Вклад имущественными правами \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Вклад имущественными правами (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Вклад имущественными правами Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 210 «Налоговая база» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган начислил НДФЛ, сделав вывод о занижении учредителем общества налогооблагаемой базы. Учредитель передал обществу принадлежащее ему на праве собственности имущество и имущественные права под условием, что основная часть дохода (денежные средства), полученного от использования и продажи обществом данного имущества и имущественных прав, должна быть учтена как инвестиционный вклад учредителя в уставный капитал общества в соответствии с правом учредителя на распоряжение этими денежными средствами.
Путеводитель по ИБ «Корреспонденция счетов»Вычет НДС по имуществу и имущественным правам, полученным в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал (фонд) >>>Нормативные акты: Вклад имущественными правами Федеральный закон от 26.
10.2002 N 127-ФЗ(ред. от 02.07.2021, с изм. от 16.11.2021)
«О несостоятельности (банкротстве)»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 18.10.2021)1. В случае, если в ходе осуществления мер по предупреждению банкротства страховой организации контрольный орган приобрел акции (доли в уставном капитале), имущество (имущественные права) или внес вклад в уставный капитал страховой организации, по решению Совета директоров Банка России акции (доли в уставном капитале), имущество (имущественные права) могут быть выставлены на продажу путем проведения открытого аукциона по стартовой цене, определенной контрольным органом на основе размера собственных средств (капитала) страховой организации, рассчитанного в соответствии с методикой, установленной нормативным актом контрольного органа. Открытый аукцион по выбору контрольного органа может проводиться как с повышением, так и с понижением стартовой цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается контрольным органом. Федеральный закон от 28.
(ред. от 02.07.2021)
«Об инвестиционном товариществе»20. Если иное не предусмотрено договором инвестиционного товарищества, при прекращении полномочий управляющего товарища на ведение общих дел товарищей ему выплачивается стоимость его вклада в общее дело товарищей, внесенного в денежной форме, или стоимость иного имущества, в том числе имущественных прав, внесенного в качестве вклада в общее дело товарищей, в размере, определенном по данным бухгалтерского учета инвестиционного товарищества на последнюю отчетную дату.
Ндфл передача имущества в уставный капитал
Подборка наиболее важных документов по запросу Ндфл передача имущества в уставный капитал (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).Судебная практика: Ндфл передача имущества в уставный капитал Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 210 «Налоговая база» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган начислил НДФЛ, сделав вывод о занижении учредителем общества налогооблагаемой базы.
Учредитель передал обществу принадлежащее ему на праве собственности имущество и имущественные права под условием, что основная часть дохода (денежные средства), полученного от использования и продажи обществом данного имущества и имущественных прав, должна быть учтена как инвестиционный вклад учредителя в уставный капитал общества в соответствии с правом учредителя на распоряжение этими денежными средствами. Суд указал, что спорные суммы денежных средств по своей природе соответствуют нормативно определенным в ст. 41 НК РФ признакам дохода. При этом не имеет правового значения для определения принадлежности денежных средств то обстоятельство, что денежные средства поступали на расчетный счет общества, а не на счет налогоплательщика (учредителя), так как в силу ст. 210 НК РФ, если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налогооблагаемую базу. На основе изложенного суд признал правомерным начисление НДФЛ.
Статья: Долевые решения. Как учитывать внесенные в капитал запасы
(Рабинович А.)
(«Финансовая газета», 2020, N 33)При этом, как представляется, невозможность считать внесенное в уставный капитал имущество, полученное по договору мены, не может быть отменена использованием этой конструкции. Например, в Письме Минфина России про НДФЛ от 13.09.2011 N 03-04-05/4-657 или при воспроизведении позиции сторон в некоторых судебных актах (Постановления Президиума ВАС РФ от 30.09.2008 N 8356/08 по делу компании Hacienda Investments Limited и ЗАО «Аэровокзальный комплекс «Домодедово» и АС ЗСО от 14.07.2016 N А46-11035/2015 по делу АО «Транснефть — Западная Сибирь») и даже в ст. 25.1 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности», а на основе этого — в документах Банка России.
(ред. от 02.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2021)Если иное не предусмотрено настоящим абзацем, в случае, если расходы, связанные с приобретением доли в уставном капитале общества, понесены налогоплательщиком, указанным в пунктах 60 и (или) 60.1 статьи 217 настоящего Кодекса, путем передачи обществу или третьим лицам имущества и (или) имущественных прав, доходы от получения которых освобождаются от налогообложения в соответствии с пунктами 60 и (или) 60.1 статьи 217 настоящего Кодекса, в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, включается сумма, равная стоимости такого имущества и (или) имущественных прав по данным учета ликвидированной иностранной организации (прекращаемой (ликвидированной) иностранной структуры без образования юридического лица) на дату получения налогоплательщиком имущества и (или) имущественных прав от такой иностранной организации (структуры без образования юридического лица), но не выше их рыночной стоимости, определяемой с учетом положений статьи 105.
3 настоящего Кодекса на дату получения налогоплательщиком имущества и (или) имущественных прав от такой иностранной организации (структуры без образования юридического лица). При этом в целях настоящего абзаца под обществом также понимается иностранная организация с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом. В случае, если расходы, связанные с приобретением доли в уставном капитале общества, понесены налогоплательщиком, указанным в пункте 60.1 статьи 217 настоящего Кодекса, путем передачи этому обществу или третьим лицам акций (депозитарных расписок на акции) и (или) долей в уставном капитале общества, доходы от получения которых освобождались от налогообложения на основании пункта 60.1 статьи 217 настоящего Кодекса, в составе расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, учитывается сумма, равная стоимости переданных акций (депозитарных расписок на акции), определяемой в порядке, предусмотренном соответственно пунктом 13.
Страница не найдена | sp-kurumoch.ru
Принимаю решение о предоставлении моих персональных данных и даю согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе.
Администрация сельского поселения Курумоч муниципального района Волжский Самарской области и Самарская область, Волжский район, село Курумоч , ул. Гаражная, д 1, получающего согласие субъекта персональных данных:
Со следующей целью обработки персональных данных:
Создание информационной базы данных.
Перечень персональных данных, на обработку которых дается согласие субъекта персональных данных:
Фамилия; имя; отчество; Электронный адрес.
Наименование и адрес лица, осуществляющего обработку персональных данных по поручению оператора (если обработка будет поручена такому лицу):
Обработка персональных данных третьими лицами не осуществляется.
Перечень действий с персональными данными, на исполнение которых дается согласие, общее описание используемых оператором способов обработки персональных данных:
Обработка вышеуказанных персональных данных будет осуществляться путем смешанной (автоматизированной и неавтоматизированной) обработки персональных данных, а именно: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передача (распространение, предоставление, доступ), блокирование, удаление персональных данных.
Срок действия согласия субъекта персональных данных, а также способ его отзыва, если иное не установлено федеральным законом:
Согласие действует бессрочно, до его отзыва субъектом персональных данных путем письменного обращения к оператору.
Субъект персональных данных уведомляется о том, что в случае отзыва субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия субъекта персональных данных в соответствии с частью второй статьи 9 Федерального закона от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных».
Основы бизнеса — Собственный капитал: Раздел пирога
Основы бизнеса — Собственный капитал: Раздел пирога| Бизнес Основы для Инженеры Майка Волкера |
КАПИТАЛ: Делим пирог
Контактное лицо: Майк Волкер, тел.: (604) 644-1926, факс: (604) 925-5006Электронная почта: mike@risktaker.ком
Лучше маленький кусок большого пирога, чем большой кусок ничего такого! (М. Волкер)
Зачем вам нужен партнер?
Если вы очень сообразительны, очень упорны и хорошо обеспечены в финансовом отношении, то вы можете создать компанию, которой вы полностью владеете и в которой вы может нанять яркую, способную, высокомотивированную и хорошо оплачиваемую управленческую команду. Однако, если вы не полностью подходите под это описание (могу добавить, что если вы не обладаете хотя бы одним из этих качеств, вам может понадобиться переосмыслить открытие собственного бизнеса), то вам, вероятно, придется принести «партнеров» в вашу компанию, предоставив им капитал, т.
е.е. некоторая доля собственности.
Очевидно, инвесторы, которые приносят деньги, чтобы стимулировать рост вашей компании
заслуживают некоторой собственности. Точно так же ключевые люди, присоединившиеся к вам в вашей команде,
или кто начинает компанию с вами, захотят какую-то форму собственности, если
они вносят ценный вклад, за который не получают должного внимания
оплачивается наличными. Другие, которые делятся своими навыками, опытом, идеями или
другие активы (например, интеллектуальная собственность) могут быть переданы в вашу долю
компании вместо оплаты наличными.Как вы относитесь к новым партнерам?
Вопрос в оценке. Сколько стоит вклад нового партнера в отношение ко всему пирогу? На тот момент, что представляет собой компания стоимость и как эта стоимость определяется? Всегда привлекать новых акционеров означает «разводнение» для существующих акционеров. Если новый инвестор получить 10% акций компании, затем акционер, ранее владевший 40% капитала, теперь будет принадлежать 36% (т.
е. 90% от 40%).Вы никогда на самом деле
никогда не отказывайтесь от своих акций, когда речь идет о новых людях. Вы просто выпускаете
больше акций (так же, как правительства печатают деньги). Выпуск большего количества акций
это то, что вызывает разбавление. Если у вас есть 100 акций и вы хотите подарить
кто-то 10%, вам придется выпустить 11 новых акций (11/111 x 100 = 10%, примерно).Если вас сильно не беспокоят проблемы управления, каждый раз, когда вы разбавить вы должны увеличить свою экономическую ценность. Если вы разбавите свой с 40% до 36%, вы по-прежнему владеете тем же количеством акций, но стоимость одной акции должна была увеличиться.Например, если вы соблазните Терри Мэтьюса (известного в Ньюбридже и Мителе) в ваш совет, заплатив ему 10%, вполне вероятно, что ваши акции удвоятся или утроятся в цене (т. рыночная стоимость наверняка и, надеюсь, также внутренняя стоимость из-за укрепления руководство). Если бы ваши 40 % стоили 1 миллион долларов, ваши полученные 36 % теперь могут будет стоить 3 миллиона долларов!
Если вы пригласите нового вице-президента по маркетингу и дадите ей 5% в качестве подписного бонуса,
откуда вы знаете, что ее вклад будет стоить 5%? Как вы измеряете
чья-то репутация? Если человек не является хорошо известным или не имеет подтвержденного послужного списка,
это может быть не так просто.
Вот почему наделение правами (описанное ниже) может быть уместным.
Есть только один способ привлечь новых партнеров: тщательно и обдуманно. Партнер может быть с вами на всю жизнь. Может быть труднее прекратить деловое партнерство, чем получить супружеский развод. Так что думайте об этом!
Кто что должен получить?
Какой процент компании должен получить каждый партнер в новом предприятии? Это сложный вопрос, на который нет простого ответа.С точки зрения процентных пунктов, сколько стоит идея (или изобретение, или патент)? Что 5 лет низкой зарплаты, пота и напряженной работы чего стоят? Что такое опыт а ноу-хау стоит? Сколько стоит доллар? «Кто что должен получить» лучше всего определяется путем рассмотрения того, кто что приносит к столу. Предположим, Билл Гейтс сказал, что будет работать в вашем Совете или окажет вам некоторую помощь.
Какую долю компании он должен получить? Просто подумайте о ценности, которую
его имя принесет в вашу компанию! Если венчурный капиталист подумал, что вы
компания стоила 1 миллион долларов без Гейтса, эта стоимость увеличилась бы в несколько раз
с участием Гейтса.
И все же, что он «сделал» для вас?
Часто основатели компаний мало задумываются над этим вопросом. Во многих случаях цифры определяются тем, что «приятно», т. е. интуицией. Например, в случае совершенно нового предприятия, созданного с нуля четыре инженера, тенденция может заключаться в том, чтобы разделить поровну в новой сделке по 25% каждый. В случае единственного учредителя, это лицо может выбрать сохранить 100% акций и построить это предприятие за счет «самозагрузки» процесс, чтобы сохранить полную собственность и контроль, не занимаясь в других партнерах.Возможна отсрочка заключения сделок с новыми партнерами до какого-то более позднего времени, когда бизнес имеет некоторую неотъемлемую ценность тем самым позволяя основателю сохранять значительную долю собственности.
Ответ на вопрос «кто что должен получить» в принципе прост
ответ: Это зависит от относительного вклада и обязательств, сделанных
в компанию партнерами по номеру на данный момент времени .
Следовательно,
необходимо придумать стоимость для компании, выраженную либо в
денежном выражении или каком-либо другом общем знаменателе.Это становится сложнее, когда
есть твердые активы (деньги, оборудование), внесенные некоторыми сторонами и
мягкие активы (интеллектуальная собственность, ноу-хау), предоставленные другими. Давайте
посмотрите на несколько примеров для иллюстрации.
1. Профессор Голдблюм разработал новый продукт для снижения
стоимость расхода автомобильного топлива. Он решает, что для того, чтобы привести
эту инновацию на рынок, ему понадобится деловой партнер, чтобы помочь ему
с бизнес-планом, а затем управлять и финансировать новую компанию, созданную
использовать эту возможность.Он вербует Сэма Брауна, 45 лет, у которого есть
хорошая репутация местного предпринимателя. Они соглашаются, что Сэм получит 30%
компании за предоставление своего опыта, контактов и послужного списка
плюс тот факт, что он будет брать зарплату в 50 тысяч долларов в год вместо «рынка».
зарплата 100 тысяч долларов за первые два года. Кроме того, они согласны с тем, что Сэм
будет уделять все свое внимание фирме в течение 5 лет, и это должно
он уйдет по какой-либо причине до полного срока, он потеряет 4%
капитала за каждый год в течение 5-летнего срока.Профессор берет
60% за предоставление интеллектуальной собственности и за предоставление текущей
технические консультации и поддержка. Профессор «дает» университету жетон
10%, потому что согласно политике Университета, Университет имеет право
на «некоторую долю» его интеллектуальной собственности из-за ее вклада
объектов, хотя в соответствии с его политикой интеллектуальная собственность
права принадлежат создателю. Хотя эти цифры несколько условны,
они рассматриваются сторонами как справедливые на основе относительных вкладов
сторон.Как налогоплательщик, можно предположить, что университет получил
короткий конец сделки, но это спорный вопрос.
2. Три недавно получивших диплом инженера-программиста решают создать новое программное обеспечение.
компания, которая будет разрабатывать и продавать набор инструментов для разработки программного обеспечения,
принимая во внимание нехватку талантов в области программного обеспечения, от которых страдает отрасль. Они
все начинают с одинаковыми активами, т. е. знанием программного обеспечения и сопоставимыми
взносы «потового капитала». Хайди берет на себя роль генерального директора
новое предприятие, и они делят пирог на 40% за Хайди (из-за ее
большая ответственность) и по 30% для двух других.Они счастливы
кемперы пока. Некоторое время спустя они решают нанять опытного генерального директора.
с соответствующим опытом и привлечь венчурного инвестора для финансирования
продвижение их разработанного и готового к поставке набора программных продуктов.
Затем им придется решать вопрос о том, что представляет собой их компания.
сейчас стоит и сколько собственности им придется обменять на эти новые
Ресурсы. Это будет определяться претендентом на венчурный капитал в
свете текущих рыночных инвестиционных условий и привлекательности
эта конкретная сделка.
3. Четверо предпринимателей, недавно получивших неожиданную финансовую удачу от своего бизнеса, решают заняться венчурным капиталом. Они решают создать компанию с капиталом в 10 миллионов долларов. Гарри предоставляет 3 миллиона долларов, Билл предоставляет 2 миллиона долларов, а два других 2,5 миллиона долларов. Какой частью новой компании будет владеть каждый из них? (Этот это не вопрос с подвохом.) Для таких основных активов, как наличные деньги, легко определить «справедливые» проценты.
В случае второго примера выше мы имеем ситуацию, в которой
компания создана и имеет некоторую ценность в силу своей продукции и
возможные продажи на рынке. Правление компании принимает решение о привлечении
опытный генеральный директор (это также радует венчурного капиталиста) для разработки
бизнес к следующему этапу роста. Хотя, может быть, можно
нанять такого человека и платить ему/ей привлекательную зарплату, это, вероятно, делает
больше смысла привлекать такого человека скорее как компаньона, чем наемного
рука.
В этом случае можно договориться о зарплате ниже рыночной.
с долевым участием. Один из способов сделать это — применить разницу
между рыночным курсом и фактической заработной платой за период времени, скажем, 5
лет, на долю в акционерном капитале, основанную на оценке компании, приемлемой для
основатели. Если венчурные инвестиции были осуществлены или осуществляются
переговоров, это может подготовить почву для такой оценки. Например, Луиза
зарабатывал 125 000 долларов в год, работая генеральным директором американской компании.
Канадские операции.Она соглашается работать за 75 000 долларов в год в течение 5 лет.
По сути, она вносит 250 000 долларов авансом (в форме акционерного капитала).
что не нужно поднимать, чтобы нанять ее). Если компания оценена
за 2 миллиона долларов она должна получить что-то, превышающее 10% компании.
Однако ее акции будут «распространены» на 5 лет, что означает, что каждый год она
получит пятую часть акций от «эскроу». она потеряет
любые акции, не выпущенные таким образом, если она нарушит свое обязательство или если ее
увольнение по уважительной причине.
В этом примере зарплата Воши равна
действительно 125 000 долларов в год, но она инвестирует часть этого в
собственный капитал компании (на льготной налоговой основе, я мог бы добавить!).
Для более зрелых компаний и особенно для публичных компаний, можно предоставить менеджерам поощрительные опционы на акции в качестве дополнительной поощрение в виде вознаграждения, если компания работает хорошо и если цена акций отражает эту производительность. Однако это не то же самое, что собственности и должны рассматриваться как часть пакета заработной платы.
Важный момент: не путайте капитал (т.е. инвестиции и собственность) с доходом (т.е. зарплатой)!
Акции против процентных пунктов
Иногда люди зацикливаются на процентных пунктах. Например, если создается новая компания, состоящая из многих людей, это может быть невозможно разделить эти фиксированные 100% на 20 или 30 осмысленных частей по 10%. Это просто не будет работать. Некоторые люди могут получить только 3% и могут чувствовать себя ущемленными тем, что кажется незначительной суммой (хотя я, конечно, хотел бы иметь имел 1% Microsoft, когда это началось).
Жаль, что только 100 процентов
баллы доступны. При этом количество акций не ограничено.
который можно выдать. Итак, давайте выпустим 10 миллионов акций и отдадим наши 3%
человек 300 000 акций. Мы все знаем, что когда-нибудь эти акции могут стоить
5, 10 или 50 долларов! Проработай это! Внезапно становится вкуснее.Итак, сколько акций нужно выпустить? Небольшие публичные компании обычно имеют от 5 до 15 миллионов акций в обращении. Крупные публичные компании может иметь 100 миллионов или более выпущенных акций.Частные компании, крупные или маленькие, выпускают меньше акций — от 1 до, возможно, нескольких миллионов. Число не очень важно для частных компаний, потому что эти акции не торгуются на открытом рынке. Когда компании становятся публичными, т.е. размещают свои акции для торговли, часто происходит дробление акций, так что 5 или 10 новых акций торгуются на каждую существующую акцию, чтобы дать компании «нормальное» количество акций и «нормальный» ценовой диапазон.
Количество акций, которое вы выпустите при первом запуске, должно
зависит от того, сколько партнеров вы хотите иметь.
Если только горстка,
тогда вы могли бы просто выпустить 100 акций с процентными пунктами
эквивалентно количеству акций. Это может заставить вас и ваших партнеров
лучше увеличить это число на несколько порядков. Это
Хорошо, тоже. Если у вас много партнеров, полезно иметь много акций — даже
если только по психологическим причинам.
Начинающие предприниматели могут подумать: «Ну и славно было бы владеть 5 млн. акций компании.» Верно, но это может вызвать осложнения, если у вас есть слишком большое число.Например, если вы начинаете с 10 миллионов акций и затем сделайте с другими, чтобы получить 15 миллионов акций, а затем вы решите стать публичным, в результате чего будет выпущено более 20 миллионов акций, это может быть слишком большим числом, и вам, возможно, придется выполнить откат или консолидацию (см. следующий абзац).
Разделение акций и откат акций
Вы, наверное, слышали о «расщеплении акций». Это часто случается с публично торгуемые компании, когда цены на их акции становятся «слишком высокими».
Майкрософт,
например, много раз расставался. Вот почему у Билла 270 миллионов акций.
Microsoft делает это, когда цена акций кажется слишком высокой для
средний инвестор. В конце концов, кто захочет платить 500 долларов за одну акцию? если ты
разделить 2 на 1, тогда цена за акцию составит 250 долларов, но если вы разделите
5 по цене 1, цена за акцию теперь составит 100 долларов. Когда компании разделяют свои
акции, они делают это, просто обменивая новые акции на старые акции с
все акционеры. Откат акций или консолидация акций, как их иногда называют
обратны дроблению акций, но с одним заметным отличием. Когда
делается откат, выпускается 1 новая акция на 2 или 3 (или как там совет
решает) старые акции. Однако новые акции выпущены в соответствии с новым корпоративным
имя означает, что компания должна изменить свое юридическое название. Часто изменение
является второстепенным, например, от Acme Corp до Acme Inc или от Acme Corp до Acme
2000 Corp. Это сделано для того, чтобы новые акции с меньшей вероятностью не
перепутал со старыми акциями.
Это не относится к разделениям, если предположить, что
акционеры захотят обменять свои старые акции на новые, тогда как
в случае консолидации акционеры не будут стремиться торговать своими
старые для своих новых.
Почему откат? Если цена акций слишком низкая, компания может оказаться как «копейки» или дешевая одежда. Итак, если акция торгуется по цене 0,10 доллара за акцию с откатом 1 к 10 придаст акции более респектабельный вид. внешний вид доллара.Кроме того, если меньшая, более юная компания имеет 500 млн. акций в обращении (что может случиться), может быть лучше, по рыночным причинам, иметь более узкий «поплавок» (т.е. количество выпущенных акций, торгующихся на рынке).
Вот некоторые приблизительные цифры, которые следует учитывать.
Частные компании с ограниченным владением (т. е. с несколькими акционерами) будут иметь небольшую
количество акций независимо от их размера. Частные компании с большим
количество акционеров (скажем, до 50) может иметь несколько тысяч или даже
выпущено несколько миллионов акций.
Небольшие публичные компании (с годовым объемом продаж
ниже 10 миллионов долларов), например, те, которые торгуются на младшей фондовой бирже, например
Ванкувер, будет выпущено от 5 до 10 миллионов акций. Старшие компании
(с годовым объемом продаж более 100 миллионов долларов), такие как те, которые торгуются на
Торонто может быть выпущено более 50 миллионов акций. Настоящий мамонт
корпорации с объемом продаж в миллиарды долларов, скорее всего, будут иметь больше
выпущено более 100 миллионов акций. У Microsoft около 600 миллионов акций
выпущен в марте 1997 года.
Последствия владения
Владение означает разделение рисков и вознаграждений. Он подразумевает определенное степень контроля (т. е. управление рисками) в той мере, в какой акционеры назначают управленческая команда, и это подразумевает участие в стоимости компании — независимо от измерения (т. е. прибыль, собственный капитал, рыночная стоимость и т. д.). Эти это два совершенно разных понятия. Проницательный предприниматель может спросить себя, если она хочет быть богатым, независимым владельцем или если она хочет быть очень занятым менеджером! Большинство владельцев, особенно учредителей, назначают себя в качестве старших менеджеров.
И они имеют на это право. Но я предпочел бы быть богатым
чем занят или беден. Наиболее важным аспектом владения акциями является то, что
по мере роста стоимости компании увеличивается и доля в стоимости.
Билл Гейтс на самом деле не имеет миллиардов долларов. То, что у него есть, это дробь
(примерно четверть) бизнеса стоимостью во многие миллиарды долларов. Ваш
Риск — это инвестиции, которые вы вкладываете, другие упущенные возможности и, возможно,
репутация (если сделка сорвется). Но награда может быть неограниченной.Это
почему справедливость так привлекательна. Не редкость для основателя высокой
технологическое предприятие, чтобы владеть миллионом акций (что стоило ему очень дешево в
наличными) и увидеть, как эти акции оцениваются в несколько миллионов долларов.
долларов в относительно короткие сроки. Их буквально тысячи
из примеров этого — Гейтс является самым ярким из них. Право собственности не влечет за собой никаких дополнительных обязательств или ответственности.
После того, как пакет акций куплен или «передан», он принадлежит владельцу.
навсегда.Он также дает владельцу право голосовать за совет директоров компании.
директоров, его руководящего органа. В зависимости от относительного пакета акций,
акционер может иметь очень небольшой контроль, как в случае крупной публичной
компания или очень существенный контроль, как в случае с небольшой компанией в
в которых он имеет более 50% голосов или в которых он может иметь менее
50% голосов, но все еще имеют большое влияние в силу акционеров
соглашение.
Один очень успешный основатель однажды сказал: «Я не очень умный, но На меня точно работает много умных людей!».Этот человек понял разница между собственностью и управлением.
Сколько стоит компания? (и когда?)
Как создается добавленная стоимость бизнеса за определенный период времени? Все компании начинают от стоимости только расходы на регистрацию. Как только люди, деньги и активы добавляются или развиваются, компания будет расти в цене.
Если управленческая команда предложит революционную технологию, это может
стоить миллионы долларов! Развитие продуктов и клиентов
добавляет ценность.Сама управленческая команда чего-то стоит в силу
его совокупный опыт, навыки, контакты и т. д. Ценность лучше всего измеряется
с точки зрения потенциала, а не с точки зрения исторической прибыли или финансовых
послужной список — но с точки зрения будущих возможностей производительности. Ценность
увеличивается как за счет внутренних действий и роста, так и за счет внешних
взносы (например, денежные средства и люди), которые способствуют такому росту. Для основателей и первых инвесторов потенциал роста самый большой.На ранних стадиях развития компания может стоить очень мало,
особенно посторонним. Вся ценность может быть бездействующей внутри команды
— ждет разработки. Те, кто вносит свой вклад на этом раннем этапе, заслуживают
получать огромные прибыли, потому что именно они достаточно смелы, чтобы
взять на себя первоначальный риск.
Инвестор-ангел, предоставляющий преподавателям университет
участник с небольшим начальным финансированием, скажем, 50 000 долларов на подготовку
изобретение для эксплуатации, может легко заслужить 10 или 20% этого бизнеса.После того, как понятие более полно разработано, это исходное положение можно рассматривать
как «украсть», но опять же, большинство таких «угонов» в конечном итоге бесполезны
сделки!
Нездорово и нереально для предпринимателя завидовать
доля, принадлежащая его или ее ранним покровителям. Иногда наблюдается тенденция
к раскаянию продавца. Например, предприниматель, который продает 20%
его фирма за 50 000 долларов может почувствовать себя обманутой через год, когда серьезный инвестор
готов заплатить 500 000 долларов за 20%.Это ошибочное мышление. Без этого
начальных 50 000 долларов, эта компания, возможно, так и не пережила бы свой первый год. В
На этой иллюстрации у основателя изначально было 100%, потом 80%, потом закончилось
до 64%. У ангела было 20%, а в итоге осталось 16%.
Богатый инвестор
закончили с 20% — по крайней мере, до следующего раунда, когда они
все опять терпят разбавление. В идеале, с течением времени значение
компания резко возрастает, так что последующие разбавления становятся
все менее и менее болезненным для существующих заинтересованных сторон.Иногда, когда вехи
не достигнуты, ранние инвесторы и основатели должны проглотить горькую
пилюлю, привлекая новых инвесторов крупными позициями в акционерном капитале с большим разводняющим эффектом.
последствия. Но это бизнес!
Стоимость бизнеса лучше всего определяется тем, чего хочет инвестор заплатить за него (т.е. его акции) или что потенциальный стратегический приобретатель (т.е. инвестор (или конкурент), который хочет купить его для стратегического бизнеса причины) готов за это платить.
Философия благоразумного управления заключается в том, чтобы всегда думать с точки зрения
сделать бизнес привлекательным для таких женихов, заложив прочный фундамент
и взращивая и выращивая его.
Бизнес всегда должен быть в состоянии
продать его.
Другие альтернативы
Давайте будем творческими. Вам не всегда нужно отказываться от акций вашей компании если вы не можете заплатить наличными. Кроме того, это становится грязным (от корпоративного управления перспектива) иметь слишком много, особенно мелких, инвесторов.Вы, возможно возможность договориться об отсрочке платежа, возможно, с процентами. Если вам нужно приобрести материальный актив, вы, вероятно, можете получить банковское или стороннее финансирование. Для мягких активов, таких как интеллектуальная собственность, вы могли бы рассмотреть возможность заключения соглашения о выплате роялти, т. е. за каждую единицу продано, воплощая указанную интеллектуальную собственность, вы платите 5% роялти с продаж поставщику актива. И помните, акции стоят дорого. Предоставление кому-то 5% акций, означает, что эта сторона владеет 5% чистой стоимости вашей фирмы и прибыль навсегда! Так что действуйте осторожно.
Резюме
Делить пирог непросто. В итоге, или правильнее сказать — вначале важно, чтобы все долевые партнеры приняли сделку. Каждый акционер хотел бы владеть большей долей — это только делает смысл. Но, к сожалению, все «проценты» должны в сумме давать 100. Вот почему хорошо иметь возможность выпустить 10 миллионов акций. Звучит намного лучше владеть 100 000 акций в следующей горячей сделке по программному обеспечению, чем владеть только всего один процент!Когда вы продаете часть или все свои акции компании, помните что вы кладете на свой банковский счет доллары, а не проценты точки.
Авторское право 1997 Майкл С. Волкер
Электронная почта: [email protected] — Комментарии и предложения будут оценены!
Обновлено: 971015
Передача права собственности на активы
Передача права собственности на активыВсе ли имущество переходит по наследству, когда человек умирает?
Нет.
Только имущество, принадлежащее умершему лицу, которое не переходит автоматически к оставшемуся в живых, должно пройти через судебный процесс, называемый завещанием.При завещании суд назначает личного представителя для передачи правового титула на имущество, принадлежащее умершему лицу, лицам, которые должны его получить. Если общая стоимость имущества, принадлежащего умершему лицу, меньше определенной суммы и это имущество соответствует определенным условиям, оставшийся в живых может использовать аффидевит о взыскании личного имущества для передачи имущества вместо процесса завещания. Кроме того, если владелец недвижимости зарегистрировал акт о передаче недвижимости в связи со смертью, право собственности на это имущество будет автоматически передано названным бенефициарам после смерти владельца.Это имущество не должно проходить через судебный процесс завещания.
Шаги, необходимые для передачи собственности, зависят от типа собственности, от того, как лицо владело правом собственности на собственность и назвало ли это лицо кого-то, кто получит собственность после своей смерти.
Некоторое имущество должно пройти через завещание, а другое имущество проходит без завещания. В следующих разделах объясняется, как передать некоторые из наиболее распространенных типов собственности.
Вернуться к началу страницы
В чем разница между завещательным имуществом и ненаследственным имуществом?
Имущество, которое должно пройти через завещание, прежде чем оно может быть передано другому лицу, называется завещательным имуществом.Обычно это включает имущество, принадлежащее только на имя умершего человека, например, дом, автомобиль или банковский счет.
Имущество, которое автоматически переходит к другому лицу после смерти человека, называется имуществом без завещания. Обычно это включает имущество, находящееся у кого-то другого, или когда умерший назвал кого-то для автоматического получения имущества. Общие примеры включают банковский счет, пособия по страхованию жизни, пенсионные пособия или недвижимость, если вы зарегистрировали перевод в случае смерти.
Имущество одного и того же типа может быть как завещательным, так и не завещательным. Например, текущий счет, принадлежащий только на имя умершего человека, должен пройти через завещание и является завещательным имуществом. Но если тот же расчетный счет открыт совместно с другим лицом, имеющим право на наследство, счет автоматически переходит к оставшемуся в живых как имущество без завещания.
Вернуться к началу страницы
Как передать недвижимое имущество, принадлежащее умершему человеку, другому лицу?
Личный представитель должен подготовить Акт о передаче недвижимого имущества новому владельцу, если только оно не переходит автоматически к супругу умершего лица или к назначенному бенефициару, если умершее лицо записало Акт о передаче недвижимости.
Личный представитель обычно готовит Акт об отказе от прав при передаче имущества бенефициарам и наследникам, потому что он или она не знает точно, какой интерес имел умерший человек в имуществе, и не хочет, чтобы наследство отвечало за обещания относительно имущества.
Но в некоторых ситуациях, например, при продаже покупателю, не имеющему отношения, Личный представитель может подготовить Гарантийный талон. В этом случае личный представитель обычно просит титульную компанию изучить имущество, чтобы снизить риск того, что имущество будет нести ответственность за обещания.Очень специфический язык используется для создания Акта о выходе и Гарантийного договора. Если у вас есть какие-либо вопросы о подготовке акта, вам следует поговорить с адвокатом по наследственным делам.
Личный представитель должен зарегистрировать новый Акт в Регистрационной палате штата Аляска в районе регистрации, в котором находится недвижимость.
Недвижимое имущество обычно может оставаться на имя умершего человека до тех пор, пока не наступит время его передачи. Его не нужно сначала переводить на имя Личного представителя от имени наследственного имущества.Если на имущество имеется действующий кредит, бенефициар или наследник должен договориться о принятии кредита, погашении кредита или рефинансировании имущества до принятия Акта на имущество.
Вернуться к началу страницы
Как передать недвижимость без завещания?
Недвижимое имущество может быть передано без завещания, если оно удерживается одним из следующих способов:
- Оба супруга как арендаторы полностью;
- Оба супруга как собственность сообщества Аляски с правом наследования; или
- Доверенным лицом; или
- Лицо, которое умерло, записало акт о передаче имущества, согласно которому имущество будет передано названным бенефициарам, вступившим в силу после смерти.
Если недвижимость находится в собственности арендаторов полностью или как собственность сообщества Аляски с правом наследования, она автоматически переходит к супругу, пережившему умершего. Нет необходимости предпринимать какие-либо действия для передачи недвижимого имущества пережившему супругу. Если оставшийся в живых супруг хочет продать или передать недвижимое имущество, ему или ей необходимо будет зарегистрировать новый акт и заверенную копию свидетельства о смерти умершего супруга в регистрационном бюро Аляски в регистрационном районе, в котором находится имущество.
расположена.
Если имущество находится в доверительном управлении доверительного управляющего, оно будет по-прежнему находиться в доверительном управлении в интересах бенефициаров, названных умершим лицом. Нет необходимости передавать право собственности, потому что Доверительный управляющий уже юридически владеет имуществом. Дополнительные сведения см. в разделе Доверительные отношения.
Если умершее лицо зарегистрировало передачу по акту о смерти, имущество автоматически переходит к указанным бенефициарам. Нет необходимости предпринимать какие-либо действия для передачи недвижимости бенефициарам.
Вернуться к началу страницы
Как я могу передать личное имущество, принадлежащее умершему человеку, другому лицу?
Способ передачи личного имущества зависит от нескольких факторов, в том числе:
- Тип имущества.
- Имеет ли свойство название.
- Способ владения имуществом (раздельно, совместно, с правом наследования и т.
д.). - Назначил ли умерший кого-либо, кто автоматически получит имущество.
д.).В разделах ниже содержится информация о передаче некоторых наиболее распространенных видов личного имущества.
Вернуться к началу страницы
Как перенести банковские счета?
Вы должны следовать особым правилам для передачи банковских счетов, таких как текущие счета, сберегательные счета, счета акций и депозитные сертификаты. Кто получает учетные записи, когда владелец учетной записи умирает, и способ передачи учетных записей зависит от того, как называется учетная запись.
Если человек при жизни добавил кого-то к своему счету с правом подписывать чеки только для удобства, подписывающий не имеет права на какие-либо средства на счете после смерти.
Передача совместных банковских счетов с правом наследования
Эти счета открыты совместно с одним или несколькими лицами, которые могут быть супругом или лицом, не состоящим в родстве, или обоими.
Условия учетной записи создают автоматическое право на выживание.В приведенной ниже таблице показано, кто получит счет в случае смерти человека и что вам потребуется для передачи счета в банк.
Владельцы счетов, пережившие умершего человека | Кто получает учетную запись | Документы, необходимые для перевода счета |
|---|---|---|
Один из оставшихся в живых владельцев аккаунта является супругом умершего. | Оставшийся в живых супруг получает всю долю умершего. | Заверенная копия свидетельства о смерти |
Ни один из выживших владельцев счетов не является супругом умершего. | Выжившие владельцы поровну делят долю умершего. | Заверенная копия свидетельства о смерти |
Выживших владельцев аккаунта нет (умерший человек был последним выжившим владельцем аккаунта). | Поместье получает весь счет. | Завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества |
Если Личный представитель не назначен, банк может оплатить счет бенефициарам или наследникам умершего лица. | Заверенная копия свидетельства о смерти и доказательства смерти всех других владельцев учетных записей. |
Перевод совместных банковских счетов без права наследования
Эти счета открыты совместно с одним или несколькими лицами, включая супруга или лицо, не связанное родственными отношениями, или и то, и другое. Условия учетной записи не создают автоматического права на выживание. Наследство получает всю долю умершего человека, даже если другие владельцы счета выживают. Для передачи счета банку потребуются завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества.
Перевод банковских счетов общей собственности на Аляске
Эти учетные записи создаются обоими супругами в соответствии с Законом об общей собственности штата Аляска.
В приведенной ниже таблице показано, кто получит счет в случае смерти одного из супругов и что вам потребуется для перевода счета в банк.
Как хранится титул | Кто получает учетную запись | Документы, необходимые для перевода счета |
|---|---|---|
С выживанием | Супруга получает весь счет. | Заверенная копия свидетельства о смерти |
Без выживания | Поместье получает весь счет. | Завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества |
Перевод кредиторской задолженности на счета банка смерти
Эти счета могут вестись совместно с другим лицом или только на имя умершего лица.
Каждый владелец учетной записи может назвать одного или нескольких бенефициаров «POD», подлежащих выплате в случае смерти, чтобы получить долю этого владельца в учетной записи в случае его или ее смерти. Однако, если учетная запись является совместной учетной записью с правом наследования или учетной записью общинной собственности Аляски с правом наследования, что-либо получает только бенефициар POD последнего выжившего владельца учетной записи.
В приведенной ниже таблице показано, кто получит учетную запись после смерти человека и что вам потребуется для передачи учетной записи в банк.
Бенефициары POD, пережившие умершего человека | Кто получает учетную запись | Документы, необходимые для перевода счета |
|---|---|---|
Выживает более одного получателя POD. | Все бенефициары POD имеют равные доли в счете. | Заверенная копия свидетельства о смерти и доказательство смерти для всех владельцев учетных записей, если учетная запись имела право на сохранение жизни. |
Выживает только один бенефициар POD. | Получатель POD получает весь счет. | Заверенная копия свидетельства о смерти и доказательство смерти для всех владельцев учетных записей, если учетная запись имела право на сохранение жизни. |
Ни один бенефициар POD не выжил. | Имущество умершего владельца счета получает весь счет ( , а не имущество последнего выжившего получателя POD). | Завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества |
Если Личный представитель не назначен, банк может оплатить счет бенефициарам или наследникам умершего лица. | Заверенная копия свидетельства о смерти и доказательство смерти для всех владельцев учетных записей, если учетная запись имела право на сохранение жизни. |
Перевод банковских счетов одной стороны
Эти счета принадлежат только умершему человеку.Наследство получает весь счет, когда человек умирает, если не было никакой задолженности по смерти бенефициара. Для передачи счета банку потребуются завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества.
Вернуться к началу страницы
Как передать инвестиционные счета?
Инвестиционные счета в финансовом учреждении или брокерской компании имеют свои формы собственности.Аккаунт может передаваться с завещанием или без него в зависимости от того, как удерживается титул. Вы должны прочитать условия счета или поговорить с брокером умершего человека, чтобы узнать, как проходит каждый счет и какие документы вам нужны для передачи счета.
Обычно, если учетная запись автоматически переходит к выжившему, для получения учетной записи вам потребуется заверенная копия Свидетельства о смерти. Если учетная запись переходит к наследству умершего лица, вам потребуются завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества.
Вернуться к началу страницы
Как перевести страхование жизни, аннуитеты и пенсионные выплаты?
Большинство этих планов позволяют человеку, который умер, назвать получателя выплаты в случае смерти, чтобы автоматически получать его или ее пособия. Если умерший человек никого не назвал, сам план иногда называет бенефициара для автоматического получения пособий по плану. Если умершее лицо назвало свое «имущество» в качестве бенефициара, имущество должно пройти через завещание.Вам следует прочитать условия плана или контракта или поговорить с администратором плана, чтобы узнать, кто будет получать льготы и что вам потребуется для передачи льгот.
Обычно, если льготы автоматически переходят к оставшемуся в живых, вам потребуется заверенная копия Свидетельства о смерти, чтобы получить льготы. Если льготы переходят к наследству умершего лица, вам потребуются завещательные письма, административные письма или аффидевит о взыскании личного имущества.
Вернуться к началу страницы
Как передать технику?
Отдел автотранспортных средств Аляски («DMV») выдает свидетельства о праве собственности на некоторые типы транспортных средств, включая автомобили, мотоциклы, грузовики, прицепы и готовые дома, не прикрепленные постоянно к недвижимому имуществу. К транспортным средствам, не имеющим Свидетельства о праве собственности, относятся снегоходы, квадроциклы, тракторы, внедорожная техника, лодки и самолеты.
Транспортное средство, имеющее Свидетельство о праве собственности, может пройти или не пройти процедуру завещания, в зависимости от того, каким образом удерживается право собственности.
В приведенной ниже таблице показано, кто получит транспортное средство и какой документ вам потребуется для передачи права собственности на транспортное средство в DMV.
* Примечание. Если имущество является небольшим, DMV также требует заверенную копию заключительного заявления, показывающую, что лицо имеет право на транспортное средство.
Транспортные средства и оборудование, не имеющие права собственности, передаются как движимое имущество без права собственности.
Вернуться к началу страницы
Как я могу передать материальное личное имущество, на которое нет права собственности?
Материальная личная собственность включает в себя такие предметы, как мебель, украшения, произведения искусства, инструменты, оборудование и сентиментальные вещи.Если у предмета материального личного имущества есть право собственности, например, на транспортное средство, вы должны следовать правилам, касающимся права собственности, чтобы передать право собственности.
Большая часть материального личного имущества не имеет титула.
Если супруг переживает умершего человека, этот тип имущества обычно автоматически переходит к пережившему супругу, поскольку предполагается, что супруги полностью владеют этим имуществом в качестве арендаторов. В этом случае нет необходимости предпринимать какие-либо действия для передачи имущества.
Чтобы передать эти предметы бенефициару или наследнику, кроме пережившего супруга, Личный представитель должен подготовить такой документ, как купчая, уступка или акт о распределении, который доказывает, что новый владелец имеет право на имущество.Документ должен делать следующее:
- Имя личного представителя поместья.
- Назовите человека, который получит имущество.
- Опишите собственность.
- Скажите, что Личный представитель либо продает, передает или распределяет имущество лицу, которое должно его получить.
Вернуться к началу страницы
Как передать огнестрельное оружие?
Огнестрельное оружие передается новому владельцу в качестве материальной личной собственности без права собственности.
Однако личный представитель и лицо, получающее имущество, должны соблюдать все федеральные законы и законы штата, касающиеся огнестрельного оружия. Личный представитель должен убедиться, что бенефициар или наследник имеет право владеть и владеть огнестрельным оружием в соответствии как с федеральным законодательством, так и с законом штата, в котором проживает бенефициар или наследник, прежде чем передать огнестрельное оружие. Бюро по алкоголю, табаку, огнестрельному оружию и взрывчатым веществам контролирует право собственности, передачу и отгрузку огнестрельного оружия в соответствии с федеральным законом.
Как отправить огнестрельное оружие?
Если бенефициар или наследник является резидентом другого штата, он или она может лично забрать огнестрельное оружие на Аляске и отправить его непосредственно себе.Если бенефициар или наследник лично не забирает огнестрельное оружие, личный представитель должен отправить огнестрельное оружие через дилера, имеющего федеральную лицензию.
Личный представитель не может осуществлять доставку непосредственно бенефициару или наследнику.
Вернуться к началу страницы
Как передать самолет?
Личные воздушные суда передаются новому владельцу в качестве движимого имущества без права собственности. Новый владелец должен зарегистрировать самолет в Федеральном авиационном управлении (FAA) и предоставить в FAA купчую и заверенную копию завещательного или административного письма.Если воздушное судно находится в Анкоридже, Личный представитель также должен уведомить муниципалитет Анкориджа о смене владельца.
Вернуться к началу страницы
Как я могу получить дивиденды Постоянного фонда Аляски за умершего человека?
Дивиденд постоянного фонда Аляски («PFD») представляет собой ежегодный платеж, производимый штатом Аляска лицам, которые были резидентами Аляски в течение полного календарного года. Умершее лицо имеет право на PFD, если применимо любое из следующих условий:
- Лицо соответствовало требованиям для PFD за год до своей смерти и подал заявление до истечения срока;
- Лицо соответствовало требованиям для PFD за год до своей смерти, но умерло до истечения срока подачи заявления; или
- Лицо получило PFD за предыдущий год, соответствовало требованиям для получения PFD в год своей смерти и проживало не менее 180 дней непосредственно перед смертью.
Личный представитель или правопреемник на основании Аффидевита о сборе личного имущества может получить или подать заявление на получение PFD для лица, которое умерло. Крайним сроком подачи заявки является конец периода подачи заявки на дивиденды через год после смерти человека (обычно 31 марта).
Вернуться к началу страницы
Как я могу перевести капитальные кредиты, мили для часто летающих пассажиров, возмещения и необналиченные чеки?
Существует множество видов материального личного имущества, для передачи которых существуют особые требования.Ниже приведены рекомендации для некоторых распространенных типов собственности:
Капитальные кредиты от коммунального предприятия
Коммунальные предприятия, функционирующие как кооперативы-члены, например некоторые электрические компании, часто возвращают прибыль своим членам (или бывшим членам) через определенное количество лет. Когда член умирает, некоторые коммунальные услуги немедленно возвращают прибыль.
Вам следует обратиться в любую кооперативную коммунальную службу, от которой умерший получал услуги для подачи заявления. В зависимости от продолжительности службы и использования коммунальных услуг капитальные кредиты могут варьироваться от нескольких долларов до нескольких тысяч долларов.
Пробег для часто летающих пассажиров
В некоторых случаях мили, заработанные умершим человеком в качестве часто летающих пассажиров, могут быть переданы членам его семьи. Для получения этой информации вам следует обратиться в отдел обслуживания клиентов каждой программы для часто летающих пассажиров. Иногда, несмотря на то, что в правилах говорится, что кредиты не могут быть переданы, служба поддержки клиентов делает исключение, особенно если пробег будет использоваться для недвижимости.
Возвраты и необналиченные чеки
Вы должны получить возмещение, причитающееся умершему человеку, например, подписку на журнал, предоплату или возмещение налогов.Вы также должны собрать и сдать на хранение все необналиченные чеки, выданные умершему человеку, включая последнюю зарплату этого человека.
Вам потребуется заверенная копия Завещательного письма или Административного письма, или Аффидевита о сборе личного имущества, чтобы индоссировать и внести на хранение чеки, выданные умершему человеку. Вы также можете попросить эмитента чека перевыпустить его с вашим именем и должностью, чтобы облегчить его депонирование.
Вернуться к началу страницы
Как мне передать акции Native (ANCSA)?
Акции коренных корпораций, созданные в соответствии с Законом об урегулировании претензий коренных жителей Аляски (ANCSA), проходят следующим образом:
- В соответствии с «завещанием акций», если умершее лицо заполнило бланки на обратной стороне своего сертификата акций, подписало, датировало и нотариально заверило его, или в соответствии с отдельными формами завещания местной корпорации, если они были заполнены.
- Если нет завещания акций или завещательной формы корпорации Native, в соответствии с завещанием, оставленным умершим лицом.
- Если лицо, которое умерло, не оставило ни завещания, ни завещания акций, ни завещательной формы корпорации Native, акции Native проходят следующим образом:
- Если человек, который умер, не оставил потомства, все оставшемуся в живых супругу.
- Если у умершего осталось потомство, то половина оставшемуся в живых супругу и половина потомкам.
- Если человек, который умер, не оставил в живых супруга, в соответствии с правилами Аляски о сохранении завещания, за исключением случаев, когда наследников нет, акции возвращаются корпорации коренных жителей.
Корпорация Native, выпустившая акции Native, а не суд по наследственным делам, принимает все решения о том, как и кому переходят акции. Родной запас рассматривается как имущество без завещания, даже если оно передается по завещанию или по завещанию.
Вы можете посмотреть короткую презентацию об особых процедурах для исконных поместий.
Вернуться к началу страницы
Как передать «запретную собственность» (туземные и городские участки)?
Имущество с ограниченным доступом — это недвижимое имущество, предоставленное коренным жителям Аляски министром внутренних дел в виде наделов коренных жителей или городских участков.
Если владелец ограниченной собственности умирает, собственность может быть передана только с одобрения Бюро по делам индейцев США («BIA»).
Вся ограниченная собственность должна пройти через специальный процесс BIA по завещанию, которым занимается федеральный судья.Собственность не проходит через суд по наследственным делам Аляски. Если умершее лицо составило завещание, личный представитель должен передать оригинал завещания в BIA. Если у лица было другое имущество, которое должно пройти через наследство штата Аляска, личный представитель может подать заверенную копию завещания в суд штата Аляска.
Федеральный судья должен решить, действительно ли завещание. Некоторые требования включают:
- Лицо, составившее завещание, должно быть старше 18 лет и находиться в здравом уме на момент составления завещания.
- Завещание также должно быть подписано двумя свидетелями, не состоящими в родстве с умершим и не получающими ничего по Завещанию.
- При подготовке или подписании завещания не было неправомерного влияния или мошенничества.
Если завещание не соответствует всем этим требованиям, ограниченное имущество переходит к наследникам лица в соответствии с законом Аляски о завещании в соответствии с завещанием BIA.
Вы можете посмотреть короткую презентацию об особых процедурах для исконных поместий.
Вернуться к началу страницы
Как передать разрешение на рыбалку?
Для участия во многих коммерческих рыбных промыслах в штате Аляска требуется специальное разрешение на «ограниченный вход». Некоторые из этих разрешений могут быть весьма ценными. Цены устанавливаются в соответствии со свободным рынком. Разрешение на ограниченный въезд на рыбалку может быть выдано только одному человеку. Закон не позволяет делить разрешение между супругой и детьми. Если вы не укажете разрешение в своем завещании или если у вас его нет, разрешение перейдет к вашему супругу.Если у вас нет супруга/супруги, разрешение, вероятно, придется продать, за исключением случаев, когда у вас есть только один наследник или, если у вас более одного наследника, все наследники согласны с тем, кто должен получить разрешение.
Следовательно, очень важно, чтобы в вашем завещании был раздел с именем человека, который должен получить разрешение на рыбалку. Вы также можете заполнить форму «Назначение получателя разрешения после смерти владельца разрешения».
Узнайте больше об ограниченных разрешениях на рыбалку и поместьях. Комиссия по регистрации коммерческого рыболовства Аляски имеет различные формы, которые касаются вопросов, связанных с недвижимостью.
Федеральное правительство также имеет программу ограниченного доступа для рыболовства, проводимого в федеральных водах. Эти «разрешения» называются индивидуальными квотами на вылов рыбы (IFQ). Это ценные имущественные интересы, которые также могут быть распределены в соответствии с завещанием. Владельцы квоты могут предоставить Национальной службе морского рыболовства имя назначенного бенефициара для получения привилегий передачи наследства в случае смерти держателя квоты. См. Обозначение получателя QS/IFQ.
Вернуться к началу страницы
Что делать, если есть собственность на Аляске, но завещание произошло в другом штате?
Если дело о завещании рассматривается в другом штате и на Аляске имеется недвижимое имущество, личный представитель, назначенный в другом штате (называемый иностранным личным представителем по месту жительства), может управлять имуществом на Аляске, подав:
- Заявление личного иностранного представителя по месту жительства, P-312 [Заполните PDF]
- Заверенные копии документов о назначении из суда другого штата и
- Заверенная копия любого залога, выданного в деле о завещании за пределами штата, если от него не отказались.
Суд Аляски может назначить местного иностранного личного представителя только в том случае, если на Аляске не находится дело о завещании. После назначения местный личный представитель иностранца имеет все полномочия местного личного представителя. Это называется вспомогательной администрацией, когда иностранный личный представитель действует для сбора имущества на Аляске.
Судебный пристав издает приказ о признании полномочий иностранного личного представителя по месту жительства действовать в штате Аляска, P-313.Как только суд назначает иностранного личного представителя, он или она может распределять имущество. Читайте о передаче права собственности на недвижимое имущество и переход права собственности на недвижимое имущество без завещания, а также читайте о разделе недвижимого имущества.
Вернуться к началу страницы
Где я могу узнать больше о различных задачах для личных представителей?
Вы можете узнать больше о:
Вернуться к началу страницы
Ред. 18 декабря 2017 г. © Судебная система Аляски www.courts.alaska.gov Свяжитесь с нами | Вам необходимо загрузить бесплатную копию Adobe Acrobat Reader для просмотра и печати документов с этим символом. Если вы используете программу чтения с экрана, обратитесь за поддержкой и информацию на веб-сайте Adobe Access. |
Долевое участие 101
Долевое участие 101: Образец транзакции
Энди Сиркин (Часть 1 из 2)
Введение
Долевое участие звучит как простая форма совместной собственности.Инвестор и арендатор вносят свой вклад в первоначальный взнос, арендатор живет в доме, поддерживает его и вносит ежемесячные платежи, а стороны разделяют стоимость дома. Но более пристальный анализ выявляет много сложных вопросов. Эта брошюра охватывает основы: право собственности и владение, финансовые взносы, ремонт и улучшение, а также права владельцев в конце доли капитала.
Этот материал был взят из Руководства по долевому участию , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. (заказать книгу).Хотя она остается полезной и актуальной, она не такая актуальная и полная, как более поздняя статья «Вопросы и ответы о совместном использовании капитала», и мы рекомендуем просмотреть эту статью, прежде чем читать эту.
Иллюстрации и примеры в этой брошюре основаны на совместном владении 3321 Elm Street продавцом/инвестором Лаурой Дэвидсон и арендаторами Джорджем и Мэри Смит. Лаура заплатила 150 000 долларов за улицу Вязов за четыре года до доли в капитале и задолжала около 115 000 долларов по ипотеке.Смиты были арендаторами с накопленными сбережениями в размере 15 000 долларов. Стороны договорились о цене в 200 000 долларов и новой ипотеке на 40 лет с плавающей ставкой в размере 180 000 долларов. Смиты внесли 14 500 долларов наличными, а Лора внесла 500 долларов наличными и 10 000 долларов в виде акций. Когда мы говорим, что Лаура вложила 10 000 долларов в акционерный капитал, мы имеем в виду, что она получила от продажи на 10 000 долларов меньше, чем могла бы получить без участия в акционерном капитале.
Пример – Пример предположений о транзакции
| Стоимость улицы Вязов | |
| Покупная цена | 200 000 долларов |
| Заключительные расходы (ссудные сборы, сборы за оценку, титульное страхование, инспекции и сборы за условное депонирование) | 4000 |
| Гонорары адвокатов | 1000 |
| Общие затраты | 205 000 долларов США |
| Плата за улицу Вязов | |
| Новый кредит | 180 000 долларов США |
| Смит Кэш | 14 500 |
| Дэвидсон Кэш | 500 |
| Дэвидсон Эквити | 10 000 |
| Общая сумма платежа | 205 000 долларов США |
Стороны договорились о долях собственности в размере 55% для Смитов и 45% для Лоры.
По истечении пятилетнего срока Смиты могли бы стать единственными владельцами улицы Вязов, вернув взносы Лоры плюс 45% прироста стоимости. Если бы не было выкупа, имущество было бы продано, вклады владельцев возвращены, а прибыль была бы разделена 45/55.
Финансовые взносы
Разделяют ли владельцы акций все расходы?
Владельцы доли участия разделяют первоначальные затраты на покупку недвижимости, включая первоначальный взнос и расходы на закрытие. Эти расходы называются «первоначальными капитальными взносами».Владельцы также разделяют расходы на капитальный ремонт и улучшения, и они называются «дополнительными капитальными взносами». Первоначальный и дополнительный капитальные взносы могут быть разделены в соответствии с любой формулой, разработанной владельцами, и возмещаются до распределения какой-либо прибыли. Другие расходы, включая выплаты по ипотеке, налоги на имущество, страхование и текущий ремонт, не распределяются; их оплачивает оккупант. В отличие от капитальных взносов, эти платежи не возмещаются.
Какие затраты считаются первоначальными взносами в капитал?
Типичный список расходов, учитываемых первоначальными капитальными взносами владельцев улицы Вязов:
Пример – авансовый платеж и заключительные расходы
| Первоначальный взнос | 20 000 долларов |
| Кредитные баллы (комиссия кредитору в зависимости от суммы кредита — здесь 1% от 180 000 долларов США) | 1 800 |
| Прочие банковские сборы (включая оценку) | 250 |
| Страхование титула (для кредитора и владельцев) | 850 |
| Плата за условное депонирование | 700 |
| Плата за осмотр | 350 |
| Запись и нотариальные сборы | 50 |
| Гонорары адвокатов | 1000 |
| Итого | 25 000 долларов США |
Часто владельцы должны заплатить страховку и налог на недвижимость при первой покупке недвижимости.Не включайте эти затраты в состав первоначальных взносов в капитал, поскольку они не являются частью затрат на покупку; скорее, они представляют собой предоплату расходов на владение недвижимостью.
Если в долевом участии участвует продавец/инвестор, собственники должны решить, будут ли затраты продавца на закрытие сделки считаться частью первоначального вклада в капитал. Затраты продавца на закрытие — это те транзакционные издержки, которые обычно оплачиваются продавцами. Они часто включают комиссионные с продаж и налоги на передачу (также называемые «штампами»), но этот обычай варьируется от места к месту и всегда является предметом переговоров сторон.Включение затрат продавца на закрытие в качестве первоначального вклада в капитал означает, что арендатор будет платить дополнительные затраты на закрытие только потому, что он получил долю в капитале продавца, а не другого инвестора. Исключение этих расходов означает, что продавец/инвестор оплатит расходы дважды: один раз при открытии долевого участия и еще раз при выкупе или продаже. Уравновешивая эти опасения, мы рекомендуем, чтобы затраты продавца на закрытие сделки не считались частью первоначального вклада в капитал.
После того, как вы согласуете, какие затраты считать первоначальными взносами в капитал, вы должны решить, сколько будет вносить каждый владелец.Распределение первоначальных капиталовложений владельцев на улице Вязов типично для доли покупателя/продавца. Смиты внесли первоначальный взнос в размере 5% (10 000 долларов США) и оплатили расходы покупателя на закрытие сделки (4 000 долларов США). Стороны разделили гонорары адвокатов (по 500 долларов каждая). Лаура внесла 5% от покупной цены (10 000 долларов США) в виде собственного капитала, что означает, что она получила 190 000 долларов США от выручки от продажи, а не 200 000 долларов США, которые она получила бы, если бы у нее не было доли в капитале.
Что делать, если у арендатора мало или нет первоначального взноса?
Риск инвестора увеличивается по мере уменьшения первоначального вклада арендатора в капитал.Арендатор, который вносит небольшой первоначальный взнос или вообще не вносит его, на ранних стадиях доли в капитале имеет небольшой или нулевой капитал. Это отсутствие справедливости увеличивает вероятность того, что оккупант нарушит свои обещания инвестору, потому что оккупанту практически нечего терять. Это также усугубляет последствия для инвестора, когда обещания не выполняются, потому что инвестор не может компенсировать какие-либо из своих убытков собственным капиталом арендатора.
Пример – Авансовый платеж арендатора и риск инвестора
Предположим, что Смиты не платят ежемесячно, а через три месяца после закрытия покидают улицу Вязов.Убытки будут включать все расходы, связанные с владением (ипотека, страхование, налог на имущество и техническое обслуживание), затраты на процесс взыскания (гонорары адвокатов, арбитражные сборы, судебные издержки) и любые расходы на перепродажу (комиссионные, расходы на закрытие).
| Перепродажа улицы Вязов | 200 000 долларов |
| Погашение кредита (с дополнительными банковскими комиссиями) | <183 000> |
| Затраты на перепродажу (6,5% от 200 000 долл. США) | <13 000> |
| Трехмесячные расходы на владение | <4,602> |
| Комиссия банка за просрочку платежа | <102> |
| Гонорары адвокатов | <1500> |
| Расходы по обращению взыскания | <1500> |
| Общая потеря | <3,704> |
Лаура потеряет 14 204 доллара — ее первоначальный взнос в капитал в размере 10 500 долларов плюс дополнительные 3 704 доллара, — а Смиты потеряют свой первоначальный вклад в капитал в размере 14 500 долларов.Сравните ситуацию, если бы Смиты не внесли первоначальный вклад в капитал: Лаура теряет 28 704 доллара (ее первоначальный вклад в капитал в размере 25 000 долларов плюс дополнительные 3 704 доллара), а Смиты ничего не теряют.
Инвесторы, которые владеют акциями с небольшим или нулевым первоначальным капитальным взносом арендатора, заслуживают очень высокий процент от прироста стоимости в обмен на высокий риск. Уделите особое внимание проверке кредитоспособности и стабильности работы арендатора и потребуйте, чтобы арендатор вносил вклад в «Резервный фонд».
Как насчет вложений после покупки?
Арендаторы продолжают инвестировать время и деньги в недвижимость на протяжении всей доли в капитале, но никакие инвестиции не подлежат возмещению, если только владельцы заранее не договорились рассматривать их как Дополнительный вклад в капитал. Соглашение о возмещении определенных инвестиций может быть заключено до или во время доли участия, но всегда должно предшествовать инвестициям. Это правило гарантирует, что оба собственника будут контролировать, какие инвестиции возмещаются, и что ни один из них не может делать плохие или неэффективные инвестиции за счет другого.
Пример – возмещение без предварительного соглашения
Предположим, соглашение на улице Вязов позволяло Смитам производить любые улучшения, которые они хотели, за свой счет, но при условии, что им будет возмещена стоимость этих улучшений в конце доли акционерного капитала. Мэри Смит, у которой очень своеобразный вкус в мебели, решает попросить свою подругу Джоан, которая только что получила лицензию подрядчика, установить новые кухонные шкафы. Они выбирают фиолетовый шпон с ручками из золотых акульих зубов.Шкафы стоят 30 000 долларов, и установка не так уж и плоха для первой попытки.
На момент выкупа улица Вязов оценивается в 225 000 долларов. Оценщик не уверен, как кухня выглядела раньше, поэтому она не знает, увеличили ли новые шкафы стоимость имущества. Неофициально она отмечает, что никакие кухонные шкафы не могут увеличить стоимость недвижимости на 30 000 долларов и более, и что эти плохо установленные и уродливые шкафы, вероятно, снизили стоимость. Эта неудачная инвестиция, в отношении которой Лора не имела права голоса, обойдется ей в 13 500 долларов (45% от 30 000 долларов) плюс любые потери в стоимости имущества.
Этот пример показывает несправедливость того, чтобы заставить одного владельца платить за решения, которые она не принимала. Избегайте этой несправедливости, требуя согласия обоих владельцев, прежде чем любые расходы станут возмещаемыми. Если вы договариваетесь о конкретных дополнительных взносах капитала перед покупкой, включите их в договор о долевом участии. В противном случае создайте краткий письменный договор, подтверждающий, что инвестиции будут считаться дополнительным капитальным вложением. Установите твердое правило, согласно которому никакие инвестиции не возмещаются при отсутствии письменного контракта.
Получают ли владельцы проценты на деньги, вложенные после покупки?
Проценты на дополнительные взносы в капитал не являются обоснованными, если взнос осуществляется в соответствии с долей собственности. В этом случае «интересом» могут быть доли владельцев в увеличении стоимости имущества в результате вклада. Проценты являются оправданными, если вклад вносится не в виде доли собственности. В этом случае доли собственников в увеличении стоимости имущества не будут пропорциональны их вкладам, а уплата процентов может частично компенсировать неравенство.Также обратите внимание, что проценты на деньги, вложенные во время покупки (в отличие от последующих), фатальны для долевого участия, потому что они превращают договоренность в ссуду для целей налогообложения и лишают владельцев налоговых льгот от долевого участия.
Пример – Проценты на дополнительный капитал
Предположим, что владельцы с улицы Вязов устанавливают новую ванну стоимостью 10 000 долларов. Предположим, что ванна увеличивает стоимость имущества на 15 000 долларов, что означает, что владельцы получили прибыль в размере 5 000 долларов или 50% от своих инвестиций.Лаура и Смиты делят эту прибыль 45/55. Если они разделят стоимость ванны 45/55, каждый из них получит 50% прибыли от своих инвестиций. Но что, если бы Смиты заплатили за ванну все 10 000 долларов? Если бы они получали только 55 % прибыли (0,55 x 5 000 = 2 750), их прибыль упала бы с 50 % до 27,5 % (2 750/10 000). В то же время Лаура заработает дополнительные 4500 долларов, хотя она ничего не вложила в ванну. Одним из теоретических способов борьбы с этой несправедливостью было бы отдать всю прибыль в размере 5000 долларов Смитам.Но на практике невозможно определить, что ванная добавила определенную сумму к стоимости имущества. Предоставление Смитам процентов на их инвестиции в размере 10 000 долларов — единственный практический способ компенсировать их.
Возмещаются ли арендатору ежемесячные платежи?
Арендатору обычно не возмещают ежемесячные платежи, и он берет на себя риск того, что эти платежи будут меняться от месяца к месяцу или увеличиваться в течение срока долевого участия. Избежание этих рисков является одним из основных стимулов для инвестора участвовать в долевом участии, а не покупать недвижимость в аренду.
Арендатор должен получить возмещение, если его ежемесячный платеж, даже с учетом налоговых льгот, значительно превышает арендную плату за аналогичное имущество. Это было бы верно, если бы владельцы брали взаймы очень большую часть покупной цены (90% или более), или если недвижимость с долевым участием расположена в районе, где цены на жилье относительно высоки, а арендная плата относительно низка. В этих ситуациях возмещаемая часть ежемесячного платежа называется «Ежемесячным капитальным взносом».Большинство владельцев акций соглашаются на фиксированную сумму Ежемесячного вклада в капитал, основанную на ожидаемых ежемесячных платежах. Согласованная сумма является обязательной независимо от того, каковы будут фактические платежи. Такой подход дает арендатору некоторое облегчение от ожидаемых высоких ежемесячных платежей, но возлагает на него риск увеличения арендной платы. Вот как владельцы улицы Вязов рассчитали ежемесячный вклад Смита в капитал.
Руководство по расчету ежемесячного взноса в капитал
Шаг 1: Рассчитайте общую сумму ежемесячных платежей.
| Процентная ставка по ипотеке 6,25%* | $938 |
| Уменьшение основного долга по ипотеке* | 84 |
| Налоги на недвижимость | 202 |
| Страхование | 30 |
| Сборы товарищества собственников жилья | 100 |
| Общий ежемесячный платеж | 1 354 долл. США |
* Распределение ипотечного платежа между основной суммой и процентами будет меняться со временем.В этом примере используется разбивка первого платежа.
Шаг 2: Рассчитайте ежемесячную стоимость после уплаты налогов.
| Не облагаемые налогом проценты | $938 |
| Налог на имущество, подлежащий вычету из налогооблагаемой базы | 202 |
| Утерянная часть (в связи с уплатой арендной платы инвестору)* | <220> |
| Чистый вычет арендатора | $920 |
| Ожидаемая экономия на налогах ($920 x .33**) | 306 |
| Стоимость после уплаты налогов (1 354–306 долл. США) | 1048 долларов |
** Этот расчет предполагает налоговую ставку 33%.
Шаг 3: Рассчитайте дополнительный ежемесячный платеж в течение срока действия акции.
| Ежемесячная стоимость после уплаты налогов | 1048 долларов |
| Рыночная стоимость аренды | <1000> |
| «Дополнительный» ежемесячный платеж | 48 долларов |
| Итого за 5-летний срок (60 x 48) | 2880 долларов |
Шаг 4: Скидка до приведенной стоимости.
Общий дополнительный ежемесячный платеж дисконтируется до приведенной стоимости, поскольку платежи не будут инвестироваться все сразу. «Дисконтирование» платежа отвечает на вопрос: сколько денег нужно было бы инвестировать сегодня, чтобы обеспечить достаточный ежемесячный доход для осуществления всех платежей? Вам нужен бухгалтер, компьютер или модный калькулятор, чтобы понять это. Здесь, используя ставку дисконтирования 8%, ответ составляет 594 доллара. Это становится ежемесячным капитальным взносом.
Некоторые владельцы рассчитывают ежемесячный вклад в капитал на основе фактических, а не прогнозируемых ежемесячных платежей.Они вычитают стоимость аренды из фактических ежемесячных расходов арендатора после уплаты налогов. Разница, дисконтированная каким-либо образом для отражения даты взноса, становится Ежемесячным капитальным взносом арендатора. Этот подход сложен с точки зрения бухгалтерского учета и перекладывает часть риска роста и непредсказуемости ежемесячных расходов на инвестора. Большинство инвесторов не примут этот риск.
Право собственности на акционерный капитал
Каким образом удерживается право собственности на обыкновенные акции?
В акте на собственность с долевой долей должно быть указано отношение каждого владельца к каждому другому владельцу.Часто существует несколько типов отношений, связанных с одной долей участия. Это происходит всякий раз, когда некоторые или все владельцы являются супружескими парами.
Пример – право собственности на долю в собственности
«Джордж С. Смит и Мэри А. Смит, муж и жена, в качестве совладельцев в отношении неделимой 55-процентной доли, и Лаура М. Дэвидсон, незамужняя женщина, в отношении неделимой 45-процентной доли, все в качестве общих арендаторов ».
Язык определяет два отношения: отношение Смитов к Лоре и отношение Джорджа и Мэри Смит друг к другу.
Последние пять слов «все как общие арендаторы» устанавливают родство Смитов с Лаурой. Эти отношения являются общей собственностью. Обладание титулом таким образом достигает двух целей. Во-первых, он защищает интересы каждого собственника от конфискации кредиторами другого собственника. Во-вторых, он устанавливает, что если Лора умрет, ее доля не перейдет автоматически к Смитам. Вместо этого интерес Лауры переходит в соответствии с ее завещанием или, если завещания нет, в соответствии с законом.То же самое произойдет, если оба кузнеца умрут одновременно. Совместная аренда является наиболее распространенным способом для лиц, не связанных родственными узами, получить право собственности на долевое имущество.
Слова «в качестве совладельцев» в середине абзаца устанавливают родство Джорджа и Мэри друг с другом. Эти отношения являются совместной арендой. Это означает, что если Джордж или Мэри умрут, другой автоматически получит все 55% Smith. Совместная аренда является наиболее распространенным способом для связанных лиц получить право собственности на долевое имущество.Он популярен, потому что он автоматически передает право собственности на имущество после смерти без завещания или участия суда. Перевод, как правило, ничего не стоит и не требует задержек или периодов ожидания. Тем не менее, совладельцы, состоящие в браке, должны узнать у юриста по недвижимости или агента по условному депонированию наилучший способ владения недвижимостью, доступный в их штате.
Не состоящие в браке домашние партнеры, которые покупают как одна пара в рамках долевого участия, создают особые проблемы, поскольку они не имеют преимуществ законов о семейных отношениях, регулирующих их отношения и раздельное проживание.По этой причине у них должен быть собственный договор о совместном владении, в котором описываются права и обязанности каждого человека в паре, а также то, что произойдет с их совместными интересами, если они разделятся.
Является ли долевое участие товариществом?
Владельцы акций могут создать товарищество, но это не очень хорошая идея. При определенных обстоятельствах во многих штатах один партнер может связать другого соглашением, и кредиторы одного партнера могут получить доступ к активам другого.Чтобы избежать этих последствий, в договоре о разделе акций должно быть четко указано, что партнерство не предполагается.
Владение долей собственности
Как оккупант защищает свое право на оккупацию?
Соглашение о разделе акций дает арендатору исключительное право на владение. Эксклюзивность не позволяет инвестору претендовать на право жить в собственности вместе с арендатором или вместо него.
При каких обстоятельствах право на занятие может быть утрачено?
Право занимать условно.Если оккупант не выполняет свои обязательства, в том числе по уплате ежемесячных платежей и содержанию имущества, его право на оккупацию теряется.
Может ли владелец съехать?
Обещание оккупанта использовать собственность в качестве дома часто является важным фактором, убеждающим инвестора в необходимости долевого участия. Инвестор предполагает, что владелец-арендатор будет лучше заботиться об имуществе, чем арендатор. Если бы оккупант мог съехать по своему желанию, инвестор никогда не мог бы быть уверен, что его первоначальные ожидания оправдаются.По этой причине большинство договоров о долевом участии требуют, чтобы арендатор использовал недвижимость в качестве своего основного места жительства в течение всего срока долевого участия. Но в случае, если перевод на другую работу или болезнь вынуждают арендатора переехать, а плохие рыночные условия препятствуют продаже, арендатору должно быть разрешено арендовать недвижимость с согласия инвестора.
Что делать, если владельцы намерены сдать недвижимость в аренду?
В некоторых сделках с долевым участием владельцы планируют арендовать часть или все имущество.Это может быть правдой, когда собственность состоит из двух или более квартир, имеет помещение для свекрови или представляет собой дом для отдыха, который будет сдаваться в аренду на некоторое время в году. Это также может быть правдой, когда арендатор рассчитывает выехать до истечения срока долевого участия. В этих условиях у сторон есть два варианта. Согласно одному варианту, арендатор удерживает арендную плату, оплачивает счета и независимо получает прибыль или убыток. В этом варианте инвестор не рискует, но и не получает вознаграждения. При другом варианте оба владельца делят доходы и расходы во время любой аренды.
Ремонт и улучшение
Оба владельца несут ответственность за ремонт и усовершенствование?
Большая часть обязанностей по содержанию, ремонту и благоустройству долевой собственности ложится на арендатора. Оккупант должен знать, когда требуется работа, и выполнять ее. Единственной обязанностью инвестора является одобрение и внесение средств на определенную работу. Наш договор о долевом участии делит работу на пять категорий и определяет, какие виды работ требуют одобрения и/или вклада инвестора.
Пример – Категории ремонта и усовершенствования
- Категория 1: Текущее техническое обслуживание
«Текущее техническое обслуживание» — это работа, необходимая для поддержания имущества в состоянии, эквивалентном его состоянию на момент начала выпуска акций, и стоит менее 500 долларов США. Некоторые распространенные примеры планового технического обслуживания включают в себя озеленение и мелкий ремонт сантехники и электрики. За эту работу должен платить арендатор, затраты не возмещаются, одобрение инвестора не требуется. - Категория 2: Устранение ущерба, причиненного оккупантом
«Устранение ущерба, причиненного оккупантом» — это работа, которая необходима из-за того, что оккупант сделал или не сделал что-то. Ухудшение состояния, вызванное естественным износом, не считается повреждением арендатора, если только оно не усугубилось невыполнением арендатором планового технического обслуживания. Некоторые распространенные примеры Occupier Damage включают разрушение пола домашними животными и кухонные пожары. Арендатор должен оплатить эту работу независимо от суммы, затраты не возмещаются, и одобрение инвестора не требуется. - Категория 3: Необходимый ремонт
«Необходимый ремонт» — это работа, необходимая для поддержания имущества в состоянии, эквивалентном его состоянию на начало доли, не связанном с ущербом, причиняемым арендатору, и стоимостью более 500 долларов США. Некоторые распространенные примеры необходимого ремонта включают замену крыши и покраску. Каждый собственник оплачивает свою долю стоимости, возмещаются оба. Инвестор должен утвердить цену работ, но не необходимость ремонта. - Категория 4: Крупные повреждения
«Крупные повреждения» — это Необходимый ремонт стоимостью более 5000 долларов США, например, катастрофические убытки от наводнений или землетрясений.Если крупный ущерб не покрывается страховкой или если страховка покрывает менее 75% стоимости ремонта, любой владелец может принудительно продать имущество. Это положение защищает каждого владельца от принуждения другого владельца к оплате ремонта, который он не может себе позволить. Важно убедиться, что выбранный вами предел отражает стоимость и состояние имущества. - Категория 5: Улучшение по усмотрению
«Улучшение по усмотрению» — это любая работа, не подпадающая под другие категории.Некоторыми типичными примерами дискреционного улучшения могут быть добавление и ремонт помещений. Инвестор должен одобрить любое дискреционное улучшение, если затраты будут возмещены. Инвестор также должен одобрить любое дискреционное улучшение, стоимость которого превышает 1000 долларов США, независимо от того, будут ли возмещены затраты. Это требование позволяет инвестору контролировать крупные изменения в собственности.
Таблица – сводка категорий ремонта и усовершенствования
| Тип | Определение | Разделение затрат | Общее решение |
|---|---|---|---|
| Текущее обслуживание | Требуется техническое обслуживание стоимостью менее 500 долларов США | № | № |
| Урон Оккупанта | Вызвано пассажиром и ненормальным износом | № | Да, если более 500 долларов США |
| Необходим ремонт | Требуется техническое обслуживание стоимостью более 500 долларов США | Да | Да |
| Крупный ущерб | Требуется техническое обслуживание стоимостью более 5000 долларов США | Да, но один владелец может принудительно продать имущество, если страховка не покрывает более 75% стоимости | |
| Дополнительные улучшения | Не требует обслуживания | Только с согласия владельцев | Да, если более 1000 долларов США или если стоимость будет возмещена |
Как арендатор узнает, когда нужна работа?
Оккупант проводит регулярные проверки, чтобы определить необходимость проведения работ.
Что делает оккупант, если необходима работа?
После обнаружения проблемы с ремонтом арендатор должен получить хотя бы одно предложение на работу от «Квалифицированного рабочего». «Квалифицированный рабочий» — это тот, кто имеет все лицензии, требуемые по закону для работы, и имеет не менее двух (2) лет опыта выполнения аналогичной работы. Если первая ставка превышает 500 долларов, арендатор должен получить как минимум еще две ставки. Требование нескольких ставок обеспечивает точную смету расходов. Точность особенно важна при распределении капитала, потому что стоимость часто определяет, должен ли инвестор вкладывать средства.Единственный случай, когда ставки не нужны, это когда арендатор намеревается выполнить работу сам и не ожидает возмещения затрат.
Что делать, если работа неотложная?
В экстренных случаях оккупант должен быстрее получить требуемые ставки, а ставки должны предусматривать более быстрое завершение работ. К аварийным ситуациям относятся неисправности систем отопления, водопровода, электроснабжения, кровли или фундамента, а также любые другие опасные состояния.
Что делать, если инвестор считает, что все ставки слишком высоки?
Возможно, что арендатор не будет искать самую низкую ставку, потому что он знает, что только высокая ставка вызовет разделение затрат.По этой причине инвестору дается короткое время, чтобы попытаться получить более низкую ставку, прежде чем владельцы выберут ставку.
Что происходит после выбора ставки?
Оккупант подписывает письменный договор с Квалифицированным рабочим, каждый владелец вносит свою долю, если это необходимо, и работа начинается немедленно. За работой следит оккупант.
Кто несет ответственность, если работа идет плохо?
Оккупант должен агрессивно защищать права владельцев, если рабочий не работает, и добиваться завершения работы первоначальным рабочим или другим квалифицированным рабочим.Требуется письменный контракт с рабочим, потому что арендатору очень трудно выполнять эти обязанности без него. Любые расходы (кроме времени оккупанта), связанные с заменой или привлечением к ответственности некачественного работника, распределяются в том же порядке, что и первоначальная стоимость работ.
Что делать, если оккупант хочет работать сам?
Домовладельцы часто производят ремонт и усовершенствование собственного дома, и это не менее верно для арендаторов долевого участия.К сожалению, работа оккупантов является самым большим источником споров о разделе акций.
Перечень областей рабочих споров с арендаторами
- Качество изготовления
- Объем работ
- Ставка компенсации за труд оккупанта
- Количество использованного труда и материалов
- График платежей или момент времени, когда арендатор получает кредит за работу
- Ответственность за перерасход средств
Пример – Рабочий спор с общими арендаторами
Предположим, Мэри Смит, которая намеревается получить лицензию на заключение договоров и заняться бизнесом со своей подругой Джоан (из фиолетовых шкафов), решает отремонтировать ванную комнату на улице Вязов.Они установили бюджет в размере 10 000 долларов. Все согласны с тем, что каждый владелец будет платить свою долю стоимости материалов, оцениваемую в 4000 долларов, и труд Мэри из расчета 15 долларов в час в течение примерно 400 часов. Они все друзья и не утруждают себя письменным договором.
Сначала все идет хорошо. Смиты платят за все материалы, рассчитывая, что они выставят Лоре счет за ее долю, когда работа будет закончена. Затем происходит катастрофа: взрывается сантехника, повреждая каркас и арматуру. Необходимо закупить новые материалы, но у Смитов нет денег.Мэри уже отработала более 1000 часов и потратила на материалы 15 000 долларов. Работа в ванной уже стоила 30 000 долларов, и ее необходимо переделать за дополнительную плату в размере не менее 20 000 долларов. Смиты считают, что они много работали и месяцами жили в беспорядке, и ожидают, что Лаура, по крайней мере, оплатит свою долю расходов. Лора готова заплатить свою долю первоначально согласованных 10 000 долларов, но только после того, как будет нанят квалифицированный подрядчик или Смиты закончат ванную комнату. Сторонам предстоит решить крупный спор.
Соглашение о разделе акций должно предотвращать подобные споры, устанавливая правила для работы арендатора.
Перечень правил работы с жильцами
- Правило 1: Одобрение инвестора
Требовать одобрения инвестора для любых крупных или технических работ. Крупная работа повлияет на собственный капитал инвестора, и он имеет право знать об этом, даже если не ожидается никакого вклада или возмещения. - Правило 2: Предложения для сравнения
Если арендатор ожидает возмещения затрат, потребуйте от него получить предложения подрядчика на выполнение работ, чтобы установить стоимость.Этот процесс защищает обоих владельцев, гарантируя, что ценность, которую они присваивают работе, не будет ни слишком низкой, ни слишком высокой. - Правило 3: Письменный контракт
Попросите обоих владельцев подписать подробный письменный контракт на выполнение работ. Это гарантирует, что не будет недопонимания или спора о том, что было согласовано. - Правило 4: избегайте почасовой компенсации
Большинство арендаторов неопытны. Они работают медленнее, чем профессионалы, и не могут оценить количество часов, необходимых для выполнения работы.Кроме того, инвестор не будет контролировать потраченные часы и выпишет карт-бланш, если согласится платить за неограниченное количество часов. Уменьшите возможность возникновения споров, используя фиксированную плату, а не почасовую оплату труда. - Правило 5: Ограничение стоимости материалов
Неопытные рабочие часто тратят материалы впустую в процессе обучения. Уменьшите возможность возникновения споров, установив потолок на стоимость материалов. - Правило 6: Будьте очень конкретны
Укажите фиксированную плату, фиксированную дату завершения и фиксированный график вознаграждения в письменном договоре.
Пример – Рабочий договор с арендатором
- Мэри снесет существующую ванную комнату, удалит мусор, перекроит новую деревянную раму, уложит плитку на стены и пол (образец плитки прилагается), установит новую сантехнику (приложены фотографии или номера моделей) и покрасит (образец цвета прилагается) .
- Мэри будет выплачено 10 000 долларов за работу четырьмя частями: 25 % при подписании этого соглашения, 25 %, когда работа будет завершена на 25 %, 25 %, когда работа будет завершена на 75 %, и 25 % по завершении.Каждый владелец будет выплачивать свою долю в этих суммах.
- Мэри закончит работу к 1 декабря 1995 года.
- Мэри будет нести ответственность за предоставление всей рабочей силы и материалов.
- В случае возникновения каких-либо споров по этому соглашению владельцы будут следовать процедурам разрешения споров, предусмотренным в их договоре о разделе акций.
| Оккупант | Дата | Инвестор | Дата | |
Что делать, если арендатор хочет улучшить собственность?
Улучшения являются весьма спорным вопросом при долевом участии и, как правило, подробно обсуждаются сторонами, прежде чем они соглашаются на долевое участие.Как правило, арендатор хочет использовать свой дом, как и любой другой домовладелец. Это означает свободу производить любые улучшения и требовать от инвестора разделения затрат или возмещения затрат. Инвестор боится «улучшений», которые на самом деле снижают стоимость собственности, таких как фиолетовые шкафы, и выписки чека-бланша, который позволяет арендатору тратить деньги инвестора или капитал инвестора без согласия инвестора.
Контракт о разделе акций должен уравновешивать желания арендатора и опасения инвестора.Если арендатор ожидает, что инвестор внесет свой вклад в стоимость работ, или если арендатор ожидает возмещения стоимости работ в конце доли участия, улучшение напрямую повлияет на доход инвестора. Следовательно, должно требоваться одобрение инвестора, и инвестор должен иметь право отказать в этом одобрении. Утверждение должно быть в форме подробного письменного описания объема работ, затрат и вклада каждого владельца в стоимость и/или права на возмещение.
Если оккупант не ожидает ни вклада инвестора, ни возмещения, инвестор берет на себя гораздо меньший риск. Небольшие улучшения без возмещения затрат практически не влияют на инвестора, и арендатор должен иметь возможность делать их по своему желанию. Большие улучшения могут снизить стоимость собственности, если они плохо спроектированы или построены, и инвестор должен иметь возможность не одобрять их, если у него есть разумные основания. В соглашении должен быть установлен потолок, позволяющий определить, когда улучшение является «небольшим».В нашем соглашении этот потолок установлен на уровне 1000 долларов (см. пример 3.6.1.A.).
Жильцы часто запрашивают полное разрешение на проведение улучшений за свой счет и получают компенсацию только в случае повышения стоимости имущества. Эта схема не работает. Невозможно определить, связано ли и каким образом увеличение стоимости имущества с улучшением. Увеличение стоимости имущества может быть частично или полностью связано с повышением рыночной стоимости; значение может даже увеличиться без улучшения.Вы не можете предполагать, что улучшение было целесообразным только потому, что стоимость имущества увеличилась. Даже если бы вы могли сделать это предположение, вы не смогли бы установить справедливую сумму возмещения оккупантам. Единственная информация, которую вы будете иметь, это стоимость работы, и стоимость может быть не связана со стоимостью. Плохие дизайнерские решения и / или качество изготовления могут означать, что арендатор потратил слишком много, в результате чего стоимость превысит ценность; и наоборот, осторожные расходы и удача могут привести к тому, что ценность превысит стоимость. Справедливым возмещением будет стоимость улучшения, сумма, на которую улучшение повысило стоимость собственности, но ни один оценщик не может сказать вам стоимость улучшения.Мораль: держитесь подальше от всеобщего разрешения на улучшения для оккупантов.
Что делать, если арендатор имеет в виду определенные усовершенствования перед покупкой?
Укажите, какие улучшения будут сделаны, когда они будут сделаны, как они будут финансироваться и будут ли возмещены затраты в вашем соглашении о разделе акций.
Об авторе
Энди Сиркин помогает структурировать сделки с долевым участием с 1985 года. Помимо консультирования домовладельцев, покупателей жилья и частных инвесторов по вопросам финансирования долевого участия и подготовки документации для более чем 500 соглашений о долевом участии, он консультировал и готовил копии веб-страниц, контракты и соглашения. для шести стартапов по долевому участию и работал с предприятиями, местными органами власти, церквями и образовательными учреждениями над структурированием программ по долевому участию.Он также консультировал прокуратуру по двум судебным преследованиям, связанным с мошенническим и незаконным бизнесом по долевому участию. Он является автором Руководства по распределению капитала , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 года (заказать книгу).
Ссуды под залог жилья и кредитные линии под залог жилья
Если вы подумываете о получении ссуды под залог дома или кредитной линии под залог дома, присмотритесь. Сравните финансирование, предлагаемое банками, сберегательными и кредитными организациями, кредитными союзами и ипотечными компаниями.Покупки могут помочь вам получить лучшие условия и лучшую сделку, что важно, когда финансирование обеспечивается стоимостью вашего дома.
Использование вашего дома в качестве залога
Что значит использовать мой дом в качестве залога?
Вы используете свой дом в качестве залога, когда занимаете деньги и «обеспечиваете» финансирование стоимостью вашего дома. Это означает, что если вы не погасите финансирование, кредитор может забрать ваш дом в качестве оплаты вашего долга.
Рефинансирование вашего дома, получение второго ипотечного кредита, получение кредита на покупку дома или получение HELOC — это распространенные способы, которыми люди используют дом в качестве залога для финансирования собственного капитала.Но если вы не сможете погасить финансирование, вы можете потерять свой дом и весь накопленный капитал. Ваш собственный капитал — это разница между тем, что вы должны по ипотеке, и тем, сколько денег вы могли бы получить за свой дом, если бы продали его. Высокие процентные ставки, комиссионные за финансирование и другие затраты на закрытие сделки и расходы по кредиту также могут сделать заимствование денег очень дорогим, даже если вы используете свой дом в качестве залога.
Как снизить риски кредита под залог дома?
Рассмотрите варианты и бюджет.Имейте в виду риски, связанные с использованием вашего дома в качестве залога. Если вы не сможете вернуть деньги, вы можете потерять свой дом из-за потери права выкупа. Прежде чем принимать какие-либо решения, поговорите с адвокатом, финансовым консультантом или кем-то еще, кому вы доверяете. Некоторые недобросовестные кредиторы нацелены на пожилых людей, домовладельцев со скромным достатком и заемщиков с кредитными проблемами. Они предлагают финансирование, основанное на справедливости в вашем доме, а не на вашей способности погасить причитающийся остаток. Если вы просрочили платежи, кредитор может попытаться объявить ваше финансирование неисполненным и направить вам уведомление о неисполнении обязательств.Обычно это первый шаг в процессе обращения взыскания.
Каковы предупреждающие признаки недобросовестного кредитора?
Нечестные кредиторы могут обратиться к вам с предполагаемой сделкой по финансированию. Они могут сказать, что ваша кредитная история не имеет значения. Они попытаются подтолкнуть вас к более дорогим соглашениям с менее выгодными условиями и заставят вас согласиться, прежде чем у вас будет возможность изучить и рассмотреть другие варианты. Знайте, что законные кредиторы дадут вам время для ознакомления с условиями предложения в письменной форме и хотят, чтобы вы их поняли.Они никогда не попросят вас подписать пустые документы или скрыть раскрытие информации и ключевые термины.
Вот несколько практических правил, позволяющих выявить недобросовестных кредиторов и избежать их:
- Избегайте кредиторов, которые хотят, чтобы вы подали заявку на получение кредита больше, чем вам нужно.
- Не имейте дело с кредитором, который хочет, чтобы вы получали финансирование с ежемесячными платежами, превышающими ваши комфортные условия.
- Никогда не работайте с кредитором, который хочет, чтобы вы солгали в заявке на финансирование — например, говоря, что ваш доход выше, чем он есть на самом деле.
- Избегайте кредиторов, которые советуют подписывать пустые формы. Если они заполнят пробелы позже, вы не знаете, что они скажут.
- Никогда не работайте с кредитором, который говорит, что вы не можете получить копии подписанных вами документов. Конечно вы можете.
- Не имейте дело ни с одним кредитором, который говорит вам не читать финансовую информацию. Закон гласит, что вы должны их получить, поэтому убедитесь, что вы это сделали, и обязательно прочитайте и усвойте их, прежде чем подписывать соглашение о финансировании.
- И обязательно избегайте любого кредитора, который обещает одну сделку при подаче заявления, но дает вам другой набор условий для подписания без хорошего объяснения изменения.
Займы под залог жилья
Что такое кредит собственного капитала?
Ссуда под залог дома, иногда называемая второй ипотекой, — это ссуда, обеспеченная вашим домом. Вы получаете кредит на определенную сумму денег, и он должен быть погашен в течение установленного периода времени. Обычно вы погашаете кредит равными ежемесячными платежами в течение фиксированного срока. Если вы не погасите кредит в соответствии с договоренностью, ваш кредитор может обратить взыскание на ваш дом.
Сумма, которую вы можете занять, и процентная ставка, которую вы будете платить, чтобы занять деньги, зависят от вашего дохода, кредитной истории и рыночной стоимости вашего дома.Многие кредиторы предпочитают, чтобы вы занимали не более 80 процентов от капитала в вашем доме.
Как купить кредит под залог собственного дома?
Подумайте о том, чтобы связаться с вашим текущим кредитором, чтобы узнать, что они предлагают вам в качестве кредита под залог собственного дома. Они могут быть готовы предложить вам сделку по процентной ставке или сборов. Попросите друзей и родственников порекомендовать кредиторов. Затем изучите предложения кредиторов и подготовьтесь к заключению сделки, которая лучше всего подходит для вас.Используйте рабочий лист «Покупка ипотечного кредита».
- Спросите каждого кредитора , чтобы объяснить доступные вам кредитные планы . Ознакомьтесь с часто задаваемыми вопросами о покупке ипотечного кредита, чтобы узнать, как общаться с кредиторами и брокерами и как сравнивать условия их предложений. Если вы не понимаете условия кредита, задавайте вопросы. Они могут означать более высокие затраты. Некоторые важные факторы, о которых следует узнать больше, включают:
- APR: Годовая процентная ставка (APR) — это самая важная вещь, которую нужно сравнивать, когда вы покупаете кредит под залог дома.APR — это общая стоимость, которую вы платите за кредит, в виде годовой ставки. Как правило, чем ниже APR, тем ниже стоимость вашего кредита. Годовая процентная ставка включает процентную ставку, а также баллы, брокерские сборы и другие сборы в качестве годовой ставки. Каждый балл представляет собой комиссию, равную одному проценту от суммы кредита. Знание годовой процентной ставки облегчает сравнение «яблок с яблоками» при рассмотрении предложений.
- Воздушные платежи : Это платеж, обычно подлежащий уплате в конце кредита, который часто намного превышает ваш обычный ежемесячный платеж.Воздушные платежи распространены для кредитов только под проценты, когда ваши ежемесячные платежи идут на выплату процентов, а не на погашение основной суммы долга. Узнайте, не указано ли в условиях вашего кредита, что вы будете должны платить в виде шара. Если вы не сможете оплатить его, когда придет время, вам, возможно, придется получить и оплатить еще один кредит, что означает повторный процесс ипотечного кредита и оплату новых расходов на закрытие, баллов и комиссий.
- Штраф за досрочное погашение: В некоторых кредитных договорах предусмотрен штраф, если вы погашаете кредит раньше, чем ожидалось, или если вы рефинансируете кредит.Если штраф достаточно высок, вам, возможно, придется держать кредит с высокой процентной ставкой, потому что получить его будет слишком дорого.
- Кредитная страховка: Если вы заболеете, станете инвалидом или умрете, кредитная страховка будет производить платежи по вашему кредиту, если вы ее купите. Но если у вас в настоящее время есть страхование жизни или инвалидности, у вас уже может быть аналогичная защита. Кредиторы должны сообщить вам, требуется ли страхование кредита для вашего кредита; в противном случае он не может быть включен в ваш кредит, если только он не является добровольным, вы получаете отчет о расходах на страхование кредита и подписываетесь, чтобы купить его.Если вам не нужна кредитная страховка, не подписывайтесь на нее; если он уже включен в кредит, когда он представлен вам на подпись, скажите им, чтобы убрать эту плату.
- Узнайте свой кредитный рейтинг. Кредитный скоринг – это система, которую кредиторы используют для принятия решения о предоставлении вам кредита. Такая информация, как ваша история оплаты счетов, количество и тип ваших счетов, просроченные платежи, действия по взысканию, непогашенная задолженность и как долго у вас есть свои счета, помогает предсказать, насколько вероятно, что вы погасите кредит — и вовремя.
- Вести переговоры с несколькими кредиторами. Не бойтесь заставлять кредиторов и брокеров конкурировать за ваш бизнес, давая им понять, что вы покупаете лучшее предложение. Попросите каждого кредитора снизить баллы, сборы или процентную ставку. И попросите каждого выполнить — или превзойти — условия других кредиторов.
- Прежде чем подписать, внимательно прочитайте закрывающие документы по кредиту. Если кредит не соответствует вашим ожиданиям или желаниям, не подписывайте его. Либо договаривайтесь об изменениях, либо уходите.Вы также, как правило, имеете право аннулировать кредит под залог собственного дома в вашем основном доме по любой причине — и без штрафных санкций — в течение трех дней после подписания кредитных документов. Для получения дополнительной информации см. Правило трехдневной отмены.
- Не переводите деньги в ответ на неожиданные электронные письма. Вы можете получить электронное письмо, предположительно от вашего кредитного специалиста или другого специалиста по недвижимости, в котором говорится, что в последнюю минуту произошли изменения. Они могут попросить вас перевести деньги для покрытия расходов на закрытие сделки на другой счет.Не делайте этого — это мошенничество. Если вы получили подобное электронное письмо, свяжитесь со своим кредитором, брокером или специалистом по недвижимости по номеру или адресу электронной почты, которые, как вы знаете, являются реальными, и сообщите им об этом. Мошенники часто просят вас заплатить такими способами, которые затрудняют возврат ваших денег. Как бы вы ни заплатили мошеннику, чем раньше вы начнете действовать, тем лучше. Узнайте больше о том, как вернуть свои деньги.
Правило трехдневной отмены
Что такое правило трехдневной отмены?
Это федеральное правило гласит, что у вас есть три рабочих дня, включая субботу, но НЕ воскресенье, чтобы пересмотреть подписанное кредитное соглашение, обеспечивающее ваше основное место жительства, и отменить сделку без штрафных санкций.Правило трехдневного аннулирования применяется ко многим кредитам под залог жилья (а также к кредитным линиям под залог дома, см. ниже).
Вы можете отменить по любой причине, но только если вы используете свое основное место жительства в качестве залога. Это может быть дом, кондоминиум, передвижной дом или плавучий дом. Право на отмену не распространяется на отпуск или второй дом.
В соответствии с Правилами, сколько времени у меня есть, чтобы отменить
?У вас есть время до полуночи третьего рабочего дня, чтобы аннулировать кредит.День первый начинается после того, как все это произошло
- вы подписываете кредит при закрытии и
- вы получаете форму раскрытия информации о праве на кредитование с ключевой информацией о кредитном договоре, включая годовую процентную ставку, финансовые расходы, сумму финансирования и график платежей, а также
- вы получите две копии уведомления о правде на кредитование, в котором объясняется ваше право на отмену
Если вы не получили форму раскрытия информации или две копии уведомления — или если раскрытие информации или уведомление были неверными — у вас может быть до трех лет на отмену.
Как определить третий рабочий день?
Вы можете получить раскрытие информации и две копии права на отмену уведомления при закрытии сделки. В этом случае первый день начинается после закрытия. Но если вы получите форму раскрытия информации и две копии уведомления до или после закрытия, первый день начнется с того момента, когда произошло последнее из трех событий. Так что, если закрытие происходит в пятницу, и если это произошло последним, у вас есть время отменить до полуночи вторника. Но если вы получили форму раскрытия информации о праве на кредитование в четверг и закрыли ее в пятницу, но не получили две копии уведомления о праве на отмену до субботы, у вас есть время до полуночи среды, чтобы отменить.Для целей отмены рабочие дни включают субботу, но не воскресенье или официальные праздничные дни.
В течение этого трехдневного периода ожидания кредитор не может прямо или через другое лицо предпринимать действия, связанные с кредитом. Кредитор не может предоставить деньги по кредиту (кроме условного депонирования) или начать оказывать услуги. Если вы получаете кредит на ремонт дома, подрядчик не может доставить какие-либо материалы или начать работу. Кредитор может начать накапливать финансовые расходы в течение периода задержки.
Какие шаги нужно предпринять, если я хочу отменить подписку?
Вы должны сообщить кредитору в письменной форме , что вы хотите отменить:
- Вы должны отправить или доставить письменное уведомление до полуночи третьего рабочего дня.
- Вы можете , а не отменить по телефону или в личной беседе с кредитором.
Буду ли я должен какие-либо деньги по контракту, если я отменю его в течение трехдневного периода ожидания?
Если вы расторгаете договор, обеспечительный интерес на ваш дом больше не действует, ваш дом больше не является залогом и не может использоваться для выплаты кредитору.Вам не нужно ничего платить, и любые суммы, которые вы заплатили, должны быть возмещены, включая финансовые сборы и другие сборы, такие как сборы за подачу заявления, сборы за оценку или сборы за поиск титула, независимо от того, были ли они уплачены кредитору или другой компании, которая является частью кредитной сделки. У кредитора есть 20 дней после получения вашего уведомления, чтобы вернуть все деньги или имущество, которые вы заплатили в рамках сделки, и освободить свою долю в вашем доме в качестве залога, что они должны сделать, даже если обеспечительный интерес перестал действовать со дня кредитор получил ваше уведомление об отмене.
Если вы получили деньги или имущество от кредитора, вы можете оставить их себе до тех пор, пока кредитор не покажет, что ваш дом больше не используется в качестве залога, и не вернет вам все деньги, которые вы заплатили. Затем вы должны предложить кредитору вернуть деньги или имущество. Если кредитор не потребует деньги или имущество в течение 20 дней, вы можете оставить их себе.
В соответствии с правилом, могу ли я отказаться от своего права расторгнуть контракт?
Если у вас возникла личная финансовая необходимость — например, ваш дом пострадал от урагана или другого стихийного бедствия — вы можете отказаться от своего права на отмену.Это устраняет трехдневный период ожидания, поэтому вы можете получить деньги раньше. Чтобы отказаться от своего права:
- Вы должны предоставить кредитору письменное заявление с описанием чрезвычайной ситуации и заявлением о том, что вы отказываетесь от своего права на отмену.
- Заявление должно быть датировано и подписано вами и любым другим лицом, которому также принадлежит дом.
Ваше право на отмену дает вам дополнительное время, чтобы подумать о том, чтобы выставить свой дом в качестве залога для финансирования, чтобы помочь вам не потерять свой дом из-за потери права выкупа.Если у вас есть личная финансовая необходимость, вы можете отказаться от этого права, но убедитесь, что это то, чего вы хотите, прежде чем отказываться от него.
Существуют ли исключения из правила трехдневной отмены?
Да, федеральное правило не применяется во всех ситуациях, когда вы используете свой дом в качестве залога. Исключения включают случаи, когда
- вы подаете заявку на получение кредита для покупки или первоначального строительства вашего основного дома
- вы рефинансируете свою ипотеку у того же кредитора, который держит ваш кредит, и вы не занимаете больше средств (но если вы заняли дополнительные деньги, применяется правило, и вы можете отменить)
- государственное учреждение является кредитором по кредиту
В таких случаях у вас могут быть другие права на отмену в соответствии с законодательством штата или местным законодательством.
Кредитная линия собственного капитала (HELOC)
Что такое кредитная линия под залог жилья?
Этот тип финансирования, также известный как HELOC, представляет собой возобновляемую кредитную линию, очень похожую на кредитную карту, за исключением того, что она обеспечена вашим домом. Кредитор утверждает вас на определенную сумму кредита. Как правило, пока вы остаетесь в рамках этого кредитного лимита, вы можете занимать столько, сколько вам нужно, в любое время, когда вам это нужно, выписав чек или используя кредитную карту, подключенную к учетной записи. У многих HELOC есть начальный период времени — период розыгрыша — когда вы можете взять кредит со счета.После этого вы, возможно, сможете продлить кредитную линию, но если нет, вам, вероятно, придется начать выплачивать причитающуюся сумму — либо весь непогашенный остаток, либо поэтапные платежи. HEOC обычно имеют переменные процентные ставки и платежи, поэтому ставки и платежи могут увеличиваться или уменьшаться с течением времени.
Как и в случае кредита под залог дома, вы используете свой дом в качестве залога для HELOC. Это может подвергнуть ваш дом риску, если вы не сможете внести платежи или они опоздают. И, если вы продаете свой дом, большинство HELC заставят вас одновременно погасить кредитную линию.
Как вернуть деньги за HELOC?
Поскольку HELOC — это кредитная линия, вы платите только на сумму, которую фактически занимаете, а не на всю доступную сумму. HELOC также может дать вам определенные налоговые льготы, недоступные с другими видами кредитов. Поговорите с бухгалтером или налоговым консультантом для деталей.
Сколько денег я могу занять по кредитной линии под залог собственного дома?
Это зависит от нескольких факторов, в том числе от вашей кредитоспособности. Это означает, что вы регулярно выплачиваете деньги и сумму долга, который вы должны сейчас.
Сравнение кредитов под залог жилья и кредитных линий под залог жилья
Кредит под залог дома | ХЕЛОК | |
Что это? | фиксированная сумма денег, которую вы занимаете на фиксированный период времени под залог вашего дома обычно вы получаете все деньги вперед | возобновляемая кредитная линия, обеспеченная вашим домом, которую вы обычно можете использовать по мере необходимости (как кредитная карта) |
Апрель | включает баллы, сборы и другие сборы | на основе только процентов — не включает баллы и другие сборы за финансирование |
Процентная ставка | часто фиксируется | обычно является переменной |
На какую сумму вы платите проценты? | на всю сумму кредита (проценты обычно включены в ваш ежемесячный платеж) | только на деньги, которые вы используете, а не на всю сумму, к которой вы можете получить доступ |
Меры предосторожности и защиты для HELOC
Какие федеральные гарантии применяются к HELOC?
В соответствии с федеральным законом кредиторы должны сообщить вам:
- об условиях и стоимости кредитной линии в большинстве случаев при подаче заявления
- Годовая процентная ставка и условия оплаты
- сборы кредитора за открытие, использование или ведение счета, такие как плата за подачу заявления, ежегодная плата или комиссия за транзакцию
- сборы других компаний за открытие кредитной линии, такие как плата за оценку, плата за получение кредитного отчета или гонорары адвокатов
- о любой функции с переменной скоростью
Кредиторы должны предоставить вам брошюру с описанием основных характеристик HELOCS.
Если вы решите не брать HELOC из-за изменения условий по сравнению с тем, что вы ожидали, кредитор должен вернуть все уплаченные вами сборы.
Кредиторы также должны предоставить вам три рабочих дня, включая субботу, но , а не воскресенье, для отмены HELOC, которая обычно начинается с того момента, когда вы открыли план или когда вы получили все существенные раскрытия, в зависимости от того, что наступит последним:
- Вы можете отменить HELOC по любой причине.
- Чтобы отменить, вы должны сообщить об этом кредитору в письменной форме в течение трех дней.Затем кредитор должен отменить свой залог в вашем доме, а также должен вернуть сборы, которые вы заплатили, чтобы открыть план.
- Если требуемое уведомление и раскрытие информации не предоставлены, у вас может быть до трех лет после открытия плана, чтобы аннулировать HELOC.
- Для получения дополнительной информации см. Правило трехдневной отмены.
Как правило, после того, как ваш план собственного капитала открыт, если вы платите в соответствии с договоренностью, кредитор не может прекратить действие вашего плана, потребовать, чтобы вы ускорили выплату непогашенного остатка, или изменить условия вашего счета:
- Кредитор может приостановить выдачу кредита на ваш счет в течение любого периода, когда процентные ставки превышают максимальную ставку, указанную в вашем соглашении, в зависимости от того, что указано в вашем договоре.
- Кредитор также может заморозить или сократить вашу кредитную линию, если стоимость дома упадет значительно ниже оценочной суммы, или кредитор обоснованно полагает, что вы не сможете производить платежи из-за существенного изменения вашего финансового положения. Если это произойдет, вы можете поговорить со своим кредитором и попытаться восстановить свою кредитную линию или поискать другую ипотеку, чтобы погасить свою предыдущую кредитную линию и получить еще одну.
Как избежать возможных ошибок при использовании HELOC?
Прежде чем подписать, прочтите заключительные документы.Если HELOC — это не то, что вы ожидали или хотели, не подписывайте соглашение о финансировании. Либо договаривайтесь об изменениях, либо уходите.
Дорогие и более дорогие ипотечные кредиты
Какие специальные меры защиты доступны для дорогостоящих ипотечных кредитов и более дорогих ипотечных кредитов?
Дорогая ипотека – это ссуда под залог дома (или вторая ипотека, рефинансирование, HELOC или финансирование продавца), которая: обеспечена вашим основным местом жительства; и APR (или взимаемые баллы и сборы) превышают определенные пороговые суммы, привязанные к рыночным условиям.Если у вас есть дорогостоящая ипотека, у вас могут быть дополнительные права в соответствии с федеральным законом, Законом о домовладении и защите акционерного капитала (HOEPA), а у CFPB есть дополнительная информация о ваших особых правах.
Если вместо этого у вас более дорогая ипотека с годовой процентной ставкой, превышающей контрольную ставку, называемую средней основной ставкой предложения (процентная ставка, взимаемая с заемщиков с наилучшей кредитной историей), у вас могут быть дополнительные права. Вы можете иметь право на эти права, если ваша ипотека с более высокой ценой используется для покупки дома, кредита под залог дома, второй ипотеки или рефинансирования под залог вашего основного места жительства.Эти дополнительные средства защиты не применяются к HELOC. Если у вас более дорогая ипотека, у CFPB есть дополнительная информация о ваших правах.
Практика кредитования и обслуживания ипотечных кредитов, которая может навредить вам
Вы можете потерять свой дом и свои деньги, если одолжите у недобросовестных кредиторов. Некоторые кредиторы ориентируются на домовладельцев старшего возраста или со средними средствами или кредитными проблемами, а затем пытаются использовать их в своих интересах, используя обманные, несправедливые или другие незаконные методы, подобные этим:
- Ссуда Переворачивание происходит, когда кредитор побуждает вас повторно рефинансировать ссуду, что часто приводит к тому, что вы занимаете больше денег.Каждый раз, когда вы рефинансируете, вы платите дополнительные комиссии и процентные баллы. Это увеличивает ваш долг.
- Страхование упаковка происходит, когда кредитор добавляет к вашему финансированию страхование кредита или другие страховые продукты, которые вам могут не понадобиться.
- Приманка — и -переключатель происходит, когда кредитор предлагает один набор условий при подаче заявки, а затем заставляет вас принять более высокую плату, когда вы подписываете договор для завершения сделки.
- Акционерный капитал Лишение кредита включающее действия, снижающие стоимость вашего дома , может произойти, когда кредитор предлагает финансирование на основе капитала в вашем доме, а не на вашей способности погасить долг. Если вы не сможете платить, вы можете потерять свой дом.
- Нетрадиционные продукты включают кредиты под залог жилья,
- имеют ежемесячные платежи, которые увеличиваются — либо из-за переменных процентных ставок, либо из-за того, что минимальный платеж не покрывает основную сумму и проценты к уплате
- имеют низкие ежемесячные платежи, но большой единовременный платеж в конце срока кредита.Если вы не можете произвести компенсацию или рефинансировать долг, вам грозит потеря права выкупа и потеря дома.
Вы можете столкнуться с вредной практикой, связанной с повседневным управлением (так называемым обслуживанием) ваших ипотечных платежей. Существует несколько типов злоупотреблений при обслуживании, включая взимание с вас неправомерных комиссий кредитором или непредоставление вам точных или полных выписок по счету и сумм выплат. Узнайте больше о своих правах при выплате ипотечных платежей.
Некоторые из этих вредных практик в отношении собственного капитала нарушают федеральные законы о кредитах, касающиеся раскрытия информации об условиях финансирования, взыскания долгов и дискриминации по признаку возраста, пола, семейного положения, расы или национального происхождения.У вас также могут быть дополнительные права в соответствии с законодательством штата, которые позволят вам подать иск в суд.
Сообщить о мошенничестве
Если вы считаете, что ваш кредитор нарушил закон, вы можете связаться с кредитором или поставщиком услуг, чтобы сообщить им об этом. В то же время, вы также можете обратиться к адвокату.
Вы также можете сообщить о мошенничестве по номеру
.Путеводитель по недвижимости в Грузии
В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?
В случае «кондоминиума» вы на законных основаниях владеете определенной единицей в многоквартирной структуре здания.По типичному соглашению у вас есть доля и право на использование мест общего пользования, таких как коридоры, лифты, сады, бассейны и клуб в этой структуре. Вы платите ежемесячный платеж «объединению» за содержание мест общего пользования. Ассоциация обычно работает как корпорация с процессами подачи жалоб и апелляций для защиты индивидуальных прав владельцев и обеспечения механизма для разрешения споров внутри сообщества.
В «кооперативе» структура собственности совершенно иная: вы владеете не своей конкретной единицей в здании, а владеете акциями корпорации, которая фактически владеет зданием и всеми квартирами.Вы арендуете свою квартиру у корпорации по формуле, основанной на размере квартиры. Как акционер, вы имеете право голоса при избрании Совета директоров, который управляет кооперативом.
Какова цель «записи» акта?
Когда вы покупаете недвижимость, вы получаете письменный документ под названием «документ», который передает право собственности на недвижимость от покупателя вам как покупателю. Документ дает вам официальное право собственности в обмен, как правило, на определенную сумму денег.Передача права собственности на недвижимое имущество не считается завершенной до тех пор, пока вам не будет доставлен акт. Акт должен быть немедленно зарегистрирован у окружного клерка в округе, где находится недвижимость. Регистрируя акт, вы уведомляете всех будущих потенциальных покупателей этого имущества о том, что теперь у вас есть доля владения в этом конкретном объекте недвижимости. Запись также отслеживает хронологическую цепочку владения от ряда покупателей и продавцов. Прежде чем вы купите недвижимость, в регистрационном бюро округа проводится обыск, чтобы подтвердить, что продавец (а также все предыдущие продавцы) имеет законное право собственности на рассматриваемое имущество.Компании по страхованию титула обычно выполняют эту функцию, чтобы определить, возникли ли какие-либо дефекты в предыдущих передачах и передачах. Если это так, то такие дефекты могут быть указаны и исключены из их покрытия.
Какие налоговые преимущества я получаю, владея недвижимостью?
Вычет процентов по ипотеке: Основное преимущество владения недвижимостью заключается в возможности вычета процентов по ипотеке или кредиту под залог дома. Чтобы иметь право на вычет подоходного налога, кредит должен быть для вашего дома или загородного дома, который не сдается в аренду другим лицам.Вычет должен учитываться как постатейный вычет в Приложении А вашей федеральной налоговой декларации.
Налоговый вычет на недвижимость: налоги на недвижимость, уплачиваемые любому правительству штата или местным органам власти, также подлежат вычету из вашей федеральной налоговой декларации. Как правило, налоги должны основываться на оценочной стоимости недвижимого имущества и должны взиматься единообразно со всей собственностью, находящейся под юрисдикцией налогового органа.
Освобождение от прироста капитала: После продажи вашего жилья вы можете исключить до 250 000 долларов США (500 000 долларов США для супружеских пар) из любого реализованного прироста капитала.Чтобы соответствовать требованиям, вы должны соответствовать определенным требованиям: среди прочего, вы должны прожить в этом доме не менее двух из пяти лет, предшествующих продаже, и не исключать прибыль от продажи другого дома за два года до продажи. распродажа.
Каймановы острова Освобожденные компании | Ожье
В данной информационной записке содержится краткий обзор основных правовых требований и общих принципов, применимых к регистрации, деятельности и обслуживанию освобожденных компаний на Каймановых островах.Дополнительные соображения применяются в отношении компаний с сегрегированным портфелем, компаний, ведущих бизнес в качестве регистрируемых инвестиционных фондов, и компаний, осуществляющих другую лицензированную деятельность. Они описаны в отдельных информационных заметках Ожье.
Настоящая информационная записка предназначена для предоставления общего обзора положения закона на дату, указанную на обложке, и не должна восприниматься как конкретная юридическая консультация, применимая к конкретным вопросам или обстоятельствам. Если требуется такая консультация, пожалуйста, свяжитесь с одним из партнеров Ogier, перечисленных здесь.
1. Закон о компаниях
Освобожденные компании являются наиболее распространенной формой оффшорной компании на Каймановых островах и учреждаются или регистрируются в соответствии с Законом о компаниях (пересмотренным) ( Закон о компаниях ).
Компания может подать заявку на регистрацию в качестве освобожденной, если ее цели должны осуществляться в основном за пределами Каймановых островов или в соответствии с лицензией на ведение бизнеса на Каймановых островах, и она подает декларацию в Реестр компаний ( Регистратор ) по этому поводу.Освобожденная компания не может торговать на Каймановых островах с каким-либо лицом, фирмой или корпорацией, кроме как в целях содействия деятельности освобожденной компании, осуществляемой за пределами Каймановых островов, если такая освобожденная компания не имеет лицензии на ведение бизнеса на Каймановых островах в соответствии с любым действующее законодательство, и освобожденная компания не может владеть землей на Каймановых островах без согласия Финансового секретаря Каймановых островов. Кроме того, освобожденной компании запрещается делать какие-либо приглашения общественности на Каймановых островах подписаться на какие-либо ее акции или долговые обязательства.
Эти ограничения не мешают освобожденной компании, не имеющей лицензии на ведение бизнеса на Каймановых островах, заключать контракты на Каймановых островах и осуществлять на Каймановых островах все свои полномочия, необходимые для ведения бизнеса за пределами Каймановы острова.
Для физических лиц-резидентов Каймановых островов нет запрета на владение акциями освобожденной компании. Акции освобожденной компании могут принадлежать другой освобожденной компании, освобожденному товариществу с ограниченной ответственностью Каймановых островов, учредительной компании или компании с ограниченной ответственностью.
2. Организационно-правовая форма
Освобожденная компания — это юридическое лицо, имеющее самостоятельную юридическую личность, способное выполнять все функции физического лица с полной дееспособностью, независимо от каких-либо вопросов корпоративной выгоды, и имеющее бессрочное правопреемство.
3. Конституционные документы
Устав освобожденной компании содержится в двух документах: учредительном договоре и уставе ( Статьи ).
Учредительный договор
Учредительный договор содержит следующие пункты:
(а) Название компании
Регистратор не будет регистрировать компанию, название которой идентично названию существующей компании или настолько похоже на это название, что может быть рассчитано как обман. Существуют некоторые другие чувствительные слова, которые в некоторых случаях могут вообще не включаться в название компании, а в других случаях требуют согласия Регистратора, например, «банк», «траст», «страхование», « королевский».Для освобожденной компании не требуется включать какой-либо суффикс, такой как «Ltd», «Limited» или «Inc». Освобожденная компания (кроме компании с ограниченной ответственностью) не может быть зарегистрирована с использованием аббревиатуры «ООО» или слов «компания с ограниченной ответственностью» в своем названии.
Освобожденная компания может быть зарегистрирована с двойным названием на иностранном языке (которое не обязательно должно быть переводом английского названия компании).
(б) Зарегистрированный офис
Освобожденная компания должна иметь зарегистрированный офис на Каймановых островах, предоставляемый поставщиком услуг, имеющим лицензию для этой цели на Каймановых островах.Зарегистрированный офис компании может быть изменен по решению ее директоров.
(c) Объекты и Силы
Объекты компании могут быть перечислены полностью и ограничены перечисленными; или объекты могут быть неограниченными. Если деятельность компании не ограничена конкретными объектами, то компания будет иметь полную власть и полномочия для выполнения любых задач, не запрещенных законом. Для достижения этих целей компания способна выполнять все функции физического лица с полной дееспособностью независимо от каких-либо вопросов корпоративной выгоды.
(d) Декларация об ограниченной ответственности
Указано, что ответственность акционеров ограничена суммами, которые время от времени не выплачиваются по акциям таких акционеров. Вместо этого можно предусмотреть, что ответственность акционеров ограничена суммой, которую они обязуются внести в компанию при ее ликвидации (компания с ответственностью, ограниченной гарантией), но это необычно.
(e) Уставный акционерный капитал
В учредительном договоре будет указана совокупная сумма уставного капитала, а также сведения о количестве акций, на которые он разделен, и номинальная стоимость этих акций.Уставный капитал и номинальная стоимость акций могут быть выражены в одной или нескольких валютах. Освобожденная компания может иметь капитал, разделенный на акции без номинальной стоимости, но не может иметь капитал, разделенный на акции, некоторые из которых имеют номинальную стоимость, а некоторые нет.
Освобожденная компания не может выпускать акции на предъявителя. Сертификаты акций не должны быть выпущены в отношении каких-либо акций. В тех случаях, когда выпускаются сертификаты акций, они допустимы в качестве доказательства права собственности, но, как правило, реестр участников имеет приоритет.
Устав
Устав регулирует управление компанией. Обычно они предусматривают:
- выпуск, передача и выкуп или погашение акций;
- прав голоса и собраний членов;
- назначение директоров и должностных лиц и их собрания, полномочия и возмещение убытков;
- выплата дивидендов; и
- о ликвидации компании.
Копия учредительного договора и Устава должны быть доступны каждому члену компании по запросу.
Компании обычно регистрируются на основании учредительного договора общего назначения и Устава. При необходимости они могут быть адаптированы для конкретных целей компании после регистрации.
4. Процедура регистрации
Регистратору необходимо предоставить подписанный оригинал учредительного договора и Устав вместе с соответствующей регистрационной пошлиной и заявлением подписчика компании о том, что деятельность предлагаемой освобожденной компании будет осуществляться в основном за пределами Каймановых островов или в соответствии с лицензией на ведение бизнеса на Каймановых островах.
Регистратору обычно требуется 3-5 рабочих дней для регистрации освобожденной компании, если используется стандартная услуга регистрации. После оплаты сбора за экспресс-регистрацию в размере 488 долларов США компания может быть зарегистрирована в течение 1-2 рабочих дней. Скорость и эффективность этого процесса означает, что готовые компании редко используются или доступны.
5. Директора и должностные лица
Устав обычно предусматривает, что должен быть по крайней мере один директор компании Каймановых островов.Нет требования, чтобы кто-либо из директоров обычно проживал на Каймановых островах. Первоначальный(е) директор(ы) назначается(и) подписчиком(ами) учредительного договора. После этого назначение и/или увольнение директоров обычно осуществляется в соответствии с положениями Устава.
Как правило, в Уставе будет указано, что управление компанией на Каймановых островах является обязанностью и осуществляется ее советом директоров. За исключением случаев, прямо предусмотренных в Уставе компании, участники могут осуществлять контроль над управлением компанией посредством своего права назначать и увольнять ее директоров.
Директора несут фидуциарные обязанности перед компанией. К ним относятся пошлины:
- лояльности и действовать в интересах компании;
- действовать с надлежащей целью;
- не ограничивать свободу действий директора;
- во избежание конфликтов;
- не получать тайную прибыль от должности директора в качестве директора;
- действовать справедливо как между разными акционерами; и
- действовать умело и осторожно.
Эти обязанности возлагаются на саму компанию, а не на отдельных акционеров. В случае нарушения обязанностей директора могут нести личную ответственность перед компанией. Дополнительную информацию о директорах см. в нашей справочной записке под названием «Действие в качестве директора компании на Каймановых островах».
Законодательство Каймановых островов не требует, чтобы освобожденная компания назначала секретаря компании или любого другого должностного лица компании, хотя она может это сделать.
6. Акционерный капитал
Как отмечалось выше, в учредительном договоре должен быть указан уставный капитал. Это представляет собой условную максимальную сумму акционерного капитала, которую компания может выпустить (хотя этот максимум может быть увеличен обычным решением акционеров). Таким образом, объявленный акционерный капитал следует отличать от выпущенного акционерного капитала. На Каймановых островах нет правил тонкой капитализации и нет требования о выпуске более одной акции или о том, что освобожденная компания должна иметь более одного акционера.Устав неизменно разрешает освобожденной компании выпускать доли акций. Уставом может быть предусмотрено разделение уставного капитала на классы с разными правами.
7. Дивиденды и выплаты
С учетом любых иных положений Устава компания может выплачивать дивиденды из прибыли или своего счета эмиссионного дохода, если акции были выпущены с премией. Дивиденды не могут быть выплачены со счета эмиссионного дохода, если только сразу после выплаты компания не сможет погасить свои долги по мере наступления срока их погашения в ходе обычной деятельности.
8. Выкуп и выкуп акций
Компания может, если это разрешено ее Уставом:
- выпуск акций, которые подлежат выкупу или подлежат выкупу по выбору компании или участника; и/или
- приобрести собственные акции, в том числе акции, подлежащие выкупу.
Покупка или выкуп не могут быть осуществлены, если акции не будут полностью оплачены или если в результате выкупа или покупки больше не будет выпущенных акций.
Акции могут быть выкуплены или выкуплены за счет прибыли компании или доходов от новой эмиссии акций, произведенной для целей выкупа или покупки. Премия, если таковая имеется, подлежащая уплате при выкупе или покупке, должна быть предоставлена из прибыли компании или из счета эмиссионного дохода до или во время выкупа или покупки акций.
9. Постоянные требования
Регистры
Каждая освобожденная компания обязана вести следующие реестры:
(a) Реестр директоров и должностных лиц
Требуется только для указания имен и адресов директоров и должностных лиц, но обычно также содержит даты их назначения, увольнения или ухода в отставку.Это единственный реестр, который компания обязана подать в Регистратор. Реестр открыт для проверки после уплаты пошлины.
(b) Реестр участников
Он должен содержать имена и адреса акционеров компании, количество акций, принадлежащих каждому, отличительные номера (если таковые имеются) этих акций, сумму, уплаченную или согласованную для выплаты по акциям, независимо от того, имеют ли такие акции права голоса и, если такие права являются условными, вместе с датой, когда каждое лицо стало и перестало быть акционером компании.Реестр членов является доказательством prima facie сведений, которые необходимо внести в него, поэтому важно поддерживать его в актуальном состоянии. Освобожденная компания, не имеющая лицензии на ведение бизнеса на Каймановых островах, может вести свой реестр участников за пределами Каймановых островов.
(c) Реестр залогов и залогов
Должен содержать подробную информацию обо всех закладных и сборах, непосредственно затрагивающих имущество компании, включая краткое описание заложенного или заложенного имущества, сумму созданного залога и имена залогодержателей или лиц, имеющих право на залог.
Кроме того, если не подпадает под действие исключения, освобожденная компания должна вести реестр бенефициарных владельцев в своем зарегистрированном офисе, содержащий информацию, изложенную в разделе Реестр бенефициарных владельцев ниже.
Счета
Каждая компания обязана вести надлежащие бухгалтерские книги в отношении своих доходов и расходов, продаж и покупок, активов и пассивов. Эти отчеты должны давать правдивое и объективное представление о состоянии дел компании и объяснять ее операции.Закон о компаниях не требует, чтобы счета подвергались аудиту или чтобы счета представлялись в какой-либо орган.
Документы
Регистратор должен быть уведомлен, если компания меняет свой зарегистрированный офис. Регистратор также должен быть уведомлен о любых назначениях, отставках или увольнениях директоров и должностных лиц в течение 30 дней. Копия любого специального решения акционеров (необходимого для изменения учредительного договора или Устава и для некоторых других целей) должна быть подана Регистратору в течение 15 дней.
Встречи
Ежегодное собрание акционеров или директоров не требуется, если иное не указано в Уставе. К компаниям, которые должны соответствовать требованиям экономического присутствия, описанным ниже в разделе Экономическое присутствие , и к регулируемым инвестиционным фондам будут применяться другие требования.
Минуты
Освобожденные компании обязаны вести письменные протоколы всех решений и заседаний своих акционеров и директоров.Книгу протоколов на Каймановых островах вести не требуется.
10. Годовые потребности
Освобожденная компания, не имеющая лицензии на ведение бизнеса на Каймановых островах, должна подавать годовой отчет вместе с соответствующей годовой регистрационной пошлиной в Регистрационную палату в январе каждого года. Годовой отчет подтверждает, что требования Закона о компаниях в отношении освобожденных компаний были соблюдены с даты регистрации или, в зависимости от обстоятельств, с момента предыдущего годового отчета.
11. Общедоступная информация
Помимо упомянутого выше реестра директоров, единственная информация, которую представитель общественности может получить от Регистратора в отношении любой компании (после уплаты сбора), — это тип компании (т. е. обычная или освобожденная) , дата регистрации, номер компании, статус (т.е. активная или ликвидированная), местонахождение ее зарегистрированного офиса, сведения об акционерном капитале, имена и адреса первоначальных подписчиков компании и количество акций, приобретенных каждым подписчиком. , характер деятельности компании, дату окончания финансового года компании и имена ее нынешних директоров.
Никакая другая информация не требуется для предоставления общественности освобожденной компанией, хотя ее реестр ипотечных кредитов и сборов может быть проверен любым акционером или кредитором компании.
Если освобожденная компания обеспечивает ведение своих бухгалтерских книг и записей в любом месте, кроме зарегистрированного офиса освобожденной компании или в любом другом месте на Каймановых островах, освобожденная компания должна после вручения приказа или уведомления от Управление налоговой информации в соответствии с Законом об Управлении налоговой информации обеспечивает предоставление в своем зарегистрированном офисе копий своих бухгалтерских книг или записей, как указано в таком приказе или уведомлении.
12. Реестр бенефициарных владельцев
Если компания, освобожденная от налога, не подпадает под действие исключения, она должна вести реестр бенефициарных владельцев в своем зарегистрированном офисе и предпринимать разумные шаги для выявления любых «подлежащих регистрации лиц», данные которых должны быть внесены в такой реестр. В широком смысле регистрируемое лицо — это (i) физическое лицо, владеющее прямо или косвенно 25% или более акций или прав голоса компании или имеющее право, прямо или косвенно, назначать или смещать директоров или имеющее право осуществлять или фактически осуществлять значительное влияние или контроль над компанией, и (ii) юридическое лицо, учрежденное или зарегистрированное на Каймановых островах, которое в силу акций, которыми оно владеет непосредственно в компании, или своего прямого контроля над компанией, был бы бенефициарным владельцем, если бы он был физическим лицом.
Освобожденные компании должны нанять лицензированного поставщика корпоративных услуг на Каймановых островах ( CSP ) для ведения адекватного, точного и актуального реестра бенефициарных владельцев этой освобожденной компании в ее зарегистрированном офисе. По закону CSP обязан сообщать эту информацию в защищенный закрытый централизованный реестр, который ведется компетентным органом Каймановых островов. Освобожденная компания, подпадающая под действие исключения, должна предоставить CSP письменное подтверждение своего освобожденного статуса.
Соответствующие изменения в отношении регистрируемых лиц (в том числе, если они перестают быть регистрируемыми лицами) должны быть подтверждены как можно скорее. Компания (или любое зарегистрированное лицо, которому известно о соответствующем изменении) должна уведомить зарегистрированный офис не позднее, чем в течение одного месяца после соответствующего изменения.
От освобожденной компании, которая сама является регистрируемым лицом в силу своего владения и контроля над базовой компанией на Каймановых островах, также может потребоваться уведомить такую базовую компанию о ее статусе как таковом и предоставить соответствующие сведения в течение одного месяца после того, как станет известно, что она может быть зарегистрированным лицом.
13. Налогообложение Каймановых островов
Освобожденные компании не облагаются налогом на прибыль, удержанным налогом или налогом на прирост капитала на Каймановых островах. Акционеры не будут облагаться никакими подоходными налогами, удержанными налогами или налогами на прирост капитала на Каймановых островах в отношении их акций и дивидендов, полученных по этим акциям, а также не будут облагаться никакими налогами на наследство или наследство на Каймановых островах. На Каймановых островах нет валютного контроля.
Освобожденная компания также имеет право подать заявку в соответствии с Законом о налоговых льготах (пересмотренным) для предприятия, на которое не распространяется ни один закон, принятый на Каймановых островах после даты принятия обязательства, облагающий налогом прибыль, доход, прирост или прирост стоимости. компании или ее деятельности, и что никакие налоги, взимаемые с прибыли, дохода, прироста или прироста стоимости или имеющие характер налога на наследство или налог на наследство, не подлежат уплате в отношении акций, долговых обязательств или других обязательств компании или путем удержания полностью или частично любой выплаты дивидендов или другого распределения дохода или капитала компанией своим членам или выплаты основной суммы долга или процентов или других сумм, причитающихся по долговому обязательству или другому обязательству компании .
Предприятие может быть заключено на срок, не превышающий 30 лет с даты утверждения заявки. На практике обязательство обычно дается на 20 лет.
14. Заделка
Освобожденная компания может быть ликвидирована путем назначения ликвидатора либо в соответствии с добровольной, либо принудительной ликвидацией, либо может быть исключена после подачи заявления в Регистрационный орган.
Добровольная ликвидация
Если освобожденная компания была активной и имеет или имела значительные активы и обязательства, добровольная ликвидация в соответствии с Законом о компаниях обычно является подходящей процедурой.Добровольная ликвидация должна быть одобрена соответствующим большинством голосов, требуемым для принятия особого решения акционерами, как указано в Уставе, обычно большинством в две трети акционеров, присутствующих на общем собрании, или, в качестве альтернативы, если это разрешено Уставом, решение в письменной форме, подписанное всеми членами, имеющими право голоса. Копия специального решения подается в Регистрационную палату, а уведомление о ликвидации и назначении ликвидатора публикуется в Cayman Islands Gazette.Закон о компаниях содержит положения о применении и распределении активов освобожденной компании при ликвидации и после распределения кредиторам любой излишек распределяется среди акционеров в соответствии со статьями. После того, как дела компании полностью свернуты, ликвидатор должен объявить об окончательном общем собрании компании, которое должно быть проведено не менее чем через месяц после даты публикации уведомления, в целях разъяснения итогового собрания. счета ликвидации.Ликвидатор подготовит отчет об итоговом собрании по установленной форме, который подается в Регистратор. Освобожденная компания будет считаться ликвидированной через три месяца с даты подачи декларации.
Принудительная ликвидация
Освобожденная компания может быть ликвидирована после подачи в суд ходатайства о ликвидации компанией, одним или несколькими кредиторами и/или акционерами. В таком ходатайстве будет назначен ликвидатор и кратко изложены основания для ходатайства о ликвидации, изложенные в Законе о компаниях.Также может быть подано заявление о проведении ликвидации под надзором суда. После завершения ликвидации и распределения активов компании решение о роспуске компании принимается судом.
Вычеркнуть
Освобожденная компания может обратиться к Регистратору с просьбой об исключении, и Регистратор имеет право исключить компанию, если Регистратор считает, что компания больше не ведет свою деятельность. Кредитор или акционер, возражающий против исключения компании, может в течение 10 лет после даты исключения компании обратиться в суд с ходатайством о восстановлении компании.
Положения об исключении представляют собой удобную и более простую альтернативу ликвидации, позволяющую избежать назначения ликвидатора; но положения о восстановлении означают, что вычеркивание является менее надежным методом роспуска освобожденной компании. По этой причине вычеркивание, как правило, уместно только в том случае, если компания не действовала или действовала только как транзитное средство без каких-либо внешних акционеров или без каких-либо обязательств перед третьими сторонами.
15. Изменение формы
Освобожденная компания может подать заявку на регистрацию как:
(а) компания с сегрегированным портфелем;
(b) компания с ограниченным сроком действия;
(c) компания особой экономической зоны; или
(г) общество с ограниченной ответственностью.
Мы можем предоставить дополнительную информацию по любому из этих транспортных средств.
16. FATCA и CRS
В соответствии с Законом США о налоговом контроле за иностранными счетами ( FATCA ) некоторые иностранные компании должны раскрывать Управлению по обмену налоговой информацией Каймановых островов имя, адрес и идентификационный номер налогоплательщика определенных лиц в Соединенных Штатах, которые прямо или косвенно владеют долей в такое транспортное средство в соответствии с условиями межправительственного соглашения между Соединенными Штатами и Каймановыми островами ( US IGA ) и имплементирующим законодательством и правилами, принятыми Каймановыми островами.Кроме того, более 100 стран подписали Соглашение о многостороннем компетентном органе ОЭСР и Общий стандарт отчетности ( CRS ) для реализации автоматического обмена налоговой информацией на основе Многосторонней конвенции ОЭСР о взаимной административной помощи по налоговым вопросам. CRS аналогичен по форме и содержанию IGA США. Необходимо будет оценить деятельность любой освобожденной компании и классифицировать ее в соответствии с FATCA/CRS независимо от места ее деятельности или ее акционеров, чтобы определить, существуют ли какие-либо требования к уведомлению и отчетности.Мы можем дать совет по этим вопросам в любых конкретных обстоятельствах и помочь освобожденной компании выполнить такие обязательства.
17. Экономическое содержание
Закон о международном налоговом сотрудничестве (экономическое присутствие) (пересмотренный) ( Закон об экономическом присутствии ) требует, чтобы субъекты ( Соответствующие организации ), которые осуществляют определенные виды деятельности ( Соответствующие виды деятельности ), имели доказуемое экономическое содержание на Каймановых островах.Соответствующие организации будут включать в себя большинство освобожденных компаний Каймановых островов, за исключением (а) инвестиционных фондов или компаний, через которые инвестиционные фонды прямо или косвенно инвестируют или осуществляют свою деятельность; (b) компании, являющиеся налоговыми резидентами за пределами Каймановых островов; и (c) компании, которым разрешено вести бизнес на Каймановых островах в качестве местной компании. Все освобожденные компании Каймановых островов должны будут ежегодно подавать декларацию о том, осуществляли ли они какие-либо соответствующие виды деятельности в предшествующий финансовый период и являются ли они соответствующими организациями для целей Закона об экономическом содержании.Освобожденные компании, которые осуществляют Соответствующую деятельность и являются налоговыми резидентами юрисдикции за пределами Каймановых островов, должны предоставить определенную предписанную дополнительную информацию, но в остальном не обязаны демонстрировать экономическое присутствие на Каймановых островах. Соответствующие виды деятельности включают управление фондами, банковское дело, страхование, финансы и лизинг, бизнес центров распределения и обслуживания, бизнес штаб-квартиры, бизнес интеллектуальной собственности, судоходство и бизнес холдинговой компании. Соответствующие организации должны пройти тест на экономическое присутствие в отношении любой Соответствующей деятельности, как указано в Законе об экономическом присутствии.Более подробное описание требований Закона об экономическом присутствии см. в наших брифингах для клиентов Требования об экономическом присутствии на Каймановых островах и Обновленная информация об экономическом присутствии на Каймановых островах
.Real Estate Waltham MA Адвокат округа Миддлсекс Юридическая фирма
Каковы различия между некоторыми распространенными формами собственности?
В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?
Какова цель «записи» акта?
Какое налоговое преимущество я получаю, владея недвижимостью?
Что такое акт об отказе от прав?
Поскольку мой супруг скончался, я хочу переименовать свой дом, чтобы владеть им совместно со своими взрослыми детьми.Это хорошая идея?
Что такое «закрытие»?
В: Каковы различия между некоторыми распространенными формами собственности?
Право собственности на имущество может быть получено разными способами:
Единоличное владение : полностью принадлежит одному лицу. Такие слова в документе, как «Билл, одинокий мужчина», устанавливают право собственности как единоличное владение.
Общие арендаторы : форма совместной собственности, при которой собственность принадлежит двум или более лицам одновременно.Соразмерные интересы и право владения имуществом между общими арендаторами не обязательно должны быть равными. После смерти интересы наследодателя переходят к его или ее наследникам, указанным в завещании, которые затем становятся новыми общими арендаторами с другими общими арендаторами. Такие слова в акте, как «Билл, Джон и Мэри как общие арендаторы», устанавливают общую аренду.
Совместная аренда : форма совместной собственности, при которой имущество принадлежит двум или более лицам одновременно в равных долях.Каждый совладелец имеет неделимое право на владение всем имуществом и пропорциональное право на равную долю собственности. Когда один совместный арендатор умирает, его/ее доля автоматически переходит к выжившим совместным арендаторам. Такие слова в акте, как «Билл и Мэри, как совместные арендаторы с правом наследования», устанавливают титул в совместной аренде. Эта форма собственности доступна не во всех штатах.
Полная аренда : особая форма совместной аренды, когда совместными арендаторами являются муж и жена, каждый из которых владеет половиной.Ни один из супругов не может продать имущество без согласия другого. Такие слова в документе, как «Билл и Мэри, муж и жена в качестве права аренды в целом», устанавливают право собственности на аренду в целом. Эта форма собственности доступна не во всех штатах.
Общая собственность : эта особая форма собственности между супругами доступна только в штатах с «общественной собственностью». После смерти интересы наследодателя переходят так же, как и общие арендаторы. Такие слова в акте, как «Билл и Мэри, муж и жена как совместная собственность», устанавливают право собственности на совместную собственность.
Трасты: Хотя технически это не форма собственности, вы можете владеть недвижимостью через свой Живой Траст. После вашей смерти ваши интересы перейдут к преемникам попечителей и / или бенефициаров, которых вы назначили в своем доверительном управлении.
Наверх.
В: В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?
В договоре «кондоминиум» вы законно владеете определенной единицей в многоквартирной структуре здания. По типичному соглашению у вас есть доля и право на использование мест общего пользования, таких как коридоры, лифты, сады, бассейны и клуб в этой структуре.Вы платите ежемесячный платеж «ассоциации» за содержание мест общего пользования. Ассоциация обычно работает как корпорация с процессами подачи жалоб и апелляций для защиты индивидуальных прав владельцев и обеспечения механизма для разрешения споров внутри сообщества.
В «кооперативе» структура собственности совершенно иная: вы владеете не своей конкретной единицей в здании, а владеете акциями корпорации, которая фактически владеет зданием и всеми квартирами.Вы арендуете свою квартиру у корпорации по формуле, основанной на размере квартиры. Как акционер, вы имеете право голоса при избрании Совета директоров, который управляет кооперативом.
Наверх.
В: Какова цель «записи» акта?
Когда вы покупаете недвижимость, вы получаете письменный документ, называемый «делом», который передает право собственности на недвижимость от покупателя вам как покупателю. Документ дает вам официальное право собственности в обмен, как правило, на определенную сумму денег.Передача права собственности на недвижимое имущество не считается завершенной до тех пор, пока вам не будет доставлен акт. Акт должен быть немедленно зарегистрирован у окружного клерка в округе, где находится недвижимость. Регистрируя акт, вы уведомляете всех будущих потенциальных покупателей этого имущества о том, что теперь у вас есть доля владения в этом конкретном объекте недвижимости. Запись также отслеживает хронологическую цепочку владения от ряда покупателей и продавцов. Прежде чем вы купите недвижимость, в регистрационном бюро округа проводится обыск, чтобы подтвердить, что продавец (а также все предыдущие продавцы) имеет законное право собственности на рассматриваемое имущество.Страхование титула обычно выполняет эту функцию, чтобы определить, возникли ли какие-либо дефекты в предыдущих передачах и передачах. Если это так, то такие дефекты могут быть указаны и исключены из их покрытия.
Наверх.
В: Какие налоговые льготы я получаю, владея недвижимостью?
Вычет процентов по ипотеке: Основное преимущество владения недвижимостью заключается в возможности вычета процентов по ипотеке или кредиту под залог дома. Чтобы иметь право на вычет подоходного налога, кредит должен быть для вашего дома или загородного дома, который не сдается в аренду другим лицам.Вычет должен учитываться как постатейный вычет в Приложении А вашей федеральной налоговой декларации.
Налоговый вычет на недвижимость: налоги на недвижимость, уплачиваемые любому правительству штата или местным органам власти, также подлежат вычету из вашей федеральной налоговой декларации. Как правило, налоги должны основываться на оценочной стоимости недвижимого имущества и должны взиматься единообразно со всей собственностью, находящейся под юрисдикцией налогового органа.
Освобождение от прироста капитала: После продажи вашего жилья вы можете исключить до 250 000 долларов США (500 000 долларов США для супружеских пар) из любого реализованного прироста капитала.Чтобы соответствовать требованиям, вы должны соответствовать определенным требованиям: среди прочего, вы должны прожить в этом доме не менее двух из пяти лет, предшествующих продаже, и не исключать прибыль от продажи другого дома за два года до продажи. распродажа.
Вернуться к началу.
В: Что такое акт об отказе от прав?
Документ об отказе от права собственности передает или «освобождает» лицу, приобретающему собственность, любые текущие интересы лица, предоставившего право, в этой собственности. В отличие от договора о предоставлении, договор об отказе от права не несет с собой никаких явных или подразумеваемых условий или гарантий.Таким образом, если лицо, предоставляющее право, не заинтересовано в собственности, акт об отказе от права требования ничего не передает.
Вернуться к началу.
В: Поскольку мой супруг скончался, я хочу переименовать свой дом, чтобы он принадлежал мне совместно с моими взрослыми детьми. Это хорошая идея?
В то время как совместное использование собственности может избежать завещания после вашей смерти, назначение «совместных арендаторов» может иметь ряд неблагоприятных последствий. По сути, добавление совместного арендатора к вашему жилищному договору означает, что теперь вы подарили часть этого имущества тем, кто указан.И когда вы делаете подарки на сумму более 14 000 долларов США в течение календарного года кому-либо, кроме супруга/супруги, IRS требует от вас подачи декларации о налоге на дарение и, в некоторых случаях, уплаты налога на дарение. Даря долю в своем доме кому-либо, вы также ставите под угрозу свою финансовую безопасность. Если у ваших новых совладельцев есть кредиторы или они разводятся, ваши активы окажутся под угрозой. Кроме того, такой перевод может поставить под угрозу определенные налоговые льготы на имущество и другие льготы, которыми вы пользуетесь как пенсионер, ветеран или поселенец.
Лучшей идеей будет создать «Живой траст» и назвать своих детей бенефициарами траста после вашей смерти. Это имеет то преимущество, что позволяет избежать завещания, но дает вам полный контроль над вашим домом до передачи права собственности. Вы также можете изменить бенефициаров, если хотите, а также предусмотреть обстоятельства, если один ребенок умрет раньше вас.
Наверх.
В: Что такое «закрытие»?
Закрытие – это итоговая встреча всех сторон, участвующих в сделке с недвижимостью.Адвокаты покупателя, продавца и банка встречаются с продавцами и покупателями, чтобы подписать и официально передать право собственности покупателям. Также будет присутствовать представитель титульной страховой компании, чтобы облегчить передачу титула. Титульная компания также несет ответственность за регистрацию нового акта.
Перед закрытием покупатель должен посетить недвижимость, чтобы убедиться, что все в рабочем состоянии. Это означает включение отопления и кондиционирования воздуха и проверка на наличие утечек и других проблем.После закрытия любая проблема является ответственностью покупателя. Покупатель также должен иметь все необходимые документы и заверенные чеки для продавца и для различных расходов на закрытие. В противном случае, если ипотека, право собственности, страховка домовладельца и другие документы, требуемые по закону, не заполнены и не представлены на заключительный стол, закрытие может быть отложено.
Наверх.
.