Что значит доля в праве собственности на квартиру
В Российской Федерации довольно часто встречается долевая собственность. Связано это с тем, что в конце прошлого века люди начали приватизировать свою собственность, и в данном процессе часто участвовало сразу несколько людей. Следовательно, все они становились владельцами, и обладали либо равными долями, либо кому-то доставалось меньше. Множество вопросов возникает, когда появляется необходимость реализовать подобную собственность. Доля на квартиру может быть продана, однако процесс отличается от стандартного.
Что такое доля в квартире
Доля в праве собственности на квартиру – часть имущества, принадлежащая конкретному человеку. В этом случае владельцев дома от двух и больше, и все они имеют право на собственность. Доли могут быть равными, к примеру, 50 на 50 процентов, 25 процентов у каждого из 4 человек. Однако они могут быть распределены иначе, допустим, матери принадлежит 75% от дома, а сыну 25%. Но в любом случае человек имеет полное право на свою часть и может ей распоряжаться так, как захочет.
Довольно сложно в квартире выделить конкретные границы доли, потому как каждую из них нужно обеспечить отдельным входом. Поэтому обычно люди договариваются между собой по поводу того, кому и что принадлежит. Однако если им не удаётся достигнуть согласия, то тогда вопрос решается через суд.
Как показывает практика, фактически принадлежащая территория может не совпадать с размером доли. К примеру, одному человеку может достаться комната поменьше, а другому побольше при том, что они обладают равными частями жилища. Со временем данный порядок может измениться, если появятся для этого веские причины. Допустим, состав семьи человека изменился, появился на свет ребёнок, поэтому через суд личность может потребовать, чтобы ей выделили большую комнату.
Также отметим, что владелец обязан уплачивать коммунальные услуги и другие сборы за свою долю. Помимо этого, потребуется выделять средства на иные расходы, связанные с содержанием квартиры.
Говоря о том, что значит доля в квартире, рассмотрим процесс появления данного вида владения. В большинстве случаев подобное происходит во время приватизации. Напомним, что процедура проводится для того, чтобы государственное жилище сделать частным, и обязательно должны принимать в ней участие все прописанные люди. Таким образом, недвижимость делится на части, и каждый человек является полноправным собственником.
Также гражданин может стать обладателем доли, купив данное имущество. В этом случае ему придётся делить жильё с другими людьми, если только он не приобретёт их части. Существуют определённые причины, из-за которых человек решает купить долю, и в первую очередь привлекает низкая цена. Поэтому те, кто не может приобрести полноценную квартиру, могут решить стать обладателем части – одной комнаты.
Продажа доли в квартире — как происходит и какая выгода покупателю
Понимая, что это такое, доля в праве, человек должен осознавать наличие проблемных моментов при продаже. Легче всего будет реализовать подобную собственность, если все владельцы захотят одновременно продать квартиру. Тогда можно будет найти покупателя, который согласится купить всю жилплощадь сразу.
Но если приходится торговать только частью, то тогда могут возникнуть определённые проблемы. В первую очередь потребуется немало времени, чтобы найти клиента, который заинтересован в покупке доли. Владельцу следует понимать, что нельзя будет получить большую сумму в такой ситуации. Ведь большинство людей желает приобрести целую квартиру, а не процент от неё.
Процесс усложняется, если другие владельцы против того, чтобы человек продавал свою долю. Возможно, они попросту не желают проживать с кем-то посторонним на одной территории. Но при этом сами не могут приобрести часть из-за плохого финансового положения. Как итог, они могут всячески мешать сделке, и они действительно способны её затянуть.
По закону другие владельцы имеют преимущественное право покупки, то есть, сначала им нужно предложить приобрести часть, а потом уже искать других клиентов. Если же они соглашаются, то тогда процесс проходит довольно просто и быстро. Если сразу отказываются и оформляют свой ответ в письменном виде, то тогда тоже сложностей не возникает. Другое дело, когда они собираются препятствовать процессу, и делать это могут разными способами.
Варианты действий:
- Не будут писать отказ, хотя приобретать не собираются. Тогда человек не сможет начать поиск покупателя.
- Дадут согласие, хотя на самом деле покупать не будут. Тем самым, они затянут процесс, и человек не сможет долгое время продать жилплощадь.
В первом случае рекомендуется предпринять определённые меры. Необходимо написать уведомление для каждого собственника о продаже доли. Далее нужно отправить его по почте с извещением, чтобы можно было узнать о получении данного документа. Как только это произойдёт, нужно будет дождаться ответа. Если же человек в течение 30 дней не свяжется с продавцом, то тогда можно будет начать искать клиентов среди посторонних людей.
Вам понадобиться образец уведомления о намерении продать долю в квартире для других собственников. Скачать.
Некоторые граждане идут на хитрость, когда им не удаётся обычным путём реализовать имущество. Они используют договор дарения, потому как для него не нужно согласие или отказ других владельцев. Однако это незаконный и опасный путь, из-за которого, прежде всего, может пострадать покупатель.
Если заинтересованное лицо представит доказательства передачи денег за дарение, то тогда договор будет аннулирован. Ведь дарственная – сделка безвозмездная, следовательно, за неё не должна быть получена прибыль. При таком исходе покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Для владельца тоже есть минус – необходимость уплатить 13% от стоимости доли, если только он оформил дарственную не на близкого родственника.
Если же другие собственники мешать не будут, то тогда купля-продажа пройдёт успешно. Главное, оформить все необходимые документы и пройти положенные этапы, и тогда удастся сменить владельца доли.
Риски при покупке долевой недвижимости
Купля-продажа любой недвижимости имеет свои риски, поэтому люди должны быть особенно внимательными и бдительными. Иначе есть вероятность лишиться денег или приобрести проблемную квартиру. В случае с долей есть свои неприятные ситуации, в которые может попасть новый собственник. Поэтому по возможности следует постараться их предотвратить, чтобы потом не пришлось искать варианты решения проблемы.
Важно перед покупкой узнать, почему продают часть имущества. Конечно, бывают обычные ситуации, когда человеку больше не нужна эта недвижимость, возможно, он переезжает в другой город или же стал владельцем иного дома. Тогда можно понять желание реализовать долю, чтобы получить за неё деньги.
Совсем другое дело, если квартира является проблемной, и собственники не могут годами договориться о порядке пользования, о границах, о разъезде. Поэтому один из них устаёт от конфликта и решает выйти из него, подставив покупателя под удар. В подобной ситуации появление нового лица только усугубит ситуацию.
Как итог, не удастся спокойно проживать на своей части из-за постоянных конфликтов с соседями. Более того, может получиться даже такое, что остальные собственники попросту не будут пускать нового владельца домой. И даже полиция не сможет помочь в такой ситуации, так как сочтёт, что конфликт имеет гражданско-правовой характер.
Соглашение о распределении долей в квартире;
С чего начать продажу доли квартиры;
Порядок продажи части недвижимости.
Ещё один минус в том, что значительно ограничены действия человека, совершаемые с недвижимостью. К примеру, без согласия он не сможет сдать в аренду площадь и даже пригласить жить всех своих членов семьи. Максимум, что возможно, это пользоваться имуществом самому и прописать там своих детей.
Людей часто заманивает возможность приобрести имущество по низкой цене, однако нужно понимать, какие проблемы может повлечь за собой покупка доли. Хорошо, если другие собственники окажутся приятными и адекватными людьми. Но совсем иное дело, если из-за них будут возникать проблемы, и в целом не удастся спокойно жить.
Именно поэтому необходимо проверять не только документы перед куплей-продажей, но и знакомиться с будущими соседями. Необходимо с ними поговорить, обсудить их отношение к появлению нового владельца и уточнить другие интересующие моменты. Только потом уже можно будет решать по поводу того, стоит ли покупать конкретную часть в квартире или лучше поискать иные варианты.
1pokvartire.com
Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция
Покупка квартиры в долях имеет свои особенности. Конечно, собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но когда речь идет о части общей собственности, то имеются некоторые ограничения в распоряжении ею. Покупая долю в квартире, нужно помнить о юридических тонкостях. Ведь неверное оформление может повлечь признание сделки недействительной.
Что такое долевая собственность?
Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной. Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет. Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда. Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.
Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:
- Оно приватизируется на всех заинтересованных в нем лиц на момент проведения процедуры;
- Осуществляется раздел жилья, находившегося в совместной собственности семейной пары;
- Наследуется квартира несколькими наследниками.
Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа.
Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить. Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям. Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».
Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.
Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина.
Преимущественное право выкупа
Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.
Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам. И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.
В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.
При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.
Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.
Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.
Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.
Законодательное урегулирование
Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.
Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».
В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.
Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.
Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Порядок оформления продажи
Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью. Обусловлено это тем, что фактически доли не существует. Сначала необходимо её выделить и закрепить свое право на неё.
Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:
- Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
- Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
- Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
- Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
- Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
- Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
- Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.
Нюансы сделки
При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:
- Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
- Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется узаконить. В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;
- Приобретая долю, необходимо получить согласие супруга, если покупатель находится в браке.
Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.
Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:
- У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;
- Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
- После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.
При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:
- Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
- Гражданский паспорт опекуна;
- Свидетельство о рождении дитя;
- Правоустанавливающая документация на жилье;
- Бумаги на покупаемую жилплощадь;
- Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.
До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.
Требуемая документация
Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:
- Гражданские паспорта сторон;
- Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;
- Документы – основания для получения правомочий собственника;
- Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
- Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
- Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
- Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
- Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.
В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
Как составить договор
Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.Документ должен включать следующие пункты:
- Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
- Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
- Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
- Схема расчетов.
- Права и обязанности участников.
- Порядок передачи имущества.
- Подписи участвующих лиц.
В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.
Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.
law03.ru
Покупка квартиры в долевой собственности
А. Гордон
Адвокат по недвижимости
Гордон Андрей Эдуардович
После «революционных» изменений гражданского законодательства 2013 года, изменений закона о регистрации прав лета 2016 и вступивший в силу с января 2017 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.
В результате изменений с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности, а действие ранее выданных свидетельств о праве собственности на недвижимость прекращено.
С 15 июля 2016 года собственность на недвижимость подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.
Главное нововведение 2017 года – возможность регистрации прав на любой объект недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.
Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.
Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2017 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.
По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2016 года.
Покупка квартиры в долевой собственности
За некоторыми исключениями сама процедура и законодательное регулирование — Покупка квартиры в долевой собственности в России в 2017 году не изменились. Порядок покупки долевой квартиры или доли в квартире проходят в порядке, действовавшем в 2016 году.
Вместе с тем, в 2017 году покупка доли квартиры и целиком всех долей квартиры должна проходить с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.
Основное правило: продажа доли квартиры третьему лицу (не собственнику одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Согласно этому правилу продавец доли обязан уведомить о продаже доли каждого участника долевой собственности на квартиру. При этом продавец должен так же сообщить обо всех условиях предполагаемой продажи.
Иногда право преимущественной покупки создает препятствия собственнику продать свою долю по рыночной цене. Пытаясь обойти право преимущественной покупки продажу доли постороннему лицу камуфлируют дарением маленьких долей, например дарят долю соответствующую 1 кв.м. или меньше и в дальнейшем новому «дольщику» продают оставшуюся долю квартиры.
В настоящее время эту схему применять не стоит. Судебная практика по спорам о таких дарениях достаточно однозначна – в зависимости от конкретных обстоятельств по тем или иным основаниям сделки признают недействительными: притворными, не законными и т.д.
Покупателю следует совершать сделку на реальных условиях и перед сделкой надлежит требовать от продавца предоставить соответствующие уведомления.
Забегая вперед нужно отметить: В этой части нотариальная форма сделки с долями, предположительно, должна обеспечить защиту интересов участников долевой собственности. При подготовке сделки нотариус должен обеспечить соблюдение права преимущественной покупки доли.
Но вот касательно мелких долей – в законе не содержится ограничений для собственника о продаже или дарении доли в зависимости от ее размера. Нотариус не может запретить собственнику совершить сделку на его условиях.
Второе правило – все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.
Однако, установив обязательную нотариальную форму законодатель «забыл» установить для покупателей льготу – 100% защиту от споров по такой сделке.
Это означает, что нотариальная сделка НЕ делает ее более надежной! Скорее наоборот, нотариальная сделка может с играть с покупателем злую шутку.
Многие покупатели исходят из того, что нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет, и самоустраняются от контроля, как действий нотариуса, так и других этапов сделки. При этом понятие «законность» — весьма растяжимое. И в случае спора сам факт совершения нотариальной сделки не дает участникам сделки преимуществ или гарантий.
Покупателю важно знать: Покупателю нужно контролировать все действия нотариуса начиная от состава истребуемых нотариусом документов и их проверки, и заканчивая условиями составленного нотариусом договора. К сожалению закон не раскрывает, какие конкретные обстоятельства, действия или документы обеспечивают законность удостоверенной нотариусом сделки и должны быть приняты во внимание перед совершением сделки.
Так же, для обеспечения законности, закон не возлагает на нотариуса конкретные обязанности проводить конкретные действия и манипуляции по юридической проверке долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, а так же оценке полученных при подготовке сделки документов и ной информации.
В таких условиях решение нотариуса об отсутствии препятствий к совершению сделки и ее удостоверение – это субъективное мнение нотариуса в каждой конкретной ситуации. В силу закона это мнение нотариуса не является бесспорным, а потому регулярно оспаривается.
Для Покупателей доли или всех долей квартиры вывод однозначен — 1)участвуйте в подготовке сделки совместно с нотариусом, 2)самостоятельно проверяйте всю историю квартиры, 3) проверьте все условия договора, который составили помощники нотариуса.
Покупатель должен знать и понимать:
Сделка с недвижимостью – многоэтапный процесс. В случае простой сделки купли продажи, дарения, или нескольких взаимосвязанных сделок, например альтернативные или цепочки сделок, нотариус проводит только часть работы по сделке с недвижимостью – ее удостоверение.
При этом в цепочке сделок остальные сделки могут быть не нотариальные, и обеспечить взаимосвязанное выполнение всех сделок – забота сторон сделок, а не нотариуса. Нотариус о других сделках не обязан знать, если это прямо не касается удостоверяемой сделки, например, при продаже доли несовершеннолетнего.
Кроме того, согласно закону нотариус не располагает полномочиями по проведению других этапов сделок с недвижимостью: 1) организации проведения расчетов по сделкам с недвижимостью и 2) по организации передачи недвижимости по сделке.
Напротив, для сторон сделки (покупатель и продавец, даритель и одаряемый), а тем более когда проводятся альтернативные сделки или цепочки сделок, значение имеют каждый этап сделки в отдельности и все вместе и для всех участников.
В любом случае: За обнаруженные после нотариальной сделки с недвижимостью проблемы и полную ответственность несут ее стороны.
Планируя покупку недвижимости, прежде всего дорогостоящей, цель покупателя — покупка недвижимости, а не ее отдельный этап – подписания договора и его удостоверения. Участие нотариуса на отдельном этапе сделки не является гарантией законности покупки недвижимости в целом, и даже правильного совершения данного этапа покупки.
Схема мошенничества с долями квартир
Схема мошенничества с долями квартир много. Один из свежих известных нам случаев произошел перед новым 2017 годом.
Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.
С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и гос регистрацию.
Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняет район, и они просит оформить доли квартиры на них.
Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными по виду людьми. Сам покупатель – юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи.
Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день совершили 4 сделки с четырьмя долями квартиры.
По прошествии установленного срока в МФЦ был получен только один договор купли продажи на долю покупателя, а документы на остальные три доли – нет. Оказалось, что трое родственников не подали документы на регистрацию. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.
Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.
Фишка в том, что продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.
Все…
Занавес!
Самое удивительное, что у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель ¼ доли.
Что произошло:
Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.
Что будет дальше, сказать не сложно:
- У квартиры появился новый сособственник ¼ доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
- Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
- Оставшиеся доли скорее всего будут оформлены на покупателей. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен.
- Далее, по обстоятельствам. Но скорее всего мошенники просто выплатят продавцу цену, указанную в договорах.
При этом, для регистрации права собственности они потребуют присутствия продавца, а в случае его отказа обратятся в суд.
Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна, покупатели не откажутся выплатить те небольшие суммы, что указаны в их договорах на покупку долей.
А вот отменить продажу квартиры продавцу по видимому не удастся.
Как отменить продажу квартиры
Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации, большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать не просто сложно, а очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.
Покупатель не учел, что с 2013 года сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.
Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.
С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.
Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет. Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.
Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся ¾ долей квартиры на оставшихся трех покупателей.
По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.
Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.
Ошибки при продаже квартиры
Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:
- Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.
В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.
При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.
Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.
- Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.
В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.
При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.
Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.
- Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
- Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.
Если у Вас имеются какие-либо вопросы об изменениях в законодательство о собственности на недвижимость в 2017 году, рассмотренных выше, пожалуйста, обращайтесь к нам.
Читайте новые публикации:
Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Как проверить квартиру до покупки
Покупка новостройки — какие нужны документы
ДДУ на что обратить внимание
Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры
Задаток при покупке квартиры, как вернуть
20 февраля 2017 года
Адвокат по недвижимости
Гордон Андрей Эдуардович
gordon-adv.ru
Что это такое доля в квартире, преимущественное право покупки доли 2019 год
Трудно найти человека, который не мечтал бы о собственном жилье.
Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать долю в приватизированной квартире, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!
Что такое долевая собственность?
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность. Распоряжаться таким имуществом можно только с согласия всех сособственников.
Важно понимать, что этот вид собственности не подразумевает возникновения права владения определенной части жилого помещения.
В обычной квартире практически невозможно выделить долю в натуре, так как для этого необходимо каждую из них обеспечить отельным входом. Поэтому сособственникам приходится договариваться о порядке пользования. Если согласия достигнуть не получается, то его определяют через суд.
При определении порядка пользования размер долей, находящихся в собственности, может не совпадать с размером, закрепленной за каждым владельцем частью жилого помещения.
Так, при разделе двухкомнатной квартиры, принадлежащей в равных долях двум собственникам, одному из них достанется большая комната, а другому – меньшая.
Другой порядок пользования может быть пересмотрен судом только при появлении новых значимых обстоятельств. Чаще всего ими становится изменения состава семьи одного из владельцев. Например, если проживающий в меньшей комнате сособственник женится и у него появится ребенок, то он вправе подать иск о предоставлении ему большей комнаты.
Согласно 249 статье ГК РФ каждый владелец обязан оплачивать свою долю коммунальных платежей и иных сборов, вне зависимости от занимаемой площади. Кроме того, они должны принимать участие и в других расходах, связанных с содержанием жилого помещения.
к содержанию ↑Как появляются доли?
В долевой собственности находится большая часть всех российских квартир. В первую очередь это связано с особенностями их приватизации.
До появления частной собственности на жилые помещения, они выделялись на всю семью, поэтому сейчас оформить квартиру можно только при участии в приватизации всех проживающих в ней.
Несоблюдение этого правила может привести к выделению доли в квартире через суд. Подать подобный иск несостоявшийся владелец может и через много лет после приватизации.
Если вы хотите узнать, как приватизировать квартиру самостоятельно, то советуем вам прочитать эту статью.
Причем продажа спорного жилья не является препятствием к этому. Такая ситуация часто возникает при невключении в число собственников несовершеннолетних, проживающих на момент приватизации в квартире. В начале 90 годов такая практика была абсолютно законной и встречалась достаточно часто. Прошло время, законы поменялись, и выросшие дети нередко обращаются в суд для восстановления своих прав.
Возникает долевая собственность и в других случаях. Например:
- Раздел квартиры между несколькими наследниками собственника;
- Раздел квартиры, купленной в период брака, при разводе;
- Продажа или дарение доли в квартире ее собственником.
Основные нюансы купли-продажи долевой собственности
Цена доли значительно меньше пропорциональной части стоимости всей квартиры.
Поэтому наиболее выгодно договориться с сособственниками о совместной продаже недвижимости. Если по каким-либо причинам это невозможно, то свою долю придется продавать самостоятельно.
Статья 250 Гражданского Кодекса предоставляет сособственникам право преимущественной покупки доли общего имущества.
Если собственник несовершеннолетний, то его родители в органах опеки должны получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, затем кто-то из родителей идёт к нотариусу и оформляет отказ.
Отказ должен написать каждый собственник долей в коммунальной квартире. Отказ оформляется нотариально.
Вы должны выяснить у соседей, готовы ли они дать отказ. Если они согласны, вы узнаете, когда им удобно посетить нотариуса. Услуги нотариуса будет оплачивать тот собственник, которому нужен отказ.
Что делать, если соседи не собираются покупать долю и не хотят идти к нотариусу?
К сожалению, нередко совладельцы препятствуют проведению сделки купли-продажи. Обычно это выражается в уклонении от получения извещения о продаже доли.
Законы нашей страны не содержат норм, с помощью которых сособственника можно принудить к отказу от преимущественного права покупки.
Тогда Вы сами идёте к нотариусу и оформляете уведомления (для каждого собственника) о продаже своей доли. Уведомления рассылаются нотариусом и к нему же должны прийти ответы. Это более дорогой и затратный по времени вариант.
Только в случае их отказа, свою часть квартиры можно продать посторонним лицам. При этом цена доли не должна быть меньше предложенной совладельцам.
Неправильно составленное извещение может стать причиной признания будущей сделки недействительной. Согласно действующему законодательству в нем обязательно должна содержаться следующая информация:
- Предложение приобрести долю в праве собственности на квартиру;
- Адрес квартиры;
- Размер отчуждаемой доли;
- Цена доли в рублях.
В течение 30 календарных дней после получения уведомления сособственник должен либо отказаться от преимущественного права покупки, либо выкупить долю.
Для того чтобы иметь возможность документального подтверждения даты вручения, предложение о покупке отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Предлагаем вам для ознакомления образец уведомления о продаже доли в квартире: Скачать.
Часто единственным выходом из подобной ситуации является передача доли покупателю по договору дарения, так как для его оформления не требуется согласия сособственников.
Но решаясь на притворную сделку нужно помнить, что она может быть признана недействительной. Для этого заинтересованному лицу достаточно представить суду доказательства передачи денежных средств. При таком развитии событий покупатель может остаться и без денег, и без жилья.
Кроме того, получение недвижимости в дар является доходом, а значит, будущий владелец обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости доли.
к содержанию ↑Возможные проблемы при покупке доли в квартире
Выкупая долю в праве собственности на квартиру, прежде всего нужно задуматься о том, почему ее продают.
Чаще всего на рынок попадают проблемные доли квартир, собственники которых годами не могут договориться между собой ни о порядке пользования недвижимостью, ни о совместной ее продаже и последующем разъезде.
В этом случае высока вероятность того, что появление нового сособственника только выведет этот конфликт на новый уровень.
Важно реально оценивать свои возможности.
Отсутствие опыта в коммунальных боях может привести к невозможности распоряжения своей долей. Нередко более напористые совладельцы просто не пускают соседей в квартиру. Полиция в таких ситуациях обычно не вмешивается, ссылаясь на их гражданско-правовой характер.
Большим минусом долевой собственности является необходимость согласия сособственников на любые действия с недвижимостью.
Без согласия сособственников свою часть жилого помещения нельзя не только продать или сдать в аренду, но и использовать для проживания всех членов семьи. Без его получения участник долевой собственник может оформить регистрацию в квартире только для себя и своего ребенка.
Если вы хотите узнать, как прописаться в квартире, то советуем вам прочитать эту статью.
Сравнительно невысокая цена доли делает ее покупку весьма заманчивым мероприятием для тех, у кого не хватает денег на отдельное жилье.
Многие из них надеются на то, что они смогут договориться с сособственниками и либо выкупят их долю за смешные деньги, либо вместе продадут всю квартиру. При этом, как правило, они забывают о том, что бывшей владелец, почему-то этого сделать не смог.
Конечно, приобретение доли не всегда оборачивается многолетним противостоянием с сособственниками.
Снизить риск такого исхода событий поможет тщательное изучение документов и знакомство с соседями перед покупкой доли в квартире. Предварительный разговор с соседями поможет правильно оценить возможность совместного проживания и вероятность получения прибыли от этой сделки.
При продаже комнаты или доли в квартире, другие сособственники и соседи по коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки. Как правильно поступить в этом случае? Предлагаем посмотреть видеоролик.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:Это быстро и бесплатно!
| Поделиться с друзьями: |
kvartira3.com
Долевая собственность на квартиру. Каковы возможности и ограничения владельцев?
Часто случается так, что у одной квартиры может оказаться несколько владельцев. Это может случиться при разводе супругов либо при выделении доли ребенку и т.д. Владельцы знают, что квартира находится в их долевой собственности, и, если нет конфликтов или необходимости как-то распорядиться своим имуществом, не особо вдаются в юридические подробности. Но на каком-то этапе, например, при продаже своей доли, сдаче в аренду жилья, все нюансы могут стать очень актуальными. В чем отличие долевой собственности на квартиру от совместной собственности и от собственности на комнату в квартире?Каковы возможности и ограничения владельцев доли в квартире?
Долевая собственность отличается от общей совместной собственности тем, что часть каждого из владельцев данной недвижимости является четко определенной, однако все они сообща распоряжаются этим имуществом. Статья 288 Гражданского кодекса РФ четко указывает, что собственник имеет право на владение, пользование и распоряжение жилым помещением, которое ему принадлежит. Права собственника названы в статье 30 Жилищного кодекса РФ, и сводятся они к тому, что:- собственник жилья может осуществлять права владения, пользования и распоряжения помещением, которое ему принадлежит, в соответствии с его назначением;
- он имеет право предоставить это помещение во владение или пользование другим людям на основе договоров найма, безвозмездного пользования или другом определенном законом основании
Дело в том, что после этого дешевле продавать ее другим людям они уже не имеют права. Согласие или отказ других собственников жилья должны быть обязательно оформлены в письменном виде.Когда же одним из владельцев планируется сдача квартиры в аренду, другие собственники жилья должны дать на это письменное согласие. На принятие решения законодательством им отводится месячный срок.
Чем долевая собственность на квартиру отличается от частной собственности?
Часто долевую собственность на квартиру путают с частной собственностью на комнату или же квартиру в многоквартирном доме. На самом же деле, как гласит статья 36 Жилищного кодекса РФ, владельцам помещений в многоквартирных домах на праве общей собственности принадлежат общие территории, не являющиеся частями квартир и обслуживающие больше одного помещения в доме. Это и лестницы, и подвалы, и лифты, и технические этажи, и чердаки, и санитарно-техническое оборудование, и так далее. Кроме того, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относится также земельный участок, где находится этот дом и объекты, предназначенные для обслуживания дома и располагающиеся на этом участке.Что же касается собственника доли в праве собственности на квартиру, у него все же немного меньше прав, чем у человека, являющегося владельцем всей квартиры, или у хозяина комнаты в коммунальной квартире.Те, кто единолично владеют квартирой, могут ею распоряжаться без чьего-либо согласия на это. Им нет нужды кого-то обязательно об этом уведомлять. А вот собственники комнат в коммунальных квартирах все же обязаны это делать, поскольку им также принадлежит право общей долевой собственности на места общего пользования (например, кухня, коридор, санузел). Поменять, продать или сдать в аренду свою комнату в коммуналке можно лишь, получив согласие соседей. Но если жилец коммуналки может распоряжаться только своей комнатой, если он ею владеет единолично, то собственник части в отдельной квартире имеет возможность распорядиться долей от всей квартиры.
Выдел доли в натуре
Конфликты между собственниками долей в квартире – к сожалению, не такая уж редкость, и часто они выливаются в решение одного из совладельцев жилья любыми путями отделиться от тех, с кем делить территорию стало невозможно. В таком случае можно пойти по одному из трех путей:- продать свою долю любому, кто пожелает ее приобрести;
- определить порядок пользования жилым помещением;
- выделить долю в натуре.
Что следует знать другим участникам долевой собственности, которые собираются покупать долю?
Правило о преимущественной покупке доли предусмотрено в статье 250 Гражданского кодекса РФ.Напомним суть данного правила: если участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего он должен предложить купить ее другим сособственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.Как сказано в законе, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от покупки продавец вправе продавать свое имущество любому лицу. Именно с оповещения других собственников начинаются первые проблемы продавца. Как оповестить других владельцев долей в квартире? Сделать это можно различными путями. Здесь все зависит от удаленности других собственником и сложившихся между ними отношений. Самый простой и доступный способ — это оповестить их устно или по телефону, и если они оказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса. В этом случае продавец будет считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания 30-дневного срока предупреждения и продавать долю сразу. Но, к сожалению, не всегда отношения между сособственниками складываются по этому сценарию. Тогда продавцу доли необходимо составить письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в нем указать все условия, на которых будет происходить продажа: цена и другие условия. Письмо следует разослать другим владельцам долей, при чем сделать это лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении. Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро и т.д.). Если собственник в местах лишения свободы, то вопрос с доставкой письма – уведомления о продаже обычно легко решается через начальника тюрьмы. Что же касается людей, сознательно избегающих получения уведомления, то какого-либо законного способа заставить их против воли получить этот документ не существует, потому риэлторам приходится применять обходные маневры. Чаще всего организуется фиктивное дарение, а деньги передаются через банковскую ячейку. Для оформления договора дарения недвижимости, в отличие от продажи, согласие строптивых дольщиков не требуется. Конечно, они могут попытаться опротестовать данную сделку в суде. Однако, юридически доказать, что продажа на самом деле имела место, обычно почти невозможно. За сколько можно продать долю в квартире? Большим заблуждением продавца доли является мнение, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры. Например, квартира стоит 300 тыс. долларов, но продать ½ квартиры за 150 тыс. долларов вам вряд ли удастся. Конечно, стоимость своей доли определяет сам собственник-продавец, но вот только найти покупателя на долю всегда трудно. Ведь доля в квартире выражена только в цифрах на бумаге, то есть обозначить эти цифры в самой квартире физически невозможно. Даже если один собственник занимает одну комнату, а второй – другую, это вовсе не означает, что собственникам принадлежит по комнате или по ½ доли. Законом допускается реальный выдел доли, но в городских квартирах сделать это практически невозможно. А вот если у вас дом на земле, где возможно сделать два отдельных входа, сделать отдельные независимые друг от друга кухни, санузел, то тут уже выделить долю или реально разделить дом на доли можно. Так что найти покупателя на долю в загородном доме, куда легче, чем на долю в квартире, соответственно цена доли в жилом доме более приближена к части от рыночной стоимости всего дома.
informatio.ru
Долевая собственность на квартиру: нюансы определения долей, права собственников, решение споров
Долевая собственность на квартиру, права и обязанности собственников, которые возложены на них законодательством. Когда квартира находится в собственности у нескольких лиц, и они ей пользуются, каждый из них имеет определенные права и обязанности.
Именно их соблюдение может помочь не допускать конфликтных ситуаций, а также уважать права других лиц.
Долевая собственность
По нормативному документу, регулирующему гражданские правоотношения, выделяется два вида совместной собственности объектом недвижимости. Среди них:
В случае приобретения квартиры мужем и женой, находившимся в браке, она будет считаться совместной собственностью. Когда между супругами был заключен брачный контракт, который закрепляет иные условия, при покупке жилья оно может не считаться общим нажитым имуществом.
Долевая собственность возникает тогда, когда у недвижимого объекта становится больше одного собственника. Владение подлежит разделу после того, как квартира прошла процедуру приватизации, бывший собственник передал объект по завещанию нескольким собственникам или возникновения иных ситуаций.
Собственность может быть:
делимой – нет проблем в выделении и определении доли;
неделимой – выделить доли не представляется возможным по техническим, юридическим и иным причинам.
Долей в квартире может быть столько, сколько владельцев жилого помещения. В законодательстве не установлено никаких ограничений на количество владельцев одного жилого помещения.
Чтобы владеть квартирой в долевой собственности, граждане не обязательно должны находиться в родственных связях. Именно потому, что не всегда владельцами квартиры являются близкие или дальние родственники, в случае чего, с которыми можно попытаться найти общий язык, нужно стараться не ссориться с остальными владельцами жилья.
Нормальные отношения помогут быстро разрешать вопросы по установленному порядку пользования жилым помещением, например, при желании продать свою часть, без проблем получить разрешение других владельцев.
Определение долей
Как определить конкретную долю определенного гражданина? В общей долевой собственности части квартиры могут быть выделены по закону или соглашению сторон. По умолчанию, все части находятся в равных долях на каждого владельца.
Все граждане, являющиеся владельцами имущества, находящегося в общей собственности, могут обсудить свой вклад в недвижимый объект. Тем самым они могут выявить доли каждого владельца, на основании тех действий, которые были предприняты им в отношении имущества.
Среди таких действий также могут быть:
выделение денег на проведение капитального ремонта на недвижимом объекте;
замена старой сантехники на новое оборудование и т.д.
Такое решение должно быть выражено в письменном соглашении, которое обязан подписать каждый собственник. Только в таком случае решение может считаться принятым всеми гражданами и учитываться при разделе квартиры.
Например. В общей долевой собственности у трех человек находится квартира. Площадь этой недвижимости составляет 90 кв. м, чтобы воспользоваться своей долей в квартире, необходимо выделить каждую ее часть в натуре. Ведь тот факт, что она находится во владении трех человек, не означает, что у каждого из них 1/3 от площади во владении.
Если, например, квартиру в собственность они получили по завещанию, в котором наследодатель определил конкретную долю каждого из лиц, то опираться следует на данные, указанные в документе.
Права собственников
Какие права и обязанности есть у собственников при долевой собственности на квартиру? Права владельцев такого жилого помещения закреплены в ст. 209 Гражданского кодекса России. Среди них:
распоряжаться недвижимым объектом – сюда входит совершение сделок по обмену, продаже и аренде помещения;
эксплуатировать свои владения;
владеть имуществом, на которое у гражданина есть право.
Без оглядки на иных собственников распоряжаться имуществом у совладельца не удастся. Полноправно и без одобрения иных лиц недвижимостью вправе распоряжаться только единоличный владелец.
Поэтому порядок пользования квартирой, которая находится в долевой собственности, предполагает запрет нарушений прав иных собственников. Прежде чем совершать действия, которые входят в круг прав совладельца жилого помещения, он обязан получить письменное согласие других хозяев.
В случае, когда разрешение взято не было, совершенные по отношению к недвижимости действия могут считаться неправомерными. Это касается и ситуаций, когда один из совладельцев дал отказ на совершение определенных действий другому лицу.
Важно! Когда находящимся в общей собственности жильем пользуется иное лицо на правах договора аренды, то денежные средства разделяются на всех владельцев помещения.
Обращение в суд при нарушении прав
Нарушение установленных правил дает возможность гражданину, чьи права были не соблюдены, обратиться в суд. Также с помощью этого органа можно разрешить возникшие разногласия между собственниками в иных ситуациях.
Всегда проще найти решение путем мирных переговоров и нахождения компромисса, чем обращаться в суд. Определение порядка пользования квартирой на законодательном уровне позволяет лицам обращаться в суд, если их права ущемлены, например, продажей квартиры без его согласия, когда доли не определены в натуре.
Пример. Однокомнатной квартирой владели три человека, которые имели родственные связи между собой. Один из владельцев не проживал на территории квартиры, но перечислял деньги за свою часть для оплаты коммунальных услуг. Доли не были выделены в натуре.
Двое владельцев, которые проживали на территории жилой площади, решили продать ее, несмотря на отсутствие письменного разрешения от третьего владельца объекта, у них это получилось. Третий совладелец узнал о продаже через месяц и обратился в суд.
В таком случае, сделка купли-продажи может быть признана совершенной с нарушениями законодательства. Если это по каким-то причинам невозможно, то остальные бывшие совладельцы должны выплатить ему денежную стоимость его доли.
Когда доли имущества выделены в натуре, собственник части жилого помещения вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.
Определить порядок пользования имуществом конкретным гражданином в принудительном порядке суд не может. Например, судья не вправе заставить собственника, выступающего против продажи недвижимого объекта, согласиться с решением остальных, это противоречит принципу свободы соглашения.
Обязанности владельцев
Распоряжаться своими долями, которые выделены в натуре, каждый гражданин вправе самостоятельно. Но при продаже своей доли остальные владельцы имеют права преимущества выкупа части. Это означает, что перед тем как выставлять на продажу, гражданин обязан предложить совершить покупку его владений остальным собственникам помещения.
Согласие на покупку доли должно иметь письменный вид, как и отказ от ее приобретения. По правилу правопреемства покупки, если гражданин узнает, что совладелец продал свою часть недвижимости третьему лицу по более низкой цене, чем предлагал ему, то он имеет право обратиться с иском в суд. Он вправе признать совершенную сделку недействительной.
Собственники жилого помещения обязаны оплачивать счета за предоставленные коммунальные услуги и платить налоги, основываясь на размере своей доли. Нарушение таких обязанностей может привести к обращению в суд.
Даже, несмотря на то, что при выделенных долях собственники имеют право совершать со своей частью недвижимости любые действия без разрешения других владельцев, сообщать о своих намерениях необходимо.
Право пользования квартирой в долевой собственности определяется законодательством, так же, как и нарушение установленных правил.
kvadmetry.ru
Что такое долевое право собственности на квартиру?
Наверное, каждый согласится, что быть собственником квартиры – это очень хорошо. Тем не менее, не всякая собственность – источник радости. К примеру, распоряжаться общей долевой собственностью довольно затруднительно. Однако, с другой стороны, факт владения такой собственностью – это ситуация, которую можно и нужно использовать в своих интересах.
Долевое право собственности на квартиру: что это и как оно возникает?
Давайте разберемся, что же подразумевает под собой термин совместная собственность или долевая?
Понятие «общей собственности» подразумевает тот факт, что ею владеют несколько человек. Выделяют общую собственность, долевую и совместную.
Как правило, долевая собственность возникает при покупке жилья несколькими лицами. Например, если родственники приобрели квартиру напополам, то такая собственность будет долевой. А вот если покупка была осуществлена супругами, то квартира будет «совместной».
Так в чем же разница между совместной и долевой собственностью?
Ответ прост.
Совместная собственность принадлежит совладельцам совместно, она не делится как таковая. Она может быть поделена только лишь в случае раздела имущества. А вот в случае с долевой – величина долей заранее определена. Это раздел права собственниками права собственности на конкретные части.
Если недвижимость была передана в дар нескольким лицам, то такая собственность будет считаться долевой. При этом если тот, кто дарит, не укажет величину долей, то доли будут считаться равными. Такой же закон действует и при наследовании имущества.
Супруги также могут являться долевыми собственниками, если это предусмотрено брачным контрактом.
Очень часто возникают случаи, когда денег нет, и взять их негде. Тогда единоличный владелец квартиры может продать какую-либо ее часть, и тем самым стать совладельцем недвижимости вместе с покупателем.
Также существует вариант выкупа определенной доли имущества, чтобы стать полноправным владельцем всей собственности. Об этом и пойдет речь далее.
Право преимущественной покупки квартиры в долевую собственность
Согласно российскому законодательству любой участник долевой собственности может продать свою часть. Однако прежде чем продать свою долю кому-либо, продавец должен предложить эту часть для выкупа всем остальным совладельцам. И только в случае отказа последних, он может предложить свою долю иным лицам. При этом предложение по продаже должно содержать те же условия, на которых предлагалось другим собственникам.
Лучше всего оповещать совладельцев путем отправки письма с уведомлением. Это позволит иметь письменное доказательство соблюдения закона.
Соответственно, покупателю доли в квартире необходимо быть очень внимательным и запросить у продавца такой документ. Учитывайте, что остальные владельцы имущества должны быть оповещены о факте продажи квартиры как минимум за месяц. Если данное правило было нарушено, то для покупателя такой доли могут возникнуть очень неблагоприятные последствия, вплоть до аннулирования сделки.
Это позволит иметь письменное доказательство соблюдения закона. Соответственно, покупая долю квартиры необходимо быть очень вниматель
mestoprozhivaniya.ru