Когда переходит право собственности на недвижимое имущество – Регистрация и момент переход права собственности на недвижимое имущество: сроки, порядок, госпошлина, документы

Содержание

О переходе права собственности на недвижимое имущество: сроки, в какой момент

Многие физические и юридические лица, которые являются фактическими владельцами движимого и недвижимого имущества, либо желающие приобрести в собственность новое помещение или дом, задаются вопросом, когда переходит право собственности на недвижимое имущество. Для того, чтобы реализовать свои законные права на дом, земельный участок или квартиру в полном объеме, необходимо знать положения действующего законодательства России по данному вопросу и обратиться к юридической практике.

Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество

Право собственности у граждан на объекты материального мира – товары, квартиры, автомобили и т. д., возникает при наступлении конкретных юридических ситуаций, которые служат основанием для получения тем или иным индивидуумом возможности их реализации. Для того, чтобы вещь приобрела уникальные индивидуальные особенности, которые позволят вычленить ее из общности однородных объектов, необходимо наличие воли субъекта для приобретения квартиры, машины и прочих ценностей. Волеизъявление должно быть подкреплено документом-основанием: договором купли-продажи, мены, дарения, ипотеки и т. д.

Когда происходит переход прав на недвижимое имущество: момент перехода

Момент возникновения права у нового владельца указан в ст. 223 Гражданского кодекса, т. е. при постановке квартиры или ее доли на регистрационный учет в течение периода установленного времени. При этом действует согласно абз. 2 п. 2 той же статьи принцип добросовестности. На основании п. 2 ст. 302 в случае неправомерной продажи квартиры ее собственник может требовать его (права) возврата в любом случае.

Имущество

Основания перехода прав собственника от одного лица к другому для их оформления закреплены в ст. 218 ГК РФ.

Может ли возникновение права произойти без госрегистрации

Согласно п. 11 Постановления ВАС № 10-22 от 29 апреля 2010 г. общий принцип поставки на учет не действует, а, следовательно, права на недвижимость новому владельцу могут перейти до момента постановки на государственный учет, в следующих случаях:

при наследовании имущества усопшего родственника или иного лица в момент открытия наследства;

при оплате суммы взноса участником кооператива;
при передаче собственника правопреемнику организации после того, как исполнена процедура реорганизации.

Права на дом

Важно! Вышеуказанный перечень может быть скорректирован только на основании новых законодательных актов, издание которых в настоящее время не планируется.
Истечение срока приобретательной давности: какие особенности
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ срок давности на приобретение недвижимости составляет 15 лет плюс 3 года исковой давности. Планируется внесение изменений, которые сократят сроки до 10 лет – т. е. до установленных лимитов исковой давности, согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ и ст. 196. Таким образом, если человек пользуется квартирой в течение 18 лет, не являясь при этом ее законным собственником, то он становится по истечении данного лимита времени ее законным владельцем. Приостановка течения срока не предусмотрена.
Исковое заявление о государственной регистрации
Составление заявления в суд

Требование о принудительной передаче полномочий согласно договору купли-продажи недвижимости уместно заключать в случае неисполнения или препятствия исполнению со стороны первоначального владельца установленной на законодательном уровне процедуры регистрации, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ.
В соответствии с положениями п.1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца по соглашению будет признано исполненным только после вручения квартиры новому собственнику и подписания соответствующего акта о приеме-передачи жилплощади в новые руки.
Если данное обязательство не исполняется, то на основании ст. 12 ГК РФ, а также ст. 398 того же Кодекса покупатель имеет право реализовать свои права по регистрации и приеме квартиры в судебном порядке.
Обратите внимание! Новым порядком предусмотрено, что для того, чтобы ДКП вступил в силу, достаточно наличия подписей сторон согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ и, в соответствии с п.1 ст. 454 и ст. 549 Кодекса покупатель обязан передать недвижимость. Но право собственности возникает только после регистрации в Росреестре, согласно п. 2 ст. 223 ГК. Пленум суда вынес постановление №10/22, где подробно в п. 61 разъяснил, что покупатель имеет право требовать регистрации в суде и завершить бюрократическую процедуру постановки на учет при помощи судебного пристава.

Судебная практика по аналогичным делам показывает, что воля судьи – на стороне обманутого покупателя. Поэтому, если лицо является владельцем, но не собственником жилья, нужно подать иск в судебный орган по месту расположения жилплощади.
К исковому требованию нужно присовокупить:
правоустанавливающие документы – паспорт, документы на квартиру, ДКП, старое свидетельство из реестра ЕГРН и т. д.;
копии заявления для иных участников процесса;
документ по уплате госпошлины – расходы покупателя.
Само заявление содержит следующие ключевые условия:
наименование судебного органа, в который оно подается;

анкетные данные об истце;
информация об ответчике;
слова «Исковое заявление»;
в основном тексте документа указывается № и дата документа-основания, информация об объекте недвижимости – его площадь, адрес;
фиксируются основания, по которым можно определить проведение ДКП и законность требования – наличие договора, писем от заявителя, свидетелей;
обязательно указывать ссылки на законодательную базу;
в конце указывается требование – произвести регистрацию в принудительном порядке;
документ заверяется подписью заявителя.
Важно! Для того, чтобы корректно заполнить данный документ, рекомендуется обратиться к практикующему юристу.
Скачать образец иска можно по ссылке.
Регистрация: переход права собственности на недвижимое имущество
Новый собственник
Постановка на учет происходит в отделении Росреестра после решения регистрироваться либо при обращении заявителя в территориальное подразделение МФЦ «Мои документы». Для того, чтобы вступить в законные права, нужно подготовить пакет документации, в который входят:

правоустанавливающие документы на недвижимость;
кадастровая, техническая и прочая документация на дом;
паспорт;
нотариально заверенная доверенность – в случае, если от имени гражданина действует доверенное лицо.
Гражданин приходит в подразделение ведомства, чтобы регистрировать права, выбивает талон электронной очереди и ждет своего вызова. Специалист приглашает его на прием: происходит передача документов на проверку, будущий владелец получает справку о том, что бумаги на рассмотрении. Через 2…3 дня является в Росреестр снова и получает документы на квартиру, заверенные подписью ответственного лица и оттиском печати, что является подтверждением наступления у него прав на владение, пользование и распоряжение квартирой. С этого момента регистрация считается исполненной в полном объеме.
Таким образом, по общему правилу, имущество переходит новому владельцу в момент его повторной постановки на учет в Росреестре на основании правоустанавливающей документации, объем которой регулируется на законодательном уровне, кроме 3 случаев, установленных законом. Кроме того, на имущество распространяется срок приобретательской давности, по истечении которого жилец признается собственником: нужно лишь явиться с документами в государственное ведомство.

shtrafsud.ru
Переход права собственности на недвижимое имущество: с какого момента?
Сегодня переход права собственности от одного гражданина к другому на недвижимое имущество осуществляется в большинстве случаев в результате сделки купли-продажи. Это относится как к вторичному рынку жилья, так и к только что построенным домам, а также при долевом строительстве, при приобретении земельных участков или домов.

Согласно договору купли-продажи, права на владение недвижимостью переходят от одного владельца к другому, причем этот документ должен зарегистрироваться продавцом и покупателем в соответствующем государственном органе в обязательном порядке. Переход права собственности на недвижимое имущество от одного собственника к другому производится только после официальной регистрации данной бумаги. Только после этого новый владелец вступает в полное владение.
Стоит отметить, что право собственности на недвижимость может возникнуть и несколько раньше. Момент перехода права собственности наступает в результате оформления ипотечного кредита, когда новый владелец подписывает акт приемки-передачи имущества.
Однако это право будет оставаться ограниченным вплоть до тех пор, пока документ не пройдет через обязательную государственную регистрацию.

Вступление в право собственности по ипотечному кредиту
В последнее время покупка жилой или иной недвижимости так или иначе связана с ипотечным договором. Все имущество, которое передается заемщику по результатам данного соглашения, недвижимого типа будет выступать в качестве залога. Заемщик продолжает проживать в зарегистрированном на него имуществе, эксплуатировать его по своему желанию, но при этом все основные права на эту недвижимость будут так или иначе принадлежать кредитору.
Согласно действующему законодательству, в частности закону «Об ипотеке», недвижимое имущество остается в собственности у залогодателя, причем он продолжает использовать его по своему усмотрению. Однако накладывается одно немаловажное ограничение: не должны ухудшаться жилищные условия.

Если в документе предусмотрен определенный пункт, то владелец имеет полное право получать определенную выгоду от объекта недвижимости. Кроме того, у хозяина недвижимости будут сохраняться обязанности, касающиеся содержания жилплощади, несения расходов, связанных с этим моментом и так далее.
Стоит отметить, что согласно договору купли-продажи, связанному с ипотечным кредитом, в качестве залога может использоваться не сам приобретаемый объект недвижимости, а какой-нибудь другой, находящийся в собственности у человека, решившего купить квартиру или дом:
земельный участок;
жилой дом, квартира, комната, жилая площадь иного рода;
дача, гараж, дачные домики, коттеджи и так далее;
здания и помещения промышленного или офисного предназначения.
Кроме того, если человек владеет воздушными либо морскими судами, то они также могут выступать в качестве залога при оформлении ипотечного кредита. Официальное свидетельство права собственности выдается гражданину после соблюдение всех необходимых процедур юридического плана.

Собственников при оформлении кредита может быть несколько, но в этом случае необходимо получить официальное согласие каждого из владельцев. Каждый владелец имеет право заложить свою долю без оформления письменного согласия иных собственников.
Хотя имущество принадлежит гражданину, оформляющему кредит, он имеет ограниченное право на его использование. В частности, ему категорически запрещается продавать или обменивать жилую площадь, не поставив об этом в известность и не согласовав этот момент с организацией, выдавшей ипотечный кредит. Все данные ограничения будут сняты после того, как задолженность будет погашена в полной мере.
Оформление жилплощади в наследство
Для получения недвижимости в собственность совершенно не обязательно его покупать, можно его получить и совершенно иными путями. Частная собственность оформляется в результате вступления в наследство. Наследники становятся официальными владельцами имущества только после того, как запускается процесс оформления прав на наследование. Здесь уже не играет роли фактическая регистрация права. При этом пользоваться квартирой у человека есть полное право. В случае, если он собирается ее продавать, сдавать или совершать иные операции, то ему все-таки придется получить определенные бумаги в регистрационной палате.
Если этого не сделать, то юристы не возьмутся за оформление подобной сделки, так как для нее будет недостаточно определенных документов. В результате свое право собственности владельцу придется отстаивать в судебном порядке. Если же недвижимость перешла по наследству сразу нескольким собственникам, то каждый из них способен зарегистрировать свое право на владение частью квартиры или иного жилья.
В этом случае право собственности возникает в момент, когда запись об этом вносится в государственный реестр. Начиная с этого, каждый из собственников может распоряжаться полученной по наследству долей по своему усмотрению.
Оформление собственности по дарственной
Нередки ситуации, когда владелец недвижимости решает передать свое право собственности другому лицу. В этом случае обыкновенной устной договоренности будет мало. Необходимо оформить соответствующий договор, составленный по необходимой форме, согласно которому будет передаваться право на владение недвижимости.
По большому счету процедура передачи права на недвижимость не подразумевает оплаты, но договор придется заключать в обязательном порядке. Наличие такого соглашения позволяет в дальнейшем не допустить возникновения разного рода имущественных споров и различных претензий со стороны людей, так или иначе заинтересованных в получении этой недвижимости. В частности, родные люди человека, подарившего недвижимость, не смогут оспорить факт операции, касающейся передачи жилплощади.
Этот момент очень важен в случаях, когда недвижимость принадлежит одновременно нескольким людям. Чтобы сделка была грамотно оформленной и имела всю юридическую силу, придется получить подтверждение от каждого из владельцев недвижимости.
Если данное условие не будет выполнено, то не удастся оформить свидетельство на право собственности. В результате, новый хозяин не сможет в полной мере использовать жилье и совершать с ним любые юридические операции, например, обменивать, продавать, сдавать и так далее.
Как оформляется право собственности на нежилую недвижимость
Очень часто встречаются ситуации, когда гражданин, имеющий у себя в собственности определенное нежилое помещение (например, склад, гараж, дачный участок, просто участок земли и так далее), пренебрегает необходимостью оформить эту недвижимость в свою собственность. Однако это все-таки лучше сделать, так как за счет получения данного права удастся полностью обезопасить себя от ряда непредвиденных моментов. Кроме того, не будут возникать лишние вопросы со стороны государственных структур, если человек вдруг решит совершить с недвижимостью определенные юридические операции.
Стоит отметить, что при неоформленного права собственности на владение нежилой собственностью могут возникнуть определенные юридические споры:
государственные органы рассматривают строение в качестве самовольной постройки, которая не соответствует существующим нормам возведения капитальных строений;
полученная в наследство собственность не оформлялась необходимым образом;
если собственность все-таки была оформлена, но правоустанавливающие документы утрачены владельцем.
Чтобы не допустить подобного развития событий, следует собрать пакет документов и оформить объект недвижимости по всем правилам. Однако согласно законодательству права собственности могут быть признаны даже и без пакета необходимых бумаг. В данном случае придется решать данный вопрос через судебные инстанции.

В данном случае гражданин вступает в право собственности после того, как была внесена запись в государственный реестр. Если до этого совершались какие-либо операции с данной недвижимостью, то они должны быть признаны недействительными.
В течение какого времени проходит процедура регистрации
Заявление на оформление права собственности рассматривается соответствующими государственными органами в течение десяти рабочих дней с момента его подачи. При этом заявителю придется в обязательном порядке оплачивать государственную пошлину за оформление этих документов. Выдаваемое свидетельство регистрации считается действительным без ограничения по времени.
consultantor.ru
Переход права собственности на недвижимое имущество: основания
Из всего имущества, которое человек зарабатывает в жизни, едва ли не самым ценным оказывается недвижимость. Способов приобретения прав собственности на эти вещи немало и все они описаны в Гражданском кодексе и подлежат обязательной государственной регистрации из-за их высокой стоимости и значения. Какие же существуют способы перехода права собственности на недвижимое имущество?
Основания для перехода права собственности на недвижимое имущество
правовые договоры. Это может быть купля-продажа, дарение, все большую популярность набирает брачный договор и иные соглашения. Недвижимость может приобретаться как частными, так и долевыми собственниками.
Приватизация недвижимости муниципального или федерального фонда.
Принятием наследства.
В силу признания собственности решением суда.
При полной выплате пая в потребительских кооперативах.
В результате реорганизации юридического лица
В договорном порядке
Каждый способ перехода права собственности имеет особенности по оформлению, сроку и моменту передачи. Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица. Первый способ – это переход права собственности на недвижимость результате гражданско-правового соглашения. Договор должен быть заключен в письменной форме, а затем пройти государственную регистрацию. Для уверенности в правильности оформления можно воспользоваться помощью юриста. Большинство таких сделок не требуют обязательного нотариального заверения, но есть исключения, например, брачный или договор ренты. В целом, приобретение права собственности может осуществляться первоначальным и производным способом. Покупка относится к последнему.
Отдельного рассмотрения заслуживает приватизация, так как сторонами такого соглашения являются не только физические лица. Это соглашение о передаче права собственности между органами государственной власти, местного самоуправления или предприятием и физическими или юридическими лицами. Он не требует нотариального заверения и уплаты государственной пошлины. Приватизация проходит в порядке, определенном федеральными или местными органами власти. Программа бесплатной приватизации жилья для граждан продлена до 2017 года.
Сделки могут быть двусторонними, а также односторонними, например, наследование. После смерти гражданина права на его имущество переходит к наследникам по закону или по завещанию. Срок принятия наследства – 6 месяцев и исчисляется с момента смерти наследодателя. Если наследники первой очереди не приняли его, то у наследников второй очереди есть еще три месяца на это.
Если срок был пропущен восстановить его можно в суде при наличии уважительных причин. Процедура принятия наследства происходит с участием территориального нотариуса, который выдаст свидетельства о праве на наследство. Затем наследник должен получить свидетельство о праве собственности.
На видео-переход права собственности на недвижимое имущество:
Не в рамках договора
На основании ст.11 и 12 ГК РФ суды могут защитить права граждан и признать право собственности гражданина в результате приобретательской давности. Для недвижимости ее срок составляет 15 лет открытого и добросовестного владения. Ответчиком по такому иску выступает прежний собственник, а если он неизвестен, то его заменяет государственный регистратор. Затем проходит гос. регистрация права собственности.
Еще один сравнительно новый способ получить недвижимость – членство в кооперативе. Лицо становится членом потребительского кооператива с принятием на общем собрании. Правомочия пайщика ограничены и собственность перейдет к нему, только когда пай будет в полной мере выплачен. После этого кооператив потеряет все права на недвижимое имущество, но это не влечет исключения пайщика из организации.
Какие бывают основания возникновения изменения и прекращения права собственности, подробно указано в данной статье.
Как осуществляется защита права собственности в римском праве, подробно указано в данной статье.
Всё про понятие содержание формы и виды права собственности, подробно указано здесь: https://ruleconsult.ru/grazhdanskoe/sobstvennost/ponyatie-soderzhanie-prava-sobstvennosti.html
Решение о реорганизации юридического лица служит основанием для регистрации перехода права собственности. Пакет документов будет различен в зависимости от вида реорганизации. При переходе нескольких объектов каждый регистрируется отдельно.
Государственная регистрация
Государственная регистрация – это важнейший этап оформления прав собственности на недвижимость. Она производится уполномоченными органами по месту нахождения имущества. Пакет документов для нее зависит от основания для перехода права собственности. При подаче документов выдается расписка о получении.
В реестре прав собственности делается соответствующая запись удостоверенная штампом, а предыдущая погашается. В случае если недвижимость становится общей , указываются все собственники.
По итогу владельцу недвижимости выдается свидетельство о праве собственности. В большинстве случаев регистрация – это момент перехода прав.
Момент перехода права на недвижимость
Обычно недвижимость переходит к новому владельцу в момент внесения соответствующей записи в реестр. В полной мере это справедливо для договора купли-продажи, приватизации и приобретательской давности .
На видео-момент перехода права собственности на недвижимое имущество:
Исключения из общего правила:
В случае наследования ст. 1152 ГК РФ устанавливает право собственности с момента открытия наследства.
Судебная практика признает брачный договор источником права собственности с его нотариального заверения.
В случае членства в потребительском кооперативе право собственности переходит в момент выплаты пая.
Постановление Пленума Верховного суда пояснило, что при реорганизации юридических лиц право собственности переходит в момент ее завершения.
Возможно так же будет интересно узнать про вещно правовые способы защиты права собственности.
Какие необходимы документы для получения наследства на квартиру, подробно указано в данной статье.
Как происходит оформление квартиры по наследству в собственность, указано в статье.
Из нашей статьи вы можете узнать про принципы универсального правопреемства в гражданском праве.
Так же возможно будет интересно узнать, как происходит оформление права собственности на квартиру в новостройке, можно узнать в данной статье.
Недвижимое имущество может менять собственника разными путями, но почти всегда это право возникает только после государственной регистрации. Это вызвано высокой стоимостью такого имущества и ответственностью собственника за его состояние.
ruleconsult.ru
Верховный Суд и право собственности на недвижимость до госрегистрации
Случайно стало объектом внимания Определение ВС от 30.07.2013 № 4-КГ13-24:
Суд кассационной инстанции (президиум областного суда), отменяя определение суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что суд апелляционной инстанции в отличие от суда первой инстанции неправильно истолковал нормы Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению суда кассационной инстанции, земельный участок и находящиеся на нем объекты незавершенного строительства, исходя из положений подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, являются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. До регистрации права собственности на строения они являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав. Поэтому, по мнению президиума областного суда, Соколова Т.Р., подарив спорный земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, фактически произвела их отчуждение вместе с земельным участком.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с приведенными выше выводами президиума областного суда по оценке судебных постановлений, принятых по делу, а также суждениями по толкованию норм земельного законодательства согласиться нельзя, поскольку они ошибочны.
Кроме того, судом кассационной инстанции не учтено, что доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Это полная противоположность ПВАС № 17085/12, п. 7 ИПВАС № 153 и т.п.
Да и несмотря на то, что редакция 302-ФЗ весьма свежа (это я про ст. 8.1 ГК), ст. 219 ГК действовала и в 2005 г.
Т.е. ВС нам говорит, что госрегистрации нет, а право собственности на недвижимость есть. А кто-то еще на ВАС возмущался про заключенность незарегистрированной аренды… 🙂

zakon.ru
Переход права собственности после оплаты
Вопрос: Применяется ли Гражданский кодекс к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи недвижимости, и, соответственно, является ли включение в договор купли-продажи условий о сохранении права собственности продавца до окончательной оплаты?
Ответ юриста:
Гражданский кодекс регулирует правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.
При наличии в договоре условия о сохранении права собственности за продавцом до полной оплаты недвижимого имущества, переход права собственности к покупателю будет зарегистрирован только при наличии документов, подтверждающих факт полной оплаты.
Правовое обоснование:
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
К договору продажи недвижимости применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Оплата товара по договору купли-продажи регулируется ст. 486 ГК РФ. Нормы указанной статьи допускают исполнение покупателем обязанности по оплате товара как до, так и после его передачи, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими правовыми актами или договором.
Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости не влечет утраты продавцом права собственности на него, даже если оплата по договору полностью произведена, а недвижимость передана покупателю.
Так, в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации перехода прав сохраняется за продавцом.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). И право собственности на объект недвижимости возникает у приобретателя только с момента государственной регистрации такого права (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Проведение регистрации удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ). В этом документе указывается объект недвижимости, на который удостоверяется право собственности покупателя.
Если в договоре зафиксировано, что право собственности на недвижимость переходит к покупателю после оплаты ее стоимости и на момент подачи документов на госрегистрацию оплата не осуществлена, то ни о какой регистрации перехода права собственности к покупателю не может быть и речи. В такой ситуации сначала осуществляются расчеты между сторонами, и только после получения от покупателя необходимой суммы стороны обращаются за регистрацией перехода права собственности к покупателю.
Ответ подготовил Константин Кропачев, юрист
parma-legal.ru
Собственность на недвижимое имущество: сделать переход права
В Гражданском кодексе существует положение, по которому принадлежность недвижимости и переход права собственности на недвижимое имущество к новому лицу, подлежат фиксированию в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость значит, что государство признаёт и фиксирует факт принадлежности недвижимого объекта физическому лицу и перемещение объекта к другому лицу.
Покупатель недвижимости сможет полноправно владеть, использовать и отдавать какие-то распоряжения в отношении приобретённой собственности только по завершении процесса государственной регистрации. Собственность на недвижимость членов жилищного, садового или гаражного, иных товариществ и кооперативов возникает сразу после внесения пая в полном размере в соответствии с законом, а госрегистрация только фиксирует это уже наступившее событие.
Особенности перехода объектов при сделках с жильём
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
Все консультации у юристов бесплатны.
Так как же происходит регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество? При сделках с недвижимостью осуществляется общий порядок, предусматривающий регистрацию только самой недвижимости, а не документа о переходе объекта новому лицу. Но в отношении сделок с жильём сделано исключение:
документы о покупке или размене квартир регистрируются аналогично переходу в собственность самих квартир;
в случае смены собственника жилого помещения по договору дарения действует то же исключение;
если квартира отчуждается по договору ренты, то сделка обязательно удостоверяется нотариусом и регистрируется соглашение по ренте и переход квартиры новому владельцу;
наследуемое жильё должно пройти регистрацию в кадастре.
В отношении договора по управлению недвижимостью, в том числе и жилой, исключение не действует, такой договор в регистрации не нуждается, регистрация необходима только самого перехода права на недвижимость.
Какие сделки удостоверяет нотариус
Обязательно ли, и в каких конкретно случаях требуется заверять сделку у нотариуса – такие вопросы зачастую возникают у сторон сделки. Необходимость удостоверения сделок у нотариуса подразделяется на три вида: обязательное, вытекающее из чего-либо или дополнительное и добровольное:
обязательное удостоверение – в случаях заключения договора ренты и завещания жилой недвижимости;
дополнительное, это когда оно требуется по причине действующих договорённостей, но при сделках с недвижимостью оно не используется;
добровольное удостоверение, если об этом договорились стороны сделки.
Нотариус может подавать заявление о госрегистрации недвижимости и документы для проведения регистрации в регистрирующий недвижимое имущество орган, если он удостоверял эту сделку. Нотариус также вправе получать документы о проведённой регистрации и другие документы, чтобы передать их собственникам, поручившим нотариусу госрегистрацию.
Когда возникает собственность на недвижимый объект

Иногда бывает очень важно установить дату, когда возникла собственность на объект недвижимости, например, при уплате подоходного налога или налога на имущество. Даже один день может повлиять на то, в какой период будет отнесена сделка, что может привести к финансовым последствиям. Новые недвижимые объекты могут стать собственностью в результате наследства или ипотечной покупки, дарения или в результате обмена. Каждый вид рассмотрим отдельно.
Имущество куплено
Чаще всего недвижимость поступает во владение человеку в результате её покупки, это квартиры, частные дома, земельные участки и т. п. Переход права собственности на недвижимое имущество к новому владельцу считается состоявшимся по завершении оформления сделки. Договор покупки жилья должен пройти государственную регистрацию, именно после этой процедуры покупатель становится полноправным владельцем объекта.
Но с другой стороны, если договор и акт приёмки передачи жилья подписаны, объект уже перешёл в собственность покупателя, и он имеет полное право занять оплаченное им жилое помещение ещё до завершения регистрации договора. Но юридически право собственности становится окончательно оформленным только после государственной регистрации, основанием для которой служат правильно оформленные документы.
В полученной по окончании госрегистрации выписке из ЕГРН указана дата, от которой ведётся отсчёт нахождения приобретённой недвижимости в собственности нового владельца. С этой даты он имеет право распоряжаться собственностью – продать другому человеку или обменять на другую недвижимость, внести изменения в конструкцию недвижимости и выполнить другие действия.
Ипотечное кредитование при покупке – это залог недвижимости в обмен на заимствование денег – кредит. Недвижимость заёмщика передаётся кредитной организации в обеспечение возврата займа, то есть, кредитору передаются права на объект, которым заёмщик продолжает пользоваться. Ипотечное кредитование связывается не только с жильём, но залоговая недвижимость может быть представлена и следующими объектами:
земельные участки и другие территории;
жилые дома и здания, квартиры и жилые помещения;
гаражи и обособленные автостоянки, дачные и садовые домики;
здания и сооружения производственного назначения.
Законодательство не запрещает использовать в качестве залога и крупногабаритные транспортные средства – корабли и самолёты, средства космической связи, но к жизни большинства российских граждан это не относится.
Имеющееся у гражданина право собственности позволяет ему взять ипотечный кредит. Это касается и коллективной собственности. При этом собственники становятся ограниченными в своих правах, поскольку любое действие в отношении объекта залога они должна согласовывать с залогодержателем. Ограничения устраняются после полного расчёта заёмщика с кредитной организацией.
Наследование объектов
Степень правомерности обладания собственностью устанавливается и в том случае, если гражданин получает наследство от умершего родственника. Наследники получают права на наследуемое имущество сразу после открытия дела о наследовании, до проведения госрегистрации. Но без проведения регистрации продать такое имущество невозможно.
Законодательство предусматривает, что для совершения сделки первоначально необходимо зарегистрировать недвижимость в Росреестре и получить выписку из ЕГРН, без этого документа продать наследованное жильё не получится. В случае если наследуемый объект не был внесён в государственный реестр до открытия дела о наследовании, то велика вероятность судебного разбирательства по поводу подтверждения права на собственность.
Датой начала владения наследованной недвижимостью считается дата внесения записи в кадастр недвижимости. С этой даты наследники получают юридическое право распоряжаться недвижимостью или её частью по своим замыслам.
Имущество подарено
Процедура дарения имеет свою особенность и отличается от наследования тем, что оформляется при жизни прежнего владельца. Но эта процедура также требует оформления, устная договорённость недействительна. Хоть недвижимость и переходит к новому владельцу без оплаты, договор должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости. Позже это предотвратит возможные претензии других родственников на эту недвижимость. Особо актуально это в случае, когда дарственный объект находится в собственности не одного человека, а двух или нескольких – тогда требуется согласие каждого.
Если согласия не будет, зафиксировать право собственности на недвижимое имущество не удастся, а поэтому и распоряжаться подарком новый владелец не сможет – ни продать, ни обменять.
Сроки регистрации

Регистрацией нельзя пренебрегать и в отношении объектов, менее значимых, чем жильё. Так, не все владельцы гаражей имеют документы на объект, и зря. Регистрация права собственности на недвижимое имущество снимет некоторые вопросы представителей муниципалитета или при необходимости совершить сделку в части гаража:
объект может оказаться самовольно построенным и подлежащим сносу;
получен в наследство без предварительной регистрации в кадастре недвижимости и не может быть продан;
может произойти утрата документов на объект.
Всего этого можно избежать, сформировав пакет необходимых для регистрации документов и обратившись в Росреестр. Датой обретения прав на гараж также будет дата регистрации. Продолжительность проведения процедуры внесения в кадастр объектов и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость десять рабочих дней. Предварительно надо внести плату за госуслуги.
domovik.guru