее так же, как и возможность аннулирования сотрудничества. Если договор составляется между физическими лицами, стоимость определяется устно, затем вносится в пакт.

Если это происходит между частным лицом и муниципалитетом, тогда будет применяться следующая схема:

Площадь участка умножается на базовую ставку, личный и региональный коэффициент.

То есть выглядит это так:

S*C*K1*K2.

S — Площадь участка

C — Базовая ставка

K1 — Личный коэффициент

K2 — Региональный коэффициент

Сроки оплаты аренды стандартные.

Субаренда земельного участка 2020 — что такое, аренда, части, образец договора, сельхозназначения, согласие собственника, под строительство жилого дома, регистрация

Субаренда земельного участка представляет собой сделку, в процессе которой право пользования данным объектом передается иному лицу. В ней участвует арендатор, который наделяет своими правами в отношении земли субарендатора. Собственник объекта должен предоставить свое согласие для того, чтобы процедура стала возможной.

На практике субаренда используется достаточно часто. В основном, она практикуется для получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

Что это такое?

Не все граждане, столкнувшиеся с подобным понятием впервые, представляют, что такое субаренда земельного участка. Ее можно назвать сложной сделкой.

Инициатором субаренды, как правило, бывает арендатор. Он сдает в аренду участок повторно, уже другому физ-, или юрлицу.

В последующем субарендатор получает право пользования наделом. Субаренда подкрепляется соответствующим соглашением между сторонами. Все его положения не должны идти вразрез с действующими законами, а также противоречить первичному договору аренды.

Договор субаренды должен быть заключен в соответствии с нормами, определенными Гражданским кодексом.

Правовое регулирование

В 2020 году понятие субаренды дается в Гражданском кодексе, а именно в 606 статье. Также в этом нормативном документе говорится в том, что уже арендованный объект может быть передан в пользование третьему лицу (ст. 615 ГК РФ).

Субаренда земельного участка

Сделка в отношении субаренды земли должна быть подкреплена договором, заключенном в письменном виде.

После заключения соответствующего соглашения субарендатор получает следующие права и обязанности:

• право пользования землей в течение срока, установленного по договору;
• право осуществления деятельности на участке, которую не запрещает соглашение;
• обязанность своевременной выплаты арендных платежей;
• обязанность содержания участка.

Субаренда ‒ это достаточно сложная сделка. Разобраться во всех ее нюансах человеку, не имеющему опыта участия в подобных процедурах, бывает непросто. Поэтому имеет смысл обратиться к консультантам в области права за помощью.

Субаренда земли имеет некоторые риски:

• Заключение сделки без согласия владельца. Такое возможно, если собственник земли проживает достаточно далеко и не может контролировать объект аренды.
• Возможность порчи объекта. Высока вероятность того, что субарендатор нанесет ущерб земельному наделу. Подобные нюансы следует заранее обговорить в договоре.
• Вероятность задержек выплат со стороны субарендатора. Многие пренебрегают официальным заключением договора субаренды. Может случиться так, что попадется недобросовестный человек, который не выплатит полностью или внесет арендную плату в частичном объеме.
• Вероятность преждевременного расторжения договора субаренды. Этот риск особенно опасен для субарендатора. Ведь в случае расторжения основного договора аренды соглашение с субарендатором также будет расторгнуто.

Части

Возможно взять в субаренду и какую-то часть от надела. Для этого данный участок должен быть выделен и детально описан в документах. Стороны должны согласовать между собой выделение участка под субаренду.

В качестве документов к договору субаренды должны быть приложены:

• акт о замере выделенной части надела;
• кадастровый план всего участка с выделением доли, сдаваемой в субаренду.

Муниципального

Арендовать или получить в субаренду участок, принадлежащий государству, можно только путем участия в торгах. Смысл данного мероприятия состоит в том, что арендатор выставляет самую маленькую плату и «шаг» ее увеличения, а участники предлагают свою стоимость за пользование участком. Побеждает в торгах тот, кто предложит наибольшую цену.

Арендатором или субарендатором признается лицо, которое победило в торгах на условиях их проведения.

Однако принимать участие в торгах может и только один человек.

В случае официальной регистрации на мероприятии и наличия на руках всей необходимой документации, с ним заключают договор субаренды.

Сельхозназначения

Земли сельхозназначения предназначены для:

• садоводства;
• животноводства;
• растениеводства;
• ведения полевого или приусадебного хозяйства;
• организации СНТ или ДНТ.

Такие земли довольно привлекательны для многих граждан. К сожалению, не всегда получается их выкупить, но вот аренда или субаренда таких земель вполне возможна.

Субарендатор подобных участков должен пользоваться ими в соответствии с видом разрешенного использования.

Под строительство жилого дома

Некоторые граждане полагают, что при возведении на участке дома и оформлении его в собственность, земля автоматически переходит в их владение. Однако это не так, и субарендатор не может подобным образом оформить право собственности на земельный надел.

Возводить здание на участке, находящемся в субаренде, достаточно нецелесообразно. Это связано с тем, что после истечения периода действия соглашения придется каким-то образом решать проблему с правом владения.

Отличия от аренды

В чем заключаются отличия от аренды:

1. Субарендатор должен выполнять требования и арендатора, и собственника надела. Наниматель же, в отличие от него, имеет больше полномочий, поскольку слушается только владельца земли.
2. В роли арендодателя при заключении договора субаренды выступает человек, не имеющий права распоряжения участком. В случае обычного договора аренды арендодателем является собственник надела.
3. Договор субаренды не может действовать дольше, чем договор аренды.

Как оформляется?

Всего можно выделить несколько этапов проведения сделки:

1. Сбор необходимой документации.
2. Составление соглашения и его подписание сторонами сделки.
3. Регистрация документа в Гос. Реестре.
4. Получение бумаги о регистрации права пользования наделом.

Важные нюансы:

• регистрационные действия проводятся в течение месяца, если с документами все в порядке;
• договора, заключаемые на срок менее года, не подлежат обязательной регистрации.

Необходимые документы

Какие документы требуются для заключения сделки:

• паспорта участников;
• первичный договор аренды;
• кадастровый паспорт объекта;
• свидетельство о регистрации первого арендного соглашения;
• разрешение от владельца в письменном виде;
• прочая документация на участок;
• график, в соответствии с которым должны быть внесены платежи по аренде.

Может потребоваться и другая документация.

Требуется ли согласие собственника?

Владелец в любом случае должен предоставить свое согласие на заключение сделки с его собственностью.

Это можно сделать путем оговорки в договоре аренды о том, арендатор получает право сдавать объект в субаренду.

Также это становится возможным при составлении отдельного документа, содержащего согласие собственника. Такую бумагу можно приложить к договору аренды.

Заключение договора

Договор субаренды должен составляться в письменном виде. Он не подлежит заверению у нотариуса. Документ составляется по типовой форме, схожей с формой простого договора аренды. Отличия заключаются лишь в предмете сделки.

В договоре субаренды необходимо детально описать участок, указав его месторасположение, адрес, кадастровый номер и квадратуру. Привести границы в том случае, если в субаренду сдается часть надела.

В документ следует включить пункт с оплатой для субарендатора. Она может равняться величине арендной платы или превосходить ее по размерам.

Образец договора субаренды земельного участка здесь.

Регистрация

Сделка подлежит регистрации в Реестре. Только после данной процедуры договор вступит в силу. Для регистрации потребуется подготовить договор в 3-х экземплярах, документацию на участок, заверенные копии договоров участников сделки и квиток об уплате госпошлины.

Перечень необходимой документации лучше предварительно уточнить в регистрационном органе.

Срок действия

Договор субаренды прекращает свое действие после того, как выйдет срок, на который он ранее был заключен. В другом случае соглашение о субаренде расторгается одновременно с окончанием периода действия основного договора аренды между владельцем земли и нанимателем.

Досрочно договор субаренды может быть расторгнут в двух случаях:

1. Если есть соглашение между сторонами сделки.
2. По решению судебной инстанции.

Минимальный срок действия договора субаренды ‒ 1 день, а максимальный ‒ 99 лет.

Порядок внесения платежей

При подобной сделке субарендатор выплачивает арендатору оговоренную сумму в полном объеме и в установленные сроки.

Способ расчетов остается на усмотрение сторон:

• наличные;
• безналичный платеж;
• расчет путем оказания каких-либо услуг;
• передача прав в отношении определенной собственности.

Частные лица могут обговорить вопросы оплаты в ходе беседы, после чего прописать установленную сумму в договоре субаренды.

В том случае, если сделка заключается между государством и физическим или юридическим лицом, величина арендной платы определяется по следующей формуле: Плата = C × S × K1 × K2, где:

• S ‒ площадь надела;
• C ‒ базовая ставка;
• K1 ‒ коэффициент, рассчитываемый на основании предполагаемой деятельности арендатора на участке;
• K2 ‒ коэффициент, определяемый в зависимости от региона.

Пролонгация сделки

Договор субаренды может быть пролонгирован следующими способами:

1. Путем автоматического продления. Условие об автоматическом продлении должно быть указано в первичном договоре. В этом случае соглашение продлевается на тот же период, в течение которого оно уже действовало ранее. Регистрация этой сделки не требуется. Досрочное расторжение пролонгированного подобным образом соглашения бывает затруднительно.
2. Перезаключением соглашения. В этом случае договор заключается на новый срок, и могут быть существенно изменены его другие условия. Однако стороны договора должны быть те же самые. Такая сделка подлежит гос. регистрации. Пользоваться ей имеет смысл в том случае, если договорные обязательства должны действовать в течение длительного времени.
3. При помощи составления доп. соглашения. Данное соглашение составляется в отношении продления первого договора. Все прочие положения первичного документа не меняются.

На видео об аренде и субаренде

Передача земельного участка в субаренду

Когда речь идет о необходимости смены застройщика земельного участка стороны сделки обсуждают возможные, наиболее эффективные и безопасные способы передачи прав на земельный участок от одного застройщика другому. Как правило, в таких случаях рассматривается вариант с передачей земельного участка в субаренду.

Вариант передачи прав на земельный участок путем заключения договора субаренды рассматривается и в случаях, когда в группе компаний создается новое юридическое лицо под соответствующий строительных объект.

Земельные юристы, выступающие на стороне нового застройщика должны проводить юридическую экспертизу документов по земельному участку, а кроме того анализировать конкурсную документацию в соответствии с которой проводились торги на право заключения договора аренды.

Дело в том, что при проведении правовой экспертизы земельных участков, в тех случаях, когда земельный участок предоставлен на торгах следует учитывать  позицию Верховного суда РФ, изложенную в определении №301-ЭС15-13990 от 25.02.2016.

 Верховный суд указал, что если в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного на торгах с арендатором договора аренды государственного или муниципального имущества последнему права на передачу имущества в субаренду не передавались, арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить договор субаренды даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом.

 В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса. Иное толкование пункта 16 ч.1 ст. 17.1. Закона о защите конкуренции по сути означает игнорирование положений указанного закона о запрете органам, осуществляющим публичные полномочия, совершать действия, которые могут привести к недопущению, ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, имевших намерение участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.

 Таким образом, передать земельный участок в субаренду, полученный в аренду на торгах, можно только в тех случаях, когда конкурсная документация прямо предусматривала возможность субаренды.

 Указанное решение Верховного суда следует учитывать, как при юридическом сопровождении строительства, так и при проведении правовой экспертизы документов по  земельным участкам.

Другие статьи по теме:

Как продлить договор аренды земельного участка;

Как не потерять права на недвижимость;

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости;

Как купить земельный участок.

ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические услуги по земельным вопросам, в том числе имеет большой опыт юридического сопровождения строительства недвижимости на территории Москвы и Московской области, юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости подробнее

 

Субаренда земельного участка — что это такое, находящегося в муниципальной собственности, под строительство

Земельные участки относятся к объектам недвижимости, поэтому могут стать предметом гражданского договора, в том числе и договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка в 2020 года? Есть ли какие-то нюансы при заключении договора?

Что из себя представляет

Субаренда — это юридическая сделка. Она представляет собой фактическую передачу права пользования объектом недвижимости или иным имуществом третьему лицу.

То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом.

Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.

Он должен выразить своё согласие на то, что арендатор передаёт право пользования его имуществом другому лицу.

Согласие выражается только в письменной форме. Это можно сделать 2-мя различными способами:

Отразить согласие собственника на то, что арендатор может сдать его имущество в аренду непосредственно в договоре аренды	так и прописать, что арендатор имеет право передать предмет данного договора в пользование третьему лицу
Составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие собственника	документ составляется в свободной форме. Главное условие — в письменной, и должен быть подписан обеими сторонами. Этот документ может стать дополнительным соглашением к договору

Гражданский кодекс

Субаренда является разновидностью аренды, наряду с прокатом наймом, лизингом и поднаймом. Это гражданская сделка, поэтому она регулируется положениями главы 34 ГК РФ.

Так как при заключении сделки составляется договор, то нужно придерживаться норм подраздела 2 раздела 3 ГК РФ.

Видео: как взять в аренду земельный участок

Существующие риски

Как при любой другой сделке, при заключении договора субаренды существуют некоторые риски.

Такие как:

Недобросовестные арендаторы	если владелец имущества проживает далеко от объекта аренды, и не может постоянно контролировать его, риск того, что имущество будет «пересдано» очень велик. Поэтому субарендатору всегда стоит убедиться, что собственник дал своё согласие на заключение сделки
Не ответственные субарендаторы	риск того, что субарендатор не заплатит арендатору плату за пользование имуществом или не оплатит коммунальные услуги, существует. Не всегда просто отстоять свои интересы в суде! Поэтому нужно регистрировать договор. Конечно, если речь идёт о кратковременной субаренде, многие пренебрегают этим положением
Вероятность порчи имущества	такой риск также велик. Например, сдаётся земельный участок, на котором построена баня. Субарендатор нанёс бане ущерб. Такие моменты нужно фиксировать в договоре
Если владелец земли решит досрочно расторгнуть договор аренды	то и субарендатор должен будет в кратчайшие сроки покинуть этот участок, так как договор субаренды расторгается «автоматически»

Собственник участка может даже не догадываться, что происходит с его собственностью, так как все вопросы с субарендаторами решает непосредственно сам арендатор.

Чтобы как-то обезопасить себя, стоит заключить трехстороннее соглашение с участием собственника.

В этом случае, владелец участка может контролировать поведение жильцов на его собственности. Но такое возможно, если договор заключается на длительный срок.

Что такое субаренда земельного участка

Так как участок земли является объектом недвижимости, то сдача его в субаренду возможна при наличии согласия собственника. Чтобы сделка имела юридическую силу, необходимо заключить договор.

Заключение договора субаренды земельного участка предполагает, что стороны сделки возлагают на себя определённые обязанности по отношению друг к другу, и к объекту сделки, а также несут ответственность.

Договор субаренды участка, как и договор субаренды любого другого имущества, не должен противоречить основному, «первичному», договору, а также нормам главы 34 ГК РФ.

Сделка по субаренде является возмездной, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору некое имущество (в данном случае земельный участок), а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение.

Все изменения условий договора достигаются путём достижения соглашения между сторонами.

Находящегося в муниципальной собственности

Передача права пользования участком земли, который находится в собственности у государства, происходит посредством проведения торгов. Это касается не только сдачи участка в аренду, но и сдачи его в субаренду.

Торги проходят в соответствии с Федеральным Законом от 26. 07. 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Субарендатором становится то юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который выиграл торги по условиям их проведения.

Если участник торгов только один, он имеет на руках всю необходимую аукционную документацию, и зарегистрирован в соответствии с Законом № 135-ФЗ, арендатор обязан заключить с ним договор субаренды.

Суть торгов в том, что несколько участников, зарегистрированных в установленном порядке, предлагают свою субарендную плату за данный участок земли.

По правилам проведения торгов, арендатор устанавливает минимальную субарендную плату, и также «шаг» аукциона.

Кто выиграет, то есть предложит максимальную сумму субарендной платы, тот и становится субарендатором данного земельного участка.

Сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это те земли, которые предназначены для ведения как крупных сельских хозяйств, так и частных.

Не всегда удаётся получить в собственность необходимый участок земли. Выкупить его у государства порой бывает довольно сложно. «На выручку» приходит аренда и субаренда таких участков земли.

Назначение данного участка лишь определяет направление будущей деятельности субарендатора.

Участки земель такого назначения могут быть использованы для различных целей, которые связаны с сельским хозяйством.

Это:

1. Животноводство.
2. Садоводство.
3. Ведение личного приусадебного или полевого подсобного хозяйства.
4. Растениеводство.
5. Организация дачных, садовых и огороднических кооперативов и товариществ.

Поэтому субаренда земель, имеющих такое назначение, имеет несколько нюансов, которые связаны именно с видом разрешённого использования и формой владения им.

Субаренда интересующего земельного участка возможна, если его владелец даст на сделку своё согласие.

Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если в субаренду берётся не весь арендованный участок, а только его часть.

В этом случае, к договору должны быть приложены документы, которые подтверждают согласование сторонами размеров части участка, который сдаётся в субаренду.

К таким документам относятся:

Акт замера площади конкретной части участка	ситуационный план той части участка, которая является предметом данной сделки
Графическая часть кадастрового плана всего участка	на нём должна быть обозначена та часть, которая передаётся по договору в субаренду

Под строительство

Стоит понимать, что если построить дом на арендованном участке, и оформить его в собственность, то право владения участком «автоматически» не возникает.

Оформить право собственности на участок земли может только её арендатор. Субарендатор не может этого сделать, так как является «третьим» звеном.

Поэтому строительство жилого дома на субарендованном участке является нецелесообразным, так как субаренда имеет ограниченный срок действия.

Даже если заключить договор субаренды сроком на 99 лет, по истечении этого срока придётся что-то решать с правом владения или пользования.

Оформление соглашения

Стороны должны заключить между собой договор, в котором будут прописаны все условия соглашения относительно субаренды земельного участка.

Чтобы впоследствии было меньше поводов для недоразумений и претензий, необходимо каждое условие прописать в договоре досконально.

Лучше всего заключить не договор между субарендатором и арендатором, а заключить трехстороннее соглашение, одной стороной в котором будет являться собственник помещения.

В этом случае, сам собственник сможет контролировать и арендатора, и субарендатора, а также отслеживать факт пользования его имуществом.

Соглашение должно быть подписано всеми тремя сторонами. Заверять его у нотариуса не нужно.

Регистрировать соглашение нужно в обязательном порядке, если срок его действия превышает 1 год.

Сопутствующие документы

Чтобы стороны смогли заключить между собой соглашение относительно субаренды земельного участка, они должны предъявить друг другу документы, подтверждающие их дееспособность, как юридических лиц.

К таким документам относятся:

Выписка с банковскими реквизитами	этот документ подписывается как руководителем юридического лица, так и его главным бухгалтером. Она необходима для того, чтобы в договоре отразить правильные реквизиты каждой стороны
Выписка из реестра юридических лиц	нужна для того чтобы подтвердить, что данное предприятие осуществляет свою хозяйственную деятельность, и не находится в стадии банкротства или добровольной ликвидации. Но, у этой справки есть срок действия — 30 дней с момента её получения
Если одной из сторон является физическое лицо	то необходим его паспорт, а также копия или оригинал свидетельства о праве владения данным земельным участком
Если происходит передача части земельного участка в субаренду	то нужно приложить к договору: Акт обмера этой части. Ситуационный план. Графическую часть от кадастрового паспорта, на которой обозначена сдаваемая в субаренду часть
Если участок муниципальный	то нужна аукционная документация
Нередко на заключении договоров присутствуют представители юридических лиц	тогда нужно представить документ, подтверждающий право подписи таких документов
Другие документы, которые могут понадобиться для заключения договора	например, документы на все строения, которые присутствуют на данном участке

Ограничения права пользования

Собственник может ограничить право пользования своим земельным участком арендатору, а он, в свою очередь, субарендатору. Все ограничения должны быть прописаны в договоре.

В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право пользоваться арендованным имуществом в рамках условий договора, то есть, не нарушая их.

А так как договор субаренды идентичен договору аренды, то и субарендатор может пользоваться участком только в рамках условий договора.

Кроме того, договора субаренды не может противоречить условиям «первичного» договора.

Если в договоре аренды указано, что арендатор не имеет права передавать своё право пользование третьему лицу, то арендатор не сможет заключить договора субаренды.

Например, собственник ограничивает право арендатора на пользование одной из построек, расположенной на данном участке. Но, при этом разрешает сдать участок в субаренду.

Следовательно, и сам арендатор в договоре субаренды пропишет, что пользование данной постройкой ограничено владельцем участка.

Внесение платежей

В договоре должны быть чётко оговорены условия, касающиеся оплаты пользования участком.

Это:

Сумма субарендной платы	и порядок её внесения — наличным или безналичным расчётом, каждый месяц или каждый квартал, всю сумму сразу или частями. Можно даже прописать, что субарендатор внес плату за весь период субаренды вперёд
Сроки внесения платы за каждый период	например, не позднее 5 числа каждого месяца за последующий месяц. Если оплата вносится частями, то период внесения каждой части
Нужно также указать, какую ответственность будет нести субарендатор, если просрочит платёж	здесь можно указать размер штрафа и пени за каждый день просрочки. Пени нужно прописываться либо фиксированной суммой за конкретный период, либо в процентном соотношении к сумме субарендной платы

Желательно, к договору приложить график платежей. Если оплата производится наличным расчётом, что редкость у юридических лиц, то в этом графике будет расписываться лицо, которое получает сумму на руки.

Если плата за пользование участком земли перечисляется безналичным расчётом, то в платёжном документе на перевод средств необходимо указать назначение платежа. При некоторых системах налогообложения это имеет значение.

Какой период времени

Договор субаренды может быть заключёно на любой срок — от 1 дня до 99 лет. Главное условие, чтобы он не противоречил условия «первичного» договора. Это касается и сроков заключения.

Например, если срок аренды земельного участка составляет 5 лет, то и срок субаренды не может быть более 5 лет.

Кроме того, если арендатор нарушит это условие, и сдаст арендованный им участок земли на срок более длительный, чем заключен договор аренды, он будет нести ответственность перед собственником этого участка.

Превышение срока субаренды само по себе не является условием недействительности данного договора.

Если будет выявлен тот факт, то недобросовестный арендатор нарушил условие договора, и заключил договор субаренды на срок превышающий, то субарендатор и собственник могут заключить договора «напрямую» между собой, обойдя арендатора.

Но, сначала собственник участка должен будет на законных основаниях расторгнуть договор аренды.

Если участок принадлежит государству, то впоследствии его можно оформить в собственность по программе приватизации. Но сделать это может только арендатор.

Если собственник участка расторгнет с арендатором договор на основании того, что последний нарушил условии пользования участком, то приватизировать землю сможет уже субарендатор.

Договор субаренды может быть как краткосрочным (на срок менее 1 года), так и долгосрочным — на срок более 1 года. Если договор долгосрочный, то его необходимо регистрировать в органах Росреестра.

Но, юристы рекомендуют регистрировать договора, даже если он заключён сроком менее 1 года. Так можно обезопасить себя от различных неприятностей.

Участки земли являются предметами договора аренды и субаренды довольно часто.

Например, в долгосрочную аренду выделяется участок под ведение садового хозяйства.

Арендатор делит этот участок на несколько поменьше, и сдаёт в субаренду гражданам, которые хотят выращивать садовые культуры. Прибыльность такой сделки довольно велика для арендатора.

Договор субаренды земельного участка на срок более года

Чтобы скачать пустой бланк или составить документ онлайн рекомендуем воспользоваться шаблоном: Договор субаренды земельного участка.

Чтобы сделать договор под свои условия воспользуйтесь шаблоном FreshDoc : Договор субаренды земельного участка.

Договор субаренды земельного участка на срок более года подлежит государственной регистрации. В разделе представлен договор субаренды земельного участка на срок более года: образцы с приложениями, особенности долгосрочной субаренды земли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (здание, сооружение, нежилое помещение) в субаренду другому лицу. В части получения согласия на передачу имущества в субаренду данная норма носит императивный характер и не может быть изменена договором. Иными словами, в договоре аренды не может быть предусмотрено, что арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако в договоре может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду. В этом случае дополнительного получения согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду не требуется.

Согласно части 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным. Поэтому и в договоре субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.

Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.

Поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, соответственно, договор субаренды земельного участка, заключенный либо возобновленный на срок более года подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом) (ст.609 ГК РФ, ст.25, 26 ЗК РФ).

Договор субаренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации. Законом не установлены сроки, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации договора. Поэтому во избежание конфликтной ситуации при заключении договора субаренды сторонам необходимо определить, какая сторона и в какой срок должна подать пакет документов на регистрацию договора субаренды. Это необходимо также на случай уклонения одной из сторон от совершения действия, необходимых для государственной регистрации договора субаренды. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор субаренды недвижимого имущества является незаключенным.

Обязательства сторон по договору субаренды, требующему государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации договора, поскольку именно с этого момента договор вступает в силу. Однако в договоре субаренды стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора субаренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Во избежание споров о намерении сторон применить договор к отношениям на период до его регистрации необходимо в договор субаренды включать прямо указывающее на это положение, а не полагать, что если в договоре предусмотрено его действие с момента подписания, то это означает применение положений договора к отношениям, возникшим до его регистрации.

При этом до момента регистрации договора отношения по пользованию имуществом считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. Однако договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применению не подлежит до момента регистрации договора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

Договор субаренды земельного участка, заключенный на срок более года содержит приложения:

Договор субаренды земельного участка, заключенный на срок более года содержит сопутствующие документы:

Договор субаренды земельного участка

Субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Некоторые граждане оформляют договор аренды земельного участка в целях его субаренды. Это передача прав на пользование участком лицом, которое уже является арендатором. При первом варианте это делается для заработка, когда цена за вторичную аренду повышается и гражданин, являющийся первичным получателем прав, оставляет себе разницу, в этом случае он также будет должен выплачивать НДС. Второй вариант — при ненадобности использования участка, но расторгнуть договор не представляется возможным, тогда для избавления от лишних затрат ищется лицо, готовое принять условия субаренды.

Передача прав вторичному арендатору устанавливается в соответствии с законодательными актами, указанными в ГК РФ и ЗК РФ. Из-за того, что это не является сделкой с участием прямого собственника, существуют особенные нюансы, которые должны соблюдаться всеми сторонами процесса.

Составление договора повторной аренды должно учитывать условия первичной сделки. Если субарендатор не будет выполнять свои обязательства, то владелец и арендодатель получают полное право на расторжение сделки, так как оба являются правообладателями.

Общие понятия

Субаренда – это сделка, которая подразумевает передачу уже арендуемой земли другому юридическому или физическому лицу. То есть после того, как человек получил право пользование участком на основании договора аренды, он сам заключает договор субаренды уже на другого гражданина.

Главное условие такого соглашения – его содержание не должно противоречить пунктам, определенным при аренде. Например, для того, чтобы запретить передавать уже арендуемую землю в третьи руки, в договоре может содержаться информация о запрете передачи территории в субаренду. Такой пункт не позволит арендующему гражданину заключать последующие сделки такого плана.

Обязательное условие заключение сделки субаренды – наличие оплаты или предоставление услуги взамен денежных средств. Такой договор не может быть безвозмездным.

При заключении сделки необходимо учитывать все регулирующие нормы, которые устанавливаются ГК РФ. Это правило относится ко всем лицам.

Образец договора субаренды земельного участка:

Законодательство о субаренде муниципального земельного участка

Порядок передачи земельных участков регламентируется статьей №22 ЗК РФ, согласно которой, территории переходят в собственность арендующим в соответствии с ГК РФ. Статья №607 ГК РФ уточняет, что под собственностью может подразумеваться и земельный участок. Имущество сдается в аренду, а гражданин, получивший права на землю, должен выполнять все условия составленного договора.

Если владелец разрешил арендующему оформлять договор субаренды, то передаваемая в новые руки собственность будет возможна. Если владелец запретил оформлять такое соглашение, что прописано в документе, составляемом при сделке, то субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, становится невозможной.

Статья 607. Объекты аренды

Статья 22. Аренда земельных участков

Передача территории разрешается без соответствующего пункта при оформлении сделки, если договор аренды будет действителен более пяти лет, в таком случае потребуется лишь уведомить владельца о передаче его собственности, что можно сделать уже после оформления документов.

Невыполнение условий договора приведет к его расторжению, также возможно начисление компенсаций или штрафов. Передача прав на недвижимость без согласия собственника, если срок заключенного договора более пяти лет, возможна только без торгов.

Основные условия

Оформление договора

В 2020 году договор субаренды может быть составлен в свободной письменной форме. Сделка должны быть оформлена в органах Росреестра, в противном случае передача прав не будет считать законной. Если при оформлении аренды сделка заверялась нотариусом, то и договор субаренды должен будет пройти аналогичную процедуру, в ином случае этого не требуется.

Скачать образец договора субаренды земельного участка

Значимые моменты, которые должны присутствовать в таком договоре:

• описание правоотношений;
• характеристики сделки;
• реквизиты обеих сторон;
• обязанности субъектов;
• права субъектов;
• условия, которые регулируют формат прекращения действия соглашения.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

• нормативы качественных и количественных показателей;
• кадастровый паспорт объекта;
• график выплат или предоставляемых услуг;
• свидетельство на право заключения субаренды.

Обе стороны могут использовать услуги гарантов. Благодаря этому появляется возможность обеспечить безопасность заключаемого договора.

Если нет согласия

Составляемый договор аренды может содержать условия передачи и эксплуатации земельного участка. Именно этим правилам должно подчиняться арендующее лицо при использовании земли, но если в договоре эти пункты не указаны, то он должен опираться на условия, указанные для вида и типа имущества. Образец будет идентичен тому, что использовался при заключении первичной аренды.

Согласно законодательным актам, арендатор может передавать имущество в поднаем, если для этого есть разрешение владельца земельного участка. Согласно договору субаренды, передается не только арендованное имущество, но и права на его пользование.

Договор аренды дает разрешение на следующие действия, если подобное занесено в пункты:

• сдавать имущество в субаренду;
• передавать права по такому договору;
• передавать обязанности по договору субаренды;
• предоставлять имущество в безвозмездное пользование;
• отдавать арендные права как залог;
• вносить арендные права в уставный капитал товариществ и других сообществ;
• вносить арендные права как паевый взнос в кооператив.

Все эти пункты имеют юридическую силу, если не противоречат установленным правилам согласно ГК РФ или другими управляющими актами.

Заключение договора субаренды запрещено на срок, который превышает срок действия договора аренды. Правила пользования должны быть аналогичными в обоих документах.

Субаренда муниципального земельного участка возможна даже без согласия владельца участка, если обратное условие не занесено в договор аренды земельного участка. Договор перенаема дает полный пакет прав.

У арендатора земельного участка, собственником которого является государство или муниципальные власти, появляется возможность передачи своим прав субарендаторам без получения разрешения, если договор оформлен более чем на пять лет. При этом составляемая сделка субаренды не должна превышать срок аренды.

Вместе с правами передаются обязанности, указанные в статье №22 ЗК РФ. Если возникнет необходимость изменения условий договора, тогда потребуется согласование с владельцем земельного участка, в противном случае договор субаренды будет считаться бессильным.

Если же владелец захочет расторгнуть договор, который заключен на срок более пяти лет, то вопрос может быть решен в его сторону только при наличии весомых оснований, необходимых для предоставления в суд.

В качестве оснований могут использоваться только факты нарушения условий договора. Именно благодаря этому условию разрешается заключение договора субаренды, так как не будет иных факторов, которые потребуют расторжения сделки повторной сдачи недвижимости в аренду. Но в составляемом договоре между арендодателем и арендатором можно указать пункт, согласно которому будет наложен запрет на повторную передачу прав на пользование земельного участка.

Права, обязанности и риски

Вторичный арендатор получает следующие права и обязанности:

• право пользование участком в течение срока, указанного в договоре;
• право на проведение действий, которые не противоречат условиям заключенного договора;
• содержание участка должно соответствовать тому, в котором ему недвижимость была передана;
• стоимость найма должна оплачиваться в полном объеме, который указывается в договоре аренды.

Если же вторичный арендатор не платить исправно необходимую сумму, то владелец и первичный арендатор могут составить коллективный иск для применения санкции в отношении лица, которое не выполняет свои обязательства.

Риски наступают только в случаях, когда документация оформляется незаконными путями. Тогда арендодателю будут грозить серьезные штрафы, а не только разрыв отношений с владельцем земельного участка.

Нюансы передачи прав на территорию

Заключение договора субаренды не накладывает никаких обязательств на владельца территории, так как он не является контрагентом в сделке. Если же собственник не хочет, чтобы на его участок мог получить какие-либо права другой гражданин без его ведома, то стоит включить соответствующий пункт в договор.

Если арендатор решит передать права на земельный участок третьим лицам при помощи торгов, то сделать это можно будет только при наличии документов, позволяющих такую возможность. При отсутствии оснований передача прав не только не будет юридически чистой, но и возложит определенные санкции на первичного арендатора, который попытался составить договор субаренды.

Если же у субарендатора, который получит права на недвижимость путем торгов, возникнут проблемы, то он может нанять юридическую экспертизу для определения правонарушений при составлении договора, основываясь на сделке, которая была заключена между владельцем и первичным арендатором.

Порядок и сроки оплаты

Субарендатор должен выплачивать полную сумму, оговоренную при заключении сделки. Оплата может производиться любым удобным способом для обеих сторон, в том числе передачей прав на собственность или предоставлением услуг. Если договор заключен между частными лицами, то стоимость определяется в устной беседе, после чего сумма заносится в соответствующий пункт документа.

Если договор заключается между частным лицом и государственными или региональными органами, то для расчета будет применяться следующая схема:

S*C*K1*K2

Где:

S	Площадь участка.
C	Базовая ставка.
K1	Личный коэффициент.
K2	Региональный коэффициент.

Сроки выплат устанавливается в стандартном порядке. Вторичный арендатор должен соблюдать установленные в договоре условия.

Договор аренды лесного участка должен обязательно содержать перечисленные границы.

Как оформляется продление договора аренды земельного участка — смотрите тут.

Что гласит закон о земельных участках — мы расскажем далее.

Росреестр

Земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Существуют некоторые исключения из правил о переуступке прав аренды, например:

— запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах;

— ограничения для арендаторов — ГУП, МУП и казенных предприятий;

— в зависимости от условий конкретного договора.

Таким образом, из указанных выше нормативно-правовых актов возможно сделать вывод о том, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права.

При этом форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной  регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.

Определение субаренды

Что такое субаренда?

Субаренда — это повторная сдача имущества в аренду существующим арендатором новой третьей стороне за часть существующего договора аренды. Договор субаренды также можно назвать субарендой.

Субаренда может быть разрешена, а может и не разрешена условиями первоначального договора аренды, а также может подлежать дополнительным ограничениям со стороны юрисдикции. Даже если субаренда разрешена, первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность по обязательствам, указанным в договоре аренды, например, по ежемесячной оплате арендной платы.

Ключевые выводы

• Субаренда — это законная передача права аренды от существующего арендатора третьему лицу на определенный период.
• Владелец недвижимости обычно должен одобрить любую субаренду, предлагаемую первым арендатором, в соответствии с местными законами и постановлениями.
• Если арендатор решает сдать в субаренду, он остается ответственным за арендную плату и другие договорные обязательства.

Как работает субаренда

Аренда — это договор между владельцем собственности и арендатором, по которому права владельца на исключительное владение и использование недвижимого имущества передаются арендатору в течение согласованного периода.В договоре аренды указывается срок действия договора и размер арендной платы арендатора. С юридической точки зрения, законное право арендатора владеть недвижимостью считается арендой. Субаренда происходит, когда арендатор передает часть своего законного права аренды третьему лицу в качестве нового арендатора.

Субаренда может быть установлена, если это не запрещено первоначальным договором аренды. Однако в большинстве случаев владелец должен быть уведомлен и должен одобрить любое соглашение о субаренде, созданное арендатором. Контроль над процессом субаренды может быть прописан в первоначальном договоре аренды, чтобы владелец имел некоторый контроль над тем, кто использует и / или занимает свою собственность.

Арендатор, сдающий недвижимость в субаренду, должен понимать, что субаренда не освобождает его от обязательств по первоначальному договору аренды. Арендатор несет ответственность за уплату арендной платы и за ремонт или повреждение имущества. Это означает, что если новый субарендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев, первоначальный арендатор, сдавший недвижимость в субаренду, несет ответственность перед арендодателем за просроченную сумму арендной платы и любые штрафы за просрочку платежа. В свою очередь, субарендатор несет ответственность перед первоначальным арендатором по неоплаченной арендной плате.

Субаренда и законы государства

Законы многих штатов и местных муниципалитетов влияют на право арендатора на субаренду. Эти законы могут разрешать физическому лицу сдавать в субаренду при определенных условиях, даже если договор с домовладельцем запрещает это. Например, в г. Нью-Йорке арендатор, проживающий в здании с четырьмя или более квартирами, может сдавать в субаренду независимо от любых утверждений об обратном в договоре аренды.

В Сан-Франциско арендатор может заменить соседа по комнате другим, если такая замена соответствует стандартам рассмотрения заявлений арендодателя.Например, арендодатель может потребовать определенный кредитный рейтинг, если это касается арендатора. Субаренда может распространяться как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

В некоторых штатах физическое лицо может сдавать недвижимость в субаренду, даже если договор с арендодателем запрещает это.

Пример субаренды

Поскольку аренда обычно действует на заранее определенный срок, могут возникать ситуации, которые затрудняют или делают невозможным завершение срока аренды первоначальным арендатором.Например, если арендатор снимает квартиру в Чикаго с 12-месячным договором аренды, и в течение четвертого месяца этот арендатор получает предложение о работе в Бостоне, арендатор может решить сдать квартиру в субаренду другому арендатору на оставшиеся восемь месяцев. Субаренда означает, что первоначальный арендатор может согласиться на работу и переехать и ему не придется платить дорогостоящие сборы, чтобы выйти из договора аренды или платить арендную плату за две квартиры.

Арендодатель также получает выгоду, потому что он получает все 12 арендных платежей и экономит средства и усилия по поиску нового арендатора.Договор субаренды также означает, что первоначальный арендатор сохраняет долю в квартире. Таким образом, если первоначальный арендатор решит вернуться в Чикаго, он сможет продлить аренду своей старой квартиры.

Обзор, как это работает, практические примеры

Что такое субаренда?

Субаренда — это договор аренды имущества между первоначальным арендатором другой третьей стороне. Договор субаренды превращает первоначального арендатора недвижимости в своего рода домовладельца. В таких соглашениях арендатор Арендодатель против арендатора. В договоре аренды есть две основные стороны, и каждый финансовый специалист должен знать, как провести различие между арендодателем и по-прежнему несет ответственность перед арендодателем за все арендные платежи и арендные платежи.Однако третья сторона, сдающая недвижимость в аренду у арендатора (субарендатора), теперь также несет ответственность, как правило, по собственному юридическому соглашению.

Сдача в субаренду распространена в университетских и студенческих городах, а также во многих новых типах общих офисных помещений и аренды на время отпуска. Соглашение регулируется многими законами на всей территории Соединенных Штатов, и важно проверить федеральные, государственные и местные законы, прежде чем заключать такое соглашение с любой стороны.

Резюме

• Субаренда — это договор аренды между первоначальным арендатором собственности другой третьей стороне.
• Договоры субаренды превращают первоначального арендатора недвижимости в тип арендодателя.
• Субаренда распространена в университетских и студенческих городах, а также во многих новых типах общих офисных помещений и в аренде на время отпуска. Его также можно найти в другом новом аспекте договоров аренды, например в общих офисных помещениях WeWork и других компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью.

Субаренда: как они работают?

После заключения юридически обязывающего договора субаренды между двумя сторонами (обычно в форме договора) новый арендатор обычно вступает во владение недвижимостью, которую он теперь сдает в субаренду. Новый субарендатор теперь платит непосредственно арендатору или, в некоторых случаях, он может напрямую платить землевладельцу / домовладельцу.

Как правило, письменные контракты поощряются такими договоренностями, поскольку часто бывает трудно обеспечить соблюдение устных контрактов.Поток средств по договору субаренды обычно соответствует следующему:

Практическая субаренда: где они находятся?

Субаренды можно найти во всех сферах аренды. Программы университетов и колледжей обычно рассчитаны только на восемь месяцев в году (два семестра). Однако от студентов часто требуется подписывать годовые договоры аренды для приобретения жилья за пределами кампуса, а иногда и на территории кампуса.

Многие арендодатели не решаются подписывать договоры аренды, срок действия которых составляет всего восемь месяцев, и поэтому студенты часто вынуждены подписывать договора аренды на целый год, в то время как многие из них не присутствуют на летнем семестре.

В таких случаях арендаторы могут найти третью сторону (например, студента, посещающего летний семестр) для сдачи в субаренду на четырехмесячный период. Это может помочь арендатору избежать каких-либо затрат на содержание свободной квартиры, если они решат уехать домой на лето, чтобы сократить расходы на проживание.

Субаренду можно найти и в другом новом аспекте договоров аренды, например в общих офисных помещениях WeWork и других компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью. Подобные компании будут сдавать в аренду целые коммерческие этажи небоскребов в центральных деловых районах крупных городов.Затем они заключат гибкие договоренности о субаренде с компаниями или частными лицами, чтобы арендовать такие небольшие площади, как стол, или целые офисные помещения.

Такие типы договоров субаренды дают гибкость стартапам, которые хотят вырасти до своих потребностей в коммерческой аренде, а также физическим лицам, которые хотят начать с адреса компании, но пока не готовы сдать в аренду весь этаж.

Субаренда и мошенничество

К сожалению, субаренда также может быть связана с различными видами мошенничества.Некоторые лица могут использовать механизмы субаренды для хищнической практики аренды, которая может использовать в своих интересах лиц, которые, возможно, не могут квалифицироваться как арендатор из-за плохой кредитной истории или других обстоятельств.

Например, в США сдача в субаренду социального жилья, как правило, является незаконной. Это может привести к случаям, когда люди неэтично пытаются получить прибыль от жилья, финансируемого налогоплательщиками, и поэтому социальное жилье часто жестко регулируется. Также часто незаконно сдавать жилье в субаренду на срок, превышающий первоначальную аренду.Это делается для предотвращения хищнической сдачи в аренду и возможного накопления арендуемой собственности.

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком глобальной страницы программы коммерческого банковского и кредитного анализа (CBCA) ™ — сертификата CBCA ™ CBCAGet CFI и получения статуса коммерческого банковского и кредитного аналитика. Зарегистрируйтесь и продвигайтесь по карьерной лестнице с помощью наших программ и курсов сертификации. программа сертификации, призванная помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня.Чтобы продолжить продвижение по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы CFI:

• Prepaid LeasePrepaid LeaseA Предварительно оплаченная аренда (или операционная аренда) — это договор на приобретение использования материальных активов, в том числе заводов, оборудования и недвижимости.
• Помесячная аренда Помесячная аренда Помесячная аренда — это форма периодической аренды, при которой арендодатель сдает недвижимость арендатору на срок 30 дней. Минимальная арендная плата
• Минимальная арендная плата Минимальная арендная плата — это минимальная сумма, которую арендатор может уплатить в течение срока или срока действия договора аренды.Приведенная стоимость минимальной аренды
• Net LeaseNet LeaseA Чистая аренда — это договорное соглашение, по которому одна сторона передает землю или имущество другой стороне в обмен на уплату арендной платы и сборов,

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы узнать о передовых методах эффективной загрузки информации с SEC.gov, в том числе о последних документах EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценариям. Для получения дополнительной информации свяжитесь с opendata @ sec.губ.

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Код ссылки: 0.5dfd733e.1627265218.1445d25a

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 USC §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других пользователей к SEC.содержание правительства. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.губ. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Субаренда участка в MIDC

Субаренда участка происходит, когда собственник (арендатор) хочет передать свою компанию в аренду другому лицу (субарендатор).Разрешение на субаренду может быть предоставлено MIDC на срок до 10 лет по запросу арендатора при заблаговременном восстановлении изменений субаренды. MIDC пересмотрит земельную ставку через 3 года, и если здесь произойдут какие-либо изменения в земельной ставке MIDC, то MIDC возместит дифференциальную плату за субаренду с арендатора. Мы просим вас зарегистрироваться у нас, чтобы с вами связались и сдать участок в субаренду в течение указанного периода.

Ваша форма успешно отправлена.

1. MIDC время от времени издает различные инструкции, регулирующие процесс передачи участков MIDC на условиях отпуска и лицензии любой третьей стороне Арендатором участка.

2. В соответствии с действующими нормами MIDC, MIDC предоставляет разрешение на субаренду следующим образом:

1. От промышленного к промышленному

2. от коммерческого до коммерческого

3. IT, ITES to IT, ITES

• Разрешение на субаренду может быть предоставлено MIDC на срок до 10 лет по запросу Арендатора при заблаговременном возмещении платы за субаренду. MIDC будет пересматривать земельную ставку каждые 3 года, и если есть какие-либо изменения в земельной ставке MIDC, то MIDC возместит дифференцированную плату за субаренду с Арендатора.

3. В настоящее время плата за субаренду составляет 3% от ставки аренды земли MIDC для промышленных и коммерческих целей и 1% для целей IT & ITES, которые должны быть оплачены заранее на период субаренды, предоставленной MIDC.

Пример: —

Размер участка: 4000 кв. Mtrs.

Площадь Сдана в аренду: 1000 кв. Mtrs.

MIDC Ставка: рупий.20,000 / — за кв.м

Сборы за субаренду = Площадь субаренды X Ставка MIDC X 3%

= 1000 X 20000 X 3% = 6000000 рупий / —

в год

Чтобы узнать больше о передаче участка в субаренду, вы можете проконсультироваться с нами по следующим вопросам:

Heritage Enterprises, 1-й этаж, RP 28, Milap Nagar, MIDC Resi Zone, Dombivli East — 421201 или по телефону:

г-н Аакаш Кару — 80975,

г-н Рам Хатти — 9136389617,

или напишите нам по телефону

Мы будем рады Вам помочь!

Договор аренды земли — Распечатать и скачать

Договор аренды земли позволяет лицу, владеющему участком земли, сдавать эту землю в аренду другому лицу или компании.В зависимости от условий договора арендованная земля может быть использована по следующим причинам:

1. Сельское хозяйство и сельское хозяйство
2. Земельный участок (строительство ресторанов, гостиниц и т. Д.)
3. Коммерческие причины (например, размещение рекламы рядом с автострадой)

Содержание

1. Что такое аренда земли?
2. Когда мне нужна аренда земли?
3. Последствия неиспользования аренды земли

1. Что такое аренда земли?

Аренда земли — это соглашение между владельцем свободной земли или собственности («арендодатель» или «арендодатель») и физическим или юридическим лицом, которое хочет развивать или улучшать недвижимость («арендатор» или «арендатор»).Он также известен как:

.

• договор на землю
• аренда земли

Аренда дает право занимать недвижимость, состоящую только из земли и земли, поэтому земля может использоваться арендатором для различных целей, от сельскохозяйственных до жилых или коммерческих.

Аренда сельскохозяйственных земель может включать использование земли в качестве фермы для выращивания сельскохозяйственных культур и садовых деревьев, в качестве ранчо для охоты на дичь и лесных животных на территории или в качестве пастбища для выпаса животных, таких как крупный рогатый скот, козы и овцы.

Аренда коммерческой земли может варьироваться от права на установку рекламного щита, строительство телекоммуникационной башни (т.е.используемую для приема беспроводных сотовых телефонов), открытие сети ресторанов быстрого питания или строительство большого многоэтажного гостиничного комплекса.

R Аренда жилой земли может включать в себя место в парке трейлеров или право построить небольшой домик в лесу.

Независимо от того, как земля будет использоваться, аренда земли позволяет обеим сторонам уточнить и увековечить важные детали, чтобы избежать споров или путаницы в будущем.

Простая аренда земли, как правило, должна включать как минимум следующее:

• • Кто является сторонами договора аренды земли (т.е. землевладелец, арендодатель и арендатор или арендатор)?
  • Какая сумма арендной платы выплачивается арендатором? (часто зависит от срока аренды, количества используемой земли / акров и предполагаемого использования земли)
  • Где находится свободная земля или недвижимость или какая часть сдается в аренду? (используйте юридически признанное описание собственности, такое как достопримечательности, фотографии, схемы или подробное описание словами)
  • Когда закончится аренда? (я.е. по прошествии определенного количества лет или при возникновении условия или события)
  • Может ли домовладелец сохранить какие-либо улучшения или возместить арендатору
  • Почему арендатор может пользоваться землей? (описание разрешенных видов использования земельного участка)
  • Как будет выплачиваться квартплата? (обычно либо на основе ежемесячной арендной платы, единовременной выплаты в начале аренды, либо на основе урожайности сельскохозяйственных культур, например арендной платы за урожай или издольства)

Что еще нужно включить?

• • Доступ: подтвердите, сохранит ли арендодатель право на въезд на землю в определенное время по особым причинам, и подробно опишите возможные ворота или дороги, которые арендатор может использовать.
  • Поправка: указать, должны ли будущие изменения в соглашении вноситься в письменной форме.
  • Выбор закона: определяет, законы какого штата будут использоваться для разрешения любых юридических споров.
  • Споры: опишите, будут ли споры рассматриваться посредством посредничества, арбитража или судебного разбирательства.
  • Продолжительность: укажите срок аренды, включая любые варианты продления, возможные продления или требования к уведомлению.Убедитесь, что аренда на срок один год или более оформлена в письменном виде, чтобы удовлетворить Статуту о мошенничестве в большинстве штатов.
  • Удобства: укажите, разрешено ли арендатору использовать определенные ранее существовавшие удобства или сооружения на территории, такие как сарай, сарай или место для кемпинга.
  • Требования к воротам: , если в собственности есть домашний скот, такой как крупный рогатый скот или овцы, которые пасутся на пастбищах, землевладелец может потребовать, чтобы арендатор всегда держал все ворота закрытыми, чтобы снизить вероятность травмирования или смерти домашнего скота или причинения вреда третьей стороне.
  • Постановление правительства : разъясняет, какая сторона должна гарантировать, что использование земли не нарушает законы о зонировании, и кто должен получить необходимые лицензии или разрешения.
  • Улучшения: укажите, нужно ли арендатору письменное разрешение арендодателя для строительства улучшений или изменений на земле, и может ли арендодатель сохранить улучшения.
  • Страхование : подробно описывает, какие виды страхования арендатор должен иметь и поддерживать.
  • Ответственность: обсуждает, должен ли арендатор покупать страховку ответственности за собственность и будет ли арендодатель освобожден от ответственности за любой ущерб или убытки, которые могут возникнуть на собственности во время аренды арендатора.
  • Техническое обслуживание: указывает, несет ли владелец собственности или арендатор ответственность за поддержание земли в определенном состоянии, включая обязанности арендатора и обязательство не совершать растрату или заниматься деятельностью, которая может снизить стоимость земли.
  • Права на полезные ископаемые или недропользование: разъясняет, имеет ли (и по какой цене) арендатор права на доступ к природным ресурсам, таким как драгоценные минералы, природный газ или нефть, расположенные под поверхностью собственности.
  • Ипотека: может ли арендатор заложить свою долю аренды и / или долю арендодателя в собственности
  • Разрешения : указать, какая сторона несет ответственность за получение необходимых разрешений и согласований
  • Субаренда: указать, может ли арендатор сдавать землю в субаренду
  • Коммунальные услуги: независимо от того, отвечает ли домовладелец или арендатор за электроснабжение, водоснабжение, канализацию, дороги или другие предметы первой необходимости, необходимые для использования недвижимости.
  • Гарантийный залог: землевладелец может потребовать дополнительные деньги в качестве обеспечения возможного ущерба собственности, нанесенного арендатору во время его проживания.
  • Делимость: заявляет, что если один раздел соглашения не имеет исковой силы, другие части договора аренды будут независимо продолжать действовать.
  • Сдача: опишите состояние, в котором должна находиться земля, когда арендатор уезжает, и как
  • Налоги: определяет, кто должен платить соответствующие местные, государственные или федеральные налоги за предполагаемое использование земли.
  • Прекращение действия: подробно описывает, как и может ли домовладелец и / или арендатор расторгнуть договор, обычно из-за нарушения, такого как неуплата арендной платы или неуплата земли.
  • Использование моторизованных транспортных средств: уточните, разрешено ли и / или где арендатору использовать определенные транспортные средства, такие как вездеходы (ATV) (т.е. квадроциклы, трехколесные или четырехколесные велосипеды) на территории собственности

Для справки, договор аренды земли известен под разными названиями в зависимости от предполагаемого использования земли или недвижимости:

• Договор аренды земли
• Договор аренды земли с рекламным щитом
• Договор аренды Cash Farm
• Аренда денежной фермы с долей урожая
• Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения
• Договор охотничьей аренды
• Земельный договор
• Договор аренды земли
• Форма аренды пастбищ
• Организация аренды пастбищ

Для получения информации об издольстве обратитесь к Форме FSA-1940-53 «Аренда кассовой фермы», предоставленной U.S. Farm Service Agency.

Образец договора аренды земельного участка

В приведенном ниже образце договора аренды земли подробно описывается соглашение между арендодателем, «Гэри Э. Чапелл», и арендатором, «Марджори Х. Кэлхун». Гэри Э. Чапелл соглашается сдать участок в аренду Марджори Х. Калхун с целью эксплуатации и управления несколькими -семейный жилой комплекс.

2. Когда мне нужна аренда земли?

Лица, которые покупают или унаследовали пустую землю в городской или сельской местности, могут получить выгоду от аренды земли, если они хотят получить некоторый пассивный доход без хлопот, связанных с личным вложением капитала, рабочей силы или времени, необходимых для строительства зданий и начала независимого бизнес.

В сельских общинах арендаторское хозяйство обычно используется в сельскохозяйственных или охотничьих целях. В таких ситуациях арендатор может иметь инструменты или домашний скот и достаточно средств, чтобы заплатить за право пользования землей, но не иметь капитала для покупки своего собственного земельного участка.

Помимо выращивания сельскохозяйственных культур или домашнего скота, землевладельцы с большими земельными участками в сельской местности могут получать прибыль от сдачи своей собственности в аренду охотнику или ассоциации во время охотничьего сезона. Согласно Национальному центру сельскохозяйственного права, помимо сезонного дохода, аренда земли для охоты на необитаемой земле может помочь предотвратить повреждение урожая и болезни домашнего скота.

В городских условиях аренда земли часто используется крупными сетевыми магазинами, которые хотят воспользоваться выгодным местоположением без необходимости платить большие суммы за соответствующую недвижимость. Корпоративные планы расширения могут использовать аренду земли как способ стратегического использования капитала или имеющихся денежных средств для улучшения земли с целью получения дохода вместо покупки собственности. А землевладельцы могут получать стабильный доход каждый год и, возможно, унаследовать любые постройки или улучшения, построенные на земле по окончании срока аренды.

Без письменной формы договора аренды земли права каждой стороны не могут быть защищены, если разногласия перерастают в судебный процесс. Вместо этого письменное соглашение может помочь заранее прояснить такие нюансы, как следующие:

• Кто должен платить налог на недвижимость?
• Кто несет ответственность за причинение животным ущерба соседнему имуществу?
• Кому нужно получить необходимые разрешения на использование земли для ведения сельского хозяйства или отдыха?
• Что должно произойти, если на земле неожиданно обнаружатся права недропользования?
• Есть ли пени или штраф за несвоевременную сдачу арендной платы?
• Сможет ли домовладелец сохранить какие-либо постройки на земле после окончания срока аренды?
• Может ли арендатор сдать землю в субаренду другому фермеру или застройщику?

3.Последствия неиспользования аренды земли

Документирование соглашения не позволяет посторонним принять договор о земле как совместное предприятие, а не как независимые отношения арендодателя и арендатора. Арендатор часто берет на себя долг, когда берет ссуду на улучшение условий ссуды. Договор аренды земли может прямо включать пункт «Отсутствие партнерства», который защищает арендодателя от кредиторов, которые могут попытаться преследовать владельца недвижимости по долгам или финансовым обязательствам арендатора.

Если вы арендодатель, обязательно включите полезные формулировки, которые защитят вас от любых финансовых проблем, которые арендатор может понести при использовании земли, четко указав, что аренда земли не создает партнерских отношений между арендодателем и арендатором.

Подчиненный против неподчиненного

Следует отметить, что аренда земли может быть субординированной или несубординированной, в зависимости от того, как оформляется договор.

• При субординированной аренде земли владелец недвижимости соглашается принять более низкую иерархию в своих претензиях на право собственности и передает в залог свою долю в земле в качестве обеспечения ссуды арендатора на строительство улучшений.Если арендатор не выплачивает ссуду, домовладелец теряет право собственности на землю. Часто банки не хотят ссужать арендаторам большие суммы денег, необходимые для строительства улучшений, потому что они не получают залога, лежащего в основе самой земли. Арендодатели обычно соглашаются на подчинение в обмен на более высокие арендные платежи.
• Однако при несубординированной аренде земли домовладелец отказывается принимать более низкую иерархию и запрещает арендатору закладывать свой титул на землю в качестве залога по любым займам.Если арендатор не выполняет свои обязательства, арендодатель сохраняет право собственности на землю, в то время как арендатор может потерять свои права аренды. Неподчиненная аренда обычно предполагает более низкие арендные платежи.

Неблагоприятное владение позволяет нарушителю фактически стать владельцем земли, если он будет относиться к собственности как к своей собственной в течение определенного количества лет, от пяти до двадцати в зависимости от штата. Узнайте больше о заявлении о незаконном владении в Калифорнии от Департамента транспорта Калифорнии.

Наконец, письменное соглашение защищает будущие споры между двумя сторонами, которые подают иск о потере права собственности в иске о неправомерном владении, когда возникает путаница в отношении того, кому принадлежит земля.

Например, землевладелец Оуэн мог разрешить арендатору Тиму обрабатывать землю без соглашения. Пятнадцать лет спустя Тим утверждает, что он владеет землей, в то время как Оуэн утверждает, что он является фактическим владельцем собственности. Вместо этого Оуэну следовало подтвердить в письменной форме, что Тим является арендатором с разрешением на владение землей, тем самым устранив «враждебное» требование, необходимое для подачи иска о неправомочном владении.

Что нужно знать арендаторам о субарендах и уступках

Некоторые домовладельцы позволяют арендатору сдавать квартиру в субаренду третьему лицу, а другие этого не делают. Если вы рассматриваете этот вариант, вам следует проверить свой договор аренды или договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено. Даже если это прямо не запрещено, вам следует заранее получить разрешение арендодателя, чтобы свести к минимуму споры в будущем.

Как работает субаренда

Субарендатор не является соарендатором и не имеет прямых отношений с вашим арендодателем.Как их «домовладелец» вы можете (и должны) потребовать от них платить арендную плату непосредственно вам и выселить их, если они не выполнят договор. Это отличается от сожителя, которого может выселить только домовладелец. Если вы решите выселить своего субарендатора, вам необходимо будет выполнить те же процедуры, которые потребуются для арендодателя. Помесячный договор аренды может быть лучше для субарендатора, чем аренда. В любом соглашении следует четко указывать размер арендной платы, срок аренды и любой залог, который может потребоваться.

Вы должны знать, что любые льготы, которые вы предоставляете своему субарендатору, должны соответствовать общим правилам, которые домовладелец устанавливает для собственности и людей, которые там живут. Даже если субарендатор не подписывал ваш договор аренды с арендодателем, его условия распространяются и на него.

Вы должны быть уверены в финансовом положении субарендатора и его способности соблюдать условия субаренды и правила арендодателя. Если они не заплатят арендную плату или повредят собственность, вы будете на крючке у арендодателя, чтобы уплатить всю свою арендную плату и стоимость любого ремонта.В экстремальных ситуациях, таких как преступная деятельность вашего субарендатора, домовладелец может выселить вас, чтобы удалить субарендатора. Вам также может грозить выселение, если вы вступите в спор с субарендатором. Например, если они откажутся уехать, когда вы вернетесь, домовладельцу будет проще просто выселить вас обоих.

Может ли субарендатор превратиться в арендатора?

Это может произойти, если арендодатель и вы начнете действовать так, как будто субарендатор является соарендатором. Самая распространенная проблема здесь заключается в том, кто получает арендную плату от субарендатора.Если они начнут платить арендодателю, а не вам, у них будет веский аргумент в пользу того, что они являются арендодателем арендодателя. Чтобы ваш субарендатор не получил права соарендатора, вы должны убедиться, что он платит вам арендную плату, а затем вы можете отправить ее арендодателю.

Передача аренды

Хотя задания часто обсуждаются вместе с субарендой, их не следует путать. Назначение передает оставшуюся часть вашей аренды новому арендатору, и обычно это происходит, когда вы хотите съехать до того, как срок аренды истечет.В то время как субаренда делает вас арендодателем субарендатора, уступка делает правопреемника арендатором вашего арендодателя. Все условия вашего существующего соглашения с арендодателем, скорее всего, будут применяться к правопреемнику. (Есть исключение, если соглашение содержит личное условие, такое как выполнение поручений арендодателя в обмен на сниженную арендную плату.) Первоначальный арендатор, правопреемник и арендодатель должны подписать документ о переуступке, чтобы он стал действительным. .

Переуступка может быть рискованной, потому что первоначальный арендатор остается на крючке у арендодателя за всю оставшуюся арендную плату, если цессионарий не уплатит ее.По сути, это делает первоначального арендатора гарантом арендной платы, поэтому может быть более привлекательным попытаться досрочно расторгнуть договор аренды и позволить следующему арендатору начать новый договор аренды. Однако иногда вы можете обойти это правило по умолчанию и получить согласие арендодателя снять с вас любую арендную плату, которую не платит правопреемник.

Аренда на время отпуска (Airbnb)

Многие арендаторы пытаются подзаработать, выставляя дом на краткосрочную аренду на таких сайтах, как Airbnb.Вы должны убедиться, что ваш договор аренды разрешает этот тип аренды, поскольку вам может грозить выселение, если вы воспользуетесь Airbnb без разрешения арендодателя. Вы должны получить любое последующее соглашение с арендодателем в письменной форме. Он должен охватывать такие вопросы, как, какая часть вашей квартиры будет сдана в аренду краткосрочному арендатору, как часто вы можете размещать объявления на Airbnb, а также финансовые соображения, такие как любая сумма арендной платы Airbnb, которую получает арендодатель.

Помимо разрешения арендодателя, вам необходимо убедиться, что размещение вашего дома для краткосрочной аренды соответствует всем законам о зонировании или землепользовании в вашем районе.Вы должны соблюдать все ограничения этих законов, даже если арендодатель этого не требует.

Наконец, вы можете приобрести страховку арендатора, но помните, что она может не распространяться на людей, снимающих жилье на время отпуска. Некоторые страховые компании крайне неохотно предоставляют полисы людям, которые планируют размещение на Airbnb или аналогичных услугах.

Последнее обновление: сентябрь 2018 г.

коммерческих помещений в субаренду (за и против)

Субаренда коммерческих помещений дает множество преимуществ.Но чтобы получить максимальную отдачу от субаренды, не забудьте сначала сделать покупки вокруг, потому что субаренда также имеет свои недостатки. Когда вы сдаете в субаренду — вы становитесь субарендатором — вы действительно снимаете помещение у другого арендатора, а не у владельца. Из-за подчиненного характера субаренды вы должны быть уверены, что понимаете связанные с этим риски и преимущества.

Законы о субаренде зависят от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с законами о арендодателях и арендаторах в вашем районе, прежде чем заключать договор.

Первоначальный арендатор

Есть много причин, по которым арендатор может принять решение о сдаче помещения в субаренду.Возможно, у первоначального арендатора, известного как субарендатор, было слишком много места, и он хотел сдавать в субаренду, чтобы получать доход, заполняя пустой офис. Арендатор, возможно, стал слишком большим и переехал, но по-прежнему был связан долгосрочным соглашением, поэтому необходимо было передать его в субаренду для покрытия расходов.

Какой бы ни была причина субаренды арендатора, вы должны внимательно прочитать соответствующие договоры, чтобы обезопасить себя. Попросите первоначального арендатора показать договор аренды с владельцем или управляющим недвижимостью. Убедитесь, что владелец согласился разрешить арендатору сдавать недвижимость в субаренду.Нельзя доверять субарендору, который не покажет вам свой первоначальный договор аренды.

Никогда не принимайте первое предложение аренды в субаренду. Всегда старайтесь договориться о более выгодной сделке.

Плюсы субаренды коммерческих площадей

Сдача в субаренду коммерческих площадей может быть очень выгодной для небольшого бизнеса или для того, кто только начинает свою деятельность. Часто субаренда оказывается более доступной по цене, чем стандартная коммерческая аренда, и может быть легче получить право на субаренду, чем на эксклюзивную аренду.

Вы можете арендовать именно то, что вам нужно. Если ваш бизнес небольшой и вам нужно всего несколько сотен квадратных футов, вы найдете гораздо больше возможностей на рынках субаренды. Большинство помещений, сдаваемых в субаренду, уже готовы. Вам не придется беспокоиться об обновлениях и расширениях.

Меньшее количество прикрепленных строк

Субаренда, как правило, проще и понятнее, чем другие сложные виды коммерческой аренды. Однако субаренда по-прежнему является юридически обязывающим документом и также зависит от первоначального договора аренды.Вы должны серьезно подумать о том, чтобы адвокат или доверенный риэлтор ознакомился с договором аренды субарендатора, а также с субарендой до подписания.

Доступ к общим областям, привилегиям и сети

Многие помещения, сдаваемые в субаренду, предоставляют доступ к приемным, комнатам отдыха, конференц-залам, хранилищам и другим общим помещениям по сниженной цене или, в некоторых случаях, даже бесплатно.

Поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, являются частью большего пространства, вам, возможно, не придется платить за системы сигнализации или доступ в Интернет, если для этих вещей уже выделено место.

Кроме того, если вы работаете в одиночку, вы можете получить выгоду от сдачи помещения в субаренду, если будете сотрудничать с кем-то из аналогичной профессии. Вы можете получать рекомендации от бизнеса или клиентов, иметь нового коллегу, с которым можно поговорить с представителями отрасли, или делиться ресурсами.

Доступ к административной поддержке

Если пространство является общим, и вы не находитесь в офисе весь день, другие субарендаторы или сотрудники субподрядчика могут отвечать на ваши телефоны, получать почту и посылки или приветствовать неожиданных посетителей. Если вы попросите об этих услугах, вам, возможно, придется заплатить за них, но вам не придется весь день быть привязанным к офису, чтобы получить почту.

Многие субарендаторы могут заключить договоры аренды, которые позволят им получить доступ к факсу и копировальным аппаратам субарендатора или другой офисной технике, что требует приобретения меньшего количества оборудования.

Возможность занять все пространство

Если субарендатор хочет переехать до истечения срока аренды, он может сдать вам все пространство в субаренду. Это может упростить получение более крупных площадей, на которые можно претендовать, если у вас есть существующие финансовые отношения с субарендатором, и если вы захотите сохранить пространство после истечения срока первоначальной аренды, вы можете быть в лучшем положении, чтобы договориться об аренде с фактическим домовладелец.

Нет CAM или других непредсказуемых комиссий

В типичной субаренды вы несете ответственность за устранение причиненного ущерба. Однако от вашего субарендатора или их арендодателя обычно требуется ремонт и обслуживание мест общего пользования. Просмотрите договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором, и узнайте, кто несет ответственность за различные перечисленные виды обслуживания.

В большинстве случаев субаренда — это аренда с полным обслуживанием и фиксированной ежемесячной арендной платой. Эта фиксированная ставка аренды означает отсутствие платы за обслуживание помещений общего пользования (CAM) и других непредсказуемых сборов.Это может упростить составление бюджета для арендной платы.

Минусы субаренды коммерческих площадей

Недостатки субаренды в основном логистические или юридические. Эти трудности нельзя игнорировать, поскольку они могут стоить того, что вы не решите их с самого начала.

Совместимость с бизнесом

Вы можете быть ограничены в использовании собственности. Обязательно проверьте зонирование в районе, который вы собираетесь сдавать в субаренду, чтобы убедиться, что ваш тип бизнеса приемлем.Кроме того, убедитесь, что другие предприятия в соседних помещениях совместимы с вашими. Вы не хотите громких ударов или другого шума, когда разговариваете с клиентом по телефону.

Субаренда также может повлиять на ваш доступ к внешним и внутренним вывескам или другим формам рекламы. Это может вызвать у клиентов, которые приходят к вам в офис, ощущение «малого бизнеса». По этой причине полезно взять в субаренду кого-либо из той же профессии. Например, поверенный должен сначала попытаться передать в субаренду другому поверенному, если они делят помещение.Сотрудничая с другими подобными профессиями, это может помочь развеять атмосферу малого бизнеса.

Вы также во власти вкусов украшения вашего субарендатора. Вы будете ограничены изменениями, которые вы можете сделать с помещениями, сданными в субаренду.

Выгодные условия могут быть переданы вам

Правовые вопросы могут возникнуть, если у вас возникнут проблемы с арендодателем или арендодателем. Чтобы свести к минимуму ваши юридические риски и защитить права в качестве субаренды, убедитесь, что поверенный изучит ваш договор субаренды и исходный договор аренды перед подписанием.

Если субарендатор заключил «плохую» сделку со своим арендодателем, он может попытаться передать вам определенные сборы и более высокую арендную плату. Обязательно прочтите и субаренду, и исходный договор аренды и сравните условия субаренды с другими сопоставимыми арендными платами и предложениями в аналогичных помещениях. Это одна из причин, по которой вам следует изучить как можно больше других пространств, прежде чем выбирать какое-либо конкретное пространство.

По умолчанию субарендатором

Если ваш субарендатор не выполнит своих обязательств, не заплатив арендодателю или управляющему недвижимостью, это может повлиять на вашу субаренду.Например, вы платите арендную плату арендодателю, но арендодатель не платит арендодателю.

Вы можете решить эту проблему, включив в свои субаренды права на возмещение расходов и убытков в случае выселения из-за неисполнения обязательств субарендатором.

Задержки в обслуживании

Если вам нужен ремонт собственности или другие услуги, предоставляемые арендодателем, вам все равно, возможно, придется обратиться к субарендеру для исправления ситуации. Это может вызвать задержки и головную боль при решении проблем и может усложнить средства правовой защиты для нерешенных проблем.

Заключение

Несмотря на недостатки, субаренда обычно предлагает новым владельцам и владельцам малого бизнеса доступный и удобный способ выйти из домашнего офиса в «реальный» мир.

Важно проанализировать все «за» и «против» каждой возможности, а также попросить профессионала — юриста или лицензированного агента по недвижимости — просмотреть документы перед подписанием.

Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее.Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве.