Инвестиционные строительные проекты – — . — — —

Содержание

Реализация инвестиционного проекта строительства – современный подход

Строительный бизнес как форма создания стоимости, является практически единственным типом хозяйствования, которое по своей сути мало изменилось еще с тех времен, когда строились  пирамиды в Рамзесе или  возводились висячие сады Семирамиды Древнего Вавилона.

Тем  не менее и эту отрасль экономики, которая до сих пор еще является определенным «драйвером» развития производственных и финансовых отношений, охватили новые тенденции управления проектами, современными технологиями  проектирования, инвестирования и т.п. В основе современного строительного бизнеса лежат принципы, которые раньше были свойственны лишь коммерческим или финансовым операциям на рынках.

Это  касается в первую очередь таких моментов, как:

  1. Четкая ориентация на потребительский спрос на объекты коммерческой или жилой недвижимости, гибкое реагирование на запросы рынка. Если  раньше был  приоритет за типовой застройкой и планировкой тех же квартир, то сейчас отдается  предпочтение индивидуальным запросам на качество, этажность, и т.п.
  2. Снижение общего времени осуществления строительства за счет применения новых технологий, начиная от каркасных и заканчивая такими экзотическими, как печатание домов на 3D принтере.
  3. Жизненный цикл реализации инвестиционного — строительного проекта  имеет тенденцию к сокращению, что позволяет  использовать ранее недоступные для  финансирования проектов инструменты фондового рынка, ценных бумаг (ипотечные закладные, фонды недвижимости  и  т.п.)

Все это вместе взятое в  некоторой степени позволяет говорить о некоторой инвестиционной революции  в строительном бизнесе, где именно составляющая времени работы капитала становится главным приоритетом, о чем собственно и будет рассказано в данной статье.

Основные этапы реализации инвестиционного строительного проекта

Как и всякий  инвестиционный проект, строительство любого объекта (за исключением, конечно, тех, что не попадают в категорию рыночных  — военных, социальных и прочих) предполагает определенные стадии и формы работы вкладываемого в него капитала.

В  общем виде эти стадии состоят из нескольких функциональных блоков, которые хорошо всем известны  из курса менеджмента:

  1. Целеполагание инвестора
  2. Выбор инвестором инвестиционной стратегии на рынке
  3. Планирование реализации проекта, в том числе изучение рынка, конкуренции, технологий
  4. Реализация проекта
  5. Контроль выполнения поставленных целей.

Надо признать, что такая общая схема реализации проектов в строительной области не  раскрывает полностью всех особенностей инвестиций в этот вид бизнеса. На практике, в частности в секторе девелопмента (современная терминология, характеризующая именно инвестиционную направленность возведения объектов недвижимости в коммерческом секторе), используются вполне современные методики реализации  проектов, начиная от планирования и заканчивая введением в эксплуатацию.

В общем виде функциональная схема реализации строительства инвестиционного проекта состоит из  несколько блоков, как это показано на рисунке 1.

В раскрытии этой модели все функциональные этапы строительного проекта можно представить следующим образом:

  1. На стадии планирования закладывается общая эффективность будущего девелоперского проекта через качественную и количественную экспертизу.
  2. Оценка физической осуществимости и целесообразности проекта подразумевает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом его местоположения, состояния инфраструктуры, технологических и технических характеристик, имеющихся строительных и эксплуатационных возможностей.
  3. Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, проверка соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение всех необходимых разрешений и правильного оформления исходно-разрешительной документации.
  4. Под количественной оценкой проекта понимают оценку проекта с точки зрения финансово-экономической эффективности. Предполагается определение потенциальной выручки, возможного уровня доходности проекта, движения денежных средств, определения достаточности и целесообразности вовлечения в проект собственных средств, необходимость привлечения внешних источников финансирования. Важно производить экспертизу всех входных данных по всем аспектам проекта в сравнении с альтернативными вариантами и учетом потенциальных рисков (см. Риски инвестиционных проектов: определение и учет).

В развернутом виде реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает несколько основных этапов работ, которые можно представить в виде таблицы:

Для того, чтобы понять как действительно на практике происходит организация и реализация инвестиционного строительного проекта, имеет смысл рассмотреть порядок осуществления типичного девелоперского проекта, который выглядит следующим образом:

  1. Главным ориентиром при планировании проекта в строительстве жилья является вполне конкретный потребитель, который имеет спрос на определенный тип  объектов, его место расположения, финансовых условий. Как правило, в девелоперских проектах покупатель  жилья частично сам  участвует в  финансировании  проекта. Интересы покупателей заключаются в своевременном получении натуральных результатов проекта – помещений жилой недвижимости и удовлетворения условий договорных обязательств.

Диаграмма 1. Изучение рынка строительных услуг при реализации девелоперского проекта

Для того, чтобы проект был действительно  прибыльным для инвестора и его партнеров, необходим тщательный маркетинговый план,  который ориентирует инвестора на  потребности рынка, а не на освоение денег в капстроительство. Для этого используется технология изучения рынка недвижимости, как это, например, представлено на диаграмме 1.

  1. Второй задачей, стоящей перед инвестором, является формирование системы финансирования проекта. В девелоперской практике такое финансирование на первичном рынке жилья производится в основном покупателями. Начало финансирования за счет средств покупателей рекомендуется не ранее 30%-ой строительной готовности возводимых объектов недвижимости девелоперского проекта. Предшествующие этапы проекта девелопер должен финансировать за счет собственного капитала или путем привлечения кредитных средств.

Рисунок 2.

Для того, чтобы разработать четкую систему финансирования проекта, необходимо следовать типичной для  девелоперских проектов схеме, как это показано на рисунке 2. Разрыв в потоках финансирования может повлечь не только замораживание строительства, но и привести к банкротству застройщика — инвестора и лишить всех участников  — клиентов денег и перспектив получить свое жилье.

  1. Генеральный проектировщик по техническому заданию девелопера разрабатывает комплект проектной документации, который в соответствии с действующими строительными нормами и правилами позволяет городу проконтролировать соответствие замысла проекта ограничениям, а генеральному подрядчику – реализовать замысел проекта в натуральном объекте.
  2. Девелопер оформляет земельный участок для застройки, и кредитная организация открывает девелоперу кредитную линию под залог права на объект строительства;
  3. Девелопер финансирует разработку проектно-сметной документации;
  4. Девелопер принимает от генерального проектировщика результаты готового проекта и проводит экспертизу проекта в государственных органах;
  5. Финансирует производство строительно-монтажных работ;
  6. Осуществляет приемку от генерального подрядчика завершенного строительством объекта;
  7. Получает от госорганов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  8. Девелопер передает покупателям помещения в доме (через риэлтерские агентства) и производит оплату доли городу (при наличии данного условия).

Представленные в качестве примера этапы реализации инвестиционного проекта по строительству коммерческого жилья, конечно же, отличаются от форм капитальных инвестиций в промышленном секторе экономики. Но в  любом случае методология имеет практическое применение при возведении различных объектов недвижимости.

В дополнении к сказанному также следует учесть и такой важный элемент при инвестиционном строительстве как риск. Управление рисками при реализации инвестиционного строительного проекта, исходя из практики, осуществляется на всех этапах его воплощения.

Таблица 2 . Система учета рисков в инвестиционном строительстве.

Для наглядности система учета, анализа и реагирования на риск представлена в таблице 2.

Наиболее общими, широко используемыми и эффективными методами предупреждения и снижения риска в строительстве являются:

  • страхование;
  • резервирование средств;
  • диверсификация;
  • ограничение убытков.

Страхование является одним из наиболее распространенных способов снижения рисков в девелоперских проектах, причем в большинстве случаев такое  страхование регламентировано на законодательном уровне. В некоторых случаях риски реализации инвестиционных — строительных проектов нивелируются с помощью специальных методов хеджирования, которые применяются на финансовых рынках, например, реальные опционы или форвардные контракты на финансирование поставок импортных строительных материалов и оборудования.

tv-bis.ru

Инвестиционные проекты в строительстве – поиск баланса между эффективностью и рисками

Развитие любой экономической системы (государства, региона или отдельного поселения) основано, как известно из экономической теории и практики, на трех взаимосвязанных системных элементах:

  1. Капитальные инвестиции — строительство, инженерные коммуникации, управление земельными активами и т.п.
  2. Управление финансовым капиталом – формирование и распределение денежных потоков, финансовые рынки
  3. Управление человеческим капиталом — трудовые ресурсы, их качество, политика занятости и т.п.

Из всех этих трех элементов именно капитальные проекты и инвестиции в развитие строительной инфраструктуры на сегодняшний день являются ведущим направлением экономической системы, создавая не только прирост промышленных активов, но и формируя через  механизмы занятости и мультипликативного эффекта спроса на строительные материалы и технологии общий контур экономической системы территории.

В этой статье будет рассказано о том, как формируются и управляются инвестиционные строительные проекты, содержание которых различно по своему разнообразию и типам.

Содержание статьи

Системные принципы и содержание инвестиционных строительных проектов

Инвестиционные строительные проекты и их содержание как составной части общей системы работы капитала основаны на нескольких важных принципах и особенностях их функционирования:

  1. Относительная сложность оценки и прогнозирования реализации строительного проекта, которое, в первую очередь, связано с такими, например, факторами, как:
  • жизненный цикл инвестиционного строительного проекта: чем масштабнее инвестиции, тем дольше сроки прогнозирования, при которых трудно учесть все факторы и риски
  • сложность инженерного проектирования, необходимость привлечения широкого круга экспертов и специалистов
  • высокая технологическая и энерговооруженность строительных проектов, что приводит к необходимости взаимодействия с многочисленными подрядными организациями и компаниями
  • управление инвестиционными проектами строительства предполагает взаимодействие с множеством заинтересованных групп влияния как в коммерческом секторе, так и в общественном или государственном
  1. Управление инвестиционными проектами в строительстве предполагает в своей основе высокую значимость институциональных факторов таких, например, как высокая степень государственного регулирования в строительной области, особые требования, связанные с регламентацией и экспертизы строительных проектов в плане подготовки технической документации, соблюдения строительных и технических нормативов, обеспечительные гарантии,
  2. Необходимость принятия в расчет такого важного фактора как экологическая совместимость строительного проекта. В развитых странах без основательной экологической экспертизы и проработки строительного проект не осуществляется даже на самых ранних стадиях его подготовки.
  3. Социальный эффект от реализации строительного проекта. Во многом имеет двухсторонний характер. С одной стороны, например, возведение промышленного предприятия является положительным фактором создания новых рабочих мест (особенно в депрессивных в экономическом отношении городах и территориях). С другой же стороны, неучет отрицательных моментов при реализации строительного проекта может привести  к существенным убыткам и судебным искам. Поэтому презентация инвестиционных проектов строительства на общественных собраниях и слушаниях давно стала нормой при выдаче разрешений и лицензирования общественно- значимых капитальных инвестиций.

Риски строительных проектов и управление ими

Инвестиционное строительство предполагает не только обоснование и расчет будущих прибылей, но также и учет рисков (см. Риски инвестиционных проектов: определение и учет). Обычно, что  касается рисков при капитальном строительстве, то их принято разделять на две основные части — финансово экономические, т.е. связанные с рыночной конъектурой и востребованностью проекта рынком, и технические риски — негативные факторы, связанные с чисто технической стороной дела. Однако в современной практике инвестиционного риск – менеджмента такой подход явно неприемлем и весь спектр рисков принято консолидировать в такие, например, группы, как:

Риски начальной стадии инвестирования:

  • Риск превышения сметной стоимости проекта. Например, ввиду высокого уровня инфляции или по причине резко возросшей стоимости земельного участка
  • Риски, связанные с задержкой сдачи объекта. Такой риск может повлечь за собой финансовый убыток в виде конвенционального штрафа по инвестиционному контракту, увеличения издержек на содержание, потери доли на рынке, снижения оборота капитала и т.п.
  • Риск некачественного выполненных инженерных изысканий территории под строительство: отсутствие возможности подведения коммуникаций, риски подмывания грунта, просадки фундамента и т.д.
  • Риск выбора некачественной архитектурной концепции проекта, что может повлечь за собой серьезные финансовые издержки или санкции со стороны государственных контролирующих инстанций
  • Риск не прохождения экспертизы проектом по экономическим параметрам – например, снижение спроса на коммерческий сектор недвижимости в силу возникшего кризиса в стране.

Риски реализации строительного инвестиционного проекта:

  • Технологические риски, связанные с техническим обеспечением, транспортом и логистикой, поставками строительных материалов и комплектующих
  • Финансовые риски – не исполнение кредитных и долговых обязательств, обеспечительных гарантий, налоговая нагрузка, валютные риски, ключевая банковская ставка
  • Коммерческие – риски спроса на конечный строительный объект
  • Экологические риски – правовые иски и претензии со стороны государственных и общественных организаций, гражданская ответственность

На завершающей стадии строительного проекта часто риски носят несистемный характер, например:

  • Политические риски
  • Форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, техногенные катастрофы, военные конфликты и т.п.)
  • Отсутствие или слабость правовых институтов и общей правовой защищенности, например, статуса частной собственности
  • Отсутствие или несовершенство страховой системы суверенной юрисдикции, например, монополизация страхового рынка ведет к значительной стоимости страхования проекта и гражданской ответственности по нему

Для того, чтобы нивелировать большую часть рисков по строительным инвестиционным проектам, используются различные методы, к которым можно отнести, например, такие, как:

  1. Диверсификация строительных проектов как по типам возводимых объектов, так и по территориям и правовым юрисдикциям, т.е. формирование инвестиционного портфеля
  2. Использование современных методов прогнозирования и инвестиционного анализа – фундаментальное изучение рынка, экспертные — аналитические методы и т.п.
  3. Страхование или хеджирование рисков с использованием как финансовых инструментов, так и, например, метода реальных опционов, когда для управления риском используются тактики переноса решений по времени и пространству без несения конкретных обязательств по их немедленному исполнению
  4. Защита инвестиционных проектов с использованием методов выбора надежной правовой юрисдикции, например, регистрация прав на объекты в офшорах через создание специальных управляющих компаний, владеющих основной долей в проекте.

К этому также следует добавить, что особенности управления строительными инвестиционными проектами в гражданском и промышленном строительстве предполагают использование различных комбинированных способов управления рисками, когда в каждом конкретном случае выбирается необходимый набор инструментов хеджирования.

Например, финансовые риски при возведении жилого дома можно покрыть за счет использования финансовых опционов, которые в данном случае по цене не будут столь обременительными для инвестора. В то же время при возведении крупного промышленного предприятия для нейтрализации того же финансового риска более предпочтительно применение страхового портфеля, состоящего из различных  кредитных договоров, правительственных гарантий и т.п.

tv-bis.ru

Дома в Германии, квартиры в Германии, инвестиционные проекты в строительстве, пенсия в Германии

Дома в Германии, квартиры в Германии, инвестиционные проекты в строительстве, пенсия в Германии
', close: '
', current: ''};

Вид на жительство в Германии (ВНЖ) 

Оценка недвижимости в Германии


Инвестиции в Германии, то есть вложение денег в экономику этой страны, воспринимаются правительством этой страны весьма положительно. Приобретая инвестиционный проект в строительстве для развития собственного бизнеса, вы открываете себе путь в одну из самых стабильных стран Европы и выход на европейский рынок. Кроме того, инвестиции в Германии хоть и не являются основанием для получения гражданства Германии, но являются существенным подспорьем при решении данного вопроса - факт покупки инвестиционного проекта свидетельствует о финансовом благополучии владельца недвижимости.

Вы можете приобретать в Германии не только готовые активы, но и инвестировать строительные проекты.

Инвестиционные проекты в строительстве

Вкладывая деньги в строительство на территории Германии, вы можете получить значительный доход с недвижимости. Специалисты компании Техно Групп готовы подобрать по вашему запросу самые перспективные инвестиционные проекты в строительстве.

Актуальные инвестиционные проекты представлены ниже на этой странице. Если вам интересны другие инвестиции в Германии, звоните - мы подберем наилучший для вас вариант.

2014—2016 © DOM-DE, GmbH
125438, Россия, Москва, м. Водный стадион
2-й Лихачевский переулок, д. 1, стр. 11, 2 подъезд, 4 этаж (Бизнес центр "Техно Групп")
Тел.: +7 (495) 741-14-11, +7 (495) 741-14-21, +49 (1577) 795-12-90
Почта: [email protected]

www.dom-de.net

12. Бизнес-план инвестиционно-строительного проекта

бизнес-план инвестиционного проекта это финансово-экономический и организационный план, представляющий собой анализ и экономическое обоснование реализуемости и эффективности инвестиционного проекта.

Бизнес-план разрабатывается на предпроектном этапе, и его содержание зависит от назначения бизнес-плана и от того, для кого он разрабатывается

Состав бизнес-плана и степень его детализации зависят от размеров будущего проекта и сферы, к которой он относится, а также от размеров предполагаемого рынка сбыта, наличия конкурентов и перспектив роста создаваемого предприятия.

Важная часть бизнес-плана – резюме (вводная часть) проекта. В резюме указываются суть проекта, общий объем инвестиций, график финансирования, партнеры, ссылка на секретность, валовой доход и чистая прибыль после выхода на целевые показатели, основные инвестиционные показатели

Утверждение бизнес-плана означает, что жизненный цикл проекта прошел предварительную фазу и вступил в рабочую фазу привлечения и освоения инвестиций. На основе бизнес-плана формируются текущие бюджеты, открывающие финансирование проекта.

13. Эффект и эффективность инвестиций и инвестиционно-строительных проектов

Результат или эффект – это доход (выгоды), получаемые от реализации какого-либо мероприятия. Эффект инвестиций – это доход или иные выгоды, получаемые от реализации инвестиционного проекта. Результативность или эффективность – это соотношение эффекта от какого-либо мероприятия с затратами на его осуществление. Эффективность инвестиционного проекта – это показатель, характеризующий соотношение дохода, получаемого от реализации этого проекта, с суммой инвестиций, вложенных в данный проект.

Различают следующие показатели эффективности инвестиционных проектов:

Показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта в целом,

Показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета, основным расчетным показателем является бюджетный эффект

Показатели социально-экономической и/или общественной, региональной, отраслевой эффективности, учитывающие социально-экономические последствия реализации инвестиционного проекта для общества в целом, региона или отрасли.

14.Оценка эффективности инвестиционных проектов методами, не учитывающими стоимость денег во времени.

Методы, не учитывающие фактор времени, - это простейшие оценки, которые могут использоваться на предварительных этапах подготовки инвестиционных решений. К ним относят:

Метод учетной нормы прибыли состоит в оценке прибыли, которая будет получена за период реализации проекта.

* Метод срока окупаемости заключается в определении срока, в течение которого сумма поступлений денежных средств, получаемых от реализации проекта, превысит сумму инвестиций.

Методы, не учитывающие фактор времени, - это простейшие оценки, которые могут использоваться на предварительных этапах подготовки инвестиционных решений. К ним относят:

* Метод окупаемости заключается в определении чистой отдачи - превышение суммы поступлений денежных средств, полученных от реализации проекта, над платежами по нему за время осуществления проекта.

studfiles.net

Инвестиционный строительный проект - это... Что такое Инвестиционный строительный проект?


Инвестиционный строительный проект

Инвестиционный строительный проект

Совокупность организационно-технических мероприятий по реализации инвестиций в объекты капитального строительства в форме проведения предпроектных, проектных, строительных и пуско-наладочных работ, работ по вводу объекта в эксплуатацию

Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации. academic.ru. 2015.

  • Инвестиционный процесс
  • Инвестор

Смотреть что такое "Инвестиционный строительный проект" в других словарях:

  • Проект (описание) — Проект  это совокупность описаний свойств создаваемого или модифицируемого объекта, события или системы, которые подлежат реализации. В экономике (инвестиционный проект) Проект  это совокупность документов, обосновывающих экономическую и (или)… …   Википедия

  • МД 3.02-2000: Технологические правила проектирования. Методическое руководство — Терминология МД 3.02 2000: Технологические правила проектирования. Методическое руководство: Инвестиционный строительный проект Совокупность организационно технических мероприятий по реализации инвестиций в объекты капитального строительства в… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • ИСП — индуктивно связанная плазма связь ИСП инструментальная система посадки самолёта авиа Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. С. Пб.: Политехника, 1997. 527 с. ИСП индивидуальное снаряжение подводника …   Словарь сокращений и аббревиатур

  • Строительство — Запрос «Стройка» перенаправляется сюда; см. также другие значения. Небоскрёб Бурдж Халифа в период строительства (2007 год) Строительство  возведение зда …   Википедия

  • Последствия войны в Ливии — Гражданская война в Ливии стала крупнейшим по числу жертв конфликтом в ходе Арабской весны. Стране нанасен большой экономический ущерб. Число погибших по состоянию на конец августа 2011 года достигло 50 тыс. человек …   Википедия

  • Финансовая пирамида — (Financial Pyramid) Финансовая пирамида это денежная структура, которая аккумулирует денежные средства путем постоянного привлечения новых инвесторов Финансовая пирамида: список финансовых пирамид, борьба с финансовыми пирамидами, финансовые… …   Энциклопедия инвестора

  • СТО 70238424.27.140.028-2009: Гидроэлектростанции. Организация строительного производства. Нормы и требования — Терминология СТО 70238424.27.140.028 2009: Гидроэлектростанции. Организация строительного производства. Нормы и требования: 3.1 авторский надзор : Надзор автора проекта и других разработчиков проектной документации за строительством,… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Состав и содержание основных функций застройщика, заказчика (технического заказчика), государственного заказчика. Практическое пособие — Терминология Состав и содержание основных функций застройщика, заказчика (технического заказчика), государственного заказчика. Практическое пособие: 3.16 авторский надзор : Контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Состав и содержание основных функций заказчика. Практическое пособие — Терминология Состав и содержание основных функций заказчика. Практическое пособие: авторский надзор один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством,… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Состав и содержание основных функций подрядчика по строительству. Практическое пособие — Терминология Состав и содержание основных функций подрядчика по строительству. Практическое пособие: авторский надзор один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

normative_reference_dictionary.academic.ru

Особенности инвестиционно строительного проекта многоквартирного дома

Безусловно, такая недвижимость считается престижной и высоко цениться, особенно, если Застройщик использует современные архитектурные и технические решения.

Такие квартиры на стадии начала строительства как правило хорошо продаются по цене «вторички» в данном районе.

Помимо вышеперечисленных преимуществ, имеются существенные трудности при реализации таких проектов, требующих от Застройщика более тщательной и кропотливой работы по подготовке к строительству.
Имеет смысл подразделить риски застройщика на правовые, технические и экономические.
Прежде всего, Застройщику требуется подыскать подходящий земельный участок для строительства. В случае с существующей застройкой, это достаточно сложная задача, поскольку свободных участков подходящих под строительство не так уж много.

Существует три основных варианта:

  • Реконструкция существующего строение;
  • Пристройка к существующему объекту;
  • Новое строительство, путем сноса старых зданий и ветхого фонда.


Строительство новых домов, на месте сноса старых и ветхих строений производиться как правило на основании «Договора о развитии застроенных территорий» в рамках которого производиться последовательный снос старого и строительство нового с переселения жильцов ветхого фонда в уже построенные дома.

Такой способ достаточно интересен Застройщикам, так как «новые дома» как правило, по площади в 10 раз больше снесенных строений, что достигается за счет этажности и более эффективного использования площади застройки.


При этом Застройщик не несет затраты на приобретения земельного участка и частично экономит на стоимости подключения к коммуникациям. На Застройщика ложатся затраты в виде передачи квартир жильцам ветхого фонда, а это, как правило, составляет от 8% до 20% от общей площади квартир в новом строительстве. Таким образом, такой вариант строительства является привлекательным для Застройщика, но требует затрат для расселения сносимого дома или расселение «пилотного» дома, если речь идет о квартальной застройке.


Реконструкция зданий достаточно частое явление, когда речь идет об исторической застройке и требует сохранения фасадов и элементов конструкций, для сохранения внешнего вида и его исторической ценности.

Такой вид девелопмента в основном рентабелен для офисного назначения, а для жилищного строительства используется достаточно в редких случаях. Единственное популярное в последние время, формат реконструкции в жилищном строительстве, это реконструкция старых фабрик и мануфактур под апартаменты «ЛОФТ». Это стилизованные, современные жилые здание или комплексы с высокими потолками и панорамным остеклением. Это направление девеломпента особенно популярно в исторических и деловых центрах крупных городов.
Новое строительство так же встречается достаточно редко и возможно только за счет изменения функциональной назначения земельного участка, который ранее использовался иным образом (Автостоянка, Завод, автобазы или производства, которые выгоднее перевезти на окраины города или в область с хорошей логистикой, а освободившийся участок использовать под застройку). Практически все земельные участки под строительство новых комплексов в г. Москве получено именно таким образом.

В любом из выше перечисленных вариантов застройки в черте города, Застройщику необходимо перед выбором земельного участка под застройку, помимо финансовых и экономических расчетов, сделать полноценный всесторонний аудит земельного участка.

После выбора потенциально подходящего земельного участка для строительства и проведение экспресс оценки экономики, необходимо провести юридически-правовой аудит земельного участка, объекта незавершенного строительства или здания, которое планируется приобрести с целью в дальнейшего строительства или реконструкции. Результатом работы юридическо-правовой экспертизы является оценка риски и возможности строительства на выбранном земельном участке или объекте.
В данной процедуре юристы и аудиторы проверят законность получения земельного участка собственником и законность его продажи, возможность использования земельного участка в соответствие с планами компании, земельного права и прочие возможные вопросы, которые могут возникнуть в процессе оформления документации и строительства.

Сложностей, которые могут помешать планам Застройщика много и они могут возникать на самым разных стадиях реализации проекта.

Так например есть существенный риск не возможности смены разрешенного вида использования, сокращение санитарных зон и зон отчуждения, наложение мест общего пользования на приобретаемый земельный участок (в случае пристройки к существующему зданию ), подача исковых заявлений со стороны жильцов близлежащих строений и сторонних участников и т.д.

В итоге, работы юридической команды должны быть учтены все возможные юридические риски как на стадии приобретения, так и на стадии реализации проекта и ввода объекта в эксплуатацию. Должны быть подготовлены и проанализированы контрмеры и методы правовой защиты, в случае возникновения рисков, на которые Инвестор-Застройщик готов пойти.

С технической стороны так же множество рисков должно быть учтено при приобретении объекта недвижимости или земельного участка.

Необходимо проведение геодезии и геологии земельного участка, обследование существующих зданий и сооружений, фундаментов и элементов конструкций. Часто встречается отсутствие достоверной информации о подземных коммуникациях, которые либо не отмечались на картах или были утеряны, а без понимания наличия или отсутствия таковых может достаточно серьезно повлиять на себестоимость строительства. Так же в случае с пристройками к существующим зданиям, требуется полное обследования конструкций и элементов здания и постоянный мониторинг конструкций на всех этапах строительства, что позволит избежать появления деформаций и частичного или полного обрушения.


Технический и правовой анализ земельного участка или объекта сноса/реконструкции в условиях существующей застройке обязательно проводиться Застройщиком перед выходом на сделку по покупке или заключения контракта, и требует более детального и глубокого анализа по сравнению с «чистыми» площадками, поскольку процесс реализации таких объектов всегда сопряжен с различными рисками приостановки строительства и итоговая себестоимость таких проектов может увеличиться достаточно существенно.

В такой ситуации наиболее успешными инвесторами остаются компании, которые уделяют вопросу предварительной проработки будущего строительного объекта максимальное внимание, исключая даже незначительные на первый взгляд недочеты и заблаговременно подготавливая меры по устранению возможных рисков.

В следующей статье мы более подробно разберем риски и проблемы связанные с анализом и реализацией строительных площадок «Пристройка к существующему зданию».

dmstr.ru

Инвестиционные проекты в строительстве

Инвестиции в строительство популярны за рубежом уже не один десяток лет. В России эта практика стала возможной только после полного перехода к рыночной экономике, поскольку в Советском Союзе частных строительных компаний практически не было. Сразу после его распада отрасль была ослаблена и нуждалась во вливании капитала, чему и поспособствовали финансовые инвесторы.
Стоит понимать, что как небольшое инвестирование посредством ипотеки в строительство дома или покупку квартиры в нём прибыли не принесёт. Это связанно с тем, что банки и другие кредитные учреждения сейчас имеют слишком высокую процентную ставку, так что всё может закончиться исключительно убытками, ведь арендная плата жильца даже не сможет покрыть процентные выплаты.

Понятие инвестиционного проекта в строительстве

Любой проект, предусматривающий инвестирование в недвижимость, наряду с другими действиями любого рода, можно назвать инвестиционным. Документально всё и начинается с составления проекта, в котором указывается, от кого будет поступать капиталовложение, в каком объёме это будет происходить и на протяжении какого срока, с возможным расписыванием каждого транша. Человека или коллектив людей, осуществляющих капиталовложение, называют инвесторами.
Изначально любой инвестиционный проект предусматривает вложение денег с целью последующего получения дохода. Это может быть как продукция, так и услуги, которые будут производиться в построенном сооружении. Кроме того, часто всё сводится к банальной арендной плате, взимаемой за использование объектом. Обычно, таким образом, на долгосрочное время сдаются сооружения под расположение банковских организаций или супермаркетов.
Не всегда инвестирование это вклад непосредственно в капитальное строительство. Его целью может стать и наращивание финансового капитала определённой компании или её дочерних филиалов. Интересным видом финансирования выступает и внесение уже готового здания в общий проект или предоставление необходимого в работе оборудования. При соответствующем составлении договора такие инвесторы тоже получают долевой пай в будущем предприятии и могут рассчитывать на стабильную выплату дивидендов.
Особенностью инвестиционных проектов в строительстве можно назвать их неделимость, то есть вложение капитальных средств не может быть выполнено наполовину. При этом объект останется незавершённым, и попросту не будет функционировать на полную мощность. Если инвестор по каким-то причинам не может полностью предоставить свою долю, то её необходимо искать в другом месте, продавая паи. На таком принципе часто основываются акционерные общества открытого и закрытого типа. Они способны обеспечить хороший финансовый рычаг, необходимый в условиях рыночной экономики не только для закупки материалов или услуг, но и помогающий в поиске лучшего варианта земельного участка, с выгодным территориальным расположением.
Если снизить инвестиции в разработанный ранее проект невозможно, то увеличить их, например, в два раза, это вполне реально. В итоге может быть построено сразу два однотипных здания. Но есть в этом и какая-то доля риска. Даже располагаясь в разных регионах, они могут оказывать определённое влияние на рынок и осуществлять конкуренцию между собой. Хорошо, если товар или услуга, производимая ними, востребована в полном объёме, иначе можно просто располовинить собственный доход. Как показывает практика, результатом двойного капиталовложения не может стать объект с удвоенной производственной мощностью. Здесь будет действовать правило концентрации производства. Вывод довольно прост, при появлении дополнительных инвестиций лучше всего их рассматривать как отдельный проект, самостоятельный и не зависимый по своей сути. К нему должен быть разработан самостоятельный план инвестирования, со своими этапами и сроками.
Инвестиционный проект в строительстве хорошо защищён от конкурентной среды. Нельзя соорудить два одинаковых объекта на одном и том же месте, причём в одно время. Это снижает риск единовременного увеличения конкуренции, поскольку построенное в другом месте предприятие, даже по аналогичному проекту, будет иметь совсем другую эффективность и результативность. Уникальность каждого проекта обуславливается тем, что к нему нужно походить индивидуально, учитывая все факторы отличия в расположении и последующей работе сооружения.

Анализ перспектив инвестиций в строительство

В сфере услуг сейчас получили популярность аудит и экспертиза строительных объектов. Применение такого подхода ещё на этапе проектирования помогает избежать многих ошибок уде на стадии воплощения идеи в жизнь. Большей частью строительная экспертиза экономит финансовые средства и время, что и является наиболее важным в любой сфере бизнеса.
При оценке проекта, точкой отсчёта считается его плановая документация. Она принимается как полная и достоверная. А вот цель экспертизы заключается в доказательстве предоставляемых данных, ведь именно они чаще всего становятся причиной непоправимых ошибок в уже построенном объекте. Утверждать, что проект будет эффективен можно только после того, как будет подтверждена его реализуемость.
Самым важным аспектом выступает финансовая реализуемость. Она доказывает возможность полного финансирования для воплощения проекта в жизнь. Кроме этого, для анализа реализуемости используются такие стороны предприятия:

— экономическая, показывает соотношение расходов и перспективности возврата финансов;
— социальная, помогает оценить социальную выгоду от объекта, как для инвесторов, так и для города или государства в целом;
— экологическую, рассматривает степень возможного загрязнения окружающей среды, как в процессе строительства, так и во время эксплуатации;
— оборонную, касается только объектов, принимающих участие в безопасности государства, например военных баз.

23.08.2013

www.helpsupport.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о