Жнк и жск отличия – ЖНК, ЖСК – риски и преимущества

ОТЛИЧИЕ ЖК от ЖСК | Прокуратура Калужской области

 

ОТЛИЧИЕ ЖК от ЖСК

29.07.2014

Как указано в законе, жилищным или жилищно — строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищные и жилищно — строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Однако, хотя и являются потребительскими кооперативами, на ЖК и ЖСК не распространяется свое действие ряд специальных нормативно — правовых актов, регламентирующих деятельность потребительских кооперативов.

Специфика ЖК и ЖСК заключается в полной мере в целях их деятельности, т. е. в обеспечении граждан жилыми помещениями и в управлении данными жилыми помещениями.

Однако между статусом жилищного и жилищно — строительного кооператива есть и разница. Эти различия заключаются как раз в том, каким способом данные образования осуществляют главную цель, для которой были созданы учредителями, а именно, каким образом удовлетворяют потребность граждан в жилых помещениях.

Как указано в статье 110 ЖК РФ, члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищно — строительного кооператива своими средствами участвуют в первую очередь в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Свои средства в данном контексте — это любые принадлежащие на законных основаниях членам ЖК или ЖСК средства, которые могут вкладываться в реализацию целей создания ЖК и ЖСК. Это могут быть денежные средства, строительные материалы, оборудование, имущественные права.

Способы приобретение права собственности в соответствии с ГК РФ (ст. 218) традиционно разделяют на первоначальные и производные.

Первоначальными способами являются такие способы, при которых происходит приобретение права собственности на новую вещь, вновь созданную или изготовленную, в данном случае построенный жилой дом.

При производных способах право собственности возникает на вещь, уже имеющую собственниками, например при купле — продаже.

Положениями, закрепленными в ст. 110 ЖК РФ, понятия строительства и приобретения (а в данном случае под приобретением понимается приобретение в собственность путем купли — продажи) также разделены. Из этого следует, что путем покупки многоквартирного дома разрешать проблемы нуждаемости граждан в жилых помещениях и тем самым достигнуть своей главной цели, преследуемой при создании, может только жилищный кооператив, а жилищно — строительный кооператив, соответственно, вправе достигнуть своей главной цели, преследуемой при создании, может только путем строительства нового многоквартирного дома.

 

 

prokuror-kaluga.ru

Жилищно-строительный кооператив (жск) — что это такое, что значит кооперативный дом, плюсы и минусы

Как создать ЖСК

Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.

Чтобы создать ЖСК, нужно:

🔸 подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;

🔸 провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;

🔸 зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.

Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.

Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо.

Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:

📝 юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;

📝 точный адрес местоположения ЖСК;

📝 сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;

📝 точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;

📝 размеры вступительных и паевых взносов;

📝 порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;

📝 порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;

📝 ответственность за невнесение взносов;

📝 состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;

📝 состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;

📝 порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;

📝 порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;

📝 порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.

К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.

С 1 июля 2016 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:

📗 расчетная документация;

📗 документы, подтверждающие право ЖСК на землю;

📗 отчеты о голосованиях;

📗 заключения ревизора ЖСК.

После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.

j.etagi.com

Чем отличаются ЖСК, ЖНК и ПК?

Основных разновидностей кооператива три: жилищно-строительный (ЖСК), жилищно-накопительный (ЖНК) и потребительский (ПК).

ЖСК создается для строительства (его называют еще «кооперативом одного дома»). Задача ЖНК – обеспечить своих членов жильем как таковым: как посредством покупки квартир, так и путем строительства домов.

Различаются и схемы оплаты жилья. В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Члены ЖНК самостоятельно создают «общий котел», из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.

Также нужно иметь в виду, что закон позволяет накопительным кооперативам приобретать жилье для пайщиков не ранее чем через два года после вступления в кооператив.

В отличие от ЖНК и ЖСК потребительский кооператив‚ не ограничен жесткими «рамками». В результате в таких кооперативах есть возможность получить жилье в собственность уже через 3 — 6 месяцев после вступления в ПК. При этом размер суммы, которую кооператив добавляет при покупке квартиры, может составить до 70%.

Кстати Риски и как с ними бороться Нужно иметь в виду: во-первых, пайщик может рассчитывать на предоставление жилья, выплатив не менее 30% его стоимости. Во-вторых, до полной выплаты пая (читай: цены квартиры) жилье, как правило, находится в собственности кооператива, и если он разорится и будет ликвидироваться, то все его имущество, в том числе квартиры, может быть распродано для расчетов с кредиторами. Этот риск значительно уменьшается, если вы вступаете в надежный кооператив с опытными управленцами-профессионалами. Также обратите внимание: чем короче рассрочка и быстрее вы расплачиваетесь за ссуду, тем скорее получаете квартиру в собственность, и она становится «неприкосновенной».

www.dv.kp.ru

Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Правовое положение ЖК, ЖСК, ЖНК. — Адвокат в Самаре и Москве

История создания 20 годы в целях решения жилищного вопроса 1924 Постановление ЦИК И СНК СССР «О жилищной кооперации»: ЖАКТ – жилищно-арендные кооперативные товарищества, ЖСКТ – жилищно-строительные кооперативные товарищества для рабочих, ОЖСКТ – общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.  гос. ссуды –90 % до 60 лет. С 1937 года государственная помощь прекратилась, только за счет собственных средств. В 60 г.г. годы возобновилось создание ЖК, ЖСК, их правовое положение было урегулировано ЖК РСФСР в 1983 г. ЖК РФ также  взялся регулировать правовое положение некоммерческих организаций, как правило, их статус определяется отдельными законами.

Правовое регулирование: раздел 5 ЖК РФ; ФЗ от 30.12.2004 № 215«О жилищных накопительных кооперативах», ст. 116 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов».

На них не распространяется Закон РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации», ФЗ от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы по своей организационно-правовой форме являются некоммерческими организациями, а именно потребительскими кооперативами. Это добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищно-строительные кооперативы, созданные до 25 июля 2015 года, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», должны соответствовать требованию, предусмотренному частью 3 статьи 110, по истечении одного года с указанной даты.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома

Статья 123.1 (введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 1 статьи 123.1 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.

1. Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

1) количество членов жилищно-строительного кооператива;

2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;

3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

 Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 2 статьи 123.1 (в части предоставления документов для ознакомления с использованием системы) (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.

 2. Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;

4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;

6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;

7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 3 (в части предоставления документов для ознакомления с использованием системы) статьи 123.1 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.

 3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;

2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;

3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

4. Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
5. Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из системы.

Статья 123.2. Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива

(введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

1. Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса осуществляется контролирующим органом. По окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в отношении жилищно-строительных кооперативов осуществляется государственный жилищный надзор в порядке, предусмотренном статьей 20 настоящего Кодекса.
2. Контролирующий орган при осуществлении контроля вправе:

1) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, и его территориальных органов документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;

2) получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома;

3) осуществлять в соответствии с частью 4 настоящей статьи проверку деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;

4) требовать от органов управления жилищно-строительного кооператива устранения выявленных нарушений;

5) рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;

6) обращаться в суд с заявлением в защиту предусмотренных настоящей главой прав и законных интересов членов жилищно-строительного кооператива, которые своими средствами участвуют в строительстве многоквартирного дома, в случае нарушения таких прав и интересов;

7) направлять в жилищно-строительный кооператив обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

8) принимать меры, необходимые для привлечения жилищно-строительного кооператива, его должностных лиц к ответственности, установленной настоящей главой и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

3. В случае неисполнения жилищно-строительным кооперативом в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов жилищно-строительного кооператива, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности жилищно-строительного кооператива по привлечению новых членов кооператива до устранения жилищно-строительным кооперативом соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний жилищно-строительным кооперативом вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.
4. Предметом проверки деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, является соблюдение жилищно-строительным кооперативом обязательных требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса.
5. Основанием для проведения контролирующим органом на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство, плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи жилищно-строительному кооперативу разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого кооператива на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.
6. Основанием для проведения внеплановой проверки является:

1) неисполнение в установленный срок жилищно-строительным кооперативом выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;

2) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также из системы о фактах нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;

3) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям

В главе 11 ЖК РФ закреплены следующие требования по организации ЖК и ЖСК: количество членов ЖК, ЖСК не может быть менее 5, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме. Использован термин организация, а не создание

Условия вступления в члены кооператива названо:

-достижение 16 летнего возраста

В случае, если кооператив организован при содействии ОГВ или ОМСУ, преимущественное право на вступление в него имеют малоимущие и иные указанные в законе категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Масштабы и характер такой поддержки законодателем не устанавливаются. Такие кооперативы в теории и практике именуют «патронажными», в таком случае ЖК, ЖСК, как правило, передают по договору функции заказчика управлению по капитальному строительству либо юридическим лицам

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей, которое оформляется протоколом. Кроме того, необходимо утвердить учредительный документ – Устав кооператива.

Ст.113 ЖК РФ содержит требования к Уставу: помимо общих сведений, характерных для любого юридического, лица необходимо указать порядок внесения и размер паевых взносов, ответственность за их невнесение, порядок покрытия членами кооператива понесенных ими убытков, порядок вступления и выхода из членов кооператива, сведения о реорганизации и ликвидации кооператива. Кроме того,  согласно положениям раздела 5 ЖК РФ  обязательно отразить следующие сведения об органах кооператива и их компетенции: о порядке проведения конференции (ст. 115), порядке созыва общего собрания (ст. 116) и принятия им решений, порядке избрания правления, его количественный состав и срок действия, порядок его деятельности (ст. 118),  срок полномочий председателя правления (ст. 119), количественный состав и порядок работы ревизионной комиссии (ст. 120), порядок сдачи внаем жилых помещений (ст. 128)

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Органами управления ЖК, ЖСК являются:

• общее собрание членов ЖК, ЖСК или конференция, если число членов кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
• правление и председатель правления кооператива
• ревизионная комиссия – внутренний контрольный орган.

 Перечень органов, предусмотренный в ст. 115 ЖК РФ является исчерпывающим

Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива

Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

ЖК РФ содержит лишь указание на то, что компетенция общего собрания должна быть определена в уставе, не раскрывая ее в целом, но в ряде статей указывая вопросы, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания.

Как правило,  в качестве таких принципиальных вопросов выступают: создание, реорганизация, ликвидация кооператива, изменение устава кооператива, прием и исключение членов из состава кооператива, установление размера взносов, получение кредитов, утверждение сметы, избрание органов и определение их компетенции.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих, а по вопросам указанным в уставе – более ¾ присутствующих (то есть квалифицированное большинство всегда ¾ , а не 2/3)

К сожалению,  статья не содержит определения кворума правомочности конференции и правомочности принятия ею решений, равно как и нормы, устанавливающей обязательность ее решений и избрание из ее состава таких же органов управления кооперативом, что и на общем собрании.

Правление избирается из числа членов ЖК, ЖСК на общем собрании в количестве и на срок, установленный в Уставе. (в отличие от ТСЖ, для которого в законодательстве закреплен срок 2 года) Председатель избирается правлением из своего состава. Он осуществляет деятельность на общественных началах или на профессиональной основе, в последнем случае правление заключает с ним трудовой договор. Ответственность за причиненные убытки

Правление и председатель осуществляют текущее руководство, заключают различные договоры, связанные с эксплуатацией жилого дома, решают организационные и кадровые вопросы, обеспечивают исполнения решений общего собрания, контролируют внесение взносов, ведут список членов, обеспечивают делопроизводство, рассматривают заявления и жалобы. Из практики деятельности юридических лиц правление правомочно, если в заседании участвуют большинство членов

Ревизионная комиссия  (создается не по усмотрению)– внутренний контрольный орган, избирается на срок не более, чем 3 года из числа членов кооператива, не являющихся членами правления и не занимающих иные должности в органах кооператива, она контролирует финансово-хозяйственную деятельность кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Согласно ст. 120 ЖК РФ. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

После проведения проверок целесообразно наделить ее возможностью обращения в суд в целях привлечения к ответственности председателя правления

Реорганизация и ликвидация ЖК, ЖСК осуществляется по общим правилам, специально оговорена возможность преобразования в ТСЖ, возможно признание банкротом. Помимо этого ранее Вводный закон  предусматривал, что ЖК, ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Такое преобразование нарушает имущественные права кооператива в связи с тем, что ТСЖ не имеет право распределения между своим членами доходов, полученных от хозяйственной деятельности.

Деятельность ЖНК регулируется ФЗ от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах», это также потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан путем объединения членами кооператива паевых взносов. Их членами могут быть только физические лица, основное отличие заключается в специфических формах участия в деятельности кооператива (то есть порядке внесения паевых взносов), обусловленными тем, что строительство и приобретение жилья осуществляется в основном за счет собственных средств граждан-членов кооператива, отсюда невозможно одновременное предоставление жилых помещений всем членам кооператива. Кроме того, ЖНК не выполняют функции управление многоквартирными домами, его членами выступают только физические лица.

Для граждан, участвующих в деятельности кооператива установлены определенные гарантии их прав в виде:

— ведения ФОИВ реестра жилищных накопительных кооперативов (который содержит сведения о членах, органах, филиалах и т.п.).

— направление ЖНК годового отчета о своей деятельности в ФОИВ по контролю и надзору в сфере финансовых рынков

— закрепление в законе основных требований к финансовой устойчивости деятельности кооператива (размер паевого взноса после которого возникает право на приобретение жилого помещения и передачи его в пользование не может быть менее 30 % от всего размера взноса; общий размер паенокаплений других членов, направляемых на приобретение жилого помещения не может быть больше размера собственного паенакопления члена кооператива; заемные средства не должны составлять более 70 % средств, общая величина заемных средств, используемых ЖНК должна быть не более 40 %; минимальный срок внесения части паевого взноса начиная со второго года работы кооператива не может быть менее 2 лет, а оставшийся срок не может превышать более чем в 1, 5 раза предшествующий)

 — проведение ФОИВ оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива в соответствии с установленными нормативами

—   ограничение на совершение сделок: ЖНК не вправе дарить жилые помещения, передавать в безвозмездное пользование, выступать поручителем, выдавать займы, вносить свое имущество в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;

— закрепление в законе обязанности кооператива формировать резервный фонд не менее 1, 5 % от размера паевого фонда, средства которого используется только в непредвиденных случаях и для покрытия убытков

 — осуществление ФОИВ контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан и соблюдением законодательства, при этом он вправе устанавливать квалификационные требования к руководителям, правила бух. учета, получать сведения о регистрации, получать от кооперативов копии документов; давать обязательные предписания и требовать устранения нарушений, применять меры ответственности

— обязательная ежегодная аудиторская проверка

— открытость информации о ЖНК

Число членов не может быть менее 50 и более чем 5 000 человек. Учредительный документ – Устав, в ст. 11 закона закреплены обязательные требования к Уставу.

Органы управления ЖНК общее собрание, правление (обязательно) – осуществляет руководство в периоды между собраниями, исполнительными органами названы дирекция и(или) директор, органы контроля – ревизионная комиссия. Общее собрание может проводится в форме собрания уполномоченных, если число членов кооператива превышает 500 человек. (от 10 до 50 членов). Реорганизация ограничена – в ТСЖ, ЖК, ЖСК. (см. ст. ст. 34-40 Закона)

Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и характеристики жилого помещения указываются в решении о приеме гражданина в члены кооператива. Формы участия  в деятельности кооператива устанавливают:

Минимальный и максимальный периоды внесения паевого взноса, после чего возникает право на приобретение или строительство жилого помещения

Период внесения оставшейся части

Размеры и периодичность платежей

Возможные условия привлечения заемных средств

За нарушение обязанности по внесению паевого взноса установлена ответственность в форме неустойки (не более 1/300 ставки рефинансирования).

Право члена кооператива на приобретение кооперативом жилого помещения возникает после выполнения условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия  в деятельности кооператива. Передача жилого помещения в пользование осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Передача жилого помещения в пользование, вселение и пользование им осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

pravo163.ru

Отличие жилищного кооператива от товарищества собственников жилья — Жилищный Кооператив «Луч-21»

В настоящее время в очередной раз продлен срок выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом (до 1 января 2008 года). Также ранее отменены положения ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», устанавливающие обязательность преобразования жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых полностью внесены паевые взносы, в товарищества собственников жилья. В связи с этим все еще остается актуальным для нашего многострадального населения вопрос: «А что же все-таки выбрать-то?» «А то ведь сейчас не выберешь — потом хуже станет. Назначит государство какую-нибудь частную управляющую компанию во главе с начальником нечестным, и начнет он народные денежки-то разбазаривать. А если и выбирать, то стоит ли кому-нибудь чужому самое дорогое, что есть, — жилье свое доверять или лучше самим объединиться и взять все в свои руки? Если объединяться, то в ТСЖ или в жилищный кооператив?» В общем, вопросов много, а ответов на них, ясных для простого обывателя, как не было, так и нет.
Ст. 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает в качестве одного из способов управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. При выборе одного из этих объединений важно понимать их основные различия, недостатки и преимущества.
Государство в последнее время активно пропагандирует организацию в многоквартирных домах именно ТСЖ, несмотря на несовершенство законодательства и огромное количество противоречий и трудностей в практическом его применении. В то же время слишком мало говорится об альтернативной форме объединения граждан для управления многоквартирным домом — жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖК и ЖСК), хотя они и существуют гораздо дольше «новомодных» ТСЖ. В связи с такой«вопиющей несправедливостью» обратим наше пристальное внимание именно на положения законодательства, регулирующие вопросы создания и деятельности ЖК и ЖСК, и внимание читателей на некоторые моменты, которые, как нам кажется, являются весьма важными, а также на основные правовые отличия ЖСК и ТСЖ. Возможно, материалы данного небольшого обзора заставят читателей более серьезно задуматься о выборе способа управления своим жильем и, в зависимости от конкретных обстоятельств, позволят сделать наиболее правильный выбор.

***

В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса РФ, ЖК или ЖСК признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.
Установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.
Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли.
Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.
В отличие от других видов некоммерческих организаций, потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива. Все прочие некоммерческие организации (к коим относятся ТСЖ) не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами). Кроме того, цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива. Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, согласно ст. 110 Кодекса, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом de jure некоммерческими юридическими лицами.
Указанная особенность потребительских кооперативов является одной из причин того, что к ним не применяются правила, установленные ФЗ от 12.01.1996 «О некоммерческих организациях» для других разновидностей некоммерческих юридических лиц. Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах.
Таким образом, при благоприятном стечении обстоятельств и наличии квалифицированного руководства жилищный кооператив, кроме всего прочего, может превратиться в неплохой источник доходов для его членов.

***

Следующей особенностью ЖК и ЖСК является то, что согласно ст. 112 ЖК РФ «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме».
Это означает, что если число членов-учредителей кооператива менее 5, то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив будет считаться несозданным, а в государственной регистрации будет отказано. Если же впоследствии (уже после создания ЖСК или ЖК) количество членов уменьшится, например до 4 или менее, то такой кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.
Такая же ситуация обстоит и с количеством жилых помещений. В многоквартирном кооперативном доме должно быть не менее 5 квартир. Соответственно, если число членов ЖСК или ЖК превышает количество жилых помещений, то вновь создаваемому кооперативу будет отказано в государственной регистрации, а уже созданному кооперативу придется принимать решение либо о разделе жилых помещений, либо об исключении отдельных членов кооператива, либо о реорганизации кооператива.
Следует заметить, что для создания ТСЖ соблюдения подобных условий не требуется. ТСЖ может быть создано и в двухквартирном доме с любым количеством членов. Также нормы ЖК РФ содержат специальные положения о создании ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов, нескольких расположенных близко жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов. ЖК или ЖСК могут быть созданы только в многоквартирном доме с соблюдением вышеуказанных условий.
Но для ТСЖ есть и свои ограничения: создать их могут только собственники жилых помещений — физические и юридические лица.
Членами ЖК и ЖСК, согласно ст. 111 ЖК РФ, могут быть любые граждане (не обязательно собственники), в том числе иностранные граждане, а также лица, обладающие двойным гражданством, лица без гражданства, которым ко дню вступления в кооператив исполнилось полных 16 лет.
При этом малоимущие граждане, а также иные категории граждан, прямо перечисленные в ст. 49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в ЖСК и жилищные кооперативы, если последние организуются при содействии (в том числе при оказании финансовой поддержки) органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ).
Так же как и в ТСЖ, членами ЖК или ЖСК могут являться юридические лица. Исходя из определения жилищного кооператива, можно сделать вывод, что такие юридические лица не вправе нарушать назначение жилого помещения, т.е. должны использовать жилое помещение лишь для целей проживания в нем граждан (например, сотрудников данного юридического лица).
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
При этом согласно ст. 112 ЖК РФ, посвященной организации жилищного кооператива, «решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители)». То есть только в том случае, если оно принято единогласно.
При создании ТСЖ дело обстоит несколько иначе. В соответствии со ст. 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

***

Структура органов управления ТСЖ и жилищных кооперативов, их основные права и обязанности фактически идентичны. Это общее собрание членов кооператива или ТСЖ, правление и председатель правления. Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью общим собранием членов избирается ревизионная комиссия. Однако на законодательном уровне есть существенные различия.
В частности, между нормами, регулирующими статус органов управления ТСЖ, налицо существенное противоречие. Согласно ст. 144 ЖК РФ «органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества».
Анализ этой статьи позволяет сделать один очень важный вывод: председатель правления ТСЖ не входит в состав органов управления ТСЖ. Однако если исходить из положений ст. 149 ЖК РФ, то по существу председатель правления ТСЖ выполняет функции единоличного исполнительного органа управления ТСЖ.
Данную коллизию можно разрешить путем внесения соответствующих положений в устав ТСЖ. В частности, могут быть введены определенные ограничения полномочий председателя правления, например, по отдельным категориям сделок, которые могут совершаться только после одобрения правлением или общим собранием.
Ст. 137, 138 ЖК РФ устанавливают права и обязанности членов ТСЖ. Глава 14 ЖК РФ детально регламентирует вопросы порядка организации и проведения общего собрания членов ТСЖ, компетенцию органов управления ТСЖ. Следует заметить, что аналогичные нормы по отношению к жилищным и жилищно-строительным кооперативам в ЖК РФ отсутствуют. Из положений главы 11 ЖК РФ следует, что состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, определяются Уставом кооператива в соответствии с жилищным законодательством.
С одной стороны, отсутствие четкой регламентации прав и обязанностей как самого кооператива, так и его органов управления предоставляет учредителям ЖК и ЖСК достаточно широкие возможности для самостоятельного определения этих прав и обязанностей, а также для установления наиболее удобного порядка принятия решений для каждого конкретного случая. В данном случае учредители кооперативов ограничены лишь нормами закона.
С другой стороны, закрепление основных прав и обязанностей организации, прав, обязанностей и порядка организации органов управления на законодательном уровне позволяет избежать множества проблем и разногласий.
В частности, невключение в устав ТСЖ обязанностей, предусмотренных ст. 138 ЖК РФ, не освобождает ТСЖ от их несения, так же как невключение в устав ТСЖ прав, предусмотренных ст. 137 ЖК РФ, не означает невозможность или неправомерность их использования.
Также невозможно ограничить положениями устава круг вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов ТСЖ, установленных ст. 145 ЖК РФ. Невключение в устав обязанностей правления ТСЖ не позволит руководителям ТСЖ избежать ответственности за их неисполнение. При этом законом не запрещено закрепление в уставе ТСЖ иных дополнительных прав и обязанностей для органов управления ТСЖ.
Кроме всего прочего, законодательное закрепление четких и единообразных правил определения состава органов управления и органов контроля за деятельностью организации, срока действия их полномочий, порядка принятия ими решений и т.п. позволяет избежать путаницы в правоприменительной практике.

***

Одним из самых важных отличий ТСЖ от жилищных и жилищно-строительных кооперативов являются правила определения количества голосов, которыми обладает каждый гражданин при голосовании на общем собрании по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом, а также при принятии решений в уже созданных ТСЖ или кооперативах.
В соответствии со ст. 135, 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ и о принятии Устава ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 — 48 ЖК РФ.
По тем же правилам происходит и принятие решений на общем собрании членов ТСЖ.
Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ «количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».
В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения».
То есть чем больше у собственника квартира, тем больше у него голосов. Таким образом, владелец 5-комнатной квартиры или нескольких квартир может оказать большее влияние на результаты голосования, чем собственник или даже несколько собственников 1-комнатных квартир. А в домах с подавляющим большинством муниципальных квартир все решения будет принимать их собственник, то есть муниципалитет.
Решения общего собрания жилищного кооператива принимаются по принципу: «Один член кооператива = 1 голос». Такой подход кажется нам более демократичным по отношению к жильцам дома.
Также, исходя из положений ст. 117 ЖК РФ, общее собрание членов жилищного кооператива принимает свои решения открытым голосованием. Возможность проведения тайного или заочного голосования в жилищном кооперативе нормами ЖК РФ не предусмотрена.
Общее собрание членов ТСЖ, исходя из смысла ст. 146 и 47 ЖК, вполне может быть проведено в форме заочного голосования. Данный способ принятия решений достаточно широко практикуется в ТСЖ. Но, к сожалению, такого рода голосование создает широкое поле для всяческих злоупотреблений, начиная от фальсификации подписей жильцов и заканчивая уголовно наказуемыми деяниями. Не случайно в г. Москве создана комиссия для проведения проверки организации работы по созданию ТСЖ в Северном и Северо-Западном административных округах (распоряжение Правительства Москвы от 29 ноября 2006 г. N 2462-РП).

***

Еще одной довольно интересной особенностью жилищных кооперативов являются положения ст. 126 ЖК РФ о временных жильцах в жилом помещении в доме жилищного кооператива.
Согласно положениям указанной статьи для того чтобы разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам, член ЖК или ЖСК обязательно должен получить предварительное письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе временно отсутствующих), а также предварительно уведомить (как правило, в письменной форме) об этом правление кооператива. При этом не играет роли, полностью ли внесен паевой взнос или еще не полностью. Какого-либо разрешения со стороны правления кооператива не требуется, но необходимо учитывать положения статьи 80 ЖК РФ, исходя из смысла которых можно сделать вывод, что правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы.
Также в соответствии со ст. 80 Жилищного кодекса РФ:
— срок проживания временных жильцов не может превышать шести календарных месяцев подряд. Плата за проживание с временных жильцов не взимается. Но это вовсе не означает, что член ЖСК, впустивший временных жильцов, не обязан платить за потребляемые ими коммунальные услуги. В соответствии с ч. 12 ст. 155 Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов;
— временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а в случае, если срок не согласован, — не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования со стороны члена ЖСК или жилищного кооператива либо совместно проживающих с ним членов его семьи;
— в случае прекращения членства в кооперативе временные жильцы, вселенные бывшим членом кооператива, также подлежат выселению;
— при отказе временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания (либо при предъявлении к ним со стороны члена ЖСК, жилищного кооператива и совместно проживающих с ним членов его семьи требования об освобождении жилого помещения) временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления им другого жилого помещения.
Таким образом, нормы ст. 80, 126 ЖК РФ позволяют избежать злоупотреблений как со стороны членов ЖСК, вселивших временных жильцов, так и со стороны самих временных жильцов.
В ТСЖ соблюдения такого рода условий не требуется. Собственники вправе распоряжаться своей квартирой как им вздумается(разумеется, в рамках закона), могут пустить жить в нее кого угодно и в каком угодно количестве и ни перед кем не обязаны об этом отчитываться. Однако злоупотребление собственниками своими правами зачастую приводит к грубому нарушению социальной справедливости, а иногда и действующего законодательства. На практике нередко встречаются случаи, когда собственник отказывается платить за коммунальные услуги, потребляемые временными жильцами. В этом случае подлежат применению нормы подп. 7 п. 1 ст. 8 и ст. 1102 — 1109 ГК РФ о необоснованном обогащении.
Кроме того, установление уведомительного порядка вселения временных жильцов для ЖК и ЖСК представляется нам весьма разумным, прежде всего, с точки зрения безопасности. Ни для кого не секрет, что некоторые люди с целью получения какой-либо выгоды пускают жить к себе в квартиру малознакомых или вовсе незнакомых людей. С учетом высокого уровня преступности в нашей стране далеко не лишним будет знание о том, кто проживает в соседних с вами квартирах.
Подводя итог, можно сказать, что у каждой из рассмотренных форм объединения граждан есть свои плюсы и свои минусы, которые могут иметь разное значение для каждого отдельно взятого дома. Надеемся, что наш небольшой обзор будет полезен читателям при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
В любом случае, выбор остается за вами…

luch21.tom.ru

Пайщик против дольщика. ЖСК, ЖНК, ДДУ — что выбрать? Отличия жск и жнк

Чем отличаются ЖСК, ЖНК и ПК?

Основных разновидностей кооператива три: жилищно-строительный (ЖСК), жилищно-накопительный (ЖНК) и потребительский (ПК).

ЖСК создается для строительства (его называют еще «кооперативом одного дома»). Задача ЖНК – обеспечить своих членов жильем как таковым: как посредством покупки квартир, так и путем строительства домов.

Различаются и схемы оплаты жилья. В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Члены ЖНК самостоятельно создают «общий котел», из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.

Также нужно иметь в виду, что закон позволяет накопительным кооперативам приобретать жилье для пайщиков не ранее чем через два года после вступления в кооператив.

В отличие от ЖНК и ЖСК потребительский кооператив‚ не ограничен жесткими «рамками». В результате в таких кооперативах есть возможность получить жилье в собственность уже через 3 — 6 месяцев после вступления в ПК. При этом размер суммы, которую кооператив добавляет при покупке квартиры, может составить до 70%.

Кстати Риски и как с ними бороться Нужно иметь в виду: во-первых, пайщик может рассчитывать на предоставление жилья, выплатив не менее 30% его стоимости. Во-вторых, до полной выплаты пая (читай: цены квартиры) жилье, как правило, находится в собственности кооператива, и если он разорится и будет ликвидироваться, то все его имущество, в том числе квартиры, может быть распродано для расчетов с кредиторами. Этот риск значительно уменьшается, если вы вступаете в надежный кооператив с опытными управленцами-профессионалами. Также обратите внимание: чем короче рассрочка и быстрее вы расплачиваетесь за ссуду, тем скорее получаете квартиру в собственность, и она становится «неприкосновенной».

www.kazan.kp.ru

Пайщик против дольщика. ЖСК, ЖНК, ДДУ — что выбрать?

Ради того чтобы купить жилье дешевле, люди готовы рискнуть. Разумеется, мы не станем обсуждать сомнительные схемы приобретения недвижимости, поговорим о вариантах в рамках закона. ЖСК, ЖНК — как это работает? Куда податься покупателю — в кооператив или к обычному девелоперу? Журнал «Н&Ц» рассмотрит все за и против при помощи экспертов.

Здесь приобретают не метры, а паи…

Любая строительная компания, работающая в рамках закона, то есть в соответствии с 214-ФЗ, вправе привлекать средства на реализацию проекта по договору долевого участия (ДДУ), а также посредством ЖСК и ЖНК — жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооперативов. Первый у нас известен больше, второй — меньше. «В целом механизмы ЖСК и ЖНК схожи, поскольку в данных схемах покупатель приобретает не квадратные метры, а паи», — поясняет Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять.

В чем же тогда разница? Во-первых, объединяются пайщики по разным принципам. «ЖСК направлен на участие гражда

spbbuilding.ru

6 (шесть) отличий Жилищно-Строительного кооператива от Застройщика, реализующих квартиры в Новостройках

Жилищно-Строительный кооператив (далее ЖСК) – один из механизмов привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов. Указанный вид реализации жилищных прав через кооператив существовал еще в советские времена, в 90-х и 2000-х годах, существует и в настоящее время.

Для большинства покупателей словосочетание: Жилищно-Строительный кооператив ничего особенного не говорит, однако, и это является самым главным, это особый, специфический вид отношений по реализации и приобретению недвижимости. Указанный вид отношений имеет самостоятельное правовое  регулирование и абсолютно специфическую судебную практику по разрешению споров между членом ЖСК, т.е. покупателем или пайщиком и, собственно, самим ЖСК.

Итак, первое отличие ЖСК от любой другой организации, направленной на привлечение денежных средств от покупателей для строительства многоквартирных домов – это право ЖСК действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так и вне рамок данного Закона, что запрещено любой другой строительно-инвестиционной компании. Т.е. если Застройщикам в настоящее время разрешается заключать только Договоры участия в долевом строительстве, а так же в их обязанность входит соблюдение всех норм указанного Закона, то ЖСК могут действовать как в рамках данного Закона, так и вне его рамок, придерживаясь лишь законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

Второе отличие приобретения квартиры или нежилого помещения через ЖСК заключается в том, что кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5% от стоимости недвижимого имущества, а так же членские взносы, которые могут взиматься в течение достаточного долгого времени, вплоть до прекращения деятельности кооператива. Более того, членские взносы – это ничто иное, как право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, осуществлять такого рода дополнительные платежи. Подчеркну, что ни одна строительно-инвестиционная компания не обладает в силу закона правом требовать с дольщиков дополнительные денежные средства, превышающие стоимость договора на приобретение недвижимости. Только Кооператив вправе осуществлять указанную деятельность.

Третье отличие – это те договоры, которые заключаются покупателями недвижимости через ЖСК, и через любую другую строительную организацию, Застройщика. Т.е. если с Застройщиком оформляется лишь один договор, который может иметь приложения и дополнительные соглашения, в котором прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из Устава кооператива, иного правоустанавливающего документа кооператива. В указанном Уставе как раз и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договоров с Застройщиками и строительными компаниями, что подпадают под регулирование законодательства о защите прав потребителей и общих положений норм обязательственного права по заключению договора, его исполнению, а так же расторжению договора и взысканию денежных средств. Нормативные положения Устава кооператива, иных документов, входящих в состав обязательных к подписанию или применению в отношениях с ЖСК, не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственного права, и наоборот, содержат специфические обязанности по  дополнительным взносам, необходимым, к примеру, на достройку дома, или осуществлению любых иных строительных мероприятий, а так же работ, связанных со сдачей дома в эксплуатацию, расходов по оформлению документов, любых иных расходов Кооператива, другим дополнительным обязательствам.

Четвертое отличие – основания расторжения договоров,  получения денежных средств и сроки их получения. Если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договоры с кооперативом, то их право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива, т.е. пайщик должен написать заявление в ЖСК о своем выходе и только после этого обратиться в суд. При этом у пайщиков не возникает прав ни на убытки, ни на неустойку. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с Застройщика, то пайщик может получить присужденное только при условии наличия свободных денежных средств, достаточных для погашения указанной задолженности. При отсутствии достаточных активов у Кооператива, даже суд не удовлетворит требование пайщика о выплате ему внесенных в ЖСК денежных средств. Указанные решения судов всех инстанций имеют уже достаточно широкую практику.

Пятое отличие – не применение к указанному виду отношений законодательства о защите прав потребителей. Хочу подчеркнуть, что Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями. Кроме того, указанный закон напрямую применяется ко всем отношениям, возникающим между строительными, инвестиционными компаниями, Застройщиками по любым договорам участия в долевом строительстве, договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам на приобретение недвижимости, и даже к вексельным схемам, однако указанный Закон не применяется к рассматриваемым нами отношениям, возникающим между покупателями недвижимости через ЖСК и, соответственно, самим ЖСК. Т.е. дольщик, приобретающий квартиру через Кооператив, так называемый пайщик, намного в меньшей степени юридической защищен, нежели дольщик, приобретающий квартиру у Застройщика, или любой другой строительной компании.

Как определила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в «Обобщении практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» к спорам между Кооперативом и членами ЖСК не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»…..

Шестое отличие: Покупатели квартир через ЖСК — пайщики в отличие от покупателей квартир через ДДУ (договор долевого участия) у Застройщика или строительной компании, не могут претендовать на возмещение им убытков и неустойки в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. При всех перечисленных обстоятельствах приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса, это меньше, чем он вообще затратил на квартиру при вступлении в Кооператив, повторюсь, такие взносы, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из членов Кооператива.

Указанные выше специфические отношения, возникающие у всех приобретателей квартир через Жилищно-Строительные кооперативы, должен знать любой потенциально заинтересованный покупатель недвижимости, чтобы сделать правильный выбор, относительно той схемы покупки квартиры, которая в большей степени способна его защитить.

advokatsuhovoleg.ru